Đề tài Nghiên cứu dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và Khang Gia tại quận Gò Vấp – TP Hồ Chí Minh

ầu, đáp ứng tốt nhất sự thay đổi, vận hành và  phát triển nền kinh tế toàn cầu. Với chiến lược này Đất Xanh chủ trương liên doanh, liên kết, hợp tác với các tổ chức Tài Chính, Ngân hàng, Công Nghệ, Nhân Lực... nhằm tối ưu hóa sức cạnh tranh trên thị trường. Cùng đội ngũ lãnh đạo năng động và cung cách làm việc chuyên nghiệp, Đất Xanh đã và đang chứng tỏ được uy tín tuyệt đối của mình trên thị trường bất động sản với những sản phẩm luôn được đảm bảo chất lượng cao và những dịch vụ tiện ích tốt nhất. Chính nhờ đó, những khách hàng vốn am hiểu về bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư, đều tin tưởng rằng Đất Xanh hoàn toàn có đủ cơ sở để đạt được những mục tiêu mà chiến lược đã đề ra. Vào năm 2009, Đất Xanh quyết định mua lại công ty TNHH Hà Thuận Hùng cùng dự án Phú Gia Hưng với tổng mức đầu tư 174.714.852.000 đồng trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 30%. Một số thành tích mà Đất Xanh đã đạt được: - “Doanh nghiệp Việt Nam uy tính - Chất lượng 2007” - Mạng doanh nghiệp Việt Nam bình chọn- “Cúp vàng thương hiệu ngành xây dựng – Bất Động Sản” - VietBuild 2007- “Cúp vàng Sản phẩm Thương hiệu Việt Hội nhập WTO 2007 Thương hiệu Địa ốc Đất Xanh” - Thương hiệu Việt”- “Giải bán hàng sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu 2009” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.- “Giải vàng sàn giao dịch Bất động sản tiêu biểu 2009” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.- “Cúp vàng thương hiệu ngành xây dựng – Bất Động Sản” - VietBuild 2007- “Giải Sao vàng đất Việt – 2010” của Hội doanh nhân trẻ Việt Nam Vị trí dự án -  Tọa lạc gần trung tâm Quận Gò Vấp -   Liền kề khu quy hoạch Sài Gòn Coop-  Cách bệnh viện đa khoa Gò Vấp 500m -  Cách trung tâm văn hóa Quận Gò Vấp 1km-  Cách siêu thị Big C, Coop Mart 1km -  Cách nhà thiếu nhi Q.Gò Vấp 1,5km-  Cách trường đại học Hồng Bàng 2km -  Cách bệnh viện đa khoa quốc tế Vũ Anh 2km-  Cách sân bay Tân Sơn Nhất 3km -  Cách trung tâm Q.1 8km Mặt bằng tầng điển hình và tiện ích căn hộ Tại căn hộ Phú Gia Hưng, các tiện ích như phòng tập thể dục-thể thao, nhà trẻ, cửa hàng, phòng sinh hoạt cộng đồng…nằm trong khuôn viên tòa nhà. Hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại, cửa chống cháy tại đường thoát hiểm, điện nước, xử lý rác riêng biệt, đường dây diện thoại, truyền hình cáp, Internet tốc độ cao được lắp đặt đến từng căn hộ. An ninh bảo vệ bảo đảm 24/24, bãi đậu xe tầng hầm rộng rãi. 2.1.2.Tình hình triển khai dự án Dự án đầu tư xây dựng căn hộ chung cư Phú Gia Hưng được phê duyệt bởi Sở xây dựng căn cứ theo Quyết định số 135/QĐ-SXD-PTN vào ngày 20 tháng 8 năm 2009. Ngày 9 tháng 4 năm 2010, căn cứ theo Quyết định số 1622/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP.HCM, công ty TNHH-TM-DV Hà Thuận Hùng (thành viên của tổng công ty Đất Xanh) được giao đất xây dựng và tiến hành xây dựng công trình sau khi đã hoàn tất quá trình giải tỏa mặt bằng tại khu vực. Tại thời điểm hiện nay, dự án đầu tư đã thi công xong phần thô 14 tầng của công trình. Hạ tầng cơ sở chỉ mới thi công xong một phần tuyến đường nội bộ xung quanh. Dự kiến dự án Phú Gia Hưng sẽ được hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng vào cuối quý II 2012. 2.1.3.Thông tin tình hình giao dịch Vào ngày 19/01/2011, Công ty CP DV – XD Địa ốc Đất Xanh đã tổ chức chương trình mở bán dự án Phú Gia Hưng Apartment tại Trung tâm Hội Nghị CALLARY - Wedding & Events - 123 Lý Chính Thắng, Quận 3, Tp.HCM. Chương trình mở bán dự án đã thu hút khoảng 300 khách hàng quan tâm, đặt chỗ đến tham dự và giao dịch. Số lượng căn hộ trong chương trình mở bán này dự kiến là 50 căn. Mức giá hợp lý đưa ra trong ngày mở bán là từ 13,6 đến 16,5 triệu đồng một m2 (chưa VAT), tùy theo vị trí và thiết kế. Kết quả 100% số lượng căn hộ đã được giao dịch thành công chỉ trong ngày mở bán. Từ đó, dự án đã được mở rao bán rộng rãi trên thị trường xuyên suốt cả năm thông qua báo đài, tạp chí và tại các sàn giao dịch của công ty như: Đất Xanh, Đất Xanh Đông Á, Đất Xanh Hoàn Cầu, Đất Xanh Tây Nam… Vì được giao dịch chủ yếu thông qua các sàn giao dịch trực thuộc công ty nên giá niêm yết khởi bán trên sàn giao dịch không thay đổi so với giá gốc do chủ đầu tư công bố, giá bán căn hộ chỉ xê dịch theo thời gian cùng với giá nguyên vật liệu, tỷ giá hối đoái, tỷ lệ lạm phát… Giá cả các căn hộ Phú Gia Hưng hiện tại (thời điểm ngày 4/11/2011) dao động trong mức 1,2 tỷ đến 1,7 tỷ VNĐ, tổng giá trị đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì. Dự án Phú Gia Hưng không chỉ tính giá căn hộ dựa theo tầng và diện tích mà còn dựa theo hướng căn hộ và loại căn hộ, trong đó tiêu chí chọn hướng mặt trời mọc khá được ưa chuộng nên đã đẩy giá căn hộ xê dịch vài trăm nghìn/m2 so với các căn hộ cùng loại khác. Căn hộ được phân chia thành 5 loại A, B, C, D, E với sự khác biệt rõ ràng nhất là diện tích mỗi loại (từ nhỏ đến lớn), vì thế căn hộ loại E luôn có giá cao hơn và là loại căn hộ duy nhất có 3 phòng ngủ. Tiến độ thanh toán: Chia làm 07 đợt (đã bao gồm thuế VAT) Đặt cọc : 20.000.000 VNĐ Đợt   1 :  20%  tổng giá trị căn hộ khi ký Hợp đồng mua bán. Đợt   2*:  20%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 1. Đợt   3 :  10%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 2. Đợt   4 :  10%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 3. Đợt   5 :  10%  tổng giá trị căn hộ sau 03 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 4. Đợt   6 :  28%  tổng giá trị căn hộ trong vòng 15 ngày kể từ ngày Bên A bàn giao căn hộ. Đợt   7:  02% trong vòng 10 ngày kể từ ngày Bên A thông báo cho bên B nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. *Lưu ý: Ban đầu Phú Gia Hưng chia tiến độ thanh toán ra làm 8 đợt, mỗi đợt cách nhau 3 tháng kể từ ngày thanh toán đợt trước. Tuy nhiên do tình hình thị trường bất động sản hiện đang gặp khó khăn, chủ đầu tư quyết định gộp hai đợt 10% lại làm một đợt duy nhất là đợt 2 với 20% giá trị căn hộ cần được thanh toán Theo thông tin hiện tại Phú Gia Hưng chỉ còn lại 37 căn hộ chưa được bán trên tổng số 234 căn hộ, số lượng giao dịch thành công là 197 căn (thời điểm ngày 4/11/2011). Hiện dự án đã chào bán hết loại A, B và chỉ còn các loại căn hộ C, D và E . Khách hàng có nhu cầu đến mua cần liên hệ để có bảng báo giá của tất cả 37 căn hộ cuối cùng với mức chiết khấu 5-8% nếu thanh toán trong một lần. 2.2.DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA 2.2.1.Giới thiệu dự án: “Sống trong Cụm chung cư Khang Gia Gò Vấp, quý khách sẽ được tận hưởng một không gian sống thoải mái, ấm cúng và dễ chịu. Mỗi căn hộ chung cư Khang Gia được thiết kế ánh sáng, gió đi đến từng phòng tạo nên sự thông thoáng cho toàn căn hộ. Một không gian riêng biệt với gió và ánh sáng của giếng trời đã tạo nên một sự hợp lý về phong thủy không đâu có được.” Tổng quan dự án: Tên dự án: Cụm Cao Ốc Căn Hộ Chung Cư Khang Gia Tổng diện tích dự án: 26.223,8m2 Diện tích đất xây dựng: 9.624m2 Mật độ xây dựng: 36,7% Các công trình công cộng và cây xanh : 63.3% Tổng diện tích sàn xây dựng: Chưa được thống kê Quy mô: 3 Block gồm 1 tầng hầm, trệt, lửng và 11 tầng căn hộ Tổng số căn hộ: 1052 căn hộ Địa điểm: Gần góc ngã tư đường Quang Trung và Phan Huy Ích, Phường 14, Q.Gò Vấp, TP.HCM Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Phát Triển Địa Ốc KHANG GIA Giới thiệu sơ lược về công ty CP Đầu Tư và Phát Triển Địa Ốc KHANG GIA Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia  tiền thân là Công  ty  Trách Nhiệm Hữu Hạn Khang Gia được thành lập ngày 05/06/2003, bởi sáng lập viên là ông Trịnh Minh Thanh. Với những dự án nối tiếp nhau, công ty đã dần hình thành một nền tảng văn hóa đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Qua nhiều năm hoạt động trên thị trường theo phương châm "Niềm Tin - Uy Tín - Chất Lượng", Khang Gia đã trở nên quen thuộc với các đối tác trong và ngoài nước và được các nhà đầu tư biết đến như một công ty đầu tư bất động sản thành đạt, phát huy những thành quả đã đạt được, tối đa hóa lợi nhuận và nổ lực phấn đấu trở thành một doanh nghiệp vững mạnh trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Với bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng các Cao ốc văn phòng, Cao ốc căn hộ, Chung cư, Khu dân cư, đội ngũ lãnh đạo của Khang Gia tự hào là chủ đầu tư và đã tham gia khảo sát, quy hoạch, thiết kế, tư vấn và trực tiếp thi công hàng loạt công trình đạt chất lượng tốt. Dự án Khang Gia được Công ty Cổ phần Khang Gia khởi công xây dựng từ quý IV/2008, tổng vốn đầu tư trên 1.000 tỷ đồng, bao gồm 3 block cao 11 tầng, không kể tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng, được sắp đặt giống hình chữ U. Một số thành tích mà Khang Gia đã đạt được: - Năm 2005 vinh dự đón nhận Cúp Vàng Thương Hiệu Việt do Tổng Liên Đoàn Lao Động Việt Nam trao tặng- Năm 2007 đạt chứng chỉ ISO 9001-2000- Được bình chọn là 1 trong 500 thương hiệu hàng đầu ngành xây dựng  - Vật liệu  xây dựng - nhà ở trang trí nội thất, trở thành doanh nghiệp gương mẫu trong lĩnh vực đầu tư nhà ở, nhận được giải thưởng lớn do khách hàng tín nhiệm. Vị trí dự án -  Mặt tiền Quang Trung 100m -   Ngã tư Quang Trung và Phan Huy Ích 200m-  Cách bưu điện Quang Trung 1km -  Cách UBND Phường 12 Quận Gò Vấp 600m-  Cách trường đại học Hoa Sen 2km -  Cách siêu thị Gia Đình 2km-  Cách bệnh viện đa khoa Hồng Đức 3,5km -  Cách trung tâm văn hóa Quận Gò Vấp 2.5km-  Cách sân bay Tân Sơn Nhất 3.5km -  Cách trung tâm Q.1 10km Mặt bằng tầng điển hình và tiện ích căn hộ Bảo vệ 24/24 gồm 4 chốt bảo vệ. Các căn hộ đều được trang bị hệ thống báo cháy – báo khói, dẫn nước đến từng tầng. Vệ sinh, bảo trì công cộng hằng ngày và định kỳ khu vực tiền sảnh, thang máy, tầng hầm… Quản lý, duy trì bảo dưỡng, vận hành và quản lý thiết bị công cộng. Hệ thống máy phát điện và máy bơm nước tự động khi có sự cố. Phương tiện thông tin liên lạc, Internet, truyền hình cáp, điện thoại, hệ thống thang máy cho mỗi tòa nhà. 2.2.2.Tình hình triển khai dự án Căn cứ Quyết định số 114/QĐ-SXD-PTN, dự án đầu tư xây dựng “Khu chung cư Khang Gia, phường 14, Quận Gò Vấp, TP.Hồ Chí Minh” được phê duyệt vào ngày 13/10/2008. Đến ngày 13/08/2008, căn cứ Quyết định số 2749/QĐ-UBND, Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu chung cư Khang Gia được phê duyệt, công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia bắt đầu khởi công dự án khu căn hộ chung cư Khang Gia vào ngày 25 tháng 11 năm 2008. Tính đến thời điểm này, dự án Khang Gia đã hoàn tất Block I và đã được giao dịch với chính quyền địa phương để làm chung cư tái định cư cho người dân xung quanh khu vực có nhà bị giải tỏa mặt bằng, lấy đất xây dựng. Block II hiện đang xây đến tầng thứ 5 trong tổng số 11 tầng và cũng đang là Block được chủ đầu tư rao bán cho khách hàng. Cuối cùng là Block III với tiến độ mới chỉ vừa xong phần móng và sẽ tiếp tục công trình khi hoàn tất Block II. Dự kiến quý IV 2012, một phần đường nội bộ sẽ được mở và các căn hộ tại Block II sẽ được bàn giao cho khách hàng vào định cư. 2.2.3.Thông tin tình hình giao dịch Lúc bấy giờ, bất động sản miền Bắc đang ngày càng trở nên đắt đỏ, cơ hội kiếm lời cũng nhiều song khả năng rủi ro cũng lớn gấp bội.Ngày 22 tháng 12 năm 2010, Công ty CP đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia quyết định chính thức cho ra mắt và chào bán đến các khách hàng miền Bắc ba dự án đang được đầu tư là: Dự án Cụm cao ốc Khang Gia - Gò Vấp; Căn hộ cao cấp Lucky Aparment - Tân Phú; Khu dân cư Nam Long - Long An. Trong đó, 1052 căn hộ của dự án Khang Gia Gò Vấp đều được giới thiệu đến thị trường nhà chung cư căn hộ với mức giá trung bình là 13 triệu/m2, diện tích từ 52m2 đến 123,6m2. Ngoài việc quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng và rao bán giao dịch dự án tại trụ sở và chi nhánh của Khang Gia, dự án còn phân phối sản phẩm cho một số sàn giao dịch khác (20 căn hộ/1 sàn) như: Sàn giao dịch bất động sản Hưng Gia Phúc, Intereal, ACB, NAVILAND… Vì dự án khu chung cư Khang Gia được đầu tư để nhắm đến đối tượng người dân có thu nhập trung bình khá nên giá niêm yết tại các sàn không chênh lệch nhiều so với giá gốc chủ đầu tư, dao động từ 13 triệu/m2 – 14 triệu/m2. Tính đến thời điểm ngày 4/11/2011, hầu hết các căn hộ tại Block I đã được bàn giao cho người dân tái định cư. Sau đợt bán lần I, hiện chỉ còn 15-20 căn hộ còn trống với giá bán 10 triệu/m2 – 10,5 triệu/m2. Dự kiến chủ đầu tư sẽ mở bán đợt 2 sau 30 ngày nữa, phương thức thanh toán là trả góp lãi 5%/năm. Block III hiện đã ngừng bán và dự kiến sẽ tiếp tục giao dịch khi đã xong phần thô đến tầng 4-5 của công trình. Hiện tại, dự án Khang Gia đang chào bán các căn hộ thuộc Block II và cũng là Block có quy mô đầu tư lớn nhất trong cả ba Block. Đơn giá trên mỗi m2 được quyết định chủ yếu dựa theo tầng cao của căn hộ, xê xích giữa giá cả các tầng là 110 nghìn VNĐ. ĐƠN GIÁ (VNĐ/M2)             Tầng 1           : 13.750.000                                      Tầng 7         : 13.530.000             Tầng 2           : 13.310.000                                      Tầng 8         : 13.640.000             Tầng 3           : 13.310.000                                      Tầng 9         : 13.640.000             Tầng 4           : 13.420.000                                      Tầng 10       : 13.750.000             Tầng 5           : 13.420.000                                      Tầng 11       : 13.750.000             Tầng 6           : 13.530.000              Lưu ý: Đơn giá trên chưa bao gồm thuế Giá trị gia tăng. Đơn giá trên chưa bao gồm phí bảo trì 2%. Diện tích căn hộ được tính theo nguyên tắc: tường chung, cột chung tính từ tim tường và tường riêng, cột riêng tính trọn tường. Các căn hộ góc ngoài cộng thêm 5% giá trị căn hộ. Tiến độ thanh toán: Chia làm 08 đợt (đã bao gồm thuế VAT) Đặt cọc : 20.000.000 – 50.000.000  VNĐ Đợt   1:  30%  tổng giá trị căn hộ khi ký Hợp đồng mua bán. Đợt   2:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 1. Đợt   3:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 2. Đợt   4:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 3. Đợt   5:  10%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 4. Đợt   6:  15%  tổng giá trị căn hộ sau 02 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 5. Đợt   7:  10%  tổng giá trị căn hộ và  phí bảo trì 2% Tổng giá trị căn hộ khi bên A bàn giao căn hộ. Đợt   8:  05% tổng giá trị Hợp đồng ngay khi Bên A tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thời gian không được chậm quá 03 tháng kể từ ngày có yêu cầu của Bên A. Đặc biệt: Khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 10%. Khách hàng thanh toán 50% sẽ được chiết khấu 5%. Tính đến thời điểm này, tổng số giao dịch thành công ở Block II của dự án là 265/352 căn hộ. Hiện dự án chỉ còn 87 căn hộ chưa được giao dịch và dự kiến sẽ tiêu thụ hết vào đầu năm sau. CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ 3.1.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CÁC DỰ ÁN NGHIÊN CỨU: 3.1.1.Phân hạng chung cư Căn hộ chung cư Phú Gia Hưng Về quy hoạch và kiến trúc: Chung cư có hệ thống giao thông nội bộ và kết nối đồng bộ với bên ngoài, khu vực cây xanh và nhà trạm điện. Tọa lạc tại một vị trí đắc địa ngay trung tâm quận Gò Vấp, giao thông thuận tiện kết nối thuận lợi với các quận 12, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, Tân Bình và trung tâm TPHCM (Mục Vị Trí Dự Án trang 15). Xung quanh khu vực tòa nhà là một làn đường dạo nội bộ được trồng hai bên là cây xanh và thảm cỏ. Không gian rộng rãi và thoáng đãng cùng khung cảnh dòng sông Vàm Thuận đưa đến cảm giác mát mẻ và hài hòa. Thiết kế kiến trúc: Cả 5 loại căn hộ đều có các loại chức năng: phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và sân phơi, hầu hết các căn hộ đều có 2 phòng vệ sinh. Diện tích tùy theo quy mô thiết kế với trung bình từ 52-93m2. Các phòng đều được thiết kế đảm bảo thông gió và chiếu sáng hợp lý. Tuy nhiên các căn hộ không được thiết kế có ban công nên phần nào hạn chế một số nhu cầu của khách hàng như tiếp xúc với không gian thoáng mát hay trồng cây kiểng bên ngoài… Thiết bị vệ sinh gồm bồn cầu, lavabo, buồng tắm đứng vách kính, vòi sen, vòi rửa, vòi lavabo cùng gương soi và quạt hút. Thiết bị cấp nước gồm cả nóng và lạnh. Có 4 thang máy, 2 đường thang bộ và 1 cầu thang thoát hiểm ở mỗi tầng. Bãi đỗ xe được bố trí tại tầng hầm và tầng trệt đảm bảo đủ 1 ôtô cho một căn hộ. Hạ tầng kĩ thuật: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn. Hệ thống điện dự phòng đảm bảo cho việc vận hành thang máy cùng một số thiết bị công cộng khác hoạt động bình thường nhưng không đủ cho sinh hoạt và thắp sáng đến từng căn hộ khi mất điện lưới quốc gia. Hệ thống cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh, vận hành 24/24. Hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ thông tin viễn thông như truyền hình cáp, điện thoại, Internet và hệ thống tăng cường phủ sóng di động vận hành thông suốt. Hệ thống phòng cháy chữa cháy bao gồm máy bơm tạo áp lực nước chữa cháy, chữa cháy vách tường, máy nổ động cơ tự động bơm nước chữa cháy, bể chứa nước cứu hỏa. Đồng thời còn có hệ thống chống sét như kim thu sét và hệ thống tiếp địa. Có phòng chứa rác công cộng cho mỗi tầng. Hệ thống xử lý rác thải riêng biệt tách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính. Hạ tầng xã hội: Các tiện ích như phòng tập thể dục – thể thao, nhà trẻ, cửa hàng kinh doanh dịch vụ, phòng sinh thoạt công cộng đều có trong khuôn viên tòa nhà. Bệnh viện, nhà sách, siêu thị, trường học hay trung tâm văn hóa chỉ cách chung cư trong bán kính dưới 1km. Có các khu vực với các mảng cây xanh – thảm cỏ, đường nội bộ đẹp và thoáng mát. Chất lượng hoàn thiện: Dự án được thi công với vật liệu tiêu chuẩn cao. Sàn nhà được ốp bằng gạch Ceramic TAICERA. Tường được xây bằng gạch Tuynen Sài Gòn, tô bằng xi măng Hà Tiên và Holcim, trét ma tít của Expo, sơn nước của Maxilite. Cửa chính và cửa phòng các căn hộ đều được làm bằng gỗ MDF chống cháy (nhập khẩu)… Chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng: Bảo vệ, giữ xe (24/24) và xử lý các trường hợp gây rối, mất trật tự an ninh. Dọn dẹp vệ sinh khu chung định kỳ, dịch vụ thu gom và xử lý rác thải sinh hoạt mỗi ngày. Tước nước cây xanh và duy trì và bảo tồn cảnh quan toàn bộ chung cư. Bảo dưỡng và sửa chữa kịp thờp các hệ thống thiết bị công cộng. Dịch vụ thu tiền một lần để thanh toán hộ tiền điện, tiền nước và các chi phí sinh hoạt khác. Chi phí quản lý dịch vụ là 4000 VNĐ/m2 và có thể tăng giảm tùy thời điểm. Phú Gia Hưng là một căn hộ được thiết kế với một phong cách quyến rũ, độc đáo và hiện đại trong bố trí nội thất bên trong. Nằm tại một vị trí đắc địa, hệ thống giao thông thuận tiện và có sẵn một số dịch vụ an sinh tại khuôn viên tòa nhà, Phú Gia Hưng cung cấp cho khách hàng một môi trường sống thoải mái và thuận tiện trong cuộc sống lẫn công việc. Tuy nhiên thiết kế căn hộ không có ban công lại là một nhược điểm lớn ảnh hưởng đến sự lựa chọn của khách hàng, nhất là những mẫu người thích trồng hoa và chăm cây kiểng. An ninh chung cư có lực lượng bảo vệ chuyên nghiệp nhưng không được bố trí camera tại các hành lang hay cầu thang đi lại. Dù vậy với một khung cảnh đẹp, thiết kế nội thất hiện đại, dịch vụ thu trả tiền một lần tất cả các phí sinh hoạt và có chủ đầu tư đáng tin cậy, Phú Gia Hưng vẫn là một lựa chọn tuyệt vời cho những cán bộ công nhân viên và cư dân đang công tác, sinh sống tại quận Gò Vấp. Dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng được tác giả bài nghiên cứu đánh giá là nhà chung cư hạng 2 với chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Căn hộ chung cư Khang Gia ( cụ thể tại Block II) Về quy hoạch và kiến trúc: Hệ thống đường nội bộ bao bọc xung quanh và giữa trung tâm ba tòa nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều có thể tiếp cận được đến sảnh chính của các khối. Về vị trí tọa lạc của dự án, khoảng cách từ Khang Gia đến các công trình xã hội công cộng đều không dưới 600m (Mục Vị Trí Dự Án trang 21). Dự án có các hàng cây xanh được trồng dọc theo một bên các đường, hệ thống công viên với bệ phun nước ở giữa ba khối tòa nhà tạo nên một môi trường thoáng mát và sạch đẹp. Thiết kế kiến trúc: Các loại căn hộ đều có các chức năng: phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và sân phơi. Hầu hết các căn hộ rộng hơn 60m2 đều có hai phòng vệ sinh và ban công, trừ một vài loại căn hộ riêng biệt. Mỗi căn hộ được thiết kế ánh sáng đi đến từng phòng, tạo nên một sự luân chuyển không khí hài hòa cho toàn bộ căn hộ. Thậm chí có những hộ diện tích 100m2 trở lên có đến hai ban công hoặc một ban công và một sân vườn riêng biệt. Đủ mọi tiêu chuẩn hình thức cho các loại khách hàng có điều kiện khác nhau. Tuy nhiên một số căn hộ hạng bình dân với vị trí phòng vệ sinh được thiết kế hơi gần lối ra vào, vẫn chưa hợp lý và bố cục vẫn chưa hài hòa so với các thiết kế của Phú Gia Hưng. Thiết bị vệ sinh gồm lavabo không chân treo và bộ vòi xả, vòi rửa lavabo, bàn cầu, vòi xịt, bộ phụ kiện (7 món), phễu thu nước sàn bằng inox. Thiết bị cấp nước gồm cả nóng và lạnh. Có 6 thang máy, 3 đường thang bộ và 2 cầu thang thoát hiểm ở mỗi tầng. Toàn bộ diện tích tầng hầm được sử dụng làm chỗ để xe và bố trí các phòng kỹ thuật của Cụm Chung Cư Khang Gia, diện tích được đảm bảo là đủ cho 1,5 xe ô tô cho 1 căn hộ. Hạ tầng kĩ thuật: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn. Hệ thống phát điện dự phòng nhằm đảm bảo cho thang máy hoạt động 24/24 cùng hệ thống đèn chiếu sáng công cộng nhưng không đủ cho sinh hoạt và thắp sáng đến từng căn hộ khi mất điện lưới quốc gia. Hệ thống cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh, vận hành 24/24. Phương tiện thông tin liên lạc, Internet, truyền hình cáp, điện thoại đều được lắp đặt cho mỗi căn hộ, mỗi tòa nhà. Nhưng hiện tại vẫn chưa biết liệu Khang Gia có đảm bảo mỗi tầng đều có hệ thống tăng cường phủ sóng di động hay không. Hệ thống phòng cháy chữa cháy với các căn hộ đều được trang bị hệ thống báo cháy – báo khói, hệ thống dẫn nước đến từng tầng. Xây dựng lực lượng PCCC tại chỗ từ các hộ dân cư ngụ để sẵn sàng chữa cháy khi có tình huống xảy ra. Có phòng chứa rác chung cho mỗi tầng. Thu dọn rác tại khu vực quy định và chuyển đi. Hạ tầng xã hội: Các dịch vụ tiện ích, trung tâm thương mại, khu mua sắm, khu giải trí, khu chăm sóc sức khỏe cộng đồng sẽ được bố trí tại tầng trệt và tầng lửng Block I-II. Dự án Khang Gia tuy không có vị trí đắc địa bằng Phú Gia Hưng nhưng khoảng cách 200m đến cửa ngõ giao thông quan trọng là ngã tư Quang Trung – Phan Huy Ích vẫn là một yếu tố mang tính chiến lược trong việc thu hút khách hàng. Chất lượng hoàn thiện: Dự án được thi công với vật liệu tiêu chuẩn cao và nhãn hiệu chất lượng. Các loại gạch ceramic lát nền, gạch len tường, gạch ceramic nhám lát nền vệ sinh hay tường bếp ốp gạch… đều được cung cấp bởi Đồng Tâm, Chang Yih (Kis) và một số đơn vị sản xuất khác. Sơn dầu, sơn PU cấu kiện gỗ, sơn nước ngoài trời và trong nhà được cung cấp bởi ICI, Bạch Tuyết, Dulux, Maxilite và Nippon. Kính là loại kính cường lực. Trần làm bằng thạch cao… Chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng: Bảo vệ 24/24 gồm có 4 chốt Bảo vệ, 2 chốt ở sảnh tầng trệt, 1 chốt ở tầng hầm, 1 chốt ở khu vực bên ngoài. Vệ sinh hàng ngày gồm quét dọn và lau chùi khu vực tiền sảnh, thang máy; chăm sóc hoa kiểng, thảm cỏ; thu dọn rác sinh hoạt. Vệ sinh định kì gồm quét dọn sân chung, bãi giữ xe, khu vực thu gom rác; súc rửa hồ nước; rút hầm cầu; kiểm nghiệm chất lượng nước và nạo vét cống rãnh. Công tác bảo dưỡng, kiểm tra máy móc thiết bị như máy phát điện, thang máy… cũng được diễn ra định kì. Chi phí dịch vụ hàng tháng là 3000 VNĐ/m2 và phải đóng trọn 1 năm ở năm đầu tiên. Các năm sau sẽ đóng theo từng tháng và tùy tình hình thực tế mà điều chỉnh lại theo từng năm cho phù hợp. Khang Gia nói chung, và Block II nói riêng, là một chung cư căn hộ đầy đủ tiện nghi và cung cấp nhiều sự lựa chọn đến cho khách hàng. Không những thế, công tác quản lý cũng rất rõ ràng. Các loại hình dịch vụ tiện ích đa dạng và phong phú do chủ đầu tư đã dành trọn tầng trệt và tầng lửng của Block I và II cho các cửa hàng, trung tâm thương mại và dịch vụ. Sở hữu một khuôn viên rộng lớn được bao phủ bởi hệ thống cây xanh và đường bộ đã mang đến cho Khang Gia một môi trường thoáng mát, trong lành và giảm tải được áp lực trong công việc và cuộc sống. Tuy vẫn chưa đảm bảo được độ linh hoạt và ứng biến của các loại hình quản lý dịch vụ trong tương lai cùng với một số vấn đề lớn về mặt thiết kế khó có thể bỏ qua, nhưng những điểm mạnh của Khang Gia thật sự có sức hấp dẫn và lôi cuốn đối với các tầng lớp lao động trung lưu đang tìm cho mình một khu cộng đồng lý tưởng với giá cả phải chăng. Sau khi hoàn thiện xong công trình, nếu như nơi đây có đầy đủ tất cả mọi tiện nghi như những gì mà bút và mực đã “hứa” trên giấy thì Khang Gia cũng được đánh giá là nhà chung cư hạng 2, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. 3.1.2.Đánh giá chung về hai dự án Cả hai dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và Khang Gia đều không nhắm vào các khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập cao mà là các cán bộ công nhân viên và người dân có thu nhập trung bình khá mong muốn định cư tại quận Gò Vấp bằng các loại hình sản phẩm và dịch vụ tầm trung nhưng không kém phần chất lượng. Được hứa hẹn sẽ đem đến cho khách hàng một môi trường sống lý tưởng với sự an toàn, văn minh và hài hòa, hai dự án đều được chủ đầu tư chú trọng từ thiết kế, tiệc ích cho đến dịch vụ để kiến tạo cho cư dân ở đây một mái nhà thân thiện và còn hơn cả thế, một cộng đồng rộng mở. Mỗi bên đều có những điểm khác biệt nổi bật cũng như những rắc rối về nhiều mặt cần được giải quyết nhưng khi đánh giá một cách tổng quát, Phú Gia Hưng và Khang Gia đều là loại hình chung cư căn hộ gây sức hấp dẫn lớn đến khách hàng với mức giá cả khá “mềm” và các dịch vụ tiện ích đa dạng đủ sức cạnh tranh với những chung cư căn hộ cao cấp trong khu vực. 3.1.3.Phân tích tình hình triển khai và giao dịch Bảng tổng hợp thông tin tiến độ thi công và tình hình giao dịch của dự án Phú Gia Hưng và Block II của dự án cụm cao ốc Khang Gia thời điểm ngày 4/11/2011: TIÊU CHÍ DỰ ÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ PHÚ GIA HƯNG DỰ ÁN CỤM CAO ỐC KHANG GIA (BLOCK II) Quy mô dự án - Diện tích dự án: 4533,1m2 - 1 khối nhà cao 14 tầng + 1 tầng lửng + 1 tầng hầm - Số căn hộ: 234 căn - Diện tích dự án: 26.223,8m2 - 3 Block + 1 tầng hầm, trệt, lửng + 11 tầng căn hộ - Số căn hộ: 352 căn tại Block II Thời điểm khởi công Tháng 12/2009 Tháng 10/2009 (Block II) Thời điểm hoàn thành kế hoạch Quý IV 2011 Quý IV 2011 Thời điểm hoàn thành dự kiến thực tế Quý II 2012 Quý IV 2012 Tiến độ thi công hiện tại Đã xong phần thô của 14 tầng căn hộ Block I đã hoàn tất, Block III đang hoàn thiện phần móng. Block II đã xây dựng đến phần thô của tầng 5 trong tổng số 11 tầng Tỷ lệ dự án đã hoàn thành thực tế 70% 53% Mật độ xây dựng 31% 36,7% Nơi giao dịch chính Sàn giao dịch BĐS Đất Xanh Sàn giao dịch BĐS Khang Gia Số lượng giao dịch thành công 197 265 (Block II) Giá niêm yết khởi điểm của nhà đầu tư 13,6 - 16,5 triệu VNĐ/m2 (19/01/2011) 13,31 - 13,75 triệu VNĐ/m2 (09/03/2011) Giá giao dịch hiện tại 14,7 – 17,8 triệu VNĐ /m2 (04/11/2011) 13,31 - 13,75 triệu VNĐ/m2 (04/11/2011) Tốc độ tăng giá trung bình 0,81% /tháng 0% / tháng Tốc độ giao dịch trung bình 20 căn / tháng 33 căn / tháng Hình thức thanh toán 7 đợt 8 đợt Cả hai dự án Phú Gia Hưng và Khang Gia (Block II) đều được khởi công xây dựng vào quý IV 2009, cũng là lúc nền kinh tế thế giới bước vào giai đoạn phục hồi, và dự kiến hoàn thành kế hoạch vào quý IV năm 2011. Tuy nhiên những năm sau đó, khi ngân hàng tăng lãi suất cao, thanh khoản chậm và thắt chặt tín dụng, đồng thời cùng giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh đã khiến tiến độ thi công của hai dự án đều bị đình trệ do thiếu vốn góp đầu tư cũng như gặp khó khăn về việc “xây dựng” bảng giá. Được ảnh hưởng từ danh tiếng của tổng công ty mẹ, công ty Hà Thuận Hùng không tốn nhiều thời gian để lấy được lòng tin của các doanh nghiệp đầu tư để có thể tiếp tục tiến độ công trình dự án Phú Gia Hưng. Dưới sự dẫn dắt của Đất Xanh với nhiều năm kinh nghiệm về lĩnh vực đầu tư và quản lý dự án, công ty Hà Thuận Hùng ấn định thời gian hoàn thành thực tế và chuyển giao nhà ở cho người mua là vào cuối quý II năm 2012. Trái ngược với Phú Gia Hưng, tuy Block II của dự án Khang Gia được khởi công sớm hơn hai tháng nhưng do không thể huy động vốn kịp thời, tiến trình quản lý dự án chậm chạp, đã khiến cho tiến độ thi công hiện tại chỉ mới đến được tầng 5 phần thô của khối II căn hộ sau hai năm xây dựng. Thời điểm hoàn thành thực tế của Block II Khang Gia vẫn chưa được ấn định mà chỉ mới được dự kiến là vào quý IV năm 2012. Ở đây ta có thể thấy rằng tiến độ hoàn thiện công trình của Khang Gia hoàn toàn chậm hơn Phú Gia Hưng rất nhiều. Quá trình quản lý kĩ lưỡng của Phú Gia Hưng cũng như sự đốc thúc của chủ đầu tư và đơn vị thi công thiết kế đã góp phần to lớn ảnh hưởng đến sự lựa chọn của khách hàng và uy tín của Hà Thuận Hùng nói riêng hay tập đoàn Đất Xanh nói chung. Hai dự án Phú Gia Hưng và Khang Gia đều đạt đủ điều kiện để giao dịch so với các quy định của pháp luật bất động sản. Tính đến thời điểm hiện nay, số lượng giao dịch thành công của chung cư Phú Gia Hưng và cụm cao ốc Khang Gia (Block II) lần lượt là 197/234 và 265/352 với tốc độ giao dịch là 20 và 33 căn mỗi tháng kể từ ngày hai bên bắt đầu chào bán ra thị trường nhà chung cư căn hộ. Tuy có tiến độ thi công chậm hơn so với Phú Gia Hưng nhưng tại sao tốc độ tiêu thụ căn hộ của Phú Gia Hưng vẫn chậm hơn Khang Gia? Đơn giản bởi vì tuy cùng kinh doanh một loại căn hộ hàng trung dành cho công nhân viên chức nhưng một căn hộ Phú Gia Hưng vẫn có giá thành cao hơn từ 1 triệu – 4 triệu /m2 nếu so với một căn hộ cùng loại và cùng diện tích ở Block II Khang Gia. Đất Xanh luôn định hình hướng tổ chức của mình là luôn chú trọng vào chất lượng hơn là số lượng. Dù đầu tư vào loại dự án tầm trung nhưng ở một mặt nào đó, Phú Gia Hưng vẫn mong muốn đem đến cho khách hàng một sản phẩm cao cấp, một cung cách làm việc chuyên nghiệp và những loại dịch vụ tiện ích không thể chê vào đâu được. Do đó cho dù hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng với những khó khăn về lãi suất nhưng các nhà đầu tư đều hiểu rằng Đất Xanh “dư thừa” khả năng để có thể dẫn dắt nguồn vốn tiếp tục đổ về mình và tin tưởng rằng các khoản đầu tư của họ dù có thể không sinh lợi nhiều nhưng cũng không thể bị mất đi vì giá bán giảm. Nhưng trong con mắt của những khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập trung bình thì giá rẻ lại là lựa chọn đầu tiên trước khi họ chú ý đến các dịch vụ chuyên nghiệp hay những tiện ích chất lượng. Chính vì vậy dù tiến trình hoàn thiện và giao nhà vẫn còn nằm trong vòng dự kiến thì Khang Gia vẫn có sức hấp dẫn rõ rệt đến thị trường khách hàng có nhu cầu thực sự để ở với giá cả phải chăng và nhiều lựa chọn đa dạng. Về hình thức thanh toán trả góp thì ở Phú Gia Hưng được chia làm 7 đợt thanh toán và Khang Gia được chia làm 8 đợt thanh toán. Nếu một khách hàng bình thường đi mua căn hộ có thể sẽ nghĩ rằng phương thức thanh toán bên Khang Gia có vẻ “dễ thở” hơn thì có lẽ họ nên làm một vài phép tính cộng trừ. Bởi vì tuy Phú Gia Hưng chỉ chia tiến độ ra làm 7 đợt nhưng thời gian giữa đợt trước và đợt tiếp theo cách nhau 3 tháng, trong khi đó tại Phú Gia Hưng thì thời gian giữa từng đợt chỉ cách nhau 2 tháng kể từ ngày thanh toán đợt trước. Với khoảng thời gian như thế thì chỉ sau 10 tháng kể từ ngày kí hợp đồng, bạn đã phải đóng 85% giá trị căn hộ mà ngược lại trong khi đó tại Phú Gia Hưng, sau một năm tròn thì chỉ 70% giá trị căn hộ là khoản tiền bạn phải đóng trước khi được thông báo bàn giao căn nhà của mình. Có thể thấy ở đây rằng vấn đề thiếu hụt vốn không hẳn là một vấn đề gây ảnh hưởng lớn nhất đến dự án Phú Gia Hưng khi tiến độ thanh toán mà Phú Gia Hưng đưa đến cho khách hàng hoàn toàn nhẹ nhàng và thong thả. Tuy nhiên cũng cần lưu ý từ tháng 11 đổ về trước, chủ đầu tư dự án từng chia tiến độ thanh toán làm 8 đợt, nhưng sau khi nhận thấy tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không mấy khả quan nên vì vậy Phú Gia Hưng đã sử dụng biện pháp gộp hai trong 8 đợt lại làm một. Điều đó chứng tỏ không chỉ có Khang Gia mà cũng chính các “đầu lĩnh vùng Đất Xanh” ít nhiều phải đổ mồ hôi hột trước một thị trường đang trầm lắng và giảm nhiệt. 3.1.4.Phân tích giá cả các căn hộ Về phía dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng: Được rao bán từ đầu năm 2011, cho đến nay giá bán trung bình của các sản phẩm căn hộ của Phú Gia Hưng đã tăng lên 8,1% so với giá gốc ban đầu. Về mặt khách quan, sự tăng giá này là hoàn toàn hợp lý giúp cho Phú Gia Hưng có thể phần nào bù đắp cho các khó khăn hiện tại trong hoạt động kinh doanh như vấn đề về lạm phát, giá các nguyên vật liệu tăng cao, ngân hàng siết chặt vay vốn đầu tư bất động sản… Nhờ đó mà tiến độ thi công của Phú Gia Hưng vẫn được đảm bảo đúng theo thời gian hoàn thành được ấn định. Tuy nhiên đối với các doanh nghiệp góp vốn đầu tư nhỏ lẻ thì đây lại không phải là tốc độ tăng giá khả quan mà họ mong muốn, bởi vì so với phương thức gửi tiền ngân hàng có kỳ hạn thì việc đầu tư “mua đi bán lại” các căn hộ của Phú Gia Hưng tới nay vẫn chưa được coi là sẽ có lãi nhiều. Các loại căn hộ của Đất Xanh nói chung, và Phú Gia Hưng nói riêng, đều được định giá bán kĩ càng theo nhiều yếu tố khác nhau như loại căn hộ, phương hướng căn hộ, diện tích căn hộ, độ cao tầng căn hộ, các thiết kế nội thất bên trong và cả phí bảo trì riêng cho từng lại mã căn hộ. Chính vì vậy Phú Gia Hưng không hề có một bảng tính giá cụ thể mà đưa trực tiếp đến cho khách hàng bảng chi tiết giá cả của từng loại căn hộ mà Phú Gia Hưng đang chào bán ra thị trường. Điều này đã khiến cho khách hàng khó nắm bắt được giá cả cũng như mất nhiều thời gian trong việc chọn căn hộ phù hợp với tài chính của mình. Tuy nhiên cách thức báo giá này lại giúp Phú Gia Hưng có thể cập nhật bảng báo giá một cách nhanh chóng nhất theo từng tháng trong thời kì thị trường bất động sản đang đóng băng hiện nay. Điều này cũng đã chứng minh được rằng với cung cách làm việc chuyên nghiệp cùng phương thức bán hàng đã có nghiên cứu kĩ, dự án Phú Gia Hưng luôn theo dõi tình hình thị trường suýt sao và luôn biết ứng phó với những tình huống bất ngờ khi thị trường biến động cũng như khi thị trường trầm lắng. Về phía dự án cụm cao ốc Khang Gia: Tuy Block II đã được chào bán từ tháng 3 cho đến nay nhưng Khang Gia vẫn chưa hề quyết định tăng giá bán căn hộ lên cao hơn so với mức hiện tại. Điều này phần nào lý giải cho việc tốc độ giao dịch căn hộ của Khang Gia vẫn diễn tiến đều đặn do chủ đầu tư hoàn toàn hiểu rằng hiện nay, giá rẻ không thay đổi đang là một chiến lược đắc lực nhất đối với Khang Gia trong việc lôi kéo các khách hàng mục tiêu về phía mình và cạnh tranh với các dự án khác trong khu vực, nhất là tại thời điểm khi tình hình giao dịch ngày một trì trệ do lãi suất lớn. Việc định giá căn hộ của Khang Gia cũng được đơn giản hơn rất nhiều so với Phú Gia Hưng. Vị trí căn hộ khi cao hơn một tầng thì giá trị căn hộ sẽ tăng thêm 110 nghìn VNĐ/m2 so với giá của tầng kề dưới. Phương hướng không được tính đến như một yếu tố định giá căn hộ, nhưng đối với các căn nằm góc ngoài sẽ được cộng thêm 5% giá trị của căn hộ đó. Cũng cần lưu ý thêm tại sao tầng 1 của Khang Gia lại có giá cao tương đương với tầng 11 là tầng cao nhất của tòa nhà. Theo phân tích của một số chuyên viên bất động sản, ở đây chủ đầu tư dự án đã phán đoán rằng theo tập tính của những người đã có tuổi, không giống như lớp trẻ, họ e dè độ cao và luôn muốn sống ở gần mặt đất hơn vì nhiều nguyên nhân về mặt tâm lý. Chính vì vậy tuy là tầng thấp nhất của khối chung cư nhưng tầng 1 vẫn được một bộ phận khách hàng quan tâm và chú ý đến khi tìm mua nhà. 3.1.5.So sánh mức độ hấp dẫn của hai dự án Trước xu hướng thị trường nhà ở đang chuyển dịch từ chung cư cao cấp hạng sang đến các loại hình căn hộ hạng trung dành cho công nhân viên thu nhập trung bình khá thì cả hai dự án Phú Gia Hưng và Khang Gia đều tỏ ra là những lựa chọn thông minh và hấp dẫn cho một mái nhà ấm cúng và tiện lợi. Tuy nhiên trước hai quy mô hoàn toàn khác biệt thì cả Phú Gia Hưng và Khang Gia đều có những điểm nhấn đặc trưng cũng như những thiếu sót không thể tránh khỏi. Về mặt môi trường sống xung quanh cũng như các tiện ích hiện hữu, cả hai dự án đều hứa hẹn một khung cảnh bình yên thoáng đãng, tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên và môi trường sinh thái. Đồng thời cả hai vị trí dự án đều được chọn gần sông góp phần tăng thêm vẻ đẹp cảnh quan khi nhìn từ trên các căn hộ. Tuy vậy với diện tích dự án khiêm tốn cũng như chỉ sở hữu một con đường nội bộ bao bọc xung quanh chung cư đã khiến Phú Gia Hưng phải chịu lép vế trước những dự án có tầm quy mô lớn hơn như Khang Gia về mặt cung cấp một khu vực công viên rộng rãi, thoáng mát cho người lớn dạo chơi hay trẻ em vui đùa. Với cấu trúc gồm 3 Block chung cư đã để lại cho Khang Gia một khoảng trống khu vực trung tâm rộng rãi và tách biệt hoàn toàn với tiếng ồn ào náo nhiệt bên ngoài. Không những vậy, cùng với quy mô dự án lớn đã giúp cho Khang Gia có thể cung cấp đến cho khách hàng nhiều mảng dịch vụ tiện ích khác nhau khi chủ đầu tư quyết định dành trọn tầng trệt và tầng lửng của Block I và II cho trung tâm thương mại, khu giải trí, khu chăm sóc sức khỏe cộng đồng cùng nhiều tiện ích khác. Điều này đã bù đắp phần nào cho vị trí dự án của Khang Gia không được đắc địa bằng Phú Gia Hưng trong việc tiếp cận các công trình xã hội bên ngoài khu vực. Nhưng khi bước vào phần thiết kế nội thất căn hộ thì các sản phẩm chính yếu của Khang Gia lại không được đầu tư đúng mức khi một số căn hộ hạng trung bình với diện tích dưới 60m2 thường có nội thất không mấy hợp lý tuy vẫn được thiết kế chú trọng vào không gian thoáng đãng. Hầu hết phòng vệ sinh tuy không đối diện nhưng cũng gần với lối cửa ra vào, cạnh phòng khách lại là sân phơi đồ thay vì ban công căn hộ. Những loại căn hộ có diện tích trên dưới 100m2 dành cho gia đình thì lại không được phân bổ diện tích hợp lý giữa các phòng. Điển hình như loại căn hộ có cả ban công và sân vườn phục vụ cho việc chăm sóc hoa và nuôi cây kiểng, trước một lựa chọn hấp dẫn như vậy đã khiến cho khách hàng tin mua và hi vọng về một căn nhà được tiếp xúc tối đa với khí trời thiên nhiên thoáng mát thì sau đó lại phân vân trước sự gò bó của nội thất bên trong vì các nhà thiết kế đã dành diện tích quá nhiều cho sân vườn một cách không cần thiết. Tuy vậy với nhiều thiết kế đa dạng cũng như nhiều mẫu mã diện tích khác nhau, các khách hàng đều có thể kĩ càng chọn lựa được loại căn hộ nào phù hợp với sở thích, thị hiếu, cá tính lẫn sức mua của bản thân mình. Về mặt thiết kế căn hộ thì Phú Gia Hưng lại trên Khang Gia một bậc với những thiết kế hiện đại và tinh tế, hợp lý từ ánh sáng đến không gian nhưng cũng không kém phần quyến rũ và phù hợp với tính cách của từng chủ nhân căn hộ. Tuy không có ban công mỗi hộ phần nào làm giảm tính hấp dẫn của Phú Gia Hưng nhưng không thể không thừa nhận rằng đội ngũ kiến trúc sư của dự án đều tài hoa và nhiều kinh nghiệm khi bài trí nội thất từng căn hộ thật sự sang trọng và hài hòa. Sức hấp dẫn của căn hộ không chỉ từ môi trường sống bên ngoài hay nội thất bên trong mà còn là từ chữ “tín” của mỗi doanh nghiệp. Nhiều năm đi theo một phương châm duy nhất của công ty là luôn đem đến cho khách hàng những “Sản phẩm tốt nhất – Dịch vụ tốt nhất”, cái tên tập đoàn công ty Đất Xanh nói chung, hay công ty Hà Thuận Hùng nói riêng, đã có một sức hấp dẫn nhất định với những khách hàng vốn am hiểu về bất động sản. Chính vì vậy tuy trải qua hàng loạt biến động trong thị trường, các dự án của Đất Xanh, bao gồm cả Phú Gia Hưng, đều không bao giờ bị “ế”. Về phía Khang Gia, tuy được thành lập gần như cùng thời điểm với Đất Xanh nhưng Khang Gia chưa bao giờ có một điểm nhấn nổi bật để có thể chiêu thị đến khách hàng chỉ bằng cái tên của mình. Ngoài ra cũng cần lưu ý rằng khi Khang Gia quyết định bán lại Block I của mình cho chính quyền địa phương để dành cho việc tái định cư thì vô hình trung lại tạo ra một tâm lý nghi ngờ trong khách hàng về chất lượng căn hộ chỉ ở mức tầm thấp (nhưng thực tế khi khách hàng đến xem nhà mẫu thì đều cảm thấy hài lòng). Cùng với những yếu tố về môi trường sống, các tiện ích dịch vụ, các thiết kế kiến trúc của căn hộ cũng như về tiến trình giao dịch lẫn giá cả sản phẩm, hai dự án chung cư căn hộ Phú Gia Hưng và cụm cao ốc Khang Gia đều hứa hẹn mang đến cho khách hàng một cuộc sống tiện nghi trong một ngôi nhà tuyệt vời. Từ các phân tích đánh giá như trên, các loại căn hộ của Phú Gia Hưng sẽ rất thích hợp cho những người đang công tác xa muốn sống một mình hay những cặp vợ chồng trẻ mới cưới. Và ngược lại, Khang Gia định hướng cung cấp căn hộ cho các khách hàng mục tiêu là những gia đình có con trẻ và mong muốn có thể sống định cư lâu dài tại khu vực. 3.2.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUNG TẠI QUẬN GÒ VẤP 3.2.1.Tình hình thị trường chung cư căn hộ trong những năm gần đây: Tuy Gò Vấp là một quận huyện sở hữu nhiều khu đất đẹp với cảnh quan hài hòa nhưng trong hai năm trở lại đây thì thị trường bất động sản nói chung hay thị trường chung cư căn hộ nói riêng tại quận Gò Vấp đều ảm đạm không có tín hiệu khởi sắc, nổi bật. Một vài dự án căn hộ chung cư đã, đang và sẽ được hoàn thiện tại địa bàn này như: Cao ốc Newtown Apartment, khu căn hộ Splendor, khu căn hộ Gia Tuệ Central Square, cao ốc căn hộ Adonis, căn hộ chung cư Z751 , khu căn hộ chung cư Thiên Lộc Tower... và cuối cùng là căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và cụm cao ốc Khang Gia. Vẫn được đầu tư kĩ lưỡng cũng như vẫn được theo dõi suýt sao nhưng các chủ đầu tư không mấy kỳ vọng đến sức mua của người dân khu vực quận Gò Vấp. Đơn giản vì Gò Vấp là một quận vùng ven thành phố Hồ Chí Minh nên vẫn còn được coi là một vùng đất “hoang sơ”, thu nhập trung bình của người dân còn thấp và một số nguyên nhân khác như các tiện ích công cộng vẫn còn thưa thớt, dự thảo quy hoạch còn chậm, đa phần là quy hoạch cho các công trình của quân đội... Chính vì thế mà không ít dự án chung cư căn hộ bị “treo” do thiếu vốn, khâu quản lý dự án gặp nhiều trở ngại, tiến trình giao nhà bị trì trệ. Trong đó có thể kể đến là việc dừng tiến độ xây dưng của Block III dự án Khang Gia, ngoài câu trả lời quen thuộc là do thiếu vốn thi công thì nguyên nhân còn là do dự án không được chính chủ đầu tư Khang Gia của mình không mấy mặn mà kỳ vọng kể từ khi dự án tòa căn hộ Lucky Apartment tỏ ra có nhiều sức hấp dẫn hơn tại quận Tân Phú. Một ví dụ khác nữa là dự án phức hợp khu căn hộ Gia Tuệ Central Square với quy mô cực kì lớn và được dự kiến sẽ khởi công năm 2008 và hoàn thiện năm 2010 nhưng cho đến nay thì vị trí dự án vẫn là một mảnh đất trống và liệu tới chừng nào giấy mới thành nhà thì cũng không ai biết được. 3.2.2.Xu hướng diễn biến thị trường trong những năm gần đây: Trước một thị trường nhà chung cư căn hộ không có nhiều sóng gió cũng như không được nhiều sự chú ý đến trong những năm gần đây như quận Gò Vấp thì diễn biến giá cả giao dịch của các chung cư căn hộ được ví như dậm chân tại chỗ, nếu không muốn nói là đang có xu hướng giảm giá. Các quyết định đầu tư nhà căn hộ đều không đem lại lợi nhuận cao hơn bao nhiêu so với giá gốc. Một số người đầu tư còn phải chịu lỗ khi các công ty bất động sản quyết định hạ giá sản phẩm, bán tháo căn hộ nhằm trả nợ ngân hàng hoặc thu hồi vốn khi tình hình giao dịch không mấy khả quan. Với đầu ra khó khăn của các loại hình căn hộ cao cấp, thị trường bất động sản Gò Vấp hiện tại đang dần chuyển dịch xu hướng từ khách hàng mục tiêu là những người có tiền sang những người có nhu cầu thực sự. Với thực tế chứng minh rằng các loại hình chung cư căn hộ cho cán bộ công nhân viên hay những người có thu nhập trung bình ngày càng xuất hiện nhiều và có sức hấp dẫn rõ nét, đồng thời dễ dàng tiêu thụ với mức giá thấp cùng phương thức trả chậm theo nhiều đợt. Dự tính trong thời gian sắp tới, giá trung bình nhà chung cư căn hộ tại quận Gò Vấp vẫn sẽ giảm nhẹ do nguồn cung vẫn sẽ còn tiếp tục tăng từ đây cho đến cuối năm 2012. 3.3.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUNG TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là một thị trường lớn và sôi động nhất cả nước. Nó có một tầm ảnh hưởng lớn và sức lan toả rộng vì vốn dĩ các nhà đầu tư hay đầu cơ đều hiểu rằng Hồ Chí Minh là một trung tâm nơi dòng tiền cả nước đổ về và chảy ra, và mỗi khi cái thị trường đó "nóng hay lạnh" đều gây ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê, mua, chuyển nhượng chung trên thị trường bất động sản của cả miền nam và ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế. Hiện nay thị trường bất động sản nói chung và thị trường chung cư căn hộ nói riêng tại thành phố Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn khó khăn với nhiều vấn đề cần được giải quyết. Trong bối cảnh chính phủ đang tập trung chống lạm phát, lãi suất cao, hạn chế cho vay và rất khó vay đối với lĩnh vực bất động sản thì việc thị trường nhà ở chung cư căn hộ ở các khu vực nội thành đồng loạt giảm giá bán đều là kết quả tất yếu. Nhất là khi hiện nay các ngân hàng đang thúc ép thu hồi nợ và các khoản vay liên quan đến bất động sản làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản phải bán tháo căn hộ, giảm giá sản phẩm mới có được khách hàng. Đồng thời đối với các dự án đang bắt đầu khởi công lại gặp một vấn đề khác là từ đầu năm đến nay giá nguyên vật liệu đầu vào của các dự án đang thi công như ximăng, sắt thép, gạch men... đều tăng mạnh, thấp nhất cũng 20% và cao nhất có loại vật liệu tăng đến 40% như thiết bị điện. Giá thành dự án do vậy đã đội lên rất cao. Cùng với thanh khoản khó khăn và giá cả đầu vào tăng cao, các kế hoạch bán sản phẩm căn hộ chung cư đều bị cầm chừng do chủ đầu tư chưa “xây dựng” được giá bán. Các trường hợp “ôm” hàng chờ lãi suất giảm diễn ra ngày một phổ biến hơn. Trong đó phải kể đến là trường hợp dự án 584 Lilama SHB Plaza tại quận Gò Vấp tuy đang thiếu vốn xây dựng phần thô của công trình nhưng vẫn phải tạm ngưng kế hoạch chào bán dù dự án đã được công bố giá bán vào đầu năm nay. Với những bất ổn hiện tại cùng những nhận định tương lai suy thoái kép có thể xảy ra đối với nền kinh tế thế giới trong cuối năm nay và cả năm 2012, các chủ đầu tư dự án cần phải chịu khó với khách hàng , chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để huy động vốn triển khai dự án thay vì việc trông chờ vào nguồn vốn tín dụng với lãi suất cao mà lại khó tiếp cận. Ngoài ra, một giải pháp khác để có thể tìm được đầu ra cho dự án mà nhiều chuyên gia môi giới cho biết là chuyển nhượng dự án, cách được nhiều doanh nghiệp áp dụng để giảm thiểu thiệt hại. KẾT LUẬN cd Bất động sản Việt Nam đang đi vào một con đường mòn nhiều trở ngại mà thời điểm để nó bắt đầu khởi sắc vẫn còn là một ẩn số. Thị trường bất động sản Gò Vấp nhiều tiềm năng cũng giống như một miếng bánh hứa hẹn thơm ngon đang được chực chờ nướng chín, nhưng trước khi chủ nhà quyết định dọn ra đĩa thì người dùng bữa đã không còn có mặt tại bàn. Cũng như các cơ quan chính quyền địa phương vẫn chưa có các cách thức phát triển bất động sản khu vực, nhất là trong tình hình thị trường bất động sản Việt Nam đang “đóng băng” với những khó khăn khác nhau về mọi mặt mà lúc này đây, yếu tố chính sách kinh tế và hành chính đóng vai trò như một liều thuốc cấp thiết cho một thị trường bất động sản đang dần mất khả năng phục hồi. Thông qua các phân tích đánh giá trong đề án này, cả hai dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và cụm cao ốc Khang Gia đều đã tự chứng minh được rằng các chủ đầu tư đã đi đúng hướng khi lựa chọn loại hình căn hộ hàng trung nhằm tới tầng lớp cán bộ công nhân viên và người có thu nhập trung bình trong thời điểm giao dịch trì trệ này. Nếu bạn đang tìm một môi trường sống thoải mái và nhiều tiện nghi, hãy chọn Khang Gia vì những lựa chọn đa dạng với giá cả phải chăng. Nếu bạn chỉ muốn một mái nhà ấm cúng cùng thiết kế hài hòa thì Phú Gia Hưng là một quyết định tuyệt vời cho những người độc thân hay một cặp vợ chồng trẻ. Tuy nhiên có thể bạn sẽ muốn xem xét và nghiên cứu về thị trường nhà phố trước khi bỏ vốn đầu tư vào bất kì dự án căn hộ nào bởi đơn giản vì từ giờ đến hết năm nay, tất cả mọi khoản tiền đổ vào thị trường nhà chung cư căn hộ vì mục đích đầu tư ngắn hạn “mua đi bán lại” cũng chỉ như việc bạn đặt cược tiền vào một ván kèo nhỏ về lãi suất, tín dụng và thanh khoản. Đề án “Nghiên cứu dự án căn hộ chung cư Phú Gia Hưng và Khang Gia tại quận Gò Vấp – TP. Hồ Chí Minh” là đề án đầu tiên tôi soạn thảo và biên tập, rất mong nhận được từ quý thầy cô những nhận xét đánh giá tích cực và cả những ý kiến góp ý nhằm khắc phục thiếu sót cũng như những nhận định chủ quan trong đề án này. Lời cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả những người đã giúp đỡ tôi trong việc thực hiện đề án này thành công tốt đẹp. Xin chân thành cảm ơn đến gia đình người thân của tôi, bạn bè cũng như thầy cô đã cho tôi nhiều lời nhận xét hữu ích. Xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn, thạc sĩ Võ Văn Hải, đã giúp tôi định hướng và hoàn thiện đề án này. Xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn. TÀI LIỆU THAM KHẢO —&œ– Phương pháp nghiên cứu khoa học - PGS. TS. Nguyễn Bảo Vệ, ThS. Nguyễn Huy Tài Đầu tư kinh doanh Bất động sản - ThS. Ngô Thảo Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản - Nguyễn Tấn Bình Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư Các trang web đã được tác giả truy cập và thu thập thông tin: (vẫn tồn tại vào ngày 24/11/2011) PHỤ LỤC —&œ– Mặt bằng căn hộ căn hộ Phú Gia Hưng Bảng báo giá từng loại căn hộ của Phú Gia Hưng ngày 04/11/2011 Phương thức thanh toán căn hộ Phú Gia Hưng Hợp đồng mua bán căn hộ Phú Gia Hưng Chủng loại một số vật tư trang thiết bị sử dụng ở Phú Gia Hưng Nội quy chung của khu chung cư Phú Gia Hưng Mặt bằng cụm cao ốc Khang Gia tổng thể và Block II riêng biệt Bảng báo giá và phương thức thanh toán căn hộ Khang Gia Danh sách các căn hộ đang chào bán ở Khang Gia Hợp đồng mua bán căn hộ Khang Gia Chủng loại một số vật tư trang thiết bị sử dụng ở Khang Gia Nội quy quản lý sử dụng khu chung cư Khang Gia Dịch vụ quản lý khu chung cư Khang Gia