Đề tài Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập Trung bình và Khá tại Tp Hồ Chí Minh

i thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc Những người tốt bụng, thích khám phá Giới tính nam, nữ cân bằng nữ ít hơn nam nam ít hơn nữ nam ít hơn nữ Tuổi tuổi trung bình: 27,82. Đa phần từ 25-30 tuổi tuổi trung bình: 28,38. Đa phần từ 25-30 tuổi tuổi trung bình: 28,5. Đa phần từ 25-30 tuổi tuổi trung bình: 27,89. Đa phần từ 25-30 tuổi Tình trạng hôn nhân nhiều nhất là độc thân. Thứ hai là lập gia đình/ chưa con nhiều nhất là độc thân. Đông thứ hai là lập gia đình/ chưa con. Đông nhất là độc thân, thứ hai là những người lập gia đình/ 1 con. Nhiều nhất là độc thân, thứ hai là lập gia đình/ chưa con Thu nhập cá nhân Đa phần có thu nhập từ 5-9 triệu , thứ hai là những người có thu nhập từ 9-12 triệu Đa phần có thu nhập từ 5-9 triệu , thứ hai là những người có thu nhập từ 9-12 triệu Đa phần có thu nhập từ 5-9 triệu , thứ hai là những người có thu nhập từ 9-12 triệu Đa phần có thu nhập từ 5-9 triệu , thứ hai là những người có thu nhập từ 9-12 triệu Thu nhập hộ gia đình Phần lớn là có thu nhập từ 9-12 triệu. Thứ hai là có thu nhập từ 12 -16 triệu Phần lớn là có thu nhập từ 9-12 triệu. Thứ hai là có thu nhập từ 12 -16 triệu Phần lớn là có thu nhập từ 9-12 triệu. Thứ hai là có thu nhập từ 16 -20 triệu Phần lớn là có thu nhập từ 9-12 triệu. Thứ hai là có thu nhập từ 12 -16 triệu Trình độ học vấn Đa số là có trình độ đại học/ trên đại học, thứ hai là cao đẳng/ THCN Đa số là có trình độ đại học/ trên đại học, thứ hai là cao đẳng/ THCN Đa số là có trình độ đại học/ trên đại học, thứ hai là cao đẳng/ THCN Đa số là có trình độ đại học/ trên đại học, thứ hai là cao đẳng/ THCN Nghề nghiệp Nhiều nhất là nhân viên văn phòng, thứ hai là nghề nghiệp chuyên môn,thứ ba là cán bộ công nhân viên Nhiều nhất là nhân viên văn phòng, thứ hai là cán bộ công nhân viên,thứ ba là nghề nghiệp chuyên môn Nhiều nhất là nhân viên văn phòng, thứ hai là nghề nghiệp chuyên môn,thứ ba là cán bộ công nhân viên Nhiều nhất là nhân viên văn phòng, thứ hai là nghề nghiệp chuyên môn. Bảng 5.3 : Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn của 4 nhóm khác hàng. Những người vô tư nhưng đầy tham vọng Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc Những người tốt bụng, thích khám phá Giá nhà trung bình Nhà chung cư: 1.079.531.250₫ Nhà riêng biệt: 1.055.008.000₫ Nhà chung cư: 1.170.535.714₫ Nhà riêng biệt: 1.186.286.753₫ Nhà chung cư: 984.615.385₫ Nhà riêng biệt: 985.610.560₫ Nhà chung cư: 826.923.077₫ Nhà riêng biệt: 1.045.853.161₫ Loại nhà Thích nhà riêng biệt hơn nhà chung cư, và có số người thích ở nhà chung cư cao nhất trong 4 cụm Thích nhà riêng biệt hơn nhà chung cư Thích nhà riêng biệt hơn nhà chung cư Thích nhà riêng biệt hơn nhà chung cư, những người thích ở nhà chung cư ít nhất trong 4 cụm. Đặc điểm chung Coi trọng những điều kiện của công ty bán nhà và một số điều kiện khác - Điều kiện ngoại cảnh phục vụ vui chơi, giải trí, sức khỏe sẽ được cân nhắc đầu tiên khi mua nhà - Yếu tố thứ hai là điều kiện an toàn và điều kiện sinh hoạt của ngôi nhà - Ngoài ra các điều kiện địa lý và điều kiện cơ bản của một ngôi nhà cũng được quan tâm - Yếu tố được coi trọng nhất là điều kiện của công ty bán nhà và một số điều kiện khác gồm: - Ngoài ra còn có yếu tố về điều kiện của công ty bán nhà và một số điều kiện khác - Quan tâm đặc biệt đến điều kiện địa lý cần có - Bên cạnh đó là yếu tố về điều kiện của công ty bán nhà và một số điều kiện khác Đặc điểm của nhà chung cư + Cảnh quan (sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường đi dạo) trong khu vực chung cư. + Cơ cấu của căn hộ (số phòng để ở, diện tích căn hộ). + Cầu thang máy. + Chỗ để xe máy. + Hệ thống vệ sinh (thu gom, xử lý rác, quét dọn các khu vực công cộng). + Cảnh quan (sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường đi dạo) trong khu vực chung cư. + Cơ cấu của căn hộ (số phòng để ở, diện tích căn hộ). + Chỗ để xe máy. + Hệ thống vệ sinh (thu gom, xử lý rác, quét dọn các khu vực công cộng). + Cảnh quan (sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường đi dạo) trong khu vực chung cư. + Cơ cấu của căn hộ (số phòng để ở, diện tích căn hộ). + Cầu thang máy. + Chỗ để xe máy. + Chỗ để xe hơi. + Hệ thống vệ sinh (thu gom, xử lý rác, quét dọn các khu vực công cộng). + Công ty quản lý vận hành (bảo dưỡng, sửa chữa) chuyên nghiệp. + Chi phí quản lý. + Cảnh quan (sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường đi dạo) trong khu vực chung cư. + Cơ cấu của căn hộ (số phòng để ở, diện tích căn hộ). + Cầu thang máy. + Chỗ để xe máy. + Chỗ để xe hơi. + Hệ thống vệ sinh (thu gom, xử lý rác, quét dọn các khu vực công cộng). + Công ty quản lý vận hành (bảo dưỡng, sửa chữa) chuyên nghiệp. Đặc điểm nhà riêng biệt + Diện tích sử dụng hợp lý. + Mái nhà. + Số tầng, số phòng để ở. + Diện tích sử dụng hợp lý. + Có sân vườn, hàng rào bao quanh + Mái nhà. + Số tầng, số phòng để ở. + Diện tích sử dụng hợp lý. + Mái nhà. + Số tầng, số phòng để ở. + Diện tích sử dụng hợp lý. + Có sân vườn, hàng rào bao quanh + Mái nhà. Bảng 5.4 : Tóm tắt về một số đặc điểm khác kèm theo của 4 phân khúc. Những người vô tư nhưng đầy tham vọng Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc Những người tốt bụng, thích khám phá Mức tiết kiệm hàng tháng để mua nhà 4.321.645,00 ₫ 4.822.079,00 ₫ 4.537.592,00 ₫ 4.671.698,00 ₫ Mức hỗ trợ tài chính củangười thân Phần lớn là ít nhận được hỗ trợ. Nhiều thứ hai là nhận mức hỗ trợ trung bình Phần lớn là ít nhận được hỗ trợ. Nhiều thứ hai là nhận mức hỗ trợ trung bình Phần lớn là ít nhận được hỗ trợ. Nhiều thứ hai là nhận mức hỗ trợ khá Phần lớn là ít nhận được hỗ trợ. Nhiều thứ hai là nhận mức hỗ trợ trung bình Thông tin tham khảo Thường nghe lời giới thiệu của người thân nhất. Tiếp theo là xem quảng cáo trên báo, tạp chí. Thứ ba là quảng cáo trên internet Thường nghe lời giới thiệu của người thân nhất. Tiếp theo là xem quảng cáo trên báo, tạp chí. Thứ ba là tham khảo ý kiến nhà môi giới mà họ quen biết. Thứ tư là quảng cáo trên internet Thường nghe lời giới thiệu của người thân nhất. Tiếp theo là xem quảng cáo trên báo, tạp chí. Thứ ba là tham khảo ý kiến nhà môi giới mà họ quen biết. Thứ tư là quảng cáo trên internet Thường nghe lời giới thiệu của người thân nhất. Tiếp theo là xem quảng cáo trên báo, tạp chí. Thứ ba là tham khảo ý kiến nhà môi giới mà họ quen biết. Thứ tư là các sàn giao dịch bất động sản. Thứ năm là quảng cáo trên internet Tóm tắt kết quả phân khúc theo giới tính Hai nhóm khách hàng được chia theo giới tinh sẽ có các đặc điểm về nhân khẩu học, và mong muốn của họ trong việc lựa chọn nhà. Bảng 5.5: Tóm tắt về đặc điểm nhân khẩu học của 2 nhóm khách hàng NAM NỮ Tuổi Đa phần từ 25- 30 tuổi, từ 30 – 35 tuổi chiếm tỷ lệ đáng xem xét. Tuổi trung bình 28,7 tuổi Đại đa số là từ 25 -30 tuổi. Tuổi trung bình là 27,7 tuổi Tình trạng hôn nhân Đông nhất là khách hàng độc thân , có thể chú ý thêm đến khách hàng đã kết hôn/ chưa có con và đã kết hôn/ có 1 con Chiếm hơn 70% là khách hàng độc thân, ngoài ra khách hàng kết hôn/ chưa có con cũng nên được quan tâm đến Thu nhập cá nhân Gần 80% là những khách hàng có thu nhập từ 5 – 9 triệu/ tháng, nên chú ý thêm đến nhóm khách hàng có thu nhập từ 9 – 12 triệu/ tháng Phân lớn là các khách hàng có thu nhập từ 5 – 9 triệu/ tháng Thu nhập hộ gia đình Hơn một nữa là các khách hàng có thu nhập gia đình từ 9 – 12 triệu, khách hàng có thu nhập từ 12 – 16 triệu và 16 – 20 triệu cũng chiếm tỷ lệ tương đối đáng để quan tâm Cũng có hơn một nữa là các khách hàng có thu nhập từ 9 – 12 triệu, tỷ lệ khách có thu nhập từ 12 – 16 triệu và 16 – 20 triệu cũng chiếm tỷ lệ tương đối đáng để quan tâm, nhưng đặc biệt khách hàng có thu nhập gia đình từ 16 – 20 triệu đông hơn so với khách hàng nam co cùng mức thu nhập theo hộ gia đình Trình độ học vấn Chiếm số đông là các khách hàng có trình độ đại học/ trên ĐH Chiếm số lượng nhiều là trình độ đại học/ trên ĐH, quan tâm thêm đến nhóm có trình độ cao đẳng/ THCN Nghề nghiệp Những nghề nghiệp chiếm số đông là nhân viên văn phòng, tiếp theo là nghề nghiệp chuyên môn (giáo viên, bác sĩ…), cuối cùng là cán bộ công nhân viên, cả 3 chiếm tỷ lệ tương đối đông. Chiếm hơn một nữa là nhân viên văn phòng, quan tâm thêm đến nhóm nghề nghiệp chuyên môn và cán bộ công nhân viên Bảng 5.6 : Tóm tắt đặc điểm ngôi nhà mong muốn và một số đặc điểm khác của 2 nhóm khác hàng. NAM NỮ Giá nhà trung bình Nhà chung cư: 1.061.595.395₫ Nhà riêng biệt: 1.143.357.673₫ Nhà chung cư: 1.013.146.552₫ Nhà riêng biệt: 1.029.853.021₫ Loại nhà Hơn 70 % thích ở nhà riêng biệt hơn, nhưng tỷ lệ cọn nhà chung cư lại cao hơn so với khách hàng nữ cũng chọn ở nhà chung cư Số khách hàng nữ thích ở nhà riên biệt chiếm tỷ lệ áp đảo so với khách hàng chọn ở nhà chung cư, và cũng nhiều hơn so với khách hàng nam thích ở nhà riêng biệt Đặc điểm chung Khi chọn nhà thì điều kiện về ngoại cảnh phục vụ vui chơi, giải trí, sức khỏe là ưu tiên hàng đầu để lựa chọn nhà - Yếu tố quan trọng nhất đẻ xem xét có mua nhà hay không là điều kiện địa lý cần có. - Yếu tố được xét đến thứ hai là điều kiện cơ bản của một ngôi nhà và điều kiện an toàn và điều kiện sinh hoạt của ngôi nhà - Ngoài ra còn có yếu tố về điều kiện của công ty bán nhà và một số điều kiện khác Đặc điểm của nhà chung cư + Cảnh quan (sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường đi dạo…) trong khu vực chung cư + Cơ cấu của căn hộ (số phòng để ở, diện tích căn hộ) + Cầu thang máy + Chỗ để xe máy + Hệ thống vệ sinh (thu gom, xử lý rác, quét dọn, lau rửa..các khu vực công cộng) + Cảnh quan(sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường đi dạo…)trong khu vực chung cư + Cơ cấu của căn hộ (số phòng để ở, diện tích căn hộ) + Cầu thang máy + Chỗ để xe máy + Hệ thống vệ sinh (thu gom, xử lý rác, quét dọn, lau rửa..các khu vực công cộng) + Công ty quản lý vận hành (bảo dưỡng, sửa chữa…) chuyên nghiệp + Chi phí quản lý Đặc điểm nhà riêng biệt + Diện tích sử dụng hợp lý + Mái nhà + Số tầng, số phòng để ở + Diện tích sử dụng hợp lý + Có sân vườn, hàng rào bao quanh + Mái nhà + Số tầng, số phòng để ở Tiết kiệm để mua nhà 4.963.776₫/tháng 4.286.391₫/tháng Mức hỗ trợ tài chính Phần nhiều khách kháng ít nhận được sự hỗ trợ, khách hàng được hỗ trợ trung bình và khá chiếm tỷ lệ cũng khá tương đối Cũng giống với khách hàng nam là phần nhiều khách kháng ít nhận được sự hỗ trợ, khách hàng được hỗ trợ trung bình và khá chiếm tỷ lệ cũng khá tương đối Thông tin tham khảo Đông nhất là khách hàng thích tham khảo ý kiến ngưới thân, nhưng tỷ lệ xem thông tin quảng cáo trên báo cũng gần bằng với tỷ lệ những khách hàng tham khảo ý kiến người thân. Tiếp theo là tham khảo những nhà môi gới mà họ quen và xem quảng cáo trên internet có tỷ lệ gần bằng nhau. Nhóm khách hàng đến các sàn giao dịch bất đông sản chiếm tỷ lệ cũng đáng để ta chú ý Hơn một nữa số khách hàng tin tưởng vào lời tư vấn của người thân, đông thứ hai là những khách hàng xem quảng cáo trên báo, kênh thông tin tiếp theo mà khách hàng thường tham khảo có tỷ lệ bằng nhau là lấy ý kiến từ nhà môi giới mà họ quen và xem quảng cóa trên internet. Như vậy với kết quả về các đặc điểm về nhân khẩu học, đặc điểm chung và riêng cho ngôi nhà mà khách hàng mong muốn, cùng các đặc điểm khác đã cho chúng ta cái nhìn tổng quát cũng như chi tiết nhất về các phân khúc theo từng cơ sở phân chia trong thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình – khá. Tất cả sẽ được sử dụng để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất chính đều này sẽ đem lại cho công ty nguồn lợi rất lớn. ĐỀ XUẤT Với 4 phân khúc theo tâm lý và hai phân khúc theo giới tính cùng những đặc điểm của nó mà quá trình phân tích đã cho ra được, thì tùy từng công ty có tiềm lực như thế nào mà sẽ chọn cho mình một phân khúc phù hợp để nhắm đến. Nếu sau khi đã chọn được phân khúc phù hợp với năng lực cũng nhu mong muốn của công ty, thì công ty cần làm rõ các đặc điểm về sản phẩm theo yêu cầu của khách hàng trong phân khúc, tránh tình trạng đã xác định được phân khúc những lại không làm ra được sản phẩm mà khách hàng trong phân khúc mong muốn. Có như vậy thì mới đạt hiệu quả cao, thu được lợi nhuận lớn trong quá trình đầu tư xây dựng nhà để bán. Vì vậy sau khi thực hiện đề tài, em cũng xin được đưa ra một số đề xuất, khi quyết định chọn một phân khúc nào đó trong các phân khúc được chia theo từng đặc điểm: Phân khúc có quy mô lớn nhất trong 4 phân khúc theo tâm lý là phân khúc những khách hàng có đặc điểm tâm lý là bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc, có thể nói đây là người của công việc. Bởi vì vậy nên họ sẽ là những người có thể có đủ tài chính để mua nhà, đồng thời vì họ rất yêu công việc nên họ sẽ cần một nơi nghỉ ngơi yên tĩnh để nghỉ ngơi nên họ sẽ rất muốn sở hữu một căn nhà. Có thể nói đây là một nhóm khách hàng cực kỳ tiềm năng. Nếu công ty nhắm đến mức lợi nhuận lớn nhất thì có thể chọn phân khúc này là phân khúc mục tiêu cho công ty mình để đầu tư. Phân khúc lớn nhất trong hai phân khúc theo giới tính là phân khúc khách hàng nữ, có lẽ bởi vì những người phụ nữ thường là những người biết chăm lo cho cuộc sống hơn so với khách hàng nam, nếu công ty muốn có lợi nhuận thu được nhiều có thể chọn phân khúc khách hàng này Trong quá trình định vị sản phẩm để bán thì công ty nên định vị sản phẩm theo phân khúc mà mình đã chọn, không nên thêm vào một số chi tiết hay bỏ bớt một số đặc điểm. Công ty phải tìm cách làm cho bất động sản của công ty trông thật tuyệt vời hơn hẳn một món hàng tương tự của đối thủ cạnh tranh bằng cách truyền đạt một cách hiệu quả đến khách hàng tiềm năng độc đáo và nổi trội của sản phẩm. Bởi vì trong từng phân khúc cụ thể thì những khách hàng cụ thể chỉ thích ở nhà có đặc điểm tương ứng, nếu công ty không quan tâm đến các đặc điểm đó thì ngôi nhà xây dựng nên không thể đáp ứng được cho khách hàng trong phân khúc mà mình chọn dẫn đến lãng phí tài nguyên của công ty. Công ty có thể lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản của công ty sau khi đã chọn được phân khúc cho mình, mà công ty cho là khác biệt so với đối thủ cùng phân khúc. Thậm chí công ty có thể thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết. Khi trưng bày bất động sản, đây là những yếu tố công ty muốn làm nổi bật và nhấn mạnh. Hãy đảm bảo rằng tất cả những ai nhìn thấy ngôi nhà đều nhìn thấy những đặc điểm này. Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng phải cẩn thận với nó. Trong quảng cáo nên đưa những đặc điểm nổi bật của sản phẩm hướng đến khách hàng mục tiêu để tạo ra hiệu ứng tốt đối với sản phẩm. Phương tiện truyền thông mà khách hàng thường sử dụng để tìm thông tin khi mua nhà là quảng cáo trên báo, tạp chí, internet. Công ty nên sử dụng các kênh truyền thông này để đưa ra quảng cáo cho sản phẩm. Ví dụ, khi quảng cáo trên báo, công ty nên đăng quảng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả mà bạn muốn hướng đến. Khi đăng tin công ty nên đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn thấy. Bên cạnh đó, công ty nên mở thêm các sàn giao dịch bất động sản để tiếp thị cũng như giúp khách hàng tiếp cận tốt hơn với sản phẩm. Đa phần trong các phân khúc thì mọi người ít nhận được sự hỗ trợ về tài chính của người thân và gia đình trong việc mua nhà để ở, và mức tiết kiệm của họ cho việc mua nhà trung bình khoảng 5 triệu đồng/tháng, vì vậy công ty nên có chính sách hỗ trợ tài chính để thu hút khách hàng đến với công ty, tạo thiện cảm cho khách hàng đối với công ty. Trong chiến dịch truyền thông, tiếp thị nhằm hướng đến các khách hàng trong phân khúc đã chọn thì tốt nhất công ty nên hướng đến những đặc điểm của khách hàng đã được mô tả trong cụ đó, tránh việc thêm đặc điểm không phù hợp với khách hàng trong cụm bởi tất cả những đặc điểm của khách hàng như: nhân khẩu học (tuổi, giới tính, trình trạng hôn nhân…), đặc điêm ngôi nhà mà họ muốn, thói quen truyền thông… đều đã được miêu tả trong cụm. PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN BẢNG CÂU HỎI Xin chào anh,chị! Chúng tôi đang tiến hành khảo sát về nhu cầu mua nhà để ở thường xuyên và lâu dài. Mục đích của cuộc khảo sát chỉ nhằm tìm ra những yếu tố ảnh hưởng tới việc mua nhà để ở của anh,chị. Kết quả của cuộc khảo sát sẽ giúp các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu mua nhà ở của người dân TP. Chúng tôi rất mong sự hợp tác chân thành của anh, chị. Mọi thông tin anh, chị cung cấp đều có giá trị và sẽ được giữ bí mật tuyệt đối. PHẦN GẠN LỌC: S1.Xin vui lòng cho biết anh/chị hoặc người thân trong gia đình có ai làm việc trong những ngành sau không? Nghiên cứu thị trường 1 Kết thúc trả lời Quảng cáo/quan hệ công chúng 2 Kết thúc trả lời Thiết kế/Xây dựng/Mua bán nhà 3 Kết thúc trả lời Không thuộc tất cả các ngành kể trên 4 Tiếp tục câu S2 S2.Xin vui lòng cho biết anh/chị có tham dự vào bất kỳ cuộc phỏng vấn hoặc thảo luận nhóm có liên quan đến địa ốc trong vòng 6 tháng qua? Có 1 Kết thúc trả lời Không 2 Tiếp tục câu S3 S3.Xin vui lòng cho biết tuổi của anh/chị: Dưới 25 tuổi 1 Kết thúc trả lời 25-35 tuổi 2 Tiếp tục câu S4 36-45 tuổi 3 Tiếp tục câu S4 Trên 45 tuổi 4 Kết thúc trả lời S4. Xin vui lòng cho biết câu nào trong những câu nói sau đây mô tả đúng nhất tình trạng nhà ở của anh/chị: Đang ở nhà thuê 1 Tiếp tục câu S5 Đang ở chung nhà của cha mẹ hoặc người quen 2 Tiếp tục câu S5 Đang ở nhà riêng do anh/chị sở hữu 3 Tiếp tục câu S5 Khác (ghi rõ:……………………………...........) 4 Tiếp tục câu S5 S5.Xin vui lòng cho biết anh/chị có dự định mua nhà để ở lâu dài và thường xuyên trong vòng 3 năm tới không? Có 1 Tiếp tục câu S6 Không 2 Kết thúc trả lời S6.Xin anh/chị vui lòng cho biết câu nào sau đây mô tả đúng nhất thu nhập hàng tháng của anh/chị? Dưới 5,000,000 đồng 1 Kết thúc trả lời 5,000,000 → 9,000,000 đồng 3 Tiếp tục câu S7 9,000,001 → 12,000,000 đồng 4 Tiếp tục câu S7 12,000,001 →15,000,000 đồng 5 Tiếp tục câu S7 Trên 15,000,000 đồng 6 Kết thúc trả lời S7.Xin anh/chị vui lòng cho biết tình trạng hôn nhân của anh/chị ? Độc thân 1 Tiếp tục câu M1 Lập gia đình/chưa con 2 Tiếp tục câu S8 Lập gia đình/Có 1 con 3 Tiếp tục câu S8 Lập gia đình/có từ 2 con trở lên 3 Tiếp tục câu S8 Ly dị/góa bụa 4 Tiếp tục câu S8 S8.Xin anh/chị vui lòng cho biết câu nào sau đây mô tả đúng nhất thu nhập hàng tháng của gia đình anh/chị? Dưới 9,000,000 đồng 1 Kết thúc trả lời 9,000,000 → 12,000,000 đồng 2 Tiếp tục câu M1 12,000,001 → 16,000,000 đồng 3 Tiếp tục câu M1 16,000,001 →20,000,000 đồng 4 Tiếp tục câu M1 Trên 20,000,000 đồng 5 Kết thúc trả lời CÂU HỎI CHÍNH: M1. Vui lòng cho biết giá trị ngôi nhà mà anh/chị dự định mua? Ghi rõ:...........................đồng M2. Vui lòng cho biết hàng tháng anh/chị tiết kiệm bao nhiêu tiền dành cho việc mua nhà? Ghi rõ:...........................đồng M3. Vui lòng cho biết mức hỗ trợ tài chính (cho hoặc cho mượn) của người thân, cha mẹ trong việc mua nhà của anh/chị: Hỗ trợ từ 0% đến 25% giá trị ngôi nhà 1 Hỗ trợ từ 25% đến 50% giá trị ngôi nhà 2 Hỗ trợ từ 50% đến 75%giá trị ngôi nhà 3 Hỗ trợ từ 75% đến 100% giá trị ngôi nhà. 4 M4. Xin vui lòng cho biết khi mua nhà để ở thì anh/chị thường tìm thông tin ở đâu? Các sàn giao dịch bất động sản 1 Người môi giới mà anh/chị quen biết 2 Giới thiệu của người thân 3 Công ty chuyên xây nhà để bán 4 Quảng cáo trên báo, tạp chí 5 Quảng cáo trên radio, tivi 6 Quảng cáo trên internet 7 Sự kiện giới thiệu dự án xây dựng nhà ở(nhà mẩu) 8 Hội chợ triển lãm nhà 9 Khác (ghi rõ:………………………) 10 M5. Xin vui lòng cho biết mức độ đồng ý của anh/chị về một số nhận định sau:(1 = “hoàn toàn không đồng ý“, 2=“không đồng ý“, 3=“bình thường“, 4=“đồng ý“, 5=“hoàn toàn đồng ý“) 1 tôi sẽ chọn mua từ những công ty đầu tư – xây dựng – bán nhà có uy tín 1 2 3 4 5 2 tôi muốn mua một ngôi nhà có giá cả phù hợp với chất lượng của nó 1 2 3 4 5 3 tôi sẽ mua một căn nhà có điều kiện thanh toán nhanh gọn 1 2 3 4 5 4 tôi muốn mua nhà cách trung tâm thành phố không quá xa. 1 2 3 4 5 5 tôi muốn mua nhà có tuyến xe bus chạy ngang qua 1 2 3 4 5 6 tôi muốn mua nhà gần siêu thị, trung tâm thương mại 1 2 3 4 5 7 tôi muốn mua nhà gần chợ, cửa hàng thực phẩm… 1 2 3 4 5 8 tôi muốn mua nhà gần bệnh viện, trung tâm y tế 1 2 3 4 5 9 tôi muốn mua nhà gần trường học (trường mẫu giáo, trường TH, THCS, CĐ-ĐH…) 1 2 3 4 5 10 tôi muốn mua nhà gần các trung tâm giải trí (khu vui chơi, trung tâm ca nhạc…) 1 2 3 4 5 11 tôi muốn mua nhà gần trung tâm thể dục thể thao (hồ bơi, phòng tập thể hình…) 1 2 3 4 5 12 tôi muốn mua nhà gần trung tâm văn hóa thông tin: nhà sách, nhà văn hóa… 1 2 3 4 5 13 tôi muốn mua nhà cách nơi làm việc không quá xa 1 2 3 4 5 14 tôi muốn mua nhà gần đại lộ, trục đường chính 1 2 3 4 5 15 tôi muốn mua nhà gần sông rạch, công viên thoáng mát 1 2 3 4 5 16 tôi muốn mua nhà có hướng nhà, phong thủy hợp với tôi 1 2 3 4 5 17 tôi muốn mua nhà có chất lượng xây dựng tốt 1 2 3 4 5 18 tôi muốn mua nhà được thiết kế hợp lý 1 2 3 4 5 19 tôi muốn mua nhà ở khu vực có an ninh ổn định 1 2 3 4 5 20 tôi muốn mua nhà ở ngoại ô 1 2 3 4 5 21 tôi muốn mua nhà ở khu vực đông dân cư 1 2 3 4 5 22 tôi muốn mua nhà có môi trường xung quanh không bị ô nhiễm 1 2 3 4 5 23 tôi muốn mua nhà có hệ thống thông gió, chiếu sáng hợp lý 1 2 3 4 5 24 tôi muốn mua nhà có hệ thống cấp điện tốt 1 2 3 4 5 25 tôi muốn mua nhà có hệ thống cấp, thoát nước chất lượng 1 2 3 4 5 26 tôi muốn mua nhà có đầy đủ hệ thống thông tin liên lạc(truyền hình cáp, điện thoại, internet…) 1 2 3 4 5 27 tôi muốn mua nhà có hệ thống phòng chống cháy nổ hoạt đọng tốt 1 2 3 4 5 28 tôi mua mua nhà được xây dựng và hoàn thiện bằng vật tư, vật liệu tốt 1 2 3 4 5 29 tôi muốn mua nhà có hệ thống bảo vệ an ninh (hệ thống camera quan sát, nhân viên an ninh…) 1 2 3 4 5 30 tôi muốn mua nhà có kết cấu chịu lực khung, sàn, tường tốt 1 2 3 4 5 31 tôi muốn mua nhà bao che nhà và tường ngăn cách các phòng vững chãi 1 2 3 4 5 32 tôi muốn mua nhà có trang thiết bị sinh hoạt có chất lượng cao(chậu rửa mặt ,bồn cầu..) 1 2 3 4 5 M6.Xin vui lòng cho biết loại nhà nào anh/chị sẽ chọn mua khi quyết định mua nhà để ở ? Nhà chung cư 1 Nhà ở riêng biệt 2 (Chỉ trả lời câu M7 đã chọn 1 trong câu M6) M7. Xin anh/chị vui lòng cho biết mức độ quan trọng của các tiêu chuẩn dưới đây để đánh giá chất lượng của một căn nhà chung cư, với 1 = “rất không quan trọng“, 2=“không quan trọng“, 3=“bình thường“, 4=“quan trọng“, 5=“rất quan trọng“ 1 cảnh quan (sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường đi dạo…) trong khu vực chung cư 1 2 3 4 5 2 cơ cấu của căn hộ (số phòng để ở, diện tích căn hộ) 1 2 3 4 5 3 cầu thang bộ 1 2 3 4 5 4 cầu thang máy 1 2 3 4 5 5 chỗ để xe máy 1 2 3 4 5 6 chỗ để xe hơi 1 2 3 4 5 7 hệ thống vệ sinh (thu gom, xử lý rác, quét dọn, lau rửa..các khu vực công cộng) 1 2 3 4 5 8 hệ thống chăm sóc cảnh quan (chăm sóc cây xanh, sân vườn…) 1 2 3 4 5 9 công ty quản lý vận hành (bảo dưỡng, sửa chữa…) chuyên nghiệp 1 2 3 4 5 10 chi phí quản lý 1 2 3 4 5 (Chỉ trả lời câu M8 đã chọn 2 trong câu M6) M8. Xin anh/chị vui lòng cho biết mức độ quan trọng của các tiêu chuẩn dưới đây để đánh giá chất lượng của một căn nhà riêng biệt, với 1 = “rất không quan trọng“, 2=“không quan trọng“, 3=“bình thường“, 4=“quan trọng“, 5=“rất quan trọng“ 1 Diện tích sử dụng hợp lý 1 2 3 4 5 2 Có sân vườn, hàng rào bao quanh 1 2 3 4 5 3 Mái nhà 1 2 3 4 5 4 Số tầng, số phòng để ở 1 2 3 4 5 THÔNG TIN NGƯỜI TRẢ LỜI: M9. Đây là một số quan điểm mà người ta dùng để diễn tả chính bản thân họ. Vui lòng cho biết mức độ đồng ý của anh/chị đối với từng câu này, với 1=“hoàn toàn không đồng ý“, 2=“ không đồng ý“, 3=“bình thường“, 4=“đồng ý“, 5=“hoàn toàn đồng ý“ 1 muốn có niềm vui để hưởng thụ cuộc sống 1 2 3 4 5 2 muốn có một cuộc sống đơn giản 1 2 3 4 5 3 muốn có một cuộc sống năng động 1 2 3 4 5 4 muốn có một cuộc sống ổn định 1 2 3 4 5 5 thích là trung tâm của sự chú ý 1 2 3 4 5 6 tôi muốn lãnh đạo người khác 1 2 3 4 5 7 mối quan hệ giữa người với người là điều quan trọng nhất trong cuộc sống 1 2 3 4 5 8 luôn muốn giúp đỡ mọi người 1 2 3 4 5 9 muốn được người khác thừa nhận và trân trọng 1 2 3 4 5 10 muốn có một cuộc sống giàu sang 1 2 3 4 5 11 hạnh phúc gia đình là ưu tiên hàng đầu của tôi 1 2 3 4 5 12 muốn có một công việc mà tôi có thể phát huy hết khả năng 1 2 3 4 5 13 muốn có địa vị cao trong xã hội 1 2 3 4 5 14 muốn dành hết tất cả thời gian cho sự thành công trong công việc 1 2 3 4 5 15 tôi luôn thích khám phá những điều mới mẻ 1 2 3 4 5 16 tôi là một người luôn có những kế hoạch cho cuộc sống 1 2 3 4 5 17 biểu hiện bên ngoài có thể là chuẩn mực quan trọng để đánh giá con người 1 2 3 4 5 18 tôi nghĩ môi trường xung quanh tác động nhiều đến tôi 1 2 3 4 5 19 tôi là người rất yêu thích sự tự do 1 2 3 4 5 20 sức khỏe rất quan trọng với tôi 1 2 3 4 5 21 tôi luôn hài lòng với những gì tôi đang có 1 2 3 4 5 22 tôi thích sống khép kín 1 2 3 4 5 23 luôn bảo vệ ý kiến của bản thân trong mọi tình huống 1 2 3 4 5 24 luôn cố gắng để mọi điều tôi làm đều phải hoàn hảo 1 2 3 4 5 25 con cái quan trọng hơn tất cả những thứ khác 1 2 3 4 5 26 muốn có một công việc với mức lương khá 1 2 3 4 5 M10. Xin vui lòng cho biết trình độ học vấn của anh/chị? Không đi học 1 Cấp 1 2 Cấp 2 3 Cấp 3 4 Cao đẳng/THCN/có học đại học 5 Đại học/Trên đại học 6 M11. Xin vui lòng cho biết nghề nghiệp hiện nay của anh/chị: Chủ doanh nghiệp, Giám đốc, Quản lý cao cấp 1 Nghề chuyên môn (bác sĩ, giáo viên,…) 2 Nhân viên văn phòng 3 Cán bộ công nhân viên 4 Lao động tự do 5 Buôn bán nhỏ, lặt vặt 6 Chủ kinh doanh-sản xuất nhỏ/gia đình 7 Khác (Ghi cụ thể:…………………………..) 8 Họ tên trả lời: …………………………………………………. Giới tính: ¨ Nam ¨ Nữ Tuổi :…………………………………………………. ----------------- CHÂN THÀNH CÁM ƠN SỰ HỢP TÁC CỦA ANH/CHỊ ------------------ PHỤ LỤC 2: PHÂN TÍCH ĐỘ TIN CẬY CỦA THANG ĐO Phụ lục 2.1: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m5q1, m5q2, m5q3,…,m5q32 Mean Std. Dev Cases 1 m5q1 3,5963 1,2273 322 2 m5q2 4,2019 1,0470 322 3 m5q3 3,6863 1,0784 322 4 m5q4 4,0590 0,9601 322 5 m5q5 3,4193 1,1579 322 6 m5q6 3,7733 1,0478 322 7 m5q7 3,9255 0,9799 322 8 m5q8 3,8230 1,0245 322 9 m5q9 3,8075 1,0232 322 10 m5q10 3,0807 1,0440 322 11 m5q11 3,3323 0,9561 322 12 m5q12 3,4379 0,9815 322 13 m5q13 3,9565 0,969 322 14 m5q14 3,2174 1,0891 322 15 m5q15 3,5776 1,0744 322 16 m5q16 3,9224 1,0217 322 17 m5q17 4,3571 0,8537 322 18 m5q18 4,2143 0,8864 322 19 m5q19 4,4441 0,8638 322 20 m5q20 2,7640 1,1136 322 21 m5q21 3,2516 1,0179 322 22 m5q22 4,3106 0,965 322 23 m5q23 4,2050 0,8869 322 24 m5q24 4,3292 0,8448 322 25 m5q25 4,3820 0,8575 322 26 m5q26 4,2267 0,9042 322 27 m5q27 4,1398 0,9679 322 28 m5q28 4,0062 0,989 322 29 m5q29 3,3882 1,0685 322 30 m5q30 4,1025 0,9499 322 31 m5q31 3,9255 0,9799 322 32 m5q32 3,7516 0,9797 322 N of Cases = 322 Statistics for Scale Mean Variance Std Dev Variables 122,6149 295,9759 17,2039 32 Item-total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Square Multiple Correlation Alpha if Item Deleted m5q1 119,0186 278,8595 0,3808 0,9208 m5q2 118,4130 277,2027 0,5070 0,9186 m5q3 118,9286 280,4840 0,3967 0,9202 m5q4 118,5559 278,8832 0,5043 0,9186 m5q5 119,1957 280,9741 0,3519 0,921 m5q6 118,8416 275,1804 0,5666 0,9178 m5q7 118,6894 278,5138 0,5046 0,9186 m5q8 118,7919 275,4986 0,5713 0,9177 m5q9 118,8075 275,4208 0,5744 0,9177 m5q10 119,5342 280,9474 0,3982 0,9201 m5q11 119,2826 281,4432 0,4245 0,9197 m5q12 119,1770 278,3331 0,5093 0,9186 m5q13 118,6584 278,6057 0,5080 0,9186 m5q14 119,3975 285,2184 0,2602 0,9222 m5q15 119,0373 280,2977 0,4037 0,9201 m5q16 118,6925 278,8242 0,4721 0,9191 m5q17 118,2578 277,1576 0,6364 0,9172 m5q18 118,4006 276,3717 0,6385 0,9171 m5q19 118,1708 281,0206 0,4907 0,9189 m5q20 119,8509 295,3422 -0,0158 0,9262 m5q21 119,3634 289,1292 0,1678 0,9231 m5q22 118,3043 278,904 0,5007 0,9187 m5q23 118,4099 275,6757 0,6626 0,9168 m5q24 118,2857 275,4072 0,7081 0,9164 m5q25 118,2329 275,4627 0,6949 0,9165 m5q26 118,3882 276,3815 0,6245 0,9172 m5q27 118,4752 273,6209 0,6689 0,9165 m5q28 118,6087 272,9991 0,6731 0,9164 m5q29 119,2267 277,7771 0,4789 0,919 m5q30 118,5124 273,0668 0,7010 0,9161 m5q31 118,6894 273,7662 0,6553 0,9166 m5q32 118,8634 274,3800 0,6358 0,9169 Reliability Coefficients 32 items Alpha = .9211 Phụ lục 2.2: Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha của các biến m9q1, m9q2, m9q3,…,m9q26. Mean Std. Dev Cases 1 m9q1 3,9814 0,9338 322 2 m9q2 3,6491 0,9058 322 3 m9q3 3,7236 0,8690 322 4 m9q4 4,1553 0,8723 322 5 m9q5 2,5155 1,0237 322 6 m9q6 3,0155 1,0691 322 7 m9q7 4,1708 0,8567 322 8 m9q8 3,8634 0,8203 322 9 m9q9 3,9161 0,8767 322 10 m9q10 3,6460 0,9916 322 11 m9q11 4,5124 0,7703 322 12 m9q12 4,3043 0,8130 322 13 m9q13 3,6366 0,9281 322 14 m9q14 3,2267 0,9897 322 15 m9q15 3,7236 0,8582 322 16 m9q16 3,7733 0,7783 322 17 m9q17 3,0248 1,0289 322 18 m9q18 3,3012 0,9031 322 19 m9q19 3,8975 0,8747 322 20 m9q20 4,4317 0,7834 322 21 m9q21 3,3354 1,1160 322 22 m9q22 2,5621 1,0754 322 23 m9q23 2,9099 0,9959 322 24 m9q24 3,5590 0,9024 322 25 m9q25 4,0652 0,9199 322 26 m9q26 4,3292 0,8809 322 N of Cases = 322 Statistics for Scale Mean Variance Std Dev Variables 95,2298 116,2585 10,7823 26 Item-total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Square Multiple Correlation Alpha if Item Deleted m9q1 91,2484 107,1281 0,4272 0,8355 m9q2 91,5807 111,0542 0,2296 0,8423 m9q3 91,5062 107,1043 0,4670 0,8343 m9q4 91,0745 108,2000 0,4021 0,8364 m9q5 92,7143 111,1704 0,1871 0,8446 m9q6 92,2143 109,9384 0,2309 0,8433 m9q7 91,059 108,4731 0,3951 0,8367 m9q8 91,3665 107,2609 0,4900 0,8338 m9q9 91,3137 105,8234 0,5359 0,8319 m9q10 91,5839 105,5272 0,4785 0,8334 m9q11 90,7174 108,3342 0,4572 0,8351 m9q12 90,9255 106,3309 0,5527 0,8318 m9q13 91,5932 106,5038 0,4643 0,8341 m9q14 92,0031 105,0748 0,5029 0,8325 m9q15 91,5062 105,8831 0,5458 0,8317 m9q16 91,4565 108,1679 0,4623 0,8349 m9q17 92,205 110,5809 0,2135 0,8437 m9q18 91,9286 108,0915 0,3915 0,8368 m9q19 91,3323 106,3659 0,5059 0,8329 m9q20 90,7981 107,1772 0,5220 0,8330 m9q21 91,8944 110,4686 0,1937 0,8452 m9q22 92,6677 116,4344 -0,0574 0,8545 m9q23 92,3199 109,807 0,2616 0,8416 m9q24 91,6708 106,5455 0,4777 0,8338 m9q25 91,1646 107,6706 0,4055 0,8362 m9q26 90,9006 107,1677 0,4559 0,8346 Reliability Coefficients 26 items Alpha = .8425 PHỤ LỤC 3: PHÂN TÍCH NHÂN TỐ KHÁM PHÁ. Phụ lục 3.1: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo đặc điểm nhà sau khi đã loại bỏ các biến rác: m5q14, m5q20, m5q21. KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. 0,9180 Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 5029,550 df 406 Sig. 0,0000 Communalities Initial Extraction m5q1 1 0,5333 m5q2 1 0,5486 m5q3 1 0,4271 m5q4 1 0,5172 m5q5 1 0,3737 m5q6 1 0,6069 m5q7 1 0,6770 m5q8 1 0,6698 m5q9 1 0,5966 m5q10 1 0,6420 m5q11 1 0,7159 m5q12 1 0,5886 m5q13 1 0,3690 m5q15 1 0,4357 m5q16 1 0,3760 m5q17 1 0,5897 m5q18 1 0,5873 m5q19 1 0,5158 m5q22 1 0,5081 m5q23 1 0,6865 m5q24 1 0,7965 m5q25 1 0,7817 m5q26 1 0,6198 m5q27 1 0,6812 m5q28 1 0,6682 m5q29 1 0,6080 m5q30 1 0,7061 m5q31 1 0,6893 m5q32 1 0,6396 Extraction Method: Principal Component Analysis. Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Component 1 10,5093 36,2389 36,2389 10,5093 36,2389 36,2389 5,4658 18,8476 18,8476 2 2,6189 9,0309 45,2697 2,6189 9,0309 45,2697 3,6306 12,5194 31,3670 3 1,5251 5,2588 50,5286 1,5251 5,2588 50,5286 3,0454 10,5014 41,8684 4 1,3895 4,7914 55,3200 1,3895 4,7914 55,3200 2,6931 9,2866 51,1549 5 1,1123 3,8356 59,1555 1,1123 3,8356 59,1555 2,3202 8,0006 59,1555 6 0,9615 3,3155 62,4710 7 0,9281 3,2003 65,6713 8 0,9161 3,1590 68,8303 9 0,8256 2,8469 71,6772 10 0,7278 2,5097 74,1869 11 0,7073 2,4390 76,6260 12 0,6754 2,3289 78,9549 13 0,6260 2,1587 81,1136 14 0,5792 1,9971 83,1108 15 0,5284 1,8222 84,9330 16 0,4835 1,6674 86,6004 17 0,4524 1,5602 88,1605 18 0,4289 1,4790 89,6396 19 0,3876 1,3365 90,9761 20 0,3756 1,2950 92,2711 21 0,3588 1,2373 93,5084 22 0,3112 1,0730 94,5814 23 0,2967 1,0230 95,6045 24 0,2845 0,9811 96,5856 25 0,2725 0,9397 97,5252 26 0,2255 0,7775 98,3028 27 0,2034 0,7015 99,0043 28 0,1788 0,6164 99,6207 29 0,1100 0,3793 100,0000 Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrix(1) Component 1 2 3 4 5 m5q24 0,7842 -0,2778 0,1628 -0,2789 0,0013 m5q25 0,7819 -0,3027 0,0918 -0,2540 -0,0753 m5q23 0,7629 -0,0913 -0,2474 0,2335 -0,0059 m5q26 0,7460 -0,1512 -0,2254 0,1431 -0,1323 m5q22 0,7400 -0,2602 0,0909 -0,2373 0,0814 m5q19 0,7361 -0,1584 -0,2764 0,1109 -0,1597 m5q18 0,7120 -0,2688 0,0504 0,0432 0,0611 m5q17 0,7041 -0,2412 0,1570 0,1034 0,0220 m5q16 0,7023 -0,2146 0,0231 -0,2795 -0,0433 m5q29 0,7019 -0,0794 -0,3911 0,1839 -0,0597 m5q31 0,6960 -0,0790 -0,3824 -0,0164 -0,0493 m5q30 0,5950 0,3976 0,2168 -0,1429 -0,1309 m5q27 0,5817 -0,3290 0,1983 -0,1372 -0,1053 m5q32 0,5801 0,4118 0,1828 -0,0063 -0,2595 m5q28 0,5780 0,4759 0,1445 -0,0967 -0,2810 m5q7 0,5651 -0,3107 0,1270 -0,2752 -0,0173 m5q8 0,5583 -0,0733 0,2787 0,3656 0,1418 m5q6 0,5331 0,0780 0,1666 0,1448 0,1730 m5q9 0,5306 0,1655 0,2900 0,3042 0,1779 m5q5 0,5231 -0,1451 -0,1557 0,0342 0,2364 m5q1 0,5158 0,4799 -0,2238 -0,1207 0,1659 m5q2 0,5015 0,0795 -0,4868 0,2896 -0,1712 m5q4 0,4387 0,0235 -0,0899 -0,2775 0,3970 m5q3 0,4253 0,0089 0,4028 0,2857 0,0481 m5q13 0,3450 0,3225 0,0403 0,2699 -0,2760 m5q11 0,3811 0,6271 -0,1384 -0,1396 0,2548 m5q10 0,4136 0,5610 -0,1784 -0,2641 0,3586 m5q12 0,5020 0,5131 0,2051 -0,1264 -0,3221 m5q15 0,4128 0,0762 0,2095 0,4135 0,3772 Extraction Method: Principal Component Analysis. 1,00 5 components extracted. Rotated Component Matrix(1) Component 1 2 3 4 5 m5q24 0,8264 0,1753 0,1755 0,1914 0,1242 m5q25 0,8119 0,2552 0,1820 0,1384 0,0720 m5q23 0,7502 0,2049 0,0985 0,2007 0,1780 m5q26 0,7109 0,2407 0,1716 0,0729 0,1475 m5q22 0,6949 0,1035 0,0740 0,0840 0,0436 m5q19 0,6630 0,1364 0,1331 0,1780 -0,0907 m5q18 0,5867 0,3416 0,0645 0,3447 0,0587 m5q17 0,5605 0,2900 0,1303 0,4177 -0,0072 m5q16 0,3554 0,3475 -0,0907 0,2423 0,2488 m5q29 0,0281 0,7494 0,1759 0,0682 0,1007 m5q31 0,3133 0,7254 0,1158 0,1669 0,1541 m5q30 0,3638 0,6599 0,1374 0,3164 0,1389 m5q27 0,4418 0,6568 0,1761 0,1447 0,0513 m5q32 0,4124 0,6313 0,1233 0,0423 0,2323 m5q28 0,4385 0,6310 0,1808 0,2065 0,0486 m5q7 0,1605 0,0600 0,7767 0,0827 0,1939 m5q8 0,1999 0,1487 0,7363 0,1179 0,2274 m5q6 0,1978 0,1606 0,6883 0,2047 0,1622 m5q9 0,2887 0,0608 0,6264 0,1923 0,2831 m5q5 -0,0748 0,2766 0,4941 0,2166 -0,0234 m5q1 0,0511 0,1305 0,0092 0,6937 0,1798 m5q2 0,2688 0,1957 0,1314 0,6485 -0,0138 m5q4 0,1555 0,1174 0,2605 0,6237 0,1498 m5q3 0,2092 0,0186 0,2334 0,5686 -0,0719 m5q13 0,2579 0,1530 0,1822 0,4555 0,1960 m5q11 0,0496 0,0923 0,2627 0,0608 0,7951 m5q10 -0,0587 0,1139 0,3592 0,1067 0,6966 m5q12 0,0800 0,2834 0,3410 0,0872 0,6148 m5q15 0,3796 0,0791 -0,0698 0,1108 0,5179 Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. 1,00 Rotation converged in 7 iterations. Phụ lục 3.2: Phân tích nhân tố khám phá EFA cho thang đo tâm lý sau khi đã loại bỏ các biến rác: m9q5, m9q6, m9q17, m9q21, m9q22. KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. 0,8836 Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 2024,3980 df 210 Sig. 0,0000 Communalities Initial Extraction m9q1 1 0,5608 m9q2 1 0,5603 m9q3 1 0,5006 m9q4 1 0,4725 m9q7 1 0,5703 m9q8 1 0,5807 m9q9 1 0,4507 m9q10 1 0,6019 m9q11 1 0,6662 m9q12 1 0,6294 m9q13 1 0,6735 m9q14 1 0,5733 m9q15 1 0,6102 m9q16 1 0,4264 m9q18 1 0,3344 m9q19 1 0,5201 m9q20 1 0,6141 m9q23 1 0,5845 m9q24 1 0,5715 m9q25 1 0,5704 m9q26 1 0,5577 Extraction Method: Principal Component Analysis. Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Component 1 6,2122 29,5817 29,5817 6,2122 29,5817 29,5817 3,1350 14,9288 14,9288 2 1,8411 8,7674 38,3491 1,8411 8,7674 38,3491 2,4292 11,5674 26,4963 3 1,3526 6,4410 44,7901 1,3526 6,4410 44,7901 2,3005 10,9546 37,4509 4 1,1189 5,3282 50,1183 1,1189 5,3282 50,1183 1,9520 9,2950 46,7459 5 1,1045 5,2597 55,3779 1,1045 5,2597 55,3779 1,8127 8,6320 55,3779 6 0,9549 4,5473 59,9253 7 0,8714 4,1497 64,0750 8 0,8041 3,8291 67,9041 9 0,7735 3,6831 71,5872 10 0,6946 3,3079 74,8951 11 0,6443 3,0682 77,9633 12 0,6253 2,9778 80,9411 13 0,5740 2,7331 83,6742 14 0,5306 2,5267 86,2010 15 0,5117 2,4366 88,6375 16 0,4707 2,2414 90,8789 17 0,4513 2,1492 93,0281 18 0,4254 2,0258 95,0539 19 0,4084 1,9446 96,9985 20 0,3540 1,6857 98,6841 21 0,2763 1,3159 100,0000 Extraction Method: Principal Component Analysis. Component Matrix(1) Component 1 2 3 4 5 m9q1 0,7221 -0,1354 -0,2104 -0,0822 -0,1965 m9q2 0,6725 -0,3363 -0,1372 0,1377 0,1051 m9q3 0,6503 -0,4531 -0,1735 0,0155 -0,0880 m9q4 0,6310 0,0067 -0,1608 0,0436 -0,1574 m9q7 0,6239 0,2241 0,0303 -0,3837 0,1501 m9q8 0,5901 -0,1456 0,1200 -0,4005 -0,1911 m9q9 0,5864 -0,2057 -0,0173 0,3692 -0,1868 m9q10 0,5748 0,0526 -0,0162 -0,0202 0,4316 m9q11 0,5634 0,2040 -0,1959 -0,1098 0,3018 m9q12 0,5414 0,4592 -0,3696 0,1112 -0,1433 m9q13 0,5368 -0,2748 0,0245 0,1420 0,4200 m9q14 0,5365 0,3265 -0,3217 0,3170 0,0592 m9q15 0,5245 -0,4071 0,1385 0,0046 0,1117 m9q16 0,5147 0,1930 0,1790 -0,2436 -0,1814 m9q18 0,5126 -0,1395 0,0437 -0,4924 -0,2089 m9q19 0,5103 0,3275 0,2513 0,2626 -0,2679 m9q20 0,4912 -0,1526 0,2765 0,3096 -0,3655 m9q23 0,3839 0,1834 0,1863 0,1262 0,3207 m9q24 0,5083 0,5327 0,1188 -0,0799 0,1033 m9q25 0,2540 -0,3119 0,5938 0,0732 0,2012 m9q26 0,2114 0,4309 0,5869 0,0862 -0,0468 Extraction Method: Principal Component Analysis. 1,00 5 components extracted. Rotated Component Matrix(1) Component 1 2 3 4 5 m9q26 0,6980 0,0544 0,1076 0,1690 0,1653 m9q11 0,6841 0,3474 0,2020 0,0663 -0,1797 m9q20 0,6333 0,2043 0,3909 0,1004 -0,0917 m9q25 0,6225 0,1194 -0,0852 -0,0062 0,4016 m9q12 0,5274 0,4791 0,1632 0,3078 -0,0153 m9q4 0,5108 0,2550 0,3248 -0,2026 -0,0084 m9q9 0,4399 0,3176 0,1651 0,3452 0,0993 m9q7 0,2013 0,7258 0,0535 -0,0041 0,0041 m9q8 0,2877 0,6902 0,1081 -0,0245 0,0964 m9q15 0,0088 0,5812 0,4466 0,2030 0,1777 m9q16 0,1191 0,5126 0,1061 0,1399 0,3444 m9q19 0,1778 0,1868 0,6575 0,1257 0,0738 m9q1 0,4252 0,0532 0,6077 -0,0785 -0,0422 m9q3 0,0829 0,2731 0,5455 0,3474 0,0288 m9q18 0,0851 0,0086 0,4825 0,0541 0,3023 m9q13 0,1618 0,1840 0,1624 0,7423 0,1899 m9q10 0,2767 -0,0338 0,3295 0,6241 0,1617 m9q2 0,2884 0,0615 0,2882 -0,5487 0,2985 m9q23 -0,0892 0,0694 0,1037 -0,0609 0,7465 m9q24 0,3069 0,1214 0,0424 0,2758 0,6202 m9q14 -0,0797 0,2820 0,3752 0,3543 0,4702 Extraction Method: Principal Component Analysis. Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization. 1,00 Rotation converged in 13 iterations. PHỤ LỤC 4: PHÂN TÍCH CỤM BẰNG PHƯƠNG PHÁP K-means Phụ lục 4.1: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố vừa rút trích, với k=2 Initial Cluster Centers Cluster 1 2 Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. -2,1079 -3,2742 Những người tốt bụng, thích khám phá. 2,0338 -2,3130 Những người sống vô tư. 1,6933 -3,1453 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 0,3704 -1,3178 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc -5,3245 0,9171 Iteration History(1) Change in Cluster Centers 1 2 Iteration 1 3,0511 5,3050 2 2,1394 0,1577 3 1,6305 0,7537 4 0,2036 0,2952 5 0,0806 0,1133 6 0,0004 0,0008 7 0,0000 0,0000 8 0,0000 0,0000 9 0,0000 0,0000 10 0,0000 0,0000 1,00 Iterations stopped because the maximum number of iterations was performed. Iterations failed to converge. The maximum absolute coordinate change for any center is 2,342E-12. The current iteration is 10. The minimum distance between initial centers is 9,245. Final Cluster Centers Cluster 1 2 Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. -0,3283 0,4547 Những người tốt bụng, thích khám phá. -0,1008 0,1396 Những người sống vô tư. 0,5168 -0,7159 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 0,3330 -0,4612 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc 0,0840 -0,1164 Distances between Final Cluster Centers 1 2 Cluster 1 1,6916 2 1,6916 ANOVA Cluster Error F Sig. Mean Square df Mean Square df Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. 48,0627 1 0,8529 320 56,3502 0,0000 Những người tốt bụng, thích khám phá. 4,5331 1 0,9890 320 4,5837 0,0330 Những người sống vô tư. 119,1447 1 0,6308 320 188,8795 0,0000 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 49,4548 1 0,8486 320 58,2795 0,0000 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc 3,1476 1 0,9933 320 3,1689 0,0760 The F tests should be used only for descriptive purposes because the clusters have been chosen to maximize the differences among cases in different clusters. The observed significance levels are not corrected for this and thus cannot be interpreted as tests of the hypothesis that the cluster means are equal. Number of Cases in each Cluster Cluster 1 187 2 135 Valid 322 Missing 0 Phụ lục 4.2: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố vừa được rút trích, với k=3 Initial Cluster Centers Cluster 1 2 3 Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. 0,3098 -3,7436 -2,1079 Những người tốt bụng, thích khám phá. 0,6517 -3,1077 2,0338 Những người sống vô tư. -2,4718 -2,1401 1,6933 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 2,7005 -2,6342 0,3704 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc 1,3035 0,4389 -5,3245 Iteration History(1) Change in Cluster Centers 1 2 3 Iteration 1 3,9407 2,1627 3,0511 2 0,1751 1,0304 2,1142 3 0,4443 0,9924 1,1018 4 0,7182 0,2542 0,7890 5 0,2123 0,0231 0,1437 6 0,0973 0,0021 0,0670 7 0,0008 0,0002 0,0004 8 0,0000 0,0000 0,0000 9 0,0000 0,0000 0,0000 10 0,0000 0,0000 0,0000 1,00 Iterations stopped because the maximum number of iterations was performed. Iterations failed to converge. The maximum absolute coordinate change for any center is 9,868E-08. The current iteration is 10. The minimum distance between initial centers is 7,738. Final Cluster Centers Cluster 1 2 3 Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. 0,6167 -2,5680 -0,3045 Những người tốt bụng, thích khám phá. 0,1708 -0,7484 -0,0823 Những người sống vô tư. -0,5728 -2,3893 0,5466 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. -0,4789 -0,2748 0,3618 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc -0,1271 0,7286 0,0518 Distances between Final Cluster Centers 1 2 3 Cluster 1 3,8809 1,7041 2 3,8809 3,8794 3 1,7041 3,8794 ANOVA Cluster Error F Sig. Mean Square df Mean Square df Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. 66,2728 2 0,5908 319 112,1812 0,0000 Những người tốt bụng, thích khám phá. 5,3241 2 0,9729 319 5,4725 0,0046 Những người sống vô tư. 77,0673 2 0,5231 319 147,3310 0,0000 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 27,2409 2 0,8355 319 32,6051 0,0000 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc 3,9551 2 0,9815 319 4,0298 0,0187 The F tests should be used only for descriptive purposes because the clusters have been chosen to maximize the differences among cases in different clusters. The observed significance levels are not corrected for this and thus cannot be interpreted as tests of the hypothesis that the cluster means are equal. Number of Cases in each Cluster Cluster 1 131 2 10 3 181 Valid 322 Missing 0 Phụ lục 4.3: Phân tích cụm K-means dựa trên các nhân tố vừa rút trích, với k=4 Initial Cluster Centers Cluster 1 2 3 4 Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. 0,9650 -3,7436 -1,9951 -2,1079 Những người tốt bụng, thích khám phá. -1,6793 -3,1077 2,4432 2,0338 Những người sống vô tư. 1,2531 -2,1401 -4,0349 1,6933 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 0,5073 -2,6342 0,6137 0,3704 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc 1,5008 0,4389 0,3363 -5,3245 Iteration History(1) Change in Cluster Centers 1 2 3 4 Iteration 1 2,7020 1,5973 1,4555 2,5161 2 0,2317 1,7816 2,5669 2,5467 3 0,8681 1,5607 1,2672 1,8419 4 0,5795 1,0891 0,3109 0,2180 5 0,2733 0,2027 0,1538 0,1507 6 0,1445 0,1786 0,0782 0,1337 7 0,0016 0,0017 0,0013 0,0019 8 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 9 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 10 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1,00 Iterations stopped because the maximum number of iterations was performed. Iterations failed to converge. The maximum absolute coordinate change for any center is 4,056E-09. The current iteration is 10. The minimum distance between initial centers is 6,835. Final Cluster Centers Cluster 1 2 3 4 Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. 0,0143 -0,4192 0,7219 -0,0750 Những người tốt bụng, thích khám phá. -0,3706 -0,0701 0,0525 0,4724 Những người sống vô tư. 0,4235 0,5499 -1,1504 -0,2379 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 0,3795 0,3105 0,3624 -1,1452 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc -0,9502 0,8606 0,1396 -0,1522 Distances between Final Cluster Centers 1 2 3 4 Cluster 1 1,8916 2,0844 2,0292 2 1,8916 2,1749 2,0441 3 2,0844 2,1749 2,0005 4 2,0292 2,0441 2,0005 ANOVA Cluster Error F Sig. Mean Square df Mean Square df Những người thành đạt biết cân bằng giữa gia đình và công việc. 16,8290 3 0,8507 318 19,7832 0,000 Những người tốt bụng, thích khám phá. 9,7337 3 0,9176 318 10,6077 0,000 Những người sống vô tư. 44,2256 3 0,5922 318 74,6789 0,000 Những người sống đơn giản, muốn có cả tiền tài lẫn danh vọng. 42,8232 3 0,6054 318 70,7305 0,000 Những người bảo thủ, cầu toàn và rất yêu công việc 51,0670 3 0,5277 318 96,7783 0,000 The F tests should be used only for descriptive purposes because the clusters have been chosen to maximize the differences among cases in different clusters. The observed significance levels are not corrected for this and thus cannot be interpreted as tests of the hypothesis that the cluster means are equal. Number of Cases in each Cluster Cluster 1 86 2 98 3 63 4 75 Valid 322 Missing 0 TÀI LIỆU THAM KHẢO Một số website: www.TheGioiDiaOconline.vn www.diaoc.tuoitre.vn Các tài liệu khác: TS Hay Sinh và Th.S Trần Bích Vân, 2009 – Giáo trình Nguyên lý thẩm định giá. Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung ương - Chính sách phát triển thị trườg bất động sản. PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, TS. Nguyễn Đình Bồng – Khoa: Đất và Môi trường. Đại học Nông nghiệp Hà Nội, 2004 - Giáo trình kinh doanh bất động sản. Ths Lê Thành Châu – Nhà xuất bản thống kê Hà Nội, 2001 - Đất đai, nhà ở và thuế nhà đất, quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ned Roberto, 2002a - User – Friendly Marketing Research 1st – How to use marketing research to make profitable decisions ~ second edition. Luật đất đai 1993, 1998, 2001, 2003. Thông tư hướng dẫn thi hành luật nhà ở 11/2006. Philip Kotler – Nhà xuất bản lao động Hà Nội - Marketing căn bản. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc – Nhà xuất bản Hồng Đức, 2008 - Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS tập 1, tập 2. Nguyễn Đình Thọ - Nguyễn Thị Mai Trang – Nhà xuất bản đại học quốc gia TP.Hồ Chí Minh, 2007 – Nghiên cứu thị trường.