Đề tài Phân tích những biến động của thị trường tài chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

cuộc thẩm định giá. 2.2/ Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. Bước 3- Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. 3.1/ Khảo sát hiện trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. - Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. 3.2/ Thu thập thông tin. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản. - Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận. - Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…). - Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh bất động sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường ; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định. 4.1/ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản. 4.2/ Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá. 4.3/ Phân tích về khách hàng: - Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. - Nhu cầu, sức mua về tài sản. 4.4/ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản. - Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai. + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản. + Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. + Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản. + Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” 3.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. 4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 4.1. Nhóm các yếu tố vĩ mô. 4.1.1 Chính sách của nhà nước Chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến giá đất (nhà đất), thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, chuyển nhượng, sử dụng nhà và đất. sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà trên thị trường. Có một điểm lưu ý cho nhà thẩm định là không chỉ phân tích tính chất của pháp luật hiện tại mà còn phải giải thích chiều hướng pháp luật trong những năm tới. Thị trường nhà dễ bị đóng băng khi xu hướng các điều luật thay đổi liên tục, bởi cả người mua và người bán nhà đều rất e ngại giao dịch trong tình trạng như vậy vì tính rủi ro rất cao. Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, …) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng cho đất nên tác động đến giá đất. Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực, đôi khi kiến trúc xây dựng cho từng khu vực đặc biệt cho từng khu quy hoạch đô thị,… đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. 4.1.2 Các yếu tố kinh tế - xã hội chung của quốc gia, địa phương. Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung nhà nên ảnh hưởng đến giá nhà đất. Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương. Các yếu tố này gồm sự biến động của: Tổng sản phẩm quốc gia: Thu nhập bình quân đầu người dân Tiết kiệm cá nhân và đầu tư. 4.1.3 Cung cầu bất động sản. Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản là giá cân bằng giữa cung và cầu. Giá 0 Lượng Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển. Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng nhu cầu về nhà ở. Sự gia tăng về dân số không những làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, y tế, thương mại, giáo dục, … đến là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất. Thu nhập. Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Việc làm và nghề nghiệp. Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất. Đô thị hóa. Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng. Sự phát triển và hoàn thiện kết cầu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận. Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn của cầu. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Phát triển kinh tế Tốc độ phát triển của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế. Sự phát triển cảu kết cấu hạ tầng. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cầu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các khu vực này. Sự tham gia của nhà nước Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu: Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản. Nhà nước trực tiếp bán bất dộng sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước. Cần lưu ý là cung bất động sản kém đàn hồi với những thay đổi của giá cả so với thị trường. Với tư cách là nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản, hoạt động của các đơn vị kinh doanh bất dộng sản sẽ tác động mạnh đến giá bất động sản. 4.1.4 Các yếu tố xã hội và tâm lý Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Nó bao gồm phong thủy, bất động sản có “nở hậu” hay không, … 4.2 Nhóm các yếu tố vi mô. 4.2.1 Chi phí Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc có được quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định phải xem xét khi tiến hành thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại. Chi phí nói trên là chi phí hình thành (là chi phí của người bán). Bên cạnh đó nhà thẩm định còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình. Đây là chi phí của người mua. Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí nàytạo nên giá trị bất động sản trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế - tài chính 4.2.2 Sự hữu dụng. Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích sẽ thuận lợi hơn trong việc bán và do đó giá sẽ tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của mộ bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Các yếu tố vật chất. Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc. Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, địa điểm tốt thì giá trị bất động sản cao. Khi xét đến địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận của bất động sản và môi trường xung quanh như thế nào. Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ, bệnh viện, … Môi trường xung quanh đóng góp vào giá trị của bất động sản là các đặc trung về kinh tế - xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn, … Tóm lại, bất động sản càng ở gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lợi lớn và do đó sẽ có giá trị cao. Hình dáng lô đất. Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng một địa điểm. Những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp mà quá sâu. Quy mô, kích thước lô đất. Những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn những lô đất có quy mô, kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng một địa điểm. Môi trường. Môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản, nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị bất động sản. 4.2.3 Các yếu tố pháp lý Xác định cá điều kiện pháp lý ngôi nhà là một trong những công việc đầu tiên mà nhà thẩm định bắt buộc tiến hành. Chỉ có những căn nhà có đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thíê thì mới tiến hành thẩm định. Tuy nhiên, cần lưu ý đến môi trường pháp lý, ngay cả khi ngôi nhà đã có đầy đủ các điều kiện pháp lý để xác định giá trị thì giá trị đó lại bị ảnh hưởng bởi tính biến động của môi trường pháp lý. Vì vậy, nhà thẩm định không những chỉ xác định các điều kiện pháp lý hiện tại mà còn xem xét chiều hướng vận động của tính pháp lý nữa. 4.2.4 Các yếu tố khác Các yếu tố khác bao gồm các yếu tố về xã hội học, tâm lý học và cả tính chất lịch sử của căn nhà thẩm định. Nhà thẩm định phải tập hợp đầy đủ các tài liệu kinh tế, chính trị và xã hội ở địa phương hoặc khu vực và bằng kinh nghiệm của mình để đưa ra những nhận định về triển vọng đầu tư của ngôi nhà để có cái nhìn khách quan và chính xác về giá trị căn nhà. 5 Thị trường tài chính 5.1. Khái niệm Thị trường tài chính là nơi diễn ra các hoạt động mua bán các loại giấy có giá, nơi gặp gỡ các nguồn cung cầu về vốn, qua đó hình thành nên giá mua và bán các loại cổ phiếu, trái phiếu, kì phiếu, tín phiếu…hình thành nên giá cả các loại vốn đầu tư bao gồm: lãi suất đi vay, lãi suất cho vay, lãi suất ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. 5.2 Vai trò, chức năng Thị trường tài chính đóng vai trò là kênh dẫn vốn từ người tiết kiệm đến người kinh doanh. giúp cho việc chuyển vốn từ người không có cơ hội đầu tư sinh lợi đến những người có cơ hội đầu tư sinh lợi. Thị trường tài chính thúc đẩy việc tích lũy và tập trung tiền vốn để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật, sản xuất kinh doanh. Thị trường tài chính giúp cho việc sử dụng vốn có hiệu quả hơn, không chỉ đối với người có tiền đầu tư mà còn cả với người vay tiền để đầu tư. Người cho vay sẽ có lãi thông qua lãi suất cho vay. Người đi vay vốn phải tính toán sử dụng vốn vay đó hiệu quả nhất do họ phải hoàn trả cả vốn và lãi cho người cho vay đồng thời phải tạo thu nhập và tích lũy cho chính bản thân mình. Thị trường tài chính tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các chính sách mở cửa, cải cách kinh tế của Chính phủ thông qua các hình thức như phát hành trái phiếu ra nước ngoài, bán cổ phần, thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành sản xuất kinh doanh trong nước. 5.3 Phân loại thị trường tài chính 5.3.1 Thị trường nợ và thị trường vốn cổ phần Thị trường nợ Phương pháp chung nhất mà các công ty sử dụng để vay vốn trên thị trường tài chính là đưa ra một công cụ vay nợ, ví dụ như trái khoán hay một món vay thế chấp. Công cụ vay nợ là sự thoả thuận có tính chất hợp đồng có lãi suất cố định và hoàn trả tiền vốn vào cuối kì hạn. Kì hạn dưới 1 năm là ngắn hạn, trên 1 năm là trung và dài hạn. Thị trường nợ là thị trường diễn ra việc mua bán các công cụ nợ kể trên. Thị trường vốn cổ phần Phương pháp thứ hai để thu hút vốn là các công ty phát hành cổ phiếu. Người nắm giữ cổ phiếu sở hữu một phần tài sản của công ty có quyền được chia lợi nhuận ròng từ công ty sau khi trừ chi phí, thuế và thanh toán cho chủ nợ (những người sở hữu công cụ nợ. Thị trường cấp một và thị trường cấp hai Thị trường cấp một' Là thị trường tài chính trong đó diễn ra việc mua bán chứng khoán đang phát hành hay chứng khoán mới. Việc mua bán chứng khoán trên thị trường cấp một thường được tiến hành thông qua trung gian là các ngân hàng. Thị trường cấp hai Là thị trường mua bán lại những chứng khoán đã phát hành. Khi diễn ra hoạt động mua bán chứng khoán trên thị trường này thì người vừa bán chứng khoán nhận được tiền bán chứng khoán còn công ty phát hành không thu được tiền nữa, một công ty thu được vốn chỉ khi chứng khoán của nó được bán lần đầu tiên trên thị trường cấp một. Thị trường tiền tệ và thị trường vốn Thị trường tiền tệ Là một thị trường tài chính chỉ có các công cụ ngắn hạn( kỳ hạn thanh toán dưới 1 năm). Thị trường vốn Là thị trường diễn ra việc mua bán các công cụ nợ dài hạn như cổ phiếu, trái phiếu. Thị trường vốn được phân thành ba bộ phận là thị trường cổ phiếu, các khoản cho vay thế chấp và trái phiếu 6.MỐI LIÊN QUAN GIỮA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG TIỀN TỆ Liên thông giữa thị trường bất động sản và tài chính còn có thể quan sát được rõ nét qua quá trình tái tạo bất động sản. Hai ví dụ dưới đây minh họa cho các tình huống dễ bắt gặp trong điều kiện thực tế. Bất động sản sinh ra bất động sản. Giả sử ta có bất động sản A, với giá trị 10 tỉ đồng, được cho thuê với giá 100 triệu đồng/tháng cho chủ kinh doanh nào đó; hợp đồng thuê cho phép lấy trước tiền của 3 năm, ấn định giá tới 5 năm. Nguồn thu ngay lập tức là: 36*100, và một khoản chiết khấu a% của 24*100. Phần hoa lợi gia tăng này có thể được sử dụng để tái đầu tư bất động sản mới. Và quá trình này tiếp diễn... Các công ty kinh doanh có bất động sản kinh doanh, tạo ra lãi. Việc niêm yết cổ phiếu trên TTCK giúp giá có thể tăng so với mệnh giá 500% (P/B=5). Bất động sản được đánh giá cao lên 5 lần. Năng lực vay vốn của doanh nghiệp tăng lên với ngân hàng, có thể giúp họ vay một mức X. Mức này có thể giúp họ tiếp tục tái tạo bất động sản. Nếu họ lại sử dụng vốn vay này để tạo dựng một công ty kinh doanh bất động sản mới, với suất vay nào đó, thì một chu trình mới tạo ra 5 lần giá trị lại được bắt đầu. Quá trình tạo ra tiền vô tận này sẽ không dừng lại về mặt lý thuyết, và trong thực tế cũng đã có giai đoạn xảy ra gần như vậy. Nó chỉ dừng lại khi bị giới hạn tín dụng, và nguồn đầu tư bổ sung. Với cổ phiếu ITA (Công ty cổ phần Khu công nghiệp Tân Tạo), mức giá thấp nhất cũng trên 5 lần. Thời điểm tăng cao có thể tới 17 lần. Và giá có xu hướng ổn định quanh mức 10 lần. Đây là dạng khác của rent-seeking - khái niệm kinh tế học do Anne Krugger (từng giữ vị trí Phó giám đốc Quỹ Tiền tệ quốc tế IMF) đưa ra. Bà Krugger cho rằng, khi được ưu đãi và bảo vệ, các doanh nghiệp trong nước sẽ không chịu cải cách để nâng cao tính cạnh tranh mà chỉ tìm cách xoay xở để giữ lại bổng lộc từ những ưu đãi và trợ giúp của nhà nước. Khi thị truờng vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản phẩm tài chính đa dạng thì nhu cầu đầu tư vào bất động sản tăng lên và ngược lại khi nguồn lực tài chính dồi dào thì đầu tư vào bất động sản cũng là 1 mối quan tâm lớn của các nhà đầu tư. 2 thị trường này luôn luôn tác động qua lại và ảnh hưỏng cho nhau. Nếu thị trường này biến động sẽ tác động đến thị trường còn lại. Nó có thể là tác động ngược chiều hay cùng chiều Sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản rất quan trọng. Đây cũng là 1 hướng nghiên cứu để nhằm hoạch định những chính sách vĩ mô, vi mô phù hợp . Tóm tắt chương I Trong chương I này đã trình bày toàn bộ phần cơ sở lý thuyết về bất động sản, thị trường bất động sản, thẩm định giá bất động sản, thị trường tài chính và mối liên quan giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Trong đề tài nghiên cứu này tôi xin nhấn mạnh đến yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đó là những biến động của thị trường tài chính trong giai đoạn Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO đến thời điểm hiện tại đã làm cho thị trường bất động sản thay đổi liên tục theo nhiều chiều hướng khác nhau. Trong chương tiếp theo tôi xin trình bày thực trạng về những biến động của thị trường tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản như thế nào. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1. PHÂN TÍCH NHỮNG BIỀN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG TRÊN THẾ GIỚI HIỆN NAY Bắt đầu từ cuộc khủng hoảng toàn cầu vào tháng 7/2007 do nền kinh tế mỹ bị khủng hoảng tài chính đã ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu: Năm 2001 đánh dấu sự hình thành của bong bóng nhà đất trên thị trường Mỹ sau khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ 11 lần giảm lãi suất từ mức 6,5% xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế đang suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp dot-com. Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001-2005, lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn vay cầm cố, đẩy giá nhà liên tục leo thang, tăng 10% năm 2002 và tăng bình quân trên 25%/năm giai đoạn 2003-2005. Sự bùng nổ giá nhà giai đoạn này là một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự phục hồi kinh tế của Mỹ do lãi suất giảm làm giảm giá trị các khoản thanh toán cầm cố hàng tháng của người dân trong khi giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để chi tiêu tiêu dùng, thực hiện khẩu hiệu “đi mua sắm theo yêu cầu của Tổng thống và vì lòng yêu nước”, từ đó kích thích tăng trưởng. Tuy nhiên, sự phục hồi kinh tế của Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng bởi cả những yếu tố từ cung, cầu thúc đẩy Cục Dự trữ liên bang Mỹ tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005 lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ (Fed Fund Rate) đạt mức 3,75%/năm và dự kiến còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn đối với người mua nhà. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi. Năm 2006 thị trường sụt giảm mạnh. Tác động của cuộc khủng hoảng lan cả ra ngoài lĩnh vực nhà đất và làm gián đoạn thị trường tài chính toàn cầu do các nhà đầu tư, chủ yếu là các quỹ bảo hiểm trong nước và nước ngoài, đã buộc phải đánh giá lại rủi ro mà họ đang nắm giữ và những người tiêu dùng mất khả năng tài trợ hơn nữa cho chi tiêu tiêu dùng của mình, gây ra sự biến động mạnh trên các thị trường trái phiếu, cổ phiếu và phái sinh. Sự sụt giảm của thị trường chứng khoán toàn cầu đã buộc ngân hàng trung ương các nước đồng loạt phải can thiệp. Lần đầu tiên kể sau cuộc tấn công khủng bố 11-9, các NHTW Mỹ, Châu Âu, Nhật Bản cùng liên kết thực hiện một động thái là bơm tiền vào hệ thống ngân hàng nhằm tăng thanh khoản cho đồng nội tệ. Theo thống kê không đầy đủ, chỉ trong vòng 1 tuần kể từ 9/8, tổng số tiền bơm ra đạt hơn 400 tỷ USD tuy nhiên kết quả vẫn không mấy khả quan. Thị trường chỉ bắt đầu khôi phục trở lại sau khi Fed quyết định giảm lãi suất chiết khấu 0,5 điểm phần trăm xuống 5,75%/năm ngày 16/8 nhằm phát tín hiệu sẵn sàng hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng. Ngày 18/9, Fed tiếp tục cắt giảm 0,5 điểm phần trăm lãi suất liên ngân hàng định hướng (Fed Fund Rate) xuống 5,0%/năm đã thúc đẩy thị trường chứng khoán Mỹ và kéo theo cả các thị trường châu Á tăng trưởng mạnh do kỳ vọng lãi suất giảm sẽ giúp hồi phục nền kinh tế Mỹ. Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ năm 2008 đột nhiên lâm vào một trong những cuộc khủng hoảng chưa từng có. Hàng trăm tỷ USD đã tiêu tan. Cuộc lây lan vẫn chưa chấm dứt, và hậu quả vẫn chưa lường hết. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng vừa dự báo, theo đó lần đầu tiên kể từ Đại chiến thế giới lần thứ hai đến nay, kinh tế toàn cầu sẽ sụt giảm trong năm 2009 và các quốc gia đang phát triển sẽ đối mặt với khả năng thâm hụt tài chính lên tới 700 tỉ USD. WB cho biết, sự sụt giảm toàn cầu tác động cả tới những nước phát triển và đang phát triển. Mặc dù thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam chưa chịu tác động lớn nào từ cuộc khủng hoảng, tuy nhiên nếu khủng hoảng tín dụng thế giới tiếp tục mạnh lên buộc NHTW các nước phải can thiệp sẽ tác động vào mặt bằng lãi suất thế giới và khi đó sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam. Thêm vào đó, lo ngại đối với rủi ro gia tăng trên thị trường chứng khoán có thể khiến các nhà đầu tư rút vốn ra khỏi thị trường và Việt Nam khi đó cũng không phải là ngoại lệ. 1.2 BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM NHƯ THẾ NÀO? Lấy móc Việt Nam gia nhập WTO vào ngày 27/2/2008. sau 2 năm nền kinh tế của chúng ta đã có những chuyển biến và tác động rõ, thể hiện ở luồng vốn trực tiếp và gián tiếp đổ vào tăng đột biến so với trước đó, vượt kỉ luật cao nhất 20 năm qua. đặc biệt thị trường bất động sản chiếm trên 50% vốn nước ngoài cả về dự án lẫn số vốn đầu tư. cụ thể như sau: 1.2.1 Sự liên thông giữa thị trường bất động sản - vốn- tiền tệ: Năm 2007 được xem năm sôi động của nền kinh tế Việt Nam: các thị trường trọng yếu tập trung vào nhiều nguồn lực và thu hút sự chú ý của công chúng là thị trường bất động sản, vốn và tiền tề. Nhiều dấu hiệu thể hiện quan hệ liên thông tương tác mạnh giữa các thị trường này như sau: đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư 1.530,4 triệu USD, gần gấp đôi tổng vốn đầu từ từ năm 2000 đến 2006 cộng lại. Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS - vốn - tiền tệ còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính. Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài chính với cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp BĐS. 1.2.2 Tương tác giữa thị trường bất động sản - chứng khoán Cuối năm 2006, TTCK tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào BĐS đô thị. Sau khi TTCK đạt đỉnh, cụ thể là VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, thì đã liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư BĐS trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn. Hoạt động kinh doanh BĐS rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh BĐS, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. đây chính là khởi nguồn cho cơn sốt giá đất trong năm 2007 và đầu năm 2008. bên cạnh đó, cũng chứa nhiều rủi ro cho các thị trường này. Quý I/2007 ghi nhận mức cầu BĐS tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận chứng khoán. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS, mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Có lẽ, đây là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt BĐS trong quãng thời gian còn lại của năm 2007. Giá nhà đất trong quý II/2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường BĐS. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món BĐS phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50 - 60% người mua BĐS, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên. Sụt giảm của TTCK từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn chính là: BĐS hay chứng khoán. Sang đầu quý III/2007, giá nhà đất bình ổn hơn. Và rồi, trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào BĐS với những tài sản thực. Giá BĐS không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ cao cấp. Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008, những kết quả thất vọng trên TTCK càng cổ vũ nhiều tay chơi chứng khoán tìm đến BĐS. Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới (xem bảng 1). 1.2.3 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ BĐS tại ngân hàng thương mại Các giao dịch BĐS có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng BĐS hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Các chương trình tín dụng BĐS nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: BĐS hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 - 15 năm, có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng. Quy trình thực hiện tín dụng BĐS tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường BĐS thế chấp. Nghĩa là, tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư BĐS của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. 1.2.4 Tác động của thị trường tài chính làm cho bất động sản : “đóng băng” Trong năm 2008: 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với tổng vốn đầu tư lên đến gần 3 tỷ USD. Nh ưng, đến đây thì thị trường tài chính Việt Nam chịu ảnh hưởng tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. Lạm phát và lãi suất tăng cao, thị trường chứng khoán gặp biến động lớn đã làm cho khả năng thanh khoản của thị trường giảm sút, từ đó đã ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển.  Trong đầu quý I năm 2008, tại các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), mạng Internet xuất hiện tình trạng các khách hàng chào bán ồ ạt căn hộ, nền đất. Điều này, mở màn cho thị trường BĐS bắt đầu đóng băng, bởi những diễn tiến này cũng tương tự như thời điểm tháng 4-2002 khi Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND TPHCM ban hành đã đặt dấu chấm hết cho một thời kỳ tăng trưởng “nóng” của thị trường này. Trong năm 2008 trước tình hình thị trường BĐS TPHCM có bị ảnh hưởng quá nhiều từ những chính sách vĩ mô siết chặt tín dụng tiền tệ để chống lạm phát, đến sắc thuế lũy tiến sẽ áp dụng đối với người có nhà đất ở vượt hạn mức dự định ban hành để chống đầu cơ. Việc Nhà nước cơ cấu nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS là điều cần thiết, bởi từ lâu, một phần nguồn tiền này chưa được quản lý chặt, dẫn đến việc cho vay tràn lan nên thị trường đã có những phát triển lệch lạc. Điều này có thể dễ dàng nhận thấy ở tình trạng BĐS tăng quá “nóng”, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp chiếm đa số mà quên đi phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh, cơ cấu nguồn vốn cho vay cũng cần phải có khoảng thời gian nhất định, thời điểm thích hợp chứ không thể làm ngay, vì nó sẽ gây sốc cho thị trường và dẫn đến tình trạng đóng băng. Quý I năm 2009: Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tài Mỹ từ năm 2007 đến nay thì thị trường bất động sản tại việt nam bị ảnh hưởng rất nặng nề. Hiện tượng bất động sản đóng băng từ thời điểm tháng 4/2008 vẫn còn tiếp tục cho đến hiện nay. Giá bất động sản (BĐS) hiện nay giảm đến 70% so với mặt bằng giá hồi đầu năm 2008, có nơi giá có thể giảm đến 80%. Có những chỗ giảm nhiều hơn, nơi ít hơn, nhất là những nơi vị trí thuận lợi, tiện nghi đầy đủ, những chỗ như thế giảm khoảng 20%. 1.3 Tình hình thị trường bất động sản tại khu vực TP. Hồ Chí Minh Thị trường BĐS hiện nay gần như là nằm yên nên giao dịch kém là điều chắc chắn. Trừ những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, còn lại hiện những người có tiền thì họ chờ đợi, với tâm lý đang chờ xuống giá tiếp. Thống kê sơ bộ vào ngày 10/4/2009 , trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 19.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đa số là doanh nghiệp nhỏ thiếu kinh nghiệm, vốn ít, nên chỉ đầu tư những dự án nhỏ lẻ. Thị trường sôi động là phụ thuộc vào hơn 1.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có dự án đầu tư thường xuyên. Trong giai đoạn 2003-2008, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã giao tổng cộng 475 dự án nhà ở cho các doanh nghiệp, với tổng diện tích đất hơn 4.000 ha. Con số này cho thấy, quỹ đất cung ứng cho thị trường sơ cấp rất lớn, nhưng đầu tư các dự án quá chậm nên sản phẩm cung cấp cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu. Đây là lý do chính gây ra “cơn sốt giá nhà đất” cuối năm 2007. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án, công trình căn hộ có quy mô lớn, những khách sạn 5 sao đều có vốn đầu tư nước ngoài. Việc gia nhập WTO đã đem đến nguồn vốn dồi dào, nhờ đó thị trường nhà ở đã khởi sắc mạnh mẽ. Chỉ tính đến cuối năm 2007, trên địa bàn thành phố, có 23 dự án hoàn thành cung cấp cho thị trường 6.400 căn hộ, thuộc các dự án Cantavil, Garden Plaza, Hoàng Anh Gia Lai 1, Botanic, Tanda Court. Ngoài ra phần lớn vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch để thu lợi. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho người có nhu cầu thực sự có thu nhập trung bình và thấp hầu như không có dẫn đến sự mất cân đối trong cung cầu nhà ở của người dân Từ nay đến cuối năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ đối mặt với nhiều thách thức.Một số dự án có vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị "treo," các dự án cao ốc văn phòng sẽ chậm đầu tư; khả năng thị trường “nóng” trở lại trong vòng một năm tới là rất khó. 2. ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG HIỆP BÌNH CHÁNH, QUẬN THỦ ĐỨC, TP HCM 2.2.1 Ước tính giá trị 90m2 đất ở đô thị tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 1/2008 Đặt vấn đề: Khách hàng yêu cầu TĐG: Bà Phạm Thị Thu Hương Tài sản thẩm định giá: gồm quyền sử dụng đất (90m2) Mục đích thẩm định giá: mua bán Thời điểm thẩm định giá: Ngày 01/2008. Địa điểm thẩm định giá: Phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh. Đặc điểm tài sản thẩm định giá: a/ Đặc điểm tài sản về mặt pháp lý: Loại văn bản Số, ngày Nội dung Cơ quan cấp/xác nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số AE557319, ngày 18/07/2006 Chứng nhận Bà Phan Thị Thu Hương được quyền sử dụng 90 m2 đất, thuộc thửa đất số 62-48 tờ bản đồ địa chính số 138 (thửa cũ 62), phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hố Chí Minh. UBND quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. b/ Đặc điểm tài sản về mặt kinh tế - kỹ thuật: Tên tài sản Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật Diện tích (m2) Quyền sử dụng đất. - Diện tích đất yêu cầu thẩm định giá: 5mx18m= 90m2, thuộc thửa đất số 62-48, tờ bản đồ địa chính số 138, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí minh. Khu đất nằm tiếp giáp đường nhựa rộng khỏang 6m, thuộc dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức do công ty Cổ phần Xây dựng Địa Ốc 3 làm chủ đầu tư. - Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị. - Hiện trạng: đất trống, trong khu vực hệ thống điện, cấp thoát nước đầy đủ 90 m2 * Sơ đồ vị trí thửa đất thẩm định giá: Theo hồ sơ thẩm định tại công ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Đồng Nai ước tính giá trị 90m2 đất ở của bà Phạm Thị Thu Hương là: 1.440.000.000 VNĐ ( tương đương 16.000.000/m2) 2.2.2 Ước tính lại giá trị 90m2 đất ở đô thị tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp. HCM vào thời điểm 4/2009 1. Những căn cứ và pháp lý để thẩm định giá Căn cứ hồ sơ, tài liệu kỹ thuật liên quan đến tài sản thẩm định giá Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10, ngày 26/4/2002 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khoá X quy định về thẩm định giá. Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. Thông tư 17/2006/TT-BTC, ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 1. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 2. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Thứ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 3. Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC, ngày 15/07/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ Thẩm định viên về giá. Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC, ngày 18/01/2005, của Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ. Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin trên thị trường tỉnh thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến giá trị tài sản cùng loại. 2. Phương thức tiến hành thẩm định giá - Tôi đã nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin lưu trữ thu thập được. - Tiến hành thẩm định hiện trạng và khảo sát tại khu vực thời điểm tháng 04/2009. - Ghi chép tình trạng thực tế tại khu vực - Phân tích và đánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá. - Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời điểm thẩm định giá. - Tham khảo, nghiên cứu, phân tích và so sánh giá thị trường thời điểm tháng 04/2009. 3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá. 3.1 Cơ sở giá trị thẩm định giá. - Cơ sở giá trị thị trường theo tiêu chuẩn TĐGVN01 (ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính). 3.2 Nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc thay thế. Nguyên tắc đóng góp. 3.3 Phương pháp thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp theo tiêu chuẩn TĐGVN07 (ban hành kèm theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính). Thu thập thông tin và ứng dụng phương pháp để thẩm định giá Tài sản thẩm định giá 90m2, thuộc thửa đất số 62-48, tờ bản đồ địa chính số 138, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 3 tài sản so sánh có các yếu tố so sánh gần tương đồng với thửa đất cần thẩm định giá đã giao dịch thành công; đã và đang rao bán trên thị trường. Sau đó sử dụng 3 tài sản so sánh này làm cơ sở điều chỉnh các tiêu chí khác biệt với tài sản thẩm định giá về tài sản thẩm định giá. - Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá tôi áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí. Dùng cách chấm điểm theo hệ số % giá quyền sử dụng đất. Sử dụng TSTĐG làm chuẩn, và điều chỉnh các TSSS về TSTĐG theo nguyên tắc sau: Nếu giá trị bằng tiền của yếu tố đặc trưng không có hiện diện ở bất động sản so sánh mà có hiện diện ở bất động sản thẩm định giá thì cộng thêm vào giá trị BĐS so sánh đang xem xét điều chỉnh, và ngược lại thì trừ bớt. Cụ thể như sau Stt Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Tài sản SS1 (Đất trống) Tài sản SS2 (Đất trống) Tài sản SS3 (Đất trống) 1 Nguồn thông tin. Anh Sơn(0909063537) Anh Cường(0986521846) Anh Chung(0918672468) 2 Thời điểm giao dịch. Giao dịch thành công T02/2009 Đang rao bán, bớt ít. Đang rao bán, bớt ít 3 Tổng diện tích khu đất (quy mô). 90m2 (5mx18m) 90m2 (5mx18m) 90m2 (5mx18m) 120m2(8mx15m) 4 Mục đích sử dụng. Đất ở đô thị. Đất ở đô thị. Đất ở đô thị. Đất ở đô thị. 5 Hình dáng, hiện trạng khu đất. Vuông vức, đất trống, bằng phẳng. Vuông vức, đất trống, bằng phẳng. Vuông vức, đất trống, bằng phẳng. Vuông vức, đất trống, bằng phẳng. 6 Tình trạng pháp lý. Đã cấp sổ đỏ. Đã cấp sổ đỏ. Đã cấp sổ đỏ. Đã cấp sổ đỏ. 7 Đơn giá (trđ/m2). Chưa biết, cần thẩm định giá. 15 18,5 16,5 8 Vị trí (Lợi thế kinh doanh). Mặt tiền đường nhựa rộng 6m. Một mặt tiền đường nhựa rộng 6m, lân cận TSTĐG. Hai mặt tiền đường nhựa rộng 8m và 6m, lân cận TSTĐG. Một mặt tiền đường nhựa rộng 6m, lân cận TSTĐG. 9 Cơ sở hạ tầng. Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt. Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt. Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt. Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt 10 Hướng. Bắc Nam Tây Bắc 11 Cảnh quan. Nằm trong khu dân cư. Nằm trong khu dân cư. Nằm trong khu dân cư. Nằm trong khu dân cư. 12 Điều kiện thanh toán. Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua. Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua. Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua. Thanh toán tiền mặt ngay 1 lần khi mua. Các tài sản so sánh nằm trong khu vực thẩm định giá, khá tương đồng về mọi mặt như: quy hoạch, môi trường kinh tế xã hội, an ninh, giao thông, về pháp lý, điều kiện tư nhiên ….Do vậy tôi chỉ điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá, các yếu tố còn lại tương đồng với tài sản thẩm định giá về mọi mặt không cần điều chỉnh. - Mức giá quyền sử dụng đất tại khu vực tài sản thẩm định giá được tôi thu thập từ thông tin thị trường đã giao dịch thành công và điều chỉnh mức giá đang rao bán cho phù hợp mức giá tại khu vực và thị trường. - Giá khu đất nền mặt tiền đường nhựa rộng 8m cao hơn mặt đường nhựa rộng 6m khoảng 10%. - Giá khu đất nền có diện tích 8mx15m= 120m2 thấp hơn khu đất nền 5mx18m= 90m2 khoảng -3%. - Giá khu đất 2 mặt tiền (nền góc) cao hơn khu đất nền 1 mặt tiền khoảng 10%. - Giá khu đất nhìn ra công viên cây xanh cạnh sông cao hơn các khu đất nền khác khoảng 10%. - Giá các khu đất hướng Tây thấp hơn các hướng khác khoảng 5%. * Quy ước điều chỉnh như sau: + Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn (100%). + Các tài sản so sánh có các yếu tố thuận lợi hơn thì cộng thêm vào (ví dụ TSSS thuận lợi hơn TSTĐG +10% là: 100% + 10% = 110%) và ngược lại. + Tỷ lệ điều chỉnh a = (100% - % TSSS)/ %TSSS (có xét đến dấu “-” âm). + Mức điều chỉnh = đơn giá ban đầu x a (tỷ lệ điều chỉnh) (có xét đến dấu “-”). (Chi tiết xem bảng điều chỉnh phiá dưới). Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu (Market data grid): Stt Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Tài sản SS1 (Đất trống) Tài sản SS2 (Đất trống) Tài sản SS3 (Đất trống) 1 Giá bán (trđ/m2). Chưa biết, cần thẩm định giá 15 18,5 16,5 Nhận xét: Thường thì tâm lý khi rao bán người dân đưa ra mức giá chào bán cao hơn so với mức giá thực của tài sản để thương lượng. Do vậy qua trao đổi với chủ đất, khảo sát thông tin thị trường và khoanh vùng giá trị, ước tính giảm giá chào bán các TSSS như sau là hợp lý. Tỷ lệ điều chỉnh 0 -10% -10% Mức điều chỉnh (trđ/m2) -1,85 -1,65 2 Điều kiện thanh toán Trả ngay 0 0 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 3 Tình trạng pháp lý. Đã cấp sổ đỏ. 0 0 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 4 Vị trí (Lợi thế kinh doanh). Mặt tiền đường nhựa rộng 6m. Một mặt tiền đường nhựa rộng 6m, lân cận TSTĐG. Hai mặt tiền (+10%) đường nhựa rộng 8m (+10%) và 6m, lân cận TSTĐG. Một mặt tiền đường nhựa rộng 6m, lân cận TSTĐG. Tỷ lệ 100% 100% 120% 100% Tỷ lệ điều chỉnh - -16,67% - Mức điều chỉnh (trđ/m2) - -3,08 - 5 Cơ sở hạ tầng. Điện ổn định, cấp và thoát nước tốt. 0 0 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 6 Hướng. Bắc Nam Tây Bắc Tỷ lệ 100% 100% 95% 100% Tỷ lệ điều chỉnh - 5,26% - Mức điều chỉnh (trđ/m2) - 0,97 - 7 Cảnh quan. Nằm trong khu dân cư. 0 0 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 8 Quy mô 90m2 0 0 120m2 Tỷ lệ 100% 100% 100% 97% Tỷ lệ điều chỉnh - - 3,09% Mức điều chỉnh (trđ/m2) - - 0,51 9 Mục đích sử dụng. Đất ở đô thị. 0 0 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 10 Hình dáng, hiện trạng khu đất. Vuông vức, bằng phẳng. 0 0 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (trđ/m2) 11 Mức giá chỉ dẫn (trđ/m2) 15,00 14,54 15,36 12 Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh 0 3 2 Số điều chỉnh thuần=[(1)-(11)] (tr đ) 0,00 3,96 1,14 Số điều chỉnh tuyệt đối (tr.đ) 0,00 5,91 2,16 Mức giá trung bình (trđ/m2) 14,97 - Các tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá đều thuộc Khu dân cư Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức do công ty Cổ phần Xây dựng Địa Ốc 3 làm chủ đầu tư, do vậy các yếu tố so sánh đều khá tương đồng nhau. - Tài sản so sánh 1 đã giao dịch thành công và tương đồng với tài sản thẩm định giá về mọi mặc (có số lần điều chỉnh, số điều chỉnh thuần, điều chỉnh tuyệt đối đều bằng (0)). Sau khi phân tích, đánh giá tôi đề nghị lấy đơn giá quyền sử dụng đất đ/m2 ước tính cho tài sản thẩm định là: 15.000.000đ/m2 ứng với vị trí TSTĐG và thị trường bất động sản hiện nay là phù hợp. - Hạn chế về TSSS: Giá các TSSS2 và 3 chưa giao dịch thành công. 5. Kết quả thẩm định giá Đvt: đồng. Tên tài sản Diện tích (m2) Đơn giá Thành tiền Quyền sử dụng đất. 90 15.000.000 1.350.000.000 Tổng giá trị quyền sử dụng 90m2 đất, thuộc thửa đất số 62-48, tờ bản đồ địa chính số 138, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh theo yêu cầu thẩm định giá của Bà Phan Thị Thu Hương tại thời điểm tháng 04/2009 là: 1.350.000.000đ (Một tỷ, ba trăm năm mươi triệu đồng chẵn). 2.2.3 Nhận xét kết quả thẩm định giá Do ảnh huởng của cơn sốt giá đất năm 2007 nên giá trị bất động sản vào thời điểm tháng 1/2008 là 16 triệu đồng/m2. Nhưng từ tháng 4/2008 thì thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng cho đến nay các giao dịch thành công rất khó khăn nên giá bất động sản giảm đi rất nhiều. và để điều chỉnh lại thị trường bất động sản nhà nước ta vào đầu năm 2009 đã đưa ra những chính sách tài chính và ngân hàng…làm cho thị trường bất động dần đi vào ổn định và có chiều hướng đi lên tăng nhẹ ở 1 số khu vực cho nên kết quả thẩm định lại vào thời điểm 4/2009 còn lại 15 triệu đồng/ m2 ( chỉ giảm 1 triệu đồng/ m2) tóm tắt chương II Thực tế, thị trường BĐS trong thời gian qua đã bị giới đầu cơ làm giá quá nhiều. Vì vậy, khi Chính phủ thực hiện siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, tăng lãi suất cho vay hay điều chỉnh một số loại thuế hạn chế đầu cơ thì nguy cơ bị "đóng băng" BĐS là rất không tránh khỏi. Nhận thấy rằng khuyết điểm lớn nhất của nền kinh tế hiện nay là quản lý kém hiệu quả. Do vậy, về dài hạn thì việc xử lý vấn đề vấn đề BĐS không phải ở chỗ Nhà nước đưa ra các mệnh lệnh hành chính hay quy định một mức giá trần để thị trường có thể bình ổn ngay được. Cách quản lý như vậy chỉ tồn tại ở thời bao cấp và phi thị trường. Biện pháp có thể cho thị trường BĐS thời điểm này theo tôi cần phải thực hiện sớm chính sách tăng nguồn cung về nhà ở cho các đối tượng. Một khi nguồn cung được đáp ứng đầy đủ, tất yếu cầu sẽ tự động điều chỉnh lại, và giá BĐS cũng trở về giá trị thực của nó Chương III: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐIỀU KIỆN THỊ TRƯỜNG KINH TẾ TÁI CHÍNH BIẾN ĐỘNG Nhận Xét Hạn chế của việc thu thập thông tin Do thời điểm này thị trường bất động sản đang đóng băng nên rất ít giao dịch thành công nên việc tìm kiếm thông tin rất khó khăn. Có những tài sản so sánh chỉ được rao bán chứ chưa có giao dịch thành công nên thông tin có thể sai lệch do ước tính của người thẩm định giá. Đồng thời do khủng hoảng tài chính tiền tệ thế giới ảnh hưởng đến thị trường Việt Nam nên giá bất động sản biến động liên tục rất khó xác định được mức giá chính xác. Trong quá trình tôi đi thẩm định khảo sát thị truờng thị việc tìm kiếm những thông tin của bất động sản giao dịch thành công rất khó khăn và mất thơì gian nguồn chủ yếu từ những người dân ở khu vực xung quanh có thể không chính xác 1.2 Hạn chế của phương pháp thẩm định giá Phương pháp này đòi hỏi phải có nhiều thông tin trên thị trường và thông tin phải thật chính xác. Các dữ liệu mang tính lịch sử nên dễ lạc hậu khi thị trường biến động Tài sản mang tính chất đặc biệt về kỹ thuật nên khó có thể tìm được tài sản so sánh tương đồng Việc xác định hệ số điều chỉnh về các khác biệt của các yếu tố về giá thường chỉ mang tính chủ quan của người thẩm định giá Kiến nghị giải pháp Mọi giao dịch bất động sản nên qua sàn từ đó cơ quan nhà nước dễ quản lý đồng thời việc tìm kiếm nguồn thông tin cho việc thẩm định giá cũng dễ dàng đỡ mất thời gian và chính xác Yêu cầu việc quản lý cách nhận xét chấm điểm các hệ số khác biệt để tạo mức độ khách quan cao độ trong ngành nghề thẩm định giá tốt hơn Cơ quan quản lý nhà nước nên cung cấp những thông tin về quy hoạch, triển khai về các dự án nhằm tạo ra thông tin minh bạch cho thị trường bất động sản Tiếp tục xây dựng hành lang pháp lý cho lĩnh vực thẩm định giá. Có lẽ việc quan trọng nhất là cần phải tiêu chuần hóa hoạt dộng thẩm định giá trên phạm vi toàn quốc. KẾT LUẬN Thẩm định giá là một lĩnh vực mới ở Việt Nam, người viết cũng chỉ là một kẻ đang chập chững bước vào lĩnh vực này do đó chắc chắn khi nghiên cứu đề tài sẽ không tránh khỏi những nhận định chủ quan và những sai sót do hạn chế của kiến thức. Đề tài đã hoàn tất nhưng những gì được trình bày cũng chỉ dừng lại ở mức độ tiếp cận vấn đề chứ chưa thể đưa ra những kiến nghị, giải pháp có thể giải quyết vấn đề một cách toàn diện. Mặc dù vậy, người viết vẫn cảm thấy mình là người may mắn vì đã được làm việc, được hướng dẫn và khám phá một lĩnh vực vô cùng mới lạ mà thông qua đó, người viết được hoàn thiện hơn về chuyên môn của mình. Tài liệu tham khảo 1. Đề cương môn học Nguyên lý thẩm định giá do giáo viên phụ trách: TS. Hay Sinh 2. Thẩm định giá bất động sản của Bộ Tài Chính Cục Quản Lý Giá 3. Giáo trình môn học Tài Chính-Tiền Tệ của PGS.TS Sử Đình Thành và TS. Vũ Thị Minh Hằng 4. Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm Định Giá của Bộ Tài Chính 5. Trang wed: www.batdongsan.com www.valuation.vn www.vietbao.vn www.diaoconline.vn