Đề tài Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng VP Bank – Phòng giao dịch Phú Lâm

à các chế độ quản lý tài sản công của Nhà nước hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng mục đích. Nhưng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần diện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để cho thuê. Tương tự, các doanh nghiệp Nhà nước cũng đem tài sản và đất đai được Nhà nước giao sử dụng cho thuê lại với số lượng khá lớn. Những hoạt động này đều không qua sự quản lý của Nhà nước, làm cho thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh. 2. Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng. Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình...). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ. Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá "quyền sử dụng đất" được hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thựck hiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng. Trong giai đoạn 1996 - 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng cả nước). Lượng đất đai đã được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu tư phát triển . Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và 75% diện tích đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật. Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4 loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất...); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại...). Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cả ở nước có 701.409.505m2 nhà, trong đó nhà đô thị là 144.492.951m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590m2) nhưng lượng nhà ở có chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm 2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐ với 3.281.260m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. 3.1.2 Các qui định cho vay đối với khách hàng trong tại VPBank-PGD Phú Lâm. 3.1.2.1 Nguyên tắc vay vốn. Khách hàng vay vốn phải đảm bảo hai nguyên tắc sau: Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Điều kiện vay vốn. VPBank-PGD Phú Lâm cho vay xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau: Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp. Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết. Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi. Thực hiện các quy định về đảm bảo tiền vay theo quy định của Chính Phủ, NHNN Việt Nam. Đối với doanh nghiệp Việt Nam vay vốn để đầu tư ra ngoài thực hiện theo quy định của Chính Phủ, NHNN Việt Nam, các điều kiện vay vốn theo Quy định này và hướng dẫn của NHNN Việt Nam. Thời hạn cho vay. Khách hàng thỏa thuận về thời hạn cho vay căn cứ vào: Chu kỳ sản xuất, kinh doanh Thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư Khả năng trả nợ của khách hàng Nguồn vốn cho vay của VPBank-PGD Phú Lâm Thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam (Đối với tổ chức Việt Nam và nước ngoài) hoặc thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam (Đối với cá nhân nước ngoài) theo quy định của cơ quan có thẩm quyền. Mức cho vay – lãi suất và phí cho vay. VPBank-PGD Phú Lâm căn cứ vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, tỷ lệ (%) được cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay (nếu khỏan vay áp dụng bảo đảm bằng tài sản), khả năng hoàn trả nợ của khách hàng, khả năng nguồn vốn của NHNo Việt Nam để quyết định mức cho vay. Vốn tự có được tính cho tổng nhu cầu sản xuất kinh doanh trong kỳ hoặc từng lần cho một dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Mức vốn tự có tham gia của khách hàng vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, cụ thể như sau: Đối với cho vay ngắn hạn: Khách hàng phải có vốn tự có thiểu 10% trong tổng nhu cầu vốn. Đối với cho vay trung hạn, dài hạn: Khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu 20% trong tổng nhu cầu vốn. Trường hợp khách hàng vay để thực hiện các dự án (xây dựng nhà máy điện độc lập, khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp…) mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định chủ đầu tư dự án phải có vốn tự có cao hơn mức quy định nêu tại Khoản 2.2 điều này thì phải thực hiện theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lãi suất cho vay và phí liên quan đến khoản vay được áp dụng theo biểu lãi suất và phí tín dụng của ngân hàng từng thời kỳ. 3.1.3 Các quy trình cho vay và thẩm định tại ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm Nhân viên tín dụng của ngân hàng tiếp nhận hồ sơ và tiếp xúc với khách hàng, cần trao đổi với khách hàng về những điều kiện cơ bản của việc cho vay, nhân viên tín dụng tìm hiểu thêm về nhu cầu vay của khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tín dụng. BƯỚC 1: TIẾP NHẬN HỒ SƠ VAY VỐN: Một bộ hồ sơ cho vay gồm: Hồ sơ do khách hàng lập và cung cấp cho ngân hàng. Đối với tổ chức: Tuỳ theo loại hình tổ chức, nếu thiết lập quan hệ tín dụng lần đầu phải gửi đến ngân hàng nơi cho vay các giấy tờ sau: Hồ sơ pháp lý :Quyết định thành lập, điều lệ doanh nghiệp hoặc văn bản pháp lí của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định về chức năng, nhiệm vụ của tổ chức, văn bản bổ nhiệm hoặc cử người đứng đầu tổ chức theo quy định của điều lệ tổ chức hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, giấy phép/chứng chỉ hành nghề, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao vốn/biên bản gốp vốn, danh sách thành viên sáng lập, văn bản uỷ quyền của người đại diện theo pháp luật (nếu có), các giấy tờ khác. Hồ sơ tài chính: Kế hoạch sản xuất kinh doanh trong kì, báo cáo thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh kì gần nhất, các loại báo cáo kế toán theo yêu cầu của ngân hàng nơi cho vay. Hồ sơ vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu), dự án, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và các giấy tờ có liên quan đến dự án, phương án, văn bản của cấp có thẩm quyền theo quy định của điều lệ doanh nghiệp hoặc tổ chức về việc cấp thuận cho cầm cố, thế chấp tài sản hoặc bảo lãnh để vay vốn, các giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo theo quy định. Hồ sơ tài sản thế chấp: giấy tờ nhà, giấy chủ quyền xe, giấy tờ đất, hàng hóa. Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ hợp tác: Hồ sơ pháp lý: Xuất trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (nếu có) - đối với đại diện hộ gia đình, cá nhân - để đối chiếu với giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng hợp tác (đối với tổ hợp tác); giấy uỷ quyền (nếu có) cho người đại diện giao dịch với NHNo nơi cho vay; giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Hồ sơ vay vốn:Giấy đề nghị kiêm phương án vay vốn, dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, hồ sơ đảm bảo tiền vay, cá giấy tờ liên quan khác theo quy định. Hồ sơ do ngân hàng lập: Báo cáo thẩm định, tái thẩm định. BƯỚC 2: THẨM ĐỊNH HỒ SƠ, THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH, THU NHẬP, TÀI SẢN. Cán bộ tín dụng được phân công giao dịch với khách hàng có nhu cầu vay vốn có trách nhiệm hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, căn cứ kết quả chấm điểm xếp hạng tín dụng tiến hành thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định. BƯỚC 3: LẬP TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG. Thẩm định khách hàng. Hỏi CIC ngay khi nhận hồ sơ. Thẩm định tư cách pháp lý, năng lực hành vi dân sự của khách hàng cá nhân. Thẩm định tư cách pháp nhân và người đại diện hợp pháp của pháp nhân có đủ năng lực hành vi và tư cách pháp nhân, lịch sử hình thành phát triển, cũng như uy tín của doanh nghiệp… Kiểm tra thực lực tài chính, hợp lệ hồ sơ tài chính, bản kê khai thuế giá trị gia tăng hàng tháng, sổ thu chi tiền mặt, sổ phụ tài khoản… Sau đó, đến tận nơi tìm hiểu thực trạng khách hàng, đánh giá hoạt động giao dịch của khách hàng. Thẩm định về dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư. Khả năng tài chính của khách hàng phục vụ phương án, dự án đầu tư. Thẩm định về tài sản đảm bảo: Lập giấy đề nghị đánh giá tài sản kèm bộ hồ sơ TSĐB, có chữ ký trưởng phòng rồi chuyển cho nhân viên thẩm định tín dụng. Kiểm tra trước khi cho vay: là việc thẩm định, tái thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định. Kiểm tra trong khi cho vay: Là việc kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ khách hàng, hồ sơ vay vốn, hồ sơ tài sản bảo đảm tiền vay và các yếu tố chứng từ; Sự khớp đúng giữa chứng minh thư và người vay, giữa người nhận tiền và người có tên trên giấy đề nghị vay vốn,… Kiểm tra sau khi cho vay: Chậm nhất sau 15 ngày kể từ ngày giải ngân, cán bộ tín dụng phải kiểm tra việc sử dụng vốn vay và tài sản bảo đảm tiền vay. Riêng đối với hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp; khách hàng vay cầm cố bằng giấy tờ có giá, Giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh trực thuộc Trụ sở chính quy định cụ thể bằng văn bản việc kiểm tra sau khi cho vay (Số lượng khách hàng và mức dư nợ phải kiểm tra; thời điểm kiểm tra...) phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của từng địa phương. Nội dung kiểm tra: + Kiểm tra việc sử dụng vốn vay theo mục đích đã ghi trong hợp đồng tín dụng; + Kiểm tra biện pháp tổ chức triển khai và tiến độ thực hiện dự án, phương án; đánh giá hiệu quả của dự án, phương án vay vốn; + Kiểm tra hiện trạng, tình hình biến động, thay đổi tài sản bảo đảm tiền vay (số lượng, giá trị...). + Kiểm tra nguồn thu nhập của khách hàng vay (từ dự án, tiền lương, thu nhập khác); phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp; đánh giá tiến độ và khả năng trả nợ. + Kiểm tra, xác định mức độ thiệt hại của dự án, phương án đầu tư, của khách hàng vay khi xảy ra rủi ro bất khả kháng (bão, lũ lụt, cháy nổ, dịch bệnh...). Chấm điểm và xếp hạng tín dụng đối với khách hàng:ngân hàng nơi cho vay phải thu thập thông tin, thực hiện chấm điểm xếp hạng khách hàng theo quy định của NHNo Việt Nam. Xử lý vốn vay: Giám đốc ngân hàng nơi cho vay căn cứ vào kết quả kiểm tra; kết quả chấm điểm xếp hạng khách hàng và tùy theo mức độ vi phạm của khách hàng quyết định xử lý như sau: Tạm ngừng cho vay: Trong các trường hợp khách hàng sử dụng vốn vay sai mục đích, cung cấp thông tin sai sự thật; khách hàng bị xếp hạng C. Chấm dứt cho vay: Trong các trường hợp khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng đó cam kết nhưng không khắc phục, sửa chữa; khách hàng ngừng sản xuất có thể dẫn đến phá sản; quá trình tổ chức lại sản xuất không xác định được người chịu trách nhiệm chính trước pháp luật về quan hệ vay vốn và trả nợ ngân hàng, khách hàng bị xếp hạng D. Khởi kiện trước pháp luật: ngân hàng nơi cho vay có quyền khởi kiện trong các trường hợp sau: - Khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng; hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được ngân hàng thông báo bằng văn bản nhưng không khắc phục. - Khách hàng có nợ quá hạn do nguyên nhân chủ quan nhưng không có biện pháp khả thi để trả nợ ngân hàng. - Khách hàng có năng lực tài chính để trả nợ nhưng cố tình trốn tránh trả nợ ngân hàng theo thỏa thuận; - Các vi phạm khác theo quy định của pháp luật. BƯỚC 4: TậP HợP Hồ SƠ TRÌNH BAN TÍN DụNG, HộI ĐồNG TÍN DụNG. Lập tờ trình thẩm định khách hàng, ghi rõ ngày nhận hồ sơ lần đầu và ngày nhận đủ hồ sơ, có chữ ký trưởng phòng. Kèm báo cáo thẩm định tài sản, có chữ ký trưởng phòng. Nhập lại báo cáo thẩm định, biên bản định giá từ nhân viên TĐTS, tập hợp bộ hồ sơ trình ban tín dụng, hội đồng tín dụng (2-5 ngày từ khi nhận TSĐB). BTD/HĐTD duyện hồ sơ thì báo cáo ngay trưởng phòng nội dung chỉ đạo, sửa đổi, thông báo cho khách hàng. BƯỚC 5: Hoàn thiện hồ sơ tín dụng. Chuyển hồ sơ cho bộ phận quản lý tín dụng để hoàn tất thủ tục pháp lý. BƯỚC 6: Chuyển hồ sơ khách hàng qua bộ phận quản lý tín dụng để soạn hợp đồng tín dụng, hộp đồng thế chấp và làm các thủ tục khác. Hoàn tất chứng từ để giải ngân, chuyển 1 bản chính hợp đồng tín dụng: khế ước vay, ủy nhiệm chi, giấy lĩnh tiền mặt, các giấy tờ khác đến bộ phận giao dịch để thực hiện giải ngân. BƯỚC 7: Khách hàng đến nhận tiền BƯỚC 8: Tất toán hợp đồng tín dụng. In phiếu tính lãi, hướng dẫn khách hàng nộp đủ gốc, lãi, kiểm tra niêm phong, chứng kiến bóc niêm phong, ký vào phần “xuât kho toàn bộ” tại phiếu xuất nhập khi và ký vào sổ kho, lưu bản gốc phiếu xuất nhập khi và hồ sơ tín dụng. Sau đó lập giấy đề nghị giải tỏa tài sản đảm bảo, tờ thanh lý đã được duyệt, bản sao hợp đồng bảo đảm tiền vay, đăng ký giao dịch bảo đảm chuyển cho phòng thẩm định tài sản làm thủ tục giải giấp.. Kết quả hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm. 3.1.4.1 Tình hình dư nợ cho vay mua nhà trên tổng doanh số cho vay Bảng 3.1: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà trên tổng doanh số cho vay (2009-2011). ĐVT: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 4.317 21% 12.097 49% Tổng doanh số cho vay 449.175 581.307 801.480 132.132 29% 220.173 38% Tỷ lệ dư nợ/tổng doanh số cho vay 4,4% 4,2% 4,6% (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm) Biểu đồ 3.1: Tình hình doanh số cho vay mua nhà (2009-2011). Qua bảng số liệu và biểu đồ trên, ta thấy: Tổng doanh số cho vay năm 2010 là 581.307 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 132.132 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 29%. Tổng doanh số cho vay năm 2011 là 801.480 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 220.173 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 38%. Dư nợ cho vay mua nhà tính đến 31/12/2010 là 24.458 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 4.317 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 21%. Dư nợ cho vay mua nhà tính đến 31/12/2011 là 36.555 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 12.037 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 49%. Nhìn chung qua ba năm 2009-2011 có thể thấy được rằng dư nợ cho vay mua nhà qua các năm đều tăng, nguyên nhân là do nhu cầu về nhà ở của người dân trong những năm gần đây gia tăng mạnh mẽ, ngân hàng có nhiều sự ưu đãi đối với các cá nhân có hoàn cảnh khó khăn…Từ đó cho thấy dư nợ cho vay mua nhà chiếm một phần trong tổng doanh thu của toàn phòng giao dịch. Thông qua việc tăng trưởng mạnh mẽ của hoạt động cho vay mua nhà, ta thấy tiềm năng phát triển hoạt động này là rất lớn. 3.1.4.2 Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà. Bảng 3.2: Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà (2009-2011). ĐVT: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Doanh số thu nợ cho vay mua nhà 12.071 13.370 15.191 1.229 11% 1.821 14% Tổng doanh số thu nợ 400.967 507.884 737.590 106.917 27% 229.706 45% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.2: Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà (2009-2011) Trong nền kinh tế hiện nay, hoạt động cho vay là hoạt động có nhiều rủi ro, đồng vốn mà Ngân hàng cho vay có thể thu hồi đúng hạn, trễ hạn hoặc không thể thu hồi. Vì vậy công tác thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ được ngân hàng đặt lên hàng đầu, bởi một ngân hàng muốn hoạt đồng tốt không phải chỉ nâng cao doanh số cho vay mà còn phải chú trọng đến công tác thu nợ làm sao để đảm bảo đồng vốn bỏ ra và thu hồi nhanh. Qua biểu đồ 3.2 cho thấy: Tình hình tổng doanh số thu nợ năm 2010 tăng 106.917 triệu đồng so với năm 2009, tương ứng tỷ lệ tăng là 27%, bước sang năm 2011 tổng doanh số thu nợ tăng 229.706 triệu đồng so với cùng kỳ năm trước, tương ứng tỷ lệ tăng là 45%. Doanh số thu nợ cho vay mua nhà tính đến ngày 31/12/2010 là 13.370 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 1.299 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 11%. Doanh số thu nợ năm 2011 tăng 1.821 triệu đồng so với năm 2010, tương ứng tỷ lệ tăng là 14%. Nguyên nhân làm cho doanh số thu nợ tăng là do nền kinh tế ngày càng ổn định và phát triển làm cho thu nhập của người dân tăng lên, đời sống tinh thần người dân ngày càng được nâng cao hơn, đầy đủ hơn, nên khả năng thanh toán những khoản nợ đến hạn ngày càng khả quan hơnvà ngân hàng cũng đã có những biện pháp thu hồi nợ hiệu quả hơn. Nhìn chung tình hình thu nợ đã có sự chuyển biến mạnh mẽ, điều này cho thấy hoạt động cấp tín dụng mua nhà của chi nhánh có chuyển biến theo chiều hướng tích cực, có thể đánh giá phần nào qua công tác lựa chọn khách hàng cũng như theo dõi việc sử dụng vốn vay và thời hạn trả nợ của khách hàng. 3.1.4.3 Tình hình dư nợ cho vay mua nhà. Bảng 3.3: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà (2009-2011). ĐVT: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 4.317 21% 12.097 49% Tổng dư nợ cho vay 248.698 322.120 386.007 73.422 30% 63.887 20% (Nguồn ): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.3: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà (2009-2011). Qua biểu đồ 3.3 ta thấy, dư nợ từ hoạt động cho vay mua nhà tính đến 31/12/2010 là 24.458 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 4,317 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 21%.Dư nợ cho vay mua nhà tính đến 31/12/2011 là 36,555 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 12.097 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 49 %. Nhìn chung qua ba năm 2009-2011 có thể thấy được rằng dư nợ cho vay mua nhà qua các năm tăng mạnh, điều đó thể hiện cho vay mua nhà sẽ ngày càng trở thành thế mạnh của chi nhánh trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng, nguyên nhân là do ngân hàng đã nắm bắt được nhu cầu về nhà ở của người dân trong những năm gần đây gia tăng,mặt khác là do chi nhánh đã làm đúng quy trình tín dụng và chấp hành đầy đủ các văn bản của ngân hàng, từ đó cho thấy phòng giao dịch đã đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng rất tốt. 3.1.4.4 Phân tích hệ số thu nợ cho vay. Bảng 3.4: Tình hình hệ số thu nợ mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Tổng DSTN cho vay mua nhà 12.071 13.370 15.191 1.299 11% 1.821 14% Tổng donh số cho vay mua nhà 9.895 15.687 27/288 5.792 59% 11.601 74% Hệ số thu nợ (%) 122% 85% 56% -37% -30% -30% -35% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.4: Tình hình hệ số thu nợ mua nhà qua các năm 2009-2011. Chỉ tiêu này giúp đánh giá khả năng thu hồi nợ của ngân hàng hay khả năng trả nợ của khách hàng. Thông qua biểu đồ 3.4, ta thấy được rằng hệ số thu nợ của ngân hàng giảm dần qua 3 năm. Cụ thể, năm 2009 là 122%, năm 2010 là 85% và năm 2011 là 56%. Đây là một kết quả không tốt cho chi nhánh, năm 2009 mang 1 đồng đi cho vay ngân hàng thu được 1,22đồng và đến năm 2011 mang 1 đồng đi cho vay ngân hàng chỉ thu lại được 0,56 đồng. Nguyên nhân là do khó khăn từ phía khách hàng và họ đã xin gia hạn nợ do vậy mà chỉ số này giảm qua các năm.Ngân hàng đang có những giải pháp giúp nâng cao hiệu quả thu nợ cao hơn ở những năm sau. 3.1.4.5 Phân tích tình hình nợ quá hạn. Bảng 3.5: Tình hình nợ quá hạn mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2009 2010 2011 Tổng nợ quá hạn cho vay mua nhà 342 466 105 Tổng dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 Tỷ lệ nợ quá hạn (%) 1,7% 1,9% 0,3% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.5: Tình hình nợ quá hạn mua nhà qua các năm 2009-2011. Qua biểu đồ cho 3.5 ta thấy, tình hình nợ quá hạn của chi nhánh trong những năm gần đây có diễn biến tích cực, dư nợ quá hạn mua nhà của chi nhánh năm 2010 là 466 triệu đồng, chiếm 1.9% trong tổng dư nợ cho vay mua nhà. Bước qua năm 2011 thị tình hình như nợ quá hạn xuống còn 105 triệu đồng chiếm tỷ lệ 0.3%, giảm 1.6% so với năm 2010, giảm 1.4% so với năm 2009 do công tác quản lý nợ của ngân hàng được tăng cường và người dân có nhu cầu kinh tế ổn định hơn. Kết quả nợ quá hạn giảm xuống qua ba năm là do Ngân hàng đã quyết liệt thu hồi nợ quá hạn bằng nhiều biện pháp, bám sát tận thu những khoản thu có thể thu được, kết hợp với các cơ quan pháp luật xử lý phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi vốn. Đặc biệt chi nhánh đã tranh thủ sự giúp đỡ của chính quyền địa phương trong việc thu nợ quá hạn trong cho vay tiêu dùng, kết quả đã đạt được rất khả quan. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng nợ quá hạn, do đời sống người dân gặp nhiều khó khăn, tình hình kinh tế không ổn định, nợ quá hạn tăng cao là do nguồn thu chính để trả nợ của người vay gặp rủi ro do thiên tai, rớt giá (đối với hàng nông sản), những biến động của nền kinh tế trong nước…Vì vậy nợ quá hạn là một phần đi liền trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, Ngân hàng không thể hoàn toàn loại trừ nó mà chỉ có thể hạn chế làm sao cho tỷ lệ này ở mức tối thiểu và nằm trong phạm vi cho phép. Để hoạt động tín dụng của Ngân hàng hoạt động có hiệu quả hơn nữa thì Ngân hàng cần có những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng. 3.1.4.6 Phân tích tình hình nợ xấu. Bảng 3.6: Tình hình nợ xấu mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2009 2010 2011 Tổng nợ xấu cho vay mua nhà 857 720 90 Tổng dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 Tỷ lệ nợ xấu (%) 4,3% 2,9% 0,2% Nguồn): (Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.6: Tình hình nợ xấu mua nhà qua các năm 2009-2011 Qua biểu đồ 3.6 cho thấy, tỷ lệ nợ xấu mua nhà năm 2010 là 2.9%, giảm 1.5% so với năm 2009, nhưng đến năm 2011 tỷ lệ nợ xấu lại giảm mạnh xuống còn 0.2%, tương ứng tỷ lệ giảm là 2.7% so với năm 2010. Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu giảm là do ngân hàng chú tâm đến các biện pháp bảo đảm an toàn vốn vay như điều kiện được vay vốn, tài sản đảm bảo vốn vay, thực hiện tốt quá trình thẩm định, theo dõi khoản vốn sau khi giải ngân làm cho sản phẩm cho vay mua nhà có chất lượng tương đối tốt. Tỷ lệ nợ xấu mua nhà cũng vì thế mà giảm xuống còn 0.2% vào năm 2011. 3.1.4.7 Phân tích vòng quay vốn tín dụng. Bảng 3.7: Tình hình vòng quay vốn tín dụng mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Tổng DSTN cho vay mua nhà 12.071 13.370 15.191 1.299 11% 1.821 14% Tổng dư nợ bình quân cho vay mua nhà 21.202 22.305 30.507 1.103 5,2% 8.202 36,8% Vòng quay vốn tín dụng 0,57 0,6 0,5 0,003 5,3% -0,1 -16,9% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.7: Tình hình vòng quay vốn tín dụng mua nhà qua các năm 2009-2011. Qua biểu đồ 3.7 ta thấy, vòng quay vốn tín dụng mua nhà năm 2010 là 0.6 vòng, tăng 0.03 vòng so với năm 2009, nhưng bước sang năm 2011 vòng quay vốn tín dụng lại giảm xuống còn 0.5 vòng, giảm 0.1 vòng so với năm 2010. Thông qua ba năm, ta thấy vòng quay vốn tín dụng mua nhà năm sau chậm hơn năm trước, điều này chứng tỏ trong thời gian này do tình hình kinh tế gặp nhiều khó khăn, nên tình hình quay vốn của chi nhánh có bước thụt lùi so với mấy năm trước. Nguyên nhân là do nền kinh tế đang thiếu vốn nghiêm trọng, đồng thời cũng rơi vào tình trạng đình trệ trong sản xuất, kinh doanh. Hai yếu tố này tác động lẫn nhau: tài chính yếu kém cũng góp phần làm suy giảm thêm năng lực hoạt động; tồn kho chất đống càng khiến thanh khoản suy kiệt.Vòng quay của tiền chậm lại còn do tình trạng nợ nần giữa doanh nghiệp với ngân hàng cũng như giữa doanh nghiệp với nhau. Đặc biệt, vòng quay vốn chậm lại còn có nguyên nhân do lòng tin suy giảm, bao gồm lòng tin của doanh nghiệp, người tiêu dùng về triển vọng kinh tế và lòng tin giữa các đối tác, bạn hàng với nhau. 3.1.4.8 Tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn. Bảng 3.8: Tình hình tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Tổng DNCV 249.283 322.120 386.007 72.837 29,2% 63.887 19,8% Tổng nguồn vốn 407.712 524.071 694.934 116.359 28,5% 170.836 32,6% Tỷ lệ dự nợ/tổng nguồn vốn 61,1% 61,5% 55,5% 0,3% 0,5% -5,9% -9,6% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.8: Tình hình tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn qua các năm 2009-2011. Qua biểu đồ 3.8 cho thấy, tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn cho vay năm 2010 là 61.5%, tăng 0.4% so với năm 2009, điều này cho thấy khả năng sử dụng vốn của chi nhánh tốt. Nhưng đến năm 2011 thì tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn cho vay lại giảm xuống còn 55.5%. Nguyên nhân là do vốn nhàn rỗi trong dân cư còn rất nhiều, người dân chưa có thói quen tích lũy dần bằng cách gởi tiền vào ngân hàng để khi cần rút ra sản xuất kinh doanh, mua sắm, xây dựng và sửa chữa nhà hoặc tiêu dùng. Nguyên nhân làm tỷ trọng này giảm là do sau nhiều năm đi vào hoạt động chi nhánh đã gây dựng được uy tín của mình về chất lượng tín dụng cũng như thời gian vay hợp lý từ đó đã tạo niềm tin cho khách hàng vay với nhiều mục đích khác nhau như tiêu dùng, sản xuất kinh doanh… Qua ba năm, nhìn chung vẫn có sự tăng giảm nhưng không đáng kể, ngân hàng vẫn giữ được mức thu nợ ổn định, và trong năm nay ngân hàng đang đề ra nhiều giải pháp hơn trong việc thu hồi nợ giúp ngân hàng đi lên. 3.2 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại VP BANK - PGD Phú Lâm 3.2.1 Những kết quả đạt được Qua kết quả phân tích, hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được mở rộng tại VPBank-PGD Phú Lâm với bằng chứng là dư nợ cho vay mua nhà qua các năm. Số lượng và chất lượng của các khoản cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao. Với các biện pháp quản trị rủi ro hiệu quả thì ngân hàng đã hạn chế được rủi ro xuống mức thấp với tỷ lệ nợ quá hạn chỉ còn 0.3%.Đây là một tín hiệu đáng mừng cho việc phát triển một hướng đi mới cho ngân hàng. Cho vay mua nhà là hoạt động nhằm mở rộng thị phần tín dụng, đa dạng hóa các đối tượng vay vốn ngân hàng nhằm phân tán rủi ro ngân hàng. Hiện nay, rất nhiều ngân hàng thuộc mọi thành phần kinh tế đều hướng tới việc mở rộng cho vay mua nhà như một thị trường tiềm năng mới. Khách hàng có nhiều cơ hội lựa chọn ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của mình. Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt như vậy nhưng VPBank-PGD Phú Lâm đã thu hút được khách hàng sử dụng dịch vụ tại ngân hàng mình. Đây là một thành công lớn của chi nhánh, cho vay mua nhà là một hướng đi mới, việc đẩy mạnh cho vay mua nhà tăng cường hiệu quả sử dụng vốn, do đó nâng cao khả năng cạnh tranh của chi nhánh trên thị trường. Thuận lợi: để đạt được những kết quả như trên là do những thuận lợi sau VPBank-PGD Phú Lâm tọa lạc tại tại một trong những quận lớn của thành phố (quận 6), với khu dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện, VPBank-PGD Phú Lâm gặp nhiều thuận lợi trong việc tiếp cận khách hàng hằng ngày. Ngoài ra, PGD còn có một nguồn khách hàng truyền thống có quan hệ lâu dài với PGD, có tình hình sản xuất kinh doanh ổn định, có nhu cầu vay vốn lớn, hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật trong ngành tài chính-ngân hàng nói riêng ngày càng được hoàn thiện và ngày càng chặt chẽ hơn giúp cho hoạt động tín dụng ngày càng tăng trưởng và đảm bảo giảm thiểu rủi ro, do đó góp phần hoàn thiện nghiệp vụ cho vay mua nhà. Đời sống của người dân ngày càng ổn định đã làm cho nhu cầu về nhà ở trở nên cần thiết, từ đó làm tăng nhu cầu vay vốn của khánh hàng, tạo điều kiện tăng trưởng doanh thu của hoạt động cho vay mua nhà. Uy tín của VPBank với khách hàng được nâng cao và mở rộng từng bước Nguồn vốn để cấp tín dụng khá dồi dào, lãi suất cho vay của VPBank khá cạnh tranh với các ngân hàng khác, có chính sách ưu đãi về lãi suất và các chính sách ưu đãi khác đối với khách hàng. vì vậy, VPBank-PGD Phú Lâm có nhiều điều kiện thuận lợi để đẩy mạnh hoạt động cho vay, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà. Ngoài ra, ban lãnh đạo là người có thâm niên cao, có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính-ngân hàng nên đã có những chính sách phương hướng chỉ đạo đúng đắn về việc huy động vốn, sử dụng vốn… tạo điền kiện cho nhân viên tín dụng tin tưởng và hoàn thành tốt nhiệm vụ . 3.2.2 Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế 3.2.2.1 Hạn chế Khó khăn: Bên cạnh những thuận lợi ngân hàng cũng gặp một số khó khăn Môi trường cạnh tranh lớn. Hiện nay, cho vay mua nhà đã trở thành mục tiêu của các TCTD, nhất là các tổ chức ngoài Nhà nước, điển hình là ngân hàng thương mại cổ phần lớn như là ngân hàng Á Châu (ACB), ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank)…Cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt trong thị trường cho vay mua nhà khi mà các ngân hàng quốc doanh đã thức tỉnh trước thị trường đầy tiềm năng này. Bên cạnh đó, khối ngân hàng thương mại cổ phần, cũng như các định chế tài chính khác như công ty cho thuê tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng nhân dân, tiết kiệm bưu điện… đều thực hiện cho vay mua nhà một cách tích cực. Với áp lức cạnh tranh gay gắt như vây, thì thị phần cho vay mua nhà sẽ bị thu hẹp. Trên địa bàn đã có một số ngân hàng khác đặt Phòng giao dịch và chi nhánh sớm hơn, có số lượng khách hàng nhiều hơn, vì thế đã tạo ra sức ép lớn đối với PGD Phú Lâm. Nghiệp vụ ở PGD tuy đã có nhiều thay đổi và phát triển nhưng vẫn còn một số khiếm khuyết. Chưa chú trọng đến việc tiếp thị đối với tất cả khách hàng nhằm quảng bá về hoạt động của ngân hàng nên phạm vi hoạt động của PGD Phú Lâm vẫn còn bó hẹp với những khách hàng quen là chính. Thị trường bất động sản và giá vàng biến động thường xuyên cùng với sự cạnh tranh gây gắt của các NHTM Khác cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động của PGD. Phần lớn nhân viên tín dụng tại Phòng giao dịch là những người chưa có nhiều kinh nghiệm nên cần phải có thời gian trao đồi và năng cao kĩ năng nghiệp vụ. Tuy nhiên đó chỉ là khó khăn trước mắt, vì về lâu dài thì nếu các nhân viên này có đầy đủ kình nghiệm và thông thạo các kĩ năng nghiệp vụ sẽ góp phần đẩy mạnh hoạt động cho vay tại PGD Phú Lâm. Công nghệ ngân hàng chưa đồng bộ và hoàn thiện. Mặc dù đã đầu tư vào việc ứng dụng và đổi mới công nghệ nhưng so với các ngân hàng nước ngoài và một số ngân hàng khác của nước ta thì trình độ công nghệ của ngân hàng còn nhiều hạn chế về sự đồng bộ, về phạm vi hoạt động. Việc bảo mật, quản lý , lưu trữ hồ sơ và các thông tin khách hàng chưa thuận tiện, gây không ít khó khăn cho việc quản lý khách hàng. Hệ thống phần mềm quản lý chưa đáp ứng được các chương trình bán lẻ, nhiều khi còn trục trặc gây khó khăn cho công tác triển khai sản phẩm. Hệ thống thông tin còn hạn chế. Thông tin mỗi khoản vay bao gồm thông tin bên ngoài và thông tin nội bộ. Việc hệ thống thông tin chưa phát triển dẫn đến nhiều bất lợi cho ngân hàng trong công tác thẩm định cũng như khả năng phân tích đối thủ cạnh tranh trong lĩnh vực cho vay mua nhà. Việc thông tin bị hạn chế là giảm khả năng đánh giá khách hàng, dễ dẫn đến hiện tượng thông tin không cân xứng, gây nhiều trở ngại cho hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng. Trong cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt và khốc liệt như hiện nay thì ai có thông tin chính xác và kịp thời thì phần thắng sẽ nắm chắc hơn. 3.2.2.2 Nguyên nhân: Trình độ cán bộ tín dụng còn hạn chế và kinh nghiệm của các nhân viên tín dụng chưa nhiều Các công việc như kiểm tra chính xác, tính hợp lí của báo cáo tài chính, phân tích, đánh giá năng lực sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của các cá nhân, hộ gia đình vay vốn là một vấn đề rất phức tạp. Nhân viên tín dụng muốn làm tốt công việc trên phải có kiến thức sâu rộng, khả năng suy luận và tổng hợp tốt cùng với kinh nghiệm làm việc và đôi khi cũng phải có những mối quan hệ rộng. về mặt này thì PGD Phú Lâm đang gặp khó khăn vì còn một số nhân viên tín dụng kinh nghiệm chưa nhiều. Hơn nữa, kiến thức về lĩnh vực chuyên môn nhằm phục vụ cho công tác phân tích, thẩm định còn hạn chế. Tính chuyên môn nghiệp vụ chưa cao Hiện nay tại PGD Phú Lâm các nhân viên tín dụng phải thực hiện tất cả mọi việc từ khâu tiếp nhận hồ sơ vay vốn cho đến khâu thẩm định và giải ngân cho khách hàng. Ngoài ra, các nhân viên tín dụng còn phải tự mình tìm kiếm nguồn khách vay vốn. chính vì tính thiếu chuyên nghiệp và sự không chuyên môn hóa này đã dẫn đến một số hạn chế như cán bộ tín dụng vướng vào các công việc không liên quan đến chuyên môn khá nhiều, không có đủ thời gian để đầu tư chuyên sâu, nghiên cứu về lĩnh vực chuyên môn của mình như tìm hiểu thêm về khách hàng vay vốn, đánh giá sâu hơn về tính khả thi của phương án sản xuất kinh doanh… Hậu quả đẫn đến thiếu sót, thiếu tính khả thi, chặt chẽ trong công việc. Về chế độ pháp lí Hành lang pháp lí còn nhiều bất cập, có sự chồng chéo giữa các luất, các quy điịnh của ngân hàng cùng với các luật khác, hệ thống luật ngân hàng còn tồn tại một số vướng mắc Ví dụ tại Điều 17, quyết định 1627/2001/NĐ-NHNN quy định: “việc cho vay giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay được lập thành hợp dồng tín dụng. Hợp đồng tín dụng phải có các nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất , thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản đảm bảo , phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thỏa thuận.” Vậy những cam kết khác ở đây là những cam kết gì mà lại là một phần trong nội dung của hợp đồng tín dụng. Mặc dù, về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của chủ thể được phát sinh sau khi hợp đồng được kí kết nhưng cần lưu ý một số nghĩa vụ của khách hàng xuất hiện khi khách hàng đã nhận được số tiền quy định. Những nội dung của hợp đồng tín dụng cần được ghi rõ trong pháp luật về tín dụng và ngân hàng ở Việt Nam để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người đi vay. Đây cũng là tiền đề tạo sự ổn điịnh, hoạt động lành mạnh của hệ thống ngân hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tiếp cận với vốn tín dụng của ngân hàng. Tài sản đảm bảo là một vấn đề quan trọng trong việc kí kết và thực hiện hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch đảm bảo để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lí tài sản đảm bảo còn nhiều bất cập, thiếu sót như: + Chưa quy định về cơ chế kiểm soát việc chuyển dịch tài sản đảm bảo một cách chặt chẽ nên trong thời gian qua phát sinh nhiều trường hợp phương tiện giao thông cơ giới đường bọ, phương tiện thủy nội địa bị bán, tặng cho mà không có sự dồng ý của bên thế chấp. + Nguyên tắc xử lí tài sản đảm bảo thật khó có thể thực hiện trong thực tế, vì việc tổ chức tín dụng tự xử lí tài sản đảm bảo theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do trình tự, thủ tục xử lí còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản, tổ chức tín dụng chưa được toàn quyền xử lí tài sản đảm bảo trong khuôn khổ pháp luật. Do đó khi Nghị định số 12/2012/NĐ-CP được ban hành, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/4/2012, đã tháo gỡ kịp thời những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng đảm bảo, giúp nâng caao chất lượng của hoạt động cho vay có đảm bảo, từ đó thúc đẩy hoạt động tín dụng. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam có cơ hội tăng cường phát triển hệ thống ngân hàng bằng cách chuyên mon hóa sâu các nghiệp vụ về ngân hàng, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn. song Việt Nam là một nước nhỏ, hoạt động ngân hàng nằm trong bối cảnh một nên kinh tế chuyển đổi, môi trường pháp lí chưa đồng bộ, không còn thích hợp với các chuẩn mực quốc tế. CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NHẦM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD PHÚ LÂM 4.1 Định hướng, mục tiêu, nhiệm vụ kinh doanh tín dụng của ngân hàng tại VP BANK - PGD Phú Lâm Trong điều kiện hoạt động kinh doanh bình thường. Ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm xác định mục tiêu năm 2012 như sau: Huy động vốn: -Nội tệ: 753.000 triệu đồng, tăng trưởng 11.2% -Ngoại tệ (USD): 865.000, tăng trưởng 2% Tổng dư nợ 425.000 triệu tăng trưởng 10,1% so đầu năm.Trong đó tỷ lệ dư nợ trung dài hạn tối đa 35,29% Tỷ lệ nợ xấu: không quá 2.7%, giảm 1,01 so đầu năm. Tỷ lệ dư nợ: 60% giảm 4,62% so với năm 2011. Tỷ lệ dư nợ phi sản xuất: 16% tăng 0,86% so với năm trước. Kế hoạch thu hồi nợ đã xử lý rủi ro tín dụng:0% trên dư nợ XLRR (do tất cả là nguyên nhân khách quan). Quỹ thu nhập:Phấn đấu đạt 11.600 triệu đồng (đủ chi lương V1+V2 cho CBCNV). 4.2 Một số giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm. 4.2.1 Đẩy mạnh công tác quảng bá, tiếp thị cho hoạt động vay mua nhà. Bất kỳ một sản phẩm nào muốn phát triển được cũng đều phải được quảng cáo, tiếp thị đến người tiêu dùng. Vẫn còn nhiều người có nhu cầu vay vốn để mua nhà, xây dựng hoặc sửa chữa nhà nhưng lại không nắm rõ các thủ tục, điều kiện vay vốn…Chính vì sự thiếu thông tin vay khiến cho khách hàng ngần ngại đến ngân hàng vay vốn. Ngân hàng có thể quảng cáo các sản phẩm cho vay cá nhân thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo chí, đài phát thanh, truyền hình…Nội dung quảng cáo không chỉ đi sâu vào mô tả sản phẩm, lợi ích mà khách hàng thu được từ việc sử dụng sản phẩm mà còn phải tập trung phổ biến kinh nghiệm sử dụng sản phẩm tới khách hàng, làm sao để khách hàng mong muốn khám phá và trải nghiệm những tiện ích mà sản phẩm cho vay của Ngân hàng mang lại. Bên cạnh đó, Ngân hàng cần tăng cường tiếp thị đến khách hàng tiềm năng, thường xuyên gửi thông tin về VPBank cho khách hàng biết, gửi thiệp chúc mừng tới khách hàng khi có dịp. Dù có thể trong thời gian đầu, khách hàng chưa về với chúng ta, nhưng khách hàng sẽ có tình cảm với Ngân hàng. Phát triển năng lực tiếp thị của nhân viên. Không có một phương tiện nào quảng bá cho thương hiệu và sản phẩm bằng chính khách hàng và cán bộ nhân viên. 4.2.2 Các giải pháp về tăng doanh số và xử lý nợ quá hạn. Giải pháp về tăng doanh số Để thực hiện tốt việc đôn đốc thu nợ và lãi đến hạn, cần làm tốt công tác quản lý hồ sơ, lập sổ sách theo dõi khách hàng một cách chặt chẽ, có hệ thống. Đồng thời kết hợp chặt chẽ với bộ phận kế toán cho vay thông qua việc cung cấp danh sách các khoản nợ đến hạn để phục vụ thu hồi nợ hoặc xử lý tín dụng. Ngân hàng thường xuyên phân loại các khoản nợ để đề ra biện pháp thu hồi nợ hoặc xử lý phù hợp với tình hình thực tế của từng khách hàng, từng khỏan vay. Công tác đôn đốc, thu hồi nợ gắn liền với công tác đối chiếu nợ, kiểm tra, kiểm soát tình hình tài chính, tài sản đảm bảo… để có những giải pháp thích hợp, kịp thời giúp đỡ khách hàng giải quyết khó khăn về tài chính, trả nợ cho ngân hàng. Giải pháp nâng cao dư nợ cho vay. Để không ngừng tăng trưởng và đảm bảo nguồn vốn, cần phải đề ra chiến lược kinh doanh hợp lý để có mức tăng trưởng cao, thu hút nhiều khách hàng tiềm năng. Chi nhánh đề cao việc tăng trưởng vốn ổn định, khắc phục sự mất cân đối giữa nguồn vốn và sử dụng vốn. Chi nhánh kiên quyết cơ cấu lại dư nợ theo hướng giảm dần ở một số trường hợp đang có dư nợ lớn, nhằm phân tán rủi ro, đồng thời nâng tỷ trọng cho vay hộ gia đình, cá nhân,…Đặc biệt quan tâm đến công tác kiểm tra, kiểm soát, nâng cao chất lượng tín dụng, thận trọng những dự án mới, cho vay có chọn lọc để an toàn vốn… Giải pháp về xử lý nợ quá hạn. Chú trọng công tác quản lý món vay, công tác thẩm định ban đầu khi cho vay, đảm bảo cho vay thu hồi được nợ. CBTD kiểm tra họat động và đối chiếu nợ 100% tổ liên doanh TK và vay vốn trên địa bàn phụ trách, kết hợp để phổ biến sản phẩm “ Bảo an tín dụng” tới từng hộ dân cư có sự tham gia của BGĐ. Phân tích nguyên nhân dẫn đến nợ quá hạn: Căn cứ vào việc kiểm tra, kiểm soát trên hồ sơ và điều tra tình hình thực tế toàn bộ quá trình của khách hàng, gắn liền với quá trình sử dụng vốn vay và thông tin khách có liên quan để xác định nguyên nhân gây ra nợ quá hạn, do yếu tố khách quan hay chủ quan? Xác định nguồn thu hồi nợ quá hạn: Nguồn có thể thu hồi không chỉ là nguồn từ món vay mà từ tất cả các nguồn khác mà người vay có thể dùng trả nợ NH, các nguồn thu đó phải được xác định có căn cứ thực tế và có cơ sở pháp lý. Tiếp tục củng cố màng lưới cho vay qua tổ liên danh tiết kiệm và vay vốn theo VB 240. Phối hợp với Hội nông dân, Ban quản lý và UBND xã, chính quyền địa phương để giải quyết nợ quá hạn, nợ tồn đọng,nợ xử lý rủi ro. Tập trung nhiều biện pháp để giảm tỷ lệ nợ quá hạn trong lĩnh vực cho vay doanh nghiệp. 4.2.3 Tiếp tục phát triển và mở rộng thị trường cho vay mua nhà. Hiện nay, số lượng các chi nhánh và phòng giao dịch của VBBank vẫn chưa đủ khả năng đáp ứng nhu cầu vay kinh doanh ngày càng tăng của người dân. Để giúp đưa ngân hàng đến gần người dân, tạo cho người dân cảm giác tin tưởng gần gũi, thuận tiện trong giao dịch, VBBank cần không ngừng mở rộng mang lưới hoạt động ra khắp các tỉnh thành phố trong cả nước gồm: Hội sở, các chi nhánh cấp I, chi nhánh cấp II, phòng giao dịch. Việc mở rộng mạng lưới cần đảm bảo tính an toàn và hiệu quả, không mở rông một cách tràn lan. Các điểm giao dịch mới của VBBank cần bố trí sao cho thuận tiện về giao thông đồng thời phải khang trang, sạch đẹp, hiện đại. Phát triển thương hiệu VPBank. Thương hiệu là tài sản lớn của các doanh nghiệp bởi nớ có khả năng tác động đến thái độ và hành vi của khách hàng. Mục đích của thương hiệu là tạo ra nhận thức, niềm tin và sự trung thành. Nó tạo ra lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc tìm và phát triển thị trường mới. Do hoạt động trong ngành dịch vụ đặc biệt với những sản phẩm mang tính truyền thống nên việc thu hút , lôi kéo thêm khách hàng là rất khó khăn đối với các Ngân hàng trong điều kiện ngày càng gay gắt như hiện nay. Do vậy, thương hiệu sẽ là lợi thế cạnh tranh của mỗi ngân hàng. Việc phát triển thương hiệu VPBank cần thực hiện theo hướng khoa học, có kế hoạch trước mắt và lâu dài, cần thực hiện tổng thể trên tất cả các chi nhánh và phòng giao dịch. Mục tiêu của Ngân hàng là xây dựng một thương hiệu với các đặc điểm: - Năng động, hiện đại. - Luôn bên cạnh khách hàng, gần gũi với khách hàng như người thân trong gia đình. - Luôn đứng sau những thành công của khách hàng, hỗ trợ nhanh nhất những nhu cầu tài chính phục vụ cho mục đích cá nhân hay kinh doanh của khách hàng. Kết quả của việc xây dựng một thương hiệu không thể nhìn thấy ngay trong một vài tuần, vài tháng… bởi vì việc tạo ra những hình ảnh, từ ngữ, mầu sắc ấn tượng đối với khách hàng đòi hỏi mất rất nhiều thời gian. Do đó, để khách hàng luôn nhớ tới hình ảnh của VPBank mỗi khi cần sử dụng các sản phẩm, Ngân hàng còn phải cần nhiều thời gian hơn để làm được điều này. 4.3 Một số kiến nghị với các cấp lãnh đạo và cơ quan nhà nước. 4.3.1 Kiến nghị đối với ngân hàng VPBank. Cần nâng cao mức độ hiện đại công nghệ phù hợp với tiềm lực tài chính của ngân hàng và đảm bảo phù hợp với xu thế chung của quốc tế. Đây cũng là yếu tố quyết định đến chất lượng của sản phẩm dịch vụ của ngân hàng.. Cần phải hiện đại hóa công nghệ ngân hàng để tiết kiệm được chi phí về lao động, thời gian cũng như phục vụ khách hàng được tốt hơn.Hệ thống công nghệ thông tin phải đảm bảo thực hiện nhanh chóng, thuận tiện và bảo mật thông tin cho khách hàng. Tiếp tục hoàn chỉnh các văn bản chế độ, các văn bản liên quan đến nghiệp vụ cho vay mua nhà tạo sự thuận lợi cho khách hàng, giúp mở rộng tín dụng đồng thời hạn chế rủi ro. Phải phổ biến định hướng phát triển cũng như chính sách chiến lược cho toàn thể chi nhánh, phòng ban nhằm tiến hành một cách đồng bộ mục tiêu đã đề ra. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của các chi nhánh, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm, kiên quyết xử lý các trường hợp cán bộ tín dụng thông đồng với khách hàng, các hành vi tiêu cực trong nội bộ ngân hàng. Tích cực thu hồi nợ tồn đọng làm giảm áp lực tăng thu, bù chi. Những đề xuất, kiến nghị: + Trước mắt đề nghị tỉnh cho phép chi nhánh được thu hồi nợ gốc trước, lãi sau đối với 2 doanh nghiệp sà lan đang rơi vào khó khăn. + Đề nghị trung ương có chủ trương thực hiện xóa các khoản nợ rủi ro đã xử lý trên 5 năm, các khoản vay đã thu hết gốc chỉ còn lãi vay tín chấp hiện không thu được, Tăng mức phán quyết các khoản miễn, giảm lãi cho chi nhánh tỉnh. + Đối với những ngành đang gặp khó khăn như sà lan cho dãn nợ không tính cơ cấu nợ. 4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước. NHNN cần tạo ra cơ chế khuyến khích các ngân hàng thực hiện hoạt động tín dụng bán lẻ trong đó có cho vay mua nhà. Ngoài ra cần có những biện pháp giúp các NHTM tăng cường nguồn vốn cho vay đặc biệt là vốn trung dài hạn như các biện pháp về dự trữ bắt buộc hay các quy định về mức sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. NHNN cần có chính sách xử lý các khoản nợ quá hạn, nợ khó đòi của các doanh nghiệp do nguyên nhân khách quan như lũ lụt, thiên tai…cần tạo nguồn cho các ngân hàng bù đắp các khoản nợ khoanh, để xóa nợ. Ngoài ra có thể thành lập các công ty mua bán nợ để xử lý các khoản nợ, khai thác và quản lý các tài sản bảo đảm tồn đọng. NHNN yêu cầu các NHTM phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, yêu cầu các NHTM rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay đúng hạn và khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản. Xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ của thị trường bất động sản. NHNN nắm chắc thông tin, kiểm soát chặt chẽ tổng phương tiện thanh toán, dư nợ tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế, việc cho vay kinh doanh bất động sản, kinh doanh chứng khoán của các NHTM và các tổ chức kinh doanh tiền tệ khác. Điều chỉnh linh hoạt chính sách tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng hợp lý dư nợ tín dụng, khả năng thanh khoản cho các tổ chức tín dụng và kiềm chế lạm phát. Tăng cường công tác giám sát các tổ chức tín dụng, bổ sung các công cụ giám sát theo cơ chế thị trường, thông lệ quốc tế để chủ động cảnh báo và xử lý tốt hơn những biến động trên thị trường tín dụng, tiền tệ. Nên thành lập các kênh thông tin về thị trường bất động sản, trong đó cung cấp các thông tin về nhà đất, cập nhật thông tin về các chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tìm hiểu và nâng cao khả năng hiểu biết về thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro. KẾT LUẬN Cho vay mua nhà là một lĩnh vực kinh doanh mới và được đánh giá là sẽ phát triển mạnh ở Việt Nam trong tương lai mặc dù hiện nay chưa phát triển lắm. Việc phát triển loại hình cho vay này trong tương lai sẽ là một xu hướng tất yếu do những lợi ích thiết thực mà nó mang lại như nó tạo điều kiện cho người dân thỏa mãn được nhu cầu tiêu dùng của mình khi chưa có khả năng chi trả. Lọai hình này giúp đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ ngân hàng, tăng thêm thu nhập và phân tán rủi ro cho các ngân hàng thương mại … Với mục tiêu phát triển thành một ngân hàng bán lẻ lớn của Việt Nam và khu vực, ngân hàng đã xây dựng cho mình một quy trình cho vay chặt chẽ và được đánh giá là ngân hàng có triển vọng trong hoạt động cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà được triển khai tại ngân hàng chưa lâu nhưng nó thu được những kết quả hết sức khả quan góp phần không nhỏ vào sự phát triển của ngân hàng. Tuy nhiên, xét một cách toàn diện vẫn còn một số hạn chế vướng mắc cần được xem xét và nghiên cứu một cách nghiêm túc để có thể đưa ra những giải pháp hoàn thiện hơn nữa về hoạt động cho vay mua nhà. Do sự hạn chế về kiến thức lí luận, thực tiễn cũng như sự giới hạn về mặt tài liệu, thời gian nghiên cứu nên trong phạm vi báo cáo thực tập em chưa đề cập tới hoặc chưa có những phân tích nhân định sâu sắc và chính xác về một số vấn đề. Em rất mong có thể nhận được các ý kiến đóng góp của các thầy cô, cùng các cán bộ nhân viên ngân hàng để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn !