Đề tài Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và Bài học cho Việt Nam

%; trái ngược với tình trạng một năm trước, gần như không thể thuê được, dù chỉ vài chục m2 ở những cao ốc tiếng tăm. Trong khi đó, nguồn cung lại tăng lên trong những tháng đầu năm 2009 với 13 cao ốc văn phòng, tổng diện tích sàn gần 78.000 m2 đã góp phần làm gia tăng tỷ lệ diện tích trống tại các cao ốc văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh lên mức 12,3%. Nguồn cung văn phòng từ năm 2009 lại có dấu hiệu bùng nổ với mức tăng cao gấp hai, ba lần so với giai đoạn 2007-2008. Theo ước tính, trong ba năm 2009, 2010,2011, nguồn cung văn phòng dự kiến tăng 122%, tương ứng thêm hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng. Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường cao ốc văn phòng đang có nguy cơ khủng hoảng thừa. 2.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục Thị trường bất động sản năm 2008 chao đảo mạnh với những mốc rớt giá lên đến 70% của nhiều dự án trên thị trường tự do, thì sang năm 2009, thị trường đã có nhiều biến đổi. Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, điểm sáng của thị trường bất động sản sẽ tập trung ở phân khúc nhà ở. Nhằm thúc đẩy doanh số bán hàng, nhiều chủ đầu tư trong nước đã giảm giá bán. Mở đầu cho đợt hạ giá là Hoàng Anh Gia Lai với việc giảm tới gần 40% cho mỗi m2 của hai dự án Hoàng Anh River View (quận 3) và Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè). Sau đó, hàng loạt các doanh nghiệp khác cũng giảm giá theo, ít nhiều đã tạo ra một làn sóng giảm giá căn hộ dự án trên thị trường bất động sản. Có thể kể đến một số ví dụ, công ty Đất Xanh cũng hạ giá bán căn hộ Sunview Apartment (quận Thủ Đức) từ 1.300 USD xuống còn 764 USD/m2; Thuduc House quảng cáo giảm giá 10% dự án TDH Trường Thọ cho đến hết ngày 30/4/2009; công ty Hồng Hà đã hạ giá dự án The Morning Star (quận Bình Thạnh) từ mức giá 2.000 USD trong năm 2008 xuống còn 1.200 – 1.500 USD/m2 … Giá vật liệu xây dựng giảm trong những tháng cuối năm 2008 được lý giải là hệ quả tất yếu sau đợt tăng giá mạnh thời điểm từ cuối năm 2007 đến giữa năm 2008. Nguyên nhân thứ hai là do ảnh hưởng của tình hình kinh tế, các ngân hàng trong nước đồng loạt siết chặt các khoản vay liên quan đến bất động sản nên đầu ra cho vật liệu xây dựng bị hạn chế khi hàng loạt dự án xây dựng phải tạm ngừng. Sự bình ổn giá các loại vật liệu xây dựng như sắt, thép, xi măng khiến chi phí để xây dựng một căn nhà đã giảm khoảng 30% so với cao điểm tăng giá kỷ lục vào tháng 7/2008. Chính vì vậy, tại một số dự án, giá bán nhà cũng giảm và được nhiều người chấp nhận. Những dấu hiệu ấm lên có vẻ mới chỉ dừng lại ở thị trường sơ cấp, trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn trầm lắng và chưa có dấu hiệu tích cực, đặc biệt là đối với căn hộ cao cấp và đất nền dự án. Theo VietRees, phân khúc thị trường được xem là ổn định nhất trong khoảng thời gian này chủ yếu tập trung vào những sản phẩm bất động sản có giá trung bình từ 1 tỷ đồng trở xuống, nguyên nhân là do đây là nhóm sản phẩm dành cho đối tượng có nhu cầu thực tế về nhà ở. Theo dự báo của VietRees, phân khúc thị trường sơ cấp và sản phẩm dành cho đối tượng có thu nhập trung bình sẽ tiếp tục ấm lên vì đến cuối năm 2009 sẽ có thêm nhiều dự án dạng dành cho những đối tượng này. Đối với thị trường thứ cấp, thời gian phục hồi sẽ lâu hơn. Kỳ vọng của thị trường bất động sản năm 2010 không đặt vào phân khúc nhà cao cấp mà chuyển hướng sang nhà giá trung bình, cho người thu nhập thấp hơn. Đây được nhận định là sản phẩm mà thị trường có nhu cầu lớn. Nhiều hy vọng về việc vực dậy của thị trường bất động sản được đặt vào phân khúc nhà trung bình. Trong khi thị trường căn hộ cao cấp đang bão hòa, căn hộ với diện tích vừa phải với mức giá trung bình khoảng 200 – 300 triệu đồng đang trở thành xu hướng cho một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời buổi suy thoái để bảo toàn vốn. Tại thị trường Hà Nội, sau sự kiện Vinaconex Xuân Mai tung ra thị trường căn hộ có giá 180 – 200 triệu/căn tại Vĩnh Phúc và Xuân Mai, một số doanh nghiệp khác cũng đã bắt đầu hướng đến đầu tư loại sản phẩm này. Số tầng trong các tòa nhà thường là 5 tầng với diện tích mỗi căn từ 40 đến 60 m2, nằm ở ngoại thành Hà Nội hoặc khu lân cận, có giá bán khoảng 5 triệu đồng/m2 được sự quan tâm của nhiều khách hàng. Viglacera cũng công bố sẽ khởi công xây dựng 61 căn hộ, với diện tích từ 40 – 60 m2, với mức giá khoảng 200 – 300 triệu/căn vào quý II/2009, 56 căn ở khu dịch vụ trong khu công nghiệp Tiên Sơn, Bắc Ninh và 105 căn ở khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội. Dự án ở khu đô thị Việt Hưng 800 căn khởi công vào tháng 4/2009 và dự kiến năm 2010 hoàn thành, dự án của HUD ở Mê Linh sẽ xây dựng 4.104 căn ( từ 45- 60 m2/căn), dự án ở Xala 25 tầng 400 căn từ 40 – 60 m2/căn giá bán dự kiến từ 400 – 600 triệu đồng/căn. Theo họp báo về thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2009 của công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam, giá nhà ở Hà Nội tăng khoảng 5% đến 15% so với quý trước đối với phân khúc nhà bình dân, và nhu cầu nhà giá rẻ tăng mạnh góp phần làm thị trường ấm dần lên. Các dự án nhà ở có mức giá bán vừa phải khoảng 10 – 15 triệu đồng/m2 đã được khách hàng rất quan tâm trong thời gian gần đây như khu Xala, Văn Khê, Văn Phú, Dương Nội. Tại thành phố Hồ Chí Minh, xu hướng phát triển nhà ở giá từ 12 – 17 triệu đồng/ m2 cũng được hình thành. Công ty Thanh Bình có kế hoạch đầu tư dự án 1.500 căn hộ ở quận 9 có giá bán dưới 1 tỷ đồng/căn; Hoàng Anh Gia Lai Land cũng cho biết sẽ triển khai các dự án căn hộ giá khoảng 15 triệu đồng/m2 ở quận 8 và huyện Nhà Bè. Trong khi đó, theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, một số nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hàn Quốc và Malaysia cũng đang tìm kiếm cơ hội phát triển các dự án nhà giá trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo chương trình nhà ở của chính phủ Việt Nam, đến 2015 sẽ xây dựng khoảng 184.000 căn hộ giá rẻ, đáp ứng khoảng 30% các hộ gia đình ở đô thị đang gặp khó khăn về nhà ở, tương đương 784.000 người. 2.2.4 Tín dụng bất động sản Việt Nam Bất động sản dù sinh lời cao nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn. Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn mang tính chất là thị trường tiền mặt, những rủi ro của thị trường bất động sản trong cơn bão khủng hoảng toàn cầu có những ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Có ý kiến cho rằng, tác động của cơn bão khủng hoảng tài chính đến Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng chậm hơn bởi hiệu ứng chậm của nền kinh tế Việt Nam trước những biến động của thế giới và Việt Nam không thuộc số những nước nằm trong tâm bão. Khi cuộc khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở Mỹ vào giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn ở đỉnh cao của sự tăng trưởng. Hơn nữa, các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản có kì hạn khá dài, và tại thời điểm thị trường bắt đầu xuống đáy những khoản vay đến hạn chưa nhiều. Theo số liệu thống kê của Ngân Hàng Nhà Nước, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng trong cả nước đến cuối năm 2008 là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước. Trong đó, Hà Nội chiếm 15% (tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng) và thành phố Hồ Chí Minh chiếm khoảng gần 60% (tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng). Trong năm 2007, khi thị trường nhà đất trong cơn sốt tăng trưởng nóng, các ngân hàng đã đua nhau đẩy vốn vào thị trường bất động sản. Giá trị các khoản vay được đẩy lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản định mua và kéo dài trong thời hạn tới 20 – 30 năm. Có thể nói, thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là lúc thị trường bất động sản phát triển nóng, giá cả tăng cao, nhu cầu mua đi bán lại nhà đất rất sôi động. Cũng chính tại thời điểm này, dư nợ cho vay bất động sản tăng cao tại các ngân hàng thương mại, nhất là một số ngân hàng cổ phần. Tính đến đầu năm 2008, theo thông tin từ ngân hàng nhà nước, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng; dư nợ bất động sản khoảng 135.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đến hết tháng 6/2008, tỷ lệ này là 9,96%. Cuối năm 2008 và đầu năm 2009 là thời điểm nhiều hợp đồng vay vốn đầu tư bất động sản đến kì hạn phải trả nợ gốc và lãi. Trong khi đó, nguồn trả nợ vốn vay phần lớn là từ tiền bán nhà, đất phân lô, căn hộ …Nhưng chính trong giai đoạn này, giá bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều nơi khác giảm mạnh; với nhiều dự án giá giảm tớ 30 – 40%, thậm chí cá biệt có nơi giảm tới 50%. Điều này cũng đồng nghĩa với nguy cơ tiềm ẩn gia tăng các khoản nợ quá hạn. Có một số ý kiến cho rằng Việt Nam chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán hóa bất động sản nên chưa có việc phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án bất động sản và dùng trái phiếu này thế chấp vay vốn ngân hàng. Do đó, có thể nói, rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam chưa lớn như thị trường Mỹ; nợ xấu cho vay bất động sản của Việt Nam không đáng lo ngại như ở các nước phát triển. Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam công bố đầu năm 2009, nợ xấu trên toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 35.000 tỷ đồng. Mặc dù đây được cho rằng không phải là con số đáng lo ngại, nhưng trước diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, một số ý kiến của giới chuyên gia cảnh báo nợ xấu có thể phức tạp hơn. Trên thực tế, bất động sản Việt Nam được bản thân doanh nghiệp và các nhà đầu cơ đẩy giá vượt quá nhiều so với giá trị thật của chính bất động sản đó. Do đó, độ rủi ro không phải từ chính các khoản vay này,mà có thể là tương tự chứng khoán được hình thành từ các khoản vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn. Nếu xét từ góc độ kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 50% giá trị thị trường sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá. Nguyên tắc 50*70 có vẻ cẩn trọng, nhưng nếu nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu gía trị ròng âm của bất động sản thì có nguy cơ nhiểu người trong số họ sẽ có khả năng từ bỏ các khoản vay hoàn toàn đổi chiều. Điều này cũng dẫn tới khả năng các ngân hàng thương mại phải thu hồi vốn bằng cách phát mại nhà, đất, căn hộ. Tình hình này càng dẫn đến khả năng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại ít, càng làm cho giá nhà giảm. Đây sẽ là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, và phần nào có thể liên hệ với tình trạng tương tự khi cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ xảy ra. Cho đến nay, xét về mặt tổng thể, rủi ro từ tín dụng bất động sản dường như vẫn nằm trong khả năng kiểm soát của các ngân hàng. Trước những dấu hiệu gia tăng lạm phát xuất hiện cuối năm năm 2007, ngay từ đầu năm 2008, Ngân Hàng Nhà Nước đã theo đuổi chính sách tiền tệ thắt chặt. Tăng trưởng tín dụng sau khi tăng cao tới trên 50% trong năm 2007 đã giảm xuống còn 24% trong năm 2008. Lãi suất đi xuống từ tháng 7/2008 nhưng tăng trưởng tín dụng giảm mạnh trong nửa cuối năm. Nếu trong nửa đầu 2008, tăng trưởng tín dụng hàng tháng luôn dao động từ 2- 5% thì tốc độ tăng của tháng 7/2008 chỉ còn 0,7% và tiếp tục giảm xuống 0,56% trong tháng 8/2008. Trước những diễn biến phức tạp của cuộc hủng hoảng kinh tế toàn cầu nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng, Ngân Hàng Nhà Nước ngoài việc ban hành hàng loạt các giải pháp chống khủng hoảng cũng tăng cường giám sát hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại. Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuống dốc, Ngân Hàng Nhà Nước giám sát chặt chẽ hơn hoạt động cho vay bất động sản, cùng với việc căng thẳng về nguồn tiền gửi, các ngân hàng bắt đầu siết chặt tín dụng bất động sản. Ngoài một số khoảng cho vay mua nhà, đất ở, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay các nhu cầu đầu tư và kinh doanh như : xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh, khu công nghiệp, khu chế xuất; xây dựng khu đô thị, xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng … Ngoài ra, các ngân hàng cũng cố gắng thu hồi nợ cho vay bất động sản, nhưng cũng gặp khó khăn vì tính thanh khoản của thị trường bất động sản đang kém. Bắt đầu từ khoảng cuối năm 2008, cho vay bất động sản bắt đầu có tín hiệu được mở cửa. Tín hiệu từ Ngân Hàng Nhà Nước mang đến niềm hy vọng khởi sắc của thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, dư âm của những ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và sự xuống dốc của thị trường tài chính bất động sản Việt Nam không thể qua đi một sớm một chiều. Theo số liệu thống kê của Ngân Hàng Nhà Nước, so với cuối năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản giảm 19.594 tỷ đồng. Đến cuối thàng 4/2009, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản là gần 150.000 tỷ đồng (giảm gần 12% so với cuối năm 2008), chiếm 10,5% tổng dư nợ. Cho đến cuối tháng 5/2009, các ngân hàng rộng cửa bơm vốn ra thị trường, trong đó có cả tín dụng bất động sản. Nguồn vốn cho vay chủ yếu tập trung vào tín dụng bất động sản tiêu dùng (nhà, đất trả góp) hoặc tập trung hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai , xây dựng dự án về nhà ở. Các ngân hàng nhìn chung vẫn còn dè dặt với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi các ngân hàng đã rút ra bài học từ đợt biến động giá bất động sản trong năm 2007 và còn lo ngại những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản. 2.2.5 Kết luận Thời gian qua vẫn chưa ghi nhận và đo lường được những thiệt hại cụ thể từ cuộc khủng hoảng này đối với nước ta. Điều này được thể hiện ở một số mặt sau: + Trong thời gian qua không biểu hiện nào cho thấy các ngân hàng có liên quan đến cho vay thế chấp bất động sản dưới tiêu chuẩn ở Mỹ có chi nhánh tại Việt Nam rút vốn về nước. Bên cạnh đó, hiện tại chưa có ngân hàng Việt Nam nào có hoạt động cho vay thế chấp bất động sản trên thị trường Mỹ. Vì vậy sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng này đến Việt Nam hiện tại ít có khả năng. + Mặc dù cuộc khủng hoảng nhà đất đã lan sang thị trường chứng khoán của một số quốc gia hàng đầu thế giới, nhưng ảnh hưởng của nó đối với thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn không nhiều. Sự sụt giảm của chỉ số VN Index (có lúc rơi xuống ngưỡng 500 điểm) được đánh giá chưa hẳn là do tác động của cuộc khủng hoảng, nguyên nhân chính có thể là do VN Index trở về với giá trị thực của nó. Hoạt động mua bán bất động sản có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra. Khi thị trường không còn tăng tốc thì sức hấp dẫn đối với giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng đến mức không tưởng như năm 2007. Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn hạn. Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là chôn vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản. Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ vào bất động sản một phần không nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh nghiệm về suy thoái nhà đất tại các quốc gia như Singapore hay Thái lan, hoặc đợt suy thoái tín dụng nhà đất dẫn đến khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã cho thấy hậu quả thế nào của khủng hoảng nhà đất. Như vậy, thị trường tài chính và trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam cũng có những dấu hiệu của sự sụt giảm. Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo theo khó khăn trong hệ thống ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới rủi ro tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản sẽ cũng giảm sút. Nhưng thị trường bất động sản giảm sút là kết quả tất yếu của quy luật thị trường, có tăng có giảm. Giảm sút có khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về giá trị thực của nó. Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể mua được. 2.3 Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và chu kỳ kinh tế ở Việt Nam  Cách thức lấy số liệu: Do Việt Nam không có chỉ số giá bất động sản nên tôi thu thập số liệu trên bản tin hàng tuần của VietRees và tổng hợp lấy giá trị trung bình. Từ giá trị trung bình hàng tuần, chúng tôi tính toán giá trị trung bình của từng tháng và từng quý. Chúng tôi lấy số liệu của giá đất nền và giá căn hộ để đại diện cho thị trường bất động sản ở Việt Nam. Do giá bất động sản chỉ được VietRees đưa vào bản tin vào năm 2008 nên chúng tôi chỉ thu thập được số liệu về giá bất động sản từ năm 2008 trở đi. Còn số liệu của VNIndex, chúng tôi lấy giá đóng cửa của mỗi ngày giao dịch. Về số liệu của CPI, chúng tôi lấy CPI so với kì gốc năm 2005 từng tháng được công bố bởi Cục Thống Kê,rồi từ đó tính lạm phát.  Hạn chế: Do thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường phi tập trung và giao dịch tiền mặt là chủ yếu nên không thể thống kê số liệu trên cả nước. Số liệu bất động sản chủ yếu chúng tôi thu thập ở thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các tỉnh khác như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương. Tuy nguồn số liệu này chưa đầy đủ và giá chúng tôi đưa ra chưa thể đại diện cho thị trường bất động sản ở Việt Nam nhưng phần nào cũng khái quát được xu hướng giá và đỉnh giá trong những năm qua. Hình 18: Biểu đồ giá căn hộ thành phố Hồ Chí Minh. Qua hình vẽ ta thấy có sự sụt giảm giá nhà vào quý 1 năm 2008 và đây cũng được coi là đỉnh trong giai đoạn 2008-2009. Cụ thể giá bất động sản đạt đỉnh vào tháng 2 năm 2008 với mức giá trung bình là 36,023 triệu đồng/m2. Trước tiên, nguyên nhân thị trường căn hộ cao cấp tăng giá là do các điều luật Nhà ở ra đời đã khiến các dự án phải đồng loạt dừng lại và hệ quả là chủ dự án có nhà không dám bán còn nhà đầu tư không có hàng để mua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư có trong tay các căn hộ đang xây dựng nhưng đầu cơ chờ giá lên hoặc bán ra với giá cao chót vót. Thứ hai, nếu loại trừ những yếu tố khách quan: giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng thì việc giá căn hộ tăng đã phản ánh tình trạng lệch lạc trong cung cầu của thị trường. Ngoài ra, do bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài nên một số vốn rất lớn đã được rót vào bất động sản. Hình 19 cho thấy tốc độ tăng trưởng GDP có tương quan thuận nhưng có 1 độ trễ so với giá bất động sản. Như vậy, sự tăng hoặc giảm của giá bất động sản sẽ kéo theo sự tăng hoặc giảm của tăng trưởng GDP. Kết luận: Việt Nam có dấu hiệu của khủng hoảng nhà đất nhưng không nặng nề, điển hình là giai đoạn đóng băng nhà đất, ảnh hưởng trực tiếp cũng có giới hạn vì Việt Nam chưa tham gia nhiều vào thị trường tài chính thế giới và không tham gia mua bán chứng khoán phái sinh. Nhưng do cầu cao và nguồn cung còn hạn chế nên chưa đến mức là khủng hoảng như các nước trên thế giới.  Kiểm định mô hình bằng Eview Do số liệu không đầy đủ nên chúng tôi không thể áp dụng chạy mô hình như chương 1 đã đưa ra. Do đó, chúng tôi dùng phương trình hồi quy để xác định mối tương quan giữa giá bất động sản và các biến kinh tế khác. Phương trình: Giá BĐSi = 9,170783 – 0,081143 FDIi+ 117,7886 GDPi – 9,357082 LPi + 61,52884 LSCBi Trong đó: giá BĐS là giá bất động sản; LP là tỷ lệ lạm phát; LSCB là lãi suất cơ bản Ý nghĩa của các hệ số β: β2 = - 0,081143 có nghĩa: trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi FDI tăng 1 tỷ USD thì giá bất động sản giảm 0,081143 triệu đồng/m2. β3 = 117,7886 có nghĩa: trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi tốc độ tăng trưởng GDP tăng 1% thì giá bất động sản tăng 117,7886 triệu đồng/m2. β4 = -9,357082 có nghĩa: trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi tỷ lệ lạm phát tăng 1% thì giá bất động sản giảm 9,357082 triệu đồng/m2. β5 = 61,52884 có nghĩa: trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi lãi suất cơ bản tăng 1% thì giá bất động sản tăng 61,52884 triệu đồng/m2. Từ bảng 4 ta thấy: R2 = 0,927893 > 0,8 Để kiểm định sự phù hợp của mô hình, chúng tôi kiểm định giả thiết H0: R2 = 0 H1: R 2 > 0 Theo bảng 4, p(F) = 0.0148 << mức ý nghĩa α=0,05. Do đó, tôi bác bỏ H0, chấp nhận H1. Như vậy, mô hình hồi quy là phù hợp với mức ý nghĩa 5%. Từ phương trình hồi quy, chúng tôi thấy: giá bất động sản có quan hệ đồng biến với tốc độ tăng trưởng GDP và tỷ lệ lạm phát; có quan hệ nghịch biến với FDI và tỷ lệ lạm phát. Để đưa ra kết quả chính xác hơn, chúng tôi dùng phương pháp p_value với mức ý nghĩa α=5% để kiểm định giả thiết H0: βi= 0, H1: βi ≠ 0. Từ bảng 4, với mức ý nghĩa 5% : p-value của β2 =0,0258 < α = 0,05 nên bác bỏ H0, chấp nhận H1. p-value của β3 = 0,0053 < α = 0,05 nên bác bỏ H0, chấp nhận H1. p-value của β4 = 0,2131 > α = 0,05 nên chấp nhận H0. p-value của β5 = 0,155 > α = 0,05 nên chấp nhận H0. Vậy với mức ý nghĩa α = 5% tin rằng FDI và tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh hưởng đến giá bất động sản. Còn tỷ lệ lạm phát và lãi suất cơ bản không cần đưa vào mô hình. Do β3 lớn và để có kết quả chính xác hơn, tôi xây dựng phương trình hồi quy chỉ gồm 2 biến giải thích là FDI và tốc độ tăng trưởng GDP. Phương trình hồi quy: Giá BĐSi = 12,11295 – 0,055145 FDIi+ 129,3944 GDPi Từ bảng 6, hệ số hồi quy của tốc độ tăng trưởng GDP vẫn lớn. Điều này có thể do 2 nguyên nhân: (1) do giá bất động sản chủ yếu được lấy ở thị trường thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nơi có giá bất động sản rất cao so với cả nước; (2) do sai số trong trong quá trình lấy số liệu giá bất động sản ( vì chỉ lấy mẫu số liệu). Ngoài các biến kinh tế trên, tôi còn đưa vào phương trình hồi quy chỉ số giá tiêu dùng CPI và VN Index. Nhưng khi kiểm định thì mô hình không phù hợp nên chúng tôi đã loại bỏ hai biến giải thích này ra khỏi phương trình. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Quy mô của cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất (hay cụ thể hơn là cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn) đã không chỉ dừng lại ở biên giới một quốc gia. Quỹ tiền tệ quốc tế IMF và Ngân hàng thế giới World Bank đã không ngừng cảnh báo hậu quả và những hiệu ứng lan tỏa của cuộc khủng hoảng này trên phạm vi toàn cầu, thậm chí có thể phủ bóng đen lên nền kinh tế thế giới vốn đã trì trệ trong những năm gần đây, mà trong đó đối tượng chịu tác động chủ yếu nhất là hệ thống ngân hàng thương mại. Rủi ro tiềm tàng của các khoản nợ xấu đang đe dọa tính thanh khoản trên thị trường tín dụng Mỹ, làm tăng nguy cơ đổ vỡ của ngân hàng, tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp, thậm chí có thể làm thay đổi dòng tài chính quốc tế. Những bài nghiên cứu về thị trường bất động sản cho thấy rằng có một số dấu hiệu trong nền kinh tế trước khi khủng hoảng nhà đất xảy ra. Đó là sự gia tăng đáng kể trong giá nhà và sản lượng của nền kinh tế. Ngoài ra, lãi suất thực trong dài hạn rất thấp hoặc thậm chí âm cũng là một dấu hiệu vì nó khuyến khích tín dụng bất động sản. Và sự giảm mạnh giá nhà đất đi theo sau sự sụt giảm kinh tế mạnh mẽ tại các nước bị ảnh hưởng. Do đó, khi các dấu hiệu xuất hiện trong nền kinh tế cần có các giải pháp kịp thời để ngăn không cho khủng hoảng nhà đất xảy ra. Tìm hiểu nguyên nhân, thực trạng và hậu quả của cuộc khủng hoảng này là cơ sở để các định chế tài chính nói riêng và định chế quản lý nói chung tăng cường hệ thống quản trị, đảm bảo yêu cầu an toàn tài sản và sự ổn định của thị trường nội địa. Năm 2010, nhiều khả năng nền kinh tế vượt qua giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng trở lại. Cùng với nền kinh tế, thị trường bất động sản được dự báo là có thể phục hồi. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 là năm điều chỉnh nội bộ nền kinh tế sau năm tăng trưởng lớn 2007. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 là năm điều chỉnh do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. Năm 2010, để thị trường có thể phục hồi vững chắc cần phải tiến hành đồng bộ nhiều chính sách, trong đó có thể kể đến một số giải pháp chính sách quan trọng: Kiến nghị đối với các bên liên quan 3.4 Đối với các ngân hàng thương mại Tín dụng liên quan đến bất động sản là một trong những nguyên nhân chính gây ra khủng hoảng. Do đó, cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản, chỉ cho vay đối với khách hàng có tiền sử tín dụng tốt và thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng phải thẩm định thật kỹ các dự án nhà đất và phải thẩm định cả phần rủi ro nếu thị trường rơi vào tình trạng đóng băng. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Cho vay bất động sản với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản. 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ cho thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất động sản. Nếu hệ thống này được vận hành và được giám sát tốt, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp. Áp dụng mô hình tín dụng bất động sản, góp phần huy động được vốn và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay. Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bị các gói biện pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong thời gian tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng. 3.5 Đối với Nhà Nước  Tiếp tục hoàn chỉnh để tiến tới ban hành Cơ chế tiếp nhận xử lý tổ chức tham gia Bảo hiểm tiền gửi. Nếu được thực hiện tốt thì lần đầu tiên Việt Nam sẽ có một cơ chế tiếp nhận và xử lý đồng bộ các ngân hàng khi khủng hoảng và đổ vỡ. Như vậy, kể từ nay các tổ chức tín dụng khi gặp sự cố, có nguy cơ dẫn đến đổ vỡ sẽ được tiếp nhận và xử lý theo một quy trình chuẩn, hạn chế hậu quả ở mức thấp nhất và bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền. Bên cạnh đó, sẽ tạo ra một môi trường pháp lý cho việc giải quyết phá sản, giải thể phù hợp với đặc thù của hoạt động tiền tệ và ngân hàng, thiết lập được một tổ chức đầu mối chịu trách nhiệm trong xử lý khủng hoảng.  Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản Cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản.  Nghiên cứu ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.  Nghiên cứu ban hành Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều thiếu vốn. Vì vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh bất động sản và nhóm người cụ thể đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế.  Nghiên cứu ban hành Luật về các loại hình quỹ đầu tư bất động sản Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây. Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành. Vì vậy, những năm tới, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết để các quỹ đầu tư tín thác bất động sản hoạt động.  Nghiên cứu ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản. Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng là cần thiết để mở ra một luồng tài chính cho thị trường. Hướng triển khai là Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài chính ra Thông tư liên bộ cho thí điểm, nhân lên diện rộng và ban hành chính sách.  Nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch Hiện có rất nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hanh; Luật Quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp.  Nghiên cứu ban hành Luật về thông tin bất động sản để xây dựng các chỉ số liên quan đến thị trường. Qua cuộc khủng hoảng, chúng tôi thấy vấn đề minh bạch hóa thông tin rất cần thiết để thị trường có thể phát triển lành mạnh. Do đó, Việt Nam nên xây dựng các chỉ số liên quan đến thị trường bất động sản. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá thị trường bất động sản cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index - REMI) và chỉ số giá bất động sản (Real estate Price Index - RPI). Giống như thị trường chứng khoán, thị trường hàng tiêu dùng, thị trường bất động sản cũng cần phải có chỉ tiêu tổng hợp biểu hiện quy mô của thị trường. Để tính toán chỉ số REMI, cần lượng dữ liệu quan sát đầy đủ và đề xuất các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp. Theo Bộ Xây dựng, trước mắt nên xây dựng chỉ số thị trường ở cấp độ hẹp trên cơ sở 3 căn cứ quan trọng là: giá các giao dịch; số lượng các giao dịch và số ngày một bất động sản được rao bán trên thị trường bất động sản. Khi có điều kiện về thống kê sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI cấp độ rộng, hoàn chỉnh. Chỉ số REMI có thể tính toán cho riêng từng phân khúc hàng hóa của thị trường như chỉ số cho chung cư Ap-REMI; chỉ số cho đất đô thị Ul-REMI... hoặc cho từng khu vực thị trường như REMI-HCM cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, REMI-HN cho thị trường bất động sản thành phố Hà Nội hay cho từng phân khúc của thị trường tại từng khu vực như Ap-REMI-HCM chỉ số thị trường chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, Ul-REMI-HN chỉ số thị trường đất đô thị tại thành phố Hà Nội. Chỉ số giá bất động sản được tính dựa trên tổng khối lượng giao dịch bất động sản của một hàng hóa bất động sản (tính bằng m2); giá 1 m2 của hàng hóa bất động sản được giao dịch trong kỳ gốc; giá 1 m2 của hàng hóa bất động sản được giao dịch trong kỳ tính toán. Chỉ số này cũng có thể tính toán cho riêng từng phân khúc hàng hóa của thị trường. Chỉ số chỉ số giá bất động sản RPI cho biết sự biến thiên về giá của từng phân khúc của thị trường và cho biết trong từng phân khúc của thị trường thì nhóm hàng hóa nào tốc độ tăng, giảm giá nhanh hay chậm. Tuy nhiên, hai chỉ số này sẽ không đồng thời được triển khai. Việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản (REMI) cần lượng dữ liệu quan sát đủ lớn và đủ rộng đồng thời phải đề xuất được các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp, trước mắt Bộ Xây dựng đề nghị lựa chọn thí điểm xây dựng chỉ số giá bất động sản RPI. Khi điều kiện về thống kê cho phép sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI. Việc xây dựng chỉ số RPI cho thị trường bất động sản là công việc mới mẻ, chưa có tiền lệ, vì vậy Bộ Xây dựng dự kiến lựa chọn thành phố Hồ Chí Minh - địa phương có thị trường bất động sản sôi động nhất trong cả nước - để thực hiện thí điểm từ đó rút kinh nghiệm nhân rộng tính toán ra phạm vi cả nước. Bộ Xây dựng lựa chọn 10 đơn vị kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là thành viên Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh là đơn vị cung cấp số liệu giao dịch bất động sản để thực hiện thí điểm. Giai đoạn đầu, thông tin tập trung vào việc mua bán nhà chung cư, nhà riêng lẻ và chuyển nhượng đất nền trong dự án. Ngoài ra, giao dịch cho thuê quan tâm đến cho thuê nhà chung cư và cho thuê văn phòng. Những phân đoạn thị trường khác sẽ mở rộng trong quá trình triển khai. Nội dung thông tin cũng bao gồm những thông tin cần thiết tối thiểu như loại sản phẩm, địa điểm, quy mô, ngày niêm yết, ngày giao dịch, giá niêm yết, giá giao dịch... để các đơn vị làm quen với thống kê báo cáo.  Hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường bất động sản. Lĩnh vực này không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật nên cần một số cơ quan nhà nước đồng thời theo dõi và quản lý. Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước. Tuy nhiên, cơ quan quản lý thực tế chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục. Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý. Bên cạnh đó, Việt Nam đã có Ủy ban Chứng khoán Nhà nước để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng cục Quản lý Đất đai. Vì vậy, rất cần một cơ quan đủ tầm để quản lý thị trường bất động sản.  Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,...). Vì vậy, rất cần có nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành bất động sản.  Xem xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản (thông qua hệ thống ngân hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường là một việc hết sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là rất khó lường.  Về chính sách thuế và tài chính, giải pháp cơ bản là xem xét kỹ lưỡng chính sách thuế bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, việc đưa vào cuộc sống một sắc thuế mới, để tăng cường nguồn thu cho ngân sách quan trọng và cần thiết hơn là việc tìm kiếm một sắc thuế có tính điều tiết, tránh được hiện tượng đầu cơ nhà đất, khuyến khích cá nhân, hộ gia đình đưa đất đai vào sử dụng. Sắc thuế này đánh vào việc sở hữu bất động sản quá nhiều, hành vi mua đi bán lại trong vòng hai năm, đánh thuế cao đối với việc mua nhà ở mà không ở, hạn chế tình trạng một người có quá nhiều nhà trong khi người có nhu cầu về nhà ở lại không có để mua.  Không chỉ vậy, qua cuộc khủng hoảng ở Việt Nam, nhu cầu nhà đất chỉ sụt giảm mạnh ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc dưới dành cho người có thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng về nguồn cung. Kỳ vọng của thị trường bất động sản năm 2010 không đặt vào phân khúc nhà cao cấp mà chuyển hướng sang nhà giá trung bình, cho người thu nhập thấp hơn. Đây được nhận định là sản phẩm mà thị trường có nhu cầu lớn vì nhóm sản phẩm này dành cho đối tượng có nhu cầu thực tế về nhà ở. Do đó, nhà nước cần có các chính sách khuyến khích để phát triển phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng vừa có văn bản số 149/BXD-QLN đồng ý cho chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được phép huy động tiền ứng trước của khách hàng khi đã có thiết kế được phê duyệt vàxây dựng xong phần móng. Việc huy động vốn có thể được thực hiện làm nhiều lần cho đến khi công trình hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở không được vượt quá 70% giá trị nhà ở tạm tính. Sau khi giá bán nhà được Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh thẩm định, giá trị thanh toán được tính theo giá bán chính thức. Bộ Xây dựng lưu ý, trước khi thực hiện huy động vốn, chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng trình tự,thủ tục về việc tập hợp hồ sơ đăng ký, lựa chọn đối tượng; đảm bảo việc huy động vốn đúng đối tượng, điều kiện và theo thứ tự ưu tiên. 3.6 Đối với doanh nghiệp bất động sản Nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản là điều tất yếu khách quan trọng quá trình hội nhập đặc biệt là tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại và tình hình suy giảm kinh tế hiện nay, giúp doanh nghiệp trụ vững và phát triển trong những năm tới, từ đó góp phần nâng cao sức cạnh tranh của cả nền kinh tế. Mặt khác, trong điều kiện hiện tại của thị trường, nếu không nâng cao năng lực cạnh tranh của mình, doanh nghiệp sẽ có thể thua lỗ, đóng cửa và phá sản. Các yếu tố nội tại chính yếu được sử dụng để đánh giá năng lực cạnh tranh của một doanh nghiệp bất động sản là: chất lượng sản phẩm dịch vụ, sự đa dạng của dịch vụ cung cấp, nguồn nhân lực, khả năng phát triển thị trường, thương hiệu, uy tín của doanh nghiệp, năng lực tài chính, năng lực tổ chức và quản trị doanh nghiệp bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, trình độ sử dụng công nghệ thông tin. Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản có thể kể đến như các chính sách điều tiết vĩ mô của chính phủ - yếu tố luật pháp, các đối thủ cạnh tranh trong nước và nước ngoài, thị trường vốn, tâm lý của các đối tượng tham gia thị trường… Để nâng cao năng lực cạnh tranh thì một trong những công việc mà doanh nghiệp cần làm là chủ động đánh giá thực lực kinh doanh của mình và tìm ra những điểm mạnh cơ bản để phát huy linh hoạt trong từng thời kỳ kinh tế. Chỉ khi doanh nghiệp xây dựng và phát huy được năng lực cạnh tranh cốt lõi của mình so với các đối thủ cạnh tranh khác thì mới có thể phát triển bền vững và lâu dài được. Việc xác định này sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng được chiến lược phát triển và chiến lược cạnh tranh hiệu quả. Dó đó các doanh nghiệp cần phải 3.6.1 Nâng cao trình độ quản trị và đào tạo đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản. Hai yếu tố thiết yếu hình thành năng lực tổng hợp của một doanh nhân đó là tố chất của chủ doanh nghiệp và năng lực quản lý. Để phát triển các năng lực nói trên, sự chủ động, tích cực phấn đấu của bản thân mỗi doanh nhân là nhân tố quyết định. Trước hết đội ngũ quản lý doanh nghiệp cần được chú trọng nâng cao những kỹ năng cần thiết và cập nhật những kiến thức hiện đại. Một số kiến thức và kỹ năng có thể đã có nhưng cần được hệ thống hoá và cập nhật mới. Nếu kết hợp những kỹ năng cơ bản với các kiến thức quản trị có hiệu quả sẽ có tác động quyết định đối với các nhà quản lý doanh nghiệp, qua đó góp phần làm tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp bất động sản. 3.6.2 Nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ và sự đa dạng của dịch vụ cung cấp Khi nguồn các sản phẩm bất động sản ngày càng nhiều, thì chất lượng sản phẩm dịch vụ càng được khách hàng quan tâm. Chất lượng sản phẩm dịch vụ bất động sản phải tương xứng với số tiền khách hàng đã bỏ ra. Phân bổ lại cơ cấu các sản phẩm ở nhiều phân khúc, tập trung sản phẩm vào nhu cầu hiện tại của khách hàng, lấy số lượng bù đắp lợi nhuận (đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp chẳng hạn là một ví dụ). 3.6.3 Xây dựng bộ phận thông tin thị trường và thường xuyên theo dõi cập nhật đầy đủ diễn biến của thị trường thông qua các kênh truyền thông đại chúng và khảo sát thực tế. Đây là một công việc không phải là doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện tốt được trong khi thông tin thị trường bất động sản lại kém minh bạch như hiện nay. Khi chưa có cơ quan nhà nước nào đứng ra tổ chức thu thập phân tích các thông tin thị trường thì doanh nghiệp bất động sản nên lựa chọn đơn vị có uy tín để thoả thuận cung cấp những thông tin phù hợp và cần thiết cho doanh nghiệp của mình. Thực tế rất nhiều doanh nghiệp khó có thể tự mình thực hiện được công việc này. Trong trường hợp chưa thể tự xây dựng và vận hành tốt đội ngũ đảm nhận công việc này thì có thể thực hiện thông qua các đơn vị chuyên về cung cấp thông tin thị trường, nghiên cứu và tư vấn bất động sản chuyên nghiệp hiện nay. 3.6.4 Mở rộng thị trường đầu tư kinh doanh theo từng lộ trình cụ thể dựa vào kết quả khỏa sát nghiên cứu thị trường có khoa học 3.6.5 Xây dựng bộ phận pháp lý ngay trong từng doanh nghiệp có chức năng tư vấn pháp lý cho các cấp quản lý và kiêm công tác ngăn ngừa xử lý rủi ro khủng hoảng. 3.6.6 Bồi dưỡng kiến thức bất động sản cho nhân viên hiện tại và thu hút nhân viên giỏi. Đây là điểm yếu của hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Để có đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao, doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo, giữ và thu hút người tài. Để nâng cao hiệu quả làm việc, mỗi doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho các nhân viên chủ chốt phù hợp với yêu cầu của mình trong từng thời kỳ. Vì vậy, chương trình đào tạo, kế hoạch đào tạo hiệu quả chính là một trong những phương thức mà doanh nghiệp sử dụng để nâng cao năng lực cạnh tranh. Đồng thời, doanh nghiệp cần chú trọng xây dựng chính sách đãi ngộ như chính sách lương, thưởng hợp lý để giữ ổn định lưọng nhân viên của mình, nhất là những nhân viên giỏi. Ngoài ra, doanh nghiệp nên kết hợp với các trường đại học cao đẳng để tuyển dụng những sinh viên giỏi sắp ra trường nhằm xây dựng cho mình đội ngũ nhân viên trẻ, năng động có thể đảm nhiệm các vị trí chuyên môn quan trọng sau này. 3.6.7 Xây dựng cho mình một hình tượng tốt đẹp đối với công chúng Doanh nghiệp nào cũng hiểu rõ rằng muốn có hình tượng công chúng tốt đẹp, trước hết phải chiếm được lòng tin của khách hàng bằng chất lượng sản phẩm dịch vụ mình cung cấp, các hoạt động kinh doanh tiếp thị, các dịch vụ hậu mãi. Thông qua việc chiến lược Marketing và chiến lược hậu mãi để quảng bá thương hiệu của chính doanh nghiệp, nếu công tác này được doanh nghiệp bất động sản thực hiện tốt sẽ rất thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc định giá doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp ra bên ngoài. Tuy nhiên, những hoạt động tiếp thị bất động sản diễn ra trên thị trường hiện nay cho thấy, các hoạt động tiếp thị chưa được các chủ đầu tư, kể cả các chủ đầu tư bất động sản lớn chú trọng đầu tư đúng mức, khi thị trường sôi động như trong năm 2006-2007 thì các chủ đầu tư gần như chỉ tập trung vào khâu tổ chức bán hàng, tổ chức sự kiện và giới thiệu sản phẩm còn các hoạt động truyền thông tiếp thị diễn ra hết sức rời rạc và thiếu nhất quán. Các chủ đầu tư cũng chưa tạo được sự khác biệt hay nổi trội cho các sản phẩm bất động sản của mình ngoài yếu tố thiết kế kiến trúc. Nhiều chủ đầu tư có nhiều dự án bất động sản lớn, tự kinh doanh sản phẩm nhưng không có phòng kinh doanh tiếp thị, bộ phận marketing hoặc cán bộ chuyên trách có trình độ chuyên môn về tiếp thị. Trong tình hình khó khăn như năm 2008, vẫn một số ít các công ty bất động sản đã có nhiều cách thức tiếp thị mới, nhắm đến đối tượng khách hàng thực sự. 3.6.8 Mở rộng kênh huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản Nguồn vốn của các doanh nghiệp hiện nay chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại. Mặc dù các ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay tuy nhiên các điều kiện cho vay lại khó khăn hơn trước nên rất ít doanh nghiệp bất động sản vay được từ kênh vốn chính này. Một số ít các doanh nghiệp phát hành cổ phiếu trên trị trường chứng khoán nhưng không huy động được nhiều vốn vì thị trường chứng khoán đang rơi tự do. Ngoài nguồn vốn vay từ ngân hàng và huy động từ thị trường chứng khoán, doanh nghiệp nên mở rộng phát hành trái phiếu doanh nghiệp và phát hành trái phiếu bất động sản từ chính dự án bất động sản mình đầu tư, đồng thời đẩy mạnh các công tác liên doanh, liên kết, sát nhập để phát triển. Kết luận Trong điều kiện hiện tại của thị trường, nếu không cao năng lực cạnh tranh của mình, không có chiến lược bài bản, doanh nghiệp sẽ có thể sẽ thua lỗ, đóng cửa và phá sản. Để đảm bảo tính khách quan trong việc đánh giá lại năng lực cạnh tranh doanh nghiệp bất động sản của mình thì các chủ doanh nghiệp nên thực hiện công tác này một cách nghiêm túc, có thể cần phải có sự trợ giúp của các doanh nghiệp tư vấn có uy tín trên thị trường để hỗ trợ. Mặt khác, dù có đánh giá như thế nào đi nữa thì cũng cần phải có căn cứ so sánh với các doanh nghiệp khác trong cùng lĩnh vực hoạt động, trong cùng phân khúc thị trường và cạnh tranh trực tiếp, gián tiếp đối với doanh nghiệp của mình. PHỤ LỤC 1. Hình Hình 1: chỉ số giá tiêu dùng thực, 2000-08 Hình 2: Dòng vốn cá nhân đến các nước đang phát triển, 1990-2007 Hình 3: Lượng tiền gửi đến các nước đang phát triển, 2000-2007 Hình 4:Tốc độ tăng trưởng GDP tại các nước phát triển và đang phát triển, 1962-2007 Hình 5: Thâm hụt tài khoản vãng lai Mỹ, 1990-2007 Hình 6 Hình 7 Hình 8 Hình 9 Hình 10 Hình 11 Hình 12 Hình 13 Hình 14 Hình 15 Hình 16:: Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000-2007 Nguồn: Hình 17 Hình 18: Biểu đồ giá căn hộ thành phố Hồ Chí Minh Bieu do gia can ho Tp.HCM 0 5 10 15 20 25 30 35 1 2 3 4 5 6 7 8 quy G ia T B Series1 Hình 19: mối tương quan giữa tốc độ tăng GDP và giá bất động sản 14 16 18 20 22 24 .03 .04 .05 .06 .07 .08 1 2 3 4 5 6 7 8 GDP Giá 2. Bảng biểu Bảng 1 Bảng 2 Bảng 3 GIA FDI GDP LP LSCB Mean 18.43637 23.17111 0.058744 0.142678 0.090387 Median 18.09116 12.60000 0.062300 0.145033 0.080000 Maximum 21.96409 64.00000 0.074900 0.277533 0.140000 Minimum 15.65269 2.100000 0.031400 0.025700 0.070000 Std. Dev. 1.897388 23.04707 0.013267 0.096311 0.024480 Skewness 0.413427 0.904284 -0.989112 0.189094 1.044729 Kurtosis 2.515205 2.265102 3.094170 1.462852 2.767202 Jarque-Bera 0.344517 1.429122 1.470841 0.939695 1.657511 Probability 0.841762 0.489407 0.479304 0.625098 0.436592 Sum 165.9274 208.5400 0.528700 1.284100 0.813480 Sum Sq. Dev. 28.80066 4249.340 0.001408 0.074207 0.004794 Observations 9 9 9 9 9 Bảng 4 Dependent Variable: GIA Method: Least Squares Date: 05/03/10 Time: 11:48 Sample: 1 9 Included observations: 9 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C 9.170783 2.087648 4.392879 0.0118 FDI -0.081143 0.023447 -3.460694 0.0258 GDP 117.7886 21.36162 5.514032 0.0053 LP -9.357082 6.324305 -1.479543 0.2131 LSCB 61.52884 35.16294 1.749821 0.1550 R-squared 0.927893 Mean dependent var 18.43637 Adjusted R-squared 0.855785 S.D. dependent var 1.897388 S.E. of regression 0.720545 Akaike info criterion 2.482563 Sum squared resid 2.076739 Schwarz criterion 2.592132 Log likelihood -6.171532 F-statistic 12.86821 Durbin-Watson stat 2.496550 Prob(F-statistic) 0.014849 Bảng 5: Ma trận hệ số tương quan GIA FDI GDP LP LSCB GIA 1 -0.37483 0.68637 -0.30061 -0.18851 FDI -0.37483 1 0.32605 0.74384 0.87619 GDP 0.68637 0.32605 1 0.23662 0.373509 LP -0.30061 0.743848 0.23662 1 0.89769 LSCB -0.18851 0.87619 0.37351 0.89769 1 Bảng 6 Dependent Variable: GIA Method: Least Squares Date: 06/03/10 Time: 15:24 Sample: 1 9 Included observations: 9 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C 12.11295 1.260698 9.608132 0.0001 FDI -0.055145 0.012715 -4.336985 0.0049 GDP 129.3944 22.08800 5.858133 0.0011 R-squared 0.872091 Mean dependent var 18.43637 Adjusted R-squared 0.829455 S.D. dependent var 1.897388 S.E. of regression 0.783567 Akaike info criterion 2.611281 Sum squared resid 3.683864 Schwarz criterion 2.677023 Log likelihood -8.750766 F-statistic 20.45418 Durbin-Watson stat 3.144512 Prob(F-statistic) 0.002093 TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu tiếng Việt  TS. Nguyễn Đức Hưởng, TS. Nguyễn Ngọc Bảo, TS Đoàn Văn Thắng, ThS. Đặng Thị Thu Thủy (2009), Khủng hoảng tài chính toàn cầu - thách thức với Việt Nam, NXB Thanh Niên – Hà Nội  Phòng thông tin thị trường của VietRees, Bản tin bất động sản, VietRees từ số 1 đến số 127  Trần Kim Chung, 9 Giải Pháp Cho Thị Trường Bất Động Sản , Báo Xây Dựng (20/2/2010)  ThS. Phạm Trí Cao, ThS. Vũ Minh Châu – giảng viên đại học Kinh Tế Tp.HCM (2006), Kinh Tế Lượng Ứng Dụng, NXB Lao Động Xã Hội  Ths. Hoàng Ngọc Nhậm – giảng viên đại học kinh tế Tp.HCM (2008) , bài tập kinh tế lượng với sự trợ giúp của Eviews, NXB Tp.HCM  Tạp chí khoa học và công nghệ, đại học Đà Nẵng, số 4 /2008 Danh mục tại liệu tiếng Anh  Dean Baker (2008), The The housing bubble and the financial crisis, Center for Economic and Policy Research, USA  Nils Jannsen (4/2009), National and International Business Cycle Effects of Housing Crises, Kiel Working Papers  Justin Yifu Lin (10/2008), The Impact of the Financial Crisis on Developing Countries,Korea Development Institute Danh mục website tham khảo  (Báo điện tử VietNamNet)  (Thời báo kinh tế Việt Nam)   (Tổng cục thống kê)  (Qũy tiền tệ quốc tế)   (thuật ngữ bất động sản)   (hiệp hội tín dụng thế giới)