Đề tài Thẩm định giá bất động sản và nghiệp vụ thẩm định giá tại ngân hàng An Bình

thị trường của bất động sản = Tỷ suất vốn hóa Áp dụng: Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giả trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên. Quy trình thẩm định giá: Xác định vấn đề: Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá. Mục đích sử dụng thẩm định giá. Cơ sở giá trị của thẩm định giá. Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định. Xác định những đặc điểm phù hợp với tài sản Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định. Lên kế hoạch thẩm định giá: Xác định phạm vi công việc Xác định các tài liệu cần thu thập Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thậpvề thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực. Khảo sát hiện trường tài sản cần thẩm định Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh Phân tích số liệu: Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất: để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả hai. Phân tích địa điểm, xu thế phát triển và tác động đến giá trị bất động sản. Phân tích các giao dịch thị trường tại khu vực có bất động sản cần thẩm định, nhu cầu và tình hình cung ứng, động thái của các lực lượng tham gia thị trường có thể tác động đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. Phân tích đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá: diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nội thất, hình dáng lô đất, pháp lý,… Xác định các bất động sản có thể đối chiếu với bất động sản cần thẩm định giá thông qua việc phân tích, đánh giá đặc điểm của các bất động sản so sánh. So sánh đối chiếu bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản có thể so sánh được. Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá: Thực hiện các bước tiến hành của phương pháp thẩm định giá để đưa ra ý kiến cuối cùng về giá trị tài sản Chuẩn bị kết quả thẩm định giá để báo cáo. CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH (ABBANK) II.1. Giới thiệu về ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP An Bình được thành lập vào tháng 5 năm 1993 với số vốn điều lệ 1 tỷ đồng và trụ sở đặt tại 138 Hùng Vương, thị trấn An Lạc, huyện Bình Chánh, Tp. Hồ Chí Minh. Ðể đáp ứng được nhu cầu của khách hàng trong nền kinh tế ngày càng phát triển cũng như với mong muốn ABBank ngày càng phát triển, tháng 3/2002, ABBank tiến hành cải cách mạnh mẽ về cơ cấu và nhân sự để tập trung vào chuyên ngành kinh doanh ngân hàng Thương mại và ngân hàng đầu tư. Ngày 06/12/2006, ký hợp đồng triển khai core banking solutions với Temenos và khai trương Trung tâm thanh toán quốc tế tại Hà nội. Ngày 14 và ngày 16/11/2006, khai trương ABBank Đinh Tiên Hoàng và ABBank Trần Khắc Chân. Ngày 07/11/.2006, ABBank đã phát hành thành công 1000 tỉ trái phiếu của EVN cùng với ngân hàng Deustch Bank và quỹ đầu tư Vina Capital. Ngày 27/10/2006, khai trương ABBank ðà nẵng. Vốn điều lệ tăng từ 165 tỉ VNĐ vào đầu năm 2006 lên 1.131 tỷ VNĐ vào cuối năm 2006. Tháng 1/2007, tạp chí Asia Money bình chọn ABBank là nhà phát hành trái phiếu công ty bản tệ tốt nhất châu Á. Tháng 10/2007, ABBank tăng vốn điều lệ lên đến 2300 tỷ VNĐ. II.1.2 Chức năng của ABBank Huy động ngắn hạn, trung hạn, dài hạn dưới các hình thức tiền gửi có kỳ hạn, chứng chỉ tiền gửi. Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức. Vay vốn của Ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác. Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn nhằm mục đích phát triển kinh tế nông thôn. Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá. Hùn vốn và liên doanh. Làm dịch vụ thanh toán giữa các ngân hàng. II.1.3 Mục tiêu và chiến lược phát triển đến năm 2010 Mục tiêu: Tăng vốn điều lệ lên 20.000 tỷ đồng, Tổng tài sản đạt 50.000 tỷ đồng, dư nợ tín dụng đạt 20.000 tỉ, Số lượng chi nhánh và các phòng giao dịch đạt 200 điểm giao dịch trên toàn quốc với 3000 nhân viên. Chiến lược phát triển đến năm 2010: Đáp ứng tối đa và tốt nhất các nhu cầu về tín dụng, quản lý nguồn vốn, thanh toán và các dịch vụ ngân hàng của các doanh nghiệp, đối tác, nhà thầu, khách hàng của ngành điện và các ngành công nghiệp quan trọng khác. Cung cấp và ngày càng hoàn thiện các dịch vụ ngân hàng trọn gói, được cá thể hóa theo yêu cầu cho các khách hàng doanh nghiệp hoạt động trong các ngành xuất nhập khẩu trọng điểm của quốc gia. Phát triển mạnh mẽ các dịch vụ ngân hàng bán lẻ (tài khoản, thẻ, cho vay mua nhà, mua ôtô, vay tiêu dùng…) có tính năng cạnh tranh và hàm lượng công nghệ cao hướng tới các nhóm người đi làm và dân cư, tuổi từ 25 đến 50, có thu nhập từ mức trung bình trở lên. Thúc đẩy các hoạt động ngân hàng đầu tư cho các khách hàng cá nhân và doanh nghiệp với các trọng tâm là việc góp vốn vào các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế trọng điểm, có chiến lược kinh doanh rõ ràng và đội ngũ quản trị tốt. Kết hợp cung ứng các dịch vụ ngân hàng truyền thống và các dịch vụ tư vấn tài chính, bảo lãnh phát hành/đại lý thanh toán cho việc phát hành cổ phiếu và trái phiếu cho các doanh nghiệp này. Nhanh chóng phát triển mạng lưới bao phủ toàn quốc để đáp ứng tối đa và tốt nhất nhu cầu của khách hàng mục tiêu Tạo sự khác biệt của ABBank trong cung ứng sản phẩm dịch vụ cho khách hàng với việc cung ứng các dịch vụ đa dạng, trọn gói, có tính cạnh tranh và hàm lượng công nghệ cao; lấy nhu cầu và sự hài lòng của khách hàng là trọng tâm của việc phát triển sản phẩm mới và quy trình phục vụ; bảo đảm chất lượng phục vụ tốt và đồng nhất tại mọi điểm giao dịch và kênh phân phối khác của ABBank với sự hỗ trợ của công nghệ, quy trình chuẩn, và sự chuyên nghiệp của nhân viên II.1.4. Một số sản phẩm của ABBank Đối với khách hàng cá nhân: Các sản phẩm cho vay: Cho vay trả góp mua nhà đất, có bảo hiểm nhân thọ cho người vay (YOU house Plus). Cho vay bổ sung vốn lưu động (YOUshopPlus). +Cho vay sản xuất kinh doanh trả góp (Youshop). +Cho vay mua ô tô trả góp (YOUcar). Cho vay tiêu dùng thế chấp (YOUspend). Cho vay tiêu dùng tín chấp (YOUmoney). Cho vay cầm cố sổ tiết kiệm. Cho vay ứng trước tiền bán chứng khoán. Cho vay CB CNV thuộc EVN mua cổ phần của các đơn vị thuộc EVN. Cho vay trả góp mua nhà đất để ở. Sản phẩm thẻ: thẻ thanh toán Youcard Sản phẩm tài khoản. Sản phẩm tiết kiệm. Dịch vụ chuyển tiền, thanh toán. Dịch vụ khác. Đối với khách hàng doanh nghiệp: Sản phẩm cho vay. Sản phẩm tiền gửi. Sản phẩm tài khoản. Sản phẩm bảo lãnh Sản phẩm tài trợ xuất nhập khẩu Dịch vụ thanh toán quốc tế Đối với khách hàng đầu tư Tư vấn về đầu tư cổ phần, góp vốn vào doanh nghiệp Tư vấn và đảm bảo phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty II.2. các dự án phát triển hoạt động kinh doanh dang thực hiện Hợp tác với Tập đoàn điện lực Việt Nam(EVN) đẩy mạnh hoạt động của Ngân hàng : Với định hướng phát triển trở thành một trong những ngân hàng thương mại đa năng và hiện đại hàng đầu tại Việt nam, Ngân hàng TMCP An Bình đã và đang từng bước hoàn thiện cơ cấu tổ chức, tập trung phát triển cung ứng nhiều hơn nữa các sản phẩm dịch vụ đồng bộ, đa dạng có tính cạnh tranh cao với chất lượng tốt nhất tới các khách hàng, đặc biệt là các khách hàng, cổ đông lớn và tầng lớp dân cư đại chúng, tiếp tục phục vụ các khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, các khách hàng thể nhân. Trong đó, Tập đoàn điện lực Việt nam (EVN), cổ đông lớn nhất của Ngân hàng TMCP An Bình, là một đơn vị có mạng lưới rộng khắp trên cả nước, và đang rất cần sự hỗ trợ của Ngân hàng trong các hoạt động thu, thanh toán…. không sử dụng tiền mặt. Cụ thể: Dự kiến trong năm 2007, tổng giá trị trái phiếu Ngân hàng An Bình tham gia phát hành cho EVN là 10.000 tỷ đồng. Cùng với sự ra đời của Công ty chứng khoán An Bình và Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán An Bình, Ngân hàng An Bình sẽ cung cấp các dịch vụ tài chính cho EVN như dịch vụ tư vấn phát hành trái phiếu, đại lý phát hành trái phiếu, bảo lãnh phát hành trái phiếu, dịch vụ chiết khấu trái phiếu EVN, dịch vụ thanh toán trước tiền lãi trái phiếu cho trái chủ… Ngân hàng An Bình sẽ ưu tiên phát triển các sản phẩm dịch vụ liên quan đến EVN như dịch vụ tài khoản, quản lý dòng tiền, dịch vụ cho vay, tài trợ các nhà thầu của EVN, dịch vụ thu hộ tiền điện, dịch vụ thanh toán tiền điện tự động, dịch vụ thu tiền điện tại quầy… Đẩy mạnh hoạt động thanh toán hóa đơn tiền điện tại tất cả các quầy giao dịch thuộc hệ thống Ngân hàng An Bình trong cả nước. Có kế hoạch mở quầy giao dịch tại các đơn vị trực thuộc Công ty ðiện lực trực thuộc EVN để thực hiện việc thu tiền điện và cung cấp các sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng cho các khách hàng, cán bộ - công nhân viên của công ty. Tận dụng lợi thế của Ngân hàng để đẩy mạnh các hoạt động đầu tư tài chính nhằm đa dạng hóa nguồn thu phi tín dụng, tăng cường tính thanh khoản và năng lực cạnh tranh của Ngân hàng trong xu thế hội nhập. Cho vay các dự án của EVN: Bình quân những năm gần đây nhu cầu vốn của EVN lên tới 3 tỷ USD một năm, tương đương 45.000 tỷ đồng. Hiện nay EVN gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn do hầu hết công trình của EVN đều cần mức huy động vốn quá lớn như dự án Thuỷ điện Sơn La, Lai Châu, Ô Môn… Trong khi các ngân hàng chỉ được cho vay mỗi công trình tối đa đến 15% vốn điều lệ, và tính đến nay cả 4 Ngân hàng Thương mại Quốc doanh đều đã cho vay vượt hạn mức các công trình của EVN. Vì vậy EVN đang rất cần sự tham gia của Ngân hàng An Bình quá trình huy động vốn đầu tư để có thể cung cấp điện năng đủ đảm bảo cho sự phát triển kinh tế và xã hội của đất nước. Đẩy mạnh đầu tư tài chính: Tận dụng mối quan hệ khăng khít với EVN, Ngân hàng tiến hành đẩy mạnh các hoạt động đầu tư tài chính vào các công ty liên kết hay thành viên của Tập đoàn điện lực Việt Nam. Cụ thể Ngân hàng đang tiến hành các dự án đầu tư vào Công ty Tài chính điện lực, Công ty Cổ phần EVN - Lào, Công ty Cổ phần EVN -Campuchia… Phát triển mạng lưới: Kế hoạch hợp tác với EVN để mở điểm giao dịch: dự kiến sẽ mở tất cả 50-60 chi nhánh, phòng giao dịch trên cả nước trong năm 2007 tại các địa điểm của các thành viên EVN. II.3 Vị thế của ABBank trong ngành BẢNG SO SÁNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NĂM 2008 Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Á Châu Techcombank An Bình Nam Á Việt Á Vốn điều lệ 1.100.047 1.500.000 1.131.950 550.000 500.330 Tổng tài sản 44.645.039 17.326.353 3.113.898 3.884.440 4.181.409 Dư nợ tín dụng 17.363.812 8.810.848 1.130.930 2.040.997 2.730.263 nguồn: Tổng hợp Ngân hàng An Bình mới chuyển đổi hình thức hoạt động từ “Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn” lên “Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị” từ năm 2005 nhưng đã nhanh chóng trở thành một trong mười ngân hàng thương mại cổ phần có vốn điều lệ lớn nhất Việt Nam. Vào thời điểm cuối năm 2006 tuy so với các NHTM CP khác còn khiêm tốn. Tuy nhiên, đến cuối tháng 5 năm 2007, tổng tài sản của ABBank đã lên trên 7000 tỷ (gấp hơn 10 lần so với năm 2005 và gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2006). Tốc độ tăng trưởng của ABBank trong 3 năm gần đây cũng luôn trong tốp dẫn đầu của thị trường Ngân hàng Việt Nam. Từ mức huy động vốn, dư nợ, thu nhập, đến nhân sự, số lượng chi nhánh, phòng giao dịch của ABBank đều đạt mức tăng trưởng ấn tượng từ 300% đến 350%. Hoạt động đầu tư của ABBank cũng được xếp vào loại phát triển bậc nhất so với các ngân hàng thương mại khác. Chỉ tính riêng việc đầu tư, góp vốn với các đối tác, công ty thuộc ngành điện cũng là một thị phần hết sức hấp dẫn đối với ABBank. Ngoài ra, ABBank cũng đã cố gắng mở rộng và đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình để tăng cường lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. ðiều đó đã giúp ABBank trở thành một trong những ngân hàng có hoạt động đầu tư sôi động và hiệu quả trong thị trường tài chính. Ngoài ra, tuy là một tập đoàn thuộc lứa sinh sau đẻ muộn, nhưng ABBank cũng là một trong những ngân hàng đầu tiên đưa vào triển khai, khai thác trên thị trường mô hình kết hợp: Ngân hàng, Công ty quản lý quỹ, Công ty chứng khoán, điều mà nhiều ngân hàng đi trước hiện vẫn còn đang trong giai đoạn bắt đầu. Việc sử dụng mô hình kết hợp này nhằm phục vụ khách hàng của ABBank được tốt hơn. Khách hàng không chỉ được hưởng những dịch vụ hiện đại mà còn hết sức thuận tiện. Tại một địa điểm bất kỳ của cá ABBank lẫn Công ty chứng khoán An Bình hay Công ty quản lý quỹ An Bình, khách hàng cũng có thể nhanh chóng sử dụng được dịch vụ của cả 3 định chế tài chính. Như vậy, so với các Ngân hàng hàng đầu đã hoạt động và phát triển mạnh trên thị trường Việt Nam từ trước, An Bình vẫn còn tương đối nhỏ bé. Tuy nhiên, so với các Ngân hàng cùng lứa với mình, An Bình đã cho thấy những bước nhảy vọt hơn hẳn. ðiều đó tạo tiền đề chắc chắn cho những phát triển mạnh mẽ trong tương lai của An Bình. II.4 Hoạt động thẩm định giá tại ABBank Tại Ngân hàng Abbank, Phòng Thẩm định tài sản Hội sở chỉ có chức năng ban hành quy trình, quy chế, tái thẩm định và kiểm soát về hoạt động thẩm định cho toàn hệ thống. Vì vậy, phần lớn việc thẩm định tài sản thế chấp là do Phòng/Bộ phận trực thuộc Chi nhánh/Phòng giao dịch thực hiện. Do đó, để có thể trình bày cụ thể một quy trình thẩm định tài sản tại Abbank, sinh viên thực hiện xin được trình bày quy trình thẩm định tài sản thế chấp tại Bộ phận Thẩm định tài sản trực thuộc Sở giao dịch - Abbank. Lý do chọn quy trình thẩm định tài sản tại Bộ phận Thẩm định tài sản - SGD vì lượng hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp do Bộ phận này tiếp nhận và thực hiện là nhiều nhất trong toàn hệ thống Ngân hàng Abbank. Quy trình thẩm định giá tài sản thế chấp tại ABBank Bao gồm các bước như sau: Nhận yêu cầu Thẩm định Tài sản thế chấp (TSTC) của các Chi nhánh/Phòng giao dịch (CN/PGD) Nhận yêu cầu thẩm định TSTC của các PGD trực thuộc: Các PGD gửi hồ sơ tài sản thế chấp về Bộ phận TðTS - SGD. Bộ phận Thẩm định tài sản (TðTS) có chuyên viên phụ trách tiếp nhận và trả hồ sơ cho PGD. Nội dung Phiếu đề nghị thẩm định TSTC cần ghi rõ ràng, cụ thể các mục sau: Tên PGD đề nghị thẩm định tài sản thế chấp; Thông tin về khách hàng: bao gồm tên khách hàng vay, tên chủ sở hữu tài sản, hộ khẩu thường trú, địa chỉ tài sản thế chấp, người liên hệ, số điện thoại liên hệ. Thông tin về chuyên viên quan hệ khách hàng: bao gồm tên chuyên viên quan hệ khách hàng, số điện thoại liên hệ. Thông tin về tài sản thế chấp: phần này chuyên viên quan hệ khách hàng cần ghi rõ tài sản thế chấp đã từng được thẩm định hay chưa, lý do gửi thẩm định lại (trường hợp tài sản thế chấp đã từng được thẩm định), các chứng từ pháp lý của tài sản thế chấp gửi theo gồm những gì…. Nghiên cứu hồ sơ Trưởng Bộ phận TĐTS đọc và nghiên cứu kỹ hồ sơ pháp lý của tài sản thế chấp. Nếu phát hiện hồ sơ pháp lý không hoặc phát hiện dấu tích hồ sơ sửa chữa, làm giả thì liên hệ với Trưởng PGD và cấp trên để làm rõ. Các tài liệu phải rõ ràng về số lượng, quy cách, chức năng, xuất xứ ..v.v… Phân công chuyên viên Thẩm định thực hiện hồ sơ và Thẩm định hiện trạng Trưởng bộ phận TĐTS tiến hành phân công Chuyên viên thẩm định (CVTð) phụ trách hồ sơ. CVTĐ nhận hồ sơ, nghiên cứu hồ sơ và liên hệ khách hàng hẹn thời gian xuống thẩm định trực tiếp. CVTĐ trong lúc thẩm định hiện trạng cần phải đối chiếu chứng từ pháp lý với tài sản thẩm định. ðể từ đó nhận biết tài sản thẩm định và làm rõ những vấn đề sau: Xác định tên gọi, nhãn hiệu, số lượng, đặc điểm kỹ thuật, ngày sản xuất, nước sản xuất, hãng sản xuất…đối chiếu với chứng từ thương mại và kỹ thuật liên quan. Xác định tình trạng sử dụng hiện tại, vận hành, bảo dưỡng, duy tu. Tìm hiểu các năng lực sản xuất, chất lượng sản phẩm, năng lực cạnh tranh trên thị trường. Các nhân tố tác động đến giá trị tài sản. Điều tra thị trường và lựa chọn phương pháp thẩm định tài sản Sau khi thẩm định hiện trạng tài sản thế chấp, CVTð tiến hành các bước sau: Phân tích thị trường của tài sản thẩm định: Sưu tập các tài liệu có liên quan về giá cả đối với tài sản thẩm định, phân tich các tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể sử dụng được, tài liệu nào không sử dụng được. Điều tra thị trường trong và ngoài nước, tìm hiểu thị trường của tài sản thẩm định nhằm lựa chọn các dữ liệu cần thiết phục vụ cho so sánh và tính toán. Phân tích tài sản thẩm định: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được. Phân tích việc sử dụng tài sản một cách cao nhất và tốt nhất. Lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với tài sản thế chấp. Hoàn tất tờ trình thẩm định tài sản thế chấp và trình cấp phê duyệt CVTĐ tiến hành lập Tờ trình thẩm định tài sản thế chấp. Tại đó, CVTĐ trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thuyết, số liệu, các phân tích, yếu tố liên quan đến giá trị tài sản thế chấp theo mẫu biểu chuẩn đã được ban hành. Sau đó, CVTĐ trình cấp phê duyệt thông qua và trả về chi nhánh, phòng giao dịch. CHƯƠNG III:THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VỚI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG CHUNG CƯ, TẦNG THƯƠNG MẠI CHO THUÊ NHẰM MỤC ĐÍCH CHUYỀN NHƯỢNG Thông tin chung Tên tài sản : Giá trị quyền sử dụng đất lô đất phường Phước Long B, quận 9, TP.HCM Nguồn gốc : Do nhà nước thu hồi và giao đất cho công ty TNHH Xây dựng Nam Long để xây dựng chung cư theo quyết định số 6391/QĐ-UB ngày 20/12/2004 của UBND TP.HCM Khách hàng yêu cầu :Công ty cổ phần đầu tư Nam Long. Mục đích thẩm định giá : Xác định giá trị bất động sản để chuyển nhượng. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 4 năm 2009. Những cơ sở pháp lý liên quan đến công tác thẩm định giá: pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBNTVQH10 ngày 26/4/2002 của Ủy Ban thường vụ quốc hội khóa X. Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành mốt số điều của pháp lệnh giá. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩm định giá. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của bộ Tài Chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ về thẩm định giá. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/205 của Bộ tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ Tài Chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2). Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) Đặc điểm tài sản: Diện tích : 11.628,4m2 Nguồn gốc: Do nhà nước thu hồi và giao đất cho công ty CP Đầu tư Nam Long xây dựng chung cư theo quyết định số 6391.QĐ-UB ngày 20/12/2004 của UBND TP.HCM.(có thu tiền sử dụng đất) Hình dáng lô đất : hình chữ nhật Vị trí :Đường Đỗ Xuân Hợp, phường Phước Long B, quận 9, TP.HCM, đoạn từ cầu Năm Lý đến Nguyễn Duy Trinh. Hướng Đông Bắc: : Giáp rạch ông Cày. Hướng Tây Nam: Giáp đường Đỗ Xuân Hợp. Hướng Đông Nam: Giáp đường nội bộ 621 khu dân cư Nam Long – Phước Long B. Hướng Tây Bắc: giáp đất trống Quy hoạch: Xây dựng chung cư- Diện tích khuôn viên khu đất: : 11.628,4m2- Mật độ xây dựng: : 30%- Hệ số sử dụng đất: : 4,3- Mục đích sử dụng đất: : đất ở, xây chung cư- Tầng cao : 20 tầng- Diện tích xây dựng: : 3488,52m2, trong đó: + Khối A : 1453,55m2 + Khối B : 1453,55m2 + Khối C : 581,42m2 Sử dụng hiện tại: Đất trống Thời hạn sử dụng: Lâu dài Hiện trạng khu đất: Đất trống Hiện trạng khu vực: khu dân cư hiện hữu ổn định Địa điểm: khu đất thẩm định giá vị trí mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp, đoạn từ cầu Năm Lý đến đường Nguyễn Duy Trinh. Cách cầu Năm Lý khoảng 700m, cách quốc lộ 1A khoảng 2km, cách đường Nguyễn Duy Trinh khoảng 1,8 km Địa hình : bằng phẳng Môi trường tự nhiên :bất động sản thẩm định giá thuộc khu vực ngoại thành TP.HCM, khu dân cư mới. Khu vực có nhiều dự án xây dựng dân cư như dụ án Kiến Á, dự án Khang An Phú Hữu, Khu TDTT Rạch Chiếc. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp là đường nối các phường Phước Long A, Phước Long B, Phú Hữu…có mật độ lưu thông cao nên chịu ảnh hưởng của khói bụi và tiếng ồn. Môi trường kinh tế xã hội: Đường Đỗ Xuân Hợp đựoc trải nhựa bằng phẳng rộng khoảng 15m, hệ thống cấp thoát nước đảm bảo tốt. Hệ thống cấp thoát nước công cộng ít bị ngập nước vào mùa mưa, về kinh doanh, y tế, văn hóa và an ninh trật tự được Pháp lý tài sản thẩm định giá: Quyết định số 6391/QĐ-UB ngày 20/12/2004 của UBND TP.HCM về việc giao đất cho công ty TNHH xây dựng Nam Long để xây dựng khu chung cư tịa phường Phước Long B, quận 9. Công văn số 1162/UBND-QLĐT ngày 22/08/2008 cung cấp thông tinh quy hoạch kién trúc khu chung cư cao tầng tại phường Phước Long B, quận 9, TP.HCM. Bản đồ hiện trạng vị trí số 31/HĐ-MP2004 ngày 08/11/2004 Cơ sở giá trị để thẩm định giá và nguyên tắc thẩm định giá: Cơ sở giá trị để thẩm định giá: căn cứ vào mục đích, tính chất đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường và thông tin thị trường. Nên cơ sở giá trị thẩm định giá là cơ sở giá trị thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và đôc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TĐGVN 01: giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản – Ban hành theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính.) Nguyên tắc thẩm định giá: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất. Phương pháp Thẩm định giá:+ Phương pháp thu nhập+ Phương pháp so sánh Ước tính giá trị tài sản: Phương pháp thu nhập: Thông số chung về dự án:- Diện tích khuôn viên khu đất: : 11.628,4m2- Mật độ xây dựng: : 30/%- Hệ số sử dụng đất: : 4,3- Mục đích sử dụng đất: : đất ở, xây chung cư- Tầng cao : 20 tầng- Diện tích xây dựng: : 3488,52m2, trong đó: + Khối A : 1453,55m2 + Khối B : 1453,55m2 + Khối C : 581,42m2Chi tiết như sau Hạng mục Đất xây dựng khu thương mại, dịch vụ, chung cư Đất công viên, cây xanh, giải trí, du lịch Đất giao thông Tổng cộng Mật độ xây dựng 30% 35% 35% 100% Diện tích xây dựng (m2) 3488,52 4.069,94 4.069,94 11.628,4 Quy mô dự án gốm 3 khối nhà cụ thể: Hạng mục Khối A Khối B Khối C Tổng cộng Tầng hầm 1 tầng 1 tầng Tầng thương mại – dịch vụ 4 tầng 1 tầng 1 tầng Tầng căn hộ 16 tầng 13 tầng Diện tích xây dựng (m2) 1.453,5 1.453,5 581,4 3488,5 Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) 29.070,8 20.349,6 581,4 50.001,8 - Hệ số sử dụng đất = tổng diện tích sàn xây dựng / diện tích khuôn viên - Công trình xây dựng hoàn thành trong 2 năm, năm thứ nhất hoàn thành 40% khối lượng công trình, năm thứ hai hoàn thành phần khối lượng còn lại.- Căn hộ được bán khi chủ đầu tư hoàn thành cơ sở hạ tầng và bắt đầu bán vào năm thứ 2.- Tầng thương mại bắt đầu cho thuê từ năm thứ 3 Doanh thu của dự án: Tham khảo một số dự án trên địa bàn thành phố thì thời gian xây dựng hoàn thành đối với dự án chung cư 20 tầng thông thường là 24 tháng trong điều kiện chủ đầu tư có đầy đủ khả năng tài chính và có khả năng quản lý, bán hàng, huy động vốn tốt. Thời gian hoàn thành dự án phụ thuộc vào khả năng của chủ đầu tư, giả thiết trong điều kiện tài chính đầy đủ sẽ hoàn thành trong 2 năm. Hạng mục Khối A Khối B Khối C Tổng cộng Diện tích xây dựng(m2) 1453,5 1453,5 581,4 3488,5 Diện tích tầng hầm(m2) 1453,5 1453,5 2907,1 Diện tích tầng thương mại, dịch vụ(m2) 5814,2 1453,5 581,4 7849,1 Diện tích tầng căn hộ(m2) 23256,6 18896 42.152,7 Tổng diện tích sàn xây dựng(m2) 29070,8 20349,6 581,4 50001,8 I.1 Doanh thu căn hộ Quy mô căn hộ: hiện nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào quy định về phân cấp căn hộ, nhưng người dân đã quen với việc định tính căn hộ loại B là căn hộ có diện tích trên 60m2, gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 WC,…, có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng (điện, cấp thoát nước, thang máy, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy, rác thải,…), các thiết bị chưa phải là cao cấp. Tại vị trí dự án chủ đầu tư dự định xây dựng chung cư như các yếu tố trên, điều này là hợp lý vì khu vực này nhu cầu về chung cư chưa cao, và có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân. Hình ảnh mang tính chất minh họa Giá bán căn hộ: Khảo sát trên địa bàn khu vực quận 9, nhận thấy có các căn hộ chung cư đang được rao bán như chung cư Green Building với quy mô 19 tầng, chung cư Hiệp phú với quy mô từ 16 đến 20 tầng có giá bán dao động từ 13 triệu đồng/m2 đến 17 triệu đồng/m2. Tại các chung cư khu vực quận 2 như Cantavil, The Vista có mức giá dao động từ 23 triệu đồng/m2 đến 30 triệu đồng/m2, các dự án này có lợi thế hơn khu vực tài sản thẩm định do nằm tại mặt tiền xa lộ Hà Nội, gần với trung tâm thành phố. So sánh với các dự án trên thì dự án có vị trí gần chung cư Hiệp Phú hơn và có quy mô tương đương (khỏang 20 tầng). Do đó mức giá bán căn hộ tại khu vực tài sản thẩm định với quy mô dự án được nêu trên thì đơn giá bán khoảng 15.000.000đ/m2 sàn căn hộ là hợp lý. Theo tình hình thị trường hiện nay với mật độ dân số ở TP.HCM ngày càng đông đúc, thì loại hình chung cư ngày càng quen thuộc hơn với người dân thành phố, chung cư Cantavil có 405 căn hộ được bán, nhưng hiện nay đã bán được 350 căn hộ vì vậy tỷ lệ sàn kinh doanh hiện nay chiếm khoảng 86%, và đây là một trong số ít chung cư cao tầng đã đi vào hoạt động trên địa bàn quận 2 và quận 9. So với tài sản thẩm định thì chung cư này có vị trí thuận lợi hơn và dân cư tập trung đông đúc hơn, và tình hình cung về chung cư trong 2 năm tới rất lớn, mặt khác thị trường hiện nay dang suy thoái vẫn chưa có dấu hiện phục hồi như giai đoạn cuối năm 2007 nên ước tính tỷ lệ sàn kinh doanh khoảng 80%. Giá bán căn hộ luôn thay đổi khi dự án chuẩn bị thực hiện đến khi hoàn thành, khoảng chênh lệch này là bao nhiêu, tăng hay giảm thì tùy thuộc vào từng dự án và từng thời điểm, bên cạnh đó thì các khoản chi phí (chi phí duy tu, quản lý, bảo trì,…) cũng có những biến động cùng chiều với tỷ lệ tăng giá bán căn hộ.Vậy xem như tỷ lệ tăng giá bán căn hộ và tầng thương mại đủ bù đắp cho các khoản tăng chi phí => tỷ lệ tăng giá bán căn hộ và tầng thương mại qua các năm là 0% - diện tích kinh doanh sàn: = 42.152,7 x 80% = 33.722,1m2 - Kế hoạch kinh doanh cụ thể: Năm 2 3 Tỷ lệ bán căn hộ 60% 40% năm Bán Đợt 1 Bán Đợt 2 Năm 2 30% 70% Năm 3 100% Năm Bán Đợt 1 Bán Đợt 2 Tổng cộng Năm 2 91.049.745.600 212.449.406.400 303.499.152.000 Năm 3 202.332.768.000 202.332.768.000 I.2 Ước tính doanh thu cho thuê tầng thương mại và tầng hầm Theo thông tin thu thập từ thị trường đối với khu thương mại, văn phòng hiện nay đơn giá cho thuê khu vực phường Hiệp Phú gần Siêu Thị COOP MARK, đang giao động từ 17-20USD/m2/tháng, tuy nhiên khu vực này thuận tiện hơn khu vực dự án rất nhiều và nằm gần quốc lộ 1A, cách trung tâm thành phố gần hơn, thuận tiện giao thông hơn nên đề nghị đơn giá cho thuê khu thương mại văn phòng khoảng 15USD/m2/tháng Theo khảo sát thông tin từ thị trường, và theo số liệu mà công ty tư vấn BĐS CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), hiện nay cung về sàn thương mại cho thuê đang dư thừa nhưng cầu lại giảm, giá cho thuê có chiều hướng đi xuống tỷ lệ sàn cho thuê trung bình của các dự án đạt khoảng 75-80%. Khu vực dự án cách xa trung tâm thành phố, nơi đây người dân hiện quen với loại hình mua bán ở những khu tập trung như chợ thuộc phường, chợ nhỏ tự phát, …mặt khác khi làm tầng thương mại chủ đầu tư phải trừ lại phần diện tích cho lối đi,.hành lang chung…. Vì vậy ước tính tỷ lệ sàn cho thuê 2 năm sau khoảng 65% Hiện nay trên thị trường khu vực đường Đỗ Xuân Hợp nói riêng và trên địa bàn phường Phước Long B, quận 9 nói chung không có văn phòng cho thuê 50 năm trả tiền một lần và cũng có rất ít văn phòng cho thuê. Hầu như chỉ có nhà phố cho thuê nguyên căn hoặc bán. Nhưng giá thuê lại rất thấp so với giá bán vì vậy tỷ suất vốn hóa tính được chỉ khoảng từ 6-7%, tỷ số này thấp hơn lãi vay ngân hàng hiện nay (khoảng 10%), nên không thể sử dụng tỷ số này làm tỷ suất vốn hóa. Để tính tỷ suất vốn hóa của tầng thương mại cho thuê hiện nay xin áp dụng tỷ lệ giữa giá chung cư cho thuê và giá bán chung cư hiện nay trên thị trường tại cao ốc hiệp phú (những căn hộ này có thể sử dụng làm văn phòng cho thuê hoặc kinh doanh thương mại) như sau (www.muaban.net): Bán hoặc cho thuê CHCC Hiệp Phú: Diện tích: 76,5m2 Giá thuê: 13 triệu đ/tháng cho toàn bộ diện tích Giá bán: 15 triệu đ/m2 Ước tính tỷ suất vốn hóa:(13triệuđ/tháng x 12tháng)/(15triệu/m2 x 76,5m2) = 13,59%. Bán hoặc cho thuê CHCC Cantavil: Diện tích: 100m2 Giá thuê: 1500USD/tháng cho toàn bộ diện tích Giá bán: 2.300.000.000đ Ước tính tỷ suất vốn hóa: (1500USD x 17.700đ x 12 tháng)/2.300.00.000đ = 13,8% Liên hệ: Chị An (0908981701) Bán hoặc cho thuê CHCC Hiệp Phú: Diện tích: 97,2m2 Giá thuê: 14.500.000đ/tháng cho toàn bộ diện tích Giá bán: 13.000.000đ/m2 Ước tính tỷ suất vốn hóa: (14,5 triệu đ/tháng x 12 tháng)/(13 triệu đ/m2 x 97,2m2) = 13,7 Liên hệ: 0983767943 Các tỷ suất này dao động từ 13,5%-13,8%, đề nghị làm tròn 14% Tỷ suất vốn hóa ước tính 14% Ước tính doanh thu cho thuê tầng thương mại Diện tích tầng thương mại: 7849,1 m2 Diện tích kinh doanh tầng thương mại: 7849,1 m2 x 65% = 5.101,9 m2 - Đơn giá cho thuê tầng thương mại : 15USD/m2/tháng - Lấy tỷ giá USD/VND bình quân là 17.700đ - Công suất cho thuê: 95% Thu nhập theo thị trường hàng năm: 5.101,9m2 x 15USD x 12tháng x 17.700đ = 16.254.742.608đ Thu nhập kỳ vọng = 16.254.742.608đ x 95% = 15.442.005.478đ Ước tính doanh thu cho thuê tầng hầm: Giá cho thuê chỗ để xe/1m2/năm: 0,7trđ Diện tích kinh doanh tầng hầm: 2907,1m2 x 90% = 2.616,4m2 Doanh thu tầng hầm/năm = 700.000đ x 2.616,4m2 = 1.831.460.400đ Tổng doanh thu cho thuê tầng thương mại và tầng hầm : 15.442.005.478đ + 1.831.460.400đ = 17.273.465.878đ (1) Chi phí hoạt động: Chi phí duy tu/Chi phí xây dựng cơ bản tầng thương mại và tầng hầm: 5% {(6,44trđ x 7849,1m2) + (6,44trđ x 2.907,1m2 x 1,1)} x 5% = 3.557.104.376đ Chi phí quản lý tầng thương mại và tầng hầm (2%doanh thu) = 2% x 17.273.465.878đ = 345.469.318đ Tổng chi phí cho thuê tầng thương mại và tầng hầm/năm = 3.557.104.376đ + 345.469.318đ = 3.902.573.694đ (2) Giá trị của vốn: Thu nhập ròng từ kinh doanh: (1) - (2) = 17.273.465.878đ - 3.902.573.694đ = 13.370.892.184đ Tỷ lệ vốn hóa: 14% Giá trị của vốn được vốn hóa: 95.506.372.743đ Chi phí của dự án: Tiến hành tham khảo ý kiến công ty tư vấn : Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc & xây dựng TPHCM (ACCCO), công ty thiết kế tư vấn Xây dựng A.N.T,……………… thì suất đầu tư dự án tương đương khu chung cư trên với vị trí như trên thì đối với công trình chung cư từ 20 tầng đến 25 tầng (kết hợp khu thương mại-dịch vụ và văn phòng) có suất đầu tư khoảng 6.500.000đ/m2. Bên cạnh việc tham khảo ý kiến của một số công ty tư vấn (Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc & xây dựng TPHCM (ACCCO), công tythiết kế tư vấn Xây dựng A.N.T,………………) và thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của bộ xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 của bộ Xây Dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình thì suất đầu tư dự án tương đương khu chung cư trên thì đối với công trình chung cư từ 20 tầng đến 25 tầng (kết hợp khu thương mại-dịch vụ và văn phòng) có suất đầu tư khoảng 6.440.000đ/m2.(bao gồm cả thiết bị.) . Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng: - Suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (tham khảo công ty cổ phần tư vấn và kiến trúc TP.HCM (ACCCO), liên hệ anh Hồng: 0935590258) thì suất đầu tư khu vực quận 9, cụ thể là khu vực của dự án (đã san lấp mặt bằng) là khoảng 1 triệu/m2, bao gồm: + Chi phí xây dựng cây xanh đường bộ + Chi phí xây dựng hệ thống điện, trụ điện + Chi phí xây dựng và lắp đặt hệ thống cấp thoát nước + Chi phí xây dựng và lắp đặt hệ thống viễn thông + Chi phí giám sát thi công hạ tầng => Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của khu đất thẩm định: 11.628,4m2 x 1 triệu đồng/m2 = 11.628.400.000đ .Chi phí xây lắp: (căn cứ suất vốn đầu tư 2009) Suất đầu tư xây dựng (bao gồm thiết bị): 6.440.000đ/m2 +Chi phí xây lắp tầng căn hộ và thương mại: 50001,8m2 x 6.440.000đ/m2 = 322.011.463.200đ +Chi phí xây lắp tầng hầm: 2907,1m2 x 6.440.000đ/m2 x 1,1 = 20.593.754.720đ (1,1 : hệ số xây dựng tầng hầm theo suất đầu tư) Chi phí khác (lập dự án, thiết kế, thẩm định, quản lý, giám sát thi công,…)/Chi phí xây dựng: 5% ( 322.011.463.200đ + 20.593.754.720đ)x 5% = 17.130.260.896đ Phí dự phòng/chi phí xây dựng: 10% (chi phí hạ tầng, xây dựng và chi phí khác), (11.628.400.000đ + 322.011.463.200đ + 17.130.260.896đ +20.593.754.720đ) x 10% = 37.136.387.882đ Tổng chi phí xây dựng: 13.954.080.000đ + 322.011.463.200đ + 17.130.260.896đ +20.593.754.720đ + 37.136.387.882đ = 408.500.266.698đ (căn cứ thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của bộ xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, và công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về việc định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình) Năm 1 Năm 2 Tỷ lệ phân bổ 40% 60% Thành tiền (đồng) 163.400.106.679 245.100.160.019 Tiến hành phân bổ chi phí xây dựng: 408.500.266.698đ Bảng cơ cấu vốn và lãi vay: Tỷ lệ Tổng cộng Năm 1 Năm 2 Vốn chủ sở hữu (tối thiểu 20% tổng đầu tư theo Điều 5 Nghị định 153/2007/CP) 20% 81.700.053.340 49.020.032.004 32.680.021.336 Vốn thu từ khách hàng 52% 212.420.138..683 0 212.420.138..683 Vốn vay 28% 114.380.074.675 114.380.074.675 0 Chi phí xây dựng năm 1 được thanh toán bằng nguồn vốn chủ sở hữu, và vốn vay ngân hàng. Chi phí xây dựng năm 2 được thanh toán bằng vốn chủ sở hữu và doanh thu bán căn hộ chung cư trong năm 2 Thời hạn vay vốn 2 năm với lãi suất 10,5%, tiền lãi được trả vào cuối mỗi năm. Số tiền vay vốn ngân hàng đầu năm 1:163.400.106.679- 49.020.032.004= 114.380.074.675đ Tiền lãi phải trả hàng năm:114.380.074.675đ x 10,5% = 12.009.907.841đ Kế hoạch trả nợ cụ thể Năm Năm 1 Năm 2 Lãi vay 12.009.907.841đ 12.009.907.841đ Vốn vay 114.380.074.675đ Tổng cộng 12.009.907.841đ 126.389.982.516đ Tìm suất chiết khấu của dự án STT Các chỉ số tài chính Cty CP đầu tư hạ tầng TP HCM Cty CP đầu tư và thương mại DIC Cty CP đầu tư Năm Bảy Bảy(NBB) Cty Cổ phần phát triển nhà Thủ Đức(TDH) Cty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị và KCN Sông Đà Cty Đầu tư, phát triển nhà và đô thị IDICO 1 Hệ số beta 1,2 0,77 0,56 1,3 1,95 1,12 2 ROE 19% 23% 14% 20% 14% 14% Thông tin thu thập từ www.cophieu68.com + K = Rf + Rp + Rf: tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro (lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm: 8,5%) + Rp = B(Rm – Rf) Qua bảng thống kê trên, hệ số Beta bình quân bằng 1,15 + Rm (ROE): lợi nhuận kỳ vọng của thị trường ( tần suất xuất hiện nhiều lần) : 14% => K = 8,5% + 1,15(14% - 8,5%) = 14,825%. Đề nghị tính tròn là 15% Giá trị quyền sử dụng đất: năm Doanh thu Chi phí xây dựng Lãi vay Chi phí bán hàng (2%doanhthu) Dòng thu thuần Chiết khấu Giá trị hiện tại 1 0 163.400.106.679 12.009.907.841 0 (175.410.014.520) 1 (175.410.014.520) 2 303.499.152.000 245.100.160.019 12.009.907.841 6.069.983.040 40.319.101.101 0,87 35.060.087.914 3 202.332.768.000 4.046.655.360 198.286.112.640 0,756 149.932.788.386 3(doanh thu cho thuê) 95.506.372.743đ 1.910.127.455 93.596.245.288 0,756 70.772.208.158 NPV 80.335.069.937 NPV = 80.335.069.937đ -Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất thẩm định là: 80.335.069.937đ -Diện tích khu đất: 11628,4 m2-Đơn giá quyền sử dụng đất: 6.910.243đ/m2 -Nhận xét: do gặp khó khăn về việc tìm kiếm thông tin thị trường trong giai đoạn hiện nay nên kết quả từ phương pháp thặng dư chỉ mang tính chủ quan. Phương pháp so sánhTài sản số 1: Mặt bằng đường Phan Chu Trinh (gần xa lộ Hà Nội), phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM ( STT Nội dung Chi tiết 01 Địa chỉ 02 Vị trí Mặt tiền đường Phan Chu Trinh (gần xa llộ Hà Nội) 03 Hình dáng Vuông vức 04 Diện tích 11.582 m2 05 Pháp lý Dự án xây chung cư có tầng thương mại của công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức 06 Giá bán Giá bán khoảng 13.000.000đ/m2 (đầu năm 2008) 07 Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp 08 Chỉ tiêu quy hoạch Xây dựng chung cư với: . MĐXD: 39,4% . Tầng cao xây dựng: 20 tầng . Hệ số sử dụng đất tối đa khoảng 5 09 Khoảng cách so với tài sản thẩm định Khoảng 2000m Tài sản số 2: Mặt bằng đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND phường Phú Hữu), phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM STT Nội dung Chi tiết 01 Địa chỉ 02 Vị trí Mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh (đoạn từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND Phường Phú Hữu) 03 Hình dáng Vuông vức 04 Diện tích 7.326 m2 05 Pháp lý Dự án của công ty Cổ Phần đầu tư địa ốc NoVa 06 Giá bán 8.000.000đ(năm 2008) 07 Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp (đang khởi công) 08 Chỉ tiêu quy hoạch Xây dựng chung cư với: . MĐXD: 40% . Tầng cao xây dựng: 22tầng . Hệ số sử dụng đất tối đa khoảng 6 09 Khoảng cách so với tài sản thẩm định Khoảng 1000m Tài sản thẩm định giá tiếp giáp mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp (đoạn từ cầu Năm Lý đến Nguyễn Duy Trinh) có diện tích khuôn viên 11.628,4m2. tài sản so sánh 1 nằm mặt tiền đường Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú có diện tích khuôn viên 11.582m2. Tài sản so sánh 2 nằm mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh có diện tích khuôn viên 7.326m2. Tài sản thẩm định và các tài sản so sánh có diện tích gần như tương đương, trong đó tài sản thẩm định và TSSS1 có diện tích khá gần nhau, không chênh lệch nhiều, có tầng cao xây dựng (20 tầng) như nhau, tuy nhiên hệ số sử dụng đất và mật đô xây dựng của TSTĐ không bằng TSSS1. Tài sản so sánh 2 có tầng cao xây dựng là 22 tầng (cùng có chung 1 suất vốn đầu tư), nên cũng tương đương nhau. Tài sản thẩm định cũng có hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng không bằng TSSS2. Xét về chỉ tiêu quy hoạch thì TSSS1 và TSSS2, TSTĐ có cùng mục đích đều xây dựng chung cư có kết hợp tầng thương mại. Nhưng các chỉ tiêu về mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất thì TSS1 và TSS2 tương đương nhau, hình dáng của cả ba tài sản này đều vuông vức, khá cân đối. So sánh về các yếu tố thì sự khác nhau của 3 tài sản này chủ yếu là yếu tố vị trí, vì 3 tài sản đều nằm ở những tuyền đường thuộc phường khác nhau. Tuy nhiên giữa TSTĐ và TSSS 1 co sự tương đồng lớn nhất và chỉ khác về hệ số sử dụng đất (TSTĐ: 4,3 TSSS1:5). Tiến hành điều chỉnh hệ số quy mô dựa vào hệ số sử dụng đấtđể điều chỉnh hệ số sử dụng đất của TSSS1 về TSTĐ (từ 5 về 4,3) dùng phương pháp thặng dư với các thông tin đã tìm được, khi đó : Tổng diện tích sàn xây dựng bằng: 11.628,4 x 5 = 58.142 m2 TH1:Giả sử Diện tích xây dựng, diện tích tầng hầm không thay đổi, diện tích xây dựng tầng thương mại không thay đổi ta thay đổi diện tích tầng căn hộ + Diện tích tầng căn hộ sau khi đã tăng thêm : 42.152,7 + (58,142 m2 – 50.001,8m2) = 50.292,9m2 + Khi đó chi phí xây dựng tăng thêm (khi diện tích tầng căn hộ tăng thêm các block sẽ tăng mỗi block đến 25 tầng, nhưng suất đầu tư xây dựng là như nhau), và doanh thu bán các căn hộ cũng tăng, lúc đó đơn giá quyền sử dụng đất sẽ là :8.609.655đ/m2 TH2: giả sử khi tăng hệ số sử dụng đất thành 5, diện tích tầng hầm, tầng căn hộ không thay đổi, chỉ thay đổi diện tích tầng thương mại + Diện tích tầng thương mại khi đã tăng thêm là 15.989,3m2 Suất đầu tư như nhau, chi phí xây dựng tăng, thu nhập từ cho thuê cũng tăng, khi đó đơn giá quyền sử dụng đất ước tính là: 8.968.353đ/m2 (chi tiết bảng excel đính kèm) + Vậy giá trị quyền sử dụng đất sau khi điều chỉnh hệ số sử dụng đất từ 4,3 -> 5 là khoảng (8.609.655đ/m2+ 8.968.353đ/m2)/2 = 8.789.004đ => mức tăng khi điều chỉnh là : = (8.789.004đ - 6.910.243đ/m2)/ 6.910.243đ/m2 = 27%. Vậy đơn giá QSDĐ từ TSSS1 điều chỉnh về TSTĐ là 13.000.000đ – 27% x 13.000.000đ = 9.490.000đ/m2 Mặc dù TSTĐ và TSSS2 có hệ số sử dung đất chênh lệch khá nhiều (khoảng 1,5) nhưng diện tích lại nhỏ hơn TSTđ rất nhiều và việc tìm tài sản so sánh để điều chỉnh chênh lệch gặp nhiều khó khăn. Nên xem như yếu tố diện tích và hệ số sử dụng đất có thể bù trừ cho nhau. Sau khi điều chỉnh về quy mô ta có đơn giá QSDĐ của TSSS là : + TSSS1 : 9.490.000đ/m2 + TSSS2 : 8.000.000đ/m2 Điều chỉnh chênh lệch về vị trí giữa TSTĐ và TSSS1, TSTĐ và TSSS2. Thông tin tài sản so sánh đang được chào bán ở khu dân cư gần đường Đỗ Xuân Hợp Nội dung Số 8 đường D5 KDC Nam Long Phước Long B, quận 9 Số 4 đường 623D KDC Nam Long Phước Long B quận 9 531 Đỗ Xuân Hợp, Phước Long B. quận 9 Xưởng ngay cầu Năm Lý Vị trí MTĐ nội bộ MTĐ nội bộ Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Diện tích 140 140 147 1182 Diện tích sàn xây dựng 45 800 Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Nở hậu Hình chữ nhật Pháp lý Giấy CN QSDĐ Giấy CN QSDĐ Giấy CN QSDĐ Giá thương lượng 1.600.000.000 1.650.000.000 2.100.000.000 12.000.000đ/m2 Giá trị CTXD 85.500.000 720.000.000 Đơn giá QSDĐ ước tính 11.428.571 11.785.714 13.704.081 12.000.000đ/m2 Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp(anh Huy: 0909323310 ) Liên hệ trực tiếp(anh Huy: 0909323310 ) Liên hệ trực tiếp(chị Hương: 0909919301 ) Liên hệ trực tiếp(chị Mai: 0913904020 ) Thông tin tài sản so sánh đang được chào bán ở khu dân cư gần đường Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM Nội dung Số 1 Đường Tú Xương Đất trống ( đối diện TSSS 1) đường Phan Chu Trinh Số 26 đường Phan Chu Trinh Đất trống đường Tú Xương ( Đã giao dịch) Vị trí MTĐ MTĐ MTĐ MTĐ Diện tích 450 125 (8x15,625m) 936(26x36m) 129,5 ( 4,4x29,5) Diện tích sàn xây dựng 272m2 (13,6x20m), DTSD (3T, ST): 713m2 Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức Pháp lý Chủ quyền hồng Sổ đỏ Chủ quyền hồng Chủ quyền hồng Giá thương lượng 7.000.000.000 16.000.000đ/m2 16.000.000.000 11.500.000đ/m2(đã giao dịch tháng 3/2009) Giá trị CTXD 2.032.050.000 Đơn giá QSDĐ ước tính 15.555.555 16.000.000 14.923.076 11.500.000 Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp(anh Hiền: 0903973257) Liên hệ trực tiêp (chị Thu: 0984185519) Liên hệ trực tiếp (anh Minh: 0908779874) Liên hệ trực tiếp (anh Tuấn: 0918135757) Thông tin tài sản so sánh đang được chào bán ở khu dân cư mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh, phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM Nội dung Số 915Đường Nguyễn Duy Trinh Số 886 Đường Nguyễn Duy Trinh Đất trống MT Nguyễn Duy Trinh Nhà 977 đường Nguyễn Duy Trinh Vị trí MTĐ MTĐ MTĐ MTĐ Diện tích 135 134,5m2 ( DT cộng nhận 107,9) 1378 (26x53) 200(DT cong nhận: 185) Diện tích sàn xây dựng 200 126 Hình dáng Nở hậu Vuông vức Vuông vức Vuông vức Pháp lý Chủ quyền hồng Chủ quyền hồng Giấy CN QSDĐ Chủ quyền hồng Giá thương lượng 2.700.000.000 1.400.000.000 (đã giao dịch) 12.500.000đ/m2 2.200.000.000 Giá trị CTXD 800.000.000 100.800.000 Đơn giá QSDĐ ước tính 14.000.000 12.040.778 12.500.000đ 11.891.891đ Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp (anh Thông: 0987781179) Liên hệ trực tiếp (anh Thông: 0987781179) Liên hệ trực tiếp (anh Minh: 0902632124) Liên hệ trực tiếp (08.39251679) Qua 3 bảng tài sản so sánh nhận thấy tại địa bàn khu vực quận 9, với lịch sử là đất nông nghiệp và dân cư thưa thớt nên hiện nay các lô đất nhà phố có diện tích lớn hơn nhiều so với tiêu chuẩn (khoảng 100m2), và cũng lớn hơn các lô đất nhà phố ở khu vực trung tâm. Ở đây diện tích đất trung bình khoảng từ 120-140m2. Tìm sự chênh lệch về yếu tố vị trí giữa tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh Vấn đề cần xử lý đối với tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh là yếu tố vị trí. Hiện tại trên địa bàn quận 9 có nhiều lô đất lớn rao bán nhưng hầu hết là đất nông nghiệp, chưa quy hoạch cụ thể, mặt khác việc thu thập thong tin còn gặp nhiều khó khăn, nên thực hiện thu thập thông tin từ những tài sản có diện tích nhà phố ở vị trí mặt tiền đường, hoặc khu dân cư nội bộ xung quanh tài sản thẩm định và tài sản so sánh để tìm sự chênh lệch về vị trí. Từ các tài sản so sánh nhà phố chọn cặp tài sản để: Tìm tỷ lệ chênh lệch vị trí giữa khu dân cư hiêp phú (gần xa lô hà nội) và đường Đỗ Xuân Hợp nơi tài sản thẩm định tọa lạc như sau STT Địa chỉ Địa chỉ Tỷ lệ Số 1 Tú Xương Số 8 D5 KDC Nam Long Số 1 Tú Xương 11.428.571/15.555.555=73% Đất trống đối diện TSSS1 Số 4 623D KDC Nam Long Đất trống đối diện TSSS1 11.785.714/16.000.000=73% Số 26 đường Phan Chu Trinh Xưởng ngay cầu Năm Lý Số 26 đường Phan Chu Trinh 12.000.000/14.923.076=80% Đất trống MTĐ Tú Xương Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Đất trống MTĐ Tú Xương 13.704.081/11.500.000=119% Cặp tài sản so sánh số 4 có tài sản đất trống MTĐ Tú Xương đã giao dịch, nhưng tài sản có vị trí MT Đỗ Xuân Hợp đang rao bán tại thời điểm hiện tại và thời điểm giá đất quận 2 va quận 9 có biến động (do yếu tố chính phủ hỗ trợ người dân khu vực Thủ Thiêm tái định cư, hầu hết người dân kéo về quận 9 mua đất nên giá đất khu vực này có hiện tượng tăng, tình hình này chỉ biến động trong thời gian ngắn vì giao dịch chưa thành). Vì vậy loại thông tin của 2 tài sản này. Tỷ lệ chênh lệch bình quân giữa khu dân cư Hiệp Phú và Khu dân cư gân tài sản thẩm định là: (73%+73%+80%)=75% Nhận xét: Khu vực đường Phan Chu Trinh, Tú Xương, phường Hiệp Phú gần khu dân cư, gần xa lộ Hà Nội, gần siêu thị, dân cư tập trung đông đúc nên mức giá cao hơn khu dân cư gần tài sản thẩm định (khu vực này là khu dự án nhưng dân cư vẫn còn thưa thớt, và đường xá chưa đồng bộ, vẫn trong giai đoạn phát triển) Kết luận: đơn giá đất khu vực TSTĐ bằng 75%giá đất nhà phố khu vực đường Phan Chu Trinh nơi TSSS1 tọa lạc Tìm tỷ lệ chênh lệch vị trí giữa TSTĐ và TSSS2 STT Địa chỉ Địa chỉ Tỷ lệ 1 Số 8 D5 KDC Nam Long Số 886 Nguyễn Duy Trinh 11.428.571/12.040.778=95% 2 Số 4 623D KDC Nam Long Số 977 Nguyễn Duy Trinh 11.785.714/11.891.891=99% 3 Xưởng ngay cầu Năm Lý Đất trống MT Nguyễn Duy Trinh 12.000.000/12.500.000=96% 4 Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Số 915 Nguyễn Duy Trinh 13.704.081/14.000.000=97% Nhận xét: đoạn đường Nguyễn Duy Trinh (từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND phường Phú Hữu), tuy cách xa trung tâm thành phố hơn vị trí TSTĐ nhưng khu vực này dân cư tập trung đông đúc vì gần chợ và UBND phường, cơ sở hạ tầng đoạn đường này rộng rãi và sầm uất hơn. Ngược lại vị trí TSTĐ tuy gần trung tâm hơn nhưng nơi này giao thông, cơ sở hạ tầng, đường xá chưa hoàn thiện vẫn dang trong quá trình cải tạo về lâu dài, dân cư chưa tập trung đông. Kết luận: đơn giá quyền sử dụng đất khu vực TSTĐ bằng (95%+99%+96%+97%)/4 = 96% đơn giá quyền sử dụng đất khu vực TSSS2 Điều chỉnh để tìm đơn giá quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định giá: STT Nội dung tiêu chí TSSS1 TSSS2 1 Đơn giá QSDĐ của TSSS 9.490.000đ/m2 8.000.000đ/m2 2 Tỷ lệ điều chỉnh -25% -4% 3 Đơn giá QSDĐ sau khi điều chỉnh 7.117.500 7.680.000 Đơn giá sau khi điều chỉnh không chênh lệch nhau nhiều nên đề nghị đơn giá quyền sử dụng đất thẩm định bằng (7.117.500 + 7.680.000)/2 = 7.398.750đ/m2. Làm tròn 7.398.750đ/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh là: 11.628,4m2 x 7.398.750đ/m2= 86.035.624.500đ Kết quả thẩm định giá: Đơn giá quyền sử dụng đất tính theo phương pháp thu nhập là: 6.910.243đ/m2 Đơn giá quyền sử dụng đất tính theo phương pháp so sánh trực tiếp là: 7.398.750đ/m2 Qua kết quả thẩm định giá từ hai phương pháp, đề xuất đơn giá quyền sử dụng đất tính cho tài sản thẩm định giá theo phương pháp so sánh giá bán vì: Phương pháp so sánh giá bán tìm được tài sản so sánh có diện tích tương đương với TSTĐ, tuy có khác nhau về hệ số sử dụng đất và vị trí nhưng cũng đã điều chỉnh một cách khách quan từ những thông tin có được Phương pháp thu nhập có cách tính khoa học hơn nhưng phương pháp này dựa vào những giả thiết, tỷ lệ phụ thuộc ý muốn chủ quan của những nhà đầu tư Đơn giá quyền sử dụng đất ước tính: 7.398.750đ/m2 Tổng giá trị quyền sử dụng đất của TSTĐ: 86.035.624.500đ Hạn chế: Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng Thời hạn sử dụng kết quả thẩm định giá là 6 tháng kể từ ngày phát hành Mỗi tài sản thẩm định có quy mô và vị trí khác nhau, bên cạnh đó TSTĐ có diện tích khá lớn, nên khó tìm tài sản nào tương đồng với TSTĐ, có cùng diện tích, quy hoạch, vị trí gần nhau,…vì vậy tiến hành tìm tài sản so sánh ở các khu vực lân cận. Khi tìm tỷ suất vốn hóa cần tìm những khu thương mại vừa bán và cho thuê, nhưng trong khu vực TSTĐ hiện không có, hoặc rất ít, nếu có thì cũng không sử dụng đươc vì thấp hơn lãi suất ngân hàng hiện nay, nên tỷ suất vốn hóa được ước tính bằng chênh lệch giữa giá cho thuê và giá bán của các căn hộ chung cư có thể sử dụng làm thương mại. Suất vốn đầu tư, suất đầu tư cơ sở hạ tầng tham khảo của môt số công ty tư vấn nên chưa phản ánh được yếu tố xác thực cũng như những chi phí phát sinh trong giai đoạn hoàn thành dự án. Kết luận: Trong những năm gần đây do có sự đổi mới về cơ chế quản lý và nhu cầu về nhà ở cũng có chiều hướng tăng nhanh, cùng với sự phát triển này thị trường bất dộng sản cũng phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển về kinh tế. Mặc dù đề án này chỉ phản ánh một phần rất nhỏ của thị trường bất động sản nhưng phần nào đã giúp cho sinh viên hiểu được tình hình giao dịch bất động sản, nâng cao khả năng tìm kiếm thông tin giúp ích cho công việc sau này. Do kiến thức còn hạn chế, và còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thu thập, phân tích thông tin, nên đề tài không tránh khỏi những sai sót nhất định. Kính mong quý thầy cô xem xét để đề tài được hoàn thiện hơn