Đề tài Thẩm định tài chính dự án đầu tư Tổ hợp siêu thị kết hợp Chung cư – Văn phòng 21 tầng của công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa – Vũng tàu

l­u ®éng. Tãm l¹i ®Ó tiÕn hµnh thÈm ®Þnh tæng vèn ®Çu t­ cÇn ph¶i tiÕn hµnh lËp dù to¸n ®Þnh møc theo c¸c yÕu tè cÊu thµnh lªn tæng vèn ®Çu t­ nh­ khèi l­îng vµ ®¬n gi¸ vËt liÖu, thiÕt bÞ, møc l­¬ng.. 2.2- ThÈm ®Þnh nguån vèn tµi trî vµ tiÕn ®é huy ®éng vèn. §øng trªn ph­¬ng diÖn lµ chñ ®Çu t­ th× nguån vèn tµi trî dù ¸n gåm nguån vèn vay ­u ®·i, vay ng©n hµng, nguån vèn tù cã, vèn tù ph¸t hµnh tr¸i phiÕu vµ cæ phiÕu, nguån vèn vay tõ c¸n bé trong c«ng ty. C«ng t¸c thÈm ®Þnh nguån vèn ®Çu t­ lµ cÇn thiÕt bëi nã ®¸nh gi¸ tÝnh kh¶ thi còng nh­ møc ®é rñi ro cña dù ¸n, mét dù ¸n mµ nguån vèn tù cã chiÕm tû träng lín thÓ hiÖn tiÒm lùc tµi chÝnh m¹nh cña chñ ®Çu t­ vµ nã sÏ gãp phÇn gi¶m bít ®é rñi ro. §èi víi nguån vèn vay th­êng chÞu ¸p lùc tr¶ l·i vµ cã thÓ kÌm theo mét sè ®iÒu kiÖn trong hîp ®ång khi xÐt ®Õn nguån vèn nµy cÇn chó träng ®Õn mét sè vÊn ®Ò sau : + Xem xÐt nh÷ng cam kÕt träng hîp ®ång cho vay cña ng©n hµng,tæ chøc tÝn dông ®èi víi dù ¸n ®Ó ®¶m b¶o cung cÊp ®ñ vèn cho dù ¸n ®«ng thêi kÞp thêi vÒ mÆt thêi gian víi møc l·i xuÊt hîp lÝ phï hîp víi hiÖu qu¶ mµ dù ¸n mang l¹i. §Ó thuËn lîi vÒ nguån vèn vay th× c¸c ch­ ®Çu t­ ph¶i nªu bËt ®­îc tÝnh hiÖu qu¶ cña dù an, kh¶ n¨ng tr¶ nî, vµ cã uy tÝn ®èi víi c¸c tæ chøc tÝn dông th× nguån vån vèn vay cµng ®­îc thuËn tiÖn. + Xem xÐt ph­¬ng thøc cho vay, ph­¬ng thøc tr¶ nî cã phï hîp víi dù ¸n kh«ng ®¼m b¶o tÝnh an toµn vµ hiÖu qu¶ cña dù ¸n ngoµi ra còng cÇn chó ý ®Õn c¸c ®iÒu kiÖn mµ c¸c chñ tÝn dông ®Æt ra nh»m mét môc ®Ých nµo ®ã. §èi víi nguån vèn huy ®éng tõ ph¸t hµnh tr¸i phiÕu, cæ phiÕu th× ®©y lµ nguån vèn dµi h¹n vµ rÊt tèt tuy nhiªn kh¶ n¨ng huy ®éng vèn ®Õn ®©u vµ sö dông vèn thÕ nµo lµ ®iÒu rÊt quan träng. Bëi c¸c ®ît ph¸t hµnh th­êng g¾n víi nh÷ng rñi ro ph¸t hµnh kh«ng thµnh c«ng ro diÔn biÕn cña thÞ tr­êng chøng kho¸n, uy tÝn cña doanh nghiÖp...trong mét sè tr­êng hîp cÇn ph¶i cã b¶o l·nh ph¸t hµnh ®Ó trong tr­êng hîp ph¸t hµnh kh«ng thµnh c«ng th× tæ chøc b¶o l·nh sÏ mua l¹i toµn bé. Khi ®· huy ®éng ®­îc vèn ®iÒu quan träng nhÊt lµ sö dông vèn thÕ nµo cho cã hiÖu qu¶ bëi khi ph¸t hµnh tr¸i phiÕu th× ph¶i tr¶ l·i suÊt tr¸i phiÕu, cßn ®èi víi cæ phiÕu th× gia t¨ng ¸p lùc tr¶ cæ tøc ®ång thêi ¶nh h­ëng ®Õn tû lÖ sinh lêi cña ®ång vèn. 2.3- ThÈm ®Þnh dßng tiÒn cña dù ¸n. Dßng tiÒn cña dù ¸n lµ c¸c kho¶n chi vµ thu ®­îc kú väng xuÊt hiÖn t¹i c¸c mèc thêi gian kh¸c nhau trong suèt chu k× cña dù ¸n. Dßng tiÒn cña dù ¸n bao gåm dßng tiÒn ®Çu t­ nvµ dßng tiÒn t­ ho¹t ®éngu s¶n xuÊt kinh doanh + Dßng tiÒn ®Çu t­ bao gåm chi phÝ mua s¾m tµi s¶n cè ®Þnh vµ l¾p ®Æt, chi phÝ c¬ héi vµ chi phÝ ®Çu t­ tµi s¶n dßng. + Dßng tiÒn tõ ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh gåm doanh thu c¶ ®êi cña dù ¸n vµ c¸c chi phÝ cña dù ¸n. Khi x¸c ®Þnh c¸c luång tiÒn trong thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t­ chóng ta cÇn ph¶i tÝnh to¸n c¸c luång tiÒn gia t¨ng cã nghÜa lµ thay v× chØ ®¬n thuÇn dù ®o¸n luång tiÒn thu ®­îc tõ dù ¸n mµ chóng ta cÇn ph¶i x¸c ®Þnh c¸c luång tiÒn vµo vµ luång tiÒn ra, vµ chªnh lÖch gi÷a c¸c luång tiÒn vµo vµ luång tiÒn ra. Nãi c¸ch kh¸c khi x¸c ®Þnh luång tiÒn chóng ta ph¶i tÝnh ®Õn tÊt c¶ c¸c chi phi ph¶i bá ra vµ thu nhËp dù kiÕn khi dù ¸n ®i vµo ho¹t ®éng. Mét nguyªn t¾c quan träng kh¸c khi tÝnh to¸n c¸c luång tiÒn lµ tÝnh ®Õn chi phÝ c¬ héi cña c¸c nguån lùc ®­îc sö dông cã nghÜa lµ nÕu c¸c nguån lùc kh«ng lam ph¸t sinh lªn c¸c chi phÝ tµi chÝnh th× vÉn tÝnh ®Õn chi phÝ sö dông cho nguån lùc ®ã theo ph­¬ng ¸n thay thÕ tèt nhÊt bÞ bá qua. Nãi tãm l¹i chóng ta thèng nhÊt mét sè nguyªn t¾c mang tÝnh hÖ thèng c¸ch x¸c ®Þnh vµ sö dông luång tiÒn cña dù ¸n nh­ sau : + ChØ bao gåm c¸c luång tiÒn gia t¨ng: chóng lµ nh÷ng kho¶n do kÕt qu¶ do dù ¸n mang l¹i. TÊt c¶ c¸c chi phi vµ thu nhËp t¹o ra tr­íc khi quyÕt ®Þnh thÈm ®Þnh ®©u t­ ®Òu bÞ lo¹i trõ. Nguyªn t¾c nµy sÏ lo¹i trõ c¸c kho¶n nh­ chi phÝ ch×m hoÆc c¸c chi phÝ cè ®Þnh kh¸c ®©y lµ c¸c kho¶n chi phÝ mµ h·ng b¾t buéc ph¶i bá ra cho dï dù ¸n cã ®­îc thùc hiÖn hay kh«ng. + Lo¹i bá khÊu hao. KhÊu hao cã Ých trong viÖc gi¶m tiÒn thuÕ nh­ng khÊu hao kh«ng ph¶i lµ c¸c luång tiÒn mnh­ng c¸c kho¶n thanh lÝ l¹i ®­îc céng vµo nh­ mét kho¶n thu nhËp hay mét luång tiÒn d­¬ng. + C¸c chi phÝ tµi chÝnh nh­ l·i suÊt, tiÒn vay ph¶i tr¶, l·i cæ phiÕu còng nh­ nh÷ng ¶nh h­ëng cña thuÕ cã liªn quan tíi chóng sÏ ®­îc lo¹i trõ kh«ng ®­a vµo c¸c luång tiÒn ®Ó chiÕt khÊu. + Trong tr­êng hîp nhiÒu chi phÝ ph¶n ¸nh cïng kho¶n môc, quy t¾c quyÕt ®Þnh trong tr­êng hîp nµy lµ x¸c ®Þnh b»ng c¸c chi phÝ c¬ héi cña c¸c nguån löctùc tiÕp ®­îc sö dông + NÕu viÖc thùc hiÖn dù ¸n cô thÓ ®ßi hái thu hót c¸c nguån lùc ®· ®­îc sö dông tõ c¸c bé phËn kh¸c trong h·ng thi tæng chi phÝ c¬ héi cña viÖc triÓn khai c¸c nguån lùc nµy vµo dù ¸n sÏ bao gåm c¸c chi phÝ bªn trong dù ¸n cung nh­ c¸c chi phi bªn ngoµi dù ¸n. 2.4- ThÈm ®Þnh c¸c chØ tiªu tµi chÝnh cña dù ¸n. §èi víi chñ ®Çu t­ th× c¸c chØ tiªu tµi chÝnh lµ nh©n tè thÓ hiÖn râ nÐt nhÊt vÒ mÆt lîi nhuËn cña dù ¸n. Vµ rÊt nhiÒu chØ tiªu cña dù ¸n mçi chØ tiªu l¹i cã nh÷ng ­u nh­îc ®iÓm nhÊt ®Þnh ®Ó ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh trong dù ¸n ®Çu t­ th× bg­êi ta ph¶i kÕt hîp, tæng hîp c¸c chØ tiªu kÕt hîp c¸c ­u nh­îc ®iÓm cña chóng. Gi¸ trÞ hiÖn t¹i dßng NPV. Gi¸ trÞ hiÖn t¹i dßng lµ chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c dßng tiÒn t­¬ng lai cña dù ¸n víi sè vèn bá ra ban ®Çu C«ng thøc tÝnh : CFt NPV = - CF0 (1 + n)t CFo lµ vèn ®Çu t­ bá ra ban ®Çu CFt lµ dßng tiÒn ch¹y tõ n¨m thø 1 ®Õn n¨m thu n n : sè n¨m thùc hiÖn dù ¸n. r : l·i suÊt chiÕt khÊu. Dùa vµo chØ tiªu NPV cho ta thÊy NPV cµng lín thi dù an cang cã hiÖu qu¶, khi NPV ©m th× dù ¸n kh«ng nªn thùc hiÖn. Tuy nhiªn NPV tån t¹i nh÷ng nh­îc ®iÓm ®ã lµ khi so sanh v¬i c¸c dù an kh¸c kh«ng cïng quy m« thi khËp khiÔng. b. Tû suÊt hoµn vèn néi bé IRR Tû suÊt hoµn vèn néi bé lµ tr­êng hîp ®Æc biÖt cña l·i suÊt chiÕt khÊu ë ®ã NPV = 0 + Thö c¸c gi¸ trÞ IRR sao cho NPV = 0(r= IRR) + Dïng m¸y tÝnh sö dông Exel. + Ph­¬ng ph¸p néi suy IRR = r1+ NPV1/(NPV1-NPV2) (r2-r1) Víi r1,r2 lµ tû lÖ chiÕt khÊu r1 tiÕn ®Õn NPV1 d­¬ng gÇn b»ng 0 r2 tiÕn ®Õn NPV2 ©m gÇn b»ng 0 +Ph­¬ng ph¸p ®å thÞ. ChØ tiªu IRR cho biÕt lùa chän dù ¸n cã IRR > r, khi cã nhiÒu dù ¸n th× chän dù ¸n co IRR lín nhÊt ¦u ®iÓm: Nã cã thÓ so s¸nh c¸c dù ¸n cã thêi gian vµ quy m« v«n kh¸c nhau, nã thÓ hiÖn tû suÊt sinh lêi b×nh qu©n hµng n¨m cña dù ¸n. Nh­îc ®iÓm : Mét sè tr­êng hîp cã nhiÒu l·i suÊt lµm cho NPV=0 dÉn ®Õn cã nhiÒu IRR do ®ã cÇn ph¶i ®iÒu chØnh ®Ó ®­a ra mét IRR duy nhÊt. 3- Thêi gian thu håi vèn ®Çu t­. Thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ lµ thêi gian cÇn thiÕt ®Ó dù ¸n ho¹t ®éng thu håi ®ñ sè vèn ®Çu t­ ®· bá ra. Thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ cã thÓ ®­îc x¸c ®Þnh khi ch­a tÝnh ®Õn yÕu tè thêi gian cña tiÒn gäi lµ thêi gian thu håi vèn ®Çu t­. Thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ cã tÝnh tíi yÕu tè thêi gian cña tiÒn ®­îc x¸c ®Þnh theo tinhf h×nh ho¹t ®éng cña tõng n¨m hoÆc b×nh qu©n c¶ ®êi dù ¸n Nh­ vËy thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ nã cho biÕt sau bao lau thi dù ¸n thu håi ®ñ vèn ®Çu t­, nã cung cho biÐt kh¶ n¨ng thu håi cña dù ¸n. ¦u ®iÓm : chØ tiªu thêi gian thu håi vèn ®Çu t­ gióp cho ng­êi thÈm ®Þnh biÕt ®­îc phÇn nao rñi ro cña dù ¸n, nh÷ng dù ¸n mµ cã thêi gian thu håi vèn dai th­êng co rui ro cao. Nh­îc ®iÓm : Nã kh«ng quan t©m ®Õn dßng tiÒn x¶y ra sau thêi gian thu håi vèn vi vËy kh«ng ph¶n ¸nh ®­îc toµn bé ®êi cña dù ¸n, nã ch­a ®­a ra mét tiªu chuÈn chung nhÊt cho viÖc lùa chän dù ¸n. 4- Chi sè doanh lîi. ChØ sè doanh lîi lµ chØ sè ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng sinh lêi cña dù ¸n, tÝnh b»ng tæng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c dßng tiÒn trong t­¬ng lai chia cho vèn ®Çu t­ bo ra ban ®Çu. Trong dù ¸n ®Çu t­ th× chØ sè doanh lîi cµng cao thi cµng tèt, nh­ng tèi thiÓu ph¶i b»ng l·i suÊt chiÕt khÊu ¦u ®iÓm : Nã ®· h¹n chÕ ®­îc nh­îc ®iÓm lµ so sanh víi c¸c dù ¸n an cã thêi gian kh¸c nhau. Nh­îc ®iÓm : Nã kh«ng ph¶n ¸nh ®­îc quy m« gia t¨ng gi¸ trÞ cho chñ ®Çu t­. Ch­¬ng 2- ThÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ ‘Tæ hîp siªu thÞ kÕt hîp trung c­ v¨n phßng 21 tÇng cña c«ng ty cæ phÇn ph¸t triÓn nhµ Bµ RÞa- Vòng Tµu Giíi thiÖu vÒ HODECO. Giíi thiÖu chung Teân ñaày ñuû : Coâng ty Coå phaàn phaùt trieån nhaø Baø Ròa – Vuõng Taøu Teân tieáng Anh : Ba Ria – Vung Tau House Development Joint Stock Company Teân vieát taét : HODECO Nhaõn hieäu thöông maïi : Truï sôû : Soá 2, Tröông Coâng Ñònh, Thaønh phoá Vuõng Taøu Ñieän thoaïi : 064.856274 – 064.850091 Fax : 064.856205 Ngành nghề kinh doanh Kinh doanh - Phaùt trieån nhaø; Xaây döïng caùc coâng trình daân duïng vaø coâng nghieäp; Xaây döïng caùc coâng trình giao thoâng; Saûn xuaát kinh doanh vaät lieäu xaây döïng; Saûn xuaát beâ toâng vaø caùc saûn phaåm khaùc töø xi maêng, vöõa; Kinh doanh caùc dòch vuï du lòch; Nuoâi, cheá bieán baûo quaûn thuyû saûn vaø caùc saûn phaåm töø thuyû saûn; Ñaïi lyù dòch vuï böu ñieän. Lịch sử hình thành và phát triển Coâng Ty Coå Phaàn Phaùt Trieån Nhaø Baø Ròa Vuõng Taøu tieàn thaân laø doanh nghieäp nhaø nöôùc – Coâng ty Phaùt trieån Nhaø ñöôïc thaønh laäp theo Quyeát ñònh soá 262/QÑ - UB ngaøy 29/05/1990 cuûa Uûy Ban Nhaân Daân Ñaëc Khu - Vuõng Taøu - Coân Ñaûo . Ngaøy 29/10/1990 UBND Ñaëc Khu - Vuõng Taøu - Coân Ñaûo coù quyeát ñònh soá 450/QÑ - UB veà vieäc saùt nhaäp Xí Nghieäp Dòch Vuï Nhaø ñaát Vaø Xí Nghieäp Xaây Döïng Nhaø thuoäc Sôû Xaây Döïng Ñaëc Khu - Vuõng Taøu - Coân Ñaûo vaøo Coâng Ty Phaùt Trieån Nhaø . Ngaøy 03/12/1997 UÛy Ban Nhaân Daân Tænh Baø Ròa Vuõng Taøu coù quyeát ñònh soá 17/QÑ-UBT veà vieäc thaønh laäp laïi Doanh Nghieäp Coâng Ty Phaùt Trieån Nhaø Baø Ròa Vuõng Taøu (theo quyeát ñònh 388 cuûa Chính Phuû). Ngaøy 26/09/2001 Thuû töôùng chính phuû ra quyeát ñònh soá 1274/QÑ-TTg veà vieäc chuyeån doanh nghieäp Coâng Ty Phaùt Trieån Nhaø Baø Ròa Vuõng Taøu thaønh Coâng Ty Coå Phaàn Phaùt Trieån Nhaø Baø Ròa Vuõng Taøu . 1.2- §¸nh gi¸ hiÖn tr¹ng ho¹t ®éng kinh doanh cña HODECO Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HODECO) là doanh nghiệp mới được cổ phần hóa theo Quyết định số 1274/QĐ-TTg ngày 26 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc chuyển Doanh nghiệp Nhà nước - Công ty Phát triển nhà Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với tổng vốn điều lệ : 20.688.500.000 đồng. Trong đó phần vốn Nhà nước chiếm 40%; các cổ đông khác chiếm 60%.Đến 31/3/2007 Công ty đã nâng tổng vốn điều lệ lên thành 81tỷ 280 triệu đồng và là công ty đại chúng với gần 400 cổ đông trong đó phần vốn Nhà nước chiếm 15%.Qua 5 năm hoạt động công ty đã từng bước trưởng thành và lớn mạnh về mọi mặt. Hoàn thành tốt các chỉ tiêu kinh tế, năm sau cao hơn năm trước. Uy tín của công ty ngày càng được nâng cao trên thị trường khách hàng trong và ngoài tỉnh. . Hodeco là đơn vị đầu đàn về việc xây dựng & phát triển nhà tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Những công trình do Hodeco xây dựng có những tiêu chuẩn kỹ thuật cao, bảo đảm về chất lượng công trình cũng như tính mỹ thuật của nó, góp công lớn trong việc tạo quỹ nhà ở và chỉnh trang đô thị. Công ty đã được Bộ Xây dựng tặng cờ Đơn vị thi đua xuất sắc trong công tác Quản lý & Phát triển nhà giai đoạn 1991-2000 và nhiều phần thưởng của UBND Tỉnh.Nhưngx năm trơở lại đây công ty phát triển rất mạnh mẽ, hiệu quả kinh doanh ngày càng cao với rất nhiều dự án có tính khả thi cao như : + Döï aùn: TOÅ HÔÏP SIEÂU THÒ KEÁT HÔÏP CHUNG CÖ – VAÊN PHOØNG 21 TAÀNG TRUNG TAÂM THÖÔNG MAÏI - THAØNH PHOÁ VUÕNG TAØU Vò trí döï aùn: Taïi trung taâm thöông maïi TP Vuõng taøu, caùch baõi sau hôn 1 km. Laø trung taâm saàm uaát vaø hieän ñaïi nhaát TP Vuõng taøu hieän nay. Dieän tích ñaát: 1,277 ha. Dieän tích xaây döïng 5.300 m2 Toång möùc ñaàu tö : 272,45 tyû ñoàng + Döï aùn: KHU NHAØ ÔÛ VAØ TAÙI ÑÒNH CÖ BEÁN ÑÌNH. Vò trí döï aùn: Phöôøng 6 - Thaønh phoá Vuõng Taøu. Caùch ngaõ tö Gieáng nöôùc 300m. Laø khu daân cö saàm uaát. Dieän tích ñaát: 5,975ha Toång möùc ñaàu tö haï taàng kyõ thuaät: 23.208.364.650ñ (chöa keå tröôït giaù vaø ñeàn buø thöïc teá). + Döï aùn : TOÅ HÔÏP CHUNG CÖ 15 TAÀNG - TTTM - TP VUÕNG TAØU Vò trí döï aùn: Taïi trung taâm thöông maïi - Phöôøng 7 - Thaønh phoá Vuõng Taøu. Dieän tích ñaát: 0,64 ha Toång möùc ñaàu tö : 86.011.565.929 ñ + Döï aùn : CUÏM COÂNG TRÌNH DÒCH VUÏ DU LÒCH -THUØY VAÂN Vò trí döï aùn: Phöôøng 8 - Thaønh phoá Vuõng Taøu. Maët tieàn ñöôøng Thuøy vaân, ñoái dieän bieån baõi sau. Dieän tích ñaát:1,8166 ha Toång möùc ñaàu tö : 68.206.726.000 ñ (chöa keå kinh phí xaây döïng coâng trình kieán tr úc + Döï aùn : KHU NHAØ ÔÛ ÑOÀI NGOÏC TÖÔÙC 2 PHÖÔØNG 8 Vò trí döï aùn: Phöôøng 8 - Thaønh phoá Vuõng Taøu. Caùch baõi taém Thuøy vaân hôn 100m , laø choå ôû lyù töôûng cho moïi ngöôøi sau nhöõng ngaøy laøm vieäc vaát vaû. Dieän tích ñaát: 17,6 ha Toång möùc ñaàu tö : 197 tyû ñoàng. + Dùöï aùn : KHU NHAØ ÔÛ CHUNG CÖ CAO TAÀNG HAI BEÂN ÑÖÔØNG THOÁNG NHAÁT NOÁI DAØI Vò trí döï aùn: Phöôøng 3 - Thaønh phoá Vuõng Taøu. Gaàn chôï môùi, beán xe TP Vuõng taøu, naèm treân truïc ñöôøng Thoáng nhaát noái daøi, noái lieàn ñöôøng 51B laø truïc ñöôøng chính töø TP HCM veà Vuõng taøu. Töông lai seõ laø moät trung taâm ñeïp cuûa TP Vuõng taøu. Dieän tích ñaát: 6,7 ha Nh÷ng kÕt qu¶ mµ c«ng ty ®¹t ®­îc minh chøng b»ng nh÷ng con sè trong b¶ng kÕt qu¶ ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh, b¶ng c©n ®èi kÕ to¸n, b¶ng l­u chuyÓn tiÒn tÖ, b¶ng thuyÕt minh nh­ sau : KÕt qu¶ ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh Chæ tieâu Naêm 2005 Naêm 2006 Taêng, giaûm (%) Toång giaù trò taøi saûn 328.196.912.047 432.033.783.233 31,64% Doanh thu thuaàn 78.297.329.399 105.832.992.457 35,17% Lôïi nhuaän töø hoaït ñoäng kinh doanh 8.926.235.470 14.369.924.569 60,99% Lôïi nhuaän khaùc 334.146.337 -33.198.303 -109,94% Lôïi nhuaän tröôùc thueá 9.260.381.807 14.336.726.266 54,82% Lôïi nhuaän sau thueá 7.005.156.854 10.386.200.568 48,27% Tyû leä coå töùc (%) 16% 20% 125,00% Quí 3 naêm 2007 PHAÀN I - LAÕI LOà Ñôn vò tính : ñoàng ChØ tiªu M· sè Quyù 3 naêm 2007 Luõy keá 9 thaùng 2007 Doanh thu b¸n hµng vµ cung cÊp dÞch vô 01 51,303,499,719 133,497,674,988 C¸c kho¶n gi¶m trõ (03=04+05+06+07) 03 5,422,381,818 9,088,381,818 1. Doanh thu thuÇn vÒ b¸n hµng vµ 10 45,881,117,901 124,409,293,170 cung cÊp dÞch vô (10=01-03) 2. Gi¸ vèn hµng b¸n 11 33,640,774,995 96,589,088,833 3. Lîi nhuËn gép vÒ b¸n hµng vµ 20 12,240,342,906 27,820,204,337 cung cÊp dÞch vô (20=10-11) 4. Doanh thu ho¹t ®éng tµi chÝnh 21 2,470,650,637 2,520,842,222 5. Chi phÝ tµi chÝnh 22 3,033,319,052 4,017,526,135 - Trong ®ã : L·i vay ph¶i tr¶ 23 1,740,910,417 2,725,117,500 6. Chi phÝ b¸n hµng 24 499,763,633 1,469,658,632 7. Chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp 25 1,973,462,296 5,512,326,050 8. Lîi nhuËn thuÇn tõ ho¹t ®éng kinh doanh 30 9,204,448,562 19,341,535,742 (30 = 20 + 21 - 22 - 24 - 25) 9. Thu nhËp kh¸c 31 165,985,914 211,960,368 10. Chi phÝ kh¸c 32 147,193,670 444,388,652 11 Lôïi nhuaän khaùc 40 18,792,244 (232,428,284) 12. Tæng lîi nhuËn tríc thuÕ (50=30+40) 50 9,223,240,806 19,109,107,458 13. ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp ph¶i nép 51 2,370,668,477 5,077,616,858 14. Lîi nhuËn sau thuÕ (60=50-51) 60 6,852,572,329 14,031,490,600 Tèc ®é t¨ng tr­ëng cña c«ng ty qua c¸c n¨m 2005, 2006, 2007 lµ rÊt cao víi tèc ®é t¨ng doanh thu vµ lîi nhuËn ®Òu trªn 30 %. §Æc biÖt trong n¨m 2007 riªng 9 th¸ng ®Çu n¨m c«ng ty ®· t¨ng tr­ëng trªn 30 % so víi c¶ n¨m 2006 mÆc dï quý 4 n¨m 2007 lµ quý th­êng cã doanh thu vµ lîi nhuËn cao nhÊt so víi c¸c quý B¶ng c©n ®èi kÕ to¸n I. A . B¶ng C©n §èi KÕ To¸n ( Quý 3 nam 2007 ) STT Nội dung Số dư cuối kỳ Số dư đầu kỳ I Tài sản ngắn hạn 503,814,169,292 440,554,641,689 1 Tiền và các khoản tương đương tiền 7,484,482,783 8,750,023,440 2 Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 5,752,827,778 3 Các khoản phải thu ngắn hạn 152,083,084,450 124,506,616,822 4 Hàng tồn kho 332,709,115,510 300,773,967,643 5 Tài sản ngắn hạn khác 5,784,658,771 6,524,033,784 II Tài sản dài hạn 59,514,290,969 49,085,219,685 1 Các khoản phải thu dài hạn 5,000,000 (17,500,000) 2 Tài sản cố định 24,598,890,925 28,394,696,787 - Tài sản cố định hữu hình 22,368,890,925 26,214,696,787 - Tài sản cố định vô hình 2,230,000,000 2,180,000,000 - Tài sản cố định thuê tài chính - Chi phí XDCB dở dang 3 Bất động sản đầu tư 31,934,041,002 20,176,423,127 4 Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 2,866,585,851 276,064,516 5 Tài sản dài hạn khác 109,773,191 255,535,255 III TỔNG CỘNG TÀI SẢN 563,328,460,261 489,639,861,374 IV Nợ phải trả 437,012,277,595 412,246,965,002 1 Nợ ngắn hạn 338,540,382,697 312,886,834,196 2 Nợ dài hạn 98,471,894,898 99,360,130,806 V Vốn chủ sở hữu 126,316,182,666 77,392,896,372 1 Vốn chủ sở hữu 126,055,193,633 76,362,832,820 - Vốn đầu tư của chủ sở hữu 81,280,000,000 40,697,300,000 - Thặng dư vốn cổ phần 30,364,536,000 20,008,800,000 - Vốn khác của chủ sở hữu 5,321,002,755 - Cổ phiếu quỹ (920,800,000) (920,800,000) - Chênh lệch đánh gái lại tài sản - Chênh lệch tỷ giá hối đoái - Các quỹ 1,875,672,249 4,685,120,181 - Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối 13,455,785,384 6,571,409,884 - Nguồn vốn đầu tư XDCB 2 Nguồn kinh phí và quỹ khác 260,989,033 1,030,063,552 - Quỹ khen thưởng phúc lợi 260,989,033 1,030,063,552 - Nguồn kinh phí - Nguồn kinh phí đã hình thành TSCĐ VI TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 563,328,460,261 489,639,861,374 C¸c chØ sè tµi chÝnh Caùc chæ tieâu Naêm 2005 Naêm 2006 1. Chæ tieâu veà khaû naêng thanh toaùn (laàn) + Heä soá thanh toaùn ngaén haïn 1,12 1,50 + Heä soá thanh toaùn nhanh 0,22 0,33 2. Chæ tieâu veà cô caáu voán (%) + Heä soá nôï/ Toång taøi saûn 92% 82% + Heä soá nôï/ Voán chuû sôû höõu 1081% 459% 3. Chæ tieâu veà naêng löïc hoaït ñoäng (laàn) + Voøng quay haøng toàn kho 0,28 0,31 + Doanh thu thuaàn/ Toång taøi saûn 0,24 0,24 4. Chæ tieâu veà khaû naêng sinh lôøi (%) + Heä soá lôïi nhuaän sau thueá/Doanh thu thuaàn 8,95% 9,81% + Heä soá lôïi nhuaän sau thueá/Voán ñieàu leä* 35,44% 41,93% + Heä soá lôïi nhuaän sau thueá/Toång taøi saûn 2,13% 2,40% + Heä soá lôïi nhuaän töø HÑKD/Toång taøi saûn 11,40% 13,55% C¸c chØ sè tµi chÝnh cña c«ng ty ngµy cµng ®­îc c¶i thiÖn víi hÖ sè thanh to¸n nhanh vµ hÖ sè thanh to¸n ng¸n h¹n n¨m 2006 t¨ng h¬n 50 % so víi n¨m 2005 ®iÒu ®ã lµm cho c«ng ty ngµy cµng ®­îc sù tin t­ëng cña c¸c nhµ tÝn dônh. Tuy hÖ sè nî / Vèn chñ s¬ h÷u lµ rÊt cao nh­ng do c«ng ty cã rÊt nhiÒu dù ¸n mang tÝnh kh¶ thi vµ c«ng ty ®· cã kÕ ho¹ch t¨ng vèn trong n¨m 2007, víi c¸c ®ît t¨ng vèn sÏ lµm gi¶m hÖ sè nµy xuèng. Nh×n vµo c¸c hÖ sè vÒ kh¶ n¨ng sinh lêi cßn ch­a cao trong n¨m 2005, 2006 lµ do nhiÒu dù ¸n lín cña c«ng ty lµ ch­a hoµn thµnh, tõ n¨m 2008 trá ®i nhiÒu dù ¸n hoµn thµnh sÏ ®em l¹i lîi nhuËn lín cho c«ng ty vµ ch¾c ch¾n c¸c chØ tiªu vÒ lîi nhuËn sÏ ®­îc c¶i thiÖn. B¶ng l­u chuyÓn tiÒn tÖ ( quý 3 n¨m 2007 ) CHÆ TIEÂU Maõ soá T.M Luõy keá kyø naøy Luõy keá kyø tröôùc I . LÖU CHUYEÅN TIEÀN TÖØ HOÏAT ÑOÄNG KD 1. Tieàn thu baùn haøng , cung caáp dòch vuï vaø doanh thu khaùc 1 172,181,232,474 110,692,599,362 2. Tieàn chi traû cho ngöôøi cung caáp haøng hoùa vaø dòch vuï 2 84,593,473,791 46,673,025,972 3. Tieàn chi traû cho ngöôøi lao ñoäng 3 9,982,883,100 6,736,851,348 4. Tieàn chi traû laõi vay 4 12,299,299,810 9,752,553,898 5. Tieàn chi noäp thueá thu nhaäp doanh nghieäp 5 6,699,902,695 620,000,000 6. Tieàn thu khaùc töø hoïat ñoäng kinh doanh 6 66,103,116,566 45,829,297,712 7. Tieàn chi khaùc cho hoïat ñoäng kinh doanh 7 82,179,139,710 55,755,210,614 Löu chuyeån tieàn thuaàn töø hoïat ñoäng kinh doanh 20 42,529,649,934 36,984,255,242 II . LÖU CHUYEÅN TÖØ HOÏAT ÑOÄNG ÑAÀU TÖ 1. Tieàn chi ñeå mua saém , xaây döïng TSCÑ vaø caùc taøi saûn daøi haïn khaùc 21 121,093,334 116,123,900 2. Tieàn thu töø thanh lyù , nhöôïng baùn TSCÑ vaø caùc taøi saûn daøi haïn khaùc 22 81,476,580 145,014,427 3. Tieàn chi cho vay , mua caùc coâng cuï nôï cuûa ñôn vò khaùc 23 4. Tieàn thu hoài cho vay , baùn laïi caùc coâng cuï nôï cuûa ñôn vò khaùc 24 5. Tieán chi ñaàu tö goùp voán vaøo ñôn vò khaùc 25 8,001,280,000 6. Tieàn thu hoài ñaàu tö goùp voán vaøo ñôn vò khaùc 26 797,250,339 7. Tieàn thu laõi cho vay , coå töùc vaø lôïi nhuaän ñöôïc chia 27 2,517,773,222 Löu chuyeån thuaàn töø hoïat ñoäng ñaàu tö 30 (5,523,123,532) 826,140,866 III . LÖU CHUYEÅN TÖØ HOÏAT ÑOÄNG KINH DOANH 1. Tieàn thu töø phaùt haønh coå phieáu, nhaän voán goùp cuûa chuû sôû höõu 31 28,871,556,000 2. Tieàn traû voán goùp cho chuû sôû höõu , mua laïi coå phieáu cuûa DN 32 3. Tieàn vay ngaén haïn , daøi haïn nhaän ñöôïc 33 5,120,000,000 27,774,265,784 4. Tieàn chi traû nôï goác vay 34 72,263,623,059 65,402,532,777 5. Tieàn chi traû nôï thueâ taøi chính 35 6. Coå töùc , lôïi nhuaän ñaõ traû cho chuû sôû höõu 36 Löu chuyeån tieàn thuaàn töø hoïat ñoäng taøi chính 40 (38,272,067,059) (37,628,266,993) - Löu chuyeån tieàn thuaàn trong kyø (20+30+40) 50 (1,265,540,657) 182,129,115 - Tieàn vaø töông ñöông tieàn ñaàu kyø 60 8,750,023,440 1,217,645,455 - Aûnh höôûng cuûa thay ñoåi tyû giaù hoái ñoùai quy ñoåi ngoïai teä 61 - Tieàn vaø töông ñöông tieàn cuoái kyø (50+60+61) 70 VII.34 7,484,482,783 1,399,774,570 ThuyÕt minh b¸o c¸o tµi chÝnh 9 thµng ®Çu n¨m 2007 I §Æc ®iÓm ho¹t ®éng cña doanh nghiÖp 1 H×nh thøc së h÷u vèn : Vèn gãp c¸c cæ ®«ng 2 LÜnh vùc kinh doanh : Ñaàu tö , xaây döïng . Dòch vuï du lòch , thöông maïi . 3 Ngµnh nghÒ kinh doanh : KD nhaø , VLXD , Xaây laép , du lòch , beâ toâng töôi … II Niªn ®é kÕ to¸n, ®¬n vÞ tiÒn tÖ sö dông trong kÕ to¸n 1 Niªn ®é kÕ to¸n (b¾t ®Çu tõ ngµy..1/1/07 ..kÕt thóc vµo ngµy.30/09/07). 2 §¬n vÞ tiÒn tÖ sö dông trong kÕ to¸n. Ñôn vò söû duïng laø ñoàng Vieät Nam ( VND) III ChÕ ®é kÕ to¸n ¸p dông 1 ChÕ ®é kÕ to¸n ¸p dông : Aùp duïng Cheá ñoä keá toaùn doanh nghieäp ban haønh keøm theo QÑ soá 15/2006/QÑ-BTC ngaøy 20/6/0006 cuûa Boä Taøi Chính 2 H×nh thøc kÕ to¸n ¸p dông ; Aùp duïng hình thöùc soå keá toaùn Nhaät kyù chung IV Tuyªn bè vÒ viÖc tu©n thñ ChuÈn mùc kÕ to¸n vµ ChÕ ®é kÕ to¸n ViÖt Nam V C¸c chÝnh s¸ch kÕ to¸n ¸p dông 1 Nguyªn t¾c x¸c ®Þnh c¸c kho¶n tiÒn: tiÒn mÆt, tiÒn göi ng©n hµng, tiÒn ®ang chuyÓn gåm: - Caùc nghieäp vuï kinh teá phaùt sinh baèng ngoaïi teä ñöôïc quy ñoåi ra ñoàng Vieät Nam taïi thôøi ñieåm phaùt sinh nghieäp vuï , giao dòch thöïc teá . Taïi thôøi ñieåm cuoái naêm caùc khoaûn muïc tieàn teä coù goác ngoaïi teä ñöôïc quy ñoåi theo tyû giaù bình quaân lieân ngaân haøng do Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam coâng boá vaøo ngaøy keát thuùc lieân ñoä keá toaùn . 2 Nguyeân taéc ñaùnh giaù haøng toàn kho : Haøng toàn kho ñöôïc tính theo giaù goác . Giaù trò haøng toàn kho ñöôïc xaùc ñònh theo phöông phaùp bình quaân gia quyeàn Haøng toàn kho ñöôïc haïch toaùn theo phöông phaùp keâ khai thöôøng xuyeân 3 Nguyeân taéc ghi nhaän khaáu hao TSCÑ : Taøi saûn coá ñònh höõu hình , voâ hình ñöôïc ghi nhaän theo giaù goác . Trong quùa trình söû duïng taøi saûn coá ñònh höõu hình , taøi saûn coá ñònh voâ hình ñöôïc ghi nhaän theo nguyeân giaù hao moøn luyõ keá vaø giaù trò coøn laïi . Khaáu hao ñöôïc trích theo phöông phaùp ñöôøng thaúng . 4 Nguyeân taéc ghi nhaän vaø khaáu hao TSCÑ baát ñoäng saûn ñaàu tö : Baát ñoäng saûn ñaàu tö ñöôïc ghi nhaän theo giaù goác . Trong quaù trình naêm giöõ chôø taêng giaù hoaëc cho thueâ hoaït ñoäng , baát ñoäng saûn ñaàu tö ñöôïc ghi nhaän theo nguyeân giaù . Hao moøn luyõ keá vaø giaù trò coøn laïi . 5 Nguyeân taéc ghi nhaän caùc khoaûn ñaàu tö taøi chính : Caùc khoaûn ñaàu tö vaøo coâng ty con , coâng ty lieân keát ñöôïc keá toaùn theo phöông phaùp giaù goác . Caùc khoaûn ñaàu tö vaøo coâng ty lieân doanh ñöôïc keá toaùn theo phöông phaùp giaù goác Döï phoøng giaûm giaù ñaàu tö ñöôïc laäp vaøo thôøi ñieåm cuoái naêm laø soá cheânh leäch giöõa giaù goác cuûa caùc khoaûn ñaàu tö ñöôïc haïch toaùn treân soå keá toaùn lôùn hôn giaù trò thò tröôøng cuûa chuùng taïi thôøi ñieåm laäp döï phoøng . 6 Nguyeân taéc ghi nhaän voán hoaù caùc khoaûn chi phí ñi vay : Chi phí ñi vay ñöôïc ghi nhaän vaøo chi phí saûn xuaát , kinh doanh trong kyø khi phaùt sinh Chi phí ñi vay lieân quan tröïc tieáp ñeán vieäc ñaàu tö xaây döïng hoaëc saûn xuaát taøi saûn dôû dang ñöôïc tính vaøo gía trò taøi saûn ( ñöôïc voán hoaù ) bao goàm caùc khoûan laõi vay . 7 Nguyeân taéc ghi nhaän vaø phaân boå chi phí traû tröôùc : Chi phí traû tröôùc chæ lieân quan ñeán chi phí saûn xuaát kinh doanh naêm taøi chính hieän taïi ñöïôc ghi nhaän laø chi phí traû tröôùc ngaén haïn vaø ñöôïc tính vaøo chi phí saûn xuaát kinh doanh trong naêm taøi chính . Vieäc tính vaø phaân boå chi phí traû tröôùc daøi haïn vaøo saûn xuaát kinh doanh töøng kyø haïch toaùn ñöôïc ñöôïc caên cöù vaøo tính chaát . Möùc ñoä töøng loaïi chi phí ñeå choïn phöông phaùp vaø tieâu thöùc phaân boå hôïp lyù . Chi phí traû tröôùc ñöôïc phaân boå daàn vaøo chi phí saûn xuaát kinh doanh theo phöông phaùp ñöôøng thaúng . 8 Nguyeân taéc ghi nhaän chi phí phaûi traû : Caùc khoaûn chi phí thöïc teá chöa phaùt sinh nhöng ñöôïc trích tröôùc vaøo chi phí saûn xuaát kinh doanh trong kyø ñeå ñaûm baûo khi chi phí phaùt sinh thöïc teá khoâng gaây ñoät bieán cho chi phí saûn xuaát kinh doanh treân nguyeân taéc phuù hôïp giöõa doanh thu vaø chi phí . Khi caùc chi phí ñoù phaùt sinh , neáu coù cheânh leäch vôùi soá ñaõ trích , keá toaùn tieán haønh ghi boå sung hoaëc ghi giaûm chi phí töông öùng vôùi phaàn cheânh leäch . 9 Nguyeân taéc vaø phöông phaùp ghi nhaän caùc khoaûn döï phoøng phaûi traû: Caùc khoaûn ñöôïc ghi nhaän caùc khoaûn döï phoøng phaûi traû laø giaù trò ñöôïc öôùc tính hôïp lyù nhaát veà veà khoaûn tieàn seõ phaûi chi ñeå thanh toaùn nghóa vuï nôï hieän taïi ngaøy keát thuùc kyø keá toaùn naêm hoaëc taïi ngaøy keát thuùc kyø keá toaùn giöõa lieân ñoä . Khoaûn cheânh leäch giöõa soá döï phoøng phaûi traû ñaõ laäp ôû kyø tröôùc chöa söû duïng heát lôùn hôn soá döï phoøng phaûi traû laäp ôû kyø baùo caùo ñöôïc hoaøn nhaäp ghi giaûm chi phí saûn xuaát . kinh doanh trong kyø tröø khoaûn cheânh leäch lôùn hôn cuûa khoaûn döï phoøng phaûi traû veà baûo haønh coâng trình xaây laép ñöôïc hoaøn nhaäp vaøo thu nhaäp khaùc trong kyø . 10 Nguyeân taéc ghi nhaän voán chuû sôû höõu : Voán ñaàu tö chuû sôû höõu ñöôïc ghi nhaän theo soá voán thöïc goùp cuûa chuû sôû höõu Voán khaùc cuûa chuû sôû höõu , cheânh leäch ñaùnh giaù laïi taøi saûn , cheânh leäch tyû giaù hoái ñoaùi Lôïi nhuaän sau thueá , caùc quyõ . 11 Nguyeân taéc vaø phöông phaùp ghi nhaän doanh thu : Doanh thu baùn haøng , Doanh thu cung caáp dòch vuï , doanh thu hôïp ñoàng XD , doanh thu hoaït ñoäng taøi chính . 12 Nguyeân taéc vaø phöông phaùp ghi nhaän chi phí taøi chính : Goàm caùc khoaûn chi phí laõi vay , döï phoøng giaûm giaù ñaàu tö chöùng khoaùn . Caùc khoaûn treân ñöôïc ghi nhaän theo toång phaùt sinh trong kyø , khoâng buø tröø vôùi doanh thu hoaït ñoäng taøi chính . 13 Nguyeân taéc vaø phöông phaùp ghi nhaän chi phí thueá thu nhaäp DN hieän haønh , hoaõn laïi Chi phí thueá thu nhaäp DN hieän haønh ñöôïc xaùc ñònh treân cô sôû thu nhaäp chòu thueá veà thueá suaát thueá TNDN trong naêm hieän haønh . Chi phí thueá thu nhaäp DN hoaõn laïi ñöôïc xaùc ñònh treân cô sôû soá cheânh leäch taïm thôøi ñöôïc khaáu tröø , soá cheânh leäch taïm thôøi chòu thueá vaø thueá suaát thueá thu nhaäp doanh nghieäp . 14 Caùc nghieäp vuï döï phoøng ruûi ro hoái ñoaùi : Nghieäp vuï döï phoøng ruûi ro hoái ñoaùi ñöôïc coâng ty aùp duïng cho moät soá khoaûn vay , coâng nôï . 2- ThÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­’Tæ hîp siªu thÞ kÕt hîp Chung c­ –V¨n phßng 21 tÇng’ cña c«ng ty cæ phÇn ph¸t triÓn nhµ Bµ RÞa – Vòng tµu “ 2.1- Giíi thiÖu vÒ dù ¸n ®Çu t­. Tổ hợp Siêu thị kết hợp Chung cư - Văn phòng 21 tầng TTTM Vũng Tàu 2.1.1 – Th«ng tin chung a- VÞ trÝ dù ¸n Trung Tâm Thương Mại - Phường 7 - Tp. Vũng Tàu b- Giíi thiÖu vÒ dù ¸n Tọa lạc tại Trung Tâm Thương Mại, nằm giáp 3 mặt tiền đường: Nguyễn Thái Học, Nguyễn An Ninh, Trương Văn Ban, Tổ hợp siêu thị kết hợp chung cư - văn phòng 21 tầng được đặt ở một vị trí như để dành cho sự tiện nghi và lối sống hiện đại. Tại đây đem đến sự tiện lợi có một không hai để đến những điểm ăn uống và mua sắm thuộc loại bậc nhất của thành phố Vũng Tàu c- Quy m« dù ¸n     Diện tích đất dự án                                     : 10.817.5 m2     Diện tích xây dựng                                      : 5.634 m2     Diện tích đất cây xanh và bãi xe                   : 5.183.5 m2     Tổng số căn hộ ( từ 67.7 – 106,6 m2 )        : 594 căn     Diện tích siêu thị + VP cho thuê                   : 15.942 m2     Diện tích tầng hầm                                      : 5.070 m2     Tổng mức đầu tư                                        : 272.45 tỉ d- KiÕn tróc Gồm 2 khối 21 tầng ( khối A và B ) + tầng hầm để xe hơi – xe máy. Tầng 1-2-3 là siêu thị và văn phòng cho thuê ( đơn vị kinh doanh: Sài Gòn Co-op ). Tầng 4 đến tầng 21 gồm 594 căn hộ chung cư cao cấp. Đây là Khu nhà ở - Siêu thị - Văn phòng trung tâm nhất thành phố Vũng Tàu.     Khối A Giáp đường Nguyễn Thái Học - Nguyễn An Ninh, được thiết kế 306 căn hộ  gồm các loại 68 - 68,4 – 85 - 92,5 - 99,5 m2/căn hộ. Có 04 cầu thang máy dung tích lớn – tốc độ cao và 03 cầu thang bộ.    Khối B Giáp đường Nguyễn An Ninh – Trương Văn Bang, được thiết kế 288 căn hộ gồm các loại 67,6 – 68 – 68,3 – 72 – 72,8 – 96,9 – 106,6 m2/căn hộ. Có 03 cầu thang máy dung tích lớn - tốc độ cao và 03 cầu thang bộ. d- Nh÷ng tiÖn Ých Cao ốc được lắp đặt hệ thống Camera bảo vệ tại các tầng lầu. -   Trang bị các thiết bị phòng cháy, chống sét hiện dại ( bằng điện tử ) -   Khu nhà được lắp đặt hệ thống anten Parabol và hệ thống anten Kỹ thuật số sử dung chung cho tất cả các căn hộ, cáp điện đến từng căn hộ. -   Ngoài hệ thống cấp nước lấy từ mạng lưới cấp nước thành phố với đường ống D200, mỗi khối chung cư còn được xây thêm 02 bể chứa nước mái để điều hòa nước trong giờ cao điểm. 2.1.2- Th«ng tin chi tiÕt. a- TiÕn ®ä khai th¸c dù ¸n - Thêi gian cña dù ¸n lµ 28 n¨m. - Thêi gian thiÕt kÕ thi c«ng b¾t ®Çu tõ n¨m 2005 vµ dù kiÕn hoµn thµnh vµo quý 1 n¨m 2008  - Thêi gian khai th¸c sö dông lµ 25 n¨m b¾t ®Çu tõ quý 1 n¨m 2008 - Đến 30/08/2007 đã hoàn thành đổ bê tông sàn mái của cả 02 lô nhà, Các căn hộ đang gấp rút hoàn thiện theo kế hoạch. Thời gian dự kiến giao nhà cho khách hàng vào cuối quý I năm 2008. - 7/7/2007 bàn giao mặt bằng triển khai xây dựng hoàn thiện Siêu thị CO.OP Vũng Tàu - Tiến độ xây dựng đang được kiểm soát tốt, theo đúng kế hoạch. chất lượng công trình đảm bảo. - Hơn 100% các căn hộ Góc có diện tích lớn từ 99,5m2 - 106m2 đã được khách hàng đặt mua, 80% các căn hộ còn lại cũng đã được khách hàng đặt cọc. (Cập nhật 26/09/2007) b- C¬ cÊu nguån vèn bao gåm vèn tù cã vµ vèn vay ng©n hµng - Vèn tù cã 42 tØ ®ång. - Vèn vay ng©n hµng 230,45 tØ ®ång. STT H¹ng môc Vèn ®Çu t­ 1 X©y l¾p 168 200 000 2 ThiÕt bÞ 46 400 000 3 KiÕn thiÕt c¬ b¶n kh¸c 16 100 000 Tæng 1+2+3 230 700 000 4 Dù phßng phÝ 10% 23 070 000 Tæng 1+2+3+4 253 770 000 5 L·i vay 16 142 300 6 Vèn l­u ®éng 1% 2 537 700 c- Ph­¬ng ¸n kinh doanh Toµ nhµ cao 21 tÇng gåm 2 khèi A vµ B ®­îc sö dông vµo c¸c môc ®Ých cho thuª v¨n phßng, siªu thÞ vµ b¸n c¨n hé, cô thÓ nh­ sau : - Tầng 1-2-3 là siêu thị và văn phòng cho thuê ( đơn vị kinh doanh: Sài Gòn Co-op ) voi dien tich cho thue khoang 15942 m2 - Tầng 4 đến tầng 21 gồm 594 căn hộ chung cư cao cấp voi tong dien tich la 52 542 m2 d- KÕ ho¹ch tr¶ nî. Nguån tiÒn tr¶ nî ®­îc lÊy tõ vèn khÊu hao ®Ó l¹i vµ l·i rßng, tiÒn nî gèc vµ l·i vay ng©n hµng sÏ ®­îc tr¶ hµng n¨m. dù kiÕn sÏ tr¶ hÕt nî trong kho¶ng 7 n¨m tõ khi dù ¸n ®i vµo ho¹t ®éng ( tõ n¨m 2008-20015) e- TiÕn ®é khai th¸c toµ nhµ. -Hơn 100% các căn hộ Góc có diện tích lớn từ 99,5m2 - 106m2 đã được khách hàng đặt mua, 80% các căn hộ còn lại cũng đã được khách hàng đặt cọc. (Cập nhật 26/09/2007) sau khi du an hoan thanh Qui 1 nam 2008 se ban het can ho -Siªu thÞ : HiÖn t¹i c«ng ty Sµi Gßn SATRA ®¨ng kÝ thuª hÕt. - V¨n phßng cho thuª : §· cã 60 % c¸c tæ chøc ®¨ng kÝ thuª c¶ ng¾n h¹n vµ dµi h¹n , dù kiÕn v¨n phßng cho thuª lu«n lÊp ®Çy trªn 90 %. f- Gi¸ b¸n vµ ph­¬ng thøc thanh to¸n . - Giá bán : chỉ từ 6,1 – 6,5 triệu đồng/m2 ( bao gồm cả VAT) tùy thuộc vào từng vị trí của căn hộ.( Chi tiết xem phần sản phẩm ) - Phương thức thanh toán linh hoạt giảm bớt khó khăn cho khách hàng; với 05 lần thanh toán. - Được hổ trợ vốn vay từ các ngân hàng tới 15 năm. -Hơn thế nữa, công ty chúng tôi giảm 5% tổng số tiền cho những khách hàng thanh toán một lần. - Ngoài ra, quý khách sẽ không phải thanh toán bất cứ khoản thuế, lệ phí nào khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở g- Gi¸ cho thuª siªu thÞ vµ v¨n phßng - Gi¸ cho thuª v¨n phßng 18 USD/1m2/1 th¸ng - Gi¸ cho thuª siªu thÞ 15 USD/1m2/1 th¸ng h. Dßng tiÒn dù ¸n. STT Ph­¬ng ¸n kinh doanh DiÖn tÝch Gi¸ thµnh b×nh qu©n Doanh thu 2009 1 B¸n c¨n hé(b¸n hÕt trong n¨m 2008) 51000 m2 6.2 triÖu/m2 316.2 tØ 0 2 Cho thuª v¨n phßng( c«ng suÊt khai th¸c 80% n¨m 2008, 2009 trë ®i lµ 90% 10000m2 18USD/m2 144000 USD 162000 USD 3 Cho thuª siªu thÞ 5942m2 15USD/m2 89130 USD 89130 USD STT Chi phÝ dù ¸n 2008 2009 1 Chi phÝ qu¶ng c¸o n¨m ®Çu lµ 4.5%DT, n¨m sau lµ 3.5% 14.396 tØ 0.14 tØ 2 Chi phÝ qu¶n lÝ n¨m ®Çu lµ 3%, n¨m sau lµ 2%DT 9.6 tØ 0.08 tØ 3 Chi phÝ b¶o d­ëng thiÕt bÞ 2%DT 6.4 tØ 0.08 tØ 4 Chi phÝ kh¸c 2.5%DT 8 tØ 0.1018 tØ 1 USD = 16000 ®ång Doanh thu n¨m 2008 : 316.2 tØ + 144000*16000+89130*16000 = 319.93 tØ ®ång Doanh thu 2009 : (162000+89130)*16000 = 4.018 tØ Chi phÝ n¨m 2008 :( 4.5% + 3% + 2% + 2.5%)* 319.93 = 38.39 tØ ®ång Chi phÝ n¨m 2009 : (3.5% + 2% + 2% + 2.5%)*4.018 = 0.4018 tØ ®ång Lîi nhuËn 2008 : 281.54 tØ ®ång Lîi nhuËn n¨m 2009 : 3.616 tØ ®ång Tõ n¨m 2009 ®Õn n¨m 2032 Doanh thu, chi phi, lîi nhuËn laf nh­ nhau. i.TÝnh NPV CFt NPV = - CF0 (1 + n)t = 281,54 [1 – (1+r)-n / r] x FV – CF0 = 1 – (1+ 0.084)-24] x 3,6 – 272,45 = 45,6 tû ®ång 45.6 tû >0 dù ¸n cã hiÖu qu¶ 2.1.3- ThÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­’Tæ hîp siªu thÞ kÕt hîp Chung c­ –V¨n phßng 21 tÇng’. a. ThÈm ®Þnh tæng vèn ®Çu t­. Sau khi thÈm ®Þnh ta thÊy tæng vèn ®Çu t­ cña dù ¸n theo kÕ ho¹ch lµ 272.45 tØ lµ kh«ng ®ñ do c¸c nh©n tè cÊu thµnh lªn tæng vèn ®Çu t­ ¶nh h­ëng do nh©n tè gi¸ c¶. Chi phÝ x©y l¾p : trong thêi gian tíi gi¸ c¶ vËt liÖu x©y dùng cã xu h­íng t¨ng m¹nh h¬n so víi dù kiÕn ®Æc biÖt lµ gi¸ thÐp ( vËt liÖu chiÕm tû träng vèn x©y l¾p lín) vµ c¸t sÏ t¨ng m¹nh theo ®ã chi phÝ x©y l¾p ®· them ®Þnh lµ 181.2 tØ ®ång t¨ng 13 tØ ®ång so víi kÕ ho¹ch. Chi phÝ mua s¾m thiÕt bÞ: dù kiÕn c«ng ty sÏ l¾p c¸c thiÕt bi vµo dÞp gÇn tÕt do ®ã gi¸ c¶ sÏ t¨ng h¬n so víi dù kiÕn, chi phi thiÕt bÞ them ®Þnh sÏ lµ 47.8 tØ ®ång t¨ng 1.4 tØ ®ång so v¬i kÕ ho¹ch, cô thÓ nh­ sau: + Chi phÝ mua thang m¸y t¨ng 0.75 tØ ®ång. + Chi phÝ mua ®iÒu hoµ, bãng ®Ìn t¨ng 0.5 tØ ®ång. + Chi phÝ t¨ng thªm kh¸c lµ 0.15 tØ ®ång. Chi phÝ l·I vay: 17 062 300 000 ®ång t¨ng 920 000 000 do nguån vèn vay t¨ng. B¶ng tæng vèn ®Çu t­ chi tiÕt STT H¹ng môc Vèn thÈm ®Þnh Vèn theo kÕ ho¹ch ban ®Çu 1 X©y l¾p 181 200 000 168 200 000 2 ThiÕt bÞ 47 800 000 46 400 000 3 KiÕn thiÕt c¬ b¶n kh¸c 16 100 000 16 100 000 Tæng 1+2+3 245 200 000 230 700 000 4 Dù phßng phÝ 10% 24 520 000 23 070 000 Tæng 1+2+3+4 269 720 000 253 770 000 5 L·i vay 17 062 300 16 142 300 6 Vèn l­u ®éng 1% 2 697 200 2 537 700 VËy tæng vèn ®Çu t­ lµ 289 479 500 000 ®ång t¨ng 17 029 500 000 ®ång ThÈm ®Þnh nguån vèn ®Çu t­. Víi nh÷ng kÕt qu¶ ®· ®¹t ®­îc trong nh÷ng n¨m qua c«ng thªm uy tÝn cña c«ng ty lu«n tr¶ nî ®óng h¹n võa qua c«ng ty ®· kÝ kÕt hîp t¸c tÝn dông víi ng©n hµng cæ phÇn A Ch©u, ng©n hµng cam kÕt cho vay thªm 250 tØ ®ång do ®ã c«ng ty ®· c¬ cÊu l¹i nguån vèn cho dù ¸n nh­ sau: + Nguån vèn vay lµ 250.45 tØ ®ång t¨ng 20 tØ ®ång so víi kÕ ho¹ch ban ®Çu + Nguån vèn tù cã 39 029 500 000 ®ång gi¶m so víi kÕ ho¹ch lµ 2 970 500 000 ®ång. ThÈm ®Þnh dßng tiÒn cña dù ¸n. STT Ph­¬ng ¸n kinh doanh DiÖn tÝch Gi¸ thµnh b×nh qu©n Doanh thu 2009 1 B¸n c¨n hé(b¸n hÕt trong n¨m 2008) 51000 m2 6 triÖu/m2 306 tØ 0 2 Cho thuª v¨n phßng( c«ng suÊt khai th¸c 80% n¨m 2008, 2009 trë ®i lµ 90% 10000m2 20 USD/m2 160000 USD 180000 USD 3 Cho thuª siªu thÞ 5942m2 16 USD/m2 95072 USD 95072 USD STT Chi phÝ dù ¸n 2008 2009 1 Chi phÝ qu¶ng c¸o n¨m ®Çu lµ 4.5%DT, n¨m sau lµ 3% 13.95 tû 0.132 tû 2 Chi phÝ qu¶n lÝ n¨m ®Çu lµ 3%, n¨m sau lµ 2%DT 9.3 tû 0.088 tû 3 Chi phÝ b¶o d­ëng thiÕt bÞ 2%DT 6.2 tû 0.088 tû 4 Chi phÝ kh¸c 2.5%DT 7.75 tû 0.11 tû Doanh thu n¨m 2008 : 306 + (160000 + 95072)*16000 =310.08 tØ ®ång Doanh thu 2009 : (180000+95072)*16000 =4.4 tØ ®ång Chi phÝ n¨m 2008 :( 4.5% + 3% + 2% + 2.5%)* 310.08 = 37.2 tØ ®ång Chi phÝ n¨m 2009 : (3 % + 2% + 2% + 2.5%)*4.4 = 0.418 tØ ®ång Lîi nhuËn 2008 : 272.88 tØ ®ång Lîi nhuËn n¨m 2009 : 3.982 tØ ®ång Tõ n¨m 2009 ®Õn n¨m 2032 Doanh thu, chi phi, lîi nhuËn laf nh­ nhau. ThÈm ®Þnh NPV CFt NPV = - CF0 (1 + k)t =272.88+ ( [1- (1+r)-n ] / r ) x FV – CF0 =272.88+ [1 – (1+ 0.084)-24]x 3,982 – 289,48 = 28,2 tû ®ång 28.2 tû >0 3- §¸nh gi¸ chung. 3.1- KÕt qu¶ ®¹t ®­îc. §­îc thµnh lËp tõ nh÷ng n¨m 1990 theo quyÕt ®Þnh cña UBND tØnh Bµ RÞa- Vòng Tµu víi ®Þa bµn ho¹t ®éng chñ yÕu t¹i tØnh nhµ. Víi bÒ dµy 17 n¨m kinh nghiÖm trong lÜnh vùc x©y dùng nhµ víi nhiÒu dù ¸n lín, nhá c«ng ty ®· më r«ng ra c¸c ®Þa bµn ngoµi tØnh nh¨m t×m kiÕm thªm c¬ héi lµm ¨n. Ngaøy 26/09/2001 Thuû töôùng chính phuû ra quyeát ñònh soá 1274/QÑ-TTg veà vieäc chuyeån doanh nghieäp Coâng Ty Phaùt Trieån Nhaø Baø Ròa Vuõng Taøu thaønh Coâng Ty Coå Phaàn Phaùt Trieån Nhaø Baø Ròa Vuõng Taøu, ®©y lµ mét b­íc ngoÆt l¬n cña c«ng ty hoµ cung xu thÕ ph¸t triÓn chung cña thÕ giíi. Tõ n¨m 2003 trë ®i tèc ®é t¨ng tr­ëng doanh thu vµ lîi nhuËn cña c«ng ty ®¹t rÊt cao ph¶n ¸nh hiÖu qu¶ kinh cña c«ng ty. TÝnh ®Õn hÕt quý 3 c«ng ty cã tæng gi¸ trÞ tµi s¶n lªn tíi 503 tû ®ång so víi vèn ®iÒu lÖ 81.28 tû ®ång th× ®©y lµ sè tµi s¶n rÊt lín. Cã ®­îc nh÷ng kÕt qu¶ ®ã th× mét nh©n tè ®ãng gãp kh«ng nhá ®ã chÝnh lµ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­. Víi ®Æc thï la kinh doanh ph¸t triÓn nhµ do ®ã c«ng ty lu«n thùc hiªn rÊt nhiÒu dù ¸n hiÖn nay sè dù ¸n mµ c«ng ty ®ang vµ sÏ thùc hiÖn lªn tíi hµng chôc dù ¸n, ®Ó c¸c dù ¸n cña c«ng ty cã tÝnh kh¶ thi vµ hiÖu qu¶ th× c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù an ®Çu t­ ®ãng vai trß v« cïng quan träng. HiÖn nay trong chiÕn l­îc ph¸t triÓn trung vµ dµi h¹n cña c«ng ty th× ban l·nh ®¹o c«ng ty rÊt quan t©m ®Õn c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ trªn nhiÒu mÆt. Trong kú ®¹i héi cæ ®«ng th­êng niªn n¨m 2007 tæ chøc vµo ngµy 26-3-2007 «ng’§oµn H÷u ThuËn’ chñ tÞch héi ®ång qu¶n trÞ c«ng ty ®· cã bµi ph¸t biÓu tr­íc toµn thÓ c¸c cæ ®«ng kh¼ng ®Þnh : ‘C«ng t¸c thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t­ lµ quy tr×nh quan träng, quyÕt ®Þnh tíi sù thµnh c«ng vµ hiÖu qu¶ cña dù ¸n cña c«ng ty, c«ng ty ®¸nh gi¸ cao nh÷ng cè g¾ng cña c¸c c¸n bé trong ban thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­’. Cô thÓ trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chinh dù ¸n ,®Çu t­ c«ng ty ®· ®¹t ®­îc mét sè b­íc tiÕn. ChÊt l­îng thÈm ®Þnh dù ¸n cña c«ng ty ngµy cµng tèt h¬n kh¼ng ®Þnh tÝnh ®óng ®¾n, hiÖu qu¶ cña dù ¸n ®ã lµ kÕt qu¶ cña sù nç lùc phÊn ®Êu, n¨ng ®éng s¸ng t¹o cña c¸n bé c«ng nh©n viªn c«ng ty. + Néi dung thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ ®­îc x¸c ®Þnh vµ thùc hiÖn mét c¸ch ®ång bé, khoa häc, linh ho¹t bæ sung thwm nh÷ng néi dung kh¸c cho phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ cña c«ng ty. C«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ cña c«ng ty gåm cã: thÈm ®Þnh tæng nguån vèn, thÈm ®Þnh c¬ cÊu nguån vèn vµ tiÕn ®é huy ®éng vèn, thÈm dÞnh dßng tiÒn vµ c¸c chØ tiªu tµi chÝnh. + C¸n bé c«ng nh©n viªn cã tr×nh ®é vµ kû luËt lµm viÖc. §éi ngò c¸n bé dµy dÆn kinh nghiÖm, ®ång thêi c«ng ty l¹i th­¬ng xuyªn bæ sung nh÷ng c¸n bé trÎ cã tr×nh ®é cao ®¶m b¶o ngu«in nh©n lùc trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh lu«n ®Çy ®ñ vÒ sè l­îngvµ ®¶m b¶o vÒ chÊt l­îng. C«ng ty th­êng xuyªn tæ chøc c¸c ®ît tËp huÊn ®Ó häc hái kiÕn thøc vµ kinh nghiÖm phôc vô cho sù ph¸t triÓn cña c«ng ty. C«ng t¸c tuyÓn dông lu«n ®­îc coi träng víi quy tr×nh tuyÓn dông nghiªm ngÆt, kh¾t khe vµ c«ng khai ®¶m baá sù c«ng khai vµ c«ng b»ng bëi nguån nh©n lùc rÊt quan träng quyÕt ®Þnh sù t«n t¹i vµ ph¸t triÓn cña c«ng ty. §ång thêi c«ng ty lu«n quan t©m ®ªn viÖc ch¨m lo ®êi sèng cña c¸n bé c«ng nh©n viªn ®Ó hä yªn t©m lµm viÖc vµ cèng hiÕn cho c«ng ty g¾n lîi Ých cña hä víi lîi Ých cña c«ng ty nh­ th­ëng v­ît kÕ ho¹ch, ph¸t hµnh cæ phiÕu ­u ®·i ( sau 3 n¨m m¬Ý ®­îc b¸n, nÕu chuyÓn c«ng t¸c c«ng ty sÏ mua l¹i v¬Ý gi¸ ­u ®·o ban ®Çu ®· b¸n ) khi c«ng ty lµm ¨n tèt th× gi¸ cæ phiÕu cña c«ng ty sÏ t¨ng vµ nh­ vËy nh­ng c¸n bé n¨m cæ phiÕu cã lîi hä sÏ nç lùc lµm viÖc h¬n. + Trang thiÕt bÞ c«ng nghÖ th­êng xuyªn n©ng cÊp bæ sung. C«ng ty th­êng xuyªn mua s¾m trang thiÕt bÞ, c«ng nghÖ phôc vô cho c«ng t¸c thÈm ®Þnh ®¶m b¶o vµ n©ng cao hiÖu qu¶ cña c«ng viÖc. C«ng ty ®· kÝ kÕt hîp ®ång víi c«ng ty FPT ®Ó thiÒt kÕ Website, n©ng cÊp phÇn mÒm cña c«ng ty…qua Website c«ng ty ®· t¨ng c­êng mèi quan hÖ g¾n bã th­¬ng xuyªn gi÷a c¸c thanh viªn trong c«ng ty vµ ®Æc biÖt lµ mèi quan hÖ gi÷a kh¸ch hµng víi c«ng ty lµ nh©n tè sèng cßn cña c«ng ty. 3.2. Nh÷ng h¹n chÕ vµ nguyªn nh©n. 3.1.1- H¹n chÕ. C«ng ty HODECO ho¹t ®éng trong lÜnh vùc x©y dung ph¸t triÓn nhµ víi rÊt nhiÒu dù ¸ndo ®ã c«ng t¸c thÈm ®Þnh cung gÆp kh«ng Ýt nh÷ng khã kh¨n pjhÇn nµo lµm gi¶m chÊt l­îng thÈm ®Þnh. Trong nh÷ng n¨m qua víi kh¸ nhiÒu dù ¸n thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ tuy nhiªn còng cã mét sè dù ¸n kh«ng cã hiÖu qu¶ tuy t¸c ®éng kh«ng l¬n nh­ng nã còng ¶nh h­ëng ®Õn hiÖu qu¶ kinh doanh cña c«ng ty. Mét sè khã kh¨n chung nh­ khi dù ¸n ®I vaßi thùc hiÖn th× tæng vèn ®Çu t­ ®· thÈm ®Þnh lµ ch­a ®ñ do chi phÝ gi¸ c¶ nguyªn vËt liÖu t¨ng v­ît møc so víi møc dù phßng, chi phÝ nh©n c«ng t¨ng cao… + C«ng t¸c thÈm ®Þnh tæng vèn ®Çu t­ vÉn cßn nh÷ng thiÕu sãt. ThÈm ®Þnh tæng vèn ®Çu t­ lµ c«ng viÖc khã kh¨n phøc t¹p bëi c¸c nh©n tè cÊu thµnh nªn tæng vèn ®Çu t­ lµ rÊt nhiÒu vµ kh«ng æn ®Þnh nh­ gi¸ c¶ t¨ng, gi¸ nh©n c«ng, chi phÝ v©n chuyÓn…g©y ra t×nh tr¹ng thiÕu vèn ¶nh h­ëng tíi tiÕn ®ä vµ chÊt l­îng dù ¸n. §©y kh«ng chØ lµ h¹n chÕ riªng ®èi v¬Ý HODECO mµ lµ h¹n chÕ kh¸ phæ biÕn ®èi víi hÇu hÕt c¸c dù ¸n ®Çu t­. + ThÈm ®Þnh dßng tiÒn cña dù ¸n bi coi nhÑ vµ kh«ng chuyªn. + C«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ lµ ch­a ®Çy ®ñ Cã rÊt nhiÒu c¸c chØ tiªu tµi chÝnh mµ mét dù ¸n ®Çu t­ cÇn ph¶I xem xÐt ®¸nh gi¸ bëi mçi mét chØ tiªu cã nh÷ng ­u nh­îc ®iÓm nhÊt ®Þnh do ®ã cÇn kÕt hîp c¸c chØ tiªu ®Ó ®­a ra nh­ng quyÕt ®Ýnh ®Þnh chÝnh x¸c h¬n. HiÖn nay do ®iÒu kiÖn, sù cÇn thiÕt vµ tÝnh chuyªn nghiÖp mµ c«ng ty míi chØ xem xÐt mét sè chØ tiªu. + Ch­a thÈm ®Þnh dù ¸n theo tr­ît gi¸ vµ l¹m ph¸t. 3.2.2- Nguyªn nh©n. a. Nguyªn nh©n kh¸ch quan. + HÖ thèng ph¸p lÝ HÖ thèng ph¸p luËt cña n­íc ta qua nhiÒu n¨m ®· kh«ng ngõng ®­îc bæ sung s­¶ ®æi vµ ngµy cµng hoµn thiÖn h¬n. Trong lÜnh vùc qu¶n lÝ ®Çu t­ vµ x©y dung ®· thùc hiÖn viÖc ph©n cÊp qu¶n lÝ ®Çu t­ vµ ®­îc x©y dùng theo tÝnh chÊt cña tong nguån vèn cô thÓ. NhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lÝ ®Çu t­ vµ x©y dùng ®· ®­îc bæ sung söa ®æi va bá b¬t mét sè néi dung kh«ng cÇn thiÕt. Nghi ®Þnh sè 16/CP ®· lµm râ chøc n¨ng qu¶n lÝ cña nhµ n­íc chøc n¨ng cña chñ ®©u t­ trong lÜnh vùc ®Çu t­ vµ x©y dùng ph©n rá mét sè tr¸ch nhiÖm gi÷a c¸c c¬ quan, gi÷a chñ ®Çu t­ vµ chu thi c«ng… Bªn c¹nh nh÷ng mÆt tÝch cùc cña hÖ thèng ph¸p luËt cßn tån t¹o nhiÒu h¹n chÕ trong lÜnh vùc ph¸p lÝ. NhiÒu néi dung trong c¸c nghÞ ®änh ®· kh«ng con phï hîp víi ®iÒu kiÖn hiªn t¹i, nhiÒu v¨n b¶n chång chÐo m©u thuÉn nhau dÉn tíi chem. TrÔ gi¶I quyÕt c¸c vÊn ®Ò bøc xóc ®ang c©n gi¶i quyÕt ¶nh h­¬ng kh«ng nhá ®Õn dù ¸n ®Çu t­. Quy tr×nh qu¶n lÝ dù ¸n cßn rÊt phøc t¹p, lµm chËm tiÕn ®é cña c¸c dù ¸n theo nghi ®Þnh 16/ CP mét dù ¸n nhãm A ph¶i tr¶i qua 5 cÊp: cÊp lËp dù ¸n, cÊp trªn trùc tiÕp cña chñ ®Çu t­, bé tr­ëng hoÆc thr tr­ëng c¸c c¬ quan, bé kÕ ho¹ch vµ ®Çu t­,…, thñ t­íng chÝnh phñ. ViÖc x¸c ®Þnh quyªn h¹n tr¸ch nhiÖm vµ xö lÝ c¸c vi ph¹m cßn ch­a râ dµng, sè vô vi ph¹m t¨ng, sù l¸ch luËt cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n g©y thÊt tho¸t cho nhµ nø¬c. + HÖ thèng c«ng bè th«ng tin. ViÖt Nam vÊn ®Ò minh b¹ch th«ng tin ®ang ë vÞ trÝ rÊt thÊp trªn thÕ giíi. RÊt nhiÒu th«ng tin quan trÞng ch­a ®­îc c«ng khai minh b¹ch trªn c¸c ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng ngoµi c¸c nguyªn nh©n nh­ thãi quen, c«ng t¸c tæ chøc, coi nhÑ viÖc c«ng bè th«ng tin… th× nguyªn nh©n chÝnh ®ã chÝnh lµ sù e ng¹i c«ng bè th«ng tin ¶nh h­ëng tíi quyÒn lîi cña c¸c tæ chøc hay c¸ nh©n trong c¸c tæ chøc ®ã ThiÕu c«ng khai minh b¹ch trong vÊn ®Ò qu¶n lÝ dù ¸n ®Çu t­ sÏ g©y khã kh¨n cho ¸c tæ chøc trong viÖc tim hiÓu nh÷ng th«ng tin vµ cËp nhËt nh÷ng th«ng tin míi ¶nh h­¬ng rÊt l¬n tíi hiÖu qu¶ cña dù ¸n. Th«ng tin kh«ng minh b¹ch c«ng khai sÏ lµm lîi bÊt chÝnh cho mét sè tæ chøc c¸ nh©n ®ång thêi g©y thiÖt h¹i t¬I tæ chøc vµ c¸ nh©n kh¸c, g©y bÊt b×nh ®¼ng vµ hoµn toµn ®i ng­îc l¹i víi xu h­íng ph¸t triÓn cña n­íc ta. + Sù biÕn ®éng cña gi¸ c¶. Trong c¸c dù ¸n ®Çu t­ vµ x©y dùng th× vÊn ®Ò gi¸ c¶ vËt liÖu x©y dùng ¶nh h­ëng rÊt l¬n tíi hiÖu qu¶ cña dù ¸n mÆc dï trong qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh ®· cã dù trï t¨ng gi¸ tuy nhiªn nhiÒu khi gi¸ c¶ nguyªn vËt liÖu bÊt æn v­ît qua møc dù trï ®ã b.Nguyªn nh©n chñ quan. + Tr×nh ®é c¸n bé trong c«ng ty. MÆc dï tr×nh ®é c¸n bé trong c«ng tyngµy cµng ®­îc n©ng cao, c«ng ty ®· cã nhiÒu ®ît tËp huÊn n©ng cao tr×nh ®é c¸n bé, tuy nhiªn xu h­íng ph¸t triÓn cña x· héi vµ ®Æc biÖt lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n á ViÖt Nam ph¸t triÓn víi tèc ®é rÊt cao. + Sù phèi hîp c«ng viÖc gi÷a c¸c c¸n bé C«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ ®ßi hái sù phèi hîp gi÷a bé phËn phô tr¸ch kÜ thuËt víi c¸c c¸n bé thÈm ®Þnh tuy nhiªn c«ng t¸c cßn nh÷ng h¹n chÕ do sù kh¸c nhau vÒ tuæi t¸c vµ tr×nh ®é. KẾT LUẬN ThÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ lµ mét c«ng viÖc rÊt quan träng, ¶nh h­ëng lín tíi dù ¸n ®Çu t­. Mét dù ¸n cã c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh tèt sÏ gãp phÇn kh«ng nhá vµo viÖc hoµn thµnh dù ¸n ®óng tiÕn ®é, n©ng cao chÊt l­îng vµ hiÖu qu¶ cña dù ¸n. NhËn thøc tÇm quan träng cña thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ ®øng trªn gi¸c ®é tõ phÝa chñ ®Çu t­ em ®· ®­a ra nh÷ng c¬ së lÝ luËn vÒ thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­. Sau ®ã em tËp trung ph©n tÝch c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ ‘’Tæ hîp siªu thÞ kÕt hîp Chung c­ –V¨n phßng 21 tÇng’ cña c«ng ty cæ phÇn ph¸t triÓn nhµ Bµ RÞa – Vòng tµu “. Dùa trªn kÕ ho¹ch cña dù ¸n, c«ng t¸c thÈm ®Þnh cña dù ¸n cña c«ng ty em rót ra ®¸nh gi¸ nh÷ng kÕt qu¶ mµ c«ng ty ®· ®¹t ®­îc ®ång thêi nªu ra nh÷ng h¹n chÕ vµ nguyªn nh©n. Do thêi gian lµm ®Ò tµi vµ yªu cÇu cña ®Ò tµi cã mét sè néi dung em kh«ng ®I s©u vµo ph©n tÝch nghiªn cøu mµ chØ dõng l¹i ë ph©n tÝch kh¸i qu¸t. Trong ®Ò tµi em ®­a ra mét dù ¸n cô thÓ lµ dù ¸n ’Tæ hîp siªu thÞ kÕt hîp Chung c­ –V¨n phßng 21 tÇng’ vµ ph©n tÝch dù ¸n ®ã. Gi¶i ph¸p hoµn thiÖn vµ n©ng cao chÊt l­îng thÈm ®Þnh Tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ a. Gi¶i ph¸p c¬ b¶n. - N©ng cao tr×nh ®é chuyªn m«n vµ rÌn luyÖn phÈm chÊt ®¹o ®øc cña c¸n bé thÈm ®Þnh. C«ng ty lªn liªn tôc më c¸c ®ît båi d­ìng n©ng cao tr×nh ®é cña c¸n bé thÈm ®Þnh ë trong vµ ngoµi n­íc, cÇn ph¶i ®¶m b¶o chÊt l­îng cña c¸c ®ît tËp huÊn thÓ hiÖn b»ng sù ®ãng gãp cña nh÷ng c¸n bé ®­îc cö ®i häc ®èi víi c«ng t¸c them ®Þnh tµi chÝnh nãi riªng vµ sù ph¸t triÓn cña c«ng ty nãi chung. - Trang bÞ ®Çy ®ñ vµ kÞp thêi thiÕt bÞ vµ c«ng nghÖ phôc vô cho c«ng t¸c them ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­, lu«n lu«n cËp nhËt víi t×nh h×nh míi. - T¨ng c­êng tinh thÇn ®oµn kÕt g¾n bã gi÷a c¸c c¸n bé trong c«ng ty t¹o lªn sù ¨n khíp nhÞp nhµng trong c«ng viÖc. - T¨ng c­êng thu thËp vµ xö lÝ th«ng tin. b. Gi¶i ph¸p kÜ thuËt. T¨ng c­êng ®é chÝnh x¸c cña c¸c chØ tiªu thÈm ®Þnh vµ ®­a thªm mét sè chØ tiªu vµo them ®Þnh ®Ó n©ng cao ®é chinh x¸c cña c«ng t¸c them ®Þnh. Nh÷ng kiÕn nghÞ. §Ó gi¶m thiÓu nh÷ng h¹n chÕ c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­ cña c«ng ty HODECO nãi riªng vµ cña c¶ n­íc nãi chung em cã kiªn nghÞ lªn c¸c c¬ qian cã them quyÒn vµ c«ng ty HODECO mét sè vÊn ®Ò sau. + C¸c c¬ quan nhµ n­íc tiÕp tôc hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt, bæ sung söa ®æi nh÷ng néi dung qu¶n lÝ dù ¸n ®Çu t­ vµ x©y dùng + C«ng bè th«ng tin c«ng khai, minh b¹ch, dÔ tiÕp cËn, t¨ng c­êng c«ng t¸c kiÓm tra gi¸m s¸t viÖc qu¶n lÝ dù ¸n ®Çu t­ vµ x©y dung. + §èi víi c«ng ty HODECO lµ mét trong nh÷ng c«ng ty bÊt ®éng s¶n hµng ®Çu ë vòng tµu, tuy nhiªn so víi nhiÒu c«ng ty bÊt ®éng s¶n trong n­íc th× c«ng ty ch­a ph¶i lµ lín ®Æc biÖt trong m«i tr­êng ngµy cµng c¹nh tranh gay g¾t nh­ hiÖn nay. Trong ph¹m vi cña ®ª tµi nay em xin ®­a ra hai kiÕn nghÞ lªn c«ng ty HODECO. Thø nhÊt: vÊn ®Ò quan träng vµ nßng cèt nhÊt kh«ng chØ trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh, trong c«ng ty mµ ®èi víi tÊt c¶ c¸c c«ng ty ®ã lµ vÊn ®Ò nh©n lùc c«ng ty ph¶i th­¬ng xuyªn båi d­ìng, ch¨m lo ®·i ngé nh©n tµi, thu hót nh©n tµi vµ gi÷ ng­êi tµi. Thø hai lµ cÇn tæ chøc c«ng t¸c thÈm ®Þnh theo mét quy tr×nh thèng nhÊt khoa häc, cÇn bæ sung thªm mét sè chØ tiªu ®Ó ®¶m b¶o chÊt l­îng thÈm ®Þnh, c«ng ty cÇn t¨ng c­êng tÝnh chuyªn nghiÖp trong c«ng t¸c thÈm ®Þnh tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t­. danh môc tµi liÖu tham kh¶o §Çu t­ vµ thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t­ – Tr­êng §¹i häc Kinh tÕ Quèc d©n – NXB Thèng kª 2002 Bµi gi¶ng thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t­ – Th.S. Vò ThÞ Th¶o Kü thuËt lËp kÕ ho¹ch kinh doanh – D­¬ng H÷u H¹nh – NXB Lao ®éng x· héi 2006 Ph©n tÝch lîi Ých chi phÝ – J.A Sinden – DJ Thampatillai- NXB §¹i häc Quèc gia Thµnh Phè Hå ChÝ Minh 2003 H­íng dÉn kÕ to¸n tµi chÝnh doanh nghiÖp võa vµ nhá – TS. NguyÔn Ph­¬ng Liªn – NXB Tµi chÝnh 2004 KÕ to¸n tµi chÝnh – Vâ V¨n NhÞ – NXB Tµi chÝnh 2005 T¹p chÝ bÊt ®éng s¶n – HiÖp héi bÊt ®éng s¶n nhµ ®Êt ViÖt Nam – Sè 46 ngµy 5/11/2007 T¹p chÝ tµi chÝnh – C¬ quan th«ng tin lý luËn vµ nghiÖp vô ngµnh tµi chÝnh – Sè 12/2006 T¹p chÝ kÕ to¸n – Héi kÕ to¸n vµ kiÓm to¸n ViÖt Nam – Sè 63 th¸ng 12/2006 môc lôc