Đề tài Thông tin không hoàn hảo và khủng hoảng nhà ở

bao hàm những điều không hoàn hảo của thị trường. Câu hỏi thú vị sau đó: những gì là nguồn gốc của sự không hoàn hảo. Với tinh thần mang đến lời giới thiệu đặc biệt cho ấn phẩm đặc biệt này của Tạp chí Kinh tế nhà ở, những điều không hoàn hảo của thị trường trong hệ thống tài chính thế chấp cụ thể: thông tin bất đối xứng và các vấn đề trong tổ chức. Nhưng chúng tôi cho rằng những bất đối xứng và các vấn đề của tổ chức không phải là một chiều mà liên quan đến tổng hợp nhiều vấn đề cần phải được giải quyết. Các vấn đề thông tin bất đối xứng là giao dịch giữa người đi vay và người môi giới, tập hợp và tổ chức đánh giá, và các nhà đầu tư và tổ chức phát hành. Cùng với sự đổ vỡ của thị trường đã làm tăng khả năng cạnh tranh trong thị trường thế chấp, qua đó có thể làm trầm trọng thêm những vấn đề này. Từ đó, ta co thể thấy nó vẫn có thể là thị trường cho vay dưới chuẩn tăng sở hữu nhà trên mạng ở Mỹ, ít nhất là trong giá mặc định đồng thuận dự kiến. Nhưng điều này không nhất thiết rằng việc mở rộng sở hữu nhà ở ám chỉ thị trường cho vay dưới chuẩn là việc cải thiện phúc lợi. Bài viết này có hai phần. Đầu tiên, chúng ta nhìn vào các tác nhân khác nhau liên quan đến giao dịch thế chấp, bao gồm cả khách hàng vay, môi giới, người khởi xướng, các nhà đầu tư và khuyến khích của họ. Những ưu đãi có thể giúp tiết lộ cuộc khủng hoảng dưới chuẩn đã trở thành quá lớn như thế nào, và thông báo cho các chính sách phù hợp tương ứng trong tương lai. 2 . Các đại lý và các ưu đãi của họ: 2.1. Người đi vay - không đồng nhất Khi thị trường tuân thủ quy ước truyền thống, khách hàng vay tương đối đồng nhất về tiền đặt cọc và điểm số tín dụng được đo bằng FICO. Bất kỳ sự 3 thay đổi nào cũng có xu hướng dẫn đến sự khác biệt khiêm tốn mặc định và các khoản trả trước đó cũng là điều dễ hiểu thị trường. Đây là lý do tại sao các khoản thế chấp tuân thủ truyền thống có thể được đặt vào những nơi để bán như hàng hóa trên thị trường chứng khoán hay thay đổi. Ngược lại, các khoản vay khổng lồ được chuyển cho tín dụng. Các doanh nghiệp thuộc chính phủ (Ví dụ , Fannie Mae và Freddie Mac ) có khả năng cung cấp một sự đảm bảo của công ty thay thế cho khoản tín dụng này nhằm tạo ra thanh khoản cho thị trường. Thị trường vận động khá giống với một thị trường có thông tin đầy đủ . Lý do phù hợp cho điều này, các khoản thế chấp ban đầu được tiêu chuẩn hóa cao : người vay điền vào đơn xin vay theo tiêu chuẩn quy định, nhân viên thẩm định sử dụng một hình thức thẩm định được quy định, và khách hàng vay cung cấp chứng từ về thu nhập và tài sản theo mẫu quy định. Vì Fannie Mae và Freddie Mac nắm giữ hoặc bảo lãnh hàng triệu khoản vay, họ có một bộ dữ liệu lớn để hiệu chỉnh mô hình mặc định của khoản thế chấp. Các GSEs sử dụng mô hình kinh tế để ước tính một chức năng mang tính xác suất; một hình thức chung của chức năng này là P(d|X,H), trong đó X là một tập hợp các biến giải thích và H là một tập hợp các thông số mô tả từ các biến số X đến khoản nợ quá hạn và xác suất mặc định. Nếu mô hình này cũng được quy định, và các X có sức mạnh giải thích lớn, khó khăn khi khách hàng vay có lợi thế hơn người cho vay về thông tin: sự phân bố các đặc điểm quan sát được của khách hàng vay sẽ trở nên ít hơn hoặc không thích hợp. Một trong những điều cho phép các GSEs xác định mô hình của họ cũng là việc chia khẩu phần cho vay: chỉ những người đi vay đo lường các biến X dựa trên một tiêu chuẩn nhất định đã được đưa ra cho khoản vay, mà còn tạo ra sự đồng nhất trong vốn chung của khách hàng vay. Từ góc độ của mô hình cổ điển Holmstrom (1979) của sự bất đối xứng thông tin , ngay cả các đại lý không được cho biết trước cũng có thể vay trên thị trường chính và các nhà đầu tư có thể đầu tư vào các thị trường chính với niềm tin rằng : có một dòng chảy đầy đủ của thông tin trong báo để tạo ra một cái gì đó gần với một trạng thái cân bằng đầy đủ thông tin . Ngược lại, người đi vay trên thị trường cho vay dưới chuẩn rất không đồng nhất và điều khác biệt ở đây là không hoàn toàn minh bạch. Thị trường cho vay 4 dưới chuẩn ban đầu phục vụ như là một thị trường cho những người có vốn chủ sở hữu trong nhà của họ , nhưng là nguyên nhân của tình trạng thất nghiệp , khó khăn, hoặc thậm chí sử dụng tín dụng vượt mức quy định đã làm thay đổi thị trường thế chấp truyền thống. Ví dụ, Weicher (1997) kết luận , '' Những dữ liệu này [trên các đặc điểm của khách hàng vay dưới chuẩn] cho rằng người vay vốn chủ sở hữu nhà cho vay dưới chuẩn cơ bản cùng một loại người như các chủ nhà khác và có khả năng đánh giá được những gì có trong lợi ích tốt nhất của mình". Vì rủi ro cao hơn mặc định, tính không đồng nhất trong nhóm này của khách hàng vay có khả năng cao hơn. Hình 1 cho thấy nó là một đặc tính có sẵn của tất cả các khách hàng vay, người đi vay dưới chuẩn có một sự thay đổi lớn về điểm số FICO, một phần, tất nhiên, bởi vì thị trường chính cắt giảm việc phân phối khoản vay nhằm ngăn chặn khách hàng vay có Fico thấy vào thị trường này. 5 Tuy nhiên, trong 10 năm qua, quy mô của thị trường cũ được mở rộng một cách đáng kể. Thị trường cho vay dưới chuẩn đã trở thành một nguồn vốn cho người mua nhà lần đầu tiên, họ sẽ phải chờ đợi để phát triển một lịch sử tín dụng tích cực trước khi mua một căn nhà. Với vốn chủ sở hữu ít và không có lịch sử của những khoản thanh toán thế chấp, cả sự không đồng nhất của vốn chung và thiếu kiến thức thị trường về các khoản vay này sẽ xảy ra trong một chu kỳ tăng lên. Thị trường cho vay dưới chuẩn cũng mở rộng nhanh chóng các khoản vay đầu tư như các trang web như '' condoflip.com " đã trở thành phổ biến. Các nhà đầu tư có thể sử dụng các khoản vay thế chấp dưới chuẩn là một thực tế để đầu tư vào một ngôi nhà. Và thường xuyên, chúng tôi nghi ngờ, người cho vay thế chấp không thể phân biệt chính xác giữa các tài sản đầu tư và chủ nhà. Nhóm này bao gồm các nạn nhân của hệ thống tài chính nhà ở, mà còn có những người khai thác của hệ thống tài chính nhà ở . Chúng ta sẽ thực hiện nghiên cứu những hạng mục của khách hàng vay tại một thời điểm . 2.1.1. Người đi vay khai thác vốn chủ sở hữu: Người tiêu dùng có hai cách để đưa vốn chủ sở hữu ra khỏi nhà : tái cấp vốn và dòng vốn chủ sở hữu nhà của tín dụng. Dòng tài chính đi ra xảy ra khi một khách hàng vay trả hết một khoản vay thế chấp và thay thế nó với một vay thế chấp lớn hơn. Tái cấp vốn đi ra là một phần đặc biệt lớn của thị trường tái cấp vốn khi lãi suất thị trường đang tăng lên: 6 trong điều kiện như vậy, người tiêu dùng chỉ đơn giản là tìm cách để giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ và sẽ không tái tài trợ . Theo khảo sát tái tài trợ Freddie Mac mới nhất , 87% của tất cả các khoản tái cấp vốn trong quý thứ ba của năm 2007 là các dòng tái cấp vốn bị rút ra. Nó sẽ giúp ích trong việc cho biết làm thế nào người vay sử dụng các khoản tiền mà họ đã lấy ra (trong một số trường hợp, nó chỉ là để tài trợ cho chi phí đóng cửa) , nhưng hiệu suất cho vay không chứa đựng thông tin này . Dòng vốn chủ sở hữu nhà của tín dụng ( HELOCS ) cho phép người đi vay khai thác vào vốn chủ sở hữu nhà mà không tương đối dài, và thường tốn kém hơn , quá trình có được một thế chấp đầu tiên. Nó cũng cho phép chủ sở hữu để vay số tiền họ muốn khi họ muốn : đó không phải là một cấu trúc thanh toán cố định . Mặt khác , HELOCS thường gắn với một mức lãi suất ngắn hạn, chẳng hạn như LIBOR , và như vậy không đem đến người đi vay lợi ích của các khoản thanh toán thế chấp được biết đến hang tháng. Họ cũng thường mang lợi nhuận cao hơn so với tỷ lệ thế chấp có thể điều chỉnh lần đầu tiên, một lần nữa bù đắp một phần sự linh hoạt và tiến trình ban đầu ít khó khăn . Khi chủ nhà cần tiền, họ có một động lực mạnh mẽ để rút ra vốn chủ sở hữu nhà: miễn là giá trị vượt trội của sự cân bằng thế chấp ít hơn $ 1.100.000 hoặc giá mua nhà của họ cộng với chi phí cải tiến vốn, người vay có thể khấu trừ lãi suất thế chấp trên khoản vay mua nhà. Chúng ta nên lưu ý, những lợi ích thuế được phân phối không đồng đều vì các hộ gia đình có thu nhập thấp mà không ghi rõ từng mục và tận dụng các khoản tái cấp vốn rút ra và giao dịch vốn chủ sở hữu miễn thuế cho một khoản thế chấp được thanh toán một cách hiệu quả dựa trên cơ sở sau thuế. Người đi vay cũng có thể được hưởng lợi trên thực tế là bởi vì một thế chấp là một khoản cho vay được bảo đảm và chi phí của nó nói chung sẽ thấp hơn so với nợ, nợ thẻ tín dụng hay một khoản vay cá nhân. Nhưng người tiêu dùng có những động cơ rất khác nhau cho lý do tại sao họ vay nợ dựa trên vốn chủ sở hữu nhà, và các động cơ khác nhau có thể cho chúng ta biết điều gì đó về khoản tín dụng trong tương lai. Người đi vay có bốn động cơ cho việc rút vốn chủ sở hữu ra khỏi nhà của họ: tiêu thụ lâu bền (hoặc 7 không lâu bền ) cải thiện nhà (có thể được xem như là bao gôm cả một hàng tiêu dùng và đầu tư ), cân bằng lại danh mục đầu tư, và hợp nhất hóa đơn. Những người không có tài sản thanh khoản cao thường tối ưu hóa bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để mua một vật dụng tiêu thụ lâu bền, chẳng hạn như một chiếc xe, vì một cơ chế tài chính như vậy làm giảm chi phí vốn và cho phép tiêu thụ dễ dàng và trôi chảy. Khi các khoản thế chấp dưới chuẩn gần đây đã bùng phát mạnh trong phương tiện truyền thông lại, những nhà bình luận đã quên mất rằng họ cho phép các hộ gia đình để có được tài chính tiêu dùng với giá rẻ hơn so với các phương pháp tài trợ khác: đặc biệt, một khoản thế chấp với lãi suất cố định cũng có thể ít tốn kém cho người tiêu dùng hơn cho vay dưới chuẩn. Việc sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để mua một thứ tiêu dùng lâu bền cũng chỉ có tác dụng dần dần vào bảng cân đối nhà ơ, như một trong những tài sản mua thông qua vốn chủ sở hữu là một sự sụt giảm giá, một khoản chi phí nhưng không phải là ngay lập tức. Mặt khác, khi người tiêu dùng sử dụng vốn chủ sở hữu nhà cho những thứ không lâu bền, họ đang làm bảng cân đối hộ gia đình của họ xấu đi ngay lập tức. Tuy nhiên, khi người ta bị mất việc làm hoặc bị bệnh, vốn chủ sở hữu nhà có thể cho phép tiêu thụ trôi chảy hơn ngoại trừ khả năng thanh toán . Cho dù một hộ gia đình sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để mua hàng tiêu dùng lâu bền hay không cũng có thể là một yếu tố dự báo quan trọng về hiệu suất cho vay : những người sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để tài trợ cho hàng tiêu dùng có thể sẽ là ở một vị trí tài chính khác nhau với những người sử dụng nó để tài trợ cho việc tiêu thụ ngay lập tức. Không may, thật khó khăn để biết liệu đây là trường hợp vì người vay không phải luôn luôn cần thiết để xác định mục đích mà họ sử dụng đến vốn chủ sở hữu nhà của họ, đặc biệt là khi sử dụng HELOCS. Việc sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để tài trợ cho việc sửa chữa nhà là một vấn đề khác. Trong khi sữa chửa nhà không cần thiết tăng giá trị nhà trên cơ sở đồng đô la, một số trường hợp sửa chữa thực sự làm cho giá trị vượt quá chi phí (mái nhà và cửa sổ mới có thể là ví dụ về điều này). Do đó, vốn chủ sở hữu nhà 8 được sử dụng để tài trợ cho việc sửa chữa nhà không nhất thiết phải giảm vốn chủ sở hữu, và như vậy không nhất thiết phải tăng khả năng của mặc định. Sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để tái cân bằng danh mục đầu tư cũng có thể tạo ra hành vi phản xạ một cách tối ưu. Khi các hộ gia đình lấy một phần đáng kể tài sản của họ trong vốn chủ sở hữu nhà, mua chứng khoán và trái phiếu sẽ tạo ra lợi ích đa dạng hóa đáng kể. Tuy nhiên, sự gia tăng đòn bẩy khiến rủi ro tăng lên, và nếu hộ gia đình thay đổi vốn chủ sở hữu nhà từ 20 % đến 10%, tức là tăng tỷ lệ đòn bẩy của nó, và do đó, là tăng gấp đôi của mình nguy cơ liên quan đến nhà ở. Trong ngắn hạn, nó không phải là rõ ràng cho dù các hộ gia đình đã giảm nguy cơ tổng thể của họ bằng cách vay mượn không dựa trên căn nhà của họ để mua các tài sản khác. Để đưa ra một ví dụ, giả sử một thị trường nhà ở địa phương có một độ lệch chuẩn của 5% trong lợi nhuận, trong khi một quỹ chỉ số có lợi nhuận 10%. Mối tương quan giữa hai thị trường là 0,5. Giả sử tất cả sự giàu có của hộ gia đình đều dựa trên vốn chủ sở hữu nhà, và tỷ lệ cho vay của nó là 20%. Nếu phải mất một nửa giá trị căn nhà và đặt nó trong quỹ, các LTV hiện tại là 90%. Độ lệch chuẩn của danh mục đầu tư hộ gia đình có bây giờ trong tăng từ 25% đến 28%, bởi vì hiệu ứng đòn bẩy bù đắp tác dụng đa dạng hóa. Cuối cùng việc sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để củng cố hóa đơn chỉ có hai đặc điểm bù trừ của một hộ gia đình: một mặt, nó có thể được sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để giảm tổng chi phí nợ, trong trường hợp này nó làm giảm rủi ro tín dụng chung của hộ gia đình. Mặt khác, nó cũng có thể chỉ ra rằng một hộ gia đình có đang gặp rắc rối vì vay nhiều nợ. Nếu một hộ gia đình gia nhập vào thị trường cho vay dưới chuẩn vì họ có một số điểm FICO thấp, sự cần thiết phải củng cố nợ để khẳng định việc đánh giá xứng đáng tín dụng của một hộ gia đình. 2.1.2. Người mua nhà lần đầu tiên Chính phủ Hoa Kỳ từ lâu đã khuyến khích sở hữu nhà . Vì thế, đã có một loạt các ưu đãi về thuế đối với nhà ở chủ sở hữu chiếm đóng , cũng như các tổ chức tài chính nhà ở chuyên ngành, bao gồm cả tiết kiệm và cho vay , Cục Quản lý nhà đất liên bang , hệ thống Ngân hàng Liên bang Home Loan , Fannie Mae 9 và Freddie Mac . Đồng thời , những người ủng hộ đã ghi nhận sự khác biệt về tỷ lệ sở hữu nhà trên chủng tộc và lớp thu nhập . Một số nhà bình luận , chẳng hạn như Melvin Oliver và Michael Sherraden , đã chỉ ra rằng vốn sở hữu nhà là phương pháp chủ yếu mà tầng lớp trung lưu và tầng lớp trung bình thấp người Mỹ đã tích lũy sự giàu có. Có thể với tỷ lệ khác nhau của sở hữu nhà, do đó, ngăn ngừa dân tộc thiểu số và các hộ gia đình có thu nhập thấp tích lũy của cải . Oliver và Sherraden hầu như không đơn độc trong việc chia sẻ quan điểm này – những nhà chính trị dường như nghĩ rằng cả sự giàu có và hành vi xã hội tốt phát sinh từ việc sở hữu nhà. Sẽ hữu ích nếu biết người vay sử dụng các khoản tiền mà họ đã vay (trong một số trường hợp, nó chỉ dùng để tài trợ cho việc đóng kịch), nhưng hiệu suất cho vay không chứa thông tin này . Do đó, chính sách của chính phủ đã khuyến khích cho vay để thúc đẩy các khoản vay cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và dân tộc thiểu số; họ đã sử dụng đòn bẩy để làm điều này, là Đạo luật Tái đầu tư cộng đồng và mục tiêu nhà ở giá cả thấp của GSEs . Thông điệp tới người thuê nhà thu nhập thấp rất rõ ràng: sở hữu nhà là một điều tốt cùng với việc rất ít quan tâm đến vị trí của ngôi nhà, quyền sử dụng dự kiến và chi phí thế chấp dài hạn. Do đó, dân tộc thiểu số và các hộ gia đình có thu nhập thấp với số điểm FICO thấp và ít tiền mặt cho một sự thanh toán thấp được khuyến khích sử dụng các khoản vay dưới chuẩn để mua nhà ngay cả trong những thị trường mà cơ hội cho sự đánh giá cao bị hạn chế. Chúng ta nên làm rõ rằng khi chúng ta nói cơ hội cho sự đánh giá cao bị hạn chế, chúng ta không nhất thiết có nghĩa là các thành phố bên trong: một số đó trải nghiệm tăng đáng kể về giá trị giữa cuối những năm 1990 và 2005, và ngay cả với sự sụt giảm trong những năm qua, là đáng kể cao hơn trong giá trị hơn họ mười năm trước. Ví dụ , ngay cả trong khu vực đô thị vành đai , như Detroit, Cleveland, Buffalo và Pittsburgh giá trị danh nghĩa tăng 40 đến 60 phần trăm trong giai đoạn 1997-2007. Ngược lại, ở những nơi có nguồn cung nhà ở co giãn, chẳng hạn như trên rìa của một khu vực đô thị , tốc độ tăng trưởng giá nhà đất có thể đã được gắn liền với chi phí xây dựng mới . Ví dụ, Nhà Trắng của George Bush đưa ra tuyên bố như sau trong một thông cáo báo chí : Tổng thống tin rằng sở hữu nhà là nền tảng của cộng đồng sôi động và lợi ích gia đình cá 10 nhân bằng cách xây dựng sự ổn định và an ninh tài chính dài hạn của Mỹ. Trong tháng 6 năm 2002, Tổng thống Bush đã ban hành Thách thức sở hữu nhà của Mỹ đối với các ngành công nghiệp bất động sản và tài chính thế chấp để khuyến khích họ tham gia vào các nỗ lực để thu hẹp khoảng cách tồn tại giữa tỷ lệ sở hữu nhà của người thiểu số và không thiểu số. Chủ tịch cũng công bố mục tiêu tăng số lượng các chủ nhà thiểu số của ít nhất 5,5 triệu gia đình trước khi kết thúc thập kỷ này. Dưới sự lãnh đạo của ông, tỷ lệ sở hữu nhà chung của Mỹ trong quý thứ hai của năm 2004 là ở mức cao mọi thời đại của 69,2 phần trăm, dân tộc thiểu số sở hữu nhà lập kỷ lục mới của 51 phần trăm trong quý II, tăng 0,2 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 2,1 điểm phần trăm so với một năm trước đây. Tuy nhiên, với các sản phẩm cho vay cho phép vay để trở thành chủ sở hữu với ít hoặc không có vốn chủ sở hữu , triển vọng trở thành một chủ nhà chắc chắn là không thể cưỡng lại đối với nhiều gia đình không bao giờ nghĩ rằng họ sẽ có thể trở thành chủ nhà. Cho vay dưới chuẩn cho phép vay mượn để mua một ngôi nhà mà không có vốn chủ sở hữu và theo dữ liệu đầu tiên về Hiệu suất vay của Mỹ , tỷ lệ tiền mua các khoản thế chấp dưới chuẩn có LTVs vượt quá 100 % tăng từ 1,6 % năm 2000 lên 28,6% vào năm 2006. Không có vốn chủ sở hữu nhà , các hộ gia đình giống người thuê nhà hơn chủ sở hữu đối với động lực để duy trì, chuyển chỗ, vv… Để tịch biên người mua có rất ít hoặc không có tiền thì cũng có rất ít cách về nguồn lực tài chính , bất kỳ chi phí lớn nào về nhà ở, chẳng hạn như sự cần thiết phải thay thế một mái nhà hoặc một lò , có thể dẫn đến tịch thu nhà. Điều này cũng có nghĩa là khi các hộ gia đình như vậy phải đối mặt với một sự kiện sắp đặt, chẳng hạn như mất việc , bệnh tật hoặc ly hôn, họ đã có thể rất ổn được ở một vị trí mà hành động tài chính khôn ngoan là để tịch thu nhà. Thật là một câu hỏi đáng giá để hỏi xem trên mạng thị trường cho vay dưới chuẩn đã tăng hay giảm tỷ lệ sở hữu nhà. Trung tâm cho vay có trách nhiệm cho rằng thị trường cho vay dưới chuẩn đã làm giảm sở hữu nhà, bởi vì số lượng nhà bị tịch thu dưới chuẩn vượt quá số thế chấp dưới chuẩn có nguồn gốc cho người mua nhà lần đầu tiên cho mỗi năm từ năm 1998 đến năm 2006. Nhưng như Jack 11 Guttentag chỉ ra, so sánh này chồng lên nguồn gốc cho chủ nhà lần đầu tiên chống lại nhà bị tịch thu cho tất cả các khoản thế chấp dưới chuẩn. Điều này hoàn toàn có thể là người đi vay tái cấp vốn đó từ một thủ vào một thế chấp dưới chuẩn sẽ mặc định không phụ thuộc vào tái cấp vốn, bởi vì mặc định thường phát sinh từ hoàn cảnh, chẳng hạn như mất việc, ly dị và bệnh tật, mà không có gì để làm với các đặc điểm tài chính của thế chấp (xem Galster và Santiago, 2007). 2.1.3 . Nhà đầu tư bất động sản Một số sản phẩm thế chấp dưới chuẩn kỳ lạ hơn giống như gọi là những lựa chọn, và như vậy cần phải có được hấp dẫn đối với các nhà đầu cơ trong thị trường nhà đất nóng . Hai sản phẩm đặc biệt nổi bật: các tỷ lệ điều chỉnh thế chấp 2-28, mà thực hiện giảm lãi suất trong hai năm, và sau đó thiết lập lại một tỷ lệ với lợi nhuận cao hơn lãi suất LIBOR hoặc chứng khoán kho bạc một năm, và cái gọi là '' tùy chọn - ARM ", nơi mà khách hàng vay đã có một lựa chọn hao tiêu cực. Nhà đầu tư có thể mua một ngôi nhà ở một thị trường có mức độ cao của sự đánh giá cao và có chi phí thấp mang cho một vài năm . Trong trường hợp giá nhà tăng lên đáng kể , nhà đầu tư có thể bán ở mức nội bộ rất cao trở lại (vì thanh toán giảm và thanh toán hàng tháng sẽ thấp ). Trong sự kiện giá nhà giảm (tất nhiên họ đã làm điều đó) , nhà đầu tư có thể mặc định với chi phí thấp . Do đó, một số sản phẩm dưới chuẩn thu hút các nhà đầu cơ. Như chúng ta sẽ thảo luận sau đây, có một chút ngạc nhiên rằng các nhà đầu tư chứng khoán thế chấp không hiểu các loại lựa chọn bất lợi đó là một hệ quả tất yếu của các sản phẩm này. Ngoài thực tế là họ đã có một sự khuyến khích để có được sản phẩm dưới chuẩn kỳ lạ, các nhà đầu tư nhà có thể không có đủ điều kiện vay vốn và sử các khoản vay giấy tờ thấp hoặc không có giấy tờ để có được xung quanh chính sách tín dụng. Theo số liệu hiệu suất cho vay, cổ phiếu của các khoản vay giấy tờ thấp hoặc không có giấy tờ dưới chuẩn nhà mua nguyên cao hơn với tính chất đầu tư và căn nhà thứ hai (xem bảng 1). 12 Trong ngắn hạn, trong khi các loại khác nhau của khách hàng vay có động lực rất khác nhau cho vay, nhiều người trong số họ-những người làm hóa đơn hợp nhất. LTV cao, FICO người mua nhà lần đầu tiên thấp, và các nhà đầu tư, là mỗi gia nhập rủi ro mặc định. Về điểm này, tuy nhiên, chúng ta đã mô tả người đi vay như là đã được thông báo đầy đủ về quyết định thế chấp của họ. Bởi vì bản chất của thuyết minh thế chấp, đây là gần như chắc chắn không phải là trường hợp này. Green và Wachter (2008) quy định bản chất của vấn đề: Thông tin bất đối xứng cũng phát sinh bởi vì nó có khả năng là khởi tạo thế chấp hiểu giá thế chấp và rủi ro tốt hơn so với người đi vay. Để củng cố điều này, hãy xem xét bản chất của thuyết minh thế chấp. Những thử thách trong Đạo luật cho vay yêu cầu vay được thông báo về Tỷ lệ hàng năm (APR) thế chấp của họ. Tỷ lệ APR là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ trên một thế chấp dựa trên tỷ lệ của nó phiếu giảm giá, các điểm giảm giá, [một số lệ phí] khấu hao và thời hạn. Tính APR giả định rằng không bao giờ vay tái tài trợ, và không cung cấp cho lệ phí nhất định [như hình phạt thanh toán trước đó hết hiệu lực trước khi khoản vay đáo hạn]. Như vậy, nó không đưa ra một bức tranh chính xác về chi phí thế chấp. Cả người đi vay và các nhà đầu tư trong tài sản thế chấp là quan tâm đến năng suất, đó là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ trên một thế chấp. Nhưng tất nhiên, năng suất không phải là điều tương tự như lãi suất thế chấp (cơ sở để thế chấp khấu hao) hoặc Tỷ lệ hàng năm (APR) (một tỷ lệ mà chi phí của các điểm giảm giá 13 trong thời gian trích khấu hao tài sản thế chấp ). Năng suất khá sự trở lại đúng / chi phí của một thế chấp. Ngay cả trong bối cảnh của một thế chấp lãi suất cố định, tiết lộ chi phí hiệu quả là không đơn giản. Tiết lộ đầy đủ tạo ra thất bại thị trường. Như Thống đốc Cục Dự trữ liên bang Randall Kroszner lưu ý,'' Thông tin là rất quan trọng để hoạt động hiệu quả của thị trường. . . [a] nguyên tắc cốt lõi của kinh tế là thị trường có tính cạnh tranh hơn, và do đó hiệu quả hơn, khi thông tin chính xác là có sẵn cho cả người tiêu dùng và nhà cung cấp. . . trang và các trang in tiền phạt có thể cung cấp giới thiệu toàn diện luật sư có thể yêu, nhưng người tiêu dùng thấy khó hiểu, hoặc tệ hơn, vô dụng. Chúng ta cần phải dịch pháp lý vào một cái gì đó người tiêu dùng có thể sử dụng 2.2. Trung gian 2.2.1. Kênh giữa người tiêu dùng và thị trường thế chấp Một số kênh kết nối người tiêu dùng với thị trường thế chấp. Chúng tôi tập trung vào: các kênh bán buôn. Apgar et al. (1997) cung cấp một đặc tính tốt của kênh này: Hầu hết các hoạt động cho vay bán buôn bao gồm hai thành phần riêng biệt: môi giới thế chấp, và người cho vay. Thông thường, người cho vay là các ngân hàng nhỏ thế chấp, quỹ tiết kiệm, hoặc các ngân hàng cộng đồng hoạt động giống như người cho vay bán lẻ ở chỗ chúng có các ứng dụng, bảo lãnh và thế chấp quỹ, và sau đó bán các'' toàn bộ các khoản vay "với bên cho vay bán buôn dưới giá khoản giao hàng và chuẩn bị trước . Ngược lại, các nhà môi giới là đại lý độc lập xác định khách hàng và kết hợp chúng với các sản phẩm thế chấp. Vai trò của nhà môi giới là giúp người vay nộp đơn thế chấp cho bên cho vay bán buôn, những người sau đó đưa ra quyết định chấp nhận hoặc từ chối các ứng dụng và tài trợ thế chấp Theo một nghĩa khác: thị trường môi giới thế chấp thì có sự cạnh tranh khá cao. Do những yêu cầu bằng cấp ở một số nơi không có nên việc gia nhập vào thị trường môi giới thế chấp dường như khá dễ dàng. Hơn nữa những nhà môi giới không cần phải có yêu cầu về vốn cái mà những nhà cho vay danh mục 14 cần phải có. Do đó, chúng ta có thể dự báo hiệu quả của nền kinh tế cho môi giới sẽ là ở biên, trung bình, 0 và cho những nhà môi giới tham gia vào điều mà Krueger (1974) đề cập đến như là “ thuê tìm kiếm”. Phương thức cho thuê tìm kiếm cho hai dạng: xác định những nhà đi vay là những người không có khả năng đặc biệt để hiểu biết về giá cả thế chấp, và không thể biết được những rủi ro đạo đức tiềm ẩn phát sinh từ việc thế chấp mà không cần vốn, bởi việc cho vay tiêu dùng đối với những nhà cho vay khác nhau. Trong khi chúng ta không có những kiểm soát chặt chẽ, dữ liệu tổng hợp thể hiện bản chất của các khoản vay mà các nhà môi giới khởi xướng thì khác những bản chất thực sự của chúng qua nhiều kênh khác nhau. Ví dụ, xu hướng của nhà môi giới đối với những khoản cho vay mà có ít hoặc không có chứng từ thì cao hơn đáng kể cho thị trường bán lẻ. Trong thực tế, năm 2005, 2006 các broker có nhiều hơn gấp 2 lần các khoản cho vay ít/ko có chứng từ so với kênh bán lẻ, và có nhiều khả năng có nguồn gốc lai ARMs ( Bảng 2). Những broker cũng có nhiều khả năng những sản phẩm tranh cãi về nguồn gốc như 2-28 ARMs với hình phạt trả trước. Những nhà đi vay với số điểm FICO vượt 660 thì cũng có nhiều khả năng để được cho vay dưới chuẩn từ 1 broker hơn là từ một nhà cho vay bán lẻ. Cùng lúc đó, các nhà cho vay đã cạnh tranh nhau có hội để tài trợ cho nhà đi vay thông qua brokers. Như một tạo chí thương mại giải thích “Các broker có thể fax thông tin yêu cầu cho nhiều nhà cho vay: 73% các broker đã đưa ra Alt-A giống hệt nhau và các gói cho vay dưới chuẩn đến vòng sơ tuyển cho 2 hay 15 nhiều nhà cho vay” . Nhà khởi xướng duy trì những tiêu chuẩn tín dụng cao trong một môi trường mà các broker cho vay một nhiều hơn giữa số lượng của các nhà cho vay, dẫn đến thị trường phản ánh sai lệch. Chúng ta sau đó có thể yêu cầu trạng thái cân bằng gì giữa các broker và những kênh cho vay bán lẻ. Để đơn giản, hãy giả định rằng rằng khác nhau cơ bản là ở vấn đề vốn: các broker không cần vốn trong khi nhà cho vay bán lẻ cần nó. Hãy để chúng tôi nói rằng thị trường chính thì chủ yếu là tiêu chuẩn phát hành bảo lãnh trong khi thị trường dưới chuẩn thì bị làm giá. Trong nền kinh tế cách điệu, vốn thích hợp cho thị trường chính thì tháp hơn là vốn thích hợp cho thị trường dưới chuẩn bởi vì những thiệt hạ mặc định trong cho vay ở thị trường chính thì thấp hơn trong thị trường dưới chuẩn. Mất nhiều nỗ lực để tìm ra nguồn gốc 1 khoản cho vay dưới chuẩn hơn là khoản vay trong thị trường chính. Lợi nhuận mong đợi trước khi cho vay dưới chuẩn thì xác định trong thị trường chính, nhưng phương sai của lợi nhuận thì lớn hơn trong thị trường dưới chuẩn. Điều này sẽ dẫn đến sự cân bằng tách biệt theo đó các broker ở thị trường dưới chuẩn và các nhà bán lẻ nhận thị trường chính. Các nhà bán lẻ sẽ muốn tránh các khoản cho vay dưới chuẩn, bởi vì vốn đắt đỏ và bởi vì họ sẽ muốn tránh chi phí liên quan đến các khoản cho vay dưới chuẩn. Mặt khác các broker sẽ muốn nhận các khoản cho vay dưới chuẩn vì nếu các khoản vay thất bại thì họ không phải chịu chi phí gì. Do đó, từ quan điểm của broker, việc phân phối lợi nhuận bị cắt ngắn ở số 0 và vì vậy lợi nhuận mong đợi từ cho vay dưới chuẩn thì lớn hon cho vay đúng chuẩn. Bởi vì các broker phải tham gia trong nỗ lực để cho vay, nó thích những khoản vay cho những ai nhận ra sẽ có lợi nhuận nhiều hơn và do đó sẽ chỉ hình thành thế chấp dưới chuẩn. Thị trường thực tế thì phức tạp hơn những ví dụ này. Trong khi nhiều broker chuyên gia cho vay chuẩn và cả dưới chuẩn, nhiều người làm cả 2 dạng cho vay. Hơn nữa, một vài nhà cho vay trở thành “ những broker siêu thế chấp” với khả năng vừa cho vay vừa phục vụn như là một broker bán buôn. Sự sắp xếp này cho phép một doanh nghiệp vay những khoản dưới chuẩn thông qua broker, 16 và vì vậy hạn chế cả nhu cầu vốn và trách nhiệm pháp lý. Điểm quan trọng là, một cách không tương xứng, các khoản vay dưới chuẩn được hinh thành trong thị trường mà nó sẽ khuyến khích khối lượng cho vay với những bù đắp hạn chế của tài chính cơ bản và rủi ro pháp lý. Bí ẩn trong tất cả chuyện này là tại sao các nhà đầu tư không hiểu điều này. Đó là vấn đề mà chúng tôi sẽ quay trở lại sau. Các tổ chức xếp hạng từ lâu đã chịu sự chỉ trích của cơ cấu bồi thường mà khuyến khích xếp hạng phóng đại (xem ví dụ, Smith và Walter, 2002). Những tổ chức phát hành chứng khoán chính họ trả tiền cho việc xếp hạng, và họ ko phải trả cho chi phí đại diện cho đến khi chứng khoán được xếp hạng. Mãi gần đây, việc khám phá MBS dưới chuẩn và việc phát hành nghĩa vụ nợ thế chấp (CDO) mới được ghi nhận một phần lớn thu nhập được tạo ra từ việc xếp hạng những sản phẩm này. Thay đổi cơ cấu sở hữu có thể dẫn đến gia tăng áp lực cho sự gia tăng thu nhập trong ngắn hạn. cũng như là gia tăng cạnh tranh giữa các cơ quan xếp hạng. Hơn nữa những người làm việc trong các tổ chức xếp hạng thường có thể dịch chuyển thứ hạng cao hơn cho những công ty được xếp hạng. Lợi nhuận của các tổ chức xếp hạng từ việc xếp hạng càng nhiều chứng khoán càng tốt đến từ giá chứng khoán của Moody’s, mà đã tăng đáng kể so với S&P 500 trong trong giai đoạn này trong đó cho vay dưới chuẩn tăng nhanh chóng (Hình 2)/ Các tổ chức xếp hạng đánh giá thấp đáng kể rủi ro trong cấu trúc các chứng khoán (đặc biệt là CDOs). Đó là lí do tại sao họ cần phải hạ thấp nhiều chứng khoán đặc biệt là chứng khoán dựa trên tài sản thế chấp dưới chuẩn. Mặt 17 khác, chính nó không chỉ ra việc bồi thường cho những công ty dẫn đến việc xếp hajgn cao; đúng hơn, nó có thể đã bị thúc đẩy bởi những giả định về sự tiếp tục gia tăng của giá nhà, hoặc lỗ hổng trong mô hình. Thực sự, việc hạ thấp đánh giá được đặc biệt chú trọng trong thị trường dưới chuẩn (xem Bảng 3). Thay vì, các tổ chức dự đoán hiệu quả kém bởi vì mô hình thực nghiệm của cho vay dưới chuẩn ko dự báo được những thiệt hại đáng kể. Điều này được xem xét một cách dễ hiểu là giá nhà danh nghĩa ở Mỹ gia tăng từ giữa thập niên 1990 đến năm 2004. Theo những điều kiện về giá cả của những căn nhà này, những người đang gặp rắc rối tài chính khi đi vay được khuyến khích để bán nhà của họ (và do đó có thể giữ lại được ít vốn) hơn là mặc định. Điều này dẫn đến việc các nhà phân tích sẽ phải tin rằng phần lớn rủi ro tín dụng là ở các chứng khoán dưới chuẩn là có tính riêng biệt, và vì thế có sự đa dạng hóa. Việc đưa ra những mất mát trong giai đoạn này, vài chỉ trích nói rằng các tổ chức đã đánh giá cao rủi ro tín dụng trong MBS dưới chuẩn (xem ví dụ, Engel & McCoy), 2007 trang 2055). Sự giảm sút trong chất lượng bảo lãnh phát hành trong giai đoạn này có thể ảnh hưởng đến rủi ro liên quan với nhân tố được đưa ra, những mô hình được dựng dựa trên những mối tương quan trong quá khứ đã lỗi thời. Ví dụ, rủi ro đối với những khoản cho vay có ít tài liệu thì gia tăng trong những năm gần đây (xem Bảng 4). Những điều kiện của thị trường nhà bắt đầu thay đổi trong năm 2005. Nền kinh tế xấu đi làm giá nhà từ cao và sau đó giảm xuống ở vài thành phố Cleveland và Detroit. 100% khoản vay LTV ko qua một bước đệm: quan trọng 18 hơn, giá căn hộ trung bình tại khu vực đô thị thì giá trị của khu dân cư đã xuống thấp. Như là kết quả của sự gia tăng chậm giá nhà, làm cho các khoản cho vay dưới chuẩn gia tăng mạnh. Thị trường thứ cấp, những mối quan ngại dưới chuẩn tăng, một sự tràn ngập nhà REO dẫn đến giá thị trường giảm, lần lượt đương nhiên dẫn đến gia tăng những thiệt hại. Đến mức mà các tổ chức có những quan điểm lạc quan vể hiệu quả giá nhà tương lai và chậm trong việc đáp ứng những thay đổi thị trường, điều này có thể dẫn đến khác biệt đáng kể giữa việc xếp hạng và rủi ro thực tế trong những sản phẩm của khoản cho vay dưới chuẩn. Sự thất bại của những tổ chức để đánh giá đúng rủi ro của nghĩa vụ nợ dưới chuẩn (CDOs) có ý nghĩa đặc biệt quan trọng cho thị trường dưới chuẩn. Điển hình, thách thức lớn nhất trong việc chứng khoán hóa các khoản nợ dưới chuẩn là việc tiếp thị bị đánh giá thấp. CDOs đã được cung cấp như là một thị trường nhưng chỉ vì các tổ chức xếp hạng (và nhà đầu tư) đã phóng đại những lợi ích đa dạng hóa có sẵn qua việc tổng hợp, xem xét hiệu quả rủi ro dưới chuẩn được đánh giá thấp hơn là mang phong cách riêng. Kết quà là giá thấp đáng kể của rủi ro tín dụng trong những gói này, và do đó có nhu cầu quá mức cho việc phát hành dưới chuẩn. Rõ ràng là mức độ lớn của rủi ro này là có tính hệ thống. Do đó, cầu thị trường cho những gói dưới chuẩn được xếp hạng thấp thì ko có khả năng quay trở lại mức được thấy trong vài năm vừa qua. Có lẽ cũng quan trọng như việc giả định của mô hình rằng xếp hạng tín dụng cơ bản đã theo thị trường cái mà ý nghĩa của xếp hạng tín dụng thay đổi qua thời gian và khác nhau giữa các ngành công nghiệp. Nghiên cứu thu nhập cố định Nomura (2006) tranh cãi rằng cả Moody’s và Standard và Poor’s mất mức chuẩn của họ trong suốt 10 năm qua. Nomura biện luận rằng: …một hệ thống tín dụng thì hữu ích nhất khi mỗi biểu tượng đánh giá có một ý nghĩa không đổi theo thời gian, địa lý, loại tiền tệ, và loại công cụ. Hệ thống xếp hạng hoạt động tốt nhất khi biểu tượng được đưa ra (e.g.BBB) biểu thị cho cùng mức đo lường của rủi ro tín dụng cho trái phiếu doanh nghiệp của Đức năm 1985, trái phiếu thành phố của Mỹ năm 1995, và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp năm 2005. 19 Cho đến nay Nomura đưa ra bằng chứng rằng hiệu quả của chứng khoán với cùng mức xếp hạng thay đổi qua thời gian, khu vực công nghiệp, và loại chứng khoán. Do đó, xếp hạng BBB+ trên CDO khác một vài điểm so với xếp hạng BBB+ trong MBS, cũng có nghĩa là có một vài khác biệt từ xếp hạng BBB+ cua trái phiếu doanh nghiệp. Xếp hạng trái phiếu là thành phần quan trọng để điều tiết các tổ chức tài chính và hơn nữa là để làm cầu nối hướng dẫn đầu tư cho các nhà quản lý tài sản. Nếu họ không nhất quán các loại chứng khoán, tổ chức và các nhà quản lý tài sản có thể được khuyến khích để mua chứng khoán mà có xếp hạng cao nhất cho mỗi đơn vị rủi ro. Ngoài vấn đề chung của sự không thống nhất với các tổ chức tín dụng khi đánh giá các chứng khoán, và thực tế là các tổ chức đánh giá thấp rủi ro dưới chuẩn, các tổ chức cũng xuất hiện đằng sau thị trường trong quá trình đánh giá cho CDOs, đặc biệt là những hỗ trợ bởi các khoản thể chấp dưới chuẩn. Một trong những nhân tố góp phần cho khoảng cách này là thị trường như là quỹ đầu cơ thường sẽ chọn các tổ chức có sự phân tích tốt nhất. Cũng nên ghi nhận rằng phân tích rủi ro CDO là một khu vực mới nổi của tài chính và những điểm yếu trong các phương pháp được sử dụng để đánh giá CDOs và rủi ro của họ suốt thời kì này. Một khía cạnh thú vị của những báo cáo của CDO liên quan đến thiệt hại tại các tổ chức tài chính hoạt động trong việc tạo ra những công cụ này rằng họ giữ lại vị trí quan trọng trong cấu trúc được đánh giá cao lợi nhuận đa dạng hóa. 2.3 Các nhà đầu tư Một trong những bí ẩn lớn nhất của cuộc khủng hoảng dưới chuẩn là lý do tại sao các nhà đầu tư không hiểu được rủi ro mà họ nhận được khi mua các chứng khoán được hỗ trợ bởi các tài sản dưới chuẩn. Chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư đã bị ru ngủ trong cảm giác an toàn giả mạo của thời kì bùng nổ thị trường nhà đất kéo dài từ khoảng 1993 (khi các thị trường trên bờ biển phía đông và California chạm đáy khá nhiều) đến 2005. Một sự cố tương tự trong các thị trường tài chính đã diễn ra trong năm 1993, sau khi thị trường trái phiếu được mở rộng đáng kể ra toàn thế giới, lãi suất tăng cao làm các nhà đầu tư sử dụng 20 đòn bẩy với vị thế có các chứng khoán thu nhập cố định kì hạn dài bị thua lỗ lớn. Một yếu tố góp phần khác là cấu trúc của việc đền bù nhà quản lý quỹ. Các nhà quản lý quỹ phòng hộ rủi ro có xu hướng được đền bù theo quy tắc "2-20": Họ nhận được 2% giá trị quỹ đang quản lý, và 20% của bất kì khoản lợi nhuận nào quỹ đó kiếm được trên môt chỉ số được chỉ định. Chương trình bồi thường này giống như một sự lựa chọn: Thưởng phạt là không đối xứng. Nếu quỹ hoạt động tốt hơn chỉ số này, nhà quản lý kiếm được rất nhiều; nếu nó trở nên tệ hơn, trong ngắn hạn nhà quản lý không thiệt hơn nếu các chỉ số phù hợp với thị trường (mặt dù trong dài hạn, các quỹ hoạt động kém sẽ mất các tài sản). Chính điều này tao ra động lực cho các nhà quản lý quỹ chấp nhận rủi ro lớn hơn Khả năng thứ ba là cho vay dưới chuẩn dựa vào CDOs đã đủ phức tạp để phân tích rằng các nhà đầu tư đã dựa nhiều vào các đánh giá rủi ro của cơ quan xếp hạng và kết quả là các gói xếp hạng cao hơn chỉ huy mức thanh khoản: Các nhà đầu tư phải đối mặt với những hạn chế xếp hạng định hướng đầu tư mà dẫn đến các gói được đánh giá cao do hưởng lợi từ tính thanh khoản cao hơn. Đồng thời, CDOs rất không minh bạch và có vẻ như nhiều nhà đầu tư dựa hoàn toàn vào các cơ quan xếp hạn để đánh giá đúng rủi ro. Tất cả điều này cho biết, cuối cùng chúng ta phải thừa nhận khả năng rằng một số nhà đầu tư có thể đã thực hiện những quyết định với đôi mắt của họ mở rộng, hiểu một cách đầu đủ bản chất của sản phẩm mà họ đã mua. Chỉ vì các nhà đầu tư liều lĩnh từ đó không trả nợ không có nghĩa là họ đã thiếu thông tin khi đưa ra quyết định. Cuối cùng, nhiều nhà bình luận đã lưu ý rằng các thị trường tài chính thế giới gần đây thừa thanh khoản. Nhu cầu của các ngân hàng trung ương nước ngoài đối với các tài sản chất lượng cao vượt xa nguồn cung của Bộ Ngân khố Hoa Kỳ khoảng 300 tỷ USD trong năm 2007. Bên ngoài Hoa Kỳ, thế giới đã tiết kiệm nhiều đến mức chênh lệch suất lợi nhuận thu hẹp ở hầu hết tất cả các loại đầu tư Các nhà hoạch định chính sách đang đề xuất một loạt các hành động để tránh lặp lại các sự kiện đặc trung của thị trường thế chấp trong năm qua. Một trong số đó là quy đinh và bao gồm những thứ như sự phát triểu của " quy tắc 21 phù hợp" và chuyển nhượng nợ. Chúng tôi muốn đề nghị các lựa chọn thay thế thực tế để giảm các yếu tố ngoại phát sinh từ khủng hoảng. Chúng tôi cũng hy vọng rằng quy định mới sẽ tập trung vào các giải pháp thực tế để giảm thiểu các vấn đề lựa chọn bất lợi và rủi ro đạo đức phát sinh dẫn đến cuộc khủng hoảng hiệu tại. Để cụ thể hơn, những thay đổi trong chính sách cần thực hiện 3 điều sau: (1) Cần đảm bảo rằng có nhiều hơn các bên trong chuỗi vay mượn có "skin in the game". Trong khi rủi ro danh tiếng giảm nhẹ hành vi xấu, không có một thay thế cho các biện pháp khuyến khích tài chính (2) Cần bảo đảm rằng các bên trong chuỗi cho vay chịu sự giám sát liên bang. Điều này sẽ giảm chênh lệch giá quy định và cả các chi phí giám sát đầu tư, tạo điều kiện cho dòng tiền đi vào lĩnh vực này (3) Cần làm những gì có thể cải thiện trong suốt chuỗi cho vay. Người vay phải được thông báo về những hậu quả về sự lưa chọn vay mượn của họ (mặc dù điều này sẽ rất khó); xếp hạng phải nhất quán hơn và các chứng khoán phải minh bạch hơn. Các loại cải cách này sẽ chỉ giúp thị trường đi về phía trước. Làn sóng sắp tới của nợ xấu có thể ấn tượng: Một số nhà phân tích cho rằng tỷ lệ nợ xấu trong tổng cho vay dưới chuẩn có thể đạt ở mức cao 20-25%. Đặt điều này trong bối cảnh, tỷ lệ nợ xấu có thế chấp trong suốt thời kì Đại suy thoái là khoảng 10% (Green và Watcher, 2005). Trong khi thị trường dưới chuẩn không bao giờ chiếm hơn 20% khối lượng giao dịch trong 1 năm cụ thể, có các khu phố mà dựa nhiều vào tài chính cho vay dưới chuẩn, và do đó độ lớn của nợ xấu có thể bị hạ xuống như các ảnh hưởng đối với các vùng lân cận. Như vậy, nó có thể thích hợp để nghĩ về chương trình phân loại nhà, đặc biệt là đối với những hộ gia đình đã giữ các khoản thanh toán của họ trước khi thiết lập lại tỷ lệ. Có hai đề xuất hấp hẫn. Một đến từ AndrewSamwick và Dean Baker: Có một cách đơn giản cho phép những chủ nhà gặp khó khăn ở lại nhà của họ mà không có sự giải cứu của các tổ chức phát hành cho vay thế chấp và các nhà đầu cơ. Quốc hội có thể thông qua dự luật cấp chủ nhà hiện tại quyền ở lại trong nhà của họ miễn là họ thích, 22 đơn giản chỉ bằng cách trả tiền thuê nhà theo giá thuê trung bình của thị trường. Nói cách khác không ai bị nắm ra ngoài đường, miễn là họ có thể trả tiền thuê nhà của họ. Giá thuê trung bình của thị trường có thể được xác định bởi một giám đinh viên độc lập- chính xác theo đúng cách mà một người cho vay có nghĩa vụ phải xác định quy mô của một khoản vay thế chấp dựa trên căn nhà đó. Theo kế hoạch này, chủ nhà sẽ chuyển giao tài sản của họ cho chủ thế chấp. Nhìn chung điều này không phải là một mất mát khi mà hiện tại những người vay phải đối mặt với cuộc khủng hoảng do nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của họ. Nếu giá trị căn nhà vượt qua khoản nợ, thì sau đó họ không phải đăng kí chương trình này. Như một người thuê nhà có quyền sử dụng an toàn, chủ nhà cũ sẽ có những động cơ để bảo dưỡng cần thiết và giữ cho ngôi nhà khỏi rơi vào cảnh hoang phế. Điều này sẽ ngăn chặn những ảnh hưởng xấu đã đánh vào những vùng lân cận nơi mà nhà bị tịch thu đã trở nên phổ biến. Có một số vấn đề ở đây, trong số đó có sự thật là không đơn giản để xác định giá thuê thị trường, và yêu cầu nâng vốn để tài trợ cho việc mua lại của các hộ gia đình. Nguồn vốn này không chỉ cần một sự trợ cấp mà còn kéo theo lợi nhuận kỳ vọng cao hơn. Sẽ khó khăn để bán một căn nhà đơn tách rời nếu như những người thuê nhà có được sự đảm bảo quyền tiếp tục được thuê vô điều kiện và do đó hạn chế này sẽ phải được phản ánh trong tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu cao hơn. Theo hướng đó, chúng ta bắt đầu với vốn. Hệ thống tài chính thế chấp trong đó ngày càng nhiều người tham gia "skin in the game" có thể giúp sắp xếp tốt hơn lợi ích cá nhân và lợi ích xã hội. Mô hình "tạo lập để chứng khoán hóa" hiện tại của tài trợ mua nhà với những người tham gia có ít cổ phần trong hoạt động của các món vay mà họ sắp xếp đã dẫn đến những ưu đãi tai hại. Bồi thường có thể được gắn với hiệu quả món vay và được hoãn lại cho 1 hoặc 2 năm. Hệ thống bồi thường hiện tại cho các nhà mô giới cũng sinh ra các khoản ưu đãi tai hại. Nhà mô giới được hưởng lợi từ 2 điều: Phí chênh lệch lợi nhuận (YSP), trong đó phần lớn là vô hình đối với khách hàng vay, và số lượng. Khoản 23 bồi thường của họ không gắn với hiệu quả món vay. Như vậy, nhà mô giới có động cơ để chỉ đạo người vay để có các khoản vay YSP cao với khoản thanh toán ban đầu thấp (những khoản thanh toán ban đầu thấp cho phép khách hàng vay hội đủ điều kiện cho các khoản vay lớn hơn). Xác suất mà các khoản vay có thể được hoàn trả hầu như không có tác động khuyến khích các nhà mô giới. Vì vậy miễn là giá nhà tăng, các khoản vay có chất lượng kém đã được ngụy trang; ngay sau khi giá nhà bắt đầu dịu lại mới làm tiết lộ chất lượng thấp của nó. Cách tốt nhất để nhà mô giới tránh những hành vi này trong tương lai là các khoản bồi thường của họ bằng cách nào đó phải gắn với hiệu quả cho vay. Điều này cuối cùng chỉ có thể xảy ra khi cơ cấu lại thị trường mô giới đòi hỏi sự kết hợp giữa vốn và sự liên kết. Thứ hai, điều quan trọng là làm các khoản thế chấp và chi phí của họ minh bạch hơn với khách hàng. Khách hàng nên nhận thức được toàn bộ khoản bồi thường mà các nhà mô giới kiếm được (bao gồm phí chênh lệch lợi nhuận). Điều này tương tự với thực tế hiện nay trong đó khách hàng nhận thấy chi phí bán buôn cho các đại lý xe ôtô, để họ biến mức tăng giá mà họ trả khi mua xe. Guttentag (2007) có một đề nghị thú vị trong đó khách hàng có thể chỉ nhận được 2 giá thế chấp: lãi suất và biên độ. Tất cả các khoản phí sẽ phải được gói gọn một trong 2 YSP hoặc lãi suất. Tiếp tục tương tự với xe ô tô, Guttentag lập luận rằng chỉ trong trường hợp người mua xe không nhận sự lựa chọn xe có lốp hay không, người vay cũng không nhận được liệu rằng các khoản vay ,,.Đề xuất của Guttentag, tuy nhiên, không giải quyết được tỷ lệ thế chấp có thể được điều chỉnh trong đó lãi suất có thể thay đổi theo thời gian. Gần như chắn chắn sẽ là tốt khi có các điều khoản kèm theo rõ ràng đến những cú sốc thanh toán tiềm tàng nhưng những điều khoản kèm theo để giúp hầu hết người đi vay dễ bị tổn thương không hoàn toàn rõ ràng. Perry (2007) và những người khác tranh luận rằng người đi vay là thiển cận và không thấy những rủi ro về sau ngoài khoản thanh toán vay thế chấp đầu tiên của họ. Đề cập đến các trung gian, có hai điểm có giá trị. Đầu tiên, như Gramlich (2007) lưu ý, hiện tại chúng ta có 2 hệ thống ngân hàng: Một là dưới sự giám sát 24 của Liên bang và cái còn lại là "cái bóng " hệ thống ngân hàng. Điều này không chỉ có nghĩa là có các tổ chức không đủ vốn để cho vay mà còn có cơ hội để thực hiện chênh lệch giá theo quy ịnh, cái mà cũng có thể bóp méo hơn cơ chế quản lý thống nhất tốt nhất thứ hai. Đặt tất cả người cho vay dưới Đạo luật bảo vệ người sở hữu nhà và vốn chủ sở hữu (HOEPA) sẽ là một bước khởi đầu tốt. Thứ hai, quan trọng là phải theo dõi chặt chẽ hiệu quả của những thay đổi gần đây đối với cơ chế quản lý mà theo đó các cơ quan xếp hạng hoạt động. Cuối cùng, chúng ta phải suy nghĩ cẩn thận về cách xác định và trừng phạt hoạt động cho vay cắt cổ. Một phần định nghĩa của khoản cho vay cắt cổ phải liên quan đến tính vẩn đục của nó: Khi người cho vay che dấu các khoản phí, khi các khoản phạt trả trước không được giải thích một cách rõ ràng, khi các ước tính chi phí đáng tin khác nhau đáng kể trên mẫu HUD-1 là các chỉ số của cho vay cắt cổ. Lưu ý, vấn đề này liên quan nhiều về việc công bố thông tin hơn là giá cho mỗi gia nhập 3 Kết luận: Thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn trong những năm đầu của thế kỉ 21 là một thử nghiệm tự nhiên của một thị trường hoàn toàn dựa vào hệ thống tài chính. Thị trường này được cung cấp bởi các đối thủ cạnh tranh độc lập và phần lớn là không kiểm soát được với một khu vực không được kiểm soát thực hiện cả việc tạo lập và chứng khoán hóa. Các nhà đầu tư phải được thông báo bởi các cơ quan xếp hạng cá nhân và được bảo vệ bởi cấu trúc của chứng khoán hóa. Cuối cùng, mọi thứ sụp đổ bởi vì sự không hoàn hảo của thị trường được nêu bật trong các bài học từ học thuyết điều kiện tốt nhất thứ hai (theo nghĩa của Lipsey và Lancaster, 1956). Một số nhà mô giới khai thác tính bất đối xứng trong việc bồi thường và thông tin để trục lợi; một số người vay đã lựa chọn bất lợi các sản phẩm cho vay với kiến thức sẵn có mà có rủi ro xấu không ngừng. Không ai trong số này sẽ được các nhà hoạch định chính sách quan tâm nếu các thiệt hại liên quan được giới hạn trong các nhà đầu tư vào nhà, cho vay thế chấp và chứng khoán. Nhưng các thiệt hại này không giới hạn. Chủ nhà, những người không hiểu được các tài liệu phức tạp mà họ đã kí, bị tổn thương 25 khi mà vốn chủ sở hữu nhà của họ bị chuyển thành phí cho các nhà mô giới. Các khu dân cư có các khoản nợ xấu ở mức cao chứng kiến sự biến mất của tài sản thậm chí đối với các hộ gia đình không thế chấp tất cả. Câu hỏi là làm thế nào để đi về phía trước mà không làm hạn chế quá mức dòng vốn cho vay thế chấp. Can thiệp có mục tiêu vào các khu dân cư chịu thiệt hại do sóng vỡ nợ; phát triển các ưu đãi căn cứ vào an toàn vốn hoặc kết hợp để ngăn cản việc hình thành các khoản vay không phù hợp; và minh bạch hơn trong suốt quá trình cho vay thế chấp. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Apgar, William, Bendimerad, Amal, Essene, Ren S.,1997. Morgage Market Channels and Fair Lending: An Analysis of HMDA Data. Joint Center for Housing Studies, Harvard University 2. Bucks, Brian K., Kennickell, Arthur B., Moore, Kevin B., 2006. Recent changes in US family finances: evidence from the 2001 and 2004 survey of consumer finances. Federal Reserve Bulletin 92, A1-A38. 3. Engel, Kathleen C., McCoy, Patricia A., 2007. Turing a Blind Eye: Wall Street Finance of Predatory Lending. Ford Law Review 75 (4), 2039- 2103. 4. Gabaix, Xavier, David, Laibson, 2006. Shrouded Attributes, COnsumer Myopia, and Information Suppresion in Competitive markets. Quarterly Journal of Economics 121 (2), 505-540. 5. Gaster, George C., Satiago, Anna M. 2007. No placce Like Home? Experiences of Recent, Low-Income homebuyers. Wayne State Unirvesity working paper. 6. Gramlich, Edward M., 2007. Subprime Mortgage: america's Latest Boom and Bust. Urban Institure Press, Washington, DC. 7. Green, Richard K., Wachter, Susan, 2005. The American Mortgage in historical and inernational context. Journal of Economics Perspectives 19(4), 94-113 26 8. Green, Richard K., Wachter, Susan, 2008. The housing finance revolution, proceedings of the 31st Annual Federal Reserve Bank of Kansas City Economic Symposium. 9. Guttentag, Jack, 2007. Remarks to Homer Hoyt/Hudson Institute/University of Pennsy lvania Conference on Subprime Lending, Washington, DC, October 24, 2007. 10. Holmstrom, Bengt, 1997. Moral hazard and observability, the Bell Journal of Economics, Spring 1979. 11. Krueger, Anne, 1974. The political economy of the rent- seeking society. American Economic Review 64, 291-303. 12. Lipsey, R.G., Lancaster, Kelvin, 1956. The general theory of second best. Review of economic stydies 24, 11-32 13. Oliver, Melvin, Shapiro, Thomas, 1997. Black Wealth, White Wealth: A New Persective on Racial Inequality, Routledge. 14. Perry, Vaneesa Gail, 2007. Antecedents of revolving credit use: the role of mental budgeting, impulse buying, and short-term orientaiton. Working paper 15. Sherraden, Michael, 1991. Assets and the poor, a new American welfare policy, M.E.Sharpe 16. Smith, Roy, Walter, Ingo, 2002. Ratings Agencies: is there an Agency Problem? In: Levich, R.M., Mainoni, G., Reinhart, C. (Eds.), Ratings, Rating Agencies and the Global Financial System. Springer. 17. Weicher, John C., 1997. The Home Equity Lending Industry: Refinancing Mortgages for Borrowers with Impaired Credit, Hudson Institute.