Đề tài Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp

ới tốc độ phát triển và tăng trưởng kinh tế cao như những năm gần đây, Việt Nam đã trở thành điểm đến lý tưởng cho dòng vốn FDI bởi nó hứa hẹn nhiều thành công cho các nhà ĐTNN. Cũng nằm trong quá trình phát triển đó, thị trường BĐS đang chứa đựng một tiềm năng phát triển to lớn, với triển vọng của việc tạo ra dòng lợi nhuận khổng lồ. Và vì thế, làn sóng các nhà ĐTNN đổ xô vào thị trường BĐS cũng là một điều dế hiểu. Đường lối chính sách đúng đắn kiên trì của Nhà nước Một nguyên nhân quan trọng nữa xuất phát từ chủ trương đường lối đối với việc thu hút FDI của nhà nước ta: với phương châm đa dạng hoá quan hệ kinh tế đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, mở cửa thu hút FDI, chúng ta đã không ngừng nỗ lực trong việc hội nhập kinh tế toàn cầu. Chúng ta đã tổ chức thành công Hội nghị APEC 14 vào năm 2006. Sau hơn 11 năm phấn đấu kiên trì, cuối năm 2006, Việt Nam đã là một thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO. Việc gia nhập WTO là điều kiện quan trọng để phát triển kinh tế hơn nữa của Việt Nam. Khi gia nhập WTO, tức là đồng thời ta đã mở to cánh cửa đón khách quốc tế, hàng Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 63 loạt các công ty nước ngoài đã đang và sẽ thâm nhập vào Việt Nam, tạo nên nhu cầu tất yếu về địa điểm kinh doanh, đặt trụ sở văn phòng… Đồng thời, nhà nước ta cũng thường xuyên tổ chức các chuyến thăm hỏi đến nhiều nước trên thế giới của các nhà ngoại giao, các lãnh đạo chính phủ nhằm mục đích quảng bá hình ảnh về đất nước và con người Việt Nam như một đất nước năng động, ổn định và là một địa bàn đầu tư an toàn nhất. Việt Nam hiện nay là nước có mức độ ổn định an ninh chính trị thứ nhất trong khu vực Châu á. Đặc biệt khi so sánh với Thái Lan, cũng là một quốc gia thu hút FDI mạnh trong khu vực. Thái Lan có cơ sở hạ tầng tốt hơn Việt Nam nhiều, và các quy định, pháp lý dành cho nhà ĐTNN cũng có tính khuyến khích rất cao. Tuy nhiên, lượng FDI vào Thái Lan trong những năm gần đây thua kém so với Việt Nam bởi tình hình chính trị, xã hội của Thái Lan quá bất ổn. Hơn thế nữa, chính phủ còn tăng cường tổ chức các buổi thu hút đầu tư nhằm tạo cơ hội cho các doanh nghiệp gặp gỡ, trao đổi thông tin, tiến tới hợp tác như Diễn đàn hợp tác đầu tư và triển lãm FDI (Vietnam Forinvest 2005) vừa qua…Có thể thấy, đường lối đúng đắn của nhà nước có tầm quan trọng rất lớn đối với việc thu hút FDI của bất cứ quốc gia nào trên thế giới nói chung và trường hợp của Việt Nam nói riêng. 2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 2.3.2.1. Những hạn chế Hình thức đầu tư còn hạn chế Các dự án FDI đầu tư vào ngành BĐS tại Việt Nam còn khá hạn chế, chưa tương xứng với tiềm năng của các đối tác. Các hình thức đầu tư mới chỉ tập trung vào hình thức doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Hình thức hợp tác kinh doanh và các hình thức đầu tư khác Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 64 còn rất hạn chế. Tỷ lệ các dự án đầu tư nước ngoài có sử dụng công nghệ cao, công nghệ nguồn còn thấp. Trong số các đối tác nước ngoài thì Châu Âu và Mỹ đầu tư chưa lớn và chưa tương xứng với tiềm năng của họ. Tiến độ dự án vẫn còn chậm: Nhìn chung, tiến độ thực hiện của hầu hết các dự án còn chậm so với luận chứng kinh tế kỹ thuật của dự án. Nhiều dự án được cấp mới trước thời kỳ khủng hoảng tài chính khu vực vẫn không triển khai hoặc mới chỉ triển khai một số ít hạng mục. Nhiều dự án BĐS vẫn còn dậm chân tại chỗ do vướng cơ chế chính sách, gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng. Một số dự án gặp vướng mắc kéo dài chưa xử lý dứt điểm gây ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư. Kết quả là chênh lệch giữa vốn đăng ký và vốn thực hiện còn lớn, tốc độ tăng vốn thực hiện chưa cao. Thậm chí có dự án đã bị rút giấy phép đầu tư (Liên doanh Daewoo Hanel xây dựng khu công nghiệp, thương mại, nhà ở tại Sài Đồng). Hiện tượng đầu cơ vẫn chưa được kiểm soát Các nhà đầu tư vẫn đổ xô vào thị trường đất, vốn là thị trường có mức giá cao mà không đầu tư phát triển sản xuất. Một xu hướng đầu cơ hiện nay là việc tranh giành đăng ký mua căn hộ rồi bán lại cho người dân, những người thực sự có nhu cầu. Điều này làm cho giá đất, giá nhà tăng một cách kỉ lục. Hơn nữa, tính đến nay, vẫn có hơn 70% các giao dịch BĐS là không có sự quản lý của nhà nước. Cơ sở hạ tầng còn nhiều yếu kém Cơ sở hạ tầng là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc thu hút FDI nói chung, và lĩnh vực BĐS nói riêng. Hiện nay, cơ sở hạ tầng của chúng ta còn kém phát triển, hệ thống giao thông xuống cấp trọng, trong khi Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 65 đó, ngân sách và nguồn vốn ODA đã cạn kiệt để đầu tư vào lĩnh vực này. Có thể nói cơ sở hạ tầng của chúng ta hiện nay là: vừa thiếu, vừa yếu, đặc biệt là về hệ thống cảng biển và nhà máy điện. Hiện nay,ngành điện của nước ta vẫn thuộc lĩnh vực độc quyền của nhà nước. Theo ước tính, trong giai đoạn năm 2006-2010, nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông là khoảng 12,5 tỷ USD với hạ tầng giao thông, và 3,8 tỷ USD với ngành điện. Từ trước đến nay, không có một quốc gia nào có đủ sức kham nổi việc xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng, Việt Nam mới chỉ một hai năm trở lại đây, mới khuyến khích các nhà đầu tư vào lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện dự án dưới hình thức BTO, BOT và BT. Và đến nay, triển vọng đầu tư vào lĩnh vực này cũng đã sáng sủa hơn. Theo một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì hiện có khoảng 10 tỷ USD vốn đầu tư cho hạ tầng, bao gồm cả điện và cảng biển đang chờ được cấp phép. Mới đây, hơn 50 nhà đầu tư, ngân hàng và nhà thầu hàng đầu của Nhật Bản cũng đã có các cuộc tiếp xúc để tìm cơ hội đầu tư vào hạ tầng cơ sở Việt Nam. Hi vọng trong vài năm tới, cơ sở hạ tầng sẽ bắt kịp với tốc độ phát triển của nền kinh tế cũng như xu hướng thu hút FDI mạnh mẽ của Việt Nam. Tình trạng tham nhũng vẫn chưa thể khắc phục được: Những thủ tục liên quan đến đất đai luôn nảy sinh hiện tượng tham nhũng. Tuy nhiên, đây là một vấn đề rất khó đề cập đến và rất khó chứng minh vì bản thân nhà đầu tư đã hài lòng với các chi phí mình bỏ ra. Nói cách khác, trong một số dự án, nhà đầu tư tự nguyện tiếp tay cho nạn tham nhũng để có thể nhanh chóng đạt được mục đích đầu tư của mình và coi như đôi bên cùng có lợi. Thực tế, hầu hết các dự án BĐS đều phát sinh hiện tượng tham nhũng, từ khâu bàn giao mặt bằng đến khâu xây dựng và kinh doanh. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 66 Do đó, chi phí đầu tư thực tế luôn bị đẩy lên làm cho giá cả thuê văn phòng, căn hộ bị đẩy lên. Tình trạng tham nhũng cũng sẽ làm nhà nước bị mất một số cơ hội thu hút vốn đầu tư khi có những nhà đầu tư chấp nhận bỏ cuộc vì chi phí cao. Nhưng điều quan trọng nhất là nó sẽ tạo ra định kiến của các nhà đầu tư nước ngoài khi kinh doanh tại đây, và có thể, chính những người lao động trong doanh nghiệp lại chịu hậu quả của những định kiến đó. 2.3.2.2. Nguyên nhân Cơ sở pháp lý còn lỏng lẻo và nhiều bất cập Như chúng ta đã thấy, hệ thống pháp luật quy định FDI tại Việt Nam hiện nay, tuy đã được cải thiện nhưng nhìn chung vẫn còn mang tính chất chồng chéo, không rõ ràng minh bạch. Điều này đã trực tiếp tạo ra nhiều kẽ hở cho giới đầu cơ hoạt động. Và điều này cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá cả đất đai, nhà ở tăng lên quá cao. Theo bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS của Jones Lang Lasalle, Việt Nam đứng cuối cùng trong số 56 quốc gia được khảo sát. Trong vài năm qua, các nước khác đã một phần cải thiện được vị trí của mình thì Việt Nam vẫn… “giậm chân tại chỗ”. Cho đến hiện nay, vẫn chưa có một văn bản pháp lý quy định hệ thống đăng ký BĐS một cách thống nhất, điều nay gây ra rắc rối cho cả chính quyền quản lý cũng như các nhà đầu tư rót vốn vào thị trường BĐS. Hệ thống đăng ký BĐS có tác dụng quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hoá thị trường thì trước đây, Thủ tướng chính phủ có chỉ thị hoàn thành từ cuối năm 2005, nhưng cho đến tận bây giờ vẫn chưa xong. Việc đưa ra nghị định NĐ/84/2007/NĐ-CP nhằm mục đích mở rộng thêm cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài thì phải lùi tới cuối năm 2007, nhưng thực tế vẫn còn đầy khó khăn. Hơn thế nữa, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn phải chờ thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung như về chính sách Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 67 tài chính đất, chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước ngoài. Ngay cả Luật Kinh Doanh BĐS, có hiệu lực từ 1/1/2007 thì nay vẫn chưa có bất kì một hướng dẫn nào. Điều này gây thêm nhiều phức tạp và khó khăn trong việc đầu tư vốn vào thị trường BĐS của nước ta hiện nay. Các hoạt động xúc tiến thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS còn kém Dù có nhiều lợi thế về mặt lực lượng lao động, nhu cầu thị trường lớn mà chưa được đáp ứng cũng như các nguồn lực thiên nhiên dồi dào, nhưng giới đầu tư còn chưa được biết đến thông tin về BĐS Việt Nam một cách đầy đủ và chính xác nhất. Chúng ta mới chỉ đóng vai trò bị động trong việc nhận vốn FDI vào lĩnh vực này, chứ chưa thực sự chủ động giới thiệu, kêu gọi đầu tư một cách cụ thể, chuyên nghiệp và bài bản. Đây là nguyên nhân làm hạn chế lượng đối tác đầu tư của Việt Nam bởi chỉ có các nước lân cận mới có cơ hội nắm rõ hơn tình hình biến động của thị trường BĐS Việt Nam. Do vậy, cần phải nâng cao hơn nữa việc quảng bá, kêu gọi đầu tư từ các nước phát triển, đồng thời đưa ra những chính sách, ưu đãi tốt cho các nhà đầu tư nước ngoài. Có vậy, chúng ta mới có thể chào đón được những nhà đầu tư tiềm lực lớn nhất nhì thế giới từ các nước phát triển. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 68 CHƢƠNG 3 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1. Dự báo xu hƣớng đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam Nhiều cơ hội đang được mở ra đối với việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong thời gian tới: Thứ nhất, chủ trường đường lối về tăng cường thu hút đầu tư vào thị trường được quán triệt. Chủ trường và đường lối của Đảng và Nhà nước được quán triệt là hình thành đồng bộ các loại hình thị trường, trong đó có thị trường BĐS. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá rất thấp về mức độ an toàn đầu tư do rủi ro từ chính sách và việc không minh bạch của thị trường. Vì vậy, việc định hướng chính sách sẽ làm thị trường phát triển sôi động, lành mạnh và minh bạch, làm giảm thiểu mức độ rủi ro khi các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Thứ hai, nhận thức về kinh tế thị trường, về thị trường bất động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản của các chủ thể được nâng lên trong thời gian qua. Vấn đề thị trường bất động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản đã trờ thành chủ đề được quan tâm ở tất cả các cấp độ của nền kinh tế và các chủ đầu tư nước ngoài. Các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư vào thị trường bất động sản là một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất trong thời gian qua. Hệ quả là, nhận thức về Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 69 vấn đề này đã được nâng lên một bước đáng kể so với trước đây. Điều đó sẽ là cơ hội cho thị trường BĐS và việc đầu tư vào thị trường bất động sản những năm tới có một cơ hội rõ rệt. Thứ ba, khả năng đầu tư vào thị trường bất động sản tiếp tục tăng do kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư nước ngoài và kiều hối gửi về nước ngày càng tăng. Nền kinh tế những năm tới vẫn dự kiến và kế hoạch ở mức cao. Nguồn đầu tư nước ngoài vẫn dự kiến tiếp tục được thu hút vào trong nước. Nguồn kiều hối sẽ tiếp tục được vận hành vào nền kinh tế ở mức cao. Biểu 7: Dự báo FDI vào Việt Nam trong giai đoạn 2006-2011 (Đơn vị: tỷ USD) (nguồn: Economist Intelligent Unit 2007 – Triển vọng đầu tư thế giới đến 2011) Có thể thấy xu hướng tất yếu của việc tăng dòng vốn FDI vào Việt Nam nhờ những tác động tích cực của các hoạt động hội nhập kinh tế quốc tế, nhờ những thay đổi tiến bộ và phù hợp với tình hình kinh tế trong giai đoạn đổi mới trong các văn bản pháp luật, các quy định về đầu tư trực tiếp và các văn bản có liên quan. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế cộng Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 70 với môi chính trị ổn định là những nhân tố quyết định cho sự thành công của việc thu hút FDI, tăng cường sức mạnh cho nền kinh tế. Các nhà đầu tư chiến lược vẫn đang hướng tới thị trường Việt Nam. Việc Việt Nam gia nhập WTO trong tương lai sẽ thu hút thêm các đối tác kinh doanh xâm nhập thị trường Việt Nam. Hơn nữa, các tập đoàn bán lẻ vẫn đang tiếp tục xâm nhập vào thị trường Việt Nam. Hệ quả là, thị trường phát triển văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trưởng, đất dành cho phát triển công nghiệp tiếp tục được mở rộng để thu hút đầu tư, thị trường đất cho thuê kinh doanh vẫn tiếp tục được mở rộng. Thứ tư, trong khi các thị trường bất động sản ở những nước Châu Á đã đi vào giai đoạn bão hòa, không mang lại lợi nhuận cao, thì thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa. Tại các thành phố lớn, dân số tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí tăng lên rất cao. Đây là cơ hội tốt để thu hút các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Những cơ hội trên dự báo nguồn vốn đầu tư nước ngoài sẽ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng tăng lên mạnh mẽ trong những những năm tới. Trong thời gian tới, đầu tư vào lĩnh vực BĐS sẽ có những xu hướng như sau:  Đầu tư vào các dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ, trung tâm thương mại và khách sạn: Sẽ có nhiều dự án đầu tư vào các cao ốc văn phòng, căn hộ và khách sạn cao cấp. Hiện nay, số lượng các tòa nhà văn phòng hạng A và các căn hộ tiêu chuẩn quốc tế tại Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 71 trường mặc dù giá thuê đang ở mức rất cao. Mặt khác, trong thời gian vừa qua, không có khách sạn 5 sao được xây dựng và mới nào đi vào hoạt động trong thời gian tới nên sẽ có nhiều dự án đầu tư vào các khách sạn cao cấp và các dịch vụ giải trí, tiện ích đi kèm. Xu hướng đầu tư vào các tòa nhà nhiều chức năng: văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại sẽ trở nên phổ biến. Các chủ đầu tư luôn mong muốn đem lại một dịch vụ trọn gói và đồng bộ cho khách hàng của mình và cũng để đa dạng hóa doanh thu và hạn chế rủi ro trong kinh doanh. Thực tế, khi khách hàng đi kiếm nhà để thuê hoặc để ở, họ luôn xem xét nơi đó có tiện lợi về giao thông không, có phải đi xa để mua sắm hoặc giải trí không, ăn uống ở đâu… Một công trình nhiều chức năng sẽ đáp ứng cùng lúc nhiều nhu cầu của khách hàng và mang lại một môi trường sống và làm việc hoàn hảo.  Đầu tư vào các vị trí đẹp, thuận tiện kinh doanh với quy mô lớn: Các nhà đầu tư vẫn có xu hướng ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí đất đẹp. Khi cân nhắc đầu tư vào BĐS, vốn đầu tư không phải là yếu tố đặt lên hàng đầu đối với các nhà đầu tư nước ngoài vì vốn có thể huy động được nhưng vị trí đẹp không thể dễ dàng tìm kiếm được và quỹ đất đai là hữu hạn. Trong kinh doanh BĐS thì vị trí đất đai là một tiêu chí hàng đầu đối với các nhà đầu tư và phát triển BĐS. Với cùng một tiêu chuẩn chất lượng xây dựng và dịch vụ nhưng những tòa nhà tại nơi trung tâm, giao thông thuận tiện sẽ dễ có khách thuê hoặc mua hơn và có giá cao hơn nhiều, thậm chí là nhiều lần sao với những tòa nhà như vậy ở những nơi khác ở cùng một thành phố. Vì vậy trong những năm tới, có thể thấy một xu hướng là các dự án BĐS có vốn đầu tư hơn 100 triệu USD sẽ có rất nhiều. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 72  Đầu tư vào các thành phố và phát triển khu đô thị mới: Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn là trung tâm thu hút các dự án thương mại và nhà ở do nằm ở vị trí kinh tế chiến lược, sau đó là một số thành phố khác như Hải Phòng, Đà Nẵng. Do việc phát triển thị trường BĐS thương mại nhằm phục vụ nhu cầu làm việc, sinh sống và giải trí, nên những dự án ở các thành phố lớn hoặc các khu du lịch sẽ hấp dẫn nhà đầu tư hơn. Kể cả khi làm việc tại các khu công nghiệp, các chuyên gia nước ngoài cũng thích thuê nhà tại thành phố để họ có thể cảm thấy thoải mái khi nghỉ ngơi sau thời gian làm việc. Các công ty sản xuất cũng có nhu cầu đặt văn phòng tại thành phố để dễ dàng giao dịch, quảng bá và tiêu thụ sản phẩm. Thị hiếu của người Việt nam có nhu cầu mua nhà chung cư vẫn thích mua tại đô thị vì có điều kiện hạ tầng tốt hơn những vùng ở xa và giao thông tiện lợi hơn. Ngoài ra, có một lý do nữa là các thành phố lớn này đã có quy hoạch tổng thể nên nhà đầu tư có thể định hướng được cho dự án của mình dựa vào các quy định hiện hành hoặc các công bố, quyết định từ UBND Thành phố. Sẽ có nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào các khu đô thị mới hoặc các quần thể gồm nhà ở, các phương tiện giải trí như sân chơi, bể bơi, phòng tập thể dục, cây xanh, trường học, câu lạc bộ, bệnh viện,… Việc này là phát sinh tất yếu từ yêu cầu mở rộng của các thành phố lớn và khu công nghiệp theo quy hoạch tổng thể của nhà nước nhằm đổi mới bộ măt của các thành phố để thu hút vốn đầu tư. Quỹ đất trong nội thành của các thành phố lớn ngày càng ít và nhu cầu phát triển đô thị ngày càng tăng. Đời sống của một bộ phận dân cư cũng tăng thêm rất nhiều cùng với nhu cầu sinh hoạt, giải trí, đi lại ngày càng tăng cả về lượng và chất. Thêm vào đó, kể từ năm 2004, người Việt định cư ở nước ngoài bắt đầu được phép mua nhà tại Việt Nam và họ có xu Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 73 hướng chọn những nơi có chất lượng xây dựng và dịch vụ đi kèm tương tự của mình tại nước ngoài. Các tòa nhà trong nội thành tuy có thuận lợi về vị trí nhưng lại có giá cao và không đáp ứng được cùng một lúc những yêu cầu đó. Điều này kích thích việc đầu tư phát triển các khu căn hộ cao cấp rồi bán lại cho những người có nhu cầu.  Đầu tư có sự kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài: Thị trường vẫn có xu hướng kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để cùng nhau phát triển dự án. Nhà đầu tư trong nước đang cần vốn và kinh nghiệm quản lý, công nghệ xây dựng. Nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng lại mất thời gian tìm hiểu thị trường và tìm kiếm địa điểm xây dựng. Tuy nhiên, trước đây thường là các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp là những người quan tâm đến hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS thì hiện nay rất nhiều nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực này. Điều này có nghĩa là rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn để mua lại các dự án đang khai thác hoặc đầu tư trực tiếp và một dự án nào đó thông qua các quỹ phát triển BĐS miễn là họ nhìn thấy khả năng sinh lời trong tương lai.  Các nhà đầu tư Châu Á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo nước: Trong vòng một hai năm trước mắt, các nước Châu Á vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các dự án đầu tư vào Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực BĐS nói riêng. Theo thống kê của Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ kế hoạc và Đầu tưu, kể từ năm 1988 đến hết 2006, đã có 77 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, trong đó các nước Châu Á chiếm 67% tổng vốn đăng ký, các nước Châu Âu chiếm 29% tổng vốn đăng ký, các nước Châu Mỹ chiếm 4% tổng vốn đăng ký. Riêng 5 nền kinh tế đứng đầu trong Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 74 đầu tư vào Việt Nam là Đài Loan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Hồng Kông đã chiếm 60,6% tổng vốn đăng ký. Trong năm 2006 có 44 nước và vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam. Trong đó, Hàn Quốc dẫn đầu với vốn đầu tư trên 2,5 tỷ USD, chiếm 25,2% tổng vốn cấp mới. Tiếp theo là Hồng Kông với vốn đầu tư là 1,59 tỷ USD, chiếm 15,6%. Nhật Bản đứng thứ 3 với vốn đầu tư là 1,33 tỷ USD, chiếm 13,1%; Mỹ đứng thức 4 với vốn đầu tư là 790,6 triệu USD, chiếm 7,7% tổng vốn cấp mới. Nếu tính cả một số dự án của Mỹ thông qua nước thứ ba thì Mỹ đứng thứ 2. Tuy nhiên, về lâu dài, sẽ có nhiều đối tác đến từ Châu Âu và Mỹ sẽ đầu tư vào Việt nam do Việt Nam mở cửa thị trường dịch vụ khi gia nhập WTO. Tuy nhiên, có một vấn đề cần được lưu ý là nhiều công ty nước ngoài đã đầu tư vào Việt Nam thông qua nước thứ ba để được hưởng các ưu đãi về chi phí, thủ tục và thuế tại các nước này. Vì vậy, quốc tịch của chủ đầu tư nước ngoài trong giấy chứng nhận đầu tư có thể không giống với quốc tịch thật của họ.  Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào BĐS Sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển BĐS thương mại thông qua các quỹ đầu tư BĐS. Vai trò của các quỹ đầu tư sẽ càng ngày trở nên quan trọng đối với hoạt động kinh doanh BĐS vì khả năng huy động vốn và sử dụng vốn có hiệu quả của họ rất lớn, các nhà đầu tư có thể tin tưởng giao vốn của họ cho những quỹ này quản lý. Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư có vốn nhưng không có điều kiện tìm hiểu thị trường hoặc không hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì thế học có thể thông qua quỹ đầu tư để kinh doanh BĐS tại Việt Nam khi nhận thấy đây là thị trường có nhiều triển vọng và có khả năng thu được lợi nhuận. Mặc khác, các quỹ đầu tư có khả năng huy động nhiều nguồn vốn nhỏ lẻ để phát triển những dự án lớn. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 75  Sự mở rộng của các công ty BĐS hiện nay: Sẽ có nhiều nhà kinh doanh BĐS hiện tại mở rộng kinh doanh của mình bằng cách tìm kiếm và thực hiện các dự án mới. Đã có rất nhiều nhà đầu tư thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt Nam và họ sẽ không bỏ lỡ cơ hội hiện nay để tiếp tục phát triể việc kinh doanh của mình với những lợi thế sẵn có về nghiên cứu thị trương, uy tín đã tạo dựng được, nguồn khách hàng tiềm năng, các kinh nghiệm về xây dựng và quản lý… 3.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS của Việt Nam Ngày 6 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 6/2004/NQ-CP về phát triển thị trường BĐS với những nội dung chủ yếu sau 3.2.1. Mục tiêu phát triển thị trường BĐS Khai thác có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình xây dựng để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất – kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, góp phần hình thành đồng bộ các lại thị trường tạo điều kiện thuận lợi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế. 3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS 3.2.2.1. Giải pháp chung gồm Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật.; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 76 sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển các giao dịch chính thức trên thị trường; hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp, bảo lãnh vay vốn để phát triển thị trường BĐS; tăng cường khả năng cung cấp hàng hóa BĐS, nhất là đất để sản xuất – kinh doanh và BĐS nhà ở để góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu; từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và làm lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS. 3.2.2.2. Các giải pháp cụ thể Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tạo điều kiện cho các chủ thể giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trường; tập trung chỉ đạo lập quy hoạch xây dựng chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cư nông thôn để quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dưng BĐS; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác có hiệu quả nguồn đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, thu hồi đất để phục vụ triển khai các dự án BĐS. Trong định hướng phát triển thị trường BĐS của Nhà nước Việt nam, việc thu hút FDI vào thị trường là một trong những nội dung quan trọng. Theo quan điểm của Đảng, phát triển thị trường BĐS phải “từng bước làm cho thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư”. Quan điểm của Việt Nam là thu hút FDI vào các dự án BĐS đòi hỏi vốn lớn, các dự án gắn liền với cơ sở hạ tầng và khuyến khích đầu tư vào các khu vực, địa bàn khó khăn cũng như là các dự án BĐS cho những người có thu nhập thấp. Sở dĩ VIệt Nam khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào những dự án này vì đây là những dự án cần vốn lớn, thời gian Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 77 thu hồi vốn khá chậm. Với những dự án này thì thường các nhà đầu tư trong nước không mấy hào hứng hoặc không đủ năng lực tài chinh cũng như năng lực kỹ thuật để triển khai dự án. Ngoài ra, chính sách thu hút FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam cũng khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức liên doanh, trong đó doanh nghiệp Việt Nam thường góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hình thức đầu tư 100% vốn FDI được cho phép thực hiện ở Việt Nam ngay từ ban đầu nhưng ít được nhà nước khuyến khích hơn hình thức liên doanh vì đây là hình thức đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài phải có hiểu biết sâu sắc về môi trường pháp lý cũng như các yếu tố liên quan đến dự án BĐS của mình. Với đặc thù là một lĩnh vực khá phức tạp với các quy định pháp lý chưa rõ ràng, thì đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI có thể là trở ngại đôi với nhiều nhà đầu tư mới thâm nhập thị trường Việt Nam. 3.3. Giải pháp nhằm tăng cƣờng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào thị trƣờng BĐS Việt Nam 3.3.1. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực đất đaii Để tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS, thì một trong những yếu tố quan trọng là thị trường BĐS phải phát triển lành mạnh và minh bạch. Xin kiến nghị một số giải pháp sau.  Về nguyên tắc, phải xây dựng và phát triển thị trường BĐS lành mạnh, cạnh tranh theo quy định của pháp luật. Đối tượng tham gia thị trường BĐS phải được đào tạo có hiểu biết nhất định về hoạt động của thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Mặt khác, đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải có năng lực về tài chính thực sự, tạo môi trường pháp lý Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 78 thuận lợi nhằm thúc đẩy các cơ hội đầu tư của nước ngoài để từ đó tăng trưởng kinh tế đất nước.  Về quy hoạch sử dụng đất, phải được nghiên cứu toàn diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế - xã hội, trong đó việc lập quy hoạch sử dụng đất làm tăng tối đa giá trị kinh tế của từng đơn vị BĐS. Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia rộng rãi hơn của cộng đồng dân cư, các nhà quản lý và kinh tế, đồng thời phải lồng ghép được các yếu tố phát triển trong quan hệ của các ngành kinh tế, giảm thiểu một cách tối đa sự chồng chéo, lãng phí trong quy hoạch. Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp và công nghiệp, dịch vụ cần có quan hệ chặt chẽ với nhau, không nên tiến hành riêng rẽ. Quy hoạch phải mang tính khả thi. Tạo cơ chế phối hợp rõ ràng giữa các loại quy hoạch. Kết quả quy hoạch của ngành này phải thông báo cho ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại trong quá trình thực hiện.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có sự điều chỉnh hài hoà giữa các nhu cầu khác nhau trong việc sử dụng cùng một diện tích đất, giải quết hài hoà nhu cầu sử dụng đất.  Về điều tra, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tạo ra một cơ chế hợp lý để tiến hành điều tra đánh giá tổng thể về tiềm năng đất đai, đặc biệt là ở vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để nâng cao giá trị BĐS. Đồng thời cũng phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo cơ sở pháp lý trong việc giao dịc BĐS, từng bước minh bạch thị trường.  Xây dựng thị trường tài chính lành mạnh vừa giải quyết các quan hệ tài chính trong mối quan hệ với đất đai vừa tạo ra mối quan hệ lôgic trong việc tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 79  Hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho phép hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch. Hệ thống thông tin hỗ trợ thị trường BĐS phải đủ mạnh để cung cấp dịch vụ chính xác, đầy đủ về BĐS cho người tham gia thị trường đồng thời tạo cơ sở cho Nhà nước quản lý. Thường xuyên cập nhật và theo dõi biến động về thị trường BĐS tạo điều kiện cho các giao dịch được chính xác và hiệu quả. Thành lập và mở rộng hơn nữa hoạt động của các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các sàn giao dịch, các trung tâm môi giới để đa dạng hoá hoạt động thị trường BĐS.  Hoạt động tư vấn về BĐS nói chung và tư vấn giá đất nói riêng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư. Với quá trình phát triển nền kinh tế, nhu cầu cho công tác thẩm định giá đất sẽ càng cao, từ đo cho thấy một triển vọng lớn sẽ đến trong tương lai cho ngành thẩm định giá đất.  Đào tạo chuyên gia cho thị trường BĐS bao gồm: nghiệp vụ về mua, bán, tư vấn BĐS, định giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm,… Đây là lĩnh vực mà thực tiễn hiện nay chưa được quan tâm đúng tầm quan trọng của nó. 3.3.2. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực xây dựng Pháp luật về đầu tư và xây dựng của Việt Nam đã có những thay đổi cơ bản kể từ năm 1990 đến nay và đang từng bước được hoàn thiện. Về cơ bản, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng đã được xây dựng tương đối đồng bộ, hoàn chỉnh và có những đóng góp thiết thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong thời gian tới cần tiếp tục theo dõi, nắm bắt và thu thập các kiến nghị từ địa phương, cơ sở để từng bước bổ sung, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 80 3.3.3. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tín dụng Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường BĐS là vô cùng quan trọng. Đến này chỉ có các ngân hàng phần nào phát huy được vai trò của mình và có các quy định liên quan đến cho vay kinh doanh BĐS, còn các quy định định về tổ chức trung gian khác như tổ chức định giá, bảo hiểm, các quỹ đầu tư phát triển BĐS, công ty tư vấn và môi giới BĐS chưa có hoặc hạn chế, do vậy các tổ chức này chưa đóng vai trò trong thị trường BĐS. Để tạo khung pháp lý cho hoạt động này và đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS, cần ban hành những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc thành lập các tổ chức, các doanh nghiệp định giá của Nhà nước chuyên phục vụ công tác xác định giá đất cho mục đích tính thuế, và các công ty định giá độc lập tư vấn về giá cho các đối tượng tham gia giao dịch BĐS. Nhà nước cũng phải có quy định cụ thể về hành nghề dịch vụ định giá, tư vấn, môi giới BĐS; yêu cầu các doanh nghiệp này phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế như các pháp nhân khác. Thị trường BĐS sẽ ngày càng phát triển và sôi động hơn với nhiều hình thức đầu tư và nhiều đối tượng tham gia đầu tư. Vì vậy, cần phải đa dạng các loại hình đầu tư vào thị trường này, bên cạnh đầu tư trực tiếp nên có hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư BĐS (REIT – Real estate investment Trust). REIT là một định chế cho phép nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) có tiền nhàn rỗi tham gia đầu tư lĩnh vực BĐS dựa trên khả năng, kinh nghiệm chuyên môn và uy tín của công ty quản lý đầu tư chuyên nghiệp. REIT cho phép các nhà đầu tư nhỏ có thể tiếp cận vào các dự án lớn mà không thể tự mình thực hiện được nhưng lại là nơi quy tụ vốn Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 81 vào những công trình lớn. Đây là một hình thức phân tán rủi ro mà vẫn hiệu quả nếu các công ty quản lý quỹ hoạt động chuyên nghiệp và có hành lang pháp lý hoàn thiện điều chỉnh hoạt động của mô hình này. 3.3.4. Hoàn thiện môi trường đầu tư BĐS đối với lĩnh vực tài chính Hệ thống ngân hàng tài chính là điểm quan trọng, mấu chốt nhất trong các hoạt động kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn bởi thị trường BĐS có giá trị lớn, tất cả mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi số vốn đầu tư khổng lồ. Do vậy, nếu như không xây dựng được một thị trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh, thì khó có thể làm cho thị trường BĐS phát triển được. Một số giải pháp đối với ngành Ngân hàng như sau.  Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng; Hệ thống ngân hàng tiếp tục thực thi chính sách tiền tệ theo các nguyên tắc của thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, xây dựng môi trường hoạt động tín dụng bình đẳng đối với mọi thành phần kinh tế, thông thoáng, với khung pháp lý đồng bộ, minh bạch, phù hợp dần với thông lệ và chuẩn mực quốc tế. - Phối hợp với các Bộ, ngành thực hiện các giải pháp phát triển thị trường tài chính – tiền tệ để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng khả năng huy động vốn dài hạn cho vay các thành phần kinh tế và kinh doanh BĐS, đồng bộ với mức phát triển của thị trường BĐS. - Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế (WB, ADB,…) để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư BĐS khác. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 82 - Chỉ đạo các tổ chức tín dụng điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu của nền kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay đối với kinh doanh BĐS, tiếp tục đơn giản hoá thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và việc giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng. - Soạn thảo, trình Chính phủ hoặc ban hành các văn bản theo thẩm quyền về cơ chế tín dụng, thế chấp phù hợp Luật đất đai, Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật hợp tác xã mới được ban hành và điều kiện thị trường tài chính – tiền tệ, BĐS đang phát triển theo hướng chiều sâu. - Chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình và đơn giản hoá thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho cả tổ chức tín dụng và khách hàng vay. - Hiện đại hoá hệ thống thanh toán, đẩy nhanh việc cơ cấu lại các ngân hàng thương mại làm tăng khả năng cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế và khả năng cạnh tranh trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế. - Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên về tín dụng đối với kinh doanh BĐS để cảnh báo, chỉ đạo các tổ chức tín dụng về cho vay và xử lý các khó khăn, vướng mắc. - Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương xử lý những khó khăn, vướng mắc liên quan đến hoạt động tín dụng, cơ chết thế chấp, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm các hợp đồng thế chấp.  Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng: - Thực hiện đồng bộ các giải pháp huy động vốn từ thị trường trong nước. Khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn tài trợ của các tổ chức quốc tế cho các dự án tín dụng nông thôn doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tích Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 83 cực xử lý nợ tồn đọng để tăng khả năng đáp ứng kịp thời các nhu cầu vốn tín dụng của nền kinh tế, trên cơ sở đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng. - Tốc độ tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với tăng trưởng vốn huy động thực tế, mục tiêu tín dụng đề ra từ đầu năm và khả năng kiểm soát chất lượng tín dụng; đảm bảo vốn khả dụng cho các nhu cầu thanh toán, an toàn hoạt động kinh doanh. - Thực hiện đúng các quy định của pháp luật về cho vay, bảo lãnh, cho thuê tài chính, chiết khấu, bao thanh toán và bảo đảm tiền vay. Xem xét và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản hoặc không có bảo đảm bằng tài sản, cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, tránh các vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vay nợ. Đặc biệt, chú trọng thực hiện các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia tăng. - Các tổ chức tín dụng phải tăng cường kiểm tra, giám sát việc chấp hành các nguyên tắc, thủ tục cho vay và cấp tín dụng khác, tránh xảy ra sự cố gây thất thoát tài sản. Sắp xếp lại tổ chức bộ máy, tăng cường công tác đào tạo cán bộ để đáp ứng yêu cầu kinh doanh ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế. - Tiến hành rà soát, bổ sung và chỉnh sửa các quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật, phù hợp với điều kiện hoạt động kinh doanh, ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng. 3.3.5. Giữ vững ổn định về chính trị Giữ vững ổn định về chính trị có ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, yếu tố này luôn được các nhà đầu tư xem xét đầu tiên. Họ chỉ muốn đầu tư ở những khu vực, những quốc gia có sự ổn định về chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 84 cam kết của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa, việc giữ vững về ổn định chính trị - xã hội có ý nghĩa hết sức quan trong với sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh… từ đó sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp có vốn nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cũng như ảnh hưởng tới quyết định của các nhà đầu tư đang xem xét đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam. Vì vậy, Nhà nước cần có những biện pháp nhằm đảm bảo sự ổn định về chính trị - xã hội. 3.3.6. Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế Các nhà đầu tư luôn luôn có xu hướng đầu tư vào các nền kinh tế có mức tăng trưởng phát triển cao. Tiêu biểu là Trung Quốc với mức tăng trưởng nóng cả về kinh tế và khả năng thu hút FDI. Kinh tế phát triển ổn định sẽ tạo điều kiện tốt cho sự xâm nhập của các luồng vốn ĐTNN. Có thể thấy mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế với thu hút nguồn vốn FDI như sau: giai đoạn 1991-1995, khi nền kinh tế của nước ta tăng trưởng mạnh mẽ nhờ các biện pháp mở cửa, Mỹ xoá bỏ cấm vận, bình thường hoá quan hệ với Việt Nam, tốc độ tăng trưởng của chúng ta lúc bấy giờ khoảng hơn 8%, luồng FDI vào Việt Nam lúc bấy giờ cũng rất cao, chiếm tới 24,5% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Trong giai đoạn 1997-2000, khi nền kinh tế giảm sút trầm trọng do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra đầu tiên tại Thái Lan, mức tăng trưởng chỉ đạt khoảng 5,5%/năm, thì dòng vốn FDI cũng suy giảm xuống mức thấp tương đương. Từ 2001-nay, khi nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi và lại đạt mức tăng trưởng cao, bình quân 7,2%/năm, thì dòng vốn FDI lại tăng lên đáng kể. Qua đó có thể thấy mối quan hệ khăng khít giữa tăng trưởng kinh tế và khả năng thu hút FDI. Chính Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 85 phủ phải đẩy mạnh hơn nữa hiệu quả hoạt động của nền kinh tế, thúc đấy, tạo điều kiện thuận lợi cho những ngành kinh tế mũi nhọn phát triển, tăng cường xuất khẩu, đồng thời cũng phải chú ý phát triển kinh tế đồng đều giữa các vùng trên cả nước giảm bớt tình trạng thiếu đồng đều giữa các vùng như hiện nay, ở khu vực các thành phố lớn càng ngày càng được đầu tư hiện đại, trong khi các vùng sâu vùng xa, điều kiện khó khăn, lại không được đầu tư để ý, thì sẽ tạo khoảng cách ngày một lớn hơn, gây khó khăn trong quá trình phát triển kinh tế về lâu dài. 3.3.7. Thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng Đây cũng là một giải pháp nhất thiết phải được thực thi. Cơ sở hạ tầng yếu kém là một trong những yếu tố kìm hãm tốc độ phát triển nền kinh tế, hạn chế khả năng thu hút FDI của Việt Nam, đặc biệt là trên lĩnh vực BĐS. Cho đến thời điểm này, dù chúng ta đã đầu tư khá nhiều vào việc cải tạo cơ sở vật chất, hạ tầng trong những năm gần đây, nhưng tình hình chung vẫn còn yếu và chưa đồng bộ. Cần phải tích cực hơn nữa đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng thì mới có thể đáp ứng được nhu cầu của các nhà ĐTNN và mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội dài hạn của đất nước. Từ trước đến nay, chúng ta mới chỉ tự lực trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng thời sử dụng vốn ODA từ các tổ chức quốc tế. Khoảng 50% vốn ODA là dành cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng như mạng lưới giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước… Cần phải có sự giám sát chặt chẽ từ phía Chính phủ và các cấp ban ngành tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát quá trình sử dụng vốn, tránh lãng phí và thường xuyên đánh giá tính hiệu quả của các dự án ODA. Tuy nhiên, không thể trông chờ vào nguồn vốn ODA trong quá trình phát triển lâu dài được, càng không thể tự sức mình để nâng cấp hiện đại cơ Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 86 sở hạ tầng của cả quốc gia. Cần phải tìm ra một luồng vốn mới để đầu tư cho hoạt động này, đó chính là vốn FDI. Thông qua các mô hình BOT-BTO-BT, Nhà nước và Chính phủ phải tích cực kêu gọi và thu hút các nhà ĐTNN vào lĩnh vực còn đầy tiềm năng phát triển này của Việt Nam. Đó cũng là lý do vì sao đầu tư vào lĩnh vực BĐS hiện nay của Việt Nam lại trở nên hấp dẫn như vậy. Để hoàn thành tốt chiến lược này, chính phủ cần phải vạch ra một kế hoạch với tầm nhìn rộng, đưa ra quy hoạch một cách tổng thể và đồng bộ, có trọng điểm. Đặc biệt chú trọng vào những công trình thiết yếu đối với hoạt động FDI như viễn thông, đường cao tốc, sân bay, hoàn thiện mạng lưới điện nước. Cụ thể cần phải nhất thiết chú trọng những vấn đề sau: - Về nguồn cung cấp năng lượng như điện, khí, than... Hiện nay, điện là vấn đề được quan tâm chú ý đặc biệt từ phía người dân và các cấp lãnh đạo trung ương và địa phương. Lượng điện cung cấp hiện nay không đủ để đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt và sản xuất của người dân. Cần phải tập trung nguồn lực xây dựng các công trình thuỷ điện hiện đại với công suất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của xã hội hiện nay. - Chú ý áp dụng những công nghệ thông tin hiện đại trong tất cả các ngành kinh tế. Đồng thời, chú trọng đến các chính sách kinh tế hợp lý nhằm giảm chi phí và nâng cao chất lượng của mạng viễn thông. - Cải tạo hệ thống giao thông đường bộ, đặc biệt chú trọng việc thu hút các nhà đầu tư vào các dự án nâng cấp và xây dựng các tuyến đường bộ quan trọng như Quốc lộ 1, Đường Hồ Chí Minh, đường xuyên Á... - Xây dựng hệ thống cầu vượt sông trên tất cả các tỉnh thành. - Nâng cấp hệ thống đường sắt, mở rộng phạm vi hoạt động tại mọi tỉnh thành trên cả nước. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 87 - Quy hoạch và nâng cấp các cảng biển dọc theo tuyến đường giao thông, cả nội địa và quốc tế. Hiện đại hoá sân bay quốc tế và cải tạo các sân bay quốc nội. - Đảm bảo nước sạch phục vụ đủ cho nhu cầu sử dụng sinh hoạt và sản xuất của người dân, các nhà đầu tư ở tất cả các tỉnh thành trên cả nước. Hiện nay, một trong những nỗi lo của những người thuê chung cư hơn 10 tầng đó là nỗi lo mất nước. Các căn hộ thường xuyên chịu tình trạng thiếu nước trầm trọng. Một đất nước có hệ thống CSHT phát triển hoàn chỉnh và vững mạnh sẽ dễ dàng thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội, giữ vững được tốc độ phát triển nhanh và ổn định. 3.3.8.. Lập sàn giao dịch BĐS và các quỹ đầu tư tín thác bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS, đồng thời cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS nhưng nếu có trao đổi, mua bán cũng nên thực hiện qua sàn giao dịch. Việc hình thành và phát triển sàn giao dịch BĐS sẽ làm cho hệ thống thông tin về thị trường BĐS được minh bạch, rõ ràng hơn rất nhiều. Nhà nước sẽ phát huy được vai trò của mình nhiều hơn trong việc quản lý và đưa ra các biện pháp, luật lệ phù hợp để điều tiết hoạt động của thị trường này, giảm nguy cơ về tham nhũng, hối lộ và các cơn sốt đất đai, nhà cửa ảo và thật như những năm vừa qua. Đồng thời, khi các giao dịch được thông qua sàn giao dịch BĐS, các nhà ĐTNN có một cái nhìn toàn diện hơn, rõ ràng hơn về thực trạng hoạt động, cơ hội kinh doanh trên thị trường BĐS Việt Nam, từ đó thu hút thêm các luồng vốn đầu tư từ giới đầu tư toàn thế Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 88 giới. Việc hình thành các sàn giao dịch là rất cần thiết và cần phải được thực thi một cách nhanh nhất. Thứ hai là việc thành lập các quỹ đầu tư tín thác BĐS, gọi tắt là REIT (Real Estate Investment Trust). Có thể hiểu REIT là một quỹ đầu tư do một công ty lập nên dựa vào uy tín và kinh nghiệm của chính công ty này. Các nhà đầu tư mua chứng chỉnh quỹ REIT, uỷ thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn của quỹ vào BĐS đê kiếm lời. Các quỹ đầu tư huy động vốn bằng cách phát hành các chứng chỉ quỹ,những người sở hữu chứng chỉ này nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư mà giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán và định giá. Các nhà đầu tư uỷ thác cho công ty quản lý REIT đầu tư vốn của quỹ vào BĐS để kiếm lời. REIT khai thác BĐS, tìm cách sở hữu và điều hành BĐS để tạo thu nhập, cũng có thể cho chủ sở hữu BĐS hoặc những người khai thác BĐS vay tiền, hoặc có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng BĐS. Chứng chỉ REIT có tính chất nửa như trái phiếu và nửa lại như cổ phiếu. Bởi người có chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ nhưng lại không tham gia quản lý. Và đồng thời, họ phải chấp nhận rủi ro khi thị giá chứng chỉ REIT tăng hoặc giảm, hoặc cũng có thể REIT bị phá sản. Các công ty quản lý quỹ chỉ bồi thường trong trường hợp những thiệt hại là do họ trực tiếp gây ra. Mô hình quỹ đầu tư này nay đã trở nên rất phổ biến ở các quốc gia phát triển và nhiều quốc gia trong khu vực Châu Á như Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore…và thực sự đã trở thành một kênh huy động vốn cực kì hiệu quả. Tại Châu Á, quỹ REIT phát triển rất nhanh và có khả năng phát triển xa hơn Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 89 nữa. Trong vòng 6 năm qua, thị trường REIT ở Châu Á tăng từ 2 tỷ USD vào 2001 lên đến 87 tỷ USD vào năm 2007. Thị trường BĐS là một thị trường có tiềm năng thu hút các nhà ĐTNN rất lớn, hiện nay các quỹ đầu tư lớn trên thế giới cũng đang muốn đổ vốn vào thị trường này. Vì vậy, Nhà nước nên sớm ban hành Luật quy định về việc hình thành, phát triển loại hình quỹ đầu tư này nêu rõ cách thức thành lập, hoạt động, đơn vị giám sát và quản lý. Sự hình thành các quỹ REIT là rất quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư vào các dự án phát triển có quy mô lớn, hiện đại, từ đó phát triển thị trường BĐS hoạt động lành mạnh và hiệu quả, tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 90 KẾT LUẬN FDI đã trở thành một trong những nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển, có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bổ sung nguồn vốn, tăng thu ngân sách, nâng cao trình độ tay nghề cho nhân công, tạo thêm nhiều công ăn việc làm mới, đồng thời góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế. Nhờ có cơ sở pháp lý phù hợp, chính sách thu hút FDI linh hoạt đúng đắn, Việt Nam đang dần dần trở thành một điểm đến FDI hấp dẫn đối với giới đầu tư trên toàn thế giới. Đồng thời cũng nâng cao vị thế của mình trên trường quốc tế, hội nhập với sự phát triển kinh tế như vũ bão toàn cầu. Lĩnh vực BĐS hiện nay đang trở thành một lĩnh vực có tiềm năng thu hút FDI mạnh mẽ nhất của Việt Nam với những ưu thế về môi trường đầu tư được cải thiện, lượng cầu là rất cao trong khi cung còn chưa đủ để đáp ứng đã tạo ra hàng loạt cơ hội kinh doanh cho giới đầu tư. Với ưu thế là một thị trường có mức tăng trưởng kinh tế cao, giá cả lao động rẻ với tay nghề tốt, BĐS Việt Nam đang là tâm điểm chú ý của các nhà ĐTNN trong khu vực Châu Á nói riêng, và của toàn thế giới nói chung. Hiện nay, chúng ta còn gặp nhiều trở ngại và thách thức khi tham gia vào quá trình hội nhập với thế giới, những thách thức về môi trường cạnh tranh khắc nghiệt từ các công ty, tập đoàn lớn xâm nhập vào thị trường, những khó khăn do cơ sở vật chất, hạ tầng kĩ thuật chưa đáp ứng được đòi hỏi của các nhà ĐTNN cũng như chính từ yêu cầu tất yếu của sự tăng trưởng kinh tế-xã hội trong thời gian tới. Khoá luận tốt nghiệp Bùi Việt Anh Lớp: Nhật 3 - K43G 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương năm 2006. 2. “Quản lý và phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội: Thực trạng và giải pháp”, luận văn thạc sỹ kinh tế. 3. “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp”, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế tư năm 2007. 4. “Thị trường bất động sản năm 2007 và quý 1 năm 2008”, tài liệu hội thảo, công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) 5. “Báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam và đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài năm 2006, định hướng năm 2007”, Bộ Kế hoạch và Đầu tư 2007. 6. “Chiến lược đầu tư bất động sản - Donal Trump”, nhà Xuất bản Tri thức, Hà Nội. 7 “20 năm đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” 8. “Các nhà đầu tư nước ngoài rầm rộ vào cuộc” Các tài liệu từ Internet: www.phumyhung.com.vn/news_detail.php?id=204 1c6d94