Đề tài Thực tập giữa khóa ngoại thương: Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

Lời mở đầu Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn, và Ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được Ngân hàng chấp nhận cho vay. Với bất kỳ một Ngân hàng nào cũng đặt ra hai mục tiêu song hành đó là an toàn và sinh lời của Ngân hàng. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là tài sản bảo đảm hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đảm bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay Ngân hàng phải tiến hành định giá Tài sản Bảo đảm (TSBĐ). Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá), bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với Ngân hàng. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá TSBĐ cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá TSBĐ trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh em đã chọn đề tài “Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm đề tài nghiên cứu chuyên đề của mình. Hình dung về những nét tổng quát về định giá tài sản và các NHTM đến những vấn đề định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa sau phần mở đầu, kết cấu nội dung của chuyên đề cuối khoá làm 3 phần: I. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội II. Thực trạng cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng tài sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa III. Các giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá TSBĐ trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa Kết luận Sau đây là những nội dung nghiên cứu về định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo dự án đầu tư em đã nghiên cứu và đúc kết lại trong chuyên đề cuối khoá của mình. I. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn – phường Quang Trung – Quận Đống Đa – Hà Nội. CN NHCT Đống Đa đó phỏt triển qua rất nhiều giai đoạn, các giai đoạn này có thể được khái quát như sau: Năm 1955 – 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội. Năm 1957: Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi điếm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa có trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên – Hà Nội. Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính quản lý nhà nước. Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”. Năm 1993 Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh NHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đó cú hiệu quả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN NHCT Đống Đa. Trong những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín được nhiều bạn hàng đánh giá cao. Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có phần đóng góp rất lớn của chi nhánh NHCT Đống Đa. Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên chi nhánh đó được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng ba năm 1995, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai, năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhánh đó được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”. Đến nay NHCT Đống Đa đó trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, là con chim đầu đàn trong hệ thống NHCT Việt Nam 1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh Kết quả hoạt động Năm 2007 là năm rất khó khăn của Chi nhánh do gánh nặng nợ xấu và lỗ luỹ kế của năm 2006 lớn, làm cho thu nhập của cán bộ công nhân viên Chi nhánh thuộc loại thấp nhất trong hệ thống ngân hàng Công thương. Bảng Kết quả kinh doanh của Chi nhánh NHCT Đống Đa Đơn vị: tỷ đồng STT Chỉ tiêu Thực hiện 2006 Kế hoạch 2007 Thực hiện 2007 % hoàn thành kế hoạch Huy động vốn 3.850 3650 4.502 117% Tỷ lệ nợ xấu 92,281 Lợi nhuận hạch toán 84 120,228 Tổng dư nợ 1577 1.6120 1.198  Công tác huy động vốn Tính đến 31/12/2007, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng. Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam... Đầu tư vốn tín dụng Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên những khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng. Việc tìm kiếm khách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ của chi nhánh chưa tích cực, chủ động. Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay, trong năm đã thẩm định 302 món. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%). II. Thực trạng cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng tài sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1 Qui trình định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh NHCT Đống Đa Gồm 7 bước: Bước 1: Xác định vấn đề Đây là bước nhà thẩm định viên cần nhận biết về BĐS cần thẩm định giá, xác định quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS, mục đích và thời điểm thẩm định giá, cụ thể: + Nhận biết các BĐS cần thẩm định giá dựa vào địa chỉ địa chính qua mô tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất – sơ đồ trích thửa) Xác định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đích thực của BĐS, + Xác định các quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất + Xác định mục đích định giá của khách hàng: xác định mục đích định giá, xác định các phương pháp và những tài liệu cần thiết liên quan đến thẩm định giá. + Xác định thời điểm thẩm định giá và ngày thẩm định giá + Thoả thuận với khách hàng về giá dịc vụ và thời gian hoàn thành. Trong bước này, các CBTD của chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt. Tuy nhiên,bước này cũng gặp phải những khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản, rất nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng. Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá + Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá. + Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá + Thiết kế chương trình nghiên cứu: xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực thẩm định giá. + Xây dựng đề cương và hình thức trình bày của báo cáo thẩm định giá. Bước này sẽ được ngân hàng thực hiện hoàn chỉnh nếu như tài sản bảo đảm là lớn, còn những tài sản có giá trị nhỏ thông thường các cán bộ tín dụng không lên kế hoạch mà thực hiện các bước tiếp theo luôn. Bước 3: Thu thập tài liệu + Phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu + Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, môi trường + Các tài liệu chi tiết về BĐS cần thẩm định giá và BĐS có thể so sánh + Kiểm tra số liệu thu thập được Nếu CBTD thực hiện tốt bước này thì chất lượng định giá tài sản bảo đảm có độ chính xác cao. Tuy nhiên, khi mà thị trường thông tin ở nước ta tính minh bạch thấp, nếu khách hàng có ý khai báo thông tin không tốt, khi chưa có hoặc có rất ít tổ chức cung cấp thông tin (về doanh nghiệp, về tài sản của doanh nghiệp ...) một cách chuyên nghiệp với độ chính xác cao thì vấn đề này cũng không được giải quyết một cách triệt để. Do đó, ở bước này các CBTD của Chi nhánh rất được quan tâm và nỗ lực làm tốt. Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị Phân tích tài liệu dựa trên tài liệu đã thu thập, cần tiến hành các loại phân tích:phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Căn cứ vào những phân tích ở trên mà ước tính giá trị băng cách áp dụng phương pháp định giá thích hợp nhất trong các phương pháp sau: + Phương pháp so sánh + Phương pháp chi phí + Phương pháp thu nhập + Phương pháp thặng dư + Phương pháp lợi nhuận Trên thực tế, bước này chi nhánh thực hiện chưa được tốt. Đó là do các CBTD thông thuờng họ chỉ áp dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá thị trường kết hợp với khung giá Nhà nước và quyết định mức giá thích hợp. Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, lôgic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. Kết quả thẩm định giá phải được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản. Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước này được thực hiện rất tốt. Sau khi định giá xong bao giờ cũng có văn bản tường trình, những báo cáo hoàn chỉnh chứng minh cho công tác định giá của một cán bộ tín dụng đối với khách hàng mà họ phụ trách, đặc biệt những thông tin cần thiết về tài sản bảo đảm của khách hàng. Bước 6: Báo cáo thẩm định giá Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giá. Những nội dung chính của báo cáo thẩm định: + Mục đích của việc định giá + Mô tả chính xác các tài sản định giá + Thời hạn ước tính giá trị + Những hạn chế ảnh hưởng tới kết quả định giá: hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế. + Trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng. Bước 7: Lập chứng thư thẩm định giá (phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 của Bộ Tài Chính) Tại chi nhánh NHCT Đống Đa bước 6 và7 đã được cán bộ tín dụng thực hiện nghiêm túc dựa trên những qui định của pháp luật, những văn bản ban hành của các cơ quan chức năng. 2.2 Các phương pháp định giá TSBĐ tiền vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 2.2.1 Tài sản bảo đảm là Bất Động Sản Tài sản bảo đảm là BĐS được thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Để tiến hành định giá CBTD của chi nhánh tuân thủ đúng theo qui trình và phương pháp định giá BĐS cụ thể như sau: Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến tài sản, CBTD sẽ kiểm tra giấy tờ có liên quan đến BĐS thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở hữu). Tiếp theo đó cán bộ thẩm định kiểm tra giá trị thực tế của tài sản thông qua việc tìm hiểu những thông tin liên quan đến BĐS như: vị trí, kích thước của tài sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của tài sản… Sau đó, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành định giá TSBĐ này. Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Chi nhánh NHCT Đống Đa không tính giá trị quyền sử dụng đất mà đi tính giá trị tăng thêm của mảnh đất do lợi thế địa điểm. Để xác định giá trị tăng thêm do lợi thế địa điểm CBTD Trước hết cán bộ thẩm định xác định vị trí, mô tả lô đất cần thẩm định giá, có chụp ảnh, bản vẽ hiện trạng, số liệu thực tế. căn cứ vào đó xác định diện tích hợp lệ ghi trên tờ khai lệ phí trước bạ và giấy công nhận chủ quyền. Nếu con số trên 2 loại tờ giấy này là khác nhau thì diện tích đất hợp lệ là diện tích có số liệu ghi nhỏ hơn. Sau khi có số liệu về diện tích hợp lệ thì xác định đơn giá đất thị trường và đối chiếu với biểu giá đất thành phố. Giá đất ngân hàng định giá không lớn hơn khung giá Nhà nước. Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể mà ngân hàng áp dụng khi tiến hành định giá quyền sử dụng BĐS ta xét ví dụ sau: Tài sản đem thế chấp là khu đất thuộc sở hữu của công ty Kim khí Hà Nội, quyền sở hữu này là do UBND Thành Phố Hà Nội cấp ngày 08/12/2003 Đặc điểm chính của tài sản: quyền sử dụng đất (đất thuê 30 năm) 29.599 m2, trong đó 28.107,7m2 làm kho xưởng sản xuất kim khí và 1.491,5m2 để mở đường theo qui hoạch của thành phố và hành lang bảo vệ tuyến đường cao thế. Khu đất này có diện tích rộng, nằm trong khu vực đường đang qui hoạch mở rộng, một mặt tiếp giáp với đường giao thông sang khu đô thị mới Linh Đàm, mặt còn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thông. Phù hợp xây dựng khu đô thị, phù hợp xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay xí nghiệp I còn cho 18 doanh nghiệp khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch. Theo khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành theo quyết định số X 112342 ngày 08/12/200, vị trí của khu đất xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì nằm ở vị trí I, II, III thuộc loại giá đất tại các thị trấn, thống nhất chọn vị trí II có giá đất SXKD phi nông nghiệp là 3,1 triệu đồng/m2. Thống nhất đánh giá giá trị tăng thêm của tài sản bằng (=) 70% giá trị diện tích đất, tính trên phần đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Vậy, giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm: = 28.107,7m2 * 3.100.000đ/m2 * 70%= 60.993.709.000 Vậy tại thời điểm định 18/3/200 quyền sử dụng thửa đất của công ty Kim khí là 60.993.709.000 đồng. Đối với tài sản trên đất Nếu tài sản trên đất là những công trình kiến trúc đã qua sử dụng thì Chi nhánh sẽ định giá theo giá trị còn lại của tài sản do khách hàng cung cấp. Đối với những tài sản mới hình thành từ vốn vay thì giá trị tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay Chi nhánh sẽ định giá theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng. Tiếp tục với ví dụ về tài sản thế chấp của công ty Kim khí Hà Nội, đồng thời với thế chấp quyền sử dụng đất, công ty thế chấp cả tài sản gắn liền trên đất là nhà cửa vật kiến trúc. Tài sản trên đất: 2/3 diện tích khu đất được công ty Kim khí Hà Nội cho các doanh nghiệp khác thuê. Phần còn lại của khu đất được sử dụng làm địa điểm giao dịch và khu nhà kho chứa hàng của Công ty. Diện tích đất này đã được đầu tư xây dựng. Bao gồm tường rào, cổng, trạm biến thế, bể nước, hệ thống cấp, thoát nước; kho bãi để hàng, đường giao thông quanh kho, 1 khu nhà làm việc hai tầng, 1 khu nhà làm việc 1 tầng, 5 khu nhà kho, nhà cân. Căn cứ vào giá trị còn lại của tài sản theo Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp I tại thời điểm 31/12/2007 là 2.574.343.551 đ. Như vậy, tổng giá trị của Công ty Kim khí Hà Nội được xác định giá tại thời điểm ngày 18/03/2008 do cán bộ tín dụng phụ trách cho vay đã xác định được là: Tổng giá trị= Giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm + Giá trị tài sản trên đất = 60.993.709.000 + 2.574.343.551 = 63.568.052.551 đồng Làm tròn: 63.500.000.000đ (Sáu mươi ba tỷ, năm trăm triệu đồng chẵn) Vậy số tiền cho vay đối với Công ty Kim khí Hà Nội là 63.500.000.000 đ Để thấy rõ hơn về phương pháp định giá của chi nhánh ta xét tiếp ví dụ về thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay sau: Tài sản đã được hình thành từ vốn vay nằm trên thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X114532 ngày 28/4/2002 của UBND Thành Phố Hà Nội, cụ thể như sau: Tên người sử dụng đất: Công ty Cổ phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên Diện tích: 2.120 m2 (bằng chữ: hai nghìn một trăm hai mươi mét vuông) Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: 2.120 m2 + Sử dụng chung: 0 m2 Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ bản Thời hạn sử dụng: lâu dài Tài sản gắn liền trên đất: Nhà cửa, vật kiến trúc khác đã hình thành Căn cứ theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên cung cấp, Cán bộ thẩm định tiến hành định giá tài sản gắn liền trên đất như sau: Đơn vị: triệu đồng STT Hạng mục Quy cách Số lượng Đơn giá Thành tiền Giá trị TSTC HTTVV Nhà 4 tầng bên phải, nhà C m2 1.310 1,8 2.358 1000 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A2, 3 tầng m2 678 1,5 1.017 500 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A1, 3 tầng m2 646 1,5 969 50 Nhà 3 tầng phía bên trái, nhà B m2 725 1,2 870 255 Nhà trưng bày, giới thiệu sản phẩm, 3 tầng m2 40 3 120 50 Vật kiến trúc khác, sân vườn, hàng rào, bể phun nước. m2 50 Tổng 5.384 1.855 Tổng giá trị tài sản thế chấp: 5.384.000.000 đồng (năm tỷ ba trăm tám mươi tư triệu đồng), trong đó: Tài sản đã hình thành từ vốn vay: 1.855.000.000 đồng Tài sản hình thành từ vốn chủ sở hữu: 3.529.000.000 đồng. Nhận xét: Chi nhánh NHCTĐĐ định giá BĐS tính theo giá thị trường có đối chiếu với khung giá đất của Thành phố. Tuy rằng Chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên thị trường nhưng khi tiến hành định giá Chi nhánh lại không tính theo giá thị trường mà căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của Thành Phố. Qua các ví dụ trên có thể thấy rằng đối với giá trị quyền sử dụng đất Chi nhánh không định giá mà định giá giá trị lợi thế thương mại của mảnh đất. Còn đối với tài sản trên đất căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của tài sản (đối với tài sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng (đối với tài sản mới hình thành). Như vậy có thể thấy rằng phương pháp mà Chi nhánh áp dụng thường đơn giản rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. Bên cạnh đó, do Chi nhánh định giá BĐS theo thông tin mà khách hàng cung cấp nên có những trường hợp khách hàng có sự gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn của khách hàng, trong những trường hợp như vậy Chi nhánh có thể sẽ gặp phải những rủi ro nhất định. 2.2.2 Tài sản bảo đảm là máy, thiết bị Phương pháp chủ yếu mà Chi nhánh áp dụng khi tiến hành định giá máy, thiết bị là phương pháp khấu hao thay thế tức là cán bộ cho vay sẽ quyết định mức cho vay dựa trên giá trị còn lại của tài sản bảo đảm là máy, thiết bị. Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản và dễ thực hiện, cán bộ thẩm định giá chỉ cần xác định một tỷ lệ khấu hao tương ứng với loại tài sản sao cho phù hợp với thời gian sử dụng, trình độ công nghệ,… và một số yếu tố cần thiết khác là có thể xác định được giá trị tài sản bảo đảm. Chi nhánh dựa trên các hoá đơn đỏ máy, thiết bị và tờ khai hải quan… và các giấy tờ liên quan khác do khách hàng cung cấp như: báo cáo quyết toán và bảng kê chi tiết để làm cơ sở cho việc định giá máy, thiết bị. Tức là, Chi nhánh cũng chỉ dựa trên tài liệu do khách hàng cung cấp mà không tiến hành xem xét hiện trạng của tài sản, cũng như việc không căn cứ vào các thông tin trên thị trường, những thông số kỹ thuật, hay tính chất đặc trưng của từng loại tài sản nên việc định giá và phương pháp định giá áp dụng đơn giản rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. 2.3 Thực trạng cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng tài sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa 2.3.1 Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng tài sản Tài sản bảo đảm là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của Ngân hàng an toàn. TSBĐ tạo ra mối liên hệ ràng buộc giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Nhận thức được điều này trong những năm gần đây Chi nhánh đã chú trọng hơn đến cho vay có bảo đảm bằng tài sản. Điều này được thể hiện ở dư nợ cho vay có TSBĐ chiếm 68,28% tổng dư nợ trong năm 2006 (chiếm 655,5 tỷ đồng). Như vậy, có thể thấy vẫn còn một số khá lớn các khoản vay không có tài sản bảo đảm qua bảng sau: Năm 2005 2006 Chỉ tiêu Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ (tỷ đồng) Tỷ trọng/ Tổng dư nợ (%) Dư nợ không có TSBĐ 420 60 299,52 31,2 Dư nợ có TSBĐ 280 40 640,48 68,8 Tổng dư nợ 700 100 960 100 Nguồn: Phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Tại chi nhánh NHCT Đống Đa, tín dụng không có bảo đảm bằng tài sản tập trung vào các doanh nghiệp Nhà nước. Các khách hàng này có đặc điểm trung là vốn tự có thấp, nên việc ràng buộc nợ có TSBĐ là một bài toán khó. Trong quá khứ, quan hệ tín dụng đối với DNNN chủ yếu Chi nhánh cho vay không có TSBĐ. Trong những năm gần đây, Chi nhánh đã có những thay đổi quan trọng về nhận thức đối với bảo đảm tiền vay và an toàn tín dụng. Từ chỗ không chú trọng đến nay Chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với các khách hàng nói chung và DNNN nói riêng. 2.3.2 Hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản Trong hoạt động cho vay theo DAĐT hiện nay, Chi nhánh NHCT Đống Đa đã áp dụng cả 3 hình thức bảo đảm bằng tài sản là thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba và bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, trong đó hình thức thứ 3 chiếm đa số. Trong tổng dư nợ cho vay theo dự án có TSBĐ của Chi nhánh năm 2006 là 960 tỷ đồng, thì dư nợ cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vẫn chiếm tỷ trọng lớn (78%) so với 2 hình thức còn lại tức là bằng 748,8 tỷ đồng. Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải có đủ các điều kiện sau: xác định được quyền sở hữu và quyền sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch; dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá; Ngân hàng cho vay phải quản lý, giám sát được TSBĐ trong quá trình hình thành và sau khi hình thành. 2.3.3 Các loại tài sản bảo đảm tại chi nhánh NHCT Đống Đa Các TSBĐ trong cho vay theo DAĐT chủ yếu là máy, thiết bị và được đem thế chấp chiếm khoảng 80% trong tổng dư nợ cho vay có TSBĐ. Các tài sản là BĐS, tàu biển, hoa lợi, lợi tức chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Bảng Giá trị các loại TSBĐ tại Chi nhánh Chỉ tiêu Giá trị tài sản Năm 2005 Tỷ trọng (%) Năm 2006 Tỷ trọng (%) Bất động sản 89,646 30 111,43 25 Máy, thiết bị 194,233 65 320,88 72 Tài sản khác 14,941 5 13,37 3 å giá trị TSBĐ 298,82 100 445,68 100 Nguồn: Phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa Như vậy, trong các loại TSBĐ tại Chi nhánh NHCT Đống Đa thì chủ yếu là máy, thiết bị (chiếm 72%). Điều này cũng dễ hiểu vì Chi nhánh chủ yếu đầu tư cho các Dự án để mua sắm trang thiết bị để phục vụ sản xuất đặc thù với mỗi dự án như đầu tư tàu biển, nhà xưởng chế biến, dây chuyền sản xuất, xây dựng thuỷ điện… 2.4 Đánh giá hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa Công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay những năm gần đây đã được Chi nhánh quan tâm rất nhiều khi quyết định cho vay theo dự án. Ngân hàng đã chú ý hơn đến nâng cao tỷ trọng dư nợ cho vay có TSBĐ. TSBĐ giúp Ngân hàng bảo đảm an toàn trong việc cho vay vốn, tạo thêm một nguồn thu nợ thứ hai sau nguồn thu nợ là doanh thu (đối với vốn lưu động) và khấu hao cơ bản và lợi nhận (đối với vốn vay cố định). Nó giúp Ngân hàng phòng ngừa được những diễn biến không thuận lợi trong kinh doanh. Chi nhánh chỉ áp dụng cho vay không có TSBĐ đối với các DNNN. Các khách hàng này có đặc điểm chung là vốn tự có thấp, nên việc ràng buộc nợ có TSBĐ là một bài toán khó. Từ cỗ không chú trọng đến nay Chi nhánh đã coi biện pháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với khách hàng nói chung và DNNN nói riêng. Hoạt động cho vay dự án là lĩnh vực thế mạnh của các NHTM Nhà nước từ trước tới nay. Chi nhánh NHCT Đống Đa đã thực sự trở thành một địa chỉ cấp vốn tin cậy cho các dự án. Kết quả đó không thể không nói đến công tác định giá TSBĐ tiền vay của các cán bộ tín dụng. Trong suốt những năm qua, nhiều dự án đã được giải ngân ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, góp phần tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Năm 2005, Chi nhánh đã giải ngân cho một số dự án: - Đầu tư 22 tỷ đồng cho Công ty TNHH vận tải Việt Thanh để xây dựng hệ thống vận chuyển hành khách tuyến đường Hà Nội – Nội Bài. - Giải ngân 4,5 tỷ đồng để đầu tư mua xe taxi cho Công ty vận tải Vạn Xuân. - Đầu tư 10 tỷ đồng để nâng cấp mạng truyền hình của Công ty dịch vụ truyền thanh truyền hình Hà Nội. Năm 2006, Chi nhánh giải ngân cho một số dự án: - Dự án đầu tư dây chuyền thiết bị đồng bộ sản xuất đèn huỳnh quang công suất 7.000.000 sp/năm của Công ty Bóng đèn phích nước Rạng Đông, tổng nguồn vốn trên 13 tỷ đồng, trong đó Chi nhánh đầu tư 9,5 tỷ đồng. - Dự án đầu tư phân xưởng sản xuất thuốc viên kháng sinh đạt tiêu chuẩn GMP của Công ty cổ phần dược trung ương, trong đó Chi nhánh đầu tư 10 tỷ đồng. - Dự án đầu tư xây dựng trụ sở, nhà điều hành của Công ty Thương Mại và Dịch vụ Vạn Xuân tại 45 Nguyễn Chí Thanh – Hà Nội, tổng nguồn vốn đầu tư 17 tỷ đồng trong đó Chi nhánh đầu tư 12 tỷ đồng. Đầu năm 2008 này Chi nhánh đầu tư cho Dự án công trình Thuỷ điện Bản Chát với số vốn 390 tỷ đồng, dự kiến sẽ thực hiện giải ngân vào tháng 5. III. Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá TSBĐ tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 3.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá Ngân hàng cần chú trọng và áp dụng những phương pháp định giá tiên tiến, có hiệu quả thông qua việc nghiên cứu tham khảo những phương pháp định giá của ngân hàng trong nước và thế giới. Tuy nhiên, việc vận dụng phương pháp định giá này phải mang tính chất sáng tạo, phù hợp với tình hình thực tiễn của Ngân hàng. Định giá là một hoạt động khoa học phức tạp, đòi hỏi những kỹ năng và những kiến thức vô cùng lớn. Tại phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa hiện nay việc định giá nhìn chung là sử dụng phương pháp đơn giản nhất và phụ thuộc vào ý kiến chủ quan là nhiều hơn cả: đối với BĐS Ngân hàng áp dụng khung giá đất để định giá; đối với động sản là máy, thiết bị khi định giá Ngân hàng dựa vào bảng khấu hao. Do vậy chứa đựng nhiều rủi ro tín dụng. Bởi vậy, việc nghiên cứu về định giá và áp dụng những phương pháp khoa học trong định giá là rất cần thiết. Để quá trình định giá TSBĐ có chất lượng tốt hơn nên chăng ngân hàng có những tiêu thức đánh giá giá trị cúaTSBĐ dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học (như: căn cứ định giá BĐS là lấy theo giá thị trường; máy, thiết bị không dựa vào bảng khấu hao mà phải đánh giá lại đúng mức hao mòn hữu hình và vô hình). Lập ra hội đồng định giá tài sản để có quyết định chính xác hơn, có thông tin đầy đủ hơn về tài sản. Một số đông người tham gia thẩm định thì độ chính xác và an toàn sẽ cao hơn, tất nhiên phần quyết định vẫn thuộc về cán bộ trực tiếp phụ trách khách hàng. Ngoài phòng tín dụng và phòng thẩm định kết hợp trong hoạt động định giá TSBĐ thì Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên định giá. Việc kết hợp này không những đem lại con số chính xác hơn cho cán bộ thẩm định và tín dụng của Chi nhánh. 3.2 Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT Con người luôn là trung tâm của mọi quá trình hoạt động, vì vậy việc nâng cao chất lượng thẩm định DAĐT của một ngân hàng nói chung và Chi nhánh nói riêng phụ thuộc rất lớn vào quá trình chuyển biến của đội ngũ này. Do đó, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định là rất quan trọng và mang tính quyết định. Để đáp ứng được những đòi hỏi ngày càng khó khăn của công việc, rất cần có đội ngũ cán bộ đầy đủ về số lượng, vững vàng về chuyên môn và có kinh nghiệm. Cần cử cán bộ đi học các lớp ngắn hạn về thẩm định giá,, thẩm định và phân tích tài chính… nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ định giá để cho vay hoặc đào tạo chuyên môn hoá nhằm nắm rõ qui trình công nghệ các ngành, từ đó đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng, giảm chi phí. 3.3 Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay Các NHTM áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản đầu tư cho vay. Về vấn đề tài sản bảo đảm, cần chú ý một số nội dung sau: + Chi nhánh cần chỉ đạo các cán bộ phòng thẩm định và phòng tín dụng quán triệt và thực hiện nghiêm túc các chỉ đạo của cấp trên về bảo đảm tiền vay: Các dự án cho vay mới nhất thiết phải có đủ tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. Các hợp đồng thế chấp, cầm cố phải qua công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo qui định. + Khi nhận tài sản thế chấp, cầm cố ngoài các thủ tục về giấy tờ, cần đi kiểm tra thực tế từng tài sản để xác định chính xác quyền sở hữu tài sản của khách hàng vay vốn nhằm ngăn chặn và tránh hiện tượng lừa đảo, làm giả giấy tờ sở hữu. + Tài sản bảo đảm thế chấp phải đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý và kinh tế theo qui định hiện hành, đảm bảo không có tranh chấp về quyền sở hữu và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. + Nâng tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng tài sản nhằm mục đích giảm thiểu tối đa rủi ro dài hạn. Thực hiện các biện pháp bảo đảm tài sản bổ sung đối với các khoản cho vay dự án chưa đủ tài sản thế chấp theo qui định. + Tài sản nhận bảo đảm phải được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao, khi xử lý thu hồi nợ dễ dàng, nhanh chóng. 3.4 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng Thông tin tín dụng có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên cung cấp thông tin như trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ các tổ chức tín dụng khác, từ các nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, trên cơ sở quan hệ của ngân hàng với tổ chức khác. Hiện nay, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin nhiều nhất để đơn giản hoá hoạt động của mình. Việc ứng dụng công nghệ thông tin nhiều nhất để đơn giản hoá hoạt động của mình. Việc ứng dụng công nghệ trong mọi khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay và đảm bảo khoản cho vay đang được tất cả các Ngân hàng chú trọng. Cũng với công nghệ Ngân hàng thì việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng cũng sẽ được nâng cao. Để phục vụ cho công tác định giá TSBĐ, Chi nhánh nên phát triển một nhánh thông tin con trong website nội bộ ngân hàng. Trong đó chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, thị trường giá cả các loại máy, thiết bị; thông tin về xu thế phát triển khoa học công nghệ. 3.5 Một số giải pháp khác Đa dạng hoá các loại tài sản bảo đảm. Việc ngân hàng nhận thế chấp, cầm cố bằng nhiều loại tài sản bảo đảm có giá trị khác cũng có thể mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng. Ngân hàng tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc có thể yêu cầu khách hàng cho vay vốn mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm. Có chế độ ưu tiên đối với nhứng khách hàng này. Việc làm này của Chi nhánh không những khuyến khích mở rộng quan hệ với khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và an toàn cho khoản vay. Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng, bảo quản tài sản bảo đảm để có những đánh giá kịp thời. Điều này sẽ làm ý thức người vay vốn cao hơn, tránh được những xử lý phiền phức khi rủi ro đối với tài sản xảy ra như kiện tụng, phải yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản hoặc giảm dư nợ cho vay của khách hàng. Trong hoạt động Marketing ngân hàng: Chi nhánh mới chỉ tập trung vào các hoạt động như quảng cáo, khuyếch trương cũn việc ỏp dụng Marketing vào việc phõn tớch thị trường, nghiên cứu khách hàng nhằm nâng cao chất lượng các dịch vụ cũn chưa tốt, cũng như chưa có các biện pháp tích cực để thu hút thêm khách hàng. Do đó, Chi nhánh cần quan tâm hơn đến hoạt động này để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của toàn Chi nhánh nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Kết luận An toàn và sinh lời là hai mục tiêu luôn tồn tại song song trong một ngân hàng thương mại bất kể nó tồn tại dưới loại hình công ty nào (công ty cổ phần hay Nhà nước) sự kết hợp giữa an toàn và sinh lời luôn tạo cho ngân hàng một sự phát triển bền vững. Mỗi một ngân hàng đều cần thấy rằng, việc thực hiện bảo đảm tiền vay không chỉ tạo ra một khoản thu nợ thứ hai trong trường hợp khoản thu nợ thứ nhất không đáp ứng được vai trò chi trả nợ mà còn tạo cơ sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro cho ngân hàng và chính cả khách hàng của họ. Xét trên phương diện an toàn trong hoạt động cho vay thì bảo đảm tiền vay theo DAĐT được đặt ở vị trí trọng tâm. Những phân tích trong chuyên đề cho thấy rằng định giá tài sản là một khâu quyết định đến giá trị của khoản tín dụng mà ngân hàng quyết định tài trợ cho khách hàng. Định giá tài sản bảo đảm một cách hợp lý sẽ đảm bảo được quyền lợi của khách hàng cũng như của ngân hàng. Đối với Chi nhánh NHCT Đống Đa, đứng trước những thách thức, cũng như cơ hội và sự cạnh tranh ngày càng gay gắt rất cần một định hướng phù hợp cho các hoạt động của hệ thống ngân hàng nói chung và vấn đề định giá nói riêng. Vì vậy, thông qua chuyên đề tốt nghiệp, em cũng hy vọng một chút nghiên cứu này sẽ đóng góp thêm được phần nào vào từng bước hoàn thiện phương pháp định giá tài sản ở chi nhánh NHCT Đống Đa. Tuy nhiên, do còn nhiều hạn chế về mặt nhận thức nên chuyên đề của em không tránh khỏi những khiếm khuyết, sai sót. Em mong nhận được sự góp ý của cô! MỤC LỤC MỤC LỤC Lời mở đầu 1 I. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 3 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh 3 1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh 4 II. Thực trạng cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng tài sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa 6 2.1 Qui trình định giá tài sản bảo đảm tại chi nhánh NHCT Đống Đa 6 2.2 Các phương pháp định giá TSBĐ tiền vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 9 2.3 Thực trạng cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng tài sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa 14 2.4 Đánh giá hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 16 III. Giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá TSBĐ tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 18 3.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá 18 3.2 Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT 19 3.3 Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 19 3.4 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng 20 3.5 Một số giải pháp khác 20 Kết luận 22