Đề tài Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank)

o năm 2008. Giá trị cổ phiếu trong nhóm có tỷ lệ P/E (tỷ lệ giá thị trường/lợi nhuận hàng năm) cao nhất của ngành. Chất lượng dịch vụ: thuộc nhóm dẫn đầu về chất lượng dịch vụ bán lẻ tại 4 thành phố lớn nhất nước. Dịch vụ phi tín dụng: 20% thu nhập hoạt động thuần. 90 nhân viên hài lòng về môi trường làm việc và chế độ đãi ngộ của Ngân hàng. Vốn tự có: nằm trong nhóm dẫn đầu về vốn tự có và tối thiểu đạt 70% so với Ngân hàng dẫn đầu. Huy động vốn: sản phẩm phong phú với giá cả thu hút hợp lý, phấn đấu có chi phí huy động vốn dân cư = chi phí của nhóm NH TMCP có mức thấp nhất (ACB, MB…). Chất lượng tài sản: nằm trong nhóm dẫn đầu. Thị trường mục tiêu: - Phân đoạn thị trường: 4 thành phố lớn: Hà nội, TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng. Các vùng kinh tế trọng điểm có tiềm năng (hơn 15 tỉnh): Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Nha Trang, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Quảng Ninh, Hải Dương, Kiên Giang, Huế, Quảng Ngãi, Nghệ An. Các vùng kinh tế biên giới (3 tỉnh): Lào Cai, Lạng Sơn, Tây Ninh. - Phân đoạn khách hàng: + Khách hàng dân cư + Doanh nghiệp vừa và nhỏ + Các doanh nghiệp lớn + Các tổ chức tài chính Chiến lược kinh doanh đến năm 2010 Ưu tiên tập trung đẩy mạnh cung cấp các dịch vụ tài chính đa dạng, có chất lượng và cạnh tranh cho khối khách hàng dân cư các đô thị, đặc biệt là nhóm khách hàng có thu nhập trung bình trở lên, trẻ tuổi và thành đạt có yêu cầu và dễ dàng thích ứng với các dịch vụ Ngân hàng – Tài Chính. Thực hiện chiến lược phát triển toàn diện các dịch vụ tài chính trọn gói, phục vụ các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuộc các thành phần kinh tế tư nhân, đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp tập trung trong các khu công nghiệp thuộc một số ngành có tiềm năng phát triển. Đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ tiền tệ trên thị trường nội địa và khu vực, thực hiện tốt vai trò như là một trong các nhà tạo dựng thị trường: chuyên nghiệp chủ yếu, thực hiện hỗ trợ tích cực các chính sách kinh doanh nhằm vào các doanh nghiệp và các nhà đầu tư các nhân, các tổ chức tài chính và Đầu tư chuyên nghiệp. Phát triển dịch vụ Ngân hàng đầu tư, dịch vụ tài chính doanh nghiệp thông qua các hoạt động quản lý quỹ đầu tư, tái cấu trúc và mua bán doanh nghiệp, các dịch vụ thị trường vốn. Phát triển kinh doanh trên nền tảng phương châm kết hợp phát triển vừa chiều rộng vừa chiều sâu, đảm bảo các yếu tố mở rộng nhanh chóng cơ sở khách hàng, mạng lưới, quy mô hoạt động đồng thời khai thác có hiệu quả các nguồn lực đầu tư tập trung vào các hoạt động sinh lời cao và có tính cạnh tranh trên thị trường, đảm bảo chất lượng kinh doanh và kiểm soát được rủi ro một cách thích hợp Chiến lược tạo sự khác biệt thực hiện chủ yếu thông qua tính hiệu quả của các quy trình kinh doanh, sự phong phú của các sản phẩm dịch vụ, tính chuyên nghiệp và sự thân thiện của đội ngũ cán bộ nhân viên Ngân hàng, phát triển phong cách kinh doanh riêng của Techcombank. Phát triển mạng lưới - Phát triển các chi nhánh vùng tại những vùng phát triển trọng điểm (TP HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng) với vai trò làm trung tâm hỗ trợ và xử lý tín dụng, thanh toán và các hoạt động nghiệp vụ (kiểm toán, xử lý nợ…) cho các chi nhánh địa phương và các điểm giao dịch trong vùng. Phát triển các chi nhánh khu vực tại một số thành phố lớn, và khu Công nghiệp với vai trò chính là kinh doanh, đồng thời thực hiện hỗ trợ và xử lý tín dụng cho các điểm giao dịch trực thuộc. Tập trung ưu tiên thiết lập 10 chi nhánh khu vực tại địa bàn TP HCM, 8 chi nhánh thuộc địa bàn Hà Nội và một số chi nhánh khu vực tại địa bàn các thành phố lớn, các tỉnh có tiềm năng kinh tế và các khu vực trọng công nghiệp quan trọng. Phát triển mạnh và rộng khắp mô hình các điểm giao dịch Techcombankvới vai trò là các điểm tiếp xúc, giao dịch khách hàng dân cư chính tại các thành phố lớn và các khu vực đông dân cư phục vụ chủ yếu các dịch vụ Ngân hàng bán lẻ. Dự kiến sẽ thành lập khoảng 200 điểm giao dịch tiền tiêu tại các khu vực dân cư tại Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng và các vùng kinh tế trọng điểm khác; phát triển dịch vụ Ngân hàng điện tử, 500 ATMs và 5000 POS tại các thành phố lớn, thực hiện dịch vụ bán lẻ đơn giản và dễ tiếp cận với khách hàng cá nhân. Một triệu thẻ đến năm 2008 và 2 triệu thẻ đến năm 2010. Các dịch vụ Ngân hàng đầu tư Internet Banking, Home Banking, Call Center, Telebank. 2.1.2. Định hướng về công tác thẩm định dự án nói chung. 2.1.2.1. Hoàn thiện hơn nữa quy trình thẩm định dự án Quy trình thẩm định dự án mặc dù đã thống nhất nhưng không cố định, trong quá trình triển khai hoạt động, các cán bộ thẩm định, nhân viên Ngân hàng cần xây dựng, đóng góp để hoàn thiện hơn nữa quy trình này. 2.1.2.2. Áp dụng rộng rãi và chuẩn mực tại tất cả các chi nhánh trong hệ thống Techcombank. Việc xây dựng quy trình và áp dụng rộng rãi chuẩn mực tại tất cả các chi nhánh trong hệ thống của Techcombank là bước khởi đầu để xây dựng hệ thống tiêu chuẩn chất lượng ISO 9001:2000 trên toàn hệ thống Techcombank, đảm bảo chất lượng phục vụ tốt nhất tới khách hàng của Techcombank. 2.1.2.3. Nâng cao trình độ của nhân viên Ngân hàng Con người là một trong những yếu tố cốt yếu để đi tới thành công, các nhân viên của Ngân hàng Techcombank trải qua nhiều vòng thi tuyển mới có thể trở thành nhân viên của Ngân hàng, Hơn nữa sau khi đã trở thành nhân viên Ngân hàng cũng liên tục phải học hỏi để nâng cao trình độ. 2.1.3. Định hướng về công tác Thẩm định các dự án kinh doanh BĐS. 2.1.3.1. Xu hướng phát triển của ngành BĐS trong thời gian tới Như ta đã biết BĐS là ngành có đặc tính là vô cùng nhạy cảm với các yếu tố của thị trường. Bất cứ một sự thay đổi của lãi suất, giá vàng, giá đô, hay thị trường chứng khoán… đều ảnh hưởng đến độ “nóng”, “lạnh” của thị trường BĐS. Một ví dụ điển hình đó là thị trường BĐS những tháng đầu năm nay, với sự biến động của một loạt các yếu tố: thị trường chứng khoán rớt giá, giá vàng và giá dầu thay nhau đạt kỷ lục, lãi suất ngân hàng tăng kịch trần, tiền đô mất giá do nền kinh tế Mỹ suy thoái…đã khiến thị trường BĐS bắt đầu nóng lên. Khiến cho các ngân hàng lo ngại, bắt đầu có chính sách thắt chặt cho vay với lĩnh vực này. Vì tính nhạy cảm như vậy, nên các dự báo cho thị trường này chỉ mới là các dự báo ngắn hạn (một năm), tuy nhiên thì vẫn không thể tránh được những rủi ro có thể xảy ra. Dưới đây là một vài dự báo của CBRE cho thị trường BĐS năm 2008 Theo dự báo của Tập đoàn kinh doanh BĐS CB Richard Ellis Group (CBRE), năm 2008 giá cả thị trường BĐS Việt Nam sẽ còn tăng cao và tăng mạnh. Cung không đủ cầu Tại buổi họp báo chiều 22/02/2008, Tập đoàn CBRE đã đưa ra nhận định: “Năm 2008 là năm khả quan đối với thị trường BĐS Việt Nam, bởi nhu cầu ở tất cả các mảng thị trường vẫn còn rất lớn”. Hai thị trường BĐS lớn và sôi động nhất ở Việt Nam vẫn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Sự thiếu cân bằng của thị trường BĐS Hà Nội có thể nhận thấy qua nguồn cung thị trường văn phòng với khoảng 300.000m2 tổng diện tích văn phòng hạng A và hạng B, chỉ bằng 4% tổng cung văn phòng hạng A và hạng B của Bangkok (Thái Lan). Trung tâm thương mại lớn nhất Hà Nội hiện nay là Vincom City Towers Shopping Centre chỉ có 30.000m2 tổng diện tích sàn với 17.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê. Một trong các nhu cầu lớn nhất của thị trường BĐS Hà Nội, TP Hồ Chí Minh là về nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao cấp. Người mua chủ yếu là “mua để cho thuê” nhằm vào người nước ngoài. Xu hướng chung đó của thị trường được mở rộng bởi thị trường thế chấp và tâm lý người Việt Nam muốn sở hữu nhà riêng. Tuy nhiên, gần đây Chính phủ đã ban hành một số các quy định nhằm hạn chế sự bùng nổ của thị trường thế chấp. Các dự án nhà ở cao cấp tại các vị trí trung tâm cũng theo xu hướng “nóng” của các thành phố Châu Á khác như Bangkok, Kuala Lumpur, Singapore, và Hong Kong. Ở mảng thị trường khách sạn, số lượng phòng khách sạn 4-5 sao hiện tại còn rất hạn chế. Khách đến Hà Nội thường gặp khó khăn trong việc tìm thuê phòng khách sạn cho thấy nhu cầu có thêm nhiều phòng khách sạn hơn. Giá cả thị trường bán lẻ, cho thuê văn phòng, nhà ở và khách sạn tiếp tục tăng cao Từ nay đến cuối năm 2008 tại Hà Nội sẽ có nhiều dự án hoàn thành và đi vào sử dụng như: 2 tòa nhà văn phòng hạng B là Viet Tower (cung cấp 10.000m2 tổng diện tích văn phòng cho thuê) và Sun City Building ( 5.000m2); một trung tâm thương mại khác với 22.300m2 diện tích bán lẻ cho thuê, gần The Manor, The Garden sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2008 hoặc đầu năm 2009 với 170 căn, tuy nhiên 98% số căn hộ đã được bán hết; ngoài ra còn dự án Park Lane thuộc dự án Ciputra (2 tháp gồm 308 căn), Vinaconex/Vimeco (750 căn), và 3 tòa nhà E1, E2 và E3 thuộc dự án Ciputra (khoảng 500 căn). Dự báo thị trường BĐS Việt Nam năm 2008, CBRE nhận định: “Điểm chính của thị trường BĐS Việt Nam năm 2008 là nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung vẫn hạn chế. Nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải đến năm 2010 và sau đó. Do vậy giá đất, giá cho thuê văn phòng, khách sạn và căn hộ ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa”.  Ngày 1/1/2009 là dấu mốc rất quan trọng cho cả nhà bán lẻ quốc tế và nhà bán lẻ Việt Nam, là thời điểm WTO yêu cầu Việt Nam mở cửa hoàn toàn cho các hãng bán lẻ quốc tế. Rất nhiều hãng lớn sẽ gia nhập thị trường vào năm 2009. Vì vậy, nhu cầu diện tích cho các trung tâm thương mại tại các đô thị lớn dự báo trong khoảng thời gian 2-3 năm tới sẽ còn rất lớn. CBRE cho rằng: “Nhu cầu lớn đối với các dự án mới sẽ đẩy giá mua lên trên 4.000 USD/m2 và có thể trên 5.000 USD/m2 đối với các dự án ở vị trí đẹp. Hiện tại giá nhà ở đang dao động trong khoảng 1.600 – 3.500 USD/m2. Lượng cầu xuất phát từ các nhà đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư Việt Nam ở nước ngoài do có những điều luật mới cho phép họ được đầu tư vào thị trường này. 2.1.3.2. Định hướng công tác thẩm định các dự án kinh doanh BĐS Trong những tháng đầu năm nay, thị trường BĐS đang có chiều hướng nóng lên, cộng thêm sự khan hiếm tiền đồng trong ngân hàng, nên Techcombank đang có chính sách thắt chặt hơn với các dự án kinh doanh BĐS. Tuy nhiên thì công tác thẩm định đối với các dự án này vẫn luôn được chú trọng. Hiện Techcombank đang xây dựng một mẫu quy trình thẩm định cho từng ngành dựa trên đặc điểm của từng ngành trong đó có ngành BĐS nhờ đó công tác thẩm định sẽ rõ ràng và thống nhất hơn, thể hiện sự chuyên nghiệp hơn. Ngoài ra, Techcombank cũng đang cố gắng khắc phục những yếu kém còn tồn tại trong công tác thẩm định của mình để có thể tự tin hơn khi ký kết các khoản vay BĐS. 2.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác Thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản. Mặc dù tỷ lệ nợ quá hạn của các dự án kinh doanh BĐS tại Techcombank xấp xỉ bằng 0, cho thấy các dự án mà Techcombank cho vay đều đã trả gốc và lãi đầy đủ, điều này phản ánh một phần công tác thẩm định đối với các dự án này được tiến hành khá tốt song tỷ lệ dư nợ của ngành này cũng còn ít thể hiện tính cẩn trọng và khá rụt rè của Techcombank trong việc cho vay để kinh doanh Bất động sản. Sự rụt rè đó là do Techcombank nhận định thị trường này còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, các loại rủi ro đó Techcombank vẫn chưa có công cụ kiểm soát tốt đồng thời công tác dự báo của ngành này cũng còn nhiều hạn chế. Vì thế, để góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định cho các dự án kinh doanh Bất động sản, tôi xin đề xuất một số giải pháp sau: 2.2.1. Giải pháp về quy trình thẩm định - Quy trình tín dụng hiện nay đã khá gọn nhẹ và rõ ràng. Tuy nhiên, do các dự án kinh doanh BĐS đều phải chuyển về Hội sở đế tiến hành tái Thẩm định khiến cho thời gian thẩm định kéo dài hơn, tăng số lượng công việc tại Hội sở. Vì vậy, để rút ngắn được thời gian, có thể xem xét các mức phê duyệt cho Chi nhánh hoặc nếu cần thiết có thể phối hợp các cán bộ thẩm định ở Hội sở với các cán bộ thẩm định ở chi nhánh để cùng tiến hành thẩm định. - Ngoài ra, cần phải hoàn thiện các văn bản hướng dẫn cụ thể cho công tác thẩm định các dự án BĐS. Đây là một công việc yêu cầu có sự nghiên cứu chuyên sâu, tích lũy từ kinh nghiệm. Do đó, để làm được điều này, cần có sự phân công cụ thể cho từng chuyên viên hoặc nhóm chuyên viên tiến hành thẩm định về các dự án thuộc các ngành khác nhau. 2.2.2. Giải pháp về nội dung thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản Với những đặc điểm khác biệt so với các ngành khác, đặc biệt là độ rủi ro khó lường trước của các dự án kinh doanh BĐS, nên để đảm bảo cho công tác thẩm định được tiến hành thuận lợi và hiệu quả, ta cần phải chú trọng một số yếu tố sau: 2.2.2.1. Chú trọng công tác thu thập thông tin. Thông tin là một yếu tố quan trọng, là dữ liệu đầu vào cho công tác phân tích tín dụng. Công tác thẩm định có tốt, các ý kiến thẩm định có chính xác hay không phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập được. Hiện nay, thông tin rất đa dạng, có thể tiến hành thu thập thông tin từ nhiều nguồn sau: Thông tin trong hồ sơ: Đây là những thông tin cần thiết cơ bản nhất về doanh nghiệp mà doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng khi đến xin vay vốn. Tuy nhiên, đây cũng là những cơ sở đầu tiên để cán bộ thẩm định tiến hành xem xét về doanh nghiệp, trong đó các giấy tờ chứng minh về năng lực pháp lý của khách hàng, các tài liệu tài chính, các tài liệu thuyết minh về kế hoạch xin vay vốn và tài sản đảm bảo. do đó, khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng, các cán bộ ngân hàng cần yêu cầu khách hàng nộp đầy đủ các giấy tờ cần thiết, đối với các dự án phức tạp có quy mô lớn thì yêu cầu này là rất cần thiết. Tuy nhiên, đây là những thông tin được đưa ra từ phía chủ quan khách hàng, do đó tính chính xác của nó chưa được đảm bảo. Cán bộ thẩm định vừa xem xét số liệu do khách hàng cung cấp đồng thời phải thu thập, tìm kiếm thêm thông tin từ các nguồn khác Thông tin từ phỏng vấn trực tiếp khách hàng Để tăng tính chính xác cho các thông tin đã được khách hàng cung cấp, các cán bộ thẩm định cần gặp gỡ trực tiếp với khách hàng để tìm hiểu thêm về các thông tin có liên quan nhưng chưa đựơc thể hiện trong hồ sơ. Trong quá trình tiếp xúc cán bộ ngân hàng cần: + Xem xét thêm vị trí của doanh nghiệp trên thị trường, uy tín với doanh nghiệp trong các quan hệ tín dụng trước đó, tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hiện nay… + Xem xét về quan điểm của ban lãnh đạo doanh nghiệp về các khoản nợ của doanh nghiệp và nguồn trả nợ + Hỏi thêm về các khó khăn mà khách hàng có thể gặp phải. + Kiểm tra lại mục đích sử dụng vốn có đúng như trong dự án trình bày không. + Quan sát thái độ, cách trả lời các câu hỏi của khách hàng, phát hiện những mâu thuẫn giữa câu trả lời của khách hàng với những già đã nêu trong hồ sơ để biết thêm về tính cách và sự trung thực của họ. Thông tin từ nguồn này có độ chính xác cao và không tốn quá nhiều chi phí. Tuy nhiên để thông tin có chất lượng cao, cán bộ thẩm định cần: + Chuẩn bị kỹ lưỡng nội dung phỏng vấn + Nghiên cứu kỹ các vấn đề có liên quan đến dự án và khách hàng trước khi phỏng vấn. + Về câu hỏi phỏng vấn, không nên chỉ là những câu hỏi đúng sai về dự án, về các vấn đề liên quan mà cần đặt ra những câu hỏi mở và cả những câu hỏi ngoài lề để nội dung phỏng vấn không bị khô cứng mà thông tin thu được lại phong phú và sát thực hơn. + Luôn duy trì bầu không khí thoải mái, gần gũi để khách hàng cảm thấy tự tin khi trả lời các câu hỏi và có thể bộc lộ những vấn đề cần ngân hàng giúp đỡ. Chất lượng thông tin thu được từ nguồn này phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của cán bộ thẩm định. Với những cán bộ thẩm định chưa có nhiều kinh nghiệm có thể sẽ bị chính khách hàng hướng đi theo ý của họ và do đó những thông tin thu thập được sẽ không có giá trị nhiều lắm. Vì vậy, cần lựa chọn các cán bộ thẩm định có kinh nghiệm và có những sự chuẩn bị kỹ lưỡng khi tiếp xúc với khách hàng. Thông tin từ thực tế công trường thi công Với các dự án kinh doanh Bất động sản, Ngân hàng cần tạo điều kiện cho cán bộ thẩm định đi xem xét nơi tiến hành thi công dự án để có cái nhìn toàn diện hơn về tiến độ dự án, so sánh với các thông tin khách hàng đưa ra để đảm bảo tính trung thực. Đồng thời việc đi thực tế tại này sẽ hỗ trợ phần nào cho hạn chế trong đọc bản vẽ thi công của cán bộ Ngân hàng. Cùng với các thông tin thu thập đựoc từ phòng vấn trực tiếp khách hàng, đây cũng là nguồn thông tin cần thiết để xem xét về dự án. Thông tin bên ngoài Hiện tại nguồn thông tin bên ngoài đựoc cán bộ thẩm định sử dụng là các thông tin từ phương tiện đại chúng, internet, từ các tổ chức chuyên cung cấp thông tin, trung tâm thông tin tín dụng, các cơ quan nhà nước từ bạn hàng và các ngân hàng khác có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp, với nguồn thông tin này, ngân hàng và cán bộ thẩm định cẩn: + Khai thác triệt để nguồn thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng và các thông tin từ các cơ quan nhà nước như Bộ chủ quản, cơ quan thuế, Bộ kế hoạch và đầu tư… để nắm rõ về doanh nghiệp, về chủ trương, chính sách, quy hoạch phát triển của Nhà nươc và địa phương. + Thường xuyên cập nhật thông tin từ các phương tiện đại chúng như báo đài tạp chí… để có cái nhìn khái quát về môi trường kinh doanh của khách hàng, Đặc biệt chú ý đến việc khai thác thông tin từ mạng internet, bởi đây là mạng thông tin tổng hợp về nhiều lĩnh vực khác nhau như thông tin thị trường, kinh tế, xã hội, kỹ thuật… và hiện nay cũng có rất nhiều doanh ngiệp mở trang thông tin riêng giới thiệu về doanh nghiệp mình nên đây cũng là nguồn thông tin cán bộ thẩm định cần tham khảo. + Tìm hiểu doanh nghiệp qua bạn hàng, các nhà cũng cấp của doanh nghiệp và từ các ngân hàng khác có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp để có thêm thông tin uy tín, tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và các thông tin về sản phẩm như chất lượng, giá bạn, khả năng cạnh tranh, tình hình tiêu thụ. + Đặc biệt, lưu ý luôn luôn cập nhật những thông tin mới nhất từ chính sách pháp luật của Nhà nước ban hành cho lĩnh vực BĐS Ví dụ: Các chính sách thuế liên quan đến lĩnh vực bất động sản bao gồm: Thuế nhà, đất, thuế lũy tiến nhà đất (đang dự thảo), thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân; Hệ thống pháp lý quy định, điều tiết lĩnh vực bất động sản bao gồm: Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn Luật; Luật đất đai và các văn bản dưới Luật (Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định 188 xác định giá đất và bảng giá đất; Nghị định 198 hướng dẫn thu tiền sử dụng đất; Nghị định 13 – giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn, Nghị định 84 – chứng nhận quyền sử dụng đất,…); Luật Nhà ở và các văn bản dưới Luật (Nghị định 90 thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 71 – ưu đãi đầu tư nhà bán và cho thuê, Nghị định 81 – Việt kiều mua nhà trong nước, Thông tư 05 – đăng ký thế chấp nhà ở); Luật Đầu tư và các văn bản dưới Luật; Luật Đấu thầu và các văn bản dưới Luật; Luật Xây dựng và các văn bản dưới Luật (Nghị định 29 – Quản lý kiến trúc đô thị, Nghị định 126 – Phạt hành chính trong vi phạm xây dựng, nhà ở; Nghị định 99 về quản lý dự án đầu tư xây dựng,…); Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị áp dụng cho từng địa phương; Các văn bản của Chính quyền địa phương hướng dẫn, điều tiết các dự án bất động sản thuộc phạm vi quản lý của Chính quyền địa phương Thông tin trong nội bộ ngân hàng Đây là các thông tin về quan hệ tiền gửi, thanh toán của doanh nghiệp đối với Hội sở Techcombank, các thông tin về các lần vay trước, đây là những thông tin dễ thu thập, có độ chính xác cao và rất cụ thể về tình hình của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần triệt để khai thác. Hội sở cũng nên chú ý đến việc thu thập thông tin từ các chi nhánh, thành lập trung tâm thông tin riêng cho toàn ngân hàng, đây là kho cơ sở dữ liệu về các khách hàng đã có quan hệ với ngân hàng, sẽ rất thuận tiện cho việc nghiên cứu dự án và đề ra các chính sách. Chuyên viên thẩm định cần tận dụng khai thác triệt để tất cả các nguồn thông tin mà mình có, sự bổ sung phối hợp của các thông tin này sẽ giúp ích rất lớn cho chuyên viên thẩm định trong việc phân tích và đưa ra ý kiến độc lập 2.2.2.2. Chú trọng công tác thẩm định khía cạnh thị trường Vẫn nhắc lại rằng, yếu tố thị trường đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các dự án kinh doanh Bất động sản. Vì là kinh doanh nên doanh nghiệp chỉ có thể thu hồi được vốn nếu bán được “sản phẩm”, mà muốn vậy thì nhu cầu về “sản phẩm” này trên thị trường phải vẫn cao, “sản phẩm” của doanh nghiệp phải có tính cạnh tranh trên thị trường về giá cả, hình thức mẫu mã. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn luôn là thị trường bất ổn nhất hiện nay. Đôi khi nhu cầu về sản phẩm vẫn cao song lại không bán được do thị trường bị “đóng băng” và điều này ảnh hưởng đến nguồn thu của doanh nghiệp và cũng ảnh hưởng đến nguồn trả nợ của ngân hàng. Vì vậy mà công tác nghiên cứu thị trường và dự báo xu hướng cho thị trường này luôn luôn cần được chú trọng. Hiện nay, về lĩnh vực Bất động sản có thể tham khảo thông tin từ các tổ chức chuyên nghiên cứu và tư vấn về lĩnh vực này như: CB Richard Ellis, Savills, và từ các tổ chức của chính phủ. Đây là những tổ chức đáng tin cậy trong việc phân tích, dự báo xu hướng của thị trường Bất động sản. Thành lập các tổ chuyên gia chuyên nghiên cứu ngành, để theo dõi các diễn biến trên thị trường, thường xuyên lập báo cáo ngành và dự báo thị trường tương lai. Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, thời gian và tỷ lệ cho vay bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của thị trường bất động sản và tìm ra giới hạn an toàn cho ngân hàng trong quyết định tài trợ. 2.2.2.3. Nâng cao công tác thẩm định khía cạnh kỹ thuật Với các dự án kinh doanh BĐS, ngoài việc thiết kế còn cần chú trọng cả đến mẫu mã của công trình. Hiện ở Ngân hàng, việc thẩm định kỹ thuật vẫn còn nhiều hạn chế do khả năng của cán bộ thẩm định am hiểu sâu về khía cạnh này còn ít. Vì thế, với các dự án lớn và quan trọng, Techcombank có thể thuê các chuyên gia tư vấn về thiết kế để hỗ trợ thêm. Về lâu dài, Techcombank có thể bổ sung thêm nguồn nhân sự có am hiểu về kỹ thuật bằng cách tuyển dụng từ các trường Xây dựng, kỹ thuật, kiến trúc hoặc từ các đơn vị trong lĩnh vực có liên quan, hoặc bồi dưỡng thêm cho cán bộ thẩm định về lĩnh vực này. 2.2.2.4. Nâng cao hơn nữa công tác thẩm định tài chính dự án Thẩm định tài chính là một khâu quan trọng để xác định nhu cầu thực sự của dự án, tính hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án cho ngân hàng. - Về các chỉ tiêu tài chính, hiện nay Ngân hàng vẫn tính toán chủ yếu với các các chỉ tiêu NPV, IRR, và thời gian hoàn vốn. Ngoài ra, có thể bổ sung thêm chỉ tiêu PI (chỉ tiêu doanh lợi) được tính dựa trên mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại (PV) so với vốn đầu tư ban đầu. Việc sử dụng một chỉ tiêu không phản ánh hết được tình hình tài chính của dự án mà cần phải có sự kết hợp của nhiều chỉ tiêu với nhau. 2.2.2.5. Nâng cao công tác quản lý rủi ro Techcombank nhận thức rằng: Rủi ro hầu như có mặt trong từng nghiệp vụ Ngân hàng và hiệu quả kinh doanh của ngân hàng phụ thuộc phần lớn vào năng lực quản trị rủi ro. Vì vậy, tại Techcombank tất cả các hoạt động đều liên quan ở một mức độ nhất định đến việc phân tích, đánh giá, chấp nhận và quản lý rủi ro. Với các dự án kinh doanh Bất động sản mức độ rủi ro càng cao, vì thế một yêu cầu đặt ra là việc kiểm soát rủi ro cần luôn được tiến hành một cách thường xuyên và phải được cải tiến liên tục. - Thị trường Bất động sản thường xuyên có sự biến động về giá cả do đó, khi phân tích độ nhạy không thể thiếu được yếu tố này. Phương pháp phân tích độ nhạy là một phương pháp khá hiệu quả trong việc đánh giá mức độ rủi ro của dự án khi có biến động của thị trường. - Lập hệ số phân tán rủi ro. Hệ số này đánh giá khả năng hạn chế các rủi ro từ phía khách hàng, phân tán rủi ro không tập trung vốn cho một khách hàng hoặc một số khách hàng quá lớn - Phân kỳ đầu tư các dự án bất động sản: tránh rủi ro tín dụng khi đầu tư vào các giai đoạn không trực tiếp tạo ra giá trị sinh lời. - Lập và duy trì quỹ dự trữ tổn thất. 2.2.3. Nâng cao chất lượng và chuyên môn hoá đội ngũ cán bộ thẩm định Giải pháp về nhân sự luôn là giải pháp mang tính quyết định, trong môi trường kinh doanh mang tính hội nhập và cạnh tranh cao như hiện nay, một ngân hàng muốn tồn tại và phát triển tốt thì vấn đề nhân sự phải luôn được đặt lên hàng đầu. Đặc biệt trong hoạt động thẩm định, cán bộ thẩm định lại là người đóng vai trò rất quan trọng trong việc đề xuất ý kiến cho các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc ra quyết định đối với dự án. Do đó, việc có được một đội ngũ thẩm định viên chất lượng cao là rất cần thiết. Để có được đội ngũ cán bộ thẩm định tốt, ngân hàng cần phải có những giải pháp tích cực từ khâu lựa chọn cán bộ cho đến khâu phân công công việc và đào tạo lại về nghiệp vụ. Tuyển chọn những người có năng lực chuyên môn tốt cho vị trí cán bộ thẩm định - Hiện nay, nguồn nhân lực cung cấp cho lĩnh vực ngân hàng cũng khá lớn, đó là các sinh viên ở các trường Học viện ngân hàng, Đại học kinh tế quốc dân, Đại học tài chính, Đại học ngoại thương… tuy nhiên để chọn đựoc những người có trình độ chuyên môn và đạo đức tốt cũng không hề đơn giản. Vì vậy, khi lựa chọn cán bộ thẩm định nên dựa trên một số tiêu chí như: + Được đào tạo cơ bản và chính quy ở những trường đại học có uy tín, chuyên ngành kinh tế đầu tư, tài chính ngân hàng, quản trị kinh doanh. Qua thực tế cho thấy, những sinh viên đựoc đào tạo cơ bản từ những ngành có nền tảng kiến thức cơ bản về dự án và tài chính tốt hơn, việc đào tạo lại cũng dễ dàng thuận tiện hơn những sinh viên được đào tạo từ các ngành khác. + Có kiến thức về pháp luật, đây là một điều kiện tiên quyết cho cán bộ làm thẩm định. Hoạt động thẩm định liên quan đến nhiều ngành nghề lĩnh vực nên những hiểu biết về pháp luật là rất quan trọng. + Có tư duy năng động, tích cực theo dõi diễn biến thị trường kinh tế xã hội và ngoài nước để nắm được môi trường kinh doanh của cả doanh nghiệp vay vốn lẫn ngân hàng, để có những nhận định tốt phục vụ cho việc thẩm định. + Có đạo đức tốt và lối sống tích cực. Hoạt động kinh doanh tín dụng chứa đựng nhiểu rủi ro nghề nghiệp, vì vậy đây cũng là một tiêu chí cần thiết trong quá trình lựa chọn cán bộ. - Hiện nay rất nhiều ngân hàng trong và ngoài nước đang sử dụng chính sách về khuyến khích học tập, thực tập tốt nghiệp để đón đầu các sinh viên giỏi và các sinh viên sắp tốt nghiệp để họ về làm việc tại Ngân hàng mình ngay sau khi ra trường. Techcombank hiện chưa quan tâm lắm đến vấn đề này. Do đó, ngân hàng cũng nên chú ý đến các chính sách này và thực hiện các buổi giao lưu giới thiệu về Ngân hàng tới sinh viên trong các trường đại học. Đây cũng là điều Ngân hàng cần chú ý trong chiến lược phát triển nhân sự của mình. Phân công công việc một cách khoa học: Lựa chọn được cán bộ đã khó, tuy nhiên biết bố trí công việc cho họ một cách khoa học còn quan trọng hơn, ngân hàng cần phải chú ý những điếm sau: - Trong quá trình công tác, các cán bộ quản lý nên chú ý đến năng lực, sở trường của từng cán bộ thẩm định để linh hoạt phân công công việc phù hợp cho họ, tránh việc sắp xếp một cách máy móc, cứng nhắc. - Những cán bộ mới vào ngân hàng cần được phân công một hoặc hai cán bộ có kinh nghiệm và chắc về nghiệp vụ ngân hàng hướng dẫn về quy trình nghiệp vụ và các vấn đề liên quan. Tiến hành đào tạo lại cán bộ thẩm định một cách liên tục Thẩm định dự án là một công việc đòi hỏi người cán bộ ngoài nắm vững nghiệp vụ chuyên môn còn phải có những kiến thức rất tổng hợp, hơn nữa cán bộ đựoc Techcombank tuyển chọn chủ yếu chỉ đựoc đào tạo về kinh tế nói chung, ít đựoc đào tạo chuyên sâu về kinh tế đầu tư. Do vậy việc đào tạo lại là rất cần thiết và việc đào tạo lại cần theo hướng sau: + Ngân hàng kết hợp với trung tâm huấn luyện ngân hàng hay một trưòng đại học kinh tế có uy tín tổ chức các lớp chuyên sâu về thẩm định dự án rồi đề cử cán bộ đi học nâng cao nghiệp vụ. Ngoài ra, có thể phối hợp hoặc cử cán bộ tham gia các khoá hội thảo của Hiệp hội ngân hàng tổ chức về hoạt động thẩm định dự án. + Cũng cần cho cán bộ đi học các khoá học ngắn hạn về luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật dân sự… các khoá học nâng cao trình độ ngoại ngữ và tin học. Đây là những kiến thức bổ trợ rất cần thiết cho công việc của cán bộ thẩm định. + Thường xuyên tổ chức các khoá học, và nội dung các khoá học bám sát với công việc vừa cập nhật những thông tin mới cho cán bộ vừa tạo ra sự hứng thú hăng say trong học tập. Hoàn thiện chính sách đãi ngộ đối với cán bộ thẩm định. Chính sách đãi ngộ bao gồm các điều kiện về làm việc và đảm bảo thu nhập ổn định cho nhân viên. - Về điều kiện làm việc: hiện tại ở Hội sở Techcombank, nhìn chung các cán bộ thẩm định có môi trường làm việc tương đối tốt, mỗi người có một máy điện thoại cố định, một vi tính nối mạng internet, có bàn làm việc và tủ hồ sơ riêng. Tuy nhiên, với sự phát triển của ngân hàng, số lượng cán bộ tăng nhanh, hiện nay không gian làm việc của phòng thẩm định đã trở nên chật chội, vì vậy trong thời gian tới, ngân hàng nên tạo không gian làm việc rộng hơn cho cán bộ. Mặt khác do đặc thù công việc phức tạp, cán bộ thẩm định hay phải đi lại nhiều nên ngân hàng cũng cần có các chính sách hỗ trợ về mặt phương tiện, và chi phí để tạo điều kiện cho cán bộ. - Những năm gần đây, chính sách tiền lương của Techcombank được cải cách đáng kể, mức thu nhập bình quân của cán bộ Techcombank hiện đã thuộc loại cao so với nhiều ngân hàng. Tuy nhiên việc đánh giá này nhiều khi chưa phản ánh hết năng lực và sự cống hiến của từng cá nhân. Trong thời gian tới, ngân hàng nên tiếp tục tiến hành cải cách theo hướng: + Nên áp dụng khung lương cho những cán bộ thẩm định cao hơn các lĩnh vực khác, những lĩnh vực mang tính gián tiếp, hoặc tạo ra doanh thu ít hơn cho ngân hàng, do công việc của cán bộ thẩm định áp lực cao, vất vả và nhiều rủi ro. + Xây dựng kế hoạch công việc cụ thể hơn đến từng cá nhân một cách khoa học để đến cuối năm làm căn cứ xét thưởng, đây sẽ là căn cứ chính xác, tránh tình trạng ngưòi làm việc tốt hơn lại không được đánh giá đúng năng lực cống hiến. + Thực hiện chính sách tiền lương linh hoạt, vừa xét tăng lương theo định kỳ, vừa tăng trước hạn cho những cán bộ thẩm định hoàn thành xuất sắc công việc được giao. + Ngân hàng cũng nên công khai các hình thức kỷ luật đối với những cán bộ thẩm định không hoàn thành tốt công việc để tạo sự cân bằng và minh bạch giữa người làm tốt và người làm không tốt. Hiện nay có xu hướng, là nhiều nhân viên thưòng xuyên thay đổi chỗ làm trong đó có các nhân viên ngân hàng, các chính sách đãi ngộ tốt sẽ là biện pháp hữu ích để giữ chân những nhân viên giỏi cho ngân hàng, nhất là những cán bộ thẩm định. 2.2.4. Có điều chỉnh về công tác phí và phương tiện phục vụ cho công tác thẩm định Một trong những nguyên nhân làm cho công tác thẩm định vẫn khó khăn, đó chính là vấn đề về công tác phí và các phương tiện phục vụ cho công tác thẩm định. Các cán bộ thẩm định khi đánh giá một dự án không thể chỉ dựa vào những hiểu biết hiện tại vốn có của mình mà phải thu thập rất nhiều thông tin có liên quan khác nhằm đánh giá dự án chính xác, trung thực. Hơn nữa, công tác phí chỉ được chi cho các khoản đi lại, ăn ở tại địa phương (không phải Hà Nội) với một mức đặt ra khá thấp so với giá cả thị trường hiện tại, gây khó khăn cho cán bộ thẩm định khi phải đánh giá dự án ngoài nội thành Hà Nội. Phương tiện phục vụ cho hoạt động thẩm định chỉ có máy tính cá nhân, một máy văn phòng hết sức cơ bản tại hầu hết các văn phòng hiện nay, trong khi đó yêu cầu của công tác thẩm định cần phải hoạt động nhiều ngoài văn phòng, do vậy yêu cầu phương tiện hỗ trợ ngoài máy tính cũng rất cần thiết cho hoạt động thẩm định tại Ngân hàng. Để tăng cường hiệu quả của công tác thẩm định, Ngân hàng cần phải tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên thẩm định tiến hành làm việc. 2.2.5. Xây dựng phương pháp để đánh giá hiệu quả công tác thẩm định tại Ngân hàng Cho đến nay hiệu quả công tác thẩm định tại Ngân hàng vẫn chỉ được đánh giá gián tiếp qua các thông số như dư nợ tín dụng, tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu mà chưa có hệ thống đánh giá hiệu quả công tác thẩm định, điều này cũng làm hạn chế chất lượng và tác dụng thật sự của công tác thẩm định tại Ngân hàng. Các biện pháp khác 2.2.6.1.Tăng cưòng công tác kiểm tra tín dụng khách hàng Hiện tại việc giám sát quá trình sử dụng vay vốn, kiểm tra định kỳ thực tế của doanh nghiệp còn chưa được tốt. Đây có thể là nguyên nhân dẫn đến việc khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích, làm ảnh hưởng đến hiệu quả của đồng vốn, ảnh hưởng đến chất lượng của dự án. Do đó, ngân hàng cần: - Kiểm tra định kỳ các khoản vay theo dự án. Các khoản giải ngân cần được kiểm tra cả trong quá trình thi công dự án lẫn khi hoàn thành đi vào khai thác. Có thể kết hợp phương thức kiểm tra định kỳ với phương thức kiểm tra đột xuất nếu thấy cần thiết. - Kết quả của việc kiểm tra cần được lập thành biên bản có chữ ký của doanh nghiệp để làm cơ sở đối chiếu cho những lần kiểm tra sau. 2.2.6.2. Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng Kiểm tra kiểm soát nội bộ có vai rò rất quan trọng, giúp hỗ trợ cho các cán bộ thẩm định hoàn thiện hồ sơ tốt hơn, phát hiện ra những điểm mà hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ, từ đó sẽ góp phần nâng cao hiệu quả tài trợ cho ngân hàng. 2.2.6.3.Phát huy vai trò tư vấn của Ngân hàng đối với chủ đầu tư Khả năng lập dự án luôn là khó khăn đối với cac doanh nghiệp, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Vì vậy, với vai trò là người tài trợ vốn các ngân hàng cần phát huy vai trò tư vấn của mình đối với chủ đầu tư để có thể soạn thảo được những dự án được bài bản khoa học. Mặt khác, vai trò này của ngân hàng hiệu quả thì quá trình thẩm định sau này cũng sẽ dễ dàng hơn, vì khi đó dự án về cơ bản đã được lập theo những yêu cầu của ngân hàng, chủ đầu tư sẽ không mất thời gian cho việc chỉnh sửa hay bổ sung các nội dung còn thiếu cho dự án. Như vậy, trong quá trình thẩm định sẽ rút ngắn được thời gian, giảm được chi phí. Đem lại hiệu quả cho chủ đầu tư và uy tín cho ngân hàng. 2.3. Một số kiến nghị Để việc thẩm định dự án tại ngân hàng đạt chất lượng tốt ngoài nỗ lực của bản thân ngân hàng thì cũng cần có sự giúp đỡ của ngân hàng Nhà nước, các cơ quan hánh chính khác của Nhà nước. 2.3.1.Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước là cơ quan của Nhà nước thực hiện chức năng quản lý Nhà nước trong lĩnh vực tiền tệ ngân hàng, vì vậy việc tạo sân chơi bình đẳng và hỗ trợ cho các NHTM phát triển cũng là nội dung mà NHNN cần quan tâm. Để hỗ trợ các NHTM tronng việc thẩm định dự án vay vốn, ngân hàng Nhà nước cần: - Cụ thể hoá luật ngân hàng để cán bộ thẩm định có thể vận dụng hiệu quả và chính xác hơn, tránh việc không hiểu chính xác, áp dụng sai dẫn đến những rủi ro hoặc khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề khi có tranh chấp xảy ra làm giảm hiệu quả hoạt động. - Tăng cường hiệu quả của chính sách tiền tê, đảm bảo an toàn trong hoạt động của toàn hệ thống NHTM - Tăng cưòng hỗ trợ các NHTM trong việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định phát triển đội ngũ cán bộ thẩm định. Nhờ đó, các cán bộ thẩm định có thể học tập kinh nghiệm, trao đổi và cùng tìm cách giải quyết vấn đề nan giải… Tổ chức các lớp học với các chuyên gia đến từ các Ngân hàng nước ngoài thành công trong lĩnh vực tài trợ dự án hoặc các chuyên gia của World Bank để nâng cao nghiệp vụ. Hàng năm tổ chức những hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các NHTM trong hoạt động thẩm định. - Tiếp tục hoàn thiện và phát triển hệ thống cung cấp thông tin của NHNN NHNN cần nâng cao hiệu quả hoạt động của trung tâm thông tin tín dụng ngân hàng. Những thông tin của chúng ta nay hiện chưa đáp ứng được yêu cầu của các NHTM trong bối cảnh quy mô, tính phức tạp, độ rủi ro của các hoạt động đầu tư ngày càng tăng. Vì vậy, NHNN rất cần mở rộng nội dung và nâng cao chất lượng thông tin của trung tâm. - Ngoài ra, NHNN có thể yêu cầu các ngân hàng thành viên thực hiện hình thức trao đổi thông tin, tức là ngân hàng thàn viên nào muốn được khai thác thông tin thì phải thường xuyên cung cấp thông tin về tín dụng, thị trường và doanh nghiệp một cách đảm bảo và chính xác mà các NHTM có thể chủ động tự liên hệ. - NHNN cần có bộ phận chuyên trách trong thu thập và xử lý thông tin. Cán bộ làm việc ở bộ phân này cần được đào tạo bài bản và chuyên sâu. Cũng cần có các tranh thiết bị máy móc hiện đại để hỗ trợ cho các cán bọ làm công việc này. Có như vậy, mới đảm bảo thu thập và xử lý nhanh thông tin. - Phát triển và nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, giám sát hoạt động của các NHTM để kịp thời phát hiện sai phạm và điều chỉnh kịp thời để tránh rủi ro và đảm bảo an toàn cho toàn hệ thống. - Có biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động của trung tâm phòng ngừa rủi ro, cần đưa ra mức rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp để làm căn cứ cho Ngân hàng phân loại, xếp hạng doanh nghiệp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án. - Tư vấn cho các NHTM những thông tin về phưong hướng, nhiệm vụ mục tiêu phát triển kinh tế địa bàn hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển nền kinh tế xã hội, những ngành kinh tế mũi nhọn để giúp ngân hàng đầu tư đúng hướng, tạo điều kiện để NHTM có thể tiếp cận với các chính sách, văn bản, nghị quyết của Đảng và Chính phủ nhanh chóng và chính xác. 2.3.2.Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước Với vai trò là người quản lý và điều tiết vĩ mô đất nước, các cơ quan Nhà nước cũng rất cần quan tâm đến hoạt động thẩm định dự án của các NHTM. cụ thể: - Nhà nước cần phải công bố quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế xã hội theo ngành, vùng lãnh thổ theo từng thời kỳ, để tạo điều kiện cho các NHTM có cơ sở lập kế hoạch tín dụng trung dài hạn sao cho phù hợp với yêu cầu của từng ngành kinh tế vừa đảm bảo đựoc nhu cầu về vốn đầu tư của doanh nghiệp, vừa phục vụ được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đồng thời tránh được những rủi ro đầu tư sai hướng của NHTM. Đây cũng là căn cứ để cán bộ Thẩm định tiến hành thẩm định các nội dung của dự án. - Bộ kế hoạch đầu tư cần có văn bản hướng dẫn cụ thể hơn trong lập và quản lý dự án đầu tư, giúp chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc lập và tiến hành hoạt động đầu tư. - Bộ tài chính cần có các chế tài khống chế việc thực hiện các chế độ kiểm toán công khai tình hình tài chính doanh nghiệp để đảm bảo độ tin cậy cho các báo cáo tái chính gửi đến ngân hàng vay vốn. - Các bộ ngành cần phối hợp để hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu của ngành mình bao gồm các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật của riêng ngành mình. Đây sẽ là cơ sở cho cán bộ thẩm định so sánh trong quá trình thẩm định, Các thông tin này phải được công bố công khai và thường xuyên được cập nhật theo những thay đổi của ngành. Đặc biệt các chỉ tiêu khấu hao, mức tiêu hao nguyên vật liệu, đơn giá xây dựng… cần được xây dựng thật đầy đủ và chi tiết. - Ngoài ra, Nhà nước cần tăng cường các biện pháp để giữ ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định chính trị, tạo môi trưòng tốt cho các NHTM hoạt động. Như vậy có thể thấy thẩm định dự án đầu tư là quá trình phức tạp và việc nâng cao chất lượng thẩm định cũng không phải dễ dàng. Chất lượng thẩm định dự án ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án. Hiệu quả của dự án không chỉ là mối quan tâm của nhiều bộ ngành liên quan. Do vậy, nâng cao chất lượng thẩm định dự án không chỉ là công việc của riêng ngân hàng hay một cơ quan riêng biệt nào mà cần có sự góp sức của tất cả các bên. Việc nâng cao chất lượng thẩm định phải đượcc tiến hành đồng bộ và theo định hướng đúng đã đề ra ở tất cả các khâu, các nội dung đã đề cập. KẾT LUẬN Trong hoạt động và phát triển của Ngân hàng thương mại, việc hoàn thiện công tác thẩm định dự án là yêu cầu cấp bách của tất cả các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay. Việc nghiên cứu này chỉ góp phần nhỏ bé với mong muốn đóng góp vốn kiến thức ít ỏi của mình với mục đích đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án tại ngân hàng TMCP Kỹ - Thương Việt Nam. Trong khóa luận này, em tập trung hoàn thành những nội dung chính sau: - Trên cơ sở những lý luận đã được học ở trường và thực tiễn thực tập tại Ngân hàng TMCP Kỹ - Thương Việt Nam em đã nghiên cứu về công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản, quy trình, nội dung, phương pháp, trình tự thẩm định dự án. Và có áp dụng phân tích đánh giá với dự án “Đầu tư Xây dựng tòa nhà trung tâm thương mại Pacific Place của công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever – Fortune”, từ đó rút ra những điểm tích cực và những điểm hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm định dự án tại Ngân hàng. - Thông qua những nghiên cứu, đánh giá trên em cũng đưa ra một số giải pháp và kiến nghị liên quan đến các cấp, các ngành, nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại Ngân hàng TMCP Kỹ - Thương Việt Nam. Đây là một đề tài không mới những cũng không đơn giản, hy vọng rằng những giải pháp, kiến nghị, đề xuất trong khóa luận tốt nghiệp này là một cơ sở tốt để em có thể phát triển thành luận văn tốt nghiệp và cũng là một đóng góp nhỏ trong tổng thể các biện pháp để hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Kỹ - Thương Việt Nam. TÀI LIỆU THAM KHẢO Techcombank (2005,2006): “Báo cáo thường niên” Techcombank, “Báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng tòa nhà Trung tâm thương mại Pacific Place” Techcombank, “Quy trình cấp tín dụng tại Techcombank” ban hành ngày 01/06/2007 Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản. Phụ lục 01: Quy định xếp hạng tín dụng khách hàng của Techcombank Hạng tín dụng của một khách hàng doanh nghiện được xác định dựa trên điểm số tín dụng mà khách hàng đó đạt được, trong đó điểm tín dụng được tính dựa trên điểm của các chỉ tiêu định tính và định lượng - Các chỉ tiêu định lượng để xếp hạng doanh nghiệp STT Chỉ tiêu 1 Khả năng thanh toán nợ - Tỷ số thanh toán ngắn hạn - Tỷ số thanh toán nhanh 2 Khả năng vay trả - Tỷ số nợ/Tài sản - Tỷ số vốn CSH/Tổng TS - Tỷ số nợ/vốn CSH - Tỷ số lợi nhuận gộp/Nợ phải trả 3 Khả năng sinh lời - Tỷ số LNST/DT - ROE - ROA 4 Năng lực hoạt động - Tỷ số DT/Tổng TS - Số ngày phải thu - Vòng quay hàng tồn kho - Tổng tài sản - Các chỉ tiêu định tính + Chiến lược + Quan hệ với Techcombank + Thương hiệu + Trình độ, khả năng lãnh đạo + Uy tín trong giao dịch tín dụng Hạng xếp hạng A1 Cực tốt C1 Trung bình A2 Rất tốt C2 Hơi yếu A3 Tốt C3 Yếu B1 Khá tốt D1 Kém B2 Khá D2 Cần đặc biệt chú ý B3 Trung bình khá D3 Tình trạng đe dọa Hiện nay, ở Techcombank việc xếp hạng khách hàng được thực hiện tự động bằng phần mềm T24 (phiên bản mới nhất). Cán bộ khách hàng chỉ phải nhập các thông số định tính và định lượng cần thiết, máy sẽ tự xếp hạng Phụ lục 02: Tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại STT Loại văn phòng Điều kiện tham khảo CBRE Savills I Văn phòng cho thuê Hạng A Nằm ở vị trí nổi bật và dễ tiếp cận Có kiến trúc, vật liệu và chất lượng xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế. Tiền sảnh có điều hòa Hệ thống thang máy được lập trình tự động hòa. Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt chuẩn quốc tế theo hợp đồng với công ty cung cấp dịch vụ đạt tiêu chuẩn. Có chỗ để xe Hệ thống máy móc/thiết bị điện có chất lượng tốt nhất, được bảo trì một cách chuyên nghiệp và thường xuyên. Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách hàng thuê. Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế. Đối tượng khách hàng thuê được bố trí một cách thận trọng, đảm bảo sự hoạt động thuận tiện cho tất cả các khách hàng thuê. Diện tích sàn lớn, rộng thoáng và tổng diện tích sàn trên 5.000m2 Được quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế. Chất lượng hoàn thiện cao cấp, thiết kế hiện đại, hình thức tổng thể đẹp. Tầm nhìn đẹp mắt, vị trí xây dựng thuận lợi Chủ đầu tư là các nhà đầu tư nước ngoài. Hạng B Thường được cho là thiết kế đạt chuẩn ở mức bình thường. Diện tích sàn hợp lý từ 500 m2 trở lên. Diện tích thay đổi linh hoạt, thuận tiện cho hoạt động của khách hàng thuê. Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý. Có dịch vụ nối mạng với băng thông rộng Thang máy có sức chứa lớn. Độ cao trần hợp lý, từ 2,7m trở lên. Phù hợp với những khách hàng thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi nằm ở vị trí cao cấp Diện tích sàn lớn, rộng thoáng và tổng diện tích sàn trên 5.000 m2. Được quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế. Hình thức tổng thể, địa điểm, chất lượng dịch vụ không đáp ứng được tiêu chuẩn loại A. Chủ đầu tư là đầu tư liên doanh hoặc Việt Nam. Hạng C Thường ở vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận. Thiếu chỗ để xe Không nặng về trang trí thiết kế, chủ yếu cung cấp mặt bằng. Không có kết nối mạng với băng thông rộng. Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng ở mức dưới trung bình. Không có khách thuê là công ty lớn. Thang máy và hệ thống máy móc/thiết bị điện chất lượng thấp. Độ cao trần thấp, dưới 2,7m. Thường dựa vào giá thuê thấp để thu hút khách hàng. Diện tích sàn nhỏ, tổng diện tích sàn dưới 5.000m2. Được quản lý bởi các công ty Việt Nam. Hình thức tổng thể không đẹp, địa điểm kém thuận lợi, chất lượng dịch vụ không cao. Chủ đầu tư là các nhà đầu tư Việt Nam. II Trung tâm thương mại (theo quy định của Bộ thương mại) Hạng I Diện tích kinh doanh từ 50.000 m2 trở lên, có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh của trung tâm thương mại. Các công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ cao, có thiết kế và trang bị kỹ thuật tiên tiến, hiện đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, thuận tiện cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh trong khu vực. Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh các loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ hàng hóa, nhà hàng, khách sạn; khu vực để tổ chức hội chợ triển lãm trưng bày giới thiệu hàng hóa; khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch và ký kết các hợp đồng thương mại trong, ngoài nước, khu vực dành cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu chính viễn thông, tin học, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch. Hạng II Diện tích kinh doanh từ 30.000 m2 trở lên và có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh của Trung tâm thương mại. Các công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ, có thiết kế và trang bị kỹ thuật tiên tiến, hiện đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, thuận tiện cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh trong khu vực. Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh các loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ hàng hóa; nhà hàng, khách sạn; khu vực để trưng bày giới thiệu hàng hóa; khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch ký kết các hợp đồng thương mại trong, ngoài nước, khu vực dành cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu chính viễn thông, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch. Hạng III Diện tích kinh doanh từ 10.000 m2 trở lên và có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh của trung tâm thương mại. Các công trình kiến trúc được xây dựng vững chắc, có thiết kế và trang bị kỹ thuật hiện đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, an ninh, an toàn, thuận tiện cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh trong khu vực. Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa và kinh doanh các loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ hàng hóa; khu vực để trưng bày giới thiệu hàng hóa; khu vực dành cho hoạt động ăn uống, vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch ký kết hợp đồng tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch. Phụ lục 03: Bảng cân đối kế toán của công ty Ever Fortune CHỈ TIÊU 2005 2006 TÀI SẢN - - A Tài sản ngắn hạn 4.858.307,00 6.577.565,00 I Tiền 398.941,00 4.609.008,00 1 Tiền mặt 398.941.00 4.609.008,00 2 Các khoản tương đương tiền - - II Các khoản phải thu 3.546.193,00 1.512.576,00 1 Phải thu của khách hàng - - 2 Trả trước cho nhà cung cấp 3.495.491,00 1.454.043,00 3 Phải thu từ đơn vị nội bộ - - 4 Các khoản phải thu khác 50.702,00 58,53 5 Dự phòng các khoản phải thu khó đòi - - IV Hàng tồn kho - - V Các tài sản lưu động khác 913.173,00 455.981,00 1 Chi phí trả trước ngắn hạn 501,00 501,00 2 Các khoản thuế phải thu 531.726,00 124.050,00 3 Tài sản ngắn hạn khác 380.946,00 331.430,00 B Tài sản dài hạn 22.595.471,00 7.689.641,00 I Tài sản cố định 21.890.452,00 7.206.804,00 1 Tài sản cố định hữu hình 259.621,00 279.187,00 Nguyên giá 316.348,00 297.427,00 Giá trị hao mòn lũy kế (56.727,00) (18.240,00) 2 Tài sản cố định vô hình 742,00 - Nguyên giá 786,00 - Giá trị hao mòn lũy kế (44,00) - 3 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 21.630.089,00 6.927.617,00 II Các tài sản dài hạn khác 705.019,00 482.810,00 1 Chi phí trả trước dài hạn 702.328,00 480.119,00 2 Tài sản thuế hoàn lại - - 3 Các tài sản dài hạn khác 2.691,00 2.691,00 Tổng tài sản 27.453.778,00 14.267.179,00 A Nợ phải trả 22.133.723,00 9.592.902,00 I Nợ ngắn hạn 22.133.723,00 9.592.902,00 1 Phải trả khách hàng 546.389,00 63.862,00 2 Người mua ứng tiền trước 18.585.190,00 9.458.169,00 3 Các nghĩa vụ pháp lý 21.028,00 9.146,00 4 Phải trả công nhân viên 41.983,00 29.186,00 5 Chi phí phải trả 4.575,00 2.419,00 6 Phải trả nội bộ 1.043.723,00 - 7 Phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng 18.889.544,00 - 8 Các khoản phải trả khác 2.291,00 30.120,00 II Nợ dài hạn - - B Nguồn vốn chủ sở hữu 5.320.055,00 4.674.277,00 I Vốn chủ sở hữu 5.320.055,00 4.674.277,00 1 Vốn đầu tư của chủ sở hữu 8.904.000,00 7.329.723,00 2 Chênh lệch tỷ giá hối đoái (27.935,00) (5.703,00) 3 Thặng dư vốn cổ phần (3.556.010,00) 2.649.743,00 II Các quỹ khác - - Tổng cộng nguồn vốn 27.453.778,00 14.267.179,00