Đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm - Thành phố Hà Nội

ë ®Þa ph­¬ng. -Chi phÝ hîp lý lµ toµn bé chi phÝ vËt chÊt vµ chi phÝ vÒ lao ®éng tÝnh thµnh tiÒn cho ®¬n vÞ diÖn tÝch nhÊt ®Þnh cña tõng h¹ng ®Êt, tÝnh theo møc chi phÝ trung b×nh ë ®Þa ph­¬ng t¹i thêi ®iÓm ®Òn bï. -Thu nhËp lµ hiÖu sè gi÷a gi¸ trÞ s¶n l­îng trung b×ng thu ®­îc trong n¨m víi chi phÝ hîp lý trªn cïng ®¬n vÞ diÖn tÝch nhÊt ®Þnh cña tõng h¹ng ®Êt. B­íc 2: X¸c ®Þnh gÝa ®Êt theo kh¶ n¨ng sinh lîi. Thu nhËp Gi¸ ®Êt theo kh¶ n¨ng sinh lîi = L·i suÊt tiÒn göi ng©n hµng Nhµ n­íc (%n¨m) kh«ng kú h¹n B­íc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè K ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. Gi¸ ®Êt theo kh¶ n¨ng sinh lîi. HÖ sè K= Gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh theo khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh 2.5.2.HÖ sè K ®­îc x¸c ®Þnh theo quan hÖ tû lÖ gi÷a gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ víi gÝa ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh. B­íc 1: Thu nhËp vµ sö lÝ th«ng tin, sè liÖu: -Thu thËp gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph­¬ng; -LËp biÓu tæng hîp ph¶n ¸nh gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ, s¾p xÕp theo thêi gian vµ ®Þa bµn. B­íc 2: X¸c ®Þnh gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ cña ®Êt bÞ thu håi. -§èi víi ®Êt ®« thÞ ph¶i so s¸nh: lo¹i ®­êng phè, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ, vÞ trÝ ®Êt, kÝch th­íc, diÖn tÝch ®Êt, h×nh d¹ng, kh¶ n¨ng sö dông ®Êt..... -§èi víi ®Êt khu d©n c­ ë c¸c vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc ®­êng giao th«ng chÝnh, khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp kh«ng n»m trong ®« thÞ ph¶i, so s¸nh: lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt, môc ®Ých sö dông, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng vµ kh¶ n¨ng sinh lîi... B­íc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè K theo c«ng thøc sau: Gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph­¬ng HÖ sè K= Gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh theo khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh HÖ sè K, gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh t¹i c«ng thøc trªn ®­îc tÝnh cho tõng vÞ trÝ cña tõng lo¹i ®­êng phè theo tõng lo¹i ®« thÞ vµ theo tõng h¹ng ®Êt, ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, vµ ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n. 3. KÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cña mét sè dù ¸n. 3.1.KÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ dôc thÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. *C¸c c¨n cø ph¸p lý cña dù ¸n: -QuyÕt ®Þnh sè7344/ Q§ - UB ngµy 14/12/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc giao 87.013 m2 ®Êt t¹i x· Phó DiÔn cho Ban qu¶n lý dù ¸n huyÖn Tõ Liªm ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ dôc thÓ thao – V¨n ho¸ huyÖn Tõ Liªm. -C¨n cø vµo NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh , lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. -C¨n cø vµo QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB ngµy 30/6/1998 cña UBND Thµnh phè Hµ néi vÒ viÖc thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. -C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 7899/Q§ - UB ngú 19/12/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ néi vÒ viÖc phª duyÖt chÝnh s¸ch båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. -C¨n cø vµo c«ng v¨n sè 3981/STC – BG ngµy 25/12/2001 cña Së Tµi chÝnh vËt gi¸ vÒ viÖc phª duyÖt ph­¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng x©y dùng c¸c dù ¸n ®­êng vaß khu ngo¹i giao ®oµn; H¹ tÇng ký thuËt Trung t©m thÓ thao – V¨n ho¸ ; -C¨n cø Tê tr×nh sè 1056/TTr - H§ - GPMB ngµy 13/12/2001 cña Héi ®ång gi¶i phãng mÆt b»ng Trung t©m thÓ dôc thÓ thao -V¨n ho¸ huyÖn Tõ Liªm vÒ viÖc xin phª duyÖt ph­¬ng ¸n båi th­êng thiÖt h¹i cho c¸c hé d©n trong chØ giíi gi¶i phãng mÆt b»ng x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. -C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 1864/Q§ - UB cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc phª duyÖt ph­¬ng ¸n båi th­êng thiÖt h¹i vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng dù ¸n: x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. *M« t¶ dù ¸n: Ngµy 04/12/2001 UBND Thµnh phè Hµ Néi ®· ra quyÕt ®Þnh giao 87.013 m2 cho Ban qu¶n lý dù ¸n huyÖn Tõ Liªm ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ dôc thÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. §©y lµ dù ¸n ®­îc thùc hiÖn trªn ®Þa bµn x· Phó DiÔn - mét x· ven ®« cña HuyÖn Tõ Liªm, diÖn tÝch ®Êt thuéc diÖn gi¶i phãng mÆt b»ng chñ yÕu lµ ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 1 vµ h¹ng 2 thuéc sù qu¶n lý sö dông cña 123 hé d©n vµ UBND x· Phó DiÔn. Nh×n chung hÇu hÕt diÖn tÝch ®Êt chñ yÕu lµ ®Êt ®­îc sö dông ®Ó trång lóa vµ mét sè hoa mÇu kh¸c cã gi¸ trÞ kinh tÕ kh«ng cao, gi¸ trÞ thu nhËp hµng n¨m do sö dông ®Êt mang l¹i lµ trung b×nh. Tuy nhiªn viÖc thu håi ®Êt ®· lµm mÊt t­ liÖu s¶n xuÊt cña ng­êi d©n vµ lµm ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng, c«ng ¨n viÖc lµm hµng ngµy cña hä. *Ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®· ®­îc duyÖt: Tæng sè tiÒn båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt lµ: 6.447.129.495®. §èi víi ®Êt h¹ng 1 gi¸ ®Êt cho mét m2 ®Êt d­îc x¸c ®Þnh nh­ sau: + Gi¸ ®Êt theo QuyÕt ®Þnh 3519/Q§- UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi lµ: 19.300®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: 2,3. + Hç trî ®Æc biÖt lµ:30.000®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200®/m2. Tæng møc gi¸ båi th­êng/m2 lµ: 87.590®/m2. §èi víi ®Êt h¹ng 2 gi¸ ®Êt cho mét m2 ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ sau: + Gi¸ ®Êt theo QuyÕt ®Þnh 3519/Q§- UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi lµ: 16.100®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: 2,3. + Hç trî ®Æc biÖt lµ:30.000®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200®/m2. + Hç trî h¹ng lµ: 4.160®/m2 Tæng møc gi¸ båi th­êng/m2 lµ: 84.340®/m2. KÕt qu¶ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt cho tõng hé (mét sè hé ®iÓn hinh)t­¬ng øng ®­îc thÓ hiÖn d­íi b¶ng sau: NhËn xÐt chung: Trªn ®©y lµ nh÷ng kÕt qu¶ cuèi cïng cña c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi thùc hiÖn dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao – V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. KÕt qu¶ nµy ®· ph¶n ¸nh t­¬ng chÝnh x¸c gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai, ®¶m b¶o c«ng b»ng vÕ lîi Ých cho ng­êi d©n còng nh­ chñ dù ¸n. HÇu hÕt c¸c hé gia ®×nh còng nh­ c¬ quan cã ®Êt bÞ thu håi ®Òu ®ång t×nh víi ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®­îc nªu trªn. Tuy nhiªn trong qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®· xÈy ra kh«ng Ýt khã kh¨n v­íng m¾c, cô thÓ: + Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K:Hª sè k ®­îc x¸c ®Þnh theo c¸c ph­¬ng ph¸p ®­îc quy ®Þnh trong Th«ng t­ 145/TT – BTC cña Bé tµi chÝnh, cã nghÜa lµ hÖ sè k ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo gi¸ ®Êt do UBND tØnh quy ®Þnh vµ møc ®é sinh lêi cu¶ ®Êt hoÆc gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ cña m¶nh ®Êt ®ã. Nh­ng v× thiÕu ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ ®Êt cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao cho nªn rÊt khã cã thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc kh¶ n¨ng sinh lêi cña m¶nh ®Êt. MÆt kh¸c trªn ®Þa bµn x· Phó DiÔn, Ýt cã chuyÓn nh­îng ®Êt n«ng nghiÖp, do vËy còng kh«ng thÓ x¸c ®Þnh ®­¬c gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ. HÖ sè k=2,3 lµ kÕt qu¶ cña viÖc tÝnh to¸n t­¬ng ®èi , kh«ng chÝnh x¸c, do ®ã kÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt mÆc dï ®· hîp lßng d©n nh­ng chØ mang tÝnh t­¬ng ®èi, ®é chÝnh x¸c kh«ng cao. + Mét sè hé gia ®×nh cã diÖn tÝch ®Êt bÞ hu håi lµ ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 3 nh­ hé gia ®×nh NguyÔn ThÞ Bª, NguyÔn §×nh Cõ, D­¬ng Danh S¾c, NguyÔn ThÞ §iÒn, TrÊn Quang ThiÖp kh«ng ®ång ý giao ®Êt víi ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng cã hç trî h¹ng. Hä cho sù chªnh lÖch vÒ møc gi¸ båi th­êng gi÷a c¸c h¹ng ®Êt kh¸c nhau ®­îc quy ®Þnh trong QuyÕt ®Þnh 3519/Q§- UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi ( h¹ng 1: 19.300®/m2; h¹ng 2 :16.100®/m2) lµ t­¬ng xøng víi sù chªnh lÖch vÒ møc thuÕ theo h¹ng. Nh­ng khi ¸p dông hÖ sè k=2,3 cho c¸c lo¹i ®Êt th× møc chªnh lÖch vÒ gi¸ ®Êt ®Òn bï gi÷a ®Êt h¹ng 1 vµ ®Êt h¹ng 2 lµ qu¸ cao kh«ng t­¬ng xøng víi sù chªnh lÖch vÒ møc thuÕ ph¶i nép. §iÒu nµy ®· thÓ hiÖn sù bÊt hîp lý cña khung gi¸ ®©t, víi mét khung gi¸ ®Êt cøng nh¾c th× kh«ng thÓ ph¶n ¸nh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai. 3.2. KÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng cña dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuyÖn Tõ Liªm * C¸c c¨n cø cña dù ¸n: - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 7016/Q§ - UB ngµy 22/11/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc thu håi 35.859 m2 ®Êt t¹i x· Mü §×nh huþÖn Tõ Liªm giao cho Ban qu¶n lý dù ¸n huyÖn Tõ Liªm ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan huyÖn Tõ Liªm. - C¨n cø NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng; - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng; - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 7899/Q§ - UB ngµy 17/9/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc phª duyÖt chÝnh s¸ch båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c dô ¸n ®Çu t­ trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. * M« t¶ dù ¸n: §©y lµ dù ¸n thu håi ®Êt ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuþÖn Tõ Liªm ®­îc thùc hiÖn trªn ®Þa bµn x· Phó Mü(x· ven ®«). Tæng diÖn tÝch ®Êt thu håi lµ 35.859 m2 trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 2 vµ h¹ng 3. Do lµ ®Êt n»m trªn x· ven ®« nªn kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt kh¸ cao. ViÖc thu håi ®Êt ®· lµm ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng còng nh­ nghÒ nghiÖp cña ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi. * Ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i ®· ®­îc duyÖt: XÐt ®Ò nghÞ cña Ban chØ ®¹o gi¶i phãng mÆt b»ng Thµnh phè, Së Tµi chÝnh – VËt gi¸, Së §Þa chÝnh – Nhµ ®Êt, Côc thuÕ thµnh phè, UBND HuyÖn Tõ Liªm t¹i Tê tr×nh liªn ngµnh sè 3646/TTrLN – STCVG ngµy 11 th¸ng 12 n¨m 2001 vµ sè 3740/TTrLN – STCVG ngµy 13 th¸ng 12 n¨m 2001, ngµy 19/12/2001 UBND Thµnh phè Hµ Néi ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 7899/Q§ - UB phª duyÖt chÝnh s¸ch båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö thùc hiÖn c¸c dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm trong ®ã cã dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu Liªn c¬ quan HuyÖn Tõ Liªm, theo ®ã ph­¬ng ¸n vÒ gi¸ båi th­êng ®­îc duyÖt nh­ sau: Gi¸ cho mçi m2 ®Êt h¹ng 2 lµ: 88.250 ®/m2. Trong ®ã: + Gi¸ ®Êt theo h¹ng, lo¹i x· lµ: 16.100 ®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: K=2,5. + Hç trî ®Æc biÖt lµ: 30.000 ®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200 ®/m2. + Hç trî h¹ng lµ: 4.160 ®/m2. G¸ cho mçi m2 ®Êt h¹ng 3 lµ: 85.150 ®/m2. Trong ®ã: + Gi¸ ®Êt theo h¹ng, lo¹i x· lµ: 13.000®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: K=2,5. + Hç trî ®Æc biÖt lµ: 30.000 ®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200 ®/m2. + Hç trî h¹ng lµ: 9.450 ®/m2. D­íi ®©y lµ kÕt qu¶ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt cho mét sè hé ®iÓn h×nh ®­îc thÓ hiÖn d­íi b¶ng sau: * NhËn xÐt: Víi møc ®Òn bï lµ 88.250 ®/m2 ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 2 vµ 85.150 ®/m2 ®èi víi ®Êt h¹ng 3, nh×n chung ®· ®¸p øng vÒ møc thiÖt h¹i cho nguêi d©n cã ®Êt bÞ thu håi, ®¶m b¶o æn ®Þnh ®êi sèng vµ s¶n xuÊt. Tuy nhiªn mÆc dï v¬Ý ph­¬ng ¸n ®Òn bï nh­ vËy kh«ng ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých ®èi víi vhñ ®Çu t­. MÆt kh¸c do viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K lµ do c¶m tÝnh, kh«ng chÝnh x¸c ®· g©y lªn nhiÒu khiÕu kiÖn khong nh÷ng cña c¸c hé n»m trong chØ giíi gi¶i phãng mÆt b»ng mµ cßn lµm ¶nh h­ëng ®Õn tiÕn ®é cña c¸c dù ¸n kh¸c cô thÓ nh­ dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu ngo¹i giao ®oµn HuyÖn Tõ Liªm, khi ¸p dông hÖ sè k=2,3 nhiÒu hé gia ®×nh ®· kh«ng chÊp nhËn víi lý do lµ t¹i sao cïng mét lo¹i ®Êt hÖ sè K l¹i thÊp h¬n so víi hÖ K ¸p dông cho dù ¸n: X©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuyÖn Tõ Liªm. Theo hé gia ®×nh NguyÔn v¨n Ngäc cã diÖn tÝch ®Êt bÞ thu håi lµ 360 m2 mçi n¨m trång lóa trung b×nh thu ®­îc 4 t¹ thãc, víi møc gi¸ 150.000 ®/t¹ th× thu ®­îc kho¶ng 600.000 ® mçi n¨m ch­a kÓ chi phÝ,tÝnh cho c¶ 20 n¨m lµ: 12.000.000 ® trong khi ®ã tæng møc båi th­êng vÒ ®Êt lµ: 31.770.000 ® cã tÝnh ®Õn c¶ chi phÝ ®· ®Çu t­ vµo ®Êt còng nh­ hç trî chuyÓn nghÒ lµ hoµn toµn cã thÓ chÊp nhËn ®uîc. Ph­¬ng ¸n båi th­êng nh­ vËy lµ hîp lßng d©n vµ nªn ®­îc ¸p dông réng r·i. Tuy nhiªn theo chñ ®Çu t­(Ban qu¶n lý d­ ¸n HuyÖn Tõ Liªm) th× víi kho¶n båi th­êng nh­ vËy mÆc dï ®· hîp lßng d©n nh­ng l¹i lµ bÊt lîi cho Nhµ n­íc mµ cô thÓ lµ chñ ®Çu t­, ch­a ®¶m b¶o c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn vµ ch­a ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai. Theo hé gia ®×nh bµ NguyÔn ThÞ Ngäc cã diÖn tÝch ®Êt bÞ thu håi lµ 263 m2 chñ yÕu lµ ®Êt h¹ng 2 th× víi ph­¬ng ¸n ®Òn bï vÒ gi¸: 16.100 ®/m2 vµ hÖ sè K ¸p dông cho mäi m¶nh ®Êt h¹ng 2 lµ ch­a xøng ®¸ng, ch­a ®¸nh gi¸ ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai. So víi c¸c m¶nh ®Êt kh¸c th× cïng h¹ng th× m¶nh ®Êt do gia ®×nh bµ qu¶n lý vµ sö dông cã kh¶ n¨ng sinh lîi cao h¬n vµ vÞ trÝ thuËn lîi h¬n nh­ng còng chØ ®­îc båi th­êng nh­ nh÷ng m¶nh ®Êt cïng h¹ng kh¸c cã vÞ trÝ kÐm thuËn tiÖn h¬n. IV. C¸c b­íc tiÕn hµnh x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn huyÖn Tõ Liªm. Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn huþÖn Tõ Liªm chñ yÕu lµ gi¸ ®· ®­îc quy ®Þnh trng c¸c khung gi¸ do Nhµ n­íc ban hµnh. Do ®ã tr×nh tù x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng th­êng thiÖt h¹i ®­îc tiÕn hµnh nh­ sau: B­íc 1:Thµnh lËp Héi ®ång ®Òn bï cho mét dù ¸n cô thÓ. Héi ®ång nµy tiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t khu vùc sÏ thu håi ®Êt ®Ó thù hiÖn dù ¸n. Sau khi tiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t thu thËp ®­îc nh÷ng th«ng tin cÇn thiÕt cã liªn quan dÕn thùc ®Þa vµ liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng, Héi ®ång ®Òn bï huyÖn Tõ Liªm tiÕn hµnh häp th¶o luËn vÒ c¸c vÊn ®Ò cã liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. C¨n cø vµo c¸c v¨n b¶n cña Nhµ n­íc: NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998, NghÞ ®Þnh 87/CP ngµy 17/8/1998 cña ChÝnh phñ vÒ ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt, QyÕt ®Þnh 3519/Q§ - UB cña UBND Thµnh phè Hµ néi........Héi ®ång ®Òn bï huyÖn Tõ Liem x©y dùng møc gi¸ ®Êt båi th­êng cho dù ¸n ®ã. B­íc2: Sau khi ®­a ra ®­îc møc gi¸ ®Êt båi th­êng cho ®ù ¸n, Héi ®ång ®Òn bï huyÖn Tõ Liªm tr×nh lªn Héi ®ång thÈm ®Þnh Thµnh phè ®Ó xem xÐt. B­íc 3: Héi ®ång thÈm ®Þnh Thµnh phè tiÕn hµnh häp th¶o luËn ph­¬ng ¸n vÒ gi¸ båi th­êng mµ Héi ®ång ®Òn bï ®· tr×nh lªn. Sau ®ã tr×nh ph­¬ng ¸n ®· ®­îc thèng nhÊt lªn UBND Thµnh phè. Møc gi¸ båi th­êng thùc tÕ lµ møc gi¸ ®· ®­îc UBND Thµnh phè thõa nhËn. B­íc 4: TiÕn hµnh chi tr¶ tiÒn båi th­êng theo møc gi¸ ®· ®­îc UBND Thµnh phè quyÕt ®Þnh. V. §¸nh gi¸ chung. 1. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc. Nh×n chung c«ng t¸c båi th­êng thiªt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng trong nh÷ng n¨m võa qua ®· ®¹t ®­îc mét sè kÕt qu¶ kh¸ kh¶ quan. Mét sè dù ¸n cÇn gi¶i phãng mÆt b»ng ®· ®­îc thùc hiÖn ®óng tiÕn ®é, gãp phÇn thóc ®Èy ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi trªn ®Þa bµn. C«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i còng cã nhiÒu chuyÓn biÕn tÝch cùc, ®em l¹i hiÖu qu¶ cao trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng. ë mét sè dù ¸n nh­ dù ¸n H¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuyÖn, H¹ tÇng kü thuËt khu Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao – V¨n ho¸ HuyÖn, Khu ngo¹i giao ®oµn...., c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®­îc thùc hiÖn t­¬ng ®èi tèt. C¸c c¨n cø, nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc vËn dông thèng nhÊt, gi¸ ®Ê båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh t­¬ng ®èi chÝnh x¸c, ®¸p øng ®­îc yªu cÇu cña ng­êi d©n, gãp phÇn tÝch cùc cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng, x©y dùng dù ¸n ®óng tiÕn ®é. Tuy nhiªn bªn c¹nh nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng gÆp ph¶i kh«ng Ýt nh÷ng khã kh¨n v­íng m¾c, g©y c¶n trë sù ph¸t tiÓn cña thµnh phã nãi chung vµ Tõ Liªm nãi riªng. ë nhiÒu kh©u kh¸c nhau trong ®ã ®Æc biÖt lµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. §©y lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n chÝnh g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2. Nh÷ng tån t¹i cña c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i. - Do gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i trªn ®Þa bµn HuyÖn chñ yÕu lµ gi¸ ®­îc quy ®Þnh trong khung gi¸ do Nhµ n­íc ban hµnh, cho nªn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i ph¶i c¨n cø vµo khung gi¸ ®ã. Trong khi ®ã gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp trong khung gi¸ chØ ®­îc x©y dùng ®Õn h¹ng ®Êt vµ quy ®Þnh chung cho toµn x· héi. Nh­ vËy gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp trong khung gi¸ ch­a tÝnh ®Õn m¶nh ®Êt cô thÓ. §©y chÝnh lµ khã kh¨n cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, bëi v× gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh lµ c¸c møc gi¸ cè ®Þnh t­¬ng øng víi nh÷ng h¹ng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt, lo¹i ®« thÞ, nh­ng trªn thùc tÕ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lu«n biÕn ®æi. - ViÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K theo ph­¬ng ph¸p ®­îc h­íng dÉn trong Th«ng t­ sè 145/TT – BTC cña Bé Tµi chÝnh lµ rÊt khã kh¨n. Theo ph­¬ng ph¸p nµy th× khi x¸c ®Þnh hÖ sè K ph¶i c¨n cø vµo gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ hoÆc møc ®é kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt nh­ng trªn thùc tÕ kh«ng thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ do sè l­îng m¶nh ®Êt cïng lo¹i ®­îc chuyÓn nh­îng chÝnh thøc lµ rÊt Ýt vµ rÊt khã cã thÓ thu thËp ®­îc nh÷ng th«ng tin chÝnh x¸c tõ nh÷ng vô chuyÓn nh­îng nµy hoÆc khã cã thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc møc ®é kh¶ n¨ng sinh lîi cña m¶nh ®Êt v× kh«ng thÓ thèng kª ®­îc hÕt nh÷ng thu nhËp do m¶nh ®Êt t¹o ra. - Tån t¹i trong viÖc trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c kho¶n hç trî nh­ hç trî ®Æc biÖt, hç trî h¹ng. Theo quy ®Þnh cña Nhµ n­íc th× gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i kh«ng cã c¸c kho¶n hç trî ®Æt biÖt còng nh­ c¸c khoanr hç trî h¹ng. Nh­ng trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn do tÝnh chÊt quan träng vµ cÊp thiÕt cña dù ¸n nªn mét sè chñ ®Çu t­ ®· tù t¨ng thªm kho¶n hç trî cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi. ChÝnh ®iÒu nµy ®· dÉn ®Õn sù tr× trÖ cña c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ë mét sè dù ¸n kh¸c kh«ng cã hç trî ®Æc biÖt. Do ®ã ®Ó ®¶m b¶o møc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i cho c¸c dù ¸n ®­îc c©n b»ng nhau, UBND Thµnh phè Hµ Néi ®· quyÕt ®Þnh cã thªm kho¶n hç trî ®Æc biÖt cho tÊt c¶ c¸c dù ¸n(®Êt n«ng nghiÖp) nh­ng l¹i kh«ng quy ®Þnh møc hç trî cô thÓ lµ bao nhiªu, mµ tuú tÝnh chÊt cña tõng dù ¸n ®Ó ®­a ra møc hç trî cô thÓ. §èi víi hç trî h¹ng: Hç trî h¹ng ®­îc ®­a ra mét c¸ch hoµn toµn chñ quan, kh«ng cã mét v¨n b¶n ph¸p lý nµo quy ®Þnh ®èi víi kho¶n hç trî nµy. HiÖn nay trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm, kho¶n hç trî nµy chØ xuÊt hiÖn ë mét sè dù ¸n cã sù khiÕu kiÖn cña ng­êi d©n, kh«ng chÞu bµn giao mÆt b»ng, cßn ®èi víi c¸c dù ¸n kh«ng cã v­íng m¾c vÒ møc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i th× kh«ng cã kho¶n hç trî nµy. 3. Nguyªn nh©n. HiÖn nay c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung, c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng cßn gÆp nhiªu tån t¹i v­íng m¾c lµ do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã tËp trung ë mét sè néi dung chÝnh sau: * §èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng: - Sù bÊt hîp lý cña c¬ chÕ chÝnh s¸ch cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng: Qua nhiÒu n¨m thùc hiÖn söa ®ái bæ sung, tõ NghÞ ®Þnh 90/CP råi NghÞ ®Þnh 87/CP ngµy 17/8/1994, NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998, hÖ thèng chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®· cã nhiÒu chuyÓn biÕn tÝch cùc. Tuy nhiªn víi nh÷ng thay ®æi lín vÒ kinh tÕ - x· héi cña ®Êt n­íc th× hÖ thèng ph¸p luËt nµy ngµy cµng thÓ hiÖn mét sù bÊt hîp lý, m©u thuÉn lÉn nhau nh­ viÖc ban hµnh khung gi¸ ®Êt cè ®Þnh trªn ph¹m vi c¶ n­íc ®· m©u thuÉn víi quy ®Þnh cña HiÕn ph¸p 1992. Trong khi HiÕn ph¸p 1992 qyuy ®Þnh” tr­ng mua hoÆc tr­g dông cã båi th­êng theo gi¸ thÞ tr­êng” th× Nhµ n­íc l¹i ban hµnh khung gi¸ ®Êt ¸p dông trong c¶ n­íc cho thêi gian dµi. - HÖ thèng ®éi ngò c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng võa thiÕu vÒ sè l­îng vµ yÕu vÒ chÊt l­îng. HiÖn nay ®éi ngò lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng chñ yÕu lµ c¸c c¸n bé tõ c¸c ngµnh kh¸c chuyÓn sang vµ c¸n bé kiªm nhiÖm. §©y chÝnh lµ nguyªn nh©n dÉn ®Õn nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vÉn ch­a ®­îc gi¶i quyÕt. - ý thøc cña ng­êi d©n thuéc diÖn di dêi gi¶i phãng mÆt b»ng ë mét sè dù ¸n ch­a cao. Mét sè ng­¬i ®· lîi dông kÏ hë cña ph¸p luËt ®Ó vô lîi c¸ nh©n, g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Bªn c¹nh ®ã møc ®é d©n trÝ cña ng­êi d©n cßn thÊp, sù am hiÓu vÒ hÝnh s¸ch ph¸p luËt ch­a thùc sù chÝnh x¸c. §©y còng chÝnh lµ nguyªn nh©n g©y khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. - C«ng t¸c tuyªn truyÒn ch­a ®­îc coi träng ®óng møc. Trong khi tr×nh ®é d©n trÝ còng nh­ sù hiÓu biÕt cña g­êi d©n vÒ gi¶i phãng mÆt b»ng cßn thÊp th× c«ng t¸c gi¸o dôc, tuyªn truyÒn chÝnh s¸ch ph¸p luËt cña Nhµ n­íc trong nh©n d©n còng ch­a ®­îc coi träng. NhiÒu dù ¸n vÉn ph¶i sö dông biÖn ph¸p c­ìng chÕ. * §èi víi c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i: - Khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh kh«ng phï hîp. Trong khi gi¸ ®Êt lµ yÕu tè lu«n biÕn ®éng th× khung gi¸ ®Êt l¹i cè ®Þnh vµ ®­îc ¸p dông cho th¬× gian dµi. Khi sö dông khung gi¸ ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i th× kh«ng thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai. §©y chÝnh lµ khã kh¨n cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vµ lµ nguyªn nh©n g©y ra nhiÒu khiÕu kiÖn. - C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt. C¸c v¨n b¶n h­íng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a râ rµng, thiÕu ®Þnh tÝnh vµ c¶ ®Þnh l­îng. §iÒu nµy lµm cho c¸c ®Þa ph­¬ng vËn dông kh¸c nhau. - X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc xem nh­ mét nghÒ nh­ng hiÖn nay ch­a cã nguyªn t¾c, chuÈn mùc vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh thèng nhÊt. - ThiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt cã tr×nh ®é chuyªn m«n kü thuËt cao. Gi¸ ®Êt lµ mét ®Æc tÝnh trõu t­îng, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt võa mang tÝnh khoa häc l¹i võa mang tÝnh nghÖ thuËt, ®ßi hái ph¶i cã ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao. Ch­¬ng III Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gÝa ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng I. quan ®iÓm hoµn THIÖN C¤NG T¸C x¸C §ÞNH GI¸ §ÊT BåI TH­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trong thêi gian tíi. X¸ ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc hÕt søc khã kh¨n vµ phøc t¹p Nã ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých cña nhiÒu bªn cã liªn quan ( ng­êi d©n bÞ thu håi ®Êt, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc). Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng ph¶i tu©n thñ theo nh÷ng quan ®iÓm sau: 1. B¶o ®¶m tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh ph¶i chÝnh x¸c, ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai.Trªn thùc tÕ hiÖn nay gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ tiÒm tµng cña ®Êt ®ai, g©y ra nhiÒu khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt lµ mét yªu cÇu kh«ng thÓ thiÕu khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan, gãp phÇn qu¶n lý vµ sö dông quü ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ h¬n. 2. KÕt hîp hµi hoµ gi÷a c¸c lîi Ých. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc khã kh¨n, phøc t¹p, liªn quan ®Õn lîi Ých cña nhiÒu ng­êi. Do ®ã ®Ó th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng th× yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan. KÕt hîp hµi hoµ vª lîi Ých cã nghÜa lµ ph¶i ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých, ®¶m b¶o cho ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®­îc båi th­êng ®óng gi¸ trÞ mµ hä bÞ thu håi, ®¶m b¶o æn ®Þnh vÒ cuéc sèng còng nh­ nghÒ nghiÖp cho hä sau khi bÞ thu håi ®Êt, ®ång thêi kh«ng ®­îc g©y tæn thÊt cho Nhµ n­íc còng nh­ chñ ®Çu t­. 3. §¶m b¶o tÝnh thèng nhÊt vµ hÖ thèng trong ®Þnh gi¸ båi th­êng. Gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn nh÷ng c¨n cø, ph­¬ng ph¸p thèng nhÊt vµ ph¶i dùa trªn hÖ thèng h«ng tin chung cho tÊt c¶ c¸c dù ¸n. Thùc tÕ hiÖn nay, ë c¸c dù ¸n kh¸c nhau, ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt c¶ vÒ c¨n cø còng nh­ ph­¬ng ph¸p. §iÒu nµy ®· g©y ra kh«ng Ýt kho kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cÇn ph¶i ®¶m b¶o tÝn thèng nhÊt vµ hÖ thèng. II. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn hiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng . 1. NhËn xÐt chung. Dï bÊt kú ë giai ®o¹n nµo cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®Êt n­íc, c¸c chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt cña Nhµ n­íc ta ®Òu ®¶m b¶o hai môc tiªu: §¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc, b¶o vÖ quyÒn hîp ph¸p cña c«ng d©n. C¸c quy ®Þnh cña chÝnh s¸ch ®Òn bï , gi¶i phãng mÆt b»ng ë n­íc ta còng vËy. ®¸p øng ®­îc nhu cÇu x©y dùng, ®¸p øng ®­îc nhu cÇu ph¸t triÎn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt, b¶o ®¶m sù æn ®Þnh x· héi. Theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi, ng­êi sö dông ®Êt tù chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc Nhµ n­íc vÒ phÇn diÖn tÝch ®Êt ®­îc giao.Trõ ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp do Nhµ n­íc kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc ph¶i chuyÓn sang thuª ®èi víi phÇn diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp sö dông v­ît h¹ng møc, ng­êi sö dông ®Êt ph¶i nép tiÌn sö dông ®Êt khi Nhµ n­íc giao ®Êt. MÆc dï ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nh­ng ph¸p luËt ®· cho phÐp ®Êt ®ai tham gia chuyÓn dÞch trong giao dÞch nh©n sù. Do vËy, viÖc båi th­êng khi thu håi ®Êt lµ vÊn ®Ò nhËy bÐn, liªn quan ®Õn ®êi sèng cña nhiÒu ng­êi vµ lµ vÊn ®Ò kh«ng nhá ¶nh h­ëng ®Õn æn ®Þnh chÝnh trÞ, æn ®Þnh x· héi. §©y kh«ng chØ ®¬n thuÇn vÒ ý nghÜa kinh tÕ mµ cßn mang ý nghÜa chÝnh trÞ, x· héi vµ nh©n v¨n thÓ hiÖn tÝnh ­u viÖt cña chÕ ®é x· héi ta. So víi nh÷ng chÝnh s¸ch ®Òn bï tr­íc ®©y, chÝnh s¸ch ®Òn bï tõ sau HiÕn ph¸p 1992, ®Æc biÖt lµ sau khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®· thay ®æi h¼n vÒ b¶n chÊt. Ph¸p luËt ®· thõa nhËn ®Êt cã gi¸ vµ ®Êt ®ai tham gia trong giao l­u d©n sù.Nh­ vËy khi lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï th× vÊn ®Ò quan träng lµ ®Òn bï ®Êt vµ t¸i ®Þnh c­. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/ N§ - CP ®· cè g¾ng thÓ hiÖn chñ tr­¬ng cña Nhµ n­íc lµ b¶o ®¶m hµi hoµ quyÒn lîi cña Nhµ n­íc vµ cña ng­êi sö dông ®Êt. Tuy nhiªn víi tÊc ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ x· héi hiÖn nay: do nhu cÇu vÒ ®Êt cña sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc, c¸c quy ®Þnh vÒ ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng vµ gi¶ ph¸p hiÖn hµnh vª x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®· dÇn dÇn trë lªn l¹c hËu, kh«ng ®¸p øng kÞp víi sù ph¸t triÓn chung cña x· héi; qu¸ tr×nh thùc hiÖn gÆp kh«ng Ýt nh÷ng v­íng m¾c, bÊt cËp vµ Ýt nhiÒu lµ nguyªn nh©n g©y nªn kh«ng Ýt ®Õn kh¶ n¨ng khai th¸c tiÒm n¨ng tµi nguyªn cña ®Êt n­íc, ¶nh h­ëng ®Õn kh¶ n¨ng sö dông vèn cña nhµ ®Çu t­. §iÒu nµy ®­îc thÓ hiÖn kh¸ râ ë mét sè dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc ph­¬ng h­íng còng nh­ gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng. 2. C¸c gi¶i ph¸p. C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng t¸c v« cïng khã kh¨n vµ phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n chÝnh g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ViÖc ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa hÕt søc quan träng kh«ng chØ ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng mµ cßn víi c¶ sù ph¸t triÎn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc.C¸c gi¶i ph¸p ®ã ph¶i dùa trªn quan ®iÓm toµn diÖn, xem xÐt mét c¸ch ®Çy ®ñ c¸c nh©n tè cã liªn quan, ®Æc biÖt lµ ph¶i dùa trªn c¬ së thùc tr¹ng vÒ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng , ph©n tÝch mét c¸ch kh¸ch quan nh÷ng tån t¹i vµ nguyªn nh©n. 2.1. C¸c gi¶i ph¸p ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng . 2.1.1.C«ng t¸c quy ho¹ch. C«ng t¸c quy ho¹ch ®« thÞ ®· cã nhiÒu tiÕn bé song cÇn tiÕp tôc ®iÒu chØnh vµ phæ biÕn réng r·i trong nh©n d©n. ViÖc x©y dùng c¸c b¶n quy ho¹ch vµ lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng nªn ®­îc tiÕn hµnh mét c¸ch song song. §èi víi c¸c dù ¸n träng ®iÓm, nªn tæ chøc lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng ngay sau khi quy ho¹ch ®­îc phª duyÖt. Trong thùc tÕ hiÖn nay khi quy ho¹ch ®· ®­îc phª duyÖt nh­ng hiÖn t­îng x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch vÉn th­êng xuyªn diÔn ra, bªn c¹nh ®ã gi¸ ®Êt khu míi ®­îc quy ho¹ch sÏ t¨ng lªn rÊt nhanh trong khi ®ã gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i l¹i duùa trªn c¬ së gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh. §iÒu nµy sÏ dÉn ®Õn sù chªnh lÖch lín gi÷ gi¸ chuyÓn nh­îng vµ gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i t¹i khu vùc gi¶i phãng mÆt b»ng . ChÝnh v× vËy, ngay sau khi phª duyÖt b¶n quy ho¹ch th× cÊn ph¶i tiÕn hµnh lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng . Ngoµi ra ®Ó h¹n chÕ viÖc x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch th× cÇn ph¶i th«ng tin réng r·i vÒ b¶n quy ho¹ch trong nh©n d©n. 2.1.2. §æi míi vµ hoµn thèng hÖ thèng chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng. Cã thÓ nãi chÝnh s¸ch ®Òn bï , t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam ®ang d­îc bæ sung hoµn thiÖn ®Ó ®¸p øng nh÷ng môc tiªu ®Æt ra gi¶i phãng mÆt b»ng cho viÖc thùc hiÖn dù ¸n trong tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn. Tuy nhiªn, míi ë giai ®o¹n ®Çu cña sù ph¸t triÓn c¶ vÒ kinh tÕ lÉn hÖ thèng luËt ph¸p, chÝnh s¸ch ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam cßn cã nh÷ng h¹n chÕ vµ khã kh¨n nhÊt ®Þnh thÓ hiÖn ë c¸c mÆt sau: *VÒ ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i: do tr×nh ®é qu¶n ký cßn kÐm còng nh­ do viÖc thùc hiÖn luËt ph¸p trong x· héi ch­a nghiªm minh dÉn ®Õn nhiÒu khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i. -§èi víi ®Êt ë: ViÖc quy ®Þnh h¹n møc ®Êt ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i theo gi¸ ®Êt ë cßn nhiÒu ®iÓm ch­a râ rµng vµ m©u thuÉn, g©y thiÖt thßi cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi, ®Æc biÖt trong tr­êng hîp ®Êt thõa kÕ hay ®Êt tù mua. -§èi víi ®Êt vµ c«ng tr×nh thuéc hµnh lang an toµn giao th«ng. §Êt hîp ph¸p ®­îc sö dông lµm hµnh lang an toµn giao th«ng hoÆc hµnh lang b¶o vÖ c«ng tr×nh sÏ bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông (kh«ng ®­îc x©y dùng nh÷ng c«ng tr×nh vÜnh viÔn ®èi víi ®Êt ë vµ chØ ®­îc trång c©y ng¾n ngµy ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp....) song ch­a cã quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï cho nh÷ng thiÖt h¹i do bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông nµy. -§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n vµ vËt nu«i: viÖc ch­a hoµn thµnh giao ®Êt theo luËt ë ®Þa ph­¬ng céng víi viÖc thõa kÕ, mua b¸n ®Êt kh«ng chuyÓn quyÒn sö ®· lµm phøc t¹p ho¸ viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï vµ hç trî trong c¸c dù ¸n. *VÒ møc ®Òn bï thiÖt haÞ: NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ - CP ®· quy ®Þnh vÒ møc ®Òn bï cao h¬n h¼n so víi NghÞ ®Þnh sè 90/ CP (1994) trong phÇn lín c¸c tr­êng hîp møc ®Òn bï nµy ®· ®¸p øng ®­îc môc tiªu ®Æt ra lµ ®ñ ®Ó t¸i t¹o c¸c ta× s¶n bÞ thiÖt h¹i. Tuy nhiªn ch­a cã quy ®Þnh râ rµng ®Ó ­u tiªn vÒ møc lÖ phÝ tr­íc b¹ trong tr­êng hîp ng­êi bÞ ¶nh h­ëng tù mua ®Êt míi vµ tù lµm nhµ míi, ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ c¸ch tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña nhµ vµ c«ng tr×nh kiÕn tróc còng nh­ c¸ch tÝnh c¸c chi phÝ ®· ®Çu t­ vµo ®Êt trong tr­êng hîp ®Òn bï cho ®Êt giao ®Ó sö dông t¹m thêi, ®Êt cho thuª, ®Êt ®Êu thÇu. *C¸c chÝnh s¸ch hç trî vµ kh«i phôc cuéc sèng. Mét trong nh÷ng h¹n chÕ quan träng cña chÝnh s¸ch t¸i dÞnh c­ lµ chñ yÕu tËp trung vµo ®Òn bï c¸c kho¶n thiÖt h¹i vvÒ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n, c«ng tr×nh trªn ®Êt. Tªn gäi cña c¸c nghÞ ®Þnh, th«ng t­ cã liªn quan ®· cho thÊy râ môc tiªu cña c¸c chÝnh s¸ch nµy. ChÝnh v× vËy, rÊt nhiÒu dù ¸n ®· kh«ng quan t©m ®Õn viÖc kh«i phôc vµ hç trî cho ng­êi d©n sau khi bÞ thu håi ®Êt. Cuéc sèng cña hä gÆp khã kh¨n gÊp béi sau khi t¸i ®Þnh c­. *VÒ tæ chøc ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­: NghÞ ®Þnh 22/1998/ N§ - CP quy ®Þnh cÊp huyÖn, quËn chÞu tr¸ch nhiÖm chÝnh trong c«ng t¸c ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­, chñ ®Çu t­ lµ mét trong nh÷ng thµnh viªn cña Héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. §iÒu nµy trªn thùc tÕ ch­a phï hîp víi mét sè dù ¸n lín, liªn tØnh, liªn huþÖn còng nh­ c¸c dù ¸n cã nguån vèn do Bé, Ban Ngµnh ë trung ­¬ng qu¶n lý.: Thø nhÊt : cã thÓ cã sù kh¸c biÖt ®¸ng kÓ trong chÝnh s¸ch ®Òn bï t¸i ®Þnh c­ ë mçi ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau do sù chØ d¹o hoµn toµn kh¸c nhau . Thø hai: C¸c ban qu¶n lý dù ¸n Trung ­¬ng kh«ng thÓ t¸c ®éng trùc tiÕp tíi Héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ë c¸c quËn, huyÖn ®Ó thóc ®Èy c«ng t¸c ®Òn bï vµ kh«i phôc cuéc sèngkhi cÇn thiÕt mµ ph¶i ®i ®­êng vßng, th«ng qua Bé chñ qu¶n t¸c ®äng tíi UBND thØnh, thµnh phè míi chØ ®¹o xuèng quËn huyÖn. §iÒu khã kh¨n tiÕp theo lµ trong nhiÒu dù ¸n lµ ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ thêi gian tr¶ tiÒn ®Òn bï vµ tiÕn hµnh gi¶i to¶ mÆt b»ng. §Ó cã thÓ kiÓm kª chÝnh x¸c c¸c tµi s¶n bÞ thiÖt h¹i vµ lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï cÇn cã c¸c thiÕt bÞ kü thuËt, trªn c¬ së ®ã c¾m mèc ph¹m vi giíi h¹n dù ¸n. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ rÊt nhiÒu dù ¸n võa tiÕn hµnh x©y dùng võa thiÕt kÕ kü thuËt, nghÜa lµ thiÕt kÕ kü thuËt chØ ®i tr­íc thi c«ng mét thêi gian rÊt ng¾n, kh«ng ®ñ ®Ó kiÓm kª vµ ®Òn bï , thùc hiÖn di dêi d©n tr­íc khi thi c«ng. *VÒ kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­: Do ch­a cã quy ®Þnh râ rµng vÒ quy tr×nh lËp vµ thÈm ®Þnh kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­ ngay tõ giai ®o¹n chuÈn bÞ dù ¸n, c«ng t¸c ®Òn bï vµ hç trî cña ®a sè c¸c dù ¸n kh«ng ®­îc chuÈn bÞ tr­íc mét c¸ch ®Çy ®ñ, thiÕu sù phèi hîp cña c¸c bªn cã liªn quan còng nh­ thiÕu sù tham gia cña c¸c c¸ nh©n vµ céng ®ång bÞ ¶nh höáng vµ céng ®ång sÏ tiÕp nhËn d©n di chuyÓn, g©y khã kh¨n vµ chËm tiÕn ®é cho viÖc ®Òn bï di chuyÓn vµ gi¶i phãng mÆt b»ng . *VÒ c«ng t¸c kiÓm tra gi¸m s¸t: Kh«ng cã quy ®Þnh vÒ gi¸m s¸t nãi chung vµ gi¸m s¸t ®éc lËp nãi riªng cho c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n. Bªn c¹nh ®ã nhiÒu LuËt, NghÞ ®Þnh vµ Th«ng t­ kh«ng cã quy ®Þnh ®Çy ®ñ vÒ tr¸ch nhiÖm cña c¸c cÊp, ngµnh trong viÖc thùc hiÑn kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n hoÆc do thiÕu nhËn thøc cña nhiÒu c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc, tæ chøc x· héi vµ nh©n d©n, hoÆc thiÕu c¸c h­íng dÉn thi hµnh cô thÓ hoÆc yÕu kÐm vÒ n¨ng lùc thi hµnh, ®Æc biÖt trong qu¶n ký ®Êt ®ai vµ trong qu¶n lý x©y dùng dÉn ®Õn nhiÒu phøc t¹p trong c«ng t¸c båi th­êng vµ hç trî. Ngoµi ra vÉn cßn nhiÒu ®iÒu m©u thuÉn bÊt hîp lý lµm cho viÖc thùc hiÖn cµng thªm khã kh¨n. ChÝnh v× nh÷ng h¹n chÕ cña chÝnh s¸ch båi th­êng vµ t¸i ®Þnh c­ nh­ vËy cho nªn yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i ®æi míi, hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng nh»n kh¾c phôc ®­îc nh÷ng h¹n chÕ nªu trªn ®ång thêi ®¸p øng ®­îc yªu cÇu cña giai ®o¹n míi. ViÖc ®æi míi vµ hoµn thiÖn hÖ thèng chÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng ®­îc tËp chung ë mét sè diÓm chñ yÕu sau: Thø nhÊt : tiÕp tôc nghiªn cøu, x©y dùng hoµn chØnh vµ ®ång bé hÖ thèng c¸c v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó c¸c cÊp, ngµnh thèng nhÊt thùc hiÖn, ®Æc biÖt lµ quy ®Þnh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè22/1998/N§ - CP, Th«ng t­ sè 145/TT – BTC cña Bé Tµi chÝnh, söa ®æi quyÕt dÞnh sè 20/1998/Q§ - UB cña UBND Thµnh phå Hµ Néi, trong ®ã tËp trung ë mét sè néi dung chñ yÕu nh­ gi¸ båi th­êng, t¸i ®Þnh c­, chÝnh s¸ch hç trî, møc båi th­êng thiÖt h¹i ...,®¶m b¶o ®óng nguyªn t¾c, ®óng ph¸p luËt,phï hîp víi ®Æc thï cña thµnh phè, ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n­íc, quyÒn lîi hîp ph¸p chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt vµ cc¸c chñ ®Çu t­. Thø hai: Ngoµi viÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh cã liªn quan ®Õn båi th­êng thiÖt h¹i nãi chung th× cÇn thiÕt ph¶i ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh chuyªn s©u vµo c¸c vÊn ®Ò nh­ chÝnh s¸ch hç trî æn ®Þnh cuéc sèng, t¹o viÖc lµm, vÊn ®Ò vÒ t¸i ®Þnh c­.§Æc biÖt lµ vÒ vÊn ®Ò t¸i ®Þnh c­, nªn cã nh÷ng v¨n b¶n quy ®Þnh riªng vÒ vÊn ®Ò nµy, trong ®ã cÇn quy ®Þnh râ rµng vÒ c¬ chÕ cho kh©u t¸i ®Þnh c­. 2.1.3. Cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh. §Þa chÝnh lµ ngµnh cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi viÖc thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. Tuy nhiªn hiÖn nay, hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, do ®ã cÇn ph¶i cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh tõ Trung ­¬ng tíi c¬ së, ®Æc biÖt lµ c¬ quan §Þa chÝnh cÊp huyÖn. §©y chÝnh lµ cÊp tham m­u cho chÝnh quyÒn tæ chøc thùc hiÖn ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng . §ång thêi c¬ quan ®Þa chÝnh cÊp huyÖn lµ n¬i trùc tiÕp qu¶n lý hÖ thèng hå s¬ ®Þa chÝnh trong ph¹m vi huyÖn, quËn, thÞ x·, thµnh phè trùc thuéc tØnh, lµ c¬ quan theo dâi viÖc thùc hiÖn kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt, lµ n¬i thùc hiÖn c¸c thñ tôc chuyÓn dÞch ®Êt ®ai, lµ c¬ quan phèi hîp víi c¸c c¬ quan kh¸c c«ng khai quy ho¹ch. Bªn c¹nh viÖc cñng cè l¹i hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh, còng cÇn ph¶i n©ng cao chÊt l­îng, tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. C¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· lµ ®Çu mèi vÒ quan hÖ gi÷a ng­êi sö dông ®Êt vµ Nhµ n­íc vµ gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt víi nhau. Do ®ã Nhµ n­íc cÇn nghiªn cøu chÕ ®é ®·i ngé còng nh­ n©ng cao tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. 2.1.4. C«ng t¸c tuyªn truyÒn. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cã hiÖu qu¶ th× cÇn ph¶i coi träng c«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt trong nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n hiÓu vµ t«n träng ph¸p luËt, ®Æc biÖt lµ ph¸p luËt ®Êt ®ai. CÇn x¸c ®Þnh tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt lµ ch­¬ng tr×nh hµnh ®éng quèc gia, lµ néi dung ho¹t ®äng cña qu¶n lý Nhµ n­íc . Muèn cho c«ng t¸c tuyªn truyÒn ®¹t hiÖu qu¶ cao, cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p nhÊt ®Þnh. Trong ®ã ®Æc biÖt coi träng sù phèi hîp cña c¸c ngµnh, c¸c cÊp nh­ Héi Cùu chiÕn binh, Héi Liªn hiÖp phô n÷, Tæ d©n phè...... trong viÖc tuyªn truyÒn gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.1.5. N©ng cao tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. C¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ngoµi viÖc n¾m v÷ng c¸c yªu cÇu cña dù ¸n cßn ph¶i am hiÎu vª chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt trong qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ cöa, gi¸ c¶ còng nh­ tr×nh tù lËp duyÖt ph­¬ng ¸n vµ tæ chøc thùc hiÖn ph­¬ng ¸n båi th­êng ®¶m b¶o ®óng tiÕn ®é quy ®Þnh. Tuy nhiªn, thùc tÕ hiÖn nay c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®a sè lµ c¸c c¸n bé kiªm nhiÖm hoÆc c¸c c¸n bé chuyÓn tõ c¸c ngµnh kh¸c sang. §©y chÝnh lµ mét trong nh÷ng yÕu tè g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ChÝnh v× vËy, n©ng cao chÊt l­îng còng nh­ tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét yªu cÇu cÊp b¸ch. §Ó lµm d­îc ®iÒu n¸y cÇn tËp trung vµo mét sè ®iÓm chñ yÕu sau: - Më c¸c chuyªn ngµnh chuyªn ®µo t¹o vÒ c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. - Më réng quan hÖ hîp t¸c v¬i c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o chuyªn m«n nghiÖp vô cho c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. X¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng trong båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cßn nhiÒu bÊt cËp. §©y lµ kh©u khã kh¨n, phøc t¹p g©y c¶n trë qu¸ tr×nh båi th­êng thiÖt h¹i khi thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. HiÖn nay chóng ta ®ang thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng theo quy ®inh cña NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP, vÒ c¬ b¶n gi¸ ®Êt tÝnh båi th­êng vÉn dùa vµo b¶ng gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc vµ cã ¸p dông hÖ sè K, ®©y chÝnh lµ trë ng¹i lín ®èi víi chñ ®Çu t­. Thùc tÕ cã mét kho¶ng c¸ch kh¸ lín gi÷a gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh víi gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ. 2.2.1. Thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ. HiÖn nay khi nãi ®Õn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, vÊn ®Ò ®Æt ra th­êng chñ yÕu xoay quanh hai néi dung lín ®ã lµ: ViÖc ph©n ®Þnh gi¸ ®Êt cho ®Þa ph­¬ng vµ viÖc thiÕt lËp khung gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµ tÝnh ®Òn bï. Tuy nhiªn c¶ hai vÊn ®Ò trªn ®Òu ch­a gi¶i quyÕt ®­îc b¶n chÊt cña vÊn ®Ò vµ nh÷ng tån t¹i v­íng m¾c hiÖn nay. Nh­ ®· nªu ë trªn, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng vµ x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng lµ mét ho¹t ®éng võa mang tÝnh khoa häc, võa mang tÝnh nghÖ thuËt. Nã ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i lµ ng­êi cã kiÕn thøc chuyªn m«n vÒ nghÒ nghiÖp v÷ng vµng, nhËy bÐn trong tõng tr­êng hîp. Trong khi ®ã gi¸ ®Êt kh«ng ph¶i lµ yÕu tè bÊt ®Þnh, nã phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸c nhau vµ th­êng xuyªn cã sù biÕn ®æi. ViÖc ¸p dông mét b¶ng gi¸ nhÊt ®Þnh sÏ gÆp nhiÒu v­íng m¾c, kh«ng phï hîp vµ kh«ng ph¶n ¸nh hÕt ®­îc sù biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt. §©y lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n g©y ra khiÕu kiÖn, lam c¶n tr¶ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. §Ó gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng nãi trªn nh»m ®¶m b¶o x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng ®­îc chÝnh x¸c cÇn ph¶i coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt la mét nghÒ gièn n­ c¸c nghÒ kh¸c. 2.2.2. Sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt míi. §i ®«i víi g¶i ph¸p coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ, lµ viÖc thay ®æi c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt sao cho phï hîp. MÆt kh¸c, sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh lµm c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt thùc hiÖn båi th­êng thiÖt h¹i gi¶i phãng m¹t b»ng ®· kh«ng ®em l¹i hiÖu qu¶ cao mµ cßn g©y ra nhiÒu khã kh¨n v­íng m¾c. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ thay v× sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. §iÒu nµy sÏ kh¾c phôc ®­îc nh÷ng khã kh¨n, bÊt cËp trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn cho nghÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Mét thùc tÕ khi sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó tÝnh gi¸ ®Êt båi th­êng, nÕu tÝnh c¶ hÖ sè K th× míi ph¶n ¸nh ®­îc kho¶ng h¬n 1/2 gi¸ thùc tÕ båi th­êng, cßn ph¶i dïng niÒu hÖ sè ®iÒu chØnh kh¸c míi ®¶m b¶o tho¶ ®¸ng lîi Ých cña ng­êi bÞ thu håi ®Êt. HiÖn nay trªn thÕ giíi x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng th­êng sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p sau: ph­¬ng ph¸p so s¸nh, ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn, ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. ViÖc lùa chän ph­¬ng ph¸p nµo cho phï hîp khi thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ phô thuéc vµo môc ®Ých ®Þnh gi¸, lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸, th«ng th­êng c¸c ph­¬ng ph¸p trªn th­êng sö dông cho nh÷ng tr­êng hîp sau: *Ph­¬ng ph¸p so s¸nh: §©y lµ ph­¬ng ph¸p th­êng ®­îc sö dông réng r·i nhÊt, trong qu¸ tr×nh sö dông cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc tiÕn hµnh b»ng c¸ch so s¸nh trùc tiÕp tµi s¶n ®Êt ®ã víi m¶nh ®Êt t­¬ng tù ®· ®­îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giao dÞch tr­íc ®ã. Tuy nhiªn khi sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt còng gÆp nhiÒu khã kh¨n ®ã lµ sè l­îng c¸c m¶nh ®Êt ®­îc giao dÞch cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù lµ rÊt Ýt dÉn ®Õn thiÕu th«ng tin cho qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i lµ ng­êi cã tr×nh ®é cao trong viÖc x¸c ®Þnh sù kh¸c nhau gi÷a c¸c m¶nh ®Êt. Cã nh­ vËy míi cã thÓ t×m ra gi¸ trÞ t­¬ng ®èi chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy. Do ®ã, ph­¬ng ph¸p so s¸nh th­êng ®­îc sö dông trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai ho¹t ®éng lµnh m¹nh, c¸c th«ng tin liªn quan ®Ên m¶nh ®Êt ®­îc cËp nhËt th­êng xuyªn vµ cã nhiÒu m¶nh ®Êt cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù nhau. *Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i: §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông trong tr­êng hîp c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i tÝnh to¸n, ph©n tÝch xem kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai nh­ thÕ nµo? Ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ trÞ ®Êt ®Êu thÇu. Gi¸ trÞ ®Êu thÇu tèi thiÓu sÏ b»ng gi¸ trÞ cña ®Êt céng víi gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng vµ mÆt ®©ï t­ c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt. Nh­ vËy sau khi tÝnh c¸c chi phÝ dù kiÕn ph¸t triÓn vµ lîi nhuËn ®Þnh møc, phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i lµ gi¸ trÞ cña ®Êt ®Ó ®¸u thÇu. Nhµ thÇu ph¶i dù kiÕn ®­îc c¸c lo¹i chi phÝ ph¶i tr¶ cho toµn bé m¶nh ®Êt ®Êu thÇu, trong ®ã cã gi¸ trÞ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p lîi nhu©n: Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña tµi s¶n nhµ ®Êt cã liªn quan ®Õn lîi nhuËn thu ®­îc do sö dông tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së tÝnh tæng gi¸ trÞ lîi nhuËn do tÊt c¶ c¸c yÕu tè t¹o ra trong ®ã cã yÕu tè nhµ ®Êt sau ®ã ph©n chia lîi nhuËn t­¬ng øng gi÷a c¸c yÕu tè. Tõ kho¶n lîi nhuËn t­¬ng øng víi tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy chØ dïng ®Ó tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ nhµ ®Êt, kh«ng phï hîp cho ®Þnh gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­: Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi liªn hÖ víi nhau. Khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra dùa vµo ph­¬ng ph¸p tÝnh chuyÓn gÝa trÞ cña ®ång tiÒn ta cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông trong tr­êng hîp tµi s¶n nhµ ®Êt cã thÓ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Ph­¬ng ph¸p nµy ¸p dông trong c¸c tr­êng hîp mua ®Êt, thuª ®Êt ®Ó kinh doanh. Gi¸ mua hoÆc thuª ph¶i bao gåm c¶ gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.3. Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt. Cïng víi viÖc thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ vµ cho phÐp sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i Nhµ n­íc cÇn ph¶i thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Cã nh­ vËy míi b¶o ®¶m thùc hiÖn tèt ®­îc hai gi¶i ph¸p nªu trªn. C¬ quan ®Þnh gÝa lµ c¬ quan cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt mét c¸ch th­êng xuyªn theo tõng thêi ®iÓm, tõng vÞ trÝ ®Æc biÖt lµ phï hîp víi gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng ( tøc gi¸ thÞ tr­êng) ®Ó ¸p dông khi båi th­êng. §Ó b¶o ®¶m c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt ho¹t ®éng ®uîc hiÖu qu¶ cÇn ph¶i ban hµnh quy ®Þnh vÒ tæ chøc ngµnh ®Þnh gi¸. Theo ®ã ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tæ chøc nh­ sau: -CÊp Trung ­¬ng cã Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia: Trung t©m nµy cã nhiÖm vô ®iÒu phèi gi¸ nhµ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. ChØ ®¹o vÒ chuyªn m«n nghiÖp vô ®èi víi c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ cÊp d­íi. Lµ c¬ quan cã chøc n¨ng tham m­u, gióp viÖc cho ChÝnh phñ ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc vµ ChÝnh phñ vÒ c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. -Thµnh lËp c¸c Ban ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt trùc thuéc UBND cÊp tØnh: Ban nµy cã chøc n¨ng tham m­u gióp viÖc cho UBND tØnh, Thµnh phè trùc thuéc TW trong viÖc ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt, ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc UBND cÊp tØnh vÒ c¸c ho¹t ®éng cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt. Ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh ph¶i chÞu sù gi¸m s¸t vÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô cña Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. *Ho¹t ®éng cña ngµnh ®Þnh gi¸: §Ó cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cã hiÖu qu¶ cao, ho¹t ®éng ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tiÕn hµnh nh­ sau: -C¸c ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh cö c¸c nhµ ®Þnh gi¸ viªn th­êng xuyªn ®i lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ë c¸c c¬ së. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh thêi ®iÓm cña gi¸ ®Êt, sau khi thu thËp, x¸c ®Þnh ®­îc gi¸ ®Êt ë c¸c vïng, ®Þa bµn thuéc tØnh qu¶n lý, c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt göi c¸c th«ng tin cã liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt ë tõng vïng vÒ Ban ®Þnh gi¸ vµ Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. Sau khi xem xÐt, Trung t©m ®Þnh gi¸ vµ Ban ®Þnh gi¸ tæ chøc c«ng khai gi¸ ®Êt trong tõng thêi kú nhÊt ®Þnh, cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt, ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.4. §µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ ®Êt. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng bªn c¹nh nh÷ng gi¶i ph¸p nªu trªn, yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i cã mét ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tay nghÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô v÷ng vµng. §©y lµ nh÷ng nh©n tè gi÷ vai trß quan träng trong viÖc ®­a ra ®­îc gi¸ trÞ chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt. Tuy nhiªn hiÖn nay ë n­íc ta do ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt lµ c«ng t¸c hÕt søc míi mÎ cho nªn c¸c nhµ ®Þnh gi¸ võa thiÕu vÒ sè l­îng vµ yÕu vÒ chÊt l­îng. Yªu cÇu lµ ph¶i ®µo t¹o ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã tr×nh ®é chuyªn m«n v÷ng vµng. Muèn vËy cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè viÖc sau: -Më c¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o c¸c nhµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong c¸c tr­êng ®¹i häc. C¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o nµy cã nhiÖm vô trang bÞ nh÷ng kiÕn thøc chuyªn m«n, nghiÑp vô cho c¸c häc viªn ®Ó ®¶m b¶o sau khi tèt ngiÖp c¸c häc viªn cã thÓ trë thµnh c¸c nhµ ®Þnh gi¸... -Më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc tiªn tiÕn trªn thÕ giíi trong viÖc ®µo t¹o c¸c c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Mét thùc tÕ hiÖn nay ë ViÖt nam lµ chóng ta hÇu nh­ kh«ng cã c¸c chuyªn gia vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng míi chØ ë kh©u chËp ch÷ng. Do vËy viÖc tù lËp trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ sÏ gÆp nhiÒu khã kh¨n h¬n n÷a sÏ kh«ng ®¶m b¶o vÒ chÊt l­îng cho ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸. ChÝnh v× vËy më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ lµ viÖc cÊp b¸ch cÇn ph¶i thùc hiÖn. §iÒu ®ã sÏ gióp chóng ta ®µo t¹o ra ®­îc c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao, ®¸p øng nhu cÇu hiÖn t¹i vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt KÕt luËn 1.Thùc tr¹ng c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm – Thµnh phè Hµ Néi trong thêi gian võa qua cßn nhiÒu khã kh¨n, v­íng m¾c. Gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh hÕt gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai ®· g©y ra kh«ng Ýt khã kh¨n phøc t¹p trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng. T×nh tr¹ng ®ã cã nguyªn nh©n c¬ b¶n lµ thiÕu ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hîp lý, nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ nuíc vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i kh«ng phï hîp, thiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt chuyªn nghiÖp. V× vËy viÖc nghiªn cøu c¸c gi¶i ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét yªu cÇu kh¸ch quan, cã tÝnh bøc xóc. 2.ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i dùa trªn khung gi¸ ®Êt cè ®Þnh do Nhµ n­íc ban hµnh nh÷ng n¨m qua ®· thÓ hiÖn sù bÊt hîp lý, kh«ng phï hîp víi t×nh h×nh míi vÒ gi¸ ®Êt trong chuyÓn dÞch theo qutü ®¹o c¬ kinh tÕ thÞ tr­êng. Sù bÊt hîp lý ®ã chØ ®­îc gi¶i quyÕt b»ng c¸ch thay ®æi c¸c quy ®Þnh vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, cho phÐp sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt míi vµo viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. 3.ViÖc ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ph¶i dùa trªn c¬ së, thùc tr¹ng còng nh­ nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ hiÖn ®ang ®­îc ¸p dông vµ ph¶i ®­îc tiÕn hµnh ®ång bé víi c¸c gi¶i ph¸p kh¸c. ViÖc ®­a ra c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i lµ rÊt quan träng vµ cÊp b¸ch nh­ng kh«ng v× thÕ mµ ®æi míi víi bÊt cø gi¸ nµo. V× vËy ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i g¾n liÒn víi viÖc nghiªn cøu thùc tr¹ng hiÖn taÞ vµ ph¶i g¾n liÒn víi viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ còng nh­ h×nh thµnh c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt. 4.X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i theo néi dung vµ c¸c gi¶i ph¸p mµ chuyªn ®Ò ®· ®­a ra sÏ mang l¹i hiÖu qu¶ cao, ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai, ®¶m b¶o kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc, gãp phÇn th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ do ®ã thóc ®Èy qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña Thµnh phè Hµ Néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng. Tµi liÖu tham kh¶o GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. PGS. TS Ng« §øc C¸t: Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt – NXB N«ng nghiÖp. GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. C¸c ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n – NXB KHKT Hµ néi-2000. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998. NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994. HiÕn ph¸p 1992. QuyÕt ®Þnh 3519/Q§ - UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi. QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB ngµy Th«ng t­ sè 145/1998/TT – BTC ngµy 4/11/1998 cña Bé Tµi ChÝnh. T¹p chÝ §Þa chÝnh sè 2 n¨m 2000. T¹p chÝ Tµi chÝnh sè Héi th¶o gi¸ ®Êt - N¨m 2001 Môc lôc Trang