Đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm - Thành phố Hà Nội

MỤC LỤCTrang Phần mở đầu 4 1. Tính cấp thiết của đề tài. 4 2. Mục đích của đề tài. 5 3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu. 5 4. Phơng pháp nghiên cứu. 5 4.1. Pơng pháp duy vật biện chứng. 5 4.2. Phơng pháp duy vật lịch sử. 6 4.3. Phơng pháp thống kê. 6 5. Những đóng góp của đề tài. 6 6. Kết cấu của đề tài. 7 Chơng I. Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng 8 I. Khái niệm về giá đất và định giá đất. 8 1. Khái niệm về giá đất. 8 2. Khái niệm về định giá đất. 9 II. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 10 1. Sự cần thiết của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 10 1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. 10 1.2. Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 12 2. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thờng thiệt hại. 13 III. Cơ sở hình thành giá đất. 14 IV. Các nguyên tắc của định giá đất. 17 V. Phơng pháp xác định giá đất trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 18 1. Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất. 18 1.1. Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng. 18 1.2. Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ. 19 1.3. Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau. 19 1.4. Phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý. 20 1.5. Khả năng phát triển nghành nghề truyền thống: 22 2. Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 23 2.1. Sự hình thành khung giá đất nông - lâm nghiệp. 24 2.2. Giá đất khu dân c. 25 2.3. Sự hình thành khung giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, giá đất khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông. 25 VI. Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 26 Chơng II. Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng tại huyện từ Liêm 28 I.Đặc điểm về tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh hởng đến giá đất. 28 1. Đặc điểm chung. 28 2. Các điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hoá - xã hội. 29 2.1. Điều kiện tự nhiên. 29 2.2.Về kinh tế. 30 3. Biến động đất đai và quá trình đô thị hoá. 32 II. Những quy định của Nhà nớc về giá đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 33 1. Những quy định của Nhà nớc về công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 33 2. Các quy định của Nhà nớc về giá đất bồi thờng thiệt hại 36 2.1. Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp. 38 2.2. Đối với đất khu dân c nông thôn. 39 2.3. Giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp. 40 2.4. Giá đất tại các thị trấn. 40 2.5. Giá đất tại khu vực nội thành. 41 3. Các quy định của Nhà nớc về hệ số K để xác định giá đất bồi thờng thiệt hại . 42 III. Thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm. 42 1. Những cơ sở tính toán giá đất bồi thờng thiệt hại trên địa bàn Huyện Từ Liêm. 42 2. Phơng pháp xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm. 43 2.1. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản. 43 2.3. Phơng pháp xác định giá đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thô ng chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp. 44 2.4. Phơng pháp xác định giá đất tại khu vực thị trấn và khu vực nội thành. 45 2.5. Phơng pháp xác định hệ số K để tính giá bồi thờng thiệt hại về đất. 46 2.5.1. Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa gía đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. 46 2.5.2. Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế với gía đất do UBND cấp tỉnh quy định. 47 3. Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại của một số dự án. 47 3.1.Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng kỹ thuật Trung tâm thể dục thể thao - Văn hoá Huyện Từ Liêm. 47 3.2. Kết quả xác định giá đất bồi thờng thiệt hại và hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên cơ quan Huyện Từ Liêm 51 IV. Các bớc tiến hành xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm. 51 V. Đánh giá chung. 51 1. Những kết quả đạt đợc. 51 2. Những tồn tại của công tác xác định giá bồi thờng thiệt hại. 51 3. Nguyên nhân. 51 Chơng III. Một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định gía đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng 51 I. Quan điểm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trong thời gian tới. 51 1. Bảo đảm tính chính xác của giá đất. 51 2. Kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. 51 3. Đảm bảo tính thống nhất và hệ thống trong định giá bồi thờng. 51 II. Một số giải pháp nhằm hoàn hiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng . 51 1. Nhận xét chung. 51 2. Các giải pháp. 51 2.1. Các giải pháp đối với công tác giải phóng mặt bằng . 51 2.1.1.Công tác quy hoạch. 51 2.1.2. Đổi mới và hoàn thống hệ thống chính sách có liên quan đến giải phóng mặt bằng. 51 2.1.3. Củng cố hệ thống tổ chức ngành Địa chính. 51 2.1.4. Công tác tuyên truyền. 51 2.1.5. Nâng cao trình độ của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. 51 2.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại. 51 2.2.1. Thừa nhận việc xác định giá đất là một nghề. 51 2.2.2. Sử dụng các phơng pháp định giá đất mới. 51 2.2.3. Thành lập cơ quan định giá nhà đất. 51 2.2.4. Đào tạo cán bộ định giá đất. 51 Kết luận 51 Tài liệu tham khảo 51

doc76 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2627 | Lượt tải: 4download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm - Thành phố Hà Nội, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ë ®Þa ph­¬ng. -Chi phÝ hîp lý lµ toµn bé chi phÝ vËt chÊt vµ chi phÝ vÒ lao ®éng tÝnh thµnh tiÒn cho ®¬n vÞ diÖn tÝch nhÊt ®Þnh cña tõng h¹ng ®Êt, tÝnh theo møc chi phÝ trung b×nh ë ®Þa ph­¬ng t¹i thêi ®iÓm ®Òn bï. -Thu nhËp lµ hiÖu sè gi÷a gi¸ trÞ s¶n l­îng trung b×ng thu ®­îc trong n¨m víi chi phÝ hîp lý trªn cïng ®¬n vÞ diÖn tÝch nhÊt ®Þnh cña tõng h¹ng ®Êt. B­íc 2: X¸c ®Þnh gÝa ®Êt theo kh¶ n¨ng sinh lîi. Thu nhËp Gi¸ ®Êt theo kh¶ n¨ng sinh lîi = L·i suÊt tiÒn göi ng©n hµng Nhµ n­íc (%n¨m) kh«ng kú h¹n B­íc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè K ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. Gi¸ ®Êt theo kh¶ n¨ng sinh lîi. HÖ sè K= Gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh theo khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh 2.5.2.HÖ sè K ®­îc x¸c ®Þnh theo quan hÖ tû lÖ gi÷a gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ víi gÝa ®Êt do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh. B­íc 1: Thu nhËp vµ sö lÝ th«ng tin, sè liÖu: -Thu thËp gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph­¬ng; -LËp biÓu tæng hîp ph¶n ¸nh gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ, s¾p xÕp theo thêi gian vµ ®Þa bµn. B­íc 2: X¸c ®Þnh gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ cña ®Êt bÞ thu håi. -§èi víi ®Êt ®« thÞ ph¶i so s¸nh: lo¹i ®­êng phè, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ, vÞ trÝ ®Êt, kÝch th­íc, diÖn tÝch ®Êt, h×nh d¹ng, kh¶ n¨ng sö dông ®Êt..... -§èi víi ®Êt khu d©n c­ ë c¸c vïng ven ®« thÞ, ®Çu mèi giao th«ng vµ trôc ®­êng giao th«ng chÝnh, khu th­¬ng m¹i, khu du lÞch, khu c«ng nghiÖp kh«ng n»m trong ®« thÞ ph¶i, so s¸nh: lo¹i ®Êt, vÞ trÝ ®Êt, môc ®Ých sö dông, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng vµ kh¶ n¨ng sinh lîi... B­íc 3: X¸c ®Þnh hÖ sè K theo c«ng thøc sau: Gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ ë ®Þa ph­¬ng HÖ sè K= Gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh theo khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh HÖ sè K, gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ gi¸ ®Êt do UBND cÊp tØnh ban hµnh t¹i c«ng thøc trªn ®­îc tÝnh cho tõng vÞ trÝ cña tõng lo¹i ®­êng phè theo tõng lo¹i ®« thÞ vµ theo tõng h¹ng ®Êt, ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, vµ ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n. 3. KÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cña mét sè dù ¸n. 3.1.KÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ dôc thÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. *C¸c c¨n cø ph¸p lý cña dù ¸n: -QuyÕt ®Þnh sè7344/ Q§ - UB ngµy 14/12/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc giao 87.013 m2 ®Êt t¹i x· Phó DiÔn cho Ban qu¶n lý dù ¸n huyÖn Tõ Liªm ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ dôc thÓ thao – V¨n ho¸ huyÖn Tõ Liªm. -C¨n cø vµo NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh , lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. -C¨n cø vµo QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB ngµy 30/6/1998 cña UBND Thµnh phè Hµ néi vÒ viÖc thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng. -C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 7899/Q§ - UB ngú 19/12/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ néi vÒ viÖc phª duyÖt chÝnh s¸ch båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. -C¨n cø vµo c«ng v¨n sè 3981/STC – BG ngµy 25/12/2001 cña Së Tµi chÝnh vËt gi¸ vÒ viÖc phª duyÖt ph­¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng x©y dùng c¸c dù ¸n ®­êng vaß khu ngo¹i giao ®oµn; H¹ tÇng ký thuËt Trung t©m thÓ thao – V¨n ho¸ ; -C¨n cø Tê tr×nh sè 1056/TTr - H§ - GPMB ngµy 13/12/2001 cña Héi ®ång gi¶i phãng mÆt b»ng Trung t©m thÓ dôc thÓ thao -V¨n ho¸ huyÖn Tõ Liªm vÒ viÖc xin phª duyÖt ph­¬ng ¸n båi th­êng thiÖt h¹i cho c¸c hé d©n trong chØ giíi gi¶i phãng mÆt b»ng x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. -C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 1864/Q§ - UB cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc phª duyÖt ph­¬ng ¸n båi th­êng thiÖt h¹i vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng dù ¸n: x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. *M« t¶ dù ¸n: Ngµy 04/12/2001 UBND Thµnh phè Hµ Néi ®· ra quyÕt ®Þnh giao 87.013 m2 cho Ban qu¶n lý dù ¸n huyÖn Tõ Liªm ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt Trung t©m thÓ dôc thÓ thao - V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. §©y lµ dù ¸n ®­îc thùc hiÖn trªn ®Þa bµn x· Phó DiÔn - mét x· ven ®« cña HuyÖn Tõ Liªm, diÖn tÝch ®Êt thuéc diÖn gi¶i phãng mÆt b»ng chñ yÕu lµ ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 1 vµ h¹ng 2 thuéc sù qu¶n lý sö dông cña 123 hé d©n vµ UBND x· Phó DiÔn. Nh×n chung hÇu hÕt diÖn tÝch ®Êt chñ yÕu lµ ®Êt ®­îc sö dông ®Ó trång lóa vµ mét sè hoa mÇu kh¸c cã gi¸ trÞ kinh tÕ kh«ng cao, gi¸ trÞ thu nhËp hµng n¨m do sö dông ®Êt mang l¹i lµ trung b×nh. Tuy nhiªn viÖc thu håi ®Êt ®· lµm mÊt t­ liÖu s¶n xuÊt cña ng­êi d©n vµ lµm ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng, c«ng ¨n viÖc lµm hµng ngµy cña hä. *Ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®· ®­îc duyÖt: Tæng sè tiÒn båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt lµ: 6.447.129.495®. §èi víi ®Êt h¹ng 1 gi¸ ®Êt cho mét m2 ®Êt d­îc x¸c ®Þnh nh­ sau: + Gi¸ ®Êt theo QuyÕt ®Þnh 3519/Q§- UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi lµ: 19.300®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: 2,3. + Hç trî ®Æc biÖt lµ:30.000®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200®/m2. Tæng møc gi¸ båi th­êng/m2 lµ: 87.590®/m2. §èi víi ®Êt h¹ng 2 gi¸ ®Êt cho mét m2 ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ sau: + Gi¸ ®Êt theo QuyÕt ®Þnh 3519/Q§- UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi lµ: 16.100®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: 2,3. + Hç trî ®Æc biÖt lµ:30.000®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200®/m2. + Hç trî h¹ng lµ: 4.160®/m2 Tæng møc gi¸ båi th­êng/m2 lµ: 84.340®/m2. KÕt qu¶ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt cho tõng hé (mét sè hé ®iÓn hinh)t­¬ng øng ®­îc thÓ hiÖn d­íi b¶ng sau: NhËn xÐt chung: Trªn ®©y lµ nh÷ng kÕt qu¶ cuèi cïng cña c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi thùc hiÖn dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao – V¨n ho¸ HuyÖn Tõ Liªm. KÕt qu¶ nµy ®· ph¶n ¸nh t­¬ng chÝnh x¸c gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai, ®¶m b¶o c«ng b»ng vÕ lîi Ých cho ng­êi d©n còng nh­ chñ dù ¸n. HÇu hÕt c¸c hé gia ®×nh còng nh­ c¬ quan cã ®Êt bÞ thu håi ®Òu ®ång t×nh víi ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®­îc nªu trªn. Tuy nhiªn trong qu¸ tr×nh x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®· xÈy ra kh«ng Ýt khã kh¨n v­íng m¾c, cô thÓ: + Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K:Hª sè k ®­îc x¸c ®Þnh theo c¸c ph­¬ng ph¸p ®­îc quy ®Þnh trong Th«ng t­ 145/TT – BTC cña Bé tµi chÝnh, cã nghÜa lµ hÖ sè k ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo gi¸ ®Êt do UBND tØnh quy ®Þnh vµ møc ®é sinh lêi cu¶ ®Êt hoÆc gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ cña m¶nh ®Êt ®ã. Nh­ng v× thiÕu ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ ®Êt cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao cho nªn rÊt khã cã thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc kh¶ n¨ng sinh lêi cña m¶nh ®Êt. MÆt kh¸c trªn ®Þa bµn x· Phó DiÔn, Ýt cã chuyÓn nh­îng ®Êt n«ng nghiÖp, do vËy còng kh«ng thÓ x¸c ®Þnh ®­¬c gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ. HÖ sè k=2,3 lµ kÕt qu¶ cña viÖc tÝnh to¸n t­¬ng ®èi , kh«ng chÝnh x¸c, do ®ã kÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt mÆc dï ®· hîp lßng d©n nh­ng chØ mang tÝnh t­¬ng ®èi, ®é chÝnh x¸c kh«ng cao. + Mét sè hé gia ®×nh cã diÖn tÝch ®Êt bÞ hu håi lµ ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 3 nh­ hé gia ®×nh NguyÔn ThÞ Bª, NguyÔn §×nh Cõ, D­¬ng Danh S¾c, NguyÔn ThÞ §iÒn, TrÊn Quang ThiÖp kh«ng ®ång ý giao ®Êt víi ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng cã hç trî h¹ng. Hä cho sù chªnh lÖch vÒ møc gi¸ båi th­êng gi÷a c¸c h¹ng ®Êt kh¸c nhau ®­îc quy ®Þnh trong QuyÕt ®Þnh 3519/Q§- UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi ( h¹ng 1: 19.300®/m2; h¹ng 2 :16.100®/m2) lµ t­¬ng xøng víi sù chªnh lÖch vÒ møc thuÕ theo h¹ng. Nh­ng khi ¸p dông hÖ sè k=2,3 cho c¸c lo¹i ®Êt th× møc chªnh lÖch vÒ gi¸ ®Êt ®Òn bï gi÷a ®Êt h¹ng 1 vµ ®Êt h¹ng 2 lµ qu¸ cao kh«ng t­¬ng xøng víi sù chªnh lÖch vÒ møc thuÕ ph¶i nép. §iÒu nµy ®· thÓ hiÖn sù bÊt hîp lý cña khung gi¸ ®©t, víi mét khung gi¸ ®Êt cøng nh¾c th× kh«ng thÓ ph¶n ¸nh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai. 3.2. KÕt qu¶ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng cña dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuyÖn Tõ Liªm * C¸c c¨n cø cña dù ¸n: - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 7016/Q§ - UB ngµy 22/11/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc thu håi 35.859 m2 ®Êt t¹i x· Mü §×nh huþÖn Tõ Liªm giao cho Ban qu¶n lý dù ¸n huyÖn Tõ Liªm ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan huyÖn Tõ Liªm. - C¨n cø NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng; - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998 vÒ viÖc ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých quèc phßng, an ninh, lîi Ých quèc gia, lîi Ých c«ng céng; - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 7899/Q§ - UB ngµy 17/9/2001 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc phª duyÖt chÝnh s¸ch båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c dô ¸n ®Çu t­ trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. * M« t¶ dù ¸n: §©y lµ dù ¸n thu håi ®Êt ®Ó x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuþÖn Tõ Liªm ®­îc thùc hiÖn trªn ®Þa bµn x· Phó Mü(x· ven ®«). Tæng diÖn tÝch ®Êt thu håi lµ 35.859 m2 trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 2 vµ h¹ng 3. Do lµ ®Êt n»m trªn x· ven ®« nªn kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt kh¸ cao. ViÖc thu håi ®Êt ®· lµm ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng còng nh­ nghÒ nghiÖp cña ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi. * Ph­¬ng ¸n x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i ®· ®­îc duyÖt: XÐt ®Ò nghÞ cña Ban chØ ®¹o gi¶i phãng mÆt b»ng Thµnh phè, Së Tµi chÝnh – VËt gi¸, Së §Þa chÝnh – Nhµ ®Êt, Côc thuÕ thµnh phè, UBND HuyÖn Tõ Liªm t¹i Tê tr×nh liªn ngµnh sè 3646/TTrLN – STCVG ngµy 11 th¸ng 12 n¨m 2001 vµ sè 3740/TTrLN – STCVG ngµy 13 th¸ng 12 n¨m 2001, ngµy 19/12/2001 UBND Thµnh phè Hµ Néi ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 7899/Q§ - UB phª duyÖt chÝnh s¸ch båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt ®Ó sö thùc hiÖn c¸c dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm trong ®ã cã dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu Liªn c¬ quan HuyÖn Tõ Liªm, theo ®ã ph­¬ng ¸n vÒ gi¸ båi th­êng ®­îc duyÖt nh­ sau: Gi¸ cho mçi m2 ®Êt h¹ng 2 lµ: 88.250 ®/m2. Trong ®ã: + Gi¸ ®Êt theo h¹ng, lo¹i x· lµ: 16.100 ®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: K=2,5. + Hç trî ®Æc biÖt lµ: 30.000 ®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200 ®/m2. + Hç trî h¹ng lµ: 4.160 ®/m2. G¸ cho mçi m2 ®Êt h¹ng 3 lµ: 85.150 ®/m2. Trong ®ã: + Gi¸ ®Êt theo h¹ng, lo¹i x· lµ: 13.000®/m2. + HÖ sè K ®­îc duyÖt lµ: K=2,5. + Hç trî ®Æc biÖt lµ: 30.000 ®/m2. + Hç trî chuyÓn nghÒ lµ: 13.200 ®/m2. + Hç trî h¹ng lµ: 9.450 ®/m2. D­íi ®©y lµ kÕt qu¶ båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt cho mét sè hé ®iÓn h×nh ®­îc thÓ hiÖn d­íi b¶ng sau: * NhËn xÐt: Víi møc ®Òn bï lµ 88.250 ®/m2 ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp h¹ng 2 vµ 85.150 ®/m2 ®èi víi ®Êt h¹ng 3, nh×n chung ®· ®¸p øng vÒ møc thiÖt h¹i cho nguêi d©n cã ®Êt bÞ thu håi, ®¶m b¶o æn ®Þnh ®êi sèng vµ s¶n xuÊt. Tuy nhiªn mÆc dï v¬Ý ph­¬ng ¸n ®Òn bï nh­ vËy kh«ng ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých ®èi víi vhñ ®Çu t­. MÆt kh¸c do viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K lµ do c¶m tÝnh, kh«ng chÝnh x¸c ®· g©y lªn nhiÒu khiÕu kiÖn khong nh÷ng cña c¸c hé n»m trong chØ giíi gi¶i phãng mÆt b»ng mµ cßn lµm ¶nh h­ëng ®Õn tiÕn ®é cña c¸c dù ¸n kh¸c cô thÓ nh­ dù ¸n x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu ngo¹i giao ®oµn HuyÖn Tõ Liªm, khi ¸p dông hÖ sè k=2,3 nhiÒu hé gia ®×nh ®· kh«ng chÊp nhËn víi lý do lµ t¹i sao cïng mét lo¹i ®Êt hÖ sè K l¹i thÊp h¬n so víi hÖ K ¸p dông cho dù ¸n: X©y dùng h¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuyÖn Tõ Liªm. Theo hé gia ®×nh NguyÔn v¨n Ngäc cã diÖn tÝch ®Êt bÞ thu håi lµ 360 m2 mçi n¨m trång lóa trung b×nh thu ®­îc 4 t¹ thãc, víi møc gi¸ 150.000 ®/t¹ th× thu ®­îc kho¶ng 600.000 ® mçi n¨m ch­a kÓ chi phÝ,tÝnh cho c¶ 20 n¨m lµ: 12.000.000 ® trong khi ®ã tæng møc båi th­êng vÒ ®Êt lµ: 31.770.000 ® cã tÝnh ®Õn c¶ chi phÝ ®· ®Çu t­ vµo ®Êt còng nh­ hç trî chuyÓn nghÒ lµ hoµn toµn cã thÓ chÊp nhËn ®uîc. Ph­¬ng ¸n båi th­êng nh­ vËy lµ hîp lßng d©n vµ nªn ®­îc ¸p dông réng r·i. Tuy nhiªn theo chñ ®Çu t­(Ban qu¶n lý d­ ¸n HuyÖn Tõ Liªm) th× víi kho¶n båi th­êng nh­ vËy mÆc dï ®· hîp lßng d©n nh­ng l¹i lµ bÊt lîi cho Nhµ n­íc mµ cô thÓ lµ chñ ®Çu t­, ch­a ®¶m b¶o c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn vµ ch­a ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai. Theo hé gia ®×nh bµ NguyÔn ThÞ Ngäc cã diÖn tÝch ®Êt bÞ thu håi lµ 263 m2 chñ yÕu lµ ®Êt h¹ng 2 th× víi ph­¬ng ¸n ®Òn bï vÒ gi¸: 16.100 ®/m2 vµ hÖ sè K ¸p dông cho mäi m¶nh ®Êt h¹ng 2 lµ ch­a xøng ®¸ng, ch­a ®¸nh gi¸ ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai. So víi c¸c m¶nh ®Êt kh¸c th× cïng h¹ng th× m¶nh ®Êt do gia ®×nh bµ qu¶n lý vµ sö dông cã kh¶ n¨ng sinh lîi cao h¬n vµ vÞ trÝ thuËn lîi h¬n nh­ng còng chØ ®­îc båi th­êng nh­ nh÷ng m¶nh ®Êt cïng h¹ng kh¸c cã vÞ trÝ kÐm thuËn tiÖn h¬n. IV. C¸c b­íc tiÕn hµnh x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn huyÖn Tõ Liªm. Gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh båi th­êng thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt trªn ®Þa bµn huþÖn Tõ Liªm chñ yÕu lµ gi¸ ®· ®­îc quy ®Þnh trng c¸c khung gi¸ do Nhµ n­íc ban hµnh. Do ®ã tr×nh tù x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô c«ng t¸c båi th­êng th­êng thiÖt h¹i ®­îc tiÕn hµnh nh­ sau: B­íc 1:Thµnh lËp Héi ®ång ®Òn bï cho mét dù ¸n cô thÓ. Héi ®ång nµy tiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t khu vùc sÏ thu håi ®Êt ®Ó thù hiÖn dù ¸n. Sau khi tiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t thu thËp ®­îc nh÷ng th«ng tin cÇn thiÕt cã liªn quan dÕn thùc ®Þa vµ liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng, Héi ®ång ®Òn bï huyÖn Tõ Liªm tiÕn hµnh häp th¶o luËn vÒ c¸c vÊn ®Ò cã liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. C¨n cø vµo c¸c v¨n b¶n cña Nhµ n­íc: NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998, NghÞ ®Þnh 87/CP ngµy 17/8/1998 cña ChÝnh phñ vÒ ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt, QyÕt ®Þnh 3519/Q§ - UB cña UBND Thµnh phè Hµ néi........Héi ®ång ®Òn bï huyÖn Tõ Liem x©y dùng møc gi¸ ®Êt båi th­êng cho dù ¸n ®ã. B­íc2: Sau khi ®­a ra ®­îc møc gi¸ ®Êt båi th­êng cho ®ù ¸n, Héi ®ång ®Òn bï huyÖn Tõ Liªm tr×nh lªn Héi ®ång thÈm ®Þnh Thµnh phè ®Ó xem xÐt. B­íc 3: Héi ®ång thÈm ®Þnh Thµnh phè tiÕn hµnh häp th¶o luËn ph­¬ng ¸n vÒ gi¸ båi th­êng mµ Héi ®ång ®Òn bï ®· tr×nh lªn. Sau ®ã tr×nh ph­¬ng ¸n ®· ®­îc thèng nhÊt lªn UBND Thµnh phè. Møc gi¸ båi th­êng thùc tÕ lµ møc gi¸ ®· ®­îc UBND Thµnh phè thõa nhËn. B­íc 4: TiÕn hµnh chi tr¶ tiÒn båi th­êng theo møc gi¸ ®· ®­îc UBND Thµnh phè quyÕt ®Þnh. V. §¸nh gi¸ chung. 1. Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc. Nh×n chung c«ng t¸c båi th­êng thiªt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng trong nh÷ng n¨m võa qua ®· ®¹t ®­îc mét sè kÕt qu¶ kh¸ kh¶ quan. Mét sè dù ¸n cÇn gi¶i phãng mÆt b»ng ®· ®­îc thùc hiÖn ®óng tiÕn ®é, gãp phÇn thóc ®Èy ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi trªn ®Þa bµn. C«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i còng cã nhiÒu chuyÓn biÕn tÝch cùc, ®em l¹i hiÖu qu¶ cao trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng. ë mét sè dù ¸n nh­ dù ¸n H¹ tÇng kü thuËt khu liªn c¬ quan HuyÖn, H¹ tÇng kü thuËt khu Trung t©m ThÓ dôc ThÓ thao – V¨n ho¸ HuyÖn, Khu ngo¹i giao ®oµn...., c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®­îc thùc hiÖn t­¬ng ®èi tèt. C¸c c¨n cø, nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc vËn dông thèng nhÊt, gi¸ ®Ê båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh t­¬ng ®èi chÝnh x¸c, ®¸p øng ®­îc yªu cÇu cña ng­êi d©n, gãp phÇn tÝch cùc cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng, x©y dùng dù ¸n ®óng tiÕn ®é. Tuy nhiªn bªn c¹nh nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc, c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng gÆp ph¶i kh«ng Ýt nh÷ng khã kh¨n v­íng m¾c, g©y c¶n trë sù ph¸t tiÓn cña thµnh phã nãi chung vµ Tõ Liªm nãi riªng. ë nhiÒu kh©u kh¸c nhau trong ®ã ®Æc biÖt lµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. §©y lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n chÝnh g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2. Nh÷ng tån t¹i cña c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i. - Do gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i trªn ®Þa bµn HuyÖn chñ yÕu lµ gi¸ ®­îc quy ®Þnh trong khung gi¸ do Nhµ n­íc ban hµnh, cho nªn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i ph¶i c¨n cø vµo khung gi¸ ®ã. Trong khi ®ã gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp trong khung gi¸ chØ ®­îc x©y dùng ®Õn h¹ng ®Êt vµ quy ®Þnh chung cho toµn x· héi. Nh­ vËy gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp trong khung gi¸ ch­a tÝnh ®Õn m¶nh ®Êt cô thÓ. §©y chÝnh lµ khã kh¨n cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, bëi v× gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh lµ c¸c møc gi¸ cè ®Þnh t­¬ng øng víi nh÷ng h¹ng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt, lo¹i ®« thÞ, nh­ng trªn thùc tÕ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lu«n biÕn ®æi. - ViÖc x¸c ®Þnh hÖ sè K theo ph­¬ng ph¸p ®­îc h­íng dÉn trong Th«ng t­ sè 145/TT – BTC cña Bé Tµi chÝnh lµ rÊt khã kh¨n. Theo ph­¬ng ph¸p nµy th× khi x¸c ®Þnh hÖ sè K ph¶i c¨n cø vµo gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ hoÆc møc ®é kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt nh­ng trªn thùc tÕ kh«ng thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ do sè l­îng m¶nh ®Êt cïng lo¹i ®­îc chuyÓn nh­îng chÝnh thøc lµ rÊt Ýt vµ rÊt khã cã thÓ thu thËp ®­îc nh÷ng th«ng tin chÝnh x¸c tõ nh÷ng vô chuyÓn nh­îng nµy hoÆc khã cã thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc møc ®é kh¶ n¨ng sinh lîi cña m¶nh ®Êt v× kh«ng thÓ thèng kª ®­îc hÕt nh÷ng thu nhËp do m¶nh ®Êt t¹o ra. - Tån t¹i trong viÖc trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c kho¶n hç trî nh­ hç trî ®Æc biÖt, hç trî h¹ng. Theo quy ®Þnh cña Nhµ n­íc th× gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i kh«ng cã c¸c kho¶n hç trî ®Æt biÖt còng nh­ c¸c khoanr hç trî h¹ng. Nh­ng trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn do tÝnh chÊt quan träng vµ cÊp thiÕt cña dù ¸n nªn mét sè chñ ®Çu t­ ®· tù t¨ng thªm kho¶n hç trî cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi. ChÝnh ®iÒu nµy ®· dÉn ®Õn sù tr× trÖ cña c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ë mét sè dù ¸n kh¸c kh«ng cã hç trî ®Æc biÖt. Do ®ã ®Ó ®¶m b¶o møc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i cho c¸c dù ¸n ®­îc c©n b»ng nhau, UBND Thµnh phè Hµ Néi ®· quyÕt ®Þnh cã thªm kho¶n hç trî ®Æc biÖt cho tÊt c¶ c¸c dù ¸n(®Êt n«ng nghiÖp) nh­ng l¹i kh«ng quy ®Þnh møc hç trî cô thÓ lµ bao nhiªu, mµ tuú tÝnh chÊt cña tõng dù ¸n ®Ó ®­a ra møc hç trî cô thÓ. §èi víi hç trî h¹ng: Hç trî h¹ng ®­îc ®­a ra mét c¸ch hoµn toµn chñ quan, kh«ng cã mét v¨n b¶n ph¸p lý nµo quy ®Þnh ®èi víi kho¶n hç trî nµy. HiÖn nay trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm, kho¶n hç trî nµy chØ xuÊt hiÖn ë mét sè dù ¸n cã sù khiÕu kiÖn cña ng­êi d©n, kh«ng chÞu bµn giao mÆt b»ng, cßn ®èi víi c¸c dù ¸n kh«ng cã v­íng m¾c vÒ møc gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i th× kh«ng cã kho¶n hç trî nµy. 3. Nguyªn nh©n. HiÖn nay c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung, c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng cßn gÆp nhiªu tån t¹i v­íng m¾c lµ do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã tËp trung ë mét sè néi dung chÝnh sau: * §èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng: - Sù bÊt hîp lý cña c¬ chÕ chÝnh s¸ch cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng: Qua nhiÒu n¨m thùc hiÖn söa ®ái bæ sung, tõ NghÞ ®Þnh 90/CP råi NghÞ ®Þnh 87/CP ngµy 17/8/1994, NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998, hÖ thèng chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®· cã nhiÒu chuyÓn biÕn tÝch cùc. Tuy nhiªn víi nh÷ng thay ®æi lín vÒ kinh tÕ - x· héi cña ®Êt n­íc th× hÖ thèng ph¸p luËt nµy ngµy cµng thÓ hiÖn mét sù bÊt hîp lý, m©u thuÉn lÉn nhau nh­ viÖc ban hµnh khung gi¸ ®Êt cè ®Þnh trªn ph¹m vi c¶ n­íc ®· m©u thuÉn víi quy ®Þnh cña HiÕn ph¸p 1992. Trong khi HiÕn ph¸p 1992 qyuy ®Þnh” tr­ng mua hoÆc tr­g dông cã båi th­êng theo gi¸ thÞ tr­êng” th× Nhµ n­íc l¹i ban hµnh khung gi¸ ®Êt ¸p dông trong c¶ n­íc cho thêi gian dµi. - HÖ thèng ®éi ngò c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng võa thiÕu vÒ sè l­îng vµ yÕu vÒ chÊt l­îng. HiÖn nay ®éi ngò lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng chñ yÕu lµ c¸c c¸n bé tõ c¸c ngµnh kh¸c chuyÓn sang vµ c¸n bé kiªm nhiÖm. §©y chÝnh lµ nguyªn nh©n dÉn ®Õn nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vÉn ch­a ®­îc gi¶i quyÕt. - ý thøc cña ng­êi d©n thuéc diÖn di dêi gi¶i phãng mÆt b»ng ë mét sè dù ¸n ch­a cao. Mét sè ng­¬i ®· lîi dông kÏ hë cña ph¸p luËt ®Ó vô lîi c¸ nh©n, g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Bªn c¹nh ®ã møc ®é d©n trÝ cña ng­êi d©n cßn thÊp, sù am hiÓu vÒ hÝnh s¸ch ph¸p luËt ch­a thùc sù chÝnh x¸c. §©y còng chÝnh lµ nguyªn nh©n g©y khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. - C«ng t¸c tuyªn truyÒn ch­a ®­îc coi träng ®óng møc. Trong khi tr×nh ®é d©n trÝ còng nh­ sù hiÓu biÕt cña g­êi d©n vÒ gi¶i phãng mÆt b»ng cßn thÊp th× c«ng t¸c gi¸o dôc, tuyªn truyÒn chÝnh s¸ch ph¸p luËt cña Nhµ n­íc trong nh©n d©n còng ch­a ®­îc coi träng. NhiÒu dù ¸n vÉn ph¶i sö dông biÖn ph¸p c­ìng chÕ. * §èi víi c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i: - Khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh kh«ng phï hîp. Trong khi gi¸ ®Êt lµ yÕu tè lu«n biÕn ®éng th× khung gi¸ ®Êt l¹i cè ®Þnh vµ ®­îc ¸p dông cho th¬× gian dµi. Khi sö dông khung gi¸ ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i th× kh«ng thÓ x¸c ®Þnh chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai. §©y chÝnh lµ khã kh¨n cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i vµ lµ nguyªn nh©n g©y ra nhiÒu khiÕu kiÖn. - C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt. C¸c v¨n b¶n h­íng dÉn ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a râ rµng, thiÕu ®Þnh tÝnh vµ c¶ ®Þnh l­îng. §iÒu nµy lµm cho c¸c ®Þa ph­¬ng vËn dông kh¸c nhau. - X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc xem nh­ mét nghÒ nh­ng hiÖn nay ch­a cã nguyªn t¾c, chuÈn mùc vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh thèng nhÊt. - ThiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt cã tr×nh ®é chuyªn m«n kü thuËt cao. Gi¸ ®Êt lµ mét ®Æc tÝnh trõu t­îng, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt võa mang tÝnh khoa häc l¹i võa mang tÝnh nghÖ thuËt, ®ßi hái ph¶i cã ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao. Ch­¬ng III Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gÝa ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng I. quan ®iÓm hoµn THIÖN C¤NG T¸C x¸C §ÞNH GI¸ §ÊT BåI TH­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng trong thêi gian tíi. X¸ ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc hÕt søc khã kh¨n vµ phøc t¹p Nã ¶nh h­ëng ®Õn lîi Ých cña nhiÒu bªn cã liªn quan ( ng­êi d©n bÞ thu håi ®Êt, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc). Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng ph¶i tu©n thñ theo nh÷ng quan ®iÓm sau: 1. B¶o ®¶m tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt. Gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh ph¶i chÝnh x¸c, ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai.Trªn thùc tÕ hiÖn nay gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh ®óng gi¸ trÞ tiÒm tµng cña ®Êt ®ai, g©y ra nhiÒu khã kh¨n cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt lµ mét yªu cÇu kh«ng thÓ thiÕu khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan, gãp phÇn qu¶n lý vµ sö dông quü ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ h¬n. 2. KÕt hîp hµi hoµ gi÷a c¸c lîi Ých. Gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng viÖc khã kh¨n, phøc t¹p, liªn quan ®Õn lîi Ých cña nhiÒu ng­êi. Do ®ã ®Ó th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng th× yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých gi÷a c¸c bªn cã liªn quan. KÕt hîp hµi hoµ vª lîi Ých cã nghÜa lµ ph¶i ®¶m b¶o tÝnh c«ng b»ng vÒ lîi Ých, ®¶m b¶o cho ng­êi bÞ thu håi ®Êt ®­îc båi th­êng ®óng gi¸ trÞ mµ hä bÞ thu håi, ®¶m b¶o æn ®Þnh vÒ cuéc sèng còng nh­ nghÒ nghiÖp cho hä sau khi bÞ thu håi ®Êt, ®ång thêi kh«ng ®­îc g©y tæn thÊt cho Nhµ n­íc còng nh­ chñ ®Çu t­. 3. §¶m b¶o tÝnh thèng nhÊt vµ hÖ thèng trong ®Þnh gi¸ båi th­êng. Gi¸ ®Êt ®Ó båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh dùa trªn nh÷ng c¨n cø, ph­¬ng ph¸p thèng nhÊt vµ ph¶i dùa trªn hÖ thèng h«ng tin chung cho tÊt c¶ c¸c dù ¸n. Thùc tÕ hiÖn nay, ë c¸c dù ¸n kh¸c nhau, ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh«ng ®­îc vËn dông thèng nhÊt c¶ vÒ c¨n cø còng nh­ ph­¬ng ph¸p. §iÒu nµy ®· g©y ra kh«ng Ýt kho kh¨n, v­íng m¾c cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. Do ®ã khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i cÇn ph¶i ®¶m b¶o tÝn thèng nhÊt vµ hÖ thèng. II. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn hiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng . 1. NhËn xÐt chung. Dï bÊt kú ë giai ®o¹n nµo cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®Êt n­íc, c¸c chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt cña Nhµ n­íc ta ®Òu ®¶m b¶o hai môc tiªu: §¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc, b¶o vÖ quyÒn hîp ph¸p cña c«ng d©n. C¸c quy ®Þnh cña chÝnh s¸ch ®Òn bï , gi¶i phãng mÆt b»ng ë n­íc ta còng vËy. ®¸p øng ®­îc nhu cÇu x©y dùng, ®¸p øng ®­îc nhu cÇu ph¸t triÎn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi b¶o vÖ quyÒn lîi hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt, b¶o ®¶m sù æn ®Þnh x· héi. Theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi, ng­êi sö dông ®Êt tù chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc Nhµ n­íc vÒ phÇn diÖn tÝch ®Êt ®­îc giao.Trõ ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp do Nhµ n­íc kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc ph¶i chuyÓn sang thuª ®èi víi phÇn diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp sö dông v­ît h¹ng møc, ng­êi sö dông ®Êt ph¶i nép tiÌn sö dông ®Êt khi Nhµ n­íc giao ®Êt. MÆc dï ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nh­ng ph¸p luËt ®· cho phÐp ®Êt ®ai tham gia chuyÓn dÞch trong giao dÞch nh©n sù. Do vËy, viÖc båi th­êng khi thu håi ®Êt lµ vÊn ®Ò nhËy bÐn, liªn quan ®Õn ®êi sèng cña nhiÒu ng­êi vµ lµ vÊn ®Ò kh«ng nhá ¶nh h­ëng ®Õn æn ®Þnh chÝnh trÞ, æn ®Þnh x· héi. §©y kh«ng chØ ®¬n thuÇn vÒ ý nghÜa kinh tÕ mµ cßn mang ý nghÜa chÝnh trÞ, x· héi vµ nh©n v¨n thÓ hiÖn tÝnh ­u viÖt cña chÕ ®é x· héi ta. So víi nh÷ng chÝnh s¸ch ®Òn bï tr­íc ®©y, chÝnh s¸ch ®Òn bï tõ sau HiÕn ph¸p 1992, ®Æc biÖt lµ sau khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 ®· thay ®æi h¼n vÒ b¶n chÊt. Ph¸p luËt ®· thõa nhËn ®Êt cã gi¸ vµ ®Êt ®ai tham gia trong giao l­u d©n sù.Nh­ vËy khi lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï th× vÊn ®Ò quan träng lµ ®Òn bï ®Êt vµ t¸i ®Þnh c­. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/ N§ - CP ®· cè g¾ng thÓ hiÖn chñ tr­¬ng cña Nhµ n­íc lµ b¶o ®¶m hµi hoµ quyÒn lîi cña Nhµ n­íc vµ cña ng­êi sö dông ®Êt. Tuy nhiªn víi tÊc ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ x· héi hiÖn nay: do nhu cÇu vÒ ®Êt cña sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc, c¸c quy ®Þnh vÒ ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng vµ gi¶ ph¸p hiÖn hµnh vª x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®· dÇn dÇn trë lªn l¹c hËu, kh«ng ®¸p øng kÞp víi sù ph¸t triÓn chung cña x· héi; qu¸ tr×nh thùc hiÖn gÆp kh«ng Ýt nh÷ng v­íng m¾c, bÊt cËp vµ Ýt nhiÒu lµ nguyªn nh©n g©y nªn kh«ng Ýt ®Õn kh¶ n¨ng khai th¸c tiÒm n¨ng tµi nguyªn cña ®Êt n­íc, ¶nh h­ëng ®Õn kh¶ n¨ng sö dông vèn cña nhµ ®Çu t­. §iÒu nµy ®­îc thÓ hiÖn kh¸ râ ë mét sè dù ¸n trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc ph­¬ng h­íng còng nh­ gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng. 2. C¸c gi¶i ph¸p. C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng t¸c v« cïng khã kh¨n vµ phøc t¹p do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c nhau, trong ®ã x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n chÝnh g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ViÖc ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa hÕt søc quan träng kh«ng chØ ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng mµ cßn víi c¶ sù ph¸t triÎn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc.C¸c gi¶i ph¸p ®ã ph¶i dùa trªn quan ®iÓm toµn diÖn, xem xÐt mét c¸ch ®Çy ®ñ c¸c nh©n tè cã liªn quan, ®Æc biÖt lµ ph¶i dùa trªn c¬ së thùc tr¹ng vÒ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng , ph©n tÝch mét c¸ch kh¸ch quan nh÷ng tån t¹i vµ nguyªn nh©n. 2.1. C¸c gi¶i ph¸p ®èi víi c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng . 2.1.1.C«ng t¸c quy ho¹ch. C«ng t¸c quy ho¹ch ®« thÞ ®· cã nhiÒu tiÕn bé song cÇn tiÕp tôc ®iÒu chØnh vµ phæ biÕn réng r·i trong nh©n d©n. ViÖc x©y dùng c¸c b¶n quy ho¹ch vµ lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng nªn ®­îc tiÕn hµnh mét c¸ch song song. §èi víi c¸c dù ¸n träng ®iÓm, nªn tæ chøc lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng ngay sau khi quy ho¹ch ®­îc phª duyÖt. Trong thùc tÕ hiÖn nay khi quy ho¹ch ®· ®­îc phª duyÖt nh­ng hiÖn t­îng x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch vÉn th­êng xuyªn diÔn ra, bªn c¹nh ®ã gi¸ ®Êt khu míi ®­îc quy ho¹ch sÏ t¨ng lªn rÊt nhanh trong khi ®ã gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i l¹i duùa trªn c¬ së gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc quy ®Þnh. §iÒu nµy sÏ dÉn ®Õn sù chªnh lÖch lín gi÷ gi¸ chuyÓn nh­îng vµ gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i t¹i khu vùc gi¶i phãng mÆt b»ng . ChÝnh v× vËy, ngay sau khi phª duyÖt b¶n quy ho¹ch th× cÊn ph¶i tiÕn hµnh lËp ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng . Ngoµi ra ®Ó h¹n chÕ viÖc x©y dùng tr¸i phÐp, vi ph¹m quy ho¹ch th× cÇn ph¶i th«ng tin réng r·i vÒ b¶n quy ho¹ch trong nh©n d©n. 2.1.2. §æi míi vµ hoµn thèng hÖ thèng chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng. Cã thÓ nãi chÝnh s¸ch ®Òn bï , t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam ®ang d­îc bæ sung hoµn thiÖn ®Ó ®¸p øng nh÷ng môc tiªu ®Æt ra gi¶i phãng mÆt b»ng cho viÖc thùc hiÖn dù ¸n trong tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn. Tuy nhiªn, míi ë giai ®o¹n ®Çu cña sù ph¸t triÓn c¶ vÒ kinh tÕ lÉn hÖ thèng luËt ph¸p, chÝnh s¸ch ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­ ë ViÖt Nam cßn cã nh÷ng h¹n chÕ vµ khã kh¨n nhÊt ®Þnh thÓ hiÖn ë c¸c mÆt sau: *VÒ ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i: do tr×nh ®é qu¶n ký cßn kÐm còng nh­ do viÖc thùc hiÖn luËt ph¸p trong x· héi ch­a nghiªm minh dÉn ®Õn nhiÒu khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï thiÖt h¹i. -§èi víi ®Êt ë: ViÖc quy ®Þnh h¹n møc ®Êt ®­îc båi th­êng thiÖt h¹i theo gi¸ ®Êt ë cßn nhiÒu ®iÓm ch­a râ rµng vµ m©u thuÉn, g©y thiÖt thßi cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi, ®Æc biÖt trong tr­êng hîp ®Êt thõa kÕ hay ®Êt tù mua. -§èi víi ®Êt vµ c«ng tr×nh thuéc hµnh lang an toµn giao th«ng. §Êt hîp ph¸p ®­îc sö dông lµm hµnh lang an toµn giao th«ng hoÆc hµnh lang b¶o vÖ c«ng tr×nh sÏ bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông (kh«ng ®­îc x©y dùng nh÷ng c«ng tr×nh vÜnh viÔn ®èi víi ®Êt ë vµ chØ ®­îc trång c©y ng¾n ngµy ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp....) song ch­a cã quy ®Þnh vÒ viÖc ®Òn bï cho nh÷ng thiÖt h¹i do bÞ h¹n chÕ quyÒn sö dông nµy. -§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n vµ vËt nu«i: viÖc ch­a hoµn thµnh giao ®Êt theo luËt ë ®Þa ph­¬ng céng víi viÖc thõa kÕ, mua b¸n ®Êt kh«ng chuyÓn quyÒn sö ®· lµm phøc t¹p ho¸ viÖc x¸c ®Þnh c¸c ®èi t­îng ®­îc ®Òn bï vµ hç trî trong c¸c dù ¸n. *VÒ møc ®Òn bï thiÖt haÞ: NghÞ ®Þnh 22/1998/N§ - CP ®· quy ®Þnh vÒ møc ®Òn bï cao h¬n h¼n so víi NghÞ ®Þnh sè 90/ CP (1994) trong phÇn lín c¸c tr­êng hîp møc ®Òn bï nµy ®· ®¸p øng ®­îc môc tiªu ®Æt ra lµ ®ñ ®Ó t¸i t¹o c¸c ta× s¶n bÞ thiÖt h¹i. Tuy nhiªn ch­a cã quy ®Þnh râ rµng ®Ó ­u tiªn vÒ møc lÖ phÝ tr­íc b¹ trong tr­êng hîp ng­êi bÞ ¶nh h­ëng tù mua ®Êt míi vµ tù lµm nhµ míi, ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ c¸ch tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ cña nhµ vµ c«ng tr×nh kiÕn tróc còng nh­ c¸ch tÝnh c¸c chi phÝ ®· ®Çu t­ vµo ®Êt trong tr­êng hîp ®Òn bï cho ®Êt giao ®Ó sö dông t¹m thêi, ®Êt cho thuª, ®Êt ®Êu thÇu. *C¸c chÝnh s¸ch hç trî vµ kh«i phôc cuéc sèng. Mét trong nh÷ng h¹n chÕ quan träng cña chÝnh s¸ch t¸i dÞnh c­ lµ chñ yÕu tËp trung vµo ®Òn bï c¸c kho¶n thiÖt h¹i vvÒ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n, c«ng tr×nh trªn ®Êt. Tªn gäi cña c¸c nghÞ ®Þnh, th«ng t­ cã liªn quan ®· cho thÊy râ môc tiªu cña c¸c chÝnh s¸ch nµy. ChÝnh v× vËy, rÊt nhiÒu dù ¸n ®· kh«ng quan t©m ®Õn viÖc kh«i phôc vµ hç trî cho ng­êi d©n sau khi bÞ thu håi ®Êt. Cuéc sèng cña hä gÆp khã kh¨n gÊp béi sau khi t¸i ®Þnh c­. *VÒ tæ chøc ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­: NghÞ ®Þnh 22/1998/ N§ - CP quy ®Þnh cÊp huyÖn, quËn chÞu tr¸ch nhiÖm chÝnh trong c«ng t¸c ®Òn bï vµ t¸i ®Þnh c­, chñ ®Çu t­ lµ mét trong nh÷ng thµnh viªn cña Héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. §iÒu nµy trªn thùc tÕ ch­a phï hîp víi mét sè dù ¸n lín, liªn tØnh, liªn huþÖn còng nh­ c¸c dù ¸n cã nguån vèn do Bé, Ban Ngµnh ë trung ­¬ng qu¶n lý.: Thø nhÊt : cã thÓ cã sù kh¸c biÖt ®¸ng kÓ trong chÝnh s¸ch ®Òn bï t¸i ®Þnh c­ ë mçi ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau do sù chØ d¹o hoµn toµn kh¸c nhau . Thø hai: C¸c ban qu¶n lý dù ¸n Trung ­¬ng kh«ng thÓ t¸c ®éng trùc tiÕp tíi Héi ®ång ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ë c¸c quËn, huyÖn ®Ó thóc ®Èy c«ng t¸c ®Òn bï vµ kh«i phôc cuéc sèngkhi cÇn thiÕt mµ ph¶i ®i ®­êng vßng, th«ng qua Bé chñ qu¶n t¸c ®äng tíi UBND thØnh, thµnh phè míi chØ ®¹o xuèng quËn huyÖn. §iÒu khã kh¨n tiÕp theo lµ trong nhiÒu dù ¸n lµ ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ thêi gian tr¶ tiÒn ®Òn bï vµ tiÕn hµnh gi¶i to¶ mÆt b»ng. §Ó cã thÓ kiÓm kª chÝnh x¸c c¸c tµi s¶n bÞ thiÖt h¹i vµ lËp ph­¬ng ¸n ®Òn bï cÇn cã c¸c thiÕt bÞ kü thuËt, trªn c¬ së ®ã c¾m mèc ph¹m vi giíi h¹n dù ¸n. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ rÊt nhiÒu dù ¸n võa tiÕn hµnh x©y dùng võa thiÕt kÕ kü thuËt, nghÜa lµ thiÕt kÕ kü thuËt chØ ®i tr­íc thi c«ng mét thêi gian rÊt ng¾n, kh«ng ®ñ ®Ó kiÓm kª vµ ®Òn bï , thùc hiÖn di dêi d©n tr­íc khi thi c«ng. *VÒ kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­: Do ch­a cã quy ®Þnh râ rµng vÒ quy tr×nh lËp vµ thÈm ®Þnh kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c­ ngay tõ giai ®o¹n chuÈn bÞ dù ¸n, c«ng t¸c ®Òn bï vµ hç trî cña ®a sè c¸c dù ¸n kh«ng ®­îc chuÈn bÞ tr­íc mét c¸ch ®Çy ®ñ, thiÕu sù phèi hîp cña c¸c bªn cã liªn quan còng nh­ thiÕu sù tham gia cña c¸c c¸ nh©n vµ céng ®ång bÞ ¶nh höáng vµ céng ®ång sÏ tiÕp nhËn d©n di chuyÓn, g©y khã kh¨n vµ chËm tiÕn ®é cho viÖc ®Òn bï di chuyÓn vµ gi¶i phãng mÆt b»ng . *VÒ c«ng t¸c kiÓm tra gi¸m s¸t: Kh«ng cã quy ®Þnh vÒ gi¸m s¸t nãi chung vµ gi¸m s¸t ®éc lËp nãi riªng cho c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n. Bªn c¹nh ®ã nhiÒu LuËt, NghÞ ®Þnh vµ Th«ng t­ kh«ng cã quy ®Þnh ®Çy ®ñ vÒ tr¸ch nhiÖm cña c¸c cÊp, ngµnh trong viÖc thùc hiÑn kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c båi th­êng, hç trî vµ di dêi d©n hoÆc do thiÕu nhËn thøc cña nhiÒu c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc, tæ chøc x· héi vµ nh©n d©n, hoÆc thiÕu c¸c h­íng dÉn thi hµnh cô thÓ hoÆc yÕu kÐm vÒ n¨ng lùc thi hµnh, ®Æc biÖt trong qu¶n ký ®Êt ®ai vµ trong qu¶n lý x©y dùng dÉn ®Õn nhiÒu phøc t¹p trong c«ng t¸c båi th­êng vµ hç trî. Ngoµi ra vÉn cßn nhiÒu ®iÒu m©u thuÉn bÊt hîp lý lµm cho viÖc thùc hiÖn cµng thªm khã kh¨n. ChÝnh v× nh÷ng h¹n chÕ cña chÝnh s¸ch båi th­êng vµ t¸i ®Þnh c­ nh­ vËy cho nªn yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i ®æi míi, hoµn chØnh hÖ thèng ph¸p luËt cã liªn quan ®Õn gi¶i phãng mÆt b»ng nh»n kh¾c phôc ®­îc nh÷ng h¹n chÕ nªu trªn ®ång thêi ®¸p øng ®­îc yªu cÇu cña giai ®o¹n míi. ViÖc ®æi míi vµ hoµn thiÖn hÖ thèng chÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng ®­îc tËp chung ë mét sè diÓm chñ yÕu sau: Thø nhÊt : tiÕp tôc nghiªn cøu, x©y dùng hoµn chØnh vµ ®ång bé hÖ thèng c¸c v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó c¸c cÊp, ngµnh thèng nhÊt thùc hiÖn, ®Æc biÖt lµ quy ®Þnh thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè22/1998/N§ - CP, Th«ng t­ sè 145/TT – BTC cña Bé Tµi chÝnh, söa ®æi quyÕt dÞnh sè 20/1998/Q§ - UB cña UBND Thµnh phå Hµ Néi, trong ®ã tËp trung ë mét sè néi dung chñ yÕu nh­ gi¸ båi th­êng, t¸i ®Þnh c­, chÝnh s¸ch hç trî, møc båi th­êng thiÖt h¹i ...,®¶m b¶o ®óng nguyªn t¾c, ®óng ph¸p luËt,phï hîp víi ®Æc thï cña thµnh phè, ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n­íc, quyÒn lîi hîp ph¸p chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt vµ cc¸c chñ ®Çu t­. Thø hai: Ngoµi viÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh cã liªn quan ®Õn båi th­êng thiÖt h¹i nãi chung th× cÇn thiÕt ph¶i ban hµnh c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh chuyªn s©u vµo c¸c vÊn ®Ò nh­ chÝnh s¸ch hç trî æn ®Þnh cuéc sèng, t¹o viÖc lµm, vÊn ®Ò vÒ t¸i ®Þnh c­.§Æc biÖt lµ vÒ vÊn ®Ò t¸i ®Þnh c­, nªn cã nh÷ng v¨n b¶n quy ®Þnh riªng vÒ vÊn ®Ò nµy, trong ®ã cÇn quy ®Þnh râ rµng vÒ c¬ chÕ cho kh©u t¸i ®Þnh c­. 2.1.3. Cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh. §Þa chÝnh lµ ngµnh cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi viÖc thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. Tuy nhiªn hiÖn nay, hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, do ®ã cÇn ph¶i cñng cè hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh tõ Trung ­¬ng tíi c¬ së, ®Æc biÖt lµ c¬ quan §Þa chÝnh cÊp huyÖn. §©y chÝnh lµ cÊp tham m­u cho chÝnh quyÒn tæ chøc thùc hiÖn ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng . §ång thêi c¬ quan ®Þa chÝnh cÊp huyÖn lµ n¬i trùc tiÕp qu¶n lý hÖ thèng hå s¬ ®Þa chÝnh trong ph¹m vi huyÖn, quËn, thÞ x·, thµnh phè trùc thuéc tØnh, lµ c¬ quan theo dâi viÖc thùc hiÖn kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt, lµ n¬i thùc hiÖn c¸c thñ tôc chuyÓn dÞch ®Êt ®ai, lµ c¬ quan phèi hîp víi c¸c c¬ quan kh¸c c«ng khai quy ho¹ch. Bªn c¹nh viÖc cñng cè l¹i hÖ thèng tæ chøc ngµnh §Þa chÝnh, còng cÇn ph¶i n©ng cao chÊt l­îng, tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. C¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· lµ ®Çu mèi vÒ quan hÖ gi÷a ng­êi sö dông ®Êt vµ Nhµ n­íc vµ gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt víi nhau. Do ®ã Nhµ n­íc cÇn nghiªn cøu chÕ ®é ®·i ngé còng nh­ n©ng cao tr×nh ®é cho c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·. 2.1.4. C«ng t¸c tuyªn truyÒn. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cã hiÖu qu¶ th× cÇn ph¶i coi träng c«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt trong nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n hiÓu vµ t«n träng ph¸p luËt, ®Æc biÖt lµ ph¸p luËt ®Êt ®ai. CÇn x¸c ®Þnh tuyªn truyÒn, phæ biÕn, gi¸o dôc ph¸p luËt lµ ch­¬ng tr×nh hµnh ®éng quèc gia, lµ néi dung ho¹t ®äng cña qu¶n lý Nhµ n­íc . Muèn cho c«ng t¸c tuyªn truyÒn ®¹t hiÖu qu¶ cao, cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p nhÊt ®Þnh. Trong ®ã ®Æc biÖt coi träng sù phèi hîp cña c¸c ngµnh, c¸c cÊp nh­ Héi Cùu chiÕn binh, Héi Liªn hiÖp phô n÷, Tæ d©n phè...... trong viÖc tuyªn truyÒn gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.1.5. N©ng cao tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. C¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ngoµi viÖc n¾m v÷ng c¸c yªu cÇu cña dù ¸n cßn ph¶i am hiÎu vª chÝnh s¸ch vµ ph¸p luËt trong qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ cöa, gi¸ c¶ còng nh­ tr×nh tù lËp duyÖt ph­¬ng ¸n vµ tæ chøc thùc hiÖn ph­¬ng ¸n båi th­êng ®¶m b¶o ®óng tiÕn ®é quy ®Þnh. Tuy nhiªn, thùc tÕ hiÖn nay c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®a sè lµ c¸c c¸n bé kiªm nhiÖm hoÆc c¸c c¸n bé chuyÓn tõ c¸c ngµnh kh¸c sang. §©y chÝnh lµ mét trong nh÷ng yÕu tè g©y c¶n trë c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng .ChÝnh v× vËy, n©ng cao chÊt l­îng còng nh­ tr×nh ®é cña c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét yªu cÇu cÊp b¸ch. §Ó lµm d­îc ®iÒu n¸y cÇn tËp trung vµo mét sè ®iÓm chñ yÕu sau: - Më c¸c chuyªn ngµnh chuyªn ®µo t¹o vÒ c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. - Më réng quan hÖ hîp t¸c v¬i c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o chuyªn m«n nghiÖp vô cho c¸n bé lµm c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m hoµn thiÖn c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. X¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng trong båi th­êng thiÖt h¹i khi gi¶i phãng mÆt b»ng cßn nhiÒu bÊt cËp. §©y lµ kh©u khã kh¨n, phøc t¹p g©y c¶n trë qu¸ tr×nh båi th­êng thiÖt h¹i khi thùc hiÖn gi¶i phãng mÆt b»ng. HiÖn nay chóng ta ®ang thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng theo quy ®inh cña NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP, vÒ c¬ b¶n gi¸ ®Êt tÝnh båi th­êng vÉn dùa vµo b¶ng gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc vµ cã ¸p dông hÖ sè K, ®©y chÝnh lµ trë ng¹i lín ®èi víi chñ ®Çu t­. Thùc tÕ cã mét kho¶ng c¸ch kh¸ lín gi÷a gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh víi gi¸ ®Êt chuyÓn nh­îng thùc tÕ. 2.2.1. Thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ. HiÖn nay khi nãi ®Õn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, vÊn ®Ò ®Æt ra th­êng chñ yÕu xoay quanh hai néi dung lín ®ã lµ: ViÖc ph©n ®Þnh gi¸ ®Êt cho ®Þa ph­¬ng vµ viÖc thiÕt lËp khung gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ vµ tÝnh ®Òn bï. Tuy nhiªn c¶ hai vÊn ®Ò trªn ®Òu ch­a gi¶i quyÕt ®­îc b¶n chÊt cña vÊn ®Ò vµ nh÷ng tån t¹i v­íng m¾c hiÖn nay. Nh­ ®· nªu ë trªn, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng vµ x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng lµ mét ho¹t ®éng võa mang tÝnh khoa häc, võa mang tÝnh nghÖ thuËt. Nã ®ßi hái nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i lµ ng­êi cã kiÕn thøc chuyªn m«n vÒ nghÒ nghiÖp v÷ng vµng, nhËy bÐn trong tõng tr­êng hîp. Trong khi ®ã gi¸ ®Êt kh«ng ph¶i lµ yÕu tè bÊt ®Þnh, nã phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸c nhau vµ th­êng xuyªn cã sù biÕn ®æi. ViÖc ¸p dông mét b¶ng gi¸ nhÊt ®Þnh sÏ gÆp nhiÒu v­íng m¾c, kh«ng phï hîp vµ kh«ng ph¶n ¸nh hÕt ®­îc sù biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt. §©y lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n g©y ra khiÕu kiÖn, lam c¶n tr¶ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. §Ó gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng nãi trªn nh»m ®¶m b¶o x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng ®­îc chÝnh x¸c cÇn ph¶i coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt la mét nghÒ gièn n­ c¸c nghÒ kh¸c. 2.2.2. Sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt míi. §i ®«i víi g¶i ph¸p coi viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ, lµ viÖc thay ®æi c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt sao cho phï hîp. MÆt kh¸c, sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh lµm c¬ së x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt thùc hiÖn båi th­êng thiÖt h¹i gi¶i phãng m¹t b»ng ®· kh«ng ®em l¹i hiÖu qu¶ cao mµ cßn g©y ra nhiÒu khã kh¨n v­íng m¾c. ChÝnh v× vËy yªu cÇu ®Æt ra lµ thay v× sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. §iÒu nµy sÏ kh¾c phôc ®­îc nh÷ng khã kh¨n, bÊt cËp trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn cho nghÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Mét thùc tÕ khi sö dông khung gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc ban hµnh ®Ó tÝnh gi¸ ®Êt båi th­êng, nÕu tÝnh c¶ hÖ sè K th× míi ph¶n ¸nh ®­îc kho¶ng h¬n 1/2 gi¸ thùc tÕ båi th­êng, cßn ph¶i dïng niÒu hÖ sè ®iÒu chØnh kh¸c míi ®¶m b¶o tho¶ ®¸ng lîi Ých cña ng­êi bÞ thu håi ®Êt. HiÖn nay trªn thÕ giíi x¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng th­êng sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p sau: ph­¬ng ph¸p so s¸nh, ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i, ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn, ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. ViÖc lùa chän ph­¬ng ph¸p nµo cho phï hîp khi thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ phô thuéc vµo môc ®Ých ®Þnh gi¸, lo¹i ®Êt cÇn ®Þnh gi¸, th«ng th­êng c¸c ph­¬ng ph¸p trªn th­êng sö dông cho nh÷ng tr­êng hîp sau: *Ph­¬ng ph¸p so s¸nh: §©y lµ ph­¬ng ph¸p th­êng ®­îc sö dông réng r·i nhÊt, trong qu¸ tr×nh sö dông cã thÓ ®­îc kÕt hîp víi mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c. ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®­îc tiÕn hµnh b»ng c¸ch so s¸nh trùc tiÕp tµi s¶n ®Êt ®ã víi m¶nh ®Êt t­¬ng tù ®· ®­îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giao dÞch tr­íc ®ã. Tuy nhiªn khi sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt còng gÆp nhiÒu khã kh¨n ®ã lµ sè l­îng c¸c m¶nh ®Êt ®­îc giao dÞch cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù lµ rÊt Ýt dÉn ®Õn thiÕu th«ng tin cho qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i lµ ng­êi cã tr×nh ®é cao trong viÖc x¸c ®Þnh sù kh¸c nhau gi÷a c¸c m¶nh ®Êt. Cã nh­ vËy míi cã thÓ t×m ra gi¸ trÞ t­¬ng ®èi chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt cÇn ®Þnh gi¸ khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy. Do ®ã, ph­¬ng ph¸p so s¸nh th­êng ®­îc sö dông trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai ho¹t ®éng lµnh m¹nh, c¸c th«ng tin liªn quan ®Ên m¶nh ®Êt ®­îc cËp nhËt th­êng xuyªn vµ cã nhiÒu m¶nh ®Êt cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù nhau. *Ph­¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i: §©y lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông trong tr­êng hîp c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i tÝnh to¸n, ph©n tÝch xem kh¶ n¨ng ph¸t triÓn cña tµi s¶n nhµ ®Êt trong t­¬ng lai nh­ thÕ nµo? Ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ trÞ ®Êt ®Êu thÇu. Gi¸ trÞ ®Êu thÇu tèi thiÓu sÏ b»ng gi¸ trÞ cña ®Êt céng víi gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng vµ mÆt ®©ï t­ c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt. Nh­ vËy sau khi tÝnh c¸c chi phÝ dù kiÕn ph¸t triÓn vµ lîi nhuËn ®Þnh møc, phÇn gi¸ trÞ cßn l¹i lµ gi¸ trÞ cña ®Êt ®Ó ®¸u thÇu. Nhµ thÇu ph¶i dù kiÕn ®­îc c¸c lo¹i chi phÝ ph¶i tr¶ cho toµn bé m¶nh ®Êt ®Êu thÇu, trong ®ã cã gi¸ trÞ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p lîi nhu©n: Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña tµi s¶n nhµ ®Êt cã liªn quan ®Õn lîi nhuËn thu ®­îc do sö dông tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së tÝnh tæng gi¸ trÞ lîi nhuËn do tÊt c¶ c¸c yÕu tè t¹o ra trong ®ã cã yÕu tè nhµ ®Êt sau ®ã ph©n chia lîi nhuËn t­¬ng øng gi÷a c¸c yÕu tè. Tõ kho¶n lîi nhuËn t­¬ng øng víi tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy chØ dïng ®Ó tÝnh gi¸ trÞ thùc tÕ nhµ ®Êt, kh«ng phï hîp cho ®Þnh gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. *Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­: Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã mèi liªn hÖ víi nhau. Khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do tµi s¶n nhµ ®Êt t¹o ra dùa vµo ph­¬ng ph¸p tÝnh chuyÓn gÝa trÞ cña ®ång tiÒn ta cã thÓ tÝnh ®­îc gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n nhµ ®Êt ®ã. Ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông trong tr­êng hîp tµi s¶n nhµ ®Êt cã thÓ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Ph­¬ng ph¸p nµy ¸p dông trong c¸c tr­êng hîp mua ®Êt, thuª ®Êt ®Ó kinh doanh. Gi¸ mua hoÆc thuª ph¶i bao gåm c¶ gi¸ båi th­êng gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.3. Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt. Cïng víi viÖc thõa nhËn viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ mét nghÒ vµ cho phÐp sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i Nhµ n­íc cÇn ph¶i thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Cã nh­ vËy míi b¶o ®¶m thùc hiÖn tèt ®­îc hai gi¶i ph¸p nªu trªn. C¬ quan ®Þnh gÝa lµ c¬ quan cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt mét c¸ch th­êng xuyªn theo tõng thêi ®iÓm, tõng vÞ trÝ ®Æc biÖt lµ phï hîp víi gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ t¹i ®Þa ph­¬ng ( tøc gi¸ thÞ tr­êng) ®Ó ¸p dông khi båi th­êng. §Ó b¶o ®¶m c¬ quan ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt ho¹t ®éng ®uîc hiÖu qu¶ cÇn ph¶i ban hµnh quy ®Þnh vÒ tæ chøc ngµnh ®Þnh gi¸. Theo ®ã ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tæ chøc nh­ sau: -CÊp Trung ­¬ng cã Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia: Trung t©m nµy cã nhiÖm vô ®iÒu phèi gi¸ nhµ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. ChØ ®¹o vÒ chuyªn m«n nghiÖp vô ®èi víi c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ cÊp d­íi. Lµ c¬ quan cã chøc n¨ng tham m­u, gióp viÖc cho ChÝnh phñ ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc vµ ChÝnh phñ vÒ c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt trªn ph¹m vi c¶ n­íc. -Thµnh lËp c¸c Ban ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt trùc thuéc UBND cÊp tØnh: Ban nµy cã chøc n¨ng tham m­u gióp viÖc cho UBND tØnh, Thµnh phè trùc thuéc TW trong viÖc ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt, ®ång thêi chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc UBND cÊp tØnh vÒ c¸c ho¹t ®éng cã liªn quan ®Õn gi¸ nhµ ®Êt. Ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh ph¶i chÞu sù gi¸m s¸t vÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô cña Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. *Ho¹t ®éng cña ngµnh ®Þnh gi¸: §Ó cho c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cã hiÖu qu¶ cao, ho¹t ®éng ngµnh ®Þnh gi¸ nªn ®­îc tiÕn hµnh nh­ sau: -C¸c ban ®Þnh gi¸ cÊp tØnh cö c¸c nhµ ®Þnh gi¸ viªn th­êng xuyªn ®i lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ë c¸c c¬ së. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh thêi ®iÓm cña gi¸ ®Êt, sau khi thu thËp, x¸c ®Þnh ®­îc gi¸ ®Êt ë c¸c vïng, ®Þa bµn thuéc tØnh qu¶n lý, c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt göi c¸c th«ng tin cã liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt ë tõng vïng vÒ Ban ®Þnh gi¸ vµ Trung t©m ®Þnh gi¸ quèc gia. Sau khi xem xÐt, Trung t©m ®Þnh gi¸ vµ Ban ®Þnh gi¸ tæ chøc c«ng khai gi¸ ®Êt trong tõng thêi kú nhÊt ®Þnh, cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c cña gi¸ ®Êt, ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng. 2.2.4. §µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ ®Êt. §Ó t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung vµ c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nãi riªng bªn c¹nh nh÷ng gi¶i ph¸p nªu trªn, yªu cÇu ®Æt ra lµ ph¶i cã mét ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tay nghÒ chuyªn m«n, nghiÖp vô v÷ng vµng. §©y lµ nh÷ng nh©n tè gi÷ vai trß quan träng trong viÖc ®­a ra ®­îc gi¸ trÞ chÝnh x¸c cña m¶nh ®Êt. Tuy nhiªn hiÖn nay ë n­íc ta do ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt lµ c«ng t¸c hÕt søc míi mÎ cho nªn c¸c nhµ ®Þnh gi¸ võa thiÕu vÒ sè l­îng vµ yÕu vÒ chÊt l­îng. Yªu cÇu lµ ph¶i ®µo t¹o ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã tr×nh ®é chuyªn m«n v÷ng vµng. Muèn vËy cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè viÖc sau: -Më c¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o c¸c nhµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trong c¸c tr­êng ®¹i häc. C¸c chuyªn ngµnh ®µo t¹o nµy cã nhiÖm vô trang bÞ nh÷ng kiÕn thøc chuyªn m«n, nghiÑp vô cho c¸c häc viªn ®Ó ®¶m b¶o sau khi tèt ngiÖp c¸c häc viªn cã thÓ trë thµnh c¸c nhµ ®Þnh gi¸... -Më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc tiªn tiÕn trªn thÕ giíi trong viÖc ®µo t¹o c¸c c¸n bé ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Mét thùc tÕ hiÖn nay ë ViÖt nam lµ chóng ta hÇu nh­ kh«ng cã c¸c chuyªn gia vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi chung, gi¸ ®Êt nãi riªng míi chØ ë kh©u chËp ch÷ng. Do vËy viÖc tù lËp trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ sÏ gÆp nhiÒu khã kh¨n h¬n n÷a sÏ kh«ng ®¶m b¶o vÒ chÊt l­îng cho ®éi ngò c¸n bé ®Þnh gi¸. ChÝnh v× vËy më réng quan hÖ hîp t¸c víi c¸c n­íc trong viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ lµ viÖc cÊp b¸ch cÇn ph¶i thùc hiÖn. §iÒu ®ã sÏ gióp chóng ta ®µo t¹o ra ®­îc c¸c nhµ ®Þnh gi¸ cã tr×nh ®é chuyªn m«n cao, ®¸p øng nhu cÇu hiÖn t¹i vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt KÕt luËn 1.Thùc tr¹ng c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nãi chung, x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i nãi riªng trªn ®Þa bµn HuyÖn Tõ Liªm – Thµnh phè Hµ Néi trong thêi gian võa qua cßn nhiÒu khã kh¨n, v­íng m¾c. Gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ®­îc x¸c ®Þnh ch­a chÝnh x¸c, ch­a ph¶n ¸nh hÕt gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai ®· g©y ra kh«ng Ýt khã kh¨n phøc t¹p trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng. T×nh tr¹ng ®ã cã nguyªn nh©n c¬ b¶n lµ thiÕu ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt hîp lý, nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ nuíc vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i kh«ng phï hîp, thiÕu ®éi ngò c¸c nhµ ®Þnh gi¸ ®Êt chuyªn nghiÖp. V× vËy viÖc nghiªn cøu c¸c gi¶i ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i lµ mét yªu cÇu kh¸ch quan, cã tÝnh bøc xóc. 2.ViÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i dùa trªn khung gi¸ ®Êt cè ®Þnh do Nhµ n­íc ban hµnh nh÷ng n¨m qua ®· thÓ hiÖn sù bÊt hîp lý, kh«ng phï hîp víi t×nh h×nh míi vÒ gi¸ ®Êt trong chuyÓn dÞch theo qutü ®¹o c¬ kinh tÕ thÞ tr­êng. Sù bÊt hîp lý ®ã chØ ®­îc gi¶i quyÕt b»ng c¸ch thay ®æi c¸c quy ®Þnh vÒ x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, cho phÐp sö dông nh÷ng ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt míi vµo viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i. 3.ViÖc ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i ph¶i dùa trªn c¬ së, thùc tr¹ng còng nh­ nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ hiÖn ®ang ®­îc ¸p dông vµ ph¶i ®­îc tiÕn hµnh ®ång bé víi c¸c gi¶i ph¸p kh¸c. ViÖc ®­a ra c¸c ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ båi th­êng thiÖt h¹i lµ rÊt quan träng vµ cÊp b¸ch nh­ng kh«ng v× thÕ mµ ®æi míi víi bÊt cø gi¸ nµo. V× vËy ®æi míi ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i g¾n liÒn víi viÖc nghiªn cøu thùc tr¹ng hiÖn taÞ vµ ph¶i g¾n liÒn víi viÖc ®µo t¹o c¸n bé ®Þnh gi¸ còng nh­ h×nh thµnh c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt. 4.X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt båi th­êng thiÖt h¹i theo néi dung vµ c¸c gi¶i ph¸p mµ chuyªn ®Ò ®· ®­a ra sÏ mang l¹i hiÖu qu¶ cao, ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c ®­îc gi¸ trÞ thùc tÕ cña ®Êt ®ai, ®¶m b¶o kÕt hîp hµi hoµ vÒ lîi Ých cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi, chñ ®Çu t­ vµ Nhµ n­íc, gãp phÇn th¸o gì nh÷ng khã kh¨n, v­íng m¾c trong c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng vµ do ®ã thóc ®Èy qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña Thµnh phè Hµ Néi nãi chung vµ HuyÖn Tõ Liªm nãi riªng. Tµi liÖu tham kh¶o GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. PGS. TS Ng« §øc C¸t: Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt – NXB N«ng nghiÖp. GS. TSKH Lª §×nh Th¾ng: Nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt – NXB ChÝnh trÞ Quèc gia. C¸c ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n – NXB KHKT Hµ néi-2000. NghÞ ®Þnh sè 22/1998/N§ - CP ngµy 24/4/1998. NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994. HiÕn ph¸p 1992. QuyÕt ®Þnh 3519/Q§ - UB ngµy 12/9/1997 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi. QuyÕt ®Þnh sè 20/1998/Q§ - UB ngµy Th«ng t­ sè 145/1998/TT – BTC ngµy 4/11/1998 cña Bé Tµi ChÝnh. T¹p chÝ §Þa chÝnh sè 2 n¨m 2000. T¹p chÝ Tµi chÝnh sè Héi th¶o gi¸ ®Êt - N¨m 2001 Môc lôc Trang

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docThực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi th­ường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố .DOC
Luận văn liên quan