Đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)

liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản. Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chể độ thu chi tài chính của sàn tuân thủ các quy định hiện hành của nhà nước về quản lý tài chính Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan. Chấp hành các quy định về thanh tra, kiểm tra của Nhà Nước và của các cơ quan quản lý có thẩm quyền. Phó Giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Phó Giám đốc là người giúp việc Giám đốc. Được quản lý, điều hành 1 số mặt do Giám đốc phân công và ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật và Giám đốc về các mặt công tác được giao. Phòng hành chính, nhân sự: Xây dựng phương án, đề án, quy định, quy chế về các mặt: Tổ chức bộ máy quản lý, bộ máy sản xuất kinh doanh, công tác cán bộ, công tác phát triển nhân sự, công tác thanh tra, quân sự, công tác thi đua khen thưởng, thực hiện chế độ tiền lương, thực hiện chế độ chính sách đối với người lao động. Xây dựng các phương án về công tác hành chính, y tế, bảo vệ, dịch vụ, quản lý và điều động phương tiện phục vụ cho cán bộ. Phòng Kế toán: Hạch toán kinh tế, quản lý nguồn vốn đầu tư và công tác thống kê đối với toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch; Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm và dài hạn cho hoạt động của sàn giao dịch. Tổ chức thực hiện, chỉ đạo và hướng dẫn toàn bộ hoạt động tài chính kế toán của Sàn giao dịch theo chế dộ, chính sách, pháp luật của Nhà nước, Điều lệ tổ chức và hoạt động, Quy chế tài chính của Sàn giao dịch; Đề suất các phương án huy động vốn theo kế hoạch, tiến độ đầu tư của Sàn giao dịch. Tổ chức triển khai thực hiện các phương án khi đã được phê duyệt. Tổng hợp, theo dõi các nguồn vốn và các khoản đầu tư tài chính của Sàn giao dịch; Phân tích, đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch và đề suất các biện pháp tài chính cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Sàn giao dịch; Hoàn thành công tác thuế và các nghĩa vụ đối với Nhà nước; Theo dõi và chủ động đề suất các phương án thu hồi công nợ và xử lý những khoản nợ tồn đọng; Tổ chức kiểm kê, đánh giá lại tài sản theo đúng quy định; Thực hiện sự kiểm tra, thanh tra, kiểm toán theo yêu cầu của các cơ quan quản lý Nhà nước; Lưu trữ và bảo quản hồ sơ chứng từ kế toán theo quy định của Nhà nước; Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo Sàn giao dịch; Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng. Phòng Kinh doanh: - Xây dựng kế hoạch kinh doanh: Kế hoạch bán hàng ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, kế hoạch thực hiện các chính sách sau bán hàng..... Xây dựng kế hoạch marketting: Kế hoạch nghiên cứu thị trường, kế hoạch tiếp thị, quảng cáo sản phẩm trên mạng internet, trên các phương tiện thông tin đại chúng; Thực hiện các chương trình quảng cáo, quảng bá sản phẩm và thương hiệu của Sàn giao dịch; Tổ chức bán hàng trên cơ sở xác định tính hợp pháp của sản phẩm, thực hiện các công việc bán hàng trực tiếp hoặc thông qua các hình thức khác; Đề xuất các phương án bán hàng và các phương thức thanh toán linh hoạt; Chủ động tìm kiếm các đối tác và thực hiện việc môi giới bất động sản; Thực hiện các công tác dịch vụ phục vụ khách hàng như: tiếp thu và giải quyết các khiếu nại, thắc mắc của khách hàng về sản phẩm; Thực hiện việc chăm sóc khách hàng; Thực hiện các công tác sau bán hàng như: Hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSD đất và QSH nhà, lưu trữ toàn bộ hồ sơ giấy tờ, hợp đồng của sản phẩm. Phòng định giá: Là phòng chức năng tham mưu giúp lãnh đạo Sàn Giao dịch trong lĩnh vực: Tổ chức các công việc liên quan đến ĐG bất động sản và tư vấn bất động sản; Tổ chức các phiên đấu giá bất động sản và dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất, các quỹ nhà, các dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu của các tổ chức và cá nhân. Và thực hiện những nhiệm vụ chính cụ thể sau: Định giá bất động sản: Việc ĐG bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản; Trực tiếp đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng ĐG với khách hàng; Trực tiếp thông báo đến khách hàng bằng chứng thư ĐG bất động sản; Thu thập các thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; Tư vấn bất động sản: Tư vấn về nghiên cứu thị trường bất động sản; Tư vấn pháp lý về bất động sản: các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hũu nhà, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà; Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; tài chính bất động sản; Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết của các dự án đầu tư; Tư vấn về giá chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà của bất động sản; Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Tư vấn việc thanh toán tiền mua nhà hoặc vay vốn ngân hàng (Các ngân hàng đối tác như: BIDV, ACB, HABUBANK, TECHCOMBANK, VPBANK, VIBank......) Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản. Đấu giá Bất động sản: trực tiếp bằng lời nói; bỏ phiếu; hoặc theo thoả thuận. Thực hiện công tác này đúng theo quy định của Pháp luật. Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo Sàn giao dịch; Soạn thảo và lưu trữ các văn bản có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ phòng. Phòng Thông tin: Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng; Xây dựng, cập nhật và bảo trì Website của Sàn; Lưu trữ các hồ sơ dữ liệu về bất động sản như quy hoạch phát triển đô thị của các địa phương, quy hoạch chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Sản phẩm dịch vụ Nhóm 1: Định giá Bất động sản Định giá cho các hoạt động tín dụng: Quản lý tổng tài sản bất động sản; ĐG bất động sản; Định giá theo yêu cầu cụ thể của từng khách hàng: Mua; Bán; Cầm cố thế chấp; Góp vốn; Cổ phần hoá; Bảo lãnh… c. Nghiên cứu thị trường: - Phân tích cung cầu, thiết lập Bản đồ giá BĐS trên thị trường; - Phân tích và dự báo các rủi ro; - Có trách nhiệm tìm kiếm và cung cấp các thông tin hỗ trợ theo yêu cầu của các bộ phận khác; Nhóm 2: Dịch vụ Bất động sản Môi giới bất động sản: Đại diện khách hàng theo uỷ quyền để tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng; Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong giao dịch liên quan đến BĐS b. Tổ chức đấu giá BĐS; Nhóm 3: Đào tạo Cung cấp dịch vụ đào tạo về bất động sản: - Đào tạo Môi Giới; - Định Giá; b. Quản lý sàn giao dịch. Nhóm 4: Tư vấn ,Tài chính Bất động sản và tư vấn tín dụng a. Tư vấn pháp lý về bất động sản: - Các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; - Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà…; b. Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản: - Nghiên cứu khả thi dự án; - Phân tích tài chính; - Phân tích thị trường; c. Khi bên mua BĐS hoặc khách hàng có nhu cầu về vốn, chúng tôi sẽ trực tiếp đảm nhiệm công tác tín dụng với Ngân hàng đối tác; Nhóm 5: Ủy thác quản lý kinh doanh: - Góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản; - Nhận ủy thác quản lý khai thác vận hành bất động sản; - Cung cấp dịch vụ sản xuất kinh doanh; - Ủy thác đầu tư; QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX Tiếp nhận yêu cầu Hồ sơ khách hàng bao gồm: Tên, địa chỉ, điện thoại và những thông tin khác liên quan. Hồ sơ về BĐS gồm: Hồ sơ pháp lý: Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu do cơ quan có thẩm quyền cấp; Tình trạng pháp lý (thuê, cho thuê, góp vốn, tranh chấp). Hồ sơ nhà đất: Bản vẽ đo đạc diện tích (trích lục), Bản vẽ thiết kế. Phân tích sơ bộ Xác định mục đích ĐG: mua bán, cho thuê, góp vốn, đóng thuế, thu hồi nợ khách hàng, chuyển đổi mục đích sử dụng, cổ phần hoá. Báo cáo khảo sát giá BĐS: Vị trí toạ lạc BĐS (vẽ sơ đồ đường phố, ngõ, hướng, chụp ảnh). Thông tin nhà (năm xây dựng, năm cải tạo, hiện trạng). Các lợi thế thương mại (làm cửa hàng, văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà hàng,…) Nhận định sơ bộ về giá đất, giá trị công trình. Nhận xét sơ bộ các lợi thế và hạn chế của BĐS. Lên kế hoạch định giá Thoả thuận phí ĐG, thời gian hoàn thành hợp đồng dịch vụ ĐG (Xem bảng phí định giá BĐS của Sàn V-Reex - bảng phụ lục 1) Ký kết hợp đồng dịch vụ ĐG Xác định phương pháp ĐG tối ưu Nhận biết, phát triển các nguồn tài liệu Lập bảng tiến độ ĐG sơ bộ. Triển khai định giá Báo cáo khảo sát chi tiết về BĐS (theo mẫu của công ty - phụ lục 2). Nhận biết các yếu tố cung cầu, các đặc trưng của các quyền của tài sản được giao dịch trên thị trường. Chọn lọc, tìm kiếm thông tin: * Thông tin về các BĐS tương đồng * Thông tin về quy hoạch * Thông tin về chỉ số thị trường * Các thông tin pháp lý khác 2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia Xác định phương pháp ĐG tối ưu (có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp ĐG). Ở Công ty hiện nay sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí và có kết hợp với các phương pháp khác tuỳ từng trường hợp cụ thể. Phương pháp chi phí áp dụng cho các BĐS như nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, BĐS công cộng, biệt thự trang trại và có mục đích ĐG để đền bù giải toả, bảo hiểm Pđ = Pnn*HSĐC thị trường Pct = Pxd*m2xd*HSĐC Pbđs = Pđ + Pct Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí áp dụng cho BĐS không sinh lời (nhà ở, nhà xưởng, biệt thự, trang trại) và mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án. Phương pháp so sánh áp dụng đối với nhà chung cư tập thể (không có khả năng sinh lời) và mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vấn và thi hành án. Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí cộng với phương pháp vốn hoá rồi chia cho 2 áp dụng cho những BĐS có khả năng sinh lời (nhà ở, văn phòng cho thuê với quy mô nhỏ) và mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án. Còn văn phòng cho thuê với quy mô lớn thì áp dụng phương pháp vốn hoá. Phương pháp định giá đất: Đối với mục đích ĐG đất để giải toả và bảo hiểm thì Pđ = Pnn*HSĐC thị trường Đối với đất có khả năng sinh lời mà có mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án thì phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị còn lại cộng với phương pháp đầu tư rồi chia 2. Còn đối với đất không có khả năng sinh lời thì kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp giá trị còn lại. Phê duyệt bảng tiến độ ĐG Thực hiện điều tra Điều tra thị trường phục vụ phương pháp ĐG đã xác định Kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được dựa vào ngân hàng dữ liệu giao dịch BĐS Lên kết quả sơ bộ Tổng hợp số liệu thu thập được Tính toán đưa ra kết quả sơ bộ Lập báo cáo kết quả ĐG sơ bộ Sau đó trình duyệt kết quả ĐG nếu chưa duyệt thì người ĐG phải xem xét lại. Nếu được duyệt rồi thì lập báo cáo kết quả ĐG gửi cho khách hàng. Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng Báo cáo kết quả ĐG gửi cho khách hàng (báo cáo theo mẫu và không theo mẫu, nó còn phụ thuộc vào mục đích của công việc ĐG) Hoàn tất thủ tục thanh toán phí ĐG và thanh lý hợp đồng Tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng (nếu có) MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP ĐỊNH GIÁ CỤ THỂ Như chúng ta đã biết, định giá BĐS vừa là khoa học vừa là nghệ thuật và phụ thuộc vào cảm tính của người ĐG. Trong nhiều trường hợp việc ĐG BĐS phải dựa trên bình quân của hai hay nhiều phương pháp. Sau đây em xin trình bày một ví dụ kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá. Ví dụ ĐG điển hình nhà số 7 ngách 29 ngõ 376 đường Bưởi, Q.Ba Đình, Hà Nội Đặc điểm tài sản thẩm định Đặc điểm về kỹ thuật Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 104 m2 Diện tich đất được cấp: 104 m2 Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2 Chiều rộng của ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng thửa đất: Vuông Lợi thế thương mại: Không Nhận định: 45.000.000 đ/m2 Mặt bằng xây dựng: 104 m2 Số tầng xây dựng: 3 Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006 : CT bếp và sơn lại Nội thất ra sao: Đẹp Gara ô tô: Có Diện gara: 30 m2 Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Không Nhận định: 5.500.000 đ/m2 xd Đặc điểm về vị trí Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục… Gần bệnh viện 354: Cách 1200m Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)….. 2.3.2 Triển khai định giá BĐS mục tiêu Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành Tính giá trị đất Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Diện tích đất được sử dụng riêng : 104 m2 + Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2 (Mười ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Giá trị đất: 104 * 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn) Tính giá trị công trình trên đất: Áp dụng theo công văn số 1600 BXD – VP ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007 + Diện tích xây dựng: 312 m2 + Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 2.950.000 Vnđ/m2 Giá trị công trình trên đất: 2.950.000 * 312 = 920.400.000 Vnđ (Chín trăm hai mươi triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) Gbđs = Gđất + Gct = 2.355.600.000 Vnđ (Hai tỷ ba trăm năm mươi năm triệu sáu trăm ngàn đồng chẵn) Tính theo giá trị thị trường Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 Phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa. Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí: Nhận xét: BĐS toạ lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với phố Đội Nhân và phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên một trục đường chính. Vì vậy có thể dùng thông tin của các giao dịch BĐS trên hai khu phố làm thông tin so sánh. Qua khảo sát chúng tôi tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp: STT YẾU TỐ SS SO SÁNH 1 SO SÁNH 2 SO SÁNH 3 1 Địa chỉ Nhà C11 ngõ 376 đường Bưởi Số 39 phố Vĩnh Phúc Số 30/06/12 phố Đội Nhân 2 DT đất (m2) 50 47 47 3 Số tầng 4.5 5.5 1 4 Năm XD 6/2008 3/2008 6/2008 5 Giá bán (Tỉ) 3.8 4.5 2.4 6 ĐK bán TT TT TT 7 Vị trí 2 (mặt ngõ 376) 1 2 8 DTXD (m2) 225 258.5 40 9 Năm cải tạo 2008 2008 2007 (sơn) 10 TĐ bán 10/2008 12/2008 11/2008 11 PTTT 2 tháng 2 tháng 1 tháng Bảng tính toán chi tiết giá đất: BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT ( tr VNĐ) Địa chỉ 7/29/376 Đường Bưởi Nhà C11, Ngõ 376 39 Phố Vĩnh Phúc Số 30/6/12 Phố Đội Nhân Giá Bán (tr đ) 3800 4500 2400 1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH Diện tích (m2) 104 50 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 3800 4500 2400 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -38 -45 -12 Giá điều chỉnh 3762 4455 2388 4/ CP sau mua o o o o 5/ TĐ bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82 Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00% Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191 Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629 Tổng Đ/C -506.369 -918.18 -97.371 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50 8/ Giá đất (tr/m2) 45.62262 53.10893617 47.9282766 9/ Trọng số 2 1 3 Vậy: Giá đất trung bình tại khu vực bđs mục tiêu tọa lạc là: Gđ = (45,6*2 + 53,1*1 + 47,9*3)/6 = 48 trđ/m2 Giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là: 48.000.000*104 = 4.992.000.000 Vnđ (Bốn tỷ chín trăm chín mươi hai triệu đồng chẵn) Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình: DT sàn: 104 m2 Số tầng: 03 tầng Tổng DTXD: 312 m2 Tuổi Kinh tế: 50 năm Tuổi thực tế: 11 năm Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ) Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50) *100 = 88% Nhận xét: đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh. Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m2 XD. CP Thay thế CT: 312*6.200.000 = 1.934.400.000Vnđ (Một tỷ chín trăm ba mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình: STT KC CHÍNH TLCL còn lại Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH 1 Móng 92% 15% 13.8 89.56818182 2 Cột, dầm 91% 10% 9.1 3 Tường 81% 5% 4.05 4 Nền, Sàn 87% 2% 1.74 5 Trần 90% 1% 0.45 6 Hệ thống điện 80% 2% 1.6 7 Hệ thống nước 78% 3% 2.34 8 Hệ thống điều hòa 85% 5% 4.25 9 Hệ thống cầu thang 83% 2% 1.66 10 Cửa ra vào, của sổ 84% 1% 0.42 TỔNG 45% 39.41 Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784% Vậy CP tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là: Gct = 6.200.000 * 312 * 88,784% = 1.717.000.000 Vnđ (Một tỷ bảy trăm mười bảy triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là: Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 Vnđ (Sáu tỷ bảy trăm lẻ chín triệu đồng chẵn) Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa: Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Đây là một phương pháp ĐG chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch. Giả sử thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ BĐS còn hiệu lực. Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn. Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê STT YẾU TỐ SO SÁNH SO SÁNH 1 SO SÁNH 2 1 Địa chỉ Số 20/29/376 Số 27/29/376 2 DT đất (m2) 54 50 3 Số tầng 3.5 3 4 Năm XD 8/1998 4/2008 5 Giá cho thuê (USD) 1000 650 6 Thời hạn HĐ 5 năm 5 năm 7 Vị trí 2 2 8 DTXD (m2) 189 150 9 Năm cải tạo 2007 (Sơn) 2007 (Sơn) 10 Thời điểm thuê 11/2008 6/2008 11 PTTT 3 tháng/1lần 3 tháng/1lần Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo BĐS so sánh 1: Nhận thấy bất động sản so sánh 1 cho thuê cách đây 04 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd = 16.000 VNĐ Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 5%. Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5% Theo thông tin khảo sát: BĐS SS1 có: NOI = 12000 USD Ro = 5 % Vậy: Gbđs = NOI/Ro = 240.000 USD = 3.840.000.000 Vnđ (Ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) Gct = 5.500.000đ * 3,5 * 54 * 95% = 987.000.000 Vnđ (Chín trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn) Gđất = Gbđs – Gct = 2.853.000.000 Vnđ (Hai tỷ tám trăm năm mươi ba triệu đồng chẵn) Gđất/ m2 = Gđất/ 54 m2 = 52.800.000 Vnđ (Năm mươi hai triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 6%) Gđất/m2 = 49.600.000 Vnđ/m2 Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo BĐS so sánh 2: Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho thuê cách đây 08 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd = 18.000 VNĐ Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 3,7 %. Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 3,7% Theo thông tin khảo sát: BĐS SS1 có: NOI = 7800 USD Ro = 3,7 % Vậy: Gbđs = NOI/Ro = 210.810 USD = 3.794.000.000 Vnđ (Ba tỷ bảy trăm chín mươi bốn triệu đồng chẵn) Gct = 5.500.000đ * 3 * 50 * 98% = 808.000.000 Vnđ (Tám trăm lẻ tám triệu đồng chẵn) Gđất = Gbđs – Gct = 2.986.000.000 Vnđ (Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn) Gđất/ m2 = Gđất/ 50 m2 = 59.700.000 Vnđ (Năm mươi chín triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 13%) Gđất/ m2 = 51.900.000 Vnđ/m2 à Giá đất bình quân tại ngách 9 ngõ 376 Đường Bưởi sau khi tính toán và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là: Gđất/m2 tb = (Gđất/m2 bđs1 + Gđất/m2 bđs2)/2 = 50.700.000 Vnđ (Năm mươi triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) Gđất bđs mt = 50.700.000 * 104 = 5.272.000.000 (Năm tỷ hai trăm bảy mươi hai triệu đồng chẵn) Gbđs mt = Gđất + Gct = 6.989.000.000 Vnđ (Sáu tỷ chín trăm tám mươi chín triệu đồng chẵn) Kết luận: Giá trị thị trường của BĐS mục tiêu là là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa. Gbđs mt = (6.989.000.000 + 6.709.000.000)/2 = 6.849.000.000 Vnđ (Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn) ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BĐS V-REEX. 2.4.1. Ưu điểm Công ty mới đi vào hoạt động nhưng mà cũng đạt được những kết quả khả quan đánh dấu sự phát triển của công ty. Đối với lĩnh vực đầu tư: công ty đang triển khai được hai dự án: Hoàng Quân plaza và khu đô thị mới Bình Minh. Đối với lĩnh vực định giá BĐS, công ty tiến hành thẩm định giá các BĐS như 141 Bà Triệu, 7/29/376 đường Bưởi,...Đối với lĩnh vực môi giới và tư vấn, công ty cũng đã thực hiện tốt nhiều thương vụ giúp đỡ khách hàng và nâng cao uy tín của công ty trên thị trường. Đội ngũ cán bộ của công ty có trình độ và năng lực chuyên môn cao. Trong các lĩnh vực đều có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật và có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp vì ĐG BĐS phụ thuộc phần lớn vào cảm tính của người định giá. Các chuyên viên ĐG của công ty có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Chính vì vậy, họ mới cung cấp cho khách hàng những chứng thư ĐG dễ hiểu và đầy đủ thoả mãn được nhu cầu của khách hàng. Quy trình định giá linh hoạt và đảm bảo chất lượng định giá. Trong công tác thẩm định giá BĐS, thu thập những thông tin của các BĐS so sánh trên thị trường ảnh hưởng tới giá trị của BĐS. Sau đó chạy trên phần mềm excel và mô hình kinh tế lượng àkết quả định giá được đảm bảo và được người tiêu dùng chấp nhận. Đối với các BĐS có giá trị nhỏ, thì việc thu thập thông tin và điều chỉnh các yếu tố so sánh diễn ra nhanh hơn và khách hàng nhận được báo cáo ĐG nhanh chóng hơn. Đối với những BĐS có giá trị lớn, có khả năng phát triển hoặc tạo thu nhập thì công ty sử dụng nhiều phương pháp định giá (ví dụ trên đã trình bày, phương pháp so sánh kết hợp với chi phí và phương pháp vốn hoá). Việc thu thập thông tin và tiến hành ĐG đòi hỏi có thời gian và cẩn thận hơn. Các bảng tính toán và sơ đồ vị trí tương đối của các BĐS đều được trình bày trong báo ĐG. Công tác quản lý nhân viên: Do đặc thù của ngành nghề định giá là hầu hết thời gian là không ở công ty. Vì vậy ban quản lý có các chính sách đối với nhân viên để họ hoàn thành được nhiệm vụ đúng thời gian quy định và nhân viên có động lực, ý thức làm việc,.... Đối với nhân viên của công ty luôn có ý thức làm việc nghiêm túc và hoàn thành được nhiệm vụ đề ra. 2.4.2. Nhược điểm Nhân lực còn thiếu và yếu: Hiện nay nhu cầu định giá BĐS trên thị trrường là rất lớn. Mà nghề định giá ở nước ta chưa được phát triển, các tổ chức tín dụng thường sử dụng nguồn nhân lực nội bộ nhiều khi không đảm bảo được tính chính xác và kết quả định giá chưa sát với giá thị trường. Sàn giao dịch BĐS V-Reex mới thành lập cũng không phải là ngoại lệ. Vì vậy công tác tuyển dụng là rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới hoạt động ĐG chung của Sàn. Trong nhiều trường hợp ĐG những BĐS phức tạp thì chỉ có trưởng phòng mới đảm nhiệm được, còn nhân viên chưa đủ kinh nghiệm và năng lực để thực hiện nhiệm vụ đó. Đôi khi công việc của các nhân viên ĐG còn chồng chéo lên nhau. Có nhiều trường hợp ĐG sử dụng phương pháp không phù hợp do hạn chế về thông tin trên thị trường. Thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu BĐS chưa được xác định hình rõ nét. Gây khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin so sánh trên thị trường. Công ty mới thành lập nên ngân hàng dữ liệu về các BĐS so sánh trên thị trường vẫn còn yếu và chưa cập nhật đầy đủ. Nên khi có nhu cầu ĐG thì người ĐG lúc đó mới thu thập các thông tin của các BĐS so sánh. Ảnh hưởng đến tiến độ định giá và chất lượng định giá (sử dụng thông tin cũ và phụ thuộc vào quan điểm của người ĐG). Những dụng cụ phục vụ cho quá trình ĐG còn thiếu (như máy ảnh, la bàn, thiết bị đo diện tích,...). Khi có nhiều hợp đồng ĐG cùng lúc thì phải chờ đợi những dụng cụ trên, không thiếu cái này thì thiếu cái kia. Từ đó ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng ĐG. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 3.1 GIẢI PHÁP Công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex) mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn. Dịch vụ chủ yếu của Sàn giao dịch bất động sản là dịch vụ định giá và dịch vụ môi giới bất động sản. Hoạt động định giá của Sàn là một trong những công cụ góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Sau đây em xin đưa ra một số giải pháp để phát triển các dịch vụ của Sàn nói chung và hoạt động định giá của Sàn nói riêng để làm cho Sàn giao dịch V-Reex là địa chỉ tin cậy của người tiêu dùng. Kết hợp với các Sàn giao dịch BĐS khác vì: Các Sàn có thể giúp đỡ nhau trong việc thực hiện các dịch vụ cho khách hàng một cách nhanh chóng và hiệu quả, nhanh chóng đưa sản phẩm tiếp cận với lượng khách hàng, giảm chi phí bán hàng, tạo mối liên kết, chia sẻ thông tin, trao đổi kinh nghiệm giữa các thành viên. Từ đó thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Một vai trò quan trọng của hoạt động định giá là giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, không gây thiệt thòi cho người mua hay người bán. Kết hợp với các Sàn giao dịch bất động sản khác cũng giúp ích trong việc tìm kiếm thông tin, trao đổi kinh nghiệm và hỗ trợ nhau trong công tác định giá (vì mỗi công ty có một thế mạnh riêng). Sàn cũng đã trang bị nhiều thiết bị để phục vụ cho mọi hoạt động của Sàn. Các thông tin đăng mua, đăng bán được quảng cáo qua địa chỉ website của Sàn, bản tin BĐS của Sàn V-Reex, video nhà đất tại website và tivi được trưng bày tại Sàn, khách hàng có thể hình dung toàn bộ bất động sản mà không cần phải đi trực tiếp để tìm hiểu, giúp tiết kiệm được thời gian cho người có nhu cầu khi tìm mua BĐS,...Nhưng hiện tại Sàn chưa sử dụng hết công dụng của các thiết bị trên, trang website thì quá sơ sài chưa đáp ứng được nhu cầu cho khách hàng. Đó là một trong những phương tiện trao đổi thông tin hai chiều giữa công ty và khách hàng. Kết hợp với các dịch vụ thanh toán với các Ngân hàng: Trong các cổ đông sáng lập của Sàn có Ngân hàng VPBank, TechcomBank, MBank. Đây là một điều kiện thuận lợi trong việc thanh toán khi khách hàng đã lựa chọn được bất động sản cần mua, vừa an toàn và lại đảm bảo lợi ích giữa cho các bên. Việc thực hiện thanh toán bất động sản qua ngân hàng đảm bảo quyền lợi cho người bán và sự yên tâm của người mua. Xây dựng một chuỗi các dịch vụ thiết thực liên quan đến lợi ích của hàng bán và mua, thể hiện sự cam kết phục vụ lợi ích của khách hàng trong quá trình giao dịch bất động sản. Ví dụ như công ty đại diện cho bên mua và bên bán thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi, tiết kiệm thời gian cho khách hàng. Những dịch vụ như thế sẽ thu hút được khách hàng nhiều hơn và tăng được uy tín của công ty trên thị trường. Đôi khi khách hàng của công ty ở xa, không đến trực tiếp được và có nhu cầu tư vấn qua điện thoại vì vậy cần lập phòng, ban chuyên đảm nhận nhiệm vụ này. Từ đó tạo dựng được uy tín của công ty. Cần xây dựng thời gian biểu làm việc các ngày trong tuần. Vì công ty cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản, khách hàng đến với công ty vào những ngày nghỉ, nhưng nhiều công ty BĐS đã không làm được điều này vì vấn đề chi phí,... Hệ thống thông tin đăng bán trên Sàn phải đa dạng và nhiều để khách hàng có được lựa chọn ưng ý nhất. Định giá tài sản ngày càng có vai trò quan trọng, đó là tham gia vào công tác quản lý giá của Nhà nước và xác định giá trị tài sản đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế xã hội. Nhưng mà nhận thức của cộng đồng nói chung và của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân về tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản vẫn còn sơ khai; Môi trường pháp lý cho hoạt động thẩm định giá nước ta vẫn còn bất cập và thiếu tính đồng bộ. Vì vậy, Nhà nước cần minh bạch hệ thống pháp luật và giảm bớt tính phức tạp và thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật ở nước ta, như việc cấp chứng chỉ thẩm định giá BĐS, trong Luật kinh bất động sản yêu cầu định giá viên về bất động sản chỉ cần có chứng chỉ qua lớp bồi dưỡng định giá bất động sản Sở xây dựng cấp chứng chỉ hoạt động, còn thẩm định giá viên về giá do Bộ Tài chính cấp thẻ (phải qua kỳ thi tuyển Quốc gia với 8 môn). Khi muốn đinh giá bất động sản thì phải học bổ túc thêm để có chứng chỉ của Sở Xây dựng thì mới hành nghề được. Sự chồng chéo và không rõ ràng của yếu tố pháp lý cũng tác động đến hoạt động của các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Ở nước ta hiện nay hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản còn thiếu và chưa đồng bộ, các hướng dẫn còn chung chung, chưa cụ thể về phương pháp tính các chỉ tiêu như xác định lợi thế về vị trí địa lý, đất đai, thương hiệu của doanh nghiệp,... Những bất cập này ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng công tác định giá tài sản và bản thân mỗi doanh nghiệp hoạt động định giá phải nỗ lực, vận dụng kinh nghiệm của mình để giải quyết các vướng mắc, bất cập. Hoàn thiện các khâu trong quy trình ĐG: việc hoàn thiện này rất quan trọng vì hoạt động ĐG là hoạt động chính của mỗi tổ chức tín dụng. Kết quả định giá đáng tin cậy thì mới thu hút được khách hàng và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Vì vậy quy trình định giá BĐS phải được thực hiện một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, điều tra thị trường và đến khi khách hàng nhận được chứng thư định giá. Ví dụ, xem xét kỹ bước tiếp nhận yêu cầu của khách hàng là rất quan trọng vì công ty mình có nên nhận ĐG BĐS đó không, tránh những trường hợp đáng tiếc xảy ra. Ở công ty hiện nay, nếu BĐS có giá trị lớn, khối lượng công việc nhiều thì do trưởng phòng định giá làm và khối lượng công việc được phân định rõ công việc và nhiệm vụ của từng người, tránh chồng chéo công việc. Còn đối với những BĐS giá trị nhỏ thì giao cho hai nhân viên ĐG cùng làm. Trong nhiều trường hợp thì công việc ĐG được tiến hành độc lập để so sánh kết quả và đưa ra phương án tối ưu. Nếu thấy cần thiết thì hội ý giữa các chuyên viên ĐG của công ty. Một trong những vấn đề quan trọng nữa đó là cách trình bày báo cáo định giá vừa phải khoa học, ngắn gọn và dễ hiểu. Báo cáo ĐG thể hiện quan điểm của người ĐG, thông tin thu thập được và các phương pháp ĐG được sử dụng. Đồng thời cũng thể hiện tính khách quan, trung thực, tính chuyên nghiệp và đáng tin vậy hay không giữa khách hàng và công ty. Trong báo ĐG thì nêu rõ ngắn gọn lý do lựa chọn phương pháp ĐG và tại sao đối với BĐS này thì dùng phương pháp này còn BĐS khác thì dùng phương pháp khác. Phác hoạ vị trí tương đối giữa các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để khách hàng hình dung được những lợi thế và bất lợi của BĐS. Cũng cần phải xác định được mục đích định giá là gì? (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố thế chấp, hay là liên quan đến việc ra toà hay không) Vận dụng các phương pháp định giá: Tuỳ từng trường hợp mà sử dụng phương pháp ĐG cho phù hợp. Đối với những BĐS không có khả năng sinh lời thì chủ yếu dùng phương phương so sánh hoặc chi phí. Đối với những BĐS có khả năng sinh lời thì có thể dùng kết hợp một hay nhiều phương pháp (ví dụ: phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư rồi lấy bình quân của hai phương pháp,...). Đối với những trường hợp đơn giản, không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao thì giao cho những ĐG viên mới, vừa đảm bảo quy trình ĐG và họ tích luỹ thêm kinh nghiệm. Còn đối với các trường hợp phức tạp thì cẩn thận, cân nhắc khi lựa chọn phương pháp ĐG và có thể kết hợp các phương pháp ĐG đảm bảo độ tin cậy cao. Sử dụng phương pháp vốn hoá khó trong việc xác định tỉ lệ vốn hoá nên họ có thể tham khảo ở phòng đầu tư và có thể tìm hiểu được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư. Nếu thấy cần thiết thì hội ý các chuyên gia và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất. Cấp trên thường xuyên tự bồi dưỡng cho mình kiến thức liên quan đến lĩnh vực BĐS nói chung và các quy định về ĐG BĐS nói riêng. Nắm bắt được các thông tin, các quy định mới về BĐS và ĐG BĐS. Tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về thị trường BĐS, qua đó biết được các văn bản, chính sách của Nhà nước sẽ được thông qua với sự phát triển của thị trường BĐS. Qua đó cũng biết được về sự biến động giá cả trên thị trường à giúp ích cho người ĐG trong hoạt động ĐG của mình. Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên ĐG đi học các lớp ngắn hạn và lấy chứng chỉ hành nghề theo qui định của pháp luật. Có tinh thần học hỏi các công ty có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực ĐG và áp dụng những công nghệ mới nhất phục vụ cho công tác ĐG. Các chính sách về lương và thưởng cũng ảnh hưởng tới tinh thần và trách nhiệm của nhân viên. Có chế độ khen thưởng và phạt nhằm thúc đẩy tinh thần tự giác làm việc và đảm bảo được uy tín của công ty. Kết quả ĐG được tin cậy thì sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn và tạo dựng được uy tín trên thị trường. Do đó phải làm tốt công tác tổ chức từ trong nội bộ công ty. Uy tín của từng nhân viên ĐG tạo dựng lên uy tín của công ty. Vì vậy phòng ĐG cần tổ chức những buổi thảo luận để học hỏi và rút kinh nghiệm để công tác định giá ngày càng hoàn thiện hơn. Xây dựng hệ thống thông tin: Hiện nay, công ty cũng đang từng bước hoàn thiện hệ thống thông tin về giá BĐS làm dữ liệu cho các hợp đồng ĐG BĐS. Hệ thống này giúp cho các chuyên viên ĐG trong quá trình tác nghiệp, nguồn thông tin này tạo điều kiện cho quy trình ĐG diễn ra nhanh chóng và không mất nhiều công sức, thời gian. Để làm được việc này thì cần phải có bộ phận chuyên lưu giữ và cung cấp thông tin về bản đồ, thông tin về quy hoạch và giá cả tại vùng đó. Cần xây dựng chương trình phần mềm để tở chức quản lý cơ sở dữ liệu, tìm kiếm và khai thác thông tin trên mạng phục vụ công tác chuyên ngành định giá. Để tạo điều kiện hơn nữa cho các chuyên viên ĐG thì công ty cần cung cấp đầy đủ điều kiện làm việc như có máy tính, bàn làm việc,... riêng. Hiện nay ở công ty cũng đang hoàn chỉnh vấn đề này, trang bị cho mỗi chuyên viên ĐG một máy tính xác tay, bàn làm việc và những dụng cụ cần thiết khác phục vụ cho công tác ĐG như máy ảnh, la bàn,... - Giải pháp đề xuất kết hợp các sàn giao dịch tạo thành một mạng lưới: Có thể nhận định rằng, để có thể phát triển trong dài hạn, các sàn giao dịch trong nước cần có một chiến lược phù hợp. Qua phân tích cơ hội và thách thức, điểm mạnh và điểm yếu, có thể thấy rằng chiến lược phù hợp nhất với các công ty bất động sản trong nước là chiến lược hạn chế điểm yếu để nắm bắt cơ hội. Cụ thể hơn, mỗi công ty phải xác định được cho mình một năng lực cốt lõi và tập trung phát triển năng lực cốt lõi đó làm lợi thế cạnh tranh cho mình. Đồng thời, các công ty trong nước phải chung sức để có thể cạnh tranh được các đối thủ nước ngoài, thông qua thực thi chiến lược liên kết theo mô hình “thuê ngoài theo hướng chiến lược” nhằm tận dụng năng lực cốt lõi của mỗi đối tác. YÊU CẦU KHÁCH HÀNG CUNG ỨNG DỊCH VỤ SÀN B SÀN C SÀN D SÀN E SÀN A HIỆP HỘI SÀN GD BĐS Sơ đồ. THIẾT LẬP MẠNG LƯỚI SÀN Việc thành lập mạng lưới sàn có những lợi ích sau: Thứ nhất, lợi ích đầu tiên mà mô hình này đem lại đó là các sàn liên kết với nhau để tăng khả năng tài chính để có thể thoả mãn tất cả các yêu cầu của khách hàng. Thứ hai, mô hình này sẽ giải quyết vấn đề chất lượng nhân sự. Trong môi trường cạnh tranh khốc liệt để tồn tại, mỗi doanh nghiệp sẽ có sự đào thải để tuyển lựa những nhân viên có chất lượng tốt nhất. Đây là tiền đề quan trọng để các doanh nghiệp tiếp nhận những công nghệ mới, những phương thức sản xuất tiên tiến, nâng cao năng lực của bản thân doanh nghiệp, từ đó góp phần nâng cao sức mạnh của mô hình. Thứ ba, đối với những dự án lớn, các công đoạn khác nhau sẽ được xử lý bằng việc giao cho các doanh nghiệp có năng lực cốt lõi trong lĩnh vực đó thay vì tất cả các công đoạn sẽ được đảm nhận chỉ bởi một doanh nghiệp như trước kia. Sự phối hợp này sẽ tiết kiệm thời gian, nhân công và chi phí. Đồng thời năng suất và chất lượng sản phẩm sẽ được nâng cao, sản phẩm sẽ nhanh chóng được đưa ra thị trường. Để mô hình này có thể hoạt động hiệu quả, cần phải có những yêu cầu bắt buộc, trước hết là từ phía mỗi doanh nghiệp, nhân tố chính của chuỗi liên kết: Thứ nhất, mỗi doanh nghiệp (sàn giao dịch) cần xây dựng chiến lược kinh doanh dài hạn, được xây dựng dựa trên năng lực cốt lõi của riêng công ty. Dựa vào việc đánh giá năng lực cốt lõi, các doanh nghiệp sẽ xác định lĩnh vực kinh doanh chính của doanh nghiệp để có những chính sách đầu tư chuyên sâu về nhân lực, công nghệ…Trong lĩnh vực bất động sản có rất nhiều lĩnh vực đầu tư, kinh doanh và do đặc điểm của yếu tố thị trường trong thời gian vừa qua mà rất nhiều mảng quan trọng không được các doanh nghiệp trong nước chú ý. Có thể nêu ra một số mảng rất quan trọng như: quản lý vận hành, quản lý dự án, quản lý rủi ro, quản lý chất lượng, quản lý hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo hiểm,… Việc tập trung vào năng lực cốt lõi của mỗi công ty sẽ đem lại nhiều lợi ích, ví dụ như năng suất lao động sẽ đạt ở mức cao với chi phí thấp hơn. Ưu thế chính của công thức quản lý mới này là: tối ưu hoá quá trình sản xuất nhờ hợp lý hoá lao động, xây dựng định mức lao động, tiêu chuẩn hoá phương pháp thao tác và điều kiện tác nghiệp, phân công chuyên môn hoá đối với lao động của nhân viên và đối với các chức năng quản lý, Việc chuyên môn hoá vào năng lực cốt lõi là yếu tố rất quan trọng nhằm xây dựng một thương hiệu riêng cho doanh nghiệp trong tương lai. Thứ hai, cần phải có một thể chế có năng lực để kết nối các doanh nghiệp thành một khối thống nhất. Thể chế này được coi là khối óc của tập thể trong việc liên kết các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh với sự phân công chuyên môn hoá của mỗi doanh nghiệp, chúng tôi cho rằng trước mắt Hiệp hội bất động sản tại các địa phương có thể là đầu mối cho các liên kết này. Ngoài ra, các tổng công ty lớn của nhà nước, là những công ty đã có chiến lược kinh doanh bài bản, cũng có thể đứng ra đảm nhận vị trí trung tâm này. Tuy nhiên, có thể thấy rằng cần thành lập Hiệp hội sàn giao dịch bất động sản làm trung tâm sẽ có nhiều ưu điểm hơn bởi sự khách quan, sự am hiểu về môi trường pháp lý và về thị trường bất động sản nói chung. Như vậy, mô hình liên kết sẽ góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam so với các doanh nghiệp nước ngoài khi đã giải quyết được những hạn chế nêu trên. Nhưng chúng ta cũng phải nhìn nhận những thách thức không nhỏ khi mô hình đi vào hoạt động: Thứ nhất, là vấn đề quản lý và điều phối, để có thể tạo tiếng nói chung với mục tiêu là phát triển bền vững trong môi trường cạnh tranh khốc liệt. Mô hình cần có một tổ chức đủ mạnh để lãnh đạo, quản lý và kiểm soát toàn bộ cơ chế hoạt động của bộ máy. Điều này không đơn giản khi mỗi mắt xích của mô hình là một doanh nghiệp độc lập với những cơ chế hoạt động khác nhau. Những mâu thuẫn trong quản lý rất dễ nảy sinh xung đột, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ bộ máy. Thứ hai, vấn đề pháp lý, việc hình thành mô hình và đưa vào hoạt động phải tuân theo những quy định của Pháp luật Việt Nam. Và do đó việc tạo ra một hành lang pháp lý cho những hoạt động đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản là rất cần thiết. Không những thế, chúng ta còn phải tuân thủ những quy định của WTO. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp thành viên của mô hình phải có những am hiểu nhất định về sân chơi toàn cầu này để tránh những vi phạm có thể ảnh hưởng chung đến toàn bộ bộ máy. Thứ ba, vấn đề phân chia lợi ích, việc thiếu công bằng trong việc phân chia lợi ích sẽ dẫn đến sự bất mãn và không hài lòng của các doanh nghiệp thành viên. Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự đoàn kết của cả bộ máy. 3.2 KIẾN NGHỊ Cần xây đựng một tổ chức định giá BĐS để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của thị trường. Đây là nơi cung cấp các dịch vụ định giá cho các tổ chức, cơ quan Nhà nước xây dựng khung giá đất và xây dựng các chính sách, chiến lược nhằm phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh. Cần xây dựng quy trình định giá BĐS chung cho các tổ chức tín dụng, họ phải hoạt động theo quy trình, quy phạm và phạm vi áp dụng các phương pháp ĐG vì ở nước ta hiện nay chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, còn các phương pháp ít sử dụng nên kết quả định giá chưa sát với giá thị trường. Do sự yếu kém của các người định giá, chưa có tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp nào nên kết quả thẩm địnhg giá còn phụ thuộc vào đạo đức và trách nhiệm nghề nghiệp của người định giá. Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp của người định giá và có trách nhiệm với kết quả định giá mà mình thực hiện. Do thị trường BĐS nước ta mới phát triển và chưa minh bạch và các giao dịch bất động sản là các giao dịch ngầm nên khó kiểm soát giá. Việc tìm kiếm thông tin phục vụ cho công tác định giá cũng bị ảnh hưởng và kết quả định giá không tốt. Vì vậy cần xây dựng mạng lưới các sàn giao dịch bất động sản để Nhà nước có thể kiểm soát được thị trường và hoạt động định giá cũng giúp cho người mua mua được đúng giá và người bán bán được giá sát với giá thị trương, thời gian diễn ra giao dịch ngắn hơn. Để điều tra, giám sát quy trình định giá tại các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực ĐG BĐS, đồng thời giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề ĐG BĐS thì cần thành lập một tổ chức hay bộ phận chuyên làm những công việc trên. Điều này là cần thiết khi nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ngày càng lớn. Để hoạt động ĐG trong nước ngày càng phát triển và chiếm được lòng tin của người tiêu dùng thì Nhà nước cần kiểm tra chất lượng của các tổ chức đào tạo chuyên ngành ĐG. Xây dựng bản đồ giá trên cả nước để đáp ứng nhu cầu về thông tin về giá cả BĐS và các thông tin khác có liên quan làm cho thị trường BĐS phát triển ngày càng minh bạch hơn. KẾT LUẬN Qua thời gian ngắn thực tập tại Sàn em hiểu rõ hơn về ngành nghề của mình và các nghiệp vụ cụ thể của công ty. Em đã biết được quy trình thẩm định giá chung của công ty và được đi thực tế một vài trường hợp ĐG cụ thể. Nhờ có ban lãnh đạo và các thành viên trong công ty luôn nhiệt tình, nghiêm túc và với mục tiêu xây dựng công ty có vị trí đứng trên thị trường. Tuy V-Reex mới đi vào hoạt động trong thời gian ngắn, nhưng cũng được sự ủng hộ của khách hàng. Trong thời gian tới sẽ có nhiều sàn giao dịch bất động sản ra đời, và V-Reex cũng sẽ đối mặt với nhiều khó khăn và đòi hỏi Sàn phải nỗ lực nhiều. Đặc biệt là lĩnh vực định giá, đây là lĩnh vực mới mẻ đối với nước ta. Đòi hỏi các chuyên viên định giá tự tích luỹ thêm kiến thức và kinh nghiệm để hoạt động định giá của công ty ngày càng phát triển. Do chưa có kỹ năng thực tế và hạn chế trong khả năng quan sát cũng như thiếu kinh nghiệm và công ty mới thành lập nên số liệu còn hạn chế, báo cáo thực tập tổng hợp này của em còn rất nhiều thiếu xót. Kính mong đựơc sự thông cảm và sự giúp đỡ của cô giáo! Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS. TS Hoàng Văn Cường, TS. Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), Tài liêụ “ Thị trường Bất động sản” NXB Xây dựng, Hà Nội. Tài liệu lớp ngắn hạn về Quản lý sàn giao dịch BĐS – Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên. Bài giảng môn định giá BĐS Luật đất đai 2003 Luật dân sự (sửa đổi và bổ sung). Báo cáo thẩm định giá nhà số 7/29/376 đường Bưởi ngày 12/1/2009 Đề án thành lập Sàn giao giao dịch BĐS V-Reex. WEBSITE PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng phí dịch vụ định giá tại công ty CP sàn giao dịch BĐS Việt Nam . STT Giá trị BĐS (Triệu VNĐ) Phí định giá (VNĐ) STT Giá trị BĐS (Triệu VNĐ) Phí định giá (VNĐ) 1 50 – 200 400.000 22 3401 – 3600 2.500.000 2 201 – 300 500.000 23 3601 – 3800 2.600.000 3 301 – 400 600.000 24 3801 – 4000 2.700.000 4 401 – 500 700.000 25 4001 – 4200 2.800.000 5 501 – 600 800.000 26 4201 – 4400 2.900.000 6 601 – 700 900.000 27 4401 – 4600 3.000.000 7 701 – 800 1.000.000 28 4601 – 4800 3.100.000 8 801 – 900 1.100.000 29 4801 – 5000 3.200.000 9 901 – 1000 1.200.000 30 5001 – 5500 3.300.000 10 1001 – 1200 1.300.000 31 5501 – 6000 3.400.000 11 1201 – 1400 1.400.000 32 6001 – 6500 3.500.000 12 1401 – 1600 1.500.000 33 6501 – 7000 3.600.000 13 1601 – 1800 1.600.000 34 7001 – 7500 3.700.000 14 1801 – 2000 1.700.000 35 7501 – 8000 3.800.000 15 2001 – 2200 1.800.000 36 8001 – 8500 3.900.000 16 2201 - 2400 1.900.000 37 8501 – 9000 4.000.000 17 2401 – 2600 2.000.000 38 9001 – 9500 4.100.000 18 2601 – 2800 2.100.000 39 9501 – 10.000 4.200.000 19 2801 – 3000 2.200.000 40 Ngoại thành DT< 100 m2 7.000VNĐ/ m2 20 3001 – 3200 2.300.000 41 Ngoại thành 100<DT<200m2 6.000VNĐ/ m2 21 3201 - 3400 2.400.000 42 Ngoại thành DT> 200 m2 5.000VNĐ/ m2 Phụ lục 2: Khảo sát sơ bộ hiện trạng bất động sản. BÁO CÁO KHẢO SÁT SƠ BỘ HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN Hà nội ngày tháng năm 2008 Họ và tên người yêu cầu thẩm định:…………………………………….. Địa chỉ BĐS thẩm định giá:…………………………………………….. Số điện thoại cần liên hệ:………………………………………………... Hồ sơ pháp lý của BĐS:…………………………………………………. Hiện trạng của bất động sản cần thẩm định giá: Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: Diện tích đất được cấp: Chiều ngang thửa đất: Chiều rộng của ngõ: Khu vực đã qui hoạch?: Khoảng cách từ nhà đến đường chính: Lợi thế thương mại: Nhận định …………….đ/m2 Mặt bằng xây dựng: Số tầng xây dựng Số năm đã sử dụng Năm cải tạo(chi tiết): Nội thất ra sao?: Có sân cổng không?: Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Nhân định:.…………..đ/m2 Hình dạng thửa đất: (Vẽ) Định vị thửa đất ( vẽ sơ đồ vào vị trí BĐS) Nhận định của định giá viên : Người thực hiện SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM PHIẾU KHẢO SÁT (Dành cho chuyên viên định giá bất động sản) Số hồ sơ: ……………………………….. Hà Nội, ngày tháng năm 2008 I/ Địa chỉ bất động sản:............................................................................................ Tình trạng pháp lý:................................................................................................... Tên người đăng tin :................................................................................................. Điện thoại di động:............................. Điện thoại cố định:...................................... Giá đề xuất bán:......................................./Giá cho thuê:.......................................... (Chèn ảnh chụp chính diện bất động sản ) II/ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN: LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN: Nhà đất: Đất: Chung cư: Biệt thự: V.P: Trang trại: ĐẤT: 1/ Thông tin quy hoạch Đã QH Đang QH Chưa QH 2/ Loại đất: Thổ cư Nông nghiệp 3/ Khuôn viên: Diện tích:...........m2 Rộng:.........m Mặt tiền: Hẻm chính: Hẻm của hẻm: Chiều rộng đường, hẻm :..............m Hẻm thông: Hẻm cụt: Đường đi: Đất: Xi măng: Tráng nhựa: 4/ Hướng nhà: Đ T N B ĐN ĐB TN TB NHÀ: Nhà, công trình đã có sẵn Nhà, công trình đang Xd Nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt Loại khác:................................................................................. 1/ Sử dụng hiện tại: V.P C.H Để ở Kho Xưởng Trống 2/ Đặc điểm kết cấu: Tầng hầm: Có Không Số tầng:...........tầng Gác lửng: Có Không (Diện tích:..........m2) Diện tích nhà:..........m2 Dài:.........m Rộng:.......m Tổng diện tích xây dựng:......... m2 Xây năm:............ Sửa năm:............ Có chỗ để ô tô: Có Không 2/ Trang bị nội thất: Hệ thống máy lạnh: Có Không (số lượng....) Số phòng ngủ:.............Số phòng WC:.............Số bồn tắm:................ Hệ thống nước nóng: Có Không (số lượng:....) Hệ thống điện: Cao cấp Bình thường Nhà bếp: Cao cấp Bình thường Cầu thang: Cao cấp Bình thường Chi tiết khác đóng góp vào giá trị công trình: Thang máy: PCCC: Khác:.................................................................................................. 3/ Tình trạng hiện nay: Giá trị % còn lại:..........% Vết nứt: Có Không Tình trạng thấm: Có Không III/ THÔNG TIN KHU VỰC: 1. Vị trí tương đối của bất động sản với: Khu thương mại Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Chợ Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Trường học Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Bệnh viện Có Không Khoảng cách........km (địa danh...) Địa điểm đặc biệt khác (nếu có).............................................................................. 2. Nhận định riêng của người đăng tin Giá đất khu vực lân cận........................VNĐ/m2 Những thuận lợi khác:................................................................................... (khu vực đang được đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch mở rộng) Phác họa sơ đồ đường vào vị trí đất, nhà hoặc công trình xây dựng: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ Chuyên viên định giá (Ký và ghi rõ họ tên) (Ký và ghi rõ họ tên)