Đề tài Tìm hiểu (nhận diện) rủi ro từ nợ số dạng chủ đầu tư

Thảo Luận Môn:Thị Trường Bất Động SảnChủ đề 12: tìm hiểu (nhận diện ) rủi ro từ nợ số dạng chủ đầu tưTìm hiểu vấn đề Nội dungRủi ro tự nợ số dạng chủ đàu tưKết luậnTìm hiểu vấn đềĐược sự hỗ trợ từ chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân, VietNamNet tổng hợp một số thông tin tổng quan từ chuyên đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” do Tiến sỹ biên soạn. Đây là chuyên đề đầu tiên đi sâu phân tích các tình huống thực tế đã và đang xảy ra ở các dự án và đúc rút kinh nghiệm hữu ích dành cho nhà đầu tư, người mua nhà để ở, giám đốc kinh doanh, phát triển dự án BĐS, giám đốc sàn BĐS, chuyên viên phân tích, thẩm định dự ánRủi ro trong nợ số dạng chủ đầu tưBài 1: Rủi ro pháp lýPháp lý dự án là yếu tố quan trọng mà khách hàng thường rất chủ quan để dẫn đến bị lừa đảo, kiện tụng, tranh chấp về sau. Trong mỗi hợp đồng mua bán, góp vốn hay cho thuê đều có ghi căn cứ làm cơ sở thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, rất hiếm trường hợp khách hàng để ý đến những điều này. Đa phần, họ chỉ quan tâm giá tiền bao nhiêu, khi nào đến hạn thanh toán, số đợt thanh toán, thời gian giao nhà, nền. Vậy, đâu là rủi ro thường gặp và làm cách nào để kiểm soát được rủi ro đó?Qua nghiên cứu các tình huống, dự án thực tế, những hồ sơ kiện tụng, tranh chấp về nhà đất, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cho biết rủi ro về mặt pháp lý xuất hiện “muôn hình vạn trạng”. Đa phần, khách hàng chỉ biết khi dự án gặp vấn đề, việc đòi lại quyền lợi chính đáng lúc này vô cùng nan giải. Do vậy, khách hàng cần phải biết trước để phòng tránh 10 rủi ro phổ biến sau đây:Rủi ro1. Chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ, tăng số căn hộ trong dự án, tăng số phòng trong mỗi căn hộ: Nhiều doanh nghiệp BĐS thời gian qua đã chia nhỏ căn hộ để bán hoặc cho thuê khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức) ”. Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng.Rủi ro2. Mập mờ chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp hợp tác đầu tư: Khách hàng phải thận trọng những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp.3. Bên đứng tên ký hợp đồng không đúng thẩm quyền. Về nguyên tắc, người đại diện pháp luật của CĐT ký tên trong hợp đồng mua bán là đúng thẩm quyền, mặc khác, theo quy định nếu bán dự án, căn hộ thì công ty được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Khách hàng phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy quyền có hợp pháp không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực khôngNếu không thận trọng, hợp đồng ký không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.Rủi ro 4. Cho thuê căn hộ chưa hình thành: Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.” Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP vì “Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;”.5. Kinh doanh dự án chưa đủ điều kiện: Thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây xong phần móng nhưng CĐT đã bán căn hộ, hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng CĐT đã cố tình xây trái phép để bánNhững trường hợp này, hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, tình huống này cũng cho thấy uy tín và tài chính của CĐT có vấn đề thì họ mới bất chấp để làm trái pháp luật..6. Phân lô bán đất nền trái phép, thậm chí dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh cũng bán. Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.” Theo đó, một số dự án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. Tuy nhiên, Nghị định này vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp vì những khó khăn tài chính đã “chạy trước” Nghị định, bán nền trái phép.7. Ăn gian diện tích căn hộ: Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nêu: "Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Như vậy chỉ có 2 cách tính; CĐT tính cách nào thì phải nêu rõ trong hợp đồng. Thực tế, nhiều CĐT cố tình ăn gian, tính diện tích phủ bì, tính luôn phần cột, vách chịu lực, hộp gen vào diện tích căn hộ.8. Xem kỹ điều kiện bất khả kháng: Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. CĐT đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng, do vậy khách hàng hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi ký.9. Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa, các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu cần làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau. 10. Ăn gian thuế GTGT: Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải xem lại để không bị lừa.Kết luận Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản là 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với ngày 31/12/2012. Trong đó, chủ yếu là dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị, với 48.970 tỷ đồng; vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê là 34.816 tỷđồng; vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, cho thuê là 67.186 tỷ đồng và vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 44.723 tỷ đồng...Báo cáo của Vietnam Report năm 2014 nhận định, sở dĩ có tình trạng tồn kho, nợ xấu bất động sản hiện nay một phần là do cung - cầu không gặp nhau ở nhiều loại hình bất động sản. Chẳng hạn, tại 2 phân khúc cao cấp và nhà ở giá rẻ, hiện tượng đầu cơ trục lợi của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư khiến quy luật cung - cầu không tự vận hành được.Các nhà đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường. Căn cứ vào đây, chủ đầu tư chỉ tập trung hướng vào khách hàng có tiền, từ đó dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là nhà ở giá rẻ) cũng tăng theo, vượt xa giá trị thực. Vì thế, ngay cả nhà ởđược cho là giá rẻ cũng không rẻ và không thể đến được những người có nhu cầu thực sự.Trong Bảng Xếp hạng 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất - FAST500 2013 do Vietnam Report vừa công bố ngày 4/4, số lượng doanh nghiệp xây dựng - bất động sản - vật liệu xây dựng sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao hơn đến 50% so với tỷ lệ bình quân của các doanh nghiệp FAST500.Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) chỉ bằng một nửa so với bình quân chung của các doanh nghiệp FAST500. Những chỉ số này cho thấy, các doanh nghiệp ngành này đang chịu đựng những rủi ro lớn, trong đó có một phần nguyên nhân từ lượng hàng tồn kho “khủng” của ngành này.