Đề tài Tìm hiểu thị trường bất động sản căn hộ cao cấp

Chủ đề 6: Tìm hiểu thị trường bất động sản căn hộ cao cấpNhóm sv:..Thảo luận Môn: Thị Trường Bất Động SảnI: Giới thiệuII : Hiện trạng thị trường căn hộ cao cấpIII : Khó khăn và thuận lợiIV : Phương hướng phát triển I : Giới thiệu “An cư- lạc nghiệp” từ lâu đã ăn sâu vào nếp nghĩ của mỗi người dân Việt Nam, và nhất là ngày nay khi mà đời sống càng nâng cao , nhu cầu về nơi ở càng trở nên khắt khe vì nó không đơn giản chỉ là nơi che mưa, trú nắng mà còn là nơi che chở cho cả tổ ấm của mỗi người, là nơi người ta được làm chủ, được thư giãn, được bình yên, là cái cách để người ta được thể hiện bản thân. Ngày nay khi dân số tăng nhanh quỹ đất trong đô thị ngày càng ít xu hướng sở hữu một căn nhà chung cư trở nên phổ biến . Nhất là khi thu nhập tăng lên việc ưu tiên có một căn hộ cao cấp không còn là điều hiếm có và phân khúc căn hộ cao cấp cũng phát triển rất nhanh mấy năm gần đây. Sau đây là bài thảo luận tìm hiểu thị trường bất động sản căn hộ cao cấp.II : Hiện trạng - Theo thông tư của Bộ Xây dựng, chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.Vị trí của chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận đến sảnh chính của công trình. Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất. Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp.Trong thiết kế kiến trúc, cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2.Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh. Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24giờ trong ngày. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.Tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87%) so với tháng 12/2013.  Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồngTheo báo cáo quý III/2012 của Savills vừa công bố, nguồn cung căn hộ hạng A chỉ chiếm 8% tổng nguồn cung thị trường, căn hộ hạng B chiếm 14%, còn lại 78% thuộc về căn hộ hạng Cchiến lược kinh doanh mới mà nhiều chủ đầu tư hướng tới là chuyển hướng cho thuê.Nhiều dự án căn hộ chung cư cao cấp hiện bắt đầu tới giai đoạn bàn giao nhà và đưa vào hoạt động sau khoảng 3 năm triển khai xây dựng. Tuy nhiên, vì gặp phải thời BĐS trầm lắng nên nhiều chủ đầu tư chưa thể bán hết được số căn hộ trong dự án, do đó, số lượng căn hộ này nhiều chủ đầu tư không bán nữa và chuyển sang cho thuê hoặc đưa ra chương trình mua để cho thuê với giá trung bình khoảng 1000 USD/ thángLượng căn hộ cao cấp rất lớn, trong khi nhu cầu sở hữu thực và khả năng chi trả chỉ tập trung vào một bộ phận rất nhỏ khách hàng, nên đã xảy ra hiện tượng hàng loạt dự án bất động sản cao cấp ế hàng. Lượng hàng tồn kho lớn khiến nhiều doanh nghiệp ở phân khúc này phải giảm giá bán, áp dụng nhiều phương thức khuyến mãi, chia nhỏ căn hộ, còn các chủ đầu tư đang triển khai dự án buộc phải điều chỉnh, đình hoãn hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư.Phân khúc căn hộ cao cấp hiện không còn yếu tố đầu cơ, người mua chủ yếu là khách hàng cuối cùng - những người mua nhà để ở. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, những người có đủ khả năng chi trả mua căn hộ cao cấp rất ít.III: Khó khănGiá bán quá cao so với mức thu nhập của đại đa số người dânViệc tiêu thụ căn hộ vẫn khó khăn do sản phẩm chưa đáp ứng được nhu cầu thật sự của đa số người tiêu dùngLượng tồn kho bất động sản là rất lớn mặc dù đã giảm liên tục trong năm 2013 Người dân mất niềm tin vào thị trường và chưa quyết định mua nhờ vì chờ những động thái tiếp theo từ thị trườngA : Thị trường thành phố Hồ Chí Minh Theo thống kê của CafeLand tại thị trường Tp HCM năm 2013 có khoảng 7.600 căn hộ được chào bán, tăng gần 80% so với năm trước. Số căn hộ chào bán trong 6 tháng cuối năm tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm. Cụ thể, trong 6 tháng cuối năm số căn hộ chào bán lên tới 5,436 căn hộ bằng 70% so với cả năm. Số căn hộ chào bán năm 2013 chủ yếu tập trung ở quận 7 và một số quận xa trung tâm. Trong số căn hộ chào bán ước tính có 5% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, 17% căn hộ trung cấp, còn lại gần 80% thuộc phân khúc căn hộ bình dân. Có khoảng 5.800 căn được hấp thụ trong toàn năm 2013, tăng 46% so với năm trướcHiện giá căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đã giảm 30%. Phân khúc này có thể tiếp tục giảm giá nhẹ nếu tình hình kinh tế vĩ mô chưa khởi sắc. Theo thống kê của Compareal, hiện nay căn hộ cao cấp còn khoảng 4.800 căn chưa bán được. Trong 2-3 năm tới thị trường sẽ có thời gian hấp thụ lượng hàng tồn này và bước vào giai đoạn thiếu hụt. Lúc đó thời của căn hộ cao cấp sẽ trở lại.Báo cáo của Sở Xây Dựng TP.HCM gửi UBND TP.HCM (tháng 10-2012) về khảo sát tình hình thực hiện dự án bất động sản tại TP.HCM cho thấy căn hộ hạng A (cao cấp)hiện khá khan hiếm.Theo báo cáo này thì căn hộ cao cấp giá từ 30 triệu đồng trở lên hình thành trong giai đoạn 2005-2008 là 7.173 căn, giai đoạn 2009-2012 là 12.226 căn và năm 2013-2016 chỉ còn 8.774 căn. Như vậy từ năm 2013 trở đi phân khúc căn hộ cao cấp đã giảm gần 30% về số lượng.Còn theo nghiên cứu của công ty tư vấn độc lập Savills Việt Nam, trong Q3/2012 vừa qua, thị trường căn hộ tại Tp. HCM hoạt động tốt hơn với tỉ lệ hấp thụ đạt 8%. Trong đó phân khúc căn hộ hạng A hoạt động tốt hơn với tỷ lệ tăng 10%, mức cao nhất của phân khúc này kể từ qúy 3- 2011. Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, tại Tp.HCM, căn hộ hạng C tiếp tục chiếm ưu thế với 83% nguồn cung được bán trong quý IV. Trong khi hạng B chiếm 12% và còn lại 5% thuộc hạng A. Giá bán tại tất cả các hạng tiếp tục giảm so với cùng kỳ năm 2012, lần lượt là: Căn hộ hạng A giảm 10%, hạng B giảm 9% và hạng C giảm 7%. Trong khi đó, tại các địa phương khác, phân khúc căn hộ giá rẻ tiếp tục thu hút sự quan tâm, đặc biệt là những căn hộ có mức giá bán dao động trong khoảng 15 - 18 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM hình thức căn hộ cao cấp cho thuê khá phổ biến, chủ yếu ở quận trung tâm và hiện đang có xu hướng mở rộng tại quận 2 và quận 7. Một số dự án tại khu vực quận 2 giá thuê dao động từ 700-1100 USD/căn/tháng, Thảo Điền Pearl (800 USD), The Vista An Phú (800 USD), City Garden (1000 USD), Estella An Phú (1100 USD), Cantavil Hoàn Cầu (1100 USD), Saigon Pearl (1000 USD),Giá thuê thay đổi nhiều tuy theo các tòa nhà ởcác hạng khác nhau. Trong Qúy4, các tòa nhà Hạng A có giá thuê tăng nhẹ từ31.72USD/m2/tháng so với 31.56 USDm2/tháng của Q3Theo nhận định chung các dựán căn hộ trung bình và giá thấp tiếp tục có giao dịch tốt hơn so với phân khúc căn hộcao cấp. Khách mua bao gồm cảngười có nhu cầu thực sựvà cả những nhà đầu tư. Thịtrường căn hộ đang chờ đợi cải thiện hơn trong những quý tới với lực mua có thểtăng lên nhờlãi suất vay thấp và ổn định và lạm phát thấp.B : Thị trường Hà NộiThị trường sơ cấpGiảm giá diễn ra trên cả ba hạng căn hộ vào Q4/2013. Căn hộ hạng C có mức giảm giá sâu nhất trong 3 hạng với -7% so với quý trước. Căn hộ hạng B và A có mức giảm giá lần lượt là -6% và -4 phần trăm.Tỷ lệ hấp thụ trong Q4/2013 là 11%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý do giá giảm, đẩy nhanh tốc độ xây dựng, tung ra gói bán thô cùng một loạt các hình thức khuyến mại.Căn hộ hạng C vẫn là loại phổ biến nhất trên thị trường với tỷ lệ hấp thụ lên tới 14% mặc dù đã giảm so với Q3/2013 một điểm phần trăm. Căn hộ hạng A và B có tỷ lệ hấp thụ lần lượt là 7% và 8 phần trăm.Còn phân khúc cãn hộ cao cấp giá vẫn giữ nguyên trong vòng nhiều quý. Cụ thể, tại quận Cầu Giấy, chỉ số này đứng ở mức 72% trong vòng 4 quý của năm 2013, tại quận Thanh Xuân quý III và quý IV cùng đứng ở mức 85%, giá chung cư cao cấp tại quận Tây Hồ giữ mức 77% trong suốt 3 quý cuối năm, chỉ số này tại quận Từ Liêm là 71%Tại thị trường Hà Nội xuất hiện xu hướng chủ đầu tư đổi tên dự án để nâng cao nhận diện thương hiệu cho khách hàng. Điển hình là Vingroup với việc thành lập thương hiệu Vinhomes, Nam Cường lập thương hiệu The Sparks; Xuân Mai Tower cũng đã được đổi tên thành Xuân Mai Park State. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chuỗi giảm giá của thị trường căn hộ Thủ đô đã chấm dứt từ quý IV năm 2013 và chỉ số giá chung cư tại một số khu vực nội thành bắt đầu tăng giá trở lại, nhất là căn hộ cao cấp. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ trong quý IV/2013 của hầu hết các huyện nội thành đều tăng 1-3%, hơn nữa số lượng dự án căn hộ cao cấp tại các quận nội thành cũng không còn nhiều và giá chào bán phổ biến của các dự án này cũng từ 30-40 triệu đồng/m2.IV: Phương hướng phát triểnThị trường ấm dần, bất động sản tiếp tục điều chỉnh cơ cấu là một trong những nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng về xu hướng của thị trường bất động sản năm 2014 tại báo cáo về tình hình thị trường cùng các giải pháp vừa được Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ ngày 19/3.Thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2014 sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Đây cũng là loại sản phẩm tiếp tục được người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ giao dịch tốt hơn.Cùng đó, điều kiện kinh tế vĩ mô được cải thiện cũng sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản như các Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế Giá trị Gia tăng sửa đổi; nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội đã có hiệu lực thi hành.Bên cạnh đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ đang được đẩy nhanh tiến độ giải ngân.Bản thân các doanh nghiệp cũng chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất..., để giảm giá thành, hạ giá bán; thậm chí hỗ trợ cho người mua nhà vay vốn từ ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần sẽ tiếp tục được triển khai mạnh mẽ hơn trong năm 2014.Các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi vẫn giao dịch hạn chế. Các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm trí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường chỗ cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Bởi vậy, người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ những chuyển biến này vì dự án do các nhà đầu tư chuyên nghiệp thực hiện sẽ tung ra giá bán hợp lý hơn, chất lượng xây dựng và quản lý cũng sẽ tốt hơn.Trước thực tế “trầm lắng” của thị trường bất động sản, việc quyết định cho phép đầu tư các dự án kinh doanh mới của chính quyền địa phương và quyết định đầu tư vào lĩnh vực này của doanh nghiệp sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơnỞ thị trường căn hộ cao cấp, thời điểm trước kia và hiện tại thì đây vẫn được xem là phân khúc kén khách hơn cả vì giá bán khá cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư nhiều dự án vẫn tự tin về sức bán của mình khi hướng tới bộ phận người tiêu dùng có tiền. Mặc dù thị trường BĐS mới đang được nhận định là dần phục hồi, nhưng với lợi thế tiềm lực tài chính mạnh nên các chủ đầu tư căn hộ cao cấp vẫn ra sức đầu tư phát triển dự án của mình một cách bài bản, có tầm nhìn xa.Chính sách cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo ra nhu cầu mới đối với BĐS đặc biệt là phân khúc trung, cao cấpDự kiến những năm tiếp theo cùng với sự phát triên của kinh tế và việc tiêu thụ căn hộ tồn kho sự phát triển của căn hộ cao cấp sẽ tăng nhanh chóng.