Đề tài Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán Bất động sản tại thị trường Việt Nam

”. Thùc chÊt cña viÖc ®Þnh gi¸ B§S lµ ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt v× B§S lµ c¸c tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®­îc bao gåm ®Êt ®ai vµ nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã, c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, c¸c tµi s¶n kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. 1.2 Sù cÇn thiÕt §Þnh gi¸ B§S Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, kh¸c víi lo¹i hµng ho¸ th«ng th­êng nªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n còng cã nh÷ng ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt. §èi víi hµng ho¸ th«ng th­êng, ®Þa ®iÓm giao dÞch th­êng lµ ë n¬i hiÖn diÖn cña hµng ho¸ giao dÞch, cßn ®èi víi hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n , ®Þa ®iÓm giao dÞch l¹i c¸ch biÖt víi hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n giao dÞch. §ã lµ do ®Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi ®­îc. §Æc biÖt lµ qu¸ tr×nh giao dÞch bÊt ®éng s¶n diÔn ra t­¬ng ®èi dµi vµ bÊt ®éng s¶n kh«ng dÔ chuyÓn ®æi thµnh tiÒn do ®ã dÔ gÆp c¸c biÕn cè cña thùc tiÔn nh­ biÕn ®éng cña gi¸ c¶ thay ®æi, thay ®æi cña ph¸p luËt hay sù thay ®æi cña c¸c ®iÒu kiÖn m«i tr­êng…ViÖc kh«ng cã thÞ tr­êng giao ngay, cÇn cã thêi gian qu¶ng c¸o dµi, b¶n chÊt vµ sù giao ®éng cña thÞ truêng bÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng nh©n tè lµm t¨ng sù cÇn thiÕt ph¶i cã nh÷ng chuyªn viªn ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp. BÊt ®éng s¶n sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, môc ®Ých cô thÓ vµ ng­êi ta cã nhu cÇu ®Þnh gi¸ khi B§S chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, chuyÓn ®æi quyÒn sö dông B§S gåm : §Þnh gi¸ B§S cho viÖc mua, b¸n, thÕ chÊp, cho thuª, b¶o hiÓm, ®¸nh thuÕ, cho ho¹ch to¸n, cho thõa kÕ, cho ®Çu t­, cho gi¶i quyªt tranh chÊp, toµ ¸n. §Þnh gi¸ mua lµ ®èi víi mét ng­êi cô thÓ cho mét kh¸ch hµng phï hîp kh«ng chØ xem xÐt gi¸ trÞ thÞ tr­êng mµ ph¶i xem kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña kh¸ch hµng, ®Æc ®iÓm c¸ nh©n cña kh¸ch hµng tõ ®ã ng­êi ®Þnh gi¸ ®­a ra ®­îc gi¸ phï hîp cho kh¸ch hµng. §Þnh gi¸ b¸n : gi¸ trÞ thÞ tr­êng ng­êi b¸n mong muèn gi¸ cao ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ tr­êng B§S, xem xÐt mèi t­¬ng quan gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n, nh×n vµo thÞ tr­êng sè giao dÞch, tèc ®é cña mçi giao dÞch nãi lªn thÞ tr­êng s«i ®éng hay trÇm l¾ng, thêi gian giao b¸n ®Õn thêi gian hoµn tÊt do ®ã cÇn ph¶i t×m hiÓu ®Æc ®iÓm cña B§S vµ nghiªn cøu biÕn ®éng thÞ tr­êng dÉn ®Õn cÇn cã mét chuyªn gia vÒ lÜnh vùc ®Þnh gi¸. §Þnh gi¸ thÕ chÊp: §Þnh gi¸ nhµ cöa, ®Êt ®ai vÒ nguyªn t¾c gièng ®Þnh gi¸ mua, b¸n nh­ng nã kh¸c lµ ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i ®Æt gi¸ trÞ B§S vµo lóc thÞ tr­êng trÇm l¾ng, suy tho¸i, thÞ tr­êng kh«ng thuËn lîi. Trong thùc tÕ ®èi víi Ng©n Hµng thuéc së h÷u nhµ n­íc th× tÝnh trªn khung gi¸ nhµ n­íc, chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh cho vay 70% gi¸ trÞ. §èi víi Ng©n Hµng Quèc Doanh th× ®Þnh gi¸ B§S x¸c ®Þnh theo gi¸ thÞ tr­êng vµ cho vay 70% cña gi¸ trÞ thÞ tr­êng. §Þnh gi¸ cho thuª kh«ng gièng ®Þnh gi¸ mua b¸n mµ ®Þnh gi¸ xem xÐt gi¸ c¶ cho thuª hµng th¸ng cña c¸c B§S kh¸c, xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm cña B§S t¹o thu nhËp. §Þnh gi¸ b¶o hiÓm: tÝnh to¸n chi phÝ thay thÕ, t¸i t¹o c«ng tr×nh nh÷ng phÇn B§S bÞ rñi ro, lò lôt, ®Þnh gi¸ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. §Þnh gi¸ ®¸nh thuÕ : thuÕ sö dông ®Êt theo lo¹i ®Êt, khu vùc, dùa trªn thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, thuÕ ®Êt phi n«ng nghiÖp. §Þnh gi¸ cho h¹ch to¸n Doanh NghiÖp: tÝnh gi¸ trÞ ®Êt ®ai trong h¹ch to¸n Doanh NghiÖp, tÝnh gi¸ trÞ thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh. §Þnh gi¸ cho thõa kÕ lµ ®Þnh gi¸ B§S ë qu¸ khø, ®Þnh gi¸ gi¶i quyÕt tranh chÊp lµ ®Þnh gi¸ phÇn háng hãc vµ tµi s¶n t¹i thêi ®iÓm x¶y ra. §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Çu t­ lµ ®Þnh gi¸ cho t­¬ng lai, cã c¬ héi kiÕm ®­îc thu nhËp tõ B§S. B§S ®­îc sö dông cho nhiÒu môc ®ich kh¸c nhau, mçi mét môc ®Ých ®Òu ph¶i cÇn x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña B§S ®ã do ®ã c«ng viÖc ®Þnh gi¸ lµ rÊt cÇn thÕt. MÆt kh¸c B§S cã nhiÒu h×nh d¹ng vµ kÝch cì kh¸c nhau mµ chØ cã ng­êi cã chuyªn m«n míi cã thÓ ®Þnh gi¸ ®­îc. Nh÷ng phøc t¹p vÒ ph¸p luËt chØ cã ng­êi ®Þnh gi¸ cã kiÕn thøc hiÓu biÕt vÒ ph¸p luËt míi ®Þnh gi¸ ®­îc. Sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ trÞ ®èi víi nh÷ng thay ®æi cña vïng kinh tÕ, sù ®a d¹ng cña thÞ tr­êng B§S, B§S ®a d¹ng c¸c môc ®Ých sö dông kh¸c nhau, c¸c quyÒn chñ së h÷u kh¸c nhau mµ chØ cã ng­êi hiÓu biÕt vÒ ph¸p luËt vµ chuyªn m«n míi chØ ra ®­îc nh÷ng h¹n chÕ cña B§S, ®Æc ®iÓm cña nã ®Ó tõ cã th«ng tin chÝnh x¸c cho viÖc ®Þnh gi¸. Tõ nh÷ng lý do trªn cho chóng ta thÊy ®­îc sù cÇn thiÕt cña viÖc ®Þnh gi¸ BDS. 1.3. Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. 1.3.1. ChÝnh s¸ch cña nhµ n­íc. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta ®ang trong thêi kú h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Do ®ã ®Ó thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ nãi riªng ho¹t ®éng hiÖu qu¶, nhµ n­íc ta cÇn x©y dùng khung ph¸p lý hoµn chØnh vÒ bÊt ®éng s¶n. Mét trong nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn ®Þnh gi¸ lµ nh÷ng chÝnh s¸ch, quy ®Þnh cña nhµ n­íc liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt. NghÞ ®Þnh 181, nghÞ ®Þnh 188 lµ nh÷ng khung gi¸ ®Êt cã vai trß quan träng ®èi víi c«ng t¸c ®Þnh gi¸. Mét sè chÝnh s¸ch cña nhµ n­íc vÒ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, chÝnh s¸ch vÒ quy ho¹ch ph©n bæ ®Êt ®ai còng ¶nh h­ëng ®Õn c«ng t¸c ®Þnh giÊ, lµ c¬ së cho ng­êi ®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. 1.3.2. Sù qu¶n lý cña nhµ n­íc Møc ®é qu¶n lý cña nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¸c ®éng gi¸n tiÕp lªn ho¹t ®éng ®Þnh gi¸. Qu¶n lý nhµ n­íc mµ chÆt chÏ, ®ång bé, thèng nhÊt th× thÞ tr­êng ®i vµ ho¹t ®éng c«ng khai vµ hiÖu qu¶. Tõ ®ã sÏ t¹o thuËn lîi nhÊt cho ng­êi ®Þnh gi¸ tiÕn hµnh thu thËp vµ xö lý th«ng tin thÞ tr­êng. §ång thêi nhµ n­íc t¨ng c­ßng kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c ®Þnh gi¸ sÏ lµm t¨ng tÝnh ph¸p lý vµ nghÜa vô cho c¸c trung t©m ®Þnh gi¸. 1.3.3. Sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng nghÖ th«ng tin. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ tr­êng c¹nh tranh gay g¾t vÒ c¶ s¶n phÈm lÉn th«ng tin liªn quan ®Õn s¶n phÈm. Do bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ lín vµ viÖc quyÕt ®Þnh mua b¸n kh«ng ph¶i diÔn ra nhanh chãng mµ ®ßi hái thêi gian nhÊt ®Þnh. Theo lý thuyÕt ®Ó sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸, th«ng tin c¸c cuéc mua b¸n ph¶i lµ ®Çy ®ñ, c¶ hai bªn tham gia giao dÞch ph¶i n¾m ®­îc th«ng tin chÝnh x¸c vÒ bÊt ®éng s¶n. §Ó cã th«ng tin chÝnh x¸c vµ ®Çy ®ñ ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i thu thËp, t×m hiÓu th«ng tin tõ nh÷ng nguån cung cÊp ®¸ng tin cËy. §iÒu nµy l¹i phô thuéc vµo sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng nghÖ th«ng tin vµ vµo sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. Th«ng tin lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng quyÕt ®Þnh ®Õn tÝnh chÝnh x¸c cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸. §Þnh gi¸ b»ng ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ chñ yÕu dùa vµo th«ng tin cña thÞ tr­êng, c¸c cuéc giao dÞch cña bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù trªn thÞ tr­êng ®Ó t×m ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Do ®ã th«ng tin cã chÝnh x¸c, ®ñ c¨n cø th× viÖc ®Þnh gi¸ míi chÝnh x¸c. Sè liÖu thu thËp vÒ c¸c cuéc mua b¸n t­¬ng tù hay th«ng tin kinh tÕ – thÞ tr­êng, vÒ luËt ph¸p vµ quy ho¹ch cña chÝnh phñ ®Òu rÊt quan träng trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. 1.3.4. N¨ng lùc vµ ý kiÕn chñ quan cña ng­êi ®Þnh gi¸ Ng­êi ®Þnh gi¸ lµ ng­êi trùc tiÕp thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ b¾t ®Çu tõ kh©u thu thËp th«ng tin cho ®Õn viÖc ®­a ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Do ®ã, ng­êi ®Þnh gi¸ cã vai trß quan träng, ¶nh h­ëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ còng nh­ c¸ch tiÕn hµnh ®Þnh gi¸. Dùa trªn quy tr×nh ®Þnh gi¸ cã s½n, ng­êi ®Þnh gi¸ tiÕn hµnh thu thËp vµ ®iÒu chØnh th«ng tin, lùa chän vµ sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸. Do ®ã víi ng­êi ®Þnh gi¸ cã chuyªn m«n, kinh nghiÖm, lu«n n¾m b¾t th«ng tin vÒ thÞ tr­êng sÏ ®­a ra kÕt qu¶ chÝnh x¸c h¬n. Bªn c¹nh ®ã c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i am hiÓu vÒ x©y dùng, kiÕn tróc,... vµ ®Æc biÖt lµ hiÓu biÕt vÒ c¸c vÊn ®Ò ph¸p lý liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n. N¨ng lùc vµ ý kiÕn chñ quan cña ng­êi ®Þnh gi¸ cßn ¶nh h­ëng tíi quy tr×nh xö lý th«ng tin, sè liÖu vµ ®iÒu hoµ c¸c chØ sè gi¸ trÞ. 1.3.5. C¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi C¸c yÕu tè kinh tÕ x· héi cã ¶nh h­ëng kh«ng nhá ®Õn qu¶ tr×nh ®Þnh gi¸. Sù ph¸t triÓn cña c¸c ngµnh kinh tÕ, x©y dùng, kiÕn tróc... cïng víi ®æi míi kh«ng ngõng cña c¸c bÊt ®éng s¶n tõ kiÓu d¸ng, nguyªn vËt liÖu, chÊt l­îng vµ tuæi thä c«ng tr×nh. Chóng ¶nh h­ëng tíi viÖc ®Þnh gi¸ c¸c chi phÝ cÊu thµnh s¶n phÈm vµ tíi kÕt qu¶ cña viÖc ®iÒ chØnh c¸c kh¸c biÖt cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Bªn c¹nh ®ã cßn cã c¸c yÕu tè x· héi. §©y lµ nh÷ng yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c ¶nh h­ëng tíi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C¸c yÕu tè vÒ x· héi bao gåm yÕu tè vÒ t©m linh, së thÝch, trµo l­u vµ phong tôc tËp qu¸n. Chóng t¸c ®éng tíi ®Þnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nh­ vËy, tõ nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ta thÊy r»ng ®Þnh gi¸ kh«ng ph¶i lµ ho¹t ®éng ®éc lËp mµ nã chÞu t¸c ®éng cña nhiÒu yÕu tè. 2. Ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh 2.1 Kh¸i niÖm vµ ý nghÜa cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh 2.1.1 Kh¸i niÖm Ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ B§S môc tiªu th«ng qua viÖc so s¸nh víi c¸c B§S ®· ®­îc b¸n trªn thÞ tr­êng, lµ viÖc xem xÐt gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù so víi bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ nh÷ng d÷ liÖu cã liªn quan ®Õn thÞ tr­êng, x¸c ®Þnh møc gi¸ dù tÝnh trong qu¸ tr×nh so s¸nh. Nguyªn lý cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n cã liªn hÖ chÆt chÏ víi gi¸ trÞ cña c¸c bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù cã thÓ so s¸nh ®­îc. ý nghÜa cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông phæ biÕn, kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt. BÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ ph¶i cã thÞ truêng, ph¶i cã nhiÒu bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù, cã nh÷ng cuéc mua b¸n t­¬ng tù. 2.2.2. C¬ së khoa häc cña ph­¬ng ph¸p Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn lý thuyÕt gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu cã liªn hÖ víi bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù ®· ®­îc mua b¸n trªn thÞ tr­êng. ViÖc so s¸nh ®ã ph¶i l­u ý c¸c yÕu tè nh­ ®Þa ®iÓm, thêi gian giao dÞch vµ kho¶n tiÒn thu ®­îc. 2.2. C¸c nguyªn t¾c ¸p dông trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i tµi s¶n cã kh¶ n¨ng sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, trong sè ®ã cã sö dông lµ hîp ph¸p, cã sö dông bÞ coi lµ kh«ng hîp ph¸p. XÐt vÒ mÆt gi¸ trÞ, cã sö dông cho thu nhËp rßng trong thêi gian ng¾n, cã sö dông cho thu nhËp thÊp vµ kÐo dµi. Trong sè rÊt nhiÒu c¸ch sö dông kh¸c nhau, th«ng th­êng mét bÊt ®éng s¶n bao giê còng cã mét sö dông võa hîp ph¸p võa ®em l¹i gi¸ trÞ thu nhËp rßng lín nhÊt vµ trong kho¶ng thêi gian x¸c ®Þnh. Lo¹i sö dông ®ã gäi lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt. Kh¸i niÖm “ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt”®­îc ®Þnh nghÜa nh­ sau: “Lµ viÖc sö dông cã thÓ tèi ®a ho¸ nhÊt bÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng söa ch÷a vÒ vËt chÊt, ®­îc phÐp sö dông, cã kh¼ n¨ng thùc thi vÒ tµi chÝnh vµ mang l¹i gi¸ trÞ cao nhÊt cña bÊt ®éng s¶n ®­îc thÈm ®Þnh”. Sö dông cao nhÊt tèt nhÊt ®­îc xem lµ mét trong sè c¸c nguyªn t¾c quan träng nhÊt cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ lµ mét phÇn hoµn chØnh trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ tr­êng. Néi dung cña nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt ®­îc thÓ hiÖn nh­ sau: VÒ mÆt vËt chÊt: mét bÊt ®éng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi nã tho¶ m·n ®­îc nhiÒu sù lùa chän sö dông nhÊt. VÒ mÆt sö dông: mét bÊt ®éng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi bÊt ®éng s¶n ®ã cho thu nhËp rßng cao nhÊt hoÆc cho gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp rßng trong t­¬ng lai lµ cao nhÊt. VÒ mÆt ph¸p luËt: mét bÊt ®«ng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi viÖc sö dông bÊt ®éng s¶n hîp ph¸p vµ ®­îc nhµ n­íc thõa nhËn, b¶o hé. VÒ mÆt thêi gian: mét bÊt ®éng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi thêi gian cho thu nhËp rßng cao nhÊt kÐo dµi nhÊt. ViÖc ¸p dông nguyªn t¾c nµy, cho phÐp chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ®¸nh gi¸ ®­îc ¶nh h­ëng cña viÖc suy tho¸i vµ møc ®é cò míi cña toµ nhµ, phÇn n©ng cÊp, c¶i t¹o ®Êt ®ai, tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n kh«i phôc, c¶i t¹o, nhiÒu tr­êng hîp ®Þnh gi¸ kh¸c. Nguyªn t¾c cung cÇu Gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®­îc x¸c ®Þnh b»ng quan hÖ qua l¹i gi÷a cung vµ cÇu, lµ sù tho¶ thuËn gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n. Bëi vËy, trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu ®Þnh gi¸ cÇn xem xÐt cung cÇu vµ mèt quan hÖ víi nhau c¶ ë hiÖn t¹i vµ t­¬ng lai. CÇu bÊt ®éng s¶n lµ sè l­îng bÊt ®éng s¶n (gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n trªn ®Êt) t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh mµ ng­êi tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn vµ cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. Cung bÊt ®éng s¶n lµ sè l­îng bÊt ®éng s¶n s½n sµng tham gia trao ®æi trªn thÞ tr­êng t¹i mét thêi ®iÓm nµo ®ã. Tæng cung cña ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh, nh­ng l­îng cung cña mét lo¹i ®Êt cô thÓ hay cho mét sö dông cô thÓ th× cã thÓ t¨ng hoÆc gi¶m xuèng th«ng qua viÖc ®iÒu chØnh c¬ cÊu gi÷a c¸c lo¹i ®Êt. Nguyªn t¾c cung – cÇu Khi l­îng cung t¨ng lªn mµ l­îng cÇu kh«ng t¨ng hoÆc gi¶m th× søc m¹nh thÞ tr­êng chuyÓn vÒ phÝa tr­íc mua, gi¸ thÞ tr­êng sÏ gi¶m. Khi l­îng cung gi¶m mµ l­îng cÇu kh«ng gi¶m hoÆc t¨ng th× cã sù ®iÒu chØnh thiÕu hôt vÒ hµng ho¸ ®ã, gi¸ thÞ tr­êng sÏ t¨ng lªn. Khi l­îng cung vµ l­îng cÇu cïng t¨ng hoÆc cïng gi¶m th× gi¸ sÏ t¨ng hoÆc gi¶m tuú ý theo tèc ®é t¨ng, gi¶m cña cung vµ cÇu. Gi¸ t¨ng khi tèc ®é t¨ng cña cÇu lín h¬n cung vµ ng­îc l¹i. Nguyªn t¾c cung – cÇu gi¶i thÝch sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ trÞ ®Êt gi÷a khu vùc ®« thÞ vµ n«ng th«n, gi÷a c¸c vïng ®« thÞ kh¸c nhau vµ thËm chÝ gi÷a nh÷ng vïng ven ®« kh¸c nhau trong cïng mét vïng ®« thÞ. Nguyªn t¾c thay ®æi Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n kh«ng cè ®Þnh mµ lu«n thay ®æi. Thay ®æi trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®­îc hiÓu lµ sù t¸c ®éng cña c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, nhµ n­íc vµ ph¸p luËt, x· héi, m«t tr­êng liªn quan ®Õn gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n lµm cho gi¸ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng.Ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i n¾m ch¾c c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ c¶ thÞ tr­êng ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh, võa ph¶i dù ®o¸n c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng tíi gi¸ c¶ cña thÞ tr­êng t­¬ng lai. Nh­ vËy kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ míi ph¶n ¸nh kh¸ch quan gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. Nguyªn t¾c thay thÕ “Thay thÕ” trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®­îc hiÓu lµ sù ¸p ®Æt vÒ mÆt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh trong cïng mét vïng víi c¸c ®iÒu kiÖn bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®­îc b¸n trong kho¶ng thêi gian gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Nguyªn t¾c nµy kh¼ng ®Þnh: Kh«ng cã mét ng­êi mua nµo sÏ tr¶ gi¸ cho mét bÊt ®éng s¶n cao h¬n chi phÝ vµ c¸c c«ng tr×nh c¶i thiÖn cã mong muèn vµ sö dông t­¬ng ®­¬ng mµ kh«ng ph¶i chËm trÔ qu¸ møc. Nguyªn t¾c c©n b»ng C¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng ®Òu cã xu h­íng vËn ®éng vÒ phÝa ®iÓm c©n b»ng cung – cÇu. Trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, t¨ng gi¶m sinh lîi lµ sù gia t¨ng hoÆc gi¶m bít phÇn gi¸ trÞ thu ®­îc tõ bÊt ®éng s¶n do viÖc ®Çu t­ trong qu¸ tr×nh kinh doanh s¶n xuÊt ®em l¹i. Nguyªn t¾c nµy cho r»ng: Khi t¨ng liªn tôc mét yÕu tè nµo ®ã trong s¶n xuÊt vµ cè ®Þnh c¸c yÕu tè cßn l¹i th× phÇn thu nhËp rßng t¨ng lªn ®Õn mét giíi h¹n nhÊt ®Þnh. Sau ®ã sù gi¸ t¨ng liªn tôc cña yÕu tè nµy sÏ lµm gi¶m gi¸ trÞ thu nhËp thùc trong t­¬ng lai. Nguyªn t¾c nµy ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i xem xÐt lîi nhuËn tr­íc m¾t vµ lîi nhuËn l©u dµi. 2.3 §èi t­îng, ph¹m vi, c¸c yªu cÇu ®èi víi ph­¬ng ph¸p so s¸nh 2.3.1. §èi t­îng ¸p dông Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµ ph­¬ng ph¸p th«ng dông nhÊt ®­îc sö dông khi cã thÞ tr­êng mua b¸n, ®Þnh gi¸ tÊt c¶ nh÷ng bÊt ®éng s¶n giao dÞch mua b¸n trªn thÞ tr­êng. Ph­¬ng ph¸p nµy kh¸ ®¬n gi¶n, thùc hiÖn dÔ dµng ®Æc biÖt lµ víi ng­êi cã kiÕn thøc, kinh nghiÖm vµ th­êng xuyªn n¾m b¾t th«ng tin vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Do kÕt qu¶ cña ph­¬ng ph¶n ¸nh sù ®¸nh gi¸ kh¸ch quan cña thÞ tr­êng nªn dÔ ®­îc mäi ng­êi chÊp nhËn. 2.3.2. Ph¹m vi ¸p dông Ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®­îc sö dông tèt nhÊt khi ®Þnh gÝa c¸c bÊt ®éng s¶n d©n dông nhµ ë hoÆc ®Êt trèng trong c¸c khu vùc d©n c­, bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i dÞch vô. §©y lµ c¸c bÊt ®éng s¶n th­êng ®­îc mua b¸n phæ biÕn trªn thÞ tr­êng nªn dÔ dµng cã d÷ liÖu so s¸nh. Ph­¬ng ph¸p nµy th­êng Ýt sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã Ýt hoÆc kh«ng cã giao dÞch trªn thÞ tr­êng, Ýt cã c¬ së dÓ so s¸nh nh­ bÊt ®éng s¶n c«ng nghiÖp, bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt nh­ tr­êng häc, bÖnh viÖn, c«ng tr×nh c«ng céng 2.3.3. Yªu cÇu cña ph­¬ng ph¸p Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i tiÕn hµnh kh¶o s¸t, thu thËp th«ng tin, t×m kiÕm vµ ph©n tÝch gi¸ b¸n trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n l©n cËn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t­¬ng ®èi gièng bÊt ®éng s¶n môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸. Tõ ®ã cã nh÷ng ®iÒu chØnh thÝch hîp vÒ gi¸ do nh÷ng kh¸c biÖt do nh÷ng kh¸c biÖt nhá gi÷a bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu ®Ó ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. ChØ so s¸nh bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù trong vïng cã ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng ®ång nhÊt, trong cïng cã ®iÒu kiÖn ®Þa lý, th«ng tin thÞ tr­êng gÇn, cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt cïng môc ®Ých sö dông, thiÕt kÕ x©y dùng. ChØ sö dông gi¸ bÊt ®éng s¶n ®­îc giao dÞch mét c¸ch b×nh th­êng trªn thÞ truêng, cã th«ng tin ®Çy ®ñ. C¸c cuéc mua b¸n ph¶i diÔn ra khi bªn b¸n ®ang cã nhu cÇu b¸n vµ bªn mua ®ang cã nhu cÇu mua vµ ph¶i cã sù tho¶ thuËn vÒ gi¸. Cuéc mua b¸n ®­îc thu thËp ph¶i diÔn ra trong thêi gian gÇn víi thêi gian ®iÒu tra. GÇn bao nhiªu cßn phô thuéc vµo møc ®é biÕn ®éng cña gi¸ thÞ tr­êng. Nãi chung khi gi¸ thÞ tr­êng biÕn ®éng m¹nh th× c¸c cuéc mua b¸n ®­îc thu nhËp c¸ch thêi ®iÓm ®iÒu tra cµng co ng¾n l¹i. §iÒu nµy phô thuéc rÊt nhiÒu ë kinh nghiÖm cña ng­êi ®Þnh gi¸. C¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh lµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· b¸n hoÆc ®ang chµo mêi b¸n nh­ng tèt nhÊt lµ nh÷ng tµi s¶n ®· ®­îc b¸n trªn thÞ tr­êng råi. Th«ng tin thu thËp ph¶i cã ®é tin cËy cao vµ ph¶i ®­îc kiÓm tra, thÈm ®Þnh chÆt chÏ. 2.4 C¸c b­íc tiÕn hµnh trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh B­íc 1: T×m kiÕm th«ng tin cña c¸c bÊt ®éng s¶n trong thêi gian gÇn ®Êy cã thÓ so s¸nh ®­îc víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. B­íc 2: TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña chóng vµ b¶o ®¶m r»ng c¸c bÊt ®éng s¶n nµy cã thÓ so s¸nh ®­îc. NghÜa lµ chóng ta ghi chÐp l¹i c¸c th«ng tin vµ kiÓm tra l¹i th«ng tin ®ã ®ång thêi thu thËp thªm th«ng tin cÇn thiÕt vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh B­íc 3: Lùa chän mét sè bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc thÝch hîp nhÊt( tõ 3-6 B§S). BÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh thÝch hîp nhÊt lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã ë cïng khu vùc hoÆc ë vïng l©n cËn. §Ó gi¶m bít ®Þnh kiÕn kh¸ch quan hÖ thèng ghi chÐp th«ng tin xö lý sè liÖu thèng kª, ph©n tÝch x¸c suÊt, håi quy. Nªn chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã ®¬n vÞ so s¸nh phï hîp cã gi¸ trÞ so s¸nh phï hîp m2/ sµn, m2 x©y dùng. B­íc 4: Ph©n tÝch gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh sù kh¸c biÖt cña bÊt ®éng s¶n víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Ph©n tÝch t×m ra nh÷ng yÕu tè cã ý nghÜa lµm cho gi¸ cña bÊt ®éng s¶n kh¸c nh­ yÕu tè vÒ kh«ng gian sö dông, bè trÝ phßng, trang trÝ nh­ thÕ nµo. B­íc 5: Thùc hiÖn ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña mçi bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. B­íc 6: Hoµ hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó t×m chØ sè gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. 2.5 C¸c kü thuËt ®iÒu chØnh gi¸ trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh 2.5.1. C¸c yÕu tè so s¸nh: C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña bÊt ®éng s¶n vµ c¸c giao dÞch lµm cho gi¸ cña bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau bao gåm: C¸c quyÒn cña bÊt ®éng s¶n: cã c¸c h×nh thøc së h÷u bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau lµm cho gi¸ bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau. Cã c¸c quyÒn nh­ toµn quyÒn së h÷u. së h÷u bé phËn, ®ång së h÷u... §iÒu kiÖn tµi chÝnh: Bao gåm ®iÒu kiÖn thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn b¸n, nã t¹o nªn sù kh¸c nhau vÒ gi¸ c¶ cña bÊt ®éng s¶n. §iÒu kiÖn thanh to¸n gåm nhiÒu h×nh thøc nh­: tr¶ ngay, thanh to¸n chËm ®Þnh kú, thanh to¸n tr¶ gãp...H×nh thøc thanh to¸n b»ng tiÒn mÆt, vµng, ngo¹i tÖ. §éng c¬ b¸n: b¸n cho ng­êi th©n, ng­êi cã quan hÖ ®Æc biÖt, b¸n kiÕm lêi, chuyÓn chç ®Ó ë, b¸n tr¶ nî, b¸n ch¹y ¸n... C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua bao gåm: chi phÝ ®Ò nghÞ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Æc biÖt ®èi víi bªn mua, chi phÝ ph¸ rì nh÷ng c«ng tr×nh kh«ng cßn phï hîp. C¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng VÞ trÝ bÊt ®éng s¶n cã ¶nh h­ëng lín ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n: kiÕn tróc x©y dùng, chøc n¨ng, tiÖn nghi, chÊt liÖu x©y dùng. C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ Sö dông(ph©n vïng) ®iÒu chØnh sö dông cao nhÊt tèt nhÊt gi÷a c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi c¸c bÊt ®éng s¶n môc tiªu. C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ bÊt ®éng s¶n 2.5.2. Ph­¬ng ph¸p ®iÒu chØnh LÊy bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh xuèng vµ ng­îc l¹i nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh kÐm h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n t¨ng lªn. Cã hai lo¹i ®iÒu chØnh §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ ®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch luü Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ ­íc l­îng c¸c ®iÒu chØnh C¸c ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l­îng Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm Ph©n tÝch thèng kª Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ Ph©n tÝch ®é nh¹y c¶m Ph©n tÝch xu h­íng Ph©n tÝch chi phÝ Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp Vèn ho¸ sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh Ph©n tÝch so s¸nh t­¬ng ®èi Ph©n tÝch xÕp h¹ng Pháng vÊn c¸ nh©n 2.5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh B­íc 1: X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸: gi¸ b¸n, quyÒn bÊt ®éng s¶n, ph­¬ng thøc thanh to¸n, ®iÒu kiÖn b¸n, ®Æc ®iÓm vËt lý. B­íc 2 : So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi B§S môc tiªu vµ ­íc l­îng sù kh¸c biÖt trong mçi yÕu tè so s¸nh. B­íc 3 : X¸c ®Þnh sè l­îng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu. B­íc 4 : Thùc hiÖn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. B­íc 5 : Thùc hiªn sù hoµ hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S môc tiªu. 2.5.4. C«ng thøc tÝnh Trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh , gi¸ b¸n cña c¸c cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®­îc ®iÒu chØnh ®Ó ph¶n ¸nh sù kh¸c nhau gi÷a chóng vµ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Gi¸ b¸n B§S = Gi¸ b¸n B§S + Sù ®iÒu chØnh gi¸ cña sù sai kh¸c môc tiªu t­¬ng tù - t­¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸ Trong ®ã: Sù ®iÒu chØnh gi¸ cña sù sai kh¸c t­¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸ bao gåm: + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÕt vÒ vÞ trÝ ®Êt + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ quy m«, kÝch th­íc cña m¶nh ®Êt + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ ®iÒu kiÖn b¸n + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ thêi gian b¸n Tr­êng hîp sö dông nhiÒu bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó ­íc tÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu: B­íc 1: §iÒu chØnh gi¸ cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh dùa vµo c¸c sù kh¸c biÖt so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu ta ®­îc ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh(Gdc) B­íc 2: TÝnh ®¬n gi¸ ®Êt ®· ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh(gdc) b»ng c¸ch lÊy gi¸ ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh (Gdc) chia cho diÖn tÝch ®Êt sö dông cña chóng ( Ssd). gdc=Gdc/Ssd B­íc 3: G¾n träng sè ( xi) cho “møc ®iÒu chØnh rßng” cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh (thø i) so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Møc ®iÒu chØnh rßng nµo lín nhÊt th× g¾n träng sè nhá nhÊt. møc ®iÒu chØnh rßng nµo nhá nhÊt th× g¾n träng sè lín nhÊt, møc ®iÒu chØnh rßng nµo nhá h¬n th× g¾n träng sè lín h¬n. B­íc 4: TÝnh ®¬n gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu(g) b»ng c¸ch ®iÒu hoµ c¸c chØ sè ®¬n gi¸ ®Êt ®· ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh. B­íc 5: TÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu (G) b»ng c¸ch nh©n ®¬n gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi diÖn tÝch sö dông bÊt ®éng s¶n môc tiªu(S). G= g*S 2.6 C¸c h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p Ph­¬ng ph¸p nµy chØ sö dông ë nh÷ng n¬i thÞ tr­êng ph¸t triÓn hoÆc ®ang ph¸t triÓn. Nh÷ng n¬i thÞ tr­êng kÐm ph¸t triÓn (thÞ tr­êng ®ãng b¨ng, thÞ tr­êng yÕu) sè l­îng giao dÞch trong thÞ tr­êng kh«ng ®ñ th× viÖc ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy h¹n chÕ, kh«ng nh÷ng khã kh¨n mµ kÕt qu¶ thu ®­îc kh«ng cã c¬ së v÷ng ch¾c vµ thiÕu søc thuyÕt phôc. Ph­¬ng ph¸p nµy sö dông nh÷ng gi¸ b¸n ®­îc thùc hiÖn tr­íc ®ã ®Ó lµm c¬ së cho gi¸ ­íc tÝnh hiÖn t¹i, nãi c¸ch kh¸c ®· coi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr­êng tÜnh, kh«ng ph¶i lµ mét thÞ tr­êng ®éng. Do ®ã khi thÞ tr­êng cã biÕn ®éng m¹nh th× ph­¬ng ph¸p nµy trë nªn kÐm hiÖu qu¶. ViÖc ph©n tÝch so s¸nh bÊt ®éng s¶n lín t¹o thu nhËp lµ rÊt khã kh¨n nªn sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ rÊt khã kh¨n. Víi bÊt ®éng s¶n ®­îc ®æi míi lÇn ®Çu tiªn trong khu vùc ®ang xuèng cÊp hoÆc víi mét lo¹i bÊt ®éng s¶n cô thÓ th× cã sè liÖu ®Ó so s¸nh. CÇn cÈn thËn víi th«ng tin kh«ng ®¸ng tin cËy hoÆc do ng­êi nµo ®ã kh«ng tham gia giao dÞch cung cÊp dÉn ®Õn kÕt luËn kh«ng chÝnh x¸c. C¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ – ph¸p lý thay ®æi nhanh chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph­¬ng ph¸p nµy. Ch­¬ng II: VËn dông ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh trong ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i B§S mua b¸n 1. §Þnh gi¸ B§S mua b¸n d©n c­ 1.1 BÊt ®éng s¶n d©n c­ BÊt ®éng s¶n d©n c­ lµ lo¹i bÊt ®éng s¶n phôc vô cho d©n c­ cã môc ®Ých lµ ®Ó ë nh­ nhµ ë d©n c­ nh­ nhµ ë ®¬n lÎ, nhµ ë biÖt thù, nhµ ë chung c­. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n lµ nhµ ë ®¬n lÎ: lo¹i h×nh nhµ ë nµy phôc vô cho c¸c gia ®×nh thÞ d©n. Mçi gia ®×nh cã mét kiÓu kiªn tróc, thiªt kÕ riªng phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña m×nh. Trong c¸c thµnh phè nhµ ë d©n c­ th­êng lµ nh÷ng nhµ ë liÒn kÒ, khèi ghÐp. BÊt ®éng s¶n chung c­: ®©y lµ lo¹i nhµ ë tËp thÓ cña c¸c gia ®×nh. Mét ng«i nhµ phôc vô cho nhiÒu gia ®×nh. Mçi gia ®×nh ®­îc sö dông ®éc lËp mét c¨n hé, c¸c c¨n hé nµy ®­îc liªn kÕt víi nhau b»ng hµnh lang chung. §©y lµ lo¹i nhµ phæ biÕn ë c¸c thµnh phè lín, th­êng ®­îc x©y dùng tõ 5 ®Õn 26 tÇng. Víi kiÓu nhµ chung c­ nh­ vËy sÏ tiÕt kiÖm ®­îc rÊt nhiÒu ®Êt ®ai vµ kinh tÕ trong ®Çu t­ vÒ h¹ tÇng c¬ së. H¬n thÕ n÷a kiÓu nhµ nµy cßn cho phÐp ¸p dông ph­¬ng ph¸p x©y dùng tiªn tiÕn, c«ng nghÖ kü thuËt x©y dùng hiÖn ®¹i. KiÓu nhµ chung c­ ë c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn ®­îc x©y dùng chñ yÕu ®Ó phôc vô cho c¸c gia ®×nh cã møc thu nhËp trung b×nh trë xuèng, tuy nhiªn thùc tÕ t¹i thÞ tr­êng n­íc ta th× kh«ng ph¶i lµ chung c­ th× nh÷ng ng­êi thu nhËp thÊp th× cã thÓ mua ®­îc. BÊt ®éng s¶n BiÖt thù: §©y lµ lo¹i nhµ thÊp tÇng cã s©n v­ên bao quanh, phôc vô cho c¸c gia ®×nh thuéc tÇng líp giµu sang, thu nhËp cao trong c¸c khu ®« thÞ, thµnh phè. §èi t­îng phôc vô th­êng lµ nh÷ng gia ®×nh cã ®êi sèng kinh tÕ cao, thu nhËp dåi dµo hoÆc c¸c thµnh phÇn cã quyÒn lùc. Ng«i nhµ còng n»m trong mét khu«n viªn réng, chñ yÕu ®­îc x©y dùng b»ng nh÷ng vËt liÖu sang träng vµ kiªn cè. BiÖt thù cÇn cã c¸c c«nng tr×nh phô nh­ gara «t«, s©n, v­ên nghØ ng¬i ngoµi trêi. 1.2 §iÒu kiÖn ¸p dông cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n d©n c­. §iÒu kiÖn vÒ BÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh: BÊt ®éng s¶n d©n c­ bao gåm nhµ ë ®¬n lÎ, bÊt ®éng s¶n chung c­, bÊt ®éng s¶n biÖt thù. BÊt ®éng s¶n ph¶i lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã phæ biÕn trªn thÞ tr­êng, cã nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh t­¬ng tù ®· ®­îc giao dÞch. §iÒu kiÖn vÒ môc ®Ých ®Þnh gi¸: nh÷ng bÊt ®éng s¶n dïng trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ cã cïng môc ®Ých s­ dông nh­ ®Ó ë, bÊt ®éng s¶n thuª, bÊt ®éng s¶n dïng ®Ó thÕ chÊp.. §iÒu kiÖn vÒ th«ng tin thÞ tr­êng: Khi thu thËp vµ lùa chän th«ng tin ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn lùa chän nh÷ng th«ng tin cÇn chÝnh x¸c vµ phï hîp víi bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸. Sö dông bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu còng ph¶i lùa chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu yÕu tè t­¬ng ®ång vµ cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nªn lùa chän tõ 4 ®Õn 5 bÊt ®éng s¶n ®Ó so s¸nh, ng­êi ®Þnh gi¸ sÏ tiÕn hµnh ®iÒu chØnh vµ ®­a ra ®­îc chØ sè gi¸ trÞ. Th«ng tin thÞ tr­êng ph¶i t­¬ng ®èi æn ®Þnh, thu thËp tõ nh÷ng cuéc mua b¸n gÇn nhÊt so víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. 1.3 C¸c yÕu tè so s¸nh QuyÒn vÒ B§S §iÒu kiÖn b¸n §iÒu kiÖn thanh to¸n Thêi gian b¸n VÞ trÝ C¸c ®iÒu chØnh kh¸c nh­ diÖn tÝch x©y dùng, sè l­îng bÕp vµ phßng ngñ, ®Æc ®iÓm vËt lý. §èi víi bÊt ®éng s¶n lµ chung c­ th× yÕu tè ®iÒu chØnh cßn lµ sè tÇng , xem c¨n hé ë tÇng bao nhiªu, ®iÒu chØnh vÒ vÞ trÝ ®Çu håi, sè l­îng phßng, chÊt l­îng c¨n hé... §èi víi bÊt ®éng s¶n BiÖt thù c¸c yÕu tè ®iÒu chØnh ngoµi nh÷ng yÕu tè nh­ vÒ quúªn bÊt ®éng s¶n, ®iÒu kiÖn thanh to¸n, vÞ trÝ , ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i xem xÐt c¸c yÕu tè kh¸c nh­ vÒ kiÕn tróc, chÊt liÖu x©y dùng, yÕu tè vÒ sè l­îng phßng, khu«n viªn, lèi vµo, cã gara «t«, khu nhµ phô kh«ng ®Ó so s¸nh ®iÒu chØnh. 1.4 Ph­¬ng ph¸p ®iÒu chØnh ®Ó rót ra chØ sè gi¸ trÞ. Sö dông ph­¬ng ph¸p ®iÒu chØnh ph©n tÝch ®Þnh l­îng - ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp: sö dông sè liÖu ®· ®­îc xö lý, in Ên, nghiªn cøu ®iÒu tra cña c¬ quan. - so s¸nh trùc tiÕp: LÊy bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh xuèng vµ nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh kÐm h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n lín h¬n. VÝ dô: TiÒn hµnh ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n d©n c­ lµ nhµ ë. BÊt ®éng s¶n cã ®Æc ®iÓm nh­ sau: Tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150m2, nhµ 3 tÇng, cã 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp, 3 nhµ vÖ sinh, diÖn tÝch sö dông lµ 45m2. Ta cã 5 bÊt ®éng s¶n so s¸nh t­¬ng tù víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu nh­ sau: STT C¸c yÕu tè so s¸nh B§S 1 B§S 2 B§S 3 B§S 4 B§S 5 1 Gi¸ b¸n(tr.®) 1300 1450 1280 1600 1500 2 DT x©y dùng(m2) 120 150 120 155 150 3 DT ®Êt sö dông(m2) 40 43 40 45 45 4 Sè nhµ VÖ Sinh 2 2 3 4 3 5 Sè phßng kh¸ch vµ bÕp 1 1 1 1 1 6 Sè phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n(tr­íc mÊy th¸ng so víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸) 6 3 10 2 1 8 §iÒu kiÖn b¸n thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng b¸n cho ng­êi th©n 9 QuyÒn lîi ®èi víi B§S toµn quyÒn së h÷u 10 §iÒu kiÖn thanh to¸n thanh to¸n ngay chËm 1 th¸ng chËm 3 th¸ng thanh to¸n ngay chËm 6 th¸ng 11 VÞ trÝ t­¬ng tù nhau Sau ®ã ng­êi ®Þnh gi¸ thùc hiÖn b­íc ®iÒu chØnh hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ: Stt C¸c yÕu tè so s¸nh B§S môc tiªu B§S so s¸nh 1 B§S so s¸nh 2 B§S so s¸nh 3 B§S so s¸nh 4 B§S so s¸nh 5 1 Gi¸ b¸n(tr.®) 1300 1450 1280 1600 1500 2 C¸c ®iÒu chØnh 3 QuyÒn vÒ B§S Toµn quyÒn së h÷u t­¬ng tù t­¬ng tù t­¬ng tù t­¬ng tù t­¬ng tù Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1500 4 §iÒu kiÖn b¸n thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng ng­êi th©n Møc ®iÒu chØnh(tr.®) 0 0 0 0 +80 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580 5 §iÒu kiÖn thanh to¸n Thanh to¸n ngay thanh to¸n ngay chËm 1 th¸ng chËm 3 th¸ng thanh to¸n ngay chËm 6 th¸ng Møc ®iÒu chØnh 0 0.2%*1450 0.4%*1280 0 0.54%*1500 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452.9 1295.36 1600 1631.192 6 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 th¸ng 10 th¸ng 2 th¸ng 1 th¸ng Møc ®iÒu chØnh 3%*1300 1%*1452.9 5%*1295.36 0.5%*1600 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467.429 1360.128 1608 1631.192 7 VÞ trÝ kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh DiÖn tÝch x©y dùng 150m2 120m2 150m2 120m2 155m2 150m2 Møc ®iÒu chØnh +20tr.®/m2*30 0 +20*30 -10 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467.429 1420.128 1598 1631.192 8 BÕp vµ phßng ngñ kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh 9 Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 4 3 Møc ®iÒu chØnh +7 +7 0 -7 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1406 1474.429 1420.128 1591 1631.192 10 Phßng ngñ 4 3 4 3 4 4 Møc ®iÒu chØnh +10 0 +10 0 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474.429 1430.128 1591 1631.192 11 Tæng møc ®iÒu chØnh 116 24.429 150.128 25 131.192 12 §iÒu chØnh thuÇn -116 +24.429 +150.128 -9 +131.192 13 G¸n träng sè 3 5 1 4 2 14 Gi¸ ®iÒu chØnh/ DiÖn tÝch dÊt sö dông 35.4 34.289 35.753 35.355 36.248 Tõ trªn ta suy ra ®­îc gi¸ ®iÒu chØnh cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu/ diÖn tÝch sö dông ®Êt=( (35.4*3)+(34.289*5)+(35.753*1)+(35.55*4)+(36.248*2))/15= 35.154tr.®/m2 Suy ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu= 35.154*45= 158.946 tr.®. 2. §Þnh gi¸ B§S mua b¸n th­¬ng m¹i 2.1 BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i. BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i hÇu hÕt lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n t¹o thu nhËp nh­ c¸c v¨n phßng, trung t©m mua s¾m, ®Þa ®iÓm c«ng c«ng.. Môc ®Ých sö dông bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau. Cã thÓ lµ bÊt ®éng sn¶ danh cho c«ng së cung cÊp dÞch vô cho mét ng­êi sö dung hoÆc nhãm ngµnh sö dông. BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i cã thÓ lµ nh÷ng cöa hµng cung cÊp hµng ho¸, cöa hµng th× cã cöa hµng kiÓu ®¬n lÎ, trung t©m bu«n b¸n hµng cho vïng, khu vùc. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n nµy lµ dïng vµo môc ®Ých kinh doanh, do ®ã yÕu tè vÞ trÝ cña bÊt ®éng s¶n lµ quan trong. Ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i quan t©m ®Õn kh¶ n¨ng t¹o thu nhËp tõ bÊt ®éng s¶n. 2.2. C¸c yÕu tè so s¸nh. Trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh, khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i th× ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn thu thËp vµ lùa chän c¸c yÕu tè so s¸nh sau: QuyÒn BÊt ®éng s¶n, ®iÒu kiÖn thanh to¸n, ®iÒu kiÖn b¸n, ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng, vÞ trÝ cña bÊt ®éng s¶n, thu nhËp tõ viÖc kinh doanh cöa hµng... 2.3. §iÒu kiÖn ¸p dông cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i. Còng gièng nh­ c¸c bÊt ®éng s¶n, ®iÒu kiÖn ¸p dông cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµo trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i còng t­¬ng tù. §iÒu kiÖn vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh lµ nh÷ng bÊt ®«ng s¶n t­¬ng nh­ bÊt ®éng s¶n môc tiªu, bÊt ®éng s¶n cã cïng môc ®Ých ®Þnh gi¸ th­êng lµ ®Þnh gi¸ ®Ó thuª, mua b¸n. C¸c giao dÞch ph¶i ®­îc diÔn ra phæ biÕn trªn thÞ tr­êng, trong thêi gian gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. ThÞ tr­êng ph¶i t­¬ng ®èi æn ®Þnh, c¸c th«ng tin ph¶i ®­îc lùa chon vµ ph©n tÝch chÝnh x¸c vµ phï hîp víi yªu cÇu cña ®Þnh gi¸...... 2.4. Ph­¬ng ph¸p ¸p dông. ViÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp, ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp, ph©n tÝch ®Þnh l­îng kÕt hîp víi ph©n tÝch ®Þnh tÝnh 3. §Þnh gi¸ mua b¸n mét sè lo¹i B§S kh¸c 3.1 §iÒu kiÖn ¸p dông BÊt ®éng s¶n kh¸c nh­ bÊt ®éng s¶n chuyªn dïng kh¸c, cã môc ®Ých sö dông ®Æc biÖt. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Þnh gi¸ th× nh÷ng bÊt ®éng s¶n nµy còng ph¶i lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n phæ biÕn trªn thÞ tr­êng, bÊt ®éng s¶n so s¸nh ë cïng khu vùc, cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t­¬ng tù víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. §iÒu kiÖn thÞ tr­êng ph¶i t­¬ng ®èi æn ®Þnh, nh÷ng th«ng tin thu thËp ®­îc ph¶i phï hîp víi yªu cÇu cña ®Þnh gi¸. 3.2 Ph­¬ng ph¸p ¸p dông Sö dông ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch trùc tiÕp, ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l­îng kÕt hîp víi ph©n tÝch ®Þnh tÝnh. Ch­¬ng III: Mét sè ý kiÕn vÒ gi¶i ph¸p x©y dùng c¬ së d÷ liÖu vµ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trong mua b¸n B§S ë n­íc ta 1. Tæ chøc x©y dùng c¬ së d÷ liÖu 1.1 Thu thËp th«ng tin Trong ®Þnh gi¸ cã 3 nhãm th«ng tin cÇn thu thËp vµ ph©n tÝch: Th«ng tin chung: th«ng tin vÒ vïng bao gåm c¸c th«ng tin x· héi, kinh tÕ, m«i tr­êng vµ can thiÖp cña chÝnh phñ. Ph©n tÝch xu h­íng ph¸t triÓn cña vïng nh­ thÕ nµo, ¶nh h­ëng nh­ thÕ nµo ®Õn bÊt ®éng s¶n. Th«ng tin cô thÓ vµ BÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc: Quy m«, diÖn sö dông, diÖn tÝch ®Êt x©y dùng. Cã thÓ t×m B§S so s¸nh ®­îc víi B§S cÇn ®Þnh gi¸ cïng mét thÞ tr­êng, cïng môc ®Ých sö dông, cïng vËt liÖu x©y dùng, lo¹i h×nh x©y dùng. Tõ ph©n tÝch trªn cho ta chØ sè ®iÒu chØnh. Cung cÇu c¹nh tranh trong thÞ tr­êng môc tiªu: KiÓm kª c¸c B§S c¹nh tranh, danh môc vµ gi¸ b¸n, c¸c bÊt ®éng s¶n cßn bá trèng ®ang ®­îc mêi chµo, tû lÖ hÊp thô cña thÞ tr­êng. Nghiªn cøu vÒ cÇu cña bÊt ®éng s¶n. Ph©n tÝch vÒ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt cña bÊt ®éng s¶n, coi ®Êt nh­ mét m¶nh ®Êt trèng vµ xem cã bao nhiªu m¶nh ®Êt t­¬ng tù cã kh¶ n¨ng c¹nh tranh, liÖu m¶nh ®Êt cho sö dông hiÖu qña nhÊt lµ vµo môc ®Ých g×. Tõ ®ã ®¸nh gi¸ xem bÊt ®éng s¶n môc tiªu ®· ®­îc sö dông hîp ph¸p vµ ®¹t hiÖu qu¶ cao nhÊt ch­a. 1.2 Tæ chøc hÖ thèng d÷ liÖu 1.2.1 Ph©n tÝch hÖ thèng sè liÖu HÖ thèng d÷ liÖu gåm: C¸c sè liÖu chung, sè liÖu cô thÓ, sè liÖu vÒ cung cÇu c¹nh tranh. C¸c sè liÖu chung bao gåm th«ng tin vÒ c¸c yÕu tè vÒ x· héi, kinh tÕ, chÝnh quyÒn vµ m«i tr­êng. Ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i quan s¸t sù vËn hµnh cña c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ b»ng c¸ch nghiªn cøu t¸c ®éng qua l¹i cña 4 nhãm yÕu tè trªn ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S trong khu vùc. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ: b»ng dù b¸o c¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng, hiÓu c¸c xu h­íng kinh tÕ( quy m« vµ ®Þnh h­íng cña c¸c thay ®æi trong nÒn kinh tÕ) ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ cô thÓ tuú thuéc vµo vÊn ®Ò cÇn ®Þnh gi¸. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ quèc tÕ. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ quèc gia vµ vïng l·nh thæ: GDP, CPI..... Ph©n tÝch c¸c xu h­íng kinh tÕ ®Þa ph­¬ng: thu nhËp, viÖc lµm, viÖc cÊp giÊy phÐp x©y dùng. Ph©n tÝch viÖc lµm vµ c¬ së kinh tÕ cña vïng: ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn dùa vµo kÕt qu¶ cña viÖc ph©n tÝch nµy lµ ®­a ra ®­îc tû lÖ thÊt nghiÖp, c¬ cÊu viÖc lµm trong vïng. Nh÷ng yÕu tè ®ã còng ¶nh h­ëng ®Õn viÖc ®Þnh gi¸, nÕu trong vïng cã tû lÖ thÊt nghiÖp thÊp, thu nhËp lao ®éng t¨ng tõ ®ã nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng lµm gi¸ bÊt ®éng s¶n t¨ng. C¬ së kinh tÕ cña vïng ¶nh h­ëng ®Õn xu h­íng ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, ®ã lµ kh¶ n¨ng ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng. ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ¶nh h­ëng ®Õn viÖc thu hót vèn ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh cña vïng. NÕu vïng cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn tèt t¹o ra nhiÒu l­îng cung vÒ bÊt ®éng s¶n ®¸p øng nhu cÇu cña vïng vµ ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n. Ph©n tÝch nguån gèc thµnh phè vµ kiÓu t¨ng tr­ëng: ViÖc ph©n tÝch nµy xem thµnh phè ph¸t triÓn theo h×nh th¸i g×, Thµnh phè c«ng nghiÖp, Th­¬ng m¹i, DÞch vô. Xu h­íng t¨ng tr­ëng cña thµnh phè ¶nh h­ëng ®Õn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh­ thµnh phè ph¸t triÓn trong t­¬ng lai sÏ trë thµnh thµnh phè c«ng nghiÖp th× theo dù b¸o sÏ cã nhu cÇu vÒ ®Êt x©ydùng c¸c khu c«ng nghiÖp, viÖc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ rÊt cÇn thiÕt cho viÖc thu hót vèn ®Çu t­ tõ n­íc ngoµi. Tõ ®ã sÏ cã nhiÒu giao dÞch trªn thÞ tr­êng diÔn ra vµ ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã ®ñ th«ng tin ®Ó x¸c ®Þnh xem bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ ®­îc sö dông vµo môc ®Ých g× vµ cã xu h­íng trong t­¬ng lai nh­ thÕ nµo. Ph©n tÝch c¸c xu h­íng ¶nh h­ëng ®Õn ®Êt n«ng th«n: Xem xÐt kh¶ n¨ng c¹nh tranh cña c¸c vïng ®Êt n«ng th«n, kh¶ n¨ng c¹nh tranh cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. §ång thêi ph©n tÝch xu h­íng vi m«, vÜ m« cña vïng ®ã. Xem xÐt vÒ thÞ tr­êng ®Þa ph­¬ng, d©n sè häc, c¸c quy ®Þnh cña chÝnh phñ vµ quan ®iÓm x· héi. §¸nh gi¸ sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Þa ph­¬ng, kh¶ n¨ng cung hµng ho¸, cÇu hµng ho¸ cña kh¸ch hµng. §¸nh gi¸ tiÒm n¨ng thay ®æi, ®Æc ®iÓm nh©n khÈu häc. §Æc biÖt c¸c quy ®Þnh cña chÝnh phñ cã ¶nh h­ëng ®Õn c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n, luËt kinh doanh ®iÒu tiÕt c¸c hµnh vi trong ho¹t ®éng kinh doanh, liªn quan ®Õn qu¸ tr×nh ho¹t ®éng, ®iÒu tiÕt c¸c lîi Ých cña ho¹t ®éng kinh doanh nh­ thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n nh­ sö dông vµo viÖc g×. C¸c quan ®iÓm x· héi , nhËn thøc cña kh¸ch hµng còng ¶nh h­ëng ®Õn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nh­ yÕu tè vÒ phong thñy, kiÕn tróc cña bÊt ®éng s¶n tõ ®ã cã ®iÒu chØnh thÝch hîp. ¶nh h­ëng cña møc gi¸, søc mua, sù giao ®éng trong x©y dùng, c¸c chi phÝ x©y dùng. Møc gi¸ cña bÊt ®éng s¶n phï hîp v¬i thu nhËp cña ng­êi d©n kh«ng, cã ph¶n ¸nh ®óng ®­îc gi¸ trÞ thÞ tr­êng kh«ng, nh÷ng møc gi¸ nµo phï hîp nhÊt ®Ó ®­a vµo so s¸nh rót ra chØ sè gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Sù giao ®éng trong x©y dùng thÓ hiÖn mËt ®é x©y dùng, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng kü thuËt giao ®éng trong theo chu kú kinh doanh nh­ thÕ nµo. X¸c ®Þnh c¸c chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh, tÝnh gi¸ chi phÝ c«ng tr×nh, chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh. ThuÕ vµ vÊn ®Ò tµi chÝnh trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, thuÕ chuyÓn nh­îng ®èi víi c¸ nh©n, gia ®×nh 1%, ®Êt ®ai 2% cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nguån sè liÖu chung: Ng­êi ®Þnh gi¸ thu thËp ®­îc tõ nguån sè liÖu thèng kª, c¸c b¸o c¸o kinh tÕ cña chÝnh phñ vµ chÝnh quyÒn c¸c ®Þa ph­¬ng. Sè liÖu cña c¸c hiÖp héi th­¬ng m¹i, c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S, c¸c chØ sè kinh tÕ hµng th¸ng ®­îc c«ng bè trªn c¸c b¸o vµ t¹p chÝ kÕt hîp sè liÖu ®iÒu tra. C¸c sè liÖu cô thÓ bao gåm sè liÖu chi tiÕt vÒ bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ bÊt ®éng s¶n ®· b¸n, ®· qua cho thuª cã thÓ so s¸nh ®­îc, c¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng ®Þa ph­¬ng. C¸c yÕu tè ph¶n ¸nh ®Æc ®iÓm thÞ tr­êng: Sè cuéc giao b¸n bÊt ®éng s¶n, kho¶ng c¸ch thêi gian gi÷a c¸c cuéc b¸n, sù s½n cã cña B§S giao b¸n, tû lÖ hÊp thô cña thÞ tr­êng, tû lÖ quay vßng( møc ®é ho¹t ®éng cña B§S vµ sè l­îng giao dÞch), c¸c ®Æc ®iÓm vµ ®éng c¬ cña ng­êi mua vµ ng­êi b¸n, sö dông cña B§S tr­íc vµ sau khi b¸n. C¸c nguån sè liÖu Sè liÖu ®­îc thu thËp tõ : C¸c ghi chÐp t¹i trung t©m giao dÞch, c¸c nguån tµi liÖu ®· ®­îc Ên hµnh nh­ trªn b¸o chÝ, t¹p chÝ. Sè liÖu cña ng­êi ®Þnh gi¸, ng­êi qu¶n lý bÊt ®éng s¶n vµ ng­êi m«i giíi, sè liÖu tõ nh÷ng ng­êi ph¸t triÓn, ng­êi x©y dùng. Sè liÖu cung cÇu c¹nh tranh Sè liÖu cung: ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn kiÓm kª cung c¹nh tranh bao gåm c¹nh tranh hiÖn t¹i lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®ang giao b¸n, c¹nh tranh tiÒm Èn lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®ang x©y dùng vµ ®· ®­îc phª duyÖt. S« liÖu cÇu: Nghiªn cøu cÇu lµ t­¬ng ®èi phøc t¹p, n»m ngoµi ph¹m vi ho¹t ®éng thùc hµnh ®Þnh gi¸. Ng­êi ®Þnh gi¸ nªn sö dông sè liÖu cña c¸c c¬ quan nghiªn cøu thÞ tr­êng. Tuy vËy ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn ph¸t triÓn c¸c kü n¨ng nghiªn cøu cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn nghiªn cøu c¬ b¶n vÒ cÇu: tû lÖ bá trèng vµ c¸c lêi mêi chµo cña c¸c B§S c¹nh tranh. Nguån thu thËp sè liÖu: Ng­êi ®Þnh gi¸ cã thÓ thu thËp tõ viÖc nghiªn cøu hiÖn tr­êng trong khu vùc thÞ tr­êng môc tiªu vµ khu vùc c¹nh tranh. B»ng viÖc pháng vÊn chñ së h÷u, ng­êi qu¶n lý B§S, ng­êi m«i giíi B§S, ng­êi ph¸t triÓn vµ nh÷ng ng­êi lËp kÕ ho¹ch cña chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng. Sè liÖu vÒ cÇu nghiªn cøu qua sè liÖu d©n sè häc, sè liÖu kinh tÕ cña phßng th­¬ng m¹i, phßng lao ®éng vµ thèng kª vµ c¸c Ên phÈm kh¸c. 1.2.2 Tæ chøc vµ s¾p xÕp d÷ liÖu Sè liÖu th«ng tin thu thËp ®­îc sÏ ®­îc s¾p xÕp theo m¹ng d·y sè liÖu: Bao gåm c¸c sè liÖu vÒ gi¸ b¸n bÊt ®éng s¶n, vÒ c¸c quyÒn bÊt ®éng s¶n, vÒ c¸c vÊn ®Ò tµi chÝnh, ®iÒu kiÖn thanh to¸n, ®éng c¬ b¸n, c¸c ®Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n vµ c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc. 1.3 Lùa chän d÷ liÖu phôc vô cho ®Þnh gi¸ mua b¸n B§S b»ng ph­¬ng ph¸p so s¸nh Ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i lùa chän d÷ liÖu phôc vô cho yªu cÇu cña ph­¬ng ph¸p. Nh÷ng sè liÖu liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· b¸n, ®· cho thuª cã thÓ so s¸nh ®­îc. C¸c yÕu tè ph¶n ¸nh ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng: Sè cuéc b¸n bÊt ®éng s¶n, kho¶ng c¸ch thêi gian gi÷a c¸c cuéc b¸n, sù s½n cã cña bÊt ®éng s¶n giao b¸n, tû lÖ hÊp thô cña thÞ tr­êng. C¸c sè liÖu liªn quan ®Õn gi¸ c¶ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®· b¸n trªn thÞ tr­êng, vÒ c¸c quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n, ta cã thÓ s¾p xÕp theo b¶ng mÉu sau b»ng c¸ch ghi chÐp tÊt c¶ c¸c sè liÖu mua b¸n trªn thÞ tr­êng: C¸c yÕu tè B§S môc tiªu B§S so s¸nh 1 B§S so s¸nh... 1. Gi¸ b¸n 2. C¸c quyÒn trong B§S 3. C¸c ®iÒu kiÖn thanh to¸n: h×nh thøc thanh to¸n, ph­¬ng thøc thanh to¸n 4. Thêi gian b¸n...... 2. §iÒu kiÖn ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng B§S ViÖt Nam. 2.1. Mét sè vÊn ®Ò cßn tån t¹i trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. 2.1.1. Nh÷ng h¹n chÕ trong qu¸ tr×nh thu thËp, lùa chän vµ ph©n tÝch th«ng tin sö dông lµm d÷ liÖu ®Çu vµo trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ §©y lµ c«ng viÖc ®Çu tiªn cña mét qui tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Th«ng tin, sè liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n môc tiªu, bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®ãng vai trß lµ c¬ së, nÒn t¶ng cho c«ng viÖc ®Þnh gi¸. Th«ng tin sö dông cã thÓ lµ th«ng tin do kh¸ch hµng cung cÊp hoÆc th«ng tin do chuyªn viªn ®Þnh gi¸ tù t×m kiÕm, thu thËp hay ph©n tÝch. Tuy cã sù ®iÒu chØnh nh­ng kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng v­íng m¾c, kh«ng chÝnh x¸c nh­ sau: - Th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n môc tiªu ®­îc ng­êi ®Þnh gi¸ sö dông dùa vµo th«ng tin do kh¸ch hµng cung cÊp. §ã lµ c¸c v¨n b¶n luËt, c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc phô, chøng nhËn së h÷u, diÖn tÝch ®Êt vµ diÖn tÝch x©y dùng, ph­¬ng ¸n x©y dùng vµ tÊt c¶ vÊn ®Ò cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n môc tiªu vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh liªn quan nh­ng kh«ng thùc sù ®Çy ®ñ vµ chÝnh x¸c. - Th«ng tin thÞ tr­êng thu thËp kh¸ réng r·i, tuy nhiªn viÖc chän läc vµ xö lý th«ng tin ®Ó cã nh÷ng d÷ liÖu tÝnh to¸n thùc hiÖn ch­a ®­îc tèt. Trong khi ®ã yªu cÇu cña qu¸ tr×nh nµy lµ ph¶i t×m kiÕm nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh t­¬ng tù, cã ®Æc ®iÓm hoÆc ®­îc sö dông kh¸ gièng t­¬ng ®ång víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Trong c¸ch sö dông c¸c d÷ liÖu so s¸nh nµy, ng­êi ®Þnh gi¸ cßn ch­a thu thËp vµ ph©n lo¹i, s¾p xÕp thø tù gÇn gièng nhÊt víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. V× vËy, dÉn ®Õn viÖc trung b×nh c¸c chØ sè so s¸nh, viÖc g¸n träng sè kh«ng ®­îc chÝnh x¸c lµm cho gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu cã thÓ co sai sè lín h¬n. 2.1.2. Nh÷ng h¹n chÕ trong c¸ch sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Trong thùc tÕ, khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th× ng­êi ®Þnh gi¸ dùa vµo gi¸ b¸n cña mét sè bÊt ®éng s¶n so s¸nh cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù nh­ bÊt ®éng s¶n môc tiªu vµ cïng n»m trong mét ®iÒu kiÖn vÒ vïng. Sau ®ã ®· tiÕn hµnh ®iÒu hoµ chØ sè ®­a ra gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu b»ng c¸ch chia ®Òu c¸c gi¸ so s¸nh. C¸ch lµm nµy ®· thÓ hiÖn quan ®iÓm trung hoµ, ®øng gi÷a c¸c th«ng tin gi¸ so s¸nh mµ kh«ng ®­a ra sù ®iÒu chØnh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. ViÖc ¸p dông nµy kh«ng ®­îc thùc hiÖn ®¸nh gi¸, xÕp lo¹i sù gièng nhau, t­¬ng tù so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu, ®Ó tõ ®ã g¾n träng sè víi tõng chØ sè gi¸ råi míi tÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. MÆt kh¸c, trong thùc tÕ khi kh¸ch hµng cã bÊt ®éng s¶n cÇn ®inh gi¸ th× chØ quan t©m ®Õn viÖc ®­a ra gi¸ cuèi cïng cña bÊt ®éng s¶n mµ kh«ng quan t©m ®ªn qu¸ tr×nh tÝnh to¸n. ChÝnh v× vËy mµ, nh©n viªn ®Þnh gi¸ ®· bá qua mét sè b­íc trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. §· bá qua viÖc thu thËp nh÷ng dÉn chøng so s¸nh ®Ó tõ ®ã tiÕn hµnh ®iÒu chØnh, mµ hä trùc tiÕp ®­a ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n.Do ®ã viÖc ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy kh«ng chÝnh x¸c, kh«ng cã c¬ së khoa häc mµ chñ yÕu lµ dùa vµo ý kiÕn ®¸nh gi¸ chñ quan cña ng­êi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Sù sai kh¸c cña qu¸ tr×nh ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trong thùc tiÔn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã thÓ dÉn ®Õn viÖc thu thËp th«ng tin thÞ tr­êng, th«ng tin so s¸nh trë nªn v« Ých vµ c¸ch ®Þnh gi¸ trë nªn thiÕu khoa häc vµ chÝnh x¸c. 2.2. Mét sè ý kiÕn vÒ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph­¬ng ph¸p. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®­îc ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mua b¸n phæ biÕn trªn thÞ tr­êng. §iÒu kiÖn ¸p dông: ®iÒu kiÖn vÒ bÊt ®éng s¶n ¸p dông, ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng. BÊt ®éng s¶n ®­îc sö dông ®Þnh gi¸ lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®­îc giao dÞch mét c¸ch b×nh th­êng trªn thÞ tr­êng, cã th«ng tin ®Çy ®ñ. §iÒu kiÖn thÞ tr­êng ViÖt Nam th­êng lµ kh«ng æn ®Þnh, th«ng tin thÞ tr­êng thiÕu chÝnh x¸c, ng­êi ®Þnh gi¸ th­êng gÆp khã kh¨n trong qu¸ tr×nh thu thËp th«ng tin, chØ sè gi¸ tiªu dïng kh«ng æn ®Þnh, l¹m ph¸t cao. Do ®ã mµ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ kh«ng ®­îc chÝnh x¸c. V× nh÷ng lý do trªn mµ khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th× ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã kinh nghiÖm, biÕt lùa chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh gÇn víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu nhÊt. C¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh lµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· b¸n hoÆc ®ang chµo b¸n, tèt nhÊt lµ nh÷ng tµi s¶n ®· ®­îc b¸n trªn thÞ tr­êng råi. Cuéc mua b¸n ®­îc thu thËp ph¶i diÔn ra trong thêi gian gÇn víi thêi ®iÓm ®iÒu tra. Th«ng tin thu thËp ®­îc ph¶i cã ®é tin cËy cao vµ ph¶i ®­îc kiÓm tra, thÈm ®Þnh chÆt chÏ. 3. §µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn vÒ B§S Trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta th× mét trong nh÷ng yÕu tè cßn gÆp nhiÒu h¹n chÕ lµ tr×nh ®é chuyªn m«n, nghiÖp vô ®Þnh gi¸ ë c¸n bé ®Þnh gi¸. Trªn thùc tÕ th× sè l­îng ®Þnh gi¸ viªn cßn rÊt nhiÒu h¹n chÕ vÒ c¶ sè l­îng lÉn chÊt l­îng. Do thÞ tr­êng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n míi ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Sè l­îng ®Þnh gi¸ viªn kh«ng ®¸p øng ®ñ yªu cÇu vµ ®Æc biÖt lµ tr×nh ®é chuyªn m«n cßn gÆp nhiÒu yÕu kÐm, hä ch­a ®­îc ®µo t¹o theo mét quy chuÈn nµo. Trong khi ®ã thùc tÕ hiÖn nay ®ang ®ßi hái tÊt yÕu ph¶i cã mét qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ngµy cµng n©ng cao vÒ chÊt l­îng ®Þnh gi¸, mµ b­íc ®Çu tiªn lµ ph¶i n©ng c©o chÊt l­¬ng cña ng­êi ®Þnh gi¸ viªn. Tõ nh÷ng lý do trªn yªu cÇu ph¶i x©y dùng mét quy tr×nh ®µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn. Nhµ n­íc ta ph¶i quan t©m, t¹o ®iÒu kiÖn c¶i thiÖn n¨ng lùc, tr×nh ®é lµm viÖc còng nh­ c¸ch lµm viÖc chuyªn nghiÖp cña nh÷ng ng­êi ®Þnh gi¸ b»ng c¸ch th­êng xuyªn tæ chøc ®µo t¹o nghiÖp vô vµ cÊp giÊy chøng chØ hµnh nghÒ ®Þnh gi¸ cho nh÷ng ng­êi cã kh¶ n¨ng. §Ó cã thÓ thùc hiÖn ®­îc viÖc lµm nµy ®ßi hái nhµ n­íc ta lËp ra c¬ quan chøc n¨ng nhËn tr¸ch nhiÖm chuyªn ®µo t¹o vµ kiÓm tra, gi¸m s¸t ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ cña c¸n bé ®Þnh gi¸. §µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn th«ng qua c¸c viÖc më c¸c trung t©m ®µo t¹o ®Þnh gi¸ do Bé gi¸o dôc cÊp giÊy, ®µo t¹o trong c¸c tr­êng cao ®¼ng, ®¹i häc theo chuyªn ngµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thuéc kinh tÕ bÊt ®éng s¶n. Sau khi ®­îc ®µo t¹o nh÷ng kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ ®Þnh gi¸ vµ sau khi tham gia vµo lÜnh vùc ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ th× cã c¬ héi xin cÊp giÊy chøng chØ hµnh nghÒ ®Þnh gi¸. Theo kho¶n 1 ®iÒu 55 LuËt Kinh Doanh BÊt §éng S¶n quy ®Þnh c¸ nh©n ®­îc cÊp chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n khi cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y: Cã n¨ng lùc hµnh vi d©n sù ®Çy ®ñ; Cã tr×nh ®é tõ cao ®¼ng trë nªn; §· ®­îc ®µo t¹o vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n; Cã hå s¬ xin cÊp chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®èng s¶n. Nh­ vËy, ®Ó ®¸p øng yªu cÇu ngµy cµng n©ng cao chÊt l­îng c«ng t¸c ®Þnh gi¸ th× viÖc ®µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn lµ rÊt cÇn thiÕt. §ång thêi ph¶i cã nhiÒu c¸c gi¶i ph¸p ®Ó cã thÓ sím hoµn thiÖn vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta. KÕt luËn ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta míi h×nh thµnh vµ ®ang trong giai ®o¹n ph¸t triÓn. Nã cßn tån t¹i nhiÒu vÊn ®Ò bÊt cËp ®ßi hái Nhµ n­íc ta ph¶i nhanh chãng ®­a ra nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m ®­a thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®i vµo ho¹t ®éng æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn. Trong ®ã ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ lµ mét ho¹t ®éng quan träng trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã vai trß quan träng trong tÊt c¶ c¸c lo¹i quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn viÖc mua, b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, ®¸nh thuÕ, b¶o hiÓm, cÇm cè, thuª mua nh»m môc ®Ých sinh lîi. Cã nhiÒu ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®­îc ®¸nh gi¸ lµ ph­¬ng ph¸p sö dông phæ biÕn nhÊt vµ dÔ sö dông. Trong khu«n khæ nghiªn cøu ®Ò ¸n, em ®· tËp trung t×m hiÓu nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, vµ chó träng nghiªn cøu ph­¬ng ph¸p so s¸nh, c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn qu¶ tr×nh ®Þnh gi¸. Trªn c¬ së d÷ liÖu thu thËp ®­îc, ®Ò ¸n ®· ph©n tÝch viÖc ¸p dông cô thÓ cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®èi víi bÊt ®éng s¶n cô thÓ. Dùa theo nh÷ng ®iÒu kiÖn ¸p dông vµ viÖc øng dông ph­¬ng ph¸p vµo ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i bÊt ®éng s¶n t¹i thÞ tr­ßng ViÖt Nam, em ®· ®­a ra mét sè ý kiÕn ®ãng gãp vÒ viÖc tæ chøc c¬ së d÷ liÖu vµ ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Ó ngµy cµng n©ng cao chÊt l­¬ng cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸. Tuy nhiªn , bµi viÕt kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng sai sãt vµ h¹n chÕ nhÊt ®Þnh. Em xin rÊt mong ®­îc nhiÒu sù ®ãng gãp ý kiÕn vµ chØ dÉn cña c« gi¸o ®Ó em hoµn thiÖn h¬n n÷a néi dung cña ®Ò ¸n nµy. Cuèi cïng, em xin göu lêi c¶m ¬n s©u s¾c tíi cè gi¸o Th¹c Sü Vò ThÞ Th¶o ®· gióp ®ì em trong qu¸ tr×nh hoµn thµnh ®Ò ¸n m«n häc. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c«!