Đề tài Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán Bất động sản tại thị trường Việt Nam

Lời mở đầu Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trường . Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển. Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này được áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao. Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam” Kết cấu của đề án là: Ngoài phần mở bài và kết luận thì đề án gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh. Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán. Chương 3: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta. Mục lục Lời mở đầu 3 Nội dung 5 Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 5 1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 5 1.1 Khái niệm về định giá BĐS 5 1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 5 1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 7 2. Phương pháp định giá so sánh 9 2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 9 2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh 10 2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 13 2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh 14 2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 15 2.6 Các hạn chế của phương pháp 18 Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 19 1. Định giá BĐS mua bán dân cư 19 1.1 Bất động sản dân cư 19 1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. 19 1.3 Các yếu tố so sánh 20 1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. 20 2. Định giá BĐS mua bán thương mại 24 2.1 Bất động sản thương mại. 24 2.2. Các yếu tố so sánh. 24 2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại. 24 2.4. Phương pháp áp dụng. 25 3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác 25 3.1 Điều kiện áp dụng 25 3.2 Phương pháp áp dụng 25 Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 26 1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 26 1.1 Thu thập thông tin 26 1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 26 1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phương pháp so sánh 30 2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam. 30 2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản. 30 2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp. 32 3. Đào tạo định giá viên về BĐS 32 Kết luận 34

doc34 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2532 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán Bất động sản tại thị trường Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
”. Thùc chÊt cña viÖc ®Þnh gi¸ B§S lµ ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt v× B§S lµ c¸c tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®­îc bao gåm ®Êt ®ai vµ nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã, c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, c¸c tµi s¶n kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. 1.2 Sù cÇn thiÕt §Þnh gi¸ B§S Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt, kh¸c víi lo¹i hµng ho¸ th«ng th­êng nªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n còng cã nh÷ng ®Æc ®iÓm kh¸c biÖt. §èi víi hµng ho¸ th«ng th­êng, ®Þa ®iÓm giao dÞch th­êng lµ ë n¬i hiÖn diÖn cña hµng ho¸ giao dÞch, cßn ®èi víi hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n , ®Þa ®iÓm giao dÞch l¹i c¸ch biÖt víi hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n giao dÞch. §ã lµ do ®Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã vÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ di dêi ®­îc. §Æc biÖt lµ qu¸ tr×nh giao dÞch bÊt ®éng s¶n diÔn ra t­¬ng ®èi dµi vµ bÊt ®éng s¶n kh«ng dÔ chuyÓn ®æi thµnh tiÒn do ®ã dÔ gÆp c¸c biÕn cè cña thùc tiÔn nh­ biÕn ®éng cña gi¸ c¶ thay ®æi, thay ®æi cña ph¸p luËt hay sù thay ®æi cña c¸c ®iÒu kiÖn m«i tr­êng…ViÖc kh«ng cã thÞ tr­êng giao ngay, cÇn cã thêi gian qu¶ng c¸o dµi, b¶n chÊt vµ sù giao ®éng cña thÞ truêng bÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng nh©n tè lµm t¨ng sù cÇn thiÕt ph¶i cã nh÷ng chuyªn viªn ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp. BÊt ®éng s¶n sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, môc ®Ých cô thÓ vµ ng­êi ta cã nhu cÇu ®Þnh gi¸ khi B§S chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, chuyÓn ®æi quyÒn sö dông B§S gåm : §Þnh gi¸ B§S cho viÖc mua, b¸n, thÕ chÊp, cho thuª, b¶o hiÓm, ®¸nh thuÕ, cho ho¹ch to¸n, cho thõa kÕ, cho ®Çu t­, cho gi¶i quyªt tranh chÊp, toµ ¸n. §Þnh gi¸ mua lµ ®èi víi mét ng­êi cô thÓ cho mét kh¸ch hµng phï hîp kh«ng chØ xem xÐt gi¸ trÞ thÞ tr­êng mµ ph¶i xem kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña kh¸ch hµng, ®Æc ®iÓm c¸ nh©n cña kh¸ch hµng tõ ®ã ng­êi ®Þnh gi¸ ®­a ra ®­îc gi¸ phï hîp cho kh¸ch hµng. §Þnh gi¸ b¸n : gi¸ trÞ thÞ tr­êng ng­êi b¸n mong muèn gi¸ cao ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ tr­êng B§S, xem xÐt mèi t­¬ng quan gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n, nh×n vµo thÞ tr­êng sè giao dÞch, tèc ®é cña mçi giao dÞch nãi lªn thÞ tr­êng s«i ®éng hay trÇm l¾ng, thêi gian giao b¸n ®Õn thêi gian hoµn tÊt do ®ã cÇn ph¶i t×m hiÓu ®Æc ®iÓm cña B§S vµ nghiªn cøu biÕn ®éng thÞ tr­êng dÉn ®Õn cÇn cã mét chuyªn gia vÒ lÜnh vùc ®Þnh gi¸. §Þnh gi¸ thÕ chÊp: §Þnh gi¸ nhµ cöa, ®Êt ®ai vÒ nguyªn t¾c gièng ®Þnh gi¸ mua, b¸n nh­ng nã kh¸c lµ ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i ®Æt gi¸ trÞ B§S vµo lóc thÞ tr­êng trÇm l¾ng, suy tho¸i, thÞ tr­êng kh«ng thuËn lîi. Trong thùc tÕ ®èi víi Ng©n Hµng thuéc së h÷u nhµ n­íc th× tÝnh trªn khung gi¸ nhµ n­íc, chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh cho vay 70% gi¸ trÞ. §èi víi Ng©n Hµng Quèc Doanh th× ®Þnh gi¸ B§S x¸c ®Þnh theo gi¸ thÞ tr­êng vµ cho vay 70% cña gi¸ trÞ thÞ tr­êng. §Þnh gi¸ cho thuª kh«ng gièng ®Þnh gi¸ mua b¸n mµ ®Þnh gi¸ xem xÐt gi¸ c¶ cho thuª hµng th¸ng cña c¸c B§S kh¸c, xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm cña B§S t¹o thu nhËp. §Þnh gi¸ b¶o hiÓm: tÝnh to¸n chi phÝ thay thÕ, t¸i t¹o c«ng tr×nh nh÷ng phÇn B§S bÞ rñi ro, lò lôt, ®Þnh gi¸ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. §Þnh gi¸ ®¸nh thuÕ : thuÕ sö dông ®Êt theo lo¹i ®Êt, khu vùc, dùa trªn thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, thuÕ ®Êt phi n«ng nghiÖp. §Þnh gi¸ cho h¹ch to¸n Doanh NghiÖp: tÝnh gi¸ trÞ ®Êt ®ai trong h¹ch to¸n Doanh NghiÖp, tÝnh gi¸ trÞ thÞ tr­êng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh. §Þnh gi¸ cho thõa kÕ lµ ®Þnh gi¸ B§S ë qu¸ khø, ®Þnh gi¸ gi¶i quyÕt tranh chÊp lµ ®Þnh gi¸ phÇn háng hãc vµ tµi s¶n t¹i thêi ®iÓm x¶y ra. §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Çu t­ lµ ®Þnh gi¸ cho t­¬ng lai, cã c¬ héi kiÕm ®­îc thu nhËp tõ B§S. B§S ®­îc sö dông cho nhiÒu môc ®ich kh¸c nhau, mçi mét môc ®Ých ®Òu ph¶i cÇn x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña B§S ®ã do ®ã c«ng viÖc ®Þnh gi¸ lµ rÊt cÇn thÕt. MÆt kh¸c B§S cã nhiÒu h×nh d¹ng vµ kÝch cì kh¸c nhau mµ chØ cã ng­êi cã chuyªn m«n míi cã thÓ ®Þnh gi¸ ®­îc. Nh÷ng phøc t¹p vÒ ph¸p luËt chØ cã ng­êi ®Þnh gi¸ cã kiÕn thøc hiÓu biÕt vÒ ph¸p luËt míi ®Þnh gi¸ ®­îc. Sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ trÞ ®èi víi nh÷ng thay ®æi cña vïng kinh tÕ, sù ®a d¹ng cña thÞ tr­êng B§S, B§S ®a d¹ng c¸c môc ®Ých sö dông kh¸c nhau, c¸c quyÒn chñ së h÷u kh¸c nhau mµ chØ cã ng­êi hiÓu biÕt vÒ ph¸p luËt vµ chuyªn m«n míi chØ ra ®­îc nh÷ng h¹n chÕ cña B§S, ®Æc ®iÓm cña nã ®Ó tõ cã th«ng tin chÝnh x¸c cho viÖc ®Þnh gi¸. Tõ nh÷ng lý do trªn cho chóng ta thÊy ®­îc sù cÇn thiÕt cña viÖc ®Þnh gi¸ BDS. 1.3. Nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. 1.3.1. ChÝnh s¸ch cña nhµ n­íc. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta ®ang trong thêi kú h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Do ®ã ®Ó thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ nãi riªng ho¹t ®éng hiÖu qu¶, nhµ n­íc ta cÇn x©y dùng khung ph¸p lý hoµn chØnh vÒ bÊt ®éng s¶n. Mét trong nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn ®Þnh gi¸ lµ nh÷ng chÝnh s¸ch, quy ®Þnh cña nhµ n­íc liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt. NghÞ ®Þnh 181, nghÞ ®Þnh 188 lµ nh÷ng khung gi¸ ®Êt cã vai trß quan träng ®èi víi c«ng t¸c ®Þnh gi¸. Mét sè chÝnh s¸ch cña nhµ n­íc vÒ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, chÝnh s¸ch vÒ quy ho¹ch ph©n bæ ®Êt ®ai còng ¶nh h­ëng ®Õn c«ng t¸c ®Þnh giÊ, lµ c¬ së cho ng­êi ®Þnh gi¸ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. 1.3.2. Sù qu¶n lý cña nhµ n­íc Møc ®é qu¶n lý cña nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¸c ®éng gi¸n tiÕp lªn ho¹t ®éng ®Þnh gi¸. Qu¶n lý nhµ n­íc mµ chÆt chÏ, ®ång bé, thèng nhÊt th× thÞ tr­êng ®i vµ ho¹t ®éng c«ng khai vµ hiÖu qu¶. Tõ ®ã sÏ t¹o thuËn lîi nhÊt cho ng­êi ®Þnh gi¸ tiÕn hµnh thu thËp vµ xö lý th«ng tin thÞ tr­êng. §ång thêi nhµ n­íc t¨ng c­ßng kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c ®Þnh gi¸ sÏ lµm t¨ng tÝnh ph¸p lý vµ nghÜa vô cho c¸c trung t©m ®Þnh gi¸. 1.3.3. Sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng nghÖ th«ng tin. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ tr­êng c¹nh tranh gay g¾t vÒ c¶ s¶n phÈm lÉn th«ng tin liªn quan ®Õn s¶n phÈm. Do bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ lín vµ viÖc quyÕt ®Þnh mua b¸n kh«ng ph¶i diÔn ra nhanh chãng mµ ®ßi hái thêi gian nhÊt ®Þnh. Theo lý thuyÕt ®Ó sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸, th«ng tin c¸c cuéc mua b¸n ph¶i lµ ®Çy ®ñ, c¶ hai bªn tham gia giao dÞch ph¶i n¾m ®­îc th«ng tin chÝnh x¸c vÒ bÊt ®éng s¶n. §Ó cã th«ng tin chÝnh x¸c vµ ®Çy ®ñ ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i thu thËp, t×m hiÓu th«ng tin tõ nh÷ng nguån cung cÊp ®¸ng tin cËy. §iÒu nµy l¹i phô thuéc vµo sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng c«ng nghÖ th«ng tin vµ vµo sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. Th«ng tin lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quan träng quyÕt ®Þnh ®Õn tÝnh chÝnh x¸c cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸. §Þnh gi¸ b»ng ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ chñ yÕu dùa vµo th«ng tin cña thÞ tr­êng, c¸c cuéc giao dÞch cña bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù trªn thÞ tr­êng ®Ó t×m ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Do ®ã th«ng tin cã chÝnh x¸c, ®ñ c¨n cø th× viÖc ®Þnh gi¸ míi chÝnh x¸c. Sè liÖu thu thËp vÒ c¸c cuéc mua b¸n t­¬ng tù hay th«ng tin kinh tÕ – thÞ tr­êng, vÒ luËt ph¸p vµ quy ho¹ch cña chÝnh phñ ®Òu rÊt quan träng trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. 1.3.4. N¨ng lùc vµ ý kiÕn chñ quan cña ng­êi ®Þnh gi¸ Ng­êi ®Þnh gi¸ lµ ng­êi trùc tiÕp thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ b¾t ®Çu tõ kh©u thu thËp th«ng tin cho ®Õn viÖc ®­a ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Do ®ã, ng­êi ®Þnh gi¸ cã vai trß quan träng, ¶nh h­ëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ còng nh­ c¸ch tiÕn hµnh ®Þnh gi¸. Dùa trªn quy tr×nh ®Þnh gi¸ cã s½n, ng­êi ®Þnh gi¸ tiÕn hµnh thu thËp vµ ®iÒu chØnh th«ng tin, lùa chän vµ sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸. Do ®ã víi ng­êi ®Þnh gi¸ cã chuyªn m«n, kinh nghiÖm, lu«n n¾m b¾t th«ng tin vÒ thÞ tr­êng sÏ ®­a ra kÕt qu¶ chÝnh x¸c h¬n. Bªn c¹nh ®ã c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i am hiÓu vÒ x©y dùng, kiÕn tróc,... vµ ®Æc biÖt lµ hiÓu biÕt vÒ c¸c vÊn ®Ò ph¸p lý liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n. N¨ng lùc vµ ý kiÕn chñ quan cña ng­êi ®Þnh gi¸ cßn ¶nh h­ëng tíi quy tr×nh xö lý th«ng tin, sè liÖu vµ ®iÒu hoµ c¸c chØ sè gi¸ trÞ. 1.3.5. C¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi C¸c yÕu tè kinh tÕ x· héi cã ¶nh h­ëng kh«ng nhá ®Õn qu¶ tr×nh ®Þnh gi¸. Sù ph¸t triÓn cña c¸c ngµnh kinh tÕ, x©y dùng, kiÕn tróc... cïng víi ®æi míi kh«ng ngõng cña c¸c bÊt ®éng s¶n tõ kiÓu d¸ng, nguyªn vËt liÖu, chÊt l­îng vµ tuæi thä c«ng tr×nh. Chóng ¶nh h­ëng tíi viÖc ®Þnh gi¸ c¸c chi phÝ cÊu thµnh s¶n phÈm vµ tíi kÕt qu¶ cña viÖc ®iÒ chØnh c¸c kh¸c biÖt cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Bªn c¹nh ®ã cßn cã c¸c yÕu tè x· héi. §©y lµ nh÷ng yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong viÖc x¸c ®Þnh c¸c ¶nh h­ëng tíi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C¸c yÕu tè vÒ x· héi bao gåm yÕu tè vÒ t©m linh, së thÝch, trµo l­u vµ phong tôc tËp qu¸n. Chóng t¸c ®éng tíi ®Þnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nh­ vËy, tõ nh÷ng nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ta thÊy r»ng ®Þnh gi¸ kh«ng ph¶i lµ ho¹t ®éng ®éc lËp mµ nã chÞu t¸c ®éng cña nhiÒu yÕu tè. 2. Ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh 2.1 Kh¸i niÖm vµ ý nghÜa cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh 2.1.1 Kh¸i niÖm Ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ viÖc x¸c ®Þnh gi¸ B§S môc tiªu th«ng qua viÖc so s¸nh víi c¸c B§S ®· ®­îc b¸n trªn thÞ tr­êng, lµ viÖc xem xÐt gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù so víi bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ nh÷ng d÷ liÖu cã liªn quan ®Õn thÞ tr­êng, x¸c ®Þnh møc gi¸ dù tÝnh trong qu¸ tr×nh so s¸nh. Nguyªn lý cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n cã liªn hÖ chÆt chÏ víi gi¸ trÞ cña c¸c bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù cã thÓ so s¸nh ®­îc. ý nghÜa cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ ph­¬ng ph¸p ®­îc sö dông phæ biÕn, kh«ng gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt. BÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ ph¶i cã thÞ truêng, ph¶i cã nhiÒu bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù, cã nh÷ng cuéc mua b¸n t­¬ng tù. 2.2.2. C¬ së khoa häc cña ph­¬ng ph¸p Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn lý thuyÕt gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu cã liªn hÖ víi bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù ®· ®­îc mua b¸n trªn thÞ tr­êng. ViÖc so s¸nh ®ã ph¶i l­u ý c¸c yÕu tè nh­ ®Þa ®iÓm, thêi gian giao dÞch vµ kho¶n tiÒn thu ®­îc. 2.2. C¸c nguyªn t¾c ¸p dông trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i tµi s¶n cã kh¶ n¨ng sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, trong sè ®ã cã sö dông lµ hîp ph¸p, cã sö dông bÞ coi lµ kh«ng hîp ph¸p. XÐt vÒ mÆt gi¸ trÞ, cã sö dông cho thu nhËp rßng trong thêi gian ng¾n, cã sö dông cho thu nhËp thÊp vµ kÐo dµi. Trong sè rÊt nhiÒu c¸ch sö dông kh¸c nhau, th«ng th­êng mét bÊt ®éng s¶n bao giê còng cã mét sö dông võa hîp ph¸p võa ®em l¹i gi¸ trÞ thu nhËp rßng lín nhÊt vµ trong kho¶ng thêi gian x¸c ®Þnh. Lo¹i sö dông ®ã gäi lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt. Kh¸i niÖm “ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt”®­îc ®Þnh nghÜa nh­ sau: “Lµ viÖc sö dông cã thÓ tèi ®a ho¸ nhÊt bÊt ®éng s¶n cã kh¶ n¨ng söa ch÷a vÒ vËt chÊt, ®­îc phÐp sö dông, cã kh¼ n¨ng thùc thi vÒ tµi chÝnh vµ mang l¹i gi¸ trÞ cao nhÊt cña bÊt ®éng s¶n ®­îc thÈm ®Þnh”. Sö dông cao nhÊt tèt nhÊt ®­îc xem lµ mét trong sè c¸c nguyªn t¾c quan träng nhÊt cña ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ lµ mét phÇn hoµn chØnh trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ tr­êng. Néi dung cña nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt ®­îc thÓ hiÖn nh­ sau: VÒ mÆt vËt chÊt: mét bÊt ®éng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi nã tho¶ m·n ®­îc nhiÒu sù lùa chän sö dông nhÊt. VÒ mÆt sö dông: mét bÊt ®éng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi bÊt ®éng s¶n ®ã cho thu nhËp rßng cao nhÊt hoÆc cho gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp rßng trong t­¬ng lai lµ cao nhÊt. VÒ mÆt ph¸p luËt: mét bÊt ®«ng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi viÖc sö dông bÊt ®éng s¶n hîp ph¸p vµ ®­îc nhµ n­íc thõa nhËn, b¶o hé. VÒ mÆt thêi gian: mét bÊt ®éng s¶n ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi thêi gian cho thu nhËp rßng cao nhÊt kÐo dµi nhÊt. ViÖc ¸p dông nguyªn t¾c nµy, cho phÐp chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ®¸nh gi¸ ®­îc ¶nh h­ëng cña viÖc suy tho¸i vµ møc ®é cò míi cña toµ nhµ, phÇn n©ng cÊp, c¶i t¹o ®Êt ®ai, tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n kh«i phôc, c¶i t¹o, nhiÒu tr­êng hîp ®Þnh gi¸ kh¸c. Nguyªn t¾c cung cÇu Gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®­îc x¸c ®Þnh b»ng quan hÖ qua l¹i gi÷a cung vµ cÇu, lµ sù tho¶ thuËn gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n. Bëi vËy, trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu ®Þnh gi¸ cÇn xem xÐt cung cÇu vµ mèt quan hÖ víi nhau c¶ ë hiÖn t¹i vµ t­¬ng lai. CÇu bÊt ®éng s¶n lµ sè l­îng bÊt ®éng s¶n (gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n trªn ®Êt) t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh mµ ng­êi tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn vµ cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. Cung bÊt ®éng s¶n lµ sè l­îng bÊt ®éng s¶n s½n sµng tham gia trao ®æi trªn thÞ tr­êng t¹i mét thêi ®iÓm nµo ®ã. Tæng cung cña ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh, nh­ng l­îng cung cña mét lo¹i ®Êt cô thÓ hay cho mét sö dông cô thÓ th× cã thÓ t¨ng hoÆc gi¶m xuèng th«ng qua viÖc ®iÒu chØnh c¬ cÊu gi÷a c¸c lo¹i ®Êt. Nguyªn t¾c cung – cÇu Khi l­îng cung t¨ng lªn mµ l­îng cÇu kh«ng t¨ng hoÆc gi¶m th× søc m¹nh thÞ tr­êng chuyÓn vÒ phÝa tr­íc mua, gi¸ thÞ tr­êng sÏ gi¶m. Khi l­îng cung gi¶m mµ l­îng cÇu kh«ng gi¶m hoÆc t¨ng th× cã sù ®iÒu chØnh thiÕu hôt vÒ hµng ho¸ ®ã, gi¸ thÞ tr­êng sÏ t¨ng lªn. Khi l­îng cung vµ l­îng cÇu cïng t¨ng hoÆc cïng gi¶m th× gi¸ sÏ t¨ng hoÆc gi¶m tuú ý theo tèc ®é t¨ng, gi¶m cña cung vµ cÇu. Gi¸ t¨ng khi tèc ®é t¨ng cña cÇu lín h¬n cung vµ ng­îc l¹i. Nguyªn t¾c cung – cÇu gi¶i thÝch sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ trÞ ®Êt gi÷a khu vùc ®« thÞ vµ n«ng th«n, gi÷a c¸c vïng ®« thÞ kh¸c nhau vµ thËm chÝ gi÷a nh÷ng vïng ven ®« kh¸c nhau trong cïng mét vïng ®« thÞ. Nguyªn t¾c thay ®æi Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n kh«ng cè ®Þnh mµ lu«n thay ®æi. Thay ®æi trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®­îc hiÓu lµ sù t¸c ®éng cña c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, nhµ n­íc vµ ph¸p luËt, x· héi, m«t tr­êng liªn quan ®Õn gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n lµm cho gi¸ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng.Ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i n¾m ch¾c c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ c¶ thÞ tr­êng ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh, võa ph¶i dù ®o¸n c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng tíi gi¸ c¶ cña thÞ tr­êng t­¬ng lai. Nh­ vËy kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ míi ph¶n ¸nh kh¸ch quan gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. Nguyªn t¾c thay thÕ “Thay thÕ” trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®­îc hiÓu lµ sù ¸p ®Æt vÒ mÆt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi gi¸ b¸n cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh trong cïng mét vïng víi c¸c ®iÒu kiÖn bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®­îc b¸n trong kho¶ng thêi gian gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Nguyªn t¾c nµy kh¼ng ®Þnh: Kh«ng cã mét ng­êi mua nµo sÏ tr¶ gi¸ cho mét bÊt ®éng s¶n cao h¬n chi phÝ vµ c¸c c«ng tr×nh c¶i thiÖn cã mong muèn vµ sö dông t­¬ng ®­¬ng mµ kh«ng ph¶i chËm trÔ qu¸ møc. Nguyªn t¾c c©n b»ng C¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng ®Òu cã xu h­íng vËn ®éng vÒ phÝa ®iÓm c©n b»ng cung – cÇu. Trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, t¨ng gi¶m sinh lîi lµ sù gia t¨ng hoÆc gi¶m bít phÇn gi¸ trÞ thu ®­îc tõ bÊt ®éng s¶n do viÖc ®Çu t­ trong qu¸ tr×nh kinh doanh s¶n xuÊt ®em l¹i. Nguyªn t¾c nµy cho r»ng: Khi t¨ng liªn tôc mét yÕu tè nµo ®ã trong s¶n xuÊt vµ cè ®Þnh c¸c yÕu tè cßn l¹i th× phÇn thu nhËp rßng t¨ng lªn ®Õn mét giíi h¹n nhÊt ®Þnh. Sau ®ã sù gi¸ t¨ng liªn tôc cña yÕu tè nµy sÏ lµm gi¶m gi¸ trÞ thu nhËp thùc trong t­¬ng lai. Nguyªn t¾c nµy ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i xem xÐt lîi nhuËn tr­íc m¾t vµ lîi nhuËn l©u dµi. 2.3 §èi t­îng, ph¹m vi, c¸c yªu cÇu ®èi víi ph­¬ng ph¸p so s¸nh 2.3.1. §èi t­îng ¸p dông Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp lµ ph­¬ng ph¸p th«ng dông nhÊt ®­îc sö dông khi cã thÞ tr­êng mua b¸n, ®Þnh gi¸ tÊt c¶ nh÷ng bÊt ®éng s¶n giao dÞch mua b¸n trªn thÞ tr­êng. Ph­¬ng ph¸p nµy kh¸ ®¬n gi¶n, thùc hiÖn dÔ dµng ®Æc biÖt lµ víi ng­êi cã kiÕn thøc, kinh nghiÖm vµ th­êng xuyªn n¾m b¾t th«ng tin vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Do kÕt qu¶ cña ph­¬ng ph¶n ¸nh sù ®¸nh gi¸ kh¸ch quan cña thÞ tr­êng nªn dÔ ®­îc mäi ng­êi chÊp nhËn. 2.3.2. Ph¹m vi ¸p dông Ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®­îc sö dông tèt nhÊt khi ®Þnh gÝa c¸c bÊt ®éng s¶n d©n dông nhµ ë hoÆc ®Êt trèng trong c¸c khu vùc d©n c­, bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i dÞch vô. §©y lµ c¸c bÊt ®éng s¶n th­êng ®­îc mua b¸n phæ biÕn trªn thÞ tr­êng nªn dÔ dµng cã d÷ liÖu so s¸nh. Ph­¬ng ph¸p nµy th­êng Ýt sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã Ýt hoÆc kh«ng cã giao dÞch trªn thÞ tr­êng, Ýt cã c¬ së dÓ so s¸nh nh­ bÊt ®éng s¶n c«ng nghiÖp, bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt nh­ tr­êng häc, bÖnh viÖn, c«ng tr×nh c«ng céng 2.3.3. Yªu cÇu cña ph­¬ng ph¸p Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i tiÕn hµnh kh¶o s¸t, thu thËp th«ng tin, t×m kiÕm vµ ph©n tÝch gi¸ b¸n trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n l©n cËn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t­¬ng ®èi gièng bÊt ®éng s¶n môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸. Tõ ®ã cã nh÷ng ®iÒu chØnh thÝch hîp vÒ gi¸ do nh÷ng kh¸c biÖt do nh÷ng kh¸c biÖt nhá gi÷a bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu ®Ó ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. ChØ so s¸nh bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi nh÷ng bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù trong vïng cã ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng ®ång nhÊt, trong cïng cã ®iÒu kiÖn ®Þa lý, th«ng tin thÞ tr­êng gÇn, cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt cïng môc ®Ých sö dông, thiÕt kÕ x©y dùng. ChØ sö dông gi¸ bÊt ®éng s¶n ®­îc giao dÞch mét c¸ch b×nh th­êng trªn thÞ truêng, cã th«ng tin ®Çy ®ñ. C¸c cuéc mua b¸n ph¶i diÔn ra khi bªn b¸n ®ang cã nhu cÇu b¸n vµ bªn mua ®ang cã nhu cÇu mua vµ ph¶i cã sù tho¶ thuËn vÒ gi¸. Cuéc mua b¸n ®­îc thu thËp ph¶i diÔn ra trong thêi gian gÇn víi thêi gian ®iÒu tra. GÇn bao nhiªu cßn phô thuéc vµo møc ®é biÕn ®éng cña gi¸ thÞ tr­êng. Nãi chung khi gi¸ thÞ tr­êng biÕn ®éng m¹nh th× c¸c cuéc mua b¸n ®­îc thu nhËp c¸ch thêi ®iÓm ®iÒu tra cµng co ng¾n l¹i. §iÒu nµy phô thuéc rÊt nhiÒu ë kinh nghiÖm cña ng­êi ®Þnh gi¸. C¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh lµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· b¸n hoÆc ®ang chµo mêi b¸n nh­ng tèt nhÊt lµ nh÷ng tµi s¶n ®· ®­îc b¸n trªn thÞ tr­êng råi. Th«ng tin thu thËp ph¶i cã ®é tin cËy cao vµ ph¶i ®­îc kiÓm tra, thÈm ®Þnh chÆt chÏ. 2.4 C¸c b­íc tiÕn hµnh trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh B­íc 1: T×m kiÕm th«ng tin cña c¸c bÊt ®éng s¶n trong thêi gian gÇn ®Êy cã thÓ so s¸nh ®­îc víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. B­íc 2: TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña chóng vµ b¶o ®¶m r»ng c¸c bÊt ®éng s¶n nµy cã thÓ so s¸nh ®­îc. NghÜa lµ chóng ta ghi chÐp l¹i c¸c th«ng tin vµ kiÓm tra l¹i th«ng tin ®ã ®ång thêi thu thËp thªm th«ng tin cÇn thiÕt vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh B­íc 3: Lùa chän mét sè bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc thÝch hîp nhÊt( tõ 3-6 B§S). BÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh thÝch hîp nhÊt lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã ë cïng khu vùc hoÆc ë vïng l©n cËn. §Ó gi¶m bít ®Þnh kiÕn kh¸ch quan hÖ thèng ghi chÐp th«ng tin xö lý sè liÖu thèng kª, ph©n tÝch x¸c suÊt, håi quy. Nªn chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã ®¬n vÞ so s¸nh phï hîp cã gi¸ trÞ so s¸nh phï hîp m2/ sµn, m2 x©y dùng. B­íc 4: Ph©n tÝch gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh sù kh¸c biÖt cña bÊt ®éng s¶n víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Ph©n tÝch t×m ra nh÷ng yÕu tè cã ý nghÜa lµm cho gi¸ cña bÊt ®éng s¶n kh¸c nh­ yÕu tè vÒ kh«ng gian sö dông, bè trÝ phßng, trang trÝ nh­ thÕ nµo. B­íc 5: Thùc hiÖn ®iÒu chØnh gi¸ b¸n cña mçi bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. B­íc 6: Hoµ hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó t×m chØ sè gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. 2.5 C¸c kü thuËt ®iÒu chØnh gi¸ trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh 2.5.1. C¸c yÕu tè so s¸nh: C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña bÊt ®éng s¶n vµ c¸c giao dÞch lµm cho gi¸ cña bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau bao gåm: C¸c quyÒn cña bÊt ®éng s¶n: cã c¸c h×nh thøc së h÷u bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau lµm cho gi¸ bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau. Cã c¸c quyÒn nh­ toµn quyÒn së h÷u. së h÷u bé phËn, ®ång së h÷u... §iÒu kiÖn tµi chÝnh: Bao gåm ®iÒu kiÖn thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn b¸n, nã t¹o nªn sù kh¸c nhau vÒ gi¸ c¶ cña bÊt ®éng s¶n. §iÒu kiÖn thanh to¸n gåm nhiÒu h×nh thøc nh­: tr¶ ngay, thanh to¸n chËm ®Þnh kú, thanh to¸n tr¶ gãp...H×nh thøc thanh to¸n b»ng tiÒn mÆt, vµng, ngo¹i tÖ. §éng c¬ b¸n: b¸n cho ng­êi th©n, ng­êi cã quan hÖ ®Æc biÖt, b¸n kiÕm lêi, chuyÓn chç ®Ó ë, b¸n tr¶ nî, b¸n ch¹y ¸n... C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua bao gåm: chi phÝ ®Ò nghÞ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Æc biÖt ®èi víi bªn mua, chi phÝ ph¸ rì nh÷ng c«ng tr×nh kh«ng cßn phï hîp. C¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng VÞ trÝ bÊt ®éng s¶n cã ¶nh h­ëng lín ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n: kiÕn tróc x©y dùng, chøc n¨ng, tiÖn nghi, chÊt liÖu x©y dùng. C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ Sö dông(ph©n vïng) ®iÒu chØnh sö dông cao nhÊt tèt nhÊt gi÷a c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi c¸c bÊt ®éng s¶n môc tiªu. C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ bÊt ®éng s¶n 2.5.2. Ph­¬ng ph¸p ®iÒu chØnh LÊy bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh xuèng vµ ng­îc l¹i nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh kÐm h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n t¨ng lªn. Cã hai lo¹i ®iÒu chØnh §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ ®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch luü Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ ­íc l­îng c¸c ®iÒu chØnh C¸c ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l­îng Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm Ph©n tÝch thèng kª Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ Ph©n tÝch ®é nh¹y c¶m Ph©n tÝch xu h­íng Ph©n tÝch chi phÝ Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp Vèn ho¸ sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh Ph©n tÝch so s¸nh t­¬ng ®èi Ph©n tÝch xÕp h¹ng Pháng vÊn c¸ nh©n 2.5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh B­íc 1: X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸: gi¸ b¸n, quyÒn bÊt ®éng s¶n, ph­¬ng thøc thanh to¸n, ®iÒu kiÖn b¸n, ®Æc ®iÓm vËt lý. B­íc 2 : So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi B§S môc tiªu vµ ­íc l­îng sù kh¸c biÖt trong mçi yÕu tè so s¸nh. B­íc 3 : X¸c ®Þnh sè l­îng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu. B­íc 4 : Thùc hiÖn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. B­íc 5 : Thùc hiªn sù hoµ hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S môc tiªu. 2.5.4. C«ng thøc tÝnh Trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh , gi¸ b¸n cña c¸c cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®­îc ®iÒu chØnh ®Ó ph¶n ¸nh sù kh¸c nhau gi÷a chóng vµ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Gi¸ b¸n B§S = Gi¸ b¸n B§S + Sù ®iÒu chØnh gi¸ cña sù sai kh¸c môc tiªu t­¬ng tù - t­¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸ Trong ®ã: Sù ®iÒu chØnh gi¸ cña sù sai kh¸c t­¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸ bao gåm: + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÕt vÒ vÞ trÝ ®Êt + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ quy m«, kÝch th­íc cña m¶nh ®Êt + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ ®iÒu kiÖn b¸n + L­îng ®iÒu chØnh cho sù kh¸c biÖt vÒ thêi gian b¸n Tr­êng hîp sö dông nhiÒu bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó ­íc tÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu: B­íc 1: §iÒu chØnh gi¸ cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh dùa vµo c¸c sù kh¸c biÖt so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu ta ®­îc ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh(Gdc) B­íc 2: TÝnh ®¬n gi¸ ®Êt ®· ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh(gdc) b»ng c¸ch lÊy gi¸ ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh (Gdc) chia cho diÖn tÝch ®Êt sö dông cña chóng ( Ssd). gdc=Gdc/Ssd B­íc 3: G¾n träng sè ( xi) cho “møc ®iÒu chØnh rßng” cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh (thø i) so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Møc ®iÒu chØnh rßng nµo lín nhÊt th× g¾n träng sè nhá nhÊt. møc ®iÒu chØnh rßng nµo nhá nhÊt th× g¾n träng sè lín nhÊt, møc ®iÒu chØnh rßng nµo nhá h¬n th× g¾n träng sè lín h¬n. B­íc 4: TÝnh ®¬n gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu(g) b»ng c¸ch ®iÒu hoµ c¸c chØ sè ®¬n gi¸ ®Êt ®· ®iÒu chØnh cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh. B­íc 5: TÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu (G) b»ng c¸ch nh©n ®¬n gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi diÖn tÝch sö dông bÊt ®éng s¶n môc tiªu(S). G= g*S 2.6 C¸c h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p Ph­¬ng ph¸p nµy chØ sö dông ë nh÷ng n¬i thÞ tr­êng ph¸t triÓn hoÆc ®ang ph¸t triÓn. Nh÷ng n¬i thÞ tr­êng kÐm ph¸t triÓn (thÞ tr­êng ®ãng b¨ng, thÞ tr­êng yÕu) sè l­îng giao dÞch trong thÞ tr­êng kh«ng ®ñ th× viÖc ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy h¹n chÕ, kh«ng nh÷ng khã kh¨n mµ kÕt qu¶ thu ®­îc kh«ng cã c¬ së v÷ng ch¾c vµ thiÕu søc thuyÕt phôc. Ph­¬ng ph¸p nµy sö dông nh÷ng gi¸ b¸n ®­îc thùc hiÖn tr­íc ®ã ®Ó lµm c¬ së cho gi¸ ­íc tÝnh hiÖn t¹i, nãi c¸ch kh¸c ®· coi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr­êng tÜnh, kh«ng ph¶i lµ mét thÞ tr­êng ®éng. Do ®ã khi thÞ tr­êng cã biÕn ®éng m¹nh th× ph­¬ng ph¸p nµy trë nªn kÐm hiÖu qu¶. ViÖc ph©n tÝch so s¸nh bÊt ®éng s¶n lín t¹o thu nhËp lµ rÊt khã kh¨n nªn sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ rÊt khã kh¨n. Víi bÊt ®éng s¶n ®­îc ®æi míi lÇn ®Çu tiªn trong khu vùc ®ang xuèng cÊp hoÆc víi mét lo¹i bÊt ®éng s¶n cô thÓ th× cã sè liÖu ®Ó so s¸nh. CÇn cÈn thËn víi th«ng tin kh«ng ®¸ng tin cËy hoÆc do ng­êi nµo ®ã kh«ng tham gia giao dÞch cung cÊp dÉn ®Õn kÕt luËn kh«ng chÝnh x¸c. C¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ – ph¸p lý thay ®æi nhanh chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph­¬ng ph¸p nµy. Ch­¬ng II: VËn dông ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh trong ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i B§S mua b¸n 1. §Þnh gi¸ B§S mua b¸n d©n c­ 1.1 BÊt ®éng s¶n d©n c­ BÊt ®éng s¶n d©n c­ lµ lo¹i bÊt ®éng s¶n phôc vô cho d©n c­ cã môc ®Ých lµ ®Ó ë nh­ nhµ ë d©n c­ nh­ nhµ ë ®¬n lÎ, nhµ ë biÖt thù, nhµ ë chung c­. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n lµ nhµ ë ®¬n lÎ: lo¹i h×nh nhµ ë nµy phôc vô cho c¸c gia ®×nh thÞ d©n. Mçi gia ®×nh cã mét kiÓu kiªn tróc, thiªt kÕ riªng phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña m×nh. Trong c¸c thµnh phè nhµ ë d©n c­ th­êng lµ nh÷ng nhµ ë liÒn kÒ, khèi ghÐp. BÊt ®éng s¶n chung c­: ®©y lµ lo¹i nhµ ë tËp thÓ cña c¸c gia ®×nh. Mét ng«i nhµ phôc vô cho nhiÒu gia ®×nh. Mçi gia ®×nh ®­îc sö dông ®éc lËp mét c¨n hé, c¸c c¨n hé nµy ®­îc liªn kÕt víi nhau b»ng hµnh lang chung. §©y lµ lo¹i nhµ phæ biÕn ë c¸c thµnh phè lín, th­êng ®­îc x©y dùng tõ 5 ®Õn 26 tÇng. Víi kiÓu nhµ chung c­ nh­ vËy sÏ tiÕt kiÖm ®­îc rÊt nhiÒu ®Êt ®ai vµ kinh tÕ trong ®Çu t­ vÒ h¹ tÇng c¬ së. H¬n thÕ n÷a kiÓu nhµ nµy cßn cho phÐp ¸p dông ph­¬ng ph¸p x©y dùng tiªn tiÕn, c«ng nghÖ kü thuËt x©y dùng hiÖn ®¹i. KiÓu nhµ chung c­ ë c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn ®­îc x©y dùng chñ yÕu ®Ó phôc vô cho c¸c gia ®×nh cã møc thu nhËp trung b×nh trë xuèng, tuy nhiªn thùc tÕ t¹i thÞ tr­êng n­íc ta th× kh«ng ph¶i lµ chung c­ th× nh÷ng ng­êi thu nhËp thÊp th× cã thÓ mua ®­îc. BÊt ®éng s¶n BiÖt thù: §©y lµ lo¹i nhµ thÊp tÇng cã s©n v­ên bao quanh, phôc vô cho c¸c gia ®×nh thuéc tÇng líp giµu sang, thu nhËp cao trong c¸c khu ®« thÞ, thµnh phè. §èi t­îng phôc vô th­êng lµ nh÷ng gia ®×nh cã ®êi sèng kinh tÕ cao, thu nhËp dåi dµo hoÆc c¸c thµnh phÇn cã quyÒn lùc. Ng«i nhµ còng n»m trong mét khu«n viªn réng, chñ yÕu ®­îc x©y dùng b»ng nh÷ng vËt liÖu sang träng vµ kiªn cè. BiÖt thù cÇn cã c¸c c«nng tr×nh phô nh­ gara «t«, s©n, v­ên nghØ ng¬i ngoµi trêi. 1.2 §iÒu kiÖn ¸p dông cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n d©n c­. §iÒu kiÖn vÒ BÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh: BÊt ®éng s¶n d©n c­ bao gåm nhµ ë ®¬n lÎ, bÊt ®éng s¶n chung c­, bÊt ®éng s¶n biÖt thù. BÊt ®éng s¶n ph¶i lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã phæ biÕn trªn thÞ tr­êng, cã nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh t­¬ng tù ®· ®­îc giao dÞch. §iÒu kiÖn vÒ môc ®Ých ®Þnh gi¸: nh÷ng bÊt ®éng s¶n dïng trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ cã cïng môc ®Ých s­ dông nh­ ®Ó ë, bÊt ®éng s¶n thuª, bÊt ®éng s¶n dïng ®Ó thÕ chÊp.. §iÒu kiÖn vÒ th«ng tin thÞ tr­êng: Khi thu thËp vµ lùa chän th«ng tin ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn lùa chän nh÷ng th«ng tin cÇn chÝnh x¸c vµ phï hîp víi bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸. Sö dông bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu còng ph¶i lùa chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu yÕu tè t­¬ng ®ång vµ cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nªn lùa chän tõ 4 ®Õn 5 bÊt ®éng s¶n ®Ó so s¸nh, ng­êi ®Þnh gi¸ sÏ tiÕn hµnh ®iÒu chØnh vµ ®­a ra ®­îc chØ sè gi¸ trÞ. Th«ng tin thÞ tr­êng ph¶i t­¬ng ®èi æn ®Þnh, thu thËp tõ nh÷ng cuéc mua b¸n gÇn nhÊt so víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. 1.3 C¸c yÕu tè so s¸nh QuyÒn vÒ B§S §iÒu kiÖn b¸n §iÒu kiÖn thanh to¸n Thêi gian b¸n VÞ trÝ C¸c ®iÒu chØnh kh¸c nh­ diÖn tÝch x©y dùng, sè l­îng bÕp vµ phßng ngñ, ®Æc ®iÓm vËt lý. §èi víi bÊt ®éng s¶n lµ chung c­ th× yÕu tè ®iÒu chØnh cßn lµ sè tÇng , xem c¨n hé ë tÇng bao nhiªu, ®iÒu chØnh vÒ vÞ trÝ ®Çu håi, sè l­îng phßng, chÊt l­îng c¨n hé... §èi víi bÊt ®éng s¶n BiÖt thù c¸c yÕu tè ®iÒu chØnh ngoµi nh÷ng yÕu tè nh­ vÒ quúªn bÊt ®éng s¶n, ®iÒu kiÖn thanh to¸n, vÞ trÝ , ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i xem xÐt c¸c yÕu tè kh¸c nh­ vÒ kiÕn tróc, chÊt liÖu x©y dùng, yÕu tè vÒ sè l­îng phßng, khu«n viªn, lèi vµo, cã gara «t«, khu nhµ phô kh«ng ®Ó so s¸nh ®iÒu chØnh. 1.4 Ph­¬ng ph¸p ®iÒu chØnh ®Ó rót ra chØ sè gi¸ trÞ. Sö dông ph­¬ng ph¸p ®iÒu chØnh ph©n tÝch ®Þnh l­îng - ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp: sö dông sè liÖu ®· ®­îc xö lý, in Ên, nghiªn cøu ®iÒu tra cña c¬ quan. - so s¸nh trùc tiÕp: LÊy bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh xuèng vµ nÕu bÊt ®éng s¶n so s¸nh kÐm h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña bÊt ®éng s¶n lín h¬n. VÝ dô: TiÒn hµnh ®Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n d©n c­ lµ nhµ ë. BÊt ®éng s¶n cã ®Æc ®iÓm nh­ sau: Tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150m2, nhµ 3 tÇng, cã 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp, 3 nhµ vÖ sinh, diÖn tÝch sö dông lµ 45m2. Ta cã 5 bÊt ®éng s¶n so s¸nh t­¬ng tù víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu nh­ sau: STT C¸c yÕu tè so s¸nh B§S 1 B§S 2 B§S 3 B§S 4 B§S 5 1 Gi¸ b¸n(tr.®) 1300 1450 1280 1600 1500 2 DT x©y dùng(m2) 120 150 120 155 150 3 DT ®Êt sö dông(m2) 40 43 40 45 45 4 Sè nhµ VÖ Sinh 2 2 3 4 3 5 Sè phßng kh¸ch vµ bÕp 1 1 1 1 1 6 Sè phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n(tr­íc mÊy th¸ng so víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸) 6 3 10 2 1 8 §iÒu kiÖn b¸n thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng b¸n cho ng­êi th©n 9 QuyÒn lîi ®èi víi B§S toµn quyÒn së h÷u 10 §iÒu kiÖn thanh to¸n thanh to¸n ngay chËm 1 th¸ng chËm 3 th¸ng thanh to¸n ngay chËm 6 th¸ng 11 VÞ trÝ t­¬ng tù nhau Sau ®ã ng­êi ®Þnh gi¸ thùc hiÖn b­íc ®iÒu chØnh hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ: Stt C¸c yÕu tè so s¸nh B§S môc tiªu B§S so s¸nh 1 B§S so s¸nh 2 B§S so s¸nh 3 B§S so s¸nh 4 B§S so s¸nh 5 1 Gi¸ b¸n(tr.®) 1300 1450 1280 1600 1500 2 C¸c ®iÒu chØnh 3 QuyÒn vÒ B§S Toµn quyÒn së h÷u t­¬ng tù t­¬ng tù t­¬ng tù t­¬ng tù t­¬ng tù Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1500 4 §iÒu kiÖn b¸n thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng thÞ tr­êng ng­êi th©n Møc ®iÒu chØnh(tr.®) 0 0 0 0 +80 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580 5 §iÒu kiÖn thanh to¸n Thanh to¸n ngay thanh to¸n ngay chËm 1 th¸ng chËm 3 th¸ng thanh to¸n ngay chËm 6 th¸ng Møc ®iÒu chØnh 0 0.2%*1450 0.4%*1280 0 0.54%*1500 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452.9 1295.36 1600 1631.192 6 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 th¸ng 10 th¸ng 2 th¸ng 1 th¸ng Møc ®iÒu chØnh 3%*1300 1%*1452.9 5%*1295.36 0.5%*1600 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467.429 1360.128 1608 1631.192 7 VÞ trÝ kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh DiÖn tÝch x©y dùng 150m2 120m2 150m2 120m2 155m2 150m2 Møc ®iÒu chØnh +20tr.®/m2*30 0 +20*30 -10 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467.429 1420.128 1598 1631.192 8 BÕp vµ phßng ngñ kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh 9 Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 4 3 Møc ®iÒu chØnh +7 +7 0 -7 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1406 1474.429 1420.128 1591 1631.192 10 Phßng ngñ 4 3 4 3 4 4 Møc ®iÒu chØnh +10 0 +10 0 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474.429 1430.128 1591 1631.192 11 Tæng møc ®iÒu chØnh 116 24.429 150.128 25 131.192 12 §iÒu chØnh thuÇn -116 +24.429 +150.128 -9 +131.192 13 G¸n träng sè 3 5 1 4 2 14 Gi¸ ®iÒu chØnh/ DiÖn tÝch dÊt sö dông 35.4 34.289 35.753 35.355 36.248 Tõ trªn ta suy ra ®­îc gi¸ ®iÒu chØnh cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu/ diÖn tÝch sö dông ®Êt=( (35.4*3)+(34.289*5)+(35.753*1)+(35.55*4)+(36.248*2))/15= 35.154tr.®/m2 Suy ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu= 35.154*45= 158.946 tr.®. 2. §Þnh gi¸ B§S mua b¸n th­¬ng m¹i 2.1 BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i. BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i hÇu hÕt lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n t¹o thu nhËp nh­ c¸c v¨n phßng, trung t©m mua s¾m, ®Þa ®iÓm c«ng c«ng.. Môc ®Ých sö dông bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau. Cã thÓ lµ bÊt ®éng sn¶ danh cho c«ng së cung cÊp dÞch vô cho mét ng­êi sö dung hoÆc nhãm ngµnh sö dông. BÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i cã thÓ lµ nh÷ng cöa hµng cung cÊp hµng ho¸, cöa hµng th× cã cöa hµng kiÓu ®¬n lÎ, trung t©m bu«n b¸n hµng cho vïng, khu vùc. §Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n nµy lµ dïng vµo môc ®Ých kinh doanh, do ®ã yÕu tè vÞ trÝ cña bÊt ®éng s¶n lµ quan trong. Ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i quan t©m ®Õn kh¶ n¨ng t¹o thu nhËp tõ bÊt ®éng s¶n. 2.2. C¸c yÕu tè so s¸nh. Trong ph­¬ng ph¸p so s¸nh, khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i th× ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn thu thËp vµ lùa chän c¸c yÕu tè so s¸nh sau: QuyÒn BÊt ®éng s¶n, ®iÒu kiÖn thanh to¸n, ®iÒu kiÖn b¸n, ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng, vÞ trÝ cña bÊt ®éng s¶n, thu nhËp tõ viÖc kinh doanh cöa hµng... 2.3. §iÒu kiÖn ¸p dông cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i. Còng gièng nh­ c¸c bÊt ®éng s¶n, ®iÒu kiÖn ¸p dông cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµo trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i còng t­¬ng tù. §iÒu kiÖn vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh lµ nh÷ng bÊt ®«ng s¶n t­¬ng nh­ bÊt ®éng s¶n môc tiªu, bÊt ®éng s¶n cã cïng môc ®Ých ®Þnh gi¸ th­êng lµ ®Þnh gi¸ ®Ó thuª, mua b¸n. C¸c giao dÞch ph¶i ®­îc diÔn ra phæ biÕn trªn thÞ tr­êng, trong thêi gian gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. ThÞ tr­êng ph¶i t­¬ng ®èi æn ®Þnh, c¸c th«ng tin ph¶i ®­îc lùa chon vµ ph©n tÝch chÝnh x¸c vµ phï hîp víi yªu cÇu cña ®Þnh gi¸...... 2.4. Ph­¬ng ph¸p ¸p dông. ViÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp, ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp, ph©n tÝch ®Þnh l­îng kÕt hîp víi ph©n tÝch ®Þnh tÝnh 3. §Þnh gi¸ mua b¸n mét sè lo¹i B§S kh¸c 3.1 §iÒu kiÖn ¸p dông BÊt ®éng s¶n kh¸c nh­ bÊt ®éng s¶n chuyªn dïng kh¸c, cã môc ®Ých sö dông ®Æc biÖt. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Þnh gi¸ th× nh÷ng bÊt ®éng s¶n nµy còng ph¶i lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n phæ biÕn trªn thÞ tr­êng, bÊt ®éng s¶n so s¸nh ë cïng khu vùc, cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t­¬ng tù víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. §iÒu kiÖn thÞ tr­êng ph¶i t­¬ng ®èi æn ®Þnh, nh÷ng th«ng tin thu thËp ®­îc ph¶i phï hîp víi yªu cÇu cña ®Þnh gi¸. 3.2 Ph­¬ng ph¸p ¸p dông Sö dông ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch trùc tiÕp, ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh l­îng kÕt hîp víi ph©n tÝch ®Þnh tÝnh. Ch­¬ng III: Mét sè ý kiÕn vÒ gi¶i ph¸p x©y dùng c¬ së d÷ liÖu vµ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trong mua b¸n B§S ë n­íc ta 1. Tæ chøc x©y dùng c¬ së d÷ liÖu 1.1 Thu thËp th«ng tin Trong ®Þnh gi¸ cã 3 nhãm th«ng tin cÇn thu thËp vµ ph©n tÝch: Th«ng tin chung: th«ng tin vÒ vïng bao gåm c¸c th«ng tin x· héi, kinh tÕ, m«i tr­êng vµ can thiÖp cña chÝnh phñ. Ph©n tÝch xu h­íng ph¸t triÓn cña vïng nh­ thÕ nµo, ¶nh h­ëng nh­ thÕ nµo ®Õn bÊt ®éng s¶n. Th«ng tin cô thÓ vµ BÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc: Quy m«, diÖn sö dông, diÖn tÝch ®Êt x©y dùng. Cã thÓ t×m B§S so s¸nh ®­îc víi B§S cÇn ®Þnh gi¸ cïng mét thÞ tr­êng, cïng môc ®Ých sö dông, cïng vËt liÖu x©y dùng, lo¹i h×nh x©y dùng. Tõ ph©n tÝch trªn cho ta chØ sè ®iÒu chØnh. Cung cÇu c¹nh tranh trong thÞ tr­êng môc tiªu: KiÓm kª c¸c B§S c¹nh tranh, danh môc vµ gi¸ b¸n, c¸c bÊt ®éng s¶n cßn bá trèng ®ang ®­îc mêi chµo, tû lÖ hÊp thô cña thÞ tr­êng. Nghiªn cøu vÒ cÇu cña bÊt ®éng s¶n. Ph©n tÝch vÒ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt cña bÊt ®éng s¶n, coi ®Êt nh­ mét m¶nh ®Êt trèng vµ xem cã bao nhiªu m¶nh ®Êt t­¬ng tù cã kh¶ n¨ng c¹nh tranh, liÖu m¶nh ®Êt cho sö dông hiÖu qña nhÊt lµ vµo môc ®Ých g×. Tõ ®ã ®¸nh gi¸ xem bÊt ®éng s¶n môc tiªu ®· ®­îc sö dông hîp ph¸p vµ ®¹t hiÖu qu¶ cao nhÊt ch­a. 1.2 Tæ chøc hÖ thèng d÷ liÖu 1.2.1 Ph©n tÝch hÖ thèng sè liÖu HÖ thèng d÷ liÖu gåm: C¸c sè liÖu chung, sè liÖu cô thÓ, sè liÖu vÒ cung cÇu c¹nh tranh. C¸c sè liÖu chung bao gåm th«ng tin vÒ c¸c yÕu tè vÒ x· héi, kinh tÕ, chÝnh quyÒn vµ m«i tr­êng. Ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i quan s¸t sù vËn hµnh cña c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ b»ng c¸ch nghiªn cøu t¸c ®éng qua l¹i cña 4 nhãm yÕu tè trªn ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S trong khu vùc. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ: b»ng dù b¸o c¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng, hiÓu c¸c xu h­íng kinh tÕ( quy m« vµ ®Þnh h­íng cña c¸c thay ®æi trong nÒn kinh tÕ) ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ cô thÓ tuú thuéc vµo vÊn ®Ò cÇn ®Þnh gi¸. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ quèc tÕ. Ph©n tÝch xu h­íng kinh tÕ quèc gia vµ vïng l·nh thæ: GDP, CPI..... Ph©n tÝch c¸c xu h­íng kinh tÕ ®Þa ph­¬ng: thu nhËp, viÖc lµm, viÖc cÊp giÊy phÐp x©y dùng. Ph©n tÝch viÖc lµm vµ c¬ së kinh tÕ cña vïng: ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn dùa vµo kÕt qu¶ cña viÖc ph©n tÝch nµy lµ ®­a ra ®­îc tû lÖ thÊt nghiÖp, c¬ cÊu viÖc lµm trong vïng. Nh÷ng yÕu tè ®ã còng ¶nh h­ëng ®Õn viÖc ®Þnh gi¸, nÕu trong vïng cã tû lÖ thÊt nghiÖp thÊp, thu nhËp lao ®éng t¨ng tõ ®ã nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng lµm gi¸ bÊt ®éng s¶n t¨ng. C¬ së kinh tÕ cña vïng ¶nh h­ëng ®Õn xu h­íng ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, ®ã lµ kh¶ n¨ng ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng. ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ¶nh h­ëng ®Õn viÖc thu hót vèn ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh cña vïng. NÕu vïng cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn tèt t¹o ra nhiÒu l­îng cung vÒ bÊt ®éng s¶n ®¸p øng nhu cÇu cña vïng vµ ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n. Ph©n tÝch nguån gèc thµnh phè vµ kiÓu t¨ng tr­ëng: ViÖc ph©n tÝch nµy xem thµnh phè ph¸t triÓn theo h×nh th¸i g×, Thµnh phè c«ng nghiÖp, Th­¬ng m¹i, DÞch vô. Xu h­íng t¨ng tr­ëng cña thµnh phè ¶nh h­ëng ®Õn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh­ thµnh phè ph¸t triÓn trong t­¬ng lai sÏ trë thµnh thµnh phè c«ng nghiÖp th× theo dù b¸o sÏ cã nhu cÇu vÒ ®Êt x©ydùng c¸c khu c«ng nghiÖp, viÖc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ rÊt cÇn thiÕt cho viÖc thu hót vèn ®Çu t­ tõ n­íc ngoµi. Tõ ®ã sÏ cã nhiÒu giao dÞch trªn thÞ tr­êng diÔn ra vµ ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã ®ñ th«ng tin ®Ó x¸c ®Þnh xem bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ ®­îc sö dông vµo môc ®Ých g× vµ cã xu h­íng trong t­¬ng lai nh­ thÕ nµo. Ph©n tÝch c¸c xu h­íng ¶nh h­ëng ®Õn ®Êt n«ng th«n: Xem xÐt kh¶ n¨ng c¹nh tranh cña c¸c vïng ®Êt n«ng th«n, kh¶ n¨ng c¹nh tranh cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. §ång thêi ph©n tÝch xu h­íng vi m«, vÜ m« cña vïng ®ã. Xem xÐt vÒ thÞ tr­êng ®Þa ph­¬ng, d©n sè häc, c¸c quy ®Þnh cña chÝnh phñ vµ quan ®iÓm x· héi. §¸nh gi¸ sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Þa ph­¬ng, kh¶ n¨ng cung hµng ho¸, cÇu hµng ho¸ cña kh¸ch hµng. §¸nh gi¸ tiÒm n¨ng thay ®æi, ®Æc ®iÓm nh©n khÈu häc. §Æc biÖt c¸c quy ®Þnh cña chÝnh phñ cã ¶nh h­ëng ®Õn c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n, luËt kinh doanh ®iÒu tiÕt c¸c hµnh vi trong ho¹t ®éng kinh doanh, liªn quan ®Õn qu¸ tr×nh ho¹t ®éng, ®iÒu tiÕt c¸c lîi Ých cña ho¹t ®éng kinh doanh nh­ thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n nh­ sö dông vµo viÖc g×. C¸c quan ®iÓm x· héi , nhËn thøc cña kh¸ch hµng còng ¶nh h­ëng ®Õn qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nh­ yÕu tè vÒ phong thñy, kiÕn tróc cña bÊt ®éng s¶n tõ ®ã cã ®iÒu chØnh thÝch hîp. ¶nh h­ëng cña møc gi¸, søc mua, sù giao ®éng trong x©y dùng, c¸c chi phÝ x©y dùng. Møc gi¸ cña bÊt ®éng s¶n phï hîp v¬i thu nhËp cña ng­êi d©n kh«ng, cã ph¶n ¸nh ®óng ®­îc gi¸ trÞ thÞ tr­êng kh«ng, nh÷ng møc gi¸ nµo phï hîp nhÊt ®Ó ®­a vµo so s¸nh rót ra chØ sè gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Sù giao ®éng trong x©y dùng thÓ hiÖn mËt ®é x©y dùng, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng kü thuËt giao ®éng trong theo chu kú kinh doanh nh­ thÕ nµo. X¸c ®Þnh c¸c chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh, tÝnh gi¸ chi phÝ c«ng tr×nh, chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh. ThuÕ vµ vÊn ®Ò tµi chÝnh trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, thuÕ chuyÓn nh­îng ®èi víi c¸ nh©n, gia ®×nh 1%, ®Êt ®ai 2% cã ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ cña bÊt ®éng s¶n. Nguån sè liÖu chung: Ng­êi ®Þnh gi¸ thu thËp ®­îc tõ nguån sè liÖu thèng kª, c¸c b¸o c¸o kinh tÕ cña chÝnh phñ vµ chÝnh quyÒn c¸c ®Þa ph­¬ng. Sè liÖu cña c¸c hiÖp héi th­¬ng m¹i, c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S, c¸c chØ sè kinh tÕ hµng th¸ng ®­îc c«ng bè trªn c¸c b¸o vµ t¹p chÝ kÕt hîp sè liÖu ®iÒu tra. C¸c sè liÖu cô thÓ bao gåm sè liÖu chi tiÕt vÒ bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ bÊt ®éng s¶n ®· b¸n, ®· qua cho thuª cã thÓ so s¸nh ®­îc, c¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng ®Þa ph­¬ng. C¸c yÕu tè ph¶n ¸nh ®Æc ®iÓm thÞ tr­êng: Sè cuéc giao b¸n bÊt ®éng s¶n, kho¶ng c¸ch thêi gian gi÷a c¸c cuéc b¸n, sù s½n cã cña B§S giao b¸n, tû lÖ hÊp thô cña thÞ tr­êng, tû lÖ quay vßng( møc ®é ho¹t ®éng cña B§S vµ sè l­îng giao dÞch), c¸c ®Æc ®iÓm vµ ®éng c¬ cña ng­êi mua vµ ng­êi b¸n, sö dông cña B§S tr­íc vµ sau khi b¸n. C¸c nguån sè liÖu Sè liÖu ®­îc thu thËp tõ : C¸c ghi chÐp t¹i trung t©m giao dÞch, c¸c nguån tµi liÖu ®· ®­îc Ên hµnh nh­ trªn b¸o chÝ, t¹p chÝ. Sè liÖu cña ng­êi ®Þnh gi¸, ng­êi qu¶n lý bÊt ®éng s¶n vµ ng­êi m«i giíi, sè liÖu tõ nh÷ng ng­êi ph¸t triÓn, ng­êi x©y dùng. Sè liÖu cung cÇu c¹nh tranh Sè liÖu cung: ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn kiÓm kª cung c¹nh tranh bao gåm c¹nh tranh hiÖn t¹i lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®ang giao b¸n, c¹nh tranh tiÒm Èn lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®ang x©y dùng vµ ®· ®­îc phª duyÖt. S« liÖu cÇu: Nghiªn cøu cÇu lµ t­¬ng ®èi phøc t¹p, n»m ngoµi ph¹m vi ho¹t ®éng thùc hµnh ®Þnh gi¸. Ng­êi ®Þnh gi¸ nªn sö dông sè liÖu cña c¸c c¬ quan nghiªn cøu thÞ tr­êng. Tuy vËy ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn ph¸t triÓn c¸c kü n¨ng nghiªn cøu cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn nghiªn cøu c¬ b¶n vÒ cÇu: tû lÖ bá trèng vµ c¸c lêi mêi chµo cña c¸c B§S c¹nh tranh. Nguån thu thËp sè liÖu: Ng­êi ®Þnh gi¸ cã thÓ thu thËp tõ viÖc nghiªn cøu hiÖn tr­êng trong khu vùc thÞ tr­êng môc tiªu vµ khu vùc c¹nh tranh. B»ng viÖc pháng vÊn chñ së h÷u, ng­êi qu¶n lý B§S, ng­êi m«i giíi B§S, ng­êi ph¸t triÓn vµ nh÷ng ng­êi lËp kÕ ho¹ch cña chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng. Sè liÖu vÒ cÇu nghiªn cøu qua sè liÖu d©n sè häc, sè liÖu kinh tÕ cña phßng th­¬ng m¹i, phßng lao ®éng vµ thèng kª vµ c¸c Ên phÈm kh¸c. 1.2.2 Tæ chøc vµ s¾p xÕp d÷ liÖu Sè liÖu th«ng tin thu thËp ®­îc sÏ ®­îc s¾p xÕp theo m¹ng d·y sè liÖu: Bao gåm c¸c sè liÖu vÒ gi¸ b¸n bÊt ®éng s¶n, vÒ c¸c quyÒn bÊt ®éng s¶n, vÒ c¸c vÊn ®Ò tµi chÝnh, ®iÒu kiÖn thanh to¸n, ®éng c¬ b¸n, c¸c ®Æc ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n vµ c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc. 1.3 Lùa chän d÷ liÖu phôc vô cho ®Þnh gi¸ mua b¸n B§S b»ng ph­¬ng ph¸p so s¸nh Ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ so s¸nh ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i lùa chän d÷ liÖu phôc vô cho yªu cÇu cña ph­¬ng ph¸p. Nh÷ng sè liÖu liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· b¸n, ®· cho thuª cã thÓ so s¸nh ®­îc. C¸c yÕu tè ph¶n ¸nh ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng: Sè cuéc b¸n bÊt ®éng s¶n, kho¶ng c¸ch thêi gian gi÷a c¸c cuéc b¸n, sù s½n cã cña bÊt ®éng s¶n giao b¸n, tû lÖ hÊp thô cña thÞ tr­êng. C¸c sè liÖu liªn quan ®Õn gi¸ c¶ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®· b¸n trªn thÞ tr­êng, vÒ c¸c quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n, ta cã thÓ s¾p xÕp theo b¶ng mÉu sau b»ng c¸ch ghi chÐp tÊt c¶ c¸c sè liÖu mua b¸n trªn thÞ tr­êng: C¸c yÕu tè B§S môc tiªu B§S so s¸nh 1 B§S so s¸nh... 1. Gi¸ b¸n 2. C¸c quyÒn trong B§S 3. C¸c ®iÒu kiÖn thanh to¸n: h×nh thøc thanh to¸n, ph­¬ng thøc thanh to¸n 4. Thêi gian b¸n...... 2. §iÒu kiÖn ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng B§S ViÖt Nam. 2.1. Mét sè vÊn ®Ò cßn tån t¹i trong ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. 2.1.1. Nh÷ng h¹n chÕ trong qu¸ tr×nh thu thËp, lùa chän vµ ph©n tÝch th«ng tin sö dông lµm d÷ liÖu ®Çu vµo trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ §©y lµ c«ng viÖc ®Çu tiªn cña mét qui tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Th«ng tin, sè liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n môc tiªu, bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®ãng vai trß lµ c¬ së, nÒn t¶ng cho c«ng viÖc ®Þnh gi¸. Th«ng tin sö dông cã thÓ lµ th«ng tin do kh¸ch hµng cung cÊp hoÆc th«ng tin do chuyªn viªn ®Þnh gi¸ tù t×m kiÕm, thu thËp hay ph©n tÝch. Tuy cã sù ®iÒu chØnh nh­ng kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng v­íng m¾c, kh«ng chÝnh x¸c nh­ sau: - Th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n môc tiªu ®­îc ng­êi ®Þnh gi¸ sö dông dùa vµo th«ng tin do kh¸ch hµng cung cÊp. §ã lµ c¸c v¨n b¶n luËt, c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc phô, chøng nhËn së h÷u, diÖn tÝch ®Êt vµ diÖn tÝch x©y dùng, ph­¬ng ¸n x©y dùng vµ tÊt c¶ vÊn ®Ò cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n môc tiªu vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh liªn quan nh­ng kh«ng thùc sù ®Çy ®ñ vµ chÝnh x¸c. - Th«ng tin thÞ tr­êng thu thËp kh¸ réng r·i, tuy nhiªn viÖc chän läc vµ xö lý th«ng tin ®Ó cã nh÷ng d÷ liÖu tÝnh to¸n thùc hiÖn ch­a ®­îc tèt. Trong khi ®ã yªu cÇu cña qu¸ tr×nh nµy lµ ph¶i t×m kiÕm nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh t­¬ng tù, cã ®Æc ®iÓm hoÆc ®­îc sö dông kh¸ gièng t­¬ng ®ång víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. Trong c¸ch sö dông c¸c d÷ liÖu so s¸nh nµy, ng­êi ®Þnh gi¸ cßn ch­a thu thËp vµ ph©n lo¹i, s¾p xÕp thø tù gÇn gièng nhÊt víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. V× vËy, dÉn ®Õn viÖc trung b×nh c¸c chØ sè so s¸nh, viÖc g¸n träng sè kh«ng ®­îc chÝnh x¸c lµm cho gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu cã thÓ co sai sè lín h¬n. 2.1.2. Nh÷ng h¹n chÕ trong c¸ch sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Trong thùc tÕ, khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th× ng­êi ®Þnh gi¸ dùa vµo gi¸ b¸n cña mét sè bÊt ®éng s¶n so s¸nh cã ®Æc ®iÓm t­¬ng tù nh­ bÊt ®éng s¶n môc tiªu vµ cïng n»m trong mét ®iÒu kiÖn vÒ vïng. Sau ®ã ®· tiÕn hµnh ®iÒu hoµ chØ sè ®­a ra gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu b»ng c¸ch chia ®Òu c¸c gi¸ so s¸nh. C¸ch lµm nµy ®· thÓ hiÖn quan ®iÓm trung hoµ, ®øng gi÷a c¸c th«ng tin gi¸ so s¸nh mµ kh«ng ®­a ra sù ®iÒu chØnh víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu. ViÖc ¸p dông nµy kh«ng ®­îc thùc hiÖn ®¸nh gi¸, xÕp lo¹i sù gièng nhau, t­¬ng tù so víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu, ®Ó tõ ®ã g¾n träng sè víi tõng chØ sè gi¸ råi míi tÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n môc tiªu. MÆt kh¸c, trong thùc tÕ khi kh¸ch hµng cã bÊt ®éng s¶n cÇn ®inh gi¸ th× chØ quan t©m ®Õn viÖc ®­a ra gi¸ cuèi cïng cña bÊt ®éng s¶n mµ kh«ng quan t©m ®ªn qu¸ tr×nh tÝnh to¸n. ChÝnh v× vËy mµ, nh©n viªn ®Þnh gi¸ ®· bá qua mét sè b­íc trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. §· bá qua viÖc thu thËp nh÷ng dÉn chøng so s¸nh ®Ó tõ ®ã tiÕn hµnh ®iÒu chØnh, mµ hä trùc tiÕp ®­a ra gi¸ cña bÊt ®éng s¶n.Do ®ã viÖc ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy kh«ng chÝnh x¸c, kh«ng cã c¬ së khoa häc mµ chñ yÕu lµ dùa vµo ý kiÕn ®¸nh gi¸ chñ quan cña ng­êi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Sù sai kh¸c cña qu¸ tr×nh ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trong thùc tiÔn ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã thÓ dÉn ®Õn viÖc thu thËp th«ng tin thÞ tr­êng, th«ng tin so s¸nh trë nªn v« Ých vµ c¸ch ®Þnh gi¸ trë nªn thiÕu khoa häc vµ chÝnh x¸c. 2.2. Mét sè ý kiÕn vÒ ®iÒu kiÖn ¸p dông ph­¬ng ph¸p. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®­îc ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mua b¸n phæ biÕn trªn thÞ tr­êng. §iÒu kiÖn ¸p dông: ®iÒu kiÖn vÒ bÊt ®éng s¶n ¸p dông, ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng. BÊt ®éng s¶n ®­îc sö dông ®Þnh gi¸ lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®­îc giao dÞch mét c¸ch b×nh th­êng trªn thÞ tr­êng, cã th«ng tin ®Çy ®ñ. §iÒu kiÖn thÞ tr­êng ViÖt Nam th­êng lµ kh«ng æn ®Þnh, th«ng tin thÞ tr­êng thiÕu chÝnh x¸c, ng­êi ®Þnh gi¸ th­êng gÆp khã kh¨n trong qu¸ tr×nh thu thËp th«ng tin, chØ sè gi¸ tiªu dïng kh«ng æn ®Þnh, l¹m ph¸t cao. Do ®ã mµ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ kh«ng ®­îc chÝnh x¸c. V× nh÷ng lý do trªn mµ khi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n th× ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã kinh nghiÖm, biÕt lùa chän nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh gÇn víi bÊt ®éng s¶n môc tiªu nhÊt. C¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh lµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· b¸n hoÆc ®ang chµo b¸n, tèt nhÊt lµ nh÷ng tµi s¶n ®· ®­îc b¸n trªn thÞ tr­êng råi. Cuéc mua b¸n ®­îc thu thËp ph¶i diÔn ra trong thêi gian gÇn víi thêi ®iÓm ®iÒu tra. Th«ng tin thu thËp ®­îc ph¶i cã ®é tin cËy cao vµ ph¶i ®­îc kiÓm tra, thÈm ®Þnh chÆt chÏ. 3. §µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn vÒ B§S Trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta th× mét trong nh÷ng yÕu tè cßn gÆp nhiÒu h¹n chÕ lµ tr×nh ®é chuyªn m«n, nghiÖp vô ®Þnh gi¸ ë c¸n bé ®Þnh gi¸. Trªn thùc tÕ th× sè l­îng ®Þnh gi¸ viªn cßn rÊt nhiÒu h¹n chÕ vÒ c¶ sè l­îng lÉn chÊt l­îng. Do thÞ tr­êng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n míi ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Sè l­îng ®Þnh gi¸ viªn kh«ng ®¸p øng ®ñ yªu cÇu vµ ®Æc biÖt lµ tr×nh ®é chuyªn m«n cßn gÆp nhiÒu yÕu kÐm, hä ch­a ®­îc ®µo t¹o theo mét quy chuÈn nµo. Trong khi ®ã thùc tÕ hiÖn nay ®ang ®ßi hái tÊt yÕu ph¶i cã mét qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ngµy cµng n©ng cao vÒ chÊt l­îng ®Þnh gi¸, mµ b­íc ®Çu tiªn lµ ph¶i n©ng c©o chÊt l­¬ng cña ng­êi ®Þnh gi¸ viªn. Tõ nh÷ng lý do trªn yªu cÇu ph¶i x©y dùng mét quy tr×nh ®µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn. Nhµ n­íc ta ph¶i quan t©m, t¹o ®iÒu kiÖn c¶i thiÖn n¨ng lùc, tr×nh ®é lµm viÖc còng nh­ c¸ch lµm viÖc chuyªn nghiÖp cña nh÷ng ng­êi ®Þnh gi¸ b»ng c¸ch th­êng xuyªn tæ chøc ®µo t¹o nghiÖp vô vµ cÊp giÊy chøng chØ hµnh nghÒ ®Þnh gi¸ cho nh÷ng ng­êi cã kh¶ n¨ng. §Ó cã thÓ thùc hiÖn ®­îc viÖc lµm nµy ®ßi hái nhµ n­íc ta lËp ra c¬ quan chøc n¨ng nhËn tr¸ch nhiÖm chuyªn ®µo t¹o vµ kiÓm tra, gi¸m s¸t ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ cña c¸n bé ®Þnh gi¸. §µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn th«ng qua c¸c viÖc më c¸c trung t©m ®µo t¹o ®Þnh gi¸ do Bé gi¸o dôc cÊp giÊy, ®µo t¹o trong c¸c tr­êng cao ®¼ng, ®¹i häc theo chuyªn ngµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thuéc kinh tÕ bÊt ®éng s¶n. Sau khi ®­îc ®µo t¹o nh÷ng kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ ®Þnh gi¸ vµ sau khi tham gia vµo lÜnh vùc ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ th× cã c¬ héi xin cÊp giÊy chøng chØ hµnh nghÒ ®Þnh gi¸. Theo kho¶n 1 ®iÒu 55 LuËt Kinh Doanh BÊt §éng S¶n quy ®Þnh c¸ nh©n ®­îc cÊp chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n khi cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y: Cã n¨ng lùc hµnh vi d©n sù ®Çy ®ñ; Cã tr×nh ®é tõ cao ®¼ng trë nªn; §· ®­îc ®µo t¹o vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n; Cã hå s¬ xin cÊp chøng chØ ®Þnh gi¸ bÊt ®èng s¶n. Nh­ vËy, ®Ó ®¸p øng yªu cÇu ngµy cµng n©ng cao chÊt l­îng c«ng t¸c ®Þnh gi¸ th× viÖc ®µo t¹o ®Þnh gi¸ viªn lµ rÊt cÇn thiÕt. §ång thêi ph¶i cã nhiÒu c¸c gi¶i ph¸p ®Ó cã thÓ sím hoµn thiÖn vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta. KÕt luËn ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta míi h×nh thµnh vµ ®ang trong giai ®o¹n ph¸t triÓn. Nã cßn tån t¹i nhiÒu vÊn ®Ò bÊt cËp ®ßi hái Nhµ n­íc ta ph¶i nhanh chãng ®­a ra nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m ®­a thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®i vµo ho¹t ®éng æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn. Trong ®ã ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ lµ mét ho¹t ®éng quan träng trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã vai trß quan träng trong tÊt c¶ c¸c lo¹i quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn viÖc mua, b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, ®¸nh thuÕ, b¶o hiÓm, cÇm cè, thuª mua nh»m môc ®Ých sinh lîi. Cã nhiÒu ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c nhau ®Ó ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®­îc ®¸nh gi¸ lµ ph­¬ng ph¸p sö dông phæ biÕn nhÊt vµ dÔ sö dông. Trong khu«n khæ nghiªn cøu ®Ò ¸n, em ®· tËp trung t×m hiÓu nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, vµ chó träng nghiªn cøu ph­¬ng ph¸p so s¸nh, c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng ®Õn qu¶ tr×nh ®Þnh gi¸. Trªn c¬ së d÷ liÖu thu thËp ®­îc, ®Ò ¸n ®· ph©n tÝch viÖc ¸p dông cô thÓ cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®èi víi bÊt ®éng s¶n cô thÓ. Dùa theo nh÷ng ®iÒu kiÖn ¸p dông vµ viÖc øng dông ph­¬ng ph¸p vµo ®Þnh gi¸ mét sè lo¹i bÊt ®éng s¶n t¹i thÞ tr­ßng ViÖt Nam, em ®· ®­a ra mét sè ý kiÕn ®ãng gãp vÒ viÖc tæ chøc c¬ së d÷ liÖu vµ ¸p dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh ®Ó ngµy cµng n©ng cao chÊt l­¬ng cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸. Tuy nhiªn , bµi viÕt kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng sai sãt vµ h¹n chÕ nhÊt ®Þnh. Em xin rÊt mong ®­îc nhiÒu sù ®ãng gãp ý kiÕn vµ chØ dÉn cña c« gi¸o ®Ó em hoµn thiÖn h¬n n÷a néi dung cña ®Ò ¸n nµy. Cuèi cïng, em xin göu lêi c¶m ¬n s©u s¾c tíi cè gi¸o Th¹c Sü Vò ThÞ Th¶o ®· gióp ®ì em trong qu¸ tr×nh hoµn thµnh ®Ò ¸n m«n häc. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c«!

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docỨng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán Bất động sản tại thị trường Việt Nam.DOC
Luận văn liên quan