Đề tài Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất và liên hệ thực tế

LỜI NÓI ĐẦU Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, làđịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Với vai trò và ý nghĩa to lớn đó,đất đai theo quy định của Hiến pháp và của Luật đất đai hiện hành thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Để phát huy quyền chủ động trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quảđất đai. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông qua hành vi giao hoặc thuêđất. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được quy định trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001 (trước đó đã được quy định trong Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho thuê năm 1994). Thực chất việc giao đất có thu tiền sử dụng đất là để xác định rõ giá trị của quyền sử dụng đất, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất trong quản lý và sử dụng có hiệu quả vốn đất Nhà nước giao. Giao đất có thu tiền sử dụng đất còn nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, nhằm phát triển tài nguyên đất. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học, kinh tế, là đầu mối giao thông quan trọng do vậy nhu cầu sử dụng đất để đáp ứng quá trình phát triển kinh tế xã hội là rất lớn. Vì thế công tác quản lý đất đai phải hết sức chặt chẽ và cần được sử dụng một cách có hiệu quả nhằm tăng hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố. Và đó cũng chính là lý do khiến em chọn đề tài này. NỘI DUNG I. GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ MẢNH ĐẤT VÀ ĐƠN VỊ CHO THUÊ ĐẤT 1. Giới thiệu về đơn vị A.Cơ quan chủ quản: Uỷ Ban nhân dân phường Kim Giang B.Công TNHH thuê: Công ty Hoa Dương (là công ty trúng thầu khai thác bãi đỗ xe nhà văn hoá phường Kim Giang) C.Công ty thuêlại : Công ty TNHH đầu tư và xúc tiến thương mại Nga Tú. 2. Giới thiệu về mảnh đất: Căn cứ theo luật đấu giá về quyền sử dụng đất của UBNDThành phố Hà Nội ngày 26/4/2002, Công ty Hoa Dương đã nhận được quyết định trúng thầu khai thác sử dụng trên diện tích đất 3000m2thuộc phường Kim Giang –Quận Thanh Xuân để làm nhà văn hoá với thời gian sử dụng là 10 năm.Công ty Hoa Dương được giao toàn bộ cơ sở hạ tầng để khai thác làm dịch vụ cưới hỏi , hội trường , hội nghị , thẩm mỹ và làm bãi trông giữ xe ôtô , xe máy ngày vàđêm. Uỷ ban nhân dân phường Kim Giang đã ký quyết định trúng thầu và biên bản bàn giao cho Công ty Hoa Dương .Quyết định này cho phép Công ty Hoa Dương được toàn quyền sử dụng cơ sởhạ tầng , mặt bằng khu đất vàđược phép cho thuê lại trong thời gian hợp đồng theo”quyết định giao đất của Uỷ ban nhân dân quận Thanh Xuân cho Uỷ ban nhân dân phường Kim Giang” làm nhà văn hoá phục vụ cho nhu cầu của nhân dân.Bên cạnh đó, Công ty Công ty Hoa Dương phải có quy hoạch chi tiết cho khu đất và phải có xác nhận của uỷ ban nhân dân pường kim Giang .Đồng thời phải có hợp đồng thuêđất giữa Công ty Hoa Dương và uỷ ban nhân dân phường Kim Giang . Hợp đồng thuêđược căn cứ vào bản vẽ thiết kế và chỉđược sử dụng phần đất được quy hoạch không lấn chiếm . Sau thời gian sử dụng 5 năm , việc kinh doanh khu sân bên ngoài 900m2 của Công ty Hoa Dương không đạt hiệu quả cao , vì vậy công ty này có nhu cầu cho Công ty TNHH đầu tư và xúc tiến TM Nga Tú thuê lại 900m2để làm bãi đỗ xe trông giữ xe ôtô ngày vàđêm .Công ty TNHH Nga Tú có chức năng khai thác và kinh doanh điểm đỗ ,nên cóđủ tư cách thành lập bãi đỗ xe theo quy định của Sở Giao Thông công chính. II. Những thủ tục cần thiết mà hai bên phải thực hiện Để chuẩn bị cho việc đi đến ký kết hợp đồng thuê lại mảnh đất nhà văn hoá theo đúng quy định và yêu cầu của uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội , của cấp quận , cấp phường một cách hợp pháp .Nhằm chấp hành nghiêm chỉnh luật đất đai của thủ tướng chính phủ và nhằm đạt được những lợi ích cao nhất về hiệu quả kinh tế trong quá trình sử dụng đất .Cả hai bên (bên cho thuê và bên thuê lại) phải có trách nhiệm chung trước pháp luật, cùng nhau hoạt động tạo điều kiện sao cho quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Công ty Hoa Dương có nhu cầu cho thuê lại 900m2 sân khuôn viên phía trước NVH cho công ty Nga Tú làm bãi đỗ xe. Công ty Nga Tú thuêđịa điểm mặt bằng trên trong thời gian 2 năm. Hai bên cùng thoả thuận giá thuê 2.000.000 triệu đồng/tháng và Công ty Hoa Dương phải có trách nhiệm chuẩn bịđầy đủ thủ tục về quyền sử dụng lôđất và giao lại cho Công ty Nga Tú thủ tục giấy tờ sau: 1. Đối với Công ty Hoa Dương Công ty Hoa Dương phải hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền thuêđất cho Uỷ Ban nhân dân phường Kim Giang cho đến thời điểm ngày 15/6/2004 .Mọi trách nhiệm về quyền sử dụng, các tranh chấp hay các khiếu nại đều phải do Công ty Hoa Dương giải quyết ,đồng thời phải thông báo về việc giao tạm quyền sử dụng khu đất trên cho Công ty TNHH đầu tư và xúc tiến thương mại Nga Tú với Uỷ Ban nhân dân phường Kim Giang –Quận Thanh Xuân (làđơn vị chủ quản). Bên cạnh đó phải cung cấp giấy tờ sau cho Công ty TNHH Nga Túđể hợp pháp hoá quyền sử dụng khu đất trên . +Quyết định trúng thầu của Công ty Hoa Dương + Biên bản bàn giao khu đất của phường Kim Giang cho Công ty Hoa Dương được phép cho Công ty TNHH Nga tú thuê lại. + Cung cấp bản vẽ mặt bằng khu đất có xác nhận của UBND phường Kim Giang + Hợp đồng thuêđất giữa Công ty Hoa Dương và UBND phường Kim Giang (bản sao ) + Hợp đồng thuê lại giữa Công ty TNHH Nga Tú và Công ty Hoa Dương trên diện tích sử dụng 900m2 Toàn bộ những giấy tờ này là cần thiết khi bàn giao tạm quyền sử dụng khu đất trên , trong khi đó UBND phường Kim Giang vẫn có quyền quản lýlôđất .Trong trường hợp này mục đích thuê làm bãi trông giữ xe của Công ty TNHH Nga Tú phải được sự thoả thuận của phòng vận tải công nghiệp –Sở Giao Thông công chính quy định giới hạn số lượng xe trông giữ .Vì vậy đối với công ty TNHH Nga Tú cần có những thủ tục sau đây đểđạt được sự thoả thuận với Sở Giao Thông công chính . 2.Đối với công ty TNHH đầu tư và xúc tiến thương mại Nga Tú + Giấy phép đăng ký kinh doanh được cấp bởi sở kế hoạch vàđầu tư trong đó cóđăng ký ngành nghề trông giữ xe và khai thác điểm đỗ. +Công văn gửi Sở Giao Thông công chính có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường Kim Giang cho phép sử dụng khu đất 900m2 thuộc nhà văn hoá làm bãi trông giữ xe . +Sơđồ mặt bằng khu đất 900m2 có dấu treo xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường Kim Giang +Hợp đồng của công ty Hoa Dương và UBND phường Kim Giang +Hợp đồng thuê lại của công ty TNHH Nga Tú và công ty HoaDương. Theo quy định về luật đất đai thì các cơ quan hành chính sự nghiệp cấp phường , cấp xãkhông có thẩm quyền cho thuêđất , mà chỉđược phép chuyển tạm quyền sử dụng đất thông qua các phương thức đấu giá.Vì vậy các hình thức nhượng lại như sau : + Liên doanh hợp tác khai thác trên khu đất + Giao tạm quyền khai thác nhằm thu lợi ích kinh tế cho cơ quan nhà nước bằng phương pháp khoán gọn. Trong quá trình hoạt động kinh doanh bất cứ một chủ thể kinh doanh nào cũng mong muốn các hợp đồng mà mình ký kết với đối tác có giá trị về mặt pháp lý, hay nói cách khác là có hiệu lực pháp luật nhằm mục đích đảm bảo quyền và nghĩa vụ . Những điều lệ mà hai bên đưa ra trong bản hợp đồng sẽđược toàán thừa nhận và bảo vệ.Cảhai bên sẽđưa ra những điều khoản cụ thể sao cho hợp lývới nghành nghề kinh doanh ,phù hợp với mục đích của đôi bên vì thế: Sau khi giấy tờđãđược chuần bịđầy đủ ,cả hai bên đã thoả thuận được mọi yêu cầu và các điều kiện đãđưa ra, thì khi đó hợp đồng sẽđược ký kết .Và sau đây là nội dung bản hợp đồng thuê lại đất giữa công ty TNHH đầu tư và thương mại Nga Tú với công ty Hoa Dương .Trong bản hợp đồng này thể hiện đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của bên đi thuê cũng như bên cho thuê. Sau khi hai bên đãđạt được sự thoả thuận theo hợp đồng, mọi thủ tục giấy tờđãđược hoàn tất, phòng vận tải công nghiệp –Sở Giao Thông công chính ký biên bản thoả thuận thành lập bãi trông giữ xe với công ty Nga Tú,đưa ra những nghịđịnh mà công ty Nga Tú phải tuân theo như:Chỉđược giới hạn trông giữ là 30xe/1tháng và có giá trị trong vòng một năm.Đến thời điểm này thì giá trị của bản hợp đồng trên mới có hiệu lực .Và mọi vến đề giải quyết về tranh chấp , khai thác kinh doanh trên khu đất thuộc về công ty TNHH Nga Tú. III.NỘI DUNG CỦA BẢN HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LẠI CỘNGHOÀXÃHỘICHỦNGHĨAVIỆTNAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ======***====== HỢPĐỒNGTHUÊĐẤT số: 001/HĐKT/BĐX Hà nội, ngày 15 tháng 05 năm 2004 -Căn cứ pháp lệnh hợp đồng kinh tế ngày 25/9/1989 của Hội đồng Nhà nước ban hành về việc ký kết hợp đồng kinh tế và nghịđịnh 17/NĐ ngày 16/1/1990 của hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành pháp lệnh hợp đồng kinh tế. Căn cứ vào năng lực hiện có và nhu cầu của hai bên. Chúng tôi gồm: BÊN A(BÊNCHOTHUÊ): CÔNGTYTNHHHOADƯƠNG Địa chỉ : 18 – A14 Phường Kim Giang, Quận Thanh, Xuân ĐT : 04.8550709 - 0912235120 Đại diện : Ông Ngô Xuân Hải Chức vụ : Giám đốc BÊN B(BÊNTHUÊ): CÔNGTYTNHHĐẦUTƯVÀXÚCTIẾNTHƯƠNGMẠINGATÚ Địa chỉ : 110 – A13, tập thể Kim Giang, Phường Kim Giang, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà nội. ĐT : 0904.241466 Đại diện : Bà Mai thị Hằng Nga Chức vụ : Giám đốc Hai bên cùng thoả thuận ký kết hợp đồng thuêđất làm bãi đỗ xe trên lôđất của Nhà văn hoá phường Kim Giang theo những điều khoản dưới đây. Điều 1: Mặt bằng vàđịa điểm. Bên A đồng ý cho Bên B thuêđất và làm dịch vụ trông giữ xe ô tô thuộc khu đất 900m2 của Nhà văn hoá phường Kim Giang. - Có sơđồ mặt bằng kèm theo. Điều 2: Thời gian thuê: 02 năm. Từ ngày 3/6/2004 đến ngày 3/6/2007 Trường hợp hết hạn hợp đồng, hai bên có thể tiếp tục bàn bạc gia hạn thêm. Điều 3: Giá cả và phương thức thanh toán. Giá thuê: 2.000.000đ/tháng (Bằng chữ: Hai triệu đồng chẵn) Phương thức thanh toán: Bằng tiền mặt Thời hạn thanh toán: 01 tháng 01 lần từ ngày 25-30 hàng tháng. Điều 4: Trách nhiệm của mỗi bên. Bên A(Bên cho thuê) Chuẩn bịđầy đủ các giấy tờ hợp lệ mà Bên B yêu cầu để hoàn thành thủ tục xin giấy phép kinh doanh bãi đỗ xe của Sở Giao thông công chính bao gồm: Hợp đồng thuêđất giữa công ty Hoa Dương và UBND phường Kim Giang, Giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng khu đất NVH phường Kim Giang của công ty Hoa Dương và Bản vẽ sơđồ mặt bằng. Trong thời gian hiệu lực hợp đồng Bên A không muốn tiếp tục cho thuê phải thông báo cho Bên B trước 60 ngày. Bên B (Bên thuê): Đảm bảo trật tự an toàn giao thông, phòng tránh hoả hoạn, trật tự vệ sinh, trật tự công cộng và an toàn xã hội... Trả tiền thuêđất theo đúng thời hạn đã thoả thuận. Đỗ xe đúng nơi quy định. Trả lại đất cho bên A sau khi hết hạn hợp đồng. Trường hợp Bên B không muốn thuêđất nữa thì phải báo cho Bên A trước 30 ngày để thanh toán tiền thuê và các khoản khác. Điều 5: Cam kết chung. Hai bên cam kết thực hiện đúng vàđầy đủ các điều khoản trên. Nếu bên nào vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu có gì vướng mắc hai bên sẽ cùng bàn bạc giải quyết. Trường hợp các tranh chấp không cùng giải quyết được sẽđưa ra toàán kinh tế. Điều 6: Điều khoản thi hành Hợp đồng được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 02 bản. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký. ĐẠIDIỆNBÊNA ĐẠIDIỆNBÊNB IV.Ý KIẾN CỦA SINH VIÊN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY VÀ CÁC CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN. Việc chuyển quyền sử dụng đất là một đòi hỏi phát sinh từ thực tế sản xuất hàng hoá , từ nhu cầu đổi mới cơ cấu nền kinh tế trong cơ chế thị trường.Nhưng đặc thùđất đai không chỉ là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là thành phần quan trọng của môi trường sống văn hoá ,xã hội và an ninh. Nên việc chuyển quyền sử dụng đất không thể tuỳ tiện mà phải tuân thủ những quy định phù hợp với đặc tính của quan hệđất đai . Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ , khai thác hợp lý , sử dụng tiết kiệm đất , được quyền sử dụng đất,được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật .Cũng chính do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế , phân công lại lao động xã hội việc chuyển quyền sử dụng đất theo ý kiến của cá nhân em có thể phát triển thành các hoạt động theo dạng thích hợp để tạo thuận lợi cho những người “cần đất”vànhững người”thừa đất”.Từđó khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị sử dụng của đất đai theo đúng quy hoạch, kế hoạch đãđược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt . Để những hoạt động này phát triển đúng hướng , Nhà nước cần tổ chức và quản lýđất đai chặt chẽ hơn nữa theo những nội dung mà luật đất đai đãđề ra . Từ chếđịnh được chuyển quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất trong luật đất đai là một bước phát triển đáng kể trong quá trình hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai của Nhà nước, tạo cơ sởđể các hoạt động quản lý Nhà nước vềđất đai can thệp có hiệu quả vàđúng quy luật vào các dạng thị trường đang được hình thành và phát triển . Để thực hiện được điều này thì phải cần có 2 yếu tố sau: -Tổ chức quản lý Nhà nước vềđất đai thật đồng bộtheo đúng tinh thần của luật , tạo cơ sở pháp lý và xã hội để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình . - Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan tiếp tục bám sát thực tế,giải quyết kịp thời mọi vấn đề mới phát sinh. KẾTLUẬN Có thể nói rằng việc chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố tích cực , là một thực tiễn pháp lý có giá trịđược thực hiện trên cơ sở luật đất đai .Để tài nguyên đất thực sự trở thành “Tấc đất tấc vàng”nhưông cha ta đã từng nói thì các cấp có thẩm quyền cần lưu ý hơn nữa ,cần có những chính sách quản lýđất đai hợp lý vàđưa ra những quy định cụ thểđể tránh những tổn thất cho Nhà nước ,giảm bớt số vụ tranh chấp đất đai ,tránh khỏi tình trạng “sốt đất”.Mặt khác quản lýđất đai tốt sẽ mang lại cho đất nước một tiềm năng lâu dài , mang lại lợi ích kinh tế to lớn thông qua việc đầu tư xây dựng các khu công nghiệp,cho các nhàđầu tư trong nước và nước ngoài thuê cho hoạt động kinh doanh của họ và còn nhiều lợi ích khác nữa. Song trong thực tế hiện nay , khi nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển mạnh thì, đất đai vẫn chưa được sử dụng một cách triệt để, nghĩa làđất vẫn chưa thực sựđược sử dụng đúng nơi, đúng người vàđúng mục đích .Vẫn còn rất nhiều bất cập xung quanh việc chuyển nhượng và việc mua bán đất , giáđất vẫn ngang nhiên tăng lên vùn vụt so với giá thực tế vốn có của nó.Hiện nay việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là không có mục đích thương mại ,nên thủ tục cho việc chuyển nhượng cần dễ dàng , đơn giản để giúp người sản xuất nhanh chóng ổn định và phát huy hết hiệu quả của đất đai. Các cấp thẩm quyền cần cố gắng hơn nữa để bảo vệquyền lợi của nhân dân , của các đơn vị sản xuất kinh doanh trong việc chuyển nhượng cũng nhưtrong việc mua bán và sở hữu đất nhằm thực hiện đúng theo điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộđất đai, theo quy hoạch và pháp luật , bảo đảm đúng mục đích và có hiệu quả”. MỤCLỤC PHẦN MỞ ĐẦU.......................................................................................2 PHẦN NỘI DUNG---------------------------------------------------------------2 I . .GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ MẢNH ĐẤT VÀ ĐƠN VỊ CHO THUÊ ĐẤT 1. Giới thiệu về đơn vị------------------------------------------------------------2 2. Giới thiệu về mảnh đất:--------------------------------------------------------2 II. NHỮNG THỦ TỤC CẦN THIẾT MÀ HAI BÊN PHẢI THỰC HIỆN 1. Đối với Công ty Hoa Dương---------------------------------------------------3 2. Đối với công ty TNHH đầu tư và xúc tiến thương mại Nga Tú-----------4 III. NỘIDUNGCỦABẢNHỢPĐỒNGCHOTHUÊLẠI......................6 IV. Ý KIẾN CỦA SINH VIÊN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY VÀ CÁC CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN...............................................8 PHẦN KẾT LUẬN---------------------------------------------------------------9 MỤCLỤC.................................................................................................10 TÀILIỆUTHAMKHẢO 1.Luật kinh tế 2 : Chủ biên : Luật sư Nguyễn Văn Thảo (SGK trường Đại học quản lý và kinh doanh Hà Nội) 2.Một số báo chícó liên quan tới Luật đất đai. CAMKẾTCỦASINHVIÊN Do em đang làm thực tế về bản hợp đồng thuê lại đất mà em đã thảo ở trên ,nên hầu hết những kiến thức mà em nêu trong bài tiểu luận là từ thực tế , vàđược sựgiúp đỡ tận tình của thầy giáo hướng dẫn nên em đã hoàn thành được bài tiểu luận của mình.Em xin cam đoan bài tiểu luận này là do em viết. Em xin chân thành cảm ơn!