Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

ph¸p cña c¸c hµnh vi tù ®iÒu chØnh ®Êt ®ai gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông, ®Ó x¸c lËp nªn quyÒn sö dông ®Êt cho chñ thÓ míi, mµ kh«ng cÇn thiÕt ph¶i th«ng qua c¸c thñ tôc, tr×nh tù thu håi ®Êt cña ng­êi nµy giao cho ng­êi kia. ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ hµnh vi ph¸p lý ®Ó l¹i nhiÒu hËu qu¶ ph¸p lý ®­îc thÓ hiÖn qua viÖc quy ®Þnh c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nhÊt ®Þnh trong Bé luËt d©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, cô thÓ lµ: - Ng­êi sö dông ®Êt ph¶i cã chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cÊp theo quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. - Trong thêi h¹n cßn ®­îc sö dông ®Êt th× hé gia ®×nh, c¸ nh©n míi ®­îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. - Ng­êi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt chØ ®­îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt d©n sù vµ ph¸p luËt ®Êt ®ai. Nh÷ng quy ®Þnh vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt x¸c ®Þnh ph¹m vi ®Þnh ®o¹t quyÒn sö dông ®Êt cña ng­êi mµ nÕu b¶o ®¶m ®­îc nh÷ng yªu cÇu Êy, th× ng­êi sö dông ®Êt ®­îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. NÕu bªn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt thiÕu mét trong c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt quy ®Þnh ë trªn, th× c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn kh«ng lµm thñ tôc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Tãm l¹i, quy ®Þnh ®iÒu kiÖn chuyªn quyÒn sö dông ®Êt lµm cho nh÷ng quan hÖ ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông ®Êt ph¶i ®­îc thùc hiÖn theo ®óng yªu cÇu cña ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù, lµ mét biÖn ph¸p quan träng ®Ó b¶o vÖ chÕ ®é së h÷u Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai, chÕ ®é sö dông ®Êt ®ai vµ b¶o vÖ quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña ng­êi sö dông ®Êt, ®­a x· héi vµo sù æn ®Þnh trong nh÷ng trËt tù kû c­¬ng nhÊt ®Þnh. §ã lµ mét yÕu tè c¬ b¶n lµm cho Nhµ n­íc ta thùc sù trë thµnh mét thiÕt chÕ cña d©n, do d©n vµ v× d©n. III-/ §iÒu kiÖn riªng vÒ chUYÓN quyÒn sö dông ®Êt. 1-/ §iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Trong c¸c h×nh thøc vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt th× chuyÓn nh­îng lµ h×nh thøc cã b¶n chÊt ph¸p lý rÊt kh¸c víi c¸c h×nh thøc cßn l¹i, do ®ã ®­îc ph¸p luËt quy ®Þnh chÆt chÏ h¬n. Gièng nh­ c¸c h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh¸c viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt chØ ®­îc tiÕn hµnh khi cã nh÷ng ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh do ph¸p luËt quy ®Þnh. Tuy nhiªn viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ hµnh vi ph¸p lý g©y ra nhiÒu hËu qu¶ rÊt ®¸ng ®­îc Nhµ n­íc quan t©m. Do ®ã c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®· ®­îc ph¸p luËt quy ®Þnh cho c¶ hai bªn (bªn chuyÓn quyÒn vµ bªn nhËn quyÒn) cô thÓ lµ: - §èi víi bªn chuyÓn quyÒn: + Ng­êi sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng chØ ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh cho ng­êi kh¸c khi kh«ng cã nhu cÇu sö dông ®Êt; chuyÓn ®Õn n¬i c­ tró kh¸c ®Ó sinh sèng hoÆc s¶n xuÊt kinh doanh (§iÓm a, kho¶n 1 §iÒu 706 - Bé LuËt d©n sù). Khi hä chuyÓn ®Õn n¬i c­ tró kh¸c ®Ó sinh sèng, s¶n xuÊt kinh doanh th× viÖc s¶n xuÊt kinh doanh trªn m¶nh ®Êt mµ hä ®­îc giao l¹i t¹i n¬i c­ tró cò lµ rÊt khã kh¨n hoÆc kh«ng thÓ thùc hiÖn ®­îc. §Ó ®¶m b¶o quyÒn tù do cho c­ tró cña c«ng nh©n mµ kh«ng bÞ thiÖt h¹i trong quan hÖ ®Êt ®ai vµ b¶o ®¶m quyÒn sö dông ®Êt cña hä, Nhµ n­íc th«ng qua ph¸p luËt cho phÐp hä ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh»m t¹o ®iÒu kiÖn cho hä b»ng sè tiÒn do chuyÓn nh­îng diÖn tÝch ®Êt ®Ó lµm ¨n sinh sèng. Quy ®Þnh ®iÒu kiÖn nµy lµ hîp lý ®¶m b¶o vÒ quyÒn nh©n th©n vµ quyÒn vÒ tµi s¶n cña c¸c chñ thÓ. §iÓm b kho¶n 1 §iÒu 706 - Bé LuËt d©n sù quy ®Þnh: hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, nÕu chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c th× ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt; hoÆc dï cã nhu cÇu song kh«ng cßn, hoÆc kh«ng cã kh¶ n¨ng tiÕp tôc lao ®éng (®iÓm c kho¶n 1 §iÒu 706 - Bé LuËt d©n sù) vµ ph¶i ®­îc sù cho phÐp cña c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn (§iÒu 707, kho¶n 1 - §iÒu 709 - Bé LuËt d©n sù). Trªn thùc tÕ cã nhiÒu tr­êng hîp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tho¶ m·n c¶ hai hoÆc ba ®iÒu kiÖn (kho¶n 1 §iÒu 706) nh­ng luËt quy ®Þnh ng­êi sö dông ®Êt chØ cÇn tho¶ m·n 1 trong 3 ®iÒu kiÖn kÓ trªn th× ®­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. + Ng­êi sö dông ®Êt ë ®­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt khi chuyÓn ®i n¬i kh¸c hoÆc kh«ng cßn nhu cÇu sö dông ®Êt ë ®ã (kho¶n 2 §iÒu 706 - Bé LuËt d©n sù). §iÒu kiÖn quy ®Þnh cho viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ë tho¸ng h¬n so víi ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng. Vµ thùc chÊt ng­êi sö dông ®Êt ë cã thÓ chuyÓn nh­îng bÊt cø lóc nµo khi xÐt thÇy cÇn thiÕt. - §èi víi bªn nhËn quyÒn sö dông ®Êt: Theo §iÒu 711 - Bé LuËt d©n sù th× thùc chÊt 1 ng­êi, 1 hé gia ®×nh chØ cã thÓ trë thµnh bªn nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn lµ: + Cã nhu cÇu sö dông ®Êt. Thùc tÕ cho thÊy r»ng, ë n­íc ta d©n sè hiÖn nay ®· lµ 87 triÖu ng­êi mµ ®Êt l¹i kh«ng ®­îc céng thªm, mét sè lo¹i ®Êt bÞ thu hÑp l¹i. Do vËy chØ cã nh÷ng ng­êi thùc sù cã nhu cÇu sö dông ®Êt míi ®­îc phÐp nhËn quyÒn sö dông ®Êt tõ ng­êi kh¸c th«ng qua hîp ®ång chuyÓn nh­îng. + Ch­a cã ®Êt hoÆc ®ang sö dông ®Êt d­íi h¹n møc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ sau khi nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp cã cÇn ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hay kh«ng? Ng­êi sö dông ®Êt ®em thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cho ng©n hµng ViÖt Nam, tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nhµ n­íc cho phÐp thµnh lËp, tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n­íc, nÕu kh«ng thùc hiÖn ®­îc nghÜa vô th× ng­êi nhËn thÕ chÊp cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi vèn vµ l·i. ViÖc ®Êu gi¸ nµy chÝnh lµ viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c. Tæ chøc ®Êu gi¸ chØ lµ ng­êi thay mÆt ng­êi chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt (chÝnh lµ ng­êi thÕ chÊp). Trong tr­êng hîp nµy nhiÒu khi ng­êi chuyÓn nh­îng kh«ng ®¶m b¶o ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt nh­ kh«ng chuyÓn n¬i c­ tró, kh«ng chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c, cã kh¶ n¨ng lao ®éng nh­ng hä vÉn buéc ph¶i chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thùc hiÖn nghÜa vô cña m×nh. Do vËy trong tr­êng hîp nµy ®iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng vÒ phÝa ng­êi chuyÓn nh­îng kh«ng cÇn ®Æt ra. Nh­ng ng­êi ®­îc chuyÓn nh­îng vÉn ph¶i ®¶m b¶o ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn cña ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. 2-/ §iÒu kiÖn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt. ChuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay diÔn ra kh«ng nhiÒu l¾m, song trªn thùc tÕ vÉn x¶y ra. §iÒu 700 - Bé LuËt d©n sù quy ®Þnh quyÒn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt: hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë ®­îc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt cho nhau khi cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau: - ThuËn tiÖn cho s¶n xuÊt vµ ®êi sèng: Ng­êi sö dông ®Êt v× lý do ®Ó thuËn tiÖn cho s¶n xuÊt vµ ®êi sèng cã thÓ chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt cho nhau. VÝ dô tr­êng hîp «ng X ®ang sö dông ®Êt ë muèn chuyÓn ®Õn ®Þa ph­¬ng kh¸c sèng cïng con ch¸u cã thÓ chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt cò lÊy quyÒn sö dông mét diÖn tÝch ®Êt kh¸c ë ®Þa ph­¬ng míi. Nh­ vËy chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt kh¾c phôc t×nh tr¹ng ph©n t¸n, manh món ®Êt ®ai. - Sau khi chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt, ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng thêi h¹n trong ph¹m vi h¹n møc ®èi víi tõng lo¹i ®Êt. §Ó më réng thªm quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt, Bé LuËt d©n sù cho phÐp chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt kh¸c môc ®Ých. Môc ®Ých sö dông tõng lo¹i ®Êt kh«ng thay ®æi vÊn ®óng víi gi¸ trÞ sö dông cña nã. Sau khi chuyÓn ®æi ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých cña ®Êt mµ m×nh míi ®æi ®­îc. ViÖc thay ®æi môc ®Ých sö dông do c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh, v× thÕ nÕu c¸c bªn tù thay ®æi môc ®Ých th× cã thÓ bÞ thu håi theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai. Ng­êi sö dông ®Êt ph¶i sö dông ®Êt ®óng thêi h¹n, trong h¹n møc ®èi ví tõng lo¹i ®Êt sau khi chuyÓn ®æi, phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Ngoµi c¸c ®iÒu kiÖn trªn, §iÒu 700 - Bé LuËt d©n sù vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt cßn quy ®Þnh ®iÒu kiÖn chØ ®­îc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n sö dông ®Êt ®­îc quy ®Þnh khi Nhµ n­íc giao ®Êt. §©y lµ ®iÒu kiÖn ®· ®­îc quy ®Þnh ë phÇn ®iÒu kiÖn chung cho 5 h×nh thøc chuyÓn quyÒn. Bé LuËt d©n sù cho phÐp chuyÓn ®æi quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt cã môc ®Ých sö dông kh¸c nhau, diÖn tÝch kh¸c nhau nÕu tu©n theo c¸c ®iÒu kiÖn luËt quy ®Þnh. Do vËy khi chuyÓn ®æi c¸c diÖn tÝch, lo¹i ®Êt kh¸c nhau vÒ gi¸ trÞ sö dông, c¸c bªn sÏ tho¶ thuËn thanh to¸n ®Òn bï cho nhau. LuËt kh«ng khèng chÕ phÇn tr¨m gi¸ trÞ chªnh lÖch mµ chªnh lÖch ®ã cã thÓ bao nhiªu còng ®­îc nh­ng c¸c bªn ph¶i ®Òn bï cho nhau b»ng tiÒn. Thùc chÊt ®©y lµ tr­êng hîp kÕt hîp võa chuyÓn ®æi võa chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Do ®ã kh«ng khèng chÕ phÇn tr¨m gi¸ trÞ chªnh lÖch lµ hîp lý v× luËt cho phÐp c¶ quyÒn chuyÓn ®æi vµ quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. ViÖc cho phÐp chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt ë c¸c ®Þa bµn kh¸c nhau dï kh¸c tØnh, huyÖn còng më réng quyÒn, t¹o ®iÒu kiÖn cho ng­êi sö dông ®Êt thuËn tiÖn. 3-/ §iÒu kiÖn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cÊp theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt lµ ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn c¶ 5 quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh. Trong tr­êng hîp thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cµng cã ý nghÜa ®Æc biÖt quan träng vÒ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc ng­êi sö dông ®Êt giao giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh cho ng­êi nhËn thÕ chÊp ®Ò vay vèn do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng. - §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, thÕ chÊp nh»m môc ®Ých vay vèn s¶n xuÊt. §Ó s¶n xuÊt chØ cã ®Êt th«i ch­a ®ñ mµ cßn cÇn nhiÒu yÕu tè kh¸c nh­: vèn, ph¸t minh khoa häc kü thuËt,... ®Æc biÖt cÇn vèn ®Ó ®Çu t­. Trong khi ®ã ng­êi sö dông ®Êt kh«ng cã vèn ph¶i ®i vay, nh­ng ®i vay kh«ng cã g× thÕ chÊp ngoµi quyÒn sö dông ®Êt. ThÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt më ra h­íng ®Çu t­ trùc tiÕp tíi ng­êi sö dông ®Êt cña c¸c ng©n hµng. V× thÕ, ph¸p luËt cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®­îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Ng­êi nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng cña ng­êi sö dông ®Êt ph¶i lµ ng©n hµng ViÖt Nam hoÆc tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam do Nhµ n­íc cho phÐp thµnh lËp. Cã nh­ vËy míi ®¶m b¶o ®­îc kh¶ n¨ng qu¶n lý chÆt chÏ viÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng theo yªu cÇu cña Nhµ n­íc, cã sè vèn ®ñ lín cho ng­êi sö dông ®Êt vay ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt, ®ång thêi tr¸nh viÖc lîi dông thÕ chÊp ®Ó chuyÓn nh­îng tr¸ h×nh. - §èi víi ®Êt ë. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë ®­îc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt do nhu cÇu s¶n xuÊt vµ ®êi sèng. §iÒu kiÖn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë réng h¬n thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp: ®­îc thÕ chÊp phôc vô cho c¶ s¶n xuÊt vµ ®êi sèng. Ng­êi thÕ chÊp ph¶i chÞu mäi rñi ro ®Õn víi m×nh nh­ng ®­îc sö dông vèn vay cho mäi môc ®Ých nh­ ®Çu t­ vµo s¶n xuÊt kinh doanh, hay s¾m söa c¸c t­ liÖu sinh ho¹t miÔn lµ ®¶m b¶o ®­îc nh÷ng nghÜa vô tr¶ nî. Ng­êi nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë lµ c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n ViÖt Nam ë trong n­íc. Tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n n­íc ngoµi hay c¸ nh©n ViÖt Nam ë n­íc ngoµi kh«ng ®­îc nhËn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt ë. Quy ®Þnh nh­ vËy lµ phï hîp víi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc hiÖn nay. Mét vÊn ®Ò ®Æt ra lµ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë mµ ng­êi sö dông ®Êt cã ®­îc do chuyÓn nh­îng, ®æi, thuª, thõa kÕ cã ®­îc thÕ chÊp quyÒn sö dông kh«ng? ®Êt cã ®­îc do chuyÓn nh­îng, chuyÓn ®æi, thõa kÕ th× ng­êi sö dông còng cã quyÒn nh­ ®èi víi ng­êi sö dông ®­îc Nhµ n­íc giao, do vËy còng cã quyÒn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. Riªng ®Êt ®­îc thuª kh«ng ®­îc thÕ chÊp quyÒn sö dông v× khi hÕt thêi h¹n thuª bªn thuª quyÒn sö dông ®Êt ph¶i tr¶ l¹i ®Êt cho bªn cho thuª. Chñ sö dông ®Êt lµ bªn cho thuª chø kh«ng ph¶i lµ bªn thuª. 4-/ §iÒu kiÖn cho thuª, quyÒn sö dông ®Êt. ViÖc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt ®­îc quy ®Þnh t­¬ng ®èi chÆt chÏ vµ rÊt cô thÓ th«ng qua c¸c ®iÒu kiÖn sau: - Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n ®­îc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt nÕu hoµn c¶nh gia ®×nh neo ®¬n, khã kh¨n do thiÕu lao ®éng, thiÕu vèn. QuyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt kh¸c nh­ ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë, ng­êi sö dông kh«ng ®­îc cho thuª. Tuy nhiªn sÏ cã nh÷ng v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c qui ®Þnh vÒ mét sè vÊn ®Ò trong c¸c tr­êng hîp nµy (vÝ dô: thuª quyÒn sö dông ®Êt ë). Hîp ®ång cho thuª quyÒn sö dông ®Êt lµ hîp ®ång cã thêi h¹n, do vËy mét trong c¸c ®iÒu kho¶n c¬ b¶n lµ x¸c ®Þnh thêi h¹n cho thuª quyÒn sö dông ®Êt. Thêi h¹n nµy do c¸c bªn tho¶ thuËn, nh­ng Bé LuËt d©n sù quy ®Þnh kh«ng ®­îc qu¸ 3 n¨m trong tr­êng hîp ®Æc biÖt khã kh¨n cã thÓ kÐo dµi thêi h¹n cho thuª (thêi h¹n kÐo dµi nµy do ChÝnh phñ quy ®Þnh). Hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n, chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c nh­ng ch­a æn ®Þnh cã quyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt. §©y lµ tr­êng hîp ng­êi sö dông ®Êt ®ang lµm nghÒ n«ng, ®ang trùc tiÕp sö dông ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång rõng, nu«i trång thuû s¶n nay chuyÓn sang lµm nghÒ kh¸c nh­ng kh«ng cÇn sö dông ®Êt n÷a, nh­ng nghÒ míi nµy cßn ch­a æn ®Þnh (nh­ tay nghÒ ch­a v÷ng ch¾c, ch­a cã n¬i tiªu thô s¶n phÈm,...) khiÕn cuéc sèng cña hä cßn bÊp bªnh. Hä cßn trong thêi kú thö nghiÖm nghÒ nghiÖp míi, c©n nh¾c tÝnh to¸n cã nªn bá h¼n nghÒ n«ng hay kh«ng, ch­a muèn chuyÓn nh­îng ngay quyÒn sö dông ®Êt. V× vËy ph¸p luËt cho phÐp hä ®­îc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt. Sau mét thêi gian ng¾n nÕu ®· æn ®Þnh nghÒ nghiÖp míi, hä kh«ng cßn nhu cÇu sö dông ®Êt n÷a sÏ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông trong thêi h¹n sö dông; còng nh­ cã thÓ nghÒ nghiÖp míi kh«ng phï hîp vµ hä quay trë l¹i canh t¸c n«ng nghiÖp. Nh­ vËy, nh÷ng ®iÒu kiÖn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt h¹n chÕ ®­îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 715-Bé LuËt d©n sù ®· thÓ hiÖn chÝnh s¸ch b¶o vÖ ®Êt n«ng nghiÖp, b¶o vÖ lîi Ých cña ng­êi sö dông ®Êt còng nh­ kh«ng cho phÐp lÊy ®Êt lµm ph­¬ng tiÖn kiÕm lêi bÊt chÝnh. 5-/ §iÒu kiÖn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt. ChuyÓn sö dông ®Êt còng thuéc di s¶n thõa kÕ. C¸ nh©n muèn ®­îc h­ëng di s¶n thõa kÕ ph¶i lµ ng­êi kh«ng thuéc nh÷ng tr­êng hîp bÞ t­íc quyÒn di s¶n (§iÒu 646 - Bé LuËt d©n sù). Riªng ®èi víi viÖc h­ëng di s¶n thõa kÕ lµ quyÒn sö dông ®Êt, Bé LuËt d©n sù cßn quy ®Þnh nh÷ng ®iÒu kiÖn chÆt chÏ h¬n. - C¸ nh©n muèn ®­îc h­ëng thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n, dï theo di chóc hay theo ph¸p luËt còng ph¶i ®¶m b¶o ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau: + Cã nhu cÇu sö dông ®Êt, cã ®iÒu kiÖn trùc tiÕp sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, nghÜa lµ tr­íc hÕt, hä ph¶i thùc sù cã nhu cÇu sö dông lo¹i ®Êt nµy, sau n÷a hä ph¶i lµ ng­êi trùc canh. NÕu kh«ng cã nhu cÇu sö dông ®Êt thùc sù hoÆc cã nhu cÇu nh­ng kh«ng cã ®iÒu kiÖn trùc tiÕp sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, nh­ kh«ng ph¶i lµ ng­êi lµm nghÒ n«ng, kh«ng cã kh¶ n¨ng trång c©y hµng n¨m,... th× kh«ng ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông lo¹i ®Êt nµy. Nh­ vËy, ph¸p luËt ng¨n chÆn tr­êng hîp ng­êi ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y nµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n kh«ng cã ®iÒu kiÖn trùc tiÕp sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých ®em cho ng­êi kh¸c thuª hoÆc chuyÓn nh­îng l¹i quyÒn sö dông ®Êt vµ sÏ ¶nh h­ëng ®Õn viÖc quy ho¹ch ph¸t triÓn n«ng nghiÖp cña Nhµ n­íc. VÊn ®Ò thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt rÊt phøc t¹p. NÕu cho phÐp mäi ng­êi ®­îc thõa kÕ réng r·i quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp sÏ ¶nh h­ëng ®Õn nhu cÇu sö dông ®Êt cña ng­êi kh¸c, kh«ng thùc hiÖn ®­îc chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc. MÆt kh¸c, h¹n chÕ quyÒn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp sÏ ¶nh h­ëng ®Õn quyÒn lîi kinh tÕ cña nh÷ng ng­êi thõa kÕ kh«ng cã quyÒn ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp theo quy ®Þnh cña Bé LuËt d©n sù. Thùc tÕ cho thÊy, ®Êt n«ng nghiÖp ngµy cµng cã gi¸ trÞ sö dông cao, nªn ch¨ng, Nhµ n­íc cÇn cã c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thùc hiÖn vÊn ®Ò thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó ®¶m b¶o cho mäi ng­êi thõa kÕ ®Òu ®­îc h­ëng gi¸ trÞ kinh tÕ cña viÖc sö dông ®Êt ®ai. Ng­êi sö dông ®Êt cã ®Êt ®Ó sö dông kh«ng chØ tõ con ®­êng ®­îc giao ®Êt mµ cßn ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Nh­ vËy, hä ph¶i bá cña c¶i c«ng søc mét c¸ch trùc tiÕp ®Ó cã ®Êt. NÕu khi chÕt kh«ng ®­îc ®Ó l¹i thõa kÕ th× sÏ kh«ng yªn t©m s¶n xuÊt, ng­êi th©n cña hä bÞ thiÖt thßi. V× vËy, tr­íc m¾t quy ®Þnh ng­êi thõa kÕ ph¶i lµ ng­êi cã nhu cÇu sö dông ®Êt, cã ®iÒu kiÖn trùc tiÕp sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých lµ cÇn thiÕt nh­ng vÒ l©u dµi nªn ch¨ng cã sù xem xÐt l¹i. Ng­êi thõa kÕ nÕu kh«ng cã nhu cÇu sö dông, kh«ng cã ®iÒu kiÖn trùc tiÕp sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých cã thÓ chuyÓn nh­îng l¹i cho ng­êi cïng thõa kÕ hoÆc ng­êi kh¸c. §Æc biÖt võa qua cã nhiÒu ý kiÕn tranh luËn vÒ vÊn ®Ò con ®Î cña ng­êi chÕt sö dông ®Êt n«ng nghiÖp kh«ng lµm nghÒ n«ng cã ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp kh«ng? §iÒu kiÖn nµy liÖu cã thÓ ¸p dông cho tr­êng hîp ng­êi thõa kÕ tr­íc kia kh«ng lµm nghÒ n«ng, nh­ng nÕu ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt sÏ sèng b»ng nghÒ n«ng ®­îc kh«ng? Khi chuyÓn nghÒ nh­ vËy, hä cã nhu cÇu sö dông ®Êt vµ nÕu cã ®iÒu kiÖn trùc tiÕp sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých th× cÇn ho hä quyÒn h­ëng thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp. + Ch­a cã ®Êt hoÆc ®ang sö dông ®Êt d­íi h¹n møc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. VÊn ®Ò thõa kÕ phô thuéc h¹n møc ®Êt cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau. Theo chóng t«i, chØ ®­îc thõa kÕ khi ®ang sö dông ®Êt d­íi h¹n møc lµ hîp lý v× nã phï hîp víi chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc vÒ giíi h¹n diÖn tÝch ®Êt mµ ng­êi sö dông ®­îc quyÒn sö dông. Theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai, h¹n møc ®Êt ®­îc ¸p dông kh«ng phô thuéc quyÒn sö dông ®Êt ®­îc ph¸t sinh do ®­îc giao h¹n diÖn tÝch ®Êt ®­îc thõa kÕ theo h¹n møc ®Êt ®­îc sö dông th× quy ®Þnh vÒ h¹n møc ®Êt cña LuËt ®Êt ®ai kh«ng cßn ý nghÜa ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thõa kÕ. Dï thõa kÕ theo di chóc hay theo ph¸p luËt, ng­êi ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n ph¶i lµ ng­êi thuéc diÖn thõa kÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ thõa kÕ. Nh÷ng ng­êi nµy n»m trong 3 hµng thõa kÕ: · Hµng thõa kÕ thø 1: vî, chång, cha ®Î, mÑ ®Î, cha nu«i, mÑ nu«i, con nu«i, con ®Î cña ng­êi chÕt. · Hµng thõa kÕ thø 2: «ng néi, bµ néi, «ng ngo¹i, bµ ngo¹i, anh ruét, em ruét, chÞ ruét cña ng­êi chÕt. · Hµng thõa kÕ thø 3: cô néi, cô ngo¹i cña ng­êi chÕt, b¸c ruét, chó ruét, cËu ruét, c« ruét, dÓ ruét, ch¸u ruét cña ng­êi chÕt mµ ng­êi chÕt lµ b¸c ruét, chó ruét, cËu ruét, c« ruét, d× ruét. Ngoµi ra ng­êi thõa kÕ thÕ vÞ ph¸p luËt quy ®Þnh còng ®­îc h­ëng thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt (§iÒu 680 - Bé LuËt d©n sù). - Thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë. §iÒu 743 - Bé LuËt d©n sù quy ®Þnh: “C¸ nh©n, thµnh viªn cña hé gia ®×nh ®­îc giao ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë, sau khi chÕt cã quyÒn ®Ó thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt”. NÕu chØ theo quy ®Þnh nµy, quyÒn ®Þnh ®o¹t cña ng­êi ®Ó l¹i di s¶n thõa kÕ lµ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë lín h¬n rÊt nhiÒu so víi ®Ó l¹i thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp ®Ó trång c©y hµng n¨m, nu«i trång thuû s¶n. §Ó thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë còng gièng nh­ ®Ó thõa kÕ mét tµi s¶n d©n sù th«ng th­êng thuéc quyÒn së h÷u cña chñ së h÷u. Quy ®Þnh vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, ®Êt l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë cßn réng r·i h¬n ë chç thµnh viªn cña hé gia ®×nh ®­îc giao ®Êt n«ng nghiÖp trång c©y l©u n¨m, l©m nghiÖp ®Ó trång rõng, ®Êt ë sau khi chÕt còng ®­îc ®Ó thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c. VÊn ®Ò lµ ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc phÇn quyÒn cña ng­êi ®Ó thõa kÕ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt ®­îc Nhµ n­íc giao cho c¶ hé. Quy ®Þnh vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt nãi chung vµ ®iÒu kiÖn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng khã kh¨n, phøc t¹p h¬n c¸c tr­êng hîp chuyÓn quyÒn kh¸c, ®ßi hái kÕt hîp nhiÒu quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt, víi môc ®Ých t×m ®­îc sù hµi ho¸ nhÊt trong lîi Ých cña ng­êi sö dông, ng­êi thõa kÕ vµ Nhµ n­íc. Mçi lo¹i ®Êt cã mét chÕ ®é qu¶n lý riªng vµ do ®ã, c¸ch gi¶i quyÕt ®èi víi tõng lo¹i ®Êt vÒ c¸c vÊn ®Ò, trong ®ã cã vÊn ®Ò ®iÒu kiÖn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt kh¸c nhau nh­ trªn lµ tÊt yÕu. Ch­¬ng III Mét sè kiÕn nghÞ vµ ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt I-/ Mét sè ý kiÕn quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. HiÕn ph¸p 1992, LuËt ®Êt ®ai 1993 ®Òu kh¼ng ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸. Víi ý nghÜa ®ã, chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai lµ mét bé phËn quan träng trong c¸c chÝnh s¸ch ph¸t triÓn kinh tÕ, æn ®Þnh x· héi cña §¶ng vµ Nhµ n­íc, ®Æc biÖt ë n­íc ta chÝnh s¸ch sö dông ®Êt ®ai tr¶i qua nhiÒu giai ®o¹n lÞch sö kh¸c nhau. Nhµ n­íc ta ®· cã LuËt ®Êt ®ai 1993 vµ luËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña luËt ®Êt ®ai 1993, nh­ng nh÷ng quy ®Þnh cña luËt cßn ch­a l­êng hÕt ®­îc sù biÕn ®éng cña quan hÖ ®Êt ®ai trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi c¬ chÕ kinh tÕ, nhiÒu vÊn ®Ò ®Æt ra ph¶i ®­îc xem xÐt, tæng kÕt ®Ó x©y dùng vµ hoµn chØnh chÝnh s¸ch ®Êt ®ai phôc vô cho thêi kú c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. KÓ tõ §¹i héi §¶ng lÇn thø VI, thùc hiÖn c«ng cuéc ®æi míi do §¶ng ta khëi x­íng vµ l·nh ®¹o, víi chñ tr­¬ng: “Ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn theo c¬ chÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc, theo ®Þnh h­íng XHCN” lµ mét b­íc ngoÆt trong ®êi sèng kinh tÕ - x· héi, ®¸nh dÊu mét sù ®æi míi vÒ sù nhËn thøc ®èi víi nÒn kinh tÕ - x· héi chñ nghÜa. §Êt n­íc ta ®· cã nh÷ng biÕn ®æi v« cïng quan träng trªn c¸c mÆt, c¸c lÜnh vùc cña ®êi sèng x· héi vµ b­íc ®Çu ®· thu ®­îc nh÷ng thµnh tùu ®¸ng kÓ më réng hîp t¸c kinh tÕ, khoa häc kü thuËt, x©y dùng c¬ së vËt chÊt kü thuËt, thu nhËp b×nh qu©n ®Çu ng­êi t¨ng, c¸c ®iÒu kiÖn sinh ho¹t cña nh©n d©n kh«ng ngõng ®­îc n©ng cao. Cïng víi nã, c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¸t triÓn m¹nh, ®a d¹ng vµ phøc t¹p. Do nhu cÇu vÒ sö dông ®Êt lu«n tån t¹i vµ ph¸t triÓn ngµy cµng lín trong x· héi con ng­êi vµ ®êi sèng cña nh©n d©n ®­îc c¶i thiÖn, hä cµng cã nhu cÇu sö dông ®Êt nhiÒu h¬n. V× vËy, ®Ó phôc vô cho nhu cÇu cña m×nh lµ tham gia vµo c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, c¸c quan hÖ nµy ph¸t triÓn rÊt ®a d¹ng c¶ vÒ chñ thÓ, môc ®Ých néi dung vµ ph­¬ng thøc thùc hiÖn,... Sù chuyÓn dÞch ®Êt ®ai diÔn ra rÊt phøc t¹p, hiÖn t­îng phæ biÕn lµ c¸c bªn chØ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b»ng giÊy viÕt tay hoÆc chØ th«ng qua mét b­íc cña quy tr×nh ký kÕt hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh­ chØ xin chøng thùc cña UBND x·, ph­êng vµo “§¬n xin chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt”. Bªn c¹nh nh÷ng thµnh tùu ®· ®¹t ®­îc, chóng ta còng gÆp kh«ng Ýt khã kh¨n trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c«ng cuéc ®æi míi nh­: t×nh tr¹ng thÊt nghiÖp, sù lµm ¨n thua lç trong c¸c thµnh phÇn kinh tÕ,... ThÞ tr­êng cã nh÷ng lóc r¬i vµo t×nh tr¹ng kh«ng thÓ kiÓm so¸t næi, gi¸ c¶ cã nh÷ng biÕn ®éng lín, nhÊt lµ thÞ tr­êng ®Êt ®ai. Ch¼ng h¹n nh­ t¹i Hµ Néi lµ mét trong nh÷ng n¬i mµ gi¸ ®Êt leo thang lªn tíi møc cao nhÊt n­íc chØ trong vµi n¨m gÇn ®©y. §Êt ë c¸c lµng ven ®« Hµ Néi nh­: Nh©n ChÝnh, H¹ §×nh, §¹i Kim,... còng lªn tíi 4-5 chØ/m2, nh÷ng m¶nh ®Êt n»m c¹nh c¸c ng¶ chÝnh ®Òu ®· ë trªn d­íi 1 c©y vµng/m2, khu vùc TriÖu ViÖt V­¬ng, Mai H¾c §Õ,.... víi gi¸ ®Êt c¹nh ®­êng phè ®· ë møc kho¶ng 6 c©y vµng/m2 vµ khu vùc c¸c ®­êng phè quanh bê Hå Hoµn KiÕm gi¸ ®¾t ®· lªn tíi møc gÇn 10 c©y vµng/m2. Thùc tr¹ng ®ã ph¶n ¸nh thÞ tr­êng bÞ bu«ng láng, nã phï hîp víi quy luËt vËn ®éng diÔn biÕn cña thÞ tr­êng nh­ng ngoµi vßng khèng chÕ cña ph¸p luËt. C¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ë diÔn ra rÊt m¹nh mÏ, nh­ng kh¸ tù do ngoµi tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc. Nguyªn nh©n cña t×nh tr¹ng biÕn ®éng kh«ng thÓ kiÓm so¸t ®­îc ®èi víi thÞ tr­êng ®Êt do: + Mét lµ: trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ®· qua cña Nhµ n­íc ViÖt Nam d©n chñ céng hoµ, chÝnh phñ c¸ch m¹ng l©m thêi céng hoµ miÒn Nam ViÖt Nam vµ CH XHCN ViÖt Nam, cô thÓ lµ trong LuËt ®Êt ®ai 1988, Nhµ n­íc chØ quy ®Þnh mét ph¹m vi h¹n hÑp trong viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ai, ®Æc biÖt chØ cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, kh¶ n¨ng chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt hÇu nh­ bÞ cÊm ®o¸n. Cø nh­ thÕ nhu cÇu vÒ ®Êt bÞ øc chÕ, dån nÐn. Cho ®Õn khi LuËt ®Êt ®ai 1993 ra ®êi cïng víi nã lµ Bé LuËt d©n sù còng quy ®Þnh cho ng­êi sö dông ®Êt ®­îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ nhu cÇu cña ng­êi sö dông ®Êt ®­îc bung ra mét c¸ch m¹nh mÏ, hä ®æ x« ®i t×m ®Êt ®Ó x©y nhµ ë lµm cho gi¸ ®Êt t¨ng vät. + Hai lµ: n­íc ta lµ mét n­íc cã tû lÖ t¨ng d©n sè cao hµng n¨m cã hµng v¹n ng­êi tr­ëng thµnh, khi hä lËp gia ®×nh cã nhu cÇu cÇn mét ng«i nhµ ë riªng, trong khi ®ã quü ®Êt hµng n¨m kh«ng t¨ng ®¸n kÓ, vµ nh­ vËy nhu cÇu vÒ ®Êt ë ngµy cµng trë nªn cÊp thiÕt th× gi¸ ®Êt ngµy cµng t¨ng cao. + Ba lµ: c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo ViÖt Nam ®Ó s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô th­¬ng m¹i, thuª ®Êt ®Ó thµnh lËp khu chÕ xuÊt. Bªn c¹nh nh÷ng nhµ ®Çu t­ hîp ph¸p, cßn mét sè nhµ ®Çu t­ kinh doanh ®Êt bÊt hîp ph¸p vµo ViÖt Nam th«ng qua t­ nh©n ng­êi ViÖt Nam ®øng tªn lµm cho gi¸ ®Êt kh«ng ngõng n©ng cao. + Bèn lµ: Tû lÖ c¸n bé, viªn chøc Nhµ n­íc vµ ng­êi ViÖt Nam ®i lao ®éng ë n­íc ngoµi trë vÒ n­íc trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y t¨ng lªn. Sè ng­êi nµy cã thu nhËp t­¬ng ®èi cao vµ cao, mét sè lµ rÊt cao nªn còng ®Çu t­ vµo nhµ ®Êt nhiÒu. MÆt kh¸c, Nhµ n­íc quy ®Þnh ng­êi sö dông ®Êt chØ ®­îc phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt th«ng qua h×nh thøc chuyÓn nh­îng, chø kh«ng cho phÐp ®­îc mua b¸n kinh doanh ®Êt. Nh­ng t¹i §iÒu 421 - Bé LuËt d©n sù cho thÊy “Hîp ®ång mua b¸n tµi s¶n lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã bªn b¸n cã nghÜa vô giao tµi s¶n vµ chuyÓn quyÒn së h÷u tµi s¶n ®ã cho bªn mua vµ nhËn tiÒn cßn bªn mua cã nghÜa vô: nhËn tµi s¶n vµ tr¶ tiÒn cho bªn b¸n”. NghÜa lµ, bªn b¸n cã nghÜa vô “giao tµi s¶n vµ chuyÓn quyÒn së h÷u tµi s¶n” bªn mua sÏ nhËn tµi s¶n. B¸m vµo quy ®Þnh ®ã ng­êi cã quyÒn sö dông ®Êt ®· b¸n ®Êt tr¸i ph¸p luËt. TÊt c¶ nh÷ng yÕu tè ®ã ®Èy nhanh nhu cÇu t¨ng gi¶ t¹o vÒ nhµ ®Êt kÝch thÝch gi¸ ®Êt t¨ng lªn v­ît qu¸ khung gi¸ ®Êt do ChÝnh phñ quy ®Þnh. N¨m lµ: Tèc ®é ®« thÞ ho¸ ngµy cµng diÔn ra nhanh. §Ó phôc vô cho nÒn kinh tÕ, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, hµng lo¹t nhµ m¸y, khu c«ng nghiÖp më ra. Sù quy ho¹ch lµm cho gi¸ nhµ ®Êt t¨ng lªn, n¬i nµo “nghe nãi” sÏ lµm ®­êng x©y dùng trung t©m th­¬ng m¹i ®Òu cã t¨ng gi¸ kÓ c¶ nh÷ng n¬i ch­a cã quy ho¹ch chi tiÕt. VÝ dô nh­: khu vùc ven ®­êng L¹c Long Qu©n, dï ®­êng x¸ bôi bÆm, gËp ghÒnh, khóc khuûu, xa trung t©m thµnh phè, gi¸ ®Êt ®· t¨ng lªn tíi 8 chØ - 1 c©y vµng/m2, rÊt nhiÒu ng­êi giao b¸n ®Êt canh t¸c víi gi¸ 5 chØ/1m2 mÆc dï kh«ng cã mét thø giÊy tê nµo c¶ nh­ng rÊt nhiÒu ng­êi mua hµng l« ®Êt ë ®©y. Víi nh÷ng nguyªn nh©n trªn, c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay ph¸t triÓn rÊt ®a d¹ng, m¹nh mÏ lµm cho Nhµ n­íc khã cã thÓ kiÓm so¸t næi. Do vËy viÖc kiÓm so¸t nh÷ng quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh­ thÕ nµo vµ b»ng biÖn ph¸p g× lµ vÊn ®Ò rÊt quan träng. Song song víi nh÷ng quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ngµy cµng ph¸t triÓn m¹nh mÏ, ®a d¹ng, phøc t¹p th× thùc tr¹ng cña viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt hiÖn nay cßn ®­îc ph¶n ¸nh th«ng qua sù gia t¨ng tØ lÖ thuËn nh÷ng vi ph¹m ph¸p luËt trong qu¸ tr×nh chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. C¸c vi ph¹m nµy ®­îc biÓu hiÖn d­íi nh÷ng d¹ng kh¸c nhau, phæ biÕn nhÊt lµ: c¸c bªn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho nhau kh«ng tu©n theo nh÷ng thñ tôc vµ h×nh thøc do ph¸p luËt quy ®Þnh nh­: kh«ng lµm thµnh v¨n b¶n (chuyÓn quyÒn th«ng qua trao tay) hoÆc c¸c bªn cã lµm thµnh v¨n b¶n nh­ng ®ã chØ lµ giÊy tê viÕt tay, kh«ng cã chøng nhËn cña c¬ quan c«ng chøng Nhµ n­íc hoÆc chøng thùc cña UBND cÊp cã thÈm quyÒn,... Nh÷ng vi ph¹m h×nh thøc nµy chiÕm kho¶ng 70% nh÷ng vi ph¹m chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ë. ChÝnh nh÷ng vi ph¹m nµy lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n lµm n¶y sinh tranh chÊp gi÷a c¸c bªn, xung ®ét vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn, g©y ra nh÷ng thiÖt h¹i vµ mÊt æn ®Þnh trong giao l­u d©n sù. Bªn c¹nh thùc tr¹ng cña viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ë cßn tån t¹i nhu cÇu sö dông ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp. §Êt ®ai lµ mét trong 4 yÕu tè cña s¶n xuÊt vµ ®Ó ph¸t triÓn s¶n xuÊt. Tuy vËy, trong c¬ chÕ kinh tÕ thÞ tr­êng theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa th× ®Êt ®ai kh«ng chØ lµ t­ liÖu s¶n xuÊt mµ cßn lµ vèn vµ ®­îc chuyÓn dÞch theo c¬ chÕ thÞ tr­êng. V× vËy Nhµ n­íc cÇn ph¶i cã nh÷ng quy ®Þnh chÆt chÏ ®Ó kh«ng x¶y ra nh÷ng lén xén trong qu¶n lý. §ång thêi, th«ng qua qu¶n lý ®Ó ®iÒu tiÕt nh÷ng kho¶n thu nhËp ph¸t sinh tõ gi¸ trÞ sö dông ®Êt cña tõng thêi ®iÓm cô thÓ. “Chñ ®éng tæ chøc thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n”. LuËt ®Êt ®ai 1993 ®· cho phÐp hé gia ®×nh, c¸ nh©n s¶n xuÊt n«ng nghiÖp ®­îc thùc hiÖn 5 quyÒn vµ Nhµ n­íc x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. §©y còng lµ vÊn ®Ò quan träng Nhµ n­íc kh«ng thõa nhËn cã thÞ tr­êng ®Êt ®ai nh­ hµng ho¸ th«ng th­êng. Nh­ng trong c¬ chÕ thÞ tr­êng ®Êt ®ai trë nªn cã gi¸ vµ nã chuyÓn ®éng theo c¬ chÕ kinh tÕ mµ ph¸p luËt thõa nhËn. Song do tæ chøc chØ ®¹o kh«ng nghiªm tóc, thiÕu chñ ®éng, bÞ c¬ chÕ thÞ tr­êng chi phèi lµm cho thÞ tr­êng ngÇm vÒ ®Êt ®ai ph¸t triÓn vµ g©y ra “c¬n sèt” ®Êt ®ai ë nh÷ng n¨m 1992-1995. Nh­ng tõ khi UB TVQH th«ng qua ph¸p lÖnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc trong n­íc ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt vµ NghÞ ®Þnh 85/CP ngµy 17/12/1996 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh vÒ viÖc thi hµnh ph¸p lÖnh nµy th× “c¬n sèt” ®Êt ®ai ®· gi¶m ®i râ rÖt, Nhµ n­íc b­íc ®Çu ®· chñ ®éng ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. §©y lµ mét vÊn ®Ò cÇn ph¶i nghiªn cøu, hoµn chØnh vÒ chñ tr­¬ng “chñ ®éng tæ chøc thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n” trong ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý. Chóng ta kh«ng thõa nhËn cã thÞ tr­êng ®Êt ®ai nh­ thÞ tr­êng c¸c hµng ho¸ th«ng th­êng kh¸c. Nh­ng ®Êt ®ai l¹i cã gi¸ trÞ sö dông vµ trong thùc tÕ cã sù chuyÓn nh­îng. V× thÕ, vÊn ®Ò ®Æt ra lµ mäi ho¹t ®éng chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai ph¶i qua sù kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc, tr¸nh t×nh tr¹ng ®Ó ®Êt ®ai tr«i næi trong c¬ chÕ thÞ tr­êng, b¶o ®¶m thùc hiÖn ®óng NghÞ quyÕt §¹i héi VIII cña §¶ng lµ: “Chñ ®éng tæ chøc thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n”. Nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ ng­êi d©n cã ý nghÜa cèt yÕu g¾n liÒn víi c¸c chÝnh s¸ch ph¸t triÓn kinh tÕ cña §¶ng vµ Nhµ n­íc. ë n­íc ta vÊn ®Ò nµy v« cïng quan träng v× 80% d©n sè ë n«ng th«n, lµm n«ng nghiÖp vµ n«ng nghiÖp lµ c¬ së cho ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, më ra thêi kú míi thùc hiÖn c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. §Ó ®¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi vµ sù chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ trong thêi kú míi, Nhµ n­íc ®· ban hµnh LuËt ®Êt ®ai 1993 quy ®Þnh giao ®Êt æn ®Þnh, l©u dµi cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµ ®­îc thùc hiÖn c¸c quyÒn. §©y lµ mét nh©n tè quan träng thóc ®Èy n«ng nghiÖp ph¸t triÓn. Nh­ng khi thùc hiÖn c¸c quyÒn cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n trùc tiÕp s¶n xuÊt n«ng nghiÖp kh«ng chØ bã hÑp trong ph¹m vi n«ng nghiÖp n÷a. C¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt ®ßi thùc hiÖn c¸c quyÒn, thËm chÝ cã ®èi t­îng ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt kh«ng ph¶i tr¶ tiÒn sö dông ®Êt ®· mang ®Êt gãp vèn liªn doanh vµ mua b¸n tuú tiÖn v­ît c¶ ph¹m vi ph¸p luËt cho phÐp. Do ®ã, ®ßi hái ph¶i quy ®Þnh chÆt chÏ, thèng nhÊt Nhµ n­íc qu¶n lý víi c¸c quyÒn cña c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt, ®Ó khái mÊt ®Êt, mÊt tiÒn, mÊt c¸n bé g©y rèi lo¹n trong hÖ thèng tæ chøc qu¶n lý ®Êt ®ai cña c¸c cÊp. II -/ Nh÷ng ®Ò xuÊt, gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. HiÕn ph¸p 1992 vµ LuËt ®Êt ®ai 1993 quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, nh­ng Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸ nh©n, hé gia ®×nh, tæ chøc sö dông æn ®Þnh l©u dµi. Ng­êi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt (5 quyÒn). TiÕp ®ã, BLDS ®· quy ®Þnh cô thÓ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn tham gia quan hÖ giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý. §©y lµ mét quan ®iÓm thèng nhÊt xuyªn suèt trong qu¸ tr×nh x©y dùng ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch, ®Êt ®ai ph¶i thùc sù gãp phÇn ®iÒu chØnh c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc ®Ó kinh tÕ ngµy cµng ph¸t triÓn, c«ng b»ng x· héi ngµy cµng ®­îc b¶o ®¶m. Nhµ n­íc ta ®· cã nhiÒu chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai nh»m sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ phôc vô cho môc ®Ých kinh tÕ - x· héi trong tõng thêi kú. Trªn c¬ së n¾m ch¾c môc ®Ých sö dông trong tõng thêi kú, Nhµ n­íc quy ®Þnh h¹n møc, thêi gian sö dông vµ quyÕt ®Þnh thu håi khi cÇn thiÕt, cã chÝnh s¸ch ®Òn bï theo quy ®Þnh cña Ph¸p luËt. Nhµ n­íc cho phÐp c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt ®­îc chñ ®éng trong sö dông trong c¬ chÕ kinh tÕ thÞ tr­êng theo ®óng quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Võa qua t×nh h×nh qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai diÔn biÕn phøc t¹p, g©y t×nh tr¹ng khiÕu kiÖn, tranh chÊp lµm mÊt æn ®Þnh x· héi ë mét sè n¬i, mét mÆt lµ do luËt quy ®Þnh cßn ch­a ®Çy ®ñ, mÆt kh¸c lµ do tæ chøc thi hµnh luËt cña c¸c ngµnh c¸c cÊp ch­a nghiªm, nhÊt lµ ë c¬ së. Do vËy, ®Ó ®¶m b¶o thùc hiÖn tèt vai trß cña Nhµ n­íc víi t­ c¸ch lµ chñ së h÷u vµ ph¸t huy mét c¸ch cã hiÖu qu¶ quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt, chóng t«i m¹nh d¹n ®Ò xuÊt mét sè ý kiÕn sau: - ViÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai cña c¸c ngµnh c¸c cÊp ®Òu ph¶i t«n träng vµ thÓ hiÖn ®óng tinh thÇn c¸c quy ®Þnh cña LuËt Lao ®éng kh«ng thÓ tuú tiÖn ra nh÷ng quy ®Þnh tr¸i víi LuËt. - Ph¶i ®Èy nhanh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho tÊt c¶ c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt, nh»m n©ng cao tr¸ch nhiÖm qu¶n lý sö dông ®Êt cña tõng ®èi t­îng, hoµn thµnh hå s¬ ban ®Çu ®Ó n¾m ch¾c t×nh h×nh ®Êt ®ai vµ theo dâi chÆt chÏ sù biÕn ®éng. - §Èy m¹nh c¶i c¸ch hµnh chÝnh, gi¶m bít phiÒn hµ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Ó t¹o cho ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn c¸c quyÒn mét c¸ch dÔ dµng. Quan träng lµ t¹o ra mét m¹ng l­íi th«ng tin thèng nhÊt gi÷a c¸c ngµnh: ®Þa chÝnh, thuÕ vµ ng©n hµng vÒ sè liÖu, thñ tôc thÕ chÊp, chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai. - CÇn ho¹ch ®Þnh ®­îc chÝnh s¸ch ®Ó kh¬i dËy vai trß lµm chñ cña ng­êi sö dông ®Êt, t¹o ®iÒu kiÖn cho hä g¾n víi ®Êt ®ai n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt, ph¸t huy tiÒm n¨ng c¸c lo¹i ®Êt, tiÕn c«ng m¹nh mÏ vµo ®Êt hoang ho¸ vµ ®Êt trèng ®åi nói träc. - Qu¶n lý chÆt chÏ viÖc chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp, ®Æc biÖt lµ ®Êt trång lóa sang môc ®Ých sö dông phi n«ng nghiÖp, nh­ trong NghÞ quyÕt TW VI (lÇn 1) ®· nhÊn m¹nh. - VÊn ®Ò chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc quy ®Þnh trong BLDS th«ng qua 5 h×nh thøc chuyÓn quyÒn cßn cã mét sè néi dung bÊt cËp cô thÓ lµ: + VÊn ®Ò thÕ chÊp gi¸ trÞ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp: HiÕn ph¸p 1992 quy ®Þnh: “Tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt “ C¨n cø vµo quy ®Þnh cña HiÕn ph¸p, viÖc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp ®­îc quy ®Þnh trong ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ BLDS. Tr­êng hîp bªn thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt kh«ng tr¶ ®­îc nî vµ l·i th× bªn thÕ chÊp ®­îc quyÒn yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp ®Ó thu håi nî. NghÞ ®Þnh 80/ ChÝnh phñ ngµy 19/ 12/ 1996 quy ®Þnh: “trong tr­êng hîp b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, th× hîp ®ång uû quyÒn b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n ®­îc ký kÕt khi c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cho phÐp” Thùc tÕ cho thÊy, khi tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt th× kh«ng râ ai ®­îc nhËn quyÒn sö dông ®Êt, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. MÆt kh¸c, khi tæ chøc tÝn dông nhËn g¸n nî th× sÏ khai th¸c sö dông ®Êt ®ai vµ c¸c bÊt ®éng s¶n ®ã nh­ thÕ nµo? Ph¸p luËt còng ch­a quy ®Þnh tr×nh tù thñ tôc xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ng­êi ®­îc nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®em ®Êu gi¸ cho nªn ®· gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n, v­íng m¾c trong viÖc xö lý, tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. Ngoµi ra, quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thÕ chÊp ch­a cã giÊy tê hîp ph¸p, ng­êi tham gia ®Êu gi¸ lµ h¹n chÕ, lµm cho bªn nhËn thÕ chÊp bÞ thÊt tho¸t tiÒn cña. ChÝnh v× vËy, ®Ó tõng b­íc hoµn thiÖn c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp, Nhµ n­íc cÇn quy ®Þnh râ trong tr­êng hîp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt víi c¸c tæ chøc tÝn dông, khi kh«ng thùc hiÖn ®­îc nghÜa vô tr¶ nî th× c¸c bªn ®­îc tho¶ thuËn mét trong c¸c ph­¬ng thøc xö lý nh­ g¸n nî cho bªn nhËn thÕ chÊp; c¸c bªn tù tæ chøc ®Êu gi¸ hoÆc yªu cÇu c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸. Trong 3 ph­¬ng thøc nµy kh«ng nªn quy ®Þnh cho phÐp ng©n hµng nhËn g¸n nî quyÒn sö dông ®Êt tµi s¶n cã trªn ®Êt. V× tæ chøc tÝn dông kh«ng ®ñ kh¶ n¨ng hoÆc kh«ng ®­îc phÐp thuª ng­êi kh¸c ®Ó khai th¸c ®Êt ®ai. Kh«ng nªn h¹n chÕ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt theo khung gi¸ do UBND tØnh, thµnh phè hoÆc trùc thuéc TW quy ®Þnh mµ nªn ®Ó c¸c bªn tho¶ thuËn. V× t¹i ®iÒu 12 - LL§ quy ®Þnh “ Nhµ n­íc x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt, tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt, båi th­êng thiÖt h¹i vÒ ®Êt khi thu håi ®Êt” vËy, nªn ch¨ng giao dÞch d©n sù vÒ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ph¶i ¸p dông khung gi¸ do UBND cÊp TØnh quy ®Þnh. C¸c quy ®Þnh cÇn ph¶i th«ng tho¸ng, phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ nh»m môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶. + VÊn ®Ò cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cÇn ph¶i ®­îc thùc hiÖn ngay sau khi cã quyÕt ®Þnh giao ®Êt cña c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn, c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n ph¶i ®­îc c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai tiÕn hµnh giao ®Êt trªn thùc ®Þa, giao ®óng chç, ®óng ranh giíi vµ diÖn tÝch. V× thùc tÕ ®· cã nh÷ng m¶nh ®Êt ®· cã quyÕt ®Þnh giao ®Êt tõ hµng chôc thËm chÝ vµi chôc n¨m qua nh­ng nay míi ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. + ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt còng cÇn quy ®Þnh râ ®èi t­îng chuyÓn nh­îng. ChuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ mét giao dÞch d©n sù mang tÝnh vËn ®éng. Lµ sù dÞch chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tõ ng­êi chuyÓn nh­îng sang ng­êi ®uîc chuyÓn nh­îng. Khi ®ã ng­êi sö dông ®Êt cã hµnh vi giao ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi ®­îc chuyÓn nh­îng vµ ®©y lµ viÖc chuyÓn quyÒn vµ nghÜa vô th«ng qua mét hîp ®ång d©n sù. ChÝnh v× quy ®Þnh nh­ vËy nªn cã nhiÒu tr­ëng hîp ng­êi sö dông nghÜ mét c¸ch lÖch l¹c, sai lÇm lµ ®Êt ®ai thuéc quyÒn së h÷u cña hä, hä cã quyÒn mua b¸n ®Êt ®ai v× ®Êt do «ng cha hä ®Ó l¹i tõ ®êi nµy qua ®êi kh¸c. Do suy nghÜ sai lÇm nh­ vËy hä ®· ®­¬ng nhiªn coi ®Êt ®ai lµ hµng ho¸, ®Êt lµ ®èi t­îng chuyÓn dÞch. Cho nªn khi cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn quyÓn sö dông, Nhµ n­íc vµ c¬ quan cã thÈm quyÒn ph¶i quy ®Þnh râ trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vµ h­íng dÉn thi hµnh ®èi t­îng ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt chø kh«ng ph¶i lµ b¸n th©n ®Êt ®ai, do ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n chø kh«ng thuéc cña riªng c¸ nh©n, hé gia ®×nh nµo c¶, b¶n th©n ®Êt ®ai kh«ng ®­îc coi lµ hµng ho¸ th«ng th­êng tuy nã ®­îc ChÝnh phñ quy ®Þnh lµ cã gi¸, mµ ph¶i ®­a ®Êt vµo thÞ tr­êng “ quyÒn sö dông ®Êt vµ lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt”. + ChÝnh s¸ch giao kho¸n qu¶n lý rõng ch­a hîp lý lµm cho ng­êi n«ng d©n kh«ng g¾n bã víi rõng vµ kh«ng sèng ®­îc b»ng nghÒ rõng Gi÷a chñ së h÷u toµn d©n, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai vµ quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt cã g× m©u thuÉn kh«ng? §Êt ®ai lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt sö dông nã ph¶i th«ng qua Nhµ n­íc ®Ó ngµy cµng cã hiÖu qu¶ h¬n. Nhµ n­íc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch vµ môc ®Ých sö dông ®Êt, t¹o c¬ së cho ng­êi sö dông ®Êt võa ph¸t huy ®­îc tÝnh chñ ®éng cña m×nh trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt võa ®¶m b¶o c¸c yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi chung cña c¶ céng ®ång, nhÊt lµ viÖc ®¶m b¶o an toµn l­¬ng thùc cho ®Êt n­íc, nguyªn liÖu cho ph¸t triÓn c«ng nghiÖp vµ m«i tr­êng sèng. Do ®ã ®ßi hái ph¶i cã sù qu¶n lý chÆt chÏ cña Nhµ n­íc vÒ môc ®Ých sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t cña Nhµ n­íc v× lîi Ých chung. Cho nªn cÇn ph©n biÖt râ rµng gi÷a quyÒn së h÷u cña Nhµ n­íc víi thùc hiÖn c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông. Tuy vËy, trong hai qu¸ tr×nh nµy Nhµ n­íc víi t­ c¸ch lµ chñ së h÷u vµ ng­êi sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn c¸c quyÒn l¹i lµ mét thÓ thèng nhÊt. Vai trß cña Nhµ n­íc v¬i t­ c¸ch lµ chñ së h÷u ®iÒu hoµ c¸c mèi quan hÖ sö dông ®Êt trong x· héi ®Ó phôc vô cho lîi Ých chung th«ng qua c«ng t¸c ®Çu t­ qu¶n lý cña m×nh vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ng­êi sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶. §Êt ®ai lµ mét nguån tµi nguyªn quý gi¸, lµ mét t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt mang ý nghÜa kinh tÕ, x· héi s©u s¾c, nh¹y c¶m vµ phøc t¹p do ®ã cÇn ®i s©u tæng kÕt ®Ó hoµn chØnh Bé luËt vµ c¸c v¨n b¶n d­íi luËt võa phôc vô nh÷ng nhiÖm vô cÊp b¸ch võa ®¶m b¶o æn ®Þnh l©u dµi phôc vô cho c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nh­ng ®Êt ®ai l¹i lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, ®Êt cã gi¸ vµ gi¸ trÞ sö dông. Do ®ã ngoµi viÖc giao ®Êt cho hé n«ng d©n, cÇn thùc hiÖn c¸c h×nh thøc kh¸c nh­ cho thuª ®Êt, ®Êu thÇu ®Êt, t¹o sù vËn ®éng cho ®Êt ®ai trªn c¬ së c¸c quyÒn ®­îc luËt ph¸p cho phÐp. CÇn ho¹ch ®Þnh ®­îc chÝnh s¸ch ®Ó kh¬i dËy vai trß lµm chñ cña ng­êi sö dông ®Êt, t¹o ®iÒu kiÖn cho hä g¾n víi ®Êt ®ai, n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt ph¸t huy tiÒm n¨ng c¸c lo¹i ®Êt tiÕn c«ng m¹nh mÏ vµo ®Êt hoang ho¸ vµ ®Êt trèng ®åi nói träc. Nhµ n­íc cÇn cã quy ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Ó khai th¸c cã hiÖu qu¶ ®Êt ®ai vµ cã chÝnh s¸ch sö dông tiÕt kiÖm ®Êt. Khi x©y dùng quy ho¹ch cÇn nghiªn cøu kü ®iÒu kiÖn khÝ hËu, thêi tiÕt, thæ nh­ìng ®Ó ph¸t triÓn thµnh c¸c vïng chuyªn canh, n«ng l©m nghiÖp. H¬n n÷a, ®Ó thùc hiÖn tèt c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quy ®Þnh trong luËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai 1993, trong thêi gian tíi cÇn ph¶i lµm tèt mét sè vÊn ®Ò sau: Thø 1: Tæ chøc tuyªn truyÒn s©u réng ®Ó ng­êi d©n nhÊt lµ nh÷ng ng­êi ®ang sö dông ®Êt hiÓu biÕt vÒ néi dung quyÒn d©n sù míi ®­îc quy ®Þnh trong luËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai. Thø 2: Cïng víi viÖc tuyªn truyÒn c¸c c¬ quan cã tr¸ch nhiÖm nh­ ChÝnh phñ, tæng côc ®Þa chÝnh sím cã v¨n b¶n h­íng dÉn ®Ó thùc hiÖn. Thø 3: §èi víi c¸c c¬ quan cã tr¸ch nhiÖm gi¶i quyÕt nh÷ng tranh chÊp hîp ®ång gãp vèn, hîp ®ång cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt nh­ TA, VKS cÇn n¾m v÷ng néi dung cña luËt nhÊt lµ nh÷ng quy ®Þnh vÒ ®iÒu kiÖn hîp ph¸p cña hîp ®ång gãp vèn, cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt, ®Ó gi¶i quyÕt ®óng ph¸p luËt, gãp phÇn b¶o vÖ quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña Nhµ n­íc vµ c«ng d©n. ChuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cã sù ®iÒu tiÕt cña Nhµ n­íc viÖc hoµn thiÖn chÕ ®é chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho phï hîp víi c¬ chÕ míi lµ mét ®ßi hái tÊt yÕu kh¸ch quan. VÊn ®Ò cèt lâi ®Æt ra lµ x©y dùng chÕ ®é chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh­ thÕ nµo ®Ó ®¸p øng ®­îc nh÷ng yªu cÇu sau ®©y: + Ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt lµ tÊt yÕu trong bÊt kú chÕ ®é x· héi nµo. Ph¶i thay ®æi c¸ch nh×n nhËn vµ ®¸nh gi¸ tÝnh chÊt cña c¸c mèi quan hÖ Êy, ®ã lµ sù thay ®æi tõ quan hÖ ph©n phèi hiÖn vËt ®Ó tõng b­íc chuyÓn dÇn sang quan hÖ gi¸ trÞ. + B»ng mäi c¸ch ph¶i ®­a ®Êt ®ai vµo sö dông cã hiÖu qu¶ sau khi Nhµ n­íc thùc hiÖn viÖc giao ®Êt vµ cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tr¸nh t×nh tr¹ng bá hoang ho¸ ®Êt coi ®Êt ®ai v« chñ. Trªn mçi diÖn tÝch ®Êt nhÊt ®Þnh ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc nh÷ng ng­êi chñ thùc sù, ph¶i quy ®Þnh cho hä c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cô thÓ, râ rµng ®ång thêi ®¶m b¶o cho c¸c quyÒn vµ nghÜa vô Êy ®­îc thùc hiÖn ®Çy ®ñ trªn thùc tÕ. + Sau khi cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, ®Êt ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ph¶i ®­îc qu¶n lý mét c¸ch chÆt chÏ. Ph¶i x¸c ®Þnh râ chøc n¨ng cña c¸c c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai lµ thay mÆt Nhµ n­íc thùc hiÖn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc chø b¶n th©n c¸c c¬ quan nµy kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u ®Êt ®ai. Nhµ n­íc giao ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc sö dông ®Êt vµ cho phÐp ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông b»ng h×nh thøc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng cho thuª, thõa kÕ vµ thÕ chÊp. MÆt kh¸c viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai kh«ng chØ ®­îc xem xÐt nh­ viÖc qu¶n lý c¸c t­ liÖu s¶n xuÊt, tµi s¶n th«ng th­êng mµ h¬n thÕ ®Êt ®ai lµ mét t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, mét trong nh÷ng yÕu tè cÊu thµnh m«i tr­êng sèng. V× vËy, lîi Ých l©u dµi, lîi Ých x· héi ph¶i ®­îc ®Æt ra trong khi Nhµ n­íc cho phÐp ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. + TiÕp ®ã lµ ph¶i b¶o ®¶m b×nh æn trËt tù x· héi, tr¸nh g©y x¸o trén qu¸ lín c¸c quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt tr¸nh ®Ó x¶y ra t×nh tr¹ng tranh chÊp ®Êt ®ai trong néi bé nh©n d©n. TËp trung vµo viÖc gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò nªu trªn lµ c¸c quan ®iÓm khoa häc c¬ b¶n sau ®©y: - Duy tr× chÕ ®é së h÷u Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai, tæ chøc hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n nµo cã nhu cÇu sö dông ®Êt ph¶i tiÕn hµnh thuª ®Êt cña Nhµ n­íc. - Duy tr× chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc, ®ång thêi x©y dùng c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ nãi chung, chÝnh s¸ch ®Êt ®ai nãi riªng. Cô thÓ lµ chÝnh s¸ch vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt sao cho phï hîp víi lîi Ých cña ng­êi sö dông ®Êt vµ ng­êi nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. - Duy tr× chÕ ®é së h÷u Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai, ®ång thêi më réng c¸c quyÒn n¨ng cña ng­êi sö dông ®Êt cho phÐp ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt trong ph¹m vi luËt ®Þnh. ViÖc hoµn thiÖn quy ®Þnh vÒ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh»m ®¸p øng tho¶ m·n c¸c yªu cÇu nªu trªn lµ mét ®ßi hái kh¸ch quan. H¬n n÷a t¸ch c¸c quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt cïng víi quyÒn n¨ng cô thÓ cña viÖc chuyÓn quyÒn thµnh mét ch­¬ng riªng trong ®¹o luËt lµ biÓu hiÖn tiÕp theo cña sù t«n träng, sù quan t©m h¬n n÷a cña Nhµ n­íc ®Õn quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ng­êi sö dông ®Êt, ®Ó ®¹t ®­îc môc ®Ých cuèi cïng lµ thu ®­îc hiÖu qu¶ kinh tÕ cao tõ viÖc sö dông ®Êt vµ co phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. KÕt luËn § iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã vÞ trÝ quan träng trong ®êi sèng x· héi vµ trong viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc. Nã lµ mét trong nh÷ng giao ®Þch d©n sù phæ biÕn nh»m ®¸p øng nhu cÇu vÒ sö dông ®Êt cña con ng­êi th«ng qua viÖc chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt tõ ng­êi cã ®Êt sö dông sang ng­êi ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông. §ång thêi ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cßn lµ mét ph­¬ng tiÖn ph¸p lý do Nhµ n­íc quy ®Þnh th«ng qua ®ã Nhµ n­íc thùc hiÖn ®­îc c«ng t¸c qu¶n lý vµ gi¸m s¸t ®èi víi viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi cña c¸c chÝnh s¸ch quèc gia vÒ ®Êt ®ai. Víi tÇm quan träng nh­ vËy, nªn trong mçi giai ®o¹n ph¸t triÓn Nhµ n­íc vµ ph¸p luËt ®Òu cã nh÷ng quy ph¹m ph¸p luËt ®iÒu chØnh mèi quan hÖ d©n sù ®Æc biÖt nµy. Thùc hiÖn ®­êng lèi cña §¶ng tõ n¨m 1986 ®Õn nay Nhµ n­íc ta ®· ban hµnh hµng lo¹t c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt liªn quan ®Õn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh»m tõng b­íc hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt vµ ®­a ho¹t ®éng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®i vµo nÒ nÕp. LuËt ®Êt ®ai ®Æt nÒn t¶ng ph¸p lý cho viÖc thùc hiÖn 5 quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt. LÇn ®Çu tiªn luËt ®Êt ®ai ghi nhËn 5 quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt mµ tr­íc ®©y ch­a cã v¨n b¶n ph¸p luËt nµo quy ®Þnh. Ghi nhËn nguyªn t¾c vµ c¸c ®iÒu kiÖn c¬ b¶n, ghi nhËn quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Bé luËt d©n sù ®­îc Quèc héi n­íc Céng hoµ XHCN ViÖt Nam th«ng qua ngµy 28/10/1995 lµ mét b­íc ngoÆt lín trong qu¸ tr×nh hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt ViÖt Nam trong thêi kú ®æi míi. LÇn ®Çu tiªn Bé luËt quy ®Þnh t­¬ng ®èi ®Çy ®ñ c¸c nguyªn t¾c c¬ b¶n vÒ giao dÞch d©n sù, hîp ®ång d©n sù t¹o thµnh mét hÖ thèng c¸c quy ph¹m ph¸p luËt thèng nhÊt trong mèi quan hÖ biÖn chøng qua l¹i ®Ó ¸p dông cho tõng lo¹i giao dÞch d©n sù, trong ®ã cã ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. ChuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh×n chung ®· ®­îc Bé luËt d©n sù quy ®Þnh t­¬ng ®èi toµn diÖn víi nh÷ng quy ®Þnh cã tÝnh chuÈn mùc cho c¸c hµnh vi cña c¸c chñ thÓ tham gia chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Nh÷ng quy ®Þnh nµy nh»m tõng b­íc ®­a giao dÞch chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµo khu«n khæ ph¸p luËt, lµm cho c¸c giao dÞch nµy cµng æn ®Þnh lµnh m¹nh. Tuy nhiªn, trong nhiÒu n¨m qua ph¸p luËt vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ch­a ®­îc quan t©m ®óng møc, c¸c chÝnh s¸ch ph¸p luËt cña Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai cßn ch­a thèng nhÊt, cïng víi sù bu«ng láng qu¶n lý ®Êt ®ai ý thøc chÊp hµnh ph¸p luËt ®Êt ®ai cña nh©n d©n cßn thÊp nªn ®· dÉn ®Õn nh÷ng hËu qu¶ trong c¸c giao dÞch d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung vµ ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng. Cã nhiÒu vi ph¹m ph¸p luËt trong viÖc giao kÕt vµ thùc hiÖn ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt dÉn tíi nh÷ng tranh chÊp kÐo dµi lµm mÊt æn ®Þnh trËt tù, kû c­¬ng trong quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lµm ¶nh h­ëng ®Õn hiÖu qu¶ qu¶n lý cña Nhµ n­íc vÒ viÖc gi¸m s¸t c¸c ho¹t ®éng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt trong x· héi. §Ó gi¶i quyÕt nhanh chãng vµ ®óng ®¾n nh÷ng tranh chÊp vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®ßi hái c«ng søc vµ quyÕt t©m c¶ tõ hai phÝa Nhµ n­íc vµ nh©n d©n. Qu¶n lý chÆt chÏ viÖc cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®¶m b¶o tu©n theo c¸c ®iÒu kiÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®óng ph¸p luËt, trªn c¬ së t«n träng quyÒn së h÷u tuyÖt ®èi cña Nhµ n­íc, b¶o vÖ quyÒn së h÷u ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc b¶o vÖ thµnh qu¶ c¸ch m¹ng vÒ ®Êt ®ai mµ nh©n d©n giµnh ®­îc. Chóng t«i hy väng r»ng luËn v¨n tèt nghiÖp cö nh©n luËt víi ®Ò tµi §iÒu kÖn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt sÏ gãp phÇn hoµn thiÖn ph¸p luËt nãi chung vµ ph¸p luËt vÒ d©n sù nãi chung. §Ó ®­a quan hÖ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®i vµo nÒ nÕp, gi¶i quyÕt c¸c tr­êng hîp vi ph¹m mét c¸ch ®óng ®¾n./. tµi liÖu tham kh¶o 1. HiÕn ph¸p 1992. 2. Bé luËt d©n sù - 1995. 3. LuËt ®Êt ®ai 1988-1993. 4. Gi¸o tr×nh luËt d©n sù - Tr­êng §H LuËt Hµ Néi - 1993. 5. Gi¸o tr×nh luËt ®Êt ®ai - Tr­êng §H LuËt Hµ Néi - 1994. 6. Chñ nghÜa M¸c - Lªnin vÒ vÊn ®Ò ruéng ®Êt n«ng d©n - Torapedonicop- NXB Sù thËt, Hµ Néi - 1983. 7. M¸c - ¡ng ghen - TuyÓn tËp - TËp 23 - NXB Sù thËt - Hµ Néi 1979. 8. M¸c - ¡ng ghen - Quèc h÷u ho¸ ®Êt ®ai. 9. V.I. Lªnin - Ph¸p chÕ XHCN - NXB Sù thËt - Hµ Néi 1977. 10. Nh÷ng quy ®Þnh vÒ qu¶n lý vµ sö dông ruéng ®Êt - NXB N«ng nghiÖp - 1980. 11. Mét sè vÊn ®Ò ®æi míi quan hÖ ®Êt ®ai - T¹p chÝ Th«ng tin lý luËn, 1993. 12. T¹p chÝ D©n chñ vµ ph¸p luËt. 13. T¹p chÝ Céng s¶n. 14. C«ng b¸o 1998,1999,2000. 15. T¹p chÝ §Þa chÝnh. 16. Hái ®¸p ph¸p luËt - 1994. 17. Tin nhanh v¨n b¶n ph¸p luËt 1999-2000. 18. T¹p chÝ Ph¸p lý - 1999-2000. 19. T¹p chÝ KiÓm s¸t. 20. §Êt ®ai vµ nhµ ë - NXB ChÝnh trÞ quèc gia - 1994. môc lôc Hµ néi, ngµy 01 - 05 - 2000