Đồ án môn học về Kinh tế xây dựng

GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng). Bảng 1.5.Chi phớ quản lý dự ỏn,tư vấn đầu tư xõy dựng và chi phớ khỏc Đơn vị tớnh: triệu đồng STT Loại chi phớ Phương phỏp tớnh Giỏ trị tớnh toỏn Định mức tỷ lệ (%) Chi phớ trước thuế Thuế VAT Chi phớ sau thuế 1 2 3 4.000 5 6 7 8 1 Chi phớ quản lý dự ỏn Theo ĐMTL 48288.881 1.68 811.253 0.10 892.379 2 Chi phớ lập dự ỏn khả thi Theo ĐMTL 48288.881 0.375 181.083 0.05 190.137 3 Chi phớ khảo sỏt thiết kế Theo ĐMTL 80.075 0.10 88.082 4 Chi phớ thiết kế Theo ĐMTL 266.915 266.915 0.10 293.607 5 Chi phớ thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 39382.623 0.113 44.502 0.10 48.953 6 Chi phớ thẩm tra dự toỏn Theo ĐMTL 39382.623 0.109 42.927 0.10 47.220 7 Chi phớ tư vấn đấu thầu Theo ĐMTL Tư vấn thi cụng 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350 Tư vấn cung cấp vật tư 8906.258 0.138 12.291 0.10 13.520 8 Chi phớ giỏm sỏt thi cụng Theo ĐMTL 39382.623 1.675 659.659 0.10 725.625 9 Chi phớ kiểm định sự phự hợp về chất lượng cụng trỡnh xõy dựng Tạm tớnh 30.000 0.10 33.000 10 Chi phớ thẩm tra phờ duyệt quyết toỏn Theo ĐMTL 48288.881 0.162 78.228 0.10 86.051 11 Chi phớ khởi cụng,khỏnh thành Tạm tớnh 50.000 0.10 55.000 12 Chi phớ bảo hiểm cụng trỡnh Theo ĐMTL 48288.881 1.6 772.622 0.10 849.884 Tổng cộng : 3083.510 3382.806 * 1.5. Dự trự vốn lưu động cho dự ỏn. Dự trự vốn lưu động cho dự ỏn căn cứ vào dự trự vốn lưu động trong khõu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thụng hoặc cú thể căn cứ vào chi phớ hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phớ hoạt động...Trong dự ỏn này sử dụng theo cỏch thứ hai. * Căn cứ xỏc định : - Chi phớ hoạt động trong năm, số vũng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phớ hoạt động trong năm. Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phớ hoạt động Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phớ hoạt động 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.10 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phớ hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 508.66 514.47 519.12 523.77 526.10 531.91 534.24 541.21 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phớ hoạt động 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phớ hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 531.91 542.37 540.05 540.05 543.54 545.86 531.91 * Ghi chỳ : Dự trự vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự ỏn dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng khụng nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dựng cho mua sắm cỏc dụng cụ, trang bị cho dự ỏn khụng thuộc tài sản cố định ( trang bị, dụng cụ khụng đủ tiờu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khỏch sạn, nhà nghỉ, nhà khỏch) 1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tớnh lói vay trong thời gian xõy dựng và dự phũng. Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa cú lói trong xõy dựng và dự phũng Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Chi phớ trước thuế Thuế VAT Chi phớ sau thuế 1 Chi phớ xõy dựng 39382.62 0.10 43320.89 2 Chi phớ thiết bị 8906.26 0.10 9796.88 3 Chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng, tỏi định cư 7675.50 0.00 7675.50 4 Chi phớ quản lý dự ỏn,chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng và chi phớ khỏc 3083.51 0.10 3391.86 5 Vốn lưu động ban đầu 508.66 0.00 508.66 Tổng cộng : 59556.55 64693.79 1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tớnh lói vay trong thời gian xõy dựng. a. Nguồn vốn : - Vốn đầu tư ban đầu của dự ỏn gồm hai nguồn vốn là vốn tự cú chiếm : 40% và vốn vay chiếm 60% ; lói suất huy động vốn là 9,6% ghộp lói theo năm. - Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lói trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiờn. - Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngõn hàng thương mại với lói suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm. b. Kế hoạch huy động vốn của dự ỏn. * Căn cứ xỏc định : - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự ỏn. - Nguồn vốn của dự ỏn. * Lập kế hoạch huy động vốn Ghi chỳ : - Chuẩn bị đầu tư bao gồm cỏc cụng việc : Lập dự ỏn khả thi . - Chuẩn bị thực hiện đầu tư bao gồm cỏc cụng việc : Khảo sỏt thiết kế, thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toỏn, tư vấn đấu thầu. - Cỏc cụng việc khỏc : Khởi cụng, khỏnh thành. Trong kế hoạch huy động vốn chưa tớnh đến chi phớ dự phũng. c. Dự trự lói vay vốn trong thời kỡ xõy dựng. Căn cứ xỏc định : Kế hoạch huy động vốn của dự ỏn. Lói suất vay vốn 9,6% năm, vay theo quý( trong thời kỡ xõy dựng chưa trả nợ gốc và lói ). Bảng tớnh lói vay trong thời gian xõy dựng ( lói suất 9.6% năm) TT Nội dung Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 quý 2 1 Vốn vay huy động theo quý 114.082 330.438 4348.589 4332.089 4332.089 4332.089 7271.15 7575.58 2 Lói suất (%) 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 3 Lói vay sinh ra trong quý 0.000 2.645 10.366 108.707 203.750 205.571 205.613 273.746 4 Vốn vay tớch lũy đến cuối quý 114.082 447.165 4689.393 8789.384 8867.927 8869.748 11808.856 15120.475 5 Lói vay tớch lũy đến cuối quý 0.000 2.645 13.011 121.717 325.467 531.038 736.652 1010.398 1.8. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự ỏn. Chi phớ dự phũng tớnh bằng 10% theo hướng dẫn của Thụng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xõy dựng. Bảng 1.9. Tổng hợp mức đầu tư của dự ỏn Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Chi phớ trước thuế Thuế VAT (10%) Chi phớ sau thuế 1 Chi phớ xõy dựng 39382.62 3938.26 43320.89 2 Chi phớ thiết bị 8906.26 890.63 9796.88 3 Chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng, tỏi định cư 7675.50 767.55 8443.05 4 Chi phớ quản lý dự ỏn,chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng và chi phớ khỏc 3083.51 308.35 3391.86 5 Lói vay vốn trong thời gian xõy dựng 531.04 53.10 584.14 6 Vốn lưu động ban đầu 508.66 50.87 559.52 7 Chi phớ dự phũng 5904.79 590.48 6495.27 Tổng cộng: 65992.38 72591.61 Tổng mức đầu tư của dự ỏn : 72.591,61 triệu đồng 2. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH. 2.1.Chi phớ sử dụng điện, nước ( Khụng cú thuế VAT ). * Căn cứ xỏc định : Chi phớ sử dụng điện nước của dự ỏn là chi phớ tiờu hao điện nước cho quỏ trỡnh làm việc, sinh hoạt, điện thắp sang ban đờm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cõy và một số nhu cầu khỏc của dự ỏn. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuờ nhà do người thuờ nhà chi trả. Xỏc định chi phớ này cú thể căn cứ lượng điện , nước tiờu hao, giỏ điện, nước hoặc cũng cú thể căn cứ vào mức tiờu hao điện nước tớnh theo % so với doanh thu (Lấy bằng 2,5% so với doanh thu của dự ỏn ). Bảng 1.10. Chi phớ sử dụng điện nước trong vận hành Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phớ sử dụng điện nước (2,5%) 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phớ sử dụng điện nước (2,5%) 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2.2. Chi phớ trả lương cho cỏn bộ, cụng nhõn quản lý dự ỏn. * Căn cứ xỏc định : - Căn cứ vào số lượng Cỏn bộ, cụng nhõn viờn quản lý dự ỏn Căn cứ vào mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại. Hỡnh thức trả lương của dự ỏn ỏp dụng ( trả theo thỏng ) 2.3. Chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng tài sản. Chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng nhà, cụng trỡnh kiến trỳc, trang thiết bị hàng năm. Chi phớ này thường lấy theo số liệu thống kờ bỡnh quõn tỷ lệ chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giỏ trị tài sản. Bảng 1.12.Dự trự chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng trong cỏc năm vận hành. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Tờn tài sản Giỏ trị tài sản Tỷ lệ % chi phớ sửa chữa Chi phớ sửa chữa hàng năm từ năm 1 đến năm 15 1 Nhà cửa 39382.623 2 787.652 2 Thiết bị 8906.258 3 267.188 Tổng cộng : 1054.840 2.4. Chi phớ bảo hiểm xó hội, y tế, trớch nộp kinh phớ cụng đoàn. Lấy bằng 19% so với quỹ lương hàng năm của dự ỏn. Bảng 1.13. Dự trự nộp bảo hiểm xó hội, y tế, trớch nộp kinh phớ cụng đoàn. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 đến năm 15 1 Quỹ lương hàng năm của dự ỏn 1918.80 2 Chi phớ bảo hiểm xó hội,y tế, trớch nộp kinh phớ cụng đoàn (19%) 364.572 2.5. Chi phớ quản lý khỏc. Bao gồm cỏc khoản chi phớ như : văn phũng phẩm, bưu điện phớ, cụng tỏc phớ, chố nước tiếp khỏch, giao dịch đối ngoại, lệ phớ cố định nộp hàng năm và một số chi phớ vặt khỏc Dự trự chi phớ này thường theo số liệu thống kờ tớnh theo % so với doanh thu hàng năm. Bảng 1.14. Dự trự chi phớ quản lý khỏc. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phớ quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Cụng suất hoạt động 65 70 74 78 80 85 87 93 4 Chi phớ quản lý thay đổi 176.04 189.59 200.42 211.25 216.67 230.21 235.63 251.88 5 Tổng chi phớ quản lý khỏc 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phớ quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Cụng suất hoạt động 85 94 92 92 95 97 85 4 Chi phớ quản lý thay đổi 230.21 254.59 249.17 249.17 257.30 262.71 230.21 5 Tổng chi phớ quản lý khỏc 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 2.6. Xỏc định chi phớ khấu hao cỏc tài sản của dự ỏn. * Căn cứ xỏc định : - Giỏ trị tài sản phải tớnh khấu hao. - Thời gian khấu hao và phương phỏp khấu hao. * Lập bảng tớnh toỏn khấu hao : STT Tờn tài sản Tổng giỏ trị tài sản Thời hạn khấu hao Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 11 Năm 14 Năm 15 I Nhà cửa, vật kiến trỳc 39382.62 25 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 II Thiết bị 1 Điều hũa Panasonic 1707.48 5 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 2 Bỡnh núng lạnh 30 L 146.25 5 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 3 Mỏy phỏt điện Kama KGE 12E 229.05 8 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 4 Mỏy giặt lồng đứng Toshiba 8.0kg 23.48 6 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 5 Mỏy hỳt bụi Philips FC8396 47.09 6 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 6 Hệ thống PCCC 320.00 10 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 7 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 61.58 8 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 8 Fax CANON L120 32.45 5 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 9 Điện thoại lẻ 255.00 5 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 10 Hệ thống lọc và bơm nước 103.20 6 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 11 Computer 432.00 5 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 12 Tivi Samsung 29Z40P,21 inch 593.87 6 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 13 Radiocassette Sanyo CD V68M 168.75 6 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 14 Vidio trung tõm và ăngten Parabol 320.00 8 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 15 Tủ lạnh 50L 190.08 6 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 16 Tủ lạnh Toshiba M12VT, 115lớt 577.50 6 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 17 Giường đệm 900.00 6 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 18 Salon nhỏ Bella 164.50 5 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 19 Salon to 288.00 5 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 273.00 5 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 21 Bàn ghế văn phũng 104.50 7 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 22 Tủ ỏo và trang điểm Amore 360.00 5 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 23 ễtụ con 4 chỗ 1545.00 10 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 III Giỏ trị quyền sử dụng đất 510.00 15 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 IV Cỏc tài sản khỏc 450.00 5 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 TỔNG CỘNG : 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 * Khấu hao đều nờn giỏ trị khấu hao ở cỏc năm là như nhau. 2.7. Dự trự chi phớ trả tiền thuờ đất trong hoạt động kinh doanh. * Căn cứ vào diện tớch đất thuờ hàng năm cho dự ỏn, giỏ thuờ một đơn vị diện tớch trong năm và chế độ ưu đói về thuế đất theo hiện hành. * Lập bảng chi phớ thuờ đất trong vận hành : Bảng 1.16 Chi phớ thuờ đất trong cỏc năm vận hành ( từ năm 1 đến năm 15) Đơn vị tớnh : triệu đồng STT Nội dung Diện tớch thuờ (m2) Đơn giỏ thuờ (triệu đồng/m2) Thành tiền 1 Đất dựng xõy dựng 17000 0.028 476 2 Ao hồ 0 0 0 Tổng cộng : 476 2.8. Chi phớ trả lói tớn dụng trong vận hành. * Căn cứ xỏc định : - Số vốn vay cho dự ỏn, lói suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng: + Vay đầu tư dài hạn trả nợ đều cả gốc lẫn lói trong 6 năm. + Vay vốn lưu động : Vay đầu năm, trả cuối năm. A = P [ r(1+ r)n]/ [ (1+ r)n –1] A - Số tiền trả nợ đều trong 6 năm r - Lãi suất trong thời gian vận hành. ( r = 9,6% năm ) P - Nợ đầu năm. Bảng 1.17. Chi phớ trả lói vay trong vận hành. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 33663.77 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 2 Tổng số trả nợ trong năm 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 3 Tiền lói phải trả trong năm 3231.72 2808.62 2344.89 1836.65 1279.62 669.12 4 Tiền gốc phải trả trong năm 4407.34 4830.45 5294.17 5802.41 6359.44 6969.95 5 Nợ cuối năm 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 0.00 II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 305.19 308.68 311.47 314.26 315.66 319.15 320.54 324.73 2 Tiền lói phải trả trong năm 36.62 37.04 37.38 37.71 37.88 38.30 38.47 38.97 III Tổng tiền lói phải trả 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 2 Tổng số trả nợ trong năm 3 Tiền lói phải trả trong năm 4 Tiền gốc phải trả trong năm 5 Nợ cuối năm II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 319.15 325.42 324.03 324.03 326.12 327.52 319.15 2 Tiền lói phải trả trong năm 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 III Tổng tiền lói phải trả 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 2.9. Tổng hợp chi phớ sản xuất kinh doanh trong cỏc năm vận hành. Bảng 1.18. Tổng hợp chi phớ sản xuất kinh doanh trong cỏc năm vận hành. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phớ điện, nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 2 Chi phớ trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phớ sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phớ bảo hiểm xó hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuờ đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lói tớn dụng trong vận hành 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 8 Chi phớ quản lý và chi phớ khỏc 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 9 Tổng chi phớ sản xuất kinh doanh 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 10 Chi phớ sản xuất kinh doanh tớnh cho 1 m2 diện tớch cho thuờ 2.119 1.901 1.727 1.564 1.442 1.262 1.141 1.075 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phớ điện, nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2 Chi phớ trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phớ sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phớ bảo hiểm xó hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuờ đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lói tớn dụng trong vận hành 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 8 Chi phớ quản lý và chi phớ khỏc 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 9 Tổng chi phớ sản xuất kinh doanh 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 10 Chi phớ sản xuất kinh doanh tớnh cho 1 m2 diện tớch cho thuờ 1.165 1.065 1.085 1.085 1.055 1.036 1.165 3. DỰ TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHễNG Cể VAT ) * Căn cứ xác định: - Doanh thu của dự án cho thuê biệt thự ( thuê diện tích ) được xác định căn cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích từng loại. Trong dự án này, các dịch vụ khác không tính đến bao gồm: dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống thể thao, giải trí... Do chế độ khấu hao và quản lý chi phí ở nước ta có quy định khi tài sản cố định hết niên hạn sử dụng có thanh lý bán thu hồi tài sản thì khoản giá trị thu hồi này được xem như khoản doanh thu bất thường cho dự án. Ghi chú: ( doanh thu tính trong bảng không tính đến doanh thu bất thường do bàn thanh lý tài sản hết thời hạn sử dụng ). Bảng 1.19.Doanh thu của dự ỏn trong cỏc năm vận hành Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Tổng diện tớch cho thuờ 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Cụng suất cho thuờ 65 70 74 78 80 85 87 93 3 Diện tớch cho thuờ tớnh toỏn 5251.42 5655.37 5978.53 6301.70 6463.28 6867.24 7028.82 7513.56 4 Đơn giỏ cho thuờ (triệu đồng/thỏng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuờ diện tớch 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 6 Giỏ trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 0.00 0.00 0.00 132.19 108.79 5.23 24.43 7 Tổng doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Tổng diện tớch cho thuờ 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Cụng suất cho thuờ 85 94 92 92 95 97 85 3 Diện tớch cho thuờ tớnh toỏn 6867.24 7594.35 7432.77 7432.77 7675.15 7836.73 6867.24 4 Đơn giỏ cho thuờ (triệu đồng/thỏng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuờ diện tớch 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 6 Giỏ trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 225.44 0.00 108.79 0.00 5.23 2495.90 7 Tổng doanh thu 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 4.DỰ TRÙ LÃI ( LỖ ) TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH. * Căn cứ xác định: - Doanh thu hàng năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. TTNDN = ( DTkhông VAT - CFkhông VAT) ´ Thuế suất Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, thiế suất lấy theo quy định hiện hành bằng 28% LNròng = LNtrước thuế - Thuế TNDN Bảng 1.20.Dự trự lói ( lỗ ) Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu khụng cú thuế VAT 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 2 Chi phớ SXKD khụng cú VAT 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 3 Thu nhập chịu thuế 7022.94 8793.25 10334.74 11920.74 13148.85 15173.17 16277.59 17913.44 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 5015.76 5 Lợi nhuận rũng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 6 Lợi nhuận rũng cộng dồn 5056.52 11387.66 18828.67 27411.60 36878.77 47803.45 59523.32 72421.00 7 Lợi nhuận rũng bỡnh quõn 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu khụng cú thuế VAT 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 2 Chi phớ SXKD khụng cú VAT 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 3 Thu nhập chịu thuế 15733.49 18383.90 17619.58 17728.37 18427.90 18972.01 18229.38 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 5 Lợi nhuận rũng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 6 Lợi nhuận rũng cộng dồn 83749.11 96985.52 109671.61 122436.04 135704.13 149363.97 162489.13 7 Lợi nhuận rũng bỡnh quõn 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 * Một số tỷ lệ tài chớnh : + Lợi nhuận bình quân so với vốn đầu tư (mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư): Chỉ tiêu này phản ánh cứ một đồng vốn dự án bỏ ra trong một năm thu được. + Lợi nhuậnbình quân so với vốn cố định (mức doanh lợi một đồng vốn cố định). + Lợi nhuận bình quân so với doanh thu bình quân (tỉ suất lợi nhuận của doanh thu).Chỉ tiêu này phản ánh cứ một đồng doanh thu thu được 0,377 đồng. 5. PHÂN TÍCH TÍNH ĐÁNG GIÁ CỦA DỰ ÁN. 5.1. Đỏnh giỏ bằng chỉ tiờu giỏ trị hiện tại của hiệu số thu chi (NPV). * Căn cứ xác định: - Dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong thời gian hoạt động. - Lãi suất tối thiểu chấp nhận được r ( r= 9,6 % năm ). - Thời gian tính toán( 15 năm ). - Trong dự án này chọn gốc tính toán là thời điểm đưa DA vào hoạt động. + Theo chỉ tiêu NPV: Bt : Khoản thu nhập hàng năm t của dự án ở năm thứ t. Bt có thể thuần tuý chỉ là DT ở năm t, đồng thời có thể thêm giá trị thu hồi tài sản, hoặc là thu hồi VLĐ ở năm t ( nếu có ). Ct : Chi phí bỏ ra ở năm t, chi phí ban đầu của dự án bao gồm : Đầu tư cho dự án ở năm t,đầu tư thay thế tài sản,chi phí kinh doanh tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ không có khấu hao tài sản. * Gốc tớnh toỏn là thời điểm đưa dự ỏn vào hoạt động. Bảng 1.21. Xỏc định hiện giỏ hiệu số thu chi (NPV) Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 I Dũng lợi ớch (Bt) 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 2 Thu hồi giỏ trị thanh lý tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225 3 Giỏ trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 0.000 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22469.286 23841.958 24296.817 II Dũng chi phớ (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 65992.377 2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958 3 Chi phớ vận hành dự ỏn 4238.816 4287.260 4326.014 4364.769 4384.147 4432.590 4451.968 4 Chi phớ thuờ đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.423 2462.110 2893.727 3337.808 3681.678 4248.486 4557.726 Tổng cộng : 65992.377 6681.239 7225.370 7695.741 8178.578 8541.824 12815.752 12089.652 III Dũng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16 IV Hệ số chiết khấu (r = 9.6%) 1.000 0.912 0.832 0.760 0.693 0.632 0.577 0.526 V Dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu -65992.38 10463.19 10255.93 9848.65 9425.40 8806.82 6361.55 6426.00 VI Cộng dồn dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu -65992.38 -55529.19 -45273.26 -35424.61 -25999.21 -17192.39 -10830.84 -4404.84 STT Nội dung Năm vận hành Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Dũng lợi ớch (Bt) 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 25966.874 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Thu hồi giỏ trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190 3 Giỏ trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911 Tổng cộng : 25991.299 23733.164 26471.528 25687.660 25796.454 26525.301 27088.954 30744.126 II Dũng chi phớ (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500 3 Chi phớ vận hành dự ỏn 4510.100 4432.590 4519.789 4500.411 4500.411 4529.477 4548.855 4432.590 4 Chi phớ thuờ đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.764 4405.376 5147.492 4933.481 4963.944 5159.812 5312.162 5104.228 Tổng cộng : 10106.364 9924.592 10143.280 15433.567 9940.355 12769.247 10337.017 10117.318 III Dũng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81 IV Hệ số chiết khấu (r = 9.6%) 0.480 0.438 0.400 0.365 0.333 0.304 0.277 0.253 V Dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 7629.59 6051.37 6528.81 3740.94 5278.00 4177.89 4642.13 5215.23 VI Cộng dồn dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 3224.75 9276.12 15804.93 19545.87 24823.88 29001.76 33643.89 38859.12 * Ghi chỳ : Cỏc khoản đầu tư , doanh thu, chi phớ trong bảng khụng xột đến VAT. Kết luận : Dự ỏn cú NPV = 38859,12 triệu đồng , NPV > 0 dự ỏn đỏng giỏ. 5.2. Đỏnh giỏ bằng chỉ tiờu suất thu lợi nội tại (IRR). * Căn cứ xỏc định : - Dựa vào dũng tiền hiệu số thu chi của dự ỏn trong suốt thời gian vận hành. - Dựa vào giả định cỏc suất thu lợi nội tại khỏc nhau để dựng khi nú chiết khấu dũng tiền hiệu số thu chi về gốc và cộng chỳng lại thỏa món điều kiện bằng khụng. * Lập bảng suất thu lợi nội tại : Ghi chỳ : Cỏc khoản đầu tư, doanh thu, chi phớ trong bảng là khụng xột đến VAT. * Chọn IRR1 = 18,2% năm ; IRR2 = 18,3% năm. Kết luận : Dự ỏn cú suất thu lợi nội tại IRR = 18,24% năm > lói suất r = 9,6% năm. → Dự ỏn đỏng giỏ ( Số liệu tớnh toỏn ở bảng 1.22 dưới đõy ) Bảng 1.22. Xỏc định suất thu lợi nội tại IRR Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 I Dũng lợi ớch (Bt) 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 2 Thu hồi giỏ trị thanh lý tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225 3 Giỏ trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 0.00 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 II Dũng chi phớ (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 65992.38 2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958 3 Chi phớ vận hành dự ỏn 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4 Chi phớ thuờ đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 Tổng cộng : 65992.38 6681.239 7225.37 7695.741 8178.578 8541.824 12815.75 12089.65 III Dũng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16 IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.161 1.000 0.846 0.716 0.606 0.512 0.433 0.367 0.310 V Dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -65992.38 9701.905 8817.821 7851.561 6967.418 6036.491 4043.163 3786.975 VI Cộng dồn dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -65992.38 -56290.47 -47472.65 -39621.09 -32653.67 -26617.18 -22574.02 -18787.04 VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.162 1.000 0.845 0.715 0.604 0.511 0.432 0.365 0.308 VIII Dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -65992.38 9693.704 8802.92 7831.667 6943.89 6011.021 4022.7 3764.624 IX Cộng dồn dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -65992.38 -56298.67 -47495.75 -39664.09 -32720.20 -26709.18 -22686.48 -18921.85 STT Nội dung Năm vận hành Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Dũng lợi ớch (Bt) 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 25966.87 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Thu hồi giỏ trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190 3 Giỏ trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911 Tổng cộng : 25991.30 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 30744.13 II Dũng chi phớ (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500 3 Chi phớ vận hành dự ỏn 4510.10 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 4 Chi phớ thuờ đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.76 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 Tổng cộng : 10106.36 9924.592 10143.28 15433.57 9940.355 12769.25 10337.02 10117.32 III Dũng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81 IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.182 0.262 0.222 0.188 0.159 0.134 0.114 0.096 0.081 V Dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 4169.132 3066.137 3067.36 1629.69 2131.997 1564.828 1612.205 1679.461 VI Cộng dồn dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -14617.91 -11551.77 -8484.41 -6854.72 -4722.73 -3157.90 -1545.69 133.77 VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.183 0.261 0.220 0.186 0.157 0.133 0.113 0.095 0.080 VIII Dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 4141.021 3042.889 3041.53 1614.6 2110.471 1547.719 1593.23 1658.291 IX Cộng dồn dũng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -14780.83 -11737.94 -8696.41 -7081.81 -4971.34 -3423.62 -1830.39 -172.10 6. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TOÀN TÀI CHÍNH. 6.1. Phõn tớch thời gian hoàn vốn theo phương phỏp tĩnh. * Căn cứ xỏc định : Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự ỏn trong cỏc năm vận hành. * Lập bảng tớnh thời hạn thu hồi vốn : Bảng 1.23.Xỏc định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Vốn đầu tư ở đầu năm 65992.38 0.00 0.00 0.00 0.00 3658.68 2603.96 104.50 2 Lợi nhuận rũng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 3 Khấu hao 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 4 Lợi nhuận và khấu hao 8199.31 9473.93 10583.80 11725.73 12609.96 13977.47 14772.66 15950.47 5 Vốn đầu tư cũn ở cuối năm 57793.07 48319.14 37735.34 26009.61 13399.65 3080.86 -9087.84 -24933.81 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Vốn đầu tư ở đầu năm 610.63 0.00 5523.68 0.00 2603.96 0.00 104.50 2 Lợi nhuận rũng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 3 Khấu hao 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 4 Lợi nhuận và khấu hao 14380.90 16289.20 15738.88 15817.22 16320.88 16712.63 16177.95 5 Vốn đầu tư cũn ở cuối năm -38704.08 -54993.28 -65208.49 -81025.70 -94742.62 -111455.26 -127528.70 Từ bảng 1.23 sử dụng phương phỏp nội suy để tớnh thời gian hoàn vốn đầu tư của dự ỏn là 6 năm 3 thỏng ( < 10 năm ) → Dự ỏn cú độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn. 6.2. Phõn tớch thời gian hoàn vốn theo phương phỏp động. * Tớnh thời gian thu hồi vốn theo phương phỏp động là cú tớnh đến hệ số triết khấu. * Căn cứ bảng 1.21 phần VI : cộng dồn dũng tiền hiệu số thu chi. - Năm thứ 7 là : - 4404,84 triệu đồng. - Năm thứ 8 là : 3224,75 triệu đồng. Dựng phương phỏp nội suy : thời hạn thu hồi vốn Th = 7 năm 7 thỏng. Kết luận : Dự ỏn cú thời gian thu hồi vốn nhanh. 6.3 Phõn tớch khả năng trả nợ của dự ỏn. 6.3.1. Theo chỉ tiờu hệ số khả năng trả nợ. * Căn cứ xỏc định : - Căn cứ vào nguồn tài chớnh dựng để trả nợ gồm : lợi nhuận, phần trớch cho lói vay trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm ký hiệu là B - Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả nợ gốc và trả lói ký hiệu là A * Xỏc định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo cụng thức : Lập thành bảng tớnh : Bảng 1.24.Bảng tớnh hệ số khả năng trả nợ. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm trả nợ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Lợi nhuận trong năm 5056.516 6331.140 7441.012 8582.936 9467.171 10924.679 2 Khấu hao trong năm 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3 Chi phớ trả lói vay trong năm 3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115 4 Nguồn trả nợ trong năm 11431.028 12282.547 12928.696 13562.379 13889.583 14646.584 5 Tổng số phải trả nợ trong năm 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 6 Hệ số khả năng trả nợ 1.496 1.608 1.692 1.775 1.818 1.917 Kết luận: Khả năng trả nợ của dự ỏn cao tương ứng dự ỏn cú độ an toàn cao. 6.3.2. Theo chỉ tiờu thời hạn cú khả năng trả nợ. Quan điểm tớnh thời hạn cú khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh: * Căn cứ xỏc định : - Dựa vào nguồn tài chớnh dựng trả nợ của tựng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định. - Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kỡ trả nợ. * Lập bảng xỏc định thời hạn cú khả năng trả nợ : Bảng 1.25.Xỏc định thời hạn cú khả năng trả nợ của dự ỏn. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm trả nợ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Số nợ đầu năm 33663.775 29256.431 24425.981 19131.809 13329.396 6969.951 2 Khấu hao, lợi nhuận trong năm 8199.306 9473.930 10583.801 11725.725 12609.961 13977.469 3 Cõn đối nợ cuối năm 25464.469 19782.501 13842.180 7406.083 719.435 -7007.518 Từ bảng 1.25 dựng phương phỏp nội suy tỡm được thời hạn cú khả năng trả nợ của dự ỏn là 5 năm 2 thỏng.( < 6 năm là thời hạn phải trả nợ ) Kết luận : Dự ỏn cú khả năng trả nợ cao, tương ứng cú độ an toàn cao. 6.4. Phõn tớch độ an toàn của tài chớnh theo phõn tớch hũa vốn. * Căn cứ xác địnhđiểm hoà vốn: - Dựa vào doanh thu hàng năm. - Chi phí cố định hàng năm trong sản xuất kinh doanh (FC ) - Chi phí biến đổi trong sản xuất kinh doanh ( VC ) Dh : Doanh thu hoà vốn của dự án : Mh: Mức hoạt động hoà vốn của dự án : Vậy dự án có mức hoạt động hoà vốn lớn nhất ở năm đầu tiên dự án đi vào vận hành Mh =57,806% Dự án có mức hoạt động hoà vốn nhỏ nhất ở năm thứ 14 của dự án. Mh =21,323% Mức hoạt động trung bình là: Mh = 30,643%. Kết luận: Dự án có độ an toàn cao. Bảng 1.26 Xỏc định chi phớ cố định và chi phớ biến đổi. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Chi phớ cố định 1 Chi phớ bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phớ khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phớ thuờ đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 4 Chi phớ quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 5 Chi phớ trả lói vay vốn dài hạn 3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115 0.000 0.000 Tổng cộng : 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467 II Chi phớ biến đổi 1 Chi phớ sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phớ điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172 3 Chi phớ trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 4 Chi phớ bảo hiểm xó hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 5 Chi phớ trả lói vay vốn ngắn hạn 36.623 37.042 37.377 37.712 37.879 38.298 38.465 38.967 6 Chi phớ quản lý thay đổi 176.044 189.586 200.420 211.253 216.670 230.212 235.628 251.879 Tổng cộng : 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Chi phớ cố định 1 Chi phớ bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phớ khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phớ thuờ đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 4 Chi phớ quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 5 Chi phớ trả lói vay vốn dài hạn 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 II Chi phớ biến đổi 1 Chi phớ sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phớ điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329 3 Chi phớ trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 4 Chi phớ bảo hiểm xó hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 5 Chi phớ trả lói vay vốn ngắn hạn 38.298 39.051 38.884 38.884 39.135 39.302 38.298 6 Chi phớ quản lý thay đổi 230.212 254.587 249.170 249.170 257.295 262.712 230.212 Tổng cộng : 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051 Bảng 1.27. Xỏc định doanh thu và mức hoạt động hũa vốn. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874 2 Chi phớ cố định 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467 3 Chi phớ biến đổi 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230 4 Doanh thu hũa vốn 10491.073 9781.736 9089.810 8368.764 7644.825 6711.275 5874.988 5812.043 5 Mức hoạt động hũa vốn (%) 57.806 50.047 43.993 38.426 34.225 28.278 24.185 22.383 Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Chi phớ cố định 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 3 Chi phớ biến đổi 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051 4 Doanh thu hũa vốn 5898.285 5802.454 5821.874 5821.874 5793.096 5775.047 5898.285 5 Mức hoạt động hũa vốn (%) 24.853 22.108 22.664 22.664 21.840 21.323 24.853 CHƯƠNG II PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Phõn tớch hiệu quả của dự ỏn đầu tư cú thể được thực hiện theo phương phỏp phõn tớch một số chỉ tiờu đơn giản sau : 1. GIÁ TRỊ SẢN PHẨM GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA. Giỏ trị sản phẩm ra tăng càng lớn thỡ dự ỏn đúng gúp tạo nờn tổng sản phẩm quốc dõn càng nhiều, hiệu quả kinh tế xó hội càng lớn. *Cơ sở xỏc định : Căn cứ vào doanh thu hàng năm và cỏc chi phớ đầu vào vật chất ( nguyờn vật liệu, khấu hao ) hàng năm. Lập bảng tớnh cỏc chi phớ đầu vào vật chất cho từng năm vận hành : Bảng 2.1. Lập bảng xỏc định sản phẩm gia tăng do dự ỏn tạo ra : Bảng 2.2. Kết luận : * Giỏ trị sản phẩm gia tăng của dự ỏn tạo ra tớnh cho cả thời kỡ phõn tớch là : 69588.871 triệu đồng. * Giỏ trị sản phẩm gia tăng bỡnh quõn là 9519,21 triệu đồng. * Đỏnh giỏ : Dự ỏn cú giỏ trị sản phẩm gia tăng cao. Bảng 2.1. Bảng xỏc định chi phớ đầu vào vật chất. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phớ điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172 2 Khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 Tổng cộng : 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phớ điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329 2 Khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phớ sửa chữa, bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 Tổng cộng : 4700.959 4763.782 4749.821 4749.821 4770.762 4784.723 4700.959 Bảng 2.2. Xỏc định giỏ trị sản phẩm ra tăng. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874 2 Chi phớ đầu vào vật chất. 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802 3 Giỏ trị sản phẩm gia tăng 13497.538 14858.705 15947.638 17036.572 17581.038 19032.205 19576.672 21210.072 4 Giỏ trị sản phẩm ra tăng cộng dồn 13497.538 28356.243 44303.881 61340.453 78921.492 97953.697 117530.369 138740.441 Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Chi phớ đầu vào vật chất. 4700.959 4763.782 4749.821 4749.821 4770.762 4784.723 4700.959 3 Giỏ trị sản phẩm gia tăng 19032.205 21482.305 20937.839 20937.839 21754.539 22299.005 19032.205 4 Giỏ trị sản phẩm ra tăng cộng dồn 157772.646 179254.951 200192.790 221130.629 242885.167 265184.173 284216.378 2.MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC. Tổng số lao động được thu hỳt vào làm việc hàng năm là : 120 người. Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự ỏn so với vốn dự ỏn : 0,00165 người / 1 triệu đồng tiền vốn đầu tư. Đỏnh giỏ : Dự ỏn thu hỳt lao động ở mức trung bỡnh, lượng vốn đầu tư cho một lao động lớn. 3. MỨC ĐểNG GểP CỦA DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH . * Chỉ tiờu này càng lớn thỡ hiệu quả kinh tế - xó hội càng cao. Cỏc khoản nộp ngõn sỏch chủ yếu là thuế cỏc loại, tiền thuờ đất trong kinh doanh. * Lập bảng tớnh thuế giỏ trị gia tăng : Bảng 2.3.Xỏc định thuế VAT nộp ngõn sỏch. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Thuế VAT đầu ra 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 18149 19545 20662 21779 22337 23733 24292 25967 2 Thuế VAT đầu ra 1814.89 1954.50 2066.18 2177.87 2233.71 2373.32 2429.16 2596.69 II Thuế VAT đầu vào 1 Chi phớ điện 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 Thuế VAT 45.37 48.86 51.65 54.45 55.84 59.33 60.73 64.92 2 Chi phớ nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 Thuế VAT 22.68611 24.4312 25.82727 27.22334 27.92137 29.66646 30.36449 32.45859 3 Sửa chữa, bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 Thuế VAT 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 4 Tổng thuế VAT đầu vào 173.54 178.78 182.97 187.15 189.25 194.48 196.58 202.86 III Thuế VAT nộp ngõn sỏch 1641.35 1775.72 1883.22 1990.71 2044.46 2178.83 2232.58 2393.83 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Thuế VAT đầu ra 1 Doanh thu cho thuờ diện tớch 23733 26246 25688 25688 26525 27084 23733 2 Thuế VAT đầu ra 2373.32 2624.61 2568.77 2568.77 2652.53 2708.37 2373.32 II Thuế VAT đầu vào 1 Chi phớ điện 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 Thuế VAT 59.33 65.62 64.22 64.22 66.31 67.71 59.33 2 Chi phớ nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 Thuế VAT 29.66646 32.80761 32.10958 32.10958 33.15663 33.85466 29.66646 3 Sửa chữa, bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 Thuế VAT 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 105.484 4 Tổng thuế VAT đầu vào 194.48 203.91 201.81 201.81 204.95 207.05 194.48 III Thuế VAT nộp ngõn sỏch 2178.83 2420.70 2366.95 2366.95 2447.58 2501.32 2178.83 * Lập bảng cỏc khoản nộp ngõn sỏch : Bảng 2.4.Cỏc khoản nộp ngõn sỏch chủ yếu. Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Thuế mụn bài 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.423 2462.110 2893.727 3337.808 3681.678 4248.486 4557.726 5015.764 3 Thuế giỏ trị gia tăng 1641.347 1775.718 1883.216 1990.713 2044.461 2178.833 2232.582 2393.828 4 Tiền thuờ đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 Tổng cộng : 4086.770 4716.828 5255.942 5807.521 6205.139 6906.319 7269.308 7888.591 Đơn vị tớnh : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Thuế mụn bài 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.376 5147.492 4933.481 4963.944 5159.812 5312.162 5104.228 3 Thuế giỏ trị gia tăng 2178.833 2420.702 2366.953 2366.953 2447.576 2501.325 2178.833 4 Tiền thuờ đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 Tổng cộng : 7063.209 8047.193 7779.434 7809.897 8086.388 8292.487 7762.061 Tổng cỏc khoản nộp ngõn sỏch trong cả đời dự ỏn là : 102977,088 triệu đồng. Tổng cỏc khoản nộp ngõn sỏch bỡnh quõn hàng năm là 6865,139 triệu đồng. Tỷ lệ cỏc khoản nộp ngõn sỏch bỡnh quõn hàng năm so với vốn dự ỏn : 0,094 4. THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG LÀM VIỆC TRONG DỰ ÁN. Tớnh chỉ tiờu mức thu nhập bỡnh quõn năm của người lao động làm việc trong dự ỏn : (Triệu đồng/người năm) 5. CÁC LỌI ÍCH VÀ ẢNH HƯỞNG KHÁC. * Phù hợp với đường lối phát triển chung của đất nước. * Tạo ra cơ sở hạ tầng để phát triển ngành du lịch, dịch vụ, cải thiện chất lượng tiêu dùng cho xã hội, hiệu quả về văn hoá, y tế, giáo dục. Cải thiện môi sinh, chống ô nhiễm môi trường.... * Góp phần phát triển kinh tế địa phương nơi đặt dự án. Bảng tổng hợp cỏc chỉ tiờu kinh tế kĩ thuật của dự ỏn STT Cỏc chỉ tiờu Đơn vị Trị số I. Cỏc chỉ tiờu về giỏ trị sử dụng và cụng năng 1 Cấp cụng trỡnh Cấp II 2 Mức độ tiện nghi và trang thiết bị Tiờu chuẩn 3 sao 3 Tuổi thọ Năm 15 4 Diện tớch chiếm đất m2 17000 5 Số nhà cho thuờ Nhà 31 6 Diện tớch cho thuờ để ở m2 8079.100 II. Cỏc chỉ tiờu tài chớnh 7 Vốn đầu tư Triệu đồng 72591.614 8 Vốn cố định Triệu đồng 46241.844 9 Vốn lưu động Triệu đồng 508.658 10 Suất vốn đầu tư Triệu đồng 2.600 11 Tổng lợi nhuận rũng Triệu đồng 162489.127 12 Lợi nhuận rũng bỡnh quõn năm Triệu đồng 10832.608 13 Mức doanh lợi vốn đầu tư 0.132 14 Mức doanh lợi vốn cố định 0.258 15 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 0.377 16 Lói suất tối thiểu chấp nhận được 0.096 17 Giỏ trị hiện tại rũng Triệu đồng 38859.125 18 Suất thu lợi nội tại IRR % 0.1824 19 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Năm 6.25 20 Thời gian thu hồi vốn cú tớnh đến giỏ trị tiền tệ theo thời gian Năm 7.58 21 Doanh thu khi đạt cụng suất thiết kế Triệu đồng 23677.321 22 Doanh thu hoà vốn Triệu đồng 6972.362 23 Tỷ lệ hoà vốn năm thứ 6 % 28.278 24 Khả năng trả nợ Lần 1.917 III. Cỏc chỉ tiờu hiệu quả kinh tế - xó hội 25 Tổng giỏ trị sản phẩm thuần tuý gia tăng Triệu đồng 284216.378 26 Giỏ trị sản phẩm thuần tuý gia tăng bỡnh quõn năm Triệu đồng 18947.759 27 Số lao động thu hỳt vào dự ỏn Người 120 28 Thu nhập bỡnh quõn của người lao động Triệu đồng/người năm 15.990 29 Tổng mức đúng gúp cho ngõn sỏch Triệu đồng 102977.088 30 Mức đúng gúp cho ngõn sỏch bỡnh quõn Triệu đồng 6865.139 Kết luận và kiến nghị 1. Kết luận * Các nguồn vốn đầu tư đều đạt hiệu quả cao, thu được nhiều lợi nhuận, tạo ra được việc làm cho người lao động, đóng góp cho ngân sách nhà nước. An toàn về tài chính. * Mức khai thác công suất và doanh thu hàng năm đều đạt được công suất lớn và đạt được công suất thiết kế. * Các hiệu quả tài chính đều lớn hơn ngưỡng cho phép. Độ an toàn về tài chính cao. * Hiệu quả kinh tế xã hội mà dự án đem lại lớn. Dự báo những nhân tố ảnh hưởng đến tính hiệu quả của dự án -Khủng hoảng tài chính tiền tệ. - Cơ sở hạ tầng xã hội còn lạc hậu. - Môi trường bị ô nhiễm - An ninh không đảm bảo. - Chất lượng phục vụ du lịch thấp kém.... 2. Kiến nghị * Các giải pháp hỗ trợ dự án trong khai thác vận hành để đảm bảo hiệu quả theo dự kiến và đề xuất các biện pháp đảm bảo cho dự án khai thác vận hành có hiệu quả. * Nhà nước phải có những chính sách ưu đãi về thuế, cơ sở dịch vụ phục vụ du lịch. * Các chính sách hành chính phải đơn giản, mở rộng luật đầu tư. * Quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, giảm giá đặc biệt. * Nâng cao chất lượng phục vụ. * Giữ gìn vệ sinh môi trường. * Xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ hiện đại. * Nên đầu tư xây dựng nhiều khu biệt thư như kiểu này với hướng đi thích hợp.