Đồ án Tốt nghiệp Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường Bất động sản – nhà đất ở Hà Nội

ph i có s h tr d i hình th c tr c p toàn b ho cậ ấ ầ ả ự ỗ ợ ướ ứ ợ ấ ộ ặ m t ph n v đ t đai và c s h t ng đ t o d ng ch thu nh p th p.ộ ầ ề ấ ơ ở ạ ầ ể ạ ự ỗ ở ậ ấ M t ph ng pháp đ xem kh năng chi tr là tính toán h s gi a giá c vàộ ươ ể ả ả ệ ố ữ ả thu nh p. M c thông th ng qu c t th ng áp d ng là m t ngôi nhà đ cậ ứ ườ ố ế ườ ụ ộ ượ xem xét kh năng chi tr n u giá tr t 3 – 5 l n so v i thu nh p hàng năm c aả ả ế ị ừ ầ ớ ậ ủ h gia đình. Các phân tích sau cho th y toàn b các ph ng án nhà đ c xemộ ấ ộ ươ ở ượ xét đ u m c b ng ho c th p h n m c qu c t áp d ng đ i v i nh ng hề ở ứ ằ ặ ấ ơ ứ ố ế ụ ố ớ ữ ộ thu c t ng l p trên c a nhóm thu nh p th p. Đ i v i các h có thu nh p th pộ ầ ớ ủ ậ ấ ố ớ ộ ậ ấ h n (1 tri u đ ng/tháng) h s đ i v i các ph ng án nâng c p nhà l p x pơ ệ ồ ệ ố ố ớ ươ ấ ụ ụ ho c t xây nhà m i thu c di n kh năng chi tr .ặ ự ớ ộ ệ ả ả Bên c nh vi c m r ng v m t tài chính thì th tr ng v n và lĩnh v cạ ệ ở ộ ề ặ ị ườ ố ự ngân hàng, thành l p các hình th c ti t ki m m i g n k t v i các kho n vayậ ư ế ệ ớ ắ ế ớ ả nhà và tài tr cho h t ng đô th t ngu n v n Nhà n c đ tăng c ng khở ợ ạ ầ ị ừ ồ ố ướ ể ườ ả 129 năng thanh toán. Các lĩnh v c Nhà n c c n t p trung ho ch đ nh chính sáchự ướ ầ ậ ạ ị bao g m:ồ • C i cách và giám sát lĩnh v c tài chínhả ự • T o d ng và duy trì lòng tin gi a ng i g i ti n / nhà đ u t lĩnh v cạ ự ữ ườ ử ề ầ ư ự ngân hàng. • Xây d ng các chính sách khuy n khích h th ng ngân hàng huy đ ng cácự ế ệ ố ộ ngu n tín d ng dài h n.ồ ụ ạ • Có chính sách khuy n khích (v t l , kho n d tr ) đ thu hút s quanế ề ỉ ệ ả ự ữ ể ự tâm c a ngân hàng trong vi c cho h thu nh p th p vay c i thi n nhà .ủ ệ ộ ậ ấ ả ệ ở • Hoàn t t vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đô th .ấ ệ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ị • Th c thi m t quy trình đ n gi n v đăng ký th ch p.ự ộ ơ ả ề ế ấ • S a đ i lu t dân s đ h tr vi c thu h i n th ch p b ng tài s nử ổ ậ ự ể ỗ ợ ệ ồ ợ ế ấ ằ ả thông qua hình th c bán tài s n th ch p.ứ ả ế ấ • H tr hình thành ngân hàng th ng m i bán buôn cho th tr ng th c pỗ ợ ươ ạ ị ườ ứ ấ đ có th phát tri n thành m t đ nh ch th tr ng th ch p.ể ể ể ộ ị ế ị ườ ế ấ 130 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­   44KT2 • Cung • C uầ Ti p c n đ t đaiế ậ ấ Tr c p s n xu t ợ ấ ả ấ (c s h t ng)ơ ở ạ ầ Quy đ nh gía đ tị ấ H tr s n xu t Thu BĐS Chuy n thuỗ ợ ả ấ ế ể Ti p c n t i tài tr xây d ng Thu thu nh p nh pế ậ ớ ợ ự ế ậ ậ Quy đ nh giá nhà Thu môn bài Tr c p nhà ị ế ợ ấ ở Mi n ho c thu thu th pễ ặ ế ấ Các quy đ nh ti p c n Lãi su t tr c pị ế ậ ấ ợ ấ Các quy đ nh v cho thuê Ti p c n tài tr c m cị ề ế ậ ợ ầ ố H tr qu n lý BĐS Các đi u ki n c m cỗ ợ ả ề ệ ấ ố H tr duy trìỗ ợ Các chính sách c a Nhà n củ ướ 131 Cấ p đ ất Qu y ho ạc h đ ô t hị Qu ản lý đ ất đ a i T ài t r ợ ph át t r iể n đ ất đ a i N hà ở Ch ín h s ác h n hà ở X ây dự n g n hà ở T ài t r ợ x ây dự n g T hu hồ i c hi ph í B án Ch o t hu ê Ch i ph í n hà T ă n g t r ưở n g dâ n s ố T ă n g t ự n hi ên D i c ư t ừ n ôn g t hô n r a H à N ội T hu n hậ p hộ gi a đ ìn h T hu n hậ p c ủa c ác t hà n h v iê n Cá c c á n hâ n c ó n hi ều v iệ c là m H o ạt đ ộn g t ạo t hu n hậ p gi a đ ìn h T ha n h t óa n c hi ph í M u a Ch o t hu ê K hả n ă n g m u a c ủa c ác hộ gi a đ ìn h T hu n hậ p • T iế t ki ệm Ch u y ển t iề n • V a y n ợ Khả năng chịu đựng Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 5.4 T ch c đinh gía BĐS ổ ứ M t trong nh ng v n đ quan tr ng mà các t ch c, doanh nghi p, ng iộ ữ ấ ề ọ ổ ứ ệ ườ dân quan tâm trong giao d ch BĐS hi n nay là làm sao bi t đ c giá tr đíchị ệ ế ượ ị th c c a m t BĐS c th mà h mu n giao d ch. T c là h mu n bi t giá trự ủ ộ ụ ể ọ ố ị ứ ọ ố ế ị mà BĐS đó đã giao d ch thành công, đang giao d ch, đang đ c giao bán m cị ị ựơ ở ứ t ng đ ng. Tóm l i là giá ng i mua có th mua, ng i bán có th bán,ươ ươ ạ ườ ể ườ ể nh ng ng i môi gi i có th m i chào, nh ng ng i làm ăn góp v n có thữ ườ ớ ể ờ ữ ườ ố ể ch p nh n đ c v i nhau…ấ ậ ượ ớ Hi n nay t i Hà N i n i mà các ho t đ ng mua bán BĐS di n ra l n và sôiệ ạ ộ ơ ạ ộ ễ ớ đ ng các ho t đ ng đ nh giá BĐS đ c th c hi n b i:ộ ạ ộ ị ượ ự ệ ở • Các ngân hàng đ nh giá ph c v cho chính ngân hàng đó trong vi c thị ụ ụ ệ ế ch p BĐS đó đi vay tín d ng.ấ ụ • Các công ty kinh doanh BĐS đ nh giá đ bán các BĐS mà công ty đangị ể có. • Các trung tâm đ nh gía BĐS.ị • Ng i dân có nhà, đ t mu n t đ a ra giá chào bán.ừơ ấ ố ự ư • Nh ng ng i góp v n b ng BĐS t đ a ra giá đ th ng l ng.ữ ườ ố ằ ự ư ể ươ ượ Đi u d dàng nh n th y là các ho t đ ng đ nh giá c a c quan Nhà n c,ề ễ ậ ấ ạ ộ ị ủ ơ ứơ doanh nghi p và ng i dân đ u ph c v m c đích ch quan c a mình. Ngânệ ườ ề ụ ụ ụ ủ ủ hàng mu n đ nh giá đ đ m b o an toàn cho ho t đ ng tín d ng (th ng đ nhố ị ể ả ả ạ ộ ụ ườ ị giá th p). Các công ty đ nh giá BĐS mu n đ nh giá đ đ t m c l i nhu n t i đaấ ị ố ị ể ạ ứ ợ ậ ố (đ nh giá cao khi bán, th p khi mua). Nhìn chung công tác đ nh giá còn thi u đ cị ấ ị ế ộ l p và khách quan.ậ Đ nh giá là công vi c có t m quan tr ng đ c bi t vì k t qu c a nó đ cị ệ ầ ọ ặ ệ ế ả ủ ượ dùng đ làm căn c cho:ể ứ • Xác đ nh giá mua, bánị • Xác đ nh giá th ch p, góp v nị ế ấ ố 132 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 • Xác đ nh giá b o hi mị ả ể • Xác đ nh giá đ n bùị ề • Xác đ nh giá cho thuêị Đ đ nh giá BĐS có th theo quy trình sau:ể ị ể M c tiêu c a gi i pháp này là quy đ nh rõ m t quy trình đ nh giá đê áp d ngụ ủ ả ị ộ ị ụ th ng nh t trong c n c đ ng th i t o ra m t b ng giá th ng nh t.ố ấ ả ướ ồ ờ ạ ặ ằ ố ấ 133 Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể Điều tra, thu thập thông tin thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình thị trường Lựa chọn phương pháp định giá Xác định giá chuẩn Điều chỉnh Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị trường Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 M t là,ộ áp d ng c ch m t giá đ i v i đ t nhàụ ơ ế ộ ố ớ ấ N u coi đ t thu c s h u toàn dân và là hàng hoá đ c bi t do Nhà n c đ nhế ấ ộ ở ữ ặ ệ ướ ị giá thì theo pháp l nh giá n i dung đ nh giá đ t nh sau:ệ ộ ị ấ ư 1) Hình thái đ nh giá đ tị ấ 2) Căn c đ nh giá đ tứ ị ấ 3) Th m quy n đ nh giá đ tẩ ề ị ấ 4) Th m đ nh giá đ tẩ ị ấ 5) Thông tin, d báo và đi u ch nh giá đ tự ề ỉ ấ 6) Ki m soát giá đ tể ấ 7) Ki m tra, thanh tra giá đ tể ấ 8) Gi i quy t khi u n i, t cáo v giá đ tả ế ế ạ ố ề ấ 9) Khen th ng và s lý vi ph m v giá đ tưở ử ạ ề ấ 10) N i dung và th m quy n qu n lý Nhà n c v giá đ tộ ẩ ề ả ướ ề ấ Thành ph nên thành l p nh ng h i đ ng giám đ nh giá. H i đ ng này cóố ậ ữ ộ ồ ị ộ ồ nhi m v nh sau:ệ ụ ư • Th ng kê giá c mua bánố ả • Xác đ nh giá đ nh h ngị ị ướ • Cung c p thông tin giá c cho th tr ngấ ả ị ườ • Thu th p các d li u c n thi t đ xác đ nh giáậ ữ ệ ầ ế ể ị Hi n nay giá đ t đ c xác đ nh nh sau:ệ ấ ượ ị ư Gđ tấ = Go * S * k 3.10 Trong đó: Go: giá đ t do UBND thành ph ban hành t i khu v c đóấ ố ạ ự S: di n tích lô đ tệ ấ 134 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 k: h s đi u ch nh ph thu c vào v trí lô đ t (theo quy đ nh c a Nhàệ ố ề ỉ ụ ộ ị ấ ị ủ n c hi n nay thì k = 0,5 ướ ệ ÷ 1,8) Tuy nhiên vi c xác đ nh h s k ch xác đ nh d a vào vi c quan sát khu đ tệ ị ệ ố ỉ ị ự ệ ấ mà ch a có m t c s khoa h c nào.ư ộ ơ ở ọ Hi n nay có th th y h s k ph thu c vào các nhân t sau:ệ ể ấ ệ ố ụ ộ ố 1) Kh năng sinh l i c a lô đ t (ả ờ ủ ấ K1) 2) Kh năng h p th c hoá c a khu đ t (ả ợ ứ ủ ấ K2) 3) C s h t ng c a khu đ t (đ ng giao thông, đi n, n c) (ơ ở ạ ầ ủ ấ ườ ệ ướ K3) 4) Cung c u nhà đ t (ầ ấ K4) 5) S tăng tr ng kinh t (ự ưở ế K5) 6) Các nhân t khác (ố K6) Đ xác đ nh nh h ng c a các nhân t đ n h s k nh th nào ta d a vàoể ị ả ưở ủ ố ế ệ ố ư ế ự vi c xác đ nh tr ng s theo ph ng pháp ma tr n vuông c a Warkentin. Cácệ ị ọ ố ươ ậ ủ b c tính toán nh sau:ướ ư - L p ma tr n vuông. đ u c a b ng đ t các ch tiêu b so sánh theo th tậ ậ ở ầ ủ ả ặ ỉ ị ứ ự BK1…BKj…BKm đ u c t đ t các ch tiêu theo th tở ầ ộ ặ ỉ ứ ự BK1…Bki…BKm - Các chuyên gia tuỳ quan đi m c a mình s cho t ng đi m b ng cách soể ủ ẽ ổ ể ằ sánh t ng c p nh ng ch tiêu theo các ô c a ma tr n vuông, thang đi m t 0ừ ặ ữ ỉ ủ ậ ể ừ đ n 4 quy đ nh nh sau:ế ị ư + N u BKế i << BKj thì cho đi m Hể ij = 0 + N u BKế i < BKj thì cho đi m Hể ij = 1 + N u BKế i = BKj thì cho đi m Hể ij = 2 + N u BKế i > BKj thì cho đi m Hể ij = 3 + N u BKế i >> BKj thì cho đi m Hể ij = 4 đây Hở ij là t m quan tr ng c a m t ch tiêu BKầ ọ ủ ộ ỉ i nào đó c t đ u so v i m tở ộ ầ ớ ộ ch tiêu BKỉ j nào đó dòng đ u c a b ngở ầ ủ ả Các ch tiêu: << là r t kém quan tr ng ỉ ấ ọ 135 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 < là kém quan tr ng h nọ ơ = là quan tr ng nh nhauọ ư > là quan tr ng h nọ ơ >> là r t quan tr ng ấ ọ Các tr s Hị ố ij ph i tuân theo quy lu t sau:ả ậ Hij = Hji = 2 v i i = jớ Hij + Hji = 4 v i i ớ ≠ j mH m i m j ij 2 1 1 2=∑∑ = = Các khu đ t t i Hà N i hi n nay đ c chia làm 4 v trí nh sau:ấ ạ ộ ệ ượ ị ư V trí 1ị : G m các lô đ t có v trí thu n l i đ c bi t cho vi c kinh doanh,ồ ấ ị ậ ợ ặ ệ ệ buôn bán d ch v và các lo i ho t đ ng khác. Bao g m các lô đ t thu c cácị ụ ạ ạ ộ ồ ấ ộ trung tâm thu hút c a các đô th các lô đ t có m t ti n giáp ch , m t ti n cácủ ị ấ ặ ề ợ ặ ề đ ng ph d ch v th ng m i, m t ti n các nút giao thông d ch v chính.ườ ố ị ụ ươ ạ ặ ề ị ụ Khu đ t này đ c bi t đ c đánh gía cao b i có l i th v kinh doanh cho nênấ ặ ệ ượ ở ợ ế ề kh năng sinh l i c a lô đ t đ c đ a lên hàng đ u, đ có th kinh doanh thìả ờ ủ ấ ượ ư ầ ể ể các y u t v c s h t ng nh : đi n, n c, giao thông… cũng đ c đánh giáế ố ề ơ ở ạ ầ ư ệ ướ ượ cao h n các nhân t khác. M t khác thì cung c u v nhà đ t và tình hình tăngơ ố ặ ầ ề ấ tr ng kinh t cũng đ c đánh gía cao h n do làm ăn phát tri n thì các nhu c uưở ế ượ ơ ể ầ v ch kinh doanh cũng tăng.ề ỗ V trí 2ị : G m các lô đ t có v trí t t, có đ h p d n cao đ kinh doanh buônồ ấ ị ố ộ ấ ẫ ể bán, s n xu t, làm d ch v và các ho t đ ng khác. Bao g m các lô đ t có m tả ấ ị ụ ạ ộ ồ ấ ặ ti n các đ ng ph l n, các tr c đ ng l n.ề ở ườ ố ớ ụ ườ ớ T i v trí này nhân t kh năng sinh l i v n đ c đánh giá cao h n tuy nhiênạ ị ố ả ợ ẫ ượ ơ đã có s chuy n d ch so v i t i v trí 1 đó là kh năng h p th c hoá c a đ t đãự ể ị ớ ạ ị ả ợ ứ ủ ấ đ c đánh giá cao h n cũng nh do ít có kh năng sinh l i nên y u t cung c uượ ơ ư ả ờ ế ố ầ nhà đ t ít thúc gi c ng i mua ch n khu đ t này.ấ ụ ườ ọ ấ 136 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 V trí 3ị : Bao g m các lô đ t có m t ti n các đ ng ph v a và nh cácồ ấ ặ ề ở ườ ố ừ ỏ ngõ l n có v trí ít thu n l i trong giao d ch, buôn bán và các ho t đ ng kinh tớ ị ậ ợ ị ạ ộ ế khác. T i các lô đ t này kh năng sinh l i không ph i là y u t hàng đ u cácạ ấ ả ờ ả ế ố ầ nhân t d ng nh m t m c không chênh l ch nhau nhi u ố ườ ư ở ộ ứ ệ ề V trí 4ị : G m các khu đ t có v trí hoàn toàn không thu n l i trong giao d ch,ồ ấ ị ậ ợ ị buon bán, d ch v , s n xu t và các ho t đ ng kinh t khác. Đó là các lô đ tị ụ ả ấ ạ ộ ế ấ n m sâu trong ngõ nh các h m nh ch xe thô s đi vào đ cằ ỏ ẻ ỏ ỉ ơ ượ Các lô đ t này không phù h p v i vi c buôn bán mà ch thích h p cho vi c ấ ợ ớ ệ ỉ ợ ệ ở do v y y u t kh năng sinh l i không đ c đ t lên hàng đ u mà đây ng iậ ế ố ả ợ ượ ặ ầ ở ườ mua quan tâm đ n kh năng h p th c hoá c a đ t cũng nh m t s các y u tế ả ợ ứ ủ ấ ư ộ ố ế ố khác nh tâm lý, thói quen, s thích…ư ở Đ đánh giá nh h ng c a các nhân t t i gía đ t ta chia làm 2 tr ng h p:ể ả ưở ủ ố ớ ấ ườ ợ • Đ i v i ng i mua đ t nh m m c đích kinh doanh ố ớ ườ ấ ằ ụ • Đ i v i nh ng ng i mua đ t đ ố ớ ữ ườ ấ ể ở ♣ Đ i v i nh ng ng i mua đ t nh m m c đích kinh doanhố ớ ữ ườ ấ ằ ụ : Qua phân tích t i các v trí trên ta th y đ i v i nh ng ng i mua đ t nh mạ ị ấ ố ớ ữ ườ ấ ằ m c đích kinh doanh thì t m quan tr ng c a các y u t đ c đánh giá nh sau:ụ ầ ọ ủ ế ố ượ ư • Kh năng sinh l i c a đ t: r t quan tr ngả ờ ủ ấ ấ ọ • Kh năng h p th c hoá: bình th ngả ợ ứ ườ • C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ • Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ • Tăng tr ng kinh t : quan tr ngưở ế ọ • Các nhân t khác bình th ngố ườ V y ta có b ng đánh gía t m quan tr ng c a các ch tiêu nh sau:ậ ả ầ ọ ủ ỉ ư 137 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 ∑ Wi K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 H s K đ c tính nh sau:ệ ố ượ ư WPK i i ijj ∗=∑ = 6 1 3.11 Trong đó: Kj : H s đi u ch nh đ t t i v trí jệ ố ề ỉ ấ ạ ị Pij : nh h ng c a nhân t i t i v trí j đã làm m t đ n v đoả ưở ủ ố ạ ị ấ ơ ị Wi : m c đ nh h ng c a nhân t i đ i v i h s kứ ộ ả ưở ủ ố ố ớ ệ ố i: s nhân t nh h ng t i giá đ tố ố ả ưở ớ ấ j: s v trí đ tố ị ấ Đánh giá nh h ng c a các nhân t t i t ng v trí b ng ph ng phápả ưở ủ ố ạ ừ ị ằ ươ chuyên gia. S đi m t i đa cho t ng nhân t là 10 đi m. Đi m c a các v tríố ể ớ ừ ố ể ể ủ ị li n k nhau cách nhau 2 đi m. Căn c vào t ng v trí ta s cho đi m nh sau:ề ế ể ứ ừ ị ẽ ể ư V trí Iị V trí IIị V trí IIIị V trí IVị Kh năng sinh l iả ờ 9 7 5 3 Kh năng h p th c hoáả ợ ứ 7 7 7 7 C s h t ngơ ở ạ ầ 8 6 4 2 Cung c u nhà đ tầ ấ 6 6 6 6 Tăng tr ng kinh tưở ế 6 6 6 6 138 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Các nhân t khácố 5 5 5 5 Ta ch n h ng c a các nhân t theo h ng càng l n càng t tọ ướ ủ ố ướ ớ ố V y Pậ ij c a các nhân t kh năng sinh l i, kh năng h p th c hoá, c s hủ ố ả ờ ả ợ ứ ơ ở ạ t ng tính nh sau:ầ ư 1004 1 ×= ∑ =j ij ij ij C CP 3.12 Các nhân t còn l i theo h ng càng nh càng t t nên Pố ạ ướ ỏ ố ij tính toán nh sau:ư 1001 1 4 1 ×= ∑ =j ij ij ij C CP 3.13 V y ta tính toán đ c Pậ ượ ij nh sau:ư V trí Iị V trí IIị V trí IIIị V trí IVị Kh năng sinh l iả ờ 37,5 29,17 20,83 12,5 Kh năng h p th c hoáả ợ ứ 25 25 25 25 C s h t ngơ ở ạ ầ 40 30 20 10 Cung c u nhà đ tầ ấ 25 25 25 25 Tăng tr ng kinh tưở ế 25 25 25 25 Các nhân t khácố 25 25 25 25 V y ta tính đ c: Kậ ượ 1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 139 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 ♣ Đ i v i đ i t ng mua nhà không nh m m c đích kinh doanhố ớ ố ượ ằ ụ Nh ng đ i t ng này không đánh gía cao nhân t kh năng sinh l i c a đ t.ữ ố ượ ố ả ờ ủ ấ T m quan tr ng c a các nhân t đ c đánh giá nh sau ầ ọ ủ ố ượ ư (qua kh o sát t i m tả ạ ộ s trung tâm nhà đ t t i Hà N i)ố ấ ạ ộ • Kh năng sinh l i c a đ t: bình th ngả ờ ủ ấ ườ • Kh năng h p th c hoá: r t quan tr ngả ợ ứ ấ ọ • C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ • Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ • Tăng tr ng kinh t : quan tr ngưở ế ọ • Các nhân t khác: quan tr ngố ọ B ng cho đi m c a các nhân t nh sau:ả ể ủ ố ư K1 K2 K3 K4 K5 K6 å Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 Ch tiêu Pỉ ij v n xác đ nh nh trên ẫ ị ư V y ta tính đ c : Kậ ượ 1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84 140 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 HÖ sè k cña tõng vÞ trÝ 0 5 10 15 20 25 30 35 40 VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV VÞ trÝ M øc ®é ¶nh h ëng­ Víi ng êi mua nh»m môc ®Ých kinh doanh­ Víi ng êi mua kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh­ N u ta ch n v trí 4 là c s đ so sánh và g i ế ọ ị ơ ở ể ọ H s nh h ng c a v trí Iệ ố ả ưở ủ ị γ 1 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị H s nh h ng c a v trí IIệ ố ả ưở ủ ị γ 2 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị H s nh h ng c a v trí IIIệ ố ả ưở ủ ị γ 3 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị V y ta tính đ c các h s ậ ượ ệ ố γ đ i v i t ng tr ng h p nh sau:ố ớ ừ ườ ợ ư 141 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Đ i v i đ i t ng mua nhàố ớ ố ượ nh m m c đích kinh doanhằ ụ Đ i v i đ i t ng mua nhàố ớ ố ượ ngoài m c đích kinh doanhụ γ 1 1,58 1,29 γ 2 1,39 1,19 γ 3 1,19 1,09 γ 4 1 1 Nh n xét:ậ Hi n nay theo khung giá đ t c a Nhà n c s p ban hành thì chênh l ch gi aệ ấ ủ ướ ắ ệ ữ giá đ t t i v trí I, II, III so v i v trí IV l n l t là 2,86; 2 và 1,43. Nh v y conấ ạ ị ớ ị ầ ượ ư ậ s này l n h n so v i s đã tính ra trên. Do th i gian làm đ án ng n nên cóố ơ ơ ớ ố ở ờ ồ ắ th ch a kh o sát h t các nhân t nh h ng hay vi c kh o sát m c đ quanể ư ả ế ố ả ưở ệ ả ứ ộ tr ng c a các nhân t ch a chính xác do v y đ tài s nghiên c u thêm đ ra sọ ủ ố ư ậ ề ẽ ứ ể ố li u chính xác nh t. M t khác các c quan Nhà n c cũng c n xem xét đ đi uệ ấ ặ ơ ướ ầ ể ề ch nh l i các h s trênỉ ạ ệ ố H Ö sè ®iÒu chØnh gi¸  ®Êt cña c¸ c vÞ trÝ so víi vÞ trÝ IV 1 1.19 1.39 1.58 1.09 1.19 1.29 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 VÞ trÝ IV VÞ trÝ III VÞ trÝ II VÞ trÝ I VÞ trÝ H Ö sè ®iÒu chØnh  §èi víi ®èi tîng mua nhµ nh»m môc ®Ých kinh doanh­  §èi víi ®èi tîng mua nhµ ngoµi môc ®Ých kinh doanh­ 142 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Qua các s li u trên ta th y m c dù v trí I đ c đánh giá là cao nh tố ệ ở ấ ặ ị ượ ấ nh ng cũng không chênh l ch nhi u so v i các nhóm còn l i đ c bi t là cácư ệ ề ớ ạ ặ ệ nhóm đ i t ng mua đ t không nh m m c đích kinh doanh. V y trong khungố ượ ấ ằ ụ ậ giá c a Nhà n c (theo Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph ) gíaủ ướ ị ị ố ủ ủ đ t t i các v trí li n nhau nh v trí I so v i II, v trí II so v i III, v trí III so v iấ ạ ị ề ư ị ớ ị ớ ị ớ IV th ng t 2 đ n 3 l n. M t khác ta có th dùng các s li u trên đ đi uườ ừ ế ầ ặ ể ố ệ ể ề ch nh các giá đ t khi c n thi t theo m c đ t ng quan gi a các v trí nh trên.ỉ ấ ầ ế ứ ộ ươ ữ ị ư Nh v y khi ph i đi u ch nh giá đ t cho phù h p v i th c t ta ch c n đi uư ậ ả ề ỉ ấ ợ ớ ự ế ỉ ầ ề ch nh v trí s IV các v trí còn l i đ c nhân v i h s nh trên.ỉ ị ố ị ạ ượ ớ ệ ố ư Đ ti n cho vi c xác đ nh các h s trên trong đi u ki n th tr ng có nhi uể ệ ệ ị ệ ố ề ệ ị ườ ề bi n đ ng ta có th l p m t ch ng trình xác đ nh các h s trên nh sau:ế ộ ể ậ ộ ươ ị ệ ố ư 143 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Begin   j:=1 tong:=0 tong := tong+a[j][8]*c[j][i] j > n i > m m a trËn d Ra kÕt qu¶ Begin m a trËn Ra kÕt qu¶ i:=1 Sö dông c«ng thøc 1 hay 2? ndtonhhang:=0 tonghang:=0 ch=1 j:=1 c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+b[i][j] j > m m a trËn c Ra kÕt qu¶ i:=1 i > n NhËp c¸ c phÇn tö cét m cña m a trËn 2 NhËp sè hµng n, sè  j > (m­2) a[i][j]:=(a[i­1][j]+a[i][j­1])­(a[i­1][j­1]) tong:=2*(m­2)*(m­2) i:=1       j:=1 tonghang:=0 a[i][8]:=tonghang/tong  a[i][7]:=tonghang  tonghang:=tonghang+a[i][j]  j > (m­2) i >n Ra kÕt qu¶ i:=2 j:=i­1 a[i][j]:=(a[i­1][j]+a[i][j+1])­(a[i­1][j+1]) j < 1 j:=i+1 a[i][i]:=2 i > m­2 i:=1 NhËp hµng 1 NhËp sè hµng n, sè  cét m cña m a trËn 1 d[i] := tong sai j:=j+1 ch:=reakey j:=j+1 i:=i+1 ®óng sai ®óng sai      TÝnh tong       tong:=tong+a[i][8]*c[j][i]                 TÝnh tonghang c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 saisai ®óng ®óng sai j > m ®óng sai j:=j+1 ®óng c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+1/b[i][j] j:=1 ch=2 ®óng j:=j+1 End             §ua ra kÕt qu¶              §ua ra kÕt qu¶                  TÝnh tonghang  c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100              tong:=2*(m­2)*(m ­2)                    TÝnh tonghang/tong              TÝnh tonghang/tong ®óng ®óng sai sai j:=j+1 i:=i+1 i:=i+1 sai ®óng j:=j+1 sai ®óng       sö dông c«ng thóc 1/2? phÇn tö cña m a trËn 2 NhËp gi¸ trÞ cña c¸ c  NhËp sè hµng n, sè  cét m cña m a trËn 2              TÝnh tonghang              trËn                              TÝnh c¸ c gi¸ trÞ cßn l¹i cña ma i:=i+1 ®óng sai m a trËn     a[i][i]:=2 cét m cña m a trËn 1 G n¸ gi¸ trÞ cho ®u¬ng chÐo  NhËp sè hµng n, sè  Begin 144 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin 145 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); 146 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. Đ đáp ng nhu c u c a qu n lý Nhà n c cũng nh c a các l c l ngể ứ ầ ủ ả ướ ư ủ ự ượ tham gia th tr ng v giá BĐS trong th i gian t i c n:ị ườ ề ờ ớ ầ  Khung giá BĐS do Nhà n c ban hành ch áp d ng trong ph m vi giaoướ ỉ ụ ạ d ch gi a Nhà n c v i các t ch c cá nhân trong vi c giao bán, khoán,ị ữ ướ ớ ổ ứ ệ cho thuê BĐS, thu thu , phí BĐS, b i th ng và h tr gi i phóng m tế ồ ườ ỗ ợ ả ặ b ng. Bãi b quy đ nh b t bu c các bên không ph i là Nhà n c tham giaằ ỏ ị ắ ộ ả ướ giao d ch trên th tr ng BĐS ph i tuân th khung giá quy đ nh c a Nhàị ị ườ ả ủ ị ủ n c.ứơ  Hình thành và đ a vào ho t đ ng các trung tâm đ nh giá BĐS. Các trungư ạ ộ ị tâm th m đ nh giá (không phân bi t công, t ) d i các công ty t v n vẩ ị ệ ư ướ ư ấ ề đ nh gía đ t và các công trình g n li n v i đ t ho t đ ng theo m t quyị ấ ắ ề ớ ấ ạ ộ ộ ch chung và đáp ng nhu c u s d ng giá khác nhau theo nguyên t cế ứ ầ ử ụ ắ h ng phí d ch v . Có h th ng c p ch ng ch cho các chuyên gia đ nhưở ị ụ ệ ố ấ ứ ỉ ị giá theo các ph ng pháp thông d ng trên th gi i (B Tài chính nghiênươ ụ ế ớ ộ c u trình đ tài làm thí đi m tr c t i 1 –2 thành ph năm 2002).ứ ề ể ướ ạ ố  Đ i v i các lô đ t có v trí thu n ti n, có nhi u l i th , cho phép chínhố ớ ấ ị ậ ệ ề ợ ế quy n đ a ph ng th c hi n đ u giá, đ u th u công khai quy n s d ngề ị ươ ự ệ ấ ấ ầ ề ử ụ đ t nh m nâng cao hi u qu s d ng đ t và tăng thu ngân sách.ấ ằ ệ ả ử ụ ấ 147 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Hai là, phát tri n h th ng thông tin, các t ch c môi gi i, t v n, d ch vể ệ ố ổ ứ ớ ư ấ ị ụ mua bán BĐS Vi c hình thành m t h th ng thông tin th ng xuyên v th tr ng BĐSệ ộ ệ ố ườ ề ị ườ cho phép th tr ng ho t đ ng thông thoáng, gi m chi phí giao d ch, tăng hi uị ườ ạ ộ ả ị ệ qu ho t đ ng c a th tr ng và có th gi m nguy c n n kinh t “bong bóng”ả ạ ộ ủ ị ườ ể ả ơ ề ế do đâù c . Hi n t i các t ch c này đang b c đ u đ c hình thành, ho t đ ngơ ệ ạ ổ ứ ướ ầ ượ ạ ộ còn nhi u khó khăn, y u kém, h n ch . Trong th i gian t i c n:ề ế ạ ế ờ ớ ầ - Xoá b các c n tr trong vi c hành ngh c a các chuyên gia, khuy nỏ ả ở ệ ề ủ ế khích vi c hình thành các hi p h i ngh nghi p, ti n t i chuy n m t s ch cệ ệ ộ ề ệ ế ớ ể ộ ố ứ năng công sang t ch c t , h i ngh nghi p th c hi n…Đa d ng hoá các hìnhổ ứ ư ộ ề ệ ự ệ ạ th c cung c p thông tin và t v n c n thi t v pháp lu t, quy ho ch, k ho ch,ứ ấ ư ấ ầ ế ề ậ ạ ế ạ chính sách, cung c u, giá c , tài chính, tín d ng…đ i v i BĐS thông qua các tầ ả ụ ố ớ ổ ch c công và t . T o đi u ki n v m t pháp lý, quy ch t ch c đ các trungứ ư ạ ề ệ ề ặ ế ổ ứ ể tâm đ a c, siêu th đ a c, các trung tâm môi gi i, d ch v vay, thanh toán đ cị ố ị ị ố ớ ị ụ ượ ti p t c hình thành, c ng c , m r ng và ho t d ng có hi u qu . Khuy n khíchế ụ ủ ố ở ộ ạ ộ ệ ả ế s hình thành các t ch c môi gi i có t cách pháp nhân.ự ổ ứ ớ ư - Th c hi n đa d ng hoá, công khai, minh b ch thông tin. Theo đó đ a thôngự ệ ạ ạ ư tin v pháp lu t, c ch chính sách, quy ho ch, k ho ch có liên quan đ nề ậ ơ ế ạ ế ạ ế qu n lý và phát tri n th tr ng BĐS lên ph ng ti n thông tin đ i chúng vàả ể ị ườ ươ ệ ạ các trang Web. 6.Bi n pháp nh m tăng c ng hi u qu và năng l c qu n lý Nhà n cệ ằ ườ ệ ả ự ả ướ đ i v i th tr ng BĐS.ố ớ ị ườ M t h th ng qu n lý có hi u l c s ph i t o ra các l i ích sau:ộ ệ ố ả ệ ự ẽ ả ạ ợ • Tăng c ng nh p đ và b o đ m an toàn cho các giao d ch trên thườ ị ộ ả ả ị ị tr ng BĐS – nhà đ tườ ấ • H tr vi c thu thu BĐS – nhà đ t và đ nh gía BĐS – nhà đ tỗ ợ ệ ế ấ ị ấ • Tăng c ng quy mô cũng nh s an toàn c a vi c th ch p BĐS –ườ ư ự ủ ệ ế ấ nhà đ tấ 148 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 • B o v đ t công.ả ệ ấ • Gi m tranh ch p BĐS – nhà đ t.ả ấ ấ • C i thi n quy ho ch và phát tri n k t c u h t ng.ả ệ ạ ể ế ấ ạ ầ • C i thi n công tác th ng kê.ả ệ ố Tr ng tâm c a gi i pháp này là t o ra nh ng đi u ki n c n thi t đ th cọ ủ ả ạ ữ ề ệ ầ ế ể ự hi n các ch c năng, nhi m v , quy n h n và trách nhi m qu n lý Nhà n cệ ứ ệ ụ ề ạ ệ ả ướ nh m phát tri n th tr ng BĐS.ằ ể ị ườ Th nh tứ ấ , th c hi n đ y đ trách nhi m cu Nhà n c trong vi c c p gi yự ệ ầ ủ ệ ả ướ ệ ấ ấ ch ng nh n quy n s d ng đ t và quy n s h u nhà cho các đ i t ng sứ ậ ề ử ụ ấ ề ở ữ ố ượ ử d ng đ t và s h u nhà.ụ ấ ở ữ Th hai,ứ th c hi n vi c đăng ký tài s n BĐS thay th nhi u th t c hànhự ệ ệ ả ế ề ủ ụ chính trong giao d ch v BĐS hi n nay.ị ề ệ Th ba,ứ c n x lý nhanh vi c s d ng đ t kém hi u qu qu đ t, nhàầ ử ệ ử ụ ấ ệ ả ỹ ấ x ng c a các doanh nghi p Nhà n c, tr s làm vi c và qu đ t c quanưở ủ ệ ướ ụ ở ệ ỹ ấ ơ nhà n c và l c l ng vũ trang.ướ ự ượ • Đ i v i các di n tích đ t, tr s làm vi c đang đ c s d ng đúng m cố ớ ệ ấ ụ ở ệ ượ ử ụ ụ đích t i các t ch c Nhà n c thì ti n hành c p gi y ch ng nh n quy nạ ổ ứ ướ ế ấ ấ ứ ậ ề s d ng đ t (trong đó có quy n s h u các tài s n g n li n v i đ t) choử ụ ấ ề ở ữ ả ắ ề ớ ấ các t ch c này.ổ ứ • Đ i v i các di n tích đ t và nhà đã đang b t ch c qu n lý đem bán ho cố ớ ệ ấ ị ổ ứ ả ặ cho thuê, chuy n nh ng…sai chính sách thì ph i x lý sai ph m và cóể ượ ả ử ạ bi n pháp gi i quy t h u qu .ệ ả ế ậ ả • Giá tr c a nh ng di n tích đ t đã đ c c p gi y ch ng nh n quy n sị ủ ữ ệ ấ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử d ng đ t ph i đ c xác đ nh và h ch toán vào t ng giá tr tài s n BĐSụ ấ ả ượ ị ạ ổ ị ả c a t ch c Nhà n củ ổ ứ ướ • Đ i v i các di n tích đ t b b hoang hoá Nhà n c nên dùng bi n phápố ớ ệ ấ ị ỏ ướ ệ kinh t nh ph t lu ti n theo th i gia b hoang ho c ch m th c hi n dế ư ạ ỹ ế ờ ỏ ặ ậ ự ệ ự án n u không có lý do chính đáng.ế Th t ,ứ ư s p x p, đi u ch nh b máy qu n lý Nhà n c v BĐS và thắ ế ề ỉ ộ ả ướ ề ị tr ng BĐS. Công tác này c n đ c tri n khai theo h ng phân c p t o s tườ ầ ượ ể ướ ấ ạ ự ự 149 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 ch cho chính quy n đ a ph ng. Trung ng c n thành l p m t B t ngủ ề ị ươ ở ươ ầ ậ ộ ộ ổ h p th c hi n ch c năng qu n lý Nhà n c v đ t đai và BĐS g n li n v iợ ự ệ ứ ả ướ ề ấ ắ ề ớ đ t.ấ Th nămứ , t ch c đào t o chuyên gia, lao đ ng chuyên nghi p cho ho tổ ứ ạ ộ ệ ạ đ ng c a th tr ng BĐS, đ c bi t là có các ngh đo đ c, l p b n đ đ a chính,ộ ủ ị ườ ặ ệ ề ạ ậ ả ồ ị l p h s đ a b , xây d ng quy ho ch chi ti t phát tri n đô th , t v n, môiậ ồ ơ ị ạ ự ạ ế ể ị ư ấ gi i, đ nh giá, tr ng tài, thanh toán, tín d ng, thông tin …v giao d ch BĐS…ớ ị ọ ụ ề ị Quan h ch đ oệ ỉ ạ Quan h v chuyên mônệ ề Quan h ph i h pệ ố ợ 150 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 151 T hủ t ướ n g c hí nh p hủ B ộ t ài n g u y ên v à m ôi t rư ờn g B ộ x ây dự n g T ổn g c ục đ ịa c hí n h U B N D t ỉn h, t hà n h ph ố Sở x ây dự n g V ă n ph òn g ki ến t r úc s ư t r ưở n g Sở t ài n gu y ên v à m ôi t r ườ n g Sở đ iạ c hí n h U B N D qu ận , hu y ện P hò n g qâ r n lý đ ô t hị x ây dự n g Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Qu n lý bi n đ ng đ t đaiả ế ộ ấ 152 C á nh ân K ỹ s ư t r ắc đ ịa C ôn g c hứ n g v iê n C ơ q u a n đ ịa c hí nh U B N D x ã p hư ờn g , t hị t r ấn C ơ q u a n đ ă n g ký g ia o dị c h đ ảm bả o 1. Lựa chọn 2. Giao tài liệu đo thực tế 4.Gia o văn bản công chứng 6. C ôn g bố c hu yể n v ă n bả n c ôn g c hứ n g C hu yể n t r íc h lụ c bả n đ ồ đ iạ c hí nh đ ã s ửa 5. Ch yể n v ă n bả n c ôn g c hứ n g 7. C hu yể n hà ng n ă m Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 7.Bi n pháp t ch c d ch v cung c p thông tin cho th tr ng BĐSệ ổ ứ ị ụ ấ ị ườ Hi n nay chúng ta có r t nhi u trang Web thông tin v nhà đ t d i hìnhệ ấ ề ề ấ ướ th c trung tâm môi gi i nh :ứ ớ ư http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com …………………………… Ngoài ra còn r t nhi u trang Web c a các công ty TNHH ho t đ ng trongấ ề ủ ạ ộ lĩnh v c này. Tuy nhiên ch a có m t trang Web chính th c d i s qu n lý c aự ư ộ ứ ướ ự ả ủ các b , ngành, c quan có th m quỳên.ộ ơ ẩ Đ đ m b o cho các bên giao d ch có nh ng thông tin ch c ch n v BĐS,ể ả ả ị ữ ắ ắ ề Nhà n c ph i coi đây là trách nhi m c a mình đ h ng d n th tr ng BĐSướ ả ệ ủ ể ướ ẫ ị ườ ho t đ ng và phát tri n lành m nh. Nh ng thông tin v th tr ng BĐS – nhàạ ộ ể ạ ữ ề ị ườ đ t ph i cung c p cho các bên giao d ch bao g m:ấ ả ấ ị ồ • Các gi y t có liên quan đ n vi c xác đ nh quy n s h u tài s n,ấ ờ ế ệ ị ề ở ữ ả quy n s d ng đ t c a BĐS đăng ký giao d ch.ề ử ụ ấ ủ ị • D đ nh c a đ a ph ng, c a Chính ph v quy ho ch s d ng đ t cóự ị ủ ị ươ ủ ủ ề ạ ử ụ ấ liên quan đ n BĐS đăng ký giao d ch.ế ị • Thông tin v quy đ nh c a pháp lu t hi n hành có liên quan đ n sề ị ủ ậ ệ ế ở h u, quy n s d ng, mua bán…BĐS đăng ký giao d ch.ữ ề ử ụ ị • Nh ng h n ch v quy n s h u, quy n s d ng BĐS đăng ký giaoữ ạ ế ề ề ở ữ ề ử ụ d chị • Thông tin v giá c BĐS, nh t là giá c a các BĐS t ng đ ng BĐSề ả ấ ủ ươ ươ đăng ký giao d ch.ị M t trong nh ng lý do làm th tr ng BĐS – nhà đ t trong nh ng năm quaộ ữ ị ườ ấ ữ phát tri n thi u lành m nh, Nhà n c không ki m soát đ c là do không có cể ế ạ ướ ể ượ ơ quan ch u trách nhi m cung c p thông tin chính th c cũng nh thi u c quan tị ệ ấ ứ ư ế ơ ư 153 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 v n tin c y có tính pháp lý đ h tr c ng i bán và ng i mua khi tham giaấ ậ ể ỗ ợ ả ườ ườ giao d ch trên th tr ng BĐS – nhà đ t.ị ị ườ ấ Đ làm đ c các vi c trên các đ a ph ng đ c bi t là các thành ph l nể ượ ệ ị ươ ặ ệ ở ố ớ c n s m thành l p trung tâm giao d ch BĐS chính th c v i các ch c năng t iầ ớ ậ ị ứ ớ ứ ố th sau:ể - Ch c năng thông tinứ : các trung tâm môi gi i ph i cung c p các thông tinớ ả ấ v ngu n cung BĐS – nhà đ t, bao g m c c a khu v c Nàh n c, các doanhề ồ ấ ồ ả ủ ự ướ nghi p và các cá nhân có BĐS tham gia vào ngu n cung trên th tr ng. Ngu nệ ồ ị ườ ồ cung BĐS bao g m c các hàng hoá hi n t i, các hàng hoá đang trong khu v cồ ả ệ ạ ự quy ho ch phát tri n trong t ng lai theo các h n đ nh đ u t th c hi n và cácạ ể ươ ạ ị ầ ư ự ệ khu v c h n ch phát tri n, h n ch mua bán trao đ i theo cũng nh các thôngự ạ ế ể ạ ế ổ ư tin quy ho ch phát tri n đô th và các d án đ u t phát tri n BĐS. Các thôngạ ể ị ự ầ ư ể tin v hàng hoá BĐS không ch gi i h n đ i v i các d ng nhà đ t mà c nề ỉ ớ ạ ố ớ ạ ấ ở ầ ph i m r ng sang các lĩnh v c BĐS văn phòng, công s , d ch v , công nghi pả ở ộ ự ở ị ụ ệ và không ch trong ph m vi mua bán mà bao hàm c các quan h giao d ch thuê,ỉ ạ ả ệ ị cho thuê, th ch p, đ u giá.ế ấ ấ - Ch c năng th m đ nhứ ẩ ị : các trung tâm th c hi n ch c năng th m đ nh cácự ệ ứ ẩ ị đ c tr ng c a BĐS, tính pháp lý cũng nh th c hi n các d ch v pháp lý v cácặ ư ủ ư ự ệ ị ụ ề BĐS tham gia giao d ch. Trung tâm ph i ch u trách nhi m và có đ y đ đ tinị ả ị ệ ầ ủ ộ c y v các thông tin pháp lý cũng nh các đ c đi m kinh t k thu t c a BĐSậ ề ư ặ ể ế ỹ ậ ủ tham gia giao d ch qua trung tâm. Trung tâm ph i ti n hành có ch t l ng đị ả ế ấ ượ ể ho t đ ng đ nh giá BĐS giao d ch đ c chính xác, phù h p làm c s đ hìnhạ ộ ị ị ượ ợ ơ ở ể thành giá c mua bán trao đ i gi a các bên tham gia giao d ch. Trung tâm làmả ổ ữ ị trung gian h ng d n th c hi n quá trình ti n hành các th t c giao d ch gi aướ ẫ ự ệ ế ủ ụ ị ữ bên mua và bán đ m b o đúng trình t và quy đ nh c a pháp lu t v giao d chả ả ự ị ủ ậ ề ị BĐS. Trung tâm s thay m t (ho c giúp đ ) các bên mua và bán th c hi n cácẽ ặ ặ ỡ ự ệ th t c giao d ch v i c quan Nhà n c đ đ m b o các giao d ch đ c b oủ ụ ị ớ ơ ướ ể ả ả ị ượ ả 154 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 h b ng pháp lu t và giúp Nhà n c th c hi n đ c vi c kiêm soát v i cácộ ằ ậ ướ ự ệ ượ ệ ớ quan h giao d ch BĐS trên th tr ng giao d ch chính th c.ệ ị ị ườ ị ứ - Ch c năng c u n iứ ầ ố : trung tâm s làm c u n i cho các vi c th c hi nẽ ầ ố ệ ự ệ thanh toán gi a hai bên cung nh gi ói thi u các ngu n cung c p tài chính choữ ư ệ ồ ấ nh ng ng i có nhu c u vây v n th ch p b ng tài chính các BĐS tham giaữ ườ ầ ố ế ấ ằ giao d ch.ị M t yêu c u c t y u đ t ra là ho t đ ng c a các trung tâm ph i mang l i sộ ầ ố ế ặ ạ ộ ủ ả ạ ự ti n l i và h u ích cho c ng i tham gia cung c u v BĐS, đ m b o cho cácệ ợ ữ ả ườ ầ ề ả ả BĐS tham gia giao d ch đ c th c hi n nhanh chóng, tin cây, an toàn và tinị ượ ự ệ t ng.ưở Bên c nh đó Nhà n c c n có các bi n pháp qu n lý ho t đ ng c a hạ ướ ầ ệ ả ạ ộ ủ ệ th ng d ch v môi gi i nhà đ t trên đ a bàn, đ a h th ng môi gi i vào ho tố ị ụ ớ ấ ị ư ệ ố ớ ạ đ ng nh là m t khâu c a quá trình v n hành th tr ng BĐS. Nh ng v n độ ư ộ ủ ậ ị ườ ữ ấ ề c b n đ c ng c ho t đ ng c a h th ng thông d ch v t v n môi gi iơ ả ể ủ ố ạ ộ ủ ệ ố ị ụ ư ấ ớ BĐS g m:ồ  Ki m soát các t ch c, cá nhân đăng ký tham gia d ch v t v n môi gi iể ổ ứ ị ụ ư ấ ớ v BĐS. Ng i làm d ch v t v n môi gi i ph i đăng ký ho t đ ng v iề ườ ị ụ ư ấ ớ ả ạ ộ ớ c quan qu n lý Nhà n c và đ c Nhà n c cho phép m i đ c ho tơ ả ướ ượ ướ ớ ượ ạ đ ng t v n môi gi i. Nh ng ng i t v n môi gi i ph i ch u tráchộ ư ấ ớ ữ ườ ư ấ ớ ả ị nhi m tr c pháp lu t v k t qu c a các ho t đ ng t v n và môi gi iệ ướ ậ ề ế ả ủ ạ ộ ư ấ ớ nh : ch u trách nhi m v tính trung th c trong các thông tin v tính phápư ị ệ ề ự ề lý c a BĐS đ a vào môi gi i giao d ch, ch u trách nhi m v k t quủ ư ớ ị ị ệ ề ế ả đ nh giá và hình thành giá c c a BĐS giao d ch và ch u trách nhi m vị ả ủ ị ị ệ ề k t qu c a các d ch v khác. Nh v y, ch có nh ng ng i có đ tế ả ủ ị ụ ư ậ ỉ ữ ườ ủ ư cách pháp nhân, có đ trình đ chuyên môn v môi gi i BĐS m i đ củ ộ ề ớ ớ ượ tham gia các d ch v môi gi i v BĐS.ị ụ ớ ề 155 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2  Ki m soát tính công khai c a các thông tin và ch t l ng d ch v t v n,ể ủ ấ ượ ị ụ ư ấ nh ng ng i t v n đ c quy n yêu c u các c quan qu n lý Nhà n cữ ườ ư ấ ượ ề ầ ơ ả ướ xác nh n thông tin pháp lý v BĐS.ậ ề  Thúc đ y s ra đ i và phát tri n c a các d ch v t v n và môi gi i t ngẩ ự ờ ể ủ ị ụ ư ấ ớ ổ h p cho các nhu c u có liên quan đ n ho t đ ng giao d ch v BĐS nh :ợ ầ ế ạ ộ ị ề ư d ch v cung c p thông tin hàng hoá BĐS, d ch v ki m tra t v n tínhị ụ ấ ị ụ ể ư ấ pháp lý c a BĐS, d ch v đ nh giá BĐS, d ch v thanh toán và cho vayủ ị ụ ị ị ụ th ch p BĐS và d ch v hoàn thi n h s giao d ch v BĐS. Nh ngế ấ ị ụ ệ ồ ơ ị ề ữ đ n v d ch v này s thay m t bên mua và bên bán th c hi n đ y đơ ị ị ụ ẽ ặ ự ệ ầ ủ các th t c c n thi t đ BĐS đ c giao d ch m t cách h p pháp, củ ụ ầ ế ể ượ ị ộ ợ ơ quan t v n ph i ch u trách nhi m tr c pháp lu t v ch t l ng và tínhư ấ ả ị ệ ướ ậ ề ấ ượ pháp lý c a các d ch v này.ủ ị ụ 156 Trung tâm giao dịch Ngân hàng Sở tài nguyên môi trườn g Cơ quan thuế Các ngành có liên quan Các tổ chức kinh doanh Sở quy hoạch Các cá nhân có nhu cầu BĐS Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 8. ng d ng công ngh tin h c đ góp ph n qu n lý th tr ng BĐS – nhàứ ụ ệ ọ ể ầ ả ị ườ đ tấ Ch th s 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 c a B Chính tr Ban Ch p hànhỉ ị ố ủ ộ ị ấ Trung ng khoá 8 v ươ ề “Đ y m nh ng d ng và phát tri n công ngh thông tinẩ ạ ứ ụ ể ệ ph c v s nghi p hoá, công nghi p hoá”ụ ụ ự ệ ệ . Ch th đã nêu nhi m v ng d ngỉ ị ệ ụ ứ ụ Công ngh thông tin đ i v i các c quan Đ ng và Nhà n c trong giai đo nệ ố ớ ơ ả ướ ạ 2001 – 2005: “Các c quan Đ ng, Nhà n c, các t ch c chính tr – xã h i điơ ả ướ ổ ứ ị ộ đ u trong vi c tri n khai ng d ng công ngh thông tin trong các ho t d ngầ ệ ể ứ ụ ệ ạ ộ theo ph ng châm đ m b o ti t ki m, thi t th c và hi u qu lâu dài. Tin h cươ ả ả ế ệ ế ự ệ ả ọ hoá ho t đ ng c a các c quan Đ ng và Nhà n c là m t b ph n h u cạ ộ ủ ơ ả ướ ộ ộ ậ ữ ơ quan tr ng c a c i cách hành chính qu c gia, là nhi m v th ng xuyên c aọ ủ ả ố ệ ụ ườ ủ c quan nh m tăng c ng năng l c qu n lý, nâng cao năng su t, ch t l ngơ ằ ườ ự ả ấ ấ ượ hi u qu . Các c p u , t ch c Đ ng ch đ o kh n tr ng xây d ng các hệ ả ấ ỷ ổ ứ ả ỉ ạ ẩ ươ ự ệ th ng thông tin c n thi t ph c v l i ích công c ng c a nhân dân, ph c v số ầ ế ụ ụ ợ ộ ủ ụ ụ ự lãnh đ o c a Đ ng, qu n lý c a Nhà n c. S m hoàn th ên, th ng xuyênạ ủ ả ả ủ ướ ớ ị ườ nâng c p đ s d ng có hi u qu m ng thông tin di n r ng c a Đ ng vàấ ể ử ụ ệ ả ạ ệ ộ ủ ả Chính ph . B o đ m đ n năm 2005 v c b n xây d ng và đ a vào ho t d ngủ ả ả ế ề ơ ả ự ư ạ ộ h th ng thông tin đi n t c a Đ ng, Chính ph ”ệ ố ệ ử ủ ả ủ H th ng thông tin đ c xây d ng theo mô hình 4 thành ph n.ệ ố ượ ự ầ * Ch c năng c a h th ngứ ủ ệ ố + Nh p d li u: t ch c theo m ng và truy c p đ nh kỳậ ữ ệ ổ ứ ạ ậ ị + L u tr s li u: Theo đúng quy chu n đ i v i kh i l ng l n thông tin.ư ữ ố ệ ẩ ố ớ ố ượ ớ 157 Cơ sở dữ liệu Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Tổ chức (quy trình và tổ Con n g Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 + Phân tích d li u: Phân tích t ng h p thông tin ph c v yêu c u ho chữ ệ ổ ợ ụ ụ ầ ạ đ nh chính sách, chi n l c trong qu n lý và phát tri n th tr ng BĐS.ị ế ượ ả ể ị ườườ + Hi n th , truy c p d li u: V a cung c p thông tin, v a phân tích thôngể ị ậ ữ ệ ừ ấ ừ tin, v a phân tích s li u:ừ ố ệ * Yêu c u c a h th ngầ ủ ệ ố : Tính m và đ ng c a h th ng đ m b o thích nghiở ộ ủ ệ ố ả ả t t nh t, nâng c p và có th liên k t v i các h th ng thông tin khác có liênố ấ ấ ể ế ớ ệ ố quan nh h th ng thông tin qu c gia, h th ng thông tin quy ho ch, thông tinư ệ ố ố ệ ố ạ xây d ng, qu n lý hành chính…Tính hi n đ i, d s d ng và có đ tin c y cao,ự ả ệ ạ ễ ử ụ ộ ậ có tính đ n kh năng s d ng công ngh c a cán b các c p, ho t đ ng liênế ả ử ụ ệ ủ ộ ấ ạ ộ t c, s d ng giao di n Menu đ s d ng.ụ ử ụ ệ ể ử ụ * Tính liên thông và h th ngệ ố : H th ng cung c p thông tin trên m t n n dệ ố ấ ộ ề ữ li u không gian th ng nh t, đ m b o liên thông các c p, các s ngành. Ph ngệ ố ấ ả ả ấ ở ươ án thi t k t ng th h th ng thông tin th tr ng BĐS.ế ế ổ ể ệ ố ị ườ * Thi t k t ng th bao g m các n i dung và yêu c u sauế ế ổ ể ồ ộ ầ : Linh ho t trongạ s d ng, có tính đ ng nh t và kh năng s d ng dùng chung h th ng m theoử ụ ồ ấ ả ử ụ ệ ố ở tiêu chu n qu c t , có đ an toàn cao, d phát hi n s c , ph c h i nhanh, làẩ ố ế ộ ễ ệ ự ố ụ ồ d ng tr c tuy n (online).ạ ự ế * Thi t k d ng c s d li u h th ngế ế ạ ơ ở ữ ệ ệ ố : - Các Input • D li u b n đ thu th p t đ ho trên b n đ s , b n đ gi y, cácữ ệ ả ồ ậ ừ ồ ạ ả ồ ố ả ồ ấ s đ , b n v , s li u đo đ c, đi u tra.ơ ồ ả ẽ ố ệ ạ ề • D li u thu c tính d ng ch s , văn b n, bi u đ , đ th , âm thanh,ữ ệ ộ ở ạ ữ ố ả ể ồ ồ ị hình nh… đ chú thích, ch d n, mô t d li u b n đ .ả ể ỉ ẫ ả ữ ệ ả ồ - C u trúc c s d li u và các ho t đ ng: Đó là h th ng g m h c s dấ ơ ở ữ ệ ạ ộ ệ ố ồ ệ ơ ở ữ li u chung nh h quy chi u, h to đ , ranh gi i, đ a gi i… và các h c sệ ư ệ ế ệ ạ ộ ớ ị ớ ệ ơ ở d li u khác nh :ữ ệ ư 158 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 • C s d li u b n đ : đ a hình, đ a chính, quy ho ch… v i nhi uơ ở ữ ệ ả ồ ị ị ạ ớ ề phân l p theo đ c đi m, đ l n, m c đích hi n th …ớ ặ ể ộ ớ ụ ể ị • C s d li u thu c tính: đ a danh, các chú gi i, ký hi u thông tin vơ ở ữ ệ ộ ị ả ệ ề pháp lý, kinh t , xã h i, t nhiên.ế ộ ự • M t s bài toán đi n hình nh : Ch ng ghép b n đ đ tìm ki mộ ố ể ư ồ ả ồ ể ế thông tin tích h p, biên t p b n đ theo ch đ m i, tính toán s li uợ ậ ả ồ ủ ề ớ ố ệ th ng kê…ố - Các Output • Cung c p thông tin cho th c hi n các nhi m v và n i dung c a qu nấ ự ệ ệ ụ ộ ủ ả lý Nhà n c đ i v i th tr ng BĐS.ướ ố ớ ị ườ • Cung c p thông tin cho phép lãnh đ o gi i quy t và quy t đ nh cácấ ạ ả ế ế ị v n đ liên quan trong ph m vi ranh gi i qu n lý.ấ ề ạ ớ ả • Cung c p thông tin cho các ngành có liên quan: Xây d ng, ki n trúc,ấ ự ế qu n lý nhà đ t, th tr ng ch ng khoán…ả ấ ị ườ ứ • Cung c p thông tin ban đ u ph c v nghiên c uấ ầ ụ ụ ứ • Cung c p thông tin ph c v vi c mua bánấ ụ ụ ệ * An toàn thông tin h th ngệ ố - Các nguyên t c ắ • Đ c b o v , ch ng l i vi c c tình hay vô tình s d ng saiượ ả ệ ố ạ ệ ố ử ụ • An toàn ph i đ c qu n lý trong su t th i gian ph c h i s cả ượ ả ố ờ ụ ồ ự ố - M t s bi n pháp.ộ ố ệ • Qu n lý, ki m tra, các đĩa m m l u đ ng.ả ể ề ư ộ • Ki m tra đ i t ng thâm nh p t bên ngoài b ng vi c ki m tra d uể ố ượ ậ ừ ằ ệ ể ấ vân tay khi xâm nh p vào máy ch hay ph i đăng nh p đ ki m traậ ủ ả ậ ể ể tr c khi vào trang Web.ướ - Sao l u và khôi ph c d li u: theo ch đ đinh kỳ theo cách sao d phòngư ụ ữ ệ ế ộ ự ki u gia tăngể - Gi i pháp khi x y ra s cả ả ự ố 159 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 • Phát hi n và gi i quy t s c .ệ ả ế ự ố • S d ng các thi t b d trử ụ ế ị ự ữ • Chu n b các cán b có kh năng gi i quy t s cẩ ị ộ ả ả ế ự ố 160 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 Qu n tr H th ngả ị ệ ố Phòng đ a chính qu n Máy ch Webị ậ ủ Máy in Phòng đ a chính huy nị ệ Máy ch d li u nhà đ t Máy inủ ữ ệ ấ Chu n hoá s li uẩ ố ệ Nh p sô li u c p nh t bi n đ ngậ ệ ậ ậ ế ộ Phân tích s li uố ệ Tra c u thôngtinứ M t kh u Scanner Quy ho ch Đ nh giá Thu Thông tin chi ti t Thông tinậ ẩ ạ ị ế ế TH Cơ sở dữ liệu đất đai đơn đăn g Interne t 161 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 162 K t lu nế ậ “Th c tr ng và m t s bi n pháp thúc đ y th tr ng BĐS – nhà đ tự ạ ộ ố ệ ẩ ị ườ ấ Hà N i”ở ộ là đ tài có ý nghĩa th c ti n cao. Thúc đ y và khuy n khích sề ự ễ ẩ ế ự phát tri n c a th tr ng BDS – nhà đ t vi c, đ ra m t h th ng các gi i phápể ủ ị ườ ấ ệ ề ộ ệ ố ả toàn di n và đ ng b là v n đ mang tính th i s và b c xúc. Gi i quy t đ cệ ồ ộ ấ ề ờ ự ứ ả ế ượ v n đ trên s phát huy đ c nh ng đi m m nh c a th tr ng BĐS – nhà đ tấ ề ẽ ượ ữ ể ạ ủ ị ườ ấ đóng góp tích c c trong n n kinh t qu c dân đ ng th i h n ch nh ng h uự ề ế ố ồ ờ ạ ế ữ ậ qu x u mà th tr ng BĐS – nhà đ t mang l i.ả ấ ị ườ ấ ạ Trong 15 tu n th c hi n đ án t t nghi p v i đ tài ầ ự ệ ồ ố ệ ớ ề “Th c tr ng và m tự ạ ộ s bi n pháp thúc đ y th tr ng BĐS – nhà đ t Hà N i”ố ệ ẩ ị ườ ấ ở ộ đ án đã gi iồ ả quy t đ c các n i dung ch y u sau:ế ượ ộ ủ ế Nh n di n v th tr ng BĐS – nhà đ t Hà N i trong nh ng th iậ ệ ề ị ườ ấ ở ộ ữ ờ gian qua. Đây là m t công vi c quan tr ng trong quá trình tìm ra các bi n pháp thúcộ ệ ọ ệ đ y s phát tri n th tr ng BĐS vì t nh ng phân tích trên s tìm ra nh ngẩ ự ể ị ườ ừ ữ ẽ ữ m t y u m t đ c trong quá trình phát tri n cũng nh nh ng t n t i y u kémặ ế ặ ượ ể ư ữ ồ ạ ế t đó tìm ra nh ng nguyên nhân và bi n pháp thúc đ y.ừ ữ ệ ẩ Các u đi m trong quá trình phát tri nư ể ể • Các nhu c u v nhà - đ t đ c đáp ng đ y đ h n c v m t ch tầ ề ấ ượ ứ ầ ủ ơ ả ề ặ ấ l ng l n s l ngượ ẫ ố ượ • Các ho t đ ng trong th tr ng quy n s d ng đ t đã t o ra nh ngạ ộ ị ườ ề ử ụ ấ ạ ữ chuy n bi n đ t phá.ể ế ộ • Th tr ng nhà đ t phát tri n sôi đ ng.ị ườ ấ ể ộ • Th tr ng kinh doanh m t b ng xây d ng, kinh doanh di n tích vănị ườ ặ ằ ự ệ phòng, khách s n, nhà hàng, khu vui ch i gi i trí… đã có nhi u kh iạ ơ ả ề ở s c.ắ §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 • Công tác qu n lý Nhà n c đ i v i th tr ng này có đi u ki n hoànả ướ ố ớ ị ườ ề ệ thi n, thu ngân sách Nhà n c t lĩnh v c này không ng ng tăng lên.ệ ướ ừ ự ừ Nh ng t n t i y u kém trong quá trình phát tri nữ ồ ạ ế ể • T l giao d ch phi chính quy cao, tình tr ng vi ph m quy đ nh v nàhỷ ệ ị ạ ậ ị ề đ t cao.ấ • M t cân đ i cung c u nhà đ t.ấ ố ầ ấ • Th tr ng “nóng, l nh” b t th ng, giá c d bi n đ n d d n đ nị ườ ạ ấ ườ ả ễ ế ộ ễ ẫ ế n n đ u c trong nhà đ t.ạ ầ ơ ấ • Quy trình mua bán ph c t p, qua nhi u trung gian không c n thi t, t nứ ạ ề ầ ế ố nhi u th i gian, chi phi giao d ch cao.ề ờ ị • Còn t n t i c ch bao c p, còn có s phân bi t không c n thi t gi aồ ạ ơ ế ấ ự ệ ầ ế ữ qu c doanh, ngoài qu c doanh, gi a trong n c và ngoài n c trongố ố ữ ướ ướ c ch chính sách, trong qu n lý đi u hành c a b máy Nhà n c vơ ế ả ề ủ ộ ứơ ề lĩnh v c BĐS và th tr ng BĐS.ự ị ườ • Thông tin không đ y đ , thi u minh b ch và khó ti p c n.ầ ủ ế ạ ế ậ Nguyên nhân c a các y u kém trênủ ế • Khung pháp lý thi u đ ng b và hay thay đ i.ế ồ ộ ổ • Các chính sách đ i v i th tr ng BĐS thi u đ ng b và ch a h p lý.ố ớ ị ườ ế ồ ộ ư ợ • Năng l c qu n lý, t ch c c a b máy Nhà n c còn kém.ự ả ổ ứ ủ ộ ướ Phân tích m t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ạ ộ ố n c trên th gi i và các bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam.ướ ế ớ ọ ệ ệ Đ ra các bi n pháp thúc đ y s phát tri n th tr ng BĐS – nhà đ t ề ệ ẩ ự ể ị ườ ấ ở Hà N i. ộ • Bi n pháp đ i m i công tác quy ho ch, xây d ng quy ho ch, kệ ổ ớ ạ ự ạ ế ho ch t ng th v phát tri n các vùng và s d ng đ t đai có hi u quạ ổ ể ề ể ử ụ ấ ệ ả đáp ng các m c tiêu phát tri n kinh t , xã h i đ t n c.ứ ụ ể ế ộ ấ ướ 164 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 • Bi n pháp t o l p và phát tri n th tr ng hàng hoá cho th tr ng nhàệ ạ ậ ể ị ườ ị ườ đ tấ • Bi n pháp xây d ng năng l c th ch và t ch c tham gia th tr ngệ ự ự ể ế ổ ứ ị ườ nhà đ tấ • Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b ng vi c s d ng các bi nẩ ự ể ủ ị ườ ằ ệ ử ụ ệ pháp tài chính  Thu ti n s d ng đ t.ề ử ụ ấ  Đ i m i chính sách thu quy n s d ng đ t và l phí.ổ ớ ế ề ử ụ ấ ệ  H tr tài chính cho ng i có thu nh p th p mua ho c thuê nhàỗ ợ ườ ậ ấ ặ ở  T ch c đ nh giá BĐS – nhà đ tổ ứ ị ấ • Bi n pháp tăng c ng hi u qu và năng l c qu n lý nhà n c đ i v iệ ườ ệ ả ự ả ướ ố ớ th tr ng nhà đ tị ườ ấ • Bi n pháp t ch c cung c p thông tin cho th tr ng nhà đ tệ ổ ứ ấ ị ườ ấ • ng d ng các bi n pháp tin h c đ góp ph n qu n lý th tr ng nhàứ ụ ệ ọ ể ầ ả ị ườ đ tấ Trong các v n đ trên đ án đã đi vào gi i quy t đ c m i quan h gi aấ ề ồ ả ế ượ ố ệ ữ các nhân t nh h ng t i giá đ t và tìm ra đ c m i liên h gi a các v trí gópố ả ưở ớ ấ ượ ố ệ ữ ị ph n vào đi u ch nh giá đ t, phân tích lãi su t và th i h n vay lãi cho ng i cóầ ề ỉ ấ ấ ờ ạ ườ thu nh p th p, ng d ng tin h c trong qu n lý nhà đ t. Đây là các v n đ quanậ ấ ứ ụ ọ ả ấ ấ ề tr ng đang đ c quan tâm hi n nay.ọ ượ ệ Cu i cùng em xin bày t s bi t n th y giáo GS – TSKH Nguy n M uố ỏ ự ế ơ ầ ễ ậ Bành, cô giáo TS Vũ Th Hoà đã t n tình h ng d n ch b o em hoàn thành đị ậ ướ ẫ ỉ ả ồ án này. Do th i gian có h n đ tài không th tránh kh i nh ng sai sót cũng nhờ ạ ề ể ỏ ữ ư nhi u v n đ ch a gi i quy t đ n t n cùng em r t mong nh n đ c s đóngề ấ ề ư ả ế ế ậ ấ ậ ượ ự 165 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 góp c a các th y cô giáo cũng nh c a các b n sinh viên đ đ tài đ c hoànủ ầ ư ủ ạ ể ề ượ ch nh h n và có ý nghĩa thi t th c trong cu c s ng.ỉ ơ ế ự ộ ố 166 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 M c l cụ ụ 167 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 M đ uở ầ Ch ng Iươ M t s v n đ v th tr ng BĐSộ ố ấ ề ề ị ườ 1. Khái ni m BĐSệ 2. Khái ni m th tr ng BĐSệ ị ườ 1. Khái ni mệ 2. Tính t t y u c a quá trình hình thành và phát tri n thấ ế ủ ể ị tr ng BĐSườ 3. Phân lo i th tr ng BĐSạ ị ườ 3. Khái quát v th tr ng nhà đ tề ị ườ ấ 1. Khái ni m th tr ng nhà đ tệ ị ườ ấ 2. Đ c đi m c a th tr ng nhà đ t.ặ ể ủ ị ườ ấ I.2 . Th tr ng BĐS - nhà đ t mang tính khu v c sâu s c.ị ườ ấ ự ắ I.3 . Th tr ng BĐS - nhà đ t là th tr ng không hoànị ườ ấ ị ườ h o.ả 2.3.Cung th tr ng nhà đ t ph n ng ch m h n c u và làị ườ ấ ả ứ ậ ơ ầ ngu n cung có gi i h n.ồ ớ ạ 2.4 Th tr ng BĐS - nhà đ t có m i quan h ch t ch v iị ườ ấ ố ệ ặ ẽ ớ th tr ng tài chính – ti n t .ị ườ ề ệ 2.5. Toàn b quá trình ho t đ ng c a th tr ng BĐS – nhàộ ạ ộ ủ ị ườ đ t chia làm 3 khâu: s n xu t – l u thông – tiêu th .ấ ả ấ ư ụ 3. V trí c a th tr ng nhà đ t trong n n kinh t qu c dân.ị ủ ị ườ ấ ề ế ố 3.1. Th tr ng nhà đ t phát tri n là nhân t quan tr ng gópị ườ ấ ể ố ọ ph n phát tri n kinh t xã h i đ t n c và nâng cao đ iầ ể ế ộ ấ ướ ờ s ng c a các t ng l p dân c .ố ủ ầ ớ ư 3.2. Th tr ng nhà đ t là n i th c hi n tái s n xu t cácị ườ ấ ơ ự ệ ả ấ y u t s n xu t cho các nhà kinh doanh nhà đ t.ế ố ả ấ ấ 3.3 Đ ng thái phát tri n c a th tr ng nhà đ t tác đ ng t iộ ể ủ ị ườ ấ ộ ớ nhi u lo i th tr ng trong n n kinh t qu c dân, đ c bi tề ạ ị ườ ề ế ố ặ ệ là th tr ng ti n t .ị ườ ề ệ Trang 1 6 6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 168 §å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2 169