Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng cho thuê

ước (dùng bơm tăng áp) - Tầng 10, 11,12 cấp 01 trục đường ống cấp nước - Tầng 7, 8, 9 cấp 01 trục đường ống cấp nước - Tầng 4, 5, 6 cấp 01 trục đường ống cấp nước - Tâng 1, 2, 3 cấp 01 trục đường ống cấp nước Van giảm áp đặt ở tầng 3, 6, 9, 10 dùng van giảm áp D40 và D50. 9.4.2.3- Giải pháp thoát nước thải trong nhà: - Lưu lượng nước tính toán các đoạn ống thoát nước trong nhà là: Qth= 3,6l/s 46 - Chọn đường kính ống đứng D = 125 vận tốc trong ống đứng v = 1,22 m/s < 4 m/s đạt yêu cầu tính toán. - Được chia làm 2 hệ thống: + Hệ thống thoát phân, tiểu được thải xuống bể tự hoại đặt ngoài nhà + Hệ thống thoát nước rửa, tắm giặt được thu vào ống đứng D160 xả vào ga cống D300 + Trên ống đứng tại các tầng đều đặt ống kiểm tra cách mặt sàn 1,0 m và đặt tê trong bể tự hoại có tâm miệng tê cao hơn mực nước bể tự hoại 15cm để thoát khí + Ống thông hơi vươn lên mái theo ống đứng D=110mm + Do công trình cao tầng do đó toàn bộ ống đứng thoát nước phải dùng ống thông hơi phụ, cách 2 tầng đấu 1 điểm thông hơi. Dung tích bể xí cho 1 đơn nguyên: W bể = 60m3. Chọn bể xí cho 1 khối nhà là 65m3: Qth = 11m3. 9.4.2.4- Giải pháp thoát nước mưa Lưu lượng nước mưa: Q = 30l/s. Chọn đường kính ống đứng theo bảng 9 TCVN 4474-1987, thì dương kính ống nhỏ nhất là D=100 chọn 4 ống đứng đường kính D125 mm thoát nước mưa cho công trình. Để bảo đảm mỹ quan theo quan điểm của kiến trúc tất cả các đường ống đứng phải đặt tại các hộp kỹ thuật, ống nhánh phải đi ngầm tường, sàn. Đường kính các quả cầu thu nước mưa phải có diện tích gấp 2 lần đường kính ống đứng, tất cả độ dốc mái phải dốc vào cầu thu nước mưa. 9.4.3- Các cơ sở hạ tầng khác 9.4.3.1- Phòng cháy chữa cháy 47 Phương án thiết kế hệ thống PCCC cho công trình phải đảm bỏa tính khoa học, kỹ thuật , mỹ thuật, phù hợp với các tiêu chuẩn, quy định của Nhà nước trong lĩnh vực PCCC, đòng thời mang tính khả thi cao, phù hợp với dự án. Phương án thiết kế hệ thống báo cháy, chữa cháy tại chỗ phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau: a) Tiêu chuẩn thiết kế: - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2622 – 1995 phòng cháy chữa cháy. - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 6160 – 1996 phòng cháy chữa cháy nhà cao tầng – Yêu cầu thiết kế. - Tiêu chuẩn Biệt Nam TCVN 5738 – 1993 hệ thống báo cháy – Yêu cầu kỹ thuật. - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5760 – 1993 hệ thống chữa cháy- Yêu cầu chung về thiết kế. b) Hệ thống báo cháy tự động: - Phát hiên và thông báo kịp thời sự cố xẩy ra theo chức năng. - Các tín hiệu phát ra bằng đèn, còi, chuông phải rõ rang để mọi người xung quanh dễ nhận biết để có thể thực hiện ngay các giải pháp thích hợp. - Có khả năng chống nhiễu tốt (không bào giả) - Không gây ảnh hưởng và bị ảnh hưởng của các thiết bị khác trong công trình. - Các thiết bị được đưa vào phương án lắp đặt là các loại thiết bị tiên tiến, phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam và có tính khả thi cao, mặt khác đảm bảo đọ bền vững cao, phù hợp với các tiêu chuẩn của Nhà nước đã ban hành trong lĩnh vực PCCC, đồng thời dễ dàng bảo quản, thay thế, sửa chữa khi cần thiết. c) Hệ thống chữa cháy (Hệ thống chữa cháy vách tường) và bình chữa cháy: 48 - Hệ thống chữa cháy lắp đặt cho công trình phải phù hợp với yêu cầu, tiêu chuẩn của Nhà nước ban hành trong công tác PCCC… - Hoạt động có hiệu quả trong mọi trường hợp. - Các trang thiết bị trong hệ thống phải có đọ bền vững cao phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường Việt Nam. - Dễ dàng bảo quản, thao tác, sử dụng và sửa chữa thay thế khi cần thiết. d) Phương án PCCC: * Tính chất nguy hiểm của cháy: Qua xem xét thực tế hồ sơ thiết kế và quy hoạch sử dụng các phòng bố trí trên các tầng của các tòa nhà của tổ hợp công trình, thì ta thấy mặc dù đây là tòa nhà được xây kiểu khung chịu lực, soang do đặc điểm yêu cầu sử dụng đặc biệt, trong từng trường hợp, từng tầng có nhiều hcaats hcays như xe cộ, hang hóa, máy móc thiết bị… và đặc biệt đây là khu chung cư sinh sống của các căn hộ dân, vì vậy trng quá trình sử dụng nếu không chấp hành triệt để các nội quy an toàn PCCC hoặc bất cẩn khi dùng lửa trần hoặc do hệ thống điện bị quá tải, trong tòa nhà sẽ phát sinh ra nguonf nhệt và gây cháy, khi đám cháy phát triển nhanh (theo sổ tay công tác PCCC của Cục cảnh sát PCCC của Bộ công an, vận tốc cháy của tòa nhà náy có thể đạt 1-1,5 m/phút), đám cháy có thể phát triển ra khu vực xung quanh và lan truyền đến các tầng liền kề. Cho nên nếu không phát hiện và có biện pháp chữa cháy kịp thời đặc biệt đám cháy xẩy ra ở tầng cao thì việc tổ chức dập tắt sẽ rất khó khăn, phức tạp và hậu quả do đám cháy gây ra sẽ khó có thể lường hết, vì vậy việc thiết kế lắp đặt hệ thống PCCC cho công trình trên là hết sức cần thiết và hợp lý. * Phương án thiết kế hệ thống PCCC: Xác định phương án thiết kế hệ thống PCCC cho các tầng trong công trình căn cứ vào đặc điểm kiến trúc, tính chat nguy hiểm cháy nổ của cơ sở và dựa trên các tiêu chuẩn của Nhà nước trong lĩnh vực PCCC. Để phương án thiết kế có tính khả thi cao, đảm bảo được yêu cầu phát hiên và chữa cháy kịp 49 thời không để xảy ra cháy lớn, hạn chế thiệt hại tới mức thấp nhất về người và tài sản khi có cháy xẩy ra, hệ thống PCCC tại chỗ của tổ hợp công trình công cộng và nhà ở được thiết kế các hệ thống cụ thể như sau: - Thiết kế, lắp đặt hệ thống báo cháy tự động cho các khu vực nguy hiểm cháy tại không gian hành lang các tầng và không gian văn phòng tầng 2,3; không gian kinh doanh, dịch vụ công cộng tầng 1. - Thiết kế, lắp đặt hệ thống chữa cháy từ động trong nhà tại không gian văn phòng tầng 2,3; không gian kinh doanh, dịch vụ công cộng tầng 1 và lắp đặt các họng chữa cháy ngoài nhà. Kết hợp voái bình chữa cháy xách tay cho toàn bộ công trình được đặt tại vị trí các hòng cứu hỏa tại các tầng. 9.4.3.2- Giải pháp chống thấm công trình: Bê tông tại các khu sàn mái, sê nô, sàn khu vệ sinh là luôn tiếp xúc với nước và lien tục phải chịu đựng, thời tiết khắc nghiệt (biên độ giao động nhiệt độ cao trong ngày, mưa axit khu vực, ảnh hưởng của tia cực tím…), cùng với bản chất thường xuyên bị rạn nứt của bề mặt bê tông gây thấm cho bê tông, công trình nhanh xuống cấp. Vì vậy, nếu sử dụng những vật liệu dạng màng phủ để chống thấm cho những khu vực này hoàn toàn không phù hợp. Chỉ vì đơn giản là một màng phủ (có thể là gốc bitum, hay nhưng dạng khác, nhưng nói chung lf không cùng gốc với bê tông) nên sau một thời gian ngắn các lớp này sẽ bị bong rộp – lão hóa, gây thấm lại cho công trình, gây ô nhiễm môi trường. Và đặc biệt khi công trình đã đi vào hoạt động kinh doanh phải dừng lại để sữa chữa … Tương tự, đối với các hạng mục bê tông ngầm – tầng hầm, các vật liệu chống thấm truyền thống thường là những loại vật liệu bao phủ phía ngoài có nguồn gốc hữu cơ, hay bị lão hóa bởi thời gian. Vì vậy nguy cơ thấm lại, công trình nhanh chóng xuống cấp sẽ xấy ra rất cao. a) Thi công chống thấm sàn mái, sê nô, sàn vệ sinh * Chuẩn bị bề mặt: 50 - Đục gỡ các hần gỗ cốt pha còn sót trên bề mặt bê tông. - Băm sạch hết các hóa chất, sơn, tạp chất… thấm sâu hay bám dính trên bề mặt bê tông. - Đánh xờm toàn bộ bề mặt bê tông cần xử lý chống thấm bằng máy mài có gắn chổi sắt để làm bong tróc hết tạp chất, bụi bẩn còn sót. - Dọn vệ sinh sạch sẽ toàn bộ bề mặt bê tống cần xử lý chống thấm bằng chổi quét, máy thổi. - Đối với các lỗ rỗng, hốc bọng… sẽ dùng máy hút bụi để làm sạch bụi đất. - Làm khô các khu vực còn ẩm ướt trên bề mặt bê tông cần chống thấm. * Xử lý chống thấm: Tại các khu vực khuyết tật, điểm yếu bê tông như lỗ rỗng, hốc bọng, đường nứt mạch ngừng đổ bê tông. - Phun chất chống thấm Radcon # 7 - Phun nhẹ nước bảo dưỡng. - Trám kín bằng vữa không co ngót. Phun chất chống thấm Radcon # 7 lên toàn bộ bè mặt. Tại các khu vực khuyết tật, điểm yếu bê tông như lỗ rỗng, hốc bọng, đường nứt, mạch ngừng đổ bê tông. Cần xử lý chất chống thấm (cả các khu vực khuyết tậ, điểm yếu bê tông đã được tiền xử lý chất chống thấm và trám kín). Sau 1-2 giở (tùy theo điều kiện thời tiết: nhiệt độ, gió…) Radcon # 7 khô (sờ tay không dính), phun nhẹ nước bão dưỡng để giúp Radcon #7 hoạt động và thấm sâu hơn vào thân bê tông. Việc phun nước bảo dưỡng toàn bộ diện tích đã phun chất chống thấm Radcon # 7 được thực hiện liên tục trong hai ngày tiếp theo với định kỳ 2 lần trong 1 ngày. b) Thi công chống thấm sàn tầng hầm (penetron): 51 Việc thi công thấm sàn tầng hầm bằng sản phẩm penetron hết sức dễ dàng và thuận tiện, được thực hiện theo các bước sau: - Sau khi đổ bê tông sàn tầng hẩm khỏng 30 phút (bê tông đang còn ẩm), tiến hành rây hoặc rắc lớp bột Pene tron lên bề mặt bê tông với định mức 1,6kg/M2. - Dùng bàn xoa thép, gỗ hay bay thép oa lên mbeef mặt bê tông để giúp lớp bột Penetron chím sâu vào mặt bê tông. c) Thi công chống thấm tường tấng hầm (penetron). * Chuẩn bị bề mặt. - Trên bề mặt bê tông chuẩn, đục mở rộng các đường nứt rộng 1-2 cm sâu 2 cm (nếu có). - Đục, băm gỡ các phần gỗ cốt pha còn sót trên bề mặt bê tông. - Các khuyết tật của bê tông như bọng rỗng, túi đá, lỗ rỗ tổ ong sẽ được đục rớt bỏ các phần bám dính hờ. Đục rộng và sâu cho đến phần be tông chắc đặc. - Băm sạch lớp dầu bôi khuôn, tạp chất bám dính trên bề mặt be tông. - Đánh xờm toàn bộ bề mặt cần xử lý chống thấm bằng máy mài có gắn chổi sắt làm bong tróc hết các tạp chất còn sót trên bề mặt be tông. - Vệ sinh sạch sẽ bề mặt bê tông cần xử lý chống thấm bằng chổi quét máy thổi. Đối với các lỗ rỗng … sẽ dùng máy hút bụi để làm sạch bụi đất. - Tưới đẫm nước sạch lên bề mặt bê tông cần chống thấm. Việc tới tại nước vừa có mục đích về sinh, đồng thời giúp bề mặt cần xử lý chống thấm được bão hòa, thuận lợi cho sự phát triển tinh thể chống thấm của Penetron hơn. * Xử lý chống thấm: (Bề mặt bê tông trước khi chống hấm luôn luôn phải được ẩm ướt) 52 - Đóng kín, đầy vào các đường nứt đã được đục ra (nếu có bằng hỗn hợp khô Penetron. - Bả một lớp hỗn hợp sệt sản phẩm penetron lên toàn bộ bề mặt bê tông cần chống thấm với định mức 1,3kg/M2. - Sau khi lớp bã khô, kphun nhẹ nước bảo dưỡng. - Quét tiếp một lớp hỗn hợp sệt sản phẩm Penetron được pha theo tỷ lệ 5 phần nước sạch với định mức 0.3kg/M2. - Sau khi lớp quét khô, phun nước bảo dưỡng. Việc bảo dưỡng nước phải thực hiện đủ 3 ngày. d) Thi công xử lý mạch dừng cấu trúc bê tông: Trước lúc ghép cốt pha phần tường, tại vị trí tiếp giáp giữa bê tông phân cũ và phần mới, cần được lắp đặt sản phẩm Waterstop RX 101. Công việc lắp đặt sản phẩm Waterstop RX được tiến hành theo các bước sau: - Vệ sinh bề mặt bằng chỏi cọ cứng hay máy thổi. - Quét lớp keo dính WB (có thể không cần sử dụng lớp keo WB mà chỉ cần định vị sản phẩm bằng đinh bê tông). Đặt sản phẩm Waterstop RX 101 vào vị trí sát với hàng thép cấu kiện bên ngoài. Đối với ống kỹ thuật xuyên sàn ta lắp đặt Waterstop RX 101 quang miệng ống kỹ thuật xuyên sàn. 9.4.3.3- Hệ thống thang máy: Đây là công trình được sử dụng làm nhà ở chung cư, đòi hỏi thang máy sử dugnj trong tòa nhà phải rất tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao, nhưng giá thành đầu tư cho thang máy phải hợp lý. Đối tượng sử dụng thang máy là khách thập phương, có người đã từng sử dugnj thang máy nhưng có những ngời chưa từng tiếp xúc tiếp xúc với thiết bị này. Chính vì điều kiện này đòi hỏi thang máy sử dụng trong dự án 53 đầu tư xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5- NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân: + Phải rất thuận tiện khi sử dụng, người sử dụng chỉ việc thực hiện các thao tác đơn giản nhất khi vận hành thang. + Phải có tính ổn định cao, gần như không bao giờ hỏng vặt với các thao tác thông thường của người sử dụng đặc biệt là hệ điều khiển và hệ thống truyền động cửa của thang máy phải hoạt động rất đáng tin cậy, chắc chắn, không xảy ra kẹt cửa hoặc loạn mạch với hệ điều khiển. Trong tòa nhà thi thang máy là một trong các thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, hơn nữa độ ổn định của thang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà. Hơn nữa, thang máy là thiết bị vĩnh cửu của tòa nhà, chất lượng và tuổi thọ của nó cũng gắn liền với tuổi thọ của tòa nhà. Không giống như các thiết bị khác (như bàn ghế, quạt, nội thất…) sau thời gian sử dụng một vài năm, nếu có sự hư hỏng thì có thể thay thế bằng thiết bị mới, nhưng với thang máy thì điều này không thể xẩy ra. Do đó quyết định lựa chọn thiết bị thang máy cần phải được nghiên cứu và xem xét kỹ từ đầu để tránh trường hợp khấu hao sử dụng thang máy quá nhanh trong khi tuổi thọ của tòa nhà còn rất dài. Ngoài các yếu tố về chất lượng thang, giá thành đầu tư ban đầu hợp lý thì người sử dụng cũng rất quan tâm đến chế độ hậu mãi sau khi thời hạn bảo hành kết thúc. Vì một số hãng thang máy để vào được công trình thì hạ giá bán đầu vào hoặc kéo dài them một chút thời gian bảo hành miễn phí, sau khi hết thời hạn bảo hành lại tính phí bảo trì rất cao. Hoặc một số hãng thang tuy có giá đầu vào thấp nhưng do chất lượng độ bền không cao, nên sau khi hết thời hạn bảo hành thì việc thay thế vật tư lại xẩy ra liên tục, do đó giá thành tổng đội lên rất cao và gây nhiều nhiễu cho người sử dụng. Điều này càng không thể được đối với các công trình đầu tư lâu dài. 9.4.3.4- Giải pháp thiết kế hệ thống điện thoại: 54 a) Phạm vi thiết kế: Với quy mô lắp đặt trong tòa nhà một mạng điện thoại nội bộ, toàn bộ công việc bao gồm: - Thiết kế lắp đặt mạng cáp dẫn từ hộp kỹ thuật của tầng tới các ổ cắm điện thoại trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. b) Yêu cầu kỹ thuât Toàn bộ mạng cáp đặt sẵn cho điện thoại nội bộ có tiêu chuẩn kỹ thuật: - Điện dung mất cân bằng: + Đôi – đôi: 2625pF/km + Đôi – đất: 574 pF/km - Điện trở dây dẫn: + Trung bình: 88,7 Ω/km + Cá biệt cực đại: 93,5 Ω/km - Điện trở mất cân bằng: + Trung bình cực đại: 1,5% + Cá biệt cực đại: 5% - Độ chịu điện áp cao: + Giữa 2 dây dẫn: 1,2KV/3s + Giữa dây và vỏ: 10KB/3s - Điện trở cách điện ở 200C: ≥ 10.000 MΩ.km - Suy hao truyền dẫn: + Ở tần số 1KHz: 1,4db/km + Ở tần số 150 KHz: 8,9 db/km + Ở tần số 772 KHz: 19,8 db/km c) Nội dung thiết kế: Hệ thống mạng cáp nội bộ bao gồm: 55 * Mạng cáp dẫn từ hộp kỹ thuật đến các hộp cáp: Hệ thống cáp này bao gồm các cáp 15x2x0,4 đi trong ống nhựa PVC Ø34 ngầm tường từ hộp kỹ thuật tầng tới hộp cáp chính. Cáp trước khi đưa vào lắp đặt phải đo thử, kiểm tra chất lượng. Toàn bộ hệ thống cáp trên được đầu nối tại các hộp cáp thông qua các phiếm đấu dây (Phiến Krone), không đấu nối trực tiếp. Cáp đi và đến hộp cáp được đấu nối với nhau thông qua dây nhảy (jumper cable), như vậy sẽ dễ dàng kiểm tra, bảo dưỡng và chuyển đổi linh hoạt các tính năng sử dụng. Trong trường hợp ta thay đổi địa chỉ của một đôi dây nào đó (thay đổi tính năng hoạt động) ta chỉ việc thay đổi vị trí đấu của dây nhảy tại các phiến. * Mạng cáp dẫn từ hộp cáp đến các thuê bao: Mạng cáp dẫn từ các hộp cáp đến các vị trí máy điện thoại (chi tiết xem các bản vẽ thiết kế thi công kèm theo), khi thi công hệ thống này có các biện pháp sau: + Sử dụng dây thuê báo 2x2x0,5 nối từ cáp đến ổ cắm (Socket) đặt trong các phòng sinh hoạt chung, cáp được đi trong ống nhựa PVC Ø34, Ø21, Ø15 ngầm trong tường. + Toàn bộ các ổ cắm (Socket) đều sử dụng jắc RJ45, đặt cách sàn một khoảng đồng nhất với các ổ cắm điện, ổ cắm tivi. 9.4.3.5- Hệ thống truyền hình: a) Phạm vi thiết kế: Với quy mô lắp đặt trong tòa nhà một hệ thống mạng truyền hình sử dụng dây cáp đồng trục, toàn bộ công việc bao gồm: - Thiết kế lắp đặt hệ thống anten thu tín hiệu truyền hình Việt Nam và các chương trình truyền hình trong khu vực. 56 - Thiết kế lắp đặt hệ thống khuêch đại tín hiệu cao tần và các thiết bị phân phối tín hiệu truyền hình. - Thiết kế lắp đặt hệ thống mạng cáp dẫn từ trung tâm truyền hình cáp qua khuêch đại và các bộ chia tới các ổ cắm ti vi trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. b) Yêu cầu kỹ thuật: Toàn bộ hệ thống truyền hình cáp có tiêu chuẩn kỹ thuật sau: - Số chương trình truyền hình thu và truyền cùng một lúc tới tất cae các ti vi tối thiểu là 10 chương trình, trong đó: - Chương trình truyền hình Việt Nam gồm 03 chương trình cơ bản. - Chương trình truyền hình Hà Nội gồm 01 chương trình cơ bản. - Chương trình truyền hình Hà Tây gồm 01 chương trình cơ bản. - Cùng các chương trình truyền hình miễn phí phát phổ biến. Các kênh truyền hình của các tỉnh lân cận nếu thu được thì sẽ được bổ sung sau: + Thông số kỹ thuật cơ bản: - Đường kính ăng ten thu tín hiệu vệ tinh (10 ft -3m) parapol tối thiểu là: - Giải tần làm việc:  Từ 950 đến 2200 MHz với băng tần C - Mức tín hiệu thu về: - Ăng ten truyền hình VHF/UHF là vật liệu để nâng cao độ tăng ích - Mức tín hiệu AV ra sau đầu thu: - Bộ điều chế MODULTOR:  ≥ 65 db Không rỉ, được mạ đồng 1V pp Điều chế giải rộng kết hợp với bộ lọc đơn kênh. 57 - Bộ trộn: - Bộ khuêch đại cao tần: - 118db có chiết áp điều chỉnh - Các bộ chia tín hiệu cao tần trung gian: - Các bộ chia tín hiệu cao trong từng căn hộ - Cáp tín hiệu cao tần:  Đa kênh, suy giảm ≤5bd Giải rộng công suất 115w Suy giảm ≤7bd Suy giảm ≤ 17bd Loại đồng trục, trở kháng 75Ω suy giảm ≤17db/100m c) Nội dung thiết kế: Hệ thống truyền hình cáp bao gồm: * Hệ thống ăng ten: Hệ thống ăng ten bao gồm ăng ten thu tín hiệu truyền hình UHF/VHF và các cáp dẫn tín hiệu từ ăng ten về thiết bị trung tâm đặt tại phòng kỹ thuật ở tầng áp mái. Toàn bộ hệ thống trên được lắp đặt trên mái bê tông cốt thép, được gia cố chắc chắn đảm bảo chịu được bão cấp 12 và có hệ thống chống sét nối với hệ thống chống sét của tòa nhà. * Hệ thống thiết bị trung tâm: Hệ thống này bao gồm bộ chìa tín hiệu siêu cao tần, bộ điều chế tín hiệu cao tần, bộ trộn U/V và khuyêch đại trung tâm. Các thết bị này được bố trí trong một tủ thiết bị bằng thép sơn tĩnh điện, có hệ thống làm mát bằng quạt gió, mặt trước là MEKA trong có khóa. * Hệ thống mạng truyền dẫn và phân phối tín hiệu: Hệ thống này bao gồm các bộ khuêch đại trung gian, các bộ chia, cáp tín hiệu cao tần và ổ cắm ti vi (ti vi socket) 58 - Các bộ khuech đại cao tần trung gian được đặt trong hộp thép sơn tĩnh điện ở hộp kỹ thuật và phải có nguồn cấp điện 220 VAC. Các hộp thép này có cửa khóa được. - Các bộ chia tín hiệu cao tần đặt trong hộp kỹ thuật 20x20x4 mm ngầm tường ở ngoài hành lang và trong các phòng khách. - Mạng cáp truyền dẫn tín hiệu là cáp đồng trục 75Ω được đi trong ống nhựa PVC Ø42, Ø21, Ø15 ngầm trong tường. - Toàn bộ các ổ cắm (socket) đều sử dụng jắc kim, đặt cách sàn một khoảng đồng nhất với các ổ cắm điện, ổ cắm điện thoại. 9.4.3.6- Chống mối công trình Dựa trên đặc tính sinh học cũng như cách thức xâm nhập của mối đến các công trình, chúng ta có thể đưa ra phương án phòng ngừa hiệu quả. Bản chất của phương pháp này là xử lý hệ thống móng, mặt nền và mặt tường của công trình để ngăn ngừa mối xâm nhập vào công trình bằng bất kỳ hình thức nào. a) Xử lý móng công trình: Sau khi toàn bộ đã được định hình, tiến hành lập hào ngăn mối bên ngoài và bên trong bằng cách đào hào bao quanh liên tục toàn bộ chân móng theo kích thước quy định: (TCXD 204/BXD): - Hào ngoài có quy định là: rộng x sâu = 0,5m x 0,8m - Hào trong có quy định là: rộng x sâu = 0,3m x 0,4m Xử lý nền móng công trình đã được đào và định hình, lót 1 lớp nilon xuống long và thành hào, rải thuốc chống mối PMS theo định mức 12 kg/m3 xuống long hào. Công việc này ngăn chặn sự xâm nhập của mối từ ngoài vào công trình. b) Xử lý mặt nền công trình: 59 Tạo một lớp cách ly trên toàn bộ mặt nền công trình bằng cách rải một lớp thuốc chống mối PMS dạng bột trên toàn bộ mặt nền tầng 1 trong công trình, định mức là 1kg/m2. Công việc trên có tác dụng diệt hết các tổ mối đang có trong lớp đất nền công trình đồng thời ngăn chặn sự tấn công của mối từ dưới nền công trình lên. c) Xử lý phòng mối mặt tường công trình Dùng bơm nén áp phun thuốc chóng mối dạng dung dịch lentrek 40 EC(1%) lên mặt tường (xử lý tường bao quanh trong và ngoài, chiều cao 2m) Định mức dung dịch Lentrek 40 EC(1%) sử dụng: 2 lít/m2 (TCXD 204/BXD/1998) 9.4.3.7- Giải pháp chống sét - Trong công trình được sử dụng hệ thống chống sét tia tiên đạo công nghệ mới GUARDIAN CAT II-G bán kính bảo vệ R=128M. - Hệ thống tiếp địa dùng kết hợp dây – cọc tiếp địa.Dây tiếp địa được chon ngập dây 0,8m lấp bằng đất mịn đầm kỹ. Cọc tiếp địa đóng ngập cọc 0,8m bằng búa. Điện trở tiếp địa đảm bảo điều kiện RTĐCS ≤ 10Ω. - Tất cả các liên kết trong hệ thống chống sét phải được thực hiện bằng hàn điện. - Các bộ phận lộ ngoài trời được sơn dẫn điện 2 lớp. Các bộ phận ngầm trong đất tuyệt đối không được sơn. 9.4.3.8- Giải pháp về sân đường nội bộ: Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân phía Tây Bắc mặt đường Láng Hạ - Thanh Xuân và xung quanh lô đất tiếp giáp với đường giao thông nội bộ nên rất an toàn. - Sân đường trong công trình lát gạch Block, kết cấu: 60 + 6 cm gạch Block + 5 cm cát vàng tạo phẳng + Nền cát san nền đầm chặt K= 0.95 - Bó vỉa bồn cây dùng viên bó Block. 10. Phân tích đánh giá tác động môi trường 10.1. Mục đích đánh giá tác động môi trường Mục đích của việc đánh giá tác động môi trường là dự báo va đánh giá những tác động đến môi trường của việc thực hiện dự án, qua đó để xuất các giải pháp giảm thiểu tới tác động tiêu cực. 10.2. Các giải pháp giảm thiểu tác động tới môi trường 10.2.1 Giai đoạn chuẩn bị thi công Saukhi nhận bàn giao mặt bằng để chuaanr bị thi công, các đơn vị trúng thầu thi công xây lắp phải có các bieenj pháp thi công cụ thể để báo cáo trước chủ đầu tư và đơn vị thiết kế nhằm đưa ra các biện pháp thi công hiệu quả tránh ảnh hưởng lớn tới môi trường xã hội khu vực. Các biện pháp chuẩn bị thi công như: rào chắn quanh khu đất công trình lắp dựng biển hiệu thong báo, xây dựng nhà tạm. lán trại phục vụ thi công,… 10.2.2 Giai đoạn thi công Các tác động ảnh hưởng tới môi trường trong quá trình thi công chủ yếu là bụi, chấn động, tiếng ồn. Muốn giảm thiểu các tác động nói trên khi tổ chức thi công xây dựng, các đơn vị trúng thầu thi công xây lắp phải có các biện pháp thi công cụ thể như: - Thực hiện các biện pháp kỹ thuật nhằm giảm thiểu tiếng ồn, chấn động. - Tổ chức thi công thích hợp, đường vào đường ra ổn định, an toàn. 61 - Không xâm hại đến các công trình lân cận, công trình dân sinh như đường xá, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu đất xây dựng công trình. - Che chắn chống bụi trong khi vận chuyển vật liệu ra vào công trình. Rửa xe trước khi ra khỏi công trình. - Che chắn chống bụi và vật liệu có thể rơi xuống từ trên cao trong khu vực thi công cũng như các khu vực tiếp giáp với hang rào khu đất thi công. - Tuân thủ các quy định của Thành phố để đảm bảo an toàn trong suốt quá trình thi công 11. Lịch trình thực hiện dự án 1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: quý I/2008 và quý III/2008 Giai đoạn này thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng trình duyệt các cơ quan có thẩm quyền theo quy định và chuẩn bị các thủ tục pháp lý. 2. Giai đoạn thực hiện đầu tư: từ quý IV/2008 đến quý IV/2010 Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tiến hành giao nhận đất, ký hợp đồng thiết kế công trình với cơ quan tư vấn, làm các thủ tục thẩm định hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và tổng dự toán công trình, tổ chức đấu thầu xây lắp công trình và thực hiện các bước tiếp theo của dự án theo đúng trình tự của xây dựng cơ bản: - Xây dựng cơ sở hạ tầng: đường nội bộ, hệ thống điện, cấp nước thoát nước, xử lý chất thải, … - Xây dựng công trình hạ tầng và thi công dự án. - Mua sắm và lắp đặt thiết bị cho hệ thống. 3. Giai đoạn kết thúc đầu tư: quý I/2011 Hoàn thiện công trình và đưa dự án đi vào hoạt động. Khi công trình được hoàn thành thì thực hiện các cam kết với thành phố, thực hiện đúng các nguyên tắc về đầu tư xây dựng khai thác sử dụng công trình nhà ở cho thuê theo quyết. 62 CHƯƠNG V: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ 1. Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn đầu tư: Dự án lựa chọn tổ chức quản lý căn cứ quản lý căn cứ vào: + Quy mô dự án : lượng vốn đầu tư 211.820 triệu đồng trên quy mô diện tích 5744m2. + Thời gian,tiến độ thực hiện dự án: thời gian thi công 2 năm và đời của dự án là 50 năm. + Căn cứ vào nguồn lực của chủ đầu tư: . Dự án được tổ chức quản lý theo mô hình : chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. Đây là mô hình thích hợp, giản đơn, tiết kiệm chi phí và mang lại hiệu quả. Sơ đồ ban quản lý dự án: Chủ đầu tư – Chủ dự án Tổ chức thực hiện Bộ phận tài chính  Thiết kế kỹ thuật  Bộ phận thi công  Bộ phận mua sắm  Bộ phận đào tạo dự án MMTB - Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, cử 1 người là trưởng ban quản lý dự án,3 người phụ trách quản lý dự án sau: 63 + Bộ phận tài chính: Mở và theo dõi tài khoản cho dự án.Đảm bảo huy động vốn đúng tiến độ cho dự án, lập dự án,phân bổ, giám sát việc sử dụng các chi phí. + Bộ phận thiết kế, kỹ thuật: Thiết kế các công trình hạ tầng dự án,thiết kế kỹ thuật, điện, nước, thiết kế các hạng mục xây dựng trong dự án. + Bộ phận tổ chức thi công: chủ đầu tư lựa chọn đơn vị thì công. Căn cứ vào thiết kế, kế hoạch thực hiện dựa án, tổ chức giám sát việc thi công công trình đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí hợp lý. + Bộ phận mua sắm máy móc thiết bị: đưa ra các phương án, kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị cho dự án.Lựa chọn máy móc, thiết bị hiện đại, đồng bộ, chi phí hợp lý, đảm bảo tiến độ, các điều kiện thanh toán và các tiêu chuẩn khác,lựa chọn nhà cung cấp. + Bộ phận đào tạo: xây dựng kế hoạch nhân sự, kế hoạch và chương trình đào tạo về: quản lý điều hành, hành chính, nhân sự,kỹ thuật, bảo trì,bảo dưỡng nhân viên. 2. Tổ chức quản lý dự án trong quá trình vận hành khai thác Sau khi dự án hoàn thành Chủ đầu tư sẽ thành lập Ban quản lý nhà để thực hiện quản lý nhà và khai thác các dịch vụ trong suốt quá trình sử dụng. Toàn bộ chi phí, vận hành và quản lý trực tiếp: STT  BỘ PHẬN VẬN HÀNH VÀ QUẢN LÝ  THỜI GIAN TIỀN LƯƠNG (tháng/năm) (Đồng)  SỐ NGƯỜI  THÀNH TIỀN (Đồng) 1 Trưởng phó bộ phận dịch 12 2,500,000 2 60,000,000 vụ văn phòng 2 3 4 5 6 Nhân viên văn phòng Tổ bảo vệ Tổ vận hành điện nước Dịch vụ khác Chi phí trang thiết bị 12 12 12 12 12 1,800,000 1,200,000 1,200,000 1,000,000 2 10 5 10 43,200,000 144,000,000 72,000,000 120,000,000 50,000,000 lao động Tổng cộng  64 29 489,200,000 CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN, PHƯƠNG ÁN THU HỒI VỐN, HIỆU QUẢ DỰ ÁN 1. Nguồn vốn, kế hoạch sử dụng vốn 1.1 Tiến độ khai thác dự án + Hoàn thành dự án và đưa vào khai thác dự kiến vào quý II/20011 + Thời gian khai thác khu dịch vụ siêu thị và văn phòng dự kiến 50 năm, bắt đầu vào quí II/2011 đến sau 50 năm; + Thời gian đăng ký thuê căn hộ của khách hàng bắt đầu khi hoàn thành dự án đầu tư và có quyết định đầu tư dự án, dự kiến quý II/2009. + Thời gian đăng ký hợp đồng cho các hộ đã đăng ký bắt đầu từ quý III/2009. Tổng khối lượng kinh doanh: Hạng mục kinh doanh 1. Tổng diện tích văn phòng 2. Diện tích siêu thị 3. Tổng diện tích căn hộ 4. Khu gửi xe ô tô, xe máy Tổng cộng  Đơn vị M2 sử dụng M2 sử dụng M2 căn hộ M2 sử dụng  Diện tích  3.220 1.195 12.693 4.690 21.744 1.2Xác định đơn giá của dự án - Đơn giá cho thuê được xác định trên cơ sở đơn giá thị trường tương ứng với vị trí khu đất, điều kiện hạ tầng cơ sở khu đất; mức đầu tư của dự án bao gồm: mức độ hoàn thiện, trang thiết bị nội thất, thông tin liên lạc, và các điều kiện khác. - Xác định giá thuê nhà dựa trên giá trị đã đầu tư, gía trị chịu lãi do trả chậm(tính đến thời điểm hiện tại). * Xác định giá thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn; 65 + Giá đầu tư cho 1m2 căn hộ ( ký hiệu là p): 7.137.233 đ/m2 + Thời gian cho thuê trả tiền 01năm/lần(ký hiệu là n): 50năm + Số tháng trong năm: 12 tháng + Lãi suất trả chậm(ký hiệu là r): 0,08 + Công thức xác định giá thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn như sau: A=P x r x (1+r)n/{(1+r)n – 1} + Gía thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn là: 48.418 đ/m2/tháng - Tuy nhiên do đối tượng thuê nhà ở đây là CBCNV có hộ khẩu Hà Nội, vì vậy để đảm bảo quyền và phù hợp với chủ trương của thành phố, dự kiến giá cho thuê cho 1m2 sàn nhà căn hộ là 27000đ/m2/tháng. Phần kinh phí phải bù lỗ sẽ lấy từ nguồn thu cho thuê không gian văn phòng, siêu thị. Đơn giá cho thuê khu siêu thị: 230.000 đ/m2/tháng Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tính theo m2 sàn kinh doanh dựa theo giá thị trường(bao gồm cả thuế VAT) Đơn gí cho thuê khu văn phòng: 230.000 đ/m2/tháng Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tính theo m2 sàn kinh doanh dựa theo giá thị trường(bao gồm cả thuế VAT) Đơn gia cho thuê diện tích trông giữ xe: 50.000đ/m2/tháng Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tính chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu sửa bào dưỡng các hạng mục phục vụ chung cho khu chung cư. 1.3Nguồn vốn đầu tư Dự án được thực hiện dựa trên các nguồn vốn sau: a/ Vốn huy động từ khách hàng thuê nhà, văn phòng đã đăng ký trước: (14%) Căn cứ vào nhu cầu thị trường kinh doanh nhà hiện nay chủ đầu tư đưa 66 ra các thông số về tỷ lệ khách hàng đăng ký thuê nhà, văn phòng theo từng năm và tỷ lệ ứng trước vốn đầu tư. b/ Vốn tự có của chủ đầu tư: (4%) Căn cứ vào điều kiện về vốn của chủ đầu tư và kế hoạch huy động vốn từ khách hàng, Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn tự có trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. c/ Vốn vay thương mại:(82%) Căn cứ vào kế hoạch huy động vốn từ khách hàng và nguồn vốn tự có, chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn vay trong giai đoạn thực hiện đầu tư. 1.4Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng a/ Kế hoạch huy động vốn từ văn phòng và siêu thị cho thuê Hạng mục 1. Diện tích khu VP và siêu thị cho thuê 2. Đơn gía khai thác 3. Thời gian đăng ký thuê văn phòng 4. Số tháng (tháng/năm) Khối Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 lượng (1x2x3x4x5) (1x2x3x4x5) (1x2x3x4x5) 4.415 0,23 5 12 5. Tỷ lệ khách hàng đăng 5% 20% 50% ký theo thời gian% 6. Tổng gía trị vốn huy 3.046,4 12.185,4 30.463,5 động từ KH(tr.đồng) 7. Vốn huy động cộng dồn 3.046,4 15.231,8 48.741,6 theo thời điểm 67 b/ Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng thuê căn hộ Hạng mục 1. Tổng diện tích căn hộ Khối Năm 2009 lượng (1x2x3x4x) 12.639 Năm 2010 (1x2x3x4x) Năm 2011 (1x2x3x4x5) cho thuê 2. Đơn giá cho thuê(tr.đồng/tháng) 3. Thời gian đăng ký thuê(năm) 4. Số tháng (tháng/năm) 0,027 50 12 5. Tỷ lệ Kh đăng ký thuê 5% 10% 30% theo thời gian 6. Giá trị trả trứơc khi 30% 30% 30% 30% đăng ký thuê nhà 7. Tổng giá trị huy động từ 3.071,3 6142,6 18.427,7 KH(tr.đ) 8. Vốn huy động cộng dồn 3.071,3 9.213,8 30.712,8 theo thời điểm 2. Phương án thu hồi vốn, phân tích hiệu quả dự án đầu tư 2.1 Chi phí vận hành khai thác dự án a. chi phí khấu hao tài sản cố định Khấu hao TSCĐ được thực hiện theo QĐ số 203/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của bộ Tài chính. + Thời gian khấu hao của công trình là 50 năm, tương đương với tỷ lệ khấu hao là 1%/năm. + Khấu hao phần thiết bị (thang máy, thiết bị phần HTKT) được tách riêng với thời hạn khấu hao là 7 năm tương đương với tỷ lệ trích là gần 14,3%/năm. Trong đó: + Khấu hao chỉ tính đối với phần tài sản thuộc chủ đầu tư quản lý và sở hữu - khu văn phòng làm việc 68 - khu bán hàng, siêu thị - Phần căn hộ cho thuê Bảng tách giá trị tính khấu hao Hạng mục chi phí Đơn vị Giá trị Công trình Thiết bị Tổng giá trị tài sản KH Tr.đ 197.200.68 183.175,58 14.025,10 1.tài sản cố định là căn hộ + Diện tích căn hộ +Giá thành 1 m2 căn hộ 2. tài sản cố định là văn Tr,đ Tr.đ/m2 Tr.đ/m2 Tr.đ 132.868,58 12.639 10.513 64.332,10 123.428,84 59.756,74 9.449,74 4.575,36 phòng siêu thị + Diện tích văn phòng, siêu thì +Giá thành 1m2 khai thác Tr.đ/m2 Tr.đ/m2 4.415 14.57 b. trích quỹ sửa chữa ,nâng cấp TSCĐ: 1,00%/năm + Quỹ sửa chữa TSCĐ: dùng để chi vào việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa những hư hỏng phát sinh trong quá trình hoạt động nhắm khôi phục lại năng lực hoạt động bính thường của TSCĐ + Quỹ nâng cấp TSCĐ: dùng để chi cho việc kéo dài thời gian sử dụng, nâng cao năng suất,tính năng tác dụng của TSCĐ như cải tạo; xây lắp,trang bị bổ sung thêm cho TSCĐ c. Chi phí quản lý hành chính và vận hành khai thác công trình + Chi phí quản lý côngn ty tính bằng 0,5% doanh thu + Chi phí vận hành tòa nhà như thang máy,điện nước công cộng,chi phí kỹ thuật và điều hành trực tiếp tòa nhà d. Thuế thu nhập doanh nghiêp: 20% doanh thu chịu thuế + theo điều 20- khỏan 1 số 30/1998/NĐ-CP ngày 13/05/1998 của Chính Phủ quy định chi tiết luật Thuế TNDN tối tiểu là 20% + Thu nhập chịu thuế TNDN bằng doanh thu trừ đi các khỏan chi phí hợp lý có liên quan đến thu nhập chịu thuế như: giá thành xây dựng, thuế 69 GTGT và các chi phí hợp lý và các chi phí hợp lý khác trong quá trình kinh doanh .. 2.2 Phân tích hiệu quả kinh tế dự án 2.2.1 Hiệu quả kinh té từ việc cho thuê căn hộ Phương pháp hạch tóan kinh tế phần nhà ở theo phương án chủ đầu tư đảm bảo thu hồi vốn được tính bằng chỉ tiêu lợi nhuân, lãi suất do trả chậm và các khoản thuế trích nộp nhà nước. 2.2.2 Hiệu quả kinh tế từ việc cho thuê văn phòng, siêu thị, để xe + Diện tích văn phòng chủ đầu tư sẽ cho thuê theo giá thị trường + Khu siêu thị và dịch vụ chủ đầu tư sẽ chi thuê theo giá trị thị trường + Khu trông giữ xe:chỉ mang tính phục vụ bù vào các khoản bảo vệ, hành chính + Với hạng mục văn phòng và siêu thị bán hàng: đầy là hạng mục phục vụ cho nhu cầu thiếu hụt văn phòng và nhu cầu mua bán giao dịch của các hộ dân khu chung cư,nên quan điểm tính hiệu quả kinh tế chỉ mang tính chất đảm bảo thu hồi vốn trong khoảng thời gian nhất định và các đảm bảo các mục tiêu kinh tế chung của xã hội. 3. Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án : Nhận xét hiệu quả kinh tế dự án + Ở đây các chỉ tiêu kinh tế như NPV ( i = 8%) ( Giá trị dòng tiên quy về thời điểm hiện tại với mức lợi nhuận là 8% ) , NPV > 0 như vậy dự án đạt hiệu quả đề ra với mức sinh lời là > 8%./ năm + Chỉ số sinh lời IRR = 8,39 % đây là lợi nhuận đảm bảo phương án kinh doanh đạt hiệu quả + Thời gian thu hồi vốn n = 15 năm,như vậy sau 15 năm sẽ thu hồi vốn đầu tư dự án. 70 71 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 11.17 5 10.15 9 6.932 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 11.17 5 10.15 9 6.949 Năm 2013 14.708 Năm 2014 18.50 9 13.371 16.82 7 6.968 6.969 Năm 2015 Năm 2016 18.650 22.380 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) TR.ĐỒNG 16.955 20.346 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) TR.ĐỒNG 3.228 3.210 6.403 9.858 9.773 13.164 5.THUẾ TNDN(20%*D) TR.ĐỒNG 1.972 1.955 2.633 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) TR.ĐỒNG 3.228 3.210 6.403 7.886 7.819 10.531 3.CHI PHÍ (C) TR.ĐỒNG 7.181 7.181 72 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 22.38 0 20.34 6 7.181 22.38 0 20.34 6 7.181 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 22.380 Năm 2020 22.380 Năm 2021 26.85 6 20.346 Năm 2022 Năm 2023 26.856 26.856 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 20.346 24.41 5 7.181 24.415 24.415 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 13.16 4 2.633 13.16 4 2.633 13.164 12.910 16.97 9 2.633 16.979 16.979 5.THUẾ TNDN(20%*D) 2.582 3.396 3.396 3.396 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 10.35 1 10.35 1 10.351 10.328 13.58 3 13.583 13.583 3.CHI PHÍ (C) 7.436 7.436 7.436 7.436 73 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 26.85 6 24.41 5 7.436 26.85 6 24.41 5 7.742 Năm 2024 Năm 2025 Năm 2025 32.227 Năm 2026 38.673 Năm 2027 38.67 3 29.298 Năm 2028 Năm 2029 38.673 38.673 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 35.157 35.15 7 7.774 35.157 35.157 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 16.97 9 3.396 16.67 3 3.335 21.524 27.383 27.38 3 4.305 3.681 27.010 5.THUẾ TNDN(20%*D) 5.477 5.477 736 5.402 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 13.58 3 13.33 8 17.219 21.907 21.90 7 2.945 21.608 3.CHI PHÍ (C) 7.774 7.774 31.476 8.147 74 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 46.40 7 42.18 9 8.147 46.40 7 42.18 9 8.147 Năm 2030 Năm 2031 Năm 2032 46.407 Năm 2033 46.407 Năm 2034 46.40 7 42.189 Năm 2035 Năm 2036 55.689 55.689 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 42.189 42.18 9 8.147 50.626 50.626 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 34.04 1 6.808 34.04 1 6.808 34.041 34.041 33.59 3 6.808 42.031 42.031 5.THUẾ TNDN(20%*D) 6.808 6.719 8.406 8.406 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 27.23 3 27.23 3 27.233 27.233 26.87 5 33.625 33.625 3.CHI PHÍ (C) 8.147 8.595 8.595 8.595 75 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 55.68 9 50.62 6 8.595 55.68 9 50.62 6 8.595 Năm 2037 Năm 2038 Năm 2039 55.689 Năm 2040 66.827 Năm 2041 66.82 7 50.626 Năm 2042 Năm 2043 66.827 66.827 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 60.751 60.75 1 9.133 60.751 60.751 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 42.03 1 8.406 42.03 1 8.406 41.494 51.619 51.61 9 8.299 51.619 51.619 5.THUẾ TNDN(20%*D) 10.324 10.32 4 33.62 5 33.62 5 33.195 10.324 10.324 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 41.295 41.29 5 41.295 41.295 3.CHI PHÍ (C) 9.133 9.133 9.133 9.133 76 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 66.82 7 60.75 1 9.778 80.19 2 72.90 2 9.778 Năm 2044 Năm 2045 Năm 2046 80.192 Năm 2047 80.192 Năm 2048 80.19 2 72.902 Năm 2049 Năm 2050 80.192 96.230 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 72.902 72.90 2 9.778 72.902 87.482 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 50.97 4 10.19 5 40.77 9 63.12 4 12.62 5 50.49 9 12.625 63.124 63.12 4 12.625 62.350 76.930 5.THUẾ TNDN(20%*D) 12.625 12.62 5 50.499 12.470 15.386 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 50.499 50.49 9 49.880 61.544 3.CHI PHÍ (C) 9.778 9.778 10.552 10.552 77 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 96.23 0 87.48 2 10.55 2 76.93 0 15.38 6 61.54 4 96.23 0 87.48 2 10.55 2 76.93 0 15.38 6 61.54 4 Năm 2051 Năm 2052 Năm 2053 96.230 Năm 2054 96.230 Năm 2055 96.23 0 87.482 Năm 2056 Năm 2057 96.230 96.230 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 87.482 87.48 2 10.552 87.482 87.482 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 76.930 76.098 76.09 8 15.386 76.098 76.098 5.THUẾ TNDN(20%*D) 15.220 15.22 0 61.544 15.220 15.220 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 60.878 60.87 8 60.878 60.878 3.CHI PHÍ (C) 11.384 11.38 4 11.384 11.384 78 Diễn giải 1.DOANH THU (D) TR.ĐỒNG Đơn vị tính 96.23 0 84.48 2 11.38 4 76.09 8 15.22 0 60.87 8 96.23 0 87.48 2 12.48 0 75.00 2 15.00 0 60.00 2 Năm 2058 Năm 2059 Năm 2060 115.47 6 104.97 9 12.480 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 92.499 5.THUẾ TNDN(20%*D) 18.500 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 73.999 3.CHI PHÍ (C) CHƯƠNG VII: KHÍA CẠNH KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN TỔ HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI -DỊCH VỤ NHÀ Ở CAO TẦNG CHO THUÊ Dự án ngoài khả thi về mặt tài chính, mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư mà còn mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao lớn. 1)Như đã trình bày ở các chương trước thì dự án này khá mới lạ nhưng đã được Nhà nước rất quan tâm và ủng hộ. Dự án đã giúp Nhà nước giải quyết 1 vấn đề đang gây rất nhiều bức xúc trong xã hội. Đó là với đồng lương ít ỏi của công nhân viên nhà nước thì việc sở hữu 1 căn hộ hợp lý thì rất khó. Dự án đã cung cấp 165 căn hộ loại vừa và nhỏ, với giá cả được xem là khá rẻ ( trung bình 1.9 đến 2.5 triệu/m2).Giá cả này phù hợp với 1 gia đình có tổng thu nhập thuộc loại trung bình. Dự án với 3 tòa nhà cao, thoáng mát, địa điểm trung tâm thành phố, các nhu cầu về điện,nước, an ninh,sinh hoạt công cộng rất đảm bảo. Đã tạo ra một lối sống văn minh, sạch sẽ,và 1 tâm trạng thoải mái, giúp cán bộ công nhân viên nâng cao được đời sống về vật chất cho người dân. 2)Mặc dù không đáng kể nhưng đã góp phần tạp việc làm cho người lao động.Số lao động làm việc trực tiếp trong thời gian thi công xây dựng công trình thì rất lớn.Đa số họ là những người có thu nhập thấp. Còn sau khi dự án đi vào hoạt động thì có bộ phận quản lý,vận hành khu nhà. Hàng năm số tiền chi trả cho bộ phận này là : 489.200.000 (Đ) 3)Góp phần làm giảm bớt khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.Đó là người giàu được sống trong căn hộ rất rộng rãi,còn những người thu nhập trung bình thì chưa đáp ứng đủ nhu cầu tối thiểu. Đồng thời,dự án đã góp phần đóng góp vào ngân sách địa phương một khoản đáng kể thông qua:thuế thu nhập doanh nghiệp: 421.836.000 đồng 79 4) Tác động một cách tích cực đến kết cấu hạ tầng của thành phố. Dự án xây dựng 3 tòa nhà,mỗi tòa cao 15 tầng,với kết cấu thẩm mỹ về kiến trúc cao,đã làm tăng thêm vẻ hiện đại,và thể hiện sự phát triển của Hà Nội. 5) Dự án xây mới hoàn toàn, 3 tòa nhà 15 tầng, trên diện tích là 5.774m2, nên dự án sử dụng một lượng lớn các sản phẩm về thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng. Từ đó là tăng lượng cầu về các hàng hóa đó,góp phần thúc đẩy sản xuất và tăng sản lượng ở các ngành này. Và nó gián tiếp làm tăng thu nhập của công nhân trong những ngành có liên quan đến xây dựng. Dự án là 1 chung cư với những thiết bị hiện đại,đặc biệt là hệ thống thang máy,phòng cháy chữa cháy,… nên đã ứng dụng những công nghệ tiên tiến trong lĩnh vực xây dựng. 6) Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội,quy hoạch không gian của thành phố,chiến lược phát triển ngành xây dựng. 80 CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ: 8.1- Kết luận: Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội nằm trong kế hoạch phát triển quỹ nhà ở đô thị của thành phố Hà Nội đạt được những hiệu quả sau: - Phát triển đô thị theo quy hoạch tổng thể tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân đã được phê duyệt, thay thế khu vực không gian dân cư không còn phù hợp với không gian kiến trúc hai bên đường về phát triển đôn thị trong giai đoạn mới. - Thiết lập công trình bao gồm các chức năng: + Không gian kinh doanh dịch vụ siêu thị: + Không gian kinh doanh văn phòng cho thuê: + Không gian để xe tầng hầm: + Số lượng căn hộ cho thuê:  1195m2 sử dụng 3220m2 sử dụng 4690m2 sử dụng 165m2 căn hộ - Góp phần tạo quỹ nhà ở cho thuê của thành phố, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các CBCNV có hộ khẩu tại Hà Nội, thực hiện chương trình phát triển nhà ở của thành phố, là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay của thành phố Hà Nội. - Góp phần tạo việc làm cho người lao động, thúc đẩy phát triển doanh nghiệp. 8.2- Kiến nghị: Để đảm bảo cho việc thu hồi vốn dự án có hiệu quả, chủ đầu tư kiến nghị: - Được miễn tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất theo quy định. - Chậm nộp tiền đối với phần đầu tư han tầng kỹ thuật ngoài nhà được phân bổ cho dự án này. 81 - Được áp dụng mức thuế suất thấp nhất đối với thuế thu nhập doanh nghiệp để đảm bảo thu hồi vốn. - Trong quá trình thực hiện dự án, nếu có phát sinh các hạng mục công trình xây dựng không nằm trong phương án kinh tế của dự án mà bắt buộc phải đầu tư để có một công trình với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh thì đề nghị các cơ quản lý cho phép được điều chỉnh bổ sung theo quy định hiện hành. 82 DỰ ÁN ĐẦU TƯ Xây dựng công trình TỔ HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI – NHÀ Ở CAO TẦNG CHO THUÊ Địa điểm XD: LÔ ĐẤT 4.5 – NƠ ĐƯỜNG LÁNG HẠ - THANH XUÂN, HÀ NỘI Nhóm sinh viên lớp kinh tế đầu tư 48C : 1. Nguyễn Thị Thùy Linh 2. Phan Thị Thương 3. Nguyễn Thị Minh 4. Nguyễn Thị Thanh Nhàn Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Bạch Nguyệt 83 4. DÒNG TIỀN DỰ ÁN – CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ: TT  Diễn giải  Đơn vị tính  Năm 2010  Năm 2011  Năm 2012  Năm 2013  Năm 2014  Năm 2015  Năm 2016 1  Đầu tư xây dựng  Tr đồng  197201 2  Thu hồi vốn dự án (LNT + KH) _  7.163  7.146  10.338  11.822  11.754  14.467 Chi phí trả lãi ngân hàng 3 · · · · · Số dư đầu kỳ Lãi suât (12%/năm) Trả lãi ngân hàng Trả tiền gốc Số dư cuối kỳ  %/năm 97.397,63 12,0% -4.524,4 101.922,1 101.922,08 12,0% 11.687,7 -5.085,0 107.007,1 107.007,12 12,0% 12.230,6 -2.502,7 109.509,8 109.509,85 112,0% 12.840,9 -1.319,5 110.829,3 110.829,312 12,0% 13.141,2 -1.545,3 112.374,6 112.374,613 12,0% 13.299,5 982,0 111.392,6 4  Dòng tiền thuần dự án  Tr đồng  -197201  -190037  -182892  -172554  -160732  -148978  -134511 5  Giá thị thu hồi ròng (8%) Tr đồng  133045,14 6  Thu hồi vốn cộng dồn Tr đồng  71 63  14309  24647  36469  48223  62690 7 8  Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR) Năm %  15 8,39% 84 4. Dòng tiền dự án – Các chỉ tiêu kinh tế TT  Diễn giải  Đơn vị tính  Năm 2017  Năm 2018  Năm 2019  Năm 2020  Năm 2021  Năm 2022  Năm 2023 1  Đầu tư xây dựng  Tr đồng 2  Thu hồi vốn dự án (LNT + KH)  _  14467  14467  14467  14263  17518  17518  17518 3 Chi phí trả lãi ngân hàng · Số dư đầu kỳ · Lãi suât (12%/năm) · Trả lãi ngân hàng · Trả tiền gốc · Số dư cuối kỳ  Tr đồng %/năm Tr đồng _ _  111392,61 412,0% 13485,0 1099,8 110292,8  110292,77 512,0% 13367,1 14467,0 4 Dòng tiền thuần dự án _ -120.044 -105.577 -91.110 -76.847 -59.328 -41.810 -24.291 5  Giá thị thu hồi ròng (8%) _ 6  Thu hồi vốn cộng dồn _  77.157  91.624  106.091  120.354  137.872  155.391  172.909 7 8  Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR)  Năm %  85 4. Dòng tiền dự án – Các chỉ tiêu kinh tế TT  Diễn giải  Đơn vị tính  Năm 2024  Năm 2025  Năm 2026  Năm 2027  Năm 2028  Năm 2029  Năm 2030 1  Đầu tư xây dựng  Tr đồng 2  Thu hồi vốn dự án (LNT + KH)  _  17.518  17.274  21.154  25.842  25.842  6.880  25.543 3 Chi phí trả lãi ngân hàng · · · · · Số dư đầu kỳ Lãi suât (12%) Trả lãi ngân hàng Trả tiền gốc Số dư cuối kỳ - %/năm Tr đồng - - 4 Dòng tiền thuần dự án Tr đồng -6.773 10.501 31.655 57.497 83.340 90.220 115.763 5  Giá thị thu hồi ròng (8%)  Tr đồng 6  Thu hồi vốn cộng dồn  Tr đồng  190.428  207.702  228.856  254.698  280.540  287.420  312.964 7 8  Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR)  Năm %  86 4. Dòng tiền dự án – Các chỉ tiêu kinh tế TT  Diễn giải  Đơn vị tính  Năm 2031  Năm 2032  Năm 2033  Năm 2034  Năm 2035  Năm 2036  Năm 2037 1 Đầu tư xây dựng Tr đồng 2  Thu hồi vốn dự án (LNT + KH)  _  31.169  31.169  31.169  31.169  30.810  37.560  37.560 3 Chi phí trả lãi ngân hàng · · · · · Số dư đầu kỳ Lãi suât (12%) Trả lãi ngân hàng Trả tiền gốc Số dư cuối kỳ - %/năm Tr đồng - - 4 Dòng tiền thuần dự án Tr đồng 146.932 178.100 209.269 240.437 271.248 308.808 346.368 5  Giá thị thu hồi ròng (8%)  _ 6  Thu hồi vốn cộng dồn  _  344.132  375.301  406.470  437.638  468.448  506.009  543.569 7 8  Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR)  Năm %  87 4. Dòng tiền dự án – Các chỉ tiêu kinh tế TT  Diễn giải  Đơn vị tính  Năm 2038  Năm 2039  Năm 2040  Năm 2041  Năm 2042  Năm 2043  Năm 2044 1  Đầu tư xây dựng  Tr đồng 2  Thu hồi vốn dự án (LNT + KH)  _  37.560  37.560  37.130  45.231  45.231  45.231  45.231 3 Chi phí trả lãi ngân hàng · · · · · Số dư đầu kỳ Lãi suât (12%) Trả lãi ngân hàng Trả tiền gốc Số dư cuối kỳ _ %/năm Tr đồng 4 Dòng tiền thuần dự án Tr đồng 383.929 421.489 458.620 503.850 549.081 594.311 639.542 5  Giá thị thu hồi ròng (8%) _ 6  Thu hồi vốn cộng dồn _ 581.130 618.690 655.820 701.051 746.281 791.512 836.743 7 8  Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR) Năm %  88 4. Dòng tiền dự án – Các chỉ tiêu kinh tế TT  Diễn giải  Đơn vị tính  Năm 2045  Năm 2046  Năm 2047  Năm 2048  Năm 2049  Năm 2050  Năm 2051 1 Đầu tư xây dựng Tr.đồng 2  Thu hồi vốn dự án (LNT + KH)  _  44.715  54.435  54.435  54.435  54.435  53.816  65.480 3 Chi phí trả lãi ngân hàng · · · · · Số dư đầu kỳ Lãi suât (12%) Trả lãi ngân hàng Trả tiền gốc Số dư cuối kỳ Tr đồng %/năm Tr đồng _ _ 4 Dòng tiền thuần dự án _ 684.256 738.691 793.126 847.561 901.996 955.811 1.021.291 5  Giá thị thu hồi ròng (8%)  _ 6  Thu hồi vốn cộng dồn  _  881.457  935.892  990.327  1.044.762  1.099.196  1.153.012  1.218.492 7 8  Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR)  Năm %  89 4. Dòng tiền dự án – Các chỉ tiêu kinh tế TT  Diễn giải  Đơn vị tính  Năm 2052  Năm 2053  Năm 2054  Năm 2055  Năm 2056  Năm 2057  Năm 2058 1 Đầu tư xây dựng Tr đồng 2  Thu hồi vốn dự án (LNT + KH)  _  65.480  65.480  65.480  64.814  64.814  64.814  64.814 3 Chi phí trả lãi ngân hàng · · · · · Số dư đầu kỳ Lãi suât (12%) Trả lãi ngân hàng Trả tiền gốc Số dư cuối kỳ Tr đồng %/năm Tr đồng _ _ 4 Dòng tiền thuần dự án _ 1.086.771 1.152.251 1.217.731 1.282.544 1.347.358 1.412.172 1.476.986 5  Giá thị thu hồi ròng (8%)  _ 6  Thu hồi vốn cộng 7dồn  _  1.283.972  1.349.451  1.414.931  1.479.745  1.544.559  1.609.373  1.674.186 7 8  Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR)  Năm %  90 4. Dòng tiền dự án – Các chỉ tiêu kinh tế TT 1 2  Đầu tư xây dựng Thu hồi vốn dự án (LNT + KH)  Diễn giải  Đơn vị tính Tr đồng _  64.814  Năm 2059  63.937  Năm 2060 3 Chi phí trả lãi ngân hàng · · · · · Số dư đầu kỳ Lãi suât (12%) Trả lãi ngân hàng Trả tiền gốc Số dư cuối kỳ Tr đồng %/năm Tr đồng _ _ 4 5 6 7 8 Dòng tiền thuần dự án Giá thị thu hồi ròng (8%) Thu hồi vốn cộng dồn Thời hạn thu hồi vốn Suất thu lợi (IRR) _ _ _ Năm % 1.541.799 1.739.000 1.605.737 1.802.938 91