Dự án Khu du lịch sinh thái Bãi Nổi Xuân Giang Hà Tĩnh

MỤC LỤC CHƯƠNG I CƠ SỞ NGHIÊN CỨU THIẾT KẾ ĐẦU TƯ CĂN CỨ CÁC PHÁP LÝ: Luật xây dựng; Nghị định số 08/2005/NĐCP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng; Nghị định số 16/2005/NĐCP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 209/2004/NĐCP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;. Thông tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13/03/2001 của Bộ tài chính hướng dẫn chế độ thu nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư; Thông tư số 09/2005/TT-BXD ngày 06/05/2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn một số nội dung về cấp phép xây dựng; Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 03/02/2005 cùa Bộ xây dựng vè việc ban hành định mức quy hoạch xây dựng; Quyết định số 12/2005/QĐ-BXD ngày 18/04/2005 của Bộ xây dựng về việc ban hành quy chế cấp chứng chỉ hành nghề giám sát thi công XDCT; Về bồi thường giài phóng mặt bằng Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về thi hành luật đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 31/12/2004 về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Về thiết kế quy hoạch Quy hoạch chung xây dựng huyện Nghi Xuân; Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định 642/BXS/CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ xây dựng; Tiêu chuẩn thiết kế - Quy hoạch xây dựng đô thị TCVN 4449/1987 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng; Bản đồ đo đạc tỉ lệ 1/5000 Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế xã hội, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật do địa phương cũng như các cơ quan liên quan cung cấp qua thực tế điều tra khu vực. CHƯƠNG II SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1/. Điều kiện, đặc điểm của tỉnh - Hà Tĩnh là vùng địa linh nhân kiệt, vị trí địa lý nằm ở miền trung, có cửa khẩu quốc tế cầu treo sang Lào gần sát cửa khẩu quốc tế Chalo, cảng biển Vũng Áng, cảng hàng không (sân bay Vinh), ga xe lửa, đường vành đai du lịch sông Lam, đường ven sông Nghi Xuân, cảng biển Xuân Hải - Bến Thuỷ, hành lang đông tây nối với các nước trong khu vực ASEAN- Hà Tĩnh có truyền thống văn hoá lịch sử hào hùng, nơi sinh ra tổng bí thư Trần Phú, đặc biệt Nghi Xuân có khu lưu niệm đại thi hào Nguyễn Du, Nguyễn Công Trứ. - Hà Tĩnh là tỉnh có địa giới hành chính rộng, đa phần là thổ nhưỡng sinh thái, sắc tộc có bản sắc văn hoá độc đáo, thuận lợi về giao thông xuyên Việt và quốc tế, có dân số gần 3 triệu người, nền kinh tế trong những năm gần đây phát triển có tốc độ tăng trưởng nhanh, đời sống nhân dân được cải thiện, nhu cầu thăm quan du lịch ngày càng tăng. - Với chính sách thu hút vốn đầu tư của tỉnh với các điều kiện, đặc điểm trên, Hà Tĩnh cần mở rộng và phát triển các khu du lịch là cần thiết, đặc biệt là du lịch sinh thái sông Lam. 2/. Điều kiện đặc điểm khu du lịch bãi nổi Xuân Giang: Xuân Giang là một địa danh sông nước của Hà Tĩnh, ai đến đây đều cảm nhận nơi đây là điểm hội tụ của đất trời, gió mây, núi biển, nó tạo nên một cảnh quan thơ mộng và hoành tráng. Bãi nổi Xuân Giang có địa giới thuộc xã Xuân Giang 2, huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh, cách thành phố Vinh 1km, cách sân bay Vinh 6km cách cảng Cửa Lò và khu du lịch Cửa Lò là 15km, cách đường quốc lộ 1A, đường sắt xuyên việt 5km, cách thành phố Hà Tĩnh 49km. Là trung tâm các di tích Đền Củi, chùa, miếu mạo của thành phố Vinh – Nghi Lộc - Diễn Châu – Hà Tĩnh. 3/. Kết luận Từ những đặc điểm trên, điều kiện nêu trên, việc xây dựng khu du lịch sinh thái bãi nổi Xuân Giang là thực sự cần thiết đón đầu cho công tác du lịch của Hà Tĩnh trong những năm sắp tới. Dọc bãi nổi của dự án dài 3km thì ở giữa là bãi cát và đầm cạn, là bãi nổi đắp tự nhiên từ ngàn xưa để lại dấu ấn của thiên nhiên vô cùng phong phú và đa dạng, mặc dù gần biển nhưng các giếng khoan có nước ngầm dự trữ lớn và tiêu chuẩn nước sinh hoạt cao. Nơi đây thực sự là thiên đường của du lịch và nghỉ dưỡng. CHƯƠNG III CHỨC NĂNG HOẠT ĐỘNG VÀ YÊU CẦU 1. Mục tiêu: Căn cứ vào chức năng và nhiệm vụ của Công ty TNHH Thanh Thành Đạt đầu tư kinh doanh khu du lịch sinh thái bãi nổi Xuân Giang (với tên gọi là khu du lịch sinh thái Hương Thanh) thành một khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp, giải trí liên hoàn và có quy mô lớn, tạo ra khả năng thu hút đầu tư vào khu vực để kinh doanh du lịch - dịch vụ bất động sản đối với du khách trong và ngoài nước. 2. Chức năng nhiệm vụ Khu du lịch sinh thái Hương Thanh là quần thề để tổ chức ra một khu du lịch với nhiều hình thức đa dạng và phong phú, đây là nơi cung cấp các dịch vụ thương mại, du lịch và nơi giao lưu văn hoá tiêu thụ sản phẩm truyền thống của địa phương. 3. Nội dung hoạt động Khu du lịch sinh thái Hương Thanh là một quần thể công trình đa năng bao gồm các hoạt động: Dịch vụ vui chơi, giải trí tổng hợp Khu thể dục thể thao và nghỉ dưỡng Trung tâm du lịch sinh thái. 4. Vai trò - Nghiên cứu, đánh giá khả năng xây dựng và phát triển dự án “Khu du lịch sinh thái Hương Thanh” trên cơ sở thực tế, điều kiện tự nhiên, xã hội cũng như nguồn vốn được huy động. - Tổ chức khu du lịch sinh thái ven sông theo định hướng khu du lịch sinh thái, nhằm tạo thuận lợi cho việc lập dự án đầu tư và thúc đẩy quá trình đầu tư phát triển. - Bảo tồn khai thác sử dụng và tôn tạo tiềm năng thiên nhiên, truyền thống văn hoá cũng như vị trí thuận lợi địa thế của dự án và trong khu vực. - Tạo nên một điểm nhấn về văn hoá du lịch sinh thái có những nét đặc trưng hấp dẫn khách du lịch trong và ngoài nước với những sản phẩm du lịch đa dạng, chất lượng cao mang đậm bản sắc văn hoá của vùng cũng như cả nước. - Tăng nguồn thu ngân sách qua khai thác dịch vụ du lịch - Công trình phúc lợi xã hội - Góp phần thúc đẩy phát triển thương mại, dịch vụ du lịch - Thu hút nguồn lao động của địa phương chiếm 90% - Trong thời gian xây dựng thu hút 250 – 300 người. - Thời gian khai thác và quản lý thu hút 300 – 350 người. CHƯƠNG IV ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ HIỆN TRẠNG 1. Vị trí giới hạn: Địa điểm xây dựng khu du lịch Hương Thanh nằm tại phía nam thành phố Vinh và phía bắc thành phố Hà Tĩnh, bên trục đường quốc lộ 1A từ thành phố Vinh đi vào thành phố Hà Tĩnh thuộc địa giới hai tỉnh Nghệ An và Hà tĩnh, là vùng bãi nổi trên sông Lam, có diện tích đất trên 100ha. VỊ TRÍ KHU VỰC NGHIÊN CỨU 2. Các điều kiện tự nhiên 2.1. Địa hình, địa chất , công trình: Đây là một khu đất hoang hoá, nằm giữa hai nhánh của dòng sông Lam có điều kiện xây dựng công trình. Đặc điểm địa chất công trình, địa chất thuỷ văn: Khu vực xây dựng qua khảo sát,mà các công trình đang xây dựng vùng kế cận địa chất công trình ổn định cho phép xây dựng các công trình kiến trúc có quy mô xây dựng nhà 5 tầng. 2.2. Khí hậu thủy văn: Khí hậu nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có 2 mùa rõ rệt, mùa hè có gió tây nam khô nóng, mùa đông có gió đông bắc lạnh ẩm Mưa phân bố không đều, tập trung vào tháng 8, 9, 10 nên gây ngập úng cục bộ. Hàng năm thường có một vài cơn bão đổ bộ vào khu vực với sức gió trung bình cấp 7 – 8 và có khi đến cấp 9 giật trên cấp 10 triều cường dâng lên +5m như cơn bão số 7 năm 1982 gây nên thiệt hại cho khu vực. Trong hơn 15 năm tại đây không thấy xuất hiện bão lớn ở khu vực, các hiện tượng khí hậu thời tiết không có những thay đổi bất thường. 2.3. Tình hình hiện trạng Ở khu vực này không có động đất, không có sóng thần. Đây là vùng đất bãi nổi hoang hóa phía tây không có dân cư sinh sống, phía đông là biển và có 200 hộ dân sinh sống tại vùng này, 3 phía còn lại là sông bao bọc tạo thành bãi nổi có diện tích khoảng 300 ha hiện đang được người dân địa phương tận dụng để thả trâu bò, trồng các loại cây với mật độ tập trung ở phía tây (diện tích không lớn). Công trình hạ tầng kỹ thuật: Chưa có hệ thống điện nước. 2.4. Đánh giá tổng hợp: Nhìn chung đây là một vùng đất hết sức thuận lợi cho việc tổ chức một khu du lịch sinh thái. Tuy nhiên việc chi phí đầu tư hạ tầng rất lớn đòi hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực và sự hỗ trợ về phía chính quyền tỉnh. CHƯƠNG V TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH KIẾN TRÚC 1. Bố cục không gian Kiến trúc toàn khu: - Đô thị du lịch sinh thái phát triển dựa theo địa hình cảnh quan tự nhiên, lấy trục không gian cảnh quan chính trục trung tâm nối từ đường du lịch ven sông Lam với khu bãi nổi. Không gian kiến trúc thay đổi theo từng khu vực chức năng riêng. - Kết hợp tối đa đia hình tự nhiên để tổ chức không gian cũng như mạng lưới đường giao thông. Phát triển đô thị đều theo các hướng tiếp giáp với sông trên cơ sở hệ thống kè sông. - Không gian kiến trúc cảnh quan được tổ chức hiện đại. - Đối với các khu vực xây dựng đô thị công trình bố trí thấp tầng. 2. Bố cục không gian các khu vực trọng tâm, các tuyến, các điểm nhấn & các điểm nhìn quan trọng: 2.1. Bố cục không gian các khu vực trọng tâm: - Trục không gian cảnh quan từ cầu nối với con đường du lịch ven sông Lam được thiết kế thông thoáng nối với trung tâm của khu du lịch sinh thái. Khu vực trung tâm được thiết kế thông thoáng, sang trọng - Trục không gian bao quanh khu bãi nổi với các biệt thự ven sông và cảnh quan sinh thái sẽ tạo cho khu du lịch một net riêng biệt. 2.2. Các điểm nhấn, điểm nhìn quan trọng: - Khu trung tâm quảng trường trung tâm, nằm trên trục trung tâm chính; các công trình biểu tượng, tượng đài, các công trình casino, khách sạn, vui chơi giải trí xung quanh quảng trường. - Cầu trung tâm nối từ phía Nghệ An, khớp nối với con đường du lịch ven sông Lam: đây là điểm nhất kiến trúc quan trọng đối với khu du lịch bãi nổi Xuân Giang và trục cảnh quan sông Lam. Vì vậy cầu cần có hình dáng kiến trúc cầu đặc biệt tiêu biểu. - Khu vực quảng trường phía trước trung tâm hội nghị và khách sạn được thiết kế hiện đại, có thể tổ chức các sự kiện văn hoá chính trị của khu vực và thế giới 2.3. Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan: 1) Các yêu cầu chung: + Các công trình kiến trúc được tổ chức theo kiểu công trình độc lập có không gian cây xanh xung quanh. Kiến trúc mái cần được chú trọng trong thiết kế công trình, đặc biệt khuyến khích các kiến trúc khai thác theo phong cách hiện đại. + Thiết kế công trình cần nghiên cứu kiến trúc 4 mặt đứng và mái. + Đảm bảo khoảng lưu không giữa 2 công trình kế cận. + Các công trình công cộng và biệt thự phải đảm bảo chỗ đỗ ô tô trong khuôn viên lô đất. + Các công trình công cộng cần khai thác kiến trúc hiện đại mang phong cách trong tổ chức kiến trúc công trình. 2) Màu sắc, ánh sáng, tầm nhìn và chi tiết kiến trúc: Màu sắc các công trình cần được khai thác hài hoà với thiên nhiên xung quanh cũng như các màu đặc trưng của khu vực Bắc Trung Bộ. Các chi tiết kiến trúc thiết kế mang phong cách hiện đại được kết hợp với tính truyền thống nhưng không rườm rà. Các công trình không được che lấp ánh sáng và tầm nhìn của các công trình kế cận, đặc biệt là các công trình ven 2 bên sông. Các công trình phía sát sông có tầng cao thấp, không che lấp tầm nhìn của các công trình công cộng phía sau ra phía sông Lam. 3)Cây xanh, lối đi bộ , vìa hè và quảng trường: Cây Xanh: Cây xanh đường phố được trồng với khoảng cách trung bình từ 10-15m/cây và trồng cách mép vỉa hè tối thiẻu 1,0 m. Hệ thống cây xanh đô thị cần có dự án riêng nghiên cứu cho phù hợp với điều kiện vi khí hậu, cảnh quan cũng như đặc trưng văn hoá của khu vực. Cây xanh khu vực vùng bán ngập xung quanh bãi nổi: là hệ thống cây xanh kinh tế cảnh quan. Các khu vực này cần được tổ chức đường dạo kết hợp vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tham quan, du lịch. Khu vực cây xanh vùng bán ngập cần có nghiên cứu loại cây trồng và hoa phù hợp với điều kiện tự nhiên và thổ nhưỡng của khu vực. Vỉa hè và lối đi bộ: Được thiết kế đảm bảo diện tích cây xanh đường phố không ảnh hưởng tới mặt đứng công trình. Chiều rộng vỉa hè đảm bảo trồng cây xanh, lối đi bộ, chỗ để xe tối thiểu. Kích thước vỉa hè được thiết kế cụ thể trong phần quy hoạch giao thông. ở các vị trí ngả giao nhau cốt vỉa hè cần được hạ thấp xuống phía lòng đường để tạo điều kiện cho người tàn tật và đi bộ. Quảng trường: Quảng trường khu trung tâm: Có chức năng tổng hợp giữa các hoạt động văn hoá, giảI trí t dịch vụ du lịch,... ở đây có thể tổ chức các hoạt động đông người, đi bộ , biểu tượng nghệ thuật,.. CHƯƠNG VI BỐ CỤC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC 1. Các yêu cầu và nguyên tắc chung: 1.1. Yêu cầu và quan điểm tổ chức không gian: Đô thị sinh thái nằm giữa bãi nổi với trục cảnh quan chính là dòng sông Lam. Khai thác tối đa sông Lam cho tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đô thị và phát triển du lịch sinh thái Khai thác hiệu quả tối đa quỹ đất cho xây dựng đô thị bãi nổi giữa sông. Đảm bảo ổn định, đồng bộ, hiện đại của đô thị sinh thái trong tương lai. Tôn trọng cảnh quan địa hình tự nhiên, hệ thống mương rạch, phân thuỷ tự nhiên. 1.2. Nguyên tắc thiết kế: Kế thừa và điều chỉnh khu vực theo điều chỉnh quy hoạch chung của huyện Nghi Xuân và các quy hoạch chi tiết đã được duyệt. Khớp nối hợp lý các quy hoạch và dự án đã có liên quan đến khu vực thiết kế. Các công trình được xây dựng đảm bảo không bị ảnh hưởng của lũ lụt của dòng sông Lam. Tận dụng cảnh quan và điều kiên tự nhiên riêng có của khu vực. Thiết kế hệ thống giao thông thuận tiện trong đô thị, thiết kế những tuyễn đường rộng và thông thoáng, có những tuyến đường đi bộ dọc theo bờ sông tạo cảnh quan đẹp. 2. Tính chất khu vực quy hoạch: Là khu đô thị du lịch sinh thái được thiết kế hiện đại để phục vụ nhu cầu trong tương lai của khu vực Bắc Miền Trung nói riêng và phục vụ nhu cầu của du khách ở mọi miền của tổ quốc và khách quốc tế. 3. Các khu chức năng quy hoạch: Khu vực nghiên cứu thiết kế công viên vui chơi giải trí hiện đại có diện tích khoảng 100 ha. Trong đó các khu chức năng được xác định như sau: 3.1Khu vui chơi ngoài trời bao gồm: Xây dựng công viên giải trí với những trò chơi phong phú, hiện đại, từ những trò chơi thiếu nhi đến các trò chơi mới lạ phiêu lưu mạo hiểm. Dự kiến có các khu vực vui chơi chính như sau Các trò chơi cảm giác mạnh như tàu lượn, thuyền lắc, đu quay xuắn, ô tô đụng, phòng chiếu phim ảo Các trò chơi truyền thống như đu quay khổng lồ, tàu điện trên không, thuyền đụng, đu quay dây vàng Các trò chơi dành cho trẻ em như: Lâu đài tuổi thơ, đoàn tàu thiếu nhi, ô tô tự lái, nhà bóng, trò chơi liên hoàn, ... 3.2.Khu vui chơi dưới nước: Với các khu bể và khu đường trượt đa dạng, phong phú, kèm theo đó là hệ thống các khu nhà tắm nước sạch. 3.3các khu vui chơi giải trí khác : Khu trượt cỏ, khu nhảy dù, bể bơi mùa đông... 4. Các giải pháp quy hoạch tổ chức không gian: - Để khai thác hiệu quả cảnh quan và quỹ đất cho xây dựng phát triển đô thị sinh thái bãi nổi nằm giữa dòng sông Lam cần có hệ thống kè hợp lý để đảm bảo không bị ảnh hưởng của lũ trên sông Lam. Do đó việc tổ chức không gian và sử dụng đất bãi nổi Xuân Giang trên cơ sở hệ thống kè. - Trục giao thông nối từ con đường du lịch ven sông Lam vào khu bãi nổi là trục không gian đô thị chính của khu vực. - Trục giao thông chạy bao quanh khu bãi nổi là trục không gian cảnh quan ven sông của đô thị. - Tổ chức các tuyến đê, kè ở những nơi cần thiết xung quanh bãi nổi để bảo vệ khu vực xây dựng: Có giải pháp phòng chống lũ lụt trong mùa lũ của dòng sông Lam. Quy hoạch những dải cây xanh ven theo bờ sông để tạo cảnh quan đẹp và phòng chống lũ lụt. 5. Lựa chọn phương án thiết kế và giải pháp xây dựng 5.1.Ý tưởng thiết kế Khu đất thiết kế nằm ngay trung tâm của dòng sông Lam , kts đề xuất ý tưởng thiết kế :Trọng tâm và cân xứng . Tạo trọng tâm nằm ngay giữa dòng nước làm điểm nhấn cho toàn khu Tạo các trung tâm cân xứng hướng về hai bên bờ tả và hữu, tạo cảnh quan hài hoà cho cả tỉnh Nghệ An, Hà Tĩnh và góc nhìn từ trục giao thông quốc lộ 1 qua cầu Bến Thuỷ. 5.2. Các phương án thiết kế a/ Phương án 1 Mô phỏng theo hình tượng cá chép vượt song Trung tâm được bố trí ở hành lang phía tây tạo hình ảnh một khu du lịch sinh thái hiện đại ở góc nhìn từ cầu Bến Thuỷ Sự kết nối giữa các phân khu chức năng thấp b/ Phương án 2: Trục phát triển khu sinh thái theo trục mở rộng của thành phố Vinh Phân khu chức năng thành 4 khu chính Phương án xét đến khả năng sử dụng đất ven trục đường chính làm văn phòng cho thuê Trục trung tâm bị lệch về phía tây, khu vực trung tâm không kết nối được với các khu vực phía đông c/ Phương án được chọn Dùng khu đất nhỏ có rìa nước bao quanh làm trung tâm cho toàn khu Tạo 4 phân khu chức năng kết nối với nhau bởi hai trục đường chính và có góc nhìn đến khu trung tâm Tuân thủ ý tưởng thiết kế , các góc nhìn từ các hướng đều đạt yêu cầu và có điểm nhấn cụ thể , tạo được không gian xanh với góc nhìn từ cầu Bến Thuỷ CHƯƠNG VII GIẢI PHÁP THIẾT KẾ 1. Tính chất chức năng Bãi nổi Xuân Giang là một bộ phận nằm trong tổng thể khu du lịch sinh thái Hương Thanh. Với tổ hợp biệt thự, khách sạn cao cấp, phòng hội nghị, siêu thị, khu thể thao cao cấp, khu vui chơi, bệnh viện đa khoa và khu điều dưỡng, khu nuôi trồng thủy sản, khu ươm trồng dược liệu… 2. Quy mô đất đai và quy mô xây dựng: - Phạm vi quy hoạch: 100ha - Mật độ xây dựng công trình: <=25% Quy mô các khu chức năng trong khu quy hoạch 2.1. Khu xây dựng các công trình phục vụ: Khu đất xây dựng 1 trung tâm dịch vụ thương mại giải trí, các công trình siêu thị nhỏ, nhà hàng ăn uống, trung tâm điều hành, trạm hướng dẫn du lịch, khách sạn, các công trình dịch vụ khác như: Bưu điện, ngân hàng, bệnh viện đa khoa và khu điều dưỡng… 2.2. Khu xây dựng công trình vui chơi giải trí: Khu du lịch có 1 công viên tổng hợp với rất nhiều trò chơi hấp dẫn như: khu vui chơi dưới nước, vườn sinh vật, phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí. 2.3. Khu tạo cảnh quan: Bao gồm: Vườn hoa, hồ nước, vườn sinh vật cảnh, vườn cây. 3. Danh mục các công trình xây dựng trong khu quy hoạch. 3.1. Công trình nhà nghỉ khách sạn. Khách sạn. Hệ thống nhà nghỉ ven sông. (nhà gỗ 1 tầng) 3.2. Công trình dịch vụ phục vụ.. - Nhà hàng ăn uống. - Siêu thị. - Trung tâm điều phối hướng dẫn du lịch. - Các cửa hàng đồ kỷ niệm, hoa tươi, bưu điện, ngân hàng. - Nhà ban quản lý 3.3. Công trình vui chơi giải trí. - Công viên tổng hợp. - Bể bơi. - Bến thuyền. - Cầu cảng. 3.4. Công trình tạo cảnh quan. - Hồ nước. - Công viên. - Vườn sinh vật cảnh. 3.5. Các công trình kỹ thuật hạ tầng. - Đừng giao thông nội bộ, hệ thống đường gom, đường dạo trong công viên, chiều rộng của nền đường là từ 8 – 10m. Các hệ thống đường được thiết kế theo quy trình thiết kế đường bộ Việt Nam. - Hệ thống điện thoại. - Hệ thống truyền hình vệ tinh. - Trạm cung cấp nước. - Trạm xử lý nước thải. - Trạm cung cấp điện, chỉ dùng mạng điện ngầm trong khu vực. CHƯƠNG VIII QUY HOẠCH CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT 1. Hệ thống giao thông: 1.1. Nguyên tắc thiết kế: - Đảm bảo giao thông đi lại thuận tiện an toàn - Tôn trọng địa hình cảnh quan tự nhiên - Đảm bảo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho đô thị du lịch sinh thái - Đảm bảo các điều kiện kỹ thuật giao thông ổn định bền vững lâu dài 1.2. Giải pháp thiết kế: Do đặc điểm của địa hình và giải pháp quy hoạch mà mạng lưới giao thông được tổ chức phù hợp Đường giao thông: Hệ thống đường giao thông nội bộ khu vực và đường vành đai được thiết kế với các chỉ tiêu kỹ thuật: - Chỉ giới đường đỏ: 12m - Mặt đường xe chạy: 6m. - Hè đường 2 bên: 3,0mx2 = 6m - Đường vành đai được quy hoạch dịch vào trong khoảng 50m so với mép nước. 2. Chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng san nền: Nguyên tắc thiết kế: Đảm bảo không bị ảnh hưởng của lũ sông Lam. Tôn trong địa hình cảnh quan tự nhiên. Đảm bảo thoát nước mặt nhanh không úng ngập. An toàn khi sử dụng. Khối lượng thi công tối thiểu. 3. Quy hoạch hệ thống thoát nước mưa: Hiện tại khu vực qui hoạch chưa có mạng lưới thoát nước mưa. Phải thiết kế mới mạng lưới thoát nước cho toàn bộ khu vực theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt. Dựa theo độ dốc địa hình để tổ chức thoát nước mưa và phân chia lưu vực thoát nước như sau. 3.1. Hướng thoát nước : Hướng thoát chính thoát trực tiếp ra sông bằng các cửa xả nước mưa. Hướng thoát cục bộ theo độ dốc địa hình và độ dốc đường nước mưa đổ vào tuyến cống chính rồi cuối cùng được xả ra sông. 3.2. Hệ thống đường ống thoát nước: Hệ thống đường ống thoát nước được thiết kế là hệ thống riêng hoàn toàn để đảm bảo vệ sinh đô thị. 3.3. Mạng lưới đường ống: Mạng lưới đường ống dùng mạng lưới phân tán, hình cành cây. 4. Quy hoạch hệ thống cấp nước: 4.1. Cơ sở thiết kế: + Hệ thống cấp nước Thành phố Vinh đã được phê duyệt + Hệ thống cấp nước của huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh + Tiêu chuẩn ngành (TCN 33 - 1985) quy định về thiết kế các công trình cấp nước mạng ngoài. + Các tài liệu có liên quan khác Hiện tại khu vực qui hoạch chưa có mạng lưới cấp nước, phải thiết kế mới mạng lưới cấp nước cho toàn bộ khu vực theo quy hoạch chi tiết mới đã được duyệt. 4.2 . Giải pháp thiết kế: a. Nguồn nước và điểm đấu nối Nguồn nước cấp cho khu vực qui hoạch được lấy theo 2 phương án của quy hoạch chung như sau: + Lấy nước từ nhà máy nước Nghệ An. + Lấy nước từ nhà máy nước thuộc huyện Nghi Xuân tỉnh Hà Tĩnh. b. Tiêu chuẩn cấp nước Lấy lấy theo qui hoạch chung nước và theo tiêu chuẩn (TCN- 33 - 85) cho các nhu cầu sinh hoạt và các dịch vụ khác : c. Cấp nước chữa cháy : Sử dụng hệ thống chữa cháy áp lực thấp. Nhằm đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cho khu vực, tổ chức lắp đặt các trụ cứu hoả trên các tuyến ống, bố trí các họng cứu hoả tại nơi thuận tiện. 5. Quy hoạch hệ thống thoát nước thải và vệ sinh môi trường: 5.1. Cơ sở thiết kế: Hệ thống thoát nước được thiết kế là hệ thống riêng hoàn toàn: Thiết kế hệ thống thoát nước mưa và nước thải riêng. - Nước mưa sau khi thu gom được thoát trực tiếp ra sông Lam. -Nước Thải được xử lý cục bộ bằng bể tự hoại rồi được thoát vào hệ thống cống thoát nước chung dẫn tới trạm xử lý. Sau khi được làm sạch đảm bảo tiêu chuẩn mới được xả ra sông. 5.2. Giải pháp thiết kế: Tiêu chuẩn thoát nước - Tiêu chuẩn thoát nước bẩn lấy theo tiêu chuẩn cấp nước sạch Hướng thoát nước dựa vào mặt bằng quy hoạch và căn cứ vào hiện trạng thoát nước khu vực. + Sơ đồ MLTN được bố trí theo dạng cành cây, tức là các cống góp thu gom, vận chuyển, đổ vào tuyến cống chính, các tuyến cống chính được đặt theo đường tụ thuỷ hoặc đi theo đường đồng mức. Độ đốc thiết kế phải đảm bảo cho nước thải tự chảy. + Việc bố trí các tuyến cống thoát nước được kết hợp chặt chẽ với các công trình ngầm khác trong khu du lịch sinh thái. Tuyến cống chính đặt trên đường phố chính thu nước thải sinh hoạt của các công trình về trạm xử lý. Dựa vào quy hoạch dự kiến, thiết kế mạng lưới nhánh trong khu vực nối vào các tuyến cống chính. Các tuyến cống này đặt sâu 0.5 – 0.7m, độ dốc tối thiểu bằng 1/d. đảm bảo chế độ tự chảy, tất cả nước thải bẩn đều phải xử lý qua bể tự hoại rồi đổ ra cống thoát nước thải. 6. Hệ thống cấp điện: Quy hoạch mạng lưới điện : Nguồn điện : - Căn cứ vào hiện trạng lưới điện ảnh hưởng trực tiếp đến khu du lịch sinh thái và quy hoạch tổng thể lưới điện tỉnh Nghệ An đến 2010, do viện Năng lượng lập 2001. - Nguồn điện cấp cho khu du lịch sinh tháI là nguồn từ trạm biến áp trung gian Cửa Lò, được cấp bởi đường dây bắt qua sông Lam. 7. Đánh giá tác động môi trường: 7.1. Các yếu tố tác động môi trường: a/ Tác động đến môi trường không khí: - Bụi: Việc san ủi mặt bằng không những đòi hỏi một số lượng lớn xe máy thi công hoạt động trong khu vực quy hoạch mà còn cần số lượng lớn xe chở nguyên liệu, nhiên liệu từ ngoài vào do đó nguồn bụi phát sinh từ: + San ủi chuẩn bị mặt bằng. + Từ các xe máy. + Vật liệu rơi vãi từ các xe vận chuyển. Bụi ảnh hưởng tới công nhân và khu dân cư xung quanh. - Khí: Các động cơ trong khi vận hành thải ra không khí CO, CO2, NOx, SO4 và bụi. Lượng khí thải và bụi phụ thuộc vào các xe máy sử dụng trên công trường. Lượng khí và bụi có thể tham khảo theo tài liệu sau: Lượng khí thải do xe máy - Tiếng ồn: Tiếng ồn từ các xe máy hoạt động có ảnh hưởng tới hệ thần kinh của công nhân vận hành máy móc và nhân dân xung quanh. Độ ồn phụ thuộc vào loại xe máy và tình trạng kỹ thuật của chúng. Trong khuôn khổ của báo cáo này cụ thể mức ồn của từng loại máy móc không nêu ra nhưng thông thường độ ồn của các xe máy hạng nặng khoảng 100dB. b/ Tác động đến môi trường nước: Nước thải gồm nước mưa và sinh hoạt có thể có những tác động tiêu cực đến môi trường khu vực xung quanh như sau c/ Tác động đến chất lượng đất: Việc san ủi làm thay đổi chế độ chảy của nước mặt do đó sẽ ảnh hưởng tới lớp đất trồng trọt khu vực xung quanh nếu như các giải pháp về thoát nước không được tính toán kỹ càng. Do ảnh hưởng của mưa và gió, đất mầu vốn đã rất mỏng trên mặt có thể bị xói mòn. Nước thải từ khu vực có lẫn dầu mỡ chảy theo nước mưa ra xung quanh làm giảm chất lượng của đất như giảm hoạt động của vi sinh vật trong đất. Tuy nhiên với giải pháp thoát nước trong nhà và xung quanh thì việc tác động tiêu cực đến chất lượng đất sẽ giảm đến mức tối đa. d/ Tác động đến cảnh quan, di sản văn hoá: Khối lượng san ủi mặt bằng lớn, chất thải tương đối nhiều do đó ảnh hưởng đến cảnh quan. Cần quan tâm các giải pháp sử lý chất thải, tránh ảnh hưởng đến môi trường. e/ Tác động đến kinh tế xã hội: Quy hoạch khu du lịch sinh tháI bãi nổi Xuân Giang có các tác động tích cực đến kinh tế xã hội. Do đó việc phát triển khu du lịch sinh tháI bãI nổi phảI tuân theo một số nguyên tắc sau - Phù hợp với đường lối phát triển đô thị của tỉnh và nhà nước. - Mở ra được nhiều dự án quan trọng, thu hút các nhà đầu tư. 7.2. Các giải pháp bảo vệ môi trường: a/ Bảo vệ môi trường không khí: Giảm lượng bụi, khí và tiếng ồn trong khi san ủi mặt bằng có thể thực hiện bằng các giải pháp sau: - Sử dụng xe máy thi công có lượng thải khí, bụi và độ ồn thấp hơn giới hạn cho phép. - Có biện pháp che chắn giữa khu vực san ủi và xung quanh mặt bằng rào che chắn hoặc trồng các giải cây xanh để hạn chế sự lan toả của bụi, tiếng ồn và khí thải. - Làm ẩm bề mặt của lớp đất san ủi bằng cách phun nước giảm lượng bụi bị cuốn theo gió. - Sử dụng nhiên liệu đốt cho các loại xe máy có lượng huỳnh thấp. Trang bị bảo hộ cho công nhân. Nồng độ than bụi, CO và SO2 và NOx của xe máy bằng: Bụi : 400 mg/m3 CO : 500 mg/m3 SO2 : 500 mg/m3 NOx : 1000 mg/m3 ( TCVN 5939 – 1995) Độ ồn cực đại của xe ủi: 90 dBA (5948 – 1995). b/ Bảo vệ môi trường nước: Các biện pháp giảm chất ô nhiễm tới nguồn nước có thể thực hiện như sau: - Hệ thống thoát nước mặt khu vực đảm bảo không ảnh hưởng tới chế độ chảy cho khu vực xung quanh. - Nước mưa ở khu vực san ủi trong 15 phút đầu của trận mưa cần được thu lại để xử lý tách dầu và bùn đất trước khi thải ra ngoài. - Xử lý nước thải sinh hoạt bằng các bể phốt trước khi thải vào mạng thải chung. c/ Bảo vệ đất: Đảm bảo nước mưa ở trong khu vực quy hoạch đặc biệt ở các khu vực dầu mối có nhiều loại hoá chất không chảy ra đất xung quanh làm hỏng đất. d/ Xử lý chất thải: Chất thải rắn phải được xử lý tránh làm ô nhiễm nước và đất. CHƯƠNG IX QUY MÔ, KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1. Quy mô dự án Tên dự án: Khu du lịch sinh thái Hương Thanh Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thanh Thành Đạt Địa chỉ: Số 57 - Đường Ngô Gia Tự - TP Vinh – Nghệ An Mục tiêu dự án: Đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Hương Thanh nhằm tạo ra một công trình phục vụ du lịch, thương mại đáp ứng nhu cầu phát triển kinh doanh du lịch thương mại. Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới. Quy mô dự án: - Diện tích khu đất: 100ha - Mật độ xây dựng công trình: <=25%. - Tổng mức vốn đầu tư: 318.000.000.000 đồng 2. Kế hoạch đầu tư và vốn 2.1Kế hoạch đầu tư. Dự án đầu tư khu du lịch sinh thái Hương Thanh được phân thành 4 giai đoạn. Trong giai đoạn đầu, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình tạo cảnh quan, kết hợp đầu tư các công trình có hiệu quả kinh tế cao, thời gian thu hồi vốn nhanh. Các công trình cao cấp, sang trọng khác sẽ được ưu tiên đầu tư vào các giai đoạn tiếp theo của dự án. Cụ thể kế hoạch đầu tư dự án như sau: - Giai đoạn 1: Các hạng mục đầu tư xây dựng: + Hệ thống hạ tầng kỹ thuật. + Công viên tổng hợp, thực hiện giai đoạn 1. + nhà nghỉ + Trung tâm dịch vụ thương mại, giải trí. + Hệ thống các công trình phục vụ, bổ trợ: Nhà ban quản lý, - Giai đoạn 2: + Công viên tổng hợp, giai đoạn 2. + Tổ hợp khách sạn, tiêu chuẩn 4 sao 2.2. Vốn. Phương án vốn trong các giai đoạn đầu tư như sau: + Giai đoạn 1: Vốn đầu tư.145.000.000 đồng. Trong đó: - Vốn chủ đầu tư:81.000.000.000 đồng - Vốn vay ngân hàng:64.000.000 đồng. + Giai đoạn 2: Vốn đầu tư: 243000.000.000 đồng Gồm vốn của chủ đầu tư và vốn kêu gọi hợp tác CHƯƠNG X PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN Chi phí Chi phí dự án bao gồm: + Chi phí xây dựng. + Chi phí quản lý dự án, tư vấn và chi phí khác. + Khấu hao tài sản cố định + Lãi suất vay vốn. + Chi phí hoạt động: Chi phí hoạt động được khái toán giựa trên bộ máy quản lý kinh doanh của khu trong quá trình hoạt động. Dự kiến bộ máy quản lý kinh doanh khu như sau: Ban giám đốc: 3 người. Nhân viên hành chính, kế toán: 6 người. Nhân viên khác (bảo vệ, kinh doanh, lễ tân,…): 100 người. Chi phí này sẽ tăng theo tỷ lệ phần trăm trong các giai đoạn. Nội dung của các khoản chi phí được thể hiện trong bảng 2. 2. Doanh thu. Doanh thu của dự án được xác định giựa trên doanh thu của từng khu dịch vụ. Doanh thu này sẽ tăng trong các năm đầu khai thác và sẽ ổn định dần trong những năm sau của dự án. Doanh thu của dự án trong các giai đoạn, theo các năm được thể hiện trong bảng 3. 3. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 1/ Chu kỳ dự án: 50 năm. 2/ Doanh thu: - Tổng doanh thu:715.000.000.000 đồng - Doanh thu trung bình năm: 354.000.000.000 đồng/ năm 3/ Tổng vốn đầu tư:318.000.000.000 đồng. 4/ Chi phí hoạt động trung bình hàng năm: 8.869.000 đồng /năm. 5/ Thu nhập hoạt động: Tổng : 240.989.000.000 đồng. Trung bình hàng năm: 4.819.780.000 đồng/ năm 6/ Thu nhập khấu hao: Tổng: 701.664.000.000 đồng Trung bình hàng năm: 4.033.280.000 đồng /năm. 7/ Thu nhập trước thuế: Tổng: 560.445.000.000 đồng. Trung bình năm: 51.208.900.000 đồng/ năm. 8/ Thuế thu nhập doanh nghiệp: - Tổng: 135.348.000.000 đồng. - Trung bình năm: 3.706.960.000 đồng/ năm. 9/ Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: THV = 7,1 năm 10/ Giá trị hiện tại thuần: NPV = 5.819.797.000 đồng > 0. 11/ Suất thu lợi nội tại: IRR = 17,18% > 15,6%. Kết luận: Giá trị hiện tại ròng của dự án dương, suất thu lợi nội IRR =17,18 lớn hơn so với mức lãi suất. Do đó về mặt tài chính Dự án mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư. Với hiệu quả của dự án, hàng năm doanh nghiệp còn đóng góp cho ngân sách 1 khoản thuế rất lớn ( trung bình: gần 23 tỷ đồng). Ngoài ra dự án sẽ tạo ra các lợi ích kinh tế xã hội khác như: tạo công ăn việc làm cho người lao động; đây sẽ là một khu du lịch vừa mang phong cách hiện đại, lại đậm đà văn hoá bản sắc thiên nhiên; góp phần nâng cao vị trí ảnh hưởng của địa phương và khu vực. CHƯƠNG XI KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Khu du lịch sinh thái Xuân Giang được xây dựng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành cơ sở hạ tầng, tạo sức hút mạnh mẽ cho ngành du lịch của Tỉnh nói riêng và của cả nước nói chung, là một động lực thúc đây quá trình thu hút đầu tư của các nhà đầu tư trong và nước ngoài tới Hà Tĩnh. Dự án này cũng mang lại hiệu quả kinh tế cao thể hiện qua: Vừa giải quyết việc làm, tăng thu nhập cho người lao động nhưng cũng đồng thời tăng thu ngân sách của địa phương Khu du lịch sinh thái Xuân Giang là một tài nguyên cảnh quan tự nhiên được xây dựng bởi một nhà đầu tư tâm huyết và có tiềm lực do vậy tính khả thi của dự án này rất cao, vì vậy Tỉnh uỷ, UBND Tỉnh chỉ đạo các ngành hữu quan triển khai các thủ tục cần thiết để nhà đầu tư từng bước thực hiện dự án. Kiến nghị: Để tạo điều kiện cho nhà đầu tư và cũng là đẩy nhanh quá trình đầu tư xin kiến nghị một số vấn đề sau: Chấp thuận dự án để triển khai các thủ tục đầu tu tiếp theo Hỗ trợ các cơ chế ưu đãi đầu tư khép kín như: giải phóng mặt bằng, đường, điện và san lấp mặt bằng vì đây là vùng đất hoang sơ. CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH THANH THÀNH ĐẠT