Giải quyết tình huống về đất đai

A, Tình huống Gia đình ông H được giao 2 ha đất để trồng lúa đã 10 năm nhưng do điều kiện khí hậu hạn hán nhiều, đất lại ở dốc cao nên trồng lúa không năng suất. Qua một số lần trồng thử nghiệm, ông H nhận thấy chất đất này phù hợp với việc chồng các loại cây khác hơn vì vậy ông muốn chuyển sang một số loại cây như lạc, đỗ, cà phê. Khi ông H nêu vấn đề này với một cán bộ xã thì được trả lời là ông không được phép trồng cây công nghiệp trên đất trồng lúa, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải lên UBND xã xin phép. Hỏi: Anh(chị) hãy cho biết cán bộ xã giải thích như vậy đúng hay sai? Vì sao? Hãy tư vấn cho ông H cần phải làm như thế nào mới đúng pháp luật? Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Vì sao? B, Giải quyết tình huống. 1.Nhận xét sự giải thích của cán bộ xã. Theo đề bài, cán bộ xã giải thích rằng ông H không được phép trồng cây “công nghiệp” trên đất trồng lúa và nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải lên “UBND xã” xin phép. Cho thấy trong vụ việc này cán bộ xã đã giải thích sai, vì căn cứ vào ba luận điểm sau: *)Một là: Cán bộ xã giải thích rằng không được trồng cây công nghiệp trên đất trồng lúa, mà theo điều 13 luật đất đai 2003 về phân loại đất không hề có khái niệm đất trồng cây công nghiệp, chỉ có khái niệm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. *)Hai là: Theo khoản 1,2 điều 36 Luật đất đai năm 2003 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau: 1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất; Như vậy theo điều luật trên thì không phải trường hợp nào cũng cần phải xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền, áp dụng cụ thể vào vụ việc của ông H, ta chia làm hai trường hợp, đó là: Nếu ông H chuyển mục đích sử dụng đất từ 2ha đất trồng lúa sang đất trồng các cây lâu năm như: cà phê, ca cao… thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại khoản 1 điều 36 luật đất đai 2003.Ngoài ra ông H phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp Luật. Còn nếu ông H chuyển mục đích sử dụng đất từ 2ha đất trồng lúa sang đất trồng các cây hằng năm như: lạc, đỗ.. thì không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất theo quy định tại khoản 2 điều 36 luật đất đai 2003. *) Ba là:Cán bộ xã giải thích rằng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải lên UBND xã xin phép. Nhưng theo khoản 3 điều 37 luật đất đai 2003 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND xã chỉ có thể cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn chứ không có thẩm quyền quyền trong việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 2, Những điều ông H cần biết để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng pháp luật. Theo lập luận trên thì với trường hợp của ông H sẽ có hai hướng giải quyết như sau: TH1:Nếu ông H chuyển mục đích sử dụng đất từ 2ha đất trồng lúa sang đất trồng các cây hằng năm như: lạc, đỗ.. thì không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại khoản 2 điều 36 luật đất đai 2003. Trường hợp này áp dụng Điều 133 Nghị định số 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đât Đai quy định trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đính sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép. Cu thể: 1. Ng­êi sö dông ®Êt cã nhu cÇu chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt nép mét (01) bé hå s¬ gåm cã: a) Tê khai ®¨ng ký chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt theo mÉu do Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng quy ®Þnh; b) GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt quy ®Þnh t¹i c¸c kho¶n 1, 2 vµ 5 §iÒu 50 cña LuËt §Êt ®ai (nÕu cã). 2. Ng­êi sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt sau hai m­¬i (20) ngµy kÓ tõ ngµy nép hå s¬, trõ tr­êng hîp V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã th«ng b¸o kh«ng ®­îc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt do kh«ng phï hîp víi quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 36 cña LuËt §Êt ®ai. 3. ViÖc ®¨ng ký chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt ®­îc quy ®Þnh nh­ sau: a) V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm kiÓm tra hå s¬; tr­êng hîp ®¨ng ký chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt kh«ng phï hîp víi quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 36 cña LuËt §Êt ®ai th× tr¶ l¹i hå s¬ vµ th«ng b¸o râ lý do; tr­êng hîp ®¨ng ký chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt phï hîp víi quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 36 cña LuËt §Êt ®ai th× x¸c nhËn vµo tê khai ®¨ng ký vµ chuyÓn hå s¬ ®Õn c¬ quan tµi nguyªn vµ m«i tr­êng cïng cÊp ®Ó chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; b) C¬ quan tµi nguyªn vµ m«i tr­êng cã tr¸ch nhiÖm chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. TH2: Nếu ông H chuyển mục đích sử dụng đất từ 2ha đất trồng lúa sang đất trồng các cây lâu năm như: cà phê, ca cao… thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại khoản 1 điều 36 luật đất đai 2003. Trường hợp này áp dụng Điều 134 Nghị định số 181/2004 NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đât Đai quy định trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đính sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép. Cụ thể: 1. Ng­êi xin chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt nép mét (01) bé hå s¬ t¹i Së Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng n¬i cã ®Êt ®èi víi tæ chøc, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc n­íc ngoµi, c¸ nh©n n­íc ngoµi; t¹i Phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng n¬i cã ®Êt ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n; hå s¬ gåm cã: a) §¬n xin chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt; b) GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt quy ®Þnh t¹i c¸c kho¶n 1, 2 vµ 5 §iÒu 50 cña LuËt §Êt ®ai (nÕu cã); c) Dù ¸n ®Çu t­ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Çu t­ ®èi víi tr­êng hîp ng­êi xin chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt lµ tæ chøc, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc n­íc ngoµi, c¸ nh©n n­íc ngoµi. 2. C¬ quan tµi nguyªn vµ m«i tr­êng cã tr¸ch nhiÖm thÈm tra hå s¬, x¸c minh thùc ®Þa; xem xÐt tÝnh phï hîp víi quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt chi tiÕt hoÆc quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®èi víi tr­êng hîp ch­a cã quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt chi tiÕt; chØ ®¹o V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt trùc thuéc lµm trÝch sao hå s¬ ®Þa chÝnh. 3. V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm lµm trÝch sao hå s¬ ®Þa chÝnh göi c¬ quan tµi nguyªn vµ m«i tr­êng cïng cÊp vµ göi sè liÖu ®Þa chÝnh cho c¬ quan thuÕ ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô tµi chÝnh. 4. C¬ quan tµi nguyªn vµ m«i tr­êng cã tr¸ch nhiÖm tr×nh ủy ban nh©n d©n cïng cÊp quyÕt ®Þnh cho chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt; chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; ký l¹i hîp ®ång thuª ®Êt ®èi víi tr­êng hîp thuª ®Êt. 5. Thêi gian thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc quy ®Þnh t¹i c¸c kho¶n 2, 3 vµ 4 §iÒu nµy kh«ng qu¸ ba m­¬i (30) ngµy lµm viÖc (kh«ng kÓ thêi gian ng­êi sö dông ®Êt thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh) kÓ tõ ngµy c¬ quan tµi nguyªn vµ m«i tr­êng nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ cho tíi ngµy ng­êi sö dông ®Êt nhËn ®­îc giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· chØnh lý. 3, Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo điều 37 luật đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể đối với trường hợp ông H là hộ gia đình cá nhân thì áp dụng khoản 2 của luật này “Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư”. Như vậy cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này chính là UBND huyện,quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh của ông H C, Kết luận Trong công cuộc xây dựng đổi mới đất nước hiện nay, việc khai thác tối đa những giá trị của đất là một việc hết sức quan trọng,vì vậy nhà nước khuyến khích nhân dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất sao cho phù hợp với nhu cầu của đời sống, nhưng việc chuyển đổi đó phải được sự quản lý, giám sát của nhà nước, mục đích cuối cùng chính là xây dựng một đất nước công bằng, dân chủ, xã hội văn minh.