Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua một tình huống thực tế

ĐỀ BÀI TÌNH HUỐNG SỐ 5: Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông m thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, 2006 ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng. Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ. Hỏi: Giải quyết như thế nào? Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước và sau ngày 1/7/2004 theo quy định của pháp luật là gì? A.LỜI MỞ ĐẦU Đất nước ngày càng phát triển, nhu cầu cuộc sống ngày càng tăng cao. Trước những biến đổi đó của xã hội, các nhà làm luật cũng đã có những dự liệu chung, nhằm giải quyết các vấn đề nảy sinh trong cuộc sống con người cần tới pháp luật điều chỉnh. Những dự liệu đó không thay đổi, cũng không dự liệu được hết những tình huống xảy ra trong thực tế. Trên thực tế, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đấtphải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi hoàn mọi thủ tục thì giao dịch đó được pháp luật thừa nhận và bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các bên. Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, thời hạn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dài hơn trong chuyển đổi quyền sử dụng đất, rất rườm rà và rắc rối, đã phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, trong khuôn khổ là một bài tập lớn học kì môn Luật Đất đai, em xin tìm hiểu tình huống đề bài nêu ra. B. PHẦN NỘI DUNG I. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông M thuộc huyện Cẩm Giàng, Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, 2006 ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng. Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại QSDĐ. II. GIẢI THÍCH KHÁI NIỆM 1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thường được gọi là mua bán đất, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi là bên bán đất, bên được chuyển nhượng là bên mua. Về nguyên tắc, người sử dụng đất phải có “Giấy đỏ” hoặc “Giấy hồng” thì mới được quyền chuyển nhượng đất. 2. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là khoản thu phát sinh khi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. 3. Giao dịch dân sự vô hiệu: là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS: - Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự - Nội dung và mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật - Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện - Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định. III. MỘT SỐ CĂN CỨ PHÁP LÍ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Các vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: 1. Bộ Luật Đất đai năm 2003 (đã được sửa đổi bổ sung năm 2009): Điều 50, Điều146. 2. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai: Điều 184, Điều 41, Điều148. 3. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007: Điều 11, Điều 136 4. Bộ luật dân sự: Điều 707, Điều 134, Điều 136. IV. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1.Giải quyết việc ông h đòi lại QSDĐ như thế nào? Vì thời điểm các giao dịch được xác lập xen lẫn cả thời điểm BLDS 2005 chưa có hiệu lực (đó là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N), do đó cần phải xem xét cả quy định của BLDS 1995. Phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông N: - Điều đầu tiên cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mảnh đất này hay không ? Theo quy định của LĐĐ 2003 thì việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải có GCNQSDĐ. Tuy nhiên, Luật cũng mở ra một hướng giải quyết đối với những người sở hữu chỉ có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003.  - Thứ nhất, đó là theo khoản 1, Điều 146, Luật đất đai 2003, có quy định :"Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này." - Thứ hai, về thời hạn hoàn thành việc cấp GCN, Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, trong đó có quy định:"Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trọng tâm là đất ở tại đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Nội dung của chỉ thị là phấn đấu đến 2005, như vậy nếu đến 2005 mà chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1, Điều 146. Và đến khi có nghị định 84/2007/NĐ-CP thì có thể thấy khoản1, Điều 146 không còn hiệu lực. - Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng QSDĐ khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực. - Do đó, như đề bài đã nêu: “Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai”. Có thể hiểu đây là một trong những giấy tờ thuộc vào khoản 1,2 và 5 điều 50 LĐĐ 2003. Theo quy định của BLDS 1995  thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại điều 707, BLDS 1995: Điều 707: Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”. Nếu như hợp đồng giữa ông H và N thỏa mãn hai điều kiện trên thì hợp đồng có hiệu lực. Ông H không có quyền đòi lại đất và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông H và ông M trong trường hợp này phải dựa theo quy định tại Điều 160 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. Khoản 1 Điều 160: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về QSDĐ quy định: “Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan hành chính để được giải quyết. Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau: 1.Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.Trường hợp không đồng ý với QĐ giải quyết của Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, TP. thuộc tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW.; QĐ giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW. là QĐ giải quyết cuối cùng”. 2. Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? Điều 134 BLDS 2005 quy đinh: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Pháp luật quy định tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Tuy nhiên, không phải giao dịch chuyển nhượng đất đai nào không làm thủ tục đều vô hiệu. Có thể nêu dẫn chứng từ tình huống nêu trong đề bài: - Các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của ông N với ông L từ khi BLDS 2005 có hiệu lực (01/01/2006) cho đến khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực. Đối với các hợp đồng được thực hiện trong giai đoạn này có một thay đổi rất quan trọng đó là các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng và chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp luât có quy định "hình thức là điều kiện có hiệu lực" không tuân theo quy định đó, đương sự không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có hiệu lực. Nó không đương nhiên vô hiệu mà có điều kiện. Nếu như trong vòng 2 năm, kể từ khi giao kết hợp đồng đó mà một trong các bên khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu vì hình thức thì Tòa án sẽ giải quyết theo Điều 134, BLDS 2005. Nhưng nếu quá thời hạn 2 năm, sẽ không bên nào có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo khoản 1 Điều 136, BLDS 2005. Có thể thấy, các giao dịch chuyển nhượng giữa ông H với ông N, giữa ông N với ông D, giữa ông D với ông L, đều là các giao dịch mà pháp luật có quy định là “hình thức là điều kiện có hiệu lực”. Tuy nhiên, trong vòng 2 năm vẫn không có người đứng ra khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên là vô hiệu nên các giao dịch này đều đã có hiệu lực. -Phân tích hợp đồng giữa ông L và ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm này Nghị định 84 đã có hiệu lực): Để hợp đồng này có hiệu lực, bắt buộc một điều đó là phải có GCNQSDĐ và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Nếu trường hợp không có GCNQSDĐ thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 cũng mở ra một lối thoát tại khoản 2 điều 11 cho chủ sở hữu đang tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 LĐĐ 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng QSDĐ (từ ngày 01/01/2008). 3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước và sau 1/7/2004 theo quy định của pháp luật là gì? Theo nguyên tắc chung, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập từ sau ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) được Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán ban hành ngày 10-8-2004 tại mục 2.3 hướng dẫn chỉ công nhận hợp đồng chuyển QSDĐ khi hợp đồng đó có đầy đủ những điều kiện sau: 1. Người tham gia giao kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự; 2. Người tham gia giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện; 3. Mục đích và nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; 4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003; 5. Bên chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; 6. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền. Riêng đối với một số trường hợp cụ thể, pháp luật quy định như sau: - Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giao kết trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) vi phạm điều kiện tại điểm 4 nêu trên, nhưng đã có một trong những giấy tờ được coi là căn cứ để xét cấp GCN QSDĐ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 1-7-2004 mới yêu cầu tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 nghị định 84/2007 NĐ-CP ngày 25/5/2007 : “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận quyền chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP”. Trước ngày 1/7/2004: áp dụng quy định LĐĐ 1993 và BLDS 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. - Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện tại điểm 4 và điểm 6 nêu trên, nhưng sau đó được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ hoặc có một trong các giấy tờ được coi là căn cứ để xét cấp GCN QSDĐ mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 1-7-2004 mới có yêu cầu tòa án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006: áp dụng quy định LĐĐ 2003 và BLDS 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luạt đất đai 2003) và và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. Từ sau ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008: áp dụng quy định LĐĐ 2003 và BLDS 2005. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luật đất đai 2003) và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. Từ sau ngày 1/1/2008: áp dụng quy định LĐĐ 2003, BLDS 2005 và Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có GCN và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực) mà chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp chuyển nhượng sau 1-7-2004, thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định mới được pháp luật công nhận”( theo điểm b khoản 1 điều 127 Luật đất đai 2003). Theo quy định tại Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trước ngày 01/07/2004. Sau ngày 01/07/2004, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 4. Phương pháp khắc phục hạn chế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; công tác kiểm kê đất đai Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo, thực hiện các biện pháp thúc đẩy tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trọng tâm là đất sản xuất nông nghiệp, đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn theo hướng cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho người sử dụng đất; thực hiện việc ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có khả năng nộp tiền; kiên quyết bỏ các điều kiện kèm theo việc cấp Giấy chứng nhận tại địa phương như hộ khẩu, đợi quy hoạch...; tổ chức chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã công khai thực hiện việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất và thời điểm bắt đầu sử dụng đất để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Kết hợp việc cấp Giấy chứng nhận với việc hiện đại hoá hệ thống hồ sơ địa chính; tăng cường đầu tư, đo đạc lập bản đồ địa chính gắn với việc lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, đo đạc đến đâu phải tổ chức cấp Giấy chứng nhận đến đó, không mở dự án đo đạc mới nếu chưa hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đã đo đạc; thực hiện nghiêm quy trình cập nhật biến động về sử dụng đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã. Trên cơ sở kết quả tổng kiểm kê đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần có biện pháp chấn chỉnh việc quản lý, sử dụng đất, đặc biệt đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cập nhật các biến động về loại đất, chủ sử dụng đất, đồng thời có biện pháp xử lý đối với những trường hợp chuyển đổi mục đích trái với quy định của pháp luật, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền. KẾT LUẬN Nhà nước ta đã có những quy định mới trong Luật đất đai và các văn bản thi hành Luật đất đai trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập, gây ra những khó khăn nhất định cho người sử dụng đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có như trong tình huống nêu trên. Vì vậy, Nhà nước ta cần có những sửa đổi bổ sung để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tạo thuận lợi trong việc thực hiện./. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003 (Đã được sửa đổi, bổ sung năm 2009) Giáo trình Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Tư pháp. Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Các trang web: PHỤ LỤC Mẫu Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Mẫu số 04/ĐK Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kính gửi: UBND............................................................ PHẦN GHI CỦA NGƯỜI NHẬN HỒ SƠ Vào sổ tiếp nhận hồ sơ: ......Giờ......phút, ngày......./......./....... Quyển số........., Số thứ tự................ Người nhận hồ sơ (Ký và ghi rõ họ tên) I. PHẦN KÊ KHAI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT * (Xem hướng dẫn cuối đơn này trước khi kê khai; không tẩy xoá, sửa chữa trên đơn) 1. Người sử dung đất: 1.1. Tên người sử dụng đất (Viết chữ in hoa)............................................................................. .................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................... 1.2. Địa chỉ (hộ gia đình, cá nhân ghi địa chỉ đăng ký hộ khẩu, tổ chức ghi địa chỉ trụ sở): .................................................................................................................................................... 2. Thửa đất đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1. Thửa đất số:............................................; 2.2. Tờ bản đồ số:.............................................; 2.3. Địa chỉ tại:........................................................................................................................... 2.4. Diện tích:..........................m²; Hình thức sử dụng: + Sử dụng chung:..........................m² + Sử dụng riêng:............................m² 2.5. Mục đích sử dụng đất:............................; 2.6. Thời hạn sử dụng đất:............................... 2.7. Nguồn gốc sử dụng đất:..................................................................................................... 3. Tài sản gắn liền với đất: 3.1. Loại nhà hoặc loại công trình xây dựng:............................................................................. Diện tích xây dựng (diện tích chiếm đất của nhà hoặc công trình).............................. m², 3.2. Cây rừng, cây lâu năm: a) Loại cây:........................; b) Diện tích có cây............…...... m². 4. Những giấy tờ nộp kèm theo đơn này gồm: .................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................... Tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng. ........................, ngày.........tháng......năm........ Người viết đơn (Ký và ghi rõ họ tên, đối với tổ chức phải đóng dấu) *Hướng dẫn viết đơn: Tên người sử dụng đất: Đối với cá nhân ghi rõ họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài ghi họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch; đối với hộ gia đình ghi chữ "Hộ ông/bà" và ghi họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND của chủ hộ, số và ngày cấp sổ hộ khẩu; trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND của vợ và của chồng; đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, ngày tháng năm thành lập, số và ngày, cơ quan ký quyết định thành lập hoặc số giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. II. XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất:........................................................................................ - Tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai:............................................................................... - Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất:..................................................................................... Ngày......tháng.......năm........ Ngày......tháng.......năm........ Cán bộ địa chính TM. Uỷ ban nhân dân (Ký, ghi rõ họ, tên) Chủ tịch (Ký tên, đóng dấu) III. KẾT QUẢ THẨM TRA CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................... Ngày......tháng.......năm........ Ngày......tháng.......năm........ Người thẩm tra hồ sơ Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ, tên) (Ký tên, đóng dấu) IV. Ý KIẾN CỦA CƠ QUAN TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG (Thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ...................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................... Ngày......tháng.......năm........ Thủ trưởng cơ quan (Ký tên, đóng dấu) Hướng dẫn (tiếp theo): - Điểm 2.5 ghi mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền cấp; trường hợp không có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi theo hiện trạng đang sử dụng; - Điểm 2.6 ghi thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có). Trường hợp sử dụng đất có thời hạn phải ghi rõ "ngày tháng năm" hết hạn sử dụng, nếu sử dụng ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài"; - Điểm 2.7 ghi nguồn gốc sử dụng đất như sau: nếu được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì ghi "Đất giao có thu tiền", nếu không thu tiền thì ghi "Đất giao không thu tiền", nếu được Nhà nước cho thuê đất thì ghi "Đất thuê trả tiền hằng năm" hoặc "Đất thuê trả tiền một lần"; trường hợp nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho hoặc nguồn gốc khác thì ghi cụ thể nguồn gốc đó và thời điểm bắt đầu sử dụng đất. 2. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Mẫu số 36/HĐCN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Chúng tôi gồm có: Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên A) (1): ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. Bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên B) (1): ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây: ĐIỀU 1QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG 1. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo ...................................... ...........................................................................................................................(2), cụ thể như sau: - Thửa đất số: ................................................... - Tờ bản đồ số:.................................................. - Địa chỉ thửa đất: ........................................................................................... - Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ..............................................) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ..................................... m2 + Sử dụng chung: .................................... m2 - Mục đích sử dụng:.......................................... - Thời hạn sử dụng:........................................... - Nguồn gốc sử dụng:........................................ Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): ............................................. ................................................................................................................................. 2. Tài sản gắn liền với đất là (3):............................. ....................................................... ....................................................... ....................................................... Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ............................................................... ............................................................................................................................(4) ĐIỀU 2GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN 1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là:..........................................................................đồng (bằng chữ:.....................................................................................đồng Việt Nam). 2. Phương thức thanh toán: ...................................................................................... .................................................................................................................................. ................................................................................................................................ Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. ĐIỀU 3  VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B vào thời điểm ............................................ 2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 4TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên ..................... chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 5PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 6CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây: 1. Bên A cam đoan: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan: 2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. ĐIỀU ....... (10)............................................................................................. ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ........................................................................................................................................ ĐIỀU .......ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. Bên A (Ký và ghi rõ họ tên)(11) Bên B (Ký và ghi rõ họ tên)(11) LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH UỶ BAN NHÂN DÂN XÃ/PHƯỜNG/THỊ TRẤN ..................... Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ .......................................................) tại .....................................................................................................................(12), tôi ......................................................., Chủ tịch/Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn................................... huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh ....................................................... tỉnh/thành phố ................................................. CHỨNG THỰC - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ................................................ và bên B là.....…….....................................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm chứng thùc, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - .................................................................................................................................. .................................................................................................................................... ..............................................................................................................................(13) - Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho: + Bên A ...... bản chính; + Bên B ....... bản chính; Lưu tại Uỷ ban nhân dân một bản chính. Số................................, quyển số ................TP/CC-SCT/HĐGD. CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)