Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

iện nay, dự thảo Luật Thuế nhà, đất được Quốc hội thảo luận khá nhiều thời gian nhưng vẫn chưa được ban hành vì còn rất nhiều vướng mắc. Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Đồng thời, cũng kỳ vọng vào việc góp phần hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà, đất về đúng với giá trị thực và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. 2.4. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua việc phát triển và nâng cao vai trò hoạt động của các thể chế trung gian. Xuất phát từ tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản là tính không thể di dời; là thị trường phức tạp, tính thanh khoản thấp, thời gian giao dịch kéo dài… nên muốn phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh và bền vững, chúng ta không chỉ chú trọng đến giải pháp hoàn thiện pháp luật mà còn cần thúc đẩy sự hoạt động của một số thể chế hỗ trợ khác có liên quan trực tiếp mà có tác động lớn đến sự vận hành của thị trường. Thời gian qua, bên cạnh sự tồn tại và hoạt động của các dịch vụ công thì các dịch vụ tư như môi giới, tư vấn, định giá, sàn giao dịch bất động sản cũng ngày càng được chú trọng phát triển. Mỗi loại hình dịch vụ với vai trò và nhiệm vụ của mình đã góp phần vào việc hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn. 2.4.1. Chính sách quản lý đối với các thể chế trung gian trong thời gian qua. - Thứ nhất, Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn đã có những quy định về các loại dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất. Đối với việc thành lập các loại hình dịch vụ công: dịch vụ công và các đơn vị sự nghiệp có thu theo Luật Đất Đai 2003 bao gồm: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; Tổ chức phát triển quỹ đất; Tổ chức Tư vấn. Các dịch vụ này ra đời đã hỗ trợ các nhà đầu tư giúp họ yên tâm hơn trong việc tiếp cận và kinh doanh bất động sản. Đối với các tổ dịch vụ tư như môi giới, định giá, tư vấn và sàn giao dịch bất động sản: đây là lần đầu tiên các dịch vụ này được chính thức ghi nhận sự hoạt động và quy định một cách cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 chứ không còn hình thành tự phát như trước nữa. Đó là căn cứ pháp lý vững chắc cho sự ra đời và hoạt động của các tổ chức này. Đồng thời, góp phần thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh giữa các dịch vụ công và các dịch vụ tư với nhau trong việc hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp nhà đầu tư có thể lựa chọn loại hình dịch vụ cũng như doanh nghiệp cung cấp dịch vụ phù hợp với yêu cầu của mình. - Thứ hai, pháp luật đưa ra được những nguyên tắc hoạt động đối với mỗi loại hình dịch vụ. Đây chính là tư tưởng chỉ đạo của Đảng và nhà nước trong toàn bộ quá trình ra đời và hoạt động của tổ chức dịch vụ. Các tổ chức này phải tuân thủ một cách tuyệt đối các nguyên tắc đã đặt ra. Việc tuân thủ nghiêm ngặt nguyên tắc của tổ chức dịch vụ tạo ra sự tin tưởng của các nhà đầu tư khi họ quyết định thông qua các tổ chức này để kinh doanh bất động sản. Thứ ba, điều kiện của các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng như điều kiện đối với từng loại hình dịch vụ được quy định rõ trong luật đã giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tiếp cận thị trường thông qua các loại hình dịch vụ này. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là một hoạt động khá phức tạp nên các cá nhân, tổ chức tham gia vào lĩnh vực này phải đáp ứng yêu cầu nhất định. Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. (Tức là trừ trường hợp “cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”). Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Đó là các quy định chung, ngoài ra với mỗi loại hình dịch vụ cần tuân thủ thêm một số các điều kiện khác nữa. Ví dụ, khi thành lập sàn giao dịch bất động sản cần thỏa mãn điều kiện “có quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS; có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch; có người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định” (Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2006). Những quy định chặt chẽ của pháp luật về điều kiện hoạt động của các loại hình dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất nhằm “sàng lọc” và chọn ra những tổ chức, cá nhân có năng lực hoạt động trong lĩnh vực này. Vì vậy, các điều kiện mà pháp luật đưa ra không phải là rào cản đối với sự ra đời, hoạt động của các doanh nghiệp dịch vụ về quản lý và sử dụng đất. Ngược lại, những điều kiện này nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cũng như trách nhiệm của các đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS. Đây chính là cơ sở quan trọng giúp các nhà đầu tư muốn tiếp cận giao dịch về bất động sản có thể yên tâm về trình độ của đội ngũ tư vấn cũng như yên tâm về tính chính xác của các thông tin do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp. Thứ tư, các nội dung hoạt động của từng loại hình dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất được quy định rõ ràng và khá phong phú nên các chủ thể muốn tiếp cận giao dịch về bất động sản có thể lựa chọn loại hình dịch vụ phù hợp với mình. Ví dụ, nội dung môi giới bất động sản bao gồm: “Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS” (Điều 45 Luật Kinh doanh BĐS) hay nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng khá phong phú, gồm: “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; định giá BĐS; tư vấn BĐS; quảng cáo BĐS; đấu giá BĐS; quản lý BĐS”. Như vậy, căn cứ vào nhu cầu tiếp cận thông tin cũng như các điều kiện tài chính của mình, các nhà đầu tư trên thị trường BĐS có thể lựa chọn loại hình dịch vụ thích hợp nhằm tiếp cận thông tin về BĐS một cách tốt nhất và đem lại hiệu quả cao nhất. - Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp hoạt động dịch vụ BĐS đã được xác định rõ ràng trong các quy định của pháp luật. Điều này có ý nghĩa nâng cao trách nhiệm của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ về BĐS. Nếu việc cung cấp dịch vụ của các doanh nghiệp này vi phạm những nội dung đã thỏa thuận, làm phương hại đến lợi ích của khách hàng thì họ phải chịu những trách nhiệm pháp lý nhất định. Chính vì vậy, các nhà đầu tư yên tâm hơn khi sử dụng các loại hình dịch vụ về quản lý và sử dụng đất do các doanh nghiệp cung cấp. Với các cơ chế, chính sách tương đối chặt chẽ và rõ ràng của các cơ quan quản lý nhà nước cũng như của quy định pháp luật đã tạo ta những thuận lợi nhất định cho các nhà đầu tư khi sử dụng dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh đó chúng ta cũng không thể phủ nhận hoạt động quản lý về các loại hình dịch vụ BDDS cũng tồn tại một số hạn chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp dịch vụ BĐS, từ đó cũng gây cản trở cho các nhà đầu tư khi thông qua các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ này. 2.4.2. Tồn tại của hoạt động quản lý đối với các dịch vụ này. Hoạt động quản lý việc kinh doanh dịch vụ BĐS còn nhiều bất cập. Mặc dù các cơ quan chức năng đã có nhiều cố gắng trong quản lý các hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhưng vẫn còn không ít tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Bên cạnh các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, còn có nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Những trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người mua những thông tin cần thiết về BĐS. Vẫn còn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký ngành nghề, nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chất lượng các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS còn chưa cao do việc đào tạo đội ngũ chuyên gia bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp. Theo bà Vũ Thị Hòa, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng thì cả nước hiện có 69 đơn vị được Bộ công nhận đủ điều kiện đào tạo về môi giới, định giá và quản lý sàn BĐS. Tính đến giữa tháng 3 năm 2009, cả nước đã cấp hơn 1200 chứng chỉ hành nghề môi giới, 439 chứng chỉ định giá BĐS. Tuy nhiên, cũng theo bà Hòa, thực tế trong thời gian qua, nhiều cơ sở đào tạo phát triển theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng đào tạo. Đa số các cơ sở đào tạo chỉ trên lý thuyết, thiếu giảng viên hoặc đội ngũ giảng viên trình độ chưa đủ tiêu chuẩn, nội dung giảng dạy chưa phù hợp và cơ sở vật chất giảng dạy hầu như chưa đáp ứng được…(5) Những hạn chế này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự minh bạch của thị trường đồng thời, gây tâm lý lo ngại cho các nhà đầu tư khi sử dụng dịch vụ… Chất lượng và hiệu quả hoạt động của các dịch vụ công trên thực tế không cao, chưa đáp ứng tốt các yêu cầu và nguyện vọng của người dân, thủ tục hành chính còn rườm rà, dây dưa kéo dài tác động không tốt đến tâm lý của người dân và các nhà đầu tư. Nói đến dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai là người dân, nhà đầu tư nghĩ ngay đến thái độ thờ ơ, bất hợp tác, sách nhiễu và phiền hà của cán bộ nhà nước. Vì vậy, trong nhận thức của người dân, dịch vụ công chẳng những không đem lại những kết quả mong muốn mà trái lại còn là những rào cản lớn đến quá trình thiết lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất trước nhà nước và giao dịch với các chủ thể khác. Như vậy, có thể khẳng định sự hoạt động của các thể chế hỗ trợ trung gian trong quản lý và sử dụng đất là yếu tố quan trọng đảm bảo sự minh bạch của thị trường BĐS. Những quy định pháp luật về hoạt động của thể chế hỗ trợ trung gian và việc thực thi các quy định đó trên thực tế đã thu được những kết quả đáng mừng, song cũng tồn tại không ít hạn chế. Yêu cầu đặt ra là cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật để khắc phục trở ngại và phát huy những thuận lợi nhằm nâng cao hơn nữa vai trò của các thể chế hỗ trợ trung gian trong quản lý và sử dụng bất động sản. 2.5. Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thông qua hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm. Quản lý và sử dụng bất động sản là một lĩnh vực nhạy cảm, dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng và các biểu hiện phức tạp khác. Để đáp ứng yêu cầu quản lý theo quy định của chính sách pháp luật đã là nhiệm vụ rất khó khăn, nhiệm vụ phòng chống các biểu hiện tiêu cực, tham nhũng lãng phí càng khó khăn gấp bội phần, vì các biểu hiện tiêu cực ngày càng trở nên tinh vi. Chính vì vậy, công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm về các hoạt động trên thị trường bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng như: nhằm phòng ngừa, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật bất động sản; phát hiện những sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách pháp luật trong lĩnh vực bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực trên cơ sở đó nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý cũng như chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước . Nội dung của công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường bất động sản. Ở đây người viết chỉ xin nêu ra nội dung thanh tra, kiểm tra của nhà nước đối với những lĩnh vực đã được nghiên cứu ở trên nhằm nắm bắt thực trạng cũng như phát hiện những sai phạm trong các hoạt động này từ đó có cơ chế cụ thể nhằm khắc phục những sai phạm đó đồng thời, tiến đến một thị trường lành mạnh. Thanh tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quy hoạch đất đai, bất động sản từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã đạt được những tiến bộ nhất định. Phần lớn các địa phương đã tổ chức kiểm tra tình hình sử dụng đất của người sử dụng đất phát hiện và xử lý kịp thời những vi phạm trong quy hoạch bất động sản. Cụ thể, theo tổng hợp của các tỉnh (báo cáo của 49 tỉnh) thì tính đến hết tháng 2 năm 2007 diện tích đất phải thu hồi do người sử dụng đất vi phạm pháp luật là 16.973 ha trong đó thu hồi được 15.078 ha (chiếm 88.8%). Đối với các dự án đầu tư các đoàn kiểm tra đã kiểm tra và xử lý theo báo cáo của 53 tỉnh là 7.289 ha do vi phạm pháp luật về đất đai(6). Đây được coi là một tiến bộ nổi bật trong công tác quản lý đất đai, bất động sản so với thời gian trước đây. Mặc dù vậy, những sai phạm trong lĩnh vực này vẫn diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương kiểm tra phát hiện các trường hợp quy hoạch treo, dự án treo. Có nhiều dự án được giao đất nhiều năm mà không sử dụng vẫn chưa bị thu hồi. Cụ thể, qua công tác thanh tra, kiểm tra đã phát hiện có 1649 khu vực quy hoạch với diện tích 344.655 ha được xếp vào diện quy hoạch treo, trong đó có 840 khu vực quy hoạch cho xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội với diện tích 24.740 ha, 349 khu vực quy hoạch cho xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích 50.730 ha, còn lại là các khu vực quy hoạch cho các dự án, công trình thuộc lĩnh vực khác. Tổng hợp kết quả kiểm tra của 61 tỉnh đã có 1.206 dự án với diện tích 48.204 ha thuộc diện dự án treo; trong đó có 668 dự án với diện tích 13.951 ha để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; 183 dự án với diện tích 3.883 ha để xây dựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn(7)… Nhiều địa phương còn xảy ra tình trạng việc xét duyệt dự án đầu tư có sử dụng đất hoặc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất chưa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tư xin giao đất, cho thuê đất chỉ nhằm mục đích chuyển nhượng kiếm lời hoặc đầu cơ bất động sản có tính chất dài hạn mà không quan tâm đến việc đầu tư trên đất, để đất trống nhiều năm không xây dựng gây lãng phí mà không được xử lý kịp thời. Theo báo cáo mới đây của thanh tra Chính phủ về kết quả thanh tra, xử lý vi phạm trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mỗi năm trung bình cả nước có hàng chục ngàn vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai (chiếm khoảng 50% số vụ việc khiếu nại tố cáo). Tuy nhiên, hoạt động thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo chủ yếu tập trung làm rõ trách nhiệm của cơ quan đất đai như việc cấp đất, giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân hoặc việc thực hiện chính sách giải tỏa, đền bù, giải phóng mặt bằng… Có rất ít các cuộc thanh tra về trách nhiệm trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tình trạng không tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Điển hình như tại Hà nội: Liên ngành xây dựng, quy hoạch kiến trúc Hà Nội vừa công bố kết quả kiểm tra 7 dự án khu đô thị mới, nhà ở gồm: Sài Đồng (Long Biên); Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh (Từ Liêm); Đồng Me (Từ Liêm); Đặng Xá (Gia Lâm); Đông Nam Trần Duy Hưng (Cầu Giấy); Văn Quán - Yên Phúc (Hà Đông) và Nam Thăng Long (Tây Hồ).Qua kiểm tra 7 khu đô thị mới, nhà ở trên đều có sự điều chỉnh so với quy hoạch ban đầu, tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình, diện tích sàn hoặc chuyển chức năng sử dụng đất từ dịch vụ công cộng sang công trình hỗn hợp có chức năng nhà ở. Khu đô thị mới Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh, Văn Quán - Yên Phúc (Hà Đông) hay Đông Nam Trần Duy Hưng..., việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện nhiều lần, làm hạn chế mục tiêu ban đầu của dự án, làm chậm tiến độ và thiếu đồng bộ trong đầu tư. Đặc biệt, tại khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc, nhiều ô quy hoạch chỉ tiêu sau điều chỉnh có đột biến lớn. Ví dụ ô đất ký hiệu CQ1 và CC2 có chiều cao theo quy hoạch ban đầu 6 tầng, sau khi điều chỉnh đã tăng lên 27 và 36 tầng. Ô đất ký hiệu CX2 ban đầu được xác định là cây xanh, chủ đầu tư đã xây dựng thêm công trình công cộng như câu lạc bộ, nhà hàng với mật độ xây dựng lớn(8). Bên cạnh những hành vi sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng… thì những hành vi như không công khai hay chậm công khai quy hoạch đất đã được xét duyệt vẫn còn diễn ra ở nhiều địa phương, việc lấn chiếm đất đai trong diện quy hoạch của người dân qua thanh tra cũng phát hiện hàng nghìn trường hợp xử lý, thu hồi hàng nghìn ha đất, xử lý các trường hợp vi phạm đất đai của cán bộ quản lý đất đai. Công tác thanh tra, kiểm tra cũng như xử lý các vi phạm pháp luật bất động sản trong vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phần nào giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn, các nhà đầu tư dễ dàng hơn khi quyết định đầu tư bất động sản. 2.5.2. Thanh tra tình hình thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản. Có thể nói, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản diễn ra hàng ngày ở nước ta. Cùng với nó là việc các chủ thể phải nộp một khoản tiền gọi là thuế, lệ phí cho cơ quan nhà nước khi thực hiện các giao dịch này. Tuy nhiên, việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản hiện nay còn nhiều bất cập. Đa phần người dân đều tìm cách trốn thuế, lách luật gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Vấn đề được gây tranh cãi nhiều nhất hiện nay, tốn nhiều giấy mực của báo chí chính là việc thực hiện thuế chuyển nhượng bất động sản theo quy định mới của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Với quy định nộp 25% của phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc hoặc là 2% trên tổng giá trị hợp đồng - chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản đang đứng trước nguy cơ không đạt được mục tiêu, bởi chính những quy định được xem là “nửa vời” đối với người nộp thuế. chỉ sau một tháng có hiệu lực, những quy định “mở” này đã vô hình trung tạo kẽ hở cho cả người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, đưa các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhà đất đứng ngoài sự điều chỉnh của luật thuế này. Hiện nay, khó có thể tìm được một bản hợp đồng có giá trị trên vài tỷ đồng tại các trung tâm giao dịch nhà đất. Đơn giản là bởi, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch. Để có thể lách được tối đa khoản thuế này, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất làm sao càng thấp càng tốt. Có thể lấy ví dụ trường hợp của anh Nguyễn Mậu Thuần (Thanh Xuân, Hà Nội). Căn nhà mặt ngõ đường Vũ Trọng Phụng của anh được rao bán với giá 5 tỷ đồng và đã có người đồng ý mua mức giá đó. Nếu bản hợp đồng chuyển nhượng được lập với giá trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc anh Thuần sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng). Tuy nhiên, để giảm thiểu tối đa khoản tiền phải nộp, chủ nhà và khách hàng đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng bán nhà với giá 1 tỷ đồng. Với thỏa thuận này, anh Thuần chỉ phải nộp có 20 triệu đồng thay vì 100 triệu tiền thuế chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, người ta cũng có thể trốn thuế qua việc “lách” những quy định khác của luật như: Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có ngành thuế còn chưa đáp ứng; công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẽ hở để không ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế…. Thực trạng này đã góp phần gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, yêu cầu cấp bách hiện nay cần thanh tra, kiểm tra làm rõ những sai phạm trong việc thực thi nghĩa vụ nộp thuế khi sử dụng hay chuyển nhượng bất động sản của người dân. Từ đó, có những chế tài nghiêm khắc để xử lý cũng như ban hành các chính sách, sửa đổi quy định để ngăn chặn tình trạng này. 2.5.3. Thanh tra hoạt động tạo lập nguồn cung bất động sản trên thị trường. Hiện nay, vấn đề thanh tra và xử lý vi phạm đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản mua bán, chuyển nhượng dự án, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện thông qua các chiêu thức như: Hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư… thiếu sự thường xuyên và sát sao. Một trong những vụ việc ầm ĩ, được dư luận quan tâm hiện nay là vụ việc vay vốn để thực hiện Dự án Thanh Hà của Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land). Thực tế, thời gian vừa qua, việc mua bán sang nhượng tại dự án này đã trở nên rối loạn, cùng hiệu ứng tăng giá đất chóng mặt tại khu vực Hà Đông, đất dự án Thanh Hà - Cienco 5 đã trở thành điểm nóng của giới bất động sản, được giới đầu tư săn lùng ráo riết với mức giá chênh lệch hàng tỷ đồng qua những bản hợp đồng tù mù ký kết với các công ty tự nhận là nhà đầu tư thứ cấp để mua đất dự án khu đô thị Thanh Hà. Đáng chú ý là việc Cienco 5 Land và Công ty 1.5 có ký một hợp đồng vay vốn, trong đó quy định Công ty 1.5 cho Cienco 5 Land vay 200 tỷ đồng để Cienco 5 Land có thêm nguồn tài chính nhằm thực hiện dự án. Đổi lại, Công ty 1.5 sẽ được quyền tham gia vào một phần dự án với vai trò nhà đầu tư thứ phát. Tuy nhiên, đến thời hạn cam kết trong hợp đồng vay vốn, phía Công ty 1.5 vẫn không chịu chuyển tiền cho Cienco 5 Land. Trong khi chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký thì Công ty 1.5 đã tự ý giao dịch và đã bán khoảng 600 lô đất nền tại dự án khu đô thị Thanh Hà cho các nhà đầu tư. Đến khi sự việc này được phát giác thì việc mua bán mới có dấu hiệu chững lại. Hiện nay, cơ quan điều tra đã quyết định khởi tố vụ án bán khống đất này. Đây chỉ là một trong vô vàn những tình trạng lách luật khi giao dịch bất động sản được phát giác trong thời gian qua. Bên cạnh đó, là các giao dịch ngầm vẫn chưa được phát hiện, xử lý. Vì vậy, yêu cầu cấp bách đặt ra hiện nay cần tăng cường thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản trên thị trường này để kịp thời phát hiện, xử lý đảm bảo sự minh bạch, chính quy cho thị trường bất động sản. 2.5.4. Thanh tra các cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề và các sàn giao dịch bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời là hành lang cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thành lập các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản cũng như hoạt động của các sàn giao dịch. Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực cho hoạt động quản lý thị trường bất động sản thì vấn đề đào tạo bất động sản và các sàn giao dịch ở nước ta hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Về đào tạo: Chương trình và nội dung đào tạo mang tính chắp vá, “mạnh ai nấy làm”, chưa được kiểm định; việc đào tạo về bất động sản được coi như là ‘mốt” trong thời kỳ kinh tế thị trường nên chưa có nhiều cơ sở chuyên đào tạo thực sự uy tín, chất lượng; không ít các cán bộ, nhân viên, thậm chí cả giáo viên của cơ sở chưa hẳn đã là những người am hiểu và có nhiều kinh nghiệm về thị trường bất động sản, nội dung giảng dạy không được kiểm định; quản lý chất lượng đào tạo còn quá lỏng lẻo. Sau cấp phép hoạt động thì thực tiễn diễn ra như thế nào, chế độ đào tạo cấp chứng chỉ ra sao lại không được quan tâm. Về sàn giao dịch bất động sản: Tuy số lượng SGD tăng nhanh chóng trong thời gian qua, nhưng chất lượng thì lại là một điều đáng lo ngại. Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy, các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước, hoạt động của các sàn cũng chẳng khác các trung tâm môi giới là mấy. Các sàn này thực hiện hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ, bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, hễ cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các SGD khác. Bên cạnh đó, hiện các sàn vẫn chưa đáp ứng được những kỳ vọng làm minh bạch thị trường bất động sản trong nước, mà Bộ Xây dựng đề ra. Có những SGD không tuân thủ các quy định của pháp luật, thậm chí có những sàn có dấu hiệu lừa đảo. Thực trạng nêu trên cho thấy hoạt động kiểm tra, giám sát và xử lý đối với các cơ sở đào tạo, các trung tâm , văn phòng dịch vụ bất động sản “tự phát”, trôi nổi trên thị trường cúng như hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa được cơ quan có thẩm quyền thực hiện thường xuyên và chưa có cơ chế xử lý triệt để. Điều này cho thấy sự cần thiết khách quan trong thời gian tới nhà ước cần phải kiện toàn lại tổ chức, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử phạt các hành vi sai phạm có như vậy mới có thể phòng ngừa rủi ro và đáp ứng nhu cầu của người dân khi tham gia. Qua việc tìm hiểu một số nội dung có tác động trực tiếp đến quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nêu trên ta có thể nắm bắt được tầm quan trọng của hoạt động này trong giai đoạn phát triển kinh tế thị trường hiện nay. Trên cơ sở phân tích những ưu điểm và hạn chế của hoạt động này để đề ra những phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm hàn thiện và nâng cao hơn vai trò quản lý của nhà nước. Từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, chính quy theo định hướng của Đảng. Chương 3 Hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 3.1. Những định hướng chung về hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 3.1.1. Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đến việc điều chỉnh thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp…). Vì vậy, để phát triển và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ, chặt chẽ. Nội dung của các luật cũng như các văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường này phải có sự thống nhất đồng bộ, tránh chồng chéo dẫn đến gây khó khăn cho cả người quản lý và người sử dụng. Những vấn đề như: đất đai để phát triển bất động sản; quy định trong giao dịch bất động sản; quản lý sở hữu và sử dụng bất động sản; trách nhiệm của các chủ thể tham gia… là những vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản. Để có thể đáp ứng được các yêu cầu trên, hiện nay nhà nước đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Sự ra đời của luật này có ý nghĩa rất quan trọng nó đang dần tạo ra một sân chơi thực sự bình đẳng, công khai trong các lĩnh vực kinh doanh trên thị trường bất động sản. Song song với việc thực thi Luật Kinh doanh bất động sản cần sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật đã có đang tác động đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập, dẫn đến sự triệt tiêu động lực phát triển hoặc hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản. Điều cần đặc biệt quan tâm là có sự hướng dẫn thống nhất trong việc thực hiện các quy định có liên quan đến sự hoạt động của thị trường bất động sản nhưng đang chịu sự điều tiết đồng thời của các luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thuế, Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư… và các văn bản pháp quy đã ban hành. Cần chỉnh sửa những vấn đề còn tồn tại, hoặc những hạn chế của các điều luật có liên quan để thúc đẩy phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Cụ thể: Luật Dân sự cần có quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải là chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có bất động sản. Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch bảo đảm trong đó có tài sản bảo đảm là bất động sản. Luật Đất đai cần xác định rõ lợi ích của chủ sở hữu đất đai mà nhà nước là đại diện; vấn đề xác định giá trị, giá cả của đất đai; quan điểm và chính sách điều tiết để đảm bảo tính công bằng xã hội; Luật Xây dựng cần tập trung các giải pháp tối ưu trong đổi mới công tác lập và quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất đai. Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư cần tạo tính công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Luật Thuế cần có chính sách thuế bất động sản công bằng, hợp lý; cần tính đến thuế sử dụng, chiếm hữu bất động sản như tài nguyên quốc gia. Có cơ chế khuyến khích đăng ký giao dịch và có chế tài xử lý nghiêm các hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Trong hệ thống các luật pháp có liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản thì Luật kinh doanh bất động sản là bộ luật đóng vai trò trung tâm, phải bao quát và khâu nối được các quy định có liên quan đến các bộ luật khác trong một chỉnh thể thống nhất, đồng bộ. 3.1.2. Đảm bảo sự phong phú và đa dạng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản để đáp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng trong xã hội Trong những năm trước đây, thị trường bất động sản nói chung hay kinh doanh bất động sản nói riêng ở nước ta chủ yếu chú trọng vào tầng lớp dân cư giàu có nên các hoạt động tạo lập, mua bán hàng hóa bất động sản diễn ra trên thị trường này phần lớn là các biệt thự hay chung cư cao cấp với giá rất cao, các dự án xây dựng cũng chủ yếu tập trung vào những loại hình này . Tuy nhiên thực tế cho thấy, những người có đủ khả năng để mua những căn hộ như vậy chiếm tỷ lệ rất thấp. Chính điều này đã gây ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển chung của thị trường bởi trong khi nguồn cung về bất động sản thì rất khan hiếm do chỉ chú trọng vào việc xây dựng nhà ở giá cao mà nhu cầu về nhà ở của người dân lại ngày một gia tăng. Phần lớn người dân Việt Nam đều có thu nhập thấp nhưng nhu cầu về nhà ở lại rất cao, họ không thể mua những căn hộ với giá cao ngất ngưởng. Vì vậy, mà vài năm trở lại đây, để đảm bảo việc cung ứng và quản lý tốt việc cung ứng, đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng của thị trường, nhà nước cũng như các nhà đầu tư đã dần chú trọng vào việc cung ứng nhà ở cho các hộ nghèo hay người có thu nhập thấp. Để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp thiết nghĩ các địa phương nên có ngồn ngân sách riêng hàng năm cho vấn đề này. Nên có những tiêu chuẩn riêng biệt cho khu nhà ở cho người có thu nhập thấp, có những quy định cụ thể có thể giám sát quản lý được về quyền đối với nhà ở cũng như việc đặt ra các tiêu chuẩn bình xét để được sử dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Người có thu nhập thấp chủ yếu là công nhânlao động từ các vùng trong tỉnh hoặc địa phương khác đến làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, sinh viên học đại học… Hiện nay, phần lớn trong số họ phải tự đi thuê nhà dân để ở tạm bợ và giá nhà thuê cũng rất khó xác định. Để hạn chế vấn đề này ở các thành phố lớn có nhiều trường đại học, cao đẳng hay nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất… việc coi trọng phát triển thị trường bất động sản cho thuê là tất yếu khách quan. 3.1.3. Đảm bảo thị trường bất động sản phát triển chính quy, minh bạch và công khai hóa Có thể nói từ trước khi nhà nước chính thức công nhận các quyền của người sử dụng đất thì một thị trường ngầm về mua bán đất đai đã hình thành từ lâu. Đây được gọi là thị trường phi chính quy. Cho đến nay, loại thị trường này vẫn tồn tại và ngày càng trở nên khó quản lý và kiểm soát. Có thể nói, rất nhiều các cuộc chuyển nhượng diễn ra không thông qua chính quyền địa phương và chỉ đơn thuần là mua bán trao tay, làm thất thoát một lượng lớn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà nước, đồng thời cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến các cuộc tranh chấp, kiện tụng kéo dài liên miên không dứt giữa những người mua bán, chuyển nhượng đất đai. Thực trạng đáng buồn như vậy một mặt là nguyên nhân của những người dân còn thiếu ý thức pháp luật, ham cái lợi trước mắt, nhưng nguyên nhân sâu xa lại còn do hệ thống pháp luật còn nhiều kẽ hở khiến họ lợi dụng để chuộc lợi. Đứng trước thực tế đó việc cấp bách của nhà nước cần rà soát lại hệ thống các quy định pháp luật đặc biệt là trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất sao cho thật đơn giản, nhanh chóng tránh các thủ tục phức tạp rườm rà. Có như vậy mới có thể đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển một cách chính quy và minh bạch. 3.2. Một số kiến nghị cụ thể. 3.2.1. Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng nhằm tạo cơ sở định hướng về mặt quản lý và sử dụng bất động sản nói chung và đất đai nói riêng. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mang ý nghĩa góp phần tạo lập hàng hóa “đầu vào” nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản của xã hội. Để công tác quy hoạch đạt được mục đích và ý nghĩa này, công tác đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cần được hoàn thiện hơn theo những phương hướng sau: Thứ nhất, phải rà soát lại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm phát hiện, sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ những văn bản không hợp lý, hợp lệ, nhất là những văn bản ban hành không đúng hình thức của nhiều cấp khác nhau trên cơ sở phân chia và quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tính nhất quán, minh bạch và đồng bộ, theo đúng tinh thần, tư tưởng của Luật Đất đai 2003. Muốn vậy, công tác tổ chức thực hiện Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có sự tham gia phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, đặc biệt cần phải tham khảo ý kiến của các doanh nghiệp cũng như từ người dân. Bên cạnh đó, cần phải xử lý nghiêm minh đối với những chủ thể làm sai, không đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quyết định phê duyệt và có hiệu lực thi hành. Thứ hai, thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất để các thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư, thực hiện nghiêm túc việc đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ những công trình xây dựng trái phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự trong lĩnh vực quản lý xây dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát – là một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự ra đời và phát triển tràn lan của tình trạng mua bán nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác trái quy định của pháp luật. Thứ ba, thống nhất nội dung công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian) để khắc phục tình trạng trùng lặp, chồng chéo về quy hoạch, gây khó khăn, lãng phí cả về thời gian và tiền vốn trong quá trình đầu tư. Thứ tư, sửa đổi quy định về kỳ quy hoạch theo hướng khi lập quy hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 10 năm thì cần định hướng cho giai đoạn 10 năm tiếp theo để đảm bảo tính liên tục và tầm nhìn chiến lược của quy hoạch sử dụng đất. Thứ năm, kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Hiện nay, tuy có 61/64 tỉnh thành phố hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất song vẫn còn nhiều kẽ hở: quy hoạch, kế hoạch không được lập từ cơ sở, huyện không xét duyệt chặt chẽ, tỉnh lập kế hoạch sử dụng đất chủ yếu căn cứ vào nhu cầu của huyện và các tổ chức mà không căn cứ vào quy hoạch được duyệt… Do vậy, hướng kiểm tra, rà soát là nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay của mỗi địa phương và phạm vi cả nước. Trên cơ sở kiểm tra, rà soát và đã chính thức hóa các quy hoạch, kế hoạch, các địa phương cần thông tin sâu rộng các quy hoạch, kế hoạch chính thức tới người dân. Việc lựa chọn các nội dung, hình thức và phương tiện để thông tin cần chú ý sao cho mọi người dân có thể tiếp cận dễ dàng. Thứ sáu, nâng cao trình độ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ công tác trong lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua các hoạt động như mở lớp đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ, tăng cường các cuộc đối thoại gặp gỡ với các chuyên gia về quy hoạch nước ngoài để học hỏi thêm kinh nghiệm quản lý và thực hiện quy hoạch của các nước trên thế giới. Thứ bảy, từng bước giải quyết tình trạng quy hoạch “treo”. Vì vậy, cần xử lý nghiêm và triệt để các dự án treo này. Theo đó, phải rà soát lại việc sử dụng đất các khu vực đã được quy hoạch, những khu quy hoạch trái quy định, không hợp lý, không có tính khả thi sẽ bị hủy và đương nhiên việc sử dụng đất đó tiếp tục theo hiện trạng. Những dự án đã giao đất rồi mà chủ đầu tư chưa triển khai hoặc triển khai chậm thì cần nhắc nhở để đẩy nhanh tiến độ. Nếu chủ đầu tư không có khả năng về tài chính cũng như chuyên môn thì cho phép chuyển nhượng dự án hoặc dùng biện pháp mạnh là thu hồi dự án. 3.2.2. Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản đặc, biệt là bất động sản nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu. Thị trường nhà và đất là một bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường bất động sản. Những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt nguồn từ “sốt” đất ở và lan tỏa sang các lĩnh vực khác của thị trường bất động sản. Vì vậy, bình ổn thị trường bất động sản nhà đất ở là khâu đột phá để bình ổn thị trường bất động sản. Trong lĩnh vực này nhà nước cần tham dự trực tiếp vào phía cung thông qua ngân sách. Mở rộng các hình thức “cung” của thị trường như thị trường cho thuê và bán trả dần bất động sản nhà ở để tăng nguồn cung phù hợp với các đối tượng của thị trường. Lập chương trình phát triển nhà ở; rà soát, sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, giảm bớt các ưu đãi trung gian, tập trung hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở. Thu hút nguồn lực trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư và kinh doanh bất động sản. Cần khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất như bất động sản khu công nghiệp, bất động sản thương mại, khách sạn, văn phòng, bất động sản nhà ở… Giảm các ách tắc trong thủ tục đầu tư, cần thay đổi cơ chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án; giải quyết các ách tắc về đền bù giải phóng mặt bằng và tổ chức các hình thức khai thác quỹ đất… để khơi thông nguồn cung về đất hàng hóa cho thị trường bất động sản. Để giải quyết vấn để này trước hết cần thiết lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển bất động sản thông qua các chương trình như chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Thực hiện đấu giá công khai và rộng rãi quyền sử dụng đất cho mọi cá nhân có nhu cầu, xóa bỏ hình thức xét duyệt, xin cho dự án phát triển bất động sản. Xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong đó cần chú trọng tới việc phát triển quỹ nhà ở để cho thuê và bán trả dần đối với các đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về chỗ ở; xúc tiến thành lập quỹ phát triển nhà ở để tạo điều kiện khuyến khích tăng nguồn cung cấp nhà ở, đồng thời góp phần hỗ trợ cho các đối tượng chính sách có điều kiện cải thiện chỗ ở. 3.2.3. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định, lành mạnh và hợp pháp. Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng. Tuy nhiên, thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay của các cơ quan nhà nước rất chậm chạp, ì ạch. Vì vậy, để nhằm từng bước hạn chế và chấm dứt hoạt động của thị trường không chính thức đối với đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai minh bạch cần đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ. Mà muốn thực hiện nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ thì bên cạnh sự nỗ lực của các cấp, các ngành có liên quan theo chúng tôi cần phải sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành về cấp GCNQSDĐ theo hướng: Một là, cần nới lỏng các điều kiện đối với người sử dụng đất khi nhà nước thực hiện cấp GCNQSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất chỉ cần chứng minh được đất mà họ đang sử dụng phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp thì nhà nước sẽ cấp GCNQSDĐ cho họ. Hai là, cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính cũng như hệ thống đăng ký bất động sản để không chỉ đất, nhà mà các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất cũng được minh bạch, công khai là cơ hội để tham gia thị trường của các loại bất động sản này. 3.2.4. Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và giá đất. Chính sách tài chính về đất đai và giá đất có ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Chính sách tài chính về đất đai và giá đất được xây dựng phù hợp có tác dụng thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và phát triển. Ngược lại, chính sách tài chính về đất đai và giá đất xây dựng không phù hợp sẽ kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản, phát sinh các hành vi tiêu cực như trốn thuế, đầu cơ mua bán đất đai nhằm mục đích kiếm lời… Hiện nay, chính sách tài chính về đất đai, giá đất chưa đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn và để khắc phục vấn đề này các chính sách tài chính về đất đai và giá đất nên sử đổi bổ sung theo hướng: - Xem xét, nghiên cứu xây dựng Luật Thuế về Bất động sản nhằm đấu tranh với tình trạng đầu cơ đất đai một cách bất hợp lý; - Cần sửa đổi, bổ sung một số điều trong việc điều tiết Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. - Nhà nước cần nhanh chóng thành lập các trung tâm tư vấn định giá đất đai đáp ứng nhu cầu của xã hội; thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để khắc phục cơ chế xin cho trong phân phối đất đai và góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. - Nhanh chóng hoàn thiện dự thảo Luật Thuế nhà đất để thay thế Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 đã lạc hậu nhằm phù hợp với sự phát triển kinh tế và góp phần chống đâu cơ. Tóm lại, trên cơ sở tìm hiểu những ưu điểm và những mặt còn tồn tại trong quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng như việc thực thi pháp luật, chúng ta có thể chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế ấy và đưa ra các biện pháp khắc phục. Điều đó góp phần hoàn thiện pháp luật và tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 3.2.5. Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các thể chế hỗ trợ trung gian. - Thứ nhất, nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức dịch vụ hành chính công. Kiện toàn và nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là việc làm không đơn giản nên phải thực hiện một cách toàn diện, từng bước một và có sự kết hợp giữa các biện pháp khác nhau như: có kế hoạch đào tạo và thường xuyên đào tạo nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ làm việc tại văn phòng, nâng cao cơ sở vật chất, trang thiết bị cho các hoạt động của văn phòng. Ở các địa phương chưa có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì cần tiếp tục thành lập, những nơi đã thành lập được đơn vị này thì phải nâng cao hiệu quả hoạt động hơn nữa. Xúc tiến thành lập các trung tâm, tổ chức khai thác phát triển quỹ đất ở các tỉnh trong cả nước. Thực tế đã chứng minh sự ra đời và hoạt động của các tổ chức phát triển quỹ ở các địa phương có vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý đất đai ở các cơ quan nhà nước nói chung và góp phần làm minh bạch hóa thị trường thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Đồng thời, cũng cần hết sức quan tâm tới việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho các cán bộ làm công tác chuyên môn trong các tổ chức phát triển quỹ đất nhằm phát huy hiệu quả hoạt động của tổ chức này. - Thứ hai, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản. Cần ban hành ngay một văn bản pháp luật nhằm chi tiết hóa mọi vấn đề liên quan đến hoạt động của các tổ chức dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất. Trên thực tế, chứng ta đã có Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn chi tiết và thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng nội dung của nghị định này cũng chỉ dừng lại ở vấn đề đào tạo, cấp chứng chỉ kinh doanh dịch vụ. Trong khi đó các hướng dẫn cụ thể về hoạt động của các loại hình dịch vụ này là vấn đề rất quan trọng và cần thiết thì lại chưa có văn bản nào quy định. Do đó, các cơ quan chức năng nên xem xét kỹ hơn về vấn đề này. Rà soát lại số lượng cũng như chất lượng của các trung tâm đào tạo cấp chứng chỉ kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, cần có các biện pháp đánh giá nội dung cũng như chất lượng đào tạo cấp chứng chỉ của các trung tâm này cho hợp lý. Cần phải kiểm tra chặt chẽ mọi hoạt động của các trung tâm này như kiểm tra về đội ngũ cán bộ giảng dạy có đảm bảo đúng trình độ, chuyên môn không, nội dung giảng dạy có phù hợp không hay cơ sở vật chất phục vụ hoạt động giảng dạy có đảm bảo không ?... Ngoài ra, cần tăng cường công tác giám sát chất lượng đầu ra của học viên các trung tâm, tránh tình trạng đào tạo hàng loạt nhưng chất lượng lại kém, không đáp ứng được những đòi hỏi thực tế. Tiến hành kiểm soát hoạt động của các trung tâm đào tạo cấp chứng chỉ kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc không dễ dàng nên cần phải có sự liên kết, phối hợp của nhiều cơ quan khác nhau. Ngoài ra, chúng ta cũng cần đưa ra những biện pháp xử lý kịp thời đối với các trung tâm không đảm bảo điều kiện đào tạo. Cần có các biện pháp xử lý và ngăn chặn các trung tâm môi giới mang tính chất “trôi nổi”, “cò mồi”, hoạt động trốn tránh pháp luật. Bên cạnh việc áp dụng xử phạt hành chính đối với các đơn vị này cần thực hiện tốt các biện pháp mạnh tay như buộc phải giải tán hoạt động hoặc muốn hoạt động phải hoàn thiện các điều kiện theo quy định của pháp luật. KẾT LUẬN Trải qua hai mươi năm phát triển theo cơ chế thị trường và trên mười năm chính thức được thừa nhận sự ra đời và phát triển, thị trường bất động sản ở nước ta vẫn được xem là sơ khai và chứa đựng nhiều bất cập: Hoạt động của thị trường bất động sản có nhiều biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước; các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm phi chính thức; sự biến động bất thường về giá cả bất động sản cho đến nay vẫn chưa được điều chỉnh hữu hiệu… Chính vì vậy, vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là hết sức to lớn và thiết thực, luôn được Đảng và nhà nước ta đề cao quan tâm. Tại Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII và lần thứ IX cũng đã khẳng định: “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia và xây dựng, kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước”. “Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐs cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư’. Như vậy, nhà nước không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường BĐS mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phát triển lành mạnh, chính quy phục vụ công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội của đất nước. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005. 2. Luật Đất đai 2003, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2003. 3. Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nxb Chính trị quốc gia, 2006. 4. Luật Nhà ở 2005, Nxb Tư pháp. 5. Luật Xây dựng 2005, Nxb Chính trị quốc gia. 6. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009, Nhà xuất bản Tư pháp. 7. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. 8. Luật Tổ chức Chính phủ 2001, Nxb Chính trị quốc gia. 9. Pháp lệnh Thuế nhà đất năm 1992 10. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản. 11. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai. 12. Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu công trình xây dựng. 13. Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều về lệ phí trước bạ. 14. Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 15. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 16. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 17. Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2008. 18. Giáo trình Ph¸p luËt vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n, NXB T­ ph¸p 2009. 19. Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Nxb Xây dựng, Hà Nội 2006. 20. Thuế Đất đai – công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất động sản (Sách chuyên khảo). 21. “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, T.S Nguyễn Thị Nga, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội 2003. 22. “Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Nguyễn Thị Huệ, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật , 2009. 23. “Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản”, GS.TSKH. Lê Đình Thắng, Tạp chí Quản lý nhà nước 99(4-2004). 24. “Đăng ký bất động sản và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng ký bất động sản tại Việt Nam”, TS. Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Luật học số 8/2008. (1). (2) (3) (4) (5) (6) Báo cáo tình hình công tác quản lý đất đai 2003-2006 Bộ Tài nguyên và Môi trường). (7) (8) (9)“lach”-3-215 04202.html). (10) MỤC LỤC