Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải pháp cần thiết

sung sướng ở quê không bằng ngồi lê thành phố”; cầu đất đai đô thị ngày càng tăng cao và vượt xa cung dẫn đến giá đất đai và BĐS tăng cao. Vì thế HĐĐC đất đai tập trung chủ yếu ở các đô thị càng làm căng thẳng quan hệ cung – cầu tạo ra các cơn sốt nhà đất nhưng cũng mới chỉ giới hạn ở Hà Nội và Tp. HCM. I.1. Hoạt động đầu cơ đất đai tại Hà Nội. Hiện nay, ở Hà nội (HN) phần lớn người đi mua nhà, đất đều không thực sự có nhu cầu để ở mà mua đất để đầu tư kinh doanh trong khi lãi suất của hệ thống ngân hàng quá thấp, không thể thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi của họ. Thị trường nhà đất HN cũng như cả nước vẫn còn sơ khai, nhu cầu về nhà ở, đất ở là rất lớn, nhưng những người thực sự có nhu cầu đất đai để sử dụng lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà, đất, ngay cả trong những khu chung cư cao tầng. Tại các khu nhà cao tầng trong các khu đô thị mới, mỗi căn hộ đều rộng từ 80 m2 trở lên, với mức giá trung bình khu ở tầng 10 cũng lên tới khoảng 5.5 – 6 trđ/m2. Vậy tối thiểu giá một căn hộ cũng là 440 trđ đối với khu ở tầng 10 điều mà nhiều người không thể có. Nhiều người có được khoản tiền 440 trđ trở lên cũng chưa chắc đã mua được nhà chung cư bởi lẽ đại đa số dự án khi vừa được phê duyệt đều đã bán hết số nhà đất (trong khi vốn vẫn chỉ nằm trên giấy) và người mua thường phải nộp 40 – 50% tiền nhà chủ yếu là giới đầu cơ đã nhảy vào từ sớm. Khi khu Mỹ Đình II vẫn còn đang trong giai đoạn xây dựng, nhưng đã có hơn 800 người đăng ký mua trên tổng số 1.000 căn nhà. Còn khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính đang triển khai xây thô cũng đã bán hết. Trong một hai năm trở lại đây, thủ đô HN triển khai rất nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới. Tuy nhiên, hình ảnh các lô đất được khoanh lại với đầy cỏ dại, những căn hộ chung cư vắng bóng người kèm theo mẩu tin nhắn “Ai có nhu cầu mua đất, nhà này xin liên hệ theo số máy... ngoài giờ hành chính” vẫn khá phổ biến buộc các chủ đầu tư phải mạnh tay ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ trong việc mua nhà, đất tại các dự án của mình. Điển hình là biện pháp của các chủ đầu tư thuộc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà và đô thị (HUD) và Vinaconex. + Theo ông Dương Xuân Chí, trưởng phòng kinh doanh tiếp thị của HUD cho biết, ngay từ đầu tháng 5/2002 HUD đã ra quy định: “Đối tượng mua nhà và hạ tầng của tổng công ty phải có hộ khẩu HN, có nhu cầu thực sự về nhà và chưa mua nhà (đất) trong dự án của tổng công ty; mỗi hộ khẩu ở HN chỉ được mua một căn hộ (một lô đất có hạ tầng) trong dự án của tổng công ty. Riêng đối với một hộ khẩu có nhiều cặp vợ chồng, nhiều thế hệ và có nhu cầu thực sự thì có thể xem xét thêm”. HUD cũng không nhận chuyển nhượng hợp đồng mua nhà cho bên thứ ba. Đối với khách mua đất HUD đã ra hạn cam kết là trong năm phải xây dựng. Còn đối với các căn hộ chung cư, trong hợp đồng mua bán cũng có điều khoản quy định rõ thời gian sau khi bàn giao 30 ngày, nhà đã bán phải có người đến ở. + Theo ông Đoàn Châu Phong, giám đốc ban quản lý dự án khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính (thuộc Vinaconex): “Để tránh hiện tượng đầu cơ, người mua nhà ở khu đô thị do ông quản lý phải có hộ khẩu HN. Đối tượng ưu tiên là những người hưu trí, giáo sư, bác sỹ, người làm khoa học, người thực sự có nhu cầu về nhà ở”. Tuy nhiên, để chống đầu cơ có hiệu quả, đem lại quyền lợi cho người thực sự có nhu cầu thì cần phải có sự can thiệp của chính quyền thành phố, hoặc chính quyền cấp cao hơn bởi vì ngay khi nhà chưa xây xong, nhờ mối quan hệ thân thiết, nhiều đối tượng đã ôm trước hàng lô nhà, còn những người có nhu cầu thực sự lại rất khó mua nhà. Thị trường nhà đất HN từ cuối năm 2002 càng thêm nóng bỏng khi có thông tin HN sắp xuất hiện 2 quận mới là Long Biên (có một phần huyện Gia Lâm) và Vạn Xuân (có một phần huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trưng). Nhiều người từ nội thành ra ngoại thành tìm mua đất, chủ đất cũng thi nhau đẩy giá lên cao. Không chỉ có ở hai khu vực này mà các khu vực ngoại thành khác giá đất cũng chẳng chịu đứng yên. Khu vực xã Phú Diễn, cách thị trấn cầu Diễn 3 km giá đất tăng vùn vụt sau khi HN tổ chức triển lãm quy hoạch thành phố đến 2020, giá bùng phát kéo theo sự xuất hiện của hàng loạt các trung tâm, văn phòng môi giới nhà đất. Hà nội đã thực hiện được một số phiên đấu giá đất thành công, tuy còn ít ỏi và còn chậm chạp nhưng đã mở ra một bước tiến mới trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn ĐCĐĐ và đưa giá đất sát với giá thị trường. Trong thời gian qua, giao dịch nhà đất chững lại do Luật đất đai (sửa đổi) nên giới ĐCĐĐ đứng ngoài cuộc, giao dịch thành công ở các đối tượng có nhu cầu thực tế tăng lên. Hiện giao dịch ngầm về BĐS vẫn chiếm tới trên 70% các giao dịch. Số hộ gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 80% số hộ trên toàn thành phố. Sở địa chính – nhà đất HN đã công bố danh sách các chủ đầu tư nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, và thực tế biện pháp này cũng đã làm giảm nạn ĐCĐĐ. I.2. Hoạt động đầu cơ đất đai tại Tp. Hồ Chí Minh. Giống như HN và cả nước, thị trường đất đai ở Tp. HCM cũng còn ở dạng sơ khai, đây cũng là một đô thị lớn của cả nước, vấn nạn đầu cơ cũng gây nhức nhối cho các nhà quản lý và các nhà nghiên cứu thị trường. Ngay cả với những công ty kinh doanh phát triển nhà (là công ty Nhà nước) cũng tham gia ĐCĐĐ, có công ty có dự án 100 nền nhà, tung ra bán 30 nền chỉ trong tích tắc là hết, những lô đất sau buộc phải điều chỉnh tăng giá. Các công ty Nhà nước buộc phải giữ lại không bán, hoặc là chấp nhận tăng giá tránh trường hợp cò đất hốt hết để bán lại. Phần lợi nhuận thu từ việc tăng giá này, dù sao Nhà nước cũng được hưởng để tái đầu tư phát triển. Những người tham gia đầu cơ không ra mặt mà họ đứng đằng sau các công ty trách nhiệm hữu hạn để công ty nhảy vào mua đất của nông dân, sau đó xin chia dự án hoặc cò kè giá cả đền bù với công ty, thế nào họ cũng có lời. Do vậy, rất khó có thể phát hiện ra người núp đằng sau các công ty trách nhiệm hữu hạn. Tại Tp. HCM cũng giống như HN các chủ đầu tư cũng phải “đối đầu” với lực lượng ĐCĐĐ trong các dự án. Người đầu cơ đất thường rất nhạy bén với tình hình, một số người đã mua đất đón đầu đầu tư khi mới lập quy hoạch tổng thể, từ năm 2000 tới nay hoạt động ĐCĐĐ căng thẳng hơn. Ngoài ra, khi dự án đưa ra phương thức đền bù “đất đổi đất”, ngay lập tức lực lượng đầu cơ tính toán chắc chắn có lãi trên giá đền bù, nên đã tung tiền mua đất nông nghiệp, để khi giải toả được đổi bằng đất ở, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Mức đổi tại dự án An Phú – An Khánh là 7%, 9% và 11% tuỳ theo loại đất. Phức tạp hơn nữa là lực lượng đầu cơ trong một số dự án vẫn chờ một mức đền bù cao hơn. Hệ quả của vấn đề này là dự án đi vào bế tắc, khiếu nại tranh chấp thì ngày một tăng lên. Một hiện thực là ở Tp. HCM người ta thường “mua” đất nông nghiệp với diện tích lớn (từ 1.000 đến 10.000 m2) với giá 50.000 – 80.000đồng/m2 và sau đó “xin” biến đất khu đất này thành khu dân cư, san lấp cơ sở, phân lô, găm đất chờ lên giá...gấp 5-10 lần bán ra kiếm lời bạc tỷ. Đó là do cán bộ, viên chức Nhà nước thực hiện trong đó trước tiên phải kể đến số cán bộ trong ngành địa chính. Tuy nhiên, người đứng tên trong sổ đỏ lại thường là vợ, con, anh em hay người thân trong gia đình họ. Tại đây, thị trường ngầm cũng chiếm tỷ lệ cao (trên 70%). Nguyên nhân thì có nhiều nhưng có một nguyên nhân quan trọng đó là Tp. HCM còn 60% số hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo sở địa chính nhà đất Tp. HCM (nay là sở Tài Nguyên Môi Trường Tp. HCM) đa số những vụ chuyển nhượng đất từ đầu năm 2001 đến nay là không hợp pháp và nhiều thửa đất được mua đi bán lại nhiều lần. Năm 2001, trên địa bàn thành phố đã có khoảng 30.000 vụ chuyển nhượng đất, tăng 2,5 lần so với năm 2000. Gần đây do Luật đất đai đang trong giai đoạn thảo luận, sửa đổi bổ sung lấy ý kiến của nhân dân nên nạn ĐCĐĐ ở Tp. HCM cũng như ở HN có chiều hướng chững lại do giới đầu cơ không dám mạo hiểm manh động khi Luật chưa ban hành. I.3. Hoạt động đầu cơ đất đai tại một số địa phương khác. Khoảng hơn một năm nay, việc sang nhượng đất tại tỉnh Bình Dương bỗng trở lên sôi động rồi trở thành một thị trường diễn ra rất sôi động. Sau khi Tp. HCM có chỉ thị 08 về hạn chế sang nhượng đất nông nghiệp và tin sẽ có quy hoạch một phần lớn diện tích xã Phú Mỹ – một xã nông thôn của thị xã Thủ Dầu I thì dân ở Tp. HCM càng đổ xô về Bình Dương đất tư vào đất ngày càng nhiều. Tại thị xã Thủ Dầu I cách đây vài năm còn yên ả, việc sang nhượng đất diễn ra bình thường và người mua có nhu cầu thực sự, người bán cũng chỉ bán phần đất dư, không bán hàng loạt, nhưng từ cuối năm 2002 đến nay thì ngược lại. Nếu như giá đất cách đây 2 năm chỉ 30.000 – 40.000đ/m2 thì nay đã tăng lên gấp hơn 6 lần có nơi trên 400.000đ/m2, đa số những chủ đất mới ở đây đều mua đất vì mục đích kinh doanh tích trữ đất chờ lên giá bán kiếm lời. Tại xã An Điền, Lai Uyên... quanh thị trấn Mỹ Phước giá đất nông nghiệp tăng lên chóng mặt vì người mua tích trữ ngày càng nhiều. Tại Long An, cũng như ở Bình Dương sau khi Tp. HCM có chỉ thị 08 thì đất tại Long An cũng có giá cao vì dân ở Tp. HCM về đây tìm mua đất để đầu cơ thu lời, do mới có quốc lộ 50 vừa được mở rộng, tình hình sôi động đến nỗi người đi tìm mua đất đông vui như trẩy hội. Ở đây, những người đầu cơ đất đã làm cho giá tiền đền bù vượt dự toán. Nhưng Long An đã có biện pháp hạn chế ĐCĐĐ hiệu quả bằng cách cho phép hội đồng đền bù đơn phương áp giá đền bù theo phương án đã được duyệt nếu người chủ sử dụng đất ở Tp. HCM nhận thư mời nhiều lần nhưng không đến gặp hội đồng nhằm gây áp lực phải tăng giá đền bù để thu lợi. Nhờ vậy, tình hình đầu cơ đất ở đây có chiều hướng giảm. Thông thường hoạt động ĐCĐĐ luôn luôn đón trước quy hoạch, hoạt động này luôn luôn đi kèm với việc quy hoạch các khu đô thị, các khu dân cư bởi vậy cần có biện pháp ngăn chặn kịp thời ở những nơi mới phát sinh như Long An. NHỮNG THỦ ĐOẠN CỦA NHÀ ĐẦU CƠ NHẰM TRỤC LỢI. Những người đầu cơ đất có rất nhiều thủ đoạn và ngày càng tinh vi khó phát hiện, trong bài này không thể nêu hết được những mánh lới của họ mà chỉ nêu điển hình vài thủ đoạn: Ta đã xét các loại đầu cơ trong phần “phân loại hoạt động đầu cơ đất đai” nhưng nhà đầu cơ muốn thu lợi nhiều thì họ không chỉ mua nhà (đất) dự trữ khi có lợi thì bán hay lấn chiếm đất công đem bán trao tay... mà họ còn dùng nhiều chiêu thức khác, phổ biến nhất ở nước ta hiện nay là việc mua nhà, đất hàng loạt để tạo ra sự khan hiếm về nguồn cung. Vào đầu năm 2002 giá đất ở Tp. HCM được giới đầu cơ chuyển nhượng với mức cao do các công ty kinh doanh nhà đất đã tung hết số nền nhà thuộc các dự án bán ra trong năm 2001. Cụ thể giá đất nền mua đi bán lại tại các dự án được rao bán như sau: Nguồn: báo Thanh Niên Trước đó, giá đất đai rẻ hơn rất nhiều, việc mua bán hàng loạt diễn ra trong khi Tp. HCM chưa có biện pháp đối phó tốt đã để các nhà ĐCĐĐ thu lợi lớn. Không chỉ có mua bán hàng loạt, các nhà ĐCĐĐ còn tăng giá dựa vào việc thị trường thiếu thông tin để lừa gạt, nâng giá, ép giá...trước tiên kẻ lừa đảo cũng khảo sát, xác định vị trí của các công trình công cộng rồi gom hết đất nông nghiệp còn lại chung quanh, phân lô bán lẻ. Sau đó lừa bán cho những người từ xa đến mua không mà không hiểu rõ khu vực này. Hai câu chuyện sau đây sẽ nói nên phần nào thủ đoạn này: “Một lần đến mua đất ở xã Bình Hưng Hoà, huyện Bình Chánh, ông Toàn, nhà ở phường 5, quận Phú Nhuận, đang đứng nói chuyện với “chủ đất” thì bỗng thấy có một đoàn xe khoảng 7 – 8 người chạy ngang qua cười nói rôm rả, xin xem bản đồ phân lô khu vực. Chủ đất đưa ra tờ bản đồ đánh dấu xanh đỏ gần hết, chỉ còn một ít lô để trắng. Nhóm người này sau khi xem xong họ đề nghị dẫn đi xem đất. Họ nói với chủ đất: “Bọn này mua đất làm nhà ở chung với nhau, mỗi cặp một căn, bác bớt cho vài giá, một lúc những mấy nền lời chán còn gì! ”. Chủ đất ra vẻ suy nghĩ rồi quyết định bớt một chỉ vàng/nền. Đám người này đề nghị bớt 3 chỉ/nền, chủ đất không chịu, họ đề nghị chủ đất bớt thêm 1 chỉ gọi là mừng cưới cho cả bọn. Chủ đất lắc đầu, họ nói để đi ra ngoài bàn bạc với nhau chút nữa sẽ quay lại quyết định. Nhìn thấy cảnh này, sợ hết đất, ông Toàn quýnh quáng quyết định mua ngay miếng đất kia. Vài tháng sau, có dịp lân la tìm mua miếng đất ở khu vực lân cận cho người em họ, ông giật mình khi thấy hoạt cảnh cũ trong các khu đất phân lô gần đó” “Ông Bảo là cán bộ tỉnh đội Lâm Đồng đi mua đất ở khu phân lô phường 15, quận Tân Bình Tp. HCM. Khi đang xem xét đất, ông Bảo nhìn thấy cô Hà đi xe đời mới, tới lui năn nỉ ông chủ đất cho cô mua hết lô đất, vì đất của ông ở ngoài mà ông lại bán rẻ hơn bên trong nên đất của cô Hà bị “đóng băng”. Điều kiện cô Hà đưa ra cũng khá thoải mái: trả trước một nửa tiền, còn lại bán nền nào thanh toán nền đó. Việc mua bán để cô Hà lo. Dù cô ra sức nài nỉ, ông Đức không bán. Ông nói với khách (ông Bảo) là ông muốn bán giá thấp để thu hồi vốn nhanh, nếu bán hết cho cô Hà, lỡ mua xong rồi cô ngâm đất của ông, bán đất của cô trước thì biết chừng nào ông mới thu tiền được! ông Bảo nghe có lý nên quyết định mua một nền nhà 60 m2 của ông Đức với giá 1,7 triệu đồng/m2. Sau này ông Bảo mới biết rằng miếng đất đó ông Đức chào bán chỉ với giá 1,5 triệu đồng/m2 ” Qua hai câu chuyện chỉ nói được phần nào trò lừa bịp người mua đất khi họ không có đủ thông tin về thị trường, các thủ đoạn của các cò đất, những kẻ đầu cơ là vô cùng nhiều và tinh vi. Tại HN đã từng có chuyện giới đầu cơ phát ra liên tục thông tin: Thị trường HN sốt đất làm cho giá đất leo thang và thông tin này lan truyền rất nhanh theo mức độ quan tâm đặc biệt của mọi người. Và đây là nguyên nhân làm cho giá đất tăng 20 – 25% so với trước khi có thông tin “ảo” này. Năm 2001, ở Tp. HCM cũng đã có hiện tượng này đã có thông tin từ giới đầu cơ phát ra cho rằng: “Phường 22 sắp được quy hoạch thành một khu vực của quận I” làm giá đất tăng nhanh. Trên thực tế, ban Quản lý đô thị quận Bình Thạnh xác nhận, đây là tin đồn của giới đầu cơ. Cũng tại HN chủ đầu tư trong các dự án cũng tìm cho mình những cách hoạt động khác nhau. Thực tế các chủ đầu tư đã bán đất trong giai đoạn “tiền dự án” và chủ yếu mua trên giấy tờ. Với phương thức này dần dần hình thành mối liên kết giữa các nhà đầu cơ với cán bộ kinh doanh nhà đất ở các dự án. Khi đất đến tay người có nhu cầu thực sự thì giá đã tăng lên rất nhiều. Một hình thức khác được giới đầu cơ ở HN nhắm tới là mua đất thuộc diện được quy hoạch nhưng chưa triển khai để rồi ăn chênh lệch từ việc nhận tiền đền bù hoặc đổi đất theo quy hoạch của thành phố. Để đạt được việc này nhà đầu cơ cũng cần phải có sự quen biết với cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi. Các nhà đầu cơ cũng có thể lấn chiếm đất công rồi phân lô để bán, hoặc là mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất rồi chờ thời thu lời. Hoặc họ cũng có thể mua đất rồi đầu tư phát triển BĐS nhưng không sử dụng mà chờ thời cơ đem bán kiếm lời. Một chiêu thức mà nhà đầu cơ nào cũng biết sử dụng đó là việc đón trước thông tin về những văn bản chính sách của Nhà nước, thành phố có liên quan tới nhà đất. ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Ở NƯỚC TA. Hoạt động ĐCĐĐ ở nước ta chỉ tập trung chủ yếu ở hai địa bàn là HN và Tp. HCM vì đây là hai nơi có hoạt động giao dịch về BĐS sôi động nhất cả nước. Ở các địa phương khác thì trầm lắng và có nơi chưa hề có hoạt động đầu cơ. HN và Tp. HCM là hai địa bàn mà hoạt động ĐCĐĐ có tính chất phức tạp nhất bởi những người đầu cơ hoạt động rất chuyên nghiệp, rất tinh khôn và khó phát hiện ra người chủ đích thực của phần đất, nhà có hiện tượng đầu cơ. Nói chung, hoạt động đầu cơ ở các địa phương khác diễn ra là do lan rộng ra từ HN và Tp. HCM. Chẳng hạn như, nạn đầu cơ ở Long An và Bình Dương do tác động của quy hoạch và do chính sách chống đầu cơ của Tp. HCM. III.1. Một số thành tựu trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Luật đất đai (sửa đổi) sắp ban hành sẽ hạn chế tốt hơn tình trạng đầu cơ đất đai. Hiện nay, Luật đất đai đang trong giai đoạn sửa đổi và vào đầu năm tới chính thức ban hành. Do vậy, hiện nay giới đầu cơ đang thận trọng nghe ngóng những thông tin thay đổi. Công tác quản lý đất đai sẽ được thực hiện tốt hơn và nạn đầu cơ đất đai ở các đô thị lớn sẽ có thể không có cơ hội để phát triển? Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực, thị trường BĐS đang hoạt động tự phát, tình trạng ĐCĐĐ đã gây nhiều tiêu cực có tác động xấu đến nền kinh tế và đây là một nguyên nhân thôi thúc việc sửa đổi Bộ luật Đất đai lần này. Trong Luật này vai trò của Nhà nước sẽ được thể hiện rõ hơn, quy định thu hồi đất đai đối với dự án đầu tư sau 12 tháng liền không sử dụng hoặc tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng so với tiến độ của dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này sẽ nâng cao hơn tính khả thi của việc thi hành luật và góp phần chống tình trạng đầu cơ. Đối với vấn đề thu hồi, bồi thường và tái định cư, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã bổ sung thêm các quy định nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, quy định những trường hợp được bồi thường và không được bồi thường khi thu hồi đất, điều kiện tái định cư... Đối với giá đất, định kỳ hàng năm UBND cấp tỉnh sẽ công bố công khai giá đất nhằm khắc phục tình trạng giá đất Nhà nước quy định lạc hậu so với thực tế. Đồng thời, sẽ có quy định cho phép Doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. Cùng với nó, sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương trong cả nước mở ra một giải pháp khắc phục hoạt động đầu cơ. Đấu giá quyền sử dụng đất mở ra một phương pháp khắc phục đầu cơ, đồng thời đưa giá đất đai sát với giá thị trường và Nhà nước thu được nguồn thu tối đa một cách công khai để đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng. Vừa qua, Nhà nước thu được 69 tỷ đồng từ đấu giá đất khu Đền Lừ II (thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hai Bà Trưng) – (theo Thời báo kinh tế Việt Nam). Đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm tính bình đẳng, cơ chế xin – cho bị xoá bỏ. Khung giá cứng trong nghị định 87 của chính phủ không còn được áp dụng nữa, tính cạnh tranh lành mạnh được phát huy và người thắng cuộc sẽ chuyên tâm hơn vào việc đầu tư để phát huy tối đa hiệu quả của đất đai. Đấu giá đất cũng đã được thực hiện ở Hải Phòng và cần mở rộng hình thức này ở các địa phương khác. Tp. HCM công khai quy hoạch để chống đầu cơ đất. Tại quận 12 - Tp. HCM người dân có thể xem quy hoạch tại UBND quận và trụ sở UBND các phường. ở đây cũng cắm các pano giới thiệu các quy hoạch tại từng khu phố, tổ dân phố và phát hành tài liệu cho người dân có nhu cầu. Ngoài ra, chính quyền quận còn tiến hành kiểm tra, buộc tất cả những chủ đầu tư các khu phân lô “chui” phải hoàn chỉnh lại quy hoạch, đăng ký với kiến trúc sư trưởng thành phố để được phê duyệt, nếu không sẽ phải tháo dỡ. Đây là một biện pháp mà đã tạo ra sự rõ ràng về thông tin trong thị trường đất đai cho những người có nhu cầu thực sự, các chủ đất vì thế sẽ không còn sử dụng được chiêu thức tăng giá bằng cách lừa gạt những người thiếu thông tin thị trường. Thành công của Chỉ thị 08/2002 CT-UB ngày 22/4/2002 của Uỷ ban Nhân dân Tp. HCM. Chỉ thị 08/2002 CT – UB ngày 22/04/2002 về hạn chế chuyển nhượng đất nông nghiệp đã đạt được những thành công ngoạn mục. Chỉ thị này có hiệu lực ngay từ trước khi ban hành khi mà báo chí đưa tin về việc UBND Tp. HCM sắp ban hành quy định “tạm ngưng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp...”, cơn sốt đất trước đó đột ngột chững lại. Ngay từ trước tết dương lịch năm 2002 một công đất (1.000m2) sình lầy ở Phước Kiểng (Nhà Bè) chỉ khoảng 7 – 8 chục triệu đồng thì đến cuối tháng 3 đã tăng gấp 3 lần – trên 200 triệu đồng/1.000m2. Đất nông nghiệp ở Xuân Tới Thượng (Hóc Môn), cùng thời điểm, đang từ 25 triệu đồng/công đã tăng lên 60 – 70 triệu đồng/công. Việc giá đất tăng nhanh đã làm cho nạn đầu cơ xuất hiện họ thu hàng trăm triệu đồng trên mỗi lần sang tay. Nhưng Chỉ thị này – một văn bản hành chính đã can thiệp kịp thời và điều tiết được ổn định các cơn sốt trên thị trường tự do. Trước đó việc thương lượng bồi thường quyền sử dụng đất là rất khó khăn trong các dự án nhà ở. Có nơi đền bù theo thương lượng ban đầu là 100.000 đ/m2 nhưng giai đoạn cuối phải đền bù 2 triệu đồng/m2 trong khi giá nền nhà theo phương thức góp vốn là 1,6 triệu đồng/m2. Những người đầu cơ đặt giá rất cao, trong tình hình đó chỉ thị 08 đã quy định: “Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chỉ được nhận tiền đền bù giải toả theo giá đất nông nghiệp khi triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch”. Trong chỉ thị cũng nêu rõ “Đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩm quyền giao đất đó cho phép, Nhà nước sẽ thu hồi theo điều 26 Luật đất đai hiện hành”. Nhờ có như vậy mà tình trạng đất nông nghiệp bỏ hoang đã được “có nhu cầu sử dụng” tuy rằng còn có sự chống đối nhưng cũng làm cho các chủ đầu cơ không khỏi lo lắng vì nếu họ đầu tư vào đất thì không có nhu cầu sử dụng mà không đầu tư vào thì bị Nhà nước thu hồi. Như vậy, điểm tích cực trong chỉ thị 08 là đã kìm được cơn sốt của thị trường tự do, hạn chế được tình trạng đầu cơ trái pháp luật và tạo cho các nhà đầu tư chân chính một môi trường kinh doanh thuận lợi. Tp. HCM đề xuất được 4 giải pháp ổn định thị trường nhà đất. Bốn giải pháp để ổn định thị trường nhà đất đó là: Ban hành chính sách hành chính, kinh tế cho các khu đô thị mới, trong đó tăng cường phạt tiền luỹ tiến hoặc thu hồi đất nông nghiệp bỏ hoang trên 12 tháng để chống đầu cơ. Chấm dứt phê duyệt các dự án phân lô bán nền nhà. Điều tiết thu nhập kinh doanh địa ốc một cách hợp lý. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng đất đai và đầu tư dự án... Các biện pháp thứ nhất, thứ hai và thứ tư là các liều thuốc tốt cho thị trường nhà đất, đặc biệt là biện pháp thứ nhất và thứ hai sẽ hạn chế tốt hoạt động ĐCĐĐ và làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn. Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thường trú khi mua nhà, đất. Đây là giải pháp nhằm hạn chế tăng dân số và ĐCĐĐ vì ta biết rằng đa số những người có thu nhập cao ngoại tỉnh có nhu cầu mua đất tại các đô thị lớn để tìm nơi an cư lạc nghiệp và một bộ phận vì nhu cầu đầu cơ. Một số thành tựu khác. Như ta đã thấy biện pháp mà Long An đã thực hiện đã đem lại hiệu quả rất lớn buộc các chủ đất phải chịu chấp nhận giá đền bù không theo tính toán của họ hoặc là phải chịu giữ đất mà không chuyển nhượng được. Đây là một biện pháp chống đầu cơ có hiệu quả và cần được nhân rộng. Như ta đã xét, các chủ đầu tư cũng đã tự tìm cách để chống đầu cơ đất đai trong dự án của mình bằng cách ra các quy định riêng và có chính sách ưu tiên cho những người có nhu cầu thực sự sử dụng nhà đất như cách làm của Vinaconex, quy định phải xây dựng trong năm, hoặc nếu là nhà thì trong thời hạn 30 ngày phải có người đến ở... như HUD. III.2. Những tồn tại và nguyên nhân. Những tồn tại. Tuy rằng cuộc chiến chống đầu cơ đã đạt được một số thành công nhưng nạn đầu cơ vẫn còn tồn tại, có nơi có lúc còn phát triển mạnh mẽ hơn. Những biện pháp chống đầu cơ không có tính toàn diện vì mới chỉ đạt được mục tiêu trước mắt. Việc các chủ đầu tư ra phải ra các quy định chống đầu cơ đất trong dự án của mình cho thấy năng lực quản lý của Nhà nước còn hạn chế. Việc đấu giá đất tuy rằng là một biện pháp coi là tối ưu và đạt được nhiều mục đích nhưng không phải là không có những vấn đề tồn tại bởi lẽ đấu giá đất là lĩnh vực mới mà các quy định cũng như tính khoa học cho vấn đề này là chưa đầy đủ. Tiêu cực trong đấu thầu không thể khẳng định chắc chắn rằng không còn tồn tại trong đấu thầu đất vì đã có trường hợp nhờ người thân đứng tên và thầu được 5 – 7 miếng đất, sau đó bán trao tay ăn chênh lệch 1 – 2 triệu đồng/m2 (theo tìm hiểu của một số phóng viên của báo điện tử Vnexpress). Một vấn đề khác là xung quanh khu đất đấu thầu, giá đất cũng thay đổi và thường là tăng lên và đây là mầm mống cho nạn đầu cơ hoành hành tại những nơi sắp có đấu giá đất. Tiếp nữa là tình trạng móc ngoặc giữa cán bộ dự án, cán bộ làm công tác quy hoạch với những người đầu cơ đất đai để cùng hưởng lời, các cán bộ trong ngành địa chính cũng tham gia vào đầu cơ dù không đứng tên mình mà lấy tên của người thân cũng là một tồn tại đáng lo ngại vì ngay trong lòng bộ máy quản lý đất đai mà còn như vậy thì đến bao giờ mới chống được ĐCĐĐ? Một số doanh nghiệp Nhà nước tham gia đầu cơ cũng làm cho giá đất tăng lên, và đây cũng là vấn đề nổi cộm. Việc quy định phải có hộ khẩu HN mới được mua nhà, đất ở HN làm giảm tính sôi động của thị trường mặc dù góp phần hạn chế đầu cơ. Tình trạng lấn chiếm đất công cũng không còn gì là lạ nữa nhưng tại sao vẫn tồn tại? Khi hoạt động đầu cơ được ngăn chặn kịp thời ở những địa bàn nóng thì hoạt động này có nguy cơ lan rộng ra các khu vực khác, nên việc chống đầu cơ ngày càng gay go và phức tạp, thử hỏi nếu không có liều thuốc đặc trị nào cho hoạt động ĐCĐĐ mà hoạt động này ngày càng lan rộng thì sẽ phải làm thế nào để chống được đây? Những nguyên nhân. Để nạn đầu cơ có đất dụng võ là do có các nguyên nhân sau đây: Trước hết, do một thời gian dài chúng ta chưa chính thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS (thị trường nhà đất) vì chưa nhận thức được tầm quan trọng của nó đối với nền kinh tế quốc dân nên chưa có một hệ thống các văn bản pháp lý nhằm điều tiết thị trường. Mặt khác, nhu cầu của dân cư về nhà ở, đất ở... ngày một tăng cao dẫn tới sức ép từ phía cầu là quá lớn mà có cầu thì sẽ có cung thì thị trường ngầm hình thành là tất yếu và đây là môi trường lý tưởng cho hoạt động đầu cơ. Hệ thống văn bản hướng dẫn thị trường nhà đất còn lộn xộn mặc dù có hơn 500 văn bản, do các văn bản hướng dẫn không thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật pháp và gây khó khăn cho việc thực thi. Số văn bản phát huy tác dụng chỉ đếm trên đầu ngón tay và không phải trường hợp nào cũng áp dụng được. Ngay những bộ luật lớn cũng có sự quy định không trùng khớp với nhau do đó cản trở những quan hệ giao dịch trên thị trường. Ví dụ như, Bộ luật Dân Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ được quy định cho cá nhân và hộ gia đình, chưa quy định cho pháp nhân, quyền sử dụng đất chỉ được quy định bởi Luật đất đai nên trên thực tế pháp nhân sử dụng đất thông qua các thủ tục mang tính hành chính của Nhà nước, chứ không thể chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dân sự. Điều này đã tạo ra rào cản hay bức tường pháp lý chia cắt giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân. Rào cản từ phía chính sách tài chính về đất đai là rất lớn, nó hạn chế các giao dịch dân sự như quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế trước bạ 1% Việc thực thi luật pháp chưa nghiêm, ngay như việc các Doanh nghiệp Nhà nước vẫn dám đầu cơ đất đai mặc dù đây là các Doanh nghiệp có nguồn cung đất nhằm điều tiết thị trường. Vì xử phạt không nghiêm nên họ vẫn thu được lời đây là nguyên nhân chính để các doanh nghiệp Nhà nước có chức năng cung nhà đất tham gia đầu cơ. Đội ngũ cán bộ làm việc trong các ban ngành có liên quan đến trách nhiệm chống đầu cơ chưa trong sạch dẫn đến tình trạng móc ngoặc như đã nêu. Năng lực quản lý đất đai còn hạn chế không theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Việc quản lý đất đai còn bỏ ngỏ, đặc biệt là đối với đất công. Nội dung thanh tra kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất vốn là một nội dung quản lý đất đai tuy vậy nó chưa được thực hiện tốt. Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cũng có những biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ nhưng thực tế đã chứng minh HĐĐC đất đai càng có sức sống hơn, và lần sửa đổi này liệu có như vậy? Một điều khẳng định là có bởi vì hiện nay việc cấp sổ đỏ mới chỉ đạt 16% trên cả nước và theo ước tính sẽ phải mất 50 – 70 năm nữa mới cấp xong với tiến độ như hiện nay (theo Bộ kế hoạch và Đầu tư). Thị trường BĐS lại chưa hoàn chỉnh, nhu cầu của dân cư ngày một tăng và khi Luật Đất đai (sửa đổi) ra đời không ai dám khẳng định đây là một bộ luật hoàn chỉnh vì nó đã có độ trễ về mặt thời gian nhất định, hơn thế những hoạt động phi pháp thì rất nhiều và ngày càng diễn biến khó kiểm soát. Chúng ta thực hiện chính sách hai giá nhưng chính sách này còn nhiều bất cập nên giới đầu cơ vin vào đó để thu lợi. CHƯƠNG III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU CÁC QUAN ĐIỂM Nhà nước thể hiện quan điểm của mình đối với hoạt động ĐCĐĐ qua các Văn kiện, Nghị quyết, Luật và các văn bản dưới luật. Tuy rằng đã có những mảng dành cho việc khắc phục đầu cơ nhưng chưa có một văn bản nào chuyên biệt cho việc điều chỉnh hoạt động này. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) đã xác định là phải quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, không cho tư nhân hoá đất đai, không cho phép mua bán đất đai và khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. Nhà nước đã có chính sách thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, “Hoạt động của thị trường BĐS không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và BĐS gắn liền với đất đai rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức...”. – Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/03/2003 đã chỉ ta tác hại của hoạt động đầu cơ và tình hình nghiêm trọng của nó. Nghị quyết cũng chỉ ra những yếu kém, những mặt hạn chế của công tác quản lý thị trường BĐS, chính sách tài chính còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho Nhà nước... Nghị quyết số 26 cũng chỉ ra tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta là giá cả biến động mạnh như sau: trước 7/1992: ít biến động; 1999-1997: nóng; 1997-1999: đóng băng; 2000-2001: sốt; tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, cho đến nay khoảng trên 70%. Hội nghị trung ương lần thứ 7 khoá IX cũng chỉ ra rằng: Nhà nước phải định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có các biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS... Mới đây nhất, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cũng có các biện pháp chống đầu cơ đất đai như về tài chính đối với đất đai và giá đất, về thanh tra đối với đất đai, các loại đất được tham gia thị trường... Ngoài ra chúng ta có hàng loạt các văn bản hướng dẫn thị trường tuy không dành riêng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nhưng nhiều văn bản cũng có đề cập. Ví dụ như các quyết định thu hồi đất, các chỉ thị của cơ quan chính quyền thành phố, các nghị định quy định khung giá như nghị định 87/CP, 22/CP... PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI. II.1. Phương hướng khắc phục hoạt động đầu cơ đất đai. Hoạt động ĐCĐĐ sẽ còn tồn tại đến khi nào mà thị trường BĐS được khơi thông, và hoạt động đầu cơ còn đem lại những món lời cho các nhà đầu cơ. Đó là lúc chúng ta chính thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường này và hệ thống luật pháp là tương đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu không còn mất cân đối nghiêm trọng như hiện nay. Với điều kiện của nước ta một nước có thị trường BĐS còn sơ khai như hiện nay thì việc giải quyết triệt để hiện tượng đầu cơ đất đai phải mất một thời gian khá dài và gặp nhiều khó khăn. Phương hướng là ngăn chặn và xoá bỏ nạn đầu cơ đất đai. II.2. Các giải pháp chủ yếu Để khắc phục được nạn đầu cơ đòi hỏi phải thực hiện tổng hợp các biện pháp, sau đây là những biện pháp có tính chất quyết định khắc phục hiện tượng này: I.2.1. Tổ chức bộ máy ngành địa chính gọn nhẹ và hiệu quả Cơ quan chuyên trách thực hiện sự quản lý Nhà nước về đất đai là ngành địa chính. Trước tiên phải tiến hành rà soát lại để bổ sung tiến tới hoàn thiện các chức năng, nhiệm vụ của ngành sao cho phù hợp với thực tiễn. Trên cơ sở đó tiến hành hoàn chỉnh bộ máy theo 4 cấp sau: Cơ quan quản lý Nhà nước (CQQLNN) về đất đai cấp trung ương (hiện nay là Bộ Tài nguyên và Môi Trường) với vai trò chủ đạo đó là chịu trách nhiệm về vấn đề chính sách, chiến lược trong lĩnh vực đất đai. CQQLNN về đất đai cấp tỉnh hoặc thành phố chỉ đạo thực hiện và kiểm tra, giám sát. CQQLNN về đất đai cấp huyện (quận) với vai trò chính là thực hiện, chỉ huy thực hiện và kiểm tra, giám sát. CQQLNN về đất đai cấp xã (phường) có vai trò thực hiện – hành động, cập nhật tình hình và giám sát. “Kiểm tra” là sự kiểm tra của CQQLNN về đất đai cấp trên với các cấp dưới. “Giám sát” ở đây là giám của CQQLNN về đất đai đối với tất cả các cơ quan, đơn vị, các công dân trong việc thực hiện luật đất đai, chính sách quản lý đất đai... Cần đào tạo cán bộ cho chuyên ngành Địa chính ở các cấp học khác nhau như: cao đẳng, đại học và trên đại học để bổ sung nhân lực có chất lượng phù hợp với chức năng của CQQLNN về đất đai, với tình hình thực tiễn. II.2.2. Thực hiện tốt các nội dung quản lý đất đai Trước hết, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất nhằm đảm bảo mục đích sử dụng đất và phải thực hiện kiên quyết thu hồi những đất đai đã quá thời gian quy định mà vẫn không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Sớm công bố quy hoạch sử dụng đất và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được quản lý chặt chẽ. Xây dựng và hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS vì hiện nay có quá nhiều văn bản hướng dẫn thị trường nên không tránh khỏi chồng chéo và khó thực hiện. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận và coi đây là nhiệm vụ quan trọng tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà đất và BĐS được thực hiện trên thị trường chính thức. Trong đền bù giải phóng mặt bằng, đối với nhà ở, đất ở chủ yếu thực hiện đền bù nhà ở, đất ở không đền bù bằng tiền. II.2.3. Hiện đại hoá chính sách thu tài chính đất đai Thứ nhất, là phải sửa đổi, bổ sung các chính sách tài chính với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị trường BĐS. Trong vấn đề tài chính đất đai nổi cộm là vấn đề thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành năm 1994 và được sửa đổi, bổ sung vào năm 1999 nhằm đảm bảo công bằng cho những người có nghĩa vụ nộp thuế và động viên một phần thu nhập của người bán quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Giá đất để tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phương và chia làm hai mức: 2% đối với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác. Trong điều kiện hiện nay cần có quy định khác tiến bộ hơn bởi một lẽ, do căn cứ tính thuế là toàn bộ giá trị giao dịch tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, mà giá đất này thường thấp xa so với thực tế chuyển nhượng và thuế suất là thuế suất tỷ lệ, nên chưa có tác dụng lớn trong việc điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất một cách công bằng và linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn hơn nhiều nhất là khi có sốt đất. Ví dụ như thế này: thông thường người có đất nông nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 50 triệu đồng (giá do UBND tỉnh có đất ban hành) và người ta phải nộp cho Nhà nước một khoản là 2% x 50 = 1 triệu đồng, nhưng hiện nay có sốt đất giá chuyển nhượng thực tăng cao lên 100 triệu đồng chứ không phải 50 triệu đồng như trên nhưng Nhà nước vẫn chỉ thu được 1 triệu thay vì 2 triệu. Chính vì thế nên đánh thuế trên giá trị gia tăng của đất. II.2.4. Thực hiện bố trí, sắp xếp lại đất của các cơ quan hành chính sự nghiệp Bố trí sắp xếp lại theo hướng sau: + Đối với các cơ quan, đơn vị có diện tích vượt mức sử dụng trụ sở làm việc theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì thực hiện việc hoán đổi trụ sở giữa các cơ quan, thu hồi phần diện tích không có nhu cầu sử dụng để bán hoặc bố trí cho các đơn vị khác có nhu cầu. + Còn đối với các cơ quan, đơn vị có trụ sở quá chật hẹp hoặc không phù hợp với quy hoạch và yêu cầu công tác thì thực hiện hoán đổi trụ sở với cơ quan khác hoặc cho phép bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển trụ sở cơ quan đến nơi khác. + Phần đất của cơ quan, đơn vị dành cho cán bộ, công chức làm nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch về đất ở thì cho phép bán nhà cho cán bộ, công chức, nếu không phù hợp với quy hoạch, thì kiên quyết di chuyển các hộ ra khỏi cơ quan. + Nếu cơ quan hành chính sự nghiệp có phần diện tích đã sử dụng vào sản xuất kinh doanh hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác thuê để sản xuất kinh doanh, nếu phù hợp với quy hoạch thì được chuyển sang mục đích khác và cơ quan tài chính Nhà nước thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định hiện hành; nếu không thì cho phép tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, sau đó tiến hành thu hồi hoặc buộc cơ quan hành chính sự nghiệp phải sử dụng đúng mục đích được giao. II.2.5. Thực hiện cơ chế một giá đối với đất đai Về vấn đề giá đất thì chúng ta cần thực hiện chính sách một giá thay vì chính sách hai giá như hiện nay bởi lẽ sự chênh lệch giữa giá quy định theo khung giá của Nhà nước và giá thị trường là quá lớn và đây là kẽ hở tạo điều kiện cho những kẻ đầu cơ kiếm lời. Giá đất đai duy nhất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế, Nhà nước cần công bố chuẩn mực, phương pháp định giá làm cơ sở cho định giá đất. Thành lập các tổ chức định giá độc lập có chức năng theo dõi sự biến động của giá đất và thực hiện việc định giá đất. Nhà nước căn cứ trên kết quả định giá đất của các tổ chức này để quyết định giá đất tính các khoản thu về đất đai hằng năm. II.2.6. Hoàn thiện trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá đất là hình thức xuất hiện ở nước ta và được thực hiện ở một vài nơi như Hải Phòng, Hà Nội, Đà Nẵng... Chỉ có Hà Nội là nơi thành công nhất, tuy nhiên công tác chuẩn bị vẫn còn chậm chạp và chưa đạt được tiến độ mong muốn. Đây là một bước tiến trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm đầu cơ đất, Nhà nước huy động được tối đa nguồn vốn một cách công khai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng vì vậy, cần mở rộng đấu giá quyền sử dụng đất tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư. Tuy vậy, cần có các quy định chặt chẽ trong đấu giá đất và có các biện pháp chống đầu cơ đất xung quanh khu vực có đất được đấu giá. Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cần phải được tổ chức thật công khai, nghiêm túc và đúng pháp luật. II.3. Kinh nghiệm chống đầu cơ đất đai của các nước Kinh nghiệm của Singapore. Để chống HĐĐC người ta đánh thuế cao hành vi đầu cơ bằng cách căn cứ vào thời gian giữa mua và bán: đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau 2 năm thì mức thuế là 50% sau 3 năm là 25% giảm dần cho các năm sau. Vì thế đất đai có giá thị trường, nên không thể khai thác thấp giá đất để trốn thuế. Như vậy, nếu một người muốn đầu cơ thì phải 4 năm sau mới có lời. Rủi ro trong 4 năm là rất lớn bởi lẽ đất đai phụ thuộc rất nhiều vào chính sách pháp luật của Nhà nước, công tác quản lý đất đai, vì thế họ phải tính cách đầu tư khác có lợi hơn cho họ và như vậy cũng lợi hơn cho nền kinh tế. Kinh nghiệm từ Trung Quốc. Trung Quốc có kinh nghiệm chống ĐCĐĐ qua quy hoạch và giảm kinh phí đền bù giải toả, họ chỉ giải toả một bên đường và giải toả vượt quá mốc lộ giới rất nhiều để lấy đất làm quỹ vốn. Sau khi giải toả mở đường, giá đất cạnh mặt đường mà Nhà nước nắm giữ sẽ tăng lên. Tất cả được bán đấu giá để lấy tiền xây dựng đường. Như vậy vừa có tiền xây đường, vừa có tiền đền bù, vừa chống những kẻ đầu cơ đợi con đường mở và nhà đất xung quanh lên giá, vừa đảm bảo trật tự mỹ quan đô thị. Kinh nghiệm của Anh, Pháp, Mỹ. Để tránh lãng phí đền bù giải phóng mặt bằng các nước này không mở rộng lộ giới nội đô mà xây dựng hẳn các cụm thành phố vệ tinh mới. Tiền mở rộng một con đường nội đô có thể xây dựng được 10 con đường và hạ tầng cơ sở ở thành phố vệ tinh mới. Sau khi san lấp và trước khi xây đường, giá đất ở các khu đô thị mới sẽ tăng, Nhà nước tổ chức bán đấu giá đất hay xây nhà chung cư bán giá cao để lấy vốn. Như vậy, vừa phát triển được thành phố vừa không phải bỏ vốn lại hạn chế được nạn đầu cơ. 4. BÀI HỌC HÀN QUỐC Tại Hàn Quốc giá đất đã tăng vùn vụt vào những năm 1980 đe doạ đến những vấn đề xã hội và chính trị, tính nguyên vẹn của quốc gia. Theo ước tính chỉ một mình lãi vốn có được từ việc gia tăng giá đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập do toàn thể người lao động đô thị trong năm đó. Mặt khác, giá đất làm cho chi phí đền bù đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng đường xá tốn kém như 1970 – 1972 chi phí 900- 100 triệu Won/km, năm 1993 chi phí 27.000 Won/km gấp 270 lần, tạo nên sự bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trưởng kinh tế. Khủng hoảng BĐS vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vô cùng nghiêm trọng, đặc biệt vì lạm phát giá đất ở mức quá cao khiến nếu không kiểm soát được giá, thì tăng trưởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hưởng. Cuối những năm 80 xung đột bạo động xảy ra dai dẳng. Mặc dù, mức lương tăng nhanh, công nhân nhận thấy dù lương của họ bắt kịp giá nhà và tiền thuê gia tăng. Chính quyền nhận thấy rằng nếu không giải quyết đúng đắn vấn đề phân phối của cải xã hội công bằng thì không những chỉ làm xáo trộn nền chính trị mà còn làm cản trở phát triển kinh tế của đất nước. Chính phủ đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận tạo ra đầu cơ BĐS. Chính phủ đã vạch ra chính sách mới chủ yếu tập trung phạt những hộ giữ đất quá nhiều hay không cần thiết. Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất những năm 1978 được thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu nhà nhàn rỗi, chính phủ đưa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai người sở hữu đất quy mô lớn, sau đó ban hành thuế lượng ra giá trị của đất đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ, là công cụ quan trọng trong việc giảm đầu cơ đất. Đồng thời chính phủ quy định mức trần diện tích đối với đất thổ cư đô thị/hộ buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa ở mức đến 11% giá trị thị trường của đất dư thừa. Ngoài ra đưa ra lệ phí đầu tư đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng và dịch vụ. 5. BÀI HỌC MALAYSIA Những chính sách đất đô thị nhìn chung thực sự thành công trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước. Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm là bằng chứng rõ ràng. Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là, tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội. Các chính sách đất đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và giảm nghèo. Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong nhiều trường hợp chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn. Malaysia có những luật thu hồi đất đai rất mạnh không những cho những dự án công cộng mà còn để bán lại cho tư nhân. Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và kiểm soát đất đai. Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương. Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu. Để ngăn chặn những người mua được đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là chúng không thể được bán hoặc chuyển nhượng nếu không có được chính quyền tiểu bang cho phép. Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập BĐS được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các toà nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định. Điều này dựa trên lý luận cho rằng nếu để mặc cho tác động của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường đất, Nhà nước yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần đất nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5-15%. Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ lệ 30% nhất định những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ. 6. BÀI HỌC THÁI LAN. Tình hình ở Thái Lan thì khác, khu vực tư nhân đóng một vai trò quan trọng hơn trong phát triển đất đai. Kinh doanh BĐS liên quan đến đất đai hầu như nằm trong tay tư nhân. Thị trường đất đô thị tại Thái Lan đặc biệt là sử dụng đất nhà ở cho người bán và nhà đầu tư kiểm soát, chứ không phải do người tiêu dùng. Thị trường BĐS chỉ tác động đến số ít dân chúng, những tầng lớp có thu nhập trung bình và cao, còn phần lớn cư dân nghèo không có khả năng mua căn hộ rẻ nhất trên thị trường tự do. Cơ chế tài trợ xây dựng cho người nghèo, cuối cùng kích thích thị trường đầu cơ đất đai, làm tăng sức ép buộc dân nghèo phải di dời. Thị trường đất đai sôi động đã đẩy giá đất đạt mức chưa từng có và thu nhập từ những giao dịch này rất cao, đầu tư vào các chứng khoán BĐS đứng thứ ba trong số các loại cổ phiếu và tài khoản, trước khi mở đầu khủng hoảng kinh tế tài chính của Thái Lan trước đây, rồi lan ra các nước khác như Indonesia, Philippines, cũng có tình hình như vậy, như chúng ta đã biết. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ. Trước hết, bộ máy quản lý đất đai phải trong sạch. Luật pháp phải được thực hiện nghiêm chỉnh và kiên quyết. Bởi vì, chúng ta đang xây dựng Nhà nước pháp quyền nhưng xem ra hiệu lực của0 luật pháp chưa cao, người chịu sự điều chỉnh của luật pháp vì thế chẳng cần biết luật làm gì, không thực hiện cũng chẳng sao, hoặc có bị phạt cũng chỉ nhẹ nhàng. Hệ thống luật pháp cần phải được hoàn thiện, thống nhất và dễ thực hiện. Đối với hoạt động ĐCĐĐ chúng ta cần có “Luật chống đầu cơ đất đai” riêng biệt nhưng thống nhất với các luật khác để điều chỉnh hoạt động này trong đó cần nói rõ như thế nào là đầu cơ đất đai? Nếu người sử dụng đất đầu cơ thì họ phải chịu biện pháp xử lý thế nào?, trách nhiệm chống đầu cơ thuộc về ai?... và người đầu cơ đất đai bị phát hiện phải bị xử lý nghiêm minh và ĐCĐĐ phải được coi như là tội xâm phạm lợi ích quốc gia. Mọi cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh đất đai đều phải đăng ký kinh doanh và phải chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật. Tránh tình trạng như hiện nay các tổ chức, cá nhân tư vấn đất đai mở ra các văn phòng, trung tâm nhà đất nhưng không có sự quản lý của các cơ quan có thẩm quyền. Các trung tâm, văn phòng này về mặt tích cực là đã giúp cho cầu có thể gặp được cung nhưng mặt khác, một bộ phận không nhỏ không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế cho Nhà nước và họ làm phá hỏng quy hoạch đất đai vì không hiểu quy hoạch nên tư vấn không chính xác. Việc công khai quy hoạch sử dụng đất là cần thiết để thông tin thị trường là rõ ràng và việc người dân nắm bắt thông tin là nhanh nhạy và chính xác. Việc công khai quy hoạch cần phải được kết hợp với nhiều biện pháp khác để phát huy hiệu quả chống đầu cơ như: quy định thời gian giải phóng mặt bằng; đền bù giải phóng mặt bằng đối với nhà ở, đất ở bằng nhà ở, đất ở, không đền bù bằng tiền; đền bù theo biện pháp của tỉnh Long An là một cách làm cần được nhân rộng. Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ vì hiện nay chúng ta mới cấp được 16% để làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý tốt tài nguyên đất đai, đồng thời thúc đẩy các giao dịch trên thị trường chính quy. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về quản lý sử dụng đất đai cần phải được làm thường xuyên và đồng loạt ở các cấp. Chính sách thu chi tài chính cần phải được điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển sinh động của thực tiễn, khuyến khích được các giao dịch dân sự, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thực hiện cơ chế một giá thống nhất, Nhà nước cần đưa ra căn cứ tính giá, phương pháp tính giá để người dân có thể tự mình tính được giá trị thửa đất từ đó các giao dịch có hiệu quả hơn, giá đất sát với giá trị sử dụng của đất hơn. Cần có những văn bản pháp luật có tính chất đột phá như Chỉ thị 08/2002 CT-UB của UBND Tp. HCM ngày 22/04/2002 nhằm có tác dụng hạn chế đầu cơ và điều tiết thị trường có hiệu quả. Thị trường BĐS nước ta còn non trẻ vì thế cần áp dụng biện pháp chống đầu cơ đất đai của các nước có điều kiện gần giống với chúng ta như cách làm của Singapore, Trung Quốc...đã nêu. Nhà nước cũng cần có chính sách giúp đỡ những người có thu nhập thấp để họ có khả năng tiếp cận với đất ở, nhà ở có giá trị cao hơn như đảm bảo quyền tiên mãi, cho vay lãi suất thấp... và phải quy định các nhà đầu tư phát triển nhà ở thuộc khu vực tư nhân phải dành một phần nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp nhất định. Đồng thời phải có biện pháp xoá bỏ khu vực cung không chính thức. KẾT LUẬN Đầu cơ đất đai là một hoạt động trái pháp luật và việc khắc phục hiện tượng này không phải một sớm một chiều, nhất là trong điều kiện nước ta mới chuyển sang cơ chế thị trường và thị trường BĐS (thực chất là thị trường nhà đất) còn rất mới mẻ, rất sơ khai. Hoạt động của thị trường mang tính tự phát và bất thường, các giao dịch trong thị trường BĐS chủ yếu là các giao dịch ngầm (>trên 70%) gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và gây tổn hại cho nền kinh tế cũng như đời sống xã hội dân cư. Một phần do luật pháp chưa hoàn chỉnh, phần vì công tác quản lý thị trường còn bỏ ngỏ, công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế...Dường như, lĩnh vực đất đai khi đụng đến vấn đề gì là thấy ngay yếu kém, chính vì vậy trong suốt một thời gian hàng chục năm qua hoạt động ĐCĐĐ đã sinh sôi và phát triển mạnh mẽ mà chưa có biện pháp nào ngăn chặn, đẩy lùi được. Muốn khắc phục được hiện tượng này đòi hỏi phải có các biện pháp tổng hợp và phải được thực hiện thường xuyên, nghiêm túc. Các biện pháp như đã nêu chỉ là vấn đề lý thuyết, vấn đề quan trọng là phải thực thi tốt để chúng phát huy hiệu quả góp phần làm lành mạnh hoá thị trường BĐS ở nước ta. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: Nguyên lý thị trường nhà đất – GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên), nhà xuất bản chính trị quốc gia. Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đất – PGS.TS Ngô Đức Cát (chủ biên), nhà xuất bản nông nghiệp. Luật đất đai do Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - 2003 Thời báo kinh tế Việt Nam – 2000, 2001, 2002, 2003 Tạp chí pháp lý Tạp chí kinh tế và phát triển – 2002, 2003 Báo Thanh niên Báo sài gòn tiếp thị Báo Tiền phong Báo nhân dân - 2003 Tạp chí Địa chính – 2002, 2003 Tạp chí Tài chính – 2002, 2003 Thông tin trên các website: www.vnexpress.net www.Vneconomy.com.vn/tbktvn Trang web của báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn