Học kỳ bất động sản - Đề số 2

ĐỀ BÀI Trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi tháng 5/2004, Công ty Địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) cam kết hoàn tất dự án trong 30 tháng kể từ ngày ký. Nếu chậm giao nhà, chủ đầu tư phải chịu lãi suất 0,5%/ 01 tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so với tổng số tiên khách hàng đã đóng trước đó cho Công ty. Tuy nhiên, đến tháng 7/2008, khách hàng rất ngạc nhiên khi được chủ đầu tư thong báo tăng giá bán từ 13-14 triệu/ 01m2 lên thành 19 – 20 triệu đồng/ 01 m2. Đồng thời, đã qua 04 năm mà dự án chưa được thực hiện theo cam kết. Hỏi: 1. Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? 2. Anh (Chị) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp này? 3. Đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này? Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất động sản? Theo tình huống đề bài đưa ra, thì chủ đầu tư – công ty địa ốc Thành Công đã có những hành vi vi phạm sau: Thứ nhất, chủ đầu tư đã vi phạm quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng Vì: theo khoản 5 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng thì: “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.” Trong khi đó, theo tình huống, hợp đồng mà Công ty Địa ốc Thành Công đã ký với khách hành hồi tháng 5/2004 đã thỏa thuận giá bán căn hộ từ 13-14 triệu/ 01 m2. Nhưng, đến tháng 7/2008 Công ty Địa ốc Thành Công đã thong báo tăng giá bán lên thành 19-20 triệu đồng/ 01m2. Như vậy , chiếu theo quy định tại khoản 5 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản thì Công ty Địa ốc Thành Công đã không đảm bảo về giá bán căn hộ như đã cam kết trong hợp đồng ký với khách hàng hồi tháng 5/2004. Cụ thể là chủ đầu tư đã tăng giá bán căn hộ từ 13-14 triệu/ 01m2 lên thành 19-20 triệu đồng/ 01m2.Điều này hoàn toàn trái với quy định của pháp luật về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng. Thứ hai, Công ty Địa ốc Thành công đã vi phạm quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng. Vì: theo khoản 2 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng thì: “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất.” Theo tình huống trên, trong hợp đồng được ký vào hồi tháng 5/2004 thì chủ đầu tư cam kết hoàn tất dự án trong vòng 30 tháng kể từ ngày ký. Như vậy, đến tháng 11/2006 chủ đầu tư phải hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ cho khách hàng. Nhưng đã qua 04 năm mà dự án vẫn chưa được thực hiện theo cam kết do đó chủ đầu tư đã không giao nhà theo đúng thời hạn đã cam kết. Như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2006, trong tình huống này thì chủ đầu tư đã không giao nhà cho khách hàng theo đúng tiến độ. Anh (Chị ) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp này? Trước hết, để bình luận về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư – công ty địa ốc Thành công, ta cần hiểu rõ về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật hiện hành. Về khái niệm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng. - Về đặc trưng: - Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải lập thành văn bản. Xét về mặt hình thức, việc lập thành văn bản giúp cho các bên ghi nhận các quyền và nghĩa vụ một cách chính xác, đầy đủ, thể hiện ý chí và nguyện vọng của các bên trong việc giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng cũng là chứng cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp về bất động sản khi các bên có mâu thuẫn về một trong các nội dung cơ bản của hợp đồng. Do vậy, việc xác lập dưới hình thức văn bản mang tính bắt buộc trong mua bán nhà, công trình xây dựng. - Phải công chứng, chứng thực hoặc do các bên thỏa thuận. Đặc trưng này thể hiện sự can thiệp có tính thủ tục từ phía Nhà nước khi mua bán bất động sản đồng thời là căn cứ pháp lý để tránh các tranh chấp khiếu nại liên quan đến bất động sản và nhằm bảo hộ đầy đủ quyền lợi cho các bên liên quan đến thủ tục pháp lý. Không chỉ phải công chứng, chứng thực theo quy định, mà vấn đề là, các bên phải tuân thủ về quy trình mua bán nhà theo quy định của pháp luật. - Về nội dung: Theo quy định tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, người mua bán nhà, công trình xây dựng thương thảo các điều khoản sau đây: - Điều khoản về đối tượng của hợp đồng. Trong điều khoản này, các bên thỏa thuận về việc bán ngôi nhà, căn hộ, một phần ngôi nhà hoặc một phần căn hộ với các thực trạng về nhà ở, công trình xây dựng, đất ở và các thực trạng khác có liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng. - Điều khoản về giá cả và phương thức thanh toán. Đối với điều khoản này, các bên thỏa thuận về giá bất động sản bằng số, bằng chữ, thỏa thuận việc trả tiền một lần hay nhiều lần theo phương thức trả chậm hay trả dần. Việc giao nhận tiền do các bên thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. - Điều khoản về giao, nhận nhà công trình xây dựng và các loại giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng. - Điều khoản về thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng. Thuế và lệ phí ngôi nhà, công trình xây dựng gồm: thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí công chứng. - Điều khoản về đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình. Bên mua có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện cho bên mua hoàn thành các thủ tục trước bạ sang tên. Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình được chuyển giao từ bên bán sang bên mua từ thời điểm thực hiện xong thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà xảy ra tranh chấp thì các bên thong qua con đường thương lượng, hòa giải để giải quyết. Nếu không thể hòa giải thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo luật định. - Các thỏa thuận khác. - Cam kết của bên mua và bên bán trong việc thực thi các trách nhiệm và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Đối với điều khoản này, bên bán cam kết ngôi nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu của họ, không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thừa kế, không thế chấp, mua bán, tặng cho, góp vốn, bảo lãnh để thực hiện một nghĩa vụ khác, không bị cơ quan nhà nước xem xét xử lý, không còn bất cứ giấy tờ nào khác ngoài các giấy tờ đã giao, cam kết thực hiện đúng các điều khoản đã quy định trong hợp đồng. Bên mua cam kết đã xem xét kỹ lưỡng nguồn gốc sở hữu, thực trạng ngôi nhà, công trình xây dựng, đã nhận bàn giao các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng và thực hiện đúng quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, công trình xây dựng. - Điều khoản thi hành. Sau khi các bên hoàn thành việc xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, các bên tiếp tục hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan đến công chứng, chứng thực để được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích của các bên, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về nhà ở, công trình xây dựng nếu một trong hai bên không tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ đã được xác lập theo hợp đồng. Tóm lại, theo như những phân tích về các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng thì có thể thấy: Hợp đồng “hứa mua, hứa bán” mà khách hàng ký với chủ đầu tư trong trường hợp này không đầy đủ những nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng. Dù hợp đồng có nêu ra được đó là công trình xây dựng nhà ở, căn hộ, tuy nhiên không đưa ra được đầy đủ những điều khoản căn bản của loại hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Thứ nhất, trong hợp đồng này không quy định cụ thể về việc trả tiền một lần hay nhiều lần theo phương thức trả chậm hay trả dần. Hợp đồng cũng không có quy định rõ về phương thức thanh toán. Thứ hai, hợp đồng này thì khách hàng với chủ đầu tư chỉ cam kết về thời gian hoàn tất dự án mà không có những thỏa thuận về việc giao nhận căn hộ và những giấy tờ pháp lý có liên quan đến quyền sử dụng căn hộ. Thứ ba, hợp đồng không có cam kết cụ thể về việc bên nào phải nộp thuế, số lượng nộp từng loại thuế và lệ phí. Thuế và lệ phí ngôi nhà bao gồm: thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí công chứng. Thứ tư, hợp đồng không có những thỏa thuận về việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình và điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng. Như vậy, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” mà khách hàng đã ký với công ty địa ốc Thành Công không đảm bảo được những điều khoản cơ bản về mặt nội dung mà trong một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng buộc phải có theo quy định của pháp luật. Do vậy sẽ dẫn đến hậu quả khó khăn cho việc giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra. 3. Đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này? Thứ nhất, trong trường hợp này, chủ đầu tư là Công ty Địa ốc Thành công đã vi phạm những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về nguyên tắc mua bán nhà ở, công trình xây dựng và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng. Do đó, cần phải xử lý vi phạm của chủ đầu tư là Công ty Địa ốc Thành Công theo khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.” Thứ hai, Công ty Địa ốc Thành Công không được phép tăng giá bán căn hộ từ 13-14 triệu/ 01 m2 theo thỏa thuận ban đầu được quy định trong hợp đông “hứa mua, hứa bán” ký với khách hàng hồi tháng 5/2004 lên thành 19-20 triệu đông/ 01 m2. Công ty Địa ốc Thành Công vẫn phải giữ nguyên mức giá là 13-14 triệu/ 01 m2 như đã cam kết trước đó với khách hàng. Thứ ba, Công ty Địa ốc Thành Công phải trả lãi suất 0,5%/ 01 tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so với tổng số tiền khách hàng đã đóng trước cho Công ty theo như cam kết trong hợp đồng “hứa mua, hứa bán”. Thứ tư, cần bổ sung thêm những vào hợp đồng những điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng. Đó là những điều khoản: - Điều khoản về phương thức thanh toán. - Điều khoản về giao, nhận nhà công trình xây dựng và các loại giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng. - Điều khoản về thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng. - Điều khoản về đăng ký, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình - Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng - Cam kết của bên mua và bên bán trong việc thực thi các trách nhiệm và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. - Điều khoản thi hành. Thứ năm, chủ đầu tư là Công ty Địa ốc Thành Công phải cam kết thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Cụ thể là các điều: Điều 24. Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng 1. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. 2. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. 3. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra. 4. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 5. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. Điều 25. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng 1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thong tin do mình cung cấp. 2. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. 3. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 23 của Luật này. 4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 6. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó khách hàng trong hợp đồng “hứa mua hứa bán cũng phải cam kết thực hiện theo đúng quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Điều 26. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng 1. Được nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan. 2. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất. 3. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bảo hành theo quy định tại Điều 23 của Luật này. 4. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các cam kết khác trong hợp đồng. 5. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 6. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. Điều 27. Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng 1. Thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. 2. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. 3. Sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế. 4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 5. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Tóm lại, Công ty địa ốc Thành Công cần xây dựng một bản hợp đồng hoàn chỉnh và đầy đủ các điều khoản với khách hàng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, hai bên phải cùng nhau thực hiện đúng các cam kết về quyền và nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản, TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Nxb Tư pháp. 2. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và những văn bản có liên quan. 3.