Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành

Lời mở đầu Hợp đồng dân sự vốn là một phương thức cơ bản để các chủ thể thực hiện việc lưu thông và trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Trong đó không thể không kể đến hợp đồng thuê nhà ở. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình bởi từ ngàn xưa ông cha ta đã luôn tâm niệm một điều “có an cư mới lạc nghiệp”. Trong thực tế có rất nhiều trường hợp do chưa nắm vững các quy định của pháp luật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng, các bên chủ thể không đáp ứng được các yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạng không có hiệu lực. Mặt khác, do không nắm vững được các nghĩa vụ cũng như quyền lợi của mình nên trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ, làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia, vì vậy nhiều tranh chấp đáng tiếc xảy ra. Do vậy, để hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong vấn đề cho thuê nhà ở, sau đây em xin trình bày đề tài : “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”. Nội dung Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở Nhà ở là một loại tài sản có tính chất và tầm quan trọng đối với cuộc sống của con người nên dù hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng tài sản nhưng BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản.: “Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên;theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự đó là : hợp đồng được giao kết là kết quả của sự thỏa thuận thống nhất ý chí của bên cho thuê và bên thuê, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi tham gia vào quan hệ pháp luật này như tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận bình đẳng giữa các bên chủ thể - thiện trí trung thực khi cam kết, thực hiện hợp đồng. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên tham gia trên cơ sở tự nguyện với sự phù hợp và thống nhất ý chí của các bên bởi vậy khi bất cứ một quan hệ hợp đồng nào được thiết lập mà một trong các bên không xuất phát từ ý chí của chính mình thì hợp đồng đó có thể bị coi là vô hiệu. Nhà ở là một loại tài sản nên hợp đồng thuê nhà cũng là một dang đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản bởi vậy hợp đồng này còn mang những đặc điểm pháp lý sau: - Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng nhà ở đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là để ở trong một thời hạn nhất định hoặc theo quy định của pháp luật. Bên thuê chỉ có quyền khai thác công dụng của ngôi nhà, còn quyền sở hữu ngôi nhà đó vẫn thuộc về bên thuê. - Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ Theo quy định tại khoản 1 Điều 406 BLDS thì “hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”. Trong hợp đồng thuê nhà ở thì tính chất song vụ được thể hiện trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Mỗi bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở là người vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ dân sự. Quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. - Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù Khi bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng; nếu thuê nhà của Nhà nước thì giá thuê do Nhà nước quy định. Do quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử dụng, khai thác nhà ở cho bên thuê thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù, là lợi ích vật chất mà bên cho thuê được hưởng. Nếu khi giao kết hợp đồng mà các bên không thỏa thuận về việc trả tiền thuê nhà ở thì đó không là hợp đồng thuê nhà ở nữa mà là hợp đồng mượn nhà ở. Bởi vậy, hợp đồng thuê nhà ở luôn là hợp đồng có đền bù. - Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm giao kết hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng như: giá thuê, thời hạn thuê, đối tượng thuê... Do hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc thực hiện dưới hình thức văn bản nên sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. Đối với những trường hợp mà hợp đồng phải được công chứng, chứng thực và đăng ký thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở Do hợp đồng thuê nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tai Điều 122 BLDS 2005 đó là: Người tham gia hợp đồng có năng lực hành vi dân sự Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện. Hình thức của hợp đồng phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở. Có thể là nhà cấp 4, có thể là nhà kiên cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng, có thể là một căn hộ trong nhà chung cư. Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cuả hộ gia đình, cá nhân”. Để nhà ở có thể tham gia giao dịch thuê nhà ở thì theo quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Không có tranh chấp về quyền sở hữu. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. Đối với nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê thì pháp luật hiện hành có quy đinh riêng về điều kiện nhà ở cho thuê. Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở cho thuê phải có đủ các điều kiện sau: Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của luật này. Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín. Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê. Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. Không có tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà Bên cho thuê nhà ở Bên cho thuê bao gồm Nhà nước, cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở thì khi tham gia giao dịch thuê nhà ở bên cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau: - Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định pháp luật về dân sự. - Cá nhân có năng lực hành vi dân sự, tỏ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở. Trường hợp chủ thuê nhà ở thuộc sở hữu chung Với trường hợp này thì the quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở “khi cho thuê nhà ở thuôc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê theom phần nhà ở thuộc sở hữu của mình”. Trường hợp chủ thể thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng là những đối tượng được quyền thuê tại Điều 53, Điều 60 Luật Nhà ở và Điều 24, Điều 34 Nghị định 90/2006 như cán bộ công chức, công nhân làm việc trong các khu kinh tế đặc biệt... Và trong quá trình thực hiện hợp đồng bên thuê không được chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê lại nhà ở đó cho người khác. Bên thuê nhà ở Là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê để ở (công dân Việt Nam hoặc người có quốc tịch nước ngoài) và pháp nhân trong trường hợp thuê nhà cho thành viên của mình ở. Bên thuê là một bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở nên cũng phải đáp ứng những điều kiện về chủ thể khi giao kết hợp đồng để hợp đồng đó có hiệu lực pháp luật. Trường hợp bên thuê là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở phải tuân theo các quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở và khoản 1 Điều 67 Nghị định 90/2006 đó là: - Tổ chức cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng liên tục trở lên. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang ở Việt Nam có nhu cầu thuê nhà ở. Trường hợp bên thuê là đối tượng được thuê nhà ở xã hội thì phải tuân theo các quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở như sau: 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a. Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b. Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình c. Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Trường hợp bên thuê là đối tượng được thuê nhà ở công vụ được quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở là: 1. Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác. 2. Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh. 3. Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ. Giá thuê nhà ở Giá thuê là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê tài sản nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng. Theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở thì: “1. Giá thuê nhà ở do các bên thỏa thuận, trong trường hợp có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó. 2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”. 7. Thời hạn thuê nhà ở Thời hạn thuê là một trong những điều khoản của hợp đồng nên sẽ do các bên thỏa thuận hoặc được xác định vào mục đích thuê. Thời hạn thuê phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi ở của bên thuê dài hay ngắn nên pháp luật hiện hành chỉ quy định về thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tại khoản 1 Điều 499 BLDS và khoản 1 Điều 103 Luật Nhà ở: “hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi thời hạn thuê đã hết, với hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 6 tháng kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà”. B. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực đó cũng là thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Các bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở cũng có các quyền và nghĩa vụ theo các quy định chung trong hợp đồng thuê tài sản như: nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê của bên cho thuê, nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê... Tuy nhiên do hợp đồng thuê nhà ở có những nét đặc thù riêng nên pháp luật hiện hành có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê khi thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê 1, Nghĩa vụ của bên cho thuê Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê nhà, Điều 493 và Điều 494 BLDS có quy định các nghĩa vụ đối với bên cho thuê nhà như sau: - Thứ nhất là: Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận và cam kết như diện tích nhà, chất lượng nhà, các đồ nội thất kèm theo (nếu có), hệ thống công trình phụ (nếu có) bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà ở trong thời gian thuê. Nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ giao nhà như : giao nhà không đúng thời hạn, nhà không đúng chất lượng, thiết bị nội thất không có đủ như đã thỏa thuận trong hợp đồng... thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. - Thứ hai là : Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời gian thuê. Đây là một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê để tránh xảy ra những tranh chấp ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng nhà ở của bên thuê trong thời hạn thuê. Trường hợp nhà cho thuê được sử dụng để bán, thế chấp, tặng cho trao đổi, thừa kế có thể làm phát sinh tranh chấp có liên quan thì pháp luật hiện hành có những quy định cụ thể để đảm bảo quyền sử dụng nhà ở ổn định của bên thuê đó là: * Khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạn thuê thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho thuê trước đó, chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối với bên thuê. * Đối với tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là nhà thuê hay có liên quan đến người thứ ba làm hạn chế quyền sử dụng của bên thuê thì bên cho thuê phải chịu trách nhiệm giải quyết đảm bảo việc sử dụng nhà ổn định cho bên thuê. Nếu trong thời hạn thuê mà có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Với các quy định trên đã đảm bảo cho bên thuê có nơi ở tạo dựng cuộc sống ổn định trong thời gian thuê, bảo vệ được quyền lợi của bên thuê khi có những thay đổi có thể xảy ra trong quá trình thuê. - Thứ ba là : Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận. Nếu bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Hợp đồng thuê nhà ở được giao kết và thực hiện với mục đích chủ yếu là đảm bảo và tạo điều kiện cho bên thuê có nhà để ở, khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì bên cho thuê phải có nghĩa vụ để bên thuê sử dụng nhà thuê ổn định trong thời hạn thuê nhằm đảm bảo sự an toàn về tính mạng, tài sản cho bên thuê. Nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận về việc bảo dưỡng nhà như sửa chữa nhà khi tường bị thấm nước, nền nhà bị lún, kiểm tra hệ thống điện nước... thì bên cho thuê có nghĩa vụ phải thực hiện đúng những cam kết đó. Khi ngôi nhà có những hư hỏng mà bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa dẫn tới gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Đây là nghĩa vụ chủ yếu của bên cho thuê để tránh tình trạng bên cho thuê lợi dụng sự phụ thuộc về nhà ở của bên thuê mà cố ý không sửa chữa nhà hư hỏng gây khó khăn cho bên thuê trong thời gian thuê. Ví dụ : Trong vụ sập đổ nhà 5 tầng số 47B phố Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội ngày 31/3/2011 vừa qua đã gây ra hậu quả nghiêm trọng là làm sập một phần siêu thị máy tính Đăng Khoa và ảnh hưởng tới nhiều hộ dân xung quanh, trong đó có ảnh hưởng trực tiếp đến ngôi nhà gần đó của ông A (đang cho chị B thuê nhà để ở), cụ thể là một bức tường bị nứt, mái nhà bị vỡ. Trong trường hợp này ông A phải có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng của ngôi nhà, đảm bảo cho chị B sử dụng ổn định và an toàn ngôi nhà đi thuê. Còn chuyện chủ sở hữu ngôi nhà 5 tầng bị sập đổ bồi thường thiệt hại mà họ đã gây ra cho ngôi nhà của ông A là việc thỏa thuận giữa hai bên sau này, không liên quan đến trách nhiệm của ông A phải sửa chữa ngôi nhà của mình đang cho chị B thuê. Đối với nhà ở công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có các nghĩa vụ riêng. Cụ thể là : Cho thuê nhà đúng đối tượng và điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành; Tập hợp và lưu giữ đầy đủ hồ sơ nhà ở công vụ; Phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương trong việc đảm bảo an ninh trật tự đối với nhà ở công vụ. Các cơ quan chức năng về an ninh trật tự có trách nhiệm phối hợp theo y êu cầu của đơn vị quản lý nhà ở công vụ; Thực hiện việc bảo trì nhà ở công vụ theo quy định; Xem xét, kiến nghị với UBND cấp tỉnh sắp xếp, bố trí cho cán bộ, công chức sau khi trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về chỗ ở được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.(Theo Điều 30 – Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Đối với việc thuê nhà ở xã hội, thực hiện quản lý vận hành, khai thác quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu của các thành phần kinh tế khác do chủ đầu tư quyết định trên nguyên tắc bảo đảm cho thuê nhà ở xã hội đúng đối tượng và mức giá cho thuê không được cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành trên địa bàn. Đơn vị quản lý vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ như đối với các đơn vị hoạt động dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Với những quy định trên để đảm bảo rằng bên cho thuê phải luôn có trách nhiệm và nghĩa vụ đối với bên thuê. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng có những quy định về quyền của bên cho thuê để đảm bảo quyền lợi của mình khi tham gia vào quan hệ thuê nhà. 2, Quyền của bên cho thuê Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở chính là một trong những nội dung của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập. Theo quy định tại Điều 494 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quyền của bên cho thuê nhà bao gồm 4 quyền sau : Một là: Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê vì mục đích của bên cho thuê khi tham gia vào quan hệ cho thuê nhà ở là có được một khoản tiền nhất định từ việc cho thuê nhà ở và lợi ích của họ chỉ được áp ứng, thỏa mãn khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Tiền thuê nhà liên quan đến điều khoản về giá cả đã được ghi trong hợp đồng thuê nhà ở. Tùy theo từng hợp đồng thuê nhà, các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo từng tháng, từng quý hoặc một năm một lần hoặc trả một lần trong suốt thời hạn thuê. Bên thuê có quyền nhận đủ số tiền này theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Để bảo vệ quyền này của bên cho thuê nhà, pháp luật đã quy định khi bên thuê nhà không trả tiền nhà trong ba tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hai là : Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Theo quy định tại khoản 1 Điều 498 BLDS và Điều 103 Luật nhà ở thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có một trong những hành vi sau : - Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1 Điều 498 BLDS năm 2005 quy định: khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Mục đích của bên cho thuê là nhận được khoản tiền cho thuê nhà để họ thu được những chi phí mà họ đã bỏ ra ban đầu như chi phí xây dựng, trang trí nội thất...và có lãi. Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng sẽ bị coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi của người cho thuê nhà, vì vậy trong trường hợp này pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. - Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, nếu mục đích thuê nhà của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà ở không phải để ở mà để sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, dùng làm kho dự trữ hàng hóa... Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê. - Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng. Khi bên thuê nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao gồm đập phá tường hay làm hư hỏng các thiết bị nội thất nếu những hư hỏng này làm giảm giá trị sử dụng của ngôi nhà, xâm phạm tới lợi ích của chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên, tại điểm c khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở thì quy định rằng “bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê”. Theo Luật nhà ở thì chỉ cần bên thuê có hành vi làm hư hỏng nhà ở với lỗi cố ý thì bên cho thuê đã có thể thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình mà không cần xem xét tới tính chất, hậu quả của hành vi làm hư hỏng nhà ở, xem hành vi đó có làm nhà ở hư hỏng nghiêm trọng hay chỉ là những hư hỏng nhỏ. Dù Luật nhà ở được ban hành và có hiệu lực sau BLDS nhưng việc hai văn bản pháp luật có quy định khác nhau về cùng một quyền của bên cho thuê dễ dẫn tới những tranh chấp phát sinh. Giả sử bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê nhưng mức độ hư hỏng chưa nghiêm trọng, nếu áp dụng các quy định của BLDS thì bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, còn nếu áp dụng các quy định tại Luật nhà ở thì bên cho thuê lại có thể thực hiện được quyền đó. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở thì “trong trường hợp có sự khác nhau giữa các quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan về giao dịch nhà ở thì áp dụng quy định của Luật nhà ở”. Từ quy định này có nghĩa rằng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê được thực hiện khi bên thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê dù đó chỉ là những hư hỏng nhỏ. Ngoài ra, bên cho thuê nhà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê gây ra, nếu có. - Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Dù quyền sử dụng nhà ở đã được chuyển giao cho bên thuê nhưng chủ sở hữu nhà ở vẫn là bên cho thuê, việc sửa chữa nhà ở đó có thể ảnh hưởng tới giá trị của ngôi nhà vì thế họ vẫn có quyền đối với tài sản đó nên khi bên thuê sửa chữa nhà ở đó phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Nếu bên thuê nhà sửa chữa nhà mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa lớn và việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà, bên cho thuê có quyền đình chỉ hợp đồng. Còn sửa chữa nhỏ những hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà. Trong quá trình thuê, bên thuê nhà phải tự sửa những hư hỏng nhỏ, sự cố để việc ở được an toàn. Đối với việc đổi nhà hay cho thuê lại cũng vậy, bên thuê cũng không thể tùy tiện sử dụng nhà ở như việc đổi nhà, cho thuê lại trong thời gian thuê mặc dù họ đã trả tiền cho cả thời gian thuê. Nên khi muốn đổi hay cho thuê lại nhà ở đang thuê cho người thứ ba phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Bên cho thuê sẽ xem xét đánh giá khả năng trả tiền thuê nhà, ý thức trách nhiệm bảo quản tài sản, thực hiện nghĩa vụ của bên thuê mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên thuê đổi nhà hoặc cho thuê lại. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi có đủ hai điều kiện là thời hạn thuê nhà vẫn còn và bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Nếu bên thuê thực hiện những hành vi như đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê mà bên cho thuê không đồng ý thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. - Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Trật tự công cộng ở đây có thể được hiểu là quy tắc chung của cộng đồng xã hội hay những quy tắc nhằm bảo vệ trật tự vệ sinh công cộng, là nghĩa vụ của mỗi công dân sống trong cộng đồng xã hội chứ không phải là nghĩa vụ dân sự của cá nhân xuất phát từ hợp đồng thuê nhà ở. Hành vi làm mất trật tự có thể là hành vi trộm cắp nhiều lần, đánh nhau, sinh hoạt thất thường, cách sống buông thả...làm ảnh hưởng tới cuộc sống của những người xung quanh và hành vi đó diễn ra thường xuyên đã bị nhắc nhở, góp ý nhưng không sửa chữa. Chính vì vậy bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê làm mất trật tự công cộng nhiều lần làm ảnh hưởng tới sinh hoạt, cuộc sống của người xung quanh. - Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Nếu bên thuê làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới vệ sinh môi trường bị lập biên bản tới lần thứ ba mà vẫn không khắc phục thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê trước một tháng (theo quy định tại khoản 3 Điều 498 BLDS năm 2005). Nếu các bên không thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì phải bồi thường. Nếu bên thuê đã thanh toán tiền trước thì có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán số tiền còn lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng. Ba là : Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở. Quyền nâng cấp cải tạo nhà ở cho thuê khác với nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở đang cho thuê. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê chỉ thực hiện khi nhà ở có những hư hỏng xuống cấp để bảo đảm an toàn cho bên thuê sử dụng nhà ở và việc sửa chữa bảo dưỡng được thực hiện theo thỏa thuận của các bên hoặc theo định kỳ. Còn việc nâng cấp cải tạo nhà ở là quyền của bên cho thuê có thể thực hiện bất cứ khi nào nếu bên thuê thấy cần thiết để nâng cao chất lượng, giá trị của ngôi nhà. Do việc nâng cấp cải tạo gắn liền với lợi ích của bên cho thuê chứ không phải lợi ích của bên thuê nên khi thực hiện việc nâng cấp cải tạo phải được bên thuê đồng ý và không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở bởi việc nâng cấp cải tạo cũng có những ảnh hưởng nhất định tới cuộc sống bình thường của bên thuê. Tuy nhiên, bên thuê cũng phải tạo điều kiện để bên cho thuê thực hiện việc bảo trì cải tạo nhà ở đó. Và khi bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê cải tạo nâng cấp nhà ở để nâng cao giá trị của ngôi nhà chính là tạo điều kiện cho bên cho thuê nhà trong việc định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong thời gian thuê. Bốn là : Bên cho thuê có quyền lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết ; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước 6 tháng. Khi hết thời hạn thuê, hợp đồng thuê nhà ở đương nhiên chấm dứt, kéo theo chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, bên cho thuê được lấy lại ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê của mình. Tuy nhiên, thực tế các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê thì hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt bất kỳ lúc nào nếu bên cho thuê nhà muốn lấy lại nhà nhưng phải báo trước cho bên thuê nhà trước 6 tháng kể từ thời điểm đòi nhà để bên thuê nhà có một thời gian hợp lý thu xếp chỗ ở mới. Quy định này của pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên thuê nhà và bên cho thuê nhà. Đối với trường hợp thuê nhà ở công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có các quyền sau đây: Thứ nhất, thu tiền thuê nhà ở của người được bố trí thuê nhà ở công vụ. Nhà ở công vụ là một loại nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước nhằm ưu tiên phục vụ một số cán bộ, công chức của Nhà nước thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác với mục đích tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho cán bộ, công chức yên tâm công tác, cống hiến cho nước nhà. Vì vậy, việc đơn vị vận hành nhà ở công vụ thu tiền thuê nhà của đối tượng được thuê nhà ở công vụ nhằm bù đắp phần nào chi phí mà Nhà nước đã bỏ ra để xây dựng nhà và các chi phí khác là hoàn toàn hợp lý. Thứ hai là: Do quỹ nhà ở công vụ của Nhà nước có hạn nên pháp luật quy định cụ thể các trường hợp thu hồi nhà ở như: người thuê nhà hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển công tác đến địa phương khác; khi người đang thuê nhà ở công vụ bị chết hoặc khi người thuê nhà sử dụng nhà ở công vụ sai mục đích hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ. Những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đã thể hiện sự tôn trọng bảo vệ của pháp luật đối với những quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời đó cũng là cơ sở để đảm bảo quyền lợi của bên thuê khi tham gia vào giao dịch thuê nhà ở. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở Để đảm bảo hợp đồng thuê nhà ở được thực thi trên thực tế và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, tương ứng với các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở, Điều 495 và Điều 496 BLDS năm 2005 đã quy định rất cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở Điều 495 BLDS năm 2005 quy định 5 nghĩa vụ của bên thuê nhà như sau: - Một là:Bên thuê nhà phải sử dụng nhà đúng mục đích thỏa thuận trong hợp đồng. Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở. Do vậy, trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận. Ngoài ra, nếu bên cho thuê thỏa thuận thì bên thuê có thể thay đổi mục đích nơi thuê. Ví dụ, bên thuê nhà được sử dụng ngôi nhà để ở và kinh doanh tạp hóa, bán quần áo, hoa quả hoặc trông xe... Cũng như trong hợp đồng thuê, sự thỏa thuận thay đổi mục đích nơi thuê cũng phải được lập thành văn bản. - Hai là :Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận. Tương ứng với quyền nhận đủ tiền thuê của bên cho thuê là nghĩa vụ trả tiền thuê theo đúng thời hạn của bên thuê. Khi bên thuê đã được thỏa mãn về nhu cầu nhà ở thì phải trả một khoản tiền thuê tương ứng theo thỏa thuận của các bên. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê đủ và đúng thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp thuê nhà ở công vụ thì người được thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả tiền thuê nhà theo đúng nội dung hợp đồng thuê nhà đã ký kết và phù hợp với thời điểm được Nhà nước thanh toán tiền lương theo quy định. - Ba là : Bên thuê nhà có nghĩa vụ giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng do mình gây ra. Trong suốt thời hạn thuê, bên thuê phải có nghĩa vụ giữ gìn nhà thuê như nhà của mình, không được có những hành vi phá hoại, làm giảm sút giá trị của nhà đang thuê. Đối với những hư hỏng lớn ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bình thường của ngôi nhà như mái nhà cấp 4 bị sụt, nứt, tường nhà bị rạn nứt nguy hiểm...thì bên thuê phải thông báo ngay cho bên cho thuê để họ có trách nhiệm sửa chữa; còn với những hư hỏng nhỏ như đèn hỏng, vòi nước bị hỏng, khu vệ sinh bi tắc...và những hư hỏng do chính bên thuê gây ra thì bên thuê có nghĩa vụ tự sửa chữa với chi phí của mình mà không có quyền yêu cầu bên cho thuê hoàn trả. - Bốn là : Bên thuê nhà có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng. Quy tắc sinh hoạt công cộng tạo nên trật tự an ninh xã hội vì thế bên thuê phải chấp hành đầy đủ những nội quy sinh hoạt và những quy tắc ứng xử cơ bản tại nơi có nhà cho thuê như nghĩa vụ đóng góp phí vệ sinh, không được có những hành vi gây mất trật tự công cộng, an ninh xã hội... Nếu bên thuê có hành vi vi phạm, làm mất trật tự công cộng thì sẽ bị xử phạt hành chính, nếu vi phạm nhiều lần làm ảnh hưởng tới cuộc sống của nhiều người xung quanh thì có thể là căn cứ để bên cho thuê chấm dứt hợp đồng. - Năm là, Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê theo đúng thỏa thuận, đúng thời hạn của hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp bên thuê nhà mắc lỗi dẫn đến bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Quyền của bên thuê nhà ở Mục đích của việc xác lập quan hệ thuê nhà ở là tạo điều kiện cho những người chưa có điều kiện sở hữu một ngôi nhà có được chỗ ở ổn định trong một thời gian nhất định. Bởi vậy, nhằm thực hiện nguyên tắc tự do, bình đẳng tôn trọng lẫn nhau khi giao kết hợp đồng bên cạnh việc thực hiện các nghĩa vụ thì quyền lợi của bên thuê cũng được pháp luật hiện hành bảo vệ trong mối quan hệ với bên cho thuê trong giao dịch thuê nhà ở. Quyền của bên thuê nhà ở được quy định tại Điều 496 BLDS 2005 gồm 6 quyền cơ bản sau đây: - Một là : Bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà ở theo đúng thỏa thuận. Khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở thì mục đích ở của bên thuê là nhằm thỏa mãn về chỗ ở, vì vậy pháp luật ghi nhận quyền của bên thuê là được nhận nhà theo đúng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. - Hai là : Bên thuê nhà ở được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Mặc dù quyền sử dụng nhà ở đã được chuyển giao cho bên thuê nhưng quyền sở hữu tài sản đó vẫn thuộc về bên cho thuê. Vì thế, nếu bên thuê muốn được đổi nhà đang thuê nhà thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. - Ba là : Bên thuê nhà quyền được cho người khác thuê lại nhà khi được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ được thực hiện khi có đủ 2 điều kiện là : khi thời hạn thuê nhà vẫn còn và được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. - Bốn là : Bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp đổi chủ sở hữu nhà. Trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở đang thuê có thể xảy ra khi bên cho thuê bán, đổi, tặng cho nhà ở đang thuê... Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn, thì bên thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê theo những thỏa thuận với chủ sở hữu cũ nếu được chủ sở hữu nhà mới đồng ý. Trong trường hợp này, hai bên phải ký lại hợp đồng thuê nhà ở mới. Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ không quy định thời hạn thì chủ sở hữu nhà mới được lấy lại nhà cho thuê sau 6 tháng, kể từ ngày thông báo về việc lấy lại nhag đang cho thuê. Cụ thể, quyền tiếp tục thuê được quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở gồm các trường hợp sau: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đén hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu nhà ở đang thuê là tài sản thế chấp mà tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì theo Điều 116 Luật Nhà ở, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến khi hết hạn của hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận thuê tiếp với bên cho thuê trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi chứ không trên cơ sở quyền ưu tiên thuê tiếp. Bên thuê nhà cũng không được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu bên cho thuê bán nhà đó. - Năm là : Bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng. Nhà ở bị hư hỏng nặng gây ảnh hưởng tới cuộc sống sinh hoạt bình thường của bên thuê cũng như có thể đe dọa đến sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của bên thuê và những hư hỏng đó không phải do lỗi của mình gây ra thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà ở đó. Nếu bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê được quyền sửa chữa nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày, bên cho thuê phải thanh toán cho phí sửa chữa cho bên thuê hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà. - Sáu là : Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 498 BLDS 2005 khi bên cho thuê có một trong các hành vi: a. Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; b. Tăng giá thuê nhà bất hợp lý. c. Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác. Đối với trường hợp thuê nhà ở công vụ, thì quyền của bên thuê nhà có quy định riêng như sau: Bên thuê nhà ở công vụ được sử dụng nhà ở công vụ để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình. Đối với trường hợp thuộc diện được thuê nhà ở công vụ nhưng chưa có nhà ở công vụ để bố trí thuê thì cơ quan, tổ chức đag trực tiếp quản lý cán bộ có trách nhiệm thuê nhà ở cho họ với tiêu chuẩn nhà ở công vụ mà họ được bố trí thuê và trích từ tiền lương của người thuê nhà để trả tiền thuê nhà. Khi người thuê nhà đã hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ phải trả lại nhà mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc chưa được thuê nhà ở xã hội tại nơi cư trú sau khi trả nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với UBND cấp tỉnh nơi người đó cư trú bố trí cho họ được thuê nhà ở xã hội hoặc hỗ trợ bằng hình thức khác để họ có nhà ở.(Theo khoản 6 Điều 29 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) . Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Việc xác định thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thời điểm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Từ đó bên cho thuê nhà có thể nhận lại nhà cho thuê. Theo quy định tại Điều 499 BLDS 2005 và Điều 102 Luật Nhà ở 2005, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây: - Một là : Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà. - Hai là : Nhà cho thuê không còn. - Ba là : Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống. - Bốn là : Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước. Lời kết Trong nền kinh tế hàng hóa và sự giao lưu kinh tế trên phạm vi toàn cầu thì hợp đồng dân sự đóng vai trò rất quan trọng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở. Với những quy định khá cụ thể của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở đã tạo hành lang pháp lý để các bên chủ thể tham gia tuân thủ thực hiện, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp không chỉ của bên thuê nhà mà cả bên cho thuê. PHỤ LỤC : Mẫu hợp đồng thuê nhà ở Cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ________________________________________________ ........., ngày ......... tháng ........ năm ......... Hợp đồng thuê nhà ở (Hợp đồng mẫu) _______ Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn cứ Nghị định số ....../2006/NĐ-CP ngày ......tháng ......năm .........của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Chúng tôi gồm: Bên cho thuê nhà ở (sau đây gọi tắt là Bên cho thuê): - Ông (bà): ...................................... - Chức vụ : ...................................... - Số CMND (Hộ chiếu): ...... cấp ngày ..../.... /....... , tại : .................. - Đại diện cho: ................................. - Địa chỉ cơ quan (nhà riêng): ......... - Điện thoại: ............. Fax: .............. - Tài khoản: ............. tại Ngân hàng: ........................... - Mã số thuế: ............ Bên thuê nhà ở (sau đây gọi tắt là Bên thuê): - Ông (bà): ............................................. - Chức vụ: ...................................... - Số CMND (Hộ chiếu) : ....... cấp ngày .... / .... / ....... , tại : ............ - Đại diện cho: ............................... - Địa chỉ cơ quan ( nhà riêng): ...... - Điện thoại: ................................... - Mã số thuế: .................................. Hai bên thống nhất ký kết Hợp đồng thuê nhà ở dùng cho mục đích để ở và sinh hoạt với các nội dung sau: I. Đặc điểm chính của nhà ở 1. Địa chỉ nhà ở: ......................................................................................... 2. Cấp nhà ở: ............................................................................................... 3. Tổng diện tích sàn nhà ở......m2, trong đó diện tích chính là: ......m2, diện tích phụ là: ...................m2 4. Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở (nếu có)................................ II. Giá cho thuê nhà ở và phương thức thanh toán 1. Giá cho thuê nhà ở là ..................đồng/ tháng. (Bằng chữ: ...............................................................................................) Giá cho thuê này đã bao gồm các chi phí về quản lý, bảo trì và vận hành nhà ở. 2. Các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác do Bên thuê thanh toán cho Bên cung cấp điện, nước, điện thoại và các cơ quan quản lý dịch vụ. 3. Phương thức thanh toán: bằng (tiền mặt, chuyển khoản hoặc hình thức khác)........................, trả vào ngày.......... hàng tháng. III. Thời điểm giao nhận nhà ở và thời hạn cho thuê nhà ở 1. Thời điểm giao nhận nhà ở là ngày.............tháng.............năm.......... 2. Thời hạn cho thuê nhà ở là ...năm (.... tháng), kể từ ngày.....tháng..... năm ......đến ngày .....tháng...... năm ..... IV. Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê 1. Quyền của Bên cho thuê: a) Yêu cầu Bên thuê trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn ghi trong Hợp đồng; b) Yêu cầu Bên thuê có trách nhiệm trong việc sửa chữa phần hư hỏng, bồi thường thiệt hại do lỗi của Bên thuê gây ra; c) Đơn phương chấm dứt thực hiện Hợp đồng thuê nhà khi Bên thuê nhà có một trong các hành vi quy định tại khoản 1 Điều 103 của Luật Nhà ở; d) Bảo trì nhà ở; cải tạo nhà ở khi được Bên thuê đồng ý; đ) Nhận lại nhà trong các trường hợp chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở quy định tại Mục VI của Hợp đồng này. 2. Nghĩa vụ của Bên cho thuê: a) Giao nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở (nếu có) cho Bên thuê đúng ngày quy định tại khoản 1 Mục III của Hợp đồng này; b) Phổ biến cho Bên thuê quy định về quản lý sử dụng nhà ở; c) Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn phần sử dụng riêng của Bên thuê; d) Bảo trì, quản lý vận hành nhà ở cho thuê theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở, nếu Bên cho thuê không thực hiện việc bảo trì nhà ở mà gây thiệt hại cho Bên thuê thì phải bồi thường; đ) Hướng dẫn, đôn đốc Bên thuê thực hiện đúng các quy định về đăng ký tạm trú. V. Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê 1. Quyền của Bên thuê: a) Nhận nhà ở và trang thiết bị (nếu có) theo đúng ngày quy định tại khoản 1 Mục III của hợp đồng này; b) Yêu cầu Bên cho thuê sửa chữa kịp thời những hư hỏng để bảo đảm an toàn; c) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện thoả thuận với Bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở; d) Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi Bên cho thuê có một trong các hành vi quy định tại khoản 2 Điều 103 của Luật Nhà ở; 2. Nghĩa vụ của Bên thuê: a) Trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn ghi trong Hợp đồng; b) Sử dụng nhà đúng mục đích; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra; c) Chấp hành đầy đủ những quy định về quản lý sử dụng nhà ở; d) Không được chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà hoặc cho người khác thuê lại trừ trường hợp được Bên cho thuê đồng ý bằng văn bản; đ) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú; e) Giao lại nhà cho Bên cho thuê trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng quy định tại Mục VI của Hợp đồng này. VI. Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở Việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trong các trường hợp sau: 1. Thời hạn thuê đã hết; 2. Nhà ở không còn; 3. Nhà ở cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước; 4. Trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở; 5. Hai bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. VII. Các thoả thuận khác (nếu có) ............................................................................................................................................................................................................................................................................. VIII. Cam kết của các bên 1. Hai bên cùng cam kết thực hiện đúng các nội dung đã ký. Trong quá trình thực hiện nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thoả thuận thì hai bên có thể lập thêm phụ lục hợp đồng. Nội dung Hợp đồng phụ có giá trị pháp lý như hợp đồng chính. 2. Hợp đồng được lập thành 04 bản và có giá trị như nhau. Mỗi bên giữ 01 bản, 01 bản lưu tại cơ quan công chứng và 01 bản lưu tại cơ quan thuế. Hợp đồng này có giá trị kể từ ngày hai bên ký kết (trường hợp là cá nhân cho thuê nhà ở từ 06 tháng trở lên thì Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực)./. Bên thuê nhà ở (Ký và ghi rõ họ tên) Bên cho thuê nhà ở (Ký và ghi rõ họ tên - nếu là doanh nghiệp thì đóng dấu) Chứng nhận của công chứng nhà nước ( Áp dụng đối với trường hợp cá nhân cho thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên, trừ trường hợp quy định tại điểm a, b và d khoản 3 Điều 93 của Luật Nhà ở. ) (hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS. Nguyễn Mạnh Bách, Luật dân sự Việt Nam lược giải – các hợp đồng dân sự thông dụng , Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, 1997. Thạc sỹ luật học Nguyễn Việt Cường, Hỏi – đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở và phương hướng giải quyết tranh chấp, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, 2000. Tiến sĩ luật học Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản trẻ Thành phố Hồ Chí Minh. Luật gia Nguyễn Minh, Hỏi đáp về các loại hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Nhà xuất bản Lao động, 2005. MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................... 1 NỘI DUNG........................................................................................ 1 Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở......................................... 1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở.................................................... 1 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở............................ 2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở....................... 3 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở.............................................. 3 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở.................................................. 4 Giá thuê nhà ở................................................................................ 6 Thời hạn thuê nhà ở....................................................................... 6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở............... 7 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.............................. 7 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở......................................... 7 Quyền của bên cho thuê nhà ở............................................ 10 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.................................... 15 Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở............................................... 15 Quyền của bên thuê nhà ở................................................... 17 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở................................................ 20 LỜI KẾT.............................................................................................. 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC : Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở ( 5 trang )