Kế toán bất động sản đầu tư

Ch ng 5: ươ K TOÁN B T Đ NG Ế Ấ Ộ S N Đ U TẢ Ầ Ư Tài li uệ   1. Chu n m c k toán 05 – B t đ ng s n đ u tẩ ự ế ấ ộ ả ầ ư 2. Thông t 23/2005/TT-BTCư 3. Lu t kinh doanh BĐS ban hành ngày 26/6/2006ậ 4. Lu t đ t đai ban hành ngày 10/3/2003 (M c 3 - ậ ấ ụ Giao đ t, cho thuê đ t- căn c xác l p quy n ấ ấ ứ ậ ề s d ng đ t) ử ụ ấ 1.1. T ng quan v B t đ ng s n đ u tổ ề ấ ộ ả ầ ư 1.1.1 Khái ni mệ  B t đ ng s nấ ộ ả BĐS là các tài s n bao g m: Đ t đai; Nhà, công ả ồ ấ trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài ự ắ ề ớ ấ ể ả s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các ả ắ ề ớ ự tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác ả ắ ề ớ ấ ả do pháp lu t quy đ nhậ ị (Theo B Lu t Dân S - Đi u 174)ộ ậ ự ề B t đ ng s n đ u tấ ộ ả ầ ư BĐSĐT là BĐS g m:ồ  Quy n s d ng đ tề ử ụ ấ  Nhà, m t ph n c a nhà ộ ầ ủ  Ho c c nhà c đ tặ ả ả ấ  C s h t ngơ ở ạ ầ Không ph i đ :ả ể - S d ng trong s n xu t, cung c p HH,DV, ử ụ ả ấ ấ s d ng cho m c đích qu n lý ho c ử ụ ụ ả ặ - Bán trong kỳ ho t đ ng kinh doanh thông ạ ộ th ngườ  N m gi nh m ắ ữ ằ m c đích thu l i ụ ợ t vi c cho thuê ừ ệ ho c ch tăng ặ ờ giá Quy n SDĐề (do DN mua l i,ạ n m gi )ắ ữ Nhà (n m gi )ắ ữ C s h t ngơ ở ạ ầ (n m gi )ắ ữ Ch ờ tăng giá Ch aư xác đ nh ị m c đích ụ s d ngử ụ trong TL Cho thuê theo m t ộ ho c nhi uặ ề HĐ thuê Ho t đ ngạ ộ Cho thuê theo m t ộ ho c nhi uặ ề HĐ thuê Ho t đ ngạ ộ BĐSĐT Các tr ng h p đ c bi t ghi nh n là BĐS đ u tườ ợ ặ ệ ậ ầ ư - Đ i v i BĐS đ u t v a cho thuê ho t đ ng ho c ch ố ớ ầ ư ừ ạ ộ ặ ờ tăng giá và m t ph n s d ng cho ho t đ ng SXKD ộ ầ ử ụ ạ ộ thì: Ph n cho thuêầ ho c ch tăng giáặ ờ Ph n s d ng cho ầ ử ụ s n xu t và qu n lýả ấ ả BĐSĐTTSCĐ  Tr ng h p BĐSĐT không bán đ c riêng r và ườ ợ ượ ẽ ph n s d ng cho kinh doanh ho c cho qu n lý là ầ ử ụ ặ ả không đáng k thì h ch toán là BĐSĐT.ể ạ B t đ ng s n đ u tấ ộ ả ầ ư Văn phòng (20%) Cho thuê ho t đ ng ạ ộ (80%) N u t l ế ỷ ệ 30%/70%...; 50%/50% h ch toán? ạ  Không ph i ả BĐSĐT BĐS mua đ bán trong kỳ ho t đ ng KD ể ạ ộ thông th ng ho c XD đ bán trong t ng ườ ặ ể ươ lai g n (TK 1567)ầ (VAS 02 – HTK) BĐS đ c XD cho bên th ba ượ ứ (VAS 15 – HĐXD) BĐS ch s h u s d ng bao g m BĐS n m ủ ở ữ ử ụ ồ ắ gi đ s d ng trong t ng lai (VAS 03 ữ ể ử ụ ươ ,VAS 04– TSCĐHH,VH) BĐS đang trong quá trình xây d ng ch a hoàn ự ư thành v i m c đích đ s d ng trong t ng ớ ụ ể ử ụ ươ lai. 1.1 T ng quan v B t đ ng s n đ u tổ ề ấ ộ ả ầ ư 1.1.2. Đi u ki n ghi nh n BĐS đ u tề ệ ậ ầ ư Đi u ki n ghi nh n BĐSĐTề ệ ậ Ch c ch n thu đ c ắ ắ ượ l i ích kinh t trong ợ ế t ng laiươ NG c a BDS đ u t ủ ầ ư ph i đ c xác đ nh ả ượ ị m t cách đáng tin c yộ ậ  Doanh nghi p c n ph i đánh giá m c đ ch c ch n ệ ầ ả ứ ộ ắ ắ g n li n v i vi c thu đ c các l i ích kinh t trong ắ ề ớ ệ ượ ợ ế t ng lai mà chúng có th mang l i trên c s nh ng ươ ể ạ ơ ở ữ thông tin hi n có t i th i đi m ghi nh nệ ạ ờ ể ậ 1.1.3 Xác đ nh giá tr BĐS đ u tị ị ầ ư a. Xác đ nh giá tr ban đ u c a BĐSĐTị ị ầ ủ Xác đ nh giá tr ban đ u c a BĐSĐT ị ị ầ ủ  Nguyên giá NG BĐSĐT = Giá mua + CP tr c ti p (ự ế Phí d ch v t v n v lu t ị ụ ư ấ ề ậ pháp liên quan, thu tr c b và chi phí ế ướ ạ giao d ch liên quan khác…)ị NG BĐSĐT= Z th c t + CP tr c ti p (tính đ n ngày hoàn thành XD)ự ế ự ế ế (Xây d ng)ự NG BĐSĐT thuê tài chính : Xác đ nh theo VAS 06 ị b. Xác đ nh giá tr sau ghi nh n ban đ uị ị ậ ầ Sau ghi nh n ban đ u, trong th i gian n m gi b t ậ ầ ờ ắ ữ ấ đ ng s n đ u t đ c xác đ nh theo nguyên giá, s ộ ả ầ ư ượ ị ố kh u hao lu k và giá tr còn l i.ấ ỹ ế ị ạ Giá tr còn l i = Nguyên giá – S kh u hao lũy kị ạ ố ấ ế 1.1.5 Chuy n đ i m c đích s d ng ể ổ ụ ử ụ BĐSĐT b t đ ng s n ch s h u s d ng ấ ộ ả ủ ở ữ ử ụ  ch s h u b t đ u s ủ ở ữ ắ ầ ử d ng tài s n này;ụ ả hàng t n kho ồ  ch s h u b t đ u tri n khai cho m c đích ủ ở ữ ắ ầ ể ụ bán; b t đ ng s n đ u t ấ ộ ả ầ ư  ch s h u k t thúc s d ng tài s n ủ ở ữ ế ử ụ ả đó; Hàng t n khoồ  b t đ ng s n đ u t ấ ộ ả ầ ư  ch s h u b t đ u ủ ở ữ ắ ầ cho bên khác thuê ho t đ ng;ạ ộ Bất đ ng s n xây d ngộ ả ự  b t đ ng s n đ u t ấ ộ ả ầ ư  k t thúc giai ế đo n xây d ng, bàn giao đ a vào đ u t (Trong giai đo n xây ạ ự ư ầ ư ạ d ng ph i k toán theo Chu n m c k toán s 03 “ Tài s n c ự ả ế ẩ ự ế ố ả ố đ nh h u hình”). ị ữ KEÁ TOAÙN BÑSÑT Tài kho n s d ngả ử ụ :  TK 217 - B t đ ng s n đ u tấ ộ ả ầ ư Ph n ánh s hi n có và tình hình bi n đ ng tăng, gi m b t ả ố ệ ế ộ ả ấ đ ng s n đ u t c a DN theo nguyên giá. ộ ả ầ ư ủ TK 1567: H aøng hoùa baát ñoäng saûn : Neáu DN mua BÑS veà ñeå baùn trong kyø KD thoâng thöôøng ­ Soá KH BÑS trích trong kyø. ­ CP SC,naâng caáp, caûi taïo  BÑS. ­ CP cho thueâ BÑS ­ GTCL cuûa BÑS khi baùn,  thanh lyù ­ CP khi baùn, thanh lyù BÑS  TK 632 GVHB Keát chuyeån CP KD BÑS Vaøo TK 911 ñeå xaùc ñònh  KQKD TK133 TK111,331 TK111,33 1 TK217 (1) Mua b t  ng s n ấ độ ả u tđầ ư Giaù mua  (2) Chi phí  lieân quan tr c ự ti p khaùcế Thu  ế GTGT  Mua B TÑTtheo ph/th c tr  Đ ứ ả ti n ngayề  Mua 1 tòa nhà để đưa vào cho thuê hoạt động với giá  mua 2.000.000.000đ, thuế GTGT 10% đã thanh toán  bằng chuyển khoản, lệ phí trước bạ chi bằng tiền mặt  10.000.000đ.  Mua 1 căn nhà để bán trong kỳ với giá mua  500.000.000đ, thuế GTGT 10% đã thanh toán bằng  chuyển khoản, chi phí môi giới chi bằng tiền mặt  10.000.000đ.  Mua B S  T theo ph ng th c Đ Đ ươ ứ tr  ch mả ậ TK111,112 TK 331 TK 217 TK 133 TK 242 TK 635 Ñònh kyø th/ toaùn g c và lãi ố tr ch mả ậ Thu VATế Lãi traû chaäm Đinh kỳ ph/bổ lãi tr ch mả ậ Giá mua tr ti n ả ề ngay BĐSĐT do XDCB hoàn thành bàn giao 111,112,152… 2412 217 632 Taäp hôïp CP mua  Vaø CP XDCB Hoaøn thaønh CT XDCB, baøn giao CP khoâng hôïp lyù Chuyển từ TSCĐ sang BĐSĐT 211,213 217 Nguyeân giaù 2147 2141,2143 Hao moøn luyõ keá 1- Boä phaän XDCB baøn giao 1 caên nhaø ñaõ hoaøn thaønh ñeå chôø baùn. CP XD thöïc teá phaùt sinh 520.000.000ñ. Giaù thöïc teá coâng trình ñöôïc duyeät laø 500.000.000ñ Bán BĐSĐT 217 214 NG GTHM 111, 112 632 GTCL CP bán BĐSĐT 111,112,131 5117,3331 Giá bán BĐS Chuy n t  BÑ SÑ T sang ể ừ TSCÑ 217 211,213 Nguyeân giaù 21472141,2143 Hao moøn luyõ keá Chuyển từ HHBÑS thaønh BÑSÑT 2171567 Giaù trò HTK Vieäc chuyeån HHBÑS thaønh BÑSÑT khi chuû sôû höõu  baét ñaàu cho beân khaùc thueâ hoaït ñoäng Chuy n BÑSÑT thaønh HHBÑSể Chæ ghi nhaän khi chuû sôû höõu baét ñaàu trieån khai cho muïc ñích baùn maø caàn söûa chöõa, naâng caáp. TK1567 TK217 TK111,152... TK154 TK2147 (1) Gi m BĐSĐTả GT CL HM (2) Chi phí s a ử ch a, c i t oữ ả ạ (3) K t chuy n ế ể chi phí s a ử ch a, c i t oữ ả ạ 1- Baùn 1 toaø nhaø ñang cho thueâ hoaït ñoäng coù NG 6 tyû, ñaõ hao moøn 800tr, giaù baùn 7tyû, thueá GTGT 10%, thu baèng TGNH, thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát 300tr noäp baèng TGNH. 2- Rao baùn 1 toaø nhaø ñang cho thueâ hoaït ñoäng coù NG 8 tyû, ñaõ hao moøn 600tr, giaù baùn 9tyû, thueá GTGT 10%. Chi phí caûi taïo, söûa chöõa toøa nhaø 55tr, trong ñoù thueá 5tr, coâng vieäc söûa chöõa ñaõ hoaøn taát. Toaø nhaø vaãn chöa baùn ñöôïc. 1 thaùng sau, toøa nhaø ñaõ baùn ñöôïc, CP ñaêng baùo q/caùo 2,2tr (trong ñoù thueá VAT 10%) Cho thueâ  BÑS 3331 111,112,131…5117 338 7 632111,112,2147… (1)Taäp  hôïp CP  cho  thueâ :  kh/hao,  söû  chöõa…    (2) (3a ) (3b) DT cho thueâ (911) BÑSÑT hình thaønh töø thueâ  taøi chính TK217 TK342 TK315 TK111,112 (1)CP tr c ti p ban đ u liên ự ế ầ quan đ n TS thuêế (2) Nhận tài sản thuê Ví duï: 1- DN quyết định đưa toaø nhaø vaên phoøng vaøo cho thueâ hoạt động trong 5 năm, Taøi saûn coù NG 2.000.000.000đ , ñaõ khấu hao 300.000.000đ. Chi phí söûa chöõa toaø nhaø ñeå cho thueâ 22.000.000ñ, trong ñoù thueá 2.000.000ñ traû baèng TM 2- Mua moät mieáng ñaát ôû Quaän 2 ñeå chôø taêng giaù baùn, giaù mua 120 löôïng vaøng. DN ñaõ xuaát quyõ thanh toaùn vaøng cho ngöôøi baùn sau khi tröø 5 löôïng vaøng ñaõ ñaët coïc tröôùc ñoù. Giaù vaøng taïi thôøi ñieåm ñaët coïc 17.100.000ñ/ löôïng, giaù vaøng taïi thôøi ñieåm mua ñaát 18.200.000ñ/ löôïng, giaù vaøng xuaát quyõ 17.500.000ñ/löôïng 3- Chi TM 30.000.000ñ ñeå san neàn, phaân loâ mieáng ñaát ñaõ mua ôû Quaän 2, ñaát ñöôïc phaân thaønh 3 loâ. 4- Baùn 2 loâ vaø ñaõ nhaän tieàn coïc 2 loâ : 4 löôïng vaøng, giaù vaøng 17.250.000ñ/löôïng, giaù baùn 50 löôïng / loâ. Chi phí ñaêng baùo quaûng caùo ñaát 2.200.000ñ traû baèng tieàn maët,trong ñoù thueá VAT 200.000ñ Ñaõ thu ñuû tieàn baùn ñaát ôû Q2` baèng tieàn maët sau khi tröø tieàn ñaët coïc. Giaù vaøng 17.300.000ñ/ löôïng.