Khóa luận Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam

h khả thi của nguồn vốn tự có tham gia vào dự án trên cơ sở phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp. Điều này có thể gây ra những rủi ro cho việc ra quyết định cho vay của Vietcombank khi doanh nghiệp không đủ nguồn vốn tự có để triển khai dự án. Ví dụ, trước đây, theo quy định hiện hành của Vietcombank thì cơ Thang Long University Library 44 cấu hợp lý có thể chấp nhận được để Vietcombank tài trợ vốn đó là: Vốn tự có (tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư), vốn huy động từ nguồn khác (như vốn góp của bên thứ 3 hay còn gọi là vốn ứng trước của người mua chiếm tỷ lệ 30%), còn lại là vốn vay (chiếm khoảng 55%). Tuy nhiên, ở những thời kỳ bất động sản thuận lợi như các năm 2008-tháng khoảng giữa năm 2011, có nghĩa là việc huy động vốn từ nguồn khác là khá đơn giản thì các dự án luôn đảm bảo về cơ cấu nguồn vốn. Nhưng, tại thời điểm khó khăn như cuối năm 2011 và năm 2012 cũng như các năm tiếp theo, việc huy động nguồn vốn này thực sự là một vấn đề lớn. Điều này, dẫn đến cơ cấu vốn bị thay đổi và trường hợp năng lực của chủ đầu tư bị hạn chế, không có khả năng góp vốn để bù đắp phần thiếu hụt thì dự án đương nhiên sẽ bị ảnh hưởng về mặt tiến độ và tính hiệu quả. Ngoài ra, việc thẩm định các yếu tố khác như đầu ra, đầu vào của Dự án gặp nhiều khó khăn do cơ sở dữ liệu của Vietcombank nói riêng và của Việt Nam nói chung không đầy đủ để hỗ trợ công tác thẩm định và dự báo. 2.3.2.2. Nguyên nhân Những hạn chế nêu trên của công tác thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại Vietcombank xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan. - Nguyên nhân chủ quan + Quy trình thẩm định dự án bất động sản còn nhiều điểm chưa hợp lý Quy trình thẩm định dự án nói chung và quy trình thẩm định dự án bất động sản nói riêng tại Vietcombank còn nhiều chỗ chưa được xây dựng bài bản và khoa học. Quy trình cho vay dự án được bắt đầu từ khâu tiếp xúc khách hàng đến khâu thẩm định và ra quyết định cho vay. Tuy nhiên, việc tiếp xúc khách hàng và thẩm định vẫn chủ yếu là do cán bộ khách hàng của chi nhánh thực hiện, như vậy đễ dẫn đến rủi ro về mặt đạo đức của cán bộ trong quá trình thẩm định. Dù quy định về chế tài sử phạt và gắn quyền lợi với trách nhiệm của cán bộ thẩm định đã được ban hành từ năm 2010 nhưng chưa được triệt khai triệt để và rõ ràng nên đây sẽ là một kẽ hở không chỉ tại Vietcombank mà trong ngành tài chính tín dụng ngân hàng của Việt Nam vốn đang có nhiều bất cập. + Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định đôi lúc còn hạn chế Nguyên nhân của vấn đề này là mặc dù đa số cán bộ thẩm định có trình độ đại học và trên đại học cả trong nước và ngoài nước, nhưng cũng vẫn còn tình trạng cán bộ chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp trong lĩnh vực quản lý và thẩm định dự án bất động sản. Hơn nữa, các cán bộ thẩm định đều học khối trường kinh tế nên cũng gặp khó khăn khi thẩm định các nội dung kỹ thuật như kiểm tra khối lượng, công suất thiết kế, định mức nguyên vật liệu, quy định kỹ thuật đối với dự án bất động sản và dù có được đào tạo nhưng phải rất lâu mới đáp ứng được tốt yêu cầu của công việc. 45 + Trang thiết bị công nghệ thẩm định còn lạc hậu Cơ sở vật chất, trang thiết bị và công nghệ phục vụ công tác thẩm định tài chính dự án trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank còn chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc. Hiện nay, Vietcombank mới chỉ khai thác, sử dụng chương trình Excel để tính toán các chỉ tiêu, chưa có chương trình, phần mềm riêng biệt phục vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án, đây cũng là điểm yếu chung của các NHTM tại Việt Nam. Bên cạnh đó mẫu biểu trình bày tính toán cũng chưa được chuẩn hóa, các cán bộ thẩm định tự tính toán theo bảng tính của mình. Điều này đã làm hạn chế tính chính xác và tốn nhiều thời gian của cán bộ thẩm định dự án trong khâu thẩm định. + Phương pháp thu thập và sử dụng thông tin thẩm định còn thiếu Hiện nay, nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định thường do cán bộ tự tìm kiếm bằng phương pháp thủ công, ngoài sự hỗ trợ của báo cáo ngành và của cơ quan cung cấp thông tin (CIC) của NHNN nên việc đánh giá sâu sắc về tình hình khách hàng cũng như dự án sẽ gặp hạn chế, hạn chế bởi các số liệu cung cấp chỉ phản ánh số liệu trong quá khứ của khách hàng mà không có dự báo cụ thể để có những đánh giá, phân tích sát thực về khách hàng và dự án. - Nguyên nhân khách quan Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan còn phải kể đến những nguyên nhân khách quan ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank: + Năng lực thực hiện dự án của một số chủ đầu tư còn yếu Khả năng thực hiện và thẩm định dự án của chủ đầu tư còn hạn chế. Nhiều dự án bất động sản được chủ đầu tư lập mà không thuê tư vấn hoặc các đơn vị có chuyên môn trong khi khả năng của chủ đầu tư không cao nên báo cáo khả thi sơ sài, thiếu tính khoa học, không cung cấp đủ thông tin cần thiết của dự án. Khi dự án được chủ đầu tư gửi cho Vietcombank, cán bộ thẩm định phải tiến hành kiểm tra, thu thập và xử lý các thông tin rất mất thời gian. Bên cạnh đó, dự án thường được lập theo hướng có lợi cho khách hàng nhằm mục đích thuyết phục Vietcombank cho vay nên số liệu mà khách hàng cung cấp thường không thực sự chính xác gây ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định tài chính dự án. Số lượng khách hàng dạng này được thống kê trong thời gian nghiên cứu 2011-2013 chiếm đến 20% của phân ngành bất động sản tại Vietcombank. + Các tổ chức tư vấn và thẩm định độc lập chưa phát triển Hiện nay, ở Việt Nam chưa phát triển loại hình dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập, do đó NHTM chưa được hỗ trợ nhiều trong quá trình thẩm định. Hiện ở Việt Nam chỉ có duy nhất Công ty PCB là Công ty thông tin tín dụng tư nhân đầu tiên mới được thành lập ở Việt Nam vào tháng 06/2010 với mục tiêu chuyên thu thập và cung cấp Thang Long University Library 46 thông tin tín dụng của nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, nhóm khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, do mới thành lập nên công ty chưa có hoạt động đáng kể. Như vậy, thị trường tư vấn và thẩm định hiện nay còn đang bỏ ngỏ ở Việt Nam đã dẫn đến sự chậm phát triển của hệ thống thông tin tín dụng và làm giảm chất lượng thẩm định dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng của các NHTM. + Môi trường pháp lý còn nhiều hạn chế và thiếu sót Một số cơ chế, chính sách chưa được các Bộ ngành có liên quan xử lý kịp thời, các văn bản hướng dẫn triển khai nghiệp vụ còn nhiều bất cập Mặc dù hệ thống pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư đã được ban hành như Luật Đầu tư (2005), Luật Doanh nghiệp (2005), Luật Đấu thầu (2005) cùng các Luật khác, song các Nghị định, Thông tư hướng dẫn còn thiếu chặt chẽ. Các hướng dẫn về thẩm định dự án tuy được quy định trong các Nghị định nhưng nhiều nội dung còn sơ sài, chưa cụ thể, tính đến thời điểm hiện nay, liên quan đến nghiệp vụ cho vay dự án mới có các văn bản pháp lý bao gồm Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về bảo đảm tiền vay, Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng, Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 28/2002/QĐ-NHNN ngày 11/01/2002 và Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng. Các văn bản pháp lý chưa đủ mạnh để tác động đến hoạt động cho vay, thường dưới thông tư thì là các chỉ thị hoặc công văn của ngân hàng nhà nước chỉ đạo cho các NHTM nên không đủ tính pháp lý như quy định của Luật. + Môi trường kinh tế - xã hội chưa ổn định Việc từng bước hội nhập với nền kinh tế khu vực và thế giới đã ảnh hưởng rất lớn tới sự ổn định các yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô của nền kinh tế. Biến động thị trường quá lớn, vượt quá khả năng dự báo không chỉ của các doanh nghiệp mà còn của các cơ quan chuyên trách làm công tác dự báo ảnh hưởng tới tính chính xác và tính thực tế của các nghiên cứu thị trường đối với dự án. Những biến động khó lường của giá bán sản phẩm, giá mua nguyên vật liệu đầu vào, đã làm giảm tính hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng. Công tác quy hoạch và kế hoạch đầu tư trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế, trong từng ngành, từng doanh nghiệp chưa được chú trọng đúng mức, chưa đổi mới hoạt động cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa với quá trình hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng. Từ thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank có thể thấy mặc dù chất lượng tín dụng trong lĩnh vực này đã được Vietcomank không ngừng cải thiện nhưng vẫn còn tồn tại những điểm hạn chế, bất 47 cập. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân cả chủ quan và khách quan, đòi hỏi Vietcombank phải có những giải pháp phù hợp kèm những điều chỉnh kịp thời nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản từ đó nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của ngân hàng này. Thang Long University Library 48 CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG DÀI HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK 3.1. Định hƣớng phát triển hoạt động của Vietcombank trong thời gian tới 3.1.1. Định hƣớng hoạt động chung của Vietcombank - Đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, kiên quyết không hạ chuẩn cho vay Thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, phù hợp với mục tiêu kinh doanh của năm; cạnh tranh lãi suất trên cơ sở linh hoạt, hiệu quả. Tích cực bán chéo sản phẩm dịch vụ. Tập trung tăng trưởng tín dụng vào khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, các ngành/lĩnh vực có triển vọng tốt, tiếp tục chú trọng cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên như lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính Phủ và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Phân tích định hướng các ngành hàng cần tăng trưởng cho vay cảnh báo rủi ro ngành hàng, rủi ro về cơ chế chính sách giúp Vietcombank đầu tư an toàn, hiệu quả. - Vietcombank tiếp tục đẩy mạnh công tác khách hàng, coi công tác phát triển khách hàng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, quyết định trong năm 2014 Vietcombank định hướng tiếp tục giữ ổn định và phát triển khách hàng,Hội sở chính sẽ hỗ trợ, phối hợp với các chi nhánh tiếp cận khách hàng. Chú trọng phát triển các doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng chịu rủi ro. Triển khai hệ thống tính lợi nhuận từng khách hàng. - Tích cực tìm mọi biện pháp thu hồi nợ đã xử lý DPRR. Tập trung nguồn lực cho công tác thu hồi nợ có vấn đề. Thực hiện các giải pháp xử lý nợ xấu và phòng ngừa, hạn chế nợ xấu gia tăng theo Đề án xử lý nợ xấu của Vietcombank, trong đó: thực hiện phân loại tài sản có, trích lập dự phòng rủi ro theo Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 để chủ động có các giải pháp phù hợp, đánh giá thực trạng và khả năng thu hồi nợ Nhóm 2, nợ xấu và nợ đã xử lý dự phòng; Xây dựng kế hoạch xử lý nợ xấu, rà soát, đánh giá các khoản nợ xấu để thực hiện bán nợ xấu cho VAMC, các công ty quản lý tài sản, công ty mua bán nợ - Thực hiện đồng bộ và có hiệu quả các giải pháp huy động vốn, chủ động cân đối giữa nguồn vốn và sử dụng vốn trên nguyên tắc đảm bảo thanh khoản, đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng vốn Chú trọng thay đổi cơ cấu nguồn vốn theo hướng tăng trưởng nguồn vốn ổn định đáp ứng cho nhu cầu sử dụng vốn, và tăng trưởng nguồn vốn giá thấp, tạo lợi thế cạnh tranh.Phát triển mạng lưới khách hàng cá nhân, tạo nguồn vốn ổn định. Tích cực bán chéo sản phẩm nhằm khai thác tối đa nguồn vốn. 49 - Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ, giữ vững thị phần Vietcombank tiếp tục định hướng xây dựng chính sách giá linh hoạt, danh mục sản phẩm đa dạng, nâng cao chất lượng công tác chăm sóc khách hàng nhằm đẩy mạnh nguồn thu từ các hoạt động dịch vụ. Kèm theo đó là việc tích cực triển khai các biện pháp củng cố, giữ ổn định và tăng trở lại thị phần trên các mảng tài trợ thương mại, kinh doanh ngoại tệ, dịch vụ thẻ. - Rà soát, củng cố các hoạt động kinh doanh chính của Ngân hàng và công ty con để nâng cao hiệu quả đầu tư. + Tái cấu trúc danh mục đầu tư, đầu tư vào các ngành phát triển nhanh hoặc ổn định. + Tăng cường quản lý thông qua bộ quy chế chuẩn. + Xúc tiến chuẩn bị các điều kiện để cổ phần hoá một số công ty con. + Tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề sở hữu chéo và đầu tư góp vốn mua cổ phần - Công tác nhân sự: Vietcombank tiếp tục đổi mới phát triển nguồn nhân lực nhằm tạo đội ngũ nhân lực có chất lượng cao thông qua công tác luân chuyển cán bộ, quy hoạch cán bộ, đẩy mạnh chất lượng đào tạo và cơ chế tuyển dụng gắn liều với cơ chế tạo động lực đảm bảo tính cạnh tranh cao. - Tăng cường kiểm tra, giám sát, nâng cao khả năng phát hiện sớm rủi ro Về công tác kiểm tra kiểm soát: Vietcombank định hướng tiếp tục hoàn thiện chức năng nhiệm vụ của các phòng thuộc khối kiểm tra, kiểm toán, các giải pháp cụ thể: + Tăng cường kiểm tra, kiểm soát theo dõi thường xuyên các hoạt động của ngân hàng, của tất cả các chi nhánh, công ty trực thuộc. + Tăng cường giám sát rủi ro đạo đức, tác nghiệp của cán bộ. - Các công tác khác: Vietcombank sẽ chủ động tham gia các hoạt động an sinh xã hội hỗ trợ cộng đồng. Xúc tiến triển khai các cam kết tài trợ an sinh xã hội đồng thờinghiên cứu, mở rộng các hình thức hỗ trợ mới nhằm đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả lâu dài cho hoạt động này. 3.1.2. Định hƣớng hoạt động cho vay tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản Hoạt động tín dụng trung dài hạn tài trợ cho các dự án nói chung và cho các dự án bất động sản nói riêng tại Vietcombank trong thời gian tới phải phù hợp với mức tăng trưởng tín dụng mà NHNN phê duyệt trong từng thời kỳ (thường là 15%-20% so với năm trước đó). Tuy nhiên, theo định hướng chung của NHNN thì việc tài trợ dự án của các NHTM phải nhằm mục đích thúc đẩy nền kinh tế và khuyến cáo là nên nhằm Thang Long University Library 50 vào những lĩnh vực được khuyến khích đầu tư như: Nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất, xuất khẩu, ngành công nghiệp phụ trợ Ban lãnh đạo Vietcombank đã đưa ra những định hướng cụ thể trên toàn hệ thống Vietcombank như sau: Đối với các dự án bất động sản mà Vietcombank đã hoặc đang tài trợ và giải ngân vốn vay thì các chi nhánh của Vietcombank tiếp tục triển khai, hỗ trợ khách hàng về mọi mặt như áp dụng mức lãi suất hợp lý để khách hàng có điều kiện triển khai hoàn thiện dự án và sớm đưa dự án đi vào hoạt động, có nguồn tiền trả nợ Vietcombank theo đúng kế hoạch. - Đối với các dự án bất động sản mà chi nhánh của Vietcombank có ý định cho vay mới: + Định hướng chung: Vẫn áp dụng chính sách xem xét cho vay thận trọng, lựa chọn các dự án mang lại lợi ích tổng thể cho Vietcombank, các khoản cho vay kinh doanh bất động sản cần phải được Ban lãnh đạo phê duyệt chủ trương trước khi tiếp cận thẩm định, cho vay. + Định hướng thị trường: Căn hộ để bán: Hạn chế tài trợ phát triển căn hộ cao cấp, chỉ xem xét các trường hợp các dự án có vị trí tốt, “đắc địa” tại trung tâm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dòng sản phẩm cao cấp. Xem xét cho vay đối với dự án cung cấp các sản phẩm mà thị trường đang có nhu cầu lớn: căn hộ hạng trung, đất nền xây nhà. Văn phòng cho thuê: hạn chế tài trợ thêm dự án mới. Khu công nghiệp, khu chế xuất: hạn chế tài trợ thêm dự án mới. Bất động sản du lịch: chỉ khuyến khích các dự án các tỉnh/thành phố tại miền Trung, miền Nam (từ Huế trở vào) nơi có tiềm năng phát triển du lịch và có thời tiết thuận lợi có thể khai thác du lịch quanh năm. Ngoài các địa điểm có điều kiện tốt để phát triển du lịch, chỉ khuyến khích xem xét tài trợ các dự án phát triển khách sạn (trung) cao cấp tại các trung tâm kinh tế lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. + Một số định hướng cụ thể khác: Áp dụng lãi suất cho vay bất động sản cao hơn các ngành khác, giảm mức độ cho vay tập trung vào một khách hàng, một dự án. Khuyến khích hoạt động cho vay bán lẻ (cho vay tiêu dùng cá nhân).Rà soát định kỳ 6 tháng chính sách cho vay ngành bất động sản 3.2. Giải pháp nâng cao chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank Để thực hiện được các mục tiêu trong chiến lược phát triển của Vietcombank đến năm 2020, hướng tới mục tiêu đạt chuẩn quốc tế, nâng cao năng lực cạnh tranh với các ngân hàng nội địa cũng như các ngân hàng nước ngoài, Vietcombank cần thực hiện hàng loạt các giải pháp đồng bộ, trong đó việc nâng cao chất lượng tín dụng trung 51 dài hạn trong lĩnh vực bất động sản là một trong những nhân tố giữ vai trò quan trọng góp phần hiệu quả của tín dụng nói riêng và hiệu quả của Vietcombank nói chung. Từ thực trạng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank và qua nghiên cứu, tìm hiểu, tham khảo hoạt động này tại một số ngân hàng thương mại trong nước, sinh viên đề xuất một số giải pháp sau: 3.2.1. Tăng cƣờng huy động vốn đặc biệt là vốn trung dài hạn cho vay bất động sản Công tác huy động vốn nói chung và huy động vốn trung dài hạn nói riêng luôn được xác định có tầm quan trọng không nhỏ đối với hoạt động tín dụng trung dài hạn. Vì vậy, Vietcombank cần làm tốt hơn nữa việc huy động nguồn vốn này, một số các giải pháp là: - Tăng cường huy động nguồn vốn từ dân cư: Đây luôn là nguồn huy động vốn ổn định và lâu dài của Vietcombank cũng như tất cả các TCTD khác ở Việt Nam. Do vậy, Bộ phận Nguồn vốn của Vietcombank cần phối hợp tốt với Bộ phận Bán lẻ thiết kế những sản phẩm huy động vốn theo các kỳ hạn phù hợp, linh hoạt, kèm những chương trình ưu đãi, dự thưởng hấp dẫn để lôi kéo nguồn tiền gửi nhàn rỗi từ người dân, nâng cao hơn nữa chất lượng phục vục khách hàng khi huy động vốn. - Đối với nguồn vốn huy động từ doanh nghiệp, tổ chức - kinh tế: Hiện nay, danh mục khách hàng là doanh nghiệp có quan hệ tín dụng của Vietcombank là rất lớn (trên 22.000 khách hàng doanh nghiệp tính đến 31/12/2013 theo báo cáo của trên hệ thống của Vietcombank). Do vậy, giải pháp đưa ra để thu hút tiền gửi là Vietcombank cần đặt điều kiện cho khách hàng khi vay vốn tại Vietcombank thì phải mở tài khoản giao dịch, gửi tiền và sử dụng các dịch vụ của Vietcombank, đồng thời với đó Vietcombank cần đưa ra mức lãi suất huy động cạnh tranh, hợp lý, phù hợp với quy định của NHNN và làm tốt công tác chăm sóc khách hàng. - Tăng cường công tác phát triển sản phẩm thẻ, trả lương qua tài khoản, sản phẩm thanh toán, gửi tiền điện tử để tăng cường tiện ích cho khách hàng khi sử dụng - Tăng cường chính sách thu hút nội bộ sử dụng dịch vụ của Vietcombank: Đối với mỗi cán bộ của Vietcombank, Chi nhánh cần thực hiện triệt để giao khoán chỉ tiêu huy động vốn, đặc biệt là vốn trung dài hạn. Mức độ hoàn thành các chỉ tiêu này sẽ được ban lãnh đạo đánh giá hàng tháng để làm căn cứ và động lực xếp lương, thưởng. Đây sẽ là động lực lớn để các cán bộ Vietcombank tăng cường tư vấn cho người thân, bản bè sử dụng dịch vụ của ngân hàng mình và tăng lượng tiền gửi cho ngân hàng. - Ngoài ra, với vị thế và uy tín của mình Vietcombank có thể xem xét để phát hành trái phiếu quốc tế nhằm huy động vốn trung dài hạn cho hoạt động tín tài trợ cho các dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc phát hành này Thang Long University Library 52 phải được thực hiện khi điều kiện thị trường cho phép và cần phải được tính toán chi tiết trên cơ sở cân đối chi phí huy động và đầu ra cho nguồn vốn. 3.2.2. Hoàn thiện nội dung thẩm định trong hoạt động cho vay dự án bất động sản Mặc dù hoạt động thẩm định cho vay trung dài hạn đối với các dự án bất động sản của Vietcombank đã thực hiện các bước cơ bản của một quy trình thẩm định và được các tổ chức kiểm toán có uy tín tại Việt nam như YKVN, Enrst & Young...đánh giá là khá chuẩn mực. Tuy nhiên, việc thẩm định dự án bất động sản nhiều khi mới chỉ dừng lại ở mặt hình thức, nhiều nội dung được quy định trong quy trình chưa được thực hiện một cách chi tiết, cụ thể. Để nâng cao chất lượng thẩm định cho vay trung dài hạn đối với các dự án bất động sản, Vietcombank cần thực hiện một số nội dung: Thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án bất động sản: Vốn đầu tư là một chỉ số cơ bản đóng vai trò quan trọng trong một dự án, nó thể hiện quy mô cũng như nhu cầu vốn thiết để có thể thực hiện dự án. Việc xác định tổng vốn đầu tư chính xác để xác định đúng tỷ lệ tài trợ của Vietcombank đảm bảo dự án triển khai được trong thực tế cũng như chủ đầu tư sử dụng vốn vay đúng mục đích. Để có thể xác định tổng vốn đầu tư cần thiết cho từng dự án, trên cơ sở tham khảo những dự án tương tự trong cùng lĩnh vực, cùng cấp hạng đã, đang thực hiện cùng với sự dự đoán, phân tích sự biến động của các nhân tố tác động tới tổng vốn đầu tư như sự biến động của lạm phát, tỷ giá, yếu tố công nghệ, lãi vay trong thời gian xây dựngViệc thẩm định không nên chỉ căn cứ trên hồ sơ dự án do chủ đầu tư trình lên hay căn cứ hoàn toàn vào kết quả phê duyệt của các cấp có thẩm quyềnTăng cường lưu trữ các thông tin về các dự án trong quá khứ, hiện tại để từ đó có cơ sở kiểm tra, tham chiếu cũng như tính toán lại các nội dung trong hồ sơ dự án của doanh nghiệp. Trong khoảng 2011-2013, tổng vốn đầu tư của các dự án liên tục bị thay đổi theo chiều hướng tăng nguyên nhân là do giá cả nguyên vật liệu, tiến độ dự án chậm...Tất cả những yếu tố đó cần phải được cán bộ thẩm định của Vietcombank lượng hóa đầy đủ khi tính tổng mức đầu tư của dự án bất động sản. - Thẩm định cơ cấu nguồn vốn: Cũng nằm trong mục đích của thẩm định tổng nguồn vốn, việc thẩm định cơ cấu nguồn vốn là nhằm xác định trong tổng cơ cấu nguồn vốn của dự án, để có thể thực hiện dự án chủ đầu tư cần huy động từ những nguồn nào, tỷ trọng của những nguồn đó trong cơ cấu tổng nguồn vốn. Khoảng 2 -3 năm trở lại đây, do biến động của thị trường nên cơ cấu nguồn vốn tham gia vào các dự án bất động sản do Vietcombank tài trợ bị ảnh hưởng đáng kể. Vì vậy, giải pháp đặt ra là khi tài trợ mới cho các dự án bất động sản, cán bộ Vietcombank cần xác định rõ nguồn vốn tham gia, giải pháp tối ưu là đặt điều kiện khách hàng phải góp đủ vốn vào dự án thì Vietcombank mới xem xét giải ngân. Vietcombank có thể yêu cầu một đơn vị 53 kiểm toán độc lập để kiểm tra phần vốn góp này, làm được như vậy sẽ đảm bảo tính khách quan và chặt chẽ, đồng thời lành mạnh hóa hoạt động cấp tín dụng. - Vietcombank cần nghiên cứu xây dựng bảng điều kiện cho vay chuẩn áp dụng đối với ngành bất động sản (còn gọi là Term Sheet), bảng điều kiện này sẽ là những điều kiện tối thiểu mà khách hàng phải đáp ứng khi vay vốn và những quy định mà 2 bên sẽ thực hiện sau khi khoản vay được Vietcombank đồng ý cấp tín dụng kèm theo chính sách lãi suất thống nhất trên toàn hệ thống, được như vậy, Vietcombank sẽ tiến thêm một bước dài trong khâu thẩm định để hướng dần tới các chuẩn mực quốc tế. - Xây dựng mô hình thẩm định tài chính chuẩn mực dành cho ngành bất động sản và từng tiểu ngành của ngành bất động sản: Hiện nay, mô hình này mới chỉ được các cán bộ làm thủ công bằng file excel (cũng giống như các NH TMCP khác ở Việt nam) mà chưa được xây dựng thành phần mềm. Điều này khiến cho công tác thẩm định gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian và cho ra kết quả không chính xác. Ban lãnh đạo Vietcombank cần tập trung nhân lực để xây dựng phần mềm thẩm định hoặc thuê công ty có uy tín trong và ngoài nước chuyên về thẩm định tài chính nhằm tư vấn, xây dựng mô hình cho Vietcombank. Làm tốt được điều này, Vietcombank sẽ giảm tối đa được thời gian thẩm định và chất lượng thẩm định dự án bất động sản sẽ được nâng cao. - Đối với công tác định giá tài sản đảm bảo nhằm xác định tỷ lệ cho vay và giá trị tài sản thế chấp: Do công tác định giá luôn là một vấn đề phức tạp trong hoạt động cho vay nên Vietcombank cần có chính sách hợp tác với các công ty chuyên về thẩm định giá bất động sản có uy tín như CBRE, Savills, Công ty thẩm định giá Việt Nam, Vina ControlCách làm tốt nhất là Phòng Chính sách tín dụng của Vietcombank nên đưa ra một danh sách các Công ty thẩm định giá có uy tín được chấp nhận trên toàn hệ thống, như vậy chính sách về tài sản bảo đảm đối với lĩnh vực bất động sản sẽ trở lên thống nhất và rõ ràng. 3.2.3. Tăng cƣờng công tác quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay thì công tác quản trị rủi ro tín dụng của ngân hàng càng được nhận thức là có vai trò hết sức quan trọng bởi công tác quản trị rủi ro không được làm tốt có nghĩa là hoạt động tín dụng của ngân hàng đang bị buông lỏng. Tuy nhiên,Vietcombank cũng giống như các ngân hàng khác, công tác quản trị rủi ro mới chỉ dừng lại ở việc tái thẩm định, kiểm soát sau cho vay mà thực sự chưa đưa ra được các cảnh báo rủi ro xác đáng đối với hoạt động tín dụng tài trợ cho ngành. Muốn vậy, Bộ phận quản trị rủi ro, giám sát của Vietcombank cần: - Đẩy mạnh, tăng cường chức năng kiểm tra, giám sát của mình, cần được Ban lãnh đạo Vietcombank trao nhiều quyền hơn nữa và chủ động thực hiện quyền hạn của mình để có thể can thiệp sâu vào dự án bất động sản, thay vì can thiệp vòng ngoài như hiện nay do tâm lý e ngại việc can thiệp quá sâu sẽ làm ảnh hưởng đến hoạt động của Thang Long University Library 54 chi nhánh và cán bộ khách hàng và tình trạng nể nang khi phát hiện sai phạm dù đó là sai phạm nhỏ trong quy trình tín dụng. - Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay, bộ phận quản trị rủi ro của Vietcombank cần rà soát các dự án bất động sản định kỳ hàng tháng (thay vì 3 hoặc 6 tháng như vẫn làm) để nắm bắt sâu sát hơn tình hình thực hiện, triển khai và vận hành dự án. - Bộ phận quản trị rủi ro cần hoàn thiện, nâng cao hơn nữa báo cáo ngành nói chung và báo cáo ngành bất động sản nói riêng trong hoạt động cho vay để từ đó tham mưu cho Ban lãnh đạo Vietcombank ra được những chính sách phù hợp đối hoạt động tài trợ dự án, báo cáo ngành bất động sản nếu được làm tốt như một số các ngân hàng của nước ngoài như Mizuho, HSBC hoặc ANZ sẽ góp phần cảnh báo và định hướng tốt hoạt động tín dụng. 3.2.4. Thành lập nhóm chuyên trách thẩm định cho vay đối với các dự án BĐS, nâng cao đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng Hiện nay, tại một số các chi nhánh của Vietcombank, do yêu cầu và tính chất công việc nên một cán bộ khách hàng sẽ kiêm luôn vai trò thẩm định dự án, làm công tác thanh toán quốc tế, bán chéo sản phẩm (thẻ, tiền gửi) mà chưa có sự đầu tư chuyên sâu. Chính vì vậy, thực trạng chung tại một số chi nhánh của Vietcombank, công tác thẩm định dự án nói chung, dự án bất động sản nói riêng vẫn còn khá mới mẻ đối với nhiều cán bộ. Điều này dẫn đến chất lượng không đồng đều trong công tác thẩm định tại các chi nhánh của Vietcombank. Giải pháp đặt ra là cần phải có một đội ngũ cán bộ chuyên trách về thẩm định cho vay dự án bất động sản, nếu quy mô của chi nhánh quá nhỏ thì có thể làm theo cấp tỉnh hoặc cấp vùng, miền. Như vậy, Vietcombank sẽ có một đội ngũ cán bộ chuyên trách. Đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định này sẽ được sàng lọc và lấy ra từ những bộ phận phòng/ ban hoặc chi nhánh có nhiều kinh nghiệm làm về bất động sản, sau đó được tham gia tập huấn chuyên sâu về lĩnh vực bất động sản, kể cả học hỏi về yếu tố kỹ thuật trong lĩnh vực này (điều mà các cán bộ ngân hàng hay bị thiếu khi đa phần số cán bộ tốt nghiệp những trường đại học chuyên về kinh tế, tài chính – ngân hàng). Lợi thế của Vietcombank là chính thức hợp tác với Ngân hàng Mizuho (một trong những ngân hàng hàng đầu của Nhật Bản, có nền tảng tốt về vốn, kinh nghiệm và nhân lực). Vì vậy, tận dụng cơ hội này, Vietcombank cần tăng cường trao đổi kinh nghiệm, tổ chức các lớp đào tạo về tài trợ dự án bất động sản dưới sự hướng dẫn, hỗ trợ của Mizuho. Công tác đào tạo cán bộ nếu được làm tốt sẽ là tài sản vô giá, tạo động lực cho sự phát triển của Vietcombank. Một trong những nguyên nhân sâu xa gây ra chất lượng tín dụng không tốt như một thực trạng cố hữu vẫn tồn tại ở các NHTM tại Việt Nam đó là đạo đức nghề 55 nghiệp của cán bộ tín dụng có vấn đề và chưa được các ngân hàng quan tâm đưa vào chương trình đào tạo của ngân hàng mình một cách đúng mức. Vietcombank cần rút ra bài học kinh nghiệm từ thực trạng đó, bởi lẽ, nếu chỉ chú trọng vào đào tạo chuyên môn thôi thì vẫn là chưa đủ bởi đạo đức nghề nghiệp trong ngành ngân hàng rất quan trọng, mặt trái của nó là những hệ lụy không lường cho chính ngành ngân hàng và hệ lụy đến cả nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường tài chính – tiền tệ - ngân hàng vốn có nhiều vấn đề như hiện nay thì hơn lúc nào hết, Vietcombank cần xây dựng cho mình bảng tiêu chuẩn đạo đức cán bộ tín dụng, phát huy vài trò tố giác sai phạm về đạo đức, chuyên môn, đồng thời có những buổi nói chuyện thẳng thắn của lãnh đạo các cấp của Vietcombank để tiếp thêm sức mạnh văn hóa Vietcombank, niềm tự hào là nhân viên Vietcombank: Yêu nghề - Trung thực – Gắn lợi ích của khách hàng với lợi ích của Vietcombank, Có như vậy, Chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng tín dụng TDH trong lĩnh vực BĐS nói riêng mới thực sự được cải thiện cả theo chiều rộng và chiều sâu. 3.2.5. Hoàn thiện phần mềm chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng trong lĩnh vực bất động sản Trước năm 2009, Vietcombank sử dụng phần mềm xếp hạng chấm điểm cũ để thực hiện chấm điểm xếp hạng tín dụng định kỳ, trong đó phân ra 4 bảng chấm điểm khác nhau trên cơ sở phân theo tiêu chí về loại hình kinh doanh khác nhau, đó là: công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ, xây dựng cơ bản. Ưu điểm của việc phân loại này là nhằm làm rõ ràng phân loại về loại hình kinh doanh là thương mại, lĩnh vực công nghiệp hay xây dựng để từ đó có cơ cấu tỷ trọng của từng tiêu chí và trọng số điểm phù hợp với loại hình kinh doanh đó bởi mỗi loại hình kinh doanh có đặc thù riêng. Ví dụ nếu doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực thương mại thì cơ cấu tài sản cố định trên tổng tài sản sẽ nhỏ hơn là cơ cấu tài sản lưu động/tổng tài sản và ngược lại đối với doanh nghiệp tiến hành sản xuất hay khai thác. Tuy nhiên hạn chế của hệ thống chấm điểm này là mới chỉ dừng lại ở loại hình kinh doanh của doanh nghiệp chứ chưa đi sâu vào ngành hàng kinh doanh của doanh nghiệp vì bản thân mỗi một ngành hàng khác nhau có những tiêu chí khác nhau để xác định bộ chấm điểm với những tiêu chí phù hợp với ngành hàng đó căn cứ vào đặc thù của ngành, lĩnh vực kinh doanh đó cũng như những chính sách, những quy định kèm theo. Hệ thống chấm điểm mới chuyển đổi của Vietcombank được sử dụng từ năm 2009 đã khắc phục được nhược điểm trên của hệ thống chấm điểm cũ, đơn vị tư vấn cho Vietcombank là đã xây dựng nhiều bộ chấm điểm hơn tương ứng vào những ngành hàng kinh doanh của khách hàng, trong mỗi ngành đó cũng có nhiều lựa chọn, và tương ứng với những lựa chọn đó là bộ chỉ tiêu chấm điểm để Vietcombank có thể đánh giá sát hơn về ngành hàng kinh doanh của khách hàng. Bộ chỉ tiêu chấm điểm tín Thang Long University Library 56 dụng dành cho khách hàng thông thường gồm 2 nhóm chỉ tiêu chính là tài chính (chiếm 40%) và phi tài chính (60%) tỷ trọng điểm xếp hạng. Về cơ bản, bộ chỉ tiêu này là khá hợp lý và dễ dàng cho cán bộ tín dụng đánh giá, phân loại, sàng lọc khách hàng trong giai đoạn trước, trong hoặc sau khi cho vay. Tuy nhiên, đối với những khách hàng tiềm năng hoặc khách hàng mới thành lập thì báo cáo tài chính thường là không đầy đủ và các thông tin là không đủ để đăng nhập vào Hệ thống xếp hạng tín dụng của Vietcombank. Do đó, bộ chỉ tiêu phi tài chính sẽ thường là 100% (do không có dữ liệu về các chỉ tiêu tài chính) nên yếu tố cảm tính sẽ chi phối cán bộ khi xếp hạng khách hàng. Đề xuất giải pháp đối với vấn đề này như sau: - Vietcombank cần hoàn thiện hơn nữa bộ chỉ tiêu xếp hạng tín dụng cho khách hàng tiềm năng và khách hàng mới thành lập để xếp hạng chính xác khách hàng. Đối với vấn đề này, Ban lãnh đạo Vietcombank cần lấy ý kiến sâu rộng tại các chi nhánh để tổng hợp, phân tích và chỉnh sửa phù hợp các bộ chỉ tiêu. - Minh bạch hóa số liệu trên các báo cáo tài chính của khách hàng cho bộ chỉ tiêu đầu vào để việc xếp hạng tín dụng được chính xác đối với nhóm khách hàng thông thường trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank. Tăng tỷ lệ trọng số vốn tự có tham gia vào dự án, khả năng trả nợ để phân hạng tín dụng khách hàng và ra được quyết định cho vay hợp lý. 3.2.6. Tăng cƣờng công tác kiểm tra, giám sát các khoản vay, hợp tác chặt chẽ với khách hàng để giải quyết nợ quá hạn Kiểm tra, giám sát việc sử dụng tiền vay là một việc làm cần thiết để phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro tín dụng. Kiểm tra, giám sát chặt chẽ, thường xuyên sẽ giúp ngân hàng phát hiện kịp thời những biểu hiện sai phạm của doanh nghiệp như sử dụng vốn sai mục đích, bán tài sản bảo đảm, âm mưu lừa đảo ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng luôn bám sát tình hình hoạt động thực tế của dự án, nắm được những vấn đề mới nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án của doanh nghiệp để có biện pháp đối phó kịp thời. Chính vì vậy, công tác kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực bất động sản đối với các khoản vay và hoạt động sau cho vay cần được Vietcombank thực hiện tốt, giải pháp đối với vấn đề này là: - Cán bộ của Vietcombank cần bám sát khách hàng và dự án, kiểm tra định kỳ theo quy định hoặc đột xuất nếu có những thông tin bất lợi về khách hàng hoặc dự án. - Cán bộ của Vietcombank cần tư vấn, hướng dẫn cho khách hàng những chuẩn mực của ngân hàng để khách hàng hoàn thiện và có kế hoạch kinh doanh tốt, cảnh báo rủi ro về mặt tài chính hoặc những rủi ro khác có thể xảy ra với khách hàng để phòng ngừa tránh việc bị tụt hạng tín nhiệm tại Vietcombank. - Trong giai đoạn bất động sản khó khăn, Vietcombank đề nghị khách hàng quản lý chặt chẽ ngân quỹ chi tiêu, tư vấn cho khách hàng một số biện pháp tăng vốn bằng 57 cách giải tỏa bớt số hàng tồn kho, bán bớt một phần tài sản có giá trị và thanh lý những tài sản không sử dụng để cơ cấu lại danh mục đầu tư và hoàn thiện dự án hoặc vận hành dự án được tốt. - Trường hợp khách hàng phát sinh nợ xấu nếu do nguyên nhân khách quan như yếu tố thị trường, thiên taikhiến khách hàng trong lĩnh vực bất động sản không trả được nợ thì Vietcombank tổ chức đánh giá lại tổng thể dự án, khách hàng và nếu việc đánh giá đó là có khả quan thì có thể xem xét gia hạn hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ phù hợp với dòng tiền của khách hàng để thu hồi nợ. Trường hợp chuyển nhóm nợ xấu thì Vietcombank xem xét xử lý nợ như phong tỏa hoặc bán tài sản đề thu hồi nợ vay theo quy định. 3.2.7. Tăng trƣởng hoạt động tín dụng trung dài hạn và lợi nhuận trong các dự án bất động sản - Về tăng trưởng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản Theo định hướng của Ban lãnh đạo Vietcombank trong các năm tới đây, Vietcombank đưa ra định hướng tín dụng cụ thể đối với các phân ngành dự án bất động sản đó là: Hạn chế tài trợ cho các dự án mới lĩnh vực văn phòng cho thuê hoặc khu công nghiệp, đối với bất động sản du lịch và căn hộ để bán thì chỉ xem xét tài trợ cho các dự án ở những vị trí đẹp, dễ triển khai và thu hồi vốn. Như vậy, trong giai đoạn này, các chi nhánh và toàn bộ hệ thống Vietcombank cần thực hiện tốt chủ trương của ban lãnh đạo, không ngừng tăng cường quản lý các khoản vay bất động sản cũ, đồng thời bộ phận khách hàng vẫn tích cực xem xét, tìm hiểu, đánh giá các dự án mới sắp triển khai, xem xét năng lực của chủ đầu tư. Qua nhiều kênh thông tin khác nhau, trường hợp dự án tốt thì Vietcombank nên xem xét tài trợ độc lập hoặc mời một vài ngân hàng khác tham gia đồng tài trợ để chia sẻ cơ hội và rủi ro. - Về tăng trưởng lợi nhuận từ hoạt động tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản Lợi nhuận tăng từ hoạt động này thông thường dựa vào các chỉ số: tăng doanh số cho vay, tăng lãi suất và giảm chi phí vốn đầu vào. Trường hợp theo chính sách chung của Vietcombank giảm tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực này thì vấn đề còn lại là làm tốt công tác lãi suất cho vay ra ở mức hợp lý, đảm bảo khả năng lợi nhuận của Vietcombank. Ngoài ra, Vietcombank cần tăng cường quản lý các hoạt động của dự án, dự án có hiệu quả tốt, không bị phát sinh nợ xấu là cũng góp phần tăng cường lợi nhuận cho vay bởi khi phát sinh nợ xấu thì ngân hàng sẽ phải tiến hành trích lập dự phòng rủi ro theo quy định và vì thế lợi nhuận cũng giảm sút. 3.2.8. Bảo hiểm cho các khoản vay trung và dài hạn đối với dự án bất động sản Hiện tại ở Việt nam mới chỉ phát triển hình thức về bảo hiểm tiền gửi, bảo hiểm tín dụng xuất khẩu hay bảo hiểm cho các khoản tín dụng cá nhânTrong khi bảo hiểm Thang Long University Library 58 cho các khoản cấp tín dụng trung dài hạn còn là một vấn đề khá mới ở Việt Nam thì ở các nước khác như Nhật Bản, Mỹ, Anh, Trung Quốc. việc mua bảo hiểm cho các khoản cấp tín dụng trung dài hạn nói chung và dự án bất động sản nói riêng gần như là một điều kiện bắt buộc khi các ngân hàng cho vay đối với khách hàng. Trong điều kiện tín dụng và thị trường có nhiều biến động như hiện nay thì việc mua bảo hiểm tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản cũng cần phải được Vietcombank xem xét như một giải pháp tốt, việc mua bảo hiểm này nhằm mục đích khi có phát sinh nợ xấu thì bảo hiểm sẽ chi trả một phần hoặc toàn bộ giá trị khoản cấp tín dụng tùy thuộc vào gói sản phẩm mà Vietcombank và khách hàng chọn lựa. Việc mua bảo hiểm tín dụng có thể được thực hiện qua các công ty bảo hiểm lớn tại Việt Nam hoặc nước ngoài, phí bảo hiểm thường sẽ do khách hàng chi trả hoặc chia sẻ giữa ngân hàng và khách hàng tùy theo thỏa thuận. 3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực BĐS 3.3.1. Kiến nghị với Chính Phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Chính phủ Việt nam cần duy trì và đảm bảo một môi trường kinh tế - chính trị và xã hội ổn định, phát triển, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và các NHTM. Không để xảy ra tình trạng lạm phát quá cao dẫn đến hiệu quả kinh tế của dự án bất động sản được đảm bảo. Chính phủ cần thiết lập một hệ thống pháp luật đồng bộ, nhất quán, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, tạo môi trường kinh doanh bình đẳng cho doanh nghiệp. Đồng thời, Chính phủ ban hành những chế tài xử lý mạnh để các doanh nghiệp phải nghiêm túc chấp hành chế độ kế toán kiểm toán hiện hành, có trách nhiệm cao hơn trong việc cung cấp thông tin cho các NHTM. Có như vậy, những thông tin tài chính và số liệu được cung cấp mới đảm bảo tính chân thực, phản ánh đúng tình trạng và khả năng của doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định dự án của các NHTM. Các Bộ, Ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Văn hóa thể thao và Du lịch, Bộ Tư pháp cần ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện những văn bản pháp luật nhà nước trong lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản một cách chi tiết, rõ ràng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng khi lập dự án và cho NHTM khi tiến hành thẩm định dự án. Các Bộ, Ngành liên quan cần xây dựng đề án xác định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định trong lĩnh vực bất động sản để làm cơ sở so sánh, đánh giá dự án, phù hợp với từng thời kỳ, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. 59 Hiện nay, dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập, thu thập thông tin tín dụng mới bắt đầu nhen nhóm tại Việt Nam và chưa có vai trò đáng kể trong hỗ trợ công tác thẩm định dự án bất động sản của NHTM. Do đó, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ để tạo điều kiện cho dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập phát triển, nhằm phát triển và minh bạch hóa hệ thống thông tin tại Việt Nam. Nâng cao chất lượng quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong các vùng, địa phương và trong lĩnh vực bất động sản của nền kinh tế quốc dân. Đây là căn cứ quan trọng để NHTM thực hiện đầu tư đúng định hướng và các dự án bất động sản khi đi vào vận hành không gặp khó khăn. Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn cũng như tồn tại nhiều bất cập đòi hỏi Chính phủ phải tháo gỡ để không bị các dự án treo, quy hoạch treo, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản chung của Việt nam. Đây là một bài toán cần lời giải xác đáng bởi theo đánh giá thì thị trường bất động sản là đầu ra của nhiều ngành khác như xi măng, sắt thép, Có những cứu cánh hay hỗ trợ phù hợp để các dự án bất động sản được triển khai tốt vừa góp phần tạo dựng cơ sở vật chất cho đất nước, vừa góp phần tạo công ăn việc làm cho nhiều ngành khác là bài toán đặt ra đối với Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian tới. 3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc Hiện tại, Ngân hàng nhà nước Việt Nam là cơ quan quản lý cao nhất đối với NHTM. NHNN cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về toàn bộ các vấn đề có liên quan đến thẩm định dự án bất động sản để từ đó làm cơ sở cho công tác thẩm định được thực hiện khoa học, bài bản. NHNN cần có các biện pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng hoạt động của trung tâm phòng ngừa rủi ro. Trung tâm này cần đưa ra mức độ rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp nói cung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, trên cơ sở đó làm căn cứ cho ngân hàng trong việc đánh giá, phân loại, xếp hạng doanh nghiệp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định dự án bất động sản. Ngoài ra, ngân hàng Nhà nước cần nâng cao vai trò của trung tâm thông tin tín dụng (CIC) trong việc đảm bảo cung cấp các thông tin kịp thời, đầy đủ, chính xác về tình hình của khách hàng Trung tâm này cũng nên phối hợp với các cơ quan khác như Tổng cục thống kê hay các Bộ, Ban ngành để có nguồn thông tin đa chiều, đáng tin cậy. NHNN cần hướng dẫn các NHTM tăng cường hợp tác trong việc cung cấp thông tin khách hàng cho nhau nhằm hạn chế rủi ro. Bên cạnh đó, ngân hàng Nhà nước cũng cần có sự phối hợp với các Bộ khác để xây dựng hệ thống những tiêu thức đánh giá các doanh nghiệp hoạt động trong ngành một cách thống nhất, tránh tình Thang Long University Library 60 trạng một doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản nhưng các ngân hàng đánh giá, xếp loại khác nhau gây khó khăn trong việc trao đổi thông tin. NHNN cần tham mưu cho Chính phủ để có những giải pháp phù hợp hơn đối với lĩnh vực bất động sản, việc hạn chế các dự án mới là cần thiết và phải được xem xét kỹ lưỡng. Tuy nhiên, đối với các dự án cũ đang được triển khai có hoạt động tà i trợ vốn của các NHTM thì đề nghị NHNN đưa ra một cơ chế chính sách (lãi suất cho vay, điều kiện vayphù hợp hơn nữa) để các NHTM có được chính sách cho vay thống nhất toàn hệ thống. 3.3.3. Kiến nghị đối với Chủ đầu tƣ thực hiện dự án bất động sản Như đã trình bày và phân tích trong bài luận văn này, phần lớn thông tin mà Vietcombank có được để thẩm định là các thông tin do khách hàng cung cấp. Chất lượng của những thông tin này phụ thuộc rất nhiều vào trình độ lập dự án của chủ đầu tư, khả năng quản lý và đặc biệt phụ thuộc vào đạo đức kinh doanh cũng như việc tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư dự án bất động sản. Các chủ đầu tư dự án bất động sản cần nâng cao năng lực lập và thẩm định dự án, chấp hành nghiêm chỉnh các quy định về xây dựng và thẩm định dự án do Chính phủ và các Bộ ban hành. Các chủ đầu tư phải lập đầy đủ các biể u mẫu theo quy định như Bảng dự toán vốn đầu tư theo khoản mục, Bảng cơ cấu huy động vốn theo chương trình đầu tư và tiến độ thực hiện dự án, đồng thời phải có sự phối hợp với chặt chẽ với các NHTM trong suốt quá trình thẩm định dự án và cả khi dự án đã đi vào hoạt động. Khi dự án đi vào hoạt động, các khách hàng cần cung cấp cho Vietcombank đầy đủ các báo cáo hoạt động và báo cáo tài chính định kỳ, thông tin cho ngân hàng kịp thời đối với những thay đổi về mặt nhân sự hoặc những biến động trong hoạt động kinh doanh của mình. Về những vướng mắc trong hoạt động nếu khách hàng không tự giải quyết được có thể nhờ sự tư vấn và hỗ trợ từ phía ngân hàng, Vietcombank luôn sẵn sàng là bạn đồng hành, là đối tác tin cậy của các khách hàng vì mục tiêu hướng đến là cùng chia sẻ thông tin, rủi ro và lợi ích và vì những dự án bất động sản hiệu quả cho bản thân doanh nghiệp và cho xã hội. 61 KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng cho tín dụng là một yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả kinh doanh cũng như năng lực cạnh tranh của Vietcombank hay của bất cứ một NHTM nào khác. Để đạt được mục tiêu đó, các ngân hàng phải tiến hành kết hợp nhiều công việc khác nhau nhưng nâng cao chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản nói riêng là việc làm thường xuyên và liên tục bởi đây là ngành chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong hoạt động tín dụng của Vietcombank. Vì vậy, Vietcombank với quy mô và vị thế của một trong bốn NHTM lớn nhất Việt Nam cần xác định những chiến lược cụ thể để nâng cao chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản và đảm bảo mục tiêu an toàn và sinh lời cho ngân hàng. Xuất phát từ cơ sở lý luận và những kiến thức thực tiễn, sinh viên đã tập trung nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn: “Tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam”. Qua đó khái quát, hệ thống hoá các vấn đề cơ bản về tín dụng trung dài hạn, dự án bất động sản, những nội dung, phương pháp thẩm định dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của NHTM nói chung và Vietcombank nói riêng. Đồng thời, phân tích, đánh giá, đo lường thực trạng chất lượng tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank. Từ đó, sinh viên muốn đánh giá kết quả đạt được cũng như chỉ ra những hạn chế cần khắc phục đối với chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank. Trên cơ sở tìm hiểu và nghiên cứu thực tế hoạt động cũng như chất lượng tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank, hy vọng rằng các giải pháp và kiến nghị được đưa ra ở Luận văn này có thể góp phần giúp Vietcombank nâng cao chất lượng tín dụng trung dài hạn đối với ngành bất động sản để ngày càng phát triển và khẳng định vị thế là “Ngân hàng hàng đầu vì Việt Nam thịnh vượng” Thang Long University Library TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. TS. Phan Thị Thu Hà (2005), Giáo trình ngân hàng phát triển, nhà xuất bản Lao động - xã hội 2. PGS, TS. Phan Thị Thu Hà (2007), Giáo trình ngân hàng thương mại, nhà xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân 3. Ths. Đinh Thế Hiển (2008), Giáo trình lập & thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư, nhà xuất bản thống kê 4. PGS,TS. Lưu Thị Hương (2004), Giáo trình thẩm định tài chính dự án, nhà xuất bản Tài chính 5. TS. Nguyễn Minh Kiều (2008), Giáo trình Tín dụng và thẩm định tín dụng Ngân hàng, nhà xuất bản Tài chính. 6. Nguyễn Hữu Tài (2002), Giáo trình Lý thuyết Tài Chính – Tiền Tệ, Nhà xuất bản Thống kê Hà Nội 7. TS. Nguyễn Thu Thủy (2011), Giáo trình Quản trị tài chính doanh nghiệp, NXB Lao Động 8. PGS, TS. Trần Ngọc Thơ (2003), Giáo trình Tài chính doanh nghiệp hiện đại, nhà xuất bản Thống kê 9. Học viện tài chính, Giáo trình tài chính doanh nghiệp, nhà xuất bản Tài chính (2008) 10. Trường đại học tài chính kế toán (2007), Giáo trình quản trị tài chính doanh nghiệp, nhà xuất bản Tài chính 11. Công ty Savills Việt Nam (2010), Báo cáo ngành bất động sản 12. Công ty Savills Việt Nam (2011), Báo cáo ngành bất động sản 13. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011-2013), Báo cáo thường niên 14. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011-2013) , Báo cáo tín dụng định kỳ 15. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011-2013), Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh 16. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011), Báo cáo ngành bất động sản 17. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2008), Cẩm nang tín dụng 18. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2008), Quy chế tổ chức, hoạt động 19. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Quyết định 118/QĐ-VCB.CSTD ngày 18/3/2010 về việc ban hành chính sách dự phòng rủi ro. 20. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2008), Quyết trình 246/QĐ- NHNT.CSTD 21. Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2011), Quyết định 30/ QĐ.VCB.CSTD 22. Mizuho Corporate Bank, Analysis of Cash Management, 2009. 23. Mizuho Corporate Bank, Analysis on Capital Expenditure, 2009. 24. Mizuho Coporate Bank, Banking Handbook, 2009. 25. NHNN, Quyết định số 1627/2001/QĐ NHNN ngày 31/12/2001. 26. NHNN, Quyết định số 28/2002/QĐ-NHNN ngày 11/01/2002. 27. Quốc Hội, Luật Đầu tư, 2005. 28. Quốc Hội, Luật Doanh nghiệp, 2005. 29. Quốc Hội, Luật Đấu thầu, 2005. 30. Quốc Hội, Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005. 31. Quốc hội, Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010. 32. Thủ tướng chính phủ, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về bảo đảm tiền vay. 33. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Quyết định 493/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng tại các tổ chức tín dụng. 34. Tổng cục tiêu chuẩn đo lường chất lượng, trích dẫn từ website: 2005; Mục hoạt động quản lý, bài viết chất lượng và đặc điểm của chất lượng 35. Website ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam 36. Website công ty chứng khoán Vietcombank 37. Website: Thang Long University Library