Khóa luận Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay

t cân xứng, gây khó khăn trong đánh giá thu nhập thực của khách hàng. Trong giai đoạn hiện nay, khi thu nhập của nhiều ngƣời dân vẫn chƣa đƣợc thanh toán qua ngân hàng, trong khi, nhu cầu cần xác định tổng thu nhập thực tế của khách hàng để làm căn cứ xét duyệt cho vay của ngân hàng đối với mỗi khách hàng vay vốn lại cực kỳ cần thiết. Chính vì lý do đó, về phía ngân hàng, thông tin về thu nhập thực của khách hàng luôn là vấn đề đáng quan tâm và hết sức khó khăn trong việc xác định thông tin. Vì vậy, ngân hàng thƣờng áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, nhƣng rõ ràng, việc áp dụng hình thức trê đã và 64 đang trở nên lạc hậu, tiềm ẩn rủi ro và giảm tính cạnh tranh rất lớn giữa ngân hàng trong nƣớc và ngân hàng nƣớc ngoài. 2.2.2. Về quy trình tổ chức thực hiện Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS bên cạnh những bất cập và khó khăn trong chính sách thì quy trình tổ chức thực hiện cũng tồn tại những điều không thuận lợi và hạn chế nhƣ sau: - Khó khăn trong vấn đề nguồn nhân lực. Trong hoạt động ngân hàng những năm trở lại đây, sự thiếu hụt nguồn nhân lực là một vấn đề nổi lên rõ nét nhất vì các ngân hàng đang mở rộng mạng lƣới, thành lập các chi nhánh, phòng giao dịch trên khắp địa bàn. Mặt khác tiến trình mở cửa và hội nhập quốc tế trong lĩnh vực ngân hàng đã bắt đầu xuất hiện các ngân hàng mới, ƣớc tính với quy mô 1.000 tỷ đồng, ngân hàng mới thành lập cần ít nhất 100-200 nhân viên để khởi sự, trong đó đa phần phải là những nhân viên có kinh nghiệm. Điều này đã tạo nên cuộc chạy đua giành giật nhân viên của nhau của các ngân hàng. Tạo nên sự cạnh tranh mạnh mẽ về nguồn nhân lực. Đây quả là bài toán khó cho sự cân đối cung cầu nhân lực cho ngành ngân hàng trong thời gian tới. Trong khi đó, nói riêng về hoạt động tín dụng lại đòi hỏi nhân viên tín dụng phải là ngƣời có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, phải là ngƣời nhiều kinh nghiệm, năng động và sáng tạo trong việc giải quyết các vƣớng mắc, đồng thời lại phải am hiểu các quy định khác nhau, vừa là quy định của ngành ngân hàng vừa là quy định của các ngành khác nhƣ Luật đất đai, công chứng, giao dịch bảo đảm... Những vấn đề này đã khiến cho hoạt động tín dụng của ngân hàng luôn tiềm ẩn rủi ro. Đây chính là khó khăn trong hoạt động tín dụng tín dụng BĐS của các ngân hàng thƣơng mại. - Việc đánh giá rủi ro tín dụng của các ngân hàng còn yếu kém. Ngân hàng có những hạn chế mà họ không thể vƣợt qua đƣợc, bao gồm việc thiếu vắng một hệ thống cơ sở dữ liệu trung ƣơng tập trung cung cấp thông tin về lịch sử tín dụng của toàn bộ các con nợ cá nhân, việc cấp hạn mức cho vay 65 quá khả năng chi trả của con nợ, cũng nhƣ những vấn đề liên quan đến thời gian đáo hạn và tình trạng cạnh tranh trên thị trƣờng cho vay. Yếu tố chủ chốt ở đây là các ngân hàng không có bất cứ công cụ nào để biết rằng ngƣời xin vay đã khai báo toàn bộ những khoản nợ mà anh ta đang có hay không. - Tỷ lệ nợ quá hạn chƣa phản ánh chính xác chất lƣợng tín dụng vì việc phân loại nợ và đánh giá chất lƣợng tín dụng là dựa trên thời gian quá hạn, chƣa phù hợp với thông lệ quốc tế là phải đánh giá trên cơ sở khả năng thu hồi nợ và mức độ rủi ro của khoản vay. 66 CHƢƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM I. XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS TRONG THỜI GIAN TỚI 1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới Nhà nƣớc đã và đang dần hoàn thiện khung pháp lý cũng nhƣ tạo điều kiện để thị trƣờng BĐS phát triển ổn định. Việc một loạt các sàn BĐS thành lập và hoạt động đã góp phần thực hiện minh bạch hóa thị trƣờng BĐS. Điều đó thúc đẩy cho sự phát triển của thị trƣờng BĐS trong thời gian tới. Thị trƣờng BĐS minh bạch và ổn định hơn giúp cho hoạt động tín dụng BĐS của ngân hàng sẽ khắc phục một phần những hạn chế và rủi ro, do đó sẽ kích thích gia tăng tín dụng BĐS. Nhu cầu BĐS đang và sẽ tiếp tục gia tăng, là cơ sở để đẩy mạnh hơn hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng. Theo “Chiến lƣợc phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105000ha hiện nay lên 460000ha vào năm 2020, đƣa tỷ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu ngƣời dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu ngƣời vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/ngƣời tại đô thị vào năm 2020. Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nƣớc nhƣ ngƣời dân đƣợc mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, cho phép đối tƣợng Việt kiều đƣợc mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, với làn sóng đầu tƣ tăng nhanh sau khi Việt Nam gia 67 nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn và công trình thƣơng mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A,B, khách sạn 3 – 5 sao tại các đô thị lớn. Nhu cầu về phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao cũng sẽ làm cho thị trƣờng BĐS ở Việt Nam thêm sôi động. Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015, cả nƣớc dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 26000ha. Xuất phát từ nhu cầu BĐS này mà tín dụng kinh doanh BĐS trong thời gian tới sẽ giữ nhịp tăng cả về chất và lƣợng. Việt Nam có dân số trên 85 triệu, hàng năm có không dƣới 250000 gia đình trẻ mới kết hôn. Theo Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), tại các đô thị lớn hiện nay nhƣ Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Hải Phòng, có trên 30% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu đƣợc cải thiện chỗ ở. Trong khi đó, theo thống kê từ ngành xây dựng, trên 1 triệu công nhân đang làm việc tại 154 khu công nghiệp và khu chế xuất, khu kinh tế trên cả nƣớc, chỉ có 7% – 10% đƣợc thu xếp chỗ ở trong các khu nhà tập trung. Còn lại trên 90% phải tự thu xếp chỗ ở tạm bợ, thuê trọ rải rác trong các khu dân cƣ lân cận các khu công nghiệp. Còn theo báo cáo của các địa phƣơng, trong giai đoạn 2006 – 2010, Hà Nội cần xây dựng trên 110000 căn hộ cho các đối tƣợng thu nhập thấp, TPHCM cần khoảng 100000 căn hộ cho đối tƣợng thu nhập thấp và trên 50000 chỗ ở tập thể cho công nhân lao động. Xuất phát từ những nhu cầu BĐS này mà tín dụng BĐS trong thời gian tới sẽ giữ nhịp tăng cả về chất và lƣợng đối với cả tín dụng kinh doanh BĐS và tín dụng tiêu dùng BĐS. 2. Xu hƣớng phát triển hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới BĐS không chỉ là một hàng hóa thiết yếu mà còn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tƣ của ngƣời dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tƣợng tham gia trên thị trƣờng BĐS đều có nhu cầu về tín dụng BĐS 68 và vì lẽ đó, hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới sẽ vẫn tiếp tục mở rộng đến tất cả các đối tƣợng có nhu cầu. Hoạt động cho vay BĐS ở Việt Nam đã diễn ra nhiều năm nay với sự gia tăng cả về chất và lƣợng. Với tiền đề đó, cùng với nhu cầu tín dụng BĐS vẫn lớn, tín dụng BĐS trong thời gian tới có xu hƣớng tiếp tục tăng và hoàn thiện cả về chất và lƣợng. Xét về mặt lƣợng, trong thời gian tới khi mà thị trƣờng BĐS đi vào ổn định hơn và phát triển hơn, các ngân hàng hẳn sẽ cởi mở hơn trong cho vay BĐS. Tín dụng kinh doanh BĐS sẽ đƣợc nới lỏng hơn, chứ không khắt khe nhƣ hiện nay. Vì vậy có thể dự báo một lƣợng lớn vốn ngân hàng sẽ đổ vào thị trƣờng BĐS với con giá trị sẽ gia tăng qua mỗi năm. Cho vay BĐS có thể sẽ chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng dƣ nợ tín dụng của ngân hàng. Xét về mặt chất, hoạt động cho vay BĐS sẽ ngày một cải thiện hơn. Các sản phẩm sẽ đa dạng hơn, chuyên môn hóa và chuyên nghiệp hơn. Chất lƣợng phục vụ khách hàng cũng sẽ cải thiện cùng với sự hoàn thiện hơn trong chính sách cho vay BĐS. Có thể hình dung ra những sản phẩm cho vay BĐS tín chấp, cho vay dƣới chuẩn, việc định giá BĐS có những bƣớc đột phá, khả năng đánh giá rủi ro của ngân hàng đƣợc nâng cao… Hoạt động cho vay BĐS sẽ phát triển theo xu hƣớng thế giới. Đến một lúc nào đó, ở Việt Nam cũng sẽ bắt đầu chứng khoán hóa BĐS. II. ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Để có đƣợc những bƣớc đi thuận lợi trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, vai trò cấp vốn của các ngân hàng ngày càng trở nên quan trọng. Chính sách định hƣớng tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nƣớc cũng nhƣ các nhà quản lý vĩ mô nếu đƣợc áp dụng một cách phù hợp và linh hoạt sẽ buộc các ngân hàng thƣơng mại và cả các doanh nghiệp hƣớng các hoạt động tín dụng, sản xuất kinh doanh của mình theo định hƣớng 69 đó. Đó là phƣơng thức điều chỉnh vừa phù hợp với cơ chế thị trƣờng, vừa phù hợp với mục tiêu lợi ích chung của toàn nền kinh tế. Một chính sách định hƣớng tín dụng phù hợp không những có tác dụng kiểm soát lạm phát mà còn duy trì đƣợc sự tăng trƣởng của nền kinh tế. Trong thời gian tới, các ngân hàng cần phải có một định hƣớng tốt trong hoạt động tín dụng của mình, nhất là hoạt động cho vay BĐS. Thị trƣờng BĐS là một mảnh đất tiềm năng hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích cho các nhà kinh doanh. Vì thế, hoạt động tín dụng BĐS trong tƣơng lai sẽ ngày càng đƣợc chú trọng. Trong giai đoạn đất nƣớc ta đang đẩy nhanh quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cần đƣợc hoàn thiện để không những hạn chế rủi ro mà còn giúp hoạt động tín dụng BĐS phát triển theo hƣớng ổn định, lâu dài và không ngừng liên kết với các ngành liên quan. Có nghĩa là các ngân hàng cần phải tạo lập những nguồn vốn dài hạn trên cơ sở những điều kiện thuận lợi mà các chính sách vĩ mô của Nhà nƣớc mang lại, phát huy sức mạnh nội lực, đồng thời liên kết, hợp tác với các nguồn lực bên ngoài để cung cấp một nguồn vốn có chất lƣợng cho ngành kinh doanh BĐS nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung. Các sản phẩm cho vay BĐS càng ngày càng phải đƣợc đa dạng hóa, đáp ứng với những nhu cầu ngày càng phong phú của ngƣời dân. Với mỗi sản phẩm tín dụng BĐS, các điều kiện cho vay, hạn mức, thời hạn, lãi suất cho vay, tài sản đảm bảo, các thủ tục… tất cả phải đƣợc quy định rõ ràng, đơn giản, dễ hiểu và theo xu hƣớng thị trƣờng, phù hợp với nhu cầu và khả năng đáp ứng của khách hàng bên cạnh việc hạn chế rủi ro, đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng. III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Những tác động, ảnh hƣởng cụ thể từ phía các chủ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện chính sách cho vay BĐS. 70 Để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS theo đúng định hƣớng đã lựa chọn trong tƣơng lai, cần có sự phối hợp của nhiều phía, trong đó quan trọng nhất vẫn là từ phía các ngân hàng. Chúng ta sẽ nghiên cứu một số giải pháp giúp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam trong giai đoạn sắp tới. 1. Các giải pháp vĩ mô 1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS Hiện nay, bản thân Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam cũng chƣa ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, Ngân hàng Nhà nƣớc quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng BĐS. Ngân hàng Nhà nƣớc đóng vai trò chỉ đạo, định hƣớng cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà nƣớc cần thiết phải có những vân bản chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS đảm bảo tính ổn định, hạn chế rủi ro trong toàn hệ thống. Thông qua những văn bản hƣớng dẫn đó mà các ngân hàng xây dựng chính sách tín dụng BĐS cho riêng mình hƣớng tới sự ổn định và giảm thiểu rủi ro. Để làm đƣợc điều đó, Ngân hàng Nhà nƣớc cần phải nghiên cứu và tổng hợp thông tin từ các nguồn cần thiết để xây dựng và cho ban hành những văn bản, chính sách phù hợp và đúng đắn. 1.2. Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp Chính sách tín dụng BĐS của các ngân hàng chịu tác động mạnh mẽ từ sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng BĐS. Để chính sách tín dụng BĐS đạt hiệu quả thì điều kiện quan trọng là Chính phủ và các cơ quan quản lý phải xây dựng đƣợc một thị trƣờng BĐS hoạt động lành mạnh, hiệu quả, trong đó các giao dịch đƣợc thực hiện công khai. Nếu nhƣ ở Mỹ, các giao dịch BĐS đều phải đƣợc tiến hành qua sàn hay các trung tâm môi giới thì ở Việt Nam, giao dịch trao tay vẫn diễn ra khá nhiều mặc dù các sàn BĐS đã đi vào hoạt 71 động. Đây là một trở ngại lớn đối với ngân hàng trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp cũng nhƣ trong việc quản trị rủi ro, khi các ngân hàng không có đƣợc sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ một trung tâm BĐS độc lập trong việc xác định giá cũng nhƣ thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan tới tài sản thế chấp. Cho tới nay, đã có hơn 470 sàn giao dịch BĐS đƣợc thành lập nhƣng chỉ một phần sàn giao dịch đạt “chuẩn”, điều này đã đặt những viên gạch đầu tiên trong việc minh bạch hóa các giao dịch BĐS và lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS Việt Nam. Đến khi có nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 của Chính phủ thì mới có chế tài xử phạt hành chính đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn. Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt động đúng theo quy định hay không, các thông tin đƣợc sàn cung cấp minh bạch hay không cũng chƣa có những quy định cụ thể. Hiện Bộ Xây dựng vẫn còn đang soạn thảo những quy định này nhƣng theo dự thảo, mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng thì vẫn chƣa đủ sức răn đe. Theo Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tƣ 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch BĐS do đơn vị khác thành lập để giới thiệu BĐS và thực hiện các giao dịch BĐS đó. Nhƣ vậy nghĩa là hoạt động chuyển nhƣợng, mua bán, cho thuê…nhỏ lẻ, tự phát của ngƣời dân không bị bắt buộc phải thực hiện qua sàn. Thực tế có nhiều trƣờng hợp ngƣời dân có tiền mua một, hai căn nhà để dự phòng cho ngƣời thân trong gia đình nhƣ con cái sau này nhƣng khi thấy giá lên thì vẫn bán đi kiếm lời. Trong trƣờng hợp đó, theo luật không gọi là kinh doanh BĐS. Trƣờng hợp khác, với những ngƣời đầu cơ mua một, hai căn nhà, mảnh đất để đó chờ giá lên rồi bán, cũng chƣa phải là kinh doanh chuyên nghiệp nên cũng chƣa buộc phải qua sàn. Rõ ràng Luật kinh doanh BĐS vẫn còn nhiều kẽ hở, chƣa bao quát hết các hoạt động kinh 72 doanh. Các nhà quản lý cần phải tiếp tục nghiên cứu, tổng kết tình hình thực tế để đề xuất sửa đổi luật theo hƣớng mọi giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Bởi lẽ tại Việt Nam, hoạt động đầu cơ mua bán, kinh doanh của ngƣời dân diễn ra khá phổ biến, qua đó khiến cho thị trƣờng BĐS trở nên khó quản lý, bản thân ngƣời đi mua nhà (đối tƣợng cho vay tiềm năng của các ngân hàng) cũng gặp rất nhiều rủi ro, trở ngại. Chính vì vậy, phát triển hơn nữa khu vực dịch vụ hỗ trợ giao dịch – các sàn giao dịch chính thức là một điều cần thiết. Nó sẽ không chỉ thúc đẩy hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất diễn ra dễ dàng hơn mà còn tạo cơ chế thanh khoản mạnh từ đó đảm bảo tính liên thông giữa thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng vốn. Qua đó, các ngân hàng sẽ sửa đổi, hoàn thiện dần chính sách tín dụng BĐS nhờ sự phát triển lành mạnh và minh bạch của thị trƣờng BĐS. Để làm đƣợc điều đó, nhà nƣớc cần phải: Thứ nhất, đẩy mạnh việc tăng cung hàng hóa cho thị trƣờng BĐS: mở rộng đối tƣợng sở hữu nhà (Việt Kiều đƣợc mua nhà đã là một bƣớc tiến); quy định đấu thầu giá đền bù để áp giá hợp lý, tránh tình trạng đền bù giá không hợp lý gây mất bình đẳng và khiếu kiện kéo dài; đôn đốc, hỗ trợ nhà đầu tƣ đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng; có cơ chế kiểm tra giám sát tiến độ thực hiện các dự án, rà sát mục đích sử dụng các dự án, có phƣơng án cải tạo các chung cƣ cũ, quy hoạch nâng cao hiệu quả sử dụng. Thứ hai, cần rà soát và hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực đầu tƣ xây dựng, kinh doanh BĐS góp phần ổn định lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS. Thứ ba, tạo môi trƣờng và điều kiện nhằm thu hút đầu tƣ trên thị trƣờng BĐS thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tƣ bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trƣờng cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trƣờng, đẩy mạnh phát 73 triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trƣờng tạo “sân chơi” lành mạnh và thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia. Thứ tư, hỗ trợ các dự án nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp để đáp ứng cầu thật sự về BĐS. Thứ năm, cung cấp các công cụ tài chính tiền tệ ứng cứu khi cần thiết (cơ chế mua lại các khoản cho vay thế chấp khi cần thiết, tạo cơ chế tái cấu trúc vốn cho các dự án tốt, chứng khoán hóa BĐS). Thứ sáu, thành lập “Quỹ ứng cứu Bất động sản” để hỗ trợ thị trƣờng BĐS, nhằm lành mạnh hóa và tăng tính ổn định cho thị trƣờng này. Quỹ này có thể đƣợc thành lập trên cơ sở tận dụng nguồn vốn từ các quỹ bấy lâu nay đang “ngủ yên” nhƣ: quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, dự phòng thiên tai, bình ổn giá cả... 1.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu & các chỉ số về thị trường BĐS Bên cạnh sàn giao dịch BĐS thì việc xây dựng các chỉ số BĐS tốt là một việc không kém phần quan trọng giúp cho các doanh nghiệp có đƣợc định hƣớng đầu tƣ hợp lý. Nhà nƣớc có thể sử dụng các chỉ số này để điều hành vĩ mô một cách linh hoạt nhằm ổn định và phát triển thị trƣờng. Hoạt động của thị trƣờng BĐS cũng gắn chặt với hệ thống ngân hàng, chính vì thế chỉ số BĐS là một công cụ hữu hiệu giúp ngân hàng đánh giá thị trƣờng, đánh giá tiềm năng phát triển và rủi ro vỡ nợ, qua đó đƣa ra quyết định mở rộng hay xiết chặt cho vay BĐS - ảnh hƣởng quan trọng đến chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng. Mặc dù vậy, xây dựng đƣợc chỉ số BĐS không phải là một nhiệm vụ đơn giản, do tính chất phức tạp và đa dạng của thị trƣờng này. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá thị trƣờng BĐS cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số thị trƣờng BĐS (Real Estate Market Index - REMI) và chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index - RPI). Để tính toán chỉ số REMI, cần lƣợng dữ liệu quan sát đầy đủ và đề xuất các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp. Theo Bộ 74 Xây dựng, trƣớc mắt nên xây dựng chỉ số thị trƣờng ở cấp độ hẹp trên cơ sở 3 căn cứ quan trọng là: giá các giao dịch, số lƣợng các giao dịch và số ngày một BĐS đƣợc rao bán trên thị trƣờng. Khi có điều kiện về thống kê sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI cấp độ rộng, hoàn chỉnh. Chỉ số giá BĐS đƣợc tính dựa trên tổng khối lƣợng giao dịch BĐS của một hàng hóa BĐS (tính bằng m2); Giá 01 m 2 của hàng hóa BĐS đƣợc giao dịch trong kỳ gốc; Giá 01 m2 của hàng hóa BĐS đƣợc giao dịch trong kỳ tính toán. Chỉ số này cũng có thể tính toán cho riêng từng phân khúc hàng hóa của thị trƣờng. Chỉ số giá BĐS RPI cho biết sự biến thiên về giá của từng phân khúc thị trƣờng và cho biết trong từng phân khúc thì nhóm hàng hóa nào tốc độ tăng, giảm nhanh hay chậm. Tuy nhiên, hai chỉ số này sẽ không đồng thời đƣợc triển khai. Việc tính toán chỉ số thị trƣờng bất động sản (REMI) cần lƣợng dữ liệu quan sát đủ lớn và đủ rộng đồng thời phải đề xuất đƣợc các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp, trƣớc mắt Bộ Xây dựng đề nghị lựa chọn thí điểm xây dựng chỉ số giá bất động sản RPI. Khi điều kiện về thống kê cho phép sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI. Bên cạnh đó, thị trƣờng bất động sản cần có ba chỉ số: đi trƣớc, đồng hành và đến trễ. Chỉ số đi trƣớc để dự báo rằng thị trƣờng bất động sản lên hay xuống. Chỉ số đồng hành thể hiện ra hiện nay thị trƣờng đang ở mức nào. Chỉ số đến trễ thông qua chỉ số thứ hai sẽ thông báo cho biết thị trƣờng còn lên, dừng lại hay đi xuống. Rõ ràng xây dựng chỉ tiêu mô tả đánh giá sự phát triển của thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam không đơn giản, nhƣng lại là việc làm cần thiết và cấp bách. Kinh nghiệm từ nƣớc láng giềng Trung Quốc cho thấy, họ đã có đề xuất về chỉ số bất động sản từ năm 1993, họ lập ra một tổ chức chuyên trách về vấn đề này. Đến năm 1995, Trung Quốc bắt đầu cho thử nghiệm tại một số tỉnh thành và bây giờ thì đã áp dụng trên toàn quốc với 2 chỉ số về định lƣợng là giá (công bố rộng rãi) và định tính là chất lƣợng dự báo... (công bố hạn chế). Do đặc điểm thị trƣờng BĐS là thị trƣờng địa phƣơng do đó nếu muốn 75 có chỉ số trung bình thì trƣớc hết phải xây dựng chỉ số của từng địa phƣơng, ít nhất là những nơi mà thị trƣờng BĐS hoạt động mạnh nhƣ Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng... Vào quý IV/2009, chỉ số thị trƣờng BĐS đã đƣợc thí điểm áp dụng tại TP HCM, là địa phƣơng có giao dịch BĐS sôi động nhất cả nƣớc. Chỉ số BĐS nếu đƣợc xây dựng một cách nghiêm chỉnh, khoa học sẽ là kênh thông tin giúp thị trƣờng phát triển tốt hơn, tránh những tin đồn hay thổi giá mang tính phiến diện, chủ quan. Tuy nhiên, cũng nhƣ thị trƣờng chứng khoán, BĐS cũng thƣờng xuyên lên xuống thất thƣờng. Ngay nhƣ ở Mỹ, một nƣớc có 70% tiền thuế thu từ BĐS và có thị trƣờng hoàn chỉnh nhƣng nhiều cũng biến động rất khó lƣờng. Chính vì những yếu tố phức tạp của thị trƣờng BĐS nhƣ vậy, một cơ quan chuyên trách đảm nhận việc thu thập, xử lý thông tin để từ đó xây dựng một cơ sở dữ liệu mạnh cho thị trường là một yêu cầu bức thiết. Cùng với qui định các giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn, việc tiếp cận thông tin của cơ quan này sẽ dễ dàng, nhanh chóng và có độ chuẩn xác hơn rất nhiều so với trƣớc đây do đã có nguồn dữ liệu thô có độ tin cậy cao từ các sàn giao dịch. Từ đó sẽ tạo điều kiện để phát triển các chỉ số đánh giá, và theo dõi sự phát triển của thị trƣờng sát với thực tế không chỉ giúp chính phủ có cơ sở để điều tiết, đánh giá và dự báo các tác động của chính sách liên quan đến bất động sản, mà còn giúp cho các ngân hàng, và ngƣời vay mua nhà có cơ sở dữ liệu chuẩn để đƣa ra các quyết định liên quan đến hoạt động cho vay BĐS, sửa đổi chính sách tín dụng BĐS sao cho phù hợp với các quyết định đó. 1.4. Hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện 1.4.1. Đối với vấn đề đảm bảo tiền vay Theo xu hƣớng phát triển của ngành ngân hàng thế giới, ở Việt Nam cũng tiến tới áp dụng lấy doanh thu làm tài sản đảm bảo tiền vay. Sở dĩ điều này có thể thực hiện đƣợc là do các ngân hàng có hệ thống mạng lƣới rộng 76 khắp, có khả năng trao đổi và liên kết thông tin, nên có thể đánh giá khá chính xác về mức độ tín nhiệm của khách hàng. Để thực hiện đƣợc nhƣ thế, phải đạt đến một trình độ phát triển nhất định về hạ tầng kỹ thuật. Việt Nam chƣa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân, đầy là thiếu sót của hệ thống dữ liệu tín dụng quốc gia, khác với những thị trƣờng đã ổn định. Vì thế đây là ý tƣởng thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý hệ thống thông tin của các ngân hàng để việc trao đổi thông tin dễ dàng thực hiện hơn. Các ngân hàng cần báo cáo về việc cho vay vào hệ thống thông tin dữ liệu chung này. Từ đó khắc phục đƣợc những hạn chế trong hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng hiện nay khi thiếu thông tin chính xác về nợ xấu của khách hàng xin vay vốn ở các tổ chức tín dụng khác hay thu nhập thực tế của khách hàng. 1.4.2. Đối với vấn đề thủ tục hành chính Hiện nay, các khách hàng vay vốn gặp rất nhiều bất cập và khó khăn trong các thủ tục cần thiết để đáp ứng đƣợc điều kiện vay vốn của ngân hàng khi mà chúng còn chồng chéo, rắc rối, gây ra nhiều cản trở. Vì thế, nhà nƣớc cần tiến đến thống nhất các loại giấy tờ nhà đất, thống nhất cách thực hiện ở các cấp, thống nhất và đơn giản các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, rút ngắn các thủ tục hành chính trong đầu tƣ xây dựng… từng bƣớc cắt giảm tiến tới xoá bỏ những thủ tục hành chính rƣờm rà, không cần thiết. Muốn nhƣ thế thì một việc không thể thiếu là phải tăng cƣờng năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý, đồng bộ hoá các cấp quản lý. 1.4.3. Đối với vấn đề lãi suất Tất cả các khách hàng vay vốn ngân hàng đều lo lắng về vấn đề lãi suất cho vay BĐS. Đây cũng là một bất cập trong chính sách tín dụng BĐS của các ngân hàng. Để đảm bảo lợi nhuận và hạn chế rủi ro, ngân hàng quy định lãi suất thay đổi theo quy định của bản thân ngân hàng. Song chính việc lãi 77 suất không cố định này khiến cho ngƣời vay phải đau đầu mỗi khi ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. Vì thế, mỗi ngƣời vay đều mong muốn có một lãi suất vay ổn định. Do đó, nhà nƣớc cần thiết phải nghiên cứu và tiến tới cung cấp những công cụ tài chính có lãi suất cố định và phù hợp cho từng loại đối tƣợng có nhu cầu về nhà ở. 1.5. Phân định rõ tín dụng BĐS để có những chính sách điều chỉnh phù hợp. Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS thì việc phân định rõ tín dụng BĐS cũng rất quan trọng để với mỗi thời kỳ, trƣớc những tình hình cụ thể của thị trƣờng mà Ngân hàng Nhà nƣớc có những chính sách điều chỉnh phù hợp với mỗi loại. Tín dụng BĐS cần phân định rõ, đó là BĐS dự án, BĐS tiêu dùng (xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở…) hay BĐS sản xuất (nhà xƣởng, khu công nghiệp…). Khi Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành chính sách chủ trƣơng kích thích sản xuất kinh doanh thì rõ ràng chính sách tín dụng BĐS ở các ngân hàng cũng sẽ ƣu tiên tín dụng cho BĐS sản xuất hơn là BĐS dự án. 1.6. Xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả 1.6.1. Chính sách lãi suất Chính sách lãi suất ảnh hƣởng trực tiếp đến hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng. Chính sách lãi suất hiện nay đang vận hành theo nguyên tắc tôn trọng thị trƣờng. Lãi suất do thị trƣờng quyết định, Ngân hàng Nhà nƣớc chỉ có thể có những tác động nhất định để thị trƣờng không có những biến động đột ngột, quá tầm kiểm soát gây ra những cú sốc không cần thiết. Ngân hàng Nhà nƣớc phải tính toán kỹ lƣỡng trƣớc khi đƣa ra những can thiệp về vấn đề lãi suất, bởi lãi suất còn liên quan đến vấn đề tăng trƣởng kinh tế và vấn đề lạm phát. Đối với nền kinh tế quy mô nhỏ, mở cửa và trong thời kỳ chuyển đổi nhƣ Việt Nam, để tăng trƣởng kinh tế ở mức cao và ổn định lãi suất thị trƣờng, thì phải tăng cƣờng thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, bù đắp 78 chênh lệch “âm” giữa tiết kiệm và đầu tƣ. Quan hệ giữa tốc độ tăng trƣởng vốn huy động và tín dụng của hệ thống phản ánh khá chính xác tình trạng cung – cầu vốn thị trƣờng và có mối quan hệ chặt chẽ với biến động lãi suất thị trƣờng tiền tệ (nếu cố định các nhân tố khác). Để kiểm soát lãi suất thị trƣờng tiền tệ, Ngân hàng Nhà nƣớc cần giám sát chặt chẽ quy mô và chất lƣợng tăng trƣởng tín dụng, các hệ số an toàn kinh doanh của các NHTM. Hiện nay, khi Ngân hàng Nhà nƣớc thực hiện cho phép các ngân hàng cho vay trung dài hạn theo lãi suất thỏa thuận, các ngân hàng nhƣ gỡ đƣợc bài toán khó trong lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Chính sách tín dụng BĐS thay đổi về lãi suất cho vay, có lợi hơn cho ngân hàng song chƣa hẳn là phù hợp vì vẫn còn có những bất cập khó khăn với cả ngân hàng và khách hàng trong vấn đề lãi suất, do đó đỏi hỏi trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nƣớc cần triển khai một số biện pháp điều hành và kiểm soát lãi suất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của các NHTM, đặc biệt là hoạt động cho vay BĐS. 1.6.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc là tỷ lệ giữa số lƣợng phƣơng tiện cần vô hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toán (cho vay) của các NHTM. Với việc tăng hay giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng Nhà nƣớc có thể kiểm soát đƣợc lƣợng cung tiền của các NHTM. Trƣớc những biến động tiền tệ có thể xảy ra trong thời gian tới, biện pháp tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc là một biện pháp hiệu quả nhằm kiểm soát mức tăng trƣởng tín dụng của các NHTM, nhất là mức tăng trƣởng tín dụng trong hoạt động cho vay BĐS. Tuy nhiên, NHNN cũng phải thận trọng trong việc áp dụng chính sách này vì việc tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc có thể ảnh hƣởng đến lãi suất. Một khi lãi suất tăng, tỷ lệ huy động vốn cũng tăng nhƣng cầu về vốn lại giảm do lãi suất cho vay cũng tăng theo, do đó chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cũng thay đổi. Vì thế, tùy vào từng thời điểm mà Ngân hàng 79 Nhà nƣớc sẽ có những điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp với sự phát triển của thị trƣờng. 2. Giải pháp từ phía các ngân hàng 2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách 2.1.1. Kiến nghị kịp thời và thường xuyên Ngân hàng là một đối tƣợng tham gia trên thị trƣờng BĐS, do đó ngân hàng cũng phải chịu sự tác động của các chính sách vĩ mô về BĐS, kế hoạch phát triển BĐS, chƣơng trình, kế hoạch phát triển BĐS của nhà nƣớc, vì thế để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, hạn chế các rủi ro về pháp luật, ngân hàng phải thƣờng xuyên tập hợp các khó khăn vƣớng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật làm ảnh hƣởng đến hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng mình, trên cơ sở đó, đƣa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung, giải đáp thắc mắc, ... đối với ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam hay các sở ban ngành khác nhau, điều này không chỉ giúp cho bản thân ngân hàng hiệu quả hơn trong hoạt động tín dụng bất động sản nhờ sự hoàn thiện hơn trong chính sách tín dụng BĐS mà còn giúp cho hành lang pháp luật liên quan đến lĩnh vực này ngày càng phát huy đƣợc hiệu quả vốn có, đây là vấn đề quan trọng mà các ngân hàng cần phải làm thƣờng xuyên, liên tục và có hệ thống. 2.1.2. Nắm bắt nhu cầu khách hàng Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS hiệu quả chỉ khi ngân hàng nắm bắt đƣợc nhu cầu của khách hàng. Từ đó, nghiên cứu, xây dựng chính sách cho vay, thiết kế sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu của cả khách hàng và yêu cầu của ngân hàng. Để làm đƣợc điều này đòi hỏi các ngân hàng phải thƣờng xuyên tìm hiểu, lấy ý kiến từ phía khách hàng vay vốn về các khoản mục, thủ tục: điều kiện vay vốn, tài sản đảm bảo, thời hạn vay, hạn mức cho vay, lãi suất… Qua đó, đánh giá, tổng hợp và chọn lọc để điều chỉnh chính sách tín dụng BĐS cho phù hợp nhất. 80 2.1.3. Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nƣớc quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng BĐS. Tuy nhiên về phía các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của Ngân hàng Nhà nƣớc để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng BĐS. 2.1.4. Xây dựng và tách biệt chính sách tín dụng kích cung BĐS và chính sách tín dụng kích cầu BĐS Mặc dù tín dụng bất động sản là cho vay đối với lĩnh vực BĐS, nhƣng trên thực tế tín dụng kích cung bất động sản khác với tín dụng kích cầu BĐS, do đó, về mặt giải pháp cần chia rõ 2 loại tín dụng BĐS này. Khi khách hàng vay vốn liên quan đến lĩnh vực BĐS thì mục đích vay vốn của khách hàng sẽ xác định khách hàng vay vốn để kích cung hay kích cầu đối với thị trƣờng bất động sản. Nếu khách hàng vay vốn để thực hiện dự án, xây dựng nhà, phát triển khu đô thị, khu dân cƣ, ... thì thuộc tín dụng kích cung; còn nhƣ khách hàng vay tiền để mua nhà, để sửa chữa nhà, để đền bù giải tỏa, ... thì thuộc tín dụng kích cầu. Tín dụng kích cung BĐS thì cần có chính sách riêng, khác với tín dụng kích cầu BĐS để phù hợp với mục đích vay vốn, phù hợp với điều kiện và nhu cầu của khách hàng. Do đó, cần thiết phải tách biệt trong chính sách tín dụng với hai loại tín dụng BĐS này. 81 Bên cạnh đó, với hai loại tín dụng BĐS này, chính sách tín dụng của ngân hàng cần tiến tới giải quyết đƣợc những khó khăn, bất cập hiện nay cho cả khách hàng và ngân hàng, đặc biệt là vấn đề nguồn vốn, hạn mức cho vay, lãi suất cho vay, thời hạn vay và tài sản đảm bảo. Do đó, các ngân hàng cần có một bộ phận nghiên cứu để thực hiện nhiệm vụ trên. 2.1.5. Lập sơ đồ đầu tư chiến lược dài hạn đối với lĩnh vực BĐS Trong hoạt động tín dụng liên quan đến lĩnh vực BĐS, tiềm ẩn và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro nhƣ rủi ro giảm giá BĐS, rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát, rủi ro thanh khoản, rủi ro pháp luật, ... Trong khi đó, bản thân các khoản cho vay BĐS thƣờng là cho vay trung dài hạn, do đó, việc lập sơ đồ chiến lƣợc đầu tƣ bất động sản dài hạn là một việc nên làm để từ đó ngân hàng định hƣớng và xây dựng chính sách tín dụng BĐS cho phù hợp. Cụ thể về mặt chính sách, cần lƣu ý những vấn đề sau: - Về mặt thị trường bất động sản: Cần có sơ đồ phát triển các khu, cụm công nghiệp, kế hoạch và các dự án sẽ và đang thực hiện tại các quận/huyện trên địa bàn, mức độ và khả năng đáp ứng nhu cầu của các loại hình BĐS khác nhau, từ đó mở rộng hay hạn chế đầu tƣ BĐS đối với loại hình BĐS đó. Ví dụ, thị trƣờng văn phòng cho thuê đang thu hút đầu tƣ, các dự án xây dựng văn phòng cho thuê phát triển mạnh, tuy nhiên, không nhà đầu tƣ bất động sản nào quan tâm đến khả năng bão hòa của thị trƣờng văn phòng cho thuê trong tƣơng lai khi dự án đi vào hoạt động, do đó, rủi ro cung văn phòng cho thuê lớn hơn cầu văn phòng cho thuê có thể xảy ra và điều đó ảnh hƣởng đến lợi nhuận kỳ vọng của khách hàng vay vốn, ngân hàng từ đó cũng bị rủi ro do khách hàng đầu tƣ BĐS vào lĩnh vực văn phòng cho thuê thực sự kém hiệu quả hoặc thua lỗ không trả đƣợc nợ. - Về mặt quản trị nguồn vốn cân đối giữa ngắn hạn và trung dài hạn: Trong hoạt động tín dụng BĐS, các khoản vay thƣờng là trung dài hạn, trong khi nguồn vốn của ngân hàng huy động đƣợc đa phần là vốn ngắn hạn, vì thế, 82 rủi ro chênh lệch kỳ hạn rất dễ xảy ra. Nhƣ vậy về phía ngân hàng, cần cân đối việc sử dụng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hợp lý khi đầu tƣ vào lĩnh vực bất động sản. Theo quy định các tổ chức tín dụng đƣợc phép sử dụng tối đa 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng tùy vào khả năng của ngân hàng mình mà có chính sách cân đối nguồn vốn phù hợp, đặc biệt không đƣợc dùng vốn vay trên thị trƣờng liên ngân hàng để cho vay khách hàng, hoặc cho vay liên quan đến lĩnh vực BĐS. 2.1.6. Thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá BĐS gắn với thị trường Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS chính là việc thẩm định giá BĐS chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng lại thƣờng đƣợc các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thẩm định, họ không đƣợc đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, lại còn bị hạn chế về nguồn thông tin về BĐS trên thị trƣờng, do đó việc định giá BĐS kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, các ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trƣờng, tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả. Mặc dù các ngân hàng luôn cố gắng tính toán giữ phần an toàn tối đa cho mình là điều dễ hiểu, nhƣng cũng cần phải tách biệt giữa việc thẩm định giá trị thực của tài sản và khả năng cho vay của ngân hàng. Một tài sản đƣợc thẩm định đúng với giá trị thực của nó không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng mà còn cho cả các ngân hàng. Đối với khách hàng dựa vào giá trị của tài sản đƣợc thẩm định đúng, họ có thể đƣa ra một cái nhìn chính xác hơn để so sánh sức hấp dẫn của loại hình dịch vụ này giữa các ngân hàng khác nhau thay vì gặp rất nhiều khó khăn trong việc so sánh nhƣ hiện nay, cụ thể nhƣ trong tín dụng tiêu dùng BĐS khi mà các ngân hàng đƣa ra những hạn mức tín dụng đến 70 – 80% 83 giá trị ngôi nhà; nhƣng những ngƣời đi vay không biết ngôi nhà đó sẽ đƣợc ngân hàng định giá nhƣ thế nào. Còn đối với các ngân hàng, qua đó họ cũng gây dựng đƣợc uy tín và niềm tin với khách hàng để tạo lợi thế cạnh tranh. Hơn nữa, việc nắm rõ giá trị và theo dõi sát sao biến động các tài sản mà ngân hàng đang nắm giữ còn giúp ngân hàng đƣa ra các quyết định cho vay hay tăng vốn bảo đảm an toàn một cách hợp lý nhất. 2.1.7. Xây dựng các loại hình cho vay hiệu quả mới Để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng lớn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và cá nhân tiêu dùng BĐS cũng nhƣ để đảm bảo sự an toàn trong hoạt động cho vay, các NHTM ngoài việc tiếp tục triển khai các mô hình cho vay truyền thống còn cần phải mở rộng thêm nữa các loại hình cho vay mới với những điều kiện ƣu đãi hơn. Có thể thấy, với những sản phẩm cho vay có nhiều điều kiện ƣu đãi thì chắc chắn các ngân hàng sẽ thu hút đƣợc càng nhiều khách hàng, từ đó nâng cao đƣợc hiệu quả tín dụng, nhất là hoạt động tín dụng BĐS bởi thị trƣờng BĐS sẽ rất phát triển trong tƣơng lai không xa. Hiện nay ở Việt Nam, các ngân hàng nƣớc ngoài đã áp dụng cho vay tín chấp, không cần tài sản đảm bảo. Đây là một bƣớc đi mà các NHTM Việt Nam cần học hỏi. Nó sẽ giải quyết vấn đề khó khăn trong đáp ứng tài sản đảm bảo của khách hàng cũng nhƣ vấn đề hạn mức cho vay. Đối với các doanh nghiệp vay vốn kinh doanh BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cho vay tín chấp dựa vào uy tín của doanh nghiệp tại ngân hàng (đối với những khách hàng có hệ số tín nhiệm cao) và dựa vào lợi nhuận dự tính của dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay vốn. Vì thế, các ngân hàng nên nghiên cứu để cho ra các sản phẩm vay mới, đặc biệt là cho vay tín chấp. Các ngân hàng ngoài việc triển khai các sản phẩm cho vay BĐS mới, hình thức cho vay cũng cần phải đổi mới. Kinh doanh BĐS cần một lƣợng vốn lớn, vì thế các ngân hàng có thể kết hợp với các đơn vị kinh tế khác để có 84 thể cung cấp nguồn vốn vay dài hạn và có quy mô lớn hơn mà không phải chịu áp lực từ sức ép nợ xấu. Liên kết giữa ngân hàng và công ty tài chính, các quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài: Cho vay BĐS là nhu cầu vốn trung, dài hạn trong khi các ngân hàng là nơi cung cấp chủ yếu nguồn vốn ngắn hạn, ít rủi ro và nhanh thu hồi vốn hơn. Vì thế, khai thác các khoản vay trung và dài hạn từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài sẽ giải quyết phần nào bài toán về vốn. Liên kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm: Việc liên kết giữa ngân hàng với công ty bảo hiểm sẽ góp phần gia tăng nguồn vốn huy động đƣợc của ngân hàng, đồng thời hạn chế rủi ro hơn cho ngân hàng khi thực hiện liên kết với các công ty bảo hiểm. Hoạt động bảo hiểm bản thân nó chính là hoạt động quản trị rủi ro, sự liên kết nếu có giữa hai định chế tài chính nhƣ vậy sẽ tạo nên sức mạnh mới cho cả ngân hàng lẫn công ty bảo hiểm về chất lƣợng hoạt động và quy mô thị trƣờng. Vấn đề còn lại chính là mô hình liên kết phải làm sao tạo nên sự hài lòng hơn đối với khách hàng bởi chính khách hàng sẽ là ngƣời quyết định có dùng dịch vụ do ngân hàng và công ty bảo hiểm liên kết hay không. Ví dụ nhƣ ABbank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - “cho vay trả góp mua nhà, đất”, khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam – đơn vị mà ABbank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng. 2.2. Về tổ chức thực hiện chính sách 2.2.1. Nâng cao và đào tạo cán bộ chuyên trách về lĩnh vực BĐS Các ngân hàng hiện nay, hầu nhƣ không quan tâm lắm đến việc đào tạo nhân lực chuyên môn về bất động sản, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản hay thẩm định, định giá bất động sản đều do các bộ tín dụng, phòng tín dụng, phòng thẩm định tín dụng thực hiện. Trong khi đó, bản thân cán bộ tín dụng lại không có kiến thức lẫn kinh nghiệm về việc định giá bất động sản, về khả năng đánh giá nhận định xu 85 hƣớng phát triển của thị trƣờng bất động sản, ... do đó, rủi ro trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản có thể xảy ra. Cùng với việc phát triển của nền kinh tế, tính cạnh tranh và rủi ro thị trƣờng ngày càng tăng, điều này đòi hỏi ngân hàng phải thƣờng xuyên có chính sách đào tạo cho nhân viên về lĩnh vực bất động sản và nên có cán bộ chuyên trách về lĩnh vực này để nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu xu hƣớng phát triển của thị trƣờng bất động sản, các sản phẩm nào về bất động sản đang tăng giá, giảm giá hoặc có xu hƣớng bảo hòa, ... làm cơ sở để cán bộ tín dụng xét duyệt cho vay. Việc đào tạo cán bộ chuyên sâu cần thực hiện từ cơ chế tuyển dụng cho đến cơ chế đào tạo, bồi dƣỡng nghiệp vụ, kiến thức, chia sẻ kinh nghiệm trong nội bộ cơ quan cũng nhƣ với đối tác trong nƣớc và nƣớc ngoài để nâng cao năng lực và hiệu quả cung ứng dịch vụ này. Việc đào tạo có thể thực hiện dƣới hình thức tự đào tạo, liên kết gửi cán bộ đi đào tạo ở nƣớc ngoài, thậm chí trao đổi cán bộ (kể cả cấp thực hiện và cấp lãnh đạo) hay thuê chuyên gia nƣớc ngoài làm việc tại Việt Nam để học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm. Ngoài ra, cần thiết phải xây dựng tác phong chuyên nghiệp cho cán bộ tín dụng nói riêng và nhân viên ngân hàng nói chung. 2.2.2. Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng bất động sản của ngân hàng. Hiện nay, hoạt động tín dụng BĐS của ngân hàng nói riêng và hoạt động cho vay nói chung của các ngân hàng chủ yếu là cho vay có bảo đảm bằng tài sản, đây sẽ là rào cản lớn cho sự cạnh tranh của các ngân hàng trong tƣơng lai, mặt khác, xu hƣớng mới trong đánh giá khách hàng là khả năng trả nợ của khách hàng chứ không đơn thuần dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm chỉ là một bộ phận thứ yếu trong tổng thể hồ sơ xét duyệt khoản vay của ngân hàng mà thôi). 86 Vì thế, ngân hàng nên tạo lập và sử dụng nguồn số liệu thu thập đƣợc về khách hàng vay vốn liên quan đến BĐS, nguồn dữ liệu này sẽ là cơ sở để ngân hàng theo dõi, thống kê, chấm điểm, ... đối với từng khách hàng. Những việc làm đó không chỉ giúp cho ngân hàng xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn chế rủi ro hơn mà thông qua đó, ngân hàng chủ động sàng lọc khách hàng, chủ động hƣớng tới khách hàng thay vì chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến ngân hàng nhƣ hiện nay. Thông qua hệ thống dữ liệu theo dõi về khách hàng, ngân hàng có thể tìm ra các khách hàng tiềm năng, các khách hàng đang, sẽ là ngƣời có nhu cầu về BĐS để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng cho khách hàng đó. Xây dựng đƣợc hệ thống nghiên cứu, cung cấp thông tin nội bộ cũng nhƣ mở rộng các mối quan hệ hợp tác, chia sẻ thông tin với các đối tác cung cấp dịch vụ tƣơng tự là cần thiết. Để làm đƣợc nhƣ vậy thì ngân hàng cần có một nền tảng hạ tầng thông tin hiện đại để hỗ trợ việc nghiên cứu, thu thập, chia sẻ thông tin nội bộ cũng nhƣ với bên ngoài. Bên cạnh đó phải thƣờng xuyên cập nhật, nâng cao cơ sở hạ tầng thông tin cho bắt kịp và phù hợp với thị trƣờng. 2.2.3. Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng trong việc quản lý các khoản cho vay bất động sản. Trong hoạt động cho vay BĐS, liên quan đến việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng, định giá tài sản bảo đảm, theo dõi quá trình thu hồi nợ, trả nợ của khách hàng, ... Những điều đó, cần thiết phải xây dựng một chƣơng trình tổng thể chung cho việc đánh giá khách hàng, việc này đòi hỏi phải có sự ứng dụng công nghệ tin học trong quá trình quản lý các khoản cho vay, từ đó việc đánh giá cho điểm khách hàng vay vốn liên quan đến BĐS liên tục đƣợc đánh giá lại theo sự biến động của thị trƣờng và hoàn cảnh mới của 87 khách hàng, từ đó ngân hàng chủ động hơn trong việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS. 2.2.4. Nâng cao khả năng đánh giá rủi ro và quản trị rủi ro của ngân hàng Cần có sự phân loại từng nhóm đối tƣợng khách hàng vay đầu tƣ BĐS để đánh giá mức độ rủi ro phù hợp và có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, phù hợp. Tăng cƣờng công tác kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay; kiểm tra trƣớc, trong và sau khi cho vay: thực hiện tốt việc này, các ngân hàng sẽ hạn chế đƣợc việc khách hàng sử dụng vốn sai mục đích; hạn chế rủi ro mất khả năng thanh toán của khách hàng vay. Để đảm bảo sự vận hành có hiệu quả, hệ thống quản lý rủi ro cần hội tụ đủ các yếu tố sau: - Có chiến lƣợc rõ ràng, cụ thể về quản lý rủi ro và có sự chỉ đạo, giám sát chặt chẽ, liên tục của Ban lãnh đạo đối với việc thực hiện chiến lƣợc này. - Xây dựng đƣợc hệ thống quy trình, thủ tục và bộ máy quản lý rủi ro rõ ràng, minh bạch, trong đó phân định rõ trách nhiệm giám sát, xử lý rủi ro và cơ chế phối hợp giữa các đơn vị trong hệ thống khi tham gia xử lý rủi ro. - Hệ thống kiểm tra và kiểm soát nội bộ mạnh. Bên cạnh đó, sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan liên quan trong việc khai thác thông tin thị trƣờng, thông tin khách hàng sẽ cho phép phát hiện và xử lý kịp thời những vấn đề phát sinh, đảm bảo hiệu quả của quản lý và phòng ngừa rủi ro. 88 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM có liên quan mật thiết đến thị trƣờng BĐS. Để hoạt động này đạt hiệu quả và phát triển bền vững, có tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì vai trò của chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam là rất quan trọng. Trải qua một vài năm phát triển hoạt động cho vay này, chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS đã có nhiều thay đổi, tiến bộ và phù hợp hơn với nhu cầu cũng nhƣ sự phát triển của ngành ngân hàng và nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, qua nghiên cứu ta thấy chính sách này hiện nay vẫn chứa đựng những bất cập và khó khăn đối với cả ngân hàng và khách hàng. Do đó, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cần phải đƣợc thực hiện để nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS của các NHTM. Các giải pháp đƣợc đề xuất ở đây gồm: Các giải pháp vĩ mô: các cơ quan quản lý Nhà nƣớc cần thúc đẩy thị trƣờng BĐS chuyên nghiệp; hoàn thiện cơ sở dữ liệu và các chỉ số về thị trƣờng BĐS; hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện về tài sản đảm bảo, lãi suất, thủ tục hành chính. Ngân hàng Nhà nƣớc cần hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS, phân định rõ tín dụng BĐS để có những chính sách điều chỉnh phù hợp, xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả. Các giải pháp về phía các NHTM để hoàn thiện cơ chế chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS thì phải: kiến nghị kịp thời và thƣờng xuyên; nắm bắt nhu cầu khách hàng, xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS; xây dựng và tách biệt chính sách kích cung BĐS với chính sách kích cầu BĐS; lập sơ đồ đầu tƣ chiến lƣợc dài hạn đối với BĐS; thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá BĐS gắn với thị trƣờng; xây dựng các loại hình cho vay hiệu quả mới. 89 Những vấn đề chung nhất về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay đã đƣợc khóa luận đề cập đến. Tuy nhiên, trong khuôn khổ hạn hẹp, tôi chỉ trình bày những hiểu biết của mình để giúp các bạn đọc có một cái nhìn toàn cảnh về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay cũng nhƣ đƣa ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách tín dụng BĐS trong thời gian tới cho các NHTM Việt Nam. Vì tầm hiểu biết còn hạn chế nên khóa luận này chắc chắn còn nhiều thiếu sót. Chính vì vậy, sự quan tâm của bạn đọc, sự tham khảo và bổ sung cho khóa luận sẽ là rất cần thiết đối với sự tiến bộ của tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn! 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Sách và tài liệu nghiên cứu khoa học 1. Ngân hàng Ngoại Thƣơng Việt Nam, Cẩm nang tín dụng. 2. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Sổ tay tín dụng, trang 61-88 3. PGS.TS Nguyễn Thị Mùi (2008), Học viện Tài chính, Giáo trình Nghiệp vụ NHTM, NXB Tài chính, trang 48-49. 4. PGS.TS Nguyễn Văn Tiến (2009), Giáo trình NHTM, NXB Thống kê, trang 343-351. 5. PGS.TS Mai Văn Bạn (2009), Đại học Thăng Long, Giáo trình Nghiệp vụ NHTM, NXB Tài chính, trang 101-103. 6. PGS.TS Phan Thị Cúc (2008), Đại học Công nghiệp TPHCM, Giáo trình Nghiệp vụ NHTM, NXB Thống kê, trang 152-162. 7. Peter S.Rose (2004), Quản trị NHTM, NXB Tài chính, trang 734-740. II. Các văn bản luật 1. Công văn 5659/NHNN-CSTT ngày 25/6/2008 của Thống đốc NHNN về báo cáo một số chỉ tiêu tín dụng. 2. Luật các Tổ chức tín dụng. 3. Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 và nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. 4. Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm 5. Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về quy chế cho vay đối với khách hàng. 6. Quyết định 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/04/2002 về việc ban hành quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng. 91 7. Thông tƣ số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 của Thống đốc NHNN quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn đƣợc sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng. 8. Thông tƣ số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 của Thống đốc NHNN quy định về cho vay bằng đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. III. Các website 1. hang/147/3787353.epi 2. 3. dong-san-tap-trung-tai-tphcm-va-ha-noi.htm 4. san-het-cua/32/54900.star 5. 6. doanh-nghiep-bds-xay-dung-gap-kho/ 7. ngan-hang-va-bat-dong-san-tai-viet-nam.htm