Khóa luận Đánh giá thực trạng và giải pháp hiệu quả dự án xây dựng trung tâm thương mại An hòa, thành phố Huế

013 11.098 542 2014 12.214 721 2015 12.214 721 Tổng 35.616 1.984 (Nguồn: Báo cáo tài chính DNTN TM Hoàng Long từ năm 2013 đến 2015) SVTH: Ngô Đình Hoài 37 Đạ i h ọc K in tế Hu Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Cùng với khó khăn trên, hoạt động tín dụng ngân hàng cũng gặp khó khăn, giảm sút về quy mô và chất lượng, đã ảnh hưởng đến quá trình vay vốn ngân của dự án. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng dự án bị chậm tiến độ và không thể tiếp tục thi công. Để dự án được hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng thì nguồn vốn cần huy động là 68.689.051.522 đồng, nguồn vốn này có thể được huy động từ vốn vay của Ngân hàng, Các Ngân hàng phải cần phải triệt để thực hiện đúng các hợp đồng tín dụng đã ký với các doanh nghiệp, kịp thời giải ngân các khoản vay trên cơ sở đàm phán điều chỉnh lại mức lãi suất phù hợp với tình hình mới, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp. Trên tinh thần cùng chia sẻ khó khăn vì lợi ích chung, doanh nghiệp sẽ chủ động đàm phán với các ngân hàng thương mại để điều chỉnh mức lãi suất cho phù hợp với tình hình mới, nhằm đảm bảo giải ngân vốn vay và tiếp tục thực hiện các hợp đồng tín dụng. Theo như hợp tác ban đầu dự án TTTM An Hòa thì doanh nghiệp sẽ bỏ ra 30% vốn đầu tư và 70% còn lại sẽ được huy động vốn từ Ngân hàng, nhưng do cuộc khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế trong đó có cả Ngân hàng, buộc Ngân hàng cũng phải điều chỉnh lại hoạt động cho vay của mình, dẫn đến hợp tác giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp không thành công. 2.5.1.3 Tiến độ đầu tư vốn - Chi phí từ năm 2009 đến tháng 05/2012 đã thực hiện được 40% dự án khoảng 40.000.000.000 đồng. Chi phí năm 2013 là 742.182.960 đồng, năm 2014 là 850.345.690 đồng, năm 2015 là 1.567.456.789 đồng. Tổng kinh phí thực hiện dự án hiện tại là gần 43.000.000.000 đồng (vốn tự có) chiếm khoảng 38,49% (Nguồn: Báo cáo đánh giá thực trạng TTTM An Hòa năm 2015, Công ty TNHH Hoàng Phú) so với tổng kinh phí đầu tư dự án là 111.689.051.522 đồng SVTH: Ngô Đình Hoài 38 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn - Trong đó có các chi phí như: Chi phí nhân công và BHXH, BHYT, chi phí bảo dưỡng, bảo trì chiếm khoảng 1% tổng doanh thu. Chi phí điện, nước như điện hành lang, điện sân vườn, điện dùng cho thang máy, điều hòa trung tâm, nước dùng cho các khu vực công cộng chung (trong chi phí này chỉ tính đến chi phí để phục vụ hoạt động của dự án, còn những tiêu hao điện năng, nước do các chủ thuê mặt bằng để phục vụ việc hoạt động và kinh doanh của mình thì chủ thuê sẽ tự trả). Chi phí này chiến khoảng 4% tổng doanh thu (trong đó điện chiếm 3,5%, nước 0,5% ). Chi phí giá vốn phần dịch vụ được tính bằng 30% doanh thu của phần dịch vụ khác. Chi phí khấu hao: Căn cứ Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về thời gian khấu hao cho các loại tài sản cố định thì đối với công trình Siêu thị nội thất và vật liệu xây dựng thì thời gian khấu hao là từ 20 đến 50 năm. Trong phương án này chúng tôi chọn thời gian khấu hao cho công trình là 20 năm và thiết bị là từ 5 - 8 năm Thuế giá trị gia tăng: 10%, Thu nhập chịu thuế TNDN = Doanh thu – các khoản chi phí hợp lí có liên quan đến thu nhập chịu thuế như: giá thành xây dựng, thuế GTGT, chi phí trả lãi vay và các chi phí khác trong quá trình kinh doanh. Chi phí thuê đất: Căn cứ Quyết định số 1778/2006/QĐ-UBND ngày 28/7/2006 của UBND Tỉnh về việc quy định đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế và Quyết định số 2874/2006/QĐ-UBND ngày 21/12/2006 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về giá các loại đất thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế thì đây là chi phí mà công ty phải bỏ ra chi trả cho ngân sách để thuê khu đất có diện tích 6.257m2, tại bến xe An Hòa cũ, phường Phú Thuận, thành phố Huế. Với những khó khăn trên đã làm cho tiến độ của dự án bị chậm lại, vì vậy dự án cần được quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi nhất để dự án tiếp tục thực hiện dự án, để dự án sớm đi vào hoạt động, đem lại hiệu quả kinh tế cho tỉnh Thừa Thiên Huế. SVTH: Ngô Đình Hoài 39 Đạ i h ọc K in tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn 2.5.1.4 Những hạn chế còn tồn tại trong quá trình thực hiện dự án Thất thoát trong khâu khảo sát thiết kế: Với địa hình thấp so với mặt đường Lê Duẩn ở phía mặt trước và tiếp giáp với sông ở mặt phải, do đó việc khảo sát phải tiến hành nhiều lần, phải thay đổi, bổ sung, điều chỉnh thiết kế, phương án thi công nhiều lần, kéo theo làm thay đổi dự toán, làm chậm tiến độ thi công, gây lãng phí thời gian, tiền của của dự án. Thất thoát, lãng phí trong công tác triển khai và điều hành thực hiện dự án: Bố trí danh mục các dự án đầu tư quá phân tán, dàn trải, không sát với tiến độ thi công của dự án đã được phê duyệt, bố trí kế hoạch đầu tư cho dự án không đủ điều kiện dẫn đến kéo dài thời gian thi công, chậm đưa vào sử dụng làm giảm hiệu quả đồng vốn đầu tư. Bố trí kế hoạch đầu tư chỉ chú trọng kế hoạch khối lượng, không xây dựng kế hoạch vốn dẫn đến phát sinh mất cân đối giữa kế hoạch khối lượng và kế hoạch vốn dẫn đến hiện tượng thừa thiếu vốn giả tạo cho các dự án. Bố trí kế hoạch đầu tư hàng năm cho các dự án không theo sát tiến độ đầu tư thực hiện dự án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt trong quyết định đầu tư. Thất thoát, lãng phí trong khâu thi công xây lắp công trình: Thi công không đảm bảo khối lượng theo thiết kế được phê duyệt hoặc thi công không đúng thiết kế dẫn đến phải phá đi làm lại, sử dụng vật liệu không đảm bảo chất lượng, khai khống khối lượng, ăn bớt vật liệu trong quá trình thi công, chất lượng công trình không đảm bảo. Chất lượng ban quản lý dự án không tốt: Quản lý thiếu chặt chẽ, đồng bộ, không đảm bảo về tiến độ thời gian thi công cho dự án. Năng lực quản lý, khả năng phân tích đánh giá tình hình chưa tốt dẫn đến hiệu quả mang lại của ban quản lý dự án chưa cao. SVTH: Ngô Đình Hoài 40 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn 2.5.2 Hiệu quả môi trường dự án 2.5.2.1 Đối với môi trường không khí - Chất lượng không khí: các nguồn gây ô nhiễm môi trường không khí chính trong quá trình xây dựng là bụi đất, đá, các loại hơi độc hại như SO2, Nox, CO, CO2, các hợp chất hữu cơ bay hơi, dung môi hữu cơ... phát sinh từ các loại máy phát điện, máy xây dựng, các loại xe vận tải, phun sơn, đánh bóng vật liệu, các loại khói, hơi kim loại phát sinh từ các máy cắt hàn. Trong giai đoạn thi công, do phải sử dụng nhiều máy thi công và khối lượng xây lắp vận chuyển lớn nên phát sinh các chất gây ô nhiễm không khí đặc biệt là bụi. - Tiếng ồn: Tiếng ồn phát sinh từ các phương tiện vận tải, các máy xây dựng, máy phát điện, các hoạt động cơ điện, các máy bơm nước. Tiếng ồn đặc trưng bởi độ lớn của mức áp suất âm thanh. Sau đây là giá trị mức áp suất âm thanh LPA của một số nguồn gây ô nhiễm thường gặp như bảng sau: Bảng 7: Mức tiếng ồn của một số nguồn âm thanh. Các loại nguồn Mức tiếng ồn ( DBA ) - Tiếng nói chuyện vừa 60 – 70 - Máy đóng cọc Diezen, đo cách 10 m 100 – 108 - Máy đầm bê tông 75 – 80 - Máy phát điện, đo cách 3 m 100 – 105 - Ô tô vận tải 70 - 80 ( Nguồn: Biên bản cam kết bảo vệ môi trường của dự án trung tâm thương mại An Hòa, tháng 09 năm 2010) Như vậy trong quá trình xây dựng có khả năng gây tiếng ồn khá cao. Tuy nhiên do tiếng ồn lan truyền trong không khí tắt nhanh theo khoảng cách nên mức độ ảnh hưởng đến khu vực dân cư lân cận không đáng kể. Khi dự án đi vào hoạt động, tiếng ồn do các phương tiện tham gia giao thông gây mức ồn không cao nhưng có tầng suất hoạt động nhiều hơn. - Rung động: trong quá trình xây dựng và vận hành dự án các máy xây dựng, phương tiện giao thông gây tác động rung có hại cho sức khoẻ con người. Do đó các SVTH: Ngô Đình Hoài 41 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn thiết bị máy móc gây rung phải đảm bảo đạt những tiêu chuẩn cho phép như quy định trong tiêu chuẩn tạm thời Bộ KHCNMT-1993 và TCVN 6962:2001. Các biện pháp giảm thiểu tác động rung nêu trên sẽ phần nào hạn chế được tác động của môi trường đến sức khỏe con người. 2.5.2.2 Đối với môi trường nước - Nước thải sinh hoạt: Nồng độ bẩn phụ thuộc vào lượng thải, lượng chất bẩn đơn vị tính cho 1 người/ngày và đặc tính chất công trình và thiết bị vệ sinh. Đối với công trường xây dựng: lượng bẩn đơn vị lấy bằng 25% theo 20TCN 51 – 84 (Bộ Xây dựng). Khi đó có thể ước tính nồng độ bẩn chung của nước thải sinh hoạt dự án theo một số chỉ tiêu tính toán sau: Bảng 8: Mức độ ô nhiễm của nước thải sinh hoạt Chỉ tiêu ô nhiễm Nồng độ ( mg/l ) TCVN 5945-1995 (B) Chất rắn lơ lửng (SS) 50 – 55 100 BOD 30 – 35 50 COD 44 – 52 100 NTS 8 60 Photphat (P2O5) 1,7 - ( Nguồn: Biên bản cam kết bảo vệ môi trường của dự án trung tâm thương mại An Hòa, tháng 09 năm 2010) So sánh với TCVN 5945–1995 đối với nguồn loại B, nước thải sinh hoạt có nồng độ các chất nhiễm xấp xỉ với tiêu chuẩn cho phép. Mức độ ô nhiễm thuộc loại thấp và vẫn cần được xử lý làm sạch cục bộ trước khi đưa vào nguồn tiếp nhận. - Chất thải rắn: Đất, cát, đá... trong quá trình xây dựng gây ảnh hưởng nhất định đến các đường Lê Duẩn và Tăng Bạt Hổ và khu dân cư lân cận. Mức độ ảnh hưởng tuỳ thuộc vào biện pháp thi công công trình. - Nước mưa: Lưu lượng nước mưa trong khu vực dự án được xác định theo phương pháp cường độ giới hạn. Chu kỳ ngập lụt: P = 1, lưu lượng nước mưa: Q = 11,8m3/s. Nước mưa được thu gom theo đường thoát riêng và xả vào hệ thống cống bản (2 x 3 x 4) sẽ đảm bảo thoát nước không gây úng lụt, sự gia tăng nồng độ các chất ô nhiễm trong nước mưa của khu vực dự án là rất nhỏ. SVTH: Ngô Đình Hoài 42 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn - Hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước của đô thị là hệ thống thoát nước riêng nên có chế độ thuỷ lực tốt và hạn chế được nhiều khả năng thất thoát. Bên cạnh đó các tuyến thoát nước đều có hành lang an toàn tạo điều kiện thuận lợi cho kiểm tra, sửa chữa hạn chế tắc nghẽn gây ô nhiễm môi trường. 2.5.2.3 Đối với môi trường đất Các chất thải rắn trong quá trình xây dựng dự án và chất thải sinh hoạt đều có khả năng gây ô nhiễm môi trường đất xung quanh dự án. Với các biện pháp nhằm giảm thiểu tối đa các chất thải khí và chất thải lỏng sẽ không gây tác động xấu đến chất lượng đất. Rác và chất thải rắn trong quá trình xây dựng chủ yếu là các phế thải xây dựng như đất, cát, coffa, sắt thép, bao bì và rác thải sinh hoạt của công nhân trên công trường. Với biện pháp thu gom và biện pháp quản lý như đề xuất của dự án sẽ hạn chế được sự ảnh hưởng của các loại chất thải rắn tới môi trường. Sau khi dự án đi vào sử dụng, khí thải chủ yếu là khí từ các phương tiện giao thông vận tải, nói chung không có ảnh hưởng đến chất lượng đất, nước thải bẩn sẽ được thu gom và xử lý trước khi thải ra hệ thống cống chung của thành phố, rác sinh hoạt sẽ được thu gom và vận chuyển theo hợp đồng ký kết với công ty TNHH Nhà nước một thành viên Môi trường và Công trình Đô thị Huế. Nhìn chung khả năng gây ô nhiễm cho đất do chất thải rắn và nước thải của dự án sau khi đi vào hoạt động là ít xảy ra. 2.6. Thuận lợi và khó khăn của dự án 2.6.1 Thuận lợi Trung tâm thương mại An Hòa tạo lạc ở Phía bắc, nơi chưa có siêu thị hàng tiêu dùng đạt tầm cở quốc gia, thành phố Huế. Trung tâm là cửa hàng tự chọn, có nhiều mặt hàng bày bán của nhiều Công ty nhà máy sản xuất trong nước và nước ngoài, hàng đảm bảo chất lượng, những công ty có thương hiệu trên thị trường sẽ giúp TTTM ngày càng phát huy bản chất của nó, hướng cho người tiêu dùng ngày càng văn minh, chọn đúng điểm đến. Thành phố Huế đang trên đà phát triển, với mực độ dân số ngày càng tăng, cộng với mức tăng trưởng kinh tế cao trong mấy năm gần đây làm cho đời sống nhân dân SVTH: Ngô Đình Hoài 43 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn không ngừng được cải thiện, nhu cầu về mua sắm hàng tiêu dùng tăng rất mạnh. Đây là một thị trường tiềm năng vô cùng hấp dẫn đối với TTTM An Hòa. Cuộc khủng hoảng kinh tế để lùi xa, nền kinh tế nước ta đã đi vào ổn đình và bắt đầu tăng trưởng mạnh trở lại. Tình trạng biến động giá cả đã được Nhà nước kiểm soát và dần đi vào ổn định, đây là thuận lợi giúp chủ đầu tư dự toán được nguồn vốn cần đầu tư. Chính Phủ, lãnh đạo tỉnh, thành phố và các cơ quan ban ngành luôn quan tâm, giúp đỡ tạo điều kiện để dự án TTTM An Hòa được giải quyết, sớm đẩy nhanh tiến độ thi công dự án. 2.6.2 Khó khăn Do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế dẫn đến biến động giá cả, đẩy nguồn vốn đầu tư dự án tăng cao, dẫn đến thiếu hụt nguồn vốn đầu tư. Chủ đầu tư gặp khó khăn trong tiếp cập nguồn vốn cần huy động cho dự án, nguồn vốn này chủ yếu dựa vào Ngân hàng, trong khi Ngân hàng lại thắt chặt cho vay tín dụng làm cho chủ đầu tư càng bế tắc trong huy động. Nền kinh tế nước ta chỉ mới phục hồi và tăng trưởng, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp chủ đầu tư mới đi vào ổn định, năng lực tài chính hiện tại vẫn còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu về nguồn lực của dự án. Về điều kiện tư nhiện, Thành phố Huế thường xuyên xảy ra lũ lụt, mưa bão đó cũng là một trong những khó khăn lớn đối với Trung tâm. Nhiều đối thủ cạnh tranh đang hoạt động, có nhiều kinh nghiệm và có nguồn lực tài chính mạnh như Big C, Coop Mart hay các TTTM đang được xây dựng như Vimcom Hùng Vương, Nguyễn Kim. SVTH: Ngô Đình Hoài 44 Đạ i h ọc K nh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI AN HÒA 3.2 Giải pháp kinh tế 3.2.1 Sử dụng vốn đầu tư hiệu quả 3.2.1.1 Nâng cao chất lượng ban quản lý dự án a) Về cơ cấu tổ chức Cơ cấu tổ chức là một trong những yếu tố góp phần quan trọng vào hiệu quả công tác quản lý. Một cơ cấu tổ chức khoa học, phù hợp với sự thay đổi của môi trường cạnh tranh, công nghệ và yêu cầu quản lý sẽ phát huy được tính năng động và hiệu quả của mình. Vì vậy vấn đề đặt ra là ban phải kiện toàn hệ thống cơ cấu tổ chức, thay đổi mối quan hệ giữa các bộ phận, sắp xếp lại mô hình quản lý theo các chuyên ngành dọc và ngang, tạo điều kiện cho việc xử lý những dữ liệu thông tin được giải quyết nhanh chóng. b) Về nhân sự Nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng tới chất lượng quản lý dự án chính là con người, vì vậy để hoàn thiện bộ máy quản lý, yêu cầu đặt ra là phải có được những cán bộ có năng lực, có chuyên môn, có kinh nghiệm dày dạn trong quản lý. Cần có các chính sách khuyến khích cả về vật chất lẫn tinh thần cho cán bộ của ban như: có chế độ khen thưởng rõ ràng, tăng lương bổng hợp lý để nhân viên tập trung hết sức vào công việc chính, hoặc có thể khuyến khích việc đi học nâng cao trình độ. c) Về công tác quản lý tiến độ dự án Qua phần thực trạng ở trên có thể thấy rằng tiến độ thực hiện dự án có tầm quan trọng đặc biệt. Do vậy cần phải quản lý chặt chẽ tiến độ dự án không chỉ trong giai đoạn thi công mà phải trong tất cả các khâu của dự án từ khi nhận được nhiệm vụ thực hiện đến tổ chức nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng. Để đảm bảo về tiến độ thời gian cho dự án, dưới đây là một số hướng giải pháp chính: SVTH: Ngô Đình Hoài 45 Đạ i h ọc K inh tế Hu ế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn - Về mục tiêu: Phải nắm bắt được mục tiêu dự án, gắn mục tiêu của dự án đi cùng với toàn bộ những công việc của dự án từ đó lập kế hoạch dự án chi tiết và phù hợp nhất với mục tiêu. - Lập kế hoạch dự án: lựa chọn tư vấn lập kế hoạch dự án có thời gian ngắn nhất, đúng tiến độ đặt ra, đảm bảo chất lượng và phạm vi chi phí được duyệt. Sơ đồ hoá công việc và thời gian hoàn thành công việc. - Thực hiện công tác thẩm định trình duyệt theo đúng thời gian cho phép, tránh tình trạng để ứ đọng hoặc kéo dài, giảm bớt các khâu trung gian, tiết kiệm thời gian, đảm bảo tiến độ đưa công trình vào sử dụng, đảm bảo tiến độ chung của toàn bộ dự án. d) Về công tác quản lý chất lượng dự án - Quản lý chất lượng nhà thầu thi công xây lắp: khi xét thầu xây lắp phải lựa chọn nhà thầu có đủ năng lực kinh nghiệm, có đội ngũ cán bộ công nhân đáp ứng các yêu cầu của hồ sơ mời thầu. - Về giám sát kỹ thuật công trình dự án: + Đối với tư vấn thiết kế: Ban quản lý thường xuyên yêu cầu tư vấn thiết kế thực hiện nhiệm vụ giám sát tác giả của đề án thiết kế, bổ sung sửa đổi kịp thời những phát sinh, sai sót trong quá trình thi công. + Đối với nhà thầu xây lắp: Ban phải kiểm tra và yêu cầu nhà thầu có đầy đủ bộ máy tự kiểm chất lượng thi công của mình tại công trường, phải có chỉ huy trưởng công trường để giám sát kỹ thuật thi công, có bộ phận kiểm tra vật tư thiết bị trước khi đưa vào lắp đặt và các trang thiết bị thí nghiệm tại hiện trường. + Đối với bộ phận giám sát phải là người có trách nhiệm, năng lực và đạo đức để thường xuyên có mặt tại hiện trường giám sát quá trình thi công sao cho đúng như thiết kế ban đầu. Bên cạnh dó nâng cao trình độ của cán bộ quản lý dự án về kỹ năng thẩm tra, tinh thần trách nhiệm và cần thiết trang bị đầy đủ các phương tiện thiết bị kiểm tra, các phần mềm quản lý chất lượng. + Chú trọng công tác nghiệm thu chất lượng và khối lượng từng hạng mục, từng SVTH: Ngô Đình Hoài 46 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn công việc đã hoàn thành. Chỉ cho phép tiếp tục thực hiện các công việc tiếp theo khi các công việc trước đó đạt yêu cầu về chất lượng. Ngoài ra, khi hoàn thành toàn bộ công trình, cần phải tiến hành tổng nghiệm thu đồng thời kiểm tra các văn bản giấy tờ liên quan trong suốt quá trình nghiệm thu để đảm bảo về chất lượng. 3.2.1.2 Chống thất thoát lãng phí vốn đầu tư a) Đối với con người Khi có những vụ thất thoát được phát hiện và xử lý kịp thời sẽ là bài học cho tất cả những người đang làm thất thoát, là bài học răng đe để những người sau sẽ không tái phạm. - Xây dựng hoàn chỉnh cơ chế để công nhân có trách nhiêm trong bảo vệ tài sản dự án, có chế tài để đảm bảo cơ chế này được tôn trọng. - Có cơ chế đảm bảo sự công khai, minh bạch trong xây dựng, mua sắm, trong thanh, quyết toán để “người chủ” có thể giám sát quá trình đầu tư tốt hơn. - Phải có chính sách, biện pháp cụ thể bảo vệ có hiệu quả những cá nhân đứng ra tố giác những hành vi cố tình làm trái các quy định quản lý, pháp luật. Đồng thời kiên quyết xử lý theo đúng pháp luật mọi cá nhân cố tình vu khống, tố cáo sai sự thật để phục vụ mục đích xấu. - Phải có khen thưởng và bảo vệ an toàn cho những người đứng ra tố giác. b) Đối với khảo sát và thiết kế Trong hoạt động xây dựng cơ bản, khảo sát và thiết kế giữ vai trò quan trọng đối với giá thành, chất lượng, quy mô và tuổi thọ công trình. Thiết kế công trình phải theo tiêu chuẩn xây dựng. Một khi công việc này làm không tốt có thể sẽ gây ra thất thoát lãng phí rất lớn. Vì vậy cần phải có những giải pháp quản lý chặt chẽ hơn, trong các khâu phải có sự kiểm tra thường xuyên. Cần lập phương án đầu tư chính xác, khâu lập dự án không chính xác dẫn đến thừa vốn, thiếu vốn. Khi đã chấp nhận cho dự án đó được đầu tư thì khâu khảo sát thiết kế phải chính xác, xử lý kịp thời nhiều để đầu tư hiệu quả. SVTH: Ngô Đình Hoài 47 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn 3.2.2 Huy động vốn đầu tư cho dự án 3.2.2.1 Huy động vốn thông qua hình thức phát hành Cổ phiếu Thị trường chứng khoán luôn là nơi huy động vốn hiệu quả nhất trong các phương thức huy động vốn. Nguồn vốn này dài hạn và đủ sức phục vụ cho các kế hoạch đầu tư lâu dài. Nhà đầu tư có khả năng điều chuyển vốn đầu tư từ nơi này sang nơi khác, từ lĩnh vực này sang lĩnh vực khác dễ dàng thông qua hình thức chuyển nhượng, mua bán cổ phần. Việc hoạt động của công ty đạt hiệu quả cao do tính độc lập giữa quản lý và sở hữu. Trước tiên công ty sẽ bán cổ phiếu cho cổ đông để huy động thêm vốn cho dự án với mức vốn cần huy động là 69.000.000.000 đồng. a) Điều kiện thuận lợi để phát hành cổ phiếu - Về qui mô vốn công ty luôn đáp ứng được yêu cầu về vốn điều lệ tối thiểu ban đầu, và sau khi phát hành phải đạt được một tỷ lệ phần trăm nhất. - Về tính liên tục của hoạt động sản xuất kinh doanh: Công ty trách nhiệm Hoàng Kim là cổ đông sáng lập và năm cổ phần lớn nhất được thành lập vào năm 2003 và hoạt động cho đến nay. - Về đội ngũ quản lý công ty: công ty luôn có đội ngũ quản lý tốt, có đủ năng lực và trình độ quản lý các hoạt động sản xuất, kinh doanh. - Về hiệu quả sản xuất kinh doanh: công ty luôn làm ăn có lãi với mức lợi nhuận tăng liên tục theo từng năm. - Mức vốn điều lệ của công ty là 75.000.000.000 đồng. - Chủ Tịch Hội đồng quản trị và giám đốc là ông Huỳnh Long và bà Nguyễn Thị Hòa là những người có kinh nghiệm trong điều hành, quản lý kinh doanh, có phương án khả thi về việc sử dụng vốn thu được từ đợt phát hành cổ phiếu. b) Phát hành cổ phiếu - Công ty sẽ tiến hành phát hành cổ phiếu trên sàn giao dịch Thành phố Hồ Chí Minh và Thành Phố Hà Nội để kêu gọi các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân cùng tham SVTH: Ngô Đình Hoài 48 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn gia đóng góp với tổng trị giá phát hành là 69.000.000.000 đồng, với giá niêm yết trên thị trường là 10.000 đồng đối với 1 cổ phiếu. - Công ty sẽ tiến hành phát hành cổ phiếu theo 3 đợt như sau: Đợt 1: tháng 6/ 2016, Công ty sẽ phát hành cổ phiếu lần đầu tiên ra công chúng, chính thức niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Tổng trị giá phát hành 20.000.000.000 đồng, tương ứng với 200.000 cổ phiếu. Đợt 2: tháng 2/2017 công ty phát hành cổ phiếu thường cho cổ đông hiện hữu, tổng trị giá là 27.000.000.000 đồng, tương ứng với 270.000 cổ phiếu. Đợt 3: tháng 7/2017, công ty phát hành cổ phiếu thường, có ưu đãi cho cổ đông hiện hữu, tổng trị giá là 22.000.000 đồng, tương ứng với 220.000 cổ phiếu sẽ được huy động để đáp ứng nguồn vốn cần cho dự án, cụ thể như Bảng 9 sau: Bảng 9: Các đợt huy động vốn từ phát hành cổ phiếu Đợt phát hành Số lượng cổ phiếu Giá trị cổ phiếu ( Đồng) Tổng trị giá cổ phiếu ( Đồng) Tỷ lệ huy động vốn Đợt 1 200.000 10.000 20.000.000.000 28,98 % Đợt 2 270.000 10.000 27.000.000.000 39,13 % Đợt 3 220.000 10.000 22.000.000.000 31,88 % Tổng: 690.000 69.000.000.000 100 % 3.2.2.2 Huy động vốn từ ngân hàng Hiện nay nền kinh tế đã đi vào ổn định và tăng trưởng trở lại nhà nước đã ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng tạo môi trường thuận lợi, cơ chế thông thoáng hỗ trợ doanh nghiệp đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, xuất khẩu. Các ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận vay vốn xây dựng, sản xuất kinh doanh, trong đó có sự hợp tác giữa Công ty trách nhiệm hữu hạn Hoàng Phú và Ngân Hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển BIDV Việt Nam chi nhánh Thừa Thiên Huế theo như thỏa thuận hợp tác khi xây dung dự án. SVTH: Ngô Đình Hoài 49 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển BIDV Việt Nam hiện đang là một trong những ngân hàng lớn nhất Việt Nam hiện nay. Ngân hàng này cho vay vô cùng ưu đãi với nhiều gói vay lãi xuất khác nhau, luôn là sự lựa chọn hàng đầu của khách hàng vay vốn thế chấp Ngân hàng. Thủ tục vay vốn gồm những hồ sơ sau: Quyết định thành lập công ty, giấy đăng ký kinh doanh của công ty, giấy phép hành nghề của công ty. Điều lệ hoạt động của công ty, quyết định bổ nhiệm người điều hành, kế toán trưởng. Biên bản họp Hội đồng Quản trị về việc uỷ quyền người đại diện hợp pháp thực hiện các quan hệ giao dịch với Ngân hàng. - Tài sản thế chấp: Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất của dự án TTTM An Hòa (thửa đất số 04, tờ bản đồ số 11, đường Lê Duẩn, Phường Phú Thuận, Thành Phố Huế). - Số vốn cần huy động là: 69.000 triệu đồng. - Hình thức vay: vay thế chấp, tài sản thế chấp là giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất của dự án TTTM An Hòa (Thửa đất số 04, tờ bản đồ số 11, đường Lê Duẩn, Phường Phú Thuận, Thành Phố Huế). Công ty trách nhiệm hữu hạn Hoàng Phú sẽ vay ngân hàng với số vốn là 69.000.000.000 đồng với lãi xuất vay là 6%/ năm. Thời gian trả gốc và lãi vay là 10 năm, trong đó 3 năm đầu công ty sẽ không phải trả lãi vay và nợ gốc và được phân kỳ trả nợ theo từng năm. Chi tiết Bảng phân tích vay vốn và phân kỳ trả nợ như sau: SVTH: Ngô Đình Hoài 50 Đạ i ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Bảng 10: Tổng hợp trả gốc và lãi vay ĐVT: triệu đồng BẢNG TỔNG HỢP TRẢ GỐC VÀ LÃI VAY Số năm Số tiền trả gốc Số tiền trả lãi (6%/ năm) Tổng cộng 2016 0 0 0 2017 0 0 0 2018 0 0 0 2019 9.857 4.140 13.997 2020 9.857 3.548 13.405 2021 9.857 2.957 12.814 2022 9.857 2.365 12.222 2023 9.857 1.774 11.631 2024 9.857 1.182 11.040 2025 9.857 591 10.448 Tổng cộng 69.000 16.560 85.560 Vậy đến năm 2025 công ty sẽ trả hết nợ, trong đó nợ gốc và lãi vay phải trả cho ngân hàng là 85.560 triệu đồng. 3.2.3 Thiết kế lại phương án thi công mới a) Phương án thi công mới Dự án với tổng diện tích xây dựng là 7.609,4 m2. Trong đó diện tích tầng 1 là 2440 m2, tầng 2 là 1760 m2. Diện tích đường giữa và chạy xe là 462 m2, diện tích bồn hoa thảm cỏ cây cảnh cà phê là 1068.5 m2, đài phun 7,5 m2 và diện tích sàn bê tông 2872 m2. Với tổng kinh phí xây dựng đã thực hiện là 43.000.000.000 (đồng) tạm tính cho diện tích đang xây dở với các hạng mục sau đã thực hiện như: Đóng cọc xây xong bờ kè, ép cọc, xây xong móng công trình và phần thô của tầng 1, đổ sàn tầng 1 với diện tích 720 m2 và lên trụ cho tầng 2. SVTH: Ngô Đình Hoài 51 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Phương án mới được đưa ra là tiếp tục thi công hoàn thiện các công trình như: Khu vực tầng 1, khu vực bãi giữ xe, khu vực bồn hoa thảm cỏ, cây cảnh và cà phê, giữ nguyên hiện trạng đối với diện tích khu vực tầng 2 nhằm giãm bớt nguồn vốn cần huy động để thực hiện dự án với tổng kinh phí cho phương án mới là 32.000 triệu đồng. b) Huy động vốn cho phương án mới Để phương án mới được thực hiện thì nguồn vốn cần huy động là 32.000.000.000 đồng, nguồn vốn này sẽ được huy động chủ yếu thông qua vốn vay ngân hàng theo thỏa thuận hợp tác hai bên cùng có lợi. Chủ cho vay: Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Thừa Thiên Huế. Số vốn cần huy động là: 32.000.000.000 đồng Hình thức vay: vay thế chấp Tài sản thế chấp: Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất của dự án Trung tâm thương mại An Hòa (thửa đất số 04, tờ bản đồ số 11, đường Lê Duẩn, Phường Phú Thuận, Thành Phố Huế). Công ty TNHH Hoàng Phú sẽ vay ngân hàng với số vốn là 32.000.000.000 (đồng) với lãi xuất vay là 6%/năm. Thời gian trả gốc và lãi vay là 5 năm, trong đó 1 năm đầu công ty sẽ không phải trả lãi, lãi vay và nợ gốc được phân kỳ trả nợ theo từng năm. Chi tiết bảng phân tích vay vốn và phân kỳ trả nợ như sau: Bảng 11: Tổng hợp trả gốc và lãi vay ĐVT: triệu đồng BẢNG TỔNG HỢP TRẢ GỐC VÀ LÃI VAY Số năm Số tiền trả gốc Số tiền trả lãi Tổng cộng 2016 0 0 0 2017 8.000 1.920 9.920 2018 8.000 1.440 9.440 2019 8.000 960 8.960 2020 8.000 480 8.480 Tổng cộng: 32.000 4.800 36.800 Vậy đến năm 2020 công ty sẽ trả hết nợ, trong đó nợ gốc và lãi vay phải trả cho Ngân hàng là 36.800 triệu đồng. SVTH: Ngô Đình Hoài 52 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn c) Phương án kinh doanh Khai thác kinh doanh tầng 1: Sau khi huy động được nguồn vốn, sẽ tiến hành lập kế hoạch kinh doanh mới. Với khu vực tầng 1 gồm 199 Lô cả văn phòng bãi giữ xe, khu vườn hoa, cà phê sẽ mang lại nguồn thu nhập là 15.335.500.000 đồng trên một năm. Dự án đi vào hoạt động sẽ mạng lại nguồn thu hằng năm: 15.335.500.000 đồng. Với chi phí chiếm 5% doanh thu, lợi nhuận hằng năm thu được là 12.268.400.000 đồng. Lợi nhuận dự kiến sau 3 năm đạt: 36.805.200.000 đồng, với nguồn thu này công ty hoàn toàn có khả năng trả nợ vay Ngân hàng: 36.800.000.000 đồng. Tiếp tục thi công tầng 2: Sau khi trả nợ xong, với nguồn thu hằng năm đat: 12.268.400.000 đồng công ty sẽ vừa khai thác sử dụng tầng 1 vừa tiến hành thi công hoàn thiện tầng 2 còn lại của dự án với kinh phí là 37.000.000.000 đồng. Sau khi toàn bộ dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng thì tổng giá trị thu được hằng năm đạt: 27.418.265.500 đồng. Chi tiết Bảng kế hoạch kinh doanh dự kiến của TTTM AN Hòa được thể hiện như sau: Bảng 12: Dự kiến doanh thu hàng năm của Trung tâm Thương mại An Hòa (*) ĐVT: đồng STT Chỉ tiêu Doanh Thu Tầng 1 Tầng 2 Tổng 2 tầng 1 Thuê lô ki ốt 11.092.500.000 10.509.752.500 21.602.252.000 2 Thuê văn phòng 1.743.000.000 1.553.013.000 3.296.013.000 3 Bãi giữ xe 1.140.000.000 0 1.140.000.000 4 Sảnh cà phê 360.000.000 0 360.000.000 Tổng cộng: 15.335.500.000 12.062.765.500 27.418.265.000 ( * chi tiết xem ở phụ lục: 2, 3 ,4) SVTH: Ngô Đình Hoài 53 Đạ i h ọc K inh tế H u Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Bảng 13: Dự kiến chí phí hoạt động của Trung tâm Thương mại An Hòa (*) ĐVT: đồng STT Chỉ tiêu chi phí Chí phí hàng tháng Chi phí hàng năm 1 Điện năng 66.615.000 799.380.000 2 Nước sinh hoạt 3.100.000 37.000.000 3 Điện thoại 2.000.000 24.000.000 4 Tiền lương 133.000.000 1.596.000.000 5 Thuế đất 60.000.000 720.000.000 6 Chí phí khác 20.000.000 240.000.000 Tổng chi phí: 284.715.000 3.416.580.000 ( * chi tiết xem ở phụ lục 5) Tổng lợi nhuận hằng năm mà dự án mang lại đạt: 24.001.685.000 đồng 3.3 Giải Pháp về môi trường 3.3.1 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực 3.3.1.1 Đối với giai đoạn thi công xây dựng a) Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm trong môi trường đất, nước và không khí - Đối với nước mưa và nước thi công: Xây dựng hệ thống thoát nước thi công phù hợp với quy hoạch thoát nước chung của khu đô thị, không tập trung vật tư ở các tuyến thoát nước, thường xuyên kiểm tra nạo vét khơi thông các tuyến thoát nước, không để phế thải gây tắt nghẽn tuyến thoát nước. - Đối với nước thải sinh hoạt: Khống chế lượng nước thải bằng cách tổ chức nhân lực hợp lý theo từng giai đoạn thi công, thường xuyên kiểm tra nạo vét không để tắc đường nước thải. Bảo vệ nguồn nước cấp sử dụng và nguồn nước mặt, nước ngầm. Tuân thủ các quy chuẩn quy phạm về bảo vệ nguồn nước cấp sử dụng và nguồn nước mặn, nước ngầm. SVTH: Ngô Đình Hoài 54 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Không xả chất ô nhiễm, chất gây hại xuống đất hoặc san lấp đất. Kiểm tra mức ồn của phương tiện giao thông vận tải, thiết bị và máy móc thi công, nếu mức độ ồn lớn hơn giới hạn cho phép thì phải lắp các thiết bị giảm âm. Không sử dụng các máy móc có mức ồn quá lớn. Tránh thi công vào giờ nghỉ: buổi trưa, ban đêm (từ 22h – 6h). b) Giảm thiểu ô nhiễm do rác thải Phân loại chất thải rắn, tận dụng triệt để các loại phế liệu xây dựng, hạn chế phế thải phát sinh trong thi công, tập kết tại nơi quy định và vận chuyển đi sớm. Thực hiện đầy đủ các quy định về vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng các công trình tại thành phố, theo quy định của Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Môi trường và Công trình Đô thị Huế. - Chất thải rắn xây dựng: Đất, đá, gạch vỡ được tận dụng để san lấp mặt bằng và đầm nền móng. Sắt thép vụn, bao bì xi măng được thu gom và bán phế liệu. Gỗ cốp pha hỏng được tận dụng làm chất đốt. - Rác thải sinh hoạt: Rác thải sinh hoạt của công nhân xây dựng được thu gom riêng, không để lẫn với rác thải xây dựng. Rác thải sau khi thu gom được hợp đồng với Công ty Môi trường Đô thị vận chuyển đi xử lý. c) Các biện pháp phòng chống cháy nổ Đơn vị thi công phải xây dựng nội quy phòng cháy chữa cháy và trang bị các thiết bị cần thiết để chữa cháy theo yêu cầu. Lập hàng rào cách ly các khu vực nguy hiểm như trạm biến thế, vật liệu dễ cháy nổ (khu vực chứa nhiên liệu, xăng dầu) và khu vực hàng cắt thép. 3.3.1.2 Đối với giai đoạn hoạt động a) Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm do nước thải và không khí - Đối với nước mưa: Định kỳ nạo vét, kiểm tra hệ thống đường ống dẫn nước mưa, sửa chữa bảo dưỡng duy tu, không để các loại rác thải, chất độc hại xâm nhập vào đường thoát nước. SVTH: Ngô Đình Hoài 55 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn - Nước thải vệ sinh: Nước thải vệ sinh được thu gom, xử lý bằng hệ thống bể tự hoại 3 ngăn. Tại từng khu vực chúng tôi sẽ tiến hành xây dựng các bể tự hoại 3 ngăn. Công trình hầm tự hoại đồng thời thực hiện hai chức năng lắng và phân hủy cặn lắng, cặn lắng được giữ lại trong hầm từ 3 - 6 tháng, khi các chất hữu cơ bị phân hủy tạo ra các chất khí và các chất vô cơ hòa tan. Phần cặn lắng sẽ định kỳ hút và xử lý theo quy định. Nước thải sau khi qua sử lý bằng tự hoại được dẫn vào hệ thống xử lý nước chung. - Nước thải tắm giặt, nước thải nhà ăn: Để hạn chế các tác động do nước thải từ nhà ăn, nước thải tắm giặt cũng như nước thải sau xử lý ở bể tự hoại đến môi trường. Dự án sẽ xây dựng hệ thống thu gom và xử lý nước thải theo nguyên lý hoạt động của hệ thống: Nước thải sinh hoạt TTTM An Hòa (gồm nước thải sinh hoạt của nhân viên, khách hàng và nước thải từ các khu nhà hàng dịch vụ) được thu gom theo hệ thống riêng và được dẫn về khu xử lý tập trung. Khí thải sinh ra từ hệ thống xử lý nước thải được thu gom và xử lý tại bộ lọc khí bằng than hoạt tính. Sau khi qua bộ lọc này khí thải đạt chất lượng môi trường không ảnh hưởng đến khu vực xung quanh. b) Hạn chế ô nhiễm tiếng ồn Tiếng ồn phát sinh từ các hệ thống máy móc (máy điều hòa, máy phát điện, máy bơm nước, quạt gió), tiếng ồn do giao thông, tiếng ồn kết cấu do con người đi lại hoặc va chạm khác trong khu vực tòa nhà. Hầu hết các nguồn phát sinh này thường không đáng kể (trừ máy phát điện) nên chỉ áp dụng các biện pháp quản lý nội vi và các biện pháp kỹ thuật đơn giản như: Bố trí các thiết bị phát sinh tiếng ồn một cách hợp lý, cách ly các nguồn ồn ra vị trí riêng biệt, nếu có thể. c) Các biện pháp xử lý chất thải rắn Chú ý thiết kế cấp nước và duy trì công tác vệ sinh định kỳ hệ thống ống, bể chứa để hạn chế sự phát triển của vi khuẩn. Bố trí thùng rác tại vị trí thích hợp trong khu trong và ngoài tòa nhà, trên các lối đi sao cho việc thu gom được thuận tiện nhất. SVTH: Ngô Đình Hoài 56 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Rác trong tòa nhà sẽ được thu gom, bộ phận vệ sinh của tòa nhà sẽ có nhiệm vụ đưa rác đến điểm tập kết của Công ty Môi trường và Công trình đô thị, để xe của Công ty Môi trường và Công trình đôi thị chuyển đi. 3.3.2 Chương trình xử lý và giám sát môi trường a) Các chương trình xử lý môi trường  Các chương trình xử lý môi trường Dựa trên cơ sở các thông tin về quy mô dự án, các tác động môi trường cũng như các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực của dự án đến môi trường, chủ dự án cần xây dựng chương trình quản lý môi trường một cách hợp lý, đảm bảo bảo vệ môi trường xung quanh dự án. Xây dựng các chương trình quan trắc giám sát môi trường, tiến hành hoạt động quan trắc giám sát thường xuyên, liên tục.  Dự toán kinh phí - Kinh phí cho việc quan trắc giám sát môi trường thường xuyên dự tính khoảng 7.500.000 đồng/đợt, 15.000.000 đồng/ năm. - Kinh phí giám sát môi trường đột xuất tùy theo tính chất, mức độ cụ thể của sự cố môi trường. - Dự toán kinh phí cho các công trình bảo vệ môi trường và trồng cây xanh như sau: Trồng cây xanh, bồn hoa, thảm cỏ: 672.000.000 đồng Trạm xử lý nước thải: 525.000.000 đồng Bể tự hoại: 5 x 20.000.000 = 100.000.000 đồng Hệ thống thoát nước mưa: 100.000 x 800 (m) = 80.000.000 đồng Công trình thu gom chất thải rắn (thùng chứa và thu gom: 20 x 1.000.000 = 20.000.000 đồng. Chi phí vận hành trạm xử lý nước thải: 2.500 – 3000 đồng/m3. Hệ thống PCCC: thực tế mua sắm thiết bị theo quy định của nhà nước. Hệ thống chống sét: thực tế mua sắm thiết bị theo quy định của nhà nước. SVTH: Ngô Đình Hoài 57 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn b) Chương trình giám sát môi trường Công tác giám sát môi trường nhằm đảm bảo các biện pháp bảo vệ môi trường đề xuất ở trên được thực hiện một cách đầy đủ và hiệu quả, nhằm giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động bất lợi do dự án mang lại. Nhưng đề xuất giám sát môi trường nên tập trung vào những thành phần môi trường, những chỉ tiêu môi trường chịu tác động của dự án. Dựa trên các yếu tố chịu tác động đến môi trường, kinh tế và xã hội vùng dự án, chúng tôi tiến hành chương trình giám sát môi trường đối với chất lượng môi trường nước, không khí, chất thải rắn và chất thải nguy hại.  Quản lý nguồn ô nhiễm Đưa ra các chính sách quản lý các nguyên liệu sử dụng, sản phẩm và các loại chất thải đầu ra. Quản lý công tác an toàn lao động, vệ sinh môi trường, xử lý ô nhiễm do khí thải, chất thải rắn, nước thải. Xây dựng kế hoạch phòng chống ô nhiễm môi trường. Đồng thời tiến hành đào tạo nhân viên về phòng chống ô nhiễm môi trường và xử lý sự cố.  Giám sát chất lượng nước và không khí Giám sát chất lượng nước thải: - Thông số chọn lọc đối với nước thải: nhiệt độ, pH, mùi, BOD5, COD, SS, Tổng N, tổng P, hàm lượng mỡ, coliorm. - Vị trí lấy mẫu giám sát: Mẫu nước thải trước và sau hệ thống xử lý. - Tần suất giám sát: 2 lần/năm. - Tiêu chuẩn so sánh: QCVN 14:2008/BTNMT. Giám sát chất lượng nước ngầm: - Thông số chọn lọc: pH, độ đục, Nitrat, Amôni, Nitrit, Clorua, Sulfat, kim loại nặng (Fe, Pb, Hg, As, Cd), E.Coli, Tổng Coliform và E.coli. - Tấn suất giám sát: 2 lần/ năm. - Tiêu chuẩn so sánh: QCVN 09:2008/ BTNMT. - Thông số chọn lọc: Bụi, SO2, Nox, NH3, CO2, CO, nhiệt độ, tổng Hydrocacbon và tiếng ồn. SVTH: Ngô Đình Hoài 58 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn - Vị trí giám sát: khu vực bên ngoài và bên trong tòa nhà. - Tần suất thu mẫu và phân tích: 2 lần/năm. - Tiêu chuẩn so sánh: QCVN 05:2009/BTNMT, TCVN 5949:1998, QCVN 19:2009/BTNMT.  Giám sát chất thải rắn và chất thải nguy hại Rác sinh hoạt được khuyến khích phân loại ngay từ nguồn bằng cách sử dụng các thùng rác có màu sắc khác nhau và hướng dẫn du khách bỏ rác đúng nơi, đúng loại căn cứ theo màu thùng. Các bộ thùng rác được đặt lại tất cả những khu vực có khả năng phát sinh rác thải. Rác sinh hoạt sẽ được thu gom thường xuyên và vận chuyển trong ngày để tránh sự phân hủy gây mùi khó chịu. Vị trí giám sát: Thu gom tập trung chất thải rắn sinh hoạt, chất thải rắn sản xuất và chất thải rắn nguy hại. Thông số giám sát: Lượng thải và thành phần chất thải, các hợp đồng thu gom xử lý chất thải sinh hoạt. Tần suất giám sát: 2 lần/năm. SVTH: Ngô Đình Hoài 59 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I. Kết luận Từ việc thực hiện đề tài “ Đánh giá thực trạng và giải pháp hiệu quả dự án xây dựng Trung tâm Thương mại An Hòa ” trên địa bàn phường Phú Thuận, Thành Phố Huế, Tôi rút ra một số kết luận sau đây: Nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm tiến độ thi công dự án là do chủ đầu tư đã không nắm bắt kịp thời về tình hình biến động giá cả thị trường, ảnh hưởng xấu của khủng hoảng kinh tế tác động đến, làm cho chi phí xây dựng dự án tăng cao so với dự kiến ban đầu, dẫn đến thiếu hụt nguồn vốn để đầu tư. Khủng hoảng kinh tế khiến ngân hàng phải thắt chặt cho vay tín dụng, dẫn đến thất bại trong thỏa thuận hợp tác vay vốn để thực hiện dự án giữa hai bên, trong khi nguồn vốn vay để thực hiện dự án lại chiếm đến 70 % nguồn vốn đầu tư, đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm tiến độ thi công dự án trên. Dự án đầu tư Xây dựng Trung tâm Thương mại An Hòa Huế chậm tiến độ thi công không phải là vấn đề riêng của chủ đầu tư, vấn đề này đòi hỏi sự chung tay giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền, các ngân hàng và chủ đầu tư dự án. Hy vọng trong thời gian tới, tình trạng chậm tiến độ của dự án sẽ được giải quyết, dự án sẽ hoàn thành và đưa vào hoạt động. Dự án đi vào sử dụng sẽ có ý nghĩa trong việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị, phát triển có sở vật chất của ngành thương mại Thừa Thiên Huế, góp phần xây dựng, chỉnh trang thành phố Huế xứng đáng là thành phố Festival của Việt Nam. II. Kiến nghị Đây là một dự án với quy mô lớn, ngoài mục đích về kinh tế dự án còn hướng đến mục tiêu giải quyết việc làm cho hàng trăm người lao động địa phương. Để tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn, tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau: Về doanh nghiệp: SVTH: Ngô Đình Hoài 60 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn + Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, sắp xếp lại mô hình quản lý. + Nâng cao chất lượng ban quản lý dự án. + Đánh giá, lựa chọn nhà thầu xây dựng có năng lực tốt. + Đưa ra các biện pháp chống thất thoát lãng phí vốn trong thi công dự án. + Nâng cao năng lực, trình độ các cán bộ công nhân viên của dự án. Về ngân hàng và các cơ quan chức năng có thẩm quyền: kính đề nghị UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, UBND Thành phố và các ban ngành chức năng áp dụng một số chính sách khuyến khích ưu đãi đầu tư như sau: + Có chính sách ưu đãi về các loại thuế đối với dự án. + Xem xét giảm tiền thuê đất trong 5 năm đầu. + Tạo điều kiện để chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn vay. + Tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong thủ tục thẩm định và phê duyệt dự án. Ký hợp đồng thuê đất có thời hạn trên 30 năm. SVTH: Ngô Đình Hoài 61 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn TÀI LIỆU THAM KHẢO Thạc sĩ Hồ Tú Linh, Bài giảng Kinh tế đầu tư năm 2014 Tiến sĩ Bùi Đức Tính, Bài giảng Kinh tế môi trường năm 2015 Tiến sĩ Triệu Trần Huy, nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng cơ bản, 2013. Thạc sĩ Nguyễn Văn Mai, Đánh giá thực trang xây dựng trung tâm thương mại sinh thái năm 2013 Trên Báo chí Internet: Trang web của doanh nhân: www.doanhnhan.net Trang web của thư viện tài liệu: Trang web của Thành Phố Huế: www.huecity.gov.vn Trang web của Tỉnh Thừa Thiên Huế: www.huecity.gov.vn Trang web của Báo Thừa Thiên Huế: baothuathienhue.vn SVTH: Ngô Đình Hoài 62 Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn PHỤ LỤC Phụ lục 1: Danh sách cổ đông, thành viên góp vốn qua các năm: Số Lần Thay Đổi Cổ Đông Họ và tên cá nhân/Tên Công ty Số ĐKKD, ngày cấp, nơi cấp Loại/Số CCHN chứng khoán (nếu có) Cổ đông, thành viên sáng lập/cổ đông, thành viên khác Số lượng cổ phần/phần góp vốn 1 Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Phú Số ĐKKD Lần 1: 3301145999 Ngày cấp: 04 tháng 06 năm 2010. Nơi cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh Sở kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Thừa Thiên Huế. Cổ đông, thành viên sáng lập: Công ty TNHH Hồng Phú. Thành viên cổ đông: Công ty TNHH Hoàng Kim. Công ty TNHH Hoàng Phú: 3.187.500.000 đồng. Công ty TNHH Hoàng Kim: 3.062.500.000 đồng.. 2 Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Phú Số ĐKKD Thay Đổi Lần 2: 3301145999 Ngày cấp: 10 tháng 11 năm 2010. Nơi cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh Sở kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Thừa Thiên Huế. Cổ đông, thành viên sáng lập: Công ty TNHH Hồng Phú. Thành viên cổ đông: Công ty TNHH Hoàng Kim. Công ty TNHH Hoàng Phú: 5.488.000.000 đồng. Công ty TNHH Hoàng Kim: 5.312.000.000 đồng. 3 Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Số ĐKKD Thay Đổi Lần 3: 3301145999 Ngày cấp: 28 tháng 03 năm 2011. Nơi cấp: Phòng Đăng Cổ đông, thành viên sáng lập: Công ty TNHH Hồng Phú. Công ty TNHH Hoàng Phú: 2.160.000.000 đồng. SVTH: Ngô Đình Hoài Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Hoàng Phú ký kinh doanh Sở kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Thừa Thiên Huế. Thành viên cổ đông: Công ty TNHH Hoàng Kim. Công ty TNHH Hoàng Kim: 8.640.000.000 đồng 4 Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Phú Số ĐKKD Thay Đổi Lần 4: 3301145999 Ngày cấp: 17 tháng 10 năm 2011. Nơi cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh Sở kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Thừa Thiên Huế. Cổ đông, thành viên sáng lập: Công ty TNHH Hồng Phú. Thành viên cổ đông: Công ty TNHH Hoàng Kim. Công ty TNHH Hoàng Phú: 2.160.000.000 đồng. Công ty TNHH Hoàng Kim: 72.840.000.000 đồng 5 Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Phú Số ĐKKD Thay Đổi Lần 5: 3301145999 Ngày cấp: 04 tháng 04 năm 2012. Nơi cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh Sở kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Thừa Thiên Huế. Cổ đông, thành viên sáng lập: Công ty TNHH Hoàng Kim. Thành viên cổ đông: Doang nghiệp TNTM Hoàng Long. Công ty TNHH Hoàng Kim: 72.840.000.000 đồng. Doanh nghiệp TNTM Hoàng Long: 2.160.000.000 đồng. 6 Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Số ĐKKD Thay Đổi Lần 6: 3301145999 Ngày cấp: 25 tháng 10 năm 2013. Nơi cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh Sở kế Cổ đông, thành viên sáng lập: Công ty TNHH Hoàng Kim. Thành viên cổ Công ty TNHH Hoàng Kim: 72.840.000.000 đồng. Doang nghiệp SVTH: Ngô Đình Hoài Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Phú hoạch và Đầu tư Tỉnh Thừa Thiên Huế. đông: Doang nghiệp TNTM Hoàng Long. TNTM Hoàng Long: 2.160.000.000 đồng. 7 Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Hoàng Phú Số ĐKKD Thay Đổi Lần 7: 3301145999 Ngày cấp: 21 tháng 11 năm 2013S. Nơi cấp: Phòng Đăng ký kinh doanh Sở kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Thừa Thiên Huế. Cổ đông, thành viên sáng lập: Công ty TNHH Hoàng Kim. Thành viên cổ đông: Doang nghiệp TNTM Hoàng Long. Công ty TNHH Hoàng Kim: 72.840.000.000 đồng. Doang nghiệp TNTM Hoàng Long: 2.160.000.000 đồng. SVTH: Ngô Đình Hoài Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Phụ lục 2: Bảng Kế hoạch kinh doanh dự kiến tầng 1 ĐVT: Đồng STT Loại Lô Hàng Số Lượng Lô Đơn Giá Lô/ Tháng Năm 12 Tháng Thành Tiền 01 LÔ A1 (2.5 x 2.5 = 6,25 m2) 18 5.625.000 67.500.000 1.215.000.000 02 LÔ A2(2.5 x 2.5 = 6,25 m2) 13 5.312.500 63.750.000 765.000.000 03 LÔ B1(2.5 x 2.5 = 6,25 m2) 13 5.625.000 67.500.000 877.500.000 04 LÔ C1 (2.5 x 2.5 = 6,25 m2) 48 5.937.500 71.250.000 3.420.000.000 05 LÔ C (2.5 x 2.5 = 6,25 m2) 107 3.750.000 45.000.000 4.815.000.000 06 Văn Phòng (4.3 x 12.1 = 52 m2) 07 20.750.000 249.000.000 1.743.000.000 07 Bãi giữ xe ngày 475 m2 475 m2 95.000.000 1.140.000.000 1.140.000.000 08 Ki ốt cafe ven sông có cây xanh 1078 m2-25% cây cảnh 60% 432.Cho thuê 290 m 290 m2 30.000.000 360.000.000 360.000.000 Doanh Thu Năm: 15.335.500.000 Phụ lục 3: Bảng Kế hoạch kinh doanh dự kiến tầng 2 ĐVT: Đồng STT Loại Lô Hàng Số Lượng Lô Đơn Giá Lô/ Tháng Năm 12 Tháng Thành Tiền 01 LÔ A1 (2.5 x 2.5 =6,25 m2) 18 5.011.875 60.142.500 1.082.565.000 02 LÔ A2 (2.5 x 2.5 =6,25 m2) 13 47.334.375 56.801.250 681.615.000 03 LÔ B1 (2.5 x 2.5 =6,25 m2) 13 5.011.875 60.142.500 781.852.500 04 LÔ C1 (2.5 x 2.5 =6,25 m2) 48 5.290.312,5 53.483.750 3.047.220.000 05 LÔ C (2.5 x 2.5 =6,25 m2) 107 3.341.250 40.095.000 4.290.165.000 06 Văn Phòng (4.3x12.1 = 52 m2) 07 18.488.250 221.859.000 1.553.013.000 Doanh Thu Năm: 12.062.765.000 Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch kinh doanh dự kiến toàn bộ dự án ĐVT: Đồng Loại Lô Hàng Ví Trí Đơn Giá Lô/ Tháng Năm 12 Tháng Thành Tiền 197 lô, 7 văn phòng, 1 bãi giữ xe và 1 sảnh cà phê tầng 1. Tầng 1 1.279.625.000 15.355.500.000 15.355.500.000 197 lô, 7 văn phòng Tầng 2 1.005.229.708 12.062.765.500 12.062.765.000 Tổng cộng: 27.418.265.000 SVTH: Ngô Đình Hoài Đạ i h ọc K inh tế H uế Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Văn Mẫn Phụ lục 5: Bảng Chi phí chi trả cho hoạt động kinh doanh ĐVT: Đồng STT Diễn Dãi Đơn Vị Tính Số Lượng Giá Tiền Tổng Cộng 01 Điện 105 m + 71 m = 176 m: 10m/bóng 270 W x 5 H = 1,35 đêm x 5000 13500 W 7.025.000 66.615.000 Bóng cao áp 1000 W 4 bóng 4000 W x 5 H =20 x 5000 = 2000 W 2000 W 2.100.000 1890 m gian hàng x 398 gian x 15 W = 4200 W x 10 tiếng buổi tối 29,8 W x 5000 29.800 W 2,490.000 Điều hòa trung tâm 2 x 3500 = 7000 W x 15 tiếng 10500 W = 10,5 10. 500 W x 5000 10. 5000 55.000.000 02 Nước khối 15 H 10 x 7.000 300 3.100.000 3,100.000 03 Điện thoại 2 1 250.000 2.000.000 2.000.000 Điện thoại 2 Giám đốc 1 250.000 Điện thoại 2 Chủ Tịch 1 250.000 Điện thoại 2 Phó giám đốc 1 250.000 Điện thoại 1 Kiểm soát 1 250.000 Điện thoại 2 Kế toán ĐT 1 250.000 Điện thoại Kế toán Fax 1 250.000 Điện thoại 1 Bảo vệ 1 250.000 04 Lương Kế toán trưởng 1 6.000.000 133.000.000 133.000.000 Lương Kế toán viên 4 3.000.000 05 Lương Giám đốc 1 6.000.000 Lương P Giám đốc 2 4.000.000 06 Lương Bảo vệ Trưởng 1 3.000.000 Lương Bảo vệ 11 3.500.000 07 Lương Kiểm soát Trưởng 1 4.500.000 Lương Kiểm soát Phó 2 3.000.000 08 Kỹ thuật điện trưởng 1 6.000.000 Kỹ thuật điện Viên 5 3.000.000 Kỹ thuật Nước trưởng 1 4,000,000 Kỹ thuật Nước Viên 4 6.000.000 09 Chi phí khác 20.000.000 10 Thuế đất 60.000.000 Tổng chi phí hàng tháng: 284.715.000 Tổng chi phí hàng Năm: 3.416.580.000 SVTH: Ngô Đình Hoài Đạ i h ọc K inh tế H uế