Khóa luận Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam bidv chi nhánh Quảng Ninh

sư chuyên về nội thất, đã tham gia thiết kế nhiều công trình về nhà cửa, trường học...thu nhập tương đối. Ông khá am hiểu về nội thất. Bà Phạm Thị Tạ có một cửả hàng chuyên về kinh doanh vật liệu xây dựng, thu nhập bình quân khá ổn đinh. - Phương án vay vốn: dùng để mở một doanh nghiệp chuyên về kinh doanh nội thất. Tổng số vốn đầu tư: 2 tỷ đồng Số vốn có sẵn: 1 tỷ đồng Số vốn cần vay: 1 tỷ đồng - Ngân hàng nhận xét: Ông, bà Nguyễn Văn Học - Phạm Thị Ta là khách hàng cũ của Ngân hàng, có uy tín, có công việc với mức lương thu nhập ổn đinh, trừ đi chi tiêu hàng tháng có đủ khả năng để trả vốn Ngân hàng. Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp. 1. Giám định tính chất pháp lý. a. Hồ sơ tài sản cần định giá: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 863025, do UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 27/3/1999 - Số vào sổ cấp GCNQSD đất số 1566 QSDĐ. - Sổ hộ khẩu gia đình ông Nguyễn Văn Học. - CMND của Ông Nguyễn Văn Học và CMND của Bà Phạm Thị Ta . - Giấy phép xây nhà số 255/GPXD do Phòng Quản lý đô thị cấp 01 /10/2008. b. Mô tả đặc điểm tài sản: Bảng 10: Mô tă đặc điểm BĐS (TH3) Đất -Vị trí: Ô số 13 KTX lấn biển sau làng giao thông cạnh Cty Đông Bắc, phường Hồng Hải - Diện tích: 60 m2 -Hình thức sử dụng: sử dụng riêng - Mục đích sử dụng: Đất ở - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc SD: Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng QSDĐ Nhà - Loại nhà: Khung cột bê tông cốt thép, 03 tầng + 01 tum, Tường gạch chỉ, mái đổ bê tông. - Cấp nhà: IV - Diện tích xây dựng tầng 1: 60 m2 - Diện tích sử dụng 211,6 m2 - Tình trạng pháp lý: Không tranh chấp Thực trạng căn nhà ông Nguyễn Văn Học ( chụp lúc 14h ngày 08/01/2011) Hình 4: Ảnh minh họa căn nhà ông Nguyễn Văn Học. c. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bảng11:Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH3) Tiêu chí xác định Lợi thế của tài sản Hạn chế của tài sản Vị trí , Giao thông Giao thông thuận tiện, Gần ngay trung tâm TP Hạ Long. Diện tích Phù hợp với sinh hoạt gia đình Cơ sở hạ tầng Phát triển Dân trí Khu vực có dân trí cao An ninh Đảm bảo Kiến trúc nội thất Hài hoà, tiện nghi. Yếu tố khác Lợi thế thương mại Có nhiều lợi thế thương mại Khả năng phát mại Dễ.Lý do: Khu vực trung tâm thành phố, thuận tiện giao thông, sinh hoạt gia đình Ước tính thời gian có thể phát mại tài sản Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 01 tháng. 2. Định giá tài sản. - Tham khảo giá đất theo quy định tỉnh Quảng Ninh năm 2009: Bảng 12: Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS (TH3) TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 1 Đường Nguyễn Văn Cừ Từ Tòa án tỉnh đến Nhà thi đấu 8.0 7.0 6.50 6.0 ( nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp) Mảnh đất nằm ở VT1 với giá theo quy định tỉnh Quảng Ninh là 8trđ/m2. - Tham khảo giá cả thị trường thực tế: trong khoảng 25.000.000đ/m2. Đã có giao dịch giá 25.000.000đ/m2 tại các lô đất bên cạnh. - Tổ định giá thẩm định giá: Phương pháp so sánh. Tổ định giá đề nghị định giá TSBĐ là: 20.000.000đ/m2 đất và Giá trị suất xây dựng là 3.500.000đ/m2. è Vậy giá trị tài sản bảo đảm: - QSDĐ được xác định với giá cơ sở: 20.000.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 60 m2 x 20.000.000 đ/m2 = 1.200.000.000 đ - Tài sản gắn liền với đất được xác định với giá cơ sở: 3.500.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 211,6 m2 x 3.500.000 đ/m2 = 740.600.000đ - Giá trị làm tròn là: 740.000.000đ, Hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với QSDĐ và Nhà: 0.8. Tổng cộng giá trị BĐS 1.940.000.000 đồng. Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: (1.200.000.000 x 0.8 + 740.000.000 x 0.8) = 1.552.000.000 đồng. (xem chi tiết biên bản định giá ở phụ lục (1)) Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng thế chấp được lập vào ngày 08 tháng 01 năm 2011 giữa các bên : - Bên thế chấp: Ông Nguyễn Văn Học- bà Phạm Thị Ta - Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. (xem chi tiết hợp đồng ở phụ lục (2)) Bước 4: Đăng ký thế chấp Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ngày 08/01/2011. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay Ông Nguyễn Văn Học và bà Phạm Thị Ta nhận đủ số tiền vay vốn 1tỷ của Ngân hàng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng. Bước 6:Thanh lý hợp đồng thế chấp Ông Nguyễn Văn Học và bà Phạm Thị Ta có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Ngân hàng giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp. 2.4.2.2. Trường hợp thế chấp bất động sản đối với tổ chức là Công ty TNHH. Trường hợp 4: Thế chấp BĐS của Công ty TNHH Hưng Quảng Công ty TNHH Hưng Quảng có đơn đề nghị Ngân hàng cho vay vốn để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh cho công ty. Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng. - Thông tin khách hàng: Địa chỉ: Số 500, đường Nguyễn Văn Cừ - tổ 4 - khu 6 - phường Hồng Hải - thành phố Hạ Long – QN. Giám đốc công ty: Ông Phạm Văn Kỳ. Ngành nghề kinh doanh: buôn bán vật liệu xây dựng, xây dựng công trình dân dụng, dịch vụ xuất nhập khẩu về vật liệu xây dựng. + Tình hình sản xuất kinh doanh thời gian qua của Công ty: Bảng 13: Doanh thu của Công ty Hưng Quảng (hết 2009 và đến 05/2010) STT Nội dung các dòng tiền Năm 2009 (đv:đồng) 09/05/2010 (đv: đồng) 1 Doanh thu thuần 79.069.626.559 43.293.919.867 2 Gía vốn hàng bán 73.139.312.000 38.791.352.437 3 Chi phí quản lý kinh doanh 2.372.088.700 1.298.817.430 4 Lợi nhuận từ hoạt động KD 3.558.225.859 3.203.750.000 5 Thuế TNDN (Miễn thuế) (Miễn thuế) 6 Lợi nhuận sau thuế 3.558.225.859 3.203.750.000 (Nguồn: theo điều tra của Ngân hàng) Nhìn chung năm 2010 doanh số của công ty giảm so với năm 2009, nhưng tỷ lệ lãi của công ty là cao ( khoảng 6-7% trên doanh thu). Nguyên nhân chủ quan có thể là do đường lối lãnh đạo của Ban Giám đốc công ty. Song, chủ yếu vẫn là nguyên nhân khách quan như: giá xăng dầu trên thị trường tăng cao, kéo theo giá tăng của vận tải xe khách… - Phương án vay vốn: Là một công ty TNHH tương đối phát triển. kế hoạch năm 2011 đề ra là tăng doanh thu thừ 120-130% so với năm 2010. Công ty muốn vay vốn Ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, vận tải hàng hóa khách đường bộ, đường thủy. + Số vốn cần vay Ngân hàng là: 6 tỷ đồng. + Kế hoach kinh doanh năm 2011của Công ty Bảng 14 : Doanh thu dự tính của Công ty Hưng Quảng (năm 2011) STT Chỉ tiêu Năm 2011(đv: đồng) 1 Doanh thu 70.800.000.000 2 Giá vốn 65.136.000.000 3 Lợi nhuận gộp 5.664.000.000 4 CP QLDN + Lãi vay NH 2.832.000.000 5 Lợi nhuận thuần 2.832.000.000 6 Thuế TNDN phải nộp (miễn giảm) 7 Lợi nhuận sau thuế 2.832.000.000 (Nguồn: theo điều tra của Ngân hàng) Với ước tính doanh thu như trên, kế hoạch của Công ty là tăng cường nhập thêm các loại vật liệu xấy dựng cao cấp, bắt đầu từ việc mua thêm xe vận tải chuyên dụng (xe VOLVO của Thụy Điển). Việc đầu tư thêm xe tải sẽ giúp Công ty thuận lợi hơn trong vận chuyển hàng hóa, thực hiện các dự án của Công ty. - Ngân hàng nhận xét : đây là một công ty đang trên đà phát triển, thu nhập khá tốt, việc trả nợ có thể trích từ thu nhâp hàng tháng của công ty, phương án vay vốn là khả thi. Bước 2 + Bước3: Giám định tính chất pháp lý, thẩm định giá BĐS thế chấp, ký kết hợp đồng thế chấp. Tài sản thế chấp là BĐS của một vài thành viên trong công ty và 3 xe ô tô của công ty. BĐS 1: Ô số 70 khu tự xây lấn biển Mỏ than Hà Lầm, phường Hồng Hải của ông Phạm Văn Kỳ - bà Nguyễn Thị Ngọc. Tên tài sản: Quyền sử dụng đất theo GCNQSD đất số N863110 do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/05/1999. - Hồ sơ tài sản cần định giá. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Sổ hộ khẩu gia đình ông Phạm Văn Kỳ (do CA. TP Hạ Long cấp ngày 25/07/1994. + CMTND của Ông Phạm Văn Kỳ Số 140550341 do Công an Hải Hưng cấp ngày 29/10/1978 và CMTND của bà Nguyễn Thị Ngọc Số 140550326 do Công an Hải Hưng cấp ngày 29/10/1978. - Mô tả đặc điểm tài sản: + Đất: có diện tích là 58,8 m2, là đất ở, với thời hạn sử dụng là lâu dài. + Tài sản gắn liền với đất: không. - Định giá tài sản: + Tham khảo giá đất ở trên địa bàn năm 2009: ở VT1 từ Nhà Thi đấu - Mương số 01: 5.000.000đ/m2. + Tham khảo giá đất trên thị trường: 20.000.000-25.000.000đ/m2. - Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh. Tổ định giá đề nghị định giá TSBĐ là: 20.000.000đ/m2 đất. => Vậy giá trị định giá tài sản bảo đảm: TSBĐ là QSDĐ được xác định với giá cơ sở: 20.000.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 58,8 m2 x 20.000.000đ/m2 = 1.176.000.000 đồng. Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 1.176.000.000đ x 0.8 = 940.800.000 đồng. => Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên: - Bên thế chấp: Ông Phạm Văn Kỳ - Bà Nguyễn Thị Ngọc. - Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. - Bên vay vốn : Công ty TNHH Hưng Quảng BĐS 2: BĐS tại Tổ 6 khu 8, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng: như các ví dụ trên. Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 580032, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 15530, do Uỷ ban Nhân dân thành phố Hạ Long cấp ngày 06/09/2005. Tên chủ sở hữu: Nguyễn Trường Giang - Phạm Thị Thúy Hà. - Mô tả đặc điểm tài sản: + Đất: diện tích 35.4m2, là đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài. + Nhà: nhà ở cấp IV, có S xây dưng: 35.4m2, có S sử dụng là 100 m2. - Ngân hàng nhận xét BĐS có vị trí giao thông thuận tiện, gần ngay trung tâm thành phố Hạ Long, ước tính thời gian có thể phát mại là 1,5 tháng. - Định giá tài sản bảo đảm: + Khung giá do nhà nước quy định: 10.000.000 đ/m2. - Giá thị trường Ngân hàng điều tra: 35.000.000-45.000.000 đ/m2. Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ là quyền sử dụng đất 35.000.000đ/m2, đối với Tài sản gắn liền với đất: 1.000.000 đ/m2. =>Vậy giá trị TSBĐ: Quyền sử dụng đất: 35,4 m2 x 35.000.000đ/m2 = 1.239.000.000 đồng Tài sản gắn liền với đất: 100 m2 x 1.000.000đ/m2 = 100.000.000 đồng Tổng cộng giá trị: 1.239.000.000 + 100.000.000 = 1.339.000.000 đồng Tổng giá trị làm tròn: 1.340.000.000 đồng Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 1.340.000.000 x 0,8 = 1.072.000.000đồng => Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên: - Bên thế chấp: Ông Nguyễn Trường Giang- Bà Phạm Thị Thuý Hà. - Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh. - Bên vay vốn : Công ty TNHH Hưng Quảng. BĐS 3: BĐS tại tổ 7, khu 2, phường Yết Kiêu, Hạ long, Quảng Ninh. Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp, phương án sản xuất kinh doanh, thông tin khách hàng: như các trường hợp trên. Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 050301, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1237, do Uỷ ban nhân dân thành phố Hạ Long cấp ngày 04/07/2003. Tên chủ sở hữu: Ông Vũ Đình Sâm-Bà Trần Thị Tròn. - Mô tả đặc điểm tài sản: + Đất : diện tích 324m2, là đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài. + Tài sản gắn liền với đất: không. - Định giá tài sản bảo đảm: - Khung giá nhà nước: 3.500.000 đ/m2. - Giá thị trường: 12.000.000-15.000.000 đ/m2 - Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ là quyền sử dụng đất 10.000.000 đồng/m2. => Vậy giá trị TSBĐ: Quyền sử dụng đất: 324 m2 x10.000.000đ/m2 = 3.240.000.000 đồng Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 3.240.000.000 x 0,8 = = 2.592.000.000 đồng => Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên: - Bên thế chấp: Ông Vũ Đình Sâm-Bà Trần Thị Tròn. - Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. - Bên vay vốn: Công ty TNHH Hưng Quảng. Tài sản 04: 01 Ô tô FORD-ESCAPE 05 chỗ ngồi đã qua sử dụng còn lại 70%. Trị giá tài sản thế chấp:450.000.000đ. Tài sản 05: 1 xe TOYOTA mới 100%, định giá là 490.000.000đ. Tài sản 06: 01 xe máy chuyên dụng (máy xúc đào bánh xích) hiệu KOMATU 450 ,định giá là 1.959.000.000 đ. è Vậy TỔNG CỘNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM của công ty là: 1.176.000.000 + 1.340.000.000 + 3.240.000.000 + 450.000.000 + 490.000.000 + 1.959.000.000 = 8.555.000.000 đồng. Bước 4: Đăng ký thế chấp. Công ty TNHH Hưng Quảng làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay Công ty TNHH Hưng Quảng nhận đủ số tiền vay vốn của Ngân hàng là 6 tỷ đồng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của các BĐS bảo lãnh cho Ngân hàng. Bước 6: Thanh lý hợp đồng Công ty TNHH Hưng Quảng có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Ngân hàng xem xét, giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp. Sau khi tổng hợp thống kê về giá các BĐS ở các trường hợp nêu trên, ta có biểu đồ về giá như sau: Hình 5: Biểu đồ so sánh giá NN-giá TT-giá TC của 4 trường hợp Bảng 15: Tổng hợp quy trình thực hiện các trường hợp thế chấp nêu trên Thông tin KH Trường hợp 1(TC) Trường hợp 2(TC+BL) Trường hợp 3(TC) Trường hợp 4(TC+BL) Bước 1 Mục đích vay vốn - KH: ông Nguyễn Quang Kiên (cá nhân, KH mới) - Vay 200 triệu để sửa chữa nhà cửa - KH: bà Phạm Thị Thanh (cá nhân, KH cũ) - Vay 2 tỷ để kinh doanh bất động sản. - KH: Ông Nguyễn Văn Học (cá nhân, KH cũ) - Vay 1 tỷ để mở doanh nghiệp tư nhân - KH: Công ty TNHH Hưng Quảng (tổ chức, KH mới) - Vay 6 tỷ để mở rộng sản xuất kinh doanh công ty Bước 2 -Giám định t/c pháp lý - Định giá BĐS(hệ số bảo đảm k=0.8) - BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn, thị xã Uông Bí , tỉnh Quảng Ninh -Áp dụng pp so sánh - giá trị BĐS: 414.500.000 đồng - mức cho vay tối đa của Ngân hàng: 331.600.000đ => Giá QSDĐ <giá thị trường. Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường. - BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (chủ sở hữu: ông Trần Vũ Đại) - Áp dụng pp so sánh - giá trị BĐS: 4.485.000.000đồng - mức cho vay tối đa của Ngân hàng: 3.588.000.000đ =>Giá QSDĐ gần <giá thị trường Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường - BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh C.ty Đông Bắc, P.Hồng Hải, TP.Hạ Long - Áp dụng pp so sánh - giá trị BĐS: 1.940.000.000đ - mức cho vay tối đa của Ngân hàng:1.552.000.000đ => Giá QSDĐ <giá thị trường. Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường. - Tài sản thế chấp là 3 BĐS+TS của công ty - BĐS 1: Ô số 70 khu tự xây lấn biển Mỏ than Hà Lầm, TP. Hạ Long của ông Phạm Văn Kỳ Giá BĐS:1.176.000.000đ - BĐS 2: Tổ 6 khu 8, phường Hồng Hải, TP.Hạ Long của ông Nguyễn Trường Giang Giá BĐS:1.340.000.000đ. -BĐS 3: tổ 7,khu 2, P.Yết Kiêu, TP.Hạ Long của ông Vũ Đình Sâm Giá BĐS:3.240.000.000 đ. => Giá QSDĐ gần = giá thị trường Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường. Bước 3 Hợp đồng ký ngày 25/11/2010 -Bên A: ông Nguyễn Quang Kiên -Bên B:Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh Hợp đồng ký ngày 29/11/2010 -Bên A: ông Trần Vũ Đại -Bên B:Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh -Bên vay: bà Phạm Thị Thanh Hợp đồng ký ngày 08/01/2011 -Bên A:ông Nguyễn Văn Học -Bên B: :Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Hợp đồng ký giữa 3 bên: -Bên A: +BĐS1: ông Phạm Văn Kỳ (ngày 15/12/2010) +BĐS2:ông Nguyễn Trường Giang (19/12/2010) +BĐS 3:ông Vũ Đình Sâm (ngày 23/12/2010) -Bên B: :Ngân hàng ĐT&PTVN -Bên vay: Công ty TNHH Hưng Quảng Bước 4 -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Uông Bí,tỉnh Quảng Ninh. -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh. -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh. -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long,tỉnh Quảng Ninh. Bước 5 KH nhận tiền vay từ ngân hàng KH nhận tiền vay từ ngân hàng KH nhận tiền vay từ ngân hàng KH nhận tiền vay từ ngân hàng Bước 6 -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Thanh lý hợp đồng thế chấp CHƯƠNG 3 - NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG 3.1. Nhận xét về công tác thực hiện quy trình thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Dựa vào bảng 15-bảng Tổng hợp về các trường hợp thế chấp nêu trên, xin được rút ra một số nhận xét như sau: a. So với quy trình thế chấp BĐS của Nhà nước, nhìn chung Ngân hàng đã thực hiên theo đúng quy định của Chính Phủ, các bước được tiến hành theo đúng trình tự thế chấp do Ngân hàng Nhà nước đề ra, tuân thủ tốt theo đúng các Nghị định, Thông tư về giao dịch đảm bảo có liên quan. b. Về chất lượng từng bước trong quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng thông qua các trường hợp đã nghiên cứu tại phần 2.4.1, xin được có một số nhận xét: Bước 1: Thông tin khách hàng, phương án vay vốn xem xét khá rõ ràng, tuy nhiên còn tùy từng đối tượng khách hàng: - Đối với những khách hàng cũ, công tác điều tra thông tin chưa thật cẩn thận. + Bà Phạm Thị Thanh (TH2) hay Ông Nguyễn Văn Học (TH3) là khách hàng cũ của Ngân hàng, phương thức tiến hành kiểm tra thông tin là qua loa, sơ sài, dựa vào những hồ sơ cũ. Phương án vay vốn còn chưa cụ thể, mang tính hình thức, thể hiện sự chủ quan của nhân viên giám định. - Đối với những khách hàng mới, công tác điều tâ thông tin chính xác và cẩn thận hơn : + Ông Nguyễn Quang Kiên (TH1) và Công ty TNHH Hưng Quảng (TH4) là những khách hàng mới, cách thức điều tra chi tiết, rõ ràng hơn nhiều. Các thông tin về cá nhân, tổ chức, thông tin về tài chính, phương án vay vốn, khả nảng trả nợ được Ngân hàng xem xét khá rõ ràng, cụ thể, đảm bảo tính khách quan. Bước 2: - Công tác giám định tính chất pháp lý chi tiết, rõ ràng, đủ các giấy tờ pháp lý. - Việc mô tả đặc điểm tài sản, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và khả năng phát mại rõ ràng, đầy đủ. - Công tác định giá thế chấp: đều áp dụng theo quy đinh dựa vào khung giá nhà nước, giá thị trường và tổ định giá của Ngân hàng điều tra thực tế. Bước 3: Hợp đồng ký kết thực hiện theo đúng quy định của pháp luật công khai rõ ràng. Công tác thực hiện ký kết hợp đồng nhanh gọn, đầy đủ. Bước 4: Công tác đăng ký thế chấp của bên thế chấp gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật. Bước 5: Các Ngân hàng sau khi cho vay cũng đã thực hiện kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng, tuy nhiên phần này Ngân hàng thực hiện cũng rất qua loa, đại khái. Bước 6: Ngân hàng thanh lý hợp đồng theo đúng quy định đã đề ra và theo đúng quy định của pháp luật. c. Về công tác thẩm định giá thế chấp BĐS. - Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn, không nhất thiết phải kinh doanh, mà có những khách hàng vay vốn cho con đi du học, vay vốn để sửa nhà… - Về quy trình định giá BĐS thế chấp: + Kế hoạch định giá được lập khá rõ ràng, đầy đủ, theo quy định của Ngân hàng. + Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin khá chi tiết, song các thông tin phân tích còn sơ sài, vấn đề về sử dụng BĐS tối ưu …chưa đủ. + Tổ định giá áp dụng các biện pháp định giá thiếu sự linh hoạt, mang tính rập khuôn. + Trong biên bản định giá mà tổ thẩm định giá đưa ra, có thể thấy sự thiếu chi tiết: phương pháp thẩm định giá trình bày sơ sài. Các BĐS được đem ra để so sánh với BĐS cần định giá không được nêu cụ thể ra là lấy ở đâu… - Dựa vào biểu đồ so sánh về giá như trên, ta thấy: + Phần lớn các BĐS được định giá cao hơn nhiều so với khung giá quy định của Nhà nước, như TH2, TH3, TH4 đều thấy rõ điều này. Mặt khác, Ngân hàng định giá trực tiếp các BĐS này, đều có xu hướng thấp hơn giá thị trường. + Đối với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ, tổ định giá thẩm định giá BĐS có phần thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường, song nhìn chung vẫn đáp ứng được nhu cầu của người dân. + Đối với khách hàng là các doanh nghiệp, tổ định giá thẩm định giá thế chấp BĐS có phần cao hơn so với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ. + Tỉ lệ cho vay của Ngân hàng thường là 80%, mức cho vay tối đa thuộc dạng khá cao so với các Ngân hàng khác, thể hiện những ưu đãi của Ngân hàng dành cho khách hàng. 3.2. Những ưu điểm và nhược điểm của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Từ điều tra, tìm hiểu thực trạng về quy trình hoạt động giao dịch thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh, đề tài khóa luận tiến hành phân tích, đánh giá một số mặt tích cực và những hạn chế bất cập như sau: 3.2.1. Những tính tích cực của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. - Ngày nay với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, việc tiếp nhận thế chấp BĐS của Ngân hàng đã dễ dàng hơn nhiều. Số lượng khách hàng thế chấp BĐS đông và đa dạng với nhiều mục đích khác nhau. - Thủ tục thế chấp BĐS ở Ngân hàng đã đơn giản và nhanh gọn hơn thời gian trước, đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của nhà nước. - Thông tin pháp lý và những giấy tờ cần thiết về BĐS được Ngân hàng xem xét rất kỹ lưỡng. - Kết quả định giá BĐS cuối cùng của Ngân hàng phần lớn đã đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thế chấp. - Về đội ngũ nhân viên của Ngân hàng: đạo đức nghề nghệp của nhân viên được đánh giá cao, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và của Ngân hàng đề ra. Thái độ của nhân viên được đánh giá là thân thiện, khả năng tư vấn là khá tốt, tạo những ưu đãi tốt nhất cho khách hàng, 3.2.2. Những bất cập, hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. 1. Trong quá trình Ngân hàng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự, Luật nhà ở năm 2005…đã bộc lộ những bất cập, làm cản trở người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp, tiêu biểu là một số vấn đề sau: a. Trong thế chấp quyền sử dụng đất. - Chưa có quy định cụ thể về các trường hợp người sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Vậy, giả sử nếu người sử dụng đất thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào? - Nhà nước quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp” (theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ) Quy định này không nhận được sự đồng tình. Bởi lẽ, nó mâu thuẫn với bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Như tất cả chúng ta đều đã biết, thực chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự, mà đã là quan hệ giao dịch dân sự thì yếu tố tự do thoả thuận ý chí của các bên phải được đặt lên hàng đầu và phải được tôn trọng triệt để. Do đó, giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp. Có như vậy thì quyền lợi của bên thế chấp mới không bị thiệt thòi. - Về điều kiện đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Song đến nay, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm mới bắt đầu được thành lập. Các quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (UBND cấp xã, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất) chưa rõ ràng. b. Trong thế chấp nhà ở: Thời gian gần đây việc thế chấp nhà ở để huy động vốn trở nên rất khó khăn. Một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho các tổ chức cá nhân khi ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở nhằm huy động vốn chính là những bất cập trong các quy định về thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở năm 2005, tiêu biểu như: + Khó khăn khi xác định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch: theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở với những điều kiện đế nhà ở tham gia giao dịch đã loại bỏ nhà ở hình thành trong tương lai khỏi "danh mục" tài sản thế chấp. Mặt khác, quy định nêu trên đã làm phát sinh nhiều khó khăn cho chủ sở hữu nhà ở vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ điều kiện tại Điếu 91 của Luật Nhà ở là không đơn giản, nhất là trong bối cảnh lý lịch pháp lý về nhà đất ở nước ta rất phức tạp. + Khó tiếp cận thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở, đó là chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở, Ngân hàng khó khăn khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không vì thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở không đầy đủ và khó tiếp cận. 2. Trong khi thực hiện trực tiếp các bước trong quy trình thế chấp, ta có thể thấy những bất cập còn tồn tai sau: - Ngân hàng luôn tạo điều kiện dễ dàng cho khách hàng vay vốn nhằm tăng doanh thu. tuy nhiên do có sự dễ dãi này mà việc xem xét kinh doanh, sử dụng vốn của khách hàng Ngân hàng thường làm qua loa, đại khái, có thể dẫn tới những hậu quả đáng tiếc. - Ngân hàng chưa có một phòng ban chuyên trách về định giá tài sản thế chấp mà chỉ có một vài cán bộ thẩm định giá, mà trong khi đó vấn đề định giá thế chấp BĐS là rất quan trọng và phức tạp. - Nhân viên định giá BĐS nhiều khi định giá còn mang tính chủ quan, tương đối, phương pháp định giá khi báo cáo còn sơ sài, thiếu chi tiết, mang tính lấy lệ. - Một số các chi nhánh Ngân hàng việc xác đinh giá không theo quy định chuẩn nào mà theo chỉ thị từ các lãnh đạo chi nhánh, có những chi nhãnh giá BĐS tính bằng ½ giá nhà nước cộng với giá thị trường. - Nhìn chung, phần lớn các BĐS được định giá chưa đúng với giá trị thực của nó (ở đây là thấp hơn giá trị thực của nó). - Trong những trường hơp cần nguồn vốn lớn cho những khách hàng là các tổ chức, doanh nghiệp, Ngân hàng chưa phối hợp với các công ty thẩm định giá thế chấp BĐS, khiến cho việc thẩm định giá thiếu chuyên nghiệp và sự chính xác. - Công tác kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng được ngân hàng tiến hành rất đơn giản, lấy lệ. 3. Với những bất cập nêu trên, xin được nêu một số rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải trong công tác thực hiện thế chấp BĐS cho khách hàng - Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng Các quy chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, không khó để lách quy định này nếu khách hàng tăng chi phí dự toán. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát. - Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của ngân hàngViệc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay - Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng. Nhìn chung Ngân hàng thực hiện quy trình thế chấp BĐS là khá tốt, theo các chuẩn mực nhất định do Nhà nước quy định, theo sát với những quy định mà Ngân hàng đã đề ra. Song, sự rập khuôn và cẩu thả, thiếu chi tiết trong 1 vài bước vẫn được thể hiện, nhất là ở khâu trực tiếp thẩm định giá trị BĐS của tổ định giá Ngân hàng. Đây chính là một vấn nạn khá nhức nhối, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng. là điểm yếu của Ngân hàng, có thể trực tiếp gây ra những rủi ro cho Ngân hàng 3.3. Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng. Để hoàn thiện công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng, đề tài xin nêu ra một số giải pháp sau: 1. Về chất lượng chuyên môn: - Qua những bất cập trong thực tiễn về thế chấp quyền sử dụng đất, hay thế chấp nhà ở như đã nêu trên, Ngân hàng cần có những văn bản gửi các cơ quan cấp cao, nêu ra những khó khăn và những giải pháp sơ bộ mong muốn đề xuất như: + Có quy định với trường hợp thế chấp một phần quyền sử dụng đát hay tài sản trên đất. Quy định với thế chấp BĐS tại các chi nhánh nước ngoài. + Nới lỏng hơn về định giá thế chấp, trên cơ sở ưu tiên sự thỏa thuận giữa Ngân hàng và khách hàng. + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần quản lý thật tốt hồ sơ, phối hợp với Ngân hàng, để công khai những thông tin pháp lý xác thực nhất về BĐS - Ngân hàng cần hoàn thiện và thực hiện các bước trong quy trình thế chấp BĐS một cách cẩn thận, nghiêm túc và chính xác nhất. Các bước điều tra thông tin khách hàng, phương án sử dụng vốn vay, hay việc sử dụng vốn vay của khách hàng sau khi ký kết hợp đồng…phải được nhân viên Ngân hàng thực hiện kỹ càng hơn nữa. - Ngân hàng cần phải xây dựng cho mình một hệ thống cơ sở dữ liệu vầ các giao dịch BĐS diễn ra trong khu vực, nhằm phục vụ công việc định giá tốt hơn, nâng cao hiệu quả làm việc. - Để tránh những rủi ro không đáng có, Ngân hàng cần có phòng ban chuyên trách về Quản lý rủi ro, theo sát các hoạt động thế chấp. - Quy định rõ ràng các nội dung bắt buộc phải có trong báo cáo định giá, cũng như trong các nội dung khác. - Bản thân Ngân hàng cần phải thường xuyên tự nâng cao chất lượng chuyên môn của mình, tham khảo học hỏi các Ngân hàng khác, như các phương pháp định giá BĐS. Đồng thời cập nhật, bổ sung thường xuyên các quy định mới của Pháp luật một cách nhanh nhất. - Ngân hàng cần trang bị hệ thống thiết bị máy móc, vi tính hiện đại phục vụ công tác quản lý và vận hành của công ty. 2. Về đội ngũ cán bộ nhân viên: - Ngân hàng nên thành lập một phòng ban chuyên về thẩm định giá BĐS thế chấp vừa nhằm tạo ra tính chuyên nghiệp trong hoạt động thế chấp, đồng thời có các cán bộ giám sát lẫn nhau tránh tiêu cực. - Ngân hàng cần bổ sung, đào tạo đội ngũ định giá nhanh nhạy và chuyên nghiệp nhất. Quan trọng nhất chính là chất lượng chuyên môn của các cán bộ thẩm định giá, không chỉ nắm vững các quy định để thực hiện, mà còn phải am hiểu thị trường BĐS, đời sống xã hội, có kiến thức sâu rộng. Và cần nhât là phải có ý thức làm việc nghiêm túc, cẩn thận đối với mọi khách hàng, dù là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ hay các doanh nghiệp lớn. - Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng thường xuyên phải có chế độ khen thưởng,thi đua dành cho các cán bộ nhân viên, các phòng ban trong công ty. Điều đó khuyến khích ý thức và thái độ làm việc của đội ngũ nhân viên. Bởi họ chính là những người quan trọng nhất, trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, là cầu nối giữa Ngân hàng và khách hàng. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN CHUNG Thế chấp BĐS là một trong những quyền của người sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nếu không muốn nói là quan trọng nhất. Theo số liệu thống kê cho thấy 68% số người được hỏi về tầm quan trong trong 9 quyền của người sử dụng đất đều chọn quền thế chấp. Và theo thống kê vào giữa năm 2008 BĐS thế chấp lên tới khoảng 50% tổng tài sản ngân hàng, nghĩa là bằng GDP Việt Nam. Hoạt động cho vay-thế chấp là hoạt động trung gian trong cung và cầu vốn, thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển, nhất là sự phát triển nền kinh tế quốc dân. Mặt khác, từ những hoạt động này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, phát triển hơn cả về chất lượng và quy mô, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong nước. Hoạt đông thế chấp là một hoạt động mang lại lợi ích kinh tế cho cả bên thế chấp và bên ngân hàng-bên nhận thế chấp, nó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Tài sản thế chấp có vai trò làm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng đối với Ngân hàng và giá trị của nó có tính chất quyết định trong việc cho vay của Ngân hàng. Từ những ý kiến nêu trên, có thể thấy được tầm quan trọng của công tác thế chấp BĐS tại các Ngân hàng. Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh rất coi trọng và luôn có những phương hướng để phát triển và hoàn thiện công tác thế chấp BĐS. Thực tế đã chứng minh khi mà lượng tài sản đảm bảo là BĐS được thế chấp tại Ngân hàng là 75%. Tóm lại, hoạt động thế chấp BĐS tại các Ngân hàng vẫn ngày càng phát triển, kéo theo đó sẽ phát sinh ra nhiều vấn đề bất cập cần khắc phục. Vấn đề cần đặt ra ở đây là thường xuyên đánh giá, kiểm tra họat động thế chấp BĐS ở các Ngân hàng, để phát triển nó sao cho thật hiệu quả với cả 2 bên: bên thế chấp và bên nhận thế chấp, nó đòi hỏi các nhà làm luật cũng cần có những chỉnh sửa, bổ sung kịp thời. KIẾN NGHỊ Rõ ràng với sự phát triển của hoạt động thế chấp BĐS tại các Ngân hàng hiện nay, song song với những thuận lợi của nó là những bất cập nảy sinh cần giải quyêt. Do đó,đề tài xin được nêu một vài kiến nghị sau: - Phối hợp hoàn thiện hệ thống pháp luật giữa các ban ngành phải đồng bộ, để loại bỏ những "lỗ hổng" dẫn đến khả năng tiêu cực. - Ngân hàng Nhà nước cần có sự thống nhât, chỉ đạo xuyên suốt hệ thống các Ngân hàng. Các văn bản pháp luật phải được hệ thống hóa một cách rõ ràng, rành mạch, kịp thời. Mỗi quy định đưa ra cần được xem xét kỹ lưỡng, đảm bảo nhu cầu người dân, cũng như phù hợp với sự phát triển của Ngân hàng. - Các Sở Tài Nguyên Môi Trường cần quản lý thật tốt các văn bản, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. - Chính phủ cần có những quy định để hoàn thiện công tác thế chấp BĐS, như xây dựng các chính sách về quản lý và đào tạo đội ngũ cán bộ nhân viên có liên quan đến ngành nghề này, mang tới hiệu quả cao nhất trên thực tiễn chứ không chỉ là trên lý thuyết. - Bên cạnh đó là sự hợp tác quốc tế và học hỏi các Ngân hàng quôc tế khác, nhằm quy mô, tổng hợp hóa, và phát triển cùng với thị trường nước ngoài. - Các cơ quan có thẩm quyền và chuyên môn liên quan, cần tiến hành kiểm tra thường xuyên hoạt động của các Ngân hàng, phát hiện kịp thời những hành vi tham nhũng, sai phạm, nhằm tránh gây hậu quả xấu tới người dân cũng như nền kinh tế. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Mai Xuân Yến, hệ thống chính sách pháp luật đất đai. 2. Phạm Minh Đề, giáo trình định giá đất. 3. Trần Văn Tuấn, giáo trình định giá đất và bất động sản. 4. Trần Văn Tuấn, giáo trình thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. 5. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản, hình thức thế chấp, thời hạn thế chấp, quyền và nghĩa vụ của những bên tham gia thế chấp 6. Luật đất đai ( năm 1993, 1998, 2001 ,2003) 7. Nghị định 17/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 8. Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng kí giao dịch đảm bảo 9. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên moi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 10. Tạp chí địa chính và Tạp chí tài nguyên môi trường. 11. Trang web: 12. Trang web: 13. Trang web: 14. Trang web: PHỤ LỤC (1) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ - Căn cứ Quy định số 3979/QĐ- PC ngày 13 tháng 07 năm 2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về giao dịch bảo đảm trong cho vay - Quyết định số 0867/CV-QLRR ngày 29/07/2009 của Giám đốc Ngân hàng ĐT & PT Quảng Ninh về việc định giá tài sản bảo đảm Hôm nay ngày 08 tháng 01năm 2011 tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh Chúng tôi gồm có: I. Bên bảo đảm: 1 - Ông: Nguyễn Văn Học Chủ sở hữu 2 - Bà: Phạm Thị Ta Đồng chủ sở hữu II. Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh Đại diện: Ông Nguyễn Văn Thành Chức vụ: Phó Giám đốc Cùng tiến hành định giá và thống nhất lập Biên bản định giá với nội dung: 1. Mục đích định giá: Xác định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất để đảm bảo tiền vay cho ông Nguyễn Văn Học. 2. Thời điểm định giá: Tại thời điểm định giá ngày 08 tháng 01 năm 2011 3. Cơ sở định giá Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do bên bảo đảm cung cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 863025, do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 27/3/1999 - Số vào sổ cấp GCN QSDĐ số 1566 QSDĐ Giấy phép xây dựng nhà số 255/GPXD do Phòng Quản lý đô thị cấp ngày 01 tháng 10 năm 2008 Quyết định số 4158/2008/QĐ-UB ngày 31/12/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh v/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2009 Những căn cứ pháp lý khác 4. Thực trạng đất, nhà: a) Đất: - Vị trí: Ô số 13 KTX lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc, phường Hồng Hải Diện tích: 60 m2 (Sáu mươi mét vuông), kích thước các chiều: + Chiều dài: 15 m + Chiều rộng: 04 m Tình trạng pháp lý: Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho gia đình ông, bà: Nguyễn Văn Học - Phạm Thị Ta theo đúng quy định của pháp luật. Không có tranh chấp b) Nhà: Mô tả chung: + Loại nhà: nhà ở dân dụng + Cấp nhà: Cấp IV + Diện tích xây dựng tầng 1: 60 m2 Diện tích sử dụng: 211,6 m2 + Số tầng: 03 tầng + 01 tum; gồm có 06 phòng Kết cấu: Bê tông cốt thép, tường gạch chỉ, mái đổ bê tông Thực trạng: Công trình mới xây dựng, chất lượng tốt + Nền nhà: Lát gỗ công nghiệp + Tường: Tường xây gạch chỉ + Mái: Mái đổ bê tông + Cửa: Cửa gỗ 5. Phương pháp định giá: Sử dụng phương pháp So sánh 6. Kết quả định giá: Trên cơ sở các tài liệu do Bên bảo đảm cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp định giá so sánh được áp dụng trong tính toán, hai bên thống nhất kết quả định giá tài sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm 08/01/2011 như sau: Giá đất: 60m2 x 20 triệu đồng/m2 = 1.200 triệu đồng Giá nhà: 211,6 m2 x 3,5 triệu đồng/m2 = 740,6 triệu đồng (Làm tròn: 740 triệu đồng) Tổng giá trị đất, nhà: 1.940 triệu đồng Làm tròn : 1.940.000.000 đồng (viết bằng chữ: Một tỷ, chín trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) ĐẠI DIỆN NGÂN HÀNG (ký, ghi rõ họ, tên) ĐẠI DIỆN BÊN BẢO ĐẢM (ký, ghi rõ họ tên) PHỤ LỤC (2) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------***--------- HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Số: 02/2011/HĐ Số đăng ký tại NH: / Hợp đồng thế chấp này được lập vào ngày 08 tháng 01 năm 2011 giữa các bên sau đây: BÊN THẾ CHẤP (sau đây được gọi là “Bên A”): Ông: Nguyễn Văn Học Sinh ngày: 14/7/1974 Giấy CMND: Số 141728645 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 05 tháng 04 năm 1993 Địa chỉ: Tổ 6, khu 6, phường Hồng Hải, TP.Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Cùng vợ là bà: Phạm Thị Ta Sinh ngày: 06/05/1976 Giấy CMND: Số 141645802 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 25 tháng 03 năm 1991 Địa chỉ: Tổ 6, khu 6, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh BÊN NHẬN THẾ CHẤP (sau đây được gọi là “bên B” hoặc “Ngân hàng”): Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ninh. Địa chỉ đăng ký: Số 737 Đường Lê Thánh Tông - Phường Bạch Đằng – Thành phố Hạ Long - Tỉnh Quảng Ninh. Hoạt động kinh doanh: Hoạt động ngân hàng Giấy phép đăng ký kinh doanh: Số 104960 Do Cơ quan cấp: Trọng tài kinh tế Quảng Ninh cấp ngày 15 tháng 07 năm 1993 Tài khoản giao dịch: + Tài khoản VNĐ: 453100401 mở tại Ngân hàng Nhà nước Quảng Ninh + Tài khoản VNĐ: 270102001 mở tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam + Tài khoản USD: 014.1.37.000009.0D mở tại Ngân hàng Ngoại thương Quảng Ninh Điện thoại : 033.3826.229 Fax: 033.3627.135. Người đại diện: Ông Trương Văn Sơn Chức vụ: Giám đốc Do ông : Nguyễn Văn Thành Chức vụ: Phó Giám đốc thực hiện ký kết hợp đồng theo văn bản uỷ quyền ngày 01/10/2008. CƠ SỞ KẾT LẬP HỢP ĐỒNG Các quan hệ trong Hợp đồng này được điều chỉnh và cho phép bởi các văn bản pháp luật và các văn bản sau: 1. Các văn bản pháp luật: a. Luật các tổ chức tín dụng ngày 12 tháng 12 năm 1997 (đã được sửa đổi, bổ sung ngày 15 tháng 6 năm 2004); b. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành; c. Bộ Luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng 6 năm 2005; d. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; đ. Các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. 2. Các hợp đồng tín dụng được ký kết giữa Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh và ông Nguyễn Văn Học.. 3. Biên bản định giá ngày 08 tháng 01 năm 2011 đã ký giữa Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh và Ông, bà Nguyễn Văn Học - Phạm Thị Ta Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo những thoả thuận sau đây: ĐIỀU 1 NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM 1. Bên thế chấp đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của mình được nêu tại điều 2 của hợp đồng này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với Bên nhận thế chấp. 2. Nghĩa vụ được bảo đảm là: Bên thế chấp đồng ý bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ phát sinh theo các Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Bên vay vốn giới hạn bằng toàn bộ giá trị của tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này. Ngân hàng đồng ý cho Bên vay vốn được vay tổng số tiền (nợ gốc) tối đa có tài sản bảo đảm bằng 100% giá trị tài sản thế chấp được định giá tại Điều 3. Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 7 của Hợp đồng này nếu số tiền thu được từ xử lý tài sản lớn hơn giá trị định giá tại Điều 3 hoặc lớn hơn giá trị định giá lần gần nhất trước khi xử lý tài sản thế chấp thì Ngân hàng được quyền sử dụng toàn bộ số tiền đó để thanh toán khoản nợ vay của Bên vay vốn. ĐIỀU 2 TÀI SẢN THẾ CHẤP I. Quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 863025, do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 27/3/1999 - Số vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số 1566 QSDĐ, cụ thể như sau: 1.Thửa đất số: 2. Tờ bản đồ số: 3. Địa chỉ thửa đất: Ô số 13 KTX lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc, phường Hồng Hải 4. Diện tích: 60 m2 (Bằng chữ: Sáu mươi mét vuông). 5. Mục đích sử dụng: Đất ở 6. Thời gian sử dụng: Lâu dài II. Tài sản gắn liền với đất: Nhà ở. 1. Loại nhà: Nhà cấp IV 2. Tổng diện tích sử dụng: 211,6 m2 3. Diện tích xây dựng: 60 m2 4. Kết cấu nhà: Bê tông cốt thép, tường gạch chỉ 5. Số tầng: 03 tầng + 01 tum 6. Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản: Không ĐIỀU 3 GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: 1.940.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ chín trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) theo Biên bản định giá ngày 08 tháng 01 năm 2011. ĐIỀU 4 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A 1. Nghĩa vụ của Bên A. - Giao các giấy tờ về tài sản thế chấp cho Bên nhận thế chấp; - Chịu chi phí công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp và các chi phí khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm (nếu có); - Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được Bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản; - Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng; - Tạo điều kiện thuận lợi cho Bên nhận thế chấp kiểm tra tài sản thế chấp; - Giao tài sản cho Bên nhận thế chấp để xử lý nếu không thực hiện đúng hạn và đầy đủ các nghĩa vụ nêu tại khoản 2 Điều 1 Hợp đồng này. 2. Quyền của Bên A. - Được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp; - Nhận lại các giấy tờ về tài sản thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ; - Yêu cầu Bên nhận thế chấp bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng các giấy tờ về tài sản thế chấp. ĐIỀU 5 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B 1. Nghĩa vụ của Bên B - Thực hiện việc công chứng, chứng thực Hợp đồng và đăng ký Hợp đồng theo Điều 6 Hợp đồng này; - Giữ và bảo quản các giấy tờ về tài sản thế chấp, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho Bên thế chấp; - Giao lại các giấy tờ về tài sản thế chấp cho Bên thế chấp khi Bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ. 2. Quyền của Bên B - Kiểm tra hoặc yêu cầu Bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; - Yêu cầu Bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng; - Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức đã thoả thuận. ĐIỀU 6 VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ 1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do Bên nhận thế chấp chịu trách nhiệm thực hiện. 2. Lệ phí liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên A chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 7 XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp: - Đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà Bên vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; - Bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng Hợp đồng thế chấp này dẫn đến việc phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn; - Tài sản thế chấp phải được xử lý để Bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; - Các trường hợp khác do pháp luật quy định. 2. Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ gốc, lãi và phí (nếu có) theo khoản 1 Điều này, Ngân hàng lựa chọn thực hiện theo một trong các cách như sau: 2.1. Bên thế chấp đồng ý cho Ngân hàng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ nếu Ngân hàng yêu cầu. Giá cả tài sản thế chấp do hai bên thoả thuận trên cơ sở mặt bằng giá tài sản cùng loại tại địa phương vào thời điểm đó. 2.2. Bên thế chấp sẽ đứng chủ bán tài sản bảo đảm để trả nợ Ngân hàng. Giá cả tối thiểu của tài sản thế chấp do hai bên thoả thuận trên cơ sở mặt bằng giá tài sản cùng loại tại địa phương vào thời điểm đó. Giá bán tài sản thế chấp không được thấp hơn giá tối thiểu đã thoả thuận. Thời hạn bán tài sản thế chấp do hai bên thống nhất. 2.3. Bên thế chấp bằng Hợp đồng này uỷ quyền không huỷ ngang cho Ngân hàng đứng chủ bán tài sản thế chấp để trả nợ Ngân hàng. 2.4. Ngân hàng và Bên thế chấp uỷ quyền cho tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản thế chấp. 2.5. Ngân hàng yêu cầu Toà án hoặc Trọng tài giải quyết, xử lý tài sản bảo đảm. 2.6. Các cách thức khác theo quy định của pháp luật. 3. Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho Bên nhận thế chấp sau khi đã trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp. ĐIỀU 8 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 9 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên thế chấp và Bên nhận thế chấp chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây: 1. Bên thế chấp cam đoan: 1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 2. Bên nhận thế chấp cam đoan: 2.1. Những thông tin về pháp nhân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. ĐIỀU 10 THAY ĐỔI VỀ BẢO ĐẢM Bên thế chấp có thể thay đổi tài sản thế chấp tại Điều 2 Hợp đồng này bằng tài sản bảo đảm khác hoặc hình thức bảo đảm khác (cầm cố, bảo lãnh) nếu việc thay đổi đó vẫn đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả nợ Ngân hàng. Mọi trường hợp thay đổi phải được Ngân hàng chấp thuận. Trường hợp này, Ngân hàng và Bên thế chấp sẽ ký kết Hợp đồng mới hoặc Hợp đồng bổ sung. ĐIỀU 11 CÁC ĐIỀU KHOẢN CHUNG 1. Thông báo: Mọi thông báo và thư từ giao dịch giữa hai bên được gửi theo địa chỉ nêu trong hợp đồng này (trừ trường hợp đã có thông báo thay đổi địa chỉ khác bằng văn bản) và được lập thành văn bản và có chữ ký của người có thẩm quyền; nếu được chuyển bằng bưu điện thì ngày gửi đi được coi là ngày theo dấu xác nhận của bưu điện cơ sở nơi chuyển. Bên nhận coi như đã nhận được nếu được chuyển tới địa chỉ nơi nhận trong thời gian từ 7h30 đến 16h30 trong những ngày làm việc; nếu chuyển trực tiếp thì việc nhận coi như được thực hiện khi ký nhận với bộ phận hành chính văn thư của bên nhận. 2. Xử lý vi phạm hợp đồng: Trong thời gian hiệu lực của Hợp đồng này, nếu một bên phát hiện bên kia vi phạm Hợp đồng, thì thông báo cho bên kia biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó. Hết thời hạn ghi trong thông báo mà bên kia không khắc phục được thì bên yêu cầu được quyền áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình liên quan đến Hợp đồng này. 3. Sửa đổi, bổ sung Hợp đồng: Việc sửa đổi, bổ sung các điều khoản của Hợp đồng này phải được cả hai bên thoả thuận bằng văn bản (Biên bản bổ sung, sửa đổi Hợp đồng) do đại diện có thẩm quyền của hai bên ký; những sửa đổi, bổ sung đó có hiệc lực thay thế, bổ sung điều khoản tương ứng trong Hợp đồng. 4. Luật áp dụng: Hợp đồng này được lập và chịu sự điều chỉnh bởi pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam. ĐIỀU 12 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG 1. Hợp đồng này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký và kết thúc khi Bên vay vốn đã hoàn thành nghĩa vụ theo các Hợp đồng tín dụng hoặc Bên vay vốn hoặc Bên thế chấp đã có biện pháp bảo đảm thay thế theo quy định tại Điều 10 Hợp đồng này, hoặc tài sản thế chấp đã được xử lý. 2. Các văn bản, tài liệu liên quan đến Hợp đồng này là bộ phận kèm theo và có giá trị pháp lý theo Hợp đồng. 3. Hợp đồng này được lập thành 05 bản chính, có giá trị pháp lý như nhau bằng tiếng Việt: Ngân hàng giữ 02 bản, Bên thế chấp giữ 01 bản, gửi Phòng công chứng 01 bản, Phòng tài nguyên môi trường 01 bản. 4. Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. BÊN THẾ CHẤP BÊN NHẬN THẾ CHẤP Chồng Vợ Nguyễn Văn Học Phạm Thị Tạ Ngân hàng Đầu Tư và Phát triển Quảng Ninh