Kinh tế tư nhân và thị trường bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG 1/ĐẶT VẤN ĐỀ Cùng với sự tiến bộ của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có những bước phát triển đáng kể, kinh tế tăng trưởng nhanh, đất nước đang trên con đường công nghiệp hóa-hiện đại hóa, không còn là nền nông nghiệp lạc hậu như trước đây, mức sống của người dân tăng lên rõ rệt. Khi mức sống tăng lên thì tất yếu nhu cầu về một cuộc sống đầy đủ cũng cao hơn. Minh họa rõ nhất cho điều này chính là nhu cầu về nhà ở. Bởi vì như ông bà ta đã nói “An cư lạc nghiệp”, có ổn định được chỗ ở thì mới yên tâm làm việc phát triển sự nghiệp được. Nhưng lại có một vấn đề phát sinh, đó là dân số thì ngày một đông nhưng đất đai thì lại có hạn, do đó không thể đáp ứng hết tất cả các nhu cầu sử dụng. Chính vì vậy, hiện nay Nhà nước đang có chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân xây dựng những chung cư, cao ốc cho thuê để tận dụng tối đa diện tích sử dụng đất. Đây là một hướng giải quyết tốt, phù hợp với thực tế nhưng theo lý thuyết là vậy, còn khi thực hiện thì sao? Nó có thực sự giải quyết được vấn đề đất đai không hay lại làm phát sinh thêm nhiếu vấn đề bất cập khác? Chúng ta sẽ xem xét vấn đề này ở một địa bàn được xem là “nóng bỏng, sôi động và nhộn nhịp nhất” : TP. HỒ CHÍ MINH. Xem thử thành phần kinh tế tư nhân đóng vai trò như thế nào đối với thị truờng bất động sản, khi họ “nhảy vào” thị trường này thì có những mặt tích cực, tiêu cực như thế nào, và đâu là giải pháp cho những vấn đề mới nảy sinh trong? 2/ NHỮNG KHÁI NIỆM CẦN BIẾT Trước khi tìm hiểu vấn đề thì chúng ta phải hiểu rõ những khái niệm, thuật ngữ có liên quan. - Kinh tế tư nhân: là thành phần kinh tế dựa trên sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, có thuê mướn nhân công và có quy mô tương đối lớn. - Bất động sản: nói một cách tổng quát, bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (permanent attachment- sự gắn bó lâu dài). + Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, cao ốc ở bên trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. + Những thứ có thể dỡ bỏ ra khỏi mảnh đất như là nhà di động, lều, hay nhà tạm thì không được gọi là bất động sản. + Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bàn, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên bất động sản của mình. - Đầu cơ địa ốc: là hiện tượng một số công ty địa ốc lợi dụng thời điểm giá nhà đất tương đất thấp để mua vào sau đó khi giá lên lại tung ra thị trường với mức giá cao gấp nhiều lần khi mua. Hay là mua các căn hộ thuộc các dự án sau đó rao bán lại với mức giá cao. - Cơn sốt nhà đất: là hiện tượng giá cả nhà đất tăng cao nhưng cung vẫn không đủ cầu. Hiện tượng này có thể do nhu cầu nhà ở của người dân tăng đột biến nhất là ở những thành phố trọng điểm, trong một khoảng thời gian. Các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày một nhiều cũng là một nguyên nhân gây “cơn sốt”, hay do mọi người đổ xô vào mua nhà ở các dự án cao ốc chung cư cao cấp để bán lại làm cho giá tăng lên cũng gây ra “cơn sốt”. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM HIỆN NAY 1/NHẬN ĐỊNH CHUNG Khi Nhà nước có chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân xây dựng các chung cư cho thuê thì các công ty xây dựng, công ty địa ốc cả trong lẫn ngoài nước đã “nhảy” vào làm sôi động thêm thị trường bất động sản vốn không bình yên ở TP.HCM. Ngày càng có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào thị trường “béo bở” này. Bước vào quý 2/2007, thị trường bất động sản ở thành phố đã có nhiều biến động. Nhà, đất ở những quận nội thành bắt đầu chững lại, trong khi đó ở các quận ngoại thành như Q2, Q9, Q7… lượng giao dịch vẫn ổn định và còn có chiều hướng tăng lên. Đến những tháng cuối năm, lượng người hỏi mua đất, mua nhà lại tăng thêm. Vì giá nhà đất ở nội thành quá đắt, trong khi nhu cầu về nhà ở là rất lớn, nên buộc người dân phải tỉm đến đất ở ngoại thành. Thêm vào đó, vào dịp cuối năm này, có nhiều dự án ở Q2, Q9… được khởi công xây dựng càng làm cho thị trường ở những quận vùng ven này “nóng” lên. *Một số dự án cao ốc ở các quận ngoại thành + Cao ốc SKY GARDEN III Là dự án căn hộ thứ 31 của Phú Mỹ Hưng triển khai nhằm hoàn thành kế hoạch xây dựng thêm 1triệu m2 nhà ở đến năm 2010. Dự kiến công trình sẽ được triển khai xây dựng vào quý 1/2008, hoàn công vào quý 2/2010 và giao nhà vào quý 3/2010. Đây là khu căn hộ lớn với 1.715 căn hộ trong khu nhà cao từ 12 đến 20 tầng, nằm trong “Chương trình nhà ở cho mọi người”. Sky Garden III được thiết kế với diện tích căn hộ đa dạng, đáp ứng nhu cầu của đối tượng khách hàng có thu nhập ổn định như cán bộ, công nhân viên chức, chuyên viên, chuyên gia… (16/10/2007 + Cao ốc WONDER TOWN Nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm với vị trí khá đắc địa, từ cao ốc có thể dễ dàng đến cầu Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, siêu thị Metro An Phú, trường học quốc tế với bán kính 2-4km. Cao ốc gồm 2 khu nhà cao 15 tầng với 136 căn hộ, diện tích khuôn viên gần 7.000m2. Bên trong có các tiện ích công cộng như trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên, bãi giữ xe… Giá bán căn hộ dự kiến khoảng 17 triệu/m2. Hiện tại dự án đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, dự kiến công bố bán trong quý 1/2008. (19/11/2007 + Cao ốc PRECHE Tọa lạc tại phường Thảo Điền-Q2, ngay cử ngõ phía Đông thành phố, kế bên Xa lộ Hà Nội và bao quanh là những cao ốc, khu dân cư hiện đại như Cantavil, The Estella, khu biệt thự Riviera… Ngoài ra Preche còn gần trường Quốc tế Sài Gòn, Metro An Phú, trung tâm TDTT Rạch Chiếc… Trong khuôn viên rộng 1,16ha cao ốc Preche gồm 2 khu nhà cao 30 tầng và 2 tầng hầm giữ xe. Tầng 1 là hồ bơi, sân tennis, CLB thể thao; tầng 2&3 là khu thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê cùng các tiện ích công cộng khác. Từ tầng 4-29 là 324 căn hộ loại A và B. riêng tầng 30 có 6 căn hộ Penthouse có diện tích lớn và được thiết kế như những biệt thự. Dự án Preche có tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD, đã khai trương nhà mẫu và khởi công xây dựng vào 20/11/2007. dự kiến cao ốc sẽ được xây dựng trong 2,5 năm. (20/11/2007 + Cao ốc EDEN Cao ốc Eden có địa chỉ số 82 Hà Huy Giáp-phường Thạnh Lộc-Q12 TP.HCM, ngay ngã tư đường Nguyễn Oanh và đại lộ Xuyên Á. Từ khu căn hộ này chỉ mất 2km để có thể tới khu siêu thị Metro Hiệp Phú, khu phần mềm Quang Trung, trường học, bệnh viện và tuyến tàu điện ngầm trong tương lai. Cao ốc Eden có diện tích khu đất là 6.700m2, gồm 3 khu nhà liền kề cao 18 tầng và 2 tầng hầm. Tháng 11/2007, Eden được khởi công xây dựng và công bố giá bán. Thời gian hoàn thành dự kiến là tháng 9/2009.(21/09/07 Trên đây là một số những dự án sẽ và đang được thực hiện trên địa bàn TP.HCM. Từ những dự án này, ta có thể nhận thấy khi các doanh nghiệp tư nhân “nhảy” vào thị trường bất động sản đã mang lại những lợi ích cho thị trường này nói riêng và cho nền kinh tế nước ta nói chung. Mặt tích cực: Thành phần kinh tế tư nhân, mà đại diện ở đây là các doanh nghiệp tư nhân kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, đã góp phần khắc phục tình trạng thất nghiệp, làm gia tăng thu nhập cho xã hội. Tạo ra động lực kinh tế và môi trường cạnh tranh nhằm thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Trong điều kiện hội nhập với nền kinh tế thế giới, để có thể cạnh tranh được với các công ty kinh doanh bất động sản nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước phải biết phát huy những tiềm lực sẵn có, đồng thời phải đặt vấn đề chất lượng công trình lên hàng đầu để có thể tồn tại lâu dài trên thị trường vốn “nóng lạnh thất thường” này. Mở rộng quan hệ làm hợp tác với các nước khác, góp phần thu hút các nguồn vốn nước ngoài, làm giàu cho xã hội. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, tính đến hết tháng 11/2007, tổng vốn đầu tư nước ngoài đã vượt 15 tỷ USD. Gần 5,7 tỷ USD đổ vào dịch vụ, trong đó vốn đầu tư cho xây dựng căn hộ, văn phòng cho thuê chiếm cao nhất, khoảng 2,5 tỷ UDS. Tỷ trọng ngành dịch vụ tăng đột biến, chiếm đến 33% số dự án và trên 42% số vốn đầu tư. Đầu tư vượt con số dự kiến của cả năm 2 tỷ USD, đạt mức kỷ lục từ trước đến nay, trong đó có gần 1.300 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký trên 13,4 tỷ USD; 314 dự án tăng vốn đầu tư hơn 1,6 tỷ USD. ( Đã từng bước thay đổi bộ mặt của TP.HCM, của cả nước; góp phần làm giảm “khoảng cách” giữa nội thành và ngoại thành. Trước đây, mỗi khi qua khỏi cầu Sài Gòn đi về hướng Thủ Đức là ta lại thấy một không gian hoàn toàn khác, cứ như là đi về một vùng quê chứ không ai nghĩ đó thuộc địa phận Tp.HCM. Hai bên đường là đồng trống, nhà cửa thưa thớt, đường thì lồi lõm không bằng phẳng. Cầu Sài Gòn như một ranh giới ngăn cách giữa thành phố nhộn nhịp và nông thôn yên tĩnh. Nhưng chỉ sau vài năm được quy hoạch, “vùng nông thôn” đã hoàn toàn thay đổi. Hai bên đường nhà cửa đã mọc lên đông dần, con đường lồi lõm ngày xưa giờ đã là đường cao tốc, các nhà đầu tư đua nhau rót vốn vào các dự án xây dựng cao ốc, chung cư cao cấp ở ngoại thành. Nhiều căn hộ chung cư, cao ốc cho thuê đã đáp ứng được phần nào nhu cầu về nhà ở ngày một tăng của người dân thành phố. Góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Mặt hạn chế: Tuy đóng góp rất nhiều cho nền kinh tế nhưng mục tiêu cuối cùng của các doanh nghiệp tư nhân vẫn là tìm kiếm lợi nhuận nên cũng đã làm phát sinh nhiều vấn đề. Các dự án được xây dựng quá nhiều làm cho môi trường bị ô nhiễm bởi khói bụi từ các công trường, nước thải đổ ra sông, ô nhiễm tiếng ồn… Đồng thời tốc độ “đô thị hóa” nông thôn quá nhanh đã làm môi trường sinh thái ở nông thôn cũng bị ảnh hưởng. Người dân muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp nên sẽ làm cho diện tích đất sản xuất nông nghiệp bị suy giảm. Góp phần làm phân hóa giàu nghèo trong xã hội. Bởi những “cơn sốt” đất đai vừa qua trên thị trường bất động sản chỉ đem lại lợi nhuận cho người giàu và các công ty địa ốc, còn người nghèo thì càng khó có cơ hội tìm được nơi ở. Chính vì “chạy” theo lợi nhuận, đã làm phát sinh một tình trạng trong thị trường bất động sản, đó là “Đầu cơ”. Mua thật nhiều đất hoặc nhà ở các dự án với giá rẻ, sau đó lợi dụng giá đất lên bán lại với mức giá cao hơn rất nhiều so với lúc mua nhằm thu lợi. Do lợi nhuận, các doanh nghiệp tư nhân, các công ty nước ngoài chỉ tập trung đầu tư vào những dự án cao ốc, chung cư cao cấp dành cho người có thu nhập khá trở lên mà quên mất những người lao động bình thường, có mức thu nhập trung bình. Mà họ lại chính là bộ phận đông đảo nhất của xã hội. Chất lượng các công trình không đảm bảo, nhiều công trình vừa xây xong đã lún, đã nghiêng thậm chí chưa xây xong đã sập. Đó là do khi thi công, những công trình này đã bị “rút ruột”. Kinh phí xây dựng là 100% đến khi thi công thì chỉ còn 70%-80% hay có khi chỉ là 50%. Mà kinh phí giảm so với mức dự toán thì chỉ có thể giảm bớt vật liệu xây dựng hay thay những vật liệu loại tốt bằng những vật liệu khác giá thành rẻ hơn. Thí dụ như rút bớt lượng sắt thép trong khi làm móng, lúc xây thì trộn cát nhiều hơn xi măng… và còn vô số những cách khác mà các đơn vị thi công, các nhà thầu sử dụng để “rút ruột” công trình. Và đương nhiên, những khoảng 20%-30% hay là 50% kia sẽ “chảy” vào túi của các “ông chủ”, các nhà thầu hay của các vị có thẩm quyền đã góp phần đem những dự án tới các nhà thầu mong muốn có nó. 2/ VẤN ĐỀ ĐẶT RA 2.1 Hiện tượng đầu cơ và các cơn sốt thị trường bất động sản Hiện nay, thị trường đất đai về bản chất vẫn là 2 giá. Một bên là giá đất đền bù cho người dân theo khung giá quy định, một bên là giá đất ở do thị trường quyết định. Có một sự chênh lệch giữa 2 giá này. Với khung giá quy định đền bù cho người dân thì khi chuyển giao đất họ không thể nào mua nổi một căn nhà để ở theo giá thị trường. Vì vậy nhiều nơi người dân không chấp nhận đền bù gây khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng để xây dựng các dự án. Và hiện tượng đầu cơ, lợi dụng sự chênh lệch 2 giá để trục lợi, là đương nhiên sẽ xảy ra. Khi mức chênh lệch càng lớn do giá thị trường ngày một cao thì các nhà đầu cơ sẽ được hưởng càng nhiều lợi, trong khi Nhà nước sẽ không được đồng nào từ khoảng lợi đó. Việt Nam tuy là quốc gia nghèo nhưng lại có tỷ lệ tăng giá bất động sản cao nhất trên thế giới. Điều này do nhiều nguyên nhân gây ra và một trong số đó chính là do đầu cơ tích trữ. Trong các cơn sốt đất vừa qua, người được hưởng lợi nhiều nhất chính là những người đầu cơ. Ví dụ, ở dự án khu dân cư Him Lam (Q.7) hiện nay có nền đất đã lên tới 31-32 triệu/m2, có nền đã sang tay 4-5 lần, trong khi giá gốc chủ đầu tư bán ra chỉ từ 10-12 triệu/m2. Khoản chênh lệch này rơi vào túi những người đầu cơ, họ không phải chịu bất cứ một loại thuế nào vì những khoản đó không được ghi trong các hợp đồng chuyển nhượng. Người ta tranh nhau mua các căn hộ trị giá hàng ngàn đôla chỉ vì nó sẽ có lợi nhuận cao hơn khi bán lại. Nguồn cung các căn hộ này vẫn còn rất hạn chế, vì một dự án phải mất 2-3 năm thậm chí 10 năm để triển khai, nên ngay khi vừa có dự án mới tung ra là người ta tranh nhau “giành chỗ” mua căn hộ. Chính vì nguồn cung không đủ nên một số chủ đầu tư cũng đầu cơ bằng cách bán căn hộ dự án thành từng đợt để tạo ra cơn sốt nhằm tăng giá bán. Không chỉ dừng lại ở đó, một xu hướng mới xuất hiện đó là đầu tư vào các dự án cao ốc văn phòng cho thuê, lợi nhuận từ nguồn này cũng khá hấp dẫn. Theo VietRees, tại TP.HCM giá thuê văn phòng được đánh giá là cao thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung hạn chế mà nhu cầu lại quá lớn. Và nhu cầu này sẽ tiếp tục tăng trong năm 2008 vì đã có nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đăng ký kinh doanh mới. Trong thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản thành phố vẫn còn nóng vì giới đầu cơ địa ốc “thổi giá” các căn hộ cao cấp ở dự án The Vista (Q.2), Sky Garden III (Phú Mỹ Hưng) lên cao ngất ngưỡng. 10h sáng ngày 19/10/2007 dự án The Vista mới khai trương nhà mẫu và rao bán các căn hộ, nhưng từ chập tối ngày 18/10/2007 đã có rất nhiều người xếp hàng trước khu căn hộ mẫu để có thể có được một suất đặt cọc mua nhà thuộc dự án. Và ngay sau khi đặt cọc được thì nhiều người lập tức đăng tin chuyển nhượng quyền mua căn hộ trên các trang web chuyên kinh doanh địa ốc, với giá chuyển nhượng không dưới 10.000 USD/suất đặt cọc. Sáng 18/10, tại buổi họp báo công bố việc đầu tư khu căn hộ The Vista, khi báo chí hỏi về số lượng căn hộ đã bán ra, ông Chen Lian Pang- Giám đốc điểu hành CapitaLand Residential khu vực Đông Nam Á, đã nói bước đầu sẽ tung ra 50 căn, nhưng tiếp đó lại “đính chính” với số liệu: tháng 6 đã bán 273 căn, ngày 17/10 bán thêm 120 và ngày 19/10 sẽ bán thêm 140 căn. Nhưng chiều 19/10, thông tin phát ra cho báo chí là cả hai đợt trước đây mới chỉ bán 273 căn! Chen chúc xếp hàng chờ mua... và rao bán căn hộ The Vista trên nhaban.com Còn về giá cả, ông Chen Lian Pang trả lới báo chí giá thấp nhất lá 1.600 USD/m2 đến 2.200 USDm2. Tuy nhiên, thực tế giá bán căn hộ The Vista khá bất thường. Chẳng hạn, giá bán vào đầu tháng 6 là 1.600 USD/m2 đối với căn hộ 101m2, đến ngày 17/10 cũng căn hộ diện tích như vậy giá bán được tăng lên 1.800m2. Nhưng cao điểm nhất là ngày 19/10, giá bán tăng chóng mặt từ 2.600-3.100/m2 tùy vị trí từ lầu 7 đến lầu 15. (00:36:00, 21/10/2007 Đây là chiêu thức của giới đầu cơ , tạo ra những “cơn sốt” ảo, “cầu ảo” nhằm “thổi giá” trên thị trường. Đồng thời cũng có hành động bất thường của nhà đầu tư trong việc bán căn hộ làm giá tăng cao. Do đó vấn đề đặt ra là phải có biện pháp để ngăn chặn tình trạng này. Cơn sốt ở dự án The Vista chưa kịp dịu bớt thì thị trường lại tiếp tục nóng lên với dự án Sky Garden III của công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng. 8h sáng ngày 24/10 đã có hơn 1.000 người tập trung giành làm thủ tục chuyển tiền tại Indovina Bank (39 Hàm Nghi, Q1) để có thể mua căn hộ ở khu Sky Garden III. Trước đó, hầu hết những người này đã đến làm thủ tục mở tài khoản và nộp tiền vào tài khoản từ các ngày 22-23/10. Những ai muốn mua căn hộ phải mở tài khoản tại Indovina Bank và nộp vào tài khoản 200 triệu đồng gọi là “tiền thành ý”. Tiếp đó, từ 24/10-31/10 khách sẽ đến Indovina Bank để làm thủ tục chuyển tiền và đến 4/11, trong số những người đã làm thủ tục chuyển tiền, 1.000 khách hàng sẽ được mời đến Dinh Thống Nhất để tham gia bốc thăm đợt 1 và chọn căn hộ. Đợt 1 này, Phú Mỹ Hưng chỉ bán ra 300 căntrong tổng số 1.600 căn hộ tại Sky Garden III với giá thấp nhất là 23 triệu/m2. (00:18:26, 25/10/2007 Tìm mua nhà đất tại một sàn giao dịch bất động sản (ảnh: D.Đ.M) Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, các dự án muốn chuyển nhượng sản phẩm nhà đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều năm nay, sực thiếu công khai, minh bạch của thị trường bất động sản đã trở thành “thói quen”. Đứng giữa chủ đầu tư và người có nhu cầu thật sự vẫn còn rất nhiều nhà đầu cơ và “cò” đất. Nếu Nhà nước không có những biện pháp nhằm làm ổn định thị trường bất động sản thì chắc chắn giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, gây ra những cơn sốt vào năm 2008. 2.2 Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Căn hộ cao cấp thì sốt do cung không đủ cầu, còn nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng cung không đủ cầu nhưng lại không gây ra các cơn sốt đất. Đâu là sự khác biệt? Phải chăng đó là do các công ty kinh doanh địa ốc chỉ tập trung vào các dự án căn hộ cao cấp dành cho người có thu nhập cao vì lợi nhuận cao hơn. Có được một ngôi nhà là mơ ước của rất nhiều người lao động nghèo Việt Nam. Những người có thu nhập trung bình muốn tìm nhà ở một chung cư bình thường cũng khó, vì chỉ có ở những chung cư bị nghiêng hoặc sắp sập mới có mức giá 350 triệu. Còn khi các ngân hàng tung ra dịch vụ cho vay để mua nhà với thời hạn 20-30 năm cũng đã làm cho nhiều người hy vọng. Nhưng họ cũng sớm thất vọng khi biết không ngân hàng nào chấp nhận trả gốc lẫn lãi dưới 6 triệu/tháng. Như vậy, các cơn sốt bất động sản chỉ đem lại lợi nhuận cho các công ty địa ốc, các nhà đầu cơ, còn đối với người lao động thì ước mơ có một căn nhà đàng hoàng thì lại càng xa vời. Tháng 4/2003, UBND TP.HCM ban hành Chỉ thị số 07 về chủ trương xây nhà chung cư cho người thu nhập thấp. Chỉ thị này đã từng nhen nhóm bao hy vọng cho dân nghèo. Nhưng hơn 4 năm trôi qua, những căn nhà mơ ước của họ phần lớn vẫn nằm trên giấy. Theo Sở xây dựng TP.HCM, đến năm 2010, thành phố sẽ xây 70.000 căn hộ chung cư và 18.000 phòng ở cho người thu nhập thấp thuê và mua trả góp, hàng năm thành phố phải xây dựng ít nhất 8.600 căn. Tổng vốn đầu tư cho chương trình này hơn 15.000 tỷ đồng. Nhưng đến nay, dù đã có 100 dự án đăng ký nhưng hầu hết đang nằm trên giấy. ( Theo ý kiến của một vị có thẩm quyền thì sở dĩ các dự án này bị chậm trễ là do “nguyên nhân chính là không chủ động được nguồn vốn đất”. Trong khi việc xin đất làm các dự án căn hộ cao cấp khá dễ dàng thì lời giải thích trên thật không hợp lý. Thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp là một thị trường rộng lớn nhưng nhiều người không xem đây là một “thị trường” mà chỉ xem là một “chương trình”. Chính vì xem là chương trình nên khi triển khai thực hiện thì thủ tục rườm rà, thi công chậm chạp. Chẳng hạn như muốn triển khai một dự án phải xem ngân sách từ đâu, quyết toán như thế nào… mà phần lớn các doanh nghiệp không đủ thời gian và kiên nhẫn để theo đuổi. Các doanh nghiệp chỉ đô xô vào các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường căn hộ cho người thu nhập thấp. Ảnh: Hoàng Hà Thêm một lý do nữa là cả các nhà đầu tư trong lẫn ngoài nước đều chỉ nhằm vào thị trường mang tính thương mại, dành cho các đối tượng có thu nhập cao. Họ có xu hướng đầu tư vào bất động sản cao cấp, tuy số lượng dự án ít nhưng lợi nhuận nhiều thay vì đầu tư vào các dự án dành cho người thu nhập thấp, tuy dự án nhiều nhưng lợi nhuận thấp. Do đó muốn giải quyết được vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, Nhà nước phải có những chính sách để thu hút các nhà đầu tư, các công ty đầu tư vào thị trường còn bỏ ngõ này. CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP 1/ VẤN ĐỀ ĐẦU CƠ VÀ CƠN SỐT TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Phải thay đổi giá khung quy định trong đền bù cho người dân sao cho tương ứng với giá thị trường để thị trường bất động sản không còn 2 mức giá. Như vậy sẽ tránh được phần nào sự đầu cơ do chênh lệch 2 mức giá gây ra. Luật kinh doanh bất động sản đã ban hành thì phải đảm bảo việc thực hiện theo đúng luật. Ngăn chặn và xử lý nghiêm các hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất mang tính chất đầu cơ tích trữ. Cần ra quy định các khoản lợi nhuận từ việc chuyển nhượng, mua bán nhà phải có hợp đồng rõ ràng và phải đóng thuế cho nhà nước. Phải tăng thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà đất vượt quá mục đích sử dụng. Cần quản lý chặt các dự án xây dựng cao ốc, chung cư cao cấp để tránh tình trạng chưa xây dựng, các chủ đầu tư đã rao bán gây ra các cơn sốt cho thị trường. Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà đất, giảm thời gian làm dự án để tăng nguồn cung về cả căn hộ cao cấp và căn hộ cho người có thu nhập thấp, nhằm giải quyết nguyên nhân chính trong các cơn sốt nhà đất là “cung không đủ cầu”. Cần mở rộng thêm nhiều sàn giao dịch bất động sản để người dân không còn phải chen chúc, giành giật nhau để mua nhà. 2/ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Một dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ở Tp.HCM - Ảnh: VnEconomy Cần giải quyết tốt vấn đề đền bù cho người dân khi chuyển giao đất. Quan trọng nhất là vấn đề tái định cư cho những người có nhà cửa bị giải tỏa, đền bù hay người ở những chung cư cũ nát có nguy cơ sập bất cứ lúc nào. Bởi vì khi chưa có nhà ở ổn định họ sẽ phải sống ở những khu tạm cư thiếu thốn về điều kiện sống hay sống trong tình trạng hồi hộp lo sợ không biết khi nào nhà mình sẽ sập. Giải pháp cho vấn đề này là tháo dỡ, xây dựng lại những chung cư cũ nát, hư hại, xây thêm nhiều chung cư để đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhà nước cần có những cơ chế nhằm thu hút nhà đầu tư như: khi xây dựng lại các chung cư cũ có thể khuyến khích tăng số tầng, các căn hộ dư có thể được bán hoặc cho thuê; hay là nếu bị hạn chế số tầng thì các nhà đẩu tư có quyền thương lượng để chuyển các chủ hộ cũ sang chung cư khác, nếu họ muốn trở lại nơi cũ thì phải định giá đền bù và sau đó mua lại căn hộ chung cư mới theo giá thỏa thuận. Giải pháp này cũng tốt nhưng có thể chưa khả thi vì chắc chắn sẽ quay lại vấn đề cũ là đền bù không thỏa đáng. Có một giải pháp khác tối ưu hơn, đó là mô hình “Hợp tác xã nhà ở cho người thu nhập thấp” của Liên minh hợp tác xã TP.HCM Ngày 18/10, Liên minh Hợp tác xã TP.HCM đã tổ chức họp báo về “Chương trình tiết kiệm nhà ở” nhằm triển khai mô hình “HTX nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM”. Đây là chương trình được thí điểm tại TP.HCM và Hà Nội từ tháng 9/2004 thông qua “Dự án HTX nhà ở tại Việt Nam” dưới sự tư vấn và hỗ trợ kỹ thuật từ Trung tâm Dự án KFPC Thụy Điển. Theo chương trình, trên cơ sở kêu gọi sự giúp sức của toàn xã hội, trước hết là những người đang nắm giữ quỹ đất nhàn rỗi, Liên minh HTX sẽ xây dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp với khoảng 400-500 căn hộ, nghiên cứu và áp dụng các dịch vụ phù hợp với giá cả hợp lý. Hai chung cư đầu tiên sẽ được khởi công vào đầu năm 2008 tại phường Thạnh Lộc (Q.12) và phường Trường Thọ (Q.Thủ Đức) từ nguồn quỹ đất của ngưới dân và vốn vay ngân hàng hoặc các quỹ. Những người tham gia chương trình sẽ được mua căn hộ dựa trên số điểm mà họ tích lũy được thông qua tiết kiệm ở ngân hàng. Cụ thể như sau, mỗi tháng người tham gia phải tiết kiệm tối thiểu 100.000 đồng = 1 điểm, tối đa 3 điểm, như vậy mỗi năm phải đạt tối đa 36 điểm (3,6 triệu đồng). Khi Liên minh HTX khởi công hai dự án đầu tiên, người tham gia phải đặt cọc tối thiểu 30% giá trị căn hộ (qua ngân hàng Sacombank, có lãi suất) và ngân hàng sẽ cho vay 70% còn lại để mua căn hộ. Sau khi mua nhà số tiền ở quỹ tiết kiệm sẽ trở về 0. ( Đây là một giải pháp hay cho vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, mong rằng nó không chỉ là dự án “tuyệt vời trên giấy”. Trong khi nhiều doanh nghiệp không chú trọng đến thị trường dành cho người thu nhập thấp thì một công ty trong nước đã xây dựng một dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM Ngày 9/4, Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn - Gia Định (chủ đầu tư) đã khởi công xây dựng 860 căn hộ dành cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội tại phường Thới An, Q.12, TP.HCM. 860 căn hộ này được xây dựng thành 3 lô (một lô cao 5 tầng, hai lô còn lại mỗi lô cao 15 tầng) nằm trong khu đất 15ha của dự án xây dựng khu dân cư Thới An-Sài Gòn-Gia Định, mỗi căn hộ rộng 48-72m2. Dự kiến cuối năm nay, 54 căn hộ đầu tiên của lô 5 tầng sẽ đưa va sử dụng. Hai lô còn lại sẽ được hoàn thành vào năm 2009. (10/04/07 Ngoài ra còn một giải pháp khác không kém phần tiện lợi đó là Nhà di động. Nhà di động có hình dáng giống xe tải, bên trong có đầy đủ tiện nghi cho một gia đình nhỏ. Nhà di động có độ bền cao, dễ sử dụng, dễ di chuyển. Kích thước là 10m2, trọng lượng khoảng 1,5 tấn, giá bán là 80-90 triệu đồng/căn. Có thể trong tương lai loại hình nhà ở như thấ này sẽ rất phổ biến. KẾT LUẬN ßßß Cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng, thị trường bất động sản ở TP.HCM cũng có những bước chuyển biến mới. Và có thể nói rằng thành phần kinh tế tư nhân có vai trò rất quan trọng trong những thay đổi đó. Nếu như trước đây, đất đai là không được định giá (theo cơ chế cũ, được cấp và phát miễn phí) thì bây giờ đất đai được định giá theo đúng nghĩa “tấc đất tấc vàng”. Do dân số tăng nhanh, đời sống người dân được cải thiện làm nhu cầu về đất đai nhà cửa ngày một tăng đã đẩy giá đất lên mức cao chót vót. Giá đất cao cộng thêm những chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước ta chưa được chặt chẽ dễ tạo ra những kẻ hở để những nhà đầu cơ có thể trục lợi. Cũng do nhu cầu tăng mà nguồn cung không đủ nên đã gây ra những cơn sốt đất, cao ốc, căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản thánh phố trong những năm trở lại đây. Những cơn sốt bất động sản như vậy chỉ kiếm lời cho người giàu, các công ty kinh doanh địa ốc, các nhà đầu cơ còn người dân có mức thu nhập thấp thì lại càng bị đẩy xa khỏi mơ ước có một căn nhà. Trong những năm gần đây các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến thị trường dành cho người có thu nhập cao vì lợi nhuận cao. Còn thị trường dành cho người thu nhập thấp thì bị bỏ ngõ, nếu có những dự án thì suốt mấy năm trời vẫn còn nằm trên giấy, hoặc có thực hiện thì tiến độ thi công chậm, chất lượng công trình kém. Nhà nước cần phải có những chính sách nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ, sửa đổi lại Luật kinh doanh bất động sản để hạn chế bớt sự nóng sốt của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới. Phải cải cách hành chánh trong lĩnh vực bất động sản để tránh rườm rà, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án để đảm bảo nguồn cung cho thị trường. Đồng thời phải giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp vì đây là bộ phận đông đảo nhất của xã hội. DANH MỤC NHỮNG TRANG WEB THAM KHẢO ééé Báo Người Lao Động Báo Thanh Niên VTC News Bất động sản Việt Nam Hiệp hội bất động sản TP.HCM