Luận án Hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

thể nắm bắt được việc định giá có chính xác hay không, hoặc tài sản có gặp rủi ro gì về pháp lý hay không. Và khi không có thông tin đầy đủ về tài sản thì Phòng quản lý TSĐB không thể thực hiện tốt chức năng quản lý cũng như không thể đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro khi giá cả tài sản biến động bất ổn trên thị trường. Như vậy, Phòng quản lý TSĐB cần định kỳ hàng tháng hoặc đột xuất tổ chức các đoàn kiểm tra xác suất 5-10% số lượng hồ sơ định giá TSĐB do các đơn vị kinh doanh và các công ty định giá thực hiện (lựa chọn theo từng đơn vị, căn cứ theo tiêu chí của tài sản có tiềm ẩn nhiều rủi ro, khu vực có biến động giá, khu vực có quy hoạch chưa rõ ràng, tài sản khấu hao nhanh, tài sản khó quản lý .) Thứ hai, NHTM cần chú trọng bổ sung và trang bị đầy đủ cơ sở vật chất kỹ thuật, sắp xếp phương tiện đi lại thuận tiện để đội ngũ cán bộ định giá thực hiện tốt hơn nhiệm vụ của mình, đặc biệt là đối với những TSĐB ở xa trụ sở kinh doanh của đơn vị, cần sắp xếp lịch trình và điều động phương tiện đi lại một cách khoa học nhằm mục tiêu hỗ trợ tốt nhất cho hoạt động của ngân hàng. Việc thành lập bộ phận định giá độc lập tại các ngân hàng thương mại là một tất yếu khách quan. Đối với các ngân hàng thương mại, khi hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản như thế chấp tài sản trở thành nguồn chủ yếu thì việc thành lập bộ phận định giá tài sản. Tài sản thế chấp đang trở thành một bảo đảm không thể thiếu đối với ngân hàng nhằm giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Với việc hình thành bộ phận này trong các ngân hàng, cần xác lập chức năng nhiệm vụ của bộ phận này cùng với việc tổ chức cán bộ phù hợp với chức năng nhiệm vụ được giao. và nhiệm vụ định giá tài sản thế chấp là tài sản và tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình, quy định về định giá tài sản thế chấp là tài sản. Khi bộ phận nghiệp vụ độc lập này được hình thành trong ngân hàng thương mại, việc định giá tài sản thế chấp sẽ trở thành một quá trình quan trọng và chuyên sâu nhằm hạn chế những thiếu sót như mất nhiều thời gian trong lĩnh vực này của ngân hàng thương mại. Cần quan tâm thường xuyên đến công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm công tác định giá tài sản làm công tác bảo đảm. Bên cạnh việc đào tạo đội ngũ cán bộ đánh giá có kinh nghiệm phù hợp với chương trình đào tạo tại các trường đại học, cao đẳng kỹ thuật về lĩnh vực này, ngân hàng phải đặc biệt quan tâm đến việc đào tạo nghiệp vụ cho các cán bộ đánh giá có khả năng hiểu và nắm rõ pháp luật, cơ chế chính sách liên quan các tài liệu và quy định. để nhân viên làm việcĐánh giá để họ tiếp cận nhanh nhất và hiệu quả nhất, thực hiện các khóa đào tạo, tập huấn, tìm hiểu kinh nghiệm hội thảo về định giá tài sản cầm cố giữa các ngân hàng thương mại thuộc hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài, thu thập kinh nghiệm một cách có mục tiêu và áp dụng vào thực hành. Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định giá tại các khu vực cụ thể (nhà cửa, nhà xưởng, đất ruộng ...) để họ nắm được tình hình thị trường và hiểu sâu hơn về lĩnh vực mình hoạt động để việc định giá có hiệu quả. Phát huy tính độc lập, chủ động và sự tin tưởng của người nhận xét theo ý kiến ​​của mình để không quá cứng nhắc theo quy định làm cho kết quả rà soát không chính xác, đồng thời tạo điều kiện khuôn khổ thuận lợi nhất có thể cho người lao động phát triển đầy đủ tiềm năng. 3.2.2.3 Tăng cường công tác quản lý tài sản thế chấp Để đảm bảo tài sản vẫn ở trong tình trạng bình thường và kịp thời phát hiện các sự cố liên quan để có biện pháp xử lý, tránh tình trạng giá trị TSĐB giảm sút sơ với giá trị tài sản trong hợp đồng, hoặc không tồn tại do khách hàng lừa đảo,.... thì công tác quản lý TSDDB có vai trò quyết định. Quản lý TSĐB là quá trình theo dõi, kiểm tra, đánh giá lại TSĐB. Cần thực hiện công tác này một cách liên tục, thường xuyên, hoặc bất thường khi phát hiện có những điều bất ổn xảy ra. NHTM cần tăng cường công tác quản lý TSĐB đồng thời tăng cường giám sát tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng. Với chính sách đa dạng hóa TSĐB, mỗi loại lại có những đặc điểm khác nhau về hình thức, về tính thanh khoản, tính ổn định cũng như những quy định pháp luật. Vì vậy, NHTM cần đưa ra từng chính sách quản lý đối với mỗi loại tài sản. Cụ thể, đối với tài sản là tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất ở, căn hộ, ngân hàng chỉ cần nắm giữ các giấy tờ sở hữu gốc, kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng tài sản của khách hàng, đồng thời cập nhật những thông tin về thị trường tài sản, và các diễn biến của thị trường khác có liên quan để có những thông tin phục vụ cho quá trình quản lý tốt hơn. Đối với các tài sản là động sản, là sổ tiết kiệm, số tiền gửi việc quản lý đơn giản hơn. NHTM có thể theo dõi và phong tỏa các hoạt động thu chi trên tài khoản của người vay. Đối với kỳ phiếu, trái phiếu thì cần kiểm tra ngày đáo hạn, đối với chứng khoán thì bám sát cập nhật thông tin hàng ngày, hàng giờ từ thị trường chứng khoán để có những ứng phó kịp thời vì cho đến thời điểm hiện nay, thị trường này còn khá nhiều bất ổn khó dự đoán. Đối với TSĐB là hàng hóa, nguyên vật liệu cần theo dõi và định kỳ đánh giá lại tài sản vì đây là loại tài sản khó quản lý vì nó liên quan đến hao mòn vô hình, sự sụt giá do biến động của thị trường. Trên thực tế, không phải tất cả các khoản bảo đảm ngân hàng thương mại đều có thể đưa vào kho để quản lý, giám sát. Hầu hết các ngân hàng thương mại hiện nay đều cho khách hàng của mình bảo lãnh để giữ, các ngân hàng thương mại chỉ giữ những tài liệu, giấy tờ chứng minh tài sản thế chấp thuộc sở hữu của khách hàng. Một trong những khâu quan trọng nhất của hoạt động quản lý tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại là kiểm toán và giám sát tài sản. Việc rà soát và giám sát tài sản thế chấp thường xuyên giúp các ngân hàng thương mại nhanh chóng nhận ra các rủi ro liên quan đến tài sản thế chấp như mất mát, hư hỏng hoặc người bảo lãnh cung cấp tài sản làm tài sản bảo đảm cho tổ chức. Do đó, chất lượng của đội ngũ cán bộ quản lý tài sản thế chấp có thể được nâng cao bằng một số giải pháp cụ thể như sau: Tách chức năng quản lý tín dụng và quản lý tài sản thế chấp ra khỏi chức năng tín dụng; Đào tạo, bồi dưỡng tốt hơn đội ngũ cán bộ trên toàn hệ thống, từ cán bộ điều hành đến cán bộ, đáp ứng yêu cầu công việc; Thiết lập các tiêu chuẩn yêu cầu nhân viên được ủy thác định giá và quản lý tài sản thế chấp phải tiến hành liên tục các cuộc điều tra và khảo sát của họ. Các phòng, ban liên quan tại trụ sở chính phải tăng cường vai trò tham mưu cho lãnh đạo về quản lý, điều hành bằng cách ban hành các cơ chế, hướng dẫn, quy định, hướng dẫn rõ ràng thay vì thực hiện chức năng giải quyết từng vụ việc riêng lẻ. Các ngân hàng phải có quy định cụ thể, linh hoạt về nội dung và phương thức quản lý tài sản thế chấp, tức là tùy theo loại hình, phạm vi và mức độ phức tạp. Lựa chọn phương thức quản lý tài sản thế chấp phù hợp cho từng phương thức. đã lựa chọn nội dung quản lý bảo hành phù hợp. Để có thể quản lý tài sản thế chấp kịp thời, NHTM VN phải thiết lập một hệ thống thông tin đa dạng, phong phú được lưu trữ dưới dạng cơ sở dữ liệu chung cho toàn hệ thống, cho phép truy cập từ trụ sở chính đến các chi nhánh, mà sau đó có thể được sử dụng một cách hiệu quả. 3.2.2.4 Đẩy mạnh hoạt động hợp tác với các công ty định giá Hiện nay, các NHTM bước đầu đã có những quy định về Hợp tác với Công ty định giá, trong đó các TSBĐ là các tài sản đặc thù hoặc khó định giá ( như móc móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, Cổ phiếu, Cổ phần, Trái phiếu . Hoặc các TSBĐ đặc thù khác thuộc loại đặc thù hoặc khó định giá vượt quá khả năng định giá của phòng Quản lý TSBĐ). Các ưu điểm của mô hình hợp tác này: Khi công tác định giá TSBĐ này sẽ có điều kiện thực hiện nghiệp vụ chuyên sâu hơn; Kiểm soát giá tốt, nhiều kênh thông tin để cập nhập xây dựng cơ sở dữ liệu từ chính các công ty định giá; Tránh sự độc quyền và thiếu khách quan khi tập trung hết các khâu định giá về cùng một bộ phận là trung tâm Định giá và Quản lý TSBĐ; Tạo môi trường cạnh tranh giữa các công ty định giá, có lợi cho ngân hàng và khách hàng khi sử dụng dịch vụ tốt hơn, thời gian nhanh hơn; NHTM bớt tốn nguồn lực cho việc định giá, có điều kiện tập trung vào khâu kiểm soát chất lượng, quản lý và giám sát TSBĐ trên toàn hệ thống; Giảm được nhiều chi phí cho NHTM do không phải tăng thêm nhân sự, hạn chế được rủi ro áp lực chi phí nhân sự khi thị trường kinh tế đang khó khăn. Hơn nữa, việc hợp tác với công ty định giá bên ngoài giúp NHTM thu về một khoản phí hoa hồng được trích từ số phí dịch vụ định giá thu được từ việc NHTM giới thiệu khách hàng cho công ty tiến hành định giá. Tuy nhiên hoạt động này tới thời điểm hiện tại vẫn chưa được chú trọng và hoạt động mạnh mẽ. Do vậy, trong thời gian tới NHTM cần thêm quy định rõ ràng hơn về mô hình Hợp tác với Công ty định giá nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá TSBĐ tại NHTM. 3.2.2.5 Hoàn thiện chức năng của bộ phận định giá trong hệ thống ngân hàng Để hiểu rõ mối quan hệ giữa bộ phận định giá và khoản nợ khó đòi, cần kiểm tra lại chức năng của bộ phận định giá trong hệ thống ngân hàng. Công tác thẩm định giá trong ngân hàng có 3 chức năng chính như sau: chức năng tư vấn Định giá(tư vấn cho các bộ phận chuyên môn khác về giá trị hiện tại hoặc tương lai của tài sản (dự án) mà họ quan tâm. làm cơ sở quyết định việc tài trợ hay góp vốn đầu tư), chức năng thẩm định giá (định giá tài sản thế chấp để cho khách hàng vay. Đây là chức năng trọng tâm và là nhiệm vụ thường xuyên của bộ phận thẩm định giá trong các ngân hàng), chức năng định giá (Do giá trị tài sản thường xuyên thay đổi theo quan hệ cung cầu trên thị trường nên khi thị trường tài sản giảm mạnh, công tác thẩm định phải được thực hiện để xác định giá trị thực của tài sản và khách hàng sẽ cần bổ sung thêm tài sản thế chấp. cho khoản vay đã được vay). Trong trường hợp khách hàng bị phá sản, tài sản bị cản trở trước khi bán phải được định giá lại để xác định giá trị thanh lý của nó tại thời điểm bán. Mặc dù hoạt động thẩm định giá của các ngân hàng nhìn chung đều xoay quanh một vài mục đích như thế chấp, đầu tư, tòa án, bảo hiểm, mua bán, đấu giá, góp vốn và việc định giá chủ yếu dựa trên giá trị phi thị trường. Nhưng do đặc thù của công ty là công việc định giá rất rộng và các tài sản được định giá rất khác nhau, giá trị tài sản được định giá có thể chênh lệch từ hàng chục triệu đồng, nhưng cũng có thể là nghìn tỷ đồng (như các dự án, công trình tài sản). Vì vậy, công tác thẩm định giá luôn đóng vai trò quan trọng trong mọi tổ chức tín dụng. Việc định giá chuyên nghiệp hơn không chỉ góp phần vào sự ổn định của hoạt động kinh doanh và sự phát triển của ngân hàng mà còn giảm thiểu khả năng phát sinh nợ xấu và đóng vai trò then chốt trong quản lý rủi ro tín dụng. Ngoài ra NHTM cần hạn chế rủi ro và sai sót trong đánh giá: Đối với mỗi ngành hoặc doanh nghiệp đều có những rủi ro tiềm ẩn nhất định Rủi ro và sai sót nghiêm trọng dẫn đến kết quả mới với độ chính xác cao như vậy. Hoạt động đánh giá phải được theo dõi và xem xét thường xuyên để xác định các sai sót và điều chỉnh kịp thời, từ đó giảm thiểu rủi ro liên quan đến hoạt động đánh giá. Quá trình thu thập thông tin cần được xem xét cẩn thận vì có nhiều nguồn thông tin không chính xác không còn phù hợp.Thông tin thu thập được phải được xử lý một cách có chọn lọc và khoa học. Việc định giá có liên quan mật thiết đến vấn đề rủi ro tín dụng vì do chậm thanh toán và phải bán tài sản thế chấp, số tiền bán được không đủ bù vốn và chi phí mà ngân hàng đã triển khai. Đó là một tổn thất cho ngân hàng. Để tăng trách nhiệm giải trình của các thẩm định viên, yêu cầu họ phải ký cam kết bồi thường hoặc bù đắp một phần thiệt hại cho ngân hàng. 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị đối với Chính phủ Như đã phân tích ở trên, các quy định, văn bản pháp luật và giao dịch đảm bảo tiền vay nói chung cũng như các hoat động đảm bảo bằng TSBĐ nói riêng có nhiều bất cập, chưa thực sự bắt nhịp với những yêu cầu đa dạng, phong phú của thực tiễn cuộc sống, chưa thích ứng được với yêu cầu, đòi hỏi của hộp nhập kinh tế quốc tế và khu vực. Chính vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về đảm bảo tiền vay là rất cần thiết. Nhằm giúp các ngân hàng và TCTD nhanh chóng thu hồi nợ, đảm bảo sự hài hòa giữa quyền, lợi ích của ngân hàng và TCTD và quyền, lợi ích của các bên liên quan, một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và TSBĐ như sau: - Trước hết, Chính phủ cần chỉ đạo các Bộ, Ban ngành nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật giao dịch bảm đảm trong đó bổ sung các quy định về xử lý TSBĐ; đồng bộ và thống nhất các quy định về xử lý tài sản của các Bộ Luật Dân sự, Luật Đất Đai, Luật Phá sản, Luật Doanh nghiệp và các văn bản pháp luật có liên quan trên cơ sở các nguyên tắc được Bộ luật Dân sự quy định; đơn giản hóa các trình tự, thủ tục liên quan đến việc xử lý TSBĐ. Các điều chỉnh sửa đổi này, cụ thể như về đối tượng điều chỉnh phải qui định áp dụng cho tất cà các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ thẩm định giá mang tính chất tư vấn và sử dụng dịch vụ tư vấn thẩm định giá; đó là các doanh nghiệp định giá, thẩm định viên về giá; các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng kết quả thẩm định giá; cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá. Về các tiêu chuẩn thẩm định giá cần qui định rõ khi hành nghề thẩm định giá phải áp dụng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành và những Tiêu chuẩn, Hướng dẫn thẩm định giá của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) nếu được Bộ Tài chính công nhận. Qui định rõ các loại tài sản cần phải thẩm định giá, việc sử dụng kết quả thẩm định giá và một số vấn đề mới mà trước đây chưa có qui định như: Quyền và trách nhiệm của khách hàng có tài sản thẩm định giá; quyền và trách nhiệm của người liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá không phải là khách hàng thẩm định giá; điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá và các chi nhánh của doanh nghiệp thẩm định giá; các loại dịch vụ thẩm định giá,... Qui định cụ thể các nguyên tắc, căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá để các doanh nghiệp thỏa thuận giá dịch vụ với khách hàng, ngăn ngừa tình trạng cạnh tranh không lành mạnh về giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá. Qui định chi tiết hơn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiêp thẩm định giá, của Thẩm định viên về giá. Những nội dung cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá. Đặc biệt là qui định chặt chẽ hơn về giá trị pháp lý của chứng thư thẩm định giá. Qui định về việc xử lý tranh chấp kết quả về thẩm định giá; khen thưởng, xử lý vi phạm và khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực thẩm định giá. - Chính phủ cần có hướng dẫn, quy đình cụ thể về quyền sở hữu tài sản. Thực tế về thế chấp máy móc thiết bị cho ta thấy những hạn chế cần được khắc phục. Theo Nghị quyết số 11 ngày 01/07/2000 của Chính phủ về một số giải pháp điều hành phát triển kinh tế xã hội quy định thị “ đối với khách hàng là doanh nghiệp khi cầm cố tài sản là máy móc, thiết bị mà pháp luật chưa quy định phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ cần giấy tờ chứng minh tài sản hợp pháp và cam kết với các TCTD là tải sản đó thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp, không có tranh chấp là đủ”. Song thực tế việc xác định số lượng giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp là bao nhiêu, xác minh tính hợp pháp của giấy tờ đó như thế nào không hề đơn giản. Do đó, trong trường hợp NHTM phải xử lý TSBĐ đó để thu nợ sẽ chịu thiệt thòi do không đủ giấy tờ hợp lệ, thậm chí là mất vốn nếu khách hàng lừa đảo. Chính vì vậy, chính phủ cần có chương trình cấp quyền sở hữu đối với tài sản có giá trị như: máy móc, dây chuyền sản xuất, nhà cửa. và cung cấp công khai các thông tin về quyền sở hữu đó. - Chính phủ cần có quy định rõ về loại tài sản nào bắt buộc phải mua bảo hiểm, loại tài sản nào không nhất thiết phải mua. Có như vậy, vừa bảo vệ được quyền lợi của các TCTD, vừa tạo được sự thống nhất trên toàn hệ thống. Đồng thời, Chính phủ cần quy định rõ mức phí áp dụng cho mỗi loại TSBĐ trên cơ sở những thông tin sau: giá trị tài sản, tốc độ hao mòn của tài sản, thời hạn vay, quy mô khoản vay để tránh trường hợp không đồng bộ trong quy định về mức phí giữa các công ty bảo hiểm gây khó khăn cho hoạt động của các ngân hàng lẫn khách hàng. Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lung túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về tài sản. Tình trạng thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đầy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sửa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS. Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước. Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường tài sản. Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Người bán người thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hóa các hình thức tham gia vào thị trường BĐS và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo một cơ chế giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ phínhư vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. 3.3.2 Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước Thứ nhất, các NHTM chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước. Do đó, để nâng cao vai trò điều tiết nền kinh tế vĩ mô, tăng cường quản lý tín dụng, nhằm đảm bảo thị trường tài chính hoạt động ổn định và cạnh tranh lành mạnh, ngăn chặn các việc hạ thấp tiêu chuẩn, nguyên tắc tính dụng để cạnh tranh thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, buộc các TCTD phải thực hiện một cơ chế tín dụng thống nhất, một hệ thống các biện pháp đảm bảo tiền vay để tạo sự lành mạnh, công bằng trong hoạt động tín dụng. Những sai phạm phải xử lý kịp thời và nghiêm túc đối với mọi đối tượng tham gia, cả trong và ngoài quốc doanh. Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước nên chủ động phối hợp với Bộ tư pháp, Bộ tài chính, Bộ công an, Tổng cục địa chính để nghiên cứu soạn thảo, ban hành văn bản liên quan nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tạo thuận lợi và an toàn để hướng dẫn xử lý ngay các khó khăn ách tắc trong việc xử lý TSBĐ ở các NHTM hiện nay. Ví dụ, trong trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản, bên bảo lãnh (bên vay) và bên có bảo đảm (tổ chức tín dụng) sẽ ghi lại giao dịch bảo đảm theo quy định hiện hành. Phù hợp với quy định của Luật giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm; Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (ở những nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký). Điều chỉnh quy trình công chứng, công chứng tài sản thế chấp là trách nhiệm của các bộ, ngành khác và cần có sự phối hợp tích cực giữa Banco del Estado với các ngành, các cơ quan chức năng. Giảm thời gian xem xét và ra quyết định tín dụng để đơn giản hóa các quy trình và thủ tục tín dụng. Thứ ba, ngân hàng Nhà nước tăng cường theo dõi, kiểm tra, giám sát, để từ đó nắm bắt những khó khăn vướng mắc trong công tác định giá và xử lý TSBĐ tại các TCTD, từ đó đệ trình kịp thời lên Chính phủ, Quốc hội nhằm tìm kiếm sự giúp đỡ kịp thời tháo gỡ các vướng mắc. Chẳng hạn như tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền thuê đất đòi hỏi Ngân hàng nhà nước cần tham mưu cho Thủ tướng Chính phủ đề xuất lại với Chính phủ, Quốc hội có thể sửa đổi bổ sung kịp thời luật thuế thu nhập doanh nghiệp, luật thuế chuyển quyền sử dụng đất có thể miễn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho các TCTD, thuế chuyển nhượng tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng trong trường hợp phải xử lý để thu hồi nợ. Nếu kiến nghị này được chấp thuận thì ít nhất cũng nên giảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp xuống dưới mức hợp lý. Thư tư, hiện nay mặc dù TSBĐ đã đưa ra Tòa và để tiến hành xử lý theo pháp luật nhưng trình tự xử lý thường kéo dài ngoài ý muốn. Trong khi đó, lãi quá hạn vẫn phát sinh có thể dẫn đến không thu hồi đủ nợ gốc và lãi. Do đó Ngân hàng nhà nước nên có văn bản cho phép ngừng tính lãi kể từ ngày có quyết định của Tòa án đối với những TSBĐ được tiến hành xử lý theo pháp luật. Thứ năm. Mỗi NHTM đều định giá TSBĐ theo quy định riêng hoặc ngay trong cùng một hệ thống các chi nhánh cũng sử dụng quy trình và nội dung khác nhau, Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng và ban hành quy trình và nội dung định giá tài sản thống nhất trên cơ sở định giá tài sản cả các cơ quan khoa học, Bộ kế hoạch và đầu tư và củ các ngân hàng thương mại cho phù hợp với thực tiễn của nước ta đồng thời hòa nhập với thông lệ quốc tế. Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước cần hệ thống hóa những kiến thức cơ bản về định giá tài sản, để hỗ trợ cho công tác định giá TSBĐ, Ngân hàng Nhà nước cần mở rộng phạm vi cung cấp thông tin của Trung tâm thông tin tín dụng (CIC), không những cung cấp thông tin tín dụng mà còn cung cấp thông tin kinh tế phục vụ cho công tác định giá TSBĐ của ngân hàng cũng như tổ chức, cá nhân có nhu cầu dịch vụ thông tin. Trong trường hợp đó, trung tâm thông tin tín dụng (CIC) sẽ có thuận lợi hơn các ngân hàng trong việc hợp tác với các cơ quan Quản lý Nhà nước, các cơ quan chuyên cung cấp thông tin. Vì nếu mỗi ngân hàng, mỗi cán bộ định giá thay đổi thông tin thì rất khó tiếp cận được với những nguồn thông tin này. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường đào tạo bồi dưỡng cán bộ định giá dưới nhiều hình thức như tập trung hội thảo, tổ chức các cuộc thi các cán bộ chuyên môn giỏi. Thứ bảy, NHNN cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về trình tự, thủ tục xử lý bảo lãnh trong các trường hợp mất khả năng thanh toán, sự chủ động của bên được bảo lãnh trong việc thu giữ tài sản thế chấp, xử lý tài sản, đồng thời có biện pháp xử lý nghiêm nếu bên nhận thế chấp không tham gia thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng bảo lãnh; Ngay sau đây sẽ hướng dẫn thủ tục đăng ký vay vốn ưu đãi của công ty mua bán nợ xấu. Thứ tám, NHNN cần xây dựng cơ chế thực tiễn hơn trong việc thực hiện các giao dịch xử lý nợ xấu có bảo đảm. Khoản vay thế chấp hình thành trong tương lai làm cơ sở để ngân hàng nhận thế chấp. Cần quy định chặt chẽ việc góp vốn của người mua nhà được ủy thác vào ngân hàng thương mại hoặc các chủ đầu tư. và các ngân hàng thương mại chỉ được phép chi tiền cho các công trình xây dựng của chính người mua nhà mà người mua nhà mang vốn để tránh tham ô, lạm dụng vốn tự có. Thứ chín, NHNN phải xem xét, cân nhắc tạo điều kiện thuận lợi giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn theo chủ trương của Chính phủ về sử dụng kết quả định giá tài sản để giảm chi phí định giá của ngân hàng và bên vay được bảo lãnh. 3.3.3 Kiến nghị đối với các cơ quan liên quan khác - Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với Bộ Tài chính hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất Đai 2013 cần xem xét chỉnh sửa các nội dung bất hợp lý và mâu thuẫn trong các văn bản liên quan. - Bộ Tư pháp, Sở địa chính và chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố cần có những biện pháp hạn chế sự rườm rà, phức tạp trong hoạt động công chứng nhằm giảm thiểu thời gian vay vốn của khách hàng. Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo và không chính xác. Việc thi hành án dân sự phải có sự phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Tư pháp. Theo đó, định kỳ hai bên sẽ phối hợp tổ chức tổng kết công tác thi hành án dân sự liên quan đến hoạt động ngân hàng; rà soát, tổng hợp kết quả phân loại, thi hành án, xây dựng phương án tổ chức thi hành án, có biện pháp cụ thể để giải quyết những khó khăn, vướng mắc của tổ chức tín dụng trong công tác thi hành án dân sự liên quan đến hoạt động tín dụng, ngân hàng. Mục tiêu là hoàn thiện một bước khung pháp lý giúp các cơ quan tư pháp và các tổ chức tín dụng phối hợp thực hiện nhiệm vụ đồng thời tạo cơ sở phối hợp để thực hiện hợp lý hóa việc thi hành án, nâng cao hiệu quả và quản lý đầy đủ các trường hợp thi hành án dân sự. trong hoạt động cho vay, hoạt động ngân hàng và góp phần quan trọng vào việc thực hiện các mục tiêu của pháp luật về thanh lý tài sản phá sản đã được Quốc hội và Chính phủ đề ra. Việc định giá có liên quan mật thiết đến vấn đề rủi ro tín dụng vì do chậm thanh toán và phải bán tài sản thế chấp, số tiền bán được không đủ bù vốn và chi phí mà ngân hàng đã triển khai. Để tăng trách nhiệm giải trình của các thẩm định viên, yêu cầu họ phải ký cam kết bồi thường hoặc bù đắp một phần thiệt hại cho ngân hàng. - Đối với TSBĐ là tài sản, Bộ Xây dựng cần phải cập nhật thường xuyên lãi suất vốn đầu tư xây dựng công trình hàng và chỉ số giá xây dựng qua các thời kỳ để các doanh nghiệp định giá cũng như các NHTM có căn cứ làm tham khảo nhằm xây dựng bộ chỉ tiêu riêng về đơn giá tại đơn vị mình. Ngoài ra việc ban hành các quy định và xây dựng và kiến trúc đối với từng địa bàn phải có lộ trình và phù hợp với thực tế, tránh việc ban hành các quy định thay đổi đột ngột về kiến trúc xây dựng khiến cho giá trị tài sản bị biến động theo KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Tóm lại cho vay có thế chấp hay có tài sản thế chấp là một xu thế chung trong hoạt động của các NHTM hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện cạnh tranh và xu hướng hội nhập với nền kinh tế thế giới và quá trình toàn cầu hóa. Bởi vậy việc nâng cao chất lượng và hiệu quả của các khoản vay là việc làm hết sức cần thiết. Luận án đã phân tích và đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam. Như vậy, để áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả và phù hợp cũng như qui trình định giá hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản thế chấp ngày càng lớn, tác giả đã đưa ra các giải pháp: Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện, xây dựng một hệ thống theo dõi, giám sát, chấm điểm công tác thẩm định giá của cán bộ tín dụng; Hoàn thiện quy trình định giá gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, và tính chính xác của giá trị cần định giá; Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ thẩm định giá tài sản trong Ngân hàng thương mại, quy định rõ quyền hạn và trách nghiệm đối với cán bộ định giá Muốn làm được điều này, Chính phủ cần hoàn thiện pháp luật về đảm bảo tiền vay, đảm bảo sự hài hòa giữa quyền, lợi ích của ngân hàng và TCTD và quyền, lợi ích của các bên liên quan. Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường quản lý tín dụng, nhằm đảm bảo thị trường tài chính hoạt động ổn định và cạnh tranh lành mạnh. KẾT LUẬN Tài sản thế chấp của Ngân hàng chủ yếu là bất động sản, máy móc thiệt bị, xe ô tô. Việc thẩm định giá chính xác giá trị tài sản thế chấp sẽ là giúp Ngân hàng quyết định cấp tín dụng chuẩn xác hơn. Tài sản thế chấp có vai trò rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Việt Nam hiện nay không chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản thế chấp còn có tác dụng trong việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm l‎ý ỷ lại của người đi vay, điều này rất có ý‎ nghĩa trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đối với các ngân hàng, khi đánh giá đúng giá trị tài sản thế chấp, mà phần lớn là các bất động sản, sẽ giúp cho ngân hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ. Trong luận án này, tác giả đã đi từ cơ sở lý luận để cho thấy việc định giá tài sản thế chấp được diễn ra một cách hiệu quả, tạo điều kiện cho việc phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro cho các ngân hàng thương mại, ta cần nắm được các khái niệm cơ bản về tài sản thế chấp, tài sản thế chấp được phân loại như thế nào, những nhân tố nào ảnh hưởng đến giá trị tài sản, các quy trình, phương pháp định giá tài sản thế chấp là gì và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại. Đồng thời, tiếp thu những kinh nghiệm về thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng của các NHTM trên thế giới và rút ra bài học cho Việt Nam. Hoạt động cho vay có tài sản thế chấp bằng đang là xu hướng được các Ngân hàng thương mại ưa chuộng, chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ cho vay tại các Ngân hàng. Bởi vậy định giá tài sản thế chấp đang là vấn đề được các NHTM Việt Nam quan tâm. Công tác định giá tài sản đã có những bước phát triển, qui trình định giá ngày càng được hoàn thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chỗ có bài bản hơn. Kết quả định giá ngày càng phù hợp, chính xác. Nhiều ngân hàng kết hợp áp dụng cả giá trị thị trường và giá trị theo khung giá, hoặc nhân thêm hệ số điều chỉnh theo từng khu vực, vị trí. Có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến những hạn chế trên nhưng có thể nói một trong những nguyên nhân chính đó là do hiện tại các ngân hàng thương mại vẫn chưa coi hoạt động định giá là một hoạt động độc lập, mà gắn liền với hoạt động tín dụng ngân hàng; công tác định giá tài sản thế chấp vẫn được các ngân hàng thực hiện một cách độc lập chưa có sự phối hợp giữa các ngân hàng. Như vậy, để áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả và phù hợp cũng như qui trình định giá hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản thế chấp ngày càng lớn, tác giả đã đưa ra các giải pháp: Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện, xây dựng một hệ thống theo dõi, giám sát, chấm điểm công tác thẩm định giá của cán bộ tín dụng; Hoàn thiện quy trình định giá gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, và tính chính xác của giá trị cần định giá; Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ thẩm định giá tài sản trong Ngân hàng thương mại, quy định rõ quyền hạn và trách nghiệm đối với cán bộ định giá. DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ Ngô Hoài Nam (2020), ‘Experience of Companies in Asia on Solving Plastic Waste Problem’, Tạp chí International Journal of Management Sciences and Business Research, Số 11 Ngô Hoài Nam (2020), ‘Plastics Consumption Trend: Literature Review’, Tạp chí International Journal of Management Sciences and Business Research, Số 11 Ngô Hoài Nam (2020), ‘Evaluation of Real Situation of Enterprise Resource Planning In Vietnam’, Tạp chí International Journal of Management Sciences and Business Research, Số 5 Ngô Hoài Nam (2021), ‘Những hạn chế trong định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại và giải pháp khắc phục’, Tạp chí Công thương, Số 7. Ngô Hoài Nam (2021), ‘Valuation of Assets in Banking Activities - Current Situation and Solutions’, Tạp chí International Journal of Agriculture and Biological Sciences. (IJOABS), Số 8. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in Nigeria, Journal of Social Economics Review, Volume: 3; page 32- 35 Ban Vật giá Chính phủ (2003), Cơ sở khoa học và thực tiễn thẩm định giá của các nước, Nhà xuất bản Giao thông vận tải, Hà Nội Báo cáo khảo sát về thực trạng tiếp cận tín dụng của DN khu vực đồng bằng sông Hồng – Trung tâm thông tin kinh tế của Liên đoàn thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) – 2018 Bộ Khoa học và công nghệ (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Đề tài KX.01- 13/06-10, Nhà xuất bản thống kê Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004, Hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ –CP ngày 16/11/ 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Bộ Tài chính (2006) Thông tư 17/2006/-TT-BTC ngày 13/3/ 2006 hướng dẫn thi hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT –BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ –CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT –BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Catherine Nind (2002); Enviromental management system and Land valuation, Journal of Economics Review, Volume 2, page20-23 Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1994), Nghị định số 61-CP ký ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở và các văn bản sửa đổi bổ sung có liênquan Chính Phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Nghị định 79/2001/NĐ- CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999-NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan. 21. NguyễnMạnh Hải(2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất và điều kiện vận dụng ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ- Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hà Nội. Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, 2005 Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ký ngày 29/12/2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi bổ sung liên quan. Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Christopher Bettin (1998), The Appraisal of RealEstate Chu Văn Cấp – Trần Bình Trọng (2003), Giáo trình Kinh tế Chính trị Mác Lê nin, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đào Thị Thanh Tú (2008), Yêu cầu về thiết lập cơ quan quản lý rủi ro tại các NHTM Việt nam, Tạp chí Ngân hàng số 16, tháng8-2008 David Besanko and Anjan V Thakor (1987),“Collateral and rationing: sorting equilibria in monopolistic and competitive credit market”, International Economic Review, Vol 28, No 3, October,1987. David Blake (1994), Phân tích thị trường tài chính, Nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh Đỗ Minh Phương (2006), “Nâng cao chất lượng cho vay thế chấp bằng BĐS tại Sở Giao dịch Ngân Hàng Ngoại Thương Việt Nam”, Luận án Thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Đoàn Văn Trường (1999) “Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản”, Nhà xuất bản Khoa học Kỹthuật. Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French, Real estate appraisal: a review of valuation methods,Journal of Property Investment&Finance,Year:2003,Volume:21,Issue:4,Page:383-401 Kwong Chau, Wai Lai (1995) Valuation of real estate assets in China, Journal of Property Valuation and Investment, 1995, Volume: 13, Issue: 5,Page: 50 -66 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà nội. Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng và giải pháp, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ- Bộ Giáo dục và Đào tạo. Ngân hàng No &PTNT Việt Nam (2017), Báo cáo hàng năm 2017 Ngân hàng No &PTNT Việt Nam (2017), Báo cáo hàng năm 2019 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2020), Báo cáo thường niên 2020 Ngân hàng TMCP Tiên Phong (2020), Báo cáo thường niên 2020 Ngô Thị Phương Thảo (2011) “Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” , Luận án tiến sỹ Nguyễn Chí Thành (2008), Cần nhanh chóng ổn định thị trường BĐS, Tạp chí Ngân hàng số 23, tháng 12 -2008 Nguyễn Đình Nam (2008), “Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng phát triển Việt Nam”, Luận án thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội. Nguyễn Đoàn (1995), Xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa ở Việt Nam, Tạp chí tài chính, 95 (5), trang 21-22 Nguyễn Khắc Luyện (2008) Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng công thương Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 20, tháng 10-2007 Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Bùi Hữu Phê (2009), “Phương pháp định giá BĐS, ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng”, nghiên cứu của nhóm nghiên cứu trường đại học Kinh tế thành phố HCM. Khoa quản lý đất đai và BĐS, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Minh Hoàng (2006) Những nguyên lý cơ bản trong xác định giá trị tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội Nguyễn Việt Hùng (2009), Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Phạm thị Ngọc Mỹ (2003) Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt nam trong những năm tới. Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Phạm Toàn Thiện, (2009)“Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ: Bài học và một số kiến nghị”, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà nội, Kinh tế và Kinh doanh số 25, trang 39-53 Phạm Văn Bình và Đỗ Thanh Tùng (2007) “Bàn về định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng trong điều kiện hội nhập”, Tạp chí ngân hàng số 2, tháng1-2007 Phan Minh Ngọc và Phan Thị Thúy Nga (2008), Có nên siết chặt cho vay mua Bất động sản” , Tạp chí ngân hàng số 5 tháng 3 -2008Phan Thị Thu Hà (2007), Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản trường đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam (2002), Pháp lệnh giá 2002 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006): Luật Kinh doanh Bất động sản Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2013): Luật đất đai năm 2013 Rechard Green (2002) “Parameter stability and the valuation of morgages and mortgage –back Security” International Economic Review, Vol 20, No 2, September 2002 Simon Hakim, J. Weinblatt (1984), Towards a Theory on The Impact of Criminal Mobility Influences on Land Values,International Journal of Social Economics, Volume 11, issue ½, page24-30 Song Shi, Martin Young, Bob Hargreaves (2009) “Issues in measuringa monthly house price index in New Zealand”, Journal of Housing Economics2009 Ted Gwartney and Arden Delaware (1999), Land Estimation, International Journal of Social Economics, Volume 12, page30-35 Trần Luyện (2007) “Để hạn chế rủi ro trong việc nhận bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay”, Tạp chí ngân hàng số 6, tháng3. Trần Văn Dũng (2008), Hoàn thiện công tác định giá doanh nghiệp tại Việt nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội PHỤ LỤC 1 DÀN BÀI PHÒNG VẤN CHUYÊN SÂU Kính chào chuyên gia. Tôi đang thực hiện nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, ý kiến đóng góp của các chuyên gia sẽ rất có giá trị đối với nghiên cứu này. Rất cảm ơn các chuyên gia đã dành thời gian để thảo luận các vấn đề liên quan. Tên chuyên gia: Nghề nghiệp: NỘI DUNG CHÍNH: Dưới đây tác giả đề xuất một số các yếu tố ảnh hưởng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam bao gồm: (1) Quan điểm về định giá tài sản thế chấp; (2) Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định; (3) Hệ thống thông tin định giá; (4) Phương pháp định giá; (5) Đội ngũ nhân lực; (6) Phương tiện hữu hình. Chuyên gia có đồng ý với mô hình nghiên cứu này không? Chuyên gia có cho rằng thang đo những yếu tố trong mô hình là phù hợp không? Các phát biểu này có dài dòng khó hiểu hay không? Chuyên gia có đề xuất bỏ bớt hoặc bổ sung những nội dung nào sau đây hay không? QUAN ĐIỂM CỦA NGÂN HÀNG Thang đo gốc Đồng ý Không đồng ý Điều chỉnh cho từng ý Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng rõ ràng Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng đồng bộ với định hướng phát triển hoạt động thế chấp tài sản Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng phù hợp với thị trường Quan điểm định giá tài sản của thế chấp của ngân hàng được phổ biến cụ thể đối với từng cán bộ thẩm định tài sản thế chấp Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp Bổ sung CÁCH THỨC VÀ QUY TRÌNH Thang đo gốc Đồng ý Không đồng ý Điều chỉnh cho từng ý Công tác tổ chức định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được thực hiện một cách chuyên nghiệp Các bộ phận trong hệ thống ngân hàng có sự phối hợp chặt chẽ Quy trình định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được xây dựng rõ ràng Quy trịnh định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được xây dựng một cách khoa học và đơn giản Bổ sung . HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊNH GIÁ Thang đo gốc Đồng ý Không đồng ý Điều chỉnh cho từng ý Thông tin cung cấp trên hệ thống thông tin định giá của ngân hàng có độ tin cậy cao Thông tin cung cấp trên trên hệ thống thông tin định giá của ngân hàng được cập nhật thường xuyên Hệ thống thông tin định giá của ngân hàng thường xuyên được nâng cấp Hệ thống thông tin định giá là công cụ hỗ trợ hiệu quả cho công tác định giá tài sản thế chấp Bổ sung . PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ Thang đo gốc Đồng ý Không đồng ý Điều chỉnh cho từng ý Phương pháp định giá của ngân hàng là phù hợp với điều kiện thực tiễn Phương pháp định giá của ngân hàng là dễ thực hiện Phương pháp định giá của ngân hàng giúp kết quả định giá có tính chính xác cao Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá tài sản thế chấp Bổ sung ĐỘI NGŨ NHÂN LỰC Thang đo gốc Đồng ý Không đồng ý Điều chỉnh cho từng ý Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có trình độ chuyên môn cao Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá tài sản Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có phẩm chất đạo đức tốt Ngân hàng có hoạt động đào tạo và bồi dướng nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức cho các cán bộ thẩm định Bổ sung .. PHƯƠNG TIỆN HỮU HÌNH Thang đo gốc Đồng ý Không đồng ý Điều chỉnh cho từng ý Ngân hàng có đầy đủ các trang thiết bị, phần mềm phục vụ công tác định giá tài sản thế chấp Hệ thống phần mềm xử lý thông tin thường xuyên được nâng cấp Ngân hàng có hệ thống cơ sở vật chất hiện đại Hệ thống thông tin liên ngân hàng hoạt động hiệu quả Bổ sung .. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP Thang đo gốc Đồng ý Không đồng ý Điều chỉnh cho từng ý Công tác định giá tài sản thế chấp được thực hiện một cách hiệu quả Kết quả định giá tài sản thế chấp có tính chính xác cao Chất lượng công tác định giá tài sản thế chấp ở mức cao Bổ sung . PHỤ LỤC 2 BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Xin kính chào các Anh/Chị! Tôi tên là:, tôi là nghiên cứu sinh tại trường..Tôi đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện ông tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam” làm đề tài luận án tiến sĩ của mình. Tôi mong nhận được sự hỗ trợ của Anh/Chị bằng việc trả lời những câu hỏi trong phần khảo sát. Dữ liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu chỉ dùng cho việc kiểm tra lý thuyết trong đề tài này. Tôi cam kết những thông tin về kết quả nghiên cứu sẽ ở dạng thống kê mà không nêu tên cụ thể một cá nhân nào, Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác của Anh/Chị! Xin vui lòng khoanh tròn vào đáp án anh/chị cho là phù hợp nhất cho mức độ đồng ý hay không đồng ý của anh/chị: Hoàn toàn không đồng ý Không đồng ý Bình thường Đồng ý Hoàn toàn đồng ý 1 2 3 4 5 I/ Thông tin người tham gia khảo sát Giới tính A. Nam B. Nữ Tuổi: A. Từ 22 – 30 tuổi B. Từ 30 – 40 tuổi C. Từ 40 – 50 tuổi D. Từ 50 – 60 tuổi Thâm niên công tác A. Dưới 3 năm B. Từ 3 – 5 năm C. Từ 5 – 7 năm D. Trên 7 năm Anh/chị đang công tác tại ngân hàng nào? II/ Nội dung khảo sát Câu hỏi khảo sát Mức độ đánh giá 1 2 3 4 5 Quan điểm của ngân hàng 1. Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng rõ ràng 1 2 3 4 5 2. Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng phù hợp với thị trường 1 2 3 4 5 3. Quan điểm định giá tài sản của thế chấp của ngân hàng được phổ biến cụ thể đối với từng cán bộ thẩm định tài sản thế chấp 1 2 3 4 5 4. Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp 1 2 3 4 5 Cách thức và quy trình 5. Công tác tổ chức định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được thực hiện một cách chuyên nghiệp 1 2 3 4 5 6. Các bộ phận trong hệ thống ngân hàng có sự phối hợp chặt chẽ 1 2 3 4 5 7. Quy trình định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được xây dựng rõ ràng 1 2 3 4 5 Hệ thống thông tin định giá 8. Thông tin cung cấp trên hệ thống thông tin định giá của ngân hàng có độ tin cậy cao 1 2 3 4 5 9. Thông tin cung cấp trên trên hệ thống thông tin định giá của ngân hàng được cập nhật thường xuyên 1 2 3 4 5 10. Hệ thống thông tin định giá là công cụ hỗ trợ hiệu quả cho công tác định giá tài sản thế chấp 1 2 3 4 5 Phương pháp định giá 11. Phương pháp định giá của ngân hàng là phù hợp với điều kiện thực tiễn 1 2 3 4 5 12. Phương pháp định giá của ngân hàng là dễ thực hiện 1 2 3 4 5 13. Phương pháp định giá của ngân hàng giúp kết quả định giá có tính chính xác cao 1 2 3 4 5 14. Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá tài sản thế chấp 1 2 3 4 5 Đội ngũ nhân lực 15. Cán bộ thẩm định tài sản thế chấp của ngân hàng có kiến thức chuyên sâu về thẩm định giá. 1 2 3 4 5 16. Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá tài sản 1 2 3 4 5 17. Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có phẩm chất đạo đức tốt 1 2 3 4 5 18. Ngân hàng có hoạt động đào tạo và bồi dướng nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức cho các cán bộ thẩm định 1 2 3 4 5 Phương tiện hữu hình 19. Ngân hàng có đầy đủ các trang thiết bị, phần mềm phục vụ công tác định giá tài sản thế chấp 1 2 3 4 5 20. Hệ thống phần mềm xử lý thông tin thường xuyên được nâng cấp 1 2 3 4 5 Công tác định giá tài sản thế chấp 21. Công tác định giá tài sản thế chấp được thực hiện một cách hiệu quả 1 2 3 4 5 22. Kết quả định giá tài sản thế chấp có tính chính xác cao 1 2 3 4 5 Trân trọng cảm ơn! PHỤ LỤC 03: TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT Số phiếu phát ra: 350 phiếu; Số phiếu thu về: 330 phiếu; Số phiếu hợp lệ: 322 phiếu. Kết quả trả lời được tổng hợp như sau: Câu Lựa chọn 1 2 3 4 5 1 74,5% 16% 7,4% 2,1% - 2 38,3% 1,1% 51,1% 9,6% - 3 73,4% 8,5% 16% 1,1% - 4 53,2% 13,8% 16% 6,4% 7,4% 5 6,4% 74,5% 19,1% - - 6 23,4% 47,9% 17% 7,4% 4,3% 7 28% 72% - - - 8 59,6% 40,4% - - - 9 24,5% 45,7% 29,8% - - 10 6,5% 74,1% 19,4% - - 11 53,4% 10,5% 24% 1,1% - 12 25,4% 40,9% 20% 7,4% 6,3% 13 92,6% 57,4% 56,4% 21,3% - 14 100% 90% 30,1% 8,2% - 15 71,3% 28,7% - - - 16 52,1% 45,7% 1,1% - - 17 71,3% 26,6% 1,1% - - 18 54,3% 43,6% 1,1% - - 19 59,6% 19,1% 20,2% - - 20 10,6% 53,2% 33% - - 22 64,3% 33,6% 1,1% 22 35% 65% - - -