Luận án Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)

những thông tin phục vụ xây dựng chỉ số thị trường BĐS đòi hỏi phải có sự tham gia, cung cấp thông tin của các Bộ ngành, địa phương. Thực hiện nhiệm vụ này cần thiết nghiên cứu ban hành các văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về cung cấp thông tin thị trường BĐS, cụ thể là: 145 - Đối với Chính phủ: Chính phủ cần xem xét để sớm ban hành Nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS với các nội dung chủ yếu sau: + Về phạm vi điều chỉnh: quy định việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin thị trường BĐS; trách nhiệm, quyền hạn của tổ chức, cá nhân trong việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin thị trường BĐS. + Về đối tượng áp dụng: áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin thị trường BĐS. + Quy định nội dung của hệ thống thông tin thị trường BĐS; + Quy định cụ thể những nguyên tắc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin thị trường BĐS. + Quy định trình tự tổ chức thu thập, cập nhật, xử lý, lưu trữ, quản lý thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS. + Về trách nhiệm báo cáo, cung cấp thông tin, dữ liệu: đây là nội dung cơ bản và quan trọng nhất của Nghị định. Theo đó, Nghị định cần phải quy định các đối tượng có trách nhiệm báo cáo, cung cấp thông tin như chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS; sản giao dịch BĐS; cơ quan quản lý ở trung ương gồm Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư; cơ quan quản lý ở địa phương gồm Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế. Việc cung cấp thông tin được thực hiện theo chế độ định kỳ, theo biểu mẫu được hướng dẫn chung. + Về trách nhiệm và quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nước. Quy định trách nhiệm của Bộ Xây dựng thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong việc xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin thị trường BĐS. Các cơ quan ở cấp trung ương có trách nhiệm cung cấp các thông tin, dữ liệu thuộc phạm vi quản lý của lĩnh vực. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và giao Sở Xây dựng chủ trì xây dựng, cập nhật, duy trì và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS của địa phương. Các Sở ngành có liên quan ở địa 146 phương có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu theo chế độ báo cáo, biểu mẫu quy định. - Đối với Bộ Xây dựng: Với chức năng, nhiệm vụ được giao quản lý nhà nước đối với lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cần triển khai tổng kết, đánh giá những kết quả đạt được, những bất cập đang đặt ra đối với việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Theo đó, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu để ban hành kịp thời văn bản quy phạm pháp luật để sửa đổi những bất cập đặt ra và bổ sung các quy định cần thiết liên quan xây dựng chỉ số thị trường BĐS. 3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện Trước hết, để có đủ những điều kiện để có thể tổ chức xây dựng được hệ thống thông tin thị trường BĐS đòi hỏi Nhà nước phải bố trí nguồn vốn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, hệ thống phần mềm quản lý và đào tạo nguồn nhân lực quản lý, khai thác hệ thống thông tin thị trường BĐS. Ngoài ra, để có thể triển khai ngay việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS theo phương pháp hướng dẫn của Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần bố trí từ nguồn ngân sách địa phương một khoản kinh phí nhất định để tổ chức xây dựng, thu thập số liệu, tính toán chỉ số thị trường BĐS của địa phương. Một điều kiện quan trọng nữa là cần sớm hình thành bộ máy để thực hiện nhiệm vụ xây dựng chỉ số thị trường BĐS, theo đó: - Bộ Xây dựng cần sớm hình thành Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường BĐS quốc gia. Trung tâm này được hình thành trên cơ sở nền tảng lực lượng các cán bộ đã có kinh nghiệm trong ban hành chính sách quản lý nhà ở và lý thị trường BĐS của Bộ Xây dựng (Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng). - Ngân hàng Nhà nước cần sớm hình thành Trung tâm hỗ trợ thông tin tài chính thị trường BĐS. - Hình thành Trung tâm tích hợp dữ liệu thông tin thị trường BĐS địa phương trực thuộc Sở Xây dựng ở các địa phương. 147 Kết luận Chương 3 1. Trong chương này, NCS đã tập trung để làm rõ bối cảnh đặt ra đối với việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS; đồng thời chỉ ra quan điểm, phương hướng và kiến nghị các giải pháp để hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta đến năm 2020. 2. Chỉ số thị trường BĐS được xây dựng phải phù hợp với thực tế quản lý thị trường BĐS ở nước ta; chỉ số phải được xây dựng một cách đồng bộ nhưng trên cơ sở lộ trình hợp lý của sự lựa chọn chỉ tiêu từ chỉ tiêu đơn giản đến các chỉ tiêu có mức độ tổng hợp cao; việc xây dựng chỉ số trong thời gian tới cần phải kế thừa kết quả đạt được trong giai đoạn vừa qua và Nhà nước cần phải thể hiện vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thông tin thị trường BĐS. 3. Xây dựng các giải pháp để việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta đến năm 2020 có tính khả thi, gồm 03 nhóm giải pháp chủ yếu là: nâng cao tính minh bạch của thông tin thị trường BĐS; hoàn thiện các kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường BĐS và tập trung phát triển nguồn nhân lực để xây dựng chỉ số thị trường BĐS. 4. Để thực thi các giải pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS, Chính phủ cần nghiên cứu để sớm ban hành Nghị định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS; Bộ Xây dựng xem xét để sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS; sớm hình thành mô hình tổ chức để quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS; Nhà nước cần phải đầu tư khoản kinh phí nhất định để triển khai thực hiện nhiệm vụ trên và cần tiếp tục tổ chức thí điểm xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở quy mô một địa phương làm cơ sở để nhân rộng ra các địa phương khác cũng như là tiền đề để xây dựng chỉ số thị trường BĐS của quốc gia. 148 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Thị trường BĐS của Việt Nam kể từ khi được chính thức thừa nhận tại Hiến Pháp 1992 và sau đó được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai 1993 đã liên tục phát triển, góp phần quan trọng trong công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Sự biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến nhiều mặt của kinh tế-xã hội. Do vậy, việc đo lường, giám sát, đánh giá, dự báo xu hướng biến động của thị trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các chính sách ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện các chính sách thúc đẩy phát triển kinh tế. Do tính đặc thù riêng, việc đo lường để nhận biết xu thế phát triển, quy luật diễn biến của thị trường BĐS cần phải sử dụng một số chỉ số đo riêng theo những phương pháp tính toán cụ thể. Luận án “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)” đã đạt được mục tiêu nghiên cứu về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Luận án đã đề xuất một số giải pháp cần thiết và điều kiện cần thiết để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo; cụ thể: 1. Hệ thống hóa các vấn đề có tính chất cơ sở lý luận liên quan đến nội dung, bản chất của chỉ số thị trường BĐS và các phương pháp xác định chỉ số này. Từ kết quả nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước đã thành công trong việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS để định hướng chính sách có thể áp dụng ở Việt Nam. Thông qua đó, đã hình thành khung lý thuyết làm cơ sở nghiên cứu thực trạng xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian qua và là căn cứ để hoàn thiện việc xây dựng chỉ số này đến năm 2020 và những năm tiếp theo. 2. Từ kết quả tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã góp phần để chỉ ra sự cần thiết phải xác định chỉ số thị trường theo phương pháp đã được hoàn thiện nhằm phản ánh khách quan xu thế biến động của thị trường BĐS phù hợp với điều kiện của Việt Nam; chỉ ra quy trình cần thiết để xây dựng chỉ số làm cơ sở để rút ra những bài học cần thiết để có thể ứng 149 dụng cho các địa phương khác cũng như khả năng mở rộng cho phạm vi cả nước. 3. Từ việc phân tích thực trạng quản lý thông tin thị trường BĐS để chỉ ra vai trò của chỉ số thị trường BĐS đối với công tác quản lý thị trường BĐS cũng như công tác hoạch định các chính sách quản lý vĩ mô. Thông qua phân tích thực trạng tổ chức thu thập thông tin, quản lý thông tin và xác định chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam thời gian qua để phát hiện những bất cập và nguyên nhân của những bất cập trong việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS; từ đó chỉ ra những nội dung cần phải hoàn thiện của phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS cũng như cách thức tổ chức xây dựng chỉ số này. 4. Xác định phương hướng và đề xuất các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và những tiếp theo. Theo đó cần thực hiện đồng thời một số nhóm giải pháp nhưng tập trung giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường BĐS gắn với nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường BĐS và hoàn thiện phương pháp tính toán chỉ số thị trường BĐS theo quy định. Mặt khác, để các giải pháp theo đề xuất được khả thi đòi hỏi cần phải có một số điều kiện nhất định để thực hiện. Tuy đã đạt được một số kết quả nhưng do nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS còn khá mới ở Việt Nam và do hạn chế về kinh nghiệm cũng như nguồn lực trong khuôn khổ nghiên cứu của Luận án nên Luận án chưa thể bao quát tất cả các vấn đề liên quan đến xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Do vậy, NCS kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp sau Luận án như sau: - Tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp, trong đó tập trung nghiên cứu cách thức xác định tỷ trọng các yếu tố ảnh hưởng đến chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ hẹp (chỉ số REMI); - Nghiên cứu các điều kiện cần thiết để có thể ứng dụng phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS theo phương pháp sử dụng mô hình toán kinh tế; 150 - Nghiên cứu những vấn đề đặt ra khi áp dụng phương pháp tính toán chỉ số của những địa phương có thị trường BĐS phát triển ở cấp độ thấp hơn so với thị trường BĐS của thành phố Hà Nội; - Nghiên cứu cách thức sử dụng các chỉ số để phân tích, đánh giá một cách định lượng thực trạng biến động của thị trường BĐS và phương pháp sử dụng chỉ số để dự báo xu thế phát triển của thị trường trong tương lai, nhất là tương lai gần. - Cần tiếp tục triển khai thí điểm xây dựng chỉ số thị trường BĐS đối với một số đô thị có quy mô thị trường BĐS lớn và tốc độ tăng trưởng nhanh làm cơ sở để tổng kết, đánh giá và nhân rộng cho các địa phương khác. Theo đó, tiếp tục thí điểm xây dựng chỉ số thị trường BĐS với chỉ số giá giao dịch BĐS và lượng giao dịch BĐS được chọn làm chỉ tiêu chủ chốt. Từ kết quả đó để tiến tới xây dựng chỉ số thị trường BĐS cấp độ tổng hợp hơn và xây dựng đồng bộ hệ thống chỉ tiêu đo lường thị trường BĐS. NCS rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, các nhà quản lý, các thầy cô giáo, các đồng nghiệp và bạn đọc để nội dung Luận án được hoàn thiện hơn ./. vii DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ 1. Lê Văn Cư (2001), “Những vấn đề cơ bản trong kinh tế đô thị”, Tạp chí Xây dựng, 8(1), tr.35-38. 2. Lê Văn Cư (2006), “Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 1(1), tr.7-13. 3. Lê Văn Cư (2008), “Một số giải pháp kinh tế phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản nhà đất nước ta”, Tạp chí Xây dựng, 10(2), tr.21-23. 4. Lê Văn Cư (2010), “Những vấn đề đặt ra của thị trường bất động sản và một số giải pháp khắc phục”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 2(1), tr.29-30. 5. Lê Văn Cư (2011), “Lựa chọn mô hình tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản”, Tạp chí Xây dựng, 5(1), tr.31-33. 6. Lê Văn Cư (2014), “Thực trạng thí điểm xây dựng chỉ số thị trường bất động sản”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 2(1), tr.35-38. 7. Lê Văn Cư (2014), “Hoàn thiện mô hình định giá bất động sản theo hướng tiếp cận với mô hình toán học”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 3(1), tr.23-26. 8. Lê Văn Cư (2010), “Điều tra khảo sát tình hình phát triển của thị trường bất động sản và giá cả bất động sản. Trên cơ sở đó đề xuất phương pháp xác định các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và công bố giá bất động sản phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản”, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng. viii TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Tiếng Việt 1. Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng. 2. Bộ Xây dựng (2010-2013), Báo cáo tổng kết công tác quản lý thị trường BĐS các năm 2010, 2011, 2012, 2013, Hà Nội. 3. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27 tháng 10 năm 2010 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ tiêu đánh giá thị trường BĐS, Hà Nội. 4. Bộ Xây dựng (2010), Chiến lược phát triển Nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội. 5. Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược phát triển thị trường BĐS giai đoạn 2020, tầm nhìn 2030, Hà Nội. 6. Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 7. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 8. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 9. Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 25/10/2007 quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh BĐS, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 10. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 sửa đổi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 11. Chính phủ (2011), Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 tại Quyết định số 1081/QĐ-TTg ngày 6/7/2011, Hà Nội. ix 12. Chính phủ (2011), Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, Hà Nội. 13. Cashman & Wakefield Vietnam (2013), Trung Quốc gia nhập thị trường đầu tư BĐS thế giới, Báo cáo thị trường BĐS năm 2013, bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế Xây dựng.. 14. Đảng cộng sản Việt nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 15. Đảng cộng sản Việt nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 16. Đảng cộng sản Việt nam (2006), Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2006-2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 17. Đảng cộng sản Việt nam (2011), Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 2011- 2020, văn kiện Đại hội Đảng khóa XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 18. Đảng cộng sản Việt nam (2011), Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên CNXH, văn kiện Đại hội Đảng khóa XI, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 19. Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 20. Đinh Hữu Minh (2014), “Một số nhận định về diễn biến thị trường nhà ở năm 2014 và triển vọng trong năm 2015”, Tạp chí kinh tế xây dựng, 30(1), tr.29-33. 21. Estrella V Domingo and Reynaldo F Fulleros (2009), Chỉ số thị trường BĐS: Mô hình cho Phillipine, Bản dịch tiếng Việt của viện Kinh tế xây dựng. 22. El Mahmah Assil (2012), Xây dựng chỉ số thị trường BĐS: Kinh nghiệm của Ma rốc, Bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế xây dựng. x 23. Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường BĐS, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 24. Hoàng Xuân Nghĩa (2013), Một số vấn đề phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 25. Kelvin Fan and Wensheng Peng (2003), Các loại chỉ số giá BĐS ở HongKong, Bài viết cho Hội thảo: Xây dựng chỉ số thị trường BĐS do IMF tổ chức tại HongKong, 28/8/2003, Bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế xây dựng. 26. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội. 27. Lê Xuân Bá (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 28. Lê Văn Cư (2008), “Một số giải pháp kinh tế phục vụ công tác quản lý thị bất động sản, nhà đất”, Tạp chí Xây dựng, 10(2), tr. 21-23. 29. Lê Văn Cư (2013), Điều tra khảo sát tình hình phát triển của thị trường BĐS và giá cả BĐS. Trên cơ sở đó đề xuất phương pháp xác định các chỉ số đánh giá thị trường BĐS và công bố giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị trường BĐS, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng. 30. Lê Văn Cư (2014), “Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản theo hướng tiếp cận với mô hình toán học”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 3(1), tr. 23- 26. 31. Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng BĐS nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh, Luận án tiến sỹ kinh tế, TP. Hồ Chí Minh. 32. Liu Hongyu, Shen Yue (2010), Giá nhà ở và tình hình kinh tế chung: phân tích thực trạng nhà ở mới của Trung Quốc, Bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế xây dựng. 33. Ngô Trí Long (2009), “Hoàn thiện phương pháp định giá đất nhằm lành mạnh hoá thị trường BĐS ở nước ta”, Tạp chí Xây dựng và Đô thị, 11(2), tr. 51-53. xi 34. Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến (2007), “ Một số phương pháp định giá BĐS trong nền kinh tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 4(1), tr. 19-25. 35. Nguyễn Xuân Hoài (2007), Một số vấn đề trong định giá BĐS tại Việt Nam hiện nay, Bài viết cho Hội thảo: Kinh tế và quản lý BĐS, ngày 20/11/2007 tại Đại học Xây dựng Hà Nội. 36. Nguyễn Anh Tuấn (2011), Nghiên cứu phương pháp xác lập chỉ số giá xây dựng phù hợp với nền kinh tế thị trường, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng. 37. Nguyễn Hồng Phú (2012), Điều tra, xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công bố chỉ số giá BĐS quốc gia, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng 38. Nguyễn Đình Hiếu (2013), Nghiên cứu xây dựng phương pháp xác định chỉ số giá BĐS quốc gia làm cơ sở phục vụ quản lý điều hành kinh tế vĩ mô, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dưng. 39. Nguyễn Đình Hiếu (2014), “ Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đồng bộ đánh giá thị trường BĐS tại Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 13(1), tr. 19-22. 40. Nguyễn Văn Hoàng (2010), Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở và đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội), Luận án tiến sỹ kinh tế, Hà Nội. 41. National Association of Realtors (2009), Tổng quan chỉ số giá nhà ở các nước trên thế giới trong những năm gần đây, Bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế xây dựng. 42. Jaand Haan and David Fenwick (2011), Chỉ số giá BĐS - Sổ tay mô tả kỹ thuật, Cơ quan Thống kê của Cộng đồng kinh tế Châu Âu, Bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế xây dựng. 43. Quốc Hội (2006), Luật Dân sự, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 44. Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014, Nxb Xây dựng, Hà Nội. xii 45. Quốc Hội (2005), Luật Nhà ở năm 2005, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 46. Quốc Hội (2014), Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 47. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, Nxb Xây dựng, Hà Nội. 48. Sở Xây dựng Hà Nội (2013), Báo cáo kết quả thí điểm xây dựng một số chỉ tiêu đánh giá thị trường BĐS của Thành phố Hà Nội, Hà Nội. 49. Sở Xây dựng Hà Nội (2010-2014), Báo cáo công tác quản lý thị trường BĐS của Thành phố Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, Hà Nội. 50. Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội (2010-2014), Báo cáo kết quả công tác quản lý nhà ở trên địa bàn TP. Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, Hà Nội. 51. Shong Shi (2009), Các chỉ số giá nhà ở công bố hàng tháng và việc áp dụng các chỉ số giá nhà ở tại Niu di lân, Luận án tiến sỹ kinh tế, Bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế xây dựng. 52. Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương (2008), “Phương thức xây dựng chỉ số thị trường BĐS”, Tạp chí Quản lý kinh tế , 21(7,8), tr. 24-31. 53. Trần Kim Chung (2008), Tình hình thị trường BĐS và xây dựng chỉ số thị trường BĐS, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng. 54. Trần Kim Chung (2009), Một số kiến nghị về chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Bài biết cho Hội thảo: Quan điểm phát triển nền kinh tế thị trường đến năm 2020, 15/10/2009, Hà Nội. 55. Trần Kim Chung (2013), “Tài chính bất động sản Việt Nam năm 2014”, Tạp chí Xây dựng và Đô thị, 33(1), tr. 32-35. 56. Thanh Hương (2009), “Đẩy mạnh công tác minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản”, Tạp chí Xây dựng và Đô thị, 10(2), tr. 52-55. 57. Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường BĐS- những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội. 58. Trần Tiến Khai 2011), Nguyên lý BĐS, Nxb Lao động-Xã hội, Hà Nội. 59. Trần Quốc Khánh (2011), “Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội gỡ nút xiii thắt cho thị trường BĐS Hà Nội”, Tạp chí Bất động sản, 91 (1), tr. 19-22. 60. Ủy ban giám sát tài chính quốc gia (2013), Báo cáo về kinh tế xã hội năm 2013, Hà Nội. 61. Vũ Đình Ánh (2006), Những nghịch lý trên thị trường BĐS đô thị Việt Nam, Bài viết cho Hội thảo: Thị trường BĐS: Thực trạng, nguyên nhân và giải pháp, Viện nghiên cứu Địa chính - Viện NCKH thị trường giá cả, Hà Nội. 62. Viện Kinh tế xây dựng (2012), Thực trạng và giải pháp cho thị trường BĐS, Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Xây dựng. 63. Viện Kinh tế xây dựng (2010-2014), Báo cáo đánh giá thị trường BĐS của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh các năm 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, Hà Nội. 64. Viện Khoa học Thống kê (2005), Một số vấn đề phương pháp luận thống kê, Nxb Thống kê, Hà Nội. 65. Viện Khoa học Thống kê (2009), Nghiên cứu xác định các chỉ tiêu thống kê đánh giá chất lượng tăng trưởng của nền kinh tế, Đề tài khoa học cấp ngành, Hà Nội. 66. Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển TP. Hồ Chí Minh (2012), Tính minh bạch của thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh, Đề tài khoa học cấp Bộ, TP. Hồ Chí Minh. 67. Viện Nghiên cứu khoa học và Công nghệ ngân hàng (2013), Tín dụng BĐS và bong bóng BĐS: thực trạng và giải pháp, Đề tài khoa học cấp Ngành, TP. Hồ Chí Minh. 68. Viện Thẩm định giá Hoa kỳ (2010), Chỉ số đo thị trường BĐS, Bản dịch tiếng Việt của Viện Kinh tế xây dựng. 69. Vương Đình Quân, Nguyễn Hồng Sơn (2008), “Mối liên thông giữa thị trường BĐS và vốn-tiền tệ”, Tạp chí Bất động sản, 27(1), tr. 21-24. xiv B. Tiếng Anh 70. Bailley, M.J., R.F Muth and H.O. Nourse (1963), “A regression Method for Real Estate Price Construction”, Journal of the American Statistacal Assciation, 58(3), pp. 933-942. 71. Bourassa, S.C., Hoesli, M., and Sun, J. (2006), “A simple alternative house price index method”, Juornal of Housing Economics, 15(1), pp. 280-97. 72. Case, K.E. and R.J.Shiller (1985), “price of single - family Home since 1990: New Indexes for Four cities”, Journal of the American Statistacal Assciation, 73(1), pp. 173-187.. 73. Case, K.E. and R.J.Shiller (1989), “ The Efficiency of the Maket for single - family Homes”, The American Economic Review, 79(1), pp. 125-137. 74. Case, K.E. and R.J.Shiller (1990), “Forecasting Price an Excess Retrerns in the Houding Market”, American Real Estate and Urban Economics Association Journal, 18(1), pp. 253-273. 75. Case. B., and Quigley, J.M. (1991), “The dynamics of Read - Estate price”, Review of Economicsa and Statistics, 73(1), pp. 50-58. 76. Clapp, J.M., and Giaccotto,C (1992), “Estimating price indes for Residentiel Proverty: A compation of repeat sales an assessed value method”, Journal of the American Statistical A ssociation, 87(4), pp. 300- 306. 77. Case, K.E., (2012), “Is there a bulle in the housing market”, Brookings Institution Press: Brookings Paper on Economic Activity, 2, pp.299-342. 78. Charles A. Calhoun (1996), OFHEO- Chỉ số giá nhà ở: Mô tả kỹ thuật HPI, Cơ quan Giám sát doanh nghiệp nhà ở Liên bang, 1700 G Streset, N.W.Washington, D.C. 2052.)202) 414-3800. 79. David Zetland (2010), “Estimating the real estate market index”, Journal of Housing Economics, 54(4), pp. 353-384. 80. Jonsdottir J. Gourun (2011), “A comparision of SPAR and a stratified – xv Medel house price indices”, paper presented at the 12 the meeting of the Intrnational working group on price indice, 6/5/2011, Wellington, New Zeeland. 81. Quigley, J.M. (1995), “Asimple Hybrid Model for Estimating Read Estate Price Indexes”, Journal of Housing Economics, 4(1), pp. 1-12. 82. Standard & Poor’s (2006), S&P/Case –Shiller Metro Area Home Price Indices, Oxford: Oxford Univesity Press. 83. Shiller, R.J., (2005), “Commets on Session Aggregation Issues”, Real Estate Indicators and Financial Stability, 21(1), pp. 336-339. 84. Shiller.R.S (1991), “ Arithmetic Reapat sale price Estimators”, Journal of Housing Economics, 1(1), pp. 110-126. 85. Rosen, S. (1974), “Hedonic price anh implicit markets: product differentiation in pur competition”, Journal of political economy, 82 (1), pp. 34-55. 86. Woverton, M.L and J. Sentega (2000), “Hedonic Estimates of Regional Constand Quality House Price”, Jounal of Real Estate Research, 19(3), pp. 235-253. 87. Wallace, N.E and R.A. Meer (1997), “The Construction of Residental Price Indice: A comparision of Repeat-Sales, Hedonic – Regression and Hybrid Approaches”, Journal of Real Estate Finace and Economics, 14(1), pp. 51-73. C. Website 88. Hoàng Nam (2012), “Nhìn lại chu kỳ thăng trầm của thị trường BĐS Việt Nam”, truong-bat-đong-san-viet-nam-20714, cập nhật 10/02/2012 8:24 AM. 89. Thanh Hường (2012), “Giá nhà đất tăng hơn 100 lần trong 20 năm”, nam.htm, cập nhật 20/01/2012 21:01 PM. 90. Lệ Chi (2012), “Nợ xấu BĐS 28.000 tỷ đồng”, xvi san-28-000-2724805.html, cập nhật 18/12/2012 13:42 GMT+7. 91. OECD (2009), OECD Stat Extracts.Retrievel February 2013, from OECD economic outlook: INTERNET#. xvii Phụ lục số 1 PHIẾU ĐIỀU TRA THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Kính thưa Ông (bà), Phiếu điều tra này nhằm tìm hiểu thực trạng thông tin của thị trường BĐS, thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bât động sản, làm cơ sở để hoàn thiện việc xác định chỉ số thị trường BĐS, phục vụ công tác quản lý thị trường. Xin Ông (bà) vui lòng trả lời các câu hỏi sau, mọi thông tin Ông (bà)cung cấp sẽ được đảm bảo bí mật. Rất biết ơn sự giúp đỡ của Ông (bà). Xin Ông (bà) cho ý kiến đối với các nội dung sau bằng cách khoanh tròn vào một lựa chọn cho mỗi nội dung. 1. Câu hỏi liên quan đến tình trạng thông tin thị trường bất động sản Câu 1: Theo Ông (Bà), khả năng tiếp cận các thông tin về quy hoạch phát triển BĐS, về dự án kinh doanh BĐS, về chính sách pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS như thế nào? 1. Rất dễ tiếp cận 2. Tiếp cận 3. Khó tiếp cận Câu 2: Xin Ông (bà) cho biết, khi đã tiếp cận được các thông tin nêu tại câu hỏi số 01 thì mức độ của thông tin như thế nào? 1. Rất đầy đủ 2. Đầy đủ 3. Không đầy đủ Câu 3: Theo Ông (bà), các thông tin về dự án kinh doanh BĐS, về hàng hóa BĐS chào bán, về diễn biến giao dịch giá cả của BĐS, về diễn biến tình hình của thị trường BĐS có mức độ tin cậy như thế nào? 1. Rất đáng tin cậy 2. Đáng tin cậy 3. Không đáng tin cậy Câu 4: Có ý kiến cho rằng các giao dịch BĐS hiện nay trên thị trường BĐS nước ta vẫn còn nhiều giao dịch ngầm, nhà nước chưa quản lý được toàn bộ các hoạt động mua bán giao dịch BĐS. Theo Ông (bà), nhận định trên là như thế nào? 1. Rất xác đáng 2. Xác đáng 3. Không xác đáng xviii Câu 5: Ông (bà) đã được cung cấp thông tin liên quan đến loại hàng hóa BĐS mà Ông (Bà) quan tâm (nếu có) thông qua các đối tượng nào sau đây? 1. Cơ quan quản lý 2. Chủ đầu tư 3. Môi giới 4.Khách hàng Câu 6: Ông (bà) đánh giá thế nào về chất lượng công tác quản lý đăng ký sở hữu BĐS hiện nay ở nước ta? 1. Rất tốt 2. Tốt 3. Không tốt Câu 7: Có ý kiến cho rằng giá giao dịch BĐS trong các hợp đồng mua bán BĐS thường không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực của BĐS. Theo Ông (bà) đánh giá vấn đề này như thế nào? 1. Rất xác đáng 2. Xác đáng 3. Không xác đáng Câu 8: Theo quan điểm của Ông (bà), có cần phải tổ chức xây dựng và quản lý thống nhất hệ thống thông tin thị trường BĐS? 1. Rất cần thiết 2. Cần thiết 3. Không cần thiết 2. Câu hỏi liên quan đến tình trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản Câu 9: Trong thời gian qua, Ông (Bà) có biết các chỉ số phản ánh diễn biến tình hình thị trường BĐS dưới đây? 1. Chỉ số giá nhà 2. Chỉ số giá đất nền 3. Chỉ số giá văn phòng cho thuê Câu 10: Theo sự hiểu biết của Ông (Bà) (nếu có), các chỉ số thị trường BĐS trong thời gian vừa qua có phạm vi bao phủ như thế nào? 1. Theo dự án 2. Theo một khu vực 3. Theo địa bàn địa giới hành chính của một đô thị Câu 11: Theo thông tin Ông (Bà) đã nhận được (nếu có), tần suất công bố của các chỉ số thị trường BĐS như thế nào? 1. Theo tháng 2. Theo quý 3. Theo năm Câu 12: Hiện nay trên thị trường BĐS đã xuất hiện một số chỉ số thị trường BĐS do các tổ chức của thị trường (các chủ đầu tư, công ty tư vấn BĐS, tổ chức tài chính) xác định và công bố. Theo Ông (Bà) mức độ tin cậy của các chỉ số đó như thế nào? 1. Rất đáng tin cậy 2. Đáng tin cậy 3. Không đáng tin cậy xix Câu 13: Trên thị trường BĐS của một số địa phương, cơ quan quản lý đã thí điểm xác định và công bố một số chỉ số thị trường BĐS. Xin Ông (bà) cho biết độ tin cậy của các chỉ số này? 1. Rất đáng tin cậy 2. Đáng tin cậy 3. Không đáng tin cậy Câu 14: Theo ý kiến của Ông (Bà) nhà nước cần phải tổ chức xây dựng xây dựng và công bố chỉ số thị trường BĐS? 1. Rất cần thiết 2. Cần thiết 3. Không cần thiết Câu 15: Theo nhận định của Ông (Bà), cần thiết phải có các chỉ số phản ánh diễn biến về giá giao dịch BĐS, nhịp độ của thị trường BĐS? 1. Rất cần thiết 2. Cần thiết 3. Không cần thiết Trước khi kết thúc bảng câu hỏi, xin Ông (bà) cho biết một vài thông tin về bản thân: Họ và tên: ... Địa chỉ:....................... Đơn vị công tác: Xin chân thành cảm ơn Ông (bà)./. xx Phụ lục số 2 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ XÂY DỰNG Theo quy định của Bộ Xây dựng, nội dung phương pháp và trình tự tính toán chỉ số thị trường BĐS như sau: 1. Xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản 1.1. Xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của toàn thành phố Chỉ số giá giao dịch BĐS của toàn thành phố (RPI) được xác định theo công thức sau:      n j jB B n j B I W W RPI 1 ÐS ÐSj 1 ÐSj (P2.1) Trong đó: - ÐSjBI : chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j (j=14); - ÐSjBW : tỷ trọng giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j; - n: số loại BĐS được lựa chọn để tính toán chỉ số (n=4). Cách xác định các thành phần trong công thức (P2.1) như sau: - Chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j ( ÐSjBI ) được xác định theo hướng dẫn tại mục 1.2 dưới đây. - Tỷ trọng giá trị giao dịch đối với các loại BĐS thứ j ( ÐSjBW ) được xác định theo công thức sau:    n j B B B P P W 1 ÐSj ÐSj ÐSj (P2.2) Trong đó: - ÐSjBP : giá trị giao dịch đối với loại BĐS thứ j. Giá trị giao dịch của các loại BĐS được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập tại thời điểm so sánh theo quý. xxi 1.2. Xác định chỉ số giá giao dịch của từng loại bất động sản Chỉ số giá giao dịch của từng loại BĐS được xác định theo công thức sau:     m i KVi jB KVi SjB m i KVi B B I W W I 1 ÐS Ð 1 ÐSj ÐSj Trong đó: - KViBI ÐSj : chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j trong khu vực thứ i (i=1m); - KViBW ÐSj : tỷ trọng giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j trong khu vực thứ i; - m: số khu vực tính toán của loại BĐS thứ j. Cách xác định các thành phần trong công thức (P2.3) như sau: - Chỉ số giá giao dịch của loại BĐS thứ j tại khu vực thứ i ( KViBI ÐSj ) xác định theo hướng dẫn tại mục 1.3 dưới đây; - Tỷ trọng giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j trong khu vực thứ i ( KViBW ÐSj ) được xác định theo công thức sau:    m i i B i BKVi B P P W 1 ÐSj ÐSj ÐSj Trong đó: - i ÐSjB P : giá trị giao dịch của loại BĐS thứ j trong khu vực thứ i. Giá trị giao dịch của loại căn BĐS được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập theo quý tại thời điểm so sánh. 1.3.Xác định chỉ số giá giao dịch của từng loại bất động sản trong khu vực Chỉ số giá giao dịch của từng loại BĐS của từng khu vực ( KViBI ÐSj ) được xác định theo công thức sau:     e z j BP j BP e z j zBP KVi B I W W I 1 ÐSz. ÐSz. 1 ÐS. ÐSj (P2.3 ) (P2.4) (P2.5) xxii Trong đó: - j ÐSzB.P I : chỉ số giá giao dịch của phân loại BĐS thứ z trong loại BĐS thứ j thuộc khu vực thứ i (z=1e); - j ÐSzB.P W : tỷ trọng giá trị giao dịch của phân loại BĐS thứ z trong loại BĐS thứ j thuộc khu vực thứ i; - e: số lượng phân loại BĐS trong loại BĐS thứ j thuộc khu vực thứ i. Cách xác định các thành phần trong công thức (P2.5) như sau: - Chỉ số giá giao dịch của phân loại BĐS thứ z trong loại BĐS thứ j thuộc khu vực thứ i ( j ÐSzB.P I ) xác định theo hướng dẫn tại mục a4 dưới đây; - Tỷ trọng giá trị giao dịch của phân loại BĐS thứ z trong loại BĐS thứ j thuộc khu vực thứ i ( j ÐSzB.P W ) xác định theo công thức sau:    e 1z j ÐSzB.P j ÐSzB.Pj ÐSzB.P P P W Trong đó: - j ÐSzB.P P : giá trị giao dịch BĐS của phân loại BĐS thứ z trong loại BĐS thứ j thuộc khu vực thứ i. Giá trị giao dịch BĐS của phân loại BĐS được xác định trên cơ sở các số liệu thu thập theo quý tại thời điểm so sánh. 1.4. Xác định chỉ số giá giao dịch của từng phân loại bất động sản Chỉ số giá giao dịch của từng phân loại BĐS được xác định theo công thức sau: %100 G G I z o z s ÐSzB.P  Trong đó: - z s G : giá giao dịch bình quân của phân loại BĐS thứ z tại thời điểm so sánh (đồng/m2); (P2.6) (P2.7) xxiii - z o G : giá giao dịch bình quân của phân loại BĐS thứ z tại thời điểm gốc (đồng/m2). Cách xác định các thành phần trong công thức (P2.7) như sau: - Giá giao dịch bình quân của phân loại BĐS thứ z tại thời điểm gốc ( z o G ) xác định theo số liệu thống kê về giá giao dịch của phân loại BĐS đại diện tại thời điểm gốc; - Giá giao dịch bình quân của phân loại BĐS thứ z tại thời điểm so sánh ( z s G ) xác định trên cơ sở số liệu về giá giao dịch thành công thu thập được của các BĐS thuộc cùng phân loại BĐS tại thời điểm so sánh (BĐS so sánh) sau khi được quy về dạng BĐS có các đặc điểm tương tự với dạng BĐS được lựa chọn làm đại diện. Việc quy đổi BĐS so sánh về dạng BĐS có đặc điểm tương tự với BĐS được lựa chọn làm đại diện trong phân loại BĐS thực hiện trên cơ sở hiệu chỉnh về giá sau khi phân tích các khác biệt về đặc điểm của BĐS. Việc hiệu chỉnh có thể thực hiện theo hình thức tỷ lệ phần trăm hoặc theo giá trị tuyệt đối của giá giao dịch BĐS. Trên cơ sở các đặc điểm làm tăng hay giảm giá giao dịch của BĐS so với BĐS lựa chọn làm đại diện trong cùng phân loại BĐS. Sử dụng kinh nghiệm chuyên gia định giá BĐS để xác định mức độ hiệu chỉnh. Giá giao dịch bình quân của phân loại BĐS là giá giao dịch bình quân trong quý. 2. Xác định chỉ số lượng giao dịch bất động sản Chỉ số lượng giao dịch của BĐS của thành phố xác định theo công thức sau: %100 1 ÐSj 1 ÐS      n j o B n j s jB K K Q Trong đó: - s jÐSB K : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm so sánh (j=1n); (P2.8) xxiv - o jÐSB K : lượng giao dịch thành công của loại BĐS thứ j của thành phố tại thời điểm lựa chọn làm gốc; - n: số lượng loại BĐS trong khu vực (n=3). Chỉ số lượng giao dịch của loại BĐS của thành phố được xác định theo 2 phương pháp: + Chỉ số lượng giao dịch của từng loại BĐS của thành phố (theo số lượng diện tích): Khi đó lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng diện tích (m2); + Chỉ số lượng giao dịch của từng loại BĐS của thành phố (theo số lượng căn hộ chung cư): Khi đó lượng giao dịch thành công được tính theo số lượng BĐS giao dịch của từng loại BĐS tương ứng. Việc xác định chỉ số lượng giao dịch BĐS cho các loại BĐS của từng khu vực của thành phố được tính toán tương tự như trên. xxv Phụ lục số 3 KẾT QUẢ ĐIỀU TRA GIAO DỊCH CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1. Giới thiệu nội dung điều tra Việc điều tra số liệu thực tế giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội nhằm bổ sung số liệu thống kê thu thập được từ các cơ quan quản lý. Đối tượng điều tra là nhà đầu tư, sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS và khách hàng giao dịch BĐS. Tổng số có 150 đối tượng được điều tra trực tiếp với cơ cấu: Nhà đầu tư chiếm khoảng 13% (20 mẫu); Sàn giao dịch BĐS chiếm khoảng 26% (39 mẫu); Môi giới BĐS chiếm khoảng 26% (26 mẫu) và khách hàng giao dịch BĐS chiếm khoảng 66% (65 mẫu). Mẫu điều tra được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên. Theo đó, 13 quận của thành phố Hà Nội được chọn để thu thập số liệu. Việc thu thập được thực hiện định kỳ theo quý trong khoảng thời gian từ quý II năm 2012 đến quý IV năm 2014. Quá trình điều tra thu thập dữ liệu thực tế đã gặp phải những khó khăn là: - Các thông tin về giá giao dịch và đặc tính của căn hộ chung cư không được điền đầy đủ do những nguyên nhân khách, do yếu tố bí mật của thông tin từ môi giới BĐS; - Trong một vài thời điểm, thị trường BĐS ít có giao dịch hoặc giao dịch lại diễn ra trong khoảng thời gian dài nên ảnh hưởng đến số lượng thông tin cân fthu thập. - Một số giao dịch có mức giá bất thường so với mặt thông thường do giao dịch có tính chất phức tạp. Những bất cập trên đã được xem xét để xử lý, sàng lọc trong quá trình xử lý số liệu. xxvi 2. Mẫu phiếu điều tra giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Kính thưa Ông (Bà), Phiếu điều tra này nhằm thu thập thông tin liên quan đến giao dịch BĐS trên thị trường của thành phố Hà Nội, là cơ sở để tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố, phục vụ mục đích nghiên cứu hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở nước ta. Xin Ông (Bà) vui lòng trả lời các câu hỏi sau, mọi thông tin Ông (Bà) cung cấp đảm bảo bí mật. Rất biết ơn sự giúp đỡ của Ông (Bà). PHIẾU ĐIỀU TRA CĂN HỘ CHUNG CƯ 1 – Địa chỉ của căn hộ chung cư: 2 – Giá đã bán của căn hộ chung cư: 3 – Thời gian giao dịch: □ Quí 1 □ Quí 2 □ Quí 3 □ Quí 4 4 – Diện tích sử dụng của căn hộ chung cư: m2 5 – Số lượng phòng cụ thể trong căn hộ chung cư:.. phòng. Gồm: □ Phòng khách □ Phòng ở □ Phòng tắm □ Phòng bếp 6 – Mức độ thuận tiện giao thông của căn hộ chung cư □ Thuận tiện □ Trung bình □ Không thuận tiện 7 – Số lượng tầng của tòa nhà chung cư (tầng xây dựng): .. tầng, □ 24 tầng 8 – Căn hộ chung cư nằm tại tầng bao nhiêu: xxvii 9 – Điều kiện hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thông tin liên lạc,) □ Tốt □ Trung bình □ Kém 10 – Đặc điểm xã hội của khu vực căn hộ chung cư (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường,) □ Tốt □ Trung bình □ Kém 11 – Số lượng thang máy của tòa nhà chung cư □ ≤ 2 □ 3 – 5 □ > 5 12 – Chỗ để xe ôtô, xe máy của tòa nhà chung cư □ Tốt □ Trung bình □ Kém 13 – Đặc điểm khác của căn hộ chung cư: . . 14 – Tổng giá trị BĐS: . Trước khi kết thúc bảng hỏi, xin Ông (Bà) vui lòng cho biết một vài thông tin về bản thân: Họ và tên:.... Đơn vị công tác: . ... Địa chỉ: ... ... Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! xxviii Phụ lục số 4 KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIAO DỊCH CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trên cơ sở dữ liệu gốc đã được xác định, dữ liệu so sánh đã được thu thập, xử lý và phân chia khu vực thị trường thể hiện ở bảng dưới đây. Bảng P4.1. Phân chia khu vực thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội TP. Hà Nội Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 Khu vực 4 Hoàn Kiếm Tây Hồ Nam Từ Liêm Long Biên Ba Đình Cầu Giấy Bắc Từ Liêm Thanh Trì Đống Đa Thanh Xuân Hà Đông Hai Bà Trưng Hoàng Mai Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của TP. Hà Nội (gồm căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp và căn hộ chung cư bình dân) được tính toán như sau: 1. Xác định chỉ số giao dịch của từng phân loại căn hộ chung cư - Từ các thông tin về giao dịch đã thành công của từng phân loại căn hộ chung cư, tiến hành hiệu chỉnh giá căn hộ chung cư để quy đổi các căn hộ chung cư dựa trên việc so sánh, đối chiếu với các đặc điểm, tiêu chí của căn hộ chung cư đại diện cùng loại. Ví dụ kết quả quy đổi giá giao dịch của loại căn hộ chung cư trung cấp thời điểm quý I năm 2012 như bảng dưới đây. xxix Bảng P4.2. Quy đổi giá căn hộ chung cư theo giá căn hộ chung cư đại diện thời điểm quý I năm 2012 STT Đặc điểm/Tính chất Căn hộ chung cư đại diện Căn hộ chung cư số 1 Căn hộ chung cư số 2 Căn hộ chung cư số 3 Căn hộ chung cư số 4 Căn hộ chung cư số 5 I Tên BĐS Căn hộ chung cư 17T trung hòa nhân chính Căn hộ chung cư No9- B1 Dịch Vọng Căn hộ chung cư CT2- Nghĩa Đô Căn hộ chung cư B3C -Nam Trung Yên Căn hộ chung cư VIMECO - CT3 Căn hộ chung cư 173 Xuân Thủy 1 Giá bán (đồng/m2) 28.960.000 24.720.000 24.360.000 25.600.000 27.200.000 26.800.000 2 Thời gian giao dịch 10/01/2011 6/2/2012 15/2/2012 7/3/2012 23/02/2012 11/3/2012 3 Hình thức sở hữu lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) 4 Diện tích căn hộ (m2) 116 125 128 111,5 94 109 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) 5 Số lượng tầng của tòa nhà 17 25 18 16 25 21 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) 6 Vị trí tầng của căn hộ tầng 12 tầng 15 tầng 11 tầng 15 tầng 13 tầng 11 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) 7 Số lượng phòng ở, phòng khách, phòng tắm, phòng bếp 1 phòng khách + SHC, 1p bếp, 4 p ngủ, 3 WC 1 phòng khách + SHC, 1p bếp, 4 p ngủ, 3WC 1phòng khách + SHC, 1p bếp, 4 p ngủ, 2 WC 1phòng khách + SHC, 1p bếp, 3 p ngủ, 2 WC 1phòng khách + SHC, 1p bếp, 3 p ngủ, 2 WC 1phòng khách + SHC, 1p bếp, 3 p ngủ, 2 WC Mức điều chỉnh 0,00% 0 0,00% 0,00% 0 Giá điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 0 0 0 xxx STT Đặc điểm/Tính chất Căn hộ chung cư đại diện Căn hộ chung cư số 1 Căn hộ chung cư số 2 Căn hộ chung cư số 3 Căn hộ chung cư số 4 Căn hộ chung cư số 5 8 Hiện trạng về chất lượng tòa nhà, căn hộ. xây dựng năm 2007 xây dựng năm 2008 xây dựng năm 2009 xây dựng năm 2009 xây dựng năm 2009 xây dựng năm 2009 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) 9 Khoảng cách đến trục giao thông chính 300 m tới phố Trung Hòa 100 m tới đường Dịch Vọng 500 m tới Công Viên Nghĩa đô 700 m phố Trung Hòa 100 m Đường Trần Duy Hưng Mặt đường Xuân Thủy Mức điều chỉnh -2,00% -1,50% 1,00% -9,00% -6,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2) -494.400 -365.400 256.000 -2.448.000 -1.608.000 10 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật, sinh hoạt chung của tòa nhà. Hạ tầng kỹ thuật đây đủ; có chỗ để ô tô, Xe máy. Hạ tầng kỹ thuật đây đủ; có chỗ để ô tô, Xe máy. Hạ tầng kỹ thuật đây đủ; có chỗ để ô tô, Xe máy. Hạ tầng kỹ thuật đây đủ; có chỗ để ô tô, Xe máy. Hạ tầng kỹ thuật đây đủ; có chỗ để ô tô, Xe máy. Hạ tầng kỹ thuật đây đủ; có chỗ để ô tô, Xe máy. Mức điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 0 0 0 0 0 11 Đặc điểm yếu tố xã hội tại khu vực An ninh tốt, gần trường học An ninh tốt, gần trường học, công viên, Siêu thị An ninh tốt, gần trường học, sân vận động An ninh tốt, gần trường học An ninh tốt, gần trường học, công viên, Siêu thị An ninh tốt, gần trường học, sân vận động Mức điều chỉnh 0 0 0 0 0 Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 0 0 0 0 0 12 Đặc điểm khác Hướng Đông nam Hướng đông Hướng đông nam Hướng Đông Nam-Tây Nam Hướng đông Hướng Đông Nam-Tây Nam Mức điều chỉnh 0 0 0 0 0 Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 0 0 0 0 0 II Giá sau điều chỉnh (đồng/m2 đất) 28.960.000 24.225.600 23.994.600 25.856.000 24.752.000 25.192.000 xxxi - Trên cơ sở các giá giáo dịch căn hộ chung cư đã được hiệu chỉnh, tiến hành xác định giá bình quân của từng phân loại căn hộ chung cư tại thời điểm so sánh sau khi đã loại bỏ những giá quy đổi có tính chất đột biến. - Kết qủa tính toán các chỉ số giá giao dịch của từng phân loại căn hộ chung cư thể hiện ở bảng dưới đây. Bảng P4.3. Chỉ số giá giao dịch của từng phân loại căn hộ chung cư thời điểm quý I năm 2012 Phân loại căn hộ chung cư Giá tại thời điểm so sánh (đồng/m2) Giá tại thời điểm gốc (đồng/m2) Chỉ số (%) 1 2 3 4=2/3×100 1. Căn hộ chung cư cao cấp 36.249.600 41.200.000 87,98 2. Căn hộ chung cư trung cấp 24.804.040 28.960.000 85,65 3. Căn hộ chung cư bình dân 17.562.300 19.548.000 89,84 2. Xác định chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư trong khu vực - Tỷ trọng giá trị giao dịch của từng phân loại căn hộ chung cư xác định dựa trên giá trị giao dịch của từng phân loại căn hộ chung cư trong khu vực với kết quả được thể hiện ở bảng dưới đây. Bảng P4.4. Tỷ trọng giá trị giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Phân loại căn hộ chung cư Tỷ trọng giá trị giao dịch (%) (1) (2) + Căn hộ chung cư cao cấp 32,72% + Căn hộ chung cư trung cấp 47,52% + Căn hộ chung cư bình dân 19,76% Cộng 100,00% - Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung của từng khu vực được xác định cụ thể theo công thức sau: CC caocap CC trungcap CC binhdan canho CC caocap CC trungcap CC binhdan CC caocap CC trungcap CC binhdan W W W I W W W I I I               Kết quả tính toán chỉ số giá giao dịch căn hộ chung của từng khu vực thể hiện ở bảng dưới đây. (P4.1) xxxii 3. Xác định chỉ số giao dịch các loại căn hộ chung cư của thành phố Chỉ số giá giao dịch các loại căn hộ chung cư của thành phố xác định theo công thức cụ thể dưới đây. 4 4 3 3 2 2 1 1 4321 kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc kv cc CC I W I W I W I W WWWW I    Kết quả tính toán chỉ số giá căn hộ chung cư của TP. Hà Nội thể hiện ở các bảng dưới đây. Bảng P4.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp Loại căn hộ chung cư Tỷ trọng (%) Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp theo khu vực (%) Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp (%) (1) (2) (3) (4) Căn hộ chung cư cao cấp 86,57 + Căn hộ chung cư cao cấp KV1 37,11 86,54 + Căn hộ chung cư cao cấp KV2 35,84 86,90 + Căn hộ chung cư cao cấp KV3 27,04 86,17 + Căn hộ chung cư cao cấp KV4 0,00 0,00 Bảng P4.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư trung cấp Loại căn hộ chung cư Tỷ trọng (%) Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư trung cấp theo khu vực (%) Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư trung cấp (%) (1) (2) (3) (4) Căn hộ chung cư trung cấp 85,42 + Căn hộ chung cư trung cấp KV1 31,09 85,19 + Căn hộ chung cư trung cấp KV2 29,05 85,65 + Căn hộ chung cư trung cấp KV3 7,12 86,55 + Căn hộ chung cư trung cấp KV4 32,74 85,19 (P4.2) xxxiii Bảng P4.7. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư bình dân Loại căn hộ chung cư Tỷ trọng (%) Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư bình dân theo khu vực (%) Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư bình dân (%) (1) (2) (3) (4) Căn hộ chung cư bình dân 87,52 + Căn hộ chung cư bình dân KV1 31,09 87,75 + Căn hộ chung cư bình dân KV2 33,25 87,23 + Căn hộ chung cư bình dân KV3 9,24 87,14 + Căn hộ chung cư bình dân KV4 26,42 87,77 Bảng P4.8. Tỷ trọng giá trị giao dịch căn hộ chung cư theo các khu vực đã lựa chọn Loại căn hộ chung cư Tỷ trọng (%) + Căn hộ chung cư KV1 30,73 + Căn hộ chung cư KV2 25,67 + Căn hộ chung cư KV3 26,77 + Căn hộ chung cư KV4 16,82 Bảng P4.9. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Loại căn hộ chung cư Tỷ trọng (%) Chỉ số giá giao dịch từng loại căn hộ chung cư (%) Chỉ số giá giao dịch các loại căn hộ chung cư (%) (1) (2) (3) (4) Các loại căn hộ chung cư 86,32 + Căn hộ chung cư cao cấp 17,17 86,57 + Căn hộ chung cư trung cấp 48,82 85,42 + Căn hộ chung cư bình dân 34,01 87,52 xxxiv 4. Tổng hợp kết quả xác định chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Tổng hợp kết quả xác định chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của TP. Hà Nội thể hiện ở bảng và biểu đồ dưới đây. Bảng P4.10. Tổng hợp chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Đơn vị tính: % Danh mục 2012 2013 2014 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Chỉ số giá giao dịch các loại căn hộ chung cư 86,32 81,05 80,13 78,15 75,97 73,58 72,30 71,84 72,55 73,07 74,53 75,22 - Chung cư cao cấp 86,57 81,79 80,68 80,68 79,58 78,91 77,05 76,68 78,57 79,47 81,06 81,81 - Chung cư trung cấp 85,42 80,84 80,05 77,88 75,64 73,04 71,81 71,36 71,91 72,42 73,87 74,55 - Chung cư bình dân 87,52 83,30 80,39 77,40 74,08 71,82 71,07 70,11 71,53 71,33 72,76 73,43 xxxv Biểu đồ P4.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp của thành phố Hà Nội Biểu đồ P4.2. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư trung cấp của thành phố Hà Nội xxxvi Biểu đồ P4.3. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư bình dân của thành phố Hà Nội Biểu đổ P4.4. Tổng hợp chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội xxxvii Biểu đồ P4.5. Tổng hợp chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội xxxviii 5. Tổng hợp kết quả xác định chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội Tổng hợp kết quả xác định chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của TP. Hà Nội thể hiện ở biểu đồ dưới đây. Biểu đồ P4.6. Tổng hợp chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội