Luận án Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP. HCM

o và chấp nhận một quá trình tìm kiếm dài hơn. Ngược lại, những người mua nhà đã trải qua những đặc tính bất lợi từ căn nhà cũ sẽ muốn quá trình tìm kiếm kết thúc sớm hơn, họ có xu hướng chấp nhận chi trả nhiều hơn cho căn nhà mới để thoát khỏi những đặc tính bất lợi tại căn nhà cũ, nghĩa là họ hạ thấp mức lợi ích ngưỡng mua của mình. 5.3.2 Đóng góp về mặt thực nghiệm Dù là một trong những nghiên cứu tiên phong ở Việt Nam về tác động của chiến lược rao giá lên mức giá bán, thời gian rao bán và khả năng rao bán của nhà ở, nhưng đóng góp quan trọng nhất của luận án về mặt nghiên cứu thực nghiệm là nghiên cứu sự biến động của mức độ tác động của chiến lược rao giá và các đặc tính khác của nhà ở lên khả năng bán của căn nhà, đây là đóng góp hoàn toàn mới của luận án so với các nghiên cứu thực nghiệm về lĩnh vực này trên thế giới. Cụ thể, với một số lượng nghiên cứu liên quan đến khả năng bán của nhà ở còn rất hạn chế trên thế giới, các nghiên cứu này dù đã chứng minh được tác động của một số yếu tố lên khả năng bán của nhà ở như chiến lược rao giá, động cơ của người bán, giá trị của căn nhà, tính dị biệt của căn nhà, nhưng kết quả của các nghiên cứu này cho thấy các tác động này là cố định trong suốt quá trình rao bán của căn nhà. Tuy nhiên, từ lập luận của Taylor (1999) ta thấy rằng, theo thời gian rao bán kéo dài, hành vi của người mua nhà sẽ thay đổi và do đó thay đổi kết quả mà người bán nhận được. Điều này có nghĩa là, tác động của chiến lược rao giá và các đặc tính của nhà ở lên khả năng bán sẽ bị thay đổi theo thời gian rao bán. Nhưng các nghiên cứu thực nghiệm hiện nay trên thế giới về lĩnh vực này vẫn bỏ ngỏ lỗ hổng thực nghiệm này. Do đó, việc nghiên cứu về sự biến động của mức độ tác động của chiến lược rao giá và các đặc tính khác của nhà ở lên khả năng bán của căn nhà, thông qua việc áp dụng mô hình Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng, là một đóng góp mới của luận án, giúp lấp đầy lỗ hổng nghiên cứu thực nghiệm hiện nay trên thế giới. 5.3.3 Đóng góp cho ngành Bất động sản Việt Nam Là một trong những nghiên cứu đầu tiên (có thể là duy nhất hiện nay) về tính thanh khoản của nhà ở (thời gian rao bán và khả năng bán) trên thị trường Bất động sản Việt Nam, luận án đã cung cấp một số bằng chứng quan trọng thông qua đó giúp điều chỉnh hành vi của người mua, người bán trên thị trường nhà ở Việt Nam. Cụ thể: - Luận án chứng minh rằng, trên thị trường nhà ở Việt Nam, chiến lược rao bán dưới giá không phải là một chiến lược rao bán tốt. Cụ thể, trên phạm vi thế giới, chiến lược rao bán dưới giá được kỳ vọng sẽ mang lại một kết quả tốt cho người bán khi thu hút được nhiều người mua tiềm năng, thông qua đó tạo áp lực và thúc đẩy sự cạnh tranh giữa những người mua trong việc tăng cao mức giá đề nghị. Và kết quả là người bán vừa rút ngắn thời gian rao bán vừa đạt được một mức giá bán tốt. Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu của luận án đã chứng minh rằng, ngay cả trong điều kiện thặng cầu của thị trường nhà ở TP.HCM (tỷ lệ hấp thụ cao) thì chiến rao bán dưới giá chẳng những không giúp rút ngắn thời gian rao bán mà cũng không giúp gia tăng mức giá bán của nhà ở Theo góp ý của Prof. Norm Miller (Hahn Chair of Real Estate Finance at the University of San Diego-USA) thì nguyên nhân của việc này là do sự không hiệu quả về thông tin và sự hạn chế về các công cụ hỗ trợ người mua trên thị trường nhà ở Việt Nam, nên khó hình thành sự cạnh tranh giữa những người mua với nhau. . - Luận án cũng cung cấp bằng chứng rằng người mua nhà ở TP.HCM có tâm lý kỳ thị với những căn nhà có thời gian rao bán dài. Do đó, 30 ngày rao bán đầu tiên là rất quan trọng đối với người bán nhà, khi mà tác động của các yếu tố lên khả năng bán của nhà ở được tìm thấy là mạnh nhất. DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Nguyễn Thị Bích Hồng và Trương Thành Hiệp, 2019. Kiểm định sự ảnh hưởng của tâm lý kỳ thị đối với hành vi người mua nhà: Nghiên cứu trên thị trường nhà ở Việt Nam. Nghiên cứu Kinh tế, 2(489), trang 43 – 54. 2. Nguyễn Thị Bích Hồng và Trương Thành Hiệp, 2018. Lý thuyết tìm kiếm của người mua nhà: Ảnh hưởng của căn nhà đang ở lên quyết định của người mua nhà. Tạp chí Tài chính-Marketing, 46, trang 1 – 5. 3. Phan Đình Nguyên, Tô Thị Nhật Minh, Nguyễn Thị Bích Hồng, 2018. Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. Tạp chí Kinh tế và Phát triển, 252(8), 30 – 38. 4. Nguyen, H.T.B, Nguyen, H.T., Truong, H.T. (2020). The role of Listing Price Strategies on the Probability of Sale of a House: Evidence from Vietnam. Real Estate Management and Valuation, 28(2), 63 – 75. DOI: 10.1515/remav-2020-0016. TÀI LIÊU THAM KHẢO TIẾNG ANH Adair, A., McGreal, S., Smyth, A., Cooper, J., & Ryley, T. (2000). House Prices and Accessibility: The Testing of Relationships within the Belfast Urban Area. Journal of Housing Study, 15(5), 699-716. DOI: 10.1080/02673030050134565 Adetiloye1, K. A., & Eke, P. O. (2014). A review of real estate valuation and optimal pricing techniques. Asian Economic and Financial Review, 4(12), 1878-1893. Allen, M. T., & Dare, W. H. (2004). The Effects of Charm Listing Prices on House Transaction Prices. Real Estate Economics, 32(4), 695-713. Allen, M. T., & Dare, W. H. (2006). Charm Pricing as a Signal of Listing Price Precision. Journal of Housing Research, 15(2), 113-127. Allen, M. T., Cadena, A., Rutherford, J., & Rutherford, R. C. (2015). Effects of Real Estate Brokers' Marketing Strategies: Public Open Houses, Broker Open Houses, MLS Virtual Tours, and MLS Photographs. Journal of Real Estate Research, 37(3), 343-369. Alonso, W. (1964). Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent. Harvard University Press. https://doi.org/10.4159/harvard.9780674730854 Aluko, O. (2011). The Effects of Location and Neighbourhood Attributes on Housing Values in Metropolitan Lagos. Ethiopian Journal of Environmental Studies and Management, 4(2), 69 – 82. DOI: 10.4314/ejesm.v4i2.8. Ambrose, B. W., & Nourse, H. 0. (1993). Factors Influencing Capitalization Rates, Journal of Real Estate Research, 8(2), 221-37. An, Z., Cheng, P., Lin, Z., & Liu, Y. (2013). How do market conditions impact price-TOM relationship? Evidence from real estate owned (REO) sales. Journal of Housing Economics, 22(3), 250 – 263. DOI: 10.1016/j.jhe.2013.07.003. Andersson, D. E., Shyr, O., & Fu, J. (2010). Does high-speed rail accessibility influence residential property prices? Hedonic estimates from southern Taiwan. Journal of Transport Geography, 18(1), 166-174. DOI: 10.1016/j.jtrangeo.2008.10.012. Anglin, P., & Wiebe, R. (2013). Pricing in an Illiquid Real Estate Market. Journal of Real Estate Research, 35(1), 83-102. DOI: 10.1080/10835547.2013.12091351 . Anglin, P. M., Rutherford R., & Springer, T. M. (2003). The Trade-off between the Selling Price of Residential Properties and the Time-on-the-market: The Impact of Price Setting. Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), 95 – 111. Arnold, M. (1999). Search, Bargaining and Optimal Asking Prices. Real Estate Economics, 27(3), 453 – 481. Asabere, P. K., & Huffman, F. E. (1992). Price Concessions, Time on Market, and the Actual Sale Price of Homes. Journal of Real Estate Finance and Economics, 6(2), 167–174. Ayan, E., & Erkin, H.C. (2014). Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes. International Journal of Economics and Finance, 6(3), 188 - 199. DOI: 10.5539/ijef.v6n3p188. Bailey, M. J., Muth, R. F., & Nourse, H. O. (1963). A Regression Method for Real Estate Price Index Construction. Journal of the American Statistical Association, 58(304), 933–942. DOI: 10.2307/2283324. Ball, M. (1973). Recent Empirical Work on the Determinants of Relative House Prices. Urban Studies, 10(2), 213 - 233. DOI: 10.1080/00420987320080311 Bateman, I. J., Day, B., Lake, I. R., & Lovett, A. A. (2001). The effect of road traffic noise on residential property values: a literature review and hedonic pricing study. Scottish Executive Development Department, Edinburgh, UK Belkin, J., Hempel, D. J., & McLeavey, D. W. (1976). An Empirical Study of Time on Market Using Multidimensional Segmentation of Housing Markets. Real Estate Economics, 4(2), 57–75. DOI: 10.1111/1540-6229.00156. Bender, B., & Hwang, H. (1985). Hedonic house price indices and secondary employment centers. Journal of Urban Economics, 17(1), 90 – 107. Benefield, J., Cain, C., & Johnson, K. (2014). A review of literature utilizing simultaneous modeling techniques for property price and time-on-market. Journal of Real Estate Literature, 22(2), 149–175. Bhattacharjee, A., & De Castro, E. A. (2011). Spatial Interactions in Hedonic Pricing Models: The Urban Housing Market of Aveiro, Portugal. Dundee Discussion Papers in Economics, 1–44. Bin, O., & Kruse, J. (2006). Real estate market response to coastal flood hazards. Natural Hazards Review, 7(4), 137–144. Bin, O., & Polasky, S. (2003). Effects of flood hazards on property values: evidence before and after hurricane Floyd. Land Economics, 80(4), 490 – 500. Bin, O., & Landry, C.E. (2013). Changes in implicit flood risk premiums: Empirical evidence from the housing market. Journal of Environmental Economics and Management, 65(3), 361–376. Bjorklund, K., Dadzie, J. A., & Wilhelmsson, M. (2006). Offer Price, Transaction Price and Time-on-market. Property Management, 24(4), 415 – 426. Boarnet, M. G. (1994). The monocentric model and employment location. Journal of Urban Economics, 36(1), 79-97. Bond, S., Hwang, S., Lin, Z., & Vandell, K. (2007). Marketing Period Risk in a Portfolio Context: Theory and Empirical Estimates from the UK Commercial Real Estate Market? The Journal of Real Estate Finance and Economics, 34(4), 447–461. Bourassa, S., Hoesli, M., & Peng, V. S. (2003). Do housing submarkets really matter? Journal of Housing Economics, 12(1), 12-28. Bowes, D., & Ihlanfeldt, D. (2001). Identifying the effects of rail stations on residential property values. Journal of Urban Economics, 50(1), 1–25. Brasington, D. M., & Hite, D. (2005). Demand for Environmental Quality: A Spatial Hedonic Analysis. Regional Science and Urban Economics, 35(1), 2005, 57-82. DOI: 10.1016/j.regsciurbeco.2003.09.001. Bui, T. (2020a). Impacts of interest rate on housing prices: Evidence from Ho Chi Minh city, Vietnam. International Transaction Journal of Engineering, Management, & Applied Sciences & Technologies, 11(5), 1-7. Bui, T. 2020b. A study of factors influencing the price of apartments: Evidence from Vietnam. Managerment Science Letters, 10(10), 2287-2292, DOI: 10.5267/j.msl.2020.3.007. Butler, R. (1982). The specification of hedonic indexes for urban housing. Land Economics, 58(1), 96-102. DOI: 10.2307/3146079 Cajias, M., & Freudenreich, F. (2018). Exploring the determinants of liquidity with big data –market heterogeneity in German markets. Journal of Property Investment and Finance, 36(1), 3-18. Case, K. E., Quigley, J. M., & Shiller, R. J. (2005). Comparing Wealth Effects: The Stock Market versus the Housing Market. Advances in Macroeconomics, 5(1), 1 – 32. Cebula, R. J. (2009). The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the City ofSavannah and Its Savannah Historic Landmark District. The Review of Regional Studies, 39(1), 9–22. Ceccato, V., & Wilhelmsson, M. (2011). The impact of crime on apartment prices: evidence from Stockholm, Sweden. Journal of Geografiska Annaler: Series B, Human Geography, 93(1), 81-103. DOI: 10.1111/j.1468-0467.2011.00362.x Chang, H. J., & Lee, Y. H. (1999). Specification of the Hedonic Price Model for Taipei Housing Market. Information and Management Sciences, 10(4), 1–13. Cheng, P., Lin, Z., & Liu, Y. (2008). A Model of Time-on-Market and Real Estate Price under Sequential Search with Recall. Real Estate Economics, 36(4), 813-843. Chau, K. W., & Chin, T. L. (2003). A critical review of literature on the hedonic price model. International Journal for Housing Science and Its Applications, 27(2), 145–165. Choy, L., Mak, S., & Ho, W. (2007). Modeling Hong Kong real estate prices. Journal of Housing and the Built Environment, 22(4), 359–368. Cirman, A., Pahor, M., & Verbic, M. (2015). Determinants of Time on the Market in a Thin Real Estate Market. Engineering Economics, 26(1), 4-11. Clapman, E., Englund, P., Quigley, J. M., & Redfoearn, C. (2006). Revisiting the past and settling the score: Index revision for house price derivatives. Real Estate Economics, 34(2), 275-302. Clapp, J. M., & Giaccotto, C. (1998). Residential hedonic models: A rational expectations approach to age effects. Journal of Urban Economics, 44(3), 415-437. DOI: 10.1006/juec.1997.2076 Colwell, P. F., & Dilmore, G. (1999). Who Was First? An Examination of an Early Hedonic Study. Land Economics, 75(4), 620-626. Coulson, N. E. (1991). Really useful tests of the monocentric model. Land Economics, 67(3), 299-307. Courant, P. N. (1978). Racial Prejudice in a Search Model of the Urban Housing Market. Journal of Urban Economics, 5(3), 329-345. DOI: 10.1016/0094-1190(78)90014-1. Cox, D. R. (1972). Regression models and life-tables. J. R. Stat. Soc., B 34, 187–220 Cronin, F. J. (1982). The Efficiency of Housing Search. Southern Economic Journal, 48(4), 1016-1030. Cubbin, J. (1974). Price, Quality and Selling Time in the Housing Market. Applied Economics 6(3), p171-187. Day, B., Bateman, I., & Lake, I. (2007). Beyond implicit prices: recovering theoretically consistent and transferable values for noise avoidance from a hedonic property price model. Environmental and resource economics, 37(1), 211-232. Day, B., Bateman, I., & Lake, I. (2003). What price peace? A comprehensive approach to the specification and estimation of hedonic housing price models. Centre for Social and Economic Research on the Global Environment (CSERGE) Working Paper EDM 03-08, University of East Anglia. Downloaded on January 12, 2017 from https://www.econstor.eu/bitstream/10419/80269/1/36778145X.pdf Debrezion G., & Pels, E. (2007). The Impact of Railway Stations on Residential and Commercial Property Value: A Meta-Analysis. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(2), 161-180. Dubin, R. A., & Goodman, A. C. (1982). Valuation of education and crime neighborhood characteristics through hedonic housing prices. Population and Environment, 5(3): 166–181. Elder, H. W., Zumpano, L. V., & Baryla, E. A. (2000). Buyer brokers: do they make a difference? Their influence on selling price and search duration. Real Estate Economics, 28(2), 337–362. De Wit,  E. R., &  van der Klaauw, B. (2013). Asymmetric information and list-price reductions in the housing market. Regional Science and Urban Economics, 43(3), 507 – 520. Eshet, T., Baron, M. G., Shechter, M., & Ayalon, O. (2007). Measuring Externalities of Waste Transfer Stations in Israel Using Hedonic Pricing. Waste Management, 27(5), 614 – 625. Eves, C. (2002). The long-term impact of flooding on residential property values. Property Management , 20(4), 214 – 227. Ferreira, E. J., & Sirmans, G. S. (1989). Selling Price, Financing Premiums, and Days on the Market. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2(3), 209 – 222. Filippova, O., & Fu, S. (2011). Time on market and house prices in Auckland, New Zealand. Pacific Rim Property Research Journal, 17(1), 70 - 91. DOI: 10.1080/14445921.2011.11104318 Fletcher, M., Gallimore, P., & Mangan, J. (2000). Heteroskedasticity in hedonic house price models. Journal of Property Research, 17(2), 93 – 108. Follain, J. R., & Jimenez, E. (1985). Estimating the demand for housing characteristics: A survey and critique. Regional Science and Urban Economics, 15(1), 77 – 107. Follain, J. R., & Malpezzi, S. (1981). Another Look at Racial Difference in Housing Prices. Urban Studies, 18(2), 195-203. Franklin, J. P., Waddell, P., & Evans, D. J. (2003). A hedonic regression of home prices in King County, Washington, using activity-specific accessibility measures. Paper presented at the Transportation Research Board (TRB) Annual Meeting. Accessed at https://www.researchgate.net/publication/228695852_A_hedonic_regression_of_home_prices_in_King_County_Washington_using_activity-specific_accessibility_measures. Gardiner, J., Heisler, J., Kallberg, J. G., & Liu, C. H. (2007). The impact of dual agency. Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 39-55. Garrod, G., & Willis, K. (1992). Valuing Goods' Characteristics: An Application of the Hedonic Price Method to Environmental Attributes. Journal of Environmental Management, 34(1),59 – 76. General Statistics Office of Vietnam (GSO). The 2009 Vietnam Population and Housing Census: Major Findings; General Statistics Office of Vietnam: Hanoi, Vietnam, 2010. Glower, M., Haurin, D. R., & Hendershott, P. H. (1998). Selling Price and Selling Time: The Impact of Seller Motivation. Real Estate Economics, 26(4), 719–740. Goodman, J. L., & Ittner, J. B. (1992). The accuracy of Homeowners’ Estimates of House value. Journal of housing economics, 2(4), 339 – 357. Gordon, P., Richardson, H. W., & Wong, H. L. (1986). The distribution of population and employment in a polycentric city: The case of Los Angeles. Environment and Planning A, 18(2), 161-173. DOI: 10.1068/a180161. Grether, D. M., & Mieszkowski, P. (1974). Determinants of real estate values. Journal of Urban Economics, 1(2), 127 – 145. Hamilton, B. W. (1989). Wasteful commuting again. The journal of political economy, 97(6), 1497-1504. Han, L., & Strange, W. (2015). The microstructure of housing markets: search, bargaining, and brokerage. In: Duranton, G., Henderson, J.V., Strange, W. Eds. 2015. Handbook of Regional and Urban Economics Volume 5B. Amsterdam: Elsevier, 813 – 886. Hansen, J. (2009). Australian House Prices: A Comparison Of Hedonic And Repeat-Sales Measures, The Economic Record, 85(269), 132 – 145. Hansen, W. G. (1959). How accessibility shapes land use. Journal of the American Institute of Planners, 25(2), 73 – 76. Hardin, W. G., Johnson, K. H., & Wu, Z. (2009). Brokerage Intermediation in the Commercial Property Market. Journal of Real Estate Research, 31(4), 397-420. Harding, J. P., Knight, J. R., & Sirmans, C. F. (2003). Estimating Bargaining Effects in Hedonic Models: Evidence from the Housing Market. Real Estate Economics, 31(4), 601-622. Harrison, D. M., Smersh, G. T., & Schwartz, A. L. Jr. (2001). Environmental determinants of housing prices: the impact of flood zone status. Journal of Real Estate Research, 21(1/2), 3 – 20. Haurin, D. R. (1988). The Duration of Marketing Time of Residential Housing. American Real Estate and Urban Economics Association, 16(4), 396 – 410. Havlicek, J., Richardson, R., & Davies, L. (1971). Measuring the impacts of solid waste disposal site location on property values. American Journal of Agricultural Economics, 53(5), 869 – 886. DOI: 10.2307/1238121. Heikkila, E., Gordon, P., Kim, J. I., Peiser, R. B., Richardson, H. W., & Dale-Johnson, D. (1989). Whatever happened to the CBD-distance gradient?: Land values in a polycentric city. Environment and Planning A, 21(2), 221 – 232. Hellman, D. A., & Naroff, J. L. (1979). The impact of crime on urban residential property values. Urban Studies, 16(1), 105 – 112. Hoeberichts, M., Rooij, M. & Siegmann, A. (2008). Market Thinness, List Price Revisions and Time to Sell: Evidence from a large-scale housing dataset. DNB Working Papers 176, Netherlands Central Bank, Research Department. Hui, E., Wong, J., & Wong, K.T. (2012). Marketing Time and Pricing Strategies. Journal of Real Estate Research, 34(3), 375 – 398. Hwang, S., & Thill, J. C. (2010). Influence of Job Accessibility on Housing Market Processes: Study of Spatial Stationarity in the Buffalo and Seattle Metropolitan Areas. GeoJournal Library, 373–391. https://doi.org/10.1007/978-90-481-8572-6_19. Ismail, S., & Macgregor, B. (2006). Hedonic Modeling Of Housing Markets Using a Geographical Information System (GIS) And Spatial Statistics: A Case Study Of Glasgow, Scotland. Truy cập 19/6/2018 từ Israel, G. (n.d.) Determining Sample Size. University of Florida IFAS Extension. Article posted on Tarleton State University website. Truy cập 14/11/2020 tại https://www.tarleton.edu/academicassessment/documents/Samplesize.pdf Jim, C. Y., & Chen, W. Y. (2009). Value of scenic views: Hedonic assessment of private housing in Hong Kong. Landscape and Urban Planning, 91(4), 226–234. DOI: 10.1016/j.landurbplan.2009.01.009. Johnson, K. H., Benefield, J. D., & Wiley, J. A. (2008). The Probability of Sale for Residential Real Estate. Journal of Housing Research, 16(2), 379 – 395. Jud, G. D., Seaks, T. G., & Winkler, D. T. (1996). Time on the Market: The Impact of Residential Brokerage. Journal of Real Estate Research, 12(3), 447 – 458. Kain, J. F., & Quigley, J. M. (1970). Measuring the value of housing quality. Journal of the American Statistical Association, 65(330), 532 – 548. Kalra, R., & Chan, K.C. (1994). Censored Sample Bias, Macroeconomic Factors and Time on Market of Residential Housing. Journal of Real Estate Research, 9(2), 253–262. Kang, H. B., & Gardner, M. J. (1989). Selling Price and Marketing Time in the Residential Real Estate Market. Journal of Real Estate Research, 4(1), 21 – 36. Kim, A. M. (2004). A Market Without the ‘Right’ Property Rights. Economics of Transition, 12(2), 275–305. Kluger, B. D. & Miller, N.G. (1990). Measuring Real Estate Liquidity, Measuring Real Estate Liquidity. Journal of Real Estate Economics, 18(2), 145 – 159. Knight, J. R. (2002). Listing Price, Time on Market, and Ultimate Selling Price: Causes and Effects of Listing Price Changes. Real Estate Economics, 30(2), 213–237. Kolbe, J. & Wustemann, H. (2015). Estimating the Value of Urban Green Space: A hedonic Pricing Analysis of the Housing Market in Cologne, Germany. SFB 649 Discussion Paper, No. 2015-002. Available at https://www.econstor.eu/bitstream/10419/107911/1/815374305.pdf Krainer, J., & LeRoy, S. F. (2002). Equilibrium valuation of illiquid assets. Economic Theory, 19(2), 223–242. Krainer, J. (2001). A Theory of Liquidity in Residential Real Estate Markets. Journal of Urban Economics, 49(1), 32 – 53. Laibson, D. (1997). Golden Eggs and Hyperbolic Discounting. Quarterly Journal of Economics, 112(2), 443–477.  Lamond, J., Proverbs, D., & Hammond, F. (2010). The Impact of Flooding on the Price of Residential Property: A Transactional Analysis of the UK Market. Housing Studies, 25(3), 335–356. DOI: 10.1080/02673031003711543. Lancaster, K. J. (1966). A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132–157. https://doi.org/10.1086/259131. Larsen, J. E., & Park, W. J. (1989). Non-Uniform Percentage Brokerage Commissions and Real Estate Market Performance. Real Estate Economics, 17(4), 422–438. https://doi.org/10.1111/1540-6229.00501 Leung, C. K., Leong, Y. C., & Chan, I. Y. (2002). TOM: Why isn't Price Enough?. International Real Estate Review, 5(1), 91 – 115. Levitt, S. D., & Syverson, C. (2008). Market Distortions When Agents Are Better Informed: The Value of Information in Real Estate Transactions. Review of Economics and Statistics, 90(4), 599–611. https://doi.org/10.1162/rest.90.4.599. Li, X. B., & Motiwalla, L. (2009). For sale by owner online. Communications of the ACM, 52(2), 110–114. https://doi.org/10.1145/1461928.1461957. Lin, Z., & Vandell, K. D. (2007). Illiquidity and Pricing Biases in the Real Estate Market. Real Estate Economics, 35(3), 291–330. https://doi.org/10.1111/j.1540-6229.2007.00191.x Lisi, G. (2013). On the Functional Form of the Hedonic Price Function: A Matching-theoretic Model and Empirical Evidence. International Real Estate Review, 16(2), 189 – 207. Lutzenhiser, M., & Netusil, N. R. (2001). The effect of open spaces on a home's sale price. Contemporary Economic Policy, 19(3), 291 – 298. Lynch, A. K., & Rasmussen, D. W. (2001). Measuring the impact of crime on house prices. Applied Economics, 33(15), 1981–1989. Malpezzi, S. (2001). Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review. In: T. O'Sullivan & K. Gibb, eds. 2002. Housing Economics and Public Policy. Oxford: Blackwell Science Ltd. Ch.5. https://doi.org/10.1002/9780470690680.ch5 Malpezzi, S., Ozanne, L., & Thibodeau, T. (1987). Microeconomic Estimates of Housing Depreciation. Land Economics, 63(4), 372 – 385. McDonald, J. F., & McMillen, D. P. (1990). Employment subcenters and land values in a polycentricurban area: The case of Chicago. Environment and Planning A, 22(12), 1561-1574. McGreal, S., Adair, A., Brown, L., & Webb, J. R. (2009). Pricing and Time on the Market for Residential Properties in a major U.K. City. Journal of Real Estate Research, 31(2), 209 - 233. McMillen, D. P., & McDonald, J. F. (1998). Suburban subcenters and employment density in metropolitan Chicago. Journal of Urban Economics, 43(2), 157-180. Michael, H. J., Boyle, J.K., & Bouchard, R. (1996). Water quality affects property prices: A case study of selected Maine lakes. Maine Agricultural and Forest Experiment Station, University of Maine. Available at: https://www.midcoastconservancy.org//wp-content/uploads/2017/01/MR398-Water-Quality-Affects-Property-Prices-A-Case-Study-of-Sel-1.pdf [Accessed 9 June 2018]. Mihaescu, O., & Hofe, R. V. (2012). The Impact of Brownfields on Residential Property Values in Cincinnati, Ohio: A Spatial Hedonic Approach. The Journal of Regional Analysis and Policy, 42(3), 223 – 236. Miller, N. G. (1978). Time on the Market and Selling Price. AREUEA Journal, 6(2), 164 –174. Miller, N. G., & Geltner, D. M. (2005). Real Estate Principles for the New Economy. Ohio: South-Western Educational Pub, 251-330. Miller, N.G. and Sklarz, M.A., 1987. Pricing Strategies and Residential Property Selling Prices. Journal of Real Estate Research. 2(1), 31–40. Mill, E. S. (1972). Studies in the Structure of the Urban Economy. Baltimore: Johns Hopkins Press. Mozolin, M. (1994). The geography of housing values in the transformation to a market economy: A case study of Moscow. Urban Geography, 15(2), 107 – 127. Multiple Listing Service (n.d.) truy xuất từ Munoz-Raskin, R. (2010). Walking accessibility to bus rapid transit: Does it affect property values? The case of Bogotá, Colombia. Transport Policy, 17(2), 72 – 84 . Muth, R. F. (1969). Cities and Housing: The Spatial Pattern of Urban Residential Land Use. Chicago: University of Chicago Press. Nelson, A. C., Genereux, J., & Genereux, M. 1992. Price effects of landfills on house values. Land Economics, 68(4), 359–365. Nguyen, H.T.B, Nguyen, H.T., Truong, H.T. (2020). The role of listing price strategies on the probability of selling a house: evidence from Vietnam. Real Estate Management and Valuation, 28(2), 63-75. Ni, J. (2009). Application of Cox Proportional Hazard Model to the Stock Exchange Market. Mathematics Exchange, 6(1), 12-18. Okagawa, A., & Hibiki, A. (2011). Estimation of perceived flood damage in Tokyo metropolitan area. Fondazione Eni Enrico Mattei (FEEM), Available at: https://www.feem.it/m/events_pages/2011112311224252011.11.22_Azusa_Okagawa_presentation.pdf. Osland, L., & Thorsen, I. (2008). Effects on Housing Prices of Urban Attraction and Labor-Market Accessibility. Environment and Planning A: Economy and Space, 40(10), 2490–2509. https://doi.org/10.1068/a39305 Ottensmann, J. R., Payton, S., & Man, J. (2008). Urban Location and Housing Prices within a Hedonic Model. Journal of Regional Analysis and Policy, 38(1), 19 – 35. Phillips, R. S. (1988). Residential Capitalization Rates: Explaining Intermetropolitan Variation, 1974-1979. Journal of Urban Economics, 23(3), 278-290. Qiu, L., & Zhao, D. (2018). Information and housing search: theory and evidence from China market. Journal of Applied Economics, 50(46), 4954 – 4967. Quang, N., & Detlef Kammeier, H. (2002). Changes in the political economy of Vietnam and their impacts on the built environment of Hanoi. Cities, 19(6), 373–388. doi:10.1016/s0264-2751(02)00068-9  Read, C. (1988). Price Strategies for Idiosyncratic Goods-The Case of Housing. Real Estate Economics, 16(4), 379–395. https://doi.org/10.1111/1540-6229.00462 Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 35 – 55. Rosiers, D., Thériault, F. M., & Villeneuve, P. (2000). Sorting out access and neighborhood factors in hedonic price modeling. Journal of Property Investment & Finance, 18(3), 291 – 315. Rossini, P., Kupke, V., Kershaw, P., & McGreal, S. (2010). Time On Market Indicators for Adelaide, South Australia. Sixteenth Annual Conference of the Pacific Rim Real Estate Society, Wellington New Zealand, January 24-27/2010, Pacific Rim Real Estate Society. Rutherford, R. C., Springer, T. M., & Yavas, A. (2005). Conflicts between Principals and Agents: Evidence from Residential Brokerage. Journal of Financial Economics, 76(3), 627 – 665. Rutherford, R. C., Springer, T. M., & Yavas, A. (2007). Evidence of Information Asymmetries in the Market for Residential Condominiums. Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 23 – 38. Salant, S. W. (1991). For Sale by Owner: When to use a broker and how to price the house. Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), 157 – 174. Salter, S., Johnson, K., & Spurlin, P. (2007). Off-Dollar Pricing, Residential Property Prices, and Marketing Time. Journal of Housing Research, 16(1), 33–46. https://doi.org/10.1080/10835547.2007.12091974 Savills Research And Consultancy. Available at https://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/vietnam-research/savills-property-price-index/sppi-vn-q1-2019-en.pdf – retrieved 12-12-2019. Schipper, Y. et al., 1998. Why do aircraft noise value estimates differ? A meta-analysis. Journal of Air Transport Management, 4(2), 117 – 124. Seo, D., Chung, Y., & Kwon, Y. (2018). Price Determinants of Affordable Apartments in Vietnam: Toward the Public–Private Partnerships for Sustainable Housing Development. Sustainability, 10(1), 197. https://doi.org/10.3390/su10010197 Simon, H. A. (1955). A Behavioral Model of Rational Choice. The Quarterly Journal of Economics, 69(1), 99 – 118. Sirmans, C. F., Turnbull, G. K., & Benjamin, J. D. (1991). The markets for housing and real estate broker services. Journal of Housing Economics, 1(3): 207-217. Sirmans, G. S., & Macpherson, D. A. (2003). The composition of hedonic pricing models: a review of the literature. National Association of Realtors. Sirmans, G. S., Macpherson, D. A., & Zietz, E. N. (2005). The Composition of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44. Small, K. A., & Song, S. (1992). “Wasteful" commuting: a resolution. The journal of political economy, 100(4), 888-898. Smith, B. C. (2010). Spatial Heterogeneity in Listing Duration: The Influence of Relative Location to Marketability. Journal of Housing Research, 18(2), 151-171. Song, S. (1994). Modelling worker residence distrib ution in the Los Angeles region. Urban Studies, 31(9), 1533 - 1544. Steinnes, D. N. (1992). Measuring the economic value of water quality. The Annals of Regional Science, 26(2), 171-176. Stull, W. J. (1978). The landlord’s dilemma: asking rent strategies in a heterogeneous housing market. Journal of Urban Economics, 5(1), 101-115. DOI: 10.1016/0094-1190(78)90039-6 Sun, H., & Seiler, M. J. (2013). Hyperbolic Discounting, Reference Dependence and its Implications for the Housing Market. Journal of Real Estate Research, 35(1), 1 – 24. Taylor, C. R. (1999). Time-on-the-Market as a Sign of Quality. Review of Economic Studies, 66(3), 555–578. https://doi.org/10.1111/1467-937x.00098 Thaler, R. (1978). A note on the value of crime control: evidence from the property market. Journal of Urban Economics, 5(1), 137–145. Theebe, M. A. J. (2004). Planes, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 28(2/3), 209–234. https://doi.org/10.1023/b:real.0000011154.92682.4b Troy, A., & Romm, J. (2004). Assessing the price effects of flood hazard disclosure under the California natural hazard disclosure law (AB 1195). Journal of Environmental Planning and Management, 47(1), 137–162. https://doi.org/10.1080/0964056042000189844 Turnbull, G. K., & Dombrow, J. (2005). Identifying Agent-Specific Influences in the Brokerage Process. Full Report of National Association of Realtors Available at: https://www.nar.realtor/ncrer.nsf/files/TurnbullDombrow%20fr.pdf/$FILE/TurnbullDombrow%20fr.pdf [Accessed 5/1/2017] Turnbull, G. K., & Dombrow, J. (2007). Individual Agents, Firms, and the Real Estate Brokerage Process. Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 57-76. Turnbull, G. K., & Sirmans, C. F. (1993). Information, search, and house prices. Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545–557. https://doi.org/10.1016/0166-0462(93)90046-h Uju, I. V., & Iyanda, S. T. 2012. Comparative Analysis of the Determinants of Residential Land Values. Chinese Business Review, 11(2), 187–192. UN-Habitat. Vietnam Housing Sector Profile; UN-Habitat: Nairobi, Kenya, 2014; p. 158. Vinh, N. Q., & Leaf, M. (1996). City life in the village of ghosts: A case study of popular housing in Ho Chi Minh City, Vietnam. Habitat International, 20(2), 175–190. DOI: 10.1016/0197-3975(95)00048-8. Visser, P., Van Dam, F., & Hooimeijer, P. (2008). Residential Environmental and Spatial variation in house prices in the Netherlands. Journal of Social & Economic Geography, 99(3), 348–360. Waddell, P., Berry, B., & Hoch, I. (1993). Housing price gradients: The intersection of space and built form. Geographical Analysis 25(1), 5-19. https://doi.org/10.1111/j.1538-4632.1993.tb00276.x Waibel, M., Eckert, R., Bose, M., & Martin, V. (2007). Housing for Low-income Groups in Ho Chi Minh City between Re-Integration and Fragmentation. Asien, 103(1), 59-78. Wheaton, W. C. (1990). Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model. Journal of Political Economy, 98(6), 1270–1292 Wild M., 2009. What Drives Land Prices in Your Market? The Use of Multiple, Regression Analysis to Confirm the Significance of Determinative Real Estate Value Elements. Journal of the ASFMRA (American Society of Farm Managers and Rural Appraisers), 2009, 3 – 15. DOI: DOI: 10.22004/ag.econ.189839. World Bank Group. Vietnam Affordable Housing: A Way Forward; World Bank Group: Washington, DC, USA, 2015; p. 117. Xu, T. (2008). Heterogeneity in housing attributes prices: A study of the interaction behaviour between property specifics, location coordinates and buyers’ characteristics. International Journal of Housing Markets and Analysis, 1(2), 166–181. Yang, S. X., & Yavas, A. (1995). Bigger Is Not Better: Brokerage and Time on the Market. Journal of Real Estate Research, 10(1): 23-33. Yavas, A. (1992). A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets. Real Estate Economics, 20(4), 533–548. https://doi.org/10.1111/1540-6229.00595 Yusof, A., & Ismail, S. (2012). Multiple Regressions in Analysing House Price Variations. Communications of the IBIMA, 1–9. https://doi.org/10.5171/2012.383101 Zuehlke, T.W. (1987). Duration Dependence in the Housing Market. Review of Economics and Statistics, 69(4), 701–704. Zumpano, L. , Elder, H., & Baryla, E. (1996). Buying a house and the decision to use a real estate broker. Journal of Real Estate Finance and Economics, 13(2), 169-181. TIẾNG VIỆT Lê Khương Ninh (2011). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở Đồng Bằng Sông Cửu Long. Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 11-17. Phan Đình Nguyên, Tô Thị Nhật Minh và Nguyễn Thị Bích Hồng (2018). Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. Tạp chí Kinh tế và Phát triển, 252(8), 30 – 38. Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011). Ứng dụng mô hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 18 – 23. Trịnh Thị Giao Chi & Nguyễn Thị Ngọc Hà (2012). Đánh giá tác động của tiếng ồn từ hoạt động giao thông đường bộ đến người dân sống ven một số tuyến đường ở phía Nam thành phố Huế. Tạp chí Khoa học, Đại học Huế, 73(4), 19-28. Vương Quốc Duy (2016). Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Tạp chí Khoa học Thương mại, 91, 64-72. PHỤ LỤC Phụ lục 1: Một số chứng minh trong lý thuyết về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bàn và thời gian rao bán của Cheng và các đồng sự (2008) Từ phương trình (13): Viết lại thành: (PL2.1) Trong đó: Từ (PL2.1), ta có: (PL2.2) Trường hợp n = 2, thay n = 2 vào phương trình PL2.2, ta có Phụ lục 2: Mẫu về bảng câu hỏi thăm dò Giá giao dịch và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở TP.HCM Bảng câu hỏi số: Tên khảo sát viên Tên nhà môi giới Tên người được khảo sát Số điện thoại Tên người giám sát Đã kiểm tra giám sát Vị trí khảo sát Phường: Ngày khảo sát: Quận/huyện 1. Quận 1 2. Quận 2 3. Quận 3 4. Quận 4 5. Quận 5 6. Quận 6 7. Quận 7 8. Quận 8 9. Quận 9 10. Quận 10 11. Quận 11 12. Quận 12 13. Phú Nhuận 14. Gò Vấp 15. Tân Bình 16. Tân Phú 17. Thủ Đức 18. Bình Thạnh 19. Củ Chi 20. Hóc Môn 21. Bình Chánh Tôi tên là Nguyễn Thị Bích Hồng và hiện tôi đang làm đề tài luận án tiến sĩ về “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán: Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM”. Mục tiêu của nghiên cứu nhằm phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá và thời gian bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ khu vực thành phố Hồ Chí Minh và đồng thời xác định ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà lên khả năng giao dịch thành công của căn nhà. Với mục tiêu này, tôi sẽ tiến hành khảo sát theo bảng câu hỏi dưới đây. Tôi rất mong quý vị trả lời khảo sát này để tôi có thể đạt được mục tiêu nghiên cứu của mình. Tôi xin cam đoan những nội dung trong phiếu khảo sát này sẽ được bảo mật và chỉ nhằm phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu đã được đề cập của tôi. Địa chỉ Số nhà: Tên đường: Phường/ Xã: Quận/Huyện: PHẦN CÂU HỎI DÀNH CHO NHÀ MÔI GIỚI Thời điểm khách hàng ký gửi BĐS (ngày/tháng/năm): Giá căn nhà tại thời điểm ký gửi (triệu đồng): .. Thời điểm chốt giao dịch (ngày/tháng/năm): .. Giá rao gần nhất của căn nhà trước khi bán (triệu đồng) .. Thời điểm rao giá gần nhất trước khi bán (ngày/tháng/năm) Giá giao dịch của căn nhà (triệu đồng): Thời điểm xây dựng nhà (tháng/năm): .. Tình trạng pháp lý của căn nhà: Đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (nhà ở) Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (nhà ở) Khác Hình dạng của căn nhà: a. Vuông vức b. Nở hậu c. Tóp hậu d. Khác Vẻ bề ngoài của căn nhà: a. Cũ, xuống cấp b. Khá cũ c. Bình thường d. Còn khá mới e. Mới Chiều rộng đường/hẻm trước nhà: .(m) Khoảng cách từ nhà ra trục giao thông chính gần nhất (những đoạn phố được qui định trong bảng gía đất): (m). Loại hình nhà ở (Xem Phụ lục 1 về minh họa loại hình nhà ở) a. Nhà truyền thống b. Nhà đơn lập (nhà phố) c. Nhà đơn lập (biệt thự) d. Nhà liên kế e. Khác (vui lòng nêu rõ):............................................ Tổng diện tích sàn sinh sống: .. m2 Số tầng của căn nhà:..tầng Diện tích khuôn viên: .m2 Bề ngang căn nhà: m Số lượng phòng ngủ a. 1 phòng b. 2 phòng c. 3 phòng d. 4 phòng e. Khác (ghi rõ số phòng): Số lượng nhà vệ sinh a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. Khác (ghi rõ số phòng): Đánh giá an ninh trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Khu vực căn nhà tọa lạc có bị ngập lụt không? (trong vòng bán kính 600m) a. Ngập do triều cường b. Ngập do mưa c. Khác Nếu có, ngập lụt xảy ra trong vòng bán kính bao nhiêu m? (đối với ngập do mưa); độ sâu bao nhiêu (đối với ngập do triều cường)?................... Hướng chính của căn nhà: . a. Đông b. Tây c. Nam d. Bắc e. Đông Nam f. Đông Bắc g. Tây Bắc h. Tây Nam Căn nhà có bị ánh nắng chiều chiếu trực tiếp vào nhà: Có Không Khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành): km Khoảng cách từ nhà tới chợ hoặc siêu thị gần nhất: .km Khoảng cách từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất: .(km) Khoảng cách từ nhà tới trường cấp 1 gần nhất : ..(km) Khoảng cách từ nhà tới trường cấp 2 gần nhất : ..(km) Khoảng cách từ nhà tới trường cấp 3 gần nhất : ..(km) PHẦN DÀNH CHO NGƯỜI MUA B1. PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ ĐÃ MUA Nơi làm việc 1. Quận 1 2. Quận 2 3. Quận 3 4. Quận 4 5. Quận 5 6. Quận 6 7. Quận 7 8. Quận 8 9. Quận 9 10. Quận 10 11. Quận 11 12. Quận 12 13. Phú Nhuận 14. Gò Vấp 15. Tân Bình 16. Tân Phú 17. Thủ Đức 18. Bình Tân 19. Bình Thạnh 20. Khác Đi làm a. Đi bộ b Xe đạp c. Xe gắn máy (chạy xăng) d. Xe gắn máy (chạy điện) e. Xe hơi f. Xe buýt g. Khác Thời gian bình quân đi làm (phút): .. Thời gian bình quân từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành) và đi bằng xe máy: ..(phút) Thời gian từ nhà tới chợ hoặc siêu thị gần nhất (bằng xe máy) : ..( phút) Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất (bằng xe máy): ...( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp 1 gần nhất (bằng xe máy): .........( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp 2 gần nhất (bằng xe máy): .........( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp 3 gần nhất (bằng xe máy): .........( phút) Thu nhập hộ gia đình (tháng): triệu đồng (ước chừng) Trình độ học vấn a. Thạc sĩ/ Tiến sĩ b. Đại học c. Cao đẳng d. Từ cấp 3 trở xuống Nghề nghiệp của người mua nhà a. Làm công ăn lương b. Doanh nhân c. Hộ kinh doanh cá thể d. Khác Đánh giá an ninh trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá tiếng ồn trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá mùi hôi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá bụi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a. Không được thu gom b. Có hệ thống thu gom Khu vực nhà bạn mua có bị ngập lụt (do mưa/triều cường) không? a. Không b. Có Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình Anh/chị không? a. Có nhưng không đáng kể b. Có, ảnh hưởng nhiều Anh/chị mua ngôi nhà này bao nhiêu tiền?........................................ (triệu đồng) Lúc mua, ngôi nhà có sẵn nội thất chưa? Nói cách khác, giá mua đã bao gồm nội thất chưa? a. Đã có b. Chưa Nếu có, giá trị nội thất khoảng bao nhiêu? triệu đồng Anh/chị nghĩ rằng 12 tháng tới thì giá nhà trong khu vựa này sẽ biến động theo hướng: a. Tăng lên b. Giảm xuống c. Không biết Nếu tăng lên thì tăng lên khoảng bao nhiêu phần trăm:.......... B2. PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ Ở TRƯỚC KHI MUA CĂN NHÀ HIỆN TẠI Đánh giá an ninh trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá tiếng ồn trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá mùi hôi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá bụi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 d. 4 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a. Không được thu gom b. Có hệ thống thu gom Khu vực nhà trước đây của Anh/chị có bị ngập lụt (do mưa) không? a. Có b. Không Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình Anh/chị không? a. Có b. Có nhưng không đáng kể c. Không Thời gian đi làm (phút) từ căn nhà trước đây: .. Thời gian từ nhà tới trung tâm thành phố trung bình (bằng xe máy)..( phút) Thời gian từ nhà tới chợ hoặc siêu thị gần nhất (bằng xe máy): .......( phút) Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất (bằng xe máy): ........( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp 1 gần nhất (bằng xe máy): .............( phút) Thời gian từ nhà tới trường Cấp 2 gần nhất (bằng xe máy) : ...........( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp 3 gần nhất (bằng xe máy): ..( phút) Hết Chữ ký người khảo sát/người phỏng vấn Phụ Lục 3 Bảng PL3.1 : Hệ số tương quan giữa các biến price tom age outside slotarea wide long floorarea nbedr nbathr shape sun face dstreet widestreet dcbd dmarket dsch tcbd tworkpla tmarket tsch safe smelly noisy price 1 tom -0.054 1 age -0.455 0.108 1 outside 0.263 -0.143 -0.760 1 slotarea 0.696 -0.001 -0.439 0.273 1 wide 0.590 -0.040 -0.354 0.184 0.752 1 long 0.510 0.016 -0.355 0.274 0.719 0.137 1 floorarea 0.650 -0.041 -0.185 -0.066 0.597 0.500 0.452 1 nbedr 0.300 -0.028 0.133 -0.249 0.125 0.124 0.116 0.663 1 nbathr 0.330 0.023 0.056 -0.183 0.139 0.157 0.115 0.663 0.866 1 shape -0.189 0.076 0.221 -0.225 -0.055 -0.050 -0.078 -0.073 0.000 -0.019 1 sun 0.113 -0.081 -0.118 0.108 0.033 0.022 0.021 -0.003 -0.044 0.029 -0.160 1 face 0.463 0.029 -0.208 0.238 0.331 0.135 0.369 0.266 0.163 0.188 -0.018 -0.010 1 dstreet -0.210 -0.043 0.009 -0.007 -0.045 -0.025 -0.011 -0.155 -0.176 -0.174 -0.046 0.007 -0.297 1 widestreet 0.469 -0.010 -0.241 0.210 0.371 0.236 0.354 0.287 0.131 0.146 0.052 -0.031 0.696 -0.082 1 dcbd -0.653 0.119 0.602 -0.487 -0.378 -0.343 -0.304 -0.412 -0.179 -0.288 0.272 -0.106 -0.233 0.166 -0.194 1 dmarket -0.026 -0.033 -0.186 0.176 -0.074 -0.110 0.025 -0.043 -0.107 -0.078 -0.062 0.071 -0.032 0.039 -0.063 -0.129 1 dsch -0.090 0.066 0.164 -0.149 -0.192 -0.241 -0.057 -0.017 0.037 0.013 -0.081 0.072 -0.018 -0.062 -0.128 0.083 0.445 1 tcbd -0.179 -0.047 -0.006 0.114 0.033 -0.008 0.041 -0.133 -0.124 -0.158 0.114 0.073 0.082 0.168 0.088 0.270 0.099 -0.157 1 tworkpla -0.187 -0.062 0.184 -0.091 -0.123 -0.137 -0.076 -0.118 -0.056 -0.059 -0.015 0.023 -0.030 0.110 -0.071 0.125 0.023 0.000 0.185 1 tmarket 0.066 -0.036 -0.083 0.018 0.036 -0.008 0.068 0.092 0.123 0.115 0.094 -0.030 0.153 0.025 0.009 -0.120 0.080 -0.059 0.105 0.033 1 tsch 0.106 -0.080 -0.141 0.152 0.011 -0.004 0.033 -0.062 -0.093 -0.105 0.003 0.004 0.043 0.239 0.003 -0.196 0.179 0.097 0.107 0.236 0.259 1 safe 0.036 -0.034 0.156 -0.119 0.079 0.065 0.055 0.133 0.115 0.140 0.058 -0.033 0.067 -0.118 0.069 0.047 -0.116 -0.118 0.051 -0.133 -0.006 -0.113 1 smelly 0.543 -0.053 -0.296 0.187 0.388 0.303 0.342 0.404 0.227 0.320 -0.139 0.096 0.294 -0.148 0.239 -0.491 -0.023 -0.069 -0.144 -0.200 0.060 0.064 0.216 1 noisy 0.079 0.124 0.111 -0.151 0.052 0.066 -0.029 0.120 0.129 0.166 -0.003 0.005 0.082 -0.186 -0.092 0.003 -0.172 -0.066 -0.164 -0.058 0.068 -0.049 0.398 0.321 1 flooding 0.071 0.077 0.097 -0.140 0.073 0.032 0.089 0.073 0.077 0.081 0.125 -0.156 0.065 -0.018 0.072 -0.044 -0.145 -0.033 -0.215 -0.111 0.082 -0.016 0.069 0.113 0.198 Bảng PL3.2: Hệ số phóng đại phương sai VIF Variable VIF 1/VIF lnslotarea 41.75 0.0240 long 20.47 0.0488 wide 13.53 0.0739 nbathr 4.85 0.2060 nbedr 4.79 0.2087 lnage 4.54 0.2204 lnfloorarea 4.06 0.2461 outside 3.29 0.3041 dcbd 3.13 0.3199 face 2.74 0.3646 widestreet 2.51 0.3985 smelly 1.88 0.5323 lntsch 1.74 0.5761 lntmarket 1.73 0.5795 dsch 1.6 0.6258 dmarket 1.56 0.6402 noisy 1.56 0.6421 dstreet 1.51 0.6619 lntcbd 1.44 0.6935 safe 1.34 0.7469 shape 1.24 0.8033 flooding 1.24 0.8077 lntworkpla 1.2 0.8323 sun 1.12 0.8934 waste 1.08 0.9251 Mean VIF 5.04 Bảng PL3.3: Kiểm định phương sai thay đổi Source SS df MS Number of obs = 448 Model 180.359 32 5.63621 F(32, 415) = 102.82 Residual 22.748 415 0.05481 Prob > F = 0 Total 203.107 447 0.45438 R-squared = 0.8880 Adj R-squared = 0.8794 Root MSE = 0.2341 lnprice Coef. Std. Err. t P>t [95% Conf. Interval] lnage -0.0374 0.0181 -2.07 0.039 -0.0730 -0.0018 lnfloorarea 0.1522 0.0304 5.00 0.000 0.0924 0.2120 lnslotarea 0.5297 0.0440 12.04 0.000 0.4433 0.6162 shape -0.0894 0.0318 -2.81 0.005 -0.1519 -0.0268 widestreet 0.0180 0.0021 8.40 0.000 0.0138 0.0223 acar 0.1466 0.0673 2.18 0.030 0.0144 0.2789 dstreet -0.0002 0.0001 -1.82 0.069 -0.0003 0.0000 lntworkpla -0.0471 0.0201 -2.34 0.020 -0.0866 -0.0076 lntcbd -0.0670 0.0277 -2.42 0.016 -0.1216 -0.0125 sun 0.0543 0.0260 2.09 0.037 0.0033 0.1054 safe 0.0143 0.0117 1.22 0.223 -0.0087 0.0373 waste 0.0585 0.0329 1.78 0.076 -0.0062 0.1232 smelly 0.0362 0.0080 4.53 0.000 0.0205 0.0519 noisy -0.0301 0.0086 -3.52 0.000 -0.0470 -0.0133 flooding -0.0904 0.0428 -2.11 0.035 -0.1745 -0.0063 dist1 1.0254 0.0904 11.34 0.000 0.8477 1.2032 dist2 0.6760 0.0908 7.45 0.000 0.4976 0.8544 dist3 0.6755 0.0920 7.34 0.000 0.4947 0.8563 dist5 0.9615 0.0751 12.81 0.000 0.8139 1.1090 dist6 0.3459 0.0692 5.00 0.000 0.2099 0.4820 dist7 0.4454 0.0811 5.49 0.000 0.2859 0.6049 dist8 0.1792 0.0725 2.47 0.014 0.0368 0.3216 dist9 0.0582 0.0734 0.79 0.428 -0.0861 0.2025 dist10 0.9124 0.0694 13.14 0.000 0.7759 1.0489 dist11 0.6989 0.0717 9.74 0.000 0.5580 0.8399 dist12 0.2334 0.0831 2.81 0.005 0.0700 0.3968 distbtan -0.0102 0.0738 -0.14 0.891 -0.1551 0.1348 distbth 0.1786 0.0867 2.06 0.040 0.0083 0.3490 distgv 0.6819 0.1125 6.06 0.000 0.4608 0.9029 distpn 0.7495 0.0703 10.66 0.000 0.6113 0.8876 disttb 0.8267 0.0701 11.79 0.000 0.6888 0.9646 disttp 0.2555 0.0619 4.13 0.000 0.1338 0.3771 _cons 5.4684 0.2375 23.02 0.000 5.0015 5.9353 Breusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity Ho: Constant variance Variables: fitted values of lnprice chi2(1) = 0.20 Prob > chi2 = 0.6508 Bảng PL3.4: Kiểm định vấn đề nội sinh