Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đất đai xác định không đúng loại đất khi cho
thuê, đơn cử nhƣ trƣờng hợp cho thuê đất bãi bồi ven biển nhƣng quyết định cho
thuê lại xác định là đất có mặt nƣớc ven biển. Do vậy, đơn giá thuê đất áp dụng
không chính xác, gây thất thoát tiền thuê đất. Bên cạnh đó, việc áp giá tính tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất ở nhiều nơi chƣa đúng quy định về giá đất, dẫn tới thu thấp
hơn quy định của pháp luật.
166 trang |
Chia sẻ: tueminh09 | Ngày: 09/02/2022 | Lượt xem: 587 | Lượt tải: 4
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận án Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước ở Việt Nam hiện nay, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
phát triển
khá sôi động ở các địa bàn phát triển du lịch mạnh nhƣ Nha Trang, Đà Nẵng, Phú
QuốcTuy nhiên, pháp luật hiện hành đang bỏ ngỏ quy định điều chỉnh loại hình
căn hộ nghỉ dƣỡng, khách sạn này. Chủ đầu tƣ xây dựng khu nghỉ dƣỡng, khách sạn
theo quy định hiện hành là đang sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch; do đó theo
pháp luật đất đai sẽ đƣợc sử dụng đất ở hình thức thuê. Việc chủ đầu tƣ mở bán căn
hộ khách sạn, căn hộ nghỉ dƣỡng là không phù hợp với quy định của pháp luật đất
đai hiện hành và đang gây thất thoát cho ngân sách nhà nƣớc. Hầu hết các chủ đầu
tƣ đều viện dẫn quy định về căn hộ chung cƣ, căn hộ trong nhà ở riêng lẻ đều đƣợc
phép bán, để mong muốn đƣợc cấp GCNQSDĐ cho khách hàng đã mua căn hộ
137
condotel. So sánh và viện dẫn nhƣ vậy hoàn toàn khập khiễng và khiên cƣỡng. Luật
Nhà ở hiện hành nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cƣ vào mục đích không phải để
ở. Nếu coi căn hộ condotel là căn hộ chung cƣ thì không thể kinh doanh dịch vụ
khách sạn nhƣ bản chất loại hình này, cũng nhƣ mục đích ban đầu của dự án. Nếu
coi căn hộ condotel nhƣ căn hộ trong nhà ở riêng lẻ để đƣợc bán và cấp giấy thì
QSDĐ phải là đất giao có thu tiền. Trong khi đó, dự án kinh doanh dịch vụ du lịch
thuộc nhóm thuê đất của Nhà nƣớc, có thời gian sử dụng thƣờng là 50 đến 70 năm.
Nhiều dự án khi bán căn hộ condotel đã lách sang hình thức chuyển nhƣợng một
phần dự án thì không thể cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời mua căn
hộ đƣợc. Quan trọng hơn cả, nhà đầu tƣ thuê đất trả tiền hàng năm, khi bán căn hộ
condotel giống nhƣ những trƣờng hợp bán căn hộ khác thì nhà nƣớc đang thất thoát
tiền sử dụng đất. Bởi theo pháp luật đất đai, nếu chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở để kinh
doanh thì có hai hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền thì đƣợc bán căn hộ còn
thuê đất thì chỉ đƣợc cho thuê căn hộ. Với hiện tƣợng bán căn hộ condotel rất phổ
biến nhƣ hiện nay, thì dù cấp không cấp GCNQSDĐ cho ngƣời mua, nhà nƣớc cũng
vẫn đang bị thất thoát tiền sử dụng đất.
Nhu cầu điều chỉnh pháp luật với đất thực hiện các dự án căn hộ nghỉ dƣỡng,
căn hộ khách sạn hiện nay rất cấp thiết. Để hạn chế hậu quả do tình trạng đầu tƣ
trƣớc luật, sản phẩm bất động sản du nhập này cần đƣợc quy định rõ ràng hơn. Đây
là hình thức kinh doanh bất động sản lồng trong kinh doanh dịch vụ thƣơng mại
khác nên cần điều chỉnh giống nhƣ các trƣờng hợp kinh doanh BĐS. Nếu chủ đầu
tƣ thực hiện giao dịch bán BĐS thì hình thức sử dụng đất phải là đất giao có thu tiền
sử dụng đất. Nếu chủ đầu tƣ chỉ cho thuê BĐS thì hình thức sử dụng đất là đất thuê.
Thứ ba, đối với những bất cập gây thất thoát tiền sử dụng đất do gian lận thời điểm
bắt đầu sử dụng đất, gian lận trong xác định diện tích đất ở lẫn vƣờn ao trong khu
dân cƣ, sai sót trong thực hiện quy trình tách thửa đất, xác nhận sai diễn biến hiện
trạng sử dụng đất ngƣời viết đề xuất tăng cƣờng công tác thanh kiểm tra bởi các
gian lận, sai sót này đều liên quan đến việc thực hiện nghiệp vụ của chủ thể quản lý.
Mặt khác, tìm kiếm một giải pháp mang tính căn cơ và ngăn chặn đƣợc gian lận gây
thất thoát tiền sử dụng trong xét cấp GCDQSDĐ nhƣ trên là rất khó bởi điều này
phụ thuộc hoàn toàn vào yếu tố con ngƣời, trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo
đức công vụ của ngƣời thực hiện. Tuy nhiên, hạn chế này trong tƣơng lai cũng
không còn trầm kha nữa bởi Theo báo cáo Kết quả thực hiện kế hoạch kinh tế-xã
hội năm 2017, kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội năm 2018 của Chính phủ thì tỉ lệ
138
cấp GCNQSDĐ của nƣớc ta hiện đã đạt 96,3%, tỉ lệ hiện chƣa cấp GCNQSDĐ và
phải xin xác nhận của chính quyền địa phƣơng chỉ còn hơn 3%. Trong tƣơng lai, khi
tỉ lệ cấp GCNQSDĐ đạt 100% trên tổng diện tích đất đã đƣa vào sử dụng thì những
hạn chế này cũng tự triệt tiêu.
4.2.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
Thứ nhất, hoàn thiện quy định về thủ tục cho thuê đất để quy định thống nhất thời
điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
Trong thủ tục thuê đất, sau khi có quyết định cho thuê đất của UBND thì cơ
quan tài nguyên môi trƣờng phải ký hợp đồng thuê đất với ngƣời đi thuê. Các điều
khoản cơ bản của hợp đồng thuê đất không mang tính thỏa thuận giữa các bên, chỉ
thuần túy dẫn các nội dung, quyền và nghĩa vụ từ luật sang. Nhƣ phân tích ở
Chƣơng 3, theo văn bản pháp luật về thuế, thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền
thuê đất là thời điểm quyết định cho thuê đất của UBND có hiệu lực. Nhƣng theo
thủ tục cho thuê đất, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê đất sẽ là thời điểm
phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong đó có nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Thực
tiễn nhiều địa phƣơng đã không làm thủ tục ký hợp đồng với bên đi thuê. Do đó,
không có đủ giấy tờ về đất để Văn phòng đăng ký đất đai lập phiếu chuyển thông tin
địa chính cho cơ quan thuế, dẫn tới không xác định NVTC, gây thất thoát tiền thuê
đất.
Để có thể thống nhất thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê, cần sửa đổi
thủ tục cho thuê đất theo hƣớng bỏ hợp đồng thuê đất. Bên cạnh đó, bổ sung quyền
chấm dứt việc thuê đất của bên thuê trong mẫu hợp đồng thuê hiện nay
(TT30/2014/TT-BTC) vào mẫu quyết định cho thuê đất.
Thứ hai, cần quy định cụ thể hơn các trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá để
tránh thất thoát tiền thuê đất.
Đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nƣớc phục vụ
phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2013-2020 ban hành kèm theo Quyết định số
2174/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 12/11/2013 đã “đẩy mạnh thu hồi đất
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng
đất. Tiếp tục rà soát, đổi mới các quy định có liên quantheo hƣớng hạn chế tối đa
tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phƣơng thức chỉ định”. Hội nghị lần thứ 5 Ban
chấp hành Trung ƣơng Đảng Khóa XII cũng yêu cầu hoàn thiện và cải cách mạnh
mẽ chính sách tài chính về đất đai, trong đó có tăng cƣờng áp dụng phƣơng thức
cho thuê đất.
139
Tuy nhiên, các trƣờng hợp phải cho thuê đất thông qua đấu giá tại Điều 118
Luật đất đai 2013 hiện còn khá rộng, chƣa cụ thể nhƣ phân tích ở Chƣơng 3. Thêm
vào đó, điều kiện để đƣa QSDĐ ra đấu giá là phải có quỹ đất “sạch”. Đất sạch hiện
nay gồm đất không cần giải phóng mặt bằng và đất đã giải phóng mặt bằng. Để có
đƣợc quỹ đất sạch đòi hỏi địa phƣơng phải thực hiện đƣợc việc thu hồi, bồi thƣờng
về đất. Nhiều địa phƣơng hiện nay nhƣ Phú Quốc – Kiên Giang, nhà đầu tƣ có nhu
cầu thuê đất nhiều với quy mô sử dụng đất lớn, giá đất lại cao nên tổng chi phí bồi
thƣờng hỗ trợ rất lớn, khiến địa phƣơng không bảo đảm đƣợc tiền để tạo quỹ đất
sạch. Thực tiễn trên địa bàn huyện đảo Phú Quốc, nhà đầu tƣ nào ứng đƣợc 100%
kinh phí bồi thƣờng hỗ trợ thì sẽ đƣợc cho thuê đất. Phƣơng thức cho thuê đất nhƣ
trên hoàn toàn là cho thuê chỉ định, vì không thể thực hiện đƣợc thuê qua đấu giá
đất. Về lâu dài, trong kế hoạch ngân sách cần có ƣu tiên cho tạo quỹ đất sạch. Bởi
chỉ có cho thuê qua đấu giá thì tiền thuê đất mới thu đƣợc ở giá tối ƣu. Đây lại là
nguồn thu của địa phƣơng theo Luật ngân sách. Thu ngân sách hiệu quả thì đầu tƣ
tạo quỹ đất sạch càng hiệu quả hơn.
Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật về cách xác định diện tích đất mặt nước ven
biển cho thuê
Đất có mặt nƣớc ven biển và đất bãi bồi là hai trong số các loại đất đƣợc nhà
nƣớc cho thuê. Hiện nay, đất ven biển để thực hiện dự án năng lƣợng ở các tỉnh
Đồng bằng Sông Cửu Long đang đƣợc nhiều nhà đầu tƣ quan tâm. Các tỉnh Cà
Mau, Bạc Liêu, Sóc Trăng cũng đã cho và đang xem xét cho thuê đất để thực hiện
các dự án điện gió, điện mặt trời. Theo Thông tƣ 27/2018/TT-BTNMT, đất có mặt
nƣớc ven biển là đất có mặt nƣớc biển ngoài đƣờng mép nƣớc biển thấp nhất trung
bình trong nhiều năm. Trƣớc đây Thông tƣ 28/2014/TT-BTNMT giải thích đất có
mặt nƣớc ven biển là đất không thuộc phạm vi địa giới hành chính của tỉnh. Quy
định hiện nay về đất có mặt nƣớc ven biển rõ hơn nhƣng vẫn còn bất cập, dẫn tới
việc xác định loại đất cho thuê không chính xác. Có địa phƣơng cho thuê đất bãi bồi
ven biển nhƣng lại xác định là đất có mặt nƣớc ven biển vì mép nƣớc triều kiệt trên
thực tế có biến động do biến đổi khí hậu. Tƣơng tự, quy định về thuê mặt nƣớc ven
biển và thuê khu vực biển dù đƣợc điều chỉnh bởi hai luật khác nhau là Luật đất đai
và Luật biển, nhƣng quy định có những điểm không rõ ràng đã dẫn đến chồng lấn
và bất cập khi cho thuê. Điều này gây thất thu ngân sách bởi đơn giá thuê đất sẽ cao
hơn đơn giá thuê khu vực biển. Để khắc phục những hạn chế nêu trên, cần thiết phải
hoàn thiện quy định và cách xác định đất có mặt nƣớc ven biển để bảo đảm khi cho
140
thuê đất ven biển, đối tƣợng của hợp đồng thuê đất đƣợc xác định chính xác, bảo
đảm thu đủ, thu đúng tiền thuê.
Thứ tư, hoàn thiện quy định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua
đấu giá theo hướng xác định theo từng năm tài chính
Quy định về cách xác định tiền thuê đất hàng năm hiện nay không phù hợp với
tên gọi của phƣơng thức trả tiền hàng năm và gây thất thu ngân sách nhà nƣớc. Từ
Luật đất đai năm 2003 đến nay, pháp luật Việt Nam chỉ quy định hai cách trả tiền
thuê đất là trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời
gian thuê. Cách thức trả tiền thuê đất trƣớc cho nhiều năm chỉ còn thực hiện đối với
các chủ thể đã thuê đất trƣớc ngày 01/7/2004. Về cơ bản, công thức tính tiền thuê
hàng năm ở các luật đều giống nhau, tính dựa trên diện tích, giá đất và tỉ lệ phần
trăm (luật cũ gọi là hệ số tính giá thuê đất). Ở các luật trƣớc, hai trong ba thông số
nêu trên sẽ biến động hàng năm là giá đất và hệ số tính giá thuê, nghĩa là năm nào
nộp tiền thuê thì áp giá đất của năm đó. Luật đất đai năm 2013 quy định đơn giá
thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá có thời gian ổn định là 05 năm. Quy
định này phù hợp với quy định về tính ổn định của Bảng giá đất. Tuy nhiên, giá đất
áp dụng trong cho thuê đất là giá đất cụ thể, không phải giá đất trong Bảng giá. Giá
đất cụ thể có khả năng biến động mỗi năm là rất cao do giá thị trƣờng biến động. Do
đó, đơn giá thuê đất hàng năm ổn định 05 năm mà không tính theo giá đất từng năm
một đang làm thất thu ngân sách nhà nƣớc. Quy định nhƣ trên giống với cách tính
tiền thuê đất trả trƣớc nhiều năm của Luật đất đai 1993, hoàn toàn không mang bản
chất của trả tiền thuê đất hàng năm dù tiền thuê đƣợc thanh toán theo từng năm. Do
đó, để bảo đảm tiền thuê trả hàng năm đƣợc xác định đúng với giá trị QSDĐ thuê
của năm sử dụng đất, nên quy định cách xác định đơn giá thuê đất không thông qua
đấu giá đƣợc xác định theo từng năm tài chính, bỏ quy định về thời gian ổn định
đơn giá đất.
4.2.2.3 Giải pháp hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất theo hướng quy định
thuế suất thuế sử dụng đất ở mức hợp lý hơn
Trong các khoản thu từ đất hiện hành, thuế sử dụng đất là một trong các
nguồn thu có tính ổn định. Cơ sở thuế là diện tích đất đã đƣợc đƣa vào sử dụng,
chiếm 93,6% diện tích đất tự nhiên. Trong khi thu tiền sử dụng đất hiện nay chỉ đối
với đất ở và đất nghĩa trang, đều là loại đất ổn định lâu dài, nghĩa là chỉ thu đƣợc
một lần trên một diện tích đất; thì thuế sử dụng đất lại hành thu hàng năm với cả đất
nông nghiệp và phi nông nghiệp. Tuy nhiên, giai đoạn từ 2013 đến 2018, thu thuế
141
sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam chỉ chiếm 1,4% tổng thu từ đất và thuế sử
dụng đất nông nghiệp là 0,06%. Trong khi đó, theo một nghiên cứu của Ngân hàng
thế giới thì chi phí hoạt động quản lý thuế của Việt Nam chiếm đến 2% tổng thu từ
thuế [29]. Nhƣ vậy, mức động viên hai loại thuế này ở Việt Nam hiện nay rất thấp,
không đủ bù đắp chi phí quản lý thuế.
Thực tiễn kết quả thu thuế này ở Việt Nam rất thấp trong khi vai trò của nó
rất lớn cả về mặt động viên ngân sách lẫn quản lý đất đai. Hầu hết các quốc gia trên
thế giới đều có thuế suất trên 1% giá trị đất, trong khi Việt Nam thuế suất áp dụng
với đất trong hạn mức là 0,03%. Thuế suất quá thấp, giá đất tính thuế lại là giá trong
Bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định, ổn định năm năm. Giá đất do UBND quy
định trên thực tế cũng thấp hơn giá giao dịch phổ biến trên thị trƣờng. Tất cả các
yếu tố đó đã khiến thu thuế sử dụng đất ở Việt Nam không tƣơng xứng với loại thuế
đánh trên giá trị đất đai, không bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công của Nhà nƣớc.
Năm 2018, Bộ Tài chính cũng đã đƣa ra Dự thảo Luật thuế tài sản theo đó tài
sản là QSDĐ sẽ chịu thuế tài sản, bãi bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đánh thuế đối với nhà. Dự thảo đƣa ra mức
thuế suất thuế tài sản đối với đất là 0,3% và 0,4% tùy theo loại đất. Ngƣời viết cho
rằng mức thuế suất trên tuy cao hơn khoảng 10 lần so với thuế suất thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp hiện nay, nhƣng so với các quốc gia trên thế giới vẫn thấp. Mặc dù
vậy, có nhiều ý kiến không đồng tình bởi việc tăng thu thuế quá nhiều so với hiện
tại vì vừa tăng thuế đất vừa phải nộp thuế nhà, khoản thu chƣa từng đƣợc điều tiết ở
Việt Nam trƣớc đây.
Ngƣời viết cho rằng đối với tài sản là QSDĐ cần thiết phải nâng thuế suất
thuế sử dụng đất nhƣng không nhất thiết phải thay tên mới bằng thuế tài sản. Bởi
bản chất thuế tài sản là thuế đánh trên phần giá trị tài sản và phần giá trị tăng thêm.
Hiện tại, đánh trên giá trị tài sản là QSDĐ đã có thuế sử dụng đất, đánh trên giá trị
tăng thêm chỉ có thuế thu nhập. Thuế đánh trên giá trị đất về cơ bản đã vận hành ổn,
chỉ còn hạn chế ở mức thuế suất quá thấp đến mức không hợp lý. Riêng thuế tài sản
với cơ sở thuế là phần giá trị tăng thêm từ đất thì ở Việt Nam còn chƣa bao quát hết.
Thực hiện chủ trƣơng mở rộng cơ sở thuế để tăng thu thuế, bảo đảm quyền thu lợi
từ tài sản công, thiết nghĩ chúng ta nên bổ sung thuế mới là thuế đánh trên giá trị
tăng thêm nhƣ đề xuất ở trên. Bởi nhìn riêng từ tài sản là đất thì Dự thảo Luật Thuế
tài sản cũng chỉ đánh trên giá trị đất mà không giải quyết đƣợc phần bỏ ngỏ là giá
trị tăng thêm. Thuế tài sản nên chăng đƣợc sử dụng để đánh trên các loại tài sản
142
khác sẽ không gây xáo trộn quá nhiều. Hầu hết các quốc gia trên thế giới khi thu
thuế đất đai đều không chỉ điều tiết thông qua một loại thuế mà sử dụng nhiều loại,
bởi cơ sở thuế khác nhau. Quan điểm của ngƣời viết là vẫn giữ thuế sử dụng đất
nhƣ hiện nay và nâng thuế suất theo lộ trình hợp lý để đạt đến mức thuế suất 0,4%
nhƣ Bộ Tài chính đã dự thảo. Bởi trong các nguồn thu từ đất thì đây là nguồn thu có
tính ổn định cao nhất và giá trị tài sản là QSDĐ luôn biến động tăng. Để bảo đảm
động viên hợp lý hơn thuế sử dụng đất bởi thuế này có điểm ƣu việt là cơ sở thuế
tƣơng đối ổn định và lớn.
4.2.2.4 Nhóm giải pháp hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất
Thứ nhất, thống nhất quy định cơ sở thuế của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng
QSDĐ của cá nhân và doanh nghiệp là nhƣ nhau theo hƣớng đánh trên thu nhập
ròng để bảo đảm nhất quán với bản chất thuế này.
Nhƣ đã phân tích, cơ sở thuế đối với thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ
của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp không thống
nhất dù cùng là thuế thu nhập. Đối tƣợng chịu thuế của Luật thuế thu nhập cá nhân
là toàn bộ giá trị QSDĐ dịch chuyển. Trong khi đó, đối tƣợng chịu thuế của Luật
thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhƣợng QSDĐ lại là phần chênh lệch giữa
giá chuyển nhƣợng với giá vốn. Cá nhân sẽ chịu thuế trên toàn bộ phần giá trị đất và
giá trị tăng thêm nếu giá bán cao hơn giá vốn. Doanh nghiệp chỉ chịu thuế đối với
phần lợi nhuận có từ giao dịch. Quy định nhƣ vậy không bảo đảm tính công bằng
theo chiều ngang của thuế.
Thuế thu nhập là loại thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm và có ý nghĩa
trong việc điều tiết giao dịch, hạn chế đầu cơ. Việc Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Luật về thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế của cá nhân đã làm
cho thuế này không hẳn đánh trên phần giá trị tăng thêm. Bởi thu nhập chịu thuế
hiện nay là giá QSDĐ giao dịch. Nó có thể không có phần giá trị tăng thêm nếu
ngƣời bán bị lỗ. So sánh với quy định của một số quốc gia thì cách tính thuế này
phù hợp với thuế chuyển nhƣợng BĐS hơn là thuế thu nhập. Quay lại với cách tính
thu nhập chịu thuế ban đầu trong Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sẽ đúng với bản
chất của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Tuy nhiên thực tiễn hành thu do
NSDĐ tự kê khai và tự lựa chọn cách tính thuế có lợi cho mình nên cách tính thuế
trên phần giá trị chênh lệnh đã không đạt đƣợc mục đích nhƣ nhà làm luật mong
muốn. Để không lặp lại vấn đề này khi quay lại cách tính thuế trên phần giá trị
143
chênh lệch (giữa giá chuyển nhƣợng với giá vốn) thì cần có sự cải cách đồng bộ
trong cách thức thanh toán giao dịch, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để bảo đảm
kiểm soát và có đầy đủ thông tin giá vốn.
Thứ hai, bổ sung thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển đổi QSDĐ không
theo chủ trƣơng “dồn điền đổi thửa” của Nhà nƣớc.
Văn bản hƣớng dẫn thi hành pháp luật thuế, cụ thể là Thông tƣ 111/2013/TT-
BTC chỉ liệt kê thu nhập chịu thuế từ việc thực hiện giao dịch về đất gồm chuyển
nhƣợng, góp vốn, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ. Đối với thu nhập từ chuyển
đổi QSDĐ, pháp luật về thuế không liệt kê nguồn thu này trong nhóm các thu nhập
chịu thuế nhƣng lại quy định chỉ miễn thuế đối với thu nhập từ “chuyển đổi đất
nông nghiệp để hợp lý hoá sản xuất nông nghiệp nhƣng không làm thay đổi mục
đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đƣợc Nhà
nƣớc giao để sản xuất” (Điểm đ Khoản 1 Điều 3 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC). Rõ
ràng có khoảng trống pháp luật trong xác định thu nhập chịu thuế ở đây. Thiết nghĩ
chuyển đổi QSDĐ nếu không theo chủ trƣơng của địa phƣơng mà xuất phát từ nhu
cầu của cá nhân thì không thuộc diện đƣợc khuyến khích. Về bản chất, chuyển đổi
QSDĐ là giao dịch có đền bù nên vẫn có phát sinh chênh lệch. Để bảo đảm thu
ngân sách trên phần giá trị tăng thêm, ngƣời viết đề xuất bổ sung thu nhập chịu thuế
thu nhập cá nhân gồm cả thu nhập từ chuyển đổi quyền sử dụng đất không theo chủ
trƣơng dồn điền đổi thửa. Phần giá trị ngang bằng trong chuyển đổi đƣợc xác định
theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Phần chênh lệch nếu có sẽ xác định theo
giá trị đƣợc ghi trong hợp đồng.
Thứ ba, bổ sung thu nhập từ góp vốn bằng QSDĐ phải chịu thuế thu nhập doanh
nghiệp từ giao dịch QSDĐ. Theo pháp luật đất đai, doanh nghiệp đƣợc nhận QSDĐ
trong ba giao dịch chuyển quyền là chuyển nhƣợng, góp vốn và thừa kế nên có khả
năng phát sinh thu nhập chịu thuế trong ba trƣờng hợp này. Tuy nhiên, Luật thuế
thu nhập doanh nghiệp chỉ quy định thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của doanh
nghiệp mới chịu thuế.
Thu nhập từ hoạt động góp vốn bằng QSDĐ làm hình thành pháp nhân mới
của doanh nghiệp hoàn toàn không chịu thuế giống nhƣ Luật thuế thu nhập cá nhân.
Về bản chất, góp vốn bằng QSDĐ trong trƣờng hợp này sẽ làm dịch chuyển vĩnh
viễn đất từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác, không bao giờ trả về cho bên
góp. Việc pháp luật thuế không điều chỉnh thu nhập từ góp vốn không chỉ làm thất
thu ngân sách nhà nƣớc mà có nguy cơ nảy sinh hiện tƣợng tránh thuế, cũng nhƣ
144
không bảo đảm công bằng theo chiều ngang trong chính sách thuế. “Cụ thể các
doanh nghiệp, các nhà đầu tƣ núp dƣới hình thức ký hợp đồng góp vốn với các
doanh nghiệp khác để đối phó trƣớc pháp luật, nhƣng thực chất là bán non các dự án
hay chuyển nhƣợng dự án gắn liền với QSDĐ khi đất không đủ điều kiện với chiêu
thức một bên góp vốn 1% vốn góp và một bên 99% vốn góp, trong hợp đồng thỏa
thuận một thời gian sau bên góp vốn không có nhu cầu hợp tác đầu tƣ thì bên còn
lại đƣợc ƣu tiên mua lại số cổ phần còn lại” [53,tr.208]
Thứ tư, sửa đổi nội dung nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS chịu thuế của Luật
thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp với tên gọi của thu nhập từ chuyển nhƣợng.
Hiện tại, thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản chịu thuế bao gồm thu nhập từ
chuyển nhƣợng QSDĐ, chuyển nhƣợng và thu nhập từ cho thuê lại QSDĐ của
doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Cho thuê lại QSDĐ không phải là chuyển nhƣợng
QSDĐ nên liệt kê thu nhập phát sinh khi cho thuê lại trong nhóm thu nhập từ
chuyển nhƣợng QSDĐ là không phù hợp. Ngƣời viết đề xuất đƣa thu nhập từ cho
thuê lại QSDĐ thành một dạng thu nhập chịu thuế riêng.
Thứ năm, sửa đổi nội dung nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS chịu thuế của
Luật thuế thu nhập cá nhân cho đúng với tên gọi của thu nhập từ chuyển nhƣợng.
Hiện tại, văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập từ
góp vốn bằng QSDĐ vào nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng. Thu nhập khi góp vốn
bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp theo quy định của pháp luật sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Đây chính là
trƣờng hợp góp vốn làm hình thành pháp nhân nên có sự chuyển quyền từ bên góp
sang bên nhận góp. Xét về hình thức, chuyển nhƣợng và góp vốn bằng QSDĐ làm hình
thành pháp nhân đều là sự dịch chuyển vĩnh viễn QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể
khác. Tuy nhiên, về bản chất, chuyển nhƣợng làm mất hoàn toàn quyền của bên chuyển
nhƣợng đối với tài sản dịch chuyển. Trong khi đó, góp vốn làm hình thành pháp nhân
chỉ là biến động quyền của bên góp đất từ sử dụng riêng thành tài sản chung với bên
nhận góp. Liệt kê thu nhập từ góp vốn là một dạng của thu nhập từ chuyển nhƣợng
QSDĐ đất là không phù hợp. Trên cơ sở đó, ngƣời viết đề xuất tách thu nhập từ hoạt
động góp vốn ra khỏi nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng.
4.2.3 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước
Thứ nhất, cải cách thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến quá trình xác
định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước
145
Thực hiện cải cách thủ tục hành chính về đất đai là ƣu tiên hàng đầu trong các
giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà
nƣớc. Cần tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính,
thƣờng xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ thủ tục hành chính về đất
đai, xác định rõ thời gian thực hiện từng bƣớc trong thủ tục để có căn cứ xem xét
trách nhiệm của cơ quan quản lý trong việc chậm thực hiện. Bên cạnh đó, cần tiếp
tục rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực trạng thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đã cho thấy nhiều sai
phạm trong thủ tục giao và cho thuê đất, đặc biệt là hợp đồng thuê đất. Cần xem xét
bỏ bớt thủ tục ký hợp đồng thuê đất vì hiện nay có nhiều bất cập. Tồn tại hợp đồng
thuê đất sẽ dẫn tới không thống nhất về thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính giữa
hợp đồng và văn bản quy phạm về nộp tiền thuê. Nhiều địa phƣơng không thực hiện
thủ tục ký hợp đồng thuê đất dù đã bàn giao đất trên thực địa, nên không có cơ sở
xác định tiền thuê, gây thất thoát. Bên cạnh đó, trong áp dụng pháp luật về xác định
tiền thuê đất, có sự không thống nhất trong cách hiểu và vận dụng quy định. Khi
tranh chấp về tiền thuê đất xảy ra, tòa án nhận định hợp đồng thuê đất là hợp đồng
dân sự nên đơn giá thuê đất là bắt buộc phải tuân thủ theo hợp đồng; trong khi cơ
quan thuế lại xác định đơn giá theo chu kỳ giá đƣợc quy định trong văn bản pháp
luật.
Trong xác định nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm
lập phiếu chuyển thông tin địa chính. Hiện tại cả nƣớc mới có 57/63 tỉnh thành
thành lập Văn phòng đăng ký, nên cần thực hiện chuyển đổi mô hình để thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai ở tất cả các địa phƣơng, góp phần nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc.
Thứ hai, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính để bảo đảm tính chính xác của cơ
sở thu
Theo quy định hiện hành, cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính đƣợc lập
dƣới dạng số và lƣu trong cơ sở dữ liệu đất đai. Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu
thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử
dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về
đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Theo Thông tƣ
24/2014/TT-BTNMT, đây là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, xác
định quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao quản lý đất theo quy định
146
của pháp luật đất đai. Hiện tại ở nƣớc ta, công tác quản lý và cập nhật chỉnh lý biến
động vào các tƣ liệu, tài liệu đất đai chƣa đồng đều giữa các địa phƣơng. Trong các
thành phần của cơ ở dữ liệu đất đai thì dữ liệu địa chính có ý nghĩa chi phối đến
cách xác định và thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc nhiều
hơn cả.
Thực tiễn để chuẩn hóa các loại tƣ liệu nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
cần thiết phải đáp ứng yêu cầu:
Một là, nội dung sổ bộ địa chính phải đƣợc đồng nhất thông tin với bản đồ địa
chính và bản lƣu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hai là, hệ thống sổ bộ phải đƣợc đồng nhất thông tin ở cả 3 cấp quản lý (cấp
tỉnh, cấp huyện, cấp xã). Nội dung thông tin phải phản đánh đúng hiện trạng hồ sơ
pháp lý đất đang sử dụng. Sổ phải lập đúng quy cách để đảm bảo khi thu nhận
thông tin vào cơ sở dữ liệu đƣợc đồng nhất và đúng quan hệ đăng ký giữa chủ sử
dụng đất và thửa đất;
Ba là, nội dung thông tin chứa đựng trong hồ sơ gốc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là những thông tin pháp lý có ý nghĩa hết sức quan trọng, giúp
xác định chính xác các thông tin của thửa đất khi nhập vào cơ sở dữ liệu.
Những năm gần đây, chúng ta đang triển khai thực hiện Dự án Tăng cƣờng
quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (Dự án VILG), dự án Tổng thể xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại các địa phƣơng, đề án Tổng thể đo
đạc, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhằm quản lý chặt chẽ, khai
thác có hiệu quả tiềm năng đất đai và ứng phó với biến đổi khí hậu tại khu vực 05
tỉnh Tây Nguyên giai đoạn 2019 - 2025 và đề án Hoàn chỉnh việc đo đạc, lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho các huyện biên giới. Cần
tiếp tục hoàn thành các dự án đề án trên để có thể xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
quốc gia đồng bộ và hiệu quả.
Thứ ba, thay đổi hình thức thanh toán truyền thống trong giao dịch đất đai
Giao dịch về đất của chủ thể cá nhân, hộ gia đình hiện nay chƣa bị ràng buộc
hình thức thanh toán. Hầu hết việc chuyển nhƣợng đất đai ở Việt Nam của nhóm
này đều sử dụng hình thức thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt. Việc thanh toán bằng
tiền mặt sẽ dẫn tới hiện tƣợng nhiều giá đất ở Việt Nam. Cùng một mảnh đất nhƣng
khi giao dịch có thể sẽ xuất hiện các loại giá đất: giá chuyển nhƣợng ghi trong hợp
đồng công chứng, giá thanh toán thực tế và giá đất do Nhà nƣớc định giá. Đây cũng
147
là nguyên nhân mà Ngân hàng thế giới cho rằng hoạt động định giá đất của Nhà
nƣớc sẽ khó bảo đảm bằng giá thị trƣờng do thiếu bằng chứng về thanh toán thực tế
trong các giao dịch mua bán [93].
Cần hiện đại hóa hạ tầng thuế để hƣớng tới mọi giao dịch đất đai ở Việt Nam
đều phải thực hiện thanh toán bằng chuyển khoản. Nhu vậy, Nhà nƣớc vừa thu thuế
chuyển quyền đúng trên giá trị giao dịch, ngƣời dân không thể tránh thuế bằng cách
ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán. Quan trọng hơn cả ở hình thức
thanh toán này sẽ chấm dứt tình trạng nhiều giá đất khác nhau. Nhà nƣớc cũng
không phải tốn tiền để thuê đơn vị tƣ vấn giá khi xây dựng dự thảo bảng giá; đồng
thời dữ liệu về giá luôn trung thực, phản ánh đúng giá trị thị trƣờng của đất.
148
KẾT LUẬN CHƢƠNG 4
1. Hoàn thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam
hiện nay là yêu cầu cấp bách trong bối cảnh thực hiện cải cách mạnh mẽ tài chính
về đất đai. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với nhà nƣớc phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa đại diện chủ sở hữu đất với NSDĐ. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ
tài chính đối với nhà nƣớc của NSDĐ phù hợp với thể chế kinh tế thị trƣờng sẽ góp
phần vốn hóa đất đai hiệu quả, khai thác tốt tiềm lực tài chính đất đai.
2. Luận án đề xuất ba nhóm giải pháp thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ
đối với Nhà nƣớc bao gồm: nhóm giải pháp hoàn thiện quy định chung, nhóm giải
pháp hoàn thiện theo từng loại NVTC cụ thể và nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay.
Nhóm giải pháp chung bao gồm các đề xuất sửa đổi bổ sung nội hàm thuật
ngữ “tài chính đất đai” trong Luật đất đai 2013 để bảo đảm tính khái quát của loại
nghĩa vụ này, tránh sự không thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật về thuế;
điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tƣ của chủ sử dụng đất mang lại
bằng một loại thuế mới mang bản chất thuế tài sản. Nhóm giải pháp cụ thể tập trung
đề xuất hoàn thiện những bất cập trong quy định của các loại NVTC cụ thể nhƣ tiền
SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ, thuế thu nhập từ giao dịch QSDĐ. Nhóm giải pháp
nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật bao gồm cải cách hành chính về thuế và đất
đai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thay đổi hình thức thanh toán trong giao dịch
đất đai.
149
KẾT LUẬN
“Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc” là
một đề tài nghiên cứu có nội dung rộng, đƣợc điều chỉnh về mặt nguyên tắc bởi
Luật đất đai nhƣng nội dung cụ thể lại liên quan đến cả pháp luật đất đai và pháp
luật về thuế. Cho đến nay, các công trình nghiên cứu có nội dung chuyên biệt về
nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam không nhiều.
Đa phần vấn đề này đƣợc nghiên cứu với nhƣ là một phần trong các chính sách về
sở hữu đất đai, vốn hóa đất đai và giá trị tăng thêm từ đất. Do vậy, những nghiên
cứu đã thực hiện chƣa giải quyết đƣợc nội dung mang tính nền tảng nhƣ nội hàm
nghĩa vụ tài chính, khái niệm nghĩa vụ tài chính, cơ cấu nội dung pháp luật khi xây
dựng và đánh giá quy định, sự phù hợp giữa cơ sở thu và hình thức thu Trên cơ
sở kế thừa những nghiên cứu có liên quan, xác định những vấn đề cần giải quyết,
qua quá trình nghiên cứu, tác giả đã rút ra một số kết luận sau:
1. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc là một trong những nghĩa
vụ cơ bản của NSDĐ ở Việt Nam, phản ánh quan hệ kinh tế giữa Nhà nƣớc và
NSDĐ trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Nghĩa vụ này bảo đảm quyền thu lợi
từ tài sản công của Nhà nƣớc, đồng thời là sự động viên kinh tế biểu hiện bằng hình
thức nộp tiền của NSDĐ dựa trên phần giá trị đất và giá trị tăng thêm họ có đƣợc.
2. Quy định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với nhà nƣớc đóng vai trò cơ
bản trong chính sách thu tài chính nói riêng và chính sách tài chính đất đai nói
chung. Quy định này còn góp phần thực hiện công bằng trong tiếp cận đất đai và
phân bổ hợp lý lợi ích giữa Nhà nƣớc và NSDĐ; là công cụ quan trọng để quản lý
đất đai và điều tiết thị trƣờng BĐS, phù hợp với nền KTTT định hƣớng xã hội chủ
nghĩa và tạo nguồn thu thƣờng xuyên, ổn định cho ngân sách Nhà nƣớc.
3. Phạm vi nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc đã bao quát đƣợc
tất cả các cơ sở thu từ đất; đƣợc biểu hiện ra bên ngoài bằng nghĩa vụ nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, thuế thu
nhập từ thực hiện giao dịch QSDĐ của cá nhân và doanh nghiệp, phí và lệ phí đất
đai.
4. Bên cạnh thành tựu đạt đƣợc, thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện
pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập.
Những hạn chế của quy định này gồm: (i) chƣa nhất quán trong xác định thời điểm
phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; (ii) chƣa có chế tài đối với chủ thể chậm
xác định nghĩa vụ tài chính; (iii) chƣa bao quát đƣợc một cách toàn diện các giá trị
150
tăng thêm từ đất không do đầu tƣ của NSDĐ mang lại để điều tiết, cơ sở của thuế
thu nhập không thống nhất cho doanh nghiệp và cá nhân; (iv) những nguồn thu có
cơ sở thu ổn định và bền vững thì mức động viên chƣa hợp lý nên thực tiễn kết quả
thu chiếm tỉ trọng rất thấp trong tổng thu từ đất đai; (v) hiện tƣợng trốn và tránh
thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng và thuế thu nhập từ giáo dịch QSDĐ gây thất
thu ngân sách từ đất.Những hạn chế này đặt ra yêu cầu cấp bách là cải cách mạnh
mẽ pháp luật về tài chính đất đai trong đó phải sửa đổi bổ sung pháp luật về NVTC
của NSDĐ đối với Nhà nƣớc trong giai đoạn hiện nay.
5. Trƣớc yêu cầu hoàn thiện pháp luật đất đai, từ những vấn đề còn hạn chế trong
quy định về NVTC của NSDĐ, luận án đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện gồm
nhóm các giải pháp: (i) hoàn thiện quy định chung về nghĩa vụ tài chính của ngƣời
sử dụng đất đối với Nhà nƣớc; (ii) hoàn thiện theo từng loại NVTC cụ thể và (iii)
giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà
nƣớc ở Việt Nam hiện nay.
Với kết quả nghiên cứu trên, luận án đã làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, thực
trạng pháp luật, thực tiễn thực hiện pháp luật và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp
luật về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc.
151
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
TIẾNG VIỆT
1. Đinh Văn Ân, (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam, NXB Chính trị quốc gia
2. Ngô Thị Hồng Ánh, (2020), Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản ở
Việt Nam: Khe hở pháp luật và khuyến nghị, Tạp chí Công Thƣơng, Số 1 –
Tháng 1 năm 2020
3. Adam Smith, (1997), Của cải của các dân tộc (The wealth of nation), NXB
giáo dục
4. Lê Xuân Bá, (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản
trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và kỹ thuật
5. Thanh Bình, (2017), Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản,
Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng Tháng 2/2017
6. Lê Văn Bính, (2016), Khai thác nguồn thu từ bất động sản (đất đai) cho
ngân sách Nhà nước trên địa bàn Hà Nội, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 1
(452) – Tháng 1/2016
7. Bộ Khoa học và Công nghệ, Chính sách phát triển thị trường bất động sản:
kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Đề tài KX.01-13/06-10
“Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam”, NXB Thống kê –
2009
8. Bộ Tài chính, (2018), Dự thảo Luật thuế tài sản
9. Bộ Tài chính, (2018), Báo cáo Đánh giá tác động dự án Luật Thuế tài sản
10. Bộ Tài chính, (2018), Báo cáo Tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện chính
sách thu liên quan đến tài sản
11. Bộ Tài chính, (2018), Tờ trình Về đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế tài sản
12. Ngô Đức Cát, (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp
13. Nguyễn Cúc, (2015), Đưa tài nguyên đất đai thành nguồn lực phát triển của
đất nước, Tạp chí Tài nguyên và môi trƣờng, Kỳ 2 –Tháng 10/2015
14. Nguyễn Cúc - Chủ nhiệm đề tài, (2015), Báo cáo tổng quan đề tài nghiên cứu
khoa học đột xuất phát sinh cấp Nhà nƣớc “Thể chế về đất đai trong quá
trình phát triển đất nước”
152
15. Trần Thị Minh Châu, (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật,
16. Trần Thị Minh Châu, (2014), Về chính sách tài chính đất đai, Tạp chí Tài
nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 1 – tháng 9/2014;
17. Nguyễn Thế Chinh, (2012), Bất cập trong chính sách thu tiền sử dụng đất
và thuế đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng Kỳ 1, tháng 12/2012
18. Chính phủ, Báo cáo số 489/BC-CP Kết quả thực hiện kế hoạch phát triển
kinh tế- xã hội năm 2017; Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2018 ngày
22 tháng 10 năm 2017
19. C.Mác và Ph.Angghen toàn tập, tập 25, NXB Chính trị Quốc gia, năm 1994
20. Mai Ngọc Cƣờng, (2006), Lịch sử các học thuyết kinh tế, NXB Lý luận chính
trị
21. Trần Tú Cƣờng - Chủ nhiệm đề tài, Báo cáo tổng hợp kết quả đề tài khoa học
và công nghệ cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở
hữu, quyền sử dụng đất đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những
kinh nghiệm cho Việt Nam”, năm 2012, Cục Thông tin khoa học và công
nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ.
22. Hoàng Văn Cƣờng, (2006), Cơ sở hình thành các chính sách kinh tế trong
quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Tạp chí Địa chính, số 2 năm 2006
23. Đảng cộng sản Việt Nam, Báo cáo 10 năm thực hiện cương lĩnh 2011, NXB
Chính trị quốc gia Sự thật, năm 2020
24. Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII,
NXB Chính trị quốc gia – Sự thật, năm 2016
25. Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành trung
ương Khóa XII, Văn phòng Trung ƣơng Đảng, Hà Nội, năm 2016
26. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành
Trung ương Khóa XII, Văn Phòng Trung ƣơng Đảng, Hà Nội – 2017
153
27. Đ.I.Rôdenbe, (2012), Giới thiệu Quyển III Bộ “Tư bản” của Các Mác, NXB
Chính trị quốc gia
28. Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam Tập 1 – Quyển
2, Trƣờng Đại học Cần Thơ
29. Phạm Minh Đức, Ganadha Prasad Shukla, Michael Engelschalk, Lê Minh
Tuấn (đồng chủ biên); Cải cách thuế ở Việt Nam: hướng tới một hệ thống
hiệu quả và công bằng hơn, Ban quản lý Kinh tế và Xóa đói giảm nghèo khu
vực Châu Á Thái Bình Dƣơng - Ngân hàng thế giới, năm 2011
30. Đinh Văn Hải, (2012), Chính sách tài chính đất đai – kết quả đạt được và
một số kiến nghị, Tạp chí Tài chính tháng 10/2012
31. Trần Đình Hạnh, (2015), Một số đổi mới về cơ chế tài chính đất đai, giá đất,
phát triển quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi
trƣờng, Kỳ 2 – Tháng 9/2015
32. Hernando De Soto, Bí ẩn của vốn, Nguyễn Quang A dịch, NXB Chính
trị quốc gia – Sự thật, năm 2016
33. Trần Thế Hệ, (2016), Gian lận thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản, Tạp chí Luật sƣ Việt Nam, số 4, Tháng 4-2016
34. Đặng Trần Hiếu, (2015), Đấu giá quyền sử dụng đất, những vấn đề đặt ra,
Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 1 – Tháng 9/2015
35. Nguyễn Văn Hiệu, (2011), Kiểm toán thu tiền sử dụng đất tại TP. Hồ Chí
Minh và các tỉnh Đông Nam Bộ, thực trạng và kiến nghị, Tạp chí Nghiên cứu
Khoa học Kiểm toán, số 48, tháng 10/2011
36. Đào Hữu Hòa, (2013), Thị trường bất động sản ở Việt Nam, nguồn gốc hình
thành bong bóng bất động sản và hậu quả của nó, Tạp chí Nghiên cứu Kinh
tế, số 424 (tháng 9/2013)
37. Nguyễn Thị Hồi, (2008), Về khái niệm nguồn của pháp luật, Tạp chí Luật
học, Số 02/2008
154
38. Hội đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển
Bách khoa Việt Nam, quyển 4, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 2005
39. Đinh Sơn Hùng –Trƣơng Thị Hiền, (2010), Những vấn đề cơ bản của các lý
thuyết kinh tế, NXB Tổng hợp TP Hồ Chí Minh
40. Lê Qúy Hƣng, (2012), Thực tiễn quản lý, khai thác quỹ đất và thu tiền sử
dụng đất tại thành phố Đà Nẵng qua thực tế kiểm toán, Tạp chí Nghiên cứu
Khoa học Kiểm toán, số 50-51, tháng 1/2012
41. Nguyễn Thị Huyền, (2016), Mất cân bằng hàng dọc trong phân cấp ngân
sách ở Việt Nam, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, Số 121 – Tháng 4/2016,
trang 28
42. Jeridmod Phạm, (2008), Chống đầu cơ bằng thuế đất, Tạp chí Pháp lý, số 10
/2008
43. Kiểm toán Nhà nƣớc, Báo cáo số 133/BC-KTNN Tổng hợp kết quả kiểm toán
việc quản lý và sử dụng đất trong và sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước giai đoạn 2011-2017, ngày 09/5/2019
44. Kiểm toán Nhà nƣớc, Báo cáo số 22/BC-KTNN Báo cáo về việc hoàn thiện
cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai, ngày 04/01/2018
45. Kiểm toán Nhà nƣớc, Báo cáo số 42/BC-KTNN Báo cáo kiểm toán quyết
toán ngân sách Nhà nước, ngày 11/05/2020
46. Đặng Thị Lan - Chủ nhiệm đề tài, (2016), Báo cáo tổng hợp kết quả thực
hiện đề tài của Qũy phát triển Khoa học và Công nghệ Quốc gia “Quan hệ sở
hữu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam
hiện nay”, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và
Công nghệ
47. Nguyễn Thanh Lân, (2015), Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát
triển thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam, Tạp chí Kinh tế Xây
dựng, số 2-2015
48. Vĩnh Liên, (2009), Thu tiền sử dụng đất các dự án phát triển nhà ở Hải
Phòng: Bài toán nan giải, Tạp chí Thuế Nhà nƣớc, số 44(258), kỳ 4 tháng
11/2009
155
49. Dƣơng Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh, (2011), Cơ sở thu thuế giá trị
đất tăng thêm do Nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng, Tạp chí Phát triển kinh
tế, tháng 6/2011
50. Quang Minh, (2009), Công tác quản lý thu, nộp tiền sử dụng đất ở tỉnh Bình
Dương, Tạp chí Kiểm toán, số 10 năm 2009
51. Phạm Phƣơng Nam, (2014), Quy định mới về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, thuê mặt nước, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, kỳ 1 – tháng 7/2014
52. Nguyễn Thị Nga, (2015), Bàn về giá đất trong Luật đất đai 2013, Tạp chí
Nhà nƣớc và Pháp luật, số 5/2015
53. Nguyễn Thị Nga – Chủ nhiệm đề tài (2011), Hoàn thiện pháp luật về quyền
của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội
54. Ngân hàng thế giới, (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng và xóa đói
giảm nghèo, NXB Văn hóa thông tin
55. Trần Văn Ngọc - Chủ nhiệm đề tài, (2004) Báo cáo kết quả đề tài nghiên cứu
khoa học cấp Bộ “Tài chính nhà nước – một công cụ định hướng xã hội chủ
nghĩa nền kinh tế thị trường ở Việt nam”, Cục Thông tin khoa học và công
nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ
56. Paul A. Samuelson, William D. Nordhalls, (2011), “Kinh tế học” tập 1,
NXB Tài chính
57. Quách Đức Pháp, Dƣơng Thị Ninh, (2003), Thuế tài sản – Kinh nghiệm thế
giới và hướng vận dụng tại Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia
58. Vũ Văn Phúc - Chủ nhiệm đề tài, (2015), Báo cáo tổng hợp kết quả đề tài
nghiên cứu khoa học cấp Nhà nƣớc “Sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai
trong phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”,
Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ
59. Đinh Dũng Sỹ, (2008), Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm, Tạp
chí Nghiên cứu lập pháp số 21(137), tháng 12/2008
60. Nguyễn Hữu Tài chủ biên, (2002), Giáo trình Lý thuyết tài chính- tiền tệ,
Trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Thống Kê
61. Lê Văn Tề, (2011), Lý thuyết tài chính tiền tệ, NXB Phƣơng Đông
156
62. Phạm Hữu Hồng Thái, (2017), Tác động của chính sách thuế đến thị trường
bất động sản , Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 9 – Tháng 9/2017
63. Ngô Xuân Thanh, (2012), Các khoản thu về nhà, đất tại Việt Nam: Thực
trạng và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu khoa học kiểm toán, số
62 năm 2012
64. Sử Đình Thành –Vũ Thị Minh Hằng, (2006), Nhập môn tài chính- tiền tệ,
Trƣờng ĐH Kinh tế TP.HCM, NXB ĐH Quốc gia TP.HCM
65. Tô Quỳnh Thảo, (2015), Cơ chế một cửa liên thông trong xác định và thu
nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 1 –
Tháng 7/2015
66. Lê Đình Thắng, (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Trƣờng
ĐH Kinh tế quốc dân, NXB Chính trị Quốc gia
67. Phạm Hồng Thắng – Chủ nhiệm đề tài, (2015), Tổng cục Quản lý đất đai –
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Báo cáo tổng hợp kết quả khoa học công nghệ
đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu sơ sở khoa học nhằm chuẩn hóa các loại tư liệu
đất đai hiện có phục vụ việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai”, Cục Thông tin
khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ
68. Phạm Thị Giang Thu - Chủ nhiệm đề tài, (2013), Báo cáo kết quả đề tài
nghiên cứu khoa học cấp Bộ “Pháp luật tài chính công Việt Nam – Thực
trạng và giải pháp hoàn thiện, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc
gia – Bộ Khoa học và Công nghệ
69. Thông báo số 354/TB-TTCP ngày 18/3/2019 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra việc chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa
sang mục đích khác trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng
70. Thông báo số 2081/TB-TTCP ngày 20/7/2015 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra Công tác quản lý đầu tƣ xây dựng của UBND
tỉnh Hải Dƣơng (thời kỳ từ 2002-2012)
71. Thông báo số 639/TB-TTCP ngày 29/4/2020 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra Về việc chấp hành pháp luật trong công tác
157
quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai, quản lý và khai thác tài nguyên
khoáng sản, bảo vệ môi trƣờng trên địa bàn tỉnh Kiên Giang (thời kỳ 2011-
2017)
72. Thông báo số 169/TB-TTCP ngày 10/02/2020 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra Về việc thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đầu tƣ xây dựng và khai thác tài nguyên khoáng sản của tỉnh Phú Thọ
(giai đoạn 2006-2017)
73. Thông báo số 289/TB-TTCP ngày 27/2/2020 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra Về thanh tra trách nhiệm của UBND tỉnh Lạng
Sơn trong việc thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân, khiếu nại, tố
cáo, phòng chống tham nhũng và quản lý đất đai (giai đoạn 01/01/2010 –
31/12/2017)
74. Thông báo số 1650/TB-TTCP ngày 19/9/2019 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra Về thanh tra trách nhiệm của Chủ tịch UBND
tỉnh Thái Bình trong việc thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân,
khiếu nại, tố cáo và phòng chống tham nhũng (thời kỳ từ 2011-2016) và đất
đai
75. Thông báo số 160/TBKL-TTCP ngày 17/01/2013 của Thanh tra Chính phủ
Kết luận thanh tra trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Đà
Nẵng trong việc chấp hành pháp luật về Thanh tra, Khiếu nại, tố cáo và
phòng, chống tham nhũng, thanh tra một số dự án đầu tƣ có liên quan đến
việc quản lý sử dụng đất; công khai nội dung ý kiến chỉ đạo của Thủ tƣớng
chính phủ chỉ đạo xử lý sau thanh tra.
76. Thông báo số 2415/TB-TTCP ngày 21/9/2016 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo kết luận Về việc chấp hành pháp luật trong công tác quản lý, sử
dụng đất và quản lý, sử dụng vốn đầu tƣ XDCB trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng
77. Thông báo số 2695/TB-TTCP ngày 10/10/2016 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách pháp luật trong hoạt
158
động thanh tra, kiểm tra, chống thất thu NSNN đối với Cục Thuế TP. Hồ Chí
Minh
78. Thông báo số 396/TB-TTCP ngày 28/02/2017 của Thanh tra Chính phủ
Thông báo Kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật trong hoạt
động thanh tra, kiểm tra, chống thất thu ngân sách nhà nƣớc đối với Bộ Tài
chính, Tổng cục Thuế và Cục Thuế Hà Nội
79. Phan Văn Thọ, (2011), Chính sách tài chính đất đai trong hoạt động kinh
doanh bất động sản, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, kỳ 1 tháng 6/2011
80. Phan Văn Thọ, (2012), Đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính
sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử
dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng nhằm sửa đổi Luật đất đai
2003”, Tổng cục Quản lý đất đai chủ trì.
81. Bùi Ngọc Tuân, (2015), Phân bổ hợp lý tiền sử dụng đất giữa người dân và
Nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi
trƣờng, Kỳ 2 – Tháng 11/2015
82. Nguyễn Minh Tuấn - Nguyễn Hữu Thảo chủ biên, (2008), Giáo trình Lịch sử
các học thuyết kinh tế, Trƣờng Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (lƣu
hành nội bộ)
83. Nguyễn Quang Tuyến, Đỗ Xuân Trọng, (2012), Hoàn thiện các quy định của
Luật đất đai về Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, Tạp chí Luật học số 7/2012
84. Quyết định số 1557/QĐ-BTC ngày 09 tháng 8 năm 2017 của Bộ trƣởng Bộ
Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2015
85. Quyết định số 1280/QĐ-BTC ngày 06 tháng 8 năm 2018 của Bộ trƣởng Bộ
Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2016
86. Quyết định số 1940/QĐ-BTC ngày 02 tháng 10 năm 2019 của Bộ trƣởng Bộ
Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2017
159
87. Quyết định số 1108/QĐ-BTC ngày 24 tháng 7 năm 2020 của Bộ trƣởng Bộ
Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2018
88. Quyết định số 2908/QĐ-BTNMT của Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng ngày 13/11/2019 Quyết định Phê duyệt và công bố kết quả thống kê
đất đai năm 2018
89. Quyết định số 2174/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 12/11/2013 Phê
duyệt Đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nƣớc phục
vụ phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2013-2020
90. Đặng Hùng Võ, (2018), Thuế bất động sản – cơ hội và thách thức, Tạp chí
Kinh tế Tài nguyên, Số 3 – Tháng 6 năm 2018
91. Phạm Văn Võ, (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất
đai, NXB Lao động
TIẾNG ANH
92. George E. Peterson, (2009), Unlocking land values to finance urban
infrastructure, World Bank and Public-Private Infrastructure Advisory
Facility (PPIAF)
93. World Bank, (2010), Vietnam development 2011: natural resourses
management, Joint Donor Report to Vietnam Consultative Group Meeting,
Hanoi, December 2010
94. World Bank, (2011), Recognizing and reducing corruption risks in land
management in Vietnam”, Politics Publisher
95. World Bank, (2014), Land transferancy study: synthesis report, Hong Duc
pulisher
96. World Bank, (2011), Compulsory land acquisition and voluntary land
conversion in Vietnam: the conceptual approach, land valuation and
drievance redress mechanism
97. World Bank, (2014), Vietnam – Affordable housing: a way forward
160
98. World Bank, (2014), Corruption from the perspective of citizens, firms and
public officials: results of sociological survey”, Politics Publisher
TÀI LIỆU TRÊN WEBSITE
99.
chong-lach-thue-thu-nhap-ca-nhan-hoat-dong-chuyen-nhuong-bat-dong-
san/7682.tctc
100.
thu-nhap-ca-nhan-doi-voi-truong-hop-uy-quyen-chuyen-nhuong-bat-dong-
san-82693.html
101. https://hoatdongkiemtoan.sav.gov.vn/Pages/ket-qua-kiem-toan.aspx
102.
etail.aspx
103.
tiep-tay-tron-thue-trong-giao-dich-bat-dong-san.aspx
104. https://gso.gov.vn/Default.aspx?tabid=217
105. https://www.tienphong.vn/xa-hoi/ha-noi-noi-gi-ve-ngoi-biet-thu-12-
nguyen-che-nghia-bi-bo-hoang-1163952.tpo