Luận án Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào

tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người, là điều kiện của lao động; đất đai kết hợp với lao động là nguồn gốc sinh ra mọi của cải vật chất. Tuy nhiên, để phát huy tốt vai trò của mình, đất đai, một mặt phải được đánh giá một cách đầy đủ về tiềm năng lợi thế, mặt khác, đất đai phải được chuyển hóa thành hàng hóa. Cộng hòa Dân chủ Nhân dân (CHDCND) Lào là một trong các quốc gia đang trong quá trình chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường. Vì vậy, các loại thị trường đã và đang từng bước được hình thành và phát huy tác dụng, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ). Việc xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã tạo điều kiện để người nông dân quay về với đất đai, yên tâm đầu tư khai thác đất đai, từng bước gắn khai thác với bảo vệ và nâng cao chất lượng đất đai, tạo nên những thành tựu của sản xuất nông nghiệp. Đặc biệt, QSĐĐ được xác lập đã cho phép hình thành TTQSDĐ đối với các hoạt động phi nông nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng các cơ sở hạ tầng, từng bước hình thành thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi đó TTQSDĐ biến động phức tạp, chưa phù hợp với quá trình chuyển đổi nền kinh tế sang kinh tế thị trường, gần đây còn có những biểu hiện vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đặc biệt, các hoạt động của TTQSDĐ ở Lào còn chủ yếu diễn ra trên thị trường ngầm, cản trở hoạt động kiểm soát của Nhà nước về thuế giao dịch đất khiến thất thu ngân sách nhà nước. Xuất phát từ lý do trên, đề tài “Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào” được chọn làm đối tượng nghiên cứu trong luận án tiến sĩ. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ, luận án phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTQSDĐ ở CHDCND Lào tới năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030. 2 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Làm rõ những vấn đề lý luận về TTQSDĐ và vai trò của nó trong nền kinh tế thị trường. - Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTQSDĐ của Việt Nam và Trung Quốc từ đó rút ra bài học cho CHDCND Lào về TTQSDĐ. - Phân tích đánh giá thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, chỉ ra những vấn đề đặt ra và nguyên nhân tạo tiền đề cho việc đề xuất quan điểm và giải pháp tương ứng. - Đề xuất những quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào giai đoạn đến năm 2025 và tầm nhìn đến 2030. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án được xác định là thị trường quyền sử dụng đất, nơi hàng hóa được mua bán là quyền sử dụng đất. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian nghiên cứu: Luận án nghiên cứu ở nước CHDCND Lào, trong đó tập trung khảo sát và nghiên cứu ở các trung tâm dân cư và ven đô. - Về thời gian nghiên cứu: Các khảo sát đều được bắt đầu từ năm 1995 (thời điểm bắt đầu thực thi Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất được triển khai) đến 2015. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận - Cơ sở lý luận của luận án là lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối chính sách của Đảng Nhân dân Cách mạng Lào, pháp luật của Nhà nước CHDCND Lào về vấn đề TTQSDĐ, đồng thời sử dụng chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong một số công trình của các tác giả trong và ngoài nước có liên quan đến luận án. - Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTQSDĐ ở Việt Nam và Trung Quốc rút ra một số kinh nghiệm cho việc phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đặc biệt là phương pháp trừu tượng hóa khoa học. Đồng thời có sử dụng các phương pháp 3 như: phương pháp lôgic với lịch sử, phương pháp khảo sát, phương pháp tổng kết kinh nghiệm, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa, so sánh, phương pháp thống kê, sử dụng số liệu thống kê để làm rõ đối tượng nghiên cứu. 5. Những đóng góp mới của luận án Thứ nhất, Luận án góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý thuyết cơ bản TTQSDĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở CHDCND Lào. Thứ hai, Luận án tập trung phân tích thực trạng TTQSDĐ ở CHDCND Lào, tiếp cận theo cấu trúc và các nhân tố ảnh hưởng của thị trường, chỉ ra những vấn đề đặt ra và nguyên nhân của những hạn chế yếu kém trong việc phát triển TTQSDĐ. Thứ ba, Luận án đưa ra đề xuất hệ thống các giải pháp đồng bộ nhằm tắc động đến việc phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào trong thời gian tới. 6. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án gồm có 4 chương, 12 tiết. Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 1.1.1. Các đề tài nghiên cứu Ở CHDCND Lào, chưa có nhiều công trình nghiên cứu dưới dạng dề tài khoa học liên quan trực tiếp đến TTQSDĐ, chỉ có một số đề tài nghiên cứu dưới dạng hợp tác với nước ngoài như: “Nghiên cứu về thị trường đất đai trong thành thị ở Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” và “Nghiên cứu về thị trường đất đai ở nông thôn tại Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào” nghiên cứu vào 2007 của B. Wehrmann và cộng sự. 1.1.2. Các bài viết trên tạp chí khoa học Có nhiều bài viết liên quan đến đất đai được đăng trên các tạp chí lớn của CHDCND Lào, có thể kể đến bài “Vai trò của Nhà nước trong vốn hóa đất đai ở nước ta”(2009) của Khăm Pha Xay Nha Xeng, bài“Đất đai 4 với phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” (2014) của Viêng Xa Vẳn Đuông Xa Vẳn,... 1.1.3. Các luận án tiến sĩ “Những khuyết tật của cơ chế thị trường của Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào hiện nay - phương hướng và giải pháp phòng ngừa” (2003) của Buakoong Phuthichac; "Quản lý Nhà nước bằng pháp luật đối với đất đai ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào" (2013) của Khăm La Lovanxay. Có thể nói, tài liệu tham khảo ở CHDCND Lào liên quan tới đề tài nghiên cứu của tác giả khá đa dạng và phong phú về chủng loại, đây là cơ sở quan trọng để tác giả luận án tiếp thu. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả mặc dù khá đa dạng và phong phú xong vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTQSDĐ tại CHDCND Lào dưới góc độ Kinh tế chính trị. 1.2. NHỮNG CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ NƯỚC NGOÀI LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Các công trình nghiên cứu của tác giả Việt Nam 1.2.1.1. Những công trình nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản - Sách chuyên khảo và tham khảo: Có thể kể đến: cuốn "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" (2005) của Bùi Thị Tuyết Mai, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội; “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” (2003) của Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội; cuốn "Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam" (2013) của Trần Thị Minh Châu, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội... - Đối với bài viết trên tạp chí khoa học: Có công trình nghiên cứu của các tác giả được công bố trên các tạp chí khoa học xuất hiện ngày càng nhiều, như: “Phát triển thị trường quyền sử dụng đất rừng sản xuất ở nước ta - thực trạng và giải pháp” của Lê Trọng Hùng; “Quyền sử dụng đất - một khái niệm pháp lý, một khái niệm kinh tế” của Lê Văn Tứ; “Vận dụng lý luận về giá cả ruộng đất của C.Mác vào xác định giá cả quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Đoàn Xuân Thủy,... - Đối với Luận án tiến sĩ: “Thị trường quyền sử dụng đất NN hiện nay ở tỉnh Vĩnh Phúc” của Bùi Minh Hồng; “Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội” của Lê Văn Huy; “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động 5 sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Dũng và nhiều luận án khác. 1.2.1.2. Những công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản - Đối với sách tham khảo và chuyên khảo, có thể kể đến "Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam" (2011) của Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp" (2012) của Nguyễn Điền, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" (2011) Đinh Văn Ân, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội và nhiều cuốn khác - Đối với bài viết trên tạp chí khoa học có bài “Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản” cảu Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu, cùng nhiều bải khác được nghiên cứu và dăng tải trên tạp chí khoa học. - Đối với Luận án tiến sĩ: “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở Thành phố Hà Nội” Trần Tú Cường. 1.2.1.3. Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai, chính sách đất đai "Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay"(2013) của Vũ Văn Phúc, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay" (2007) của Trần Thị Minh Châu, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; "Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai" (2008) của Nguyễn Đình Kháng, NXB Lao động, Hà Nội và nhiều công trình khác 1.2.2. Công trình của các tác giả trên thế giới Luận án đã nghiên cứu một số công trình của tác giả trên thế giới liên quan đến thị trường bất động sản, chính sách đất đai để tìm ra giá trị tham khảo và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu... 1.3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐƯỢC TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN Một là, các công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai và các nội dung liên quan đã được nghiên cứu rất đa dạng và phong phú, trên cơ sở tiếp thu những phương pháp luận của các công trình, luận án dùng phương pháp kinh điển của Kinh tế chính trị để có thể chỉ rõ được bản chất bền vững trong sự vận động trên TTQSDĐ. 6 Hai là, kế thừa cơ sở lý luận của các công trình nghiên cứu đã có, nghiên cứu sinh sẽ tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận về TTQSDĐ: - Khái niệm, bản chất, đặc điểm của QSDĐ dưới chế độ SHTD về đất đai. - Khái niệm, bản chất, đặc điểm, vai trò của TTQSDĐ trong điều kiện chế độ SHTD về đất đai. - Các yếu tố cấu thành và những nhân tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ. Ba là, tổng kết kinh nghiệm của các nước có điểm tương đồng với CHDCND Lào về chế độ sở hữu đất đai nhằm rút ra những bài học cho CHDCND Lào trong việc phát triển TTQSDĐ trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Bốn là, phân tích đánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, xác định rõ nhân tố quyết định và tác động tới sự hình thành, phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào, rút ra những thành công, vẫn đề đặt ra và nguyên nhân những vấn đề đặt ra. Năm là, trên cơ sở lý luận và thực tiễn về TTQSDĐ ở CHDCND Lào hiện nay, luận án đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm phát triển TTQSDĐ ở CHDCND Lào lành mạnh, minh bạch và hiệu quả. Chương 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1. Các khái niệm cơ bản 2.1.1.1. Quyền sử dụng đất - hàng hóa đặc biệt * Khái niệm về quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được thực hiện việc khai thác những thuộc tính có ích từ đất đai, thể hiện mối quan hệ kinh tế giữa người sở hữu và người sử dụng đất. * Quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa: Với tư cách là một hàng hóa, hàng hóa QSDĐ cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị: - Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện ở chỗ nó thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của người mua. Giá trị sử dụng của hàng hóa QSDĐ thể hiện qua quá trình sử dụng đất đai đó như là một tài sản hoặc như một tư liệu sản xuất để sản xuất ra một hàng hóa, dịch vụ nào đó. 7 - Giá trị của hàng hóa QSDĐ: Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị hàng hóa QSDĐ được quyết định bởi địa tô, tỷ suất lợi tức và giá trị các khoản đã đầu tư vào đất. * Tính chất đặc biệt của hàng hóa quyền sử dụng đất Một là, Người có quyền sử dụng đất không được tự do thay đổi mục đích sử dụng đất. Hai là, khi chuyển nhượng, mua - bán hàng hóa QSDĐ phải thông qua sự xác nhận của chính quyền Nhà nước. Ba là, hàng hóa QSDĐ là loại hàng hóa có điều kiện khi mua - bán và Bốn là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. 2.1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất * Khái niệm về thị trường quyền sử dụng đất: Trên cơ sở tiếp thu và kế thừa kết quả nghiên cứu của các học giả trong và ngoài nước, luận án đưa ra khái niệm TTQSDĐ là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản, là hệ thống giao dịch theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa QSDĐ và các dịch vụ liên quan trên một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định. * Phân loại thị trường quyền sử dụng đất - Căn cứ vào trình tự về thời gian hàng hóa QSDĐ gia nhập thị trường có thể chia thị trường QSDĐ làm hai cấp: thị trường QSDĐ sơ cấp và thị trường QSDĐ thứ cấp. - Căn cứ vào hình thức thực hiện trên TTQSDĐ có thể phân chia thành các thị trường như: Thị trường chuyển nhượng QSDĐ hoặc thị trường mua bán hàng hóa QSDĐ, thị trường cho thuê QSDĐ, thị trường thế chấp QSDĐ. 2.1.2. Cấu trúc thị trường quyền sử dụng đất 2.1.2.1. Cung trên thị trường quyền sử dụng đất Cung trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ sẵn sàng tham gia thị trường tại một thời điểm nhất định. Cung hàng hóa QSDĐ hội tụ các điều kiện sau: Một là, quỹ hàng hóa QSDĐ hiện có phải đáp ứng yêu cầu của thị trường hiện thời; Hai là, người có QSDĐ không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán; Ba là, Phải có TTQSDĐ xuất hiện và quỹ hàng hóa QSDĐ đó tham gia vào giao dịch trên thị trường được pháp luật thừa nhận; Bốn là, cung QSDĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. 8 2.1.2.2. Cầu trên thị trường quyền sử dụng đất Cầu trên TTQSDĐ là khối lượng QSDĐ mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận mua và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng QSDĐ đó trên thị trường. 2.1.2.3. Cơ chế hình thành giá trên thị trường quyền sử dụng đất Về nguyên tắc, giá cả của mọi hàng hóa phụ thuộc vào tương quan cung - cầu trên thị trường. TT QSDĐ không phải ngoại lệ. Tuy nhiên, do là một thị trường đặc biệt nên cơ chế hình thành giá trên TT QSDĐ cũng khá đặc biệt. Trên thị trường sơ cấp, giá QSDĐ do cơ quan nhà nước quy định; Giá trên thị trường thứ cấp vừa chịu ảnh hưởng của giá nhà nước trên thị trường sơ cấp, vừa chịu sự chi phối của quan hệ cung – cầu. Quan hệ cung - cầu chi phối giá như thế nào còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. 2.1.2.4. Các chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng đất * Nhà nước: Sự tham gia của Nhà nước vào TTQSDĐ được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của TTQSDĐ và tham gia quản lý trên TTQSDĐ. * Người sử dụng đất với tư cách bên mua: bao gồm hộ gia đình cần đất ở, người sản xuất nông nghiệp cần đất với tư cách tư liệu sản xuất, người kinh doanh phi nông nghiệp cần đất với tư cách mặt bằng, các cơ quan công quyền và tổ chức chính trị, xã hội cần đất để xây trụ sở, * Người chuyển nhượng QSDĐ với tư cách bên bán: có thể là hộ gia đình bán đất nông nghiệp, đất ở; có thể là doanh nghiệp bán mặt bằng kinh doanh; có thể là các pháp nhân bán đất cùng với trụ sở của họ. Thậm chí cơ quan nhà có thể bán QSDĐ công * Các tổ chức tạo lập và dịch vụ thị trường là các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức cung ứng dịch vụ hỗ trợ như tổ chức định giá QSDĐ, tổ chức cho vay thế chấp đất, tổ chức cung cấp thông tin thị trường, thông tin liên quan đến thửa đất. 2.1.3. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, TTQSDĐ là thị trường không hoàn hảo, đòi hỏi phải có sự điều tiết rất cao của Nhà nước. Thứ hai, đất đai thuộc SHTD. Thứ ba, TTQSDĐ mang tính chất vùng địa lý và khu vực sâu sắc. Thứ tư, sự tách biệt giữa hàng hóa giao dịch và địa điểm giao dịch. Thứ năm, TTQSDĐ là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong đó. Thứ sáu, 9 cung trên TTQSDĐ thường có phản ứng chậm hơn cầu. Thứ bảy, TTQSDĐ rất nhạy cảm. Thứ tám, ở CHDCND Lào, đất đai thuộc SHTD mà người đại diện là Nhà nước. 2.1.4. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, TTQSDĐ góp phần đảm bảo một trong ba yếu tố đầu vào trong sản xuất kinh doanh ; Thứ hai, TTQSDĐ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Thứ ba, TTQSDĐ góp phần mở rộng đối tượng kinh doanh, khả năng kinh doanh và thu hút đầu tư nước ngoài; Thứ tư, TTQSDĐ góp phần tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước; Thứ năm, hoạt động của TTQSDĐ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý Nhà nước đối với đất đai. 2.1.5. Quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất Nhà nước thực hiện quản lý thị trường quyền sử dụng đất thông qua việc thực hiện bốn chức năng cơ bản: một là, tạo môi trường cho hoạt động của thị trường; hai là, định hướng hoạt động của thị trường; ba là, điều tiết thị trường; bốn là, thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường. 2.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Những điều kiện tự nhiên Do các thửa đất thường rất khác nhau về diện tích, ví trí địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thủy văn, điều kiện khai thức, sử dụng đất. v.v từ đó tạo ra những điều kiện rất khác nhau cho sản xuất nông nghiệp vàp hi nông nghiệp. Mặc dù bản thân điều kiện tự nhiên không có vai trò quyết định đối với việc chuyển hóa QSDĐ thành hàng hóa, song nó có ảnh hưởng không nhỏ tới QSDĐ khi chúng đã trở thành hàng hóa. 2.2.2. Các điều kiện kinh tế - xã hội * Về điều kiện kinh tế Các yếu tố thuộc nhóm điều kiện kinh tế - xã hội có vai trò quyết định đối với sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ. Trình độ phát triển kinh tế ảnh hưởng đến tính chất và mục đích sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến sự thay đổi cuả cầu về QSDĐ, nền kinh tế phát triển làm nảy sinh cầu về quyền sử dụng đất ở cấp độ và quy mô khác nhau. * Về điều kiện quy mô dân số, tập quán. Tăng trưởng dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về QSDĐ tăng lên. Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu 10 cầu về quy mô diện tích đất đai, nhà ở của các hộ gia đình tăng lên, kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập làm cho cầu QSDĐ ở cũng tăng lên một cách tương đối. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến TTQSDĐ của các nhóm dân cư. 2.2.3. Tác động của hội nhập kinh tế quốc tế Hội nhập quốc tế là một quá trình phát triển tất yếu, do bản chất xã hội của lao động và quan hệ giữa con người. Hội nhập kinh tế quốc tế đã tác động mạnh mẽ đến TTQSDĐ của các nước hội nhập, tác động đến nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với đất trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp, đất nông nghiệp tăng lên, điều này có thể sẽ thúc đẩy việc hình thành và phát triển TTQSDĐ của khu công nghiệp và đô thị. 2.3. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ TRUNG QUỐC - BÀI HỌC ĐỐI VỚI CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO Luận án đã nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường quyền sử dụng đất của Việt Nam và Trung quốc và rút ra cho Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào một số bài học như sau: * Những bài học thành công Một là, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường QSDĐ, đặc biệt là nhận thức đúng dưới phương diện kinh tế đối với với QSDĐ. Hai là, coi trọng việc xây dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình thành và phát triển TTQSDĐ. Ba là, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của TTQSDĐ, như yếu tố cung, cầu, giá cả QSDĐ, hệ thống thông tin và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp. Bốn là, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch QSDĐ phù hợp với điều kiện CHDCND Lào, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về QSDĐ. * Những bài học không thành công Thứ nhất, cần sự nhận thức và vận dụng chủ nghĩa Mác - Lênin về quan hệ ruộng đất, đặc biệt là phải có nhận thức đầy đủ về chế độ SHTD về đất đai; Thứ hai, phải hoàn thiện việc ban hành quyết định hành chính;Thứ ba, tăng cường công tác tổ chức thi hành pháp luật đất đai và gương mẫu về phẩm chất đạo đức của cán bộ, công chức trong thi hành pháp luật đất đai để tránh tình trạng cán bộ lợi dụng chức quyền để chục lợi; Thứ tư, tăng cường giáo dục, nâng cao kiến thức và ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân nhất là các văn bản pháp luật về đất đai. 11 Chương 3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.1.1. Những tác động kinh tế - xã hội đến quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 3.1.1.1. Tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đâu tư phát triển Những năm gần đây nền kinh tế Lào đã tăng trưởng tương đối ổn định, GDP tăng trung bình 7,8-8%/năm. Thu nhập bình quân đầu người đạt được ở mức 1.970 USD/đầu người. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CHH, HĐH. 3.1.1.2. Dân số, phong tục tập quán tác động đến thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào Dân số, CHDCND Lào có khoảng 6,9 triệu người vào năm 2015, với mật độ dân số khoảng 27 người/km2, phân bổ không đều giữa các tỉnh, vùng. Việc dân số tăng khá nhanh trong những năm qua, đã tạo nhu cầu về đất đai phục vụ cho sinh hoạt (ở) và sản xuất kinh doanh ngày càng tăng. Phong tục tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường quyền sử dung đất. 3.1.1.3. Hội nhập kinh tế quốc tế tác động đến thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào đang trong quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế với việc ký kết hiệp định song phương về kinh tế, thương mại với 15 nước và tham gia khung hợp tác thương mại đa phương, trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới. cho nên hội nhập kinh tế quốc tế đẫ và đang tác động làm tăng nguồn cầu QSDĐ để phục vụ vào xây dựng Nhà máy, Trung tâm thương mại, sản xuất nông nghiệp, khoáng sản, năng lượng.v.v.. 3.1.2. Quá trình nhận thức về hàng hóa quyền sử dụng đất 3.1.2.1. Giai đoạn trước đổi mới 1986 Giai đoạn trước năm 1986 là giai đoạn thực hiện cơ chế kinh tế tập trung quan liêu bao cấp, sản xuất hàng hóa còn hạn chế, các loại thị trường còn hạn chế, việc trao đổi mua bán quyền sử dụng đất chưa được bàn đến, 12 cho nên thị trường quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa đủ điều kiện để hình thành, phát triển cả cơ sở nhận thức và thực tiễn, Nhà nước chỉ ban hành các văn bản nhằm quản lý đất đai mà thôi. 3.1.2.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến nay Năm 1986 Chính phủ nước CHDCND Lào đã chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa sang cơ chế mới. Nhà nước đã tạo mội trường cho các loại thị trường phát triển, trong đó có TTQSDĐ bằng việc ban hành nhiều văn bản pháp lý, như: Nghị định số 99/TTg, ngày 19/12/1993 về vấn đề Đất đai, Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 nhằm tiến hành thí điểm Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ và đến năm 1997 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của Lào và sửa đổi bổ sung vào năm 2003. Nhà nước hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, xây dựng và ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm hoàn thiện các chính sách về đất đai nhằm tạo điều kiện cho TTQSDĐ phát triển. 3.2. THỰC TRẠNG CUNG, CẦU VÀ SỰ HÌNH THÀNH GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.2.1. Quá trình hình thành chủ thể quyền sử dụng đất thông qua hợp thức hóa quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhằm tạo điều kiện cho TTQSDĐ phát triển và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất trên mảnh đất của mình và hợp thức hóa QSDĐ, năm 1994 Chính phủ đã bắt đầu triển khai Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đến nay, đã tiến hành đăng ký và cấp được 895.619 giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Điều tra làm rõ nguồn ngốc của đất và lập hồ sơ địa chính được hơn 3 triệu thửa đất, với diện tích 43.167.445.453 mét vuông. Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong những năm qua so với nhu cầu thực tiễn thì còn chậm, chủ yếu được cấp ở các thành phố, các thị trấn chưa bao trùm được hết đến vùng nông thôn, giấy chứng nhận QSDĐ, bản đồ địa chính được chủ yế là đất xây dựng, đất nhà ở, việc này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của TTQSDĐ nhát là TTQSDĐ nông nghiệp. 3.2.2. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất Đối với đất nông nghiệp, nguồn cung chủ yếu là nguồn cung từ phía Nhà nước. Nhà nước thực hiện việc giao đất, giao rừng cho tổ chức, cá 13 nhân, hộ gia đình theo hạn mức không thu tiền, chỉ thu thuế sử dụng đất. Kể từ năm 1994 đến nay, đã giao đất, giao rừng cho nhân dân quản lý và sử dụng được 7.130 Bản (trong 10.868 Bản cả nước), có 443.523 gia đình được giao, giao đất NN cho nhân dân tiến hành sản xuất 4.215.760 ha, giao cho cấp Bản quản lý và sử dụng 6.649.524 ha. Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích sản xuất kinh doanh, hình thức Nhà nước cho thuê hoặc tô nhượng đất công đã bắt đầu từ khi có Luật đất đai. Giai đoạn năm 2000- 2010 có 533 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất từ Nhà nước với diện tích 365.038 ha, trong đó diện tích trồng cao su 234.042 ha, từ năm 2011 - 2015, một số dự án sử dụng nông nghiệp đã dược tiếp tục ký kết thêm 25 dự án cho trồng trọt, chăn nuôi, với tổng diện tích 110.728 ha. Ngoài ra, các hộ gia đình còn tham gia vào nguồn cung quyền sử dụng đất nông nghiệp với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án nông nghiệp (hình thức 2+3: đất đai và lao động là của hộ gia đình; còn vốn, khoa học - kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp; hinh thức 1+4: đất đai là của hộ gia đình còn lao động, vốn, khoa học - kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp), tính đến thời điểm hiện tại, có khoảng gần 60 dự án thực hiện theo hình thức này với tổng diện tích góp hơn 70.000 ha. Giá cả QSDĐ cho thuê hoặc tô nhượng đất công để sản xuất nông nghiệp được nhà nước quy định tại Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/11/2009 của Chủ tịch nước. Tuy nhiên, trên thi trường cho thuê hoặc tô nhượng đất công một số tồn tại bất cập, còn xảy ra, tình trạng nhiều dự án thuê hoặc tô nhượng đất sử dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất ảnh hưởng đến quy hoạch chung cũng như nhiều bất cập khác. Việc sử dụng đất của các doanh nghiệp thuê hoặc tô nhượng đất cũng có nhiều sai phạm, như sử dụng đất không đúng mục đích được giao, sai diện tích, vị trí, không đúng tiến độ, không sử dụng đất hoặc bỏ hoang. 3.2.3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất * Đối với quyền sử dụng mà nhà nước cho thuê và tô nhượng đât Giai đoạn từ 2000-2010 cả nước có 1.602 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong đó Ngành công 14 nghiệp 294 hợp đồng, khoáng sản 377 hợp đồng, dịch vụ 188 hợp đồng, Công chính và vận tải 66 hợp đồng, Du lịch 37 hợp đồng, Xây dựng 422 hợp đồng, Thương mại 148 hợp đồng, Năng lượng 10 hợp đồng dự án và 60 hợp đồng dự án chưa xác định được, với tổng diện tích 1.282.026 ha (diện tích cho thuê là 1.836 ha và và hình thức khác 8.276 ha); Giai đoạn từ 2011-2015, Nhà nước và đã ký kết với tư nhân trong và ngoài nước 31 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất, trong đó, có Dự án khu công nghiệp và chế biến 10 dự án, xây dựng công sở và phát triển khu du lịch 2 dự án và 19 dự án thủy điện, với tổng diện tích giai đoạn này là hơn 13.828 ha. Giá cả cho thuê hoặc tô nhượng được quy định bởi Nhà nước, cho nên cung và cầu không ảnh hưởng đến mức giá. Mức giá thay đổi theo từng khu vực. Thí dụ, giá cho thuê hoặc tô nhượng đất làm công trình công nghiệp thuộc khu vực I là từ 100-1.000 USD/ha, khu vực II là từ 200- 2.000 USD/ha và khu vực III là từ 300-3.000 USD/ha; Dự án dịch vụ hà nhà ở thuộc khu vực I là từ 100-5.000 USD/ha, khu vực II là từ 300- 30.000 USD/ha và khu vực III là từ 500-70.000 USD/ha; Còn với Dự án khai thác khoáng sản sẽ dao động từ 20-70 USD/ha/năm. * Quan hệ cung, cầu, giá cả QSDĐ đối với các loại đất ở Luật đất đai năm 1997 sửa đổi bổ sung 2003 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất (mua bán QSDĐ). Theo số liệu công bố chính thức của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc chuyển nhượng, mua bán QSDĐ ở diễn khá sôi nổi, nhất là các tỉnh/thành lớn như Thủ đô Viêng Chăn với 5.047 lượt đăng ký chuyển nhượng, mua bán vào năm 2014 và năm 2015 là 4.942 lượt, Tỉnh Chăm Pa Sắc với 992 lượt đăng ký vào năm 2014 và 774 lượt vào năm 2015; tỉnh Sa Văn Na Khệt với 876 lượt vào năm 2014 và 930 lượt vào năm 2015. Cùng với nền kinh tế phát triển ổn định và sự gia tăng dân số, đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là ở thành thị và các thành phố lớn, làm với giá cả QSDĐ không ngừng tăng lên, giá thị trường ngày càng chênh lệch lớn so với giá Nhà nước. Ngoài ra, giá cả QSDĐ còn có sự khác nhau giữa các vùng miền, tùy thuộc vào trình độ phát triển KT-XH của các tỉnh, thành và mật độ dân số. 15 3.2.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, quyền sử dụng của các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền thế chấp, bảo lãnh và cho vay vốn. Năm 2014 đã có 14.786 trường hợp bảo lãnh, thế chấp bằng QSDĐ, trong đó các tỉnh / thành có thế chấp QSDĐ nhiều nhất là các tỉnh đang trong đà phát triển về NN và thành phố lớn như: thủ đô Viêng Chăn có 3.343 trường hợp (chiếm khoảng 23%), Xiêng Khoảng 1.376 trường hợp (chiếm khoảng 9%), Luâng Năm Tha 1.239 trường hợp (chiếm khoảng 8%) và Xa La Văn 1.109 trường hợp (chiếm khoảng 8%). Tuy nhiên, do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp bất động sản gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế. 3.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.3.1. Nhà nước tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường Nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu quả, từng bước hoàn thiện khung pháp lý cho TTQSDĐ phát triển, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp lý như: Hiến pháp năm 1992, sửa đổi bộ sung năm 2003 và 2015; Luật Đất đai 1997, sửa đổi bộ sung năm 2003 và các Bộ luật khác liên quan. Các văn bản Luật và dưới luật nêu trên là nhằm điều chỉnh mối quan hệ quan hệ đất đai, đưa quan hệ đất đai vào quản lý bằng pháp luật và từng bước hoàn thiện môi trường cho TTQSDĐ phát triển. Tuy nhiên, trong hoạt động tạo khung pháp lý cho TTQSDĐ phát triển của Nhà nước Lào trong thời gian qua còn tồn tại một số hạn chế bất cập như: Nhìn chung Luật Đất đai ra đời kịp thời, nhưng một số văn bản hướng dẫn thi hành lại chậm được bản hành, chậm sửa đổi; Các văn bản pháp lý lĩnh vực đất đai chưa theo kịp thực tiễn, chưa đáp ứng được chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong quản lý đất đai phục vụ phát triển KT-XH đất nước. 3.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở Lào hiện nay, về cơ bản có thể đáp ứng được nhu cầu phát triển KT-XH hiện tại. Đến nay cả 16 nước có đã có quy hoạch sử dụng đất cấp bản 3.779/8.854 bản, chiếm 43,2%; cấp huyện được 55/148 huyện, chiếm 37,1%; hoàn thành quy hoạch sử dụng đất cho 13 đặc khu kinh tế với tổng diện tích khoảng 19.499 ha. Tuy vậy, so với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, công tác quy hoạch còn chậm chạp, hiện tại vẫn chưa có Tổng quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh cấp quốc gia. Một số quy hoạch hiện có chưa phải là quy hoạch tổng thể, chỉ là quy hoạch theo vùng, lĩnh vực, chưa tạo được sự thống nhất đồng bộ giữa quy hoạch và phát triển KT-XH. 3.3.3. Năng lực của bộ máy quản lý nhà nước liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của TTQSDĐ, cũng nhu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng đất bằng việc củng cố và kiện toàn bộ máy quản lý đất đai. Tuy vậy, vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, phong cách làm việc chưa bảo đảm tính khoa học, còn thiếu cán bộ cả về số lượng và chất lượng nhất là cán bộ chuyên trách về công tác giao dịch, cho nên việc quản lý TTQSDĐ chưa thực sự đi vào khuôn khổ, chưa được điều tiết tốt bằng chính sách các văn bản pháp luật hiện hành. 3.3.4. Thực trạng hoạt động kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường quyền sử dụng đất Trong những năm qua, qua công tác kiểm tra đã phát hiện không ít các công trình, dự án sử dụng đất không đúng với quy phạm pháp luật, không đúng với hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất dẫn đến tranh chấp đất đai. Nếu tính từ triển khai thực thi Luật Đất đai 2003 đến nay (2015), các tỉnh, thành phố đã tiến hành 7.536 cuộc thành tra, phát hiện 21.310 trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và xử lý 39.131 vụ. Trong giai đoạn từ năm 2011-2015 đã có khoảng 284 trường hợp tranh chấp đất gửi lên Tòa án nhân dân tối cao để xử lý, trong đó giải quyết xong 181 trường hợp, việc này thể hiện rõ tính phức tạp, nan dải của vấn đề tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, cũng có thể nhìn nhận rằng công tác kiểm trả, giám sát, xử lý các tranh chấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, thời hạn giải quyết khiếu nại vẫn còn kéo dài, tình trạng đơn thư tồn đọng quá hạn giải quyết, vẫn chưa được khác phục triệt để. Các vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực bồi thường, giải tỏa và tái định cư vẫn là chủ yếu gây bức xúc lớn trong dân. 17 3.3.5. Nhà nước quản lý thị trường quyền sử dụng đất bằng việc tham gia vào thị trường với tư cách là người mua và người bán Sự tham gia mua, bán QSDĐ của cơ quan nhà nước vào trên TTQSDĐ được thể hiện chủ yếu trên các vai trò: người cung đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp với tư cách cơ quan giao đất (có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất) và cơ quan thu hồi đất (theo giá nhà nước đi đôi với chính sách đền bù, hỗ trợ tương thích). Theo văn bản pháp luật về đất đai hiện hành, thì Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh/thành có quyền cho cá nhân hoặc các tổ chức thuê hoặc tô nhượng đất công theo phạm vi quyền hạn của mình. Nhà nước còn có thể tham gia TTQSDĐ với tư cách là người thúc đẩy TTQSDĐ phát triển thông qua sử dụng các đòn bẩy kinh tế để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả QSDĐ. 3.4. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO 3.4.1. Nhận thức chưa đầy đủ về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Trên thực tế, sự vận hành chế độ SHTD về đất đai ở CHDCND Lào trong thời gian qua đã có nhiều kết quả tích cực, song cũng bộc lộ những hạn chế và tiêu cực, nhất là tình trạng lạm dụng, tham nhũng, sử dụng kém hiệu quả và lãng phí đất đai. Có những địa phương đã ký quyết định giao đất cho nhà đầu tư vượt quá thời hạn cho thuê hoặc tô nhượng đất được quy định trong luật pháp. Điều này cảnh báo rằng, chế độ sở hữu đất đai dễ bị định đoạt bằng quyết định hành chính sẽ tạo cơ hội cho nhóm lợi ích. 3.4.2. Sự bất cập về năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất - Bộ máy quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở, nhưng chưa quy định rõ về quyền hạn của Nhà nước với tư cách là cơ quan đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai, dẫn tới công tác quản lý Nhà nước gặp nhiều khó khăn, những người tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất khó thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, mua bán. Từ đó, nhiều trường hợp mua bán trao tay, không chính thức khiến cho các cơ quan quản lý khó theo dõi, quản lý, kiểm soát hiệu quả. - Các văn bản pháp lý của TTQSDĐ mặc dù từng bước hoàn thiện, bổ sung sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần được sửa đổi bổ 18 sung, nhiều văn bản đôi khi chồng chéo, phức tạp cho người sử dụng, khó áp dụng khi giải quyết các vấn đề liên quan đến thị trường QSDĐ. - Tài chính đất đai và thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. - Công tác định giá đất chưa đáp ứng kịp yêu cầu thực tiễn. - Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới. - Quy hoạch còn bị động và chưa khoa học, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển thị trường quyền sử dụng đất, chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra; Quy hoạch thiếu tính khả thi. Nhiều địa phương chưa coi trọng nguyên tắc dân chủ và công khai trong công tác quy hoạch đất đai, thậm chí còn giấu quy hoạch hoặc thông tin sai nội dung quy hoạch; Công tác quản lý Nhà nước đối với việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém. - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm với nhiều thủ tục rầm rà, hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương. 3.4.3. Tính minh bạch thấp của thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào Thực trạng thông tin về thị trường thua thiệt thường về bên nhận chuyển nhượng, thông tin thị trường cũng như thông tin tiếp cận thị trường còn chưa minh bạch, công tác dự báo còn nhiều hạn chế. Thị trường quyền sử dụng đất hiện còn thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo tâm lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống pháp luật. 3.4.4. Còn nhiều bất cập trong việc thu hồi quyền sử dụng đất của Nhà nước Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện SHTD về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật công nhận; Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với lợi ích của những người có đất bị thu hồi, giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi; Không chấp hành đúng các quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như ra thông báo giải phóng mặt bằng. 19 Từ những vấn đề đặt ra nêu trên luận án cho rằng nguyên nhân của thực trạng đó là: Thứ nhất, nhận thức chưa đúng về sở hữu toàn dân về đất đai. Thứ hai, việc tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt, chưa thường xuyên, liên tục. Thứ ba, một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hóa, cụ thể hóa. Thứ tư, bộ máy quản lý đất đai chưa khoa học; năng lực, trình độ, phẩm chất của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập. Thứ năm, chậm tổng kết để làm rõ nhiều vấn đề lý luận về quản lý đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Thứ sáu, tập quán nhận thức của các chủ thể sử dụng đất còn chưa thích hợp với nến kinh tế thị trường phát triển. Chương 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030 4.1. DỰ BÁO XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ NHỮNG QUAN ĐIỂM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 VÀ TẦM NHÌN 2030 4.1.1. Dự báo xu hướng phát triển của thị trường quyền sử dụng đất đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 Theo tầm nhìn phát triển kinh tế - xã hội của Lào, đến năm 2020 dân số Lào sẽ có khoảng 7,3 triệu người, năm 2025 sẽ là 7,96 triệu người và 8,5 triệu người vào 2030. Tất nhiên nó sẽ tác động trực tiếp và gián tiếp đến TTQSDĐ theo xu hướng: Giá cả QSD đất sẽ tiếp tục tăng; Dân cư ở thành phố tăng nhanh, yêu cầu lượng vốn và diện tích đất lớn để xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng trong đô thị; Đất nông nghiệp cũng có giá, sẽ tác động đến việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn; Cạnh tranh sử dụng đất giữa các nhu cầu khác nhau sẽ tác động đến sự biến động của nhu cầu sử dụng đất. 20 4.1.2. Quan điểm phát triển thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải xuất phát từ yêu cầu phát triển lực lượng sản xuất, tạo điều kiện đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Thứ hai, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải trên cơ sở đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức kinh tế - xã hội theo pháp luật Thứ ba, phát triển thị trường quyền sử dụng đất nhằm khuyến khích mọi đối tượng có quyền sử dụng đất - sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả và bền vững Thứ tư, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo ổn định chính trị - xã hội và bảo vệ lợi ích quốc gia Thứ năm, phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải đảm bảo lợi ích của chủ sở hữu và người sử dụng đất 4.2. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỘNG HÒA DÂN CHỦ NHÂN DÂN LÀO GIAI ĐOẠN TỚI NĂM 2025 TẦM NHÌN 2030 4.2.1. Thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai theo hướng phân định rõ quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng Thứ nhất, tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở CHDCND Lào tất yếu khách quan. Thứ hai, tiếp tục phát triển các ưu điểm của chế định SHTD về đất đai. Thứ ba, phân chia quyền đối với đất đai giữa chủ thể khác nhau trong xã hội. Thứ tư, phân chia quyền năng giữa Nhà nước và người sử dụng đất theo nguyên tắc đất đai là thuộc sở hữu của toàn thể công dân Lào. 4.2.2. Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào 4.2.2.1. Hoàn thiện pháp luật về đất đai phù hợp với điều kiện phát triển thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 làm cho luật đất đai bao quát được đầy đủ các vấn đề quản lý và sử dụng đất đai trong nền kinh tế 21 thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Thứ hai, cần làm rõ nội dung của Nhà nước quản lý đất đai với tư các là cơ quan công quyền; Thứ ba, cần rà soát các văn bản dưới luật và hướng dẫn thi hành luật nhằm loại bỏ những văn bản quá lạc hậu, tránh sự lạm dụng của các công chức biến chất; Thứ tư, cần điều chỉnh để tạo ra sự đồng bộ về các luật liên quan đến tài chính, tài sản, hoạt động ngân hàng,...; Thứ năm, cần nhanh chóng hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sự vận hành của TTQSDĐ. 4.2.2.2. Củng cố các cơ quan thực thi pháp luật và quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Thứ nhất, kiện toàn các cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước cả Trung ương và địa phương. Thứ hai, nâng cao trình độ, bản lĩnh, phẩm chất của cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. 4.2.2.3. Hoàn thiện các chính sách liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, sửa đổi chính sách thuế đối với quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất. Thứ hai, hoàn thiện chính sách giá cả quyền sử dụng đất Thứ ba, xây dựng một thể chế tài chính TTQSDĐ lành mạnh. 4.2.2.4. Kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường quyền sử dụng đất - Tăng cường kiểm tra, giám sát trên thị trường quyền sử dụng đất. Nhà nước nên kiểm tra thường xuyên việc sử dụng đất, bảo đảm việc sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc; Đồng thời cần quan tâm đến công tác hậu kiểm đối với các dự án, công trình sau khi được giao đất, cho thuê đất. - Đổi mới quy trình giải quyết tranh chấp và công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo đất đai, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, công chức giải quyết tranh chấp đất đai. Trong công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, người có quyền giải quyết phải trực tiếp tiếp dân, tránh tình trạng người có quyền không không tiếp dân, người tiếp dân lại không có quyền, từ đó đùi đẩy, né tránh, vòng vo, gây bức xúc trong nhân dân. Đội ngũ cán 22 bộ làm công tác tiếp dân, giải quyết các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai phải phải nắm vững kiến thức pháp. Đồng thời, cần nâng cao trách nhiệm của thanh tra các cấp trong quá trình thanh tra, xác minh khiếu nại, tố cáo về đất đai. 4.2.3. Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển 4.2.3.1. Nâng cao chất lượng và kỷ luật tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nâng cao trình độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cơ quan chức năng quản lý đất đai của Nhà nước; Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch nông thôn mới (theo tiêu chuẩn 3 xây); Đồng thời cần tăng cường kỷ luật thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bằng các biện pháp kiểm tra, giám sát và chế tài phù hợp. 4.2.3.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý bản đồ đất đai Để đẩy nhanh tiến độ giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần đổi mới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng: Thay đổi quan niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ; Giảm thiểu thủ tục, thời gian và chi phí đăng ký giao dịch; Cơ quan quản lý đất đai cần ưu tiên người và thời gian để nhanh chóng hoàn thành dứt điểm công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đầu tư đúng mức cho công tác lập và quản lý bản đồ đất đai. 4.2.3.3. Lưu trữ đầy đủ và cho phép tiếp cận tự do đối với các thông tin về đất đai Cần phải sử dụng phương pháp xác định và chứng thực một cách có hệ thống các QSDĐ cụ thể. Thành lập nhóm chuyên nghiệp đo đạc bản đồ và cung cấp tài liệu về QSDĐ. Bất kỳ tranh chấp phát sinh nào cũng đều được tất cả những người liên quan giải quyết ngay tại chỗ. Cho đến khi 23 không còn thông báo tranh chấp nào được ghi nhận ở mảnh đất này, thì QSDĐ sẽ được công nhận. Trong thời gian tới tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết để có cơ sở quản lý và thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản. 4.2.4. Phát triển các dịch vụ hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào Một là, khuyến khích phát triển các trung tâm giao dịch bất động sản. Hai là, tạo điều kiện thành lập và vận hành các tổ chức tư vấn và thẩm định giá cả QSDĐ. Ba là, tạo điều kiện hình thành các tổ chức hỗ trợ khác trên thị trường quyền sử dụng đất. Bốn là, phát triển hệ thống thông tin quyền sử dụng đất. KẾT LUẬN 1. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia phải được phát huy tối đa năng lực vào tăng trưởng, phát triển kinh tế, cải thiện đời sống của nhân dân. Trong môi trường kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là nguồn lực của tăng trưởng và phát triển, mà còn là khối tài sản có giá trị lớn của cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội. Với tầm quan trọng của tài sản đặc biệt này, vấn đề chính sách đất đai, thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất và nhiều đề tài khác liên quan đến đất đai đã trở thành đối tượng nghiên cứu của giới nhà khoa học, kết quả nghiên cứu đã làm sáng tỏ và phong phú thêm kho tàng lý luận về vấn đề đất đai. 2. Với chế độ SHTD về đất đai quyền sở hữu đất đai có sự phân chia việc thực hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất và Nhà nước, tức là Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đã giao cho người dân quyền sử dụng cùng với các quyền năng theo luật định, đó là các quyền trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,... và từ đó QSDĐ đã trở thành hàng hóa được trao đổi mua bán trên thị trường quyền sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất có vai trò to lớn trong việc phân bổ nguồn lực 24 đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần hoàn thiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. TTQSDĐ được hình thành với các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác nhau. 3. Sau 30 năm đổi mới, cùng với các loại thị trường khác, TTQSDĐ ở CHDCND Lào đang trong quá trình hình thành và phát triển, quan hệ cung cầu, giá cả các loại đất đã tạo nên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp hoạt động khá sôi động. Nhà nước ngày càng thể hiện vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất với việc hoàn thiện các môi trường cho thị trường phát triển. Tuy đạt được nhiều thành tựu, nhưng còn một số vấn đề đặt ra để tiếp tục tìm tòi giải pháp hữu hiệu nhất để giải quyết. 4. Dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận án đã có dự báo xu hướng vận động của thị trường quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào trong thời gian tới, đưa ra những quan điểm và đề xuất những giải pháp mang tính đặc thù nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào trong thời gian tới. Với tính phức tạp của vấn đề đất đai và mức độ nghiên cứu còn hạn chế, tác giả luận án mong muốn nhận được sự tham gia góp ý của các nhà khoa học trong và ngoài nước. DANH MỤC CÔNG TRÌNH TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Daosavanh KHEUAMYXAY (2014), “Chính sách đất đai trong điều kiện hội nhập ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Lý luận Chính trị - Hành chính, (04), tr.23-29. 2. Daosavanh KHEUAMYXAY (2015), “Quá trình hình thành và phát triển trị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Trung Quốc - Kinh nghiệm đối với Lào” Tạp chí Kinh tế và Quản lý, (15), tr.57-60 3. Daosavanh KHEUAMYXAY (2016), “Hoàn thiện thể chế phát triển trị trường quyền sử dụng đất ở CHDCND Lào” Tạp chí Kinh tế và Quản lý, (17), tr.70-72. 4. Daosavanh KHEUAMYXAY (2016), “Thị trường quyền sử dụng đất ở Lào - Thực trạng và giải pháp” Tạp chí Lý luạn chính trị, (3), tr.107-111.