Luận văn Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM

hân viên lâu dài, mặt khác để “chiêu hiền đãi sĩ”, thu hút nhân lực giỏi từ nhiều nguồn khác nhau về làm việc cho Công ty.  Đảm bảo công bằng, công khai, chính sách lương, thưởng gắn với hiệu quả và chất lượng làm việc nhằm tạo động lực để Cán bộ công nhân viên sáng tạo trong công việc. Khuyến khích các thành viên làm việc tốt, chất lượng cao, nâng cao tinh thần trách nhiệm, tạo tinh thần thi đua của mọi người, không bình quân chủ nghĩa. Đa dạng hoá hình thức đãi ngộ và mở rộng đối tượng đãi ngộ đến các đối tượng liên quan đến chuyên gia giỏi. Đảm bảo thu nhập của Cán bộ công nhân viên cấp chuyên gia ngang bằng với các nước phát triển trong khu vực.  Nhằm khuyến khích động viên sự gia tăng hiệu quả đóng góp, ngoài các quyền lợi được quy định bởi Luật Lao động, Cán bộ công nhân viên trong Công ty còn được hưởng một số quyền lợi khác như được ưu tiên mua cổ phiếu và trái phiếu của Công ty. Mức độ ưu đãi tùy thuộc vào mức độ đóng góp của bản thân người lao động cho Công ty và do Đại hội cổ đông quy định. Công ty thực hiện chính sách ưu đãi cổ phiếu cho cán bộ công nhân viên dưới hai hình thức: thưởng cổ phiếu và bán cổ phiếu với giá ưu đãi so với giá thị trường. a4. Chính sách phúc lợi:  Mặc dù là một doanh nghiệp mới thành lập nhưng Công ty rất quan tâm đến hoạt động đoàn thể, chú trọng đến quyền lợi cũng như đời sống tinh thần của toàn thể nhân viên. Hàng năm Công ty tổ chức cho cán bộ nhân viên đi tham quan nghỉ mát, thực hiện các chế độ thăm hỏi đối với nhân viên ốm đau, thai sản, tặng quà cho Cán bộ công nhân viên nhân dịp sinh nhật, kết hôn, tổ chức Ngày hội cho con em cán bộ nhân viên nhân dịp 1-6, Trung thu… Công ty đã thành lập Công đoàn cơ sở với 361 đoàn viên nhằm quan tâm hơn nữa đến quyền lợi hợp pháp của Cán bộ công nhân viên. Từ khi thành lập đến nay, Công đoàn đã tổ chức nhiều các hoạt động bổ ích như Hội diễn văn nghệ, chào mừng 20/10, giải bóng đá, bóng chuyền, học khiêu vũ, đề xuất trang bị mũ bảo hiểm miễn phí cho toàn thể cán bộ nhân viên…Từ đó, tạo cho cán bộ công nhân viên gắn bó với Công ty coi Công ty như là “ngôi nhà” thứ hai của mình. b. Giải pháp về chiến lược Marketing: Có nhiều cách định nghĩa Marketing khác nhau. Marketing là quá trình tổ chức lực lượng bán hàng nhằm bán được những hàng hóa do công ty sản xuất ra. Marketing là quá trình quảng cáo và bán hàng. Marketing là quá trình tìm hiểu và thỏa mãn nhu cầu của thị trường. Hay Marketing là làm thị trường, nghiên cứu thị trường để thỏa mãn nó. Chúng ta cũng có thể hiểu rằng Marketing là các cơ chế kinh tế và xã hội mà các tổ chức và cá nhân sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu và mong muốn của mình thông qua quy trình trao đổi sản phẩm trên thị trường. Theo Philip Kotler thuộc trường Đại học Northwestern (Mỹ) thì marketing được hiểu như sau: Marketing là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ đó mà các cá nhân và tập thể có được những gì họ cần và mong muốn thông qua việc tạo ra, chào bán và trao đổi những sản phẩm có giá trị với những người khác. Khái niệm này của marketing dựa trên những khái niệm cốt lõi: nhu cầu, mong muốn và yêu cầu, sản phẩm, giá trị, chi phí và sự hài lòng, trao đổi, giao dịch và các mối quan hệ, thị trường, marketing và những người làm marketing. Những khái niệm này được minh hoạ trong hình sau: Muốn thành công trong kinh doanh, muốn duy trì và phát triển thị trường, các doanh nghiệp và các nhà kinh doanh cần hiểu biết cặn kẽ về thị trường, về những nhu cầu và mong muốn của khách hàng, về nghệ thuật ứng xử trong kinh doanh. Doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi một cách cơ bản những suy nghĩ về công việc kinh doanh và chiến lược Marketing. Ngày nay các doanh nghiệp phải hoạt động trong môi trường canh tranh quyết liệt và có những biến đổi nhanh chóng về khoa học - công nghệ, những đạo luật mới, những chính sách quản lý thương mại mới và sự trung thành của khách hàng ngày càng giảm sút. Marketing nghiên cứu về các hoạt động kinh doanh có liên quan đến dòng vận chuyển hàng hoá và dịch vụ từ nơi sản xuất đến người tiêu thụ, nhằm tìm ra các biện pháp hữu hiệu nhất để bảo vệ, duy trì và phát triển thị trường. Hiện nay, các doanh nghiệp muốn thành công trong kinh doanh hầu hết các doanh nghiệp đều sử dụng chính sách Marketing hỗn hợp (Marketing mix). Tuỳ từng tính chất, quy mô và mức độ kinh doanh khác nhau mà doanh nghiệp áp dụng hình thức khác nhau. Tập hợp bốn biến số chính (sản phẩm, giá, phân phối và hỗ trợ bán hàng) cấu thành kế hoạch marketing của doanh nghiệp được gọi là marketing hỗn hợp (marketing mix). Bốn yếu tố của marketing mix tác động tương hỗ, quyết định về yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của ba yếu tố còn lại.  Sản phẩm (Product): Quản lý các yếu tố của sản phẩm bao gồm lập kế hoạch và phát triển đúng những mặt hàng/dịch vụ mà công ty sẽ đưa ra thị trường.  Giá (Pricing): Xác định đúng cơ sở giá cho các sản phẩm.  Phân phối (Placement): Chọn lựa và quản lý các kênh thương mại để sản phẩm chiếm lĩnh được thị trường mục tiêu đúng thời điểm và phát triển hệ thống logistic và vận chuyển sản phẩm.  Xúc tiến bán hàng (Promotion): Giới thiệu và thuyết phục thị trường dùng sản phẩm của doanh nghiệp. Áp dụng chiến lược Marketing vào trong hoạt động kinh doanh của Công ty, theo đó, chiến lược marketing tổng thể của Vincom được định vị và thực hiện nhằm hướng về cộng đồng và các nhà đầu tư; xây dựng hình ảnh một Vincom năng động, hiệu quả, chuyên nghiệp và khoa học. Đây là chiến lược mang tính định hướng cho toàn bộ hoạt động của Vincom và do đó nó mang tính chiến lược lâu dài. Các giải pháp về chiến lược Marketing của Vincom áp dụng có thể kể đến như sau: b1. Hoạt động nghiên cứu thị trường: Trong năm qua và những năm tiếp theo, công tác điều tra, nghiên cứu thị trường vẫn liên tục được tăng cường nhằm cung cấp cơ sở cho việc lập chiến lược, ra quyết định cho các hoạt động kinh doanh của Vincom. Hiện nay hoạt động này được giao cho Bộ phận Marketing của Công ty tiến hành. Việc thực hiện tốt công tác nghiên cứu thị trường giúp Vincom xây dựng và thực hiện hiệu quả chiến dịch marketing và giao tiếp lớn, tạo nên một nền tảng vững chắc cho thông điệp và thương hiệu của Vincom. Ngoài ra, thông tin liên quan đến thị trường Bất động sản Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh thành khác cũng thường xuyên được Công ty thu thập, đánh giá, tổng hợp thông tin, từ đó định vị đúng vị trí của Vincom, dự đoán phương hướng phát triển của thị trường, từ đó đưa ra chiến lược, sách lược kinh doanh phù hợp… Bên cạnh đó, nhằm có được những thông tin chính xác, khách quan, Công ty cũng luôn thuê các công ty tư vấn, đánh giá và nghiên cứu thị trường độc lập có các điều tra, nghiên cứu sâu về các lĩnh vực (định vị thương hiệu BĐS) để từ đó Công ty có các căn cứ đánh giá và định hướng xác đáng, hiệu quả… Hiện nay, ngoài hai thị trường bất động sản lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, Công ty đã và đang thâm nhập các thị trường có tiềm năng khác như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Vũng Tàu...nhằm mục đích mở rộng thị trường hoạt động đầu tư để thay thế cho các thị trường lớn khi các thị trường này bảo hoà. b2. Đa dạng hoá sản phẩm: Từ việc nghiên cứu và định hướng phát triển thị trường bất động sản, Công ty luôn tìm cách đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Công ty cung cấp các sản phẩm bất động sản có nhu cầu lớn của thị trường trong từng thời điểm. Tập trung mọi thế mạnh và lợi thế của Công ty để phát triển các sản phẩm mũi nhọn với mục tiêu từ nay đến năm 2015, Vincom sẽ cung cấp các sản phẩm có chất lượng cao đạt được các yêu cầu của khách hàng. Công ty phát triển sản phẩm bất động sản theo hai hướng: - Các sản phẩm bất động sản mũi nhọn. - Các sản phẩm bất động sản nền tảng. + Các sản phẩm mũi nhọn: Các sản phẩm bất động sản mũi nhọn của Công ty là: Chung cư cao cấp, căn hộ cho thuê cao cấp, thể thao giải trí (sân Golf và các dịch vụ kèm theo), các khu nghỉ dưỡng cao cấp. Đây là các sản phẩm bất động sản cao cấp nhằm vào nhóm đối tượng khách hàng có thu nhập cao. Công ty định hướng hoạt động các sản phẩm mũi nhọn này sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho Công ty. + Các sản phẩm nền tảng: Bên cạnh các sản phẩm bất động sản mũi nhọn, Công ty cũng chú trọng đến mảng sản phẩm nền tảng đó là: Trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê. Đây là các sản phẩm bất động sản cho thuê nhằm vào nhóm đối tượng khách hàng là các công ty, các tổ chức. Các sản phẩm này luôn duy trì doanh thu đều đặn hàng năm cho Công ty. b3. Quảng cáo: Tốc độ, sáng tạo, hiệu quả và chính xác trong từng hành động. Với việc xác định rõ ràng nhóm khách hàng mục tiêu, kế hoạch quảng cáo dài hạn và ngắn hạn của Công ty Cổ phần Vincom được đặt ra phù hợp với mục đích phát triển bền vững lâu dài cũng như mục tiêu trước mắt của Công ty. Công ty luôn có kế hoạch truyền thông và quảng cáo hàng năm trên hầu hết các tạp chí, báo có uy tín nhằm định vị thương hiệu: VINCOM – thương hiệu bất động sản hàng đầu Việt Nam. Có thể nói, hình ảnh toà tháp đôi Vincom đã trở thành hình ảnh quen thuộc không chỉ với mọi người dân Thủ đô mà còn đối với người dân cả nước. Tới đây, hình ảnh Vincom sẽ được nâng tầm và gắn liền với những tổ hợp dự án BĐS cao cấp và bề thế không chỉ ở Hà Nội mà còn ngay tại trung tâm Quận 1, TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, Công ty Cổ phần Vincom thường xuyên tổ chức các chương trình khuyến mãi và lễ hội lớn nhằm thu hút khách tới Trung tâm thương mại. Những chương trình này đều được thực hiện kịp thời, đúng thời điểm để kích cầu mua sắm và tiêu dùng, đặc biệt trong những dịp lễ tết, các ngày kỷ niệm lớn. Vincom cũng đã trở nên quen thuộc với các hoạt động quảng bá như tham gia các hội chợ triển lãm, các hội nghị hội thảo, các diễn đàn có tầm ảnh hưởng lớn về kinh tế, bất động sản, nghiên cứu khoa học. Đồng hành cùng các chương trình khuyến mại, quảng cáo trên báo chí hay truyền hình, thương hiệu Vincom còn được đánh giá là một thương hiệu thân thiện với các hoạt động tài trợ cho các chương trình nhân đạo cho những nạn nhân chất độc màu da cam, trẻ mồ côi, ủng hộ người nghèo, đồng bào vùng lũ lụt, những người gặp hoàn cảnh khó khăn… Vincom luôn phấn đấu vì sự tiến bộ xã hội và phát triển bền vững. Trong năm qua, Vincom đã vinh dự được bình chọn là Doanh nghiệp đạt giải thưởng Sao Vàng Đất Việt, Tổng giám đốc Vincom - Bà Mai Hương Nội được trao giải Doanh nhân ASEAN và một số giải thưởng mang tính vinh danh thương hiệu khác. Vincom đang được đánh giá là một doanh nghiệp có sức ảnh hưởng nhất định tới cộng đồng. b4. Truyền thông và quan hệ cộng đồng: Thân thiện và đồng hành cùng công chúng. Truyền thông thân thiện và khoa học là một phương thức được Vincom áp dụng với các đối tượng công chúng. Tạo ra các hoạt động xã hội mang tính xã hội hóa cao là cách mà Vincom luôn áp dụng để đẩy mạnh công tác truyền thông, tạo hình ảnh và sự kiện tốt để tiếp cận công chúng. Chính vì vậy mà Vincom luôn được công chúng và hệ thống truyền thông đánh giá cao về sự thân thiện và chuyên nghiệp trong công tác này. Các hoạt động truyền thông và quan hệ cộng đồng của Vincom luôn được duy trì ổn định, thường xuyên và liên tục, quảng bá hiệu quả hình ảnh và thương hiệu Vincom. Việc củng cố và xây dựng các cá tính, định vị thương hiệu của Vincom được thực hiện thường xuyên theo phương châm “vững chắc, chuyên nghiệp, khoa học, năng động và hiện đại”. Hoạt động truyền thông và quan hệ cộng đồng của Vincom luôn đi theo hướng truyền thông một cách trung thực để tạo uy tín, cởi mở và hành động nhất quán, trước sau như một để xây dựng niềm tin. Hoạt động này cũng được duy trì liên tục truyền thông hai chiều nhằm ngăn ngừa bất hoà và xây dựng quan hệ lâu dài, tạo ra sự hài hoà trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp, tổ chức và cộng đồng trong xã hội. Từ lâu, truyền thông thực sự trở thành cầu nối hiệu quả giữa Vincom với cộng đồng nói chung cũng như với các nhà đầu tư nói riêng. Tất cả những hoạt động trên luôn luôn diễn ra song song với nhau, tạo nên vị thế của một Công ty cổ phần Vincom hiệu quả, chuyên nghiệp, khoa học và phát triển bền vững. b5. Nhãn hiệu thương mại, đăng ký phát minh sáng chế, bản quyền: Trước những nhu cầu hết sức phong phú và đa dạng khác nhau của thị trường, Công ty cần thiết kế và sản xuất các sản phẩm với các thuộc tính và đặc điểm sao cho phù hợp, đáp ứng được tối đa nhu cầu của một nhóm khách hàng cụ thể. Do vậy, thương hiệu đóng vai trò quan trọng trong việc làm nổi bật và khác biệt hóa các đặc tính của sản phẩm so với các đối thủ cạnh tranh. Thương hiệu là một sản phẩm, nhưng là một sản phẩm có bổ sung thêm các yếu tố khác để phân biệt nó, theo một cách nào đó, với các sản phẩm khác được thiết kế để thỏa mãn cùng một nhu cầu. Thương hiệu chính là sự đánh giá và cảm nhận của người tiêu dùng về các thuộc tính của sản phẩm và biểu hiện các thuộc tính đó được đại diện bởi một thương hiệu và công ty gắn với thương hiệu đó. Để tạo ra một thương hiệu thành công đòi hỏi phải kết hợp toàn bộ những yếu tố đa dạng với nhau một cách nhất quán: sản phẩm hoặc dịch vụ phải có chất lượng cao và phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng, tên nhãn hiệu phải lôi cuốn và phù hợp với nhận thức của người tiêu dùng về sản phẩm, bao bì, khuyến mại, giá cả, và tương tự tất cả các yếu tố khác cũng phải phù hợp, lôi cuốn và khác biệt. Bằng việc tạo ra những khác biệt rõ nét giữa các sản phẩm thông qua thương hiệu, duy trì và phát triển lòng trung thành của khách hàng đối với thương hiệu, các công ty tạo ra giá trị. Những giá trị này có thể chuyển thành lợi nhuận tài chính cho công ty. Thực tế tài sản đáng giá nhất của Công ty không phải là tài sản hữu hình (như nhà xưởng, thiết bị, bất động sản), mà là tài sản vô hình như kỹ năng quản lý, chuyên môn về tài chính và điều hành, và quan trọng nhất đó chính là thương hiệu. Từ ý nghĩa trên của thương hiệu, Công ty nhận thức được rằng nhãn hiệu thương mại có ý nghĩa rất quan trọng trong việc mang lại những thành công cho Công ty. Vì vậy, từ khi thành lập vào ngày 03/05/2002, Công ty cổ phần Vincom đã đăng ký bảo hộ nhãn hiệu thương mại là Vincom với logo Công ty là: c. Giải pháp về huy động vốn: Vốn - yếu tố sản xuất cơ bản không thể thiếu được của mọi quá trình sản xuất kinh doanh và đồng thời vốn cũng là yếu tố quan trọng nhất đối với sự tăng trưởng và phát triển kinh tế của một nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh nói riêng. Cho đến nay có rất nhiều khái niệm về vốn dưới các góc độ khác nhau. Vốn phải được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm toàn bộ các nguồn lực kinh tế khi được đưa vào chu chuyển. Nó không chỉ bao gồm tiền tệ, máy móc, vật tư, lao động, tài nguyên thiên nhiên,.. mà còn bao gồm giá trị của những tài sản vô hình như vị trí và khả năng sinh lợi của đất đai, các thành tựu khoa học và công nghệ, bản quyền kinh doanh, các phát minh sáng chế... Trong nền kinh tế thị trường, vốn là một hàng hóa, đều có chủ sở hữu đích thực. Người sở hữu vốn chỉ bán quyền sử dụng vốn trong một khoảng thời gian nhất định. Chính nhờ sự tách rời quyền sở hữu và quyền sử dụng vốn đã làm cho vốn có thể được huy động cho đầu tư. Quan niệm đúng đắn về vốn đầu tư có ý nghĩa rất lớn, nó giúp cho chúng ta nhận biết những đặc điểm, vai trò của mỗi loại vốn, từ đó có các phương thức khai thác thích hợp để có thể huy động tối đa các loại vốn đó và phân bố, sử dụng chúng vào các lĩnh vực khác nhau một cách hợp lý, có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Vốn đầu tư được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau: nguồn tiết kiệm trong và ngoài nước, nguồn nhân lực, nguồn tài nguyên thiên nhiên và các nguồn vốn vô hình. Tất cả các nguồn vốn này đều được huy động để đầu tư cho nền kinh tế và có vai trò hết sức quan trọng nên cần được quan tâm khi xây dựng chính sách huy động vốn của quốc gia. Từ các nguồn hình thành trên, huy động vốn trong nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố: Đối tượng huy động, hình thức huy động, môi trường pháp lý, môi trường đầu tư, năng lực và trình độ quản lý, sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển của các chủ đầu tư. Ở đây tác giả chỉ đề cập đến trong một phạm vi hẹp là vấn đề vốn trong một doanh nghiệp. Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, vấn đề về vốn phục vụ cho hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp luôn là vấn đề nan giải. Dù là một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh đến đâu đi chăng nữa nhưng khi đã tiến hành thực hiện đầu tư vào những dự án lớn có hiệu quả cao thì cũng cần phải huy động vốn. Hiếm có doanh nghiệp nào mà không thể không cần đến việc huy động vốn để đầu tư cho dự án. Vì vậy, vấn đề về vốn là một vấn đề không đơn giản đối với bất cứ một doanh nghiệp nào. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn, tiền tệ có quan hệ mật thiết và hữu cơ với nhau. Các thị trường này luôn luôn có sự tác động qua lại và chi phối lẫn nhau. Tìm hiểu kỹ hơn về sự liên thông giữa các thị trường rất quan trọng ở Việt Nam là bất động sản, vốn và tiền tệ là một việc hết sức cần thiết, sẽ tạo ra những nhận thức có ích cho công việc lập chính sách kinh tế vĩ mô (nguồn lực nào, ảnh hưởng ra sao tới việc làm, tăng trưởng, lạm phát...) và vi mô (cơ chế nào thúc đẩy giao dịch, hạn chế rủi ro, và tạo sự công bằng...). Không nằm ngoài vấn đề chung đó, khi thực hiện đầu tư các dự án của mình, Vincom JSC cũng cần huy động một lượng vốn rất lớn để thực hiện đầu tư. Công ty luôn tìm kiếm các nguồn vốn khác nhau để đáp ứng được yêu cầu về vốn đầu tư cho các dự án, nâng cao khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp khác. Hiện nay, Công ty đang áp dụng các hình thức huy động vốn sau:  Từ các Ngân hàng và tổ chức tín dụng khác;  Phát hành trái phiếu doanh nghiệp;  Phát hành cổ phiếu ra công chúng;  Kêu gọi hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết. c1. Huy động vốn từ các Ngân hàng và các tổ chức Tín dụng: Hiện nay, kênh huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu là từ Ngân hàng và các Tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, để tiếp cận với nguồn vốn này là điều không đơn giản, bởi: Nguồn vốn để cung cấp cho các dự án bất động sản thường là nguồn vốn trung và dài hạn nhưng nguồn vốn trung và dài hạn của các Ngân hàng là rất hạn chế. Mặt khác, mối quan hệ giữa các doanh nghiệp và Ngân hàng thường bị chi phối bởi các chính sách tín dụng của Nhà nước về việc cho vay để kinh doanh bất động sản. Vì vậy, việc thiết lập mối quan hệ chiến lược giữa Doanh nghiệp với các Ngân hàng và các Tổ chức tín dụng để duy trì khả năng cung cấp vốn là xu thế chung trong thời kỳ hội nhập. Từ các mối quan hệ này các đối tác sẽ khai thác được tối đa lợi ích của nhau. Trong xu thế chung đó, ngày 13/6/2007 Công ty Cổ phần Vincom và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã ký kết thoả thuận hợp tác đồng hành. Bằng thoả thuận này, BIDV và Vincom sẽ là đối tác đồng hành của nhau, đảm bảo hợp tác lâu dài, bền vững thông qua sự hỗ trợ chặt chẽ nhằm phát huy thế mạnh và tiềm lực của mỗi bên. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một trong bốn ngân hàng thương mại nhà nước lớn nhất ở Việt Nam có 50 năm phát triển. Tính đến hết ngày 30/4/2008, tổng tài sản đạt trên 200.000 tỷ VND, với mạng lưới hơn 103 chi nhánh, sở giao dịch trên khắp cả nước. BIDV có hàng chục công ty trực thuộc như Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư (BSC), công ty Cho thuê tài chính (Leasing), công ty Quản lý và Khai thác tài sản nợ (BAMC), công ty Bảo hiểm BIDV (BIC)…, 4 liên doanh với nước ngoài: VID public Bank, Lao - Viet Bank, công ty liên doanh tháp BIDV và Viet - Nga Bank. BIDV cũng là cổ đông sáng lập sáng lập của Công ty quản lý đầu tư (BVIM), Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính BIDV (BFC), Công ty quản lý quỹ công nghiệp và năng lượng Việt Nam, Quỹ Đầu tư Việt Nam (VIF). Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là một đối tác chiến lược quan trọng của Công ty trong việc cung cấp vốn để đầu tư vào các dự án lớn. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam sẽ là Ngân hàng chính cung cấp các dịch vụ ngân hàng, phi ngân hàng với các cơ chế chính sách, lãi suất, phí dịch vụ hợp lý phục vụ cho đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh của Vincom. Vincom sẽ là khách hàng ưu tiên của ngân hàng, hướng tới hình thành một liên minh tập đoàn kinh tế lớn đáp ứng cho sự phát triển đa năng của cả hai bên. Bên cạnh mối quan hệ đối tác chiến lược với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Công ty còn thiết lập mối quan hệ tín dụng với các Ngân hàng và các Tổ chức tín dụng khác để khai thác thêm nguồn vốn huy động. c2. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp: Việc phát hành trái phiếu Vincom là một trong những chủ trương đa dạng hóa hình thức huy động vốn tài trợ cho các dự án trọng điểm đang triển khai. Đây là chủ trương đã được Đại hội đồng cổ đông và Hội đồng quản trị Vincom thông qua. Ngày 22/10/2007, Công ty đã phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu Vincom. Đối tượng phát hành của trái phiếu là các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Với đợt phát hành thành công này, Công ty đã trở thành một trong ít những Công ty cổ phần tại Việt Nam phát hành trái phiếu theo chuẩn mực quốc tế. Trái phiếu của Công ty đủ tiêu chuẩn để có thể trở thành hàng hoá trên thị trường giao dịch thứ cấp. Từ nguồn vốn huy động này Công ty sẽ tập trung đầu tư vào giai đoạn I của dự án “Cụm cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 5 sao và Trung tâm thương mại tại Quận 1 – TP. Hồ Chí Minh”. Ngày 06/5/2008 Công ty lại phát hành thành công 2.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp lần 2. Đây là loại trái phiếu thường không có Tài sản đảm bảo, kỳ hạn 5 năm, mệnh giá 1 tỷ đồng/1 trái phiếu, lãi suất trong năm đầu tiên là 16%/năm, các năm sau lãi suất dự kiến sẽ bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả sau kỳ hạn 1 năm bình quân của Hội sở chính bốn Ngân hàng: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), Ngân hàng cổ phần thương mại ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Công thương Việt Nam (ICB) cộng thêm 4%/năm. Từ những kinh nghiệm và thành công của hai đợt trái phiếu doanh nghiệp trên, trong tương lai Công ty cũng sẽ tiến hành các đợt phát hành trái phiếu tiếp theo để huy động vốn phục vụ cho các dự án quan trọng và có tiềm năng lớn của Công ty. c3. Chào bán Cổ phần ra công chúng: Việc chào bán cổ phần ra công chúng được thông qua thị trường chứng khoán. Vậy, khái niệm về thị trường chứng khoán được hiểu như thế nào?: “Thị trường chứng khoán trong điều kiện của nền kinh tế hiện đại, được quan niệm là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán chứng khoán trung và dài hạn. Việc mua bán này được tiến hành ở thị trường sơ cấp khi người mua mua được chứng khoán lần đầu từ những người phát hành, và ở những thị trường thứ cấp khi có sự mua đi bán lại các chứng khoán đã được phát hành ở thị trường sơ cấp”. Như vậy, xét về mặt hình thức, thị trường chứng khoán chỉ là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán, qua đó thay đổi chủ thể nắm giữ chứng khoán. Thị trường chứng khoán có những chức năng cơ bản sau:  Huy động vốn đầu tư cho nền kinh tế;  Cung cấp môi trường đầu tư cho công chúng;  Tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán;  Đánh giá hoạt động của doanh nghiệp;  Tạo môi trường giúp Chính phủ thực hiện các chính sách vĩ mô. Ở đây, tác giả xét trên góc độ doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Vincom thì thị trường chứng khoán có ý nghĩa đối với Công ty như sau:  Huy động vốn đầu tư cho Công ty;  Đánh giá hoạt động của Công ty. Để huy động được nguồn vốn trên thị trường chứng khoán phục vụ cho các dự án của Công ty, tháng 5/2007 Công ty đã quyết định trở thành Công ty đại chúng. Từ khi trở thành công ty đại chúng đến nay, Công ty đã hai lần chào bán thành công cổ phiếu ra công chúng. Lần thứ nhất là vào tháng 7/2007, Công ty đã phát hành 20.000.000 cổ phiếu ra công chúng. Trong đó bán đấu giá 5.000.000 cổ phiếu phổ thông (mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu) ra công chúng thông qua đấu giá tại Trung tâm giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh với mức khởi điểm 80.000 đồng/cổ phiếu và 15.000.000 cổ phiếu được bán cho các cổ đông hiện hữu. Qua lần phát hành này Công ty đã thu về được số tiền là 775 tỷ đồng. Lần thứ hai là vào ngày 3/2008, đợt phát hành này Công ty đã phát hành 40.000.000 cổ phiếu (loại cổ phiếu phổ thông), mệnh giá 10.000 đồng /cổ phiếu. Số cổ phiếu bán được là 39.983.156 cổ phiếu chiếm 99,96% tổng số cổ phiếu được phép chào bán, số tiền thu về qua đợt chào bán này là 399.910.752.968 đồng; Như vậy, qua hai đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng Công ty đã thu về được một nguồn vốn tương đối lớn, đáp ứng được phần nào nguồn vốn phục vụ mục đích kinh doanh của Công ty. Qua đó Công ty sẽ có được những kinh nghiệm quý báu trong những lần huy động tiếp theo. c4. Kêu gọi hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết: Trong thời kỳ hội nhập, việc hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết đầu tư là một xu thế tất yếu để nâng cao khả năng cạnh tranh, chia sẻ những cơ hội và lợi ích với nhau, cùng hợp tác thành công, đem đến sức mạnh tổng hợp cho các đối tác. Công ty Cổ phần Vincom cũng vậy, để đầu tư vào các dự án lớn mà một đòi hỏi cần phải có tiềm lực tài chính mạnh và sức mạnh tổng hợp khác, Công ty đã và đang hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết với các đối tác có tiềm lực lớn mạnh như:  Tập đoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam (VNPT): theo đó, VNPT và Vincom xác lập mối quan hệ vừa là đối tác, vừa là khách hàng đặc biệt của nhau để cùng xúc tiến các hoạt động đầu tư mở rộng và phát triển kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực. VNPT sẽ cung cấp các dịch vụ tư vấn, thiết kế, xây dựng hạ tầng Bưu chính Viễn thông và công nghệ thông tin hiện đại, an toàn… tại các tòa nhà, trung tâm thương mại, khu khách sạn cao cấp, vui chơi giải trí và các dự án hạ tầng của Vincom.  Công ty Trách nhiệm hữu hạn Tân Hoàng Minh: Cùng hợp tác đầu tư vào dự án “Cải tạo công viên Thống Nhất”. Theo đó, Vincom và Tân Hoàng Minh cùng đầu tư, xây dựng, cải tạo Công viên Thống Nhất thực sự thành một trong những trung tâm văn hóa, giải trí lớn nhất cả nước; là công trình có hiệu quả kinh tế cao cũng như có ý nghĩa lớn về mặt xã hội.  Công ty Cổ phần An Viên: Cùng hợp tác đầu tư dự án “Khu đô thị biển cao cấp An Viên tại Nha Trang – Khánh Hoà”. d. Giải pháp về định giá bất động sản: Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:  Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh);  Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore). Nghiệp vụ định giá bất động sản rất quan trọng trong việc xác định giá trị thực của bất động sản. Vai trò của nghiệp vụ định giá bất động sản được thể hiện như sau:  Đối với người dân: Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người mua hoặc người bán sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v... cũng sẽ có tính công bằng hơn.  Đối với doanh nghiệp: Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như: mua bán, cầm cố hoặc thế chấp khi đi vay vốn của Ngân hàng được thực hiện một cách trôi chảy. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.  Đối với Nhà nước và xã hội: Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, các giao dịch như: đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất được đầy đủ hơn. Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hoá một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng v.v...). Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được"bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước. Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy, các cơ quan, doanh nghiệp này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo. Đối với Công ty Cổ phần Vincom, vì hoạt động kinh doanh bất động sản nên nghiệp vụ định giá bất động sản được Công ty đánh giá là một trong những khâu quan trọng trong các hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản. Việc định giá bất động sản sẽ giúp Công ty xác định được một cách tương đối chính xác giá trị bất động sản phục vụ cho hoạt động kinh doanh của Công ty được tốt hơn. Hiện nay, Công ty thành lập một Tổ định giá bất động sản để phục vụ cho việc định giá đất đai hoặc các bất động sản. Tổ định giá này hoạt động theo chế độ kiêm nhiệm tức các thành viên trong Tổ là các cán bộ của phòng ban có chuyên môn nghiệp vụ liên quan đến định giá bất động sản, Tổ trưởng là một phó Tổng giám đốc phụ trách mảng đầu tư dự án. Khi Công ty tiến hành mua hoặc đấu thầu đất để đầu tư dự án hoặc mua các bất động sản để kinh doanh thì Tổ định giá có trách nhiệm xem xét và định giá các bất động sản đó có giá trị bao nhiêu? Xem xét có nên tiến hành các bước tiếp theo hay không? 3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3. Chương 3 của luận văn với mục tiêu là đưa ra những giải pháp chủ yếu để nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM. Để các giải pháp có cơ sở khoa học cũng như mang tính thực tiễn cao, luận văn đã dựa trên kết quả phân tích thực trạng của hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả đầu tư dự án kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM từ nay đến năm 2015. Những nội dung chính của chương này được đề cập đến như sau:  Đưa ra chiến lược hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty từ nay đến năm 2015.  Phân tích những thuận lợi, khó khăn của Công ty trong hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay.  Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM. Các giải pháp được đề cập logic theo trình tự từ nội dung đến cách thức thực hiện của giải pháp. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, để đạt được điều đó không phải là một điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn hoá...Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trường bất động sản để có một cách nhìn tổng thể một cách khoa học, đánh giá và định dạng thị trường bất động sản một cách chính xác là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những biện pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có. Công ty Cổ phần VINCOM là Công ty hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Là Công ty mới thành lập nhưng trong hoạt động kinh doanh của mình Công ty cũng đã gặt hái được những thành công nhất định, tuy nhiên không vì thế mà Công ty có những cách nhìn chủ quan về lĩnh vực hoạt động của mình. Việc phân tích, đánh giá những mặt mạnh, mặt yếu của Công ty để từ đó có những chiến lược đối phó và hạn chế những mặt yếu, phát huy những mặt mạnh nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công ty là điều rất cấp thiết. Đây là vấn đề sống còn đối với sự tồn tại và phát triển của Công ty trong thời kỳ hội nhập. Trong chương 2 của Luận văn, tác giả đã phân tích và đánh giá đúng thực trạng của Công ty để từ đó có những giải pháp phù hợp cho hoạt động kinh doanh của Công ty, tác giả đã đề xuất một số giải pháp mang tính toàn diện, bao gồm:  Nhóm giải pháp mang tính chiến lược gồm: xác định chiến lược, quản trị điều hành ở tầm vĩ mô và phát triển nguồn nhân lực.  Nhóm giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể gồm: Giải pháp về nhân lực, giải pháp về chiến lược Marketing, giải pháp huy động vốn và giải pháp về định giá bất động sản. Cần chú trọng đến việc phối hợp các nhóm giải pháp trên một cách đồng bộ và khoa học trong hoạt động kinh doanh của Công ty, có như vậy mới phát huy được nội lực và tiềm năng của Công ty nhằm đưa đến một hiệu quả cao nhất. Với những đề xuất các nhóm giải pháp trên, tác giả hi vọng Luận văn sẽ mang lại những kết quả nhất định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM. 2. Kiến nghị Qua phân tích, Luận văn đã chỉ ra được các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty, để hạn chế những nhân tố tiêu cực tác động đến hoạt động kinh doanh của Công ty, tác giả kiến nghị: - Đối với Công ty:  Xây dựng một định chế doanh nghiệp nhất quán, bao gồm: Chính danh, tự kiểm soát, phân tích các công việc, các yêu cầu;  Xây dựng các kênh thông tin, các thể chế, các thiết chế dân chủ như: Đa dạng hoá các loại hình đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, tiêu chuẩn hoá các chức năng nhiệm vụ, quyền hạn;  Xây dựng cơ chế kết hợp hài hoà các lợi ích để doanh nghiệp trở thành ngôi nhà chung, là con thuyền vận mệnh của các thành viên trong doanh nghiệp;  Xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường trong và ngoài nước một cách sâu rộng;  Xây dựng văn hoá doanh nghiệp, đưa ra các bộ quy tắc ứng xử của Cán bộ công nhân viên Công ty, hình thành một môi trường làm việc mang bản sắc riêng: Chuyên nghiệp, thân thiện, hoà đồng, lành mạnh, - Đối với chính sách của Nhà nước, với địa phương kiến nghị:  Đẩy mạnh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp;  Cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư;  Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; Để hình thành tập đoàn về kinh doanh bất động sản trong tương lai gần, Công ty cần nắm bắt những cơ hội, những thuận lợi và lợi thế của mình để phát huy sức mạnh, nâng cao khả năng cạnh tranh trong thời kỳ hội nhập. Đưa Công ty hoạt động kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng sự kỳ vọng và mong mỏi của các Cổ đông đồng thời góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. TS. Hoàng Văn Cường (Chủ biên), TS. Nguyễn Minh Ngọc, TS. nguyễn Thế Phán, ThS. Nguyễn Thị Thảo - Thị trường bất động sản – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2006. 2. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung – Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam – Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, năm 2006. 3. TS. GARY W.ELDRED – Làm giàu từ các thương vụ bất động sản – Nhà xuất bản lao động xã hội, năm 2007. 4. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn – Kinh tế Đầu tư Xây dựng – Nhà xuất bản xây dựng, năm 2003. 5. GS. TSKH Nguyễn Văn Chọn - Quản lý nhà nước về kinh tế và quản trị kinh doanh xây dựng - Nhà xuất bản xây dựng, năm 1999. 6. GS. TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng - Quản lý đất đai và Bất động sản đô thị - Nhà xuất bản xây dựng, năm 2005. 7. Các trang web về bất động sản:   8. Luật xây dựng số 16/2003/QH11 của Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003 quy định về hoạt động xây dựng. 9. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định về nhà ở. 10. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản. 11. Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định về quản lý và sử dụng đất đai. 12. Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. 13. Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP. 14. Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. 15. Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở. 16. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 17. Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới. 18. Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam. 19. Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản của Tập đoàn Savills. MỤC LỤC: DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................................4 DANH MỤC BẢNG BIỂU......................................................................................................5 DANH MỤC HÌNH VẼ...........................................................................................................5 MỞ ĐẦU................................................................................................................7 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu....................................................................7 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................8 3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................9 4. Kết quả đạt được của Luận văn........................................................................9 5. Tên Luận văn và kết cấu Luận văn...................................................................9 CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản................................................................................................................11 1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).....................................................11 1.1.2. Đặc điểm của BĐS............................................................................12 1.1.3. Phân loại BĐS...................................................................................14 1.2. Thị trường bất động sản:......................................................................................15 1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:.....................................15 1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:.................................................24 1.2.4. Phân loại thị trường BĐS:.................................................................29 1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS:.....................................................36 1.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản:................................................................48 1.3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:..........................48 1.3.2. Phân loại kinh doanh BĐS:...............................................................49 1.3.3. Cung cầu hàng hoá BĐS:..................................................................50 1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS:..........................................56 1.3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS:................................................56 1.3.6. Định hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới:..............57 1.4. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:..........................................................64 1.4.1. Khái niệm về đầu tư:.........................................................................64 1.4.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS:..................................................67 1.4.3. Hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...............................71 1.4.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS:........73 1.5. Tóm tắt chương 1....................................................................................................77 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...................................................................................................................79 2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Vincom:..........................................................79 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Vincom:...79 2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Vincom:..................................81 2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom:.87 2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom..................................................................................................................................8 8 2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay:..............................................................................................................89 2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới:....96 2.2.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Vincom.110 2.2.4. Một số dự án lớn mà Công ty đã và đang triển khai đầu tư:...........127 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom...............................................................................139 2.3.1. Các yếu tố khách quan:....................................................................139 2.3.2. Các yếu tố chủ quan:.......................................................................142 2.4. Tóm tắt chương 2...................................................................................................144 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...................145 3.1. Chiến lược hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom từ nay đến năm 2015..................................................................................................145 3.1.1. Mục tiêu của chiến lược:.................................................................145 3.1.2. Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của Công ty......................................................................................................146 3.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom. ..........................................................................................151 3.2.1. Các nhóm giải pháp thực hiện:........................................................151 3.2.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM................................................................151 3.2.2.1. Các giải pháp mang tính chiến lược:............................................152 a. Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược:......................................152 b. Giải pháp mang tính quản trị, điều hành:............................................153 3.2.2.2. Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể:................................155 a. Giải pháp về nhân lực:..........................................................................155 b. Giải pháp về chiến lược Marketing:......................................................158 c. Giải pháp về huy động vốn....................................................................165 d. Giải pháp về định giá bất động sản.......................................................171 3.3. Kết luận chương 3..................................................................................................173 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................175 TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................178 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: BĐS WTO USD VND TP TNHH CP VCT ĐHĐCĐ HĐQT UBCKNN VICOM JSC CNĐKKD NĐ-CP TTTM GTGT CBRE BIDV VNPT UBND HĐND TNDN IRR Bất động sản; Tổ chức thương mại Thế giới; Đồng đô la Mỹ; Đồng Việt Nam Thành phố; Trách nhiệm hữu hạn; Cổ phần; Vincom City Towers; Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị; Uỷ ban chứng khoán Nhà nước; Công ty Cổ phần VINCOM; Chứng nhận đăng ký kinh doanh; Nghị định Chính phủ; Trung tâm thương mại; Giá trị gia tăng; Công ty CB Richard Ellis Việt Nam; Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam; Uỷ ban nhân dân; Hội đồng nhân dân; Thu nhập doanh nghiệp; Hệ số hoàn vốn nội bộ; NPV GDP FDI ISO Giá trị hiện tại ròng; Tổng sản phẩm quốc nội; Đầu tư trực tiếp nước ngoài; Tổ chức tiêu chuẩn Quốc tế; DANH MỤC BẢNG BIỂU: Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 2.8 Bảng 2.9 Bảng 2.10 Bảng 2.11 Bảng 2.12 Bảng 2.13 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Cơ cấu vốn của Công ty Cổ phần Vincom tại các Công ty thành viên; Phần trăm dân số dưới 35 tuổi; Tỷ lệ đô thị hoá và tốc độ đô thị hoá hàng năm; Biểu giá thuê văn phòng tại Hà Nội; Ước tính không gian văn phòng sẽ được cung cấp mới Quý 4/2007 đến năm 2010; Giá căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội quý 4/2007; Cơ cấu lao động của Công ty CP Vincom tại thời điểm 31/12/2007; Năng lực máy móc, thiết bị của Công ty Cổ phần Vincom tại thời điểm 31/12/2007; Tổng hợp các hợp đồng khai thác và kinh doanh toà nhà VTC; Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm Cơ cấu doanh thu thuần theo các năm; Chi phí bán hàng và cung cấp dịch vụ theo các năm; Tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2007; Kế hoạch hoạt động kinh doanh của VINCOM JSC giai đoạn 2007-2015; Một số dự án đầu tư từ nay đến năm 2015 của Công ty Cổ phần VINCOM. DANH MỤC HÌNH VẼ: Hình 2.1 Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom; Biểu đồ số lượng doanh nghiệp đăng ký mới tại Việt Nam giai đoạn 2001- 2005; Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.7 Hình 2.8 Hình 2.9 Hình 2.10 Hình 2.11 Hình 2.12 Hình 2.13 Hình 2.14 Hình 2.15 Hình 2.16 Hình 2.17 Hình 2.18 Hình 2.19 Hình 2.20 Biểu đồ tăng trưởng kinh tế một số nước Châu Á; Diện tích và giá thuê tại các Trung tâm thương mại tại Hà Nội; Ước tính mức giá thuê trung bình ở các khu trung tâm Hà Nội năm 2007; Biểu đồ thị phần thị trường BĐS cho thuê năm 2007 tại Hà Nội; Các trung tâm thương mại tại Hà Nội hình thành trong tương lai; Biểu đồ khả năng cung ứng văn phòng cho thuê trong tương lai của thị trường văn phòng Hà Nội; Biểu đồ tỷ lệ cho thuê còn trống của văn phòng cho thuê hạng A và B tại Hà Nội; Biểu đồ giá thuê trung bình văn phòng hạng A và B tại Hà Nội; Biểu đồ diện tích văn phòng hạng A, B và C cung cấp mới tại Hà Nội giai đoạn 2007-2010; Thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giai đoạn 2008-2010; Biểu đồ số lượng và giá căn hộ đã bán ở Hà Nội tính theo năm từ 2001 đến 2007; Biểu đồ về doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của các năm; Cơ cấu doanh thu thuần của Công ty Cổ phần VINCOM giai đoạn 2005 – 2007; Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp; Hình vẽ phối cảnh công trình “Trung tâm thương mại và Căn hộ cho thuê cao cấp – HH1”; Hình vẽ phối cảnh khu A – Trung tâm thương mại Eden; Hình vẽ phối cảnh Khu B; Hình vẽ phối cảnh dự án “Trung tâm thương mại Vincom - Hải Phòng”.