Luận văn Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành chưa lâu, do đó, nó vẫn đang trong giai đoạn từng bước chuyển mình phát triển. Bản thân mình, thị trường Bất động sản còn chịu tác động rấtnhiều của các yếu tố vĩ mô, các chính sách của nhà nước. Do đó, những thăng trầm trên thị trường trong từng giai đoạn tiến triển là điều không thể tránh khỏi. Mặc dù đã có rất nhiều thay đổi trong các chính sách điều tiết, tuy nhiên, thị trường Bất động sản nước ta vẫn tồn tại nhiều bất cập. Hơn thế nữa, trong giai đoạn hiện thời, thị trường Bất độngsản nước ta đang chịu những tác động lớn mang nhiều yếu tố bất lợi. Vì lẽđó, sự sôi động trên thị trường đã chuyển sang một thời kỳ gian nan hơn,đòi hỏi có những điều chỉnh phù hợp hơn trong thời kỳ sắp tới.

pdf79 trang | Chia sẻ: lylyngoc | Lượt xem: 2205 | Lượt tải: 3download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận văn Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
quan quản lý kiến trúc đơ thị tuy rất cần, nhưng chưa được thiết lập rõ ràng. Nhân sự làm cơng tác quy hoạch, quản lý, phát triển đất đơ thị tại các quận, huyện cịn thiếu, trình độ chuyên mơn cịn hạn chế và khơng đủ nhân sự chuyên ngành nên việc thẩm định, phê duyệt và quản lý đất đơ thị trên địa bàn rộng lớn thì gặp nhiều khĩ khăn. Chính những hạn chế này đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ triển khai các dự án Bất động sản, làm thiếu hụt khá lớn nguồn cung Bất động sản.  Thứ ba, hạn chế của nguồn cung Bất động sản cịn bị tác động rất lớn từ những bất cập trong việc khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp. Bởi lẽ, theo khoản 1 ðiều 40 Luật Nhà ở cĩ quy định tiêu chuẩn thiết kế đối với căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại phải đảm bảo diện tích sàn xây dựng tối thiểu cho mỗi căn là 45 mét vuơng, trong khi đĩ, rất nhiều tầng lớp cư dân cĩ thu nhập rất thấp, họ lại chỉ cần nhà cĩ diện tích nhỏ (khoảng 30-35 mét vuơng) để phù hợp với túi tiền eo hẹp của mình, trong đĩ bao gồm người độc thân, người già, sinh viên mới ra trường, ngay cả hơn 90.000 cặp vợ chồng trẻ ở TP.HCM cũng cĩ nhu cầu tương tự. ðối với suy nghĩ của rất nhiều người, trong điều kiện kinh tế hạn hẹp, họ cĩ thể chấp nhận một căn hộ nhỏ, khi điều kiện kinh tế được cải thiện thì họ cĩ thể bán nhà nhỏ mua nhà lớn hơn. Chính vì hạn chế này mà Bất động sản cho người thu nhập thấp chưa làm cho nhu cầu của một bộ phận lớn cư dân được thoả mãn hồn tồn, dẫn đến thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp chưa hấp dẫn các nhà đầu tư trong cũng như ngồi nước. ðồng thời, Luật nhà ở cũng quy định nhà dành cho đối tượng cĩ thu nhập thấp chỉ được xây tối đa sáu tầng. ðiều kiện này chỉ cĩ thể thực hiện được ở những khu vực cịn đất trống tại ngoại thành, khơng phù hợp với nhu cầu của người thu nhập thấp đang lệ thuộc vào cơng việc kiếm sống ở các khu thị tứ nội thành. Bên cạnh đĩ, với tình hình hiện nay, quy hoạch xây dựng chung cư phải hơn 10 tầng mới mong bù đắp được chi phí đất đai, đĩ là chưa kể áp lực về vốn. Trước đây, chi phí cho mỗi mét vuơng chung cư là 5-6 triệu đồng, nay đã lên đến 8-9 triệu đồng. Với tình trạng siết chặt tín dụng Bất động sản như hiện nay, nhà đầu tư đương nhiên phải nhắm tới những dự án nào đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Kết luận Chương 2: Chương 2 đã mang đến một cái nhìn tổng quát về quá trình phát triển của thị trường Bất động sản ở nước ta nĩi chung và ở nước ta nĩi riêng xuyên suốt từ năm 1993 cho đến nay, để từ đĩ phân tích thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay. Trong chương 2, những nguyên nhân cụ thể ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường Bất động sản đã được nêu và phân tích, để từ đĩ đưa ra những giải pháp cụ thể trong chương 3. Chương 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN TẠI TP.HCM 3.1 Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM 3.1.1 Phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại TP.HCM: 3.1.1.1 Những ưu điểm của thị trường phái sinh Bất động sản khi được áp dụng tại TP.HCM: Rủi ro trên thị trường Bất động sản do giá cả biến động mạnh đã làm cho những nhà đầu tư Bất động sản và những người cĩ nhu cầu sở hữu Bất động sản phải lo lắng. Sự lên xuống thất thường của giá cả các loại Bất động sản trên thị trường đã đặt ra một nhu cầu ở nước ta về một cơng cụ giảm thiểu rủi ro cho loại hàng hĩa Bất động sản. Một khi cĩ được cơng cụ phịng ngừa rủi ro, các tầng lớp dân cư sẽ an tâm với thị trường Bất động sản, họ sẽ khơng quá lo ngại mỗi khi cĩ sự biến động về giá, nhờ đĩ thị trường sẽ khơng cĩ những đợt đĩng băng nặng nề do tâm lý e ngại và lo lắng đối với khả năng biến động thị trường. Và, một trong những cơng cụ hạn chế rủi ro đang dần dần phổ biến ở các nước trên thế giới ngày nay chính là các cơng cụ phái sinh Bất động sản. Thị trường phái sinh Bất động sản cũng là một loại thị trường phái sinh dựa trên cơng cụ phái sinh Bất động sản. Cơng cụ này là một cơng cụ tài chính mà giá trị phái sinh của nĩ dựa trên giá trị của Bất động sản. Thơng thường, một hợp đồng phái sinh Bất động sản sẽ được thiết lập dự trên chỉ số Bất động sản; bởi lẽ, chỉ số Bất động sản sẽ phản ánh tốt nhất thơng tin thị trường liên qua đến bất động sản. Thị trường phái sinh Bất động sản mang trong mình chức năng kết nối giữa người bán và người mua trong cùng mong muốn phịng ngừa và hạn chế rủi ro. Nĩ cung cấp thơng tin liên quan đến sự thay đổi về giá đối với giá trị của Bất động sản, nĩ giúp liên kiết nhu cầu mua, bán liên quan đến Bất động sản trong một mơi trường biến động về giá rất khĩ đốn trước như ngày nay. Khơng chỉ dành riêng cho những người sở hữu Bất động sản muốn phịng ngùa rủi ro, thị trường phái sinh bất động sản cịn rất phù hợp và hấp dẫn với:  Bất kỳ nhà đầu tư hay tổ chức đầu tư Bất động sản nào muốn đầu tư để kiếm lời  Những người thuê Bất động sản, muốn phịng ngừa rủi ro tăng giá thuê trên thị trường  Những người thế chấp Bất động sản, lo ngại sự thay đổi giá trị Bất động sản minh mang thế chấp  Các nhà thầu, cơng ty đầu tư xây dựng Bất động sản, muốn giữ nguyên giá trị Bất động sản tại thời điểm nhất định trong một khoảng thời gian nhất định đến tương lai. Nếu như trước đây, loại hình này cịn rất hạn chế thì ngày nay, nĩ đã được rất nhiều nước áp dụng. Cĩ thể thấy rằng, từ năm 2006 trở lại đây, việc sử dụng cơng cụ phái sinh bất động sản đã trở thành một hình thức phổ biến ở châu Âu, châu Mỹ và châu Á. Tại Vương Quốc Anh, vì cĩ nhiều cơng ty Bất động sản hoạt động, số lượng ngân hàng và các quỹ phịng ngừa rủi ro rất lớn nên thị trường phái sinh Bất động sản ở đây phát triển khá nhanh, mới chỉ xuất hiện vào năm 2005 nhưng đến năm 2006, giá trị giao dịch chứng khốn phái sinh đã đến 3.7 tỉ bảng Anh. Tại Pháp, vào tháng 12/2006, Merril Lynch và AXA đã tiến hành hợp đồng Swap ở Pháp và sử dụng chỉ số Bất động sản Paris. Tháng 1/2007, Goldman Sachs đã bán một Quyền chọn Bất động sản theo chỉ số Bất động sản ðức. Tại Mỹ, vào năm 2007, rất nhiều ngân hàng đã mở các quầy giao dịch sản phẩm phái sinh Bất động sản vì họ tin rằng thị trường này đang phát triển mạnh. Tổ chức mơi giới GFI cũng đã hợp tác với CB Richard Ellis mở một quầy giao dịch tại Mỹ vào cuối năm 2006. Họ đã nhận định một tiềm năng lớn trên thị trường Mỹ vì đây là một thị trường lớn trên thế giới và thực tế là các sản phẩm phái sinh Bất động sản ngày càng được mở rộng trong vịng 5 năm trở lại đây. Tại Hồng Kơng, theo chân sự phát triển của Vương Quốc Anh, thị trường phái sinh Bất động sản đã dần được hình thành, cụ thể, giao dịch phái sinh Bất động sản đầu tiên Dutch Bank ABN AMRO và Tổ chức tài chính Sun Hung Kai đã được thực hiện, với chỉ số Bất động sản được tiến hành nghiên cứu và cơng bố bởi trường ðại Học Hồng Kơng. Phái sinh Bất động sản cĩ những thuận lợi đặc trưng rất lớn, đĩ là:  Phái sinh Bất động sản rất dễ thực hiện: hợp đồng phái sinh Bất động sản được thực hiện rất nhanh, dễ dàng với chi phí thấp. So với việc thực hiện hợp đồng phái sinh thì việc đầu tư trực tiếp vào Bất động sản sẽ mất nhiều thời gian và chi phí vì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều cơng đoạn như chọn vị trí đất, chọn nhà thầu, xin giấy phép, đăng ký bảo hiểm, trả các chi phí pháp lý, ...Vì lẽ đĩ, hợp đồng phái sinh Bất động sản được thực hiện nhanh chĩng cịn đầu tư Bất động sản sẽ mất nhiều thời gian.  Phái sinh Bất động sản cĩ thể đa dạng hĩa: cơng cụ phái sinh Bất động sản cĩ thể tạo ra một danh mục đầu tư nhanh chĩng hơn nhiều so với việc đa dạng hĩa đầu tư trực tiếp vào Bất động sản. Cơng cụ phái sinh Bất động sản giúp cho nhà đầu tư khơng phải tốn phí tìm kiếm Bất động sản, nĩ thậm chí cịn dễ dàng hơn cả việc đầu tư gián tiếp vào cơng ty các cơng ty Bất động sản thơng qua sở hữu cổ phiếu.  Khơng tốn phí quản lý: đầu tư trực tiếp vào Bất động sản sẽ tốn nhiều chi phí quản lý Bất động sản, tuy nhiên giao dịch phái sinh khơng tốn các chi phí này. 3.1.1.2 Giải pháp phát triển thị trường phái sinh Bất động sản: Thị trường các cơng cụ phái sinh Bất động sản rất phát triển ở nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, để cĩ thể phát triển được thị trường này, các cơ quan quản lý cần chú ý đến các vấn đề cơ bản như sau:  Xây dựng hệ thống luật pháp điều tiết thị trường phái sinh Bất động sản: ðến nay, thị trường cho các sản phẩm phái sinh nĩi chung ở nước ta chưa phát triển mạnh. Nhà nước mới chỉ cho phép một cách hạn chế các giao dịch dựa trên các cơng cụ phái sinh. Cụ thể là nhà nước cho phép Ngân hàng Citibank thực hiện thí điểm hốn đổi lãi suất giữa 2 đồng tiền từ ngày 1/3/2005 đến 2/2006, cho phép Ngân hàng Standard Chartered chi nhánh tại Việt Nam thực hiện hốn đổi lãi suất chéo giữa 2 đồng tiền chéo (Cross Currency Swap- CCS) đối với khoản vay ngoại tệ của khách hàng sau khi khách hàng vay ngoại tệ; cho phép Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương thực hiện giao dich hợp đồng tương lai trên thị trường hàng hố (9/2004); về quyền chọn ngoại tệ (Option ngoại tệ/ VND), nhà nước chỉ cho phép thực hiện nghiệp vụ này đối với một số Ngân hàng như Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc tế, ngân hàng Ngoại Thương (8/2005); Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (12/2005). Chính vì vậy, để phát triển thị trường phái sinh Bất động sản, nhà nước cần nghiên cứu và ban hành cụ thể hành lang luật pháp nhằm ban hành những quy định và hướng dẫn cho thị trường này phát triển. Cụ thể, nhà nước cần quy định rõ những loại Bất động sản nào được phép tham gia giao dịch trên thị trường phái sinh bất động sản, các quy định về sàn giao dịch các sản phẩm phái sinh Bất động sản, các quy định về chứng chỉ cần phải cĩ đối với những người tham gia giao dịch, quy định biên độ giao dịch cũng rất cần thiết. ðặc biệt, nhà nước cần quy định rõ mức thuế những người tham gia giao dịch trên thị trường phải nộp. Theo đĩ, cần giới hạn cụ thể mức lợi nhuận cĩ được từ giao dịch cần phải nộp thuế. Một vấn đề rất quan trọng là nhà nước cần quy định chi tiết các quy điều luật chi phối hợp đồng giao dịch phái sinh Bất động sản, đảm bảo cĩ sự tách bạch cụ thể giữa quyền và trách nhiệm các bên tham gia.  Xây dựng chỉ số cho thị trường phái sinh Bất động sản : Một trong những yếu tố hết sức quan trọng để phát triển thị trường phái sinh Bất động sản là phải xây dựng chỉ số Bất động sản cho thị trường. Chỉ số Bất động sản là một loại chỉ số chứa đựng nhiều yếu tố, trong đĩ chủ yếu là yếu tố giá. Chỉ số này được tính tốn dựa trên các số liệu cĩ thực của các loại Bất động sản trên thị trường. Chỉ số này được tính bằng phương pháp trọng số, đĩ là mức giá trị trung bình trọng số của các loại Bất động sản trên thị trường, với giá được thu thập hàng ngày, hàng tuần hoặc hàng tháng. Tùy thuộc vào điều kiện mỗi nước mà cĩ cách tính chỉ số Bất động sản phù hợp với nước mình. Tuy nhiên, hiện nay, loại chỉ số được quan tâm nhiều hơn cả là chỉ số NPI. Việc tìm hiểu chỉ số này sẽ là cơ sở để xây dựng chỉ số Bất động sản ở nước ta. NPI được viết tắt từ NCREIF Property Index, trong đĩ NCREIF được tĩm gọn từ National Coucil of Real Estate Fiduciaries. Như vậy, khát quát, chúng ta cĩ thể hiểu NPI là Chỉ số Bất động sản của Hội đồng Quốc gia các Tổ chức Bất động sản Ủy thác. NCREIF là tổ chức phi lợi nhuận của Hoa Kỳ, được thành lập năm 1977 để hỗ trợ các thành viên bên trong tổ chức. Các thành viên của tổ chức bao gồm các cơng ty tư vấn Bất động sản, các định chế đầu tư Bất động sản chuyên nghiệp. Chính các thành viên bên trong đã cung cấp cho NCREIF các thơng tin chính xác để xây dựng chỉ số NPI. Cĩ thể nĩi, NPI là một chỉ số Bất động sản nổi tiếng, nĩ được xây dựng bởi các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong ngành Bất động sản. Chỉ số NPI về cơ bản là một chuỗi dữ liệu theo từng quý, nĩ là tập hợp của tồn bộ tỉ suất sinh lời từ thị trường Bất động sản tư nhân, hồn tồn khơng xét tới mục đích đầu tư và cấu trúc vốn của nhà đầu tư. Chỉ số NPI được tính tốn dựa trên tỉ suất thu nhập cĩ được từ mỗi loại Bất động sản, kèm theo các báo cáo cụ thể theo chuẩn mực của các Tiêu chuẩn ðầu tư Bất động sản REIS ( Real Estate Investment Standards). Các loại Bất động sản được đưa vào xây dựng chỉ số NPI bao gồm: văn phịng, khách sạn, nhà ở, nhà xưởng và căn hộ. Những loại Bất động sản nào nếu xét thấy khơng đủ tiêu chuẩn sẽ khơng được đưa vào xây dựng chỉ số NPI. Chỉ số NPI là 100 tính từ năm 1977. Chỉ số này tăng lên do sự tác động của thu nhập từ Bất động sản trong mỗi quý. Thu nhập hằng năm được tính tốn từ một chuỗi liên kết thu nhập của các quý.  ðảm bảo về mặt thị trường: Cĩ 2 yếu tố quan trọng cần quan tâm đối với điều kiện về thị trường phái sinh Bất động sản, đĩ chính là đảm bảo tính thanh khoản cho thị trường và làm cho mọi người hiểu rõ về thị trường.  Xây dựng tính thanh khoản cho thị trường: Thiếu tính thanh khoản sẽ dẫn đến những khĩ khăn cho thị trường phái sinh Bất động sản. Trên thế giới, các nhà quản lý thị trường phái sinh Bất động sản đều ý thức rất rõ điều này, và điển hình là thị trường phái sinh FOX của Luân ðơn đã xem vấn đề đảm bảo tính thanh khoản cho thị trường là một trong những điều quan trọng hàng đầu. ðể đảm bảo được tính thanh khoản cho thị trường phái sinh Bất động sản, cần phải duy trì đủ số người tham gia thị trường này. Thơng thường, cĩ 3 dạng người tham gia thị trường này, họ bao gồm những người tham gia với mong muốn phịng ngừa rủi ro khi giá Bất động sản thay đổi, những người tham gia với tư cách nhà đầu cơ, và một số khác tham gia để tìm kiếm cơ hội chênh lệch giá. Mỗi dạng người tham gia đều cĩ quan niệm khac nhau về tầm quan trọng của thị trường phái sinh Bất động sản. Những người tham gia với mong muốn phịng ngừa rủi ro sẽ trả phí để tránh rủi ro; những nhà đầu cơ sẽ phân tích thị trường Bất động sản và thực hiện giao dịch để kiểm sốt tài Bất động sản của họ dựa trên rủi ro về giá trên thị trường; người tìm kiếm chênh lệch giá sẽ thực hiện giao dịch vì tính hiệu dụng của giá trên các thị trường. Dù mục đích gì đi nữa, sự cĩ mặt của tất cả họ sẽ tạo ra sự cân bằng của thị trường.  Làm cho mọi người hiểu rõ về thị trường: một yếu tố khác rất quan trọng để phát triển thị trường phái sinh Bất động sản là các cấp quản lý phải giúp mọi người hiểu được thị trường này bằng cách cung cấp các kiến thức về thị trường dưới nhiều hình thức khác nhau, qua các kênh thơng tin khác nhau. Chính nhờ sự hiểu biết sâu rộng của nhiều người về thị trường này, mỗi ngày sẽ cĩ nhiều nhà đầu tư, các tổ chức tài chính tham gia vào thị trường, qua đĩ sẽ tạo ra được sự liên kết chặt chẽ giữa thị trường tài chính và thị trường Bất động sản. Kiến thức về thị trường phái sinh Bất động sản cần được các cấp quản lý phổ biến cho cả những nhà đầu tư Bất động sản lẫn các nhà đầu tư tài chính. Chính nhờ những hiểu biết về thị trường phái sinh Bất động sản, những nhà đầu tư tài chính sẽ cĩ cơ hội nắm được sâu hơn đặc điểm của thị trường Bất động sản; đồng thời, những nhà đầu tư Bất động sản sẽ bổ sung thêm nhiều kiến thức tài chính. Chính vì thế, cả hai thị trường Tài chính và Bất động sản sẽ gắn kết chặt chẽ hơn, đồng thời, chính nhờ sự hiểu biết ở mức độ sâu rộng của các nhà đầu tư, cả hai thị trường sẽ đạt được mức độ hiệu quả cao hơn. ðến lượt mình, cả hai thị trường này sẽ gĩp phần giúp cho thị trường phái sinh Bất động sản phát triển. 3.1.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản: Hiện nay, hầu hết giao dịch nhà đất thường thơng qua nhà đầu cơ và người mơi giới. Những người cĩ nhu cầu nhà ở thực sự phải thơng qua nhà mơi giới mua nhà đất với giá cao hơn so với giá ban đầu. ðây là một trong những nguyên nhân gây ra cơn sốt nhà đất, và cũng chính nĩ là nguyên nhân khiến cho thị trường ảm đạm khi giá cả Bất động sản phản ánh quá chênh lệch giá trị thực của nĩ. Khi thị trường lên cơn sốt, chỉ cĩ nhà đầu cơ là người được hưởng lợi nhiều nhất, cịn Nhà nước và người cĩ nhu cầ nhà đất thực sự khơng khơng được hưởng lợi từ sự tăng giá đĩ. Chủ đầu tư dự án cũng khơng được hưởng số tiền chênh lệch so với giá gốc mà chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, một sản phẩm bất động sản cĩ giá bán ra ban đầu khá thấp, lợi nhuận khoảng 20% so với tổng vốn đầu tư, nhưng sau vài lần sang nhượng đã đẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban đầu, và người cĩ nhu cầu thực sự luơn phải chịu mua với giá khá cao. Chính vì vậy, giải pháp để gia tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản là nhà nước cần thúc đẩy sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản. Theo cách này, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thơng qua sàn giao dịch bất động sản, bắt buộc Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua trêm sàn giao dịch bất dộng sản. ðồng thời, Chủ đầu tư cĩ thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản. Khơng những thế, nhà nước cịn phải buộc Sàn giao dịch bất động sản cơng khai các thơng tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch, bao gồm các thơng tin cụ thể như sau: ðối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..; ðối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phịng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..; ðối với bất động sản cơng nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu cơng nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..; ðối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nơng nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nơng nghiệp hay các loại đất khác (nếu cĩ). Nhà nước cũng cần yêu cầu minh bạch thơng tin về vị trí bất động sản, cụ thể:  ðối với bất động sản tại khu vực đơ thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). ðối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phịng, tầng, dãy (lơ) chung cư. ðối với khu vực nơng thơn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xĩm, thơn, xã, huyện, tỉnh;  ðối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lơ đất (đối với các lơ đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc cơng trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư). Thơng tin về quy mơ, diện tích của bất động sản cũng cần quy định rõ như sau:  ðối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuơn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phịng..;  ðối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuơn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, cơng suất (nếu cĩ);  ðối với hạ tầng khu cơng nghiệp phải nêu rõ: quy mơ diện tích tồn bộ khu cơng nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất cơng cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ơ đất..;  Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu cĩ). Thơng tin về đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản cũng phải thê hiện rõ ràng như sau:  Nêu rõ về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu cơng trình, mĩng, khung, tường, sàn, mái;  Nêu rõ cơng năng sử dụng bất động sản thơng tin theo thiết kế ban đầu;  Nêu rõ chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng cơng trình;  Nêu rõ thơng tin về quyền và lợi ích của người thứ ba cĩ liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ Với sàn giao dịch bất động sản, giá cả bất động sản sẽ được xác định hợp lý. Khi giá ở mức độ hợp lý, nhu cầu người sử dụng sẽ tăng cao, doanh nghiệp sẽ dễ bán được Bất động sản của mình cho đối tượng cĩ nhu cầu thật với những hình thức thanh tốn cụ thể, hợp lý và an tồn, sẽ hạn chế trường hợp tất cả các sản phẩm đều rơi vào tay nhà đầu tư lướt sĩng, nếu họ khơng bán ra kịp thời sẽ dẫn đến tình trạng trì truệ trong việc thanh tốn những lần tiếp theo cho DN. Tính pháp lý của sản phẩm Bất động sản sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, tạo sự an tâm cho khách hàng. 3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường Bất động sản tại TP.HCM 3.2.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngồi: Ngồi các vấn đề bất cập về trường pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý nhà nước, tác động của các thị trường vàng, chứng khốn… thì vấn đề vốn đang được xem là bài tốn nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và chính khĩ khăn về nguồn vốn đã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất động sản trên thị trường. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cịn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Theo như ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay cĩ tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Vì lẽ đĩ, một trong những giải pháp cấp bách chính là các cơng ty Bất động sản cần quan tâm đế việc thu hút cũng như liên kết vốn với các cơng ty, tổ chức nước ngồi. Về phương diện pháp lý, sự hợp tác về vốn là hồn tồn phù hợp bởi vì 2 lý do sau: Thứ nhất, Việt Nam đã trở thành viên của WTO, thành viên khơng chính thức của Liên hiệp Hội đồng Bảo An, và Thủ tướng Việt Nam Nguyễn Tấn Dũng đã ký bảng Hiến pháp ASEAN, cho phép Việt Nam hội nhập sâu hơn vào thị trường thế giới. Thứ 2, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành đã tạo ra một mơi trường hợp pháp rõ ràng cho những hoạt động hợp tác này. ðồng thời, trong giai đoạn hiện nay, các nước trên thế giới đã nhận thấy nhiều tiềm năng lớn trên thị trường Bất động sản ở nước ta. Thật vậy, ở thời điểm trước đây, lãnh đạo UBND TP.HCM đã đến các nước Singapore, Malaysia... để kêu gọi đầu tư vào các dự án địa ốc. Thế nhưng, các cơng ty nước ngồi vào thời điểm đĩ đều thờ ơ với sự mời gọi của chúng ta. Một số doanh nghiệp đặt ra yêu cầu là ngồi gĩp đất, cơng ty trong nước phải cĩ vốn đối ứng. ðiều kiện này khiến khơng ít cơng ty trong nước gặp trở ngại trong việc hợp tác. Tuy nhiên, đến bây giờ cĩ rất nhiều doanh nghiệp nước ngồi muốn đầu tư vào địa ốc. Cĩ những dự án của doanh nghiệp trong nước khơng cần chào mời mà họ cũng tự tìm tới. Vì lẽ đĩ, các cơng ty bất động sản cần tận dụng cơ hội này để thu hút nguồn vốn vào các dự án đầu tư. ðặc biệt, đối với các dự án triển khai dở dang hoặc chưa hồn tất đến bù từ nhiều năm qua thì hình thức này rất phù hợp để các cơng ty bất động sản trong nước sớm triển khai các bước tiếp theo của dự án. Bên cạnh đĩ, các dự án lớn, với diện tích vài trăm hecta để xây khu đơ thị cũng rất được các cơng ty bất động sản nước ngồi quan tâm để được hợp tác gĩp vốn đầu tư. Trên phương diện thực tế, dù chưa phải là phổ biến với tất cả các cơng ty bất động sản, nhưng đã cĩ nhiều sự hợp tác gĩp vốn giữa các cơng ty trong nước với các cơng ty, tập đồn lớn nước ngồi. Cụ thể chúng ta cĩ thể kể đến Dự án The Estella (xa lộ Hà Nội, quận 2, TP.HCM) qui mơ khoảng 1.500 căn hộ, tổng vốn đầu tư là 106 triệu USD, đây là dự án liên doanh giữa Keppel Land (thuộc Tập đồn Keppel của Singapore, chiếm 55% vốn) và Cơng ty Tiến Phước (45%), ngồi ra, Cơng ty An Phú JS và Cơng ty HOK của Mỹ đã kết hợp để triển khai một dự án 4 nghìn tỉ VND, xây dựng khu dân cư An Phú Hưng ở Hĩc Mơn, TP.HCM. ðể đạt được hiệu quả cao trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngồi, các cơng ty Bất động sản cần chú trọng:  Chuẩn bị hồ sơ về dự án thật hồn chỉnh (đặc biệt quan trọng là các giấy tờ pháp lý dự án)  Nghiên cứu kỹ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn gĩp (nếu là hình thức hợp tác, liên doanh)  Nếu dự án đã lên quy hoạch, thì cần phải cĩ bảng phân bổ ngân sách đầu tư hợp lý, rõ ràng cùng với thiết kế chi tiết của từng hạng mục trong tổng thể dự án.  Trình được bản phân tích mức độ khả thi và tính thành cơng (khả năng sinh lợi hấp dẫn) của dự án.  Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải cĩ các báo cáo tài chính về tình hình doanh nghiệp được chuẩn bị chu đáo, rõ ràng và thực hiện bởi các đơn vị kiểm tốn uy tín.  Ngồi ra, một yếu tố nhỏ nhưng cũng khơng kém phần quan trọng đĩ là nên tìm hiểu về văn hĩa doanh nghiệp, văn hĩa quốc gia của Nhà đầu tư nước ngồi để cĩ thể đáp ứng hoặc giải tỏa đúng những lo lắng và làm hài lịng với các địi hỏi của các nhà đầu tư nước ngồi này. 3.2.2 Giải pháp phát hành trái phiếu: Thực tế việc Ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản đã gây ra nhiều khĩ khăn lớn cho các cơng ty bất động sản. Do đĩ, bên cạnh việc thu hút vốn và hợp tác với các cơng ty nước ngồi, các cơng ty bất động sản đã tìm cách tồn tại bằng cách huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu. Nhận ra hiệu quả cĩ được của kênh huy động vốn này nên việc phát hành trái phiếu bất động sản đã trở nên phổ biến trên thế giới. Cụ thể, gần đây nhất, CapitalLand của Singapore đã hợp tác với Tập đồn Lippo để phát hành 342 triệu VND trái phiếu để phát triển 2 dự án chung cư. ðây khơng phải là lần đầu tiên mà là lần thứ 5 CapitalLand huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu. Ở nước ta, trong tình trạng khĩ khăn về nguồn vốn như hiện nay, với hình thức này, các cơng ty đầu tư Bất động sản sẽ khơng cịn khĩ khăn để tìm được nguồn vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư. Ngồi ra cơng ty đầu tư Bất động sản cĩ thể huy động vốn của nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, các cơng ty, tập đồn bảo hiểm, tài chính... Mặt khác việc áp dụng lãi suất cũng như quá trình trả nợ qua phương thức này sẽ linh hoạt hơn so với các tổ chức tín dụng. Doanh nghiệp cũng cĩ thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính thơng qua việc mua đi hay bán lại trái phiếu do cơng ty mình phát hành ra trên thị trường. ðối với các cơng ty đầu tư kinh doanh các sản phẩm khơng phải là bất động sản, điều kiện của việc phát hành trái phiếu là chỉ cần cĩ thời gian hoạt động tối thiểu là 1 năm kể từ ngày cơng ty chính thức đi vào hoạt động, cĩ báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm tốn và kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh của năm đĩ phải cĩ lãi. Tuy nhiên,đối với một cơng ty Bất động sản thì việc phát hành trái phiếu bất động sản kèm theo quyền mua căn hộ thì cịn bị chi phối bởi Luật Nhà Ở và Luật Kinh Doanh Bất ðộng Sản. Bởi lẽ, ðiều 39 của Luật Nhà ở quy định rằng các nhà đầu tư chỉ cĩ thể huy động vốn từ khách hàng hoặc người cho thuê khi hồn tất xây dựng nền mĩng của cao ốc. Bên cạnh đĩ, điều 4 Nghị định 153/2007/Nð-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản thì: "Việc ứng tiền trước mua nhà phải được thực hiện nhiều lần. Lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt”. Như vậy, một câu hỏi được đặt ra ở là nếu việc huy động vốn bằng trái của một cơng ty bất động sản được tiến hành trước khi cơng ty hồn thành phần mĩng của cơng trình thì cĩ bị xem là vi phạm luật hay khơng. Câu trả lời ở đây là việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua căn hộ hồn tồn phù hợp với Luật Doanh nghiệp, khơng trái với Luật Chứng khốn. Cả chủ đầu tư và khách hàng tham gia mua trái phiếu đều được đảm bảo quyền lợi. Chỉ khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (hồn tất hạ tầng, xây xong phần mĩng) thì cơng ty Bất động sản mới tiến hành ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Trước khi cơng trình hồn tất phần mĩng, tất cả khách hàng đều mua trái phiếu Bất động sản đều là trái chủ, chưa phải là khách hàng mua căn hộ. Do đĩ, cơng ty Bất động sản khơng vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, để đảm bảo lịng tin của khách hàng, trái phiếu của cơng ty Bất động sản cần được đảm bảo thanh tốn. Việc đảm bảo thanh tốn cĩ thể thơng qua bảo lãnh thanh tốn của các tổ chức tài chính, tín dụng, hoặc bảo đảm bằng tài sản của tổ chức phát hành ( tức là chính cơng ty Bất động sản); theo đĩ, tài sản bảo đảm thanh tốn phải được xác định giá trị bởi các tổ chức chuyên mơn cĩ chức năng định giá; đồng thời, giá trị tài sản đảm bảo thanh tốn phải lớn hơn giá trị (gốc, lãi) trái phiếu được bảo đảm bằng tài sản. Ngồi ra cũng cĩ thể thực hiện qua hình thức bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba; theo đĩ, tài sản bảo đảm thanh tốn của bên thứ ba phải là tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm và được xác định giá bởi tổ chức chuyên mơn cĩ chức năng định giá. Như vậy, trong thời gian hiện tại, việc phát hành trái phiếu Bất động sản thật sự là một chiếc phao rất hiệu quả đối với các cơng ty Bất động sản trong gian đoạn khát vốn. Về phía khách hàng, khi càng nhiều cơng ty Bất động sản tham gia huy động vốn bằng hình thức này thì khách hàng sẽ càng cĩ lợi do các cơng ty Bất động sản phải chạy đua quan tâm hơn đến chất lượng sản phẩm Bất động sản để dễ dàng thu thu hút vốn. 3.2.3 Giải pháp hình thành các quỹ tín thác bất động sản: Một trong những giải pháp để ổn định thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho các cơng ty bất động sản hoạt động tốt hơn chính là việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Muốn thực hiện được điều này, thị trường Bất động sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong nước lẫn nước ngồi. Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất động sản được nhiều nước trên thế giới áp dụng chính là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời sẽ là một kênh rất quan trọng để thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước vào bất động sản, nhất là các khu đơ thị mới. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một mơ hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín và kinh nghiệm của cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các cơng ty quản lý quỹ chuyển giao ít nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản . Cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản luơn cĩ tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ rất ổn định. Trên thế giới, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản được phân loại theo đối tượng đầu tư, gồm: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ cho vay để mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vịng một số năm nhất định. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng cĩ thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất động sản vừa cho các chủ bất động sản khác vay tiền. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cịn được phân loại theo tổ chức: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một pháp nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, cĩ đại hội đồng cổ đơng, hội đồng quản trị và Ban kiểm sốt do cổ đơng bầu ra, cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là chứng chỉ quỹ đầu tư và được chia cổ tức, cĩ thể được mua bán trên thị trường chứng khốn sơ cấp và thứ cấp. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ đầu tư chứng khốn như Nghị định số 144 do Chính phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và cĩ hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ. Chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ dạng nửa như trái phiếu (trái phiếu), nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, khơng tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm tốn, định giá. Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ cĩ thể cĩ lãi, cĩ thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể tăng hoặc giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể bị phá sản. Cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sĩt của họ nếu làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý. Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn điều kiện cơ bản để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thành cơng gồm:  Cĩ hiệu quả tài chính cao: Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư cĩ lợi ích tài chính cao hơn các dạng đầu tư khác. Nếu khơng họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhưng an tồn. ðể đảm bảo hiệu quả tài chính, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần được đảm bảo một số yêu cầu:  Khơng được sử dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản để cho vay  Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần phải cĩ Ban ðại diện Quỹ do ðại hội nhà đầu tư bầu chọn  Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần phải đáp ứng tính minh bạch trong báo cáo và cơng bố thơng tin  Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải cĩ chính sách đánh giá, thẩm định tài sản trong giao dịch kinh doanh  Các thành viên tham gia Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải độc lập về lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập trong hoạt động của REIT  ðiều kiện thứ hai là uy tín của cơng ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ đầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và cĩ kinh nghiệm về thị trường bất động sản, thị trường vốn, cĩ kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và khai thác cĩ hiệu quả của các thành viên của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.  Thứ ba là phải cĩ hành lang pháp lý chặt chẽ: ðể đảm bảo tính minh bạch về tài chính của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bảo vệ các nhà đầu tư. Các nước phát triển Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản nĩi chung và nước ta nĩi riêng cần cĩ những bộ luật, quy chế quy định chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản . ðồng thời, cũng cần cĩ các quy định nhằm bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Các luật này cần phải đảm bảo được tính minh bạch về thơng tin cũng như mức độ ưu đãi về thuế.  ðiều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. ðây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để áp dụng thuế. ðối với Việt Nam, đây là ngành nghề kinh doanh cĩ điều kiện nên phải cĩ sự đồng ý của Bộ Tài chính trước khi cấp phép thành lập. Về đơn vị quản lý Nhà nước đối với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể hoạt động dưới sự quản lý của Vụ Tài chính ngân hàng Bộ Tài chính hoặc Ủy ban Chứng khốn Nhà nước, trong trường hợp Bộ Tài chính ủy quyền cho UBND TP.HCM thì Sở Tài chính sẽ là người đại diện quản lý Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Hiện cĩ khoảng gần 20 quỹ đầu tư nước ngồi đang muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu tư nước ngồi, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khốn, ưu đãi về thuế... 3.3 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại TP.HCM 3.3.1 Hồn thiện các chính sách tài chính và thuế trên thị trường bất động sản tại TP.HCM: Ở phần trên, chúng ta đã cĩ cái nhìn sơ lược về chính sách thuế luỹ tiến. Tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu những biện pháp nhằm hồn thiện và hướng sắc thuế này theo mục đích cĩ lợi cho thị trường. Một trong những vấn đề quan trọng đối với sắc thuế này mà các cơ quan quản lý cần quan tâm là phải làm sao xác định đối tượng thu thuế và mức thuế cho phù hợp. ðối với việc xác định đối tượng thu thuế lũy tiến, các bộ, ngành cần cố gắng tìm ra một giải pháp khả thi nhất cĩ thể bao thầu được tất cả các đối tượng, đặc biệt khơng bỏ sĩt đối tượng đầu cơ. Giải pháp đặt ra là nếu tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì Bất động sản đĩ khơng bị đánh thuế luỹ tiến. Nhà nước cũng nên giảm mức thuế chuyển nhượng xuống 1% và khơng thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.Ngược lại, nhà nước cần đánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vịng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất nên ở mức 25-28% chênh lệch giá mua bán. ðối với việc xác định mức thuế lũy tiến, cần xác định rõ căn cứ tính thuế, hạn mức đánh thuế. Căn cứ tính thuế cần sửa đổi theo hướng quy định căn cứ tính thuế là giá đất tính thuế do UBND tỉnh quy định theo khung giá của Chính phủ và cơng bố cơng khai hàng năm. Lúc ấy người nộp thuế sẽ cơng bằng khi cùng một thuế suất nhưng vị trí mảnh đất khác nhau thì mức thuế đĩng sẽ khác nhau. Hạn mức tính thuế cần xác định rõ hạn mức là diện tích sàn sử dụng hay tổng diện tích sử dụng. Bên cạnh đĩ, chúng ta cũng cĩ thể học tập cách làm của các nước láng giềng Singapore áp dụng thuế cố định, người mua nhà để ở chịu thuế 4%, mua nhà nhưng khơng ở phải đĩng thuế 12%. Ở Việt Nam cĩ thể đánh thấp hơn một chút. Việc đánh thuế cố định sẽ giúp thị trường đỡ xáo trộn, khơng xảy ra việc mĩc ngoặc giữa nhà đầu tư với cơ quan quản lý nhằm trốn thuế. Bên cạnh đĩ, nhà nước cũng cần áp dụng phương pháp xác định giá tính thuế theo cách mới, theo đĩ, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định cần phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được cơng bố hàng năm theo qui định của Luật ðất đai 2003. Phương pháp này sẽ khơng chỉ mang lại hiệu quả đối với thuế lũy tiến dành cho Bất ðộng sản, mà nĩ cịn mang lại những hiệu quả và lợi ích đối với các loại thuế bất động sản khác. Những lợi ích đem lại từ căn cứ tính thuế mới bao gồm :  Thứ nhất, về mặt hình thức, quy định về thuế và cách tính thuế rất rõ ràng dễ hiểu. Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính ngay được mức thuế phải đĩng hàng năm. Quy định rõ ràng sẽ hạn chế được những tiêu cực nếu cĩ từ nhân viên thu thuế. ðiều này khác hẳn với qui định cũ về hạng đất và do mức thuế chênh lệch giữa các hạng đất (khơng được xác định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực trong đĩng thuế và thu thuế bởi đa số người dân khơng biết đất mình đang sử dụng thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số thuế phải đĩng theo thơng báo mà phường, xã đưa tới.  Thứ hai, giải quyết được những bất hợp lý trong động viên thuế và đảm bảo cơng bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đĩng thuế sử dụng đất. ðất đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ cĩ giá cao hơn và do đĩ mức thuế sử dụng đất cũng sẽ cao hơn những nơi khác cĩ vị trí khơng thuận lợi. Sự cơng bằng này cũng được thể hiện ngay trong quá trình giải toả đền bù, đơ thị hố. Ví dụ: Trước khi giải toả, khu đất này nằm trong kiệt hẻm được xác định giá là 200.000đồng/mét vuơng. Nhưng sau khi giải toả, khu đất đĩ được ra mặt tiền với hệ thống hạ tầng hồn thiện, giá đất được xác định lại là 2.000.000đồng/ mét vuơng. Như vậy, mức thuế đĩng hàng năm của khu đất đĩ sẽ tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất. Nhà nước thu thuế đất hàng năm cĩ điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và xây dựng hạ tầng.  Thứ ba, tăng cường cơng tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất. Tại TP.HCM, rất nhiều người đổ xơ đi mua đất tích trữ trong khi nhu cầu sử dụng đất thực sự khơng cĩ. Tình trạng này kéo theo đĩ là đất tuy cĩ chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất khơng hiệu quả. Quy hoạch đơ thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà chia lơ, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buơn bán; vào chung cư chỉ là chuyện cùng đường bất đắc dĩ. Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lơ bán nền nhà. Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế mới, theo đĩ, tăng mức thu thuế gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thơng thường đối với phần diện tích đất để hoang, khơng sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật, xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đĩng băng ảo”. ðồng thời, quy định như vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất, tăng diện tích thơng thống cơng cộng, gĩp phần cải thiện bộ mặt đơ thị.  Thứ tư, cách tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn thu, gĩp phần thúc đẩy phát triển xã hội. Trên quan điểm thu thuế để phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước mà hiện nay đang cịn bỏ ngỏ. 3.3.2 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp: Với nhu cầu rất lớn về các sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp như hiện nay, nhà nước và các đơn vị đầu tư kinh doanh Bất động sản cần quan tâm đẩy mạnh loại hình nhà ở này. ðể đảm bảo loại hình Bất động sản này cĩ thể phát triển được, nhà nước cần chú trọng đến các vấn đề sau:  Một mặt, nhà nước nên cho phép các thành phần kinh tế và loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cĩ đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính được tham gia xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, khơng giới hạn về quy mơ, lãnh thổ. Song song đĩ, cần đa dạng hố các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội: 100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đồn thể, quỹ và các hợp tác xã... ðặc biệt, nhà nước nên khuyến khích các tập đồn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngồi), cĩ năng lực tài chính và cơng nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này. ðồng thời, các cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, cụ thể như: cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp, phát triển các thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp… Nhà nước cũng cần phải phân định rõ với đối tượng được hỗ trợ trong lĩnh vực nhà cĩ thu nhập thấp và đưa ra chính sách phù hợp cho các đối tượng này. Cụ thể hơn, đối với những người cĩ thu nhập rất thấp, khơng cĩ khả năng tự lo được chỗ ở thì được nhà nước nên xem xét giải quyết cho thuê nhà giá thấp, thời hạn cho thuê sẽ được thực hiện đến khi nào bản thân họ tự tạo lập được một nơi ở mới sẽ phải trả lại nhà ở xã hội đang thuê để cơ quan quản lý Nhà nước giải quyết cho người cĩ nhu cầu khác. Thực hiện theo hướng này, quỹ đất dành cho việc duy trì, phát triển nhà ở xã hội sẽ luơn được bảo tồn, cịn đối với những đối tượng thu nhập thấp nhưng cĩ một phần khả năng tài chính, nhà nước cần áp dụng chính sách để tạo điều kiện cho họ cĩ thể tạo lập được chỗ ở thơng qua hình thức mua nhà ở xã hội hoặc mua nhà trả gĩp dài hạn với lãi suất thấp.  Mặt khác, cần đề cao vai trị của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, mà nổi bật là: xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch khơng gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an tồn và hài hồ cảnh quan đơ thị (nên cĩ những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp); hồn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hố và thị trường hố, ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi tồn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp; xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người cĩ thu nhập thấp, kể cả các nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đồn kết… Khơng những thế, nhà nước cần thành lập Quỹ nhà quốc gia và địa phương, chuyên dành cho người cĩ thu nhập thấp thuê và thuê mua. Nguồn tài chính của Quỹ là đa dạng, song chủ yếu được tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản cơng, các nguồn thu khác… Nhiệm vụ chi chủ yếu của Quỹ là hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ các dự án tái định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao động cĩ thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân trong diện giải phĩng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập mới gĩp phần ổn định cuộc sống và xây nhà cho bản thân. Kết luận Chương 3: Việc phân tích thực trạng thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay ở Chương 2 đã làm xuất hiện yêu cầu khách quan là cần phải cĩ những giải pháp để phát triển và làm cho thị trường Bất động sản ở TP.HCM vận hành ổn định, lành mạnh, giảm thiểu những do sự lên xuống của giá cả. Chính vì vậy, Chương 3 là tập hợp những giải pháp tài chính rất phù hợp với giai đoạn hiện nay, bao gồm nhĩm giải pháp giúp hạn chế rủi ro cho thị trường Bất động sản tại TP.HCM, nhĩm giải pháp giúp gia tăng nguồn vốn cho thị trưưịng Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn khĩ khăn về vốn hiện nay, Chương 3 cũng đề cập đến nhĩm giải pháp giúp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM. ðây là những giải pháp thiết thực giúp phát triển thị trường Bất động sản đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng và mang lại hiệu quả cao trong mục tiêu phát triển thị trường Bất động sản. Chính những giải pháp này sẽ gĩp phần thay đổi những khĩ khăn hiện nay trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM, đồng thời thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ hơn với mức độ an tồn và hiệu quả lớn hơn trước kia. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành chưa lâu, do đĩ, nĩ vẫn đang trong giai đoạn từng bước chuyển mình phát triển. Bản thân mình, thị trường Bất động sản cịn chịu tác động rất nhiều của các yếu tố vĩ mơ, các chính sách của nhà nước. Do đĩ, những thăng trầm trên thị trường trong từng giai đoạn tiến triển là điều khơng thể tránh khỏi. Mặc dù đã cĩ rất nhiều thay đổi trong các chính sách điều tiết, tuy nhiên, thị trường Bất động sản nước ta vẫn tồn tại nhiều bất cập. Hơn thế nữa, trong giai đoạn hiện thời, thị trường Bất động sản nước ta đang chịu những tác động lớn mang nhiều yếu tố bất lợi. Vì lẽ đĩ, sự sơi động trên thị trường đã chuyển sang một thời kỳ gian nan hơn,địi hỏi cĩ những điều chỉnh phù hợp hơn trong thời kỳ sắp tới. Trước tình hình này, luận văn đã đi vào nghiên cứu thực trạng thị trường và Bất động sản trong thời gian vừa qua để xác định đâu là những khĩ khăn và những nguyên nhân chính yếu, để từ đĩ đề ra giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển ở mức độ cao hơn. Các nhĩm giải pháp được giới thiệu trong luận văn bao gồm cả những giải pháp dành cho các cấp quản lý lẫn các cơng ty Bất động sản. Trên cơ sở các giải pháp đã đề ra, luận văn đã đưa ra hướng giải quyết những khĩ khăn hiện thời, tạo tiền đề cho các cơng ty Bất động sản hoạt động vững vàng, đồng thời giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, giảm thiểu những rủi ro khơng lường trước được. TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Các tài liệu giáo khoa, văn bản pháp luật 1. Tài chính Doanh nghiệp hiện đại – GS.TS Trần Ngọc Thơ 2. Lý thuyết Tài Chính Cơng – PGS.TS Sử ðình Thành 3. Giáo trình Lý thuyết Tài chính Tiền tệ - GS.TS Dương Thị Bình Minh 4. Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 5. Chỉ thị Số: 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ Về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản 6. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 7. Luật ðất đai 1993 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 8. Luật ðất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 9. Luật nhà ở 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 10. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11. Giáo trình Tổng quan về Bất động sản và thị trường bất động sản – Nguyễn Tấn Bình 12. ðịnh hướng thị trường bất động sản - GS TSKH. ðặng Hùng Võ 13. Bài nĩi chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam" của GS. TSKH. ðặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright) B. Các trang web: 1. BDS/Khai_niem_BDS/ 2. dong-san/TTBDS/ 3. 4. 5. ecom.com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774 6. 7. che-cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dong- von.html 8. ticle&sid=1107 9. 3ED24FFF1D617D/View/Dn- HienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print =179752070 10. 11. 12. 13. 14. 15. oc/200712/50363-bat-dong-san-2007-bat-on-va-tiem-an-rui-ro.html

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdfgiai_phap_tai_chinh_nham_phat_trien_thi_truong_bat_dong_san_tai_tp_ho_.pdf
Luận văn liên quan