Luận văn Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội

khi có thông tin mời về dự án. Bước 6: Chuẩn bị hồ sơ thầu Tất cả các cá nhân, phòng ban được giao nhiệm vụ nghiên cứu kỹ hồ sơ mời thầu và các dữ liệu liên quan, thực hiện công việc được phân công với mức độ chính xác cao nhất và trong thời gian quy định. Bước 7: Kiểm tra từng phần Dự thảo hồ sơ thầu sau khi được người lập tự kiểm tra sẽ được gửi tới những người được phân công kiểm tra Người kiểm tra có trách nhiệm đảm bảo phần hồ sơ này phù hợp với yêu cầu kỹ thuật và trình bày đã quy định. Bước 8: Kiểm tra tổng thể Tất cả các phần hồ sơ dự thầu được tập chung tại Phòng Quản lý Kỹ thuật, trưởng phòng hoặc người được trưởng phòng uỷ quyền có trách nhiệm được chủ trì công tác nghiệp thu toàn bộ hồ sơ dự thầu nhằm đảm bảo tất cả các yêu cầu của khách hàng và các bên liên quan đã được xem xét đầy đủ và công ty có đủ năng lực đáp ứng yêu cầu đó. Bước 9: Duyệt Giám đốc hoặc người đựoc giám đốc uỷ quyền thể hiện quyết định cuối cùng của Công ty thông qua việc phê duyệt hồ sơ dự thầu. Bước 10: Nộp hồ sơ dự thầu và dự lễ mời thầu Hồ sơ dự thầu được nhân bản, đóng gói theo đúng yêu cầu. Vận chuyển và bàn giao cho khách hàng, lập phiếu bàn giao cho khách hàng, lập phiếu bàn giao tài liệu khi nộp hồ sơ dự thầu. Phòng Đầu tư Phát triển dự án, Phòng Quản lý Kỹ thuật cùng lãnh đạo công ty dự lễ mở thầu. Trưởng Phòng Đầu tư Phát triển dự án tiếp tục theo dõi các thông tin trong quá trình chấm thầu. Mọi thay đổi / bổ sung/ điều chỉnh đều được báo cáo cho lãnh đạo Công ty và các đơn vị liên quan để giải quyết. 1.4.2.2. Chính sách sản xuất và cung cấp dịch vụ Kiểm soát và cung cấp dịch vụ là biện pháp được áp dụng triệt để tại công ty để đảm bảo sản phẩm đạt chất lượng ngay từ công đoạn đầu tiên. Việc kiểm soát sản phẩm bao gồm các mục chính sau: Lập và theo dõi thực hiện tiến độ thi công: Thông qua tiến độ thi công đựơc lập trong “ sổ tay chất lượng dự án”, đơn vị thi công định kỳ báo cáo tình hình thi công với công ty. Việc báo cáo này được thực hiện trong các cuộc họp giao ban định kỳ theo quy định của công ty. Khi cần thiết công ty tổ chức đoàn và tiến hành kiểm tra. Sử dụng các thiết bị phù hợp: - Phòng Quản lý Kỹ thuật có trách nhiệm thực hiện công việc kiểm tra, phối hợp với đơn vị quản lý và sử dụng thiết bị sửa chữa và bảo dưỡng. - Việc bảo dưỡng được dựa trên kế hoạch hàng năm, trong đó chỉ rõ thời gian và mức độ bảo dưỡng, có cân nhắc lý lịch và tình trạng hoạt động của thiết bị. - Lý lịch các thiết bị được lưu lại cho mục đích quản lý và sử dụng. - Các đội trưởng công trường có trách nhiệm đảm bảo các thiết bị sản xuất thuộc phạm vi bộ phận mình phụ trách được bảo quản, duy trì trong quá trình sản xuất. Các sự cố, hỏng hóc được thông báo kịp thời cho phòng quản lý kỹ thuật có kế hoạch xử lý. C. Sử dụng các phương tiện theo dõi và do lường: Công ty thực hiện việc kiểm soát các phương tiện theo dõi và đo lường cần thiết để cung cấp bằng chứng về sự phù hợ của sản phẩm so với các yêu cầu đã định. Quá trình gồm các hoạt động chính sau: - Các phép đo và các thiết bị sử dụng tương ứng được xác định trong các tài liệu như: kế hoạch chất lượng, biện pháp thi công, kế hoạch kiểm tra và nghiệm thu. - Phòng quản lý kỹ thuật chịu trách nhiệm quản lý thiết bị đo đạc. - Các thiết bị đo được kiểm định hoặc hiệu chuẩn để đảm bảo độ chính xác cần thiết. Sau khi kiểm định hay hiệu chẩn, tất cả các thiết bị đo đều có có dấu hiệu nhận biết để xác định trạng thái kiểm soát và hạn hiệu chuẩn tiếp theo. - Các thiết bị đo được giữ gìn tránh sự điều chỉnh làm mất tính đúng đắn của kết quả đo, đồng thời được bảo vệ để tránh sự hư hỏng hoặc suy giảm chất lượng trong khi di chuyển, bảo dưỡng, lưu trữ. - Khi phát hiện thiết bị đo không phù hợp, công ty thực hiện đánh giá xác nhận giá trị hiệu lực của kết quả đo lường trước đó. Tuỳ theo kết quả đánh giá, các sản phẩm bị ảnh hưởng được sử lý thích hợp.Các thiết bị đo được hiệu chỉnh lại hoặc thay mới để đảm bảo sự phù hợp. - Các kết quả kiểm định hay hiệu chỉnh, lý lịch thiết bị, lưu hồ sơ. d. Thực hiện việc theo dõi đo lường: - Các yêu cầu về kiểm tra, xác nhận sản phẩm được thể hiện trong nhiều tài liệu khác nhau như: sổ tay chất lượng sản phẩm, biện pháp thi công, kế hoạch kiểm tra, thi công. - Tất cả các sản phẩm đều được kiểm tra đầy đủ các chỉ tiêu đã định và chỉ các sản phẩm phù hợp với các yêu cầu quy định mới được chuyển bước thi công hay bàn giao. - Các biên bản kiểm tra, trong đó nêu rõ sản phẩm đạt hay không đạt và người có thẩm quyền cho phép thông qu sản phẩm, được lưu hồ sơ làm bằng chứng về sự phù hợp của sản phẩm. e. Đảm bảo tính sẵn có của tài liệu hướng dẫn cần thiết: Tuỳ vào tính chất công việc cụ thể, các bộ phận được giao có trách nhiệm chuẩn bị các tài liệu hướng dẫn cho người thực hiện để đảm bảo mọi công việc được tiến hành một cách thống nhất. Các tài liệu đó bao gồm: - Thông tin mô tả đặc tính sản phẩm. - Biện pháp thi công. - Tiêu chuẩn kiểm tra, hướng dẫn kiểm tra. - Hướng dẫn vận hành, bảo dưỡng thiết bị, hướng dẫn sử dụng, chuẩn thiết bị đo. 1.4.2.3. Chính sách mua hàng Quá trình mua hàng được thiết lập để đảm bảo các sản phẩm mua vào đều đạt yêu cầu chất lượng và thời gian quy định. Quá trình này gồm 3 hoạt động chính: Đánh giá nhà cung ứng: - Tất cả các hàng hoá, dịch vụ ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm đều phải được mua từ nhà cung ứng được đánh giá lựa chọn. Các nhà cung ứng độc quyền (điện, nước) không là đối tượng của việc đánh giá lựa chọn. - Phòng vật tư thiết bị có trách nhiệm tìm kiếm, đánh giá nhà cung ứng (phối hợp với các bộ phận khác nếu cần) và trình Tổng Giám đốc công ty phê duyệt những nhà cung ứng được lựa chọn. - Công ty quy định giá, lựa chọn nhà cung ứng dựa trên các tiêu chí chính: Chất lượng sản phẩm, giá cả phù hợp, khả năng cung ứng. - Phòng vật tư thiết bị định kỳ đánh giá lại các nhà cung ứng đã được lựa chọn, loại bỏ nếu cần. Việc đánh giá bổ sung được thực hiện tuỳ theo nhu cầu và tình hình thực tế. - Danh sách nhà cung ứng được phê duyệt, được thiết lập để phục vụ cho hoạt động mua hàng. Danh sách được cập nhật tuỳ theo kết quả đánh giá và đánh giá lại. Mua hàng - Phòng vật tư thiết bị có trách nhiệm tiếp nhận nhu cầu từ các bộ phận, lên kế hoạch cho mua hàng. - Các thông tin về hang mua, phải được thể hiện rõ trong hợp đồng/ đơn hàng và được phê duyệt bởi Tổng Giám đốc công ty. - Phòng vật tư thiết bị có trách nhiệm thực hiện công việc giao dịch và theo dõi việc thực hiện hợp đồng với nhà cung ứng. Kiểm tra xác nhận sản phẩm mua - Tất cả hàng hoá ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm đều được kiểm tra xác nhận khi nhập về. - Các thông tin cho việc kiểm tra bao gồm: Hợp đồng mua hàng, yêu cầu kỹ thuật, chứng chỉ chất lượng… - Khi cần thiết công ty có thể thực hịên việc kiểm tra xác nhận tại cơ sở của nhà cung ứng. 2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN CÔNG TY ĐANG SỬ DỤNG Cũng như các doanh nghiệp khác, để có nguồn lực tài chính đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội phải tiến hành huy động vốn. Có nhiều cách khác nhau để huy động vốn, nhưng chung quy lại thì nguồn vốn của doanh nghiệp được tập hợp thành hai nguồn chính đó là: Vốn chủ sở hữu và Nợ phải trả. 2.1. Huy động vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu là nguồn vốn quan trọng, đánh giá mức độ lớn mạnh của Công ty, bước đầu được hình thành từ nguồn vốn điều lệ để Công ty đi vào hoạt động, và tăng dần từ các nguồn như tăng vốn điều lệ, thặng dư vốn cổ phần, lợi nhuận chưa phân phối và các quỹ trích lập. 2.1.1. Vốn điều lệ Là doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hoá, nên nguồn vốn góp ban đầu của Công ty gồm có vốn ngân sách nhà nước để lại doanh nghiệp, vốn do các tổ chức cá nhân mua cổ phần. Với khối lượng dự án ngày càng lớn, để có vốn đối ứng, Công ty đã liên tục tăng vốn điều lệ trong thời gian qua, từ 10 tỷ năm 2005 lên 50 tỷ năm 2007. 2.1.2. Các nguồn vốn chủ sở hữu khác Ngoài vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu còn được hình thành từ nguồn thặng dư vốn cổ phần, trích lập các quỹ, lợi nhuận chưa phân phối. 2.2. Huy động vốn nợ phải trả Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dệt, may, thi công xây dựng và đang tập trung phát triển lĩnh vực bất động sản, và đầu tư tài chính, do đó nhu cầu vốn rất lớn, nguồn vốn chủ sở hữu còn nhỏ, và phần lớn được dùng để đầu tư tài sản cố định. Để đáp ứng nhu cầu vốn cho kinh doanh, Công ty đã tiến hành huy động vốn nợ phải trả, hiện nay vốn nợ phải trả của Công ty được tài trợ bởi các nguồn sau: Tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại và một số khoản khác. 2.2.1. Tín dụng ngân hàng Đối với mọi nền kinh tế, dù thị trường chứng khoán có phát triển ở mức độ rất cao, thì nguồn vốn chủ yếu của doanh nghiệp vẫn là do các ngân hàng tài trợ. Là doanh nghiệp chưa thực hiện IPO để trở thành công ty đại chúng, nên đối với Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội, tín dụng ngân hàng là nguồn tài trợ rất quan trọng đối với công ty, điều đó thể hiện qua bảng 2.7. Những năm gần đây, tỷ trọng tín dụng ngân hàng trong nợ phải trả đang có xu hướng giảm rõ rệt, trong khi lượng nợ phải trả lại tăng lên, điều đó khiến cho tình hình tài chính của Công ty trở nên lành mạnh hơn, cơ hội huy động tín dụng ngân hàng được mở rộng, giúp cho Công ty chủ động trong việc huy động vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. 2.2.2. Tín dụng thương mại Tín dụng thương mại hay còn gọi là tín dụng của người cung cấp hoặc người mua, nguồn vốn này hình thành một cách tự nhiên trong quan hệ mua bán chịu, mua bán trả chậm hay trả góp, tỷ lệ tín dụng có xu hướng tăng trong những năm gần đây, đặc biệt trong năm 2007 tín dung thương mại chiếm tới 45,5% tổng nợ phải trả. Điều này chứng tỏ Công ty ngày càng tạo được uy tín với đối tác và khách hàng, kiến cho họ sẵn sàng ứng tiền trước hoặc cho nợ tiền. Tín dụng thương mại bên cạnh việc là nguồn cung cấp vốn rẻ, ngoài ra nó còn giúp cho mối quan hệ với đối tác và khách hàng ngày càng gắn bó chặt chẽ, liên kết hỗ trợ nhau trong kinh doanh. 2.2.3. Các nguồn nợ phải trả khác Ngoài hai nguồn huy động vốn chính cho vốn Nợ phải trả là tín dụng ngân hàng và tín dụng thương mại, còn một số khoản khác cũng đóng góp vào nguồn vốn nợ của công ty, đó là “ Thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước”, “ Phải trả người lao động”, “ Các khoản phải trả, phải nộp khác”. Các khoản này chiếm tỷ trọng tương đối lớn, nhưng công ty không có ý định huy động vốn từ nguồn này, bởi đây là số tiền mà doanh nghiệp còn nợ nhà nước, hoặc nợ cán bộ công nhân viên. Nếu không nộp đầy đủ cho nhà nước thì sẽ vi phạm pháp luật, nếu không trả cho nhân viên thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tinh thần làm việc của họ, hậu quả của việc huy động vốn này lớn hơn rất nhiều so với lợi ích thu được. 3. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ SỰ HUY ĐỘNG VỐN CỦA CÔNG TY 3.1. Cơ cấu vốn và độ rủi ro 3.1.1. Cơ cấu vốn Phân tích các bảng cân đối kế toán, có thể thấy rằng lượng vốn mà Công ty sử dụng trong mấy năm qua liên tục tăng, thể hiện qua bảng 2.10 Tổng số vốn năm 2006 tăng 37,2% so với năm 2005, nhưng tốc độ tăng vốn năm 2007 so với năm 2006 đã vọt lên tới 89,04%, nhu cầu vốn trong các năm tới đây sẽ còn rất lớn với ước tính Công ty cần khoảng 500 tỷ đồng trong năm 2008 để triển khai các dự án Bất động sản. Hình 2.2 Cơ cấu giữa vốn chủ sở hữu và vốn nợ Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Do nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh, mở rộng lĩnh vực hoạt động, trong mấy năm qua, vốn chủ sở hữu của công ty liên tục tăng, với tỷ lệ rất mạnh, chủ yếu là do tăng vốn điều lệ. Nếu như năm 2005 vốn chủ sở hữu của Công ty chỉ chiếm 37,5 tổng nguồn vốn thì năm 2007 con số này đã là 74,8%. Việc tăng vốn chủ yếu dựa vào tăng vốn chủ sở hữu đã giúp cho Công ty giảm được áp lực huy động vốn vay, đồng thời đảm bảo an toàn tín dụng. Trong nguồn vốn chủ sở hữu thì phần lớn được tài trợ bởi sự tăng lên của vốn điều lệ, tỷ trọng vốn điều lệ trong vốn chủ sở hữu luôn chiếm trên 90% tổng vốn chủ sở hữu, điều đó chứng tỏ Công ty đang rất thành công trong việc huy động tăng vốn từ các cổ đông. Trong nguồn vốn chủ sở hữu, ngoài khoản mục vốn đầu tư của chủ sở hữu ( vốn điều lệ) thì còn một số khoản mục khác như: “ Thặng dư vốn cổ phần”, “ Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối” và một số quỹ: “Quỹ đầu tư phát triển”, “Quỹ dự phòng tài chính”, “Quỹ khen thưởng phúc lợi”. Các khoản mục này chiếm một tỷ trọng rất nhỏ trong tổng vốn chủ sở hữu, điều đó cũng phản ánh tình trạng sinh lời rất kém của công ty, lợi nhuận sau thuế trên vốn điều lệ năm 2006 đạt 5,22%; năm 2007 các con số trên giảm xuống chỉ còn 3,3%, trong mấy năm qua, doanh thu chủ yếu của công ty là từ sản xuất dệt may và thi công xây dựng, lĩnh vực bất động sản mới chỉ trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, nên chủ yếu là chi tiền, chưa có doanh thu. Trong năm 2008 khi các dự án bất động sản khởi công xây dựng, thu được tiền từ khách hàng thì công ty sẽ có doanh thu rất lớn. Như ta đã thấy ở hình 2.8 nguồn vốn Nợ phải trả đóng góp một lượng lớn trong nguồn vốn kinh doanh của công ty. Trong nguồn vốn Nợ phải trả thì khoản mục Nợ ngắn hạn luôn chiếm tỷ lệ khoảng trên 20%, Công ty huy động nợ ngắn hạn chủ yếu để tài trợ cho các tài sản ngắn hạn như mua nguyên vật liệu, trả lương công nhân… Tỷ lệ Nợ dài hạn có xu hướng giảm xuống trong mấy năm gần đây, từ 42,15% năm 2005 giảm xuống còn 8,97% năm 2008. Trước đây công ty huy động nợ dài hạn để mua sắm máy móc, thiết bị, nay Công ty sử dụng khấu hao và vốn điều lệ để trả nợ dài hạn. Nhìn Tỷ lệ tín dụng thương mại trong khoản mục nợ phải trả: “phải trả người bán”, “người mua trả tiền trước” cũng tăng dần trong mấy năm qua, tỷ trọng “phải trả người bán” tăng từ 13,73% năm 2005 lên 17,24% năm 2007; tỷ trọng “người mua trả tiền trước” tăng từ 0,01% lên 23,2%. Việc huy động tín dụng thương mại tăng giúp cho công ty tiết kiệm được một khoản lớn chi phí lãi vay, tăng cường quan hệ và tạo được sự tin cậy với các đối tác cả trong và ngoài nước. Cơ cấu nợ phải trả được thể hiện qua bảng 2.10. Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán Trên đây, ta vừa tìm hiểu về nguồn vốn của Công ty, với lượng vốn huy động được, Công ty đã đầu tư vào các tài sản, máy móc thiết bị để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, cơ cấu tài sản được thể hiện trong bảng 2.11 Tỷ trọng tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn trong tổng tài sản của Công ty từ năm 2005 đến năm 2007 không ổn định, năm 2006 thì lượng tài sản dài hạn tuy có tăng về số tuyệt đối, nhưng bị giảm tỷ trọng, năm 2007 lượng tài sản dài hạn tăng cả về số tuyệt đối và số tương đối so với năm 2006. Năm 2007 tỷ trọng tài sản dài hạn đạt 52,157 tỷ đồng chiếm 74,02% tổng tài sản tăng 274% so với năm 2006. Lượng tài sản dài hạn tăng chủ yếu do Công ty thực hiện đầu tư tài chính, mua cổ phần của Công ty Bảo hiểm Quân đội, xét về dài hạn với một thị trường bảo hiểm còn đầy tiềm năng, thì khoản đầu tư trên hứa hẹn mang lại mức lợi nhuận lớn cho Công ty. 3.1.2. Độ rủi ro 3.1.2.1. Khả năng thanh toán ngắn hạn Khả năng thanh toán ngắn hạn là năng lực đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán trong thời gian ngắn của doanh nghiệp. Các chỉ số thanh toán ngắn hạng xác định năng lực đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đến hạn của doanh nghiệp (nói cách khác, chi trả các hóa đơn được chuyển tới). Với dòng tiền đủ lớn, doanh nghiệp có thể trang trải cho các nghĩa vụ tài chính, nhờ đó mà không lâm vào tình cảnh vỡ nợ hay kiệt quệ tài chính. Khả năng thanh toán ngắn hạn được tính bằng cách lấy Tài sản ngắn hạn chia cho Nợ ngắn hạn, đây là thước đo khả năng thanh toán hiện hành của Công ty, nó cho biết mức độ các khoản nợ của các chủ nợ ngắn hạn được trang trải bằng các tài sản có thể chuyển thành tiền trong một giai đoạn tương đương với thời hạn của các khoản nợ đó. Khả năng thanh toán hiện hành của Công ty mấy năm qua được thể hiện trong bảng 2.14 Từ bảng 2.13 ta thấy rằng, khả năng thanh toán ngắn hạn của Công ty khá tốt, chỉ số khả năng thành toán ngắn hạn luôn lớn hơn hoặc bằng một, trong đó năm 2006 tăng lên đến 1,63 lần, năm 2007 đạt 1,13 lần, điều đó chứng tỏ lượng tài sản lưu động của Công ty luôn đủ hoặc vượt khả năng trả các khoản nợ ngắn hạn. Để thấy rõ hơn khả năng chủ động trong việc thanh toán các khoản nợ ngắn hạn, ta sẽ phân tích khả năng thanh toán nhanh của Công ty. 3.1.2.2. Khả năng thanh toán nhanh Khả năng thanh toán nhanh được hiểu là khả năng doanh nghiệp dùng tiền hoặc tài sản có thể chuyển đổi thành tiền để trả nợ ngay khi đến hạn và quá hạn. Tiền ở đây có thể là tiền gửi, tiền mặt, tiền đang chuyển; tài sản là các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (cổ phiếu, trái phiếu). Nợ đến hạn và quá hạn phải trả là nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, nợ khác kể cả những khoản trong thời hạn cam kết doanh nghiệp còn được nợ. Khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp được tính theo công thức: Khả năng thanh toán nhanh = (Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn - Hàng tồn kho) / Nợ ngắn hạn Theo công thức này, hàng tồn kho ở đây là hàng hóa, thành phẩm, hàng gửi bán, vật tư chưa thể bán nhanh, hoặc khấu trừ, đối lưu ngay được, nên chưa thể chuyển thành tiền ngay được. Và khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp cao hay thấp, tình hình tài chính được đánh giá tốt hay xấu tùy thuộc vào lượng tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn lớn hay bé, nợ ngắn hạn nhỏ hay lớn. Ta thấy khả năng thanh toán nhanh của Công ty đang dần được cải thiện, đặc biệt trong năm 2006 chỉ số này đã lớn hơn một, tuy nhiên, năm 2007 lượng Nợ ngắn hạn tăng, trong khi lượng tài sản ngắn hạn gần như không đổi, nhưng lượng hàng tồn kho lại tăng mạnh dẫn đến chỉ số khả năng thanh toán nhanh giảm xuống chỉ còn 0,75 lần. Khi chỉ số này nhỏ hơn một điều đó có nghĩa là Công ty sẽ không đủ khả năng thanh toán ngay lập tức các khoản nợ ngắn hạn, nếu bị đòi nợ Công ty buộc phải bán toàn bộ hàng tồn kho của mình, cho dù việc bán hàng tồn kho sẽ dẫn đến việc không đạt được mức giá như mong muốn và khả năng bị lỗ rất lớn. Trong thời gian tới, Công ty cần nỗ lực hạn chế khoản mục hàng tồn kho, tăng cường tính thanh khoản các khoản mục tài sản ngắn hạn để đưa chỉ số khả năng thanh toán nhanh về một là lý tưởng nhất. 3.1.2.3. Khả năng cân đối vốn Trong nhưng năm gần đây, hệ số nợ của công ty liên tục được cải thiện, lượng Nợ phải trả chiếm một tỷ lệ khá khiêm tốn trong tổng nguồn vốn của Công ty. Nếu hệ số nợ của phần lớn các Công ty hoạt động trong lĩnh vực xây dựng khác nằm ở khoảng 80% - 90%, thì hệ số nợ của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội chỉ là 25,18% vào năm 2007. Với hệ số nợ thấp, cho phép Công ty chủ động trong việc cân đối các nguồn vốn, việc Công ty có nâng hệ số nợ lên hay không phụ thuộc vào hiệu quả kinh doanh của mình. Nếu làm ăn có hiệu quả, Công ty sẽ huy động thêm vốn nợ, khi đó phần lãi phải trả sẽ được cộng vào chi phí để tính thu nhập chịu thuế, làm cho lợi ích Công ty thu được sẽ rất lớn. Nếu Công ty làm ăn không hiệu quả, việc sử dụng vốn tự có sẽ giúp công ty thoát khỏi các khoản lãi, có thời gian điều chỉnh lại kế hoạch sản xuất kinh doanh, kiện toàn lại cơ cấu tổ chức để hoạt động hiệu quả hơn. Hệ số nợ thấp như hiện nay, tạo ra sự tin tưởng, giúp cho Công ty chủ động, thuận lợi trong việc huy động vốn thêm vốn từ các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng để đầu tư vào các dự án. 3.2. Tác động tới lợi ích của chủ sở hữu Với lượng vốn huy động được, Công ty đã đầu tư cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, chủ yếu là trong lĩnh vực xây lắp và dệt may, lĩnh vực bất động sản do đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, nên chi phí phần lớn là cho nhân lực, các chi phí về xây dựng, đất đai, tư vấn… sẽ được giải ngân từ năm 2008, khi các dự án bước vào giai đoạn đầu tư. Các phân tích dưới đây sẽ phản ánh tổng hợp hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. 3.2.1. Hệ số thu nhập trên tài sản ( Return on Assets - ROA) Đây là một chỉ số thể hiện tương quan giữa mức sinh lợi của một công ty so với tài sản của nó. ROA sẽ cho ta biết hiệu quả của công ty trong việc sử dụng tài sản để kiếm lời. ROA được tính bằng cách chia thu nhập hàng năm cho tổng tài sản, thể hiện bằng con số phần trăm. Chỉ tiêu này được xác định bằng Công thức tính như sau: ROA = Thu nhập trước thuế và lãi/ Tổng tài sản (1) Hoặc ROA = Thu nhập sau thuế/ Tổng tài sản (2) Tính ROA theo công thức (1) ta được Bảng 2.17 Chỉ tiêu ROA của Công ty ngày càng được cải thiện, nếu như năm 2006 ROA là 2,84% thì năm 2007 tăng lên 3,19%, tức là cứ sử dụng 100 đồng tài sản thì Công ty thu được 3,19 đồng thu nhập trước thuế và lãi. Mặc dù có ROA đang tăng dần qua các năm, nhưng chỉ số này vẫn đang nằm ở mức khá thấp, ROA hiện đang thấp hơn lãi vay ngân hàng ( lãi vay thời kỳ 2005 – 2007 khoảng 10%/ năm đến 11%/năm), nên chi phí lãi vay đang làm giảm lợi nhuận của Công ty. Do Công ty đang trong thời kỳ đầu tư và tích luỹ, nên lợi nhuận chưa phải là vấn đề đặt ra hàng đầu, nhưng xét về lâu dài, nếu chỉ tiêu ROA không được nâng cao, ít nhất bằng lãi vay ngân hàng, thì Công ty phải xem xét lại hoạt động của mình. Để hiểu rõ hơn nguyên nhân làm cho ROA thấp, ta sẽ tiến hành tách chỉ tiêu này. ROA = TNTT&L/TTS = (TNTT&L/DT)*(DT/TTS) = PM*AU Trong đó: TNTT&L : Thu nhập trước thuế và lãi TTS : Tổng tài sản DT : Doanh thu thuần PM : Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm AU : Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp Như vậy, ROA phụ thuộc vào doanh lợi tiêu thụ sản phẩm và hiệu suất sử dụng tài sản. Ta sẽ lần lượt phân tích từng chỉ tiêu này. Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm - PM Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm = TNTT&L/DT Chỉ tiêu này cho biết mức lợi nhuận thu được trong 100 đồng doanh thu, cụ thể phản ánh trong bảng 2.18 Ta thấy, Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm có xu hướng tăng, điều này có được do Công ty cải thiện được giá bán hàng hóa, dịch vụ và giảm được chi phí sản xuất, làm cho lợi nhuận thu được từ 100 đồng doanh thu tăng lên. Đây là nhân tố chủ yếu tác động đến sự tăng lên của ROA. Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp - AU Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp = DT/TTS Chỉ tiêu này cho biết lượng doanh thu thu được trên 100 đồng tài sản, cụ thể được phản ánh trong bảng 2.19 Hiệu suất sử dụng tài sản của Công ty đang dần được cải thiện, cứ 100 đồng tài sản thì năm 2006 tạo ra được 48,97 đồng doanh thu, năm 2007 tạo ra được 41,37 đồng doanh thu. Năm 2007 chỉ tiêu này có giảm đi một chút, nhưng do tài sản năm 2007 được đầu tư tăng khá lớn so với năm 2006, trong khi doanh thu không thể tăng tương ứng được. Hiệu suất sử dụng tài sản mặc dù đang được cải thiện nhưng vẫn còn ở mức thấp, do đó trong những năm tới Công ty cần phải cải thiện được chỉ tiêu này, tức là phải đưa được nhiều sản phẩm ra thị trường, tăng doanh thu, góp phần cải thiện chỉ tiêu ROA. 3.2.2. Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE) phản ánh mức thu nhập ròng trên vốn cổ phần của cổ đông (hay trên giá trị tài sản ròng hữu hình). ROE= Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu Trị giá ROE được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế theo niên độ kế toán sau khi đã trả cổ tức cho cổ phần ưu đãi nhưng trước khi trả cổ tức cho cổ phần thường, chia cho toàn bộ vốn chủ sở hữu (hay vốn cổ phần) vào lúc đầu niên độ kế toán. Chỉ số này là thước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy được tạo ra bao nhiêu đồng lời. Hệ số này thường được các nhà đầu tư phân tích để so sánh với các cổ phiếu cùng ngành trên thị trường, từ đó tham khảo khi quyết định mua cổ phiếu của công ty nào. Tỷ lệ ROE càng cao càng chứng tỏ công ty sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, có nghĩa là công ty đã cân đối một cách hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay để khai thác lợi thế cạnh tranh của mình trong quá trình huy động vốn, mở rộng quy mô. Cho nên hệ số ROE càng cao thì các cổ phiếu càng hấp dẫn các nhà đầu tư hơn. Chỉ tiêu ROE của Công ty mấy năm qua được thể hiện tại bảng 2.20 Chỉ tiêu ROE của Công ty mấy năm qua khá thấp, chỉ đạt 4,89% năm 2006 và 3,13% năm 2007. Chỉ tiêu trên thấp hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng, tức là nếu các cổ đông đem lượng vốn đã góp vào công ty gửi ngân hàng thì thu nhập mang lại cho họ còn lớn hơn. Để tìm hiểu các nguyên nhân ảnh hưởng đến ROE, ta sẽ tiến hành phân tích các yếu tố sau: ROE = TNST/ VCSH = (TNST/TTS)*(TTS/VCSH) = ROA*EM Trong đó: TNST : Thu nhập sau thuế VCSH : Vốn chủ sở hữu TTS : Tổng tài sản EM : Số nhân vốn Như đã phân tích ở trên, chỉ tiêu ROA đang có xu hướng tăng, do đó nó cũng tác động làm cho ROE tăng, ngoài ra ROE còn chịu tác động bởi một nhân tố nữa, đó là chỉ tiêu số nhân vốn - EM, ta tính được EM các năm qua, tại bảng 2.21. Chỉ tiêu EM cho thấy, tốc độ tăng tài sản không theo kịp tốc độ tăng của vốn chủ sở hữu, làm cho số nhân vốn của Công ty đã thấp, lại càng có xu hướng thấp hơn, việc EM giảm đã làm cho ROE giảm, để đạt chỉ tiêu ROE cao, quan trọng nhất là cải thiện chỉ tiêu ROA, bên cạnh đó cần phải tăng hợp lý chỉ tiêu EM. Nếu kết quả trong dài hạn của ROE vẫn như trên thì có lẽ Công ty nên xem xét lại sự tồn tại của mình, tuy nhiên, xét trong bối cảnh doanh nghiệp đang trong quá trình đầu tư, thì chỉ tiêu trên có thể tạm chấp nhận được, để hy vọng vào kết quả tốt đẹp của quá trình đầu tư thu được trong những năm tới đây. 4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ SỬ DỤNG VỐN 4.1. Điểm mạnh 4.1.1. Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt Như đã phân tích ở phần trên, khoản mục tín dụng thương mại: phải trả người bán, người mua trả tiền trước… ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong các khoản nợ phải trả của Công ty, năm 2007 tỷ trọng tín dụng thương mại đã chiếm tới 45,5% tổng Nợ phải trả. Lý do của việc tín dụng thương mại tăng lên, bởi hai lý do, thứ nhất, trong lĩnh vực dệt may, Công ty nhận gia công cho đối tác Hàn Quốc, được phía bạn tin tưởng giao cho nguyên vật liệu và thường được ứng trước một phần tiền hợp đồng gia công, khối lượng này ngày càng lớn. Trong lĩnh vực xây dựng, việc mua nguyên vật liệu, thuê máy móc thi công, thường được các nhà cung cấp cho trả chậm, đây cũng là một đặc điểm phổ biến của ngành xây dựng Việt Nam. Việc tín dụng thương mại tăng cao đã giúp cho công ty giải quyết được áp lực vay vốn của các tổ chức tín dụng, mặt khác giúp tăng cường mối quan hệ ngày càng chặt chẽ, vững chắc với cả khách hàng và nhà cung cấp. Tuy nhiên, tín dụng thương mại là một khoản nợ, một khoản nợ không có thời hạn và có thể bị đòi nợ bất kỳ lúc nào, do đó để không gặp khó khăn về khả năng thanh toán, Công ty luôn phải giữ một lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền khác sao cho khả năng thanh toán nhanh phải dao động xung quanh một. 4.1.2. Khả năng huy động vốn cổ phần tốt Là một doanh nghiệp nhà nước mới được cổ phần hoá từ năm 2005 với số vốn điều lệ 5 tỷ đồng, hai năm sau, đến năm 2007 số vốn điều lệ của Công ty đã tăng lên 50 tỷ đồng, tương đương tăng 1000%. Để huy động được vốn đầu tư của các cổ đông, Công ty phải chứng minh được chiến lược sản xuất kinh doanh và các khoản đầu tư đang đi đúng hướng, tạo ra lợi nhuận ở hiện tại và tương lai. Với việc tăng vốn điều lệ, chứng tỏ rằng các cổ đông đã nhìn thấy một tiềm năng lợi ích và khả năng phát triển rất tốt của Công ty trong tương lai. 4.1.3. Rủi ro tín dụng thấp Một thuận lợi rất lớn để Công ty có được sự tin tưởng từ các đối tác, cũng như các tổ chức tín dụng, đó là các chỉ tiêu đo lường rủi ro tín dụng của Công ty đều tốt, chỉ tiêu nợ phải trả trên tổng tài sản ngày càng giảm, năm 2007 chỉ còn 25,18%. Khả năng thanh toán hiện hành năm 2007 đạt 1,13 lần, khả năng thanh toán nhanh đạt 0,75 lần, điều đó chứng tỏ Công ty đủ khả năng để phản ứng lại các cú sốc về tiền tệ, luôn chủ động và đảm bảo khả năng thanh toán. 4.2. Điểm yếu và nguyên nhân 4.2.1. Điểm yếu Qua việc phân tích các báo cáo tài chính cho thấy, điểm còn hạn chế nhất của Công ty hiện nay là hiệu quả sử dụng vốn, hiệu quả sử dụng tài sản mặc dù đang được cải thiện nhưng vẫn ở thấp, dẫn đến việc lợi nhuận thu đuợc của các cổ đông mấy năm qua chưa cao. Điều đó, phản ảnh ở các chỉ tiêu Hệ số thu nhập trên tài sản - ROA và Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE. Nếu năm 2005 ROA chỉ đạt 0,58%, ROE đạt 0,27% thì đến năm 2007 ROA đạt 3,19% và ROE đạt 3,13%. Các chỉ tiêu này khá thấp, thấp hơn lãi suất ngân hàng. 4.2.2. Nguyên nhân 4.2.2.1. Các lĩnh vực hoạt động hiện tại thu được giá trị thặng dư thấp Mặc dù đang mở rộng đầu tư vào rất nhiều lĩnh vực, nhưng doanh thu chủ yếu của Công ty hiện nay được mang lại từ các xí nghiệp dệt may gia công và xí nghiệp xây dựng. May gia công xuất khẩu sử dụng rất nhiều nhân công, luôn chiếm tới khoảng 85% tổng lượng lao động, nhưng mang lại doanh thu không lớn và rất ít lợi nhuận, điều đó được thể hiện qua bảng 2.22 Trong lĩnh vực thi công xây dựng, mặc dù doanh thu đang tăng lên, nhưng vẫn còn ở mức thấp, do chưa được chú trọng đầu tư về nhân lực và máy móc thiết bị nên công ty mới chỉ nhận thầu các công trình nhỏ, giá trị thấp và lợi nhuận thấp. 4.2.2.2. Đang trong quá trình đầu tư Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc lợi nhuận mang lại cho các cổ đông thấp là do Công ty đang trong quá trình đầu tư: đầu tư thành lập các công ty trong lĩnh vực kinh doanh bảo hiểm, các nhà máy thuỷ điện, các dự án bất động sản. Việc đầu tư này đòi hỏi một lượng vốn lớn, nhưng không mang lại lợi nhuận tức thì, mà đó là các lợi ích thu được trong tương lai. Bên cạnh đó, do thủ tục chuẩn bị đầu tư tại Việt Nam rất phức tạp, mất nhiều thời gian, các công chức tại các Sở ngành chức năng quan liêu, tham nhũng dẫn đến việc triển khai các dự án chậm và tốn kém. PHẦN 3 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1. XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY Là Công ty hoạt động đa ngành, với định hướng trở thành một Công ty đầu tư: đầu tư sản xuất dệt may, bất động sản, thuỷ điện, tài chính, bảo hiểm… nên nhu cầu vốn của Công ty trong thời gian tới là rất lớn. Lượng vốn đó có thể được huy động từ phát hành cổ phần, vay các tổ chức tín dụng, bổ sung từ lợi nhuận… Trong lần nghiên cứu này, phạm vi của Luận văn chỉ giới hạn trong việc đánh giá nhu cầu vốn và đề xuất một số giải pháp để huy động vốn đầu tư cho các dự bất động sản mà công ty đang triển khai. 1.1. Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản Thời điểm hiện tại, Công ty đang triển khai các dự án bất động sản lớn đó là Dự án nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu đô thị mới Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội và Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng nằm tại phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Bên cạnh đó Công ty đã góp vốn thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ để đầu tư xây dựng toà cao ốc Trung tâm tài chính Láng Hạ tại số 1A Láng Hạ, quận Ba Đình, Hà Nội. Tổng lượng vốn Công ty đã huy động và cần phải huy động trong thời gian tới cho các dự án bất động sản cụ thể như sau: 1.1.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu đô thị mới Dịch Vọng, quận Cầu Giấy có diện tích 15.347 m2 đất. Theo quy hoạch được duyệt, dự án gồm 4 khối chung cư cao tầng N07-B1; N07-B2; N07-B3; N08-B, 06 biệt thự N08-B và 26 căn hộ liên kế. Theo dự án đầu tư đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, dự án có Tổng mức đầu tư 584.004.275.000 đồng. 1.1.2. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở trong khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng nằm tại phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội có diện tích 110.000 m2. Khu đô thị trên chủ yếu được xây dựng nhà để bán cho các đối tượng là cán bộ của các cơ quan nhà nước như: Văn phòng Bộ Công an; Cục cảnh sát điều tra tội phạm về trật tự xã hội; Cục cảnh sát điều tra tội phạm về quản lý kinh tế và chức vụ; Phòng tình báo - Công an thành phố Hà Nội; Ban biên tập Báo đại đoàn kết và một số đơn vị khác. Trong đó, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội được UBND Thành phố Hà Nội giao 19.805 m2 đất đã có hạ tầng để xây dựng khu nhà ở chung cư và biệt thự. Theo quy hoạch Tổng mặt bằng 1/500 đã được phê duyệt thì dự án gồm có 2 toà nhà chung cư gồm Nhà A1 cao 17 tầng và Nhà A2 cao 15 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 39.000 m2 và 32 biệt thự nhà vườn cao 3 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 7.160 m2. Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 285.613.208.000 đồng. 1.1.3. Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Tài chính Láng Hạ Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm tài chính Láng Hạ được thực hiện trên khu đất 4.500 m2 tại số 1A, 1C, 1D phố Láng Hạ, quận Ba Đình, Hà Nội. Theo quy hoạch Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt, thì dự án có quy mô cao 25 tầng nổi và 4 tầng hầm, tổng diện tích sàn phần nổi khoảng 38.675 m2, diện tích phần hầm khoảng 11.200 m2. Dự kiến, khi đi vào hoạt động, diện tích văn phòng toà nhà sẽ chủ yếu cho các Ngân hàng, Công ty chứng khoán và các Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư tài chính thuê. Để tập hợp được nguồn lực đầu tư, Công ty góp vốn đã thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ gồm các cổ đông pháp nhân là Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội chiếm 54% vốn điều lệ; phần vốn góp còn lại được nắm giữ bởi Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm; Công ty cổ phần phát triển năng lượng Sơn Vũ và một số cá nhân có năng lực tài chính và kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng. Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 436.164.938.000 đồng. Tại dự án này, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ, dự kiến sẽ huy động vốn góp từ các cổ đông chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư của dự án, tương đương với 88.000.000.000 đồng. Số vốn trên sẽ được góp theo phân kỳ đầu tư - tiến độ của dự án, được huy động thông qua các lần tăng vốn điều lệ. Theo đó, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội sẽ phải góp khoảng 47,25 tỷ đồng. Như vậy, với 3 dự án bất động sản Công ty đang triển khai, thì tổng lượng vốn mà Công ty đã huy động và cần phải huy động trong thời gian tới là 916,85 tỷ đồng. 1.2. Kế hoạch giải ngân Sau khi kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư, các dự án sẽ bước vào giai đoạn thực hiện đầu tư, có nghĩa là sẽ thực hiện công việc thiết kế kỹ thuật thi công, giao đất, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng… Vốn giải ngân cho các dự án phụ thuộc vào tiến độ triển khai công việc, để xác định cụ thể nhu cầu vốn cho từng năm, ta sẽ tiến hành xem xét tiến độ của các dự án. 1.2.1. Tiến độ giải ngân theo dự án 1.2.1.1. Dự án Bộ Công an Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an như sau: 1.2.1.2. Dự án Định Công Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án xây dựng nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim như sau: 1.2.1.3. Dự án Láng Hạ Tiến độ góp vốn từng năm của dự án đầu tư xây dựng cao ốc Tài chính Láng Hạ như sau: 1.2.2. Kế hoạch giải ngân từng năm Từ việc xem xét chi tiết tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn của dự án Bộ Công an, dự án Định Công, dự án Láng Hạ, ta tổng hợp lại để nắm được nhu cầu vốn cần thu xếp từng năm cho các dự án. Cụ thể như sau: Như vậy, Tổng khối lượng vốn cần huy động cho các dự án bất động sản từ năm 2008 đến năm 2011 là 902.455.385.000 đồng. 2. LỰA CHỌN PHƯƠNG THỨC HUY ĐỘNG VỐN 2.1. Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2008 - 2010 Ở phần trên ta đã xác định được lượng vốn cần huy động hằng năm đầu tư cho các dự án, để xác định được cụ thể nguồn vốn cần huy động và lượng vốn huy động từ các nguồn đó, ta cần phải xác định được doanh thu mang lại từ các dự án này trong các năm giai đoạn 2008 - 1010. 2.1.1. Dự án Bộ Công an Theo tính toán của Phòng Đầu tư Phát triển dự án, thì phương án giá bán các căn hộ nhà vườn, các căn hộ chung cư trong dự án Bộ Công an như sau: Giá bán đất nhà vườn : 27.500.000 đồng/ m2 Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thô: 4.000.000 đồng/ m2 Giá bán nhà chung cư: 15.000.000 đồng/ m2 2.1.2. Dự án Định Công Theo tính toán của Phòng Đầu tư Phát triển dự án, thì phương án giá bán các căn hộ nhà vườn, các căn hộ chung cư trong dự án Định Công như sau: Giá bán đất nhà vườn : 20.000.000 đồng/ m2 Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thô: 4.000.000 đồng/ m2 Giá bán nhà chung cư: 12.000.000 đồng/ m2 2.1.3. Tổng hợp doanh thu 2.2. Lựa chọn Phương thức huy động vốn Để huy động vốn cho một dự án đầu tư, có rất nhiều phương thức khác nhau, như đã được trình bày tại Phần 1. Đối với các dự án bất động sản, xét tính đặc thù, đây là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, thu lại nhiều lợi nhuận nên việc huy động vốn có phần thuận lợi hơn các dự án đầu tư trong lĩnh vực khác: thuỷ điện, may mặc… Các phương thức huy động vốn cơ bản để đầu tư bất động sản: Huy động vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình, huy động tiền ứng trước của người mua nhà… Tuỳ vào từng dự án có thể áp dụng các phương thức khác nhau. Đối với Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội, các dự án bất động sản chủ yếu là dự án phát triển nhà ở để bán và dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê. Dự án phát triển nhà ở để bán có điểm thuận lợi là thu được tiền ứng trước của người mua nhà, ít bị ứ đọng vốn, chu kỳ một dự án bắt đầu từ khi có chủ trương đầu tư đến khi bàn giao nhà cho người mua đưa vào sử dụng, thời gian của dự án chỉ khoảng 4 - 5 năm; Dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê thì có chu kỳ dài hơi hơn, có thể kéo dài đến 50 năm, lâu thu hồi vốn, và chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với các tổ chức tín dụng mới có thể đầu tư. Để thuận lợi cho Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội nghiên cứu, áp dụng một số giải pháp huy động vốn được đưa ra trong Luận văn này, tác giả trình bày chung các giải pháp huy động vốn cho cả dự án phát triển nhà ở để bán và huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê. Các dạng đầu tư bất động sản khác như đầu tư hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu công nghiệp, đều có các tính chất giống hai dạng cơ bản trên. 2.2.1. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu Theo quy định của Pháp luật, đối với các dự án bất động sản, thì vốn tự có của chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm ít nhất 15% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn tự có ở đây là vốn chủ sở hữu, được hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần và lợi nhuận chưa phân phối. Đối với các dự án phát triển nhà ở để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà rất thuận lợi, nên Công ty có thể chỉ phải sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi công, nộp phí xây dựng, nộp một phần tiền sử dụng đất… Số vốn trên sẽ được hoàn lại ngay khi bắt đầu thu được tiền ứng trước của người mua nhà. Nhưng đối với các dự án xây dựng văn phòng cho thuê, thì đầu tư vốn chủ sở hữu sẽ là một khó khăn, nếu doanh nghiệp không chủ động đối với nguồn vốn này, khi đầu tư vào dự án, vốn sẽ bị ứ đọng và chỉ được thu hồi ít nhất cũng khoảng 6 - 8 năm kể từ khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động một toà nhà văn phòng cho thuê không hề đơn giản, đặc biệt là đối với các văn phòng hạng B và hạng A. Người quản lý toà nhà phải được đào tạo bài bản từ nước ngoài, huấn luyện đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, luôn luôn sẵn sàng cho mọi tình huống để khách hàng được hài lòng nhất, luôn nỗ lực để có thể thu hút được các tổ chức, doanh nghiệp quốc tế đến thuê văn phòng. Do đó, Công ty chỉ nên đầu tư vào các dự án xây dựng văn phòng cho thuê khi đã thực sự mạnh về vốn, đủ khả năng quản lý. Tìm kiếm các khu đất có vị trí đẹp: nằm trong khu trung tâm, thuận tiện giao thông, diện tích lớn, mật độ xây dựng của ô đất lớn… và các dự án phải có các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR cao ( chỉ tiêu IRR phải từ 28% trở lên). Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện về hiệu quả kinh tế, khả năng quản lý, khả năng thu xếp vốn như trên thì việc Công ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu hiện có, hoặc huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu mới được các cổ đông ủng hộ và không gây ra khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch toán tài chính của công ty. Đối với dự án Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu đô thị mới Dịch Vọng và dự án nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty có thể sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư một số chi phí trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đối với dự án Trung tâm tài chính Láng Hạ, đây là một dự án hiệu quả xét về tất cả các mặt, do đó Công ty có thể phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, lấy tiền góp vốn vào Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ. 2.2.2. Huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng là việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hoặc cho thuê văn phòng dài hạn với khách hàng, trong đó quy định các lần tạm ứng tiền theo tiến độ của dự án kể từ khi dự án khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thiện toà nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng. Theo quy định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, thì Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ người mua nhà sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình. Tuỳ vào tiến độ, quy mô, tính chất mà Công ty có thể phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, đối với các căn hộ chung cư, Công ty nên phân thành 5 đợt thu tiền như sau: Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà ngay sau khi hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình. Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau 6 tháng kể từ lần thu tiền thứ nhất. Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau khi xây xong phần thô. Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau khi hoàn thiện toà nhà và bàn giao cho khách hàng. Lần 5: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ. Đối với căn hộ nhà vườn, biệt thự, nhà liền kế, nên thu tiền thành 3 đợt: Lần 1: Thu toàn bộ tiền bán đất và 50% tiền xây dựng phần thô. Lần 2: Thu tiếp 45% giá trị xây dựng phần thô khi bàn giao nhà. Lần 3: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ. Trong dự án Nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Bộ Công an, và dự án Nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty có thể áp dụng phương thức trên để thu tiền của người mua nhà với tiến độ và số lượng cụ thể như sau: Đối với các dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, thì việc huy động vốn từ khách hàng có thể sẽ khó hơn, do tính chất không ổn định của khách hàng, họ có thể thay đổi văn phòng bất kỳ lúc nào do việc kinh doanh không thuận lợi bị phá sản, kết thúc dự án, chuyển văn phòng đến nơi khác... Tuy nhiên, Công ty vẫn có thể thu được một lần tiền thuê của khách hàng trong cả thời gian thuê theo cách thức sau đây: Công ty tìm kiếm một số khách hàng lớn, cần trụ sở ổn định như: Ngân hàng, Công ty tài chính, Công ty chứng khoán, Công ty kinh doanh bất động sản… muốn thuê lâu dài cả toà nhà, hoặc một phần toà nhà trong thời gian dài (10 năm, 20 năm… hoặc cả đời dự án) để làm trụ sở hoặc cải tạo cho thuê lại. Công ty tính toán giá cho thuê, thu tiền một lần trong cả thời gian thuê với mức hợp lý đảm bảo lợi nhuận, đồng thời đảm bảo cho khách hàng thấy được lợi ích lớn của việc thuê dài hạn này: như không mất thời gian chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, toà nhà có vị trí đẹp, giá rẻ hơn trả tiền hằng năm… Cách thức trên đã được một số chủ đầu tư bất động sản áp dụng, như Toà nhà Vincom city Tower tại 191 Bà Triệu, chủ đầu tư cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thuê toàn bộ toà tháp A trong thời gian 50 năm; Toà tháp đôi Hoa Binh Tower tại 106 Hoàng Quốc Việt, chủ đầu tư cho Khách sạn Summer Set thuê toàn bộ tháp B để làm khách sạn và căn hộ cho thuê cao cấp; Toà tháp Petro Tower tại Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, chủ đầu tư đã cho Công ty cổ phần Lạc Việt thuê toàn bộ tầng 12 và 12A trong 50 năm. Công ty này cải tạo 2 tầng này thành văn phòng hạng sang The Imperial Business Center để cho thuê lại… Với hình thức này, Công ty hoàn toàn có thể áp dụng cho dự án cao ốc Trung tâm Tài chính Láng Hạ, để nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, chuyển sang thực hiện các dự án khác. 2.2.3. Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho các dự án phát triển nhà để bán thường là huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức thì cho việc nộp tiền sử dụng đất, thanh toán một số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, và tạm ứng cho các nhà thầu thi công xây dựng. Phần tín dụng thương mại này sẽ được hoàn trả ngay sau mỗi đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà. Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu được tài trợ bởi các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, ngoài ra còn có thể huy động từ các Quỹ tín dụng, nếu có quan hệ tốt có thể huy động từ nguồn cho vay ưu đãi của Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Trong dự án Nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Bộ Công an, và dự án Nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty có thể áp dụng phương thức trên để vay tiền với tiến độ và số lượng cụ thể như sau: Đối với các dự án xây dựng văn phòng cho thuê, việc huy động tín dụng ngân hàng là bắt buộc, bởi vì phần lớn các dự án đều có Tổng mức đầu tư lớn, tự bản thân doanh nghiệp không thể có đủ vốn để đầu tư, do đó nhu cầu vay vốn là rất lớn. Việc quyết định đầu tư một dự án văn phòng cho thuê cần phải tính toán chặt chẽ, cụ thể về phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu IRR phải lớn hơn lãi vay rất nhiều, thường là khoảng 28% trở lên. 2.2.4. Huy động tín dụng thương mại Tín dụng thương mại trong các dự án phát triển nhà chủ yếu là việc kéo dài thời gian thanh toán đối với bên B trong các hợp đồng kinh tế, ví dụ các hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt là đối với các nhà thầu thi công và lắp đặt thiết bị. Tín dụng thương mại đã trở thành phổ biến trong hoạt động xây dựng, đó là một chuỗi tín dụng liên hoàn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu chính nợ các nhà thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu; các nhà thầu phụ lại nợ các nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt của hình thức tín dụng này là tăng cường mối liên kết giữa các nhà hoạt động xây dựng, nhưng nó tiềm ẩn một nguy cơ rất lớn về sự đổ vỡ domino, khi có một thành viên lớn của chuỗi trên gặp khó khăn về khả năng thanh toán hoặc bị phá sản. Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà không được thuận lợi thì đây là một hình thức rất tốt để Công ty tiếp tục triển khai các công việc của dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường. 2.2.5. Phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án được áp dụng chủ yếu cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Theo đó, một công ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà ở mới triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu ra thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ 1 đến 3 năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua một căn hộ trong dự án. Đây là hình thức mới được áp dụng trong thời gian gần đây, do tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay đối với bất động sản, các quy định của nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn thành việc xây dựng phần móng. Đối với dự án Nhà ở để bán cho Bộ Công an và Nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội có thể áp dụng được hình thức này. 2.2.6. Huy động vốn trên thị trường chứng khoán Đây là hình thức huy động vốn phổ biến trên thị trường tài chính quốc tế, và đang dần trở nên quen thuộc với thị trường Việt Nam. Huy động vốn trên thị trường chứng khoán là mục tiêu của hầu hết các doanh nghiệp đang hoạt động, và đó cũng là mục tiêu hướng tới của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội. Tuy nhiên, để được tiến hành IPO và niêm yết cổ phiếu trên Sở giao dịch, Công ty cần phải cải thiện rất nhiều các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính, có các chiến lược và kế hoạch kinh doanh cụ thể, đáp ứng được các điều kiện niêm yết… Công ty đang phấn đấu đến năm 2010 sẽ IPO và niêm yết cổ phiếu trên Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh. KẾT LUẬN Dù gặp phải một số khó khăn do tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô, nhưng bất động sản vẫn là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao. Để kinh doanh thành công trong lĩnh vực này, ngoài việc hoàn thiện các vấn đề về nhân lực, cơ cấu tổ chức, chiến lược kinh doanh, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội cần phải đặc biệt chú trọng đến việc nghiên cứu chính sách huy động và sử dụng vốn cho các dự án bất động sản. Trên cơ sở vận dụng tổng hợp các phương pháp, luận văn đã hướng vào nghiên cứu một trong những nội dung trọng yếu của hoạt động kinh doanh bất động sản, kết quả nghiên cứu đã có những đóng góp quan trọng sau: 1. Khái quát ý nghĩa và tầm quan trọng của vốn, hệ thống hoá các hình thức huy động vốn đang được sử dụng trên thị trường tài chính. 2. Khái quát về bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. 3. Phân tích, đánh giá hiện trạng huy động và sử dụng vốn của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội. 4. Thống kê nhu cầu sử dụng vốn đầu tư cho các dự án bất động sản Công ty đang triển khai trong thời gian từ 2008 - 2011. 5. Đưa ra một số giải pháp huy động vốn tài trợ cho các dự án bất động sản Công ty đang triển khai, đồng thời đó cũng là các giải pháp chung cho các dự án được triển khai mới trong thời gian tới. Trong những nghiên cứu tiếp theo về Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội ( nếu có), tác giả cần phải hoàn thiện các giải pháp huy động vốn, đưa ra các khuyến nghị về tái cấu trúc vốn để Công ty có cơ cấu vốn hợp lý. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO + Bảng cân đối kế toán năm 2005, 2006, 2007; + Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2005, 2006, 2007; + Bảng tổng hợp các dự án Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tham gia đầu tư đến tháng 9/2007; + GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam: Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường, NXB chính trị quốc gia 2001; + PGS.TS. Lưu Thị Hương - PGS.TS. Vũ Duy Hào: Giáo trình tài chính doanh nghiệp, NXB tài chính 2006; + Đại học kinh tế quốc dân: Giáo trình lý thuyết quản trị kinh doanh, NXB khoa học kỹ thuật 2006; + Thị trường chứng khoán, nhà xuất bản thống kê 2006. + Nguyễn Thị Liên Hoa - Nguyễn Thị Ngọc Trang: Phân tích tài chính, NXB Lao động xã hội 2007; + Websites: www.vnexpress.net, www.vneconomy.vn, www.vir.com.vn, www.google.com.vn … Và một số tài liệu khác. XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC NGƯỜI THỰC HIỆN GS.TS. Nguyễn Đình Phan Trương Tuấn Anh MỤC LỤC Trang