Luận văn Loại hình cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHO A ĐÀO TẠO S AU ĐẠI HỌC MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Lớp ngân hàng đêm 2 khóa 16 Bài luận: LOẠI HÌNH CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN GV hướng dẫn: Nh óm 14 thực hiện: PGS.TS Trần Hoàng Ngân 1. Huỳnh Văn Vũ 2. Nguyễn Hoàng Quốc Thụy TP .HCM, tháng 01 năm 2008 Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2 LỜI GIỚI THIỆU Kinh tế đất nước ngày càng p hát triển, thu nhập người dân được cải thiện thì nhu cầu về sở hữu nhà ở của người dân ngày càng cao, nhất là tại các thành p hố lớn như T P.HCM , Hà Nội. Chính nhu cầu của thị trường tăng cao đã khiến cho giá của các loại bất động sản bị đẩy lên quá cao, khiến 1 bộ phận lớn người dân có nhu cầu cần về nhà ở thực sự gặp khó khăn về nguồn vốn trong việc thanh toán tiền mua nhà. Nắm bắt được nhu cầu này của thị trường nên hiện hầu hết các ngân hàng đều đẩy mạnh phát triển mảng dịch vụ này, chẳng những các ngân hàng thương mại trong nước mà ngay cả các ngân hàng nước ngoài hiện đang hoạt động trong nước đều quan tâm. Đẩy mạnh cho người dân vay tiền mua nhà trả góp là động thái đáng chú ý của 1 số ngân hàng hiện nay . Không chỉ có nguồn vốn được giải ngân mà ngân hàng còn gia tăng thêm nhiều sản phẩm dịch vụ khác nhằm đa dạng hóa lĩnh vực hoạt động. I. Xu hướng phát triển loại hình dịch vụ tín dụng cá nh ân Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3 Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ đã và đang là xu hướng chung không chỉ của nhiều ngân hàng trên thế giới mà của cả các tổ chức tài chính phi ngân hàng, bởi chính lợi ích kinh tế – xã hội cũng như khả năng thị trường, nhu cầu của thị trường về các sản p hẩm dịch vụ ngân hàng bán lẽ hiện nay . Bên cạnh đó tác động của hội nhập kinh tế, trong vai trò là thành viên chính thức của WTO, với tư cách là một ngành dịch vụ, họat động của các ngân hàng trong nước không thể nằm ngoài xu hướng và quá trình p hát triển đó. Ngân hàng bán lẻ là một khái niệm tiếp cận đơn giản nhất về một ngân hàng cung cấp các sản p hẩm dịch vụ chủ y ếu cho các khách hàng là các cá nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa. Chính cách tiếp cận theo đối tượng khách hàng này đòi hỏi các dịch vụ của ngân hàng đa dạng, phong p hú và với mức độ tiện ích, tiện lợi cao cho khách. Khả năng phát triển và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đất nước trong những năm tiếp theo, dự báo tiếp tục tăng trưởng cao, do tiềm năng, năng lực của nền kinh tế còn rất lớn cùng cới những cơ hội từ hội nhập , từ đầu tư nước ngoài cũng như nhiều lĩnh vực kinh tế chưa p hát triển. Bên cạnh đó, cơ chế chính sách về phát triển kinh tế thuận lợi tiếp tục thu hút người dân mở rộng và p hát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh và tiêu dùng.. Nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của khách hàng cá nhân, người dân ngày càng cao. Vốn tín dụng bởi thế cũng được đẩy mạnh. T hị trường tiềm năng của phân khúc khách hàng này là rất lớn. Dự báo dịch vụ tín dụng ngân hàng bán lẻ sẽ mở rộng và tăng trưởng cao trong những năm tới. Do đó các ngân hàng sẽ có xu hướng chuy ển dần hoạt động sang lĩnh vực bán lẽ, tiếp cận với khách hàng là các cá nhân trong xã hội. Sự p hát triển của của dịch vụ Ngân hàng bán lẻ là xu hướng tất yếu bởi ưu điểm của ngân hàng bán lẻ so với ngân hàng bán buôn. Theo đó, chuyển sang bán lẻ các ngân hàng sẽ có thị trường lớn hơn, bởi nhu cầu sử dụng dịch vụ của người dân còn rất lớn và rất đa dạng. Hiệu quả kinh tế mang lại cao nhờ sản phẩm cung cấp với khối lượng lớn, doanh thu cao, cũng như p hân tán bớt rủi ro trong kinh doanh, đồng thời mang lại cho các ngân hàng khả năng p hát triển và đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ. II. Loại hình cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn (NHNo&PTNT) 1. Giới thiệu sơ lược về NHNo&PTNT NHNo&PTNT được thành lập vào năm 1988 theo Nghị định số 53/HĐBT của Chính phủ đến nay NHNo&PTNT là một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu trong nước, giữ vai trò chủ đạo trong thị trường tài chính nông thôn Việt Nam. NHNo&PTNT là ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về tài sản và màng lưới hoạt động, đến cuối năm 2004 vốn tự có của NHNo&PTNT là 6.113 tỷ đồng, trên 161 ngàn tỷ đồng tổng tài sản có, 1.881 chi nhánh và đơn vị trực thuộc trên toàn quốc với trên 28.000 cán bộ nhân viên. Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4 NHNo&PTNT luôn chú trọng đầu tư đổi mới và ứng dụng công nghệ ngân hàng p hục vụ đắc lực cho công tác quản trị kinh doanh và phát triển mạng lưới dịch vụ ngân hàng tiên tiến, NHNo&PTNT đã kết nối mạng vi tính từ Trụ sở chính đến các chi nhánh trên tòan quốc và một hệ thống các dịch vụ ngân hàng gồm dịch vụ chuyển tiền điện tử, dịch vụ thanh toán thẻ tín dụng quốc tế, dịch vụ AT M, dịch vụ thanh toán quốc tế. Đến nay , NHNo&PTNT hoàn toàn có đủ năng lực cung ứng các sản p hẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại, tiên tiến, tiện ích cho mọi đối tượng khách hàng trong và ngoài nước. 2. Đánh giá về tiềm năng cho vay bất động sản và tình hình cho vay mua nh à của các ngân hàng Thời gian gần đây , nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho người dân vay tiền mua nhà, đất trả góp. Hàng loạt các sản phẩm đa dạng, dễ dàng cùng với hàng nghìn tỷ đồng của các ngân hàng đang chờ người dân đến vay . Để có thể đơn giản hóa thủ tục và giải quyết nhanh hồ sơ vay của khách hàng, các ngân hàng thường liên kết với các chủ đầu tư dự án bất động sản để cho vay . Sau khi liên kết với các chủ đầu tư, ngân hàng có thể giải quyết hồ sơ vay của khách hàng trong vòng 2 ngày với thời gian cho vay 20 năm. Ngân hàng có thể cho khách hàng vay vốn bằng cách thế chấp bằng chính căn nhà, căn hộ mua sẽ được cấp giấy tờ p háp lý sở hữu theo quy định của p háp luật trong tương lai. Sự tăng trưởng cao của thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều ngân hàng tham gia tài trợ vốn cho người có nhu cầu vay mua nhà đất. Nhiều ngân hàng tung ra sản phẩm cho vay với thời gian vay kéo dài đến 30 năm và phương thức trả linh hoạt. 3. Sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của NHNo&PTNT Đây là loại hình tín dụng dành cho các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua nhà để ở, có thu nhập ổn định đảm bảo cho khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng. T uỳ theo nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng, ngân hàng sẽ áp dụng khoảng thời gian và mức cho vay tối đa đối với từng trường hợp cụ thể. a. Đối tượng vay vốn Đối tượng vay vốn là những khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để thanh toán tiền mua nhà riêng lẻ, mua nhà tại các khu đô thị mới, chung cư hoặc vay để cải tạo lại chính căn nhà mình đang ở. Ngân hàng No&PTNT cho vay đối với các khách hàng sau : - Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình là người Việt Nam. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê theo quy định tại điều 125 Luật Nhà ở. b. Điều kiện cho vay : Điều kiện cho vay đối với trường hợp xây dựng mới, hoặc sửa chữa nhà ở: Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5 - Hộ gia đình, cá nhân phải có quy ền sử dụng đất hợp p háp, phải có nhà ở nhưng không thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Việc phát triển nhà ở riêng lẽ của hộ gia đình, cá nhân tại đô thị và điểm dân cư nông thôn p hải p hù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quy ền phê duy ệt, có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện p hải có giấy p hép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Điều kiện cho vay đối với trường hợp mua nhà, góp vốn tại các dự án p hát triển khu dân cư : - Hợp đồng góp vốn đầu tư vào căn hộ được ký giữa khách hàng vay vốn và chủ đầu tư p hải nêu rõ giá trị thanh toán của căn nhà hình thành từ vốn vay , giá trị góp vốn để mua nhà, thời hạn ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà, thời hạn giao nhà, quy ền và nghĩa vụ của các bên Điều kiện với chủ đầu tư dự án : - Chủ đầu tư đã đuợc cấp Giấy chứng nhận đầu tư. - Chủ đầu tư có các căn cứ hợp pháp để sử dụng đất cho việc đầu tư xây dựng công trình. - Dự án công trình xây dựng, thiết kế p hải được cơ quan nhà nước có thẩm quy ền p hê duyệt và có nội dung thể hiện chủ đầu tư được phép bán nhà thương mại cho các cá nhân có nhu cầu mua nhà. - Chỉ được huy động vốn góp của khách hàng khi công trình đã được chủ đầu tư xây dựng xong phần móng. c. Số tiền cho vay Ngân hàng quyết định mức cho vay căn cứ vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, giá trị tài sản đảm bảo tiền vay (nếu khỏan vay áp dụng đảm bằng tài sản), khả năng hòan trả nợ vay của khách hàng, khả năng nguồn vốn của Ngân hàng, nhưng không quá 85% tổng nhu cầu vốn theo dự tóan, họăc tổng gía trị ghi trong hợp đồng mua bán của khách hàng. Số tiền cho vay bằng 70% giá trị căn nhà theo giá trị hợp đồng góp vốn mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư (trong trường hợp mua nhà hoặc căn hộ tại các dự án khu dân cư). d. Thời hạn cho vay và phương thức trả nợ: Theo nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng Thời hạn cho vay do Ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận, p hù hợp với mục đích vay vốn, thu nhập, nguồn trả nợ của khách hàng, nguồn vốn vay của ngân hàng nhưng không quá 15 năm. Phương thức trả nợ : T rả lãi vay hàng tháng và vốn trả vào cuối kỳ (trong trường hợp vay vốn ngắn hạn) họăc trả dần (vốn + lãi) nếu vay trung hạn. e. Tài sản đảm bảo : Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 6 Khách hàng có thể thế chấp bằng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp p háp của mình hoặc tài sản của một bên thứ 3 khác, thậm chí bằng chính căn nhà mà khách hàng có nhu cầu sẽ mua. Các tài sản thế chấp ở đây có thể là : - Bất động sản : nhà ở, nhà xưởng,… - Sổ tiết kiệm, chứng từ có giá do NHNo &PTNT 6 phát hành,… - T ài sản thế chấp có thể là chính căn nhà, nền nhà dự định xây dựng, sửa chữa. Trường hợp khách hàng vay thế chấp bằng nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây: Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của căn nhà đó lớn hơn tổng giá trị các khỏan vay nhưng chỉ được thế chấp tại 1 tổ chức tín dụng. Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải đựơc sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu tài sản. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự . Chủ sở hữu nhà ở có quy ền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng p hải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị p hát mãi để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở đựơc tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trường hợp các bên có thỏa thuận khác f. Hồ sơ vay vốn :  Hồ sơ pháp lý : - Bản sao giấy chứng minh nhân dận, hộ khẩu của khách hàng vay vốn hoặc KT3 - Bản sao giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu hoặc KT3 của vợ hoặc chồng khách hàng vay vốn hoặc giấy chứng nhận độc thân (nếu khách hàng là độc thân)  Hồ sơ vay vốn : - Giấy đề nghị vay vốn, p hương án trả nợ  Vay vốn xây dựng mới nhà ở riêng lẻ : - Bản vẽ thiết kế (nếu có) - Giấy p hép xây dựng (đối với nhà bắt buộc phải có giấy p hép xây dựng) - Dự toán kinh p hí xây dựng - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quy ền xác nhận đất xây dựng nhà ở không có tranh chấp , không thuộc diện cấm xây dựng, nhà ở không thuộc diện cấm cải tạo. Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7  Vay vốn mua nhà : - Hợp đồng mua bán nhà ở - Văn bản cam kết giao giấy chứng nhận quy ền sở hữu nhà ở cho Ngân hàng nơi cho vay khi được cơ quan nhà nước có thẩm quy ền cấp cho bên mua nhà sau khi bên mua nhà trả đủ tiền cho bên bán nhà - Văn bản đồng ý bán nhà của tất cả các chủ sở hữu (đối với trường hợp mua nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất nhưng không p hải thuộc sở hữu chung của vợ chồng. - Văn bản thông báo của chủ sở hữu nhà cho bên thuê nhà về việc bán và các điều kiện bán nhà ở nhưng bên thuê nhà trả lời không mua (đối với trường hợp mua nhà đang cho thuê)  Vay vốn cải tạo, sửa chữa nhà ở : - Giấy chứng nhận quy ền sở hữu nhà (đối với nhà ở riêng lẽ) hoặc hợp đồng thuê nhà (đối với nhà đi thuê) - Văn bản chấp thuận cho cải tạo, sửa chữa của cơ quan nhà nước có thẩm quy ền (đối với hộ gia đình, cá nhân thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước) hoặc bên có nhà cho thuê. - Dự toán kinh phí sửa chữa. - Giấy tờ khác liên quan đến tài sản thế chấp , cầm cố, các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập của người vay và người cùng trả nợ. - Hồ sơ tài sản bảo đảm (thế chấp , cầm cố, bảo lãnh,…) g. Giải ngân :  Trường hợp khách hàng vay mua nhà tại các dự án nhà ở : - Ngân hàng No&PTNT sẽ giải ngân trực tiếp tiền mua căn hộ vào tài khoản của chủ đầu tư dự án theo tiến độ thanh toán như trong Hợp đồng góp vốn đã ký khi đáp ứng được các điều kiện : - Chủ đầu tư, ngân hàng No&PT NT và khách hàng đã ký hợp đồng 3 bên nhằm xác định quy ền lợi và trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện. - Chủ đầu tư đã có thông báo nộp tiền. - Khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn góp cho chủ đầu tư (theo tỷ lệ ngân hàng quy định) - Ngân hàng No&PTNT và khách hàng ký kết hợp đồng tài sản hình thành từ vốn vay, Hợp đồng tín dụng liên quan đến khoản vay mua nhà. - Ký kết khế ước nhận nợ và hoàn tất các thủ tục vay vốn tại ngân hàng.  Trường hợp khách hàng vay vốn để thanh toán tiền mua nhà riêng lẽ : - Ngân hàng No&PT NT sẽ giải ngân tiền mua căn hộ bằng tiền mặt hoặc chuy ển khoản trực tiếp cho người bán khi : Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 8 - Khách hàng đã thực hiện xong việc công chứng hợp đồng mua bán nhà tại các cơ quan có chức năng. - Ngân hàng No&PTNT và khách hàng ký kết hợp đồng tài sản hình thành từ vốn vay, Hợp đồng tín dụng liên quan đến khoản vay mua nhà. - Ký kết khế ước nhận nợ và hoàn tất các thủ tục vay vốn tại ngân hàng.  Trường hợp khách hàng vay vốn để thanh toán tiềnxây dựng, sửa chữa nhà : - Ngân hàng No&PTNT sẽ giải ngân cho khách hàng theo tiến độ xây dựng hoặc sửa chữa thực tế. h. Quy trình cho vay :  Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại Ngân hàng No&PT NT, khách hàng sẽ gởi trực tiếp bộ hồ sơ vay vốn với mục đích ghi rõ đến tại Ngân hàng No&PT NT .  Nhân viên tín dụng sẽ thẩm định tình trạng thực tế, sau đó sẽ tiến hành việc xét duyệt hồ sơ vay vốn theo quy định nghiệp vụ mà Ngân hàng No&PT NT đã ban hành.  Trường hợp đồng ý cho vay , nhân viên tín dụng thông báo cho khách hàng rõ.  Khách hàng sẽ cùng ngân hàng ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp (theo mẫu của ngân hàng No&PT NT)  Ký Giấy nhận nợ và các chứng từ giải ngân.  Kiểm tra sau khi cho vay .  Trong trường hợp khách hàng vay vốn để thanh toán tiền mua căn hộ tại các dự án khu dân cư , khi chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng vay vốn, phải gởi cho ngân hàng 1 Biên bản bàn giao nhà và phối hợp với khách hàng lập các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tại các cơ quan có chức năng.  Khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, chủ đầu tư dự án sẽ giao trực tiếp bản chính các giấy tờ này cho ngân hàng trước sự chứng kiến hoặc đồng ý của khách hàng.  Ngân hàng sẽ giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cùng với khách hàng thực hiện việc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của p háp luật.  Định kỳ theo kỳ hạn đã thoả thuận trên Hợp đồng tín dụng, nhân viên tín dụng sẽ thu nợ gốc và lãi vay của khách hàng. i. Ưu điểm của loại hình cho vay trả góp :  Tiện lợi, dễ dàng và nhanh chóng.  Khách hàng có thể vay tối đa 85% tổng nhu cầu vay vốn để thanh toán tiền mua nhà nếu có tài sản thế chấp không phải là bất động sản dự định mua. Hoặc là 75% tổng nhu cầu vay nếu thế chấp bằng chính bất động sản sẽ mua. Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 9  Trong suốt thời hạn vay , lãi suất được tính dựa trên dư nợ vay giảm dần. T hời hạn trả nợ được chia thành nhiều kỳ hạn với thời gian linh hoạt. Tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu xếp tài chính của khách hàng. Bài luận Môn : NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 10 MỤC LỤC I. Xu hướng phát triển loại hình dịch vụ tín dụng cá nh ân II. Loại hình cho vay mua nh à trả góp tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn (NHNo&PTNT) 1. Giới thiệu sơ lược về NHNo&PTNT 2. Đánh giá về tiềm năng cho vay bất động sản và tình hình cho vay mua nhà của các ngân h àng. 3. S ản phẩm cho vay mua nh à trả góp của NHNo&PTNT a. Đối tượng vay vốn b. Điều kiện vay vốn c. Số tiền cho vay d. Thời hạn cho vay và phương thức trả nợ e. Tài sản đảm bảo f. Hồ sơ vay vốn g. Giải ngân h . Quy trình cho vay i. Ưu điểm của loại hình cho vay trả góp