Luận văn Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

hau. Do đó, khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành, ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991. Đây là một cơ sở pháp lý quan trọng để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết các tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở được các bên ký kết trước ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực pháp luật. Dựa vào nội dung của Nghị quyết 58, các Tòa án nhân dân, ủy ban nhân dân các cấp đã giải quyết khá triệt để các tranh chấp của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991. Trong thực tiễn Việt Nam những năm trở lại đây, khi các giao dịch dân sự về mua bán nhà ở ngày càng được xác lập nhiều thì số lượng vụ án dân sự mà Tòa án phải giải quyết liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đang ngày càng tăng cao, do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng đa số thường bắt nguồn từ việc các bên không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế rất đa dạng và phức tạp, đan xen bởi nhiều sự vi phạm pháp luật. Do đó, để tìm hiểu cội nguồn, bản chất của sự tranh chấp giữa các bên và thuận tiện trong sự nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật, có thể phân các loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thành ba nhóm cơ bản sau: * Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định về điều kiện chủ thể - Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ năng lực hành vi dân sự. - Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. - Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa người giám hộ với người được giám hộ. Trường hợp này theo quy định tại Điều 32 của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, theo các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở chưa có quy định nào cấm người giám hộ mua nhà ở của người mình đang giám hộ, khi việc mua bán này được thực hiện bằng hình thức bán đấu giá tài sản. Vì vậy, pháp luật cũng cần thiết phải có quy định cụ thể về vấn đề này để đảm bảo quyền lợi của người mua và người bán nhà ở. - Mua bán nhà mà không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ủy quyền, (người bán "nhờ" người khác bán nhà ở của mình nhưng không thực hiện các quy định của pháp luật về ủy quyền, dẫn đến việc khi giá nhà ở tăng cao, thì bên bán không thừa nhận việc "nhờ" người khác bán hộ nhà cho mình). Đây là những trường hợp rất phức tạp, vì nếu như Tòa án tuyên hợp đồng đã ký kết giữa các bên là vô hiệu thì vô hình đã thừa nhận "tình ngay, lý gian", còn để giải quyết thấu đáo thì đòi hỏi tốn rất nhiều thời gian và công sức của Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác. Trên thực tế, những vụ án như thế này người ngay tình thường bị thiệt hại nhiều hơn, vì hợp đồng mua bán nhà ở đó thường bị Tòa án tuyên vô hiệu do ký kết với người không có quyền bán nhà. Thậm chí trong một vài năm gần đây, khi chủ trương của Đảng và Nhà nước đang khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài về đầu tư trong nước đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho họ được mua nhà và quyền sử dụng đất ở như người trong nước nên những người này đã "nhờ" người thân, bạn bè "mua hộ" nhưng không thực hiện đủ các quy định về ủy quyền, nên khi nhà ở có giá cao người "mua hộ" đã không giao nhà cho người "nhờ mua", cũng đã dẫn đến nhưng tranh chấp nhất định về hợp đồng mua bán nhà ở buộc Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải giải quyết. - Bán nhà khi không có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng nhưng khi bán chỉ có chồng hoặc vợ đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi nhà ở tăng giá đột biến vợ hoặc chồng đã kiện xin đòi hủy hợp đồng vì lý do không biết, không đồng ý việc mua bán nhà ở này; bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản được thừa kế nhưng lại chưa chia thừa kế, do đó những người được hưởng thừa kế yêu cầu tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà ở vì nhà ở đó là tải sản chung và chưa được sự đồng ý của họ. Ví dụ: Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh có đại diện bên nguyên đơn là chị Chuyển với đại diện của bị đơn là chị Chứ ở Tương Chúc, Ngũ Hiệp, Thanh Trì, Hà Nội với nội dung như sau: Cụ Lừng (chết năm 1984) có vợ là Lậm (chết năm 1981). Hai cụ sinh được ba người con là: - Người con thứ nhất, ông Hồng có vợ là bà Tịnh; - Người con thứ hai, ông Đức (tức Dúc) có vợ là bà Gái. Ông Đức và bà Gái có 6 người con là chị Tánh, chị Luân, chị Chuyển, chị Oanh, anh Tuấn, anh Tú. - Người con thứ ba là bà Tuyết. Ngày 13/09/1971, cụ Lừng và cụ Lậm lập di chúc hợp pháp cho các con của mình trong đó có di chúc cho con là ông Dúc một mảnh đất ao có diện tích 83m2. Năm 1979 ông Đức (Dúc) chết không để lại di chúc. Năm 1984 bà Gái chết không để lại di chúc. Tài sản của ông Đức (Dúc) và bà Gái gồm 2 gian nhà mái ngói trát vách, 01 gian bếp mái lá trát vách nằm trên diện tích 159m2 đất và 83 m2 đất ao có lối đi chung với lối đi nhà ông Hồng dài 19 m rộng 1,45 m. Năm 1986 anh Tuấn viết giấy bán nhà đất của ông Dúc, bà Gái cho ông Hồng với giá 16.000 đ có chị Tánh ký nhận tiền. Ngày 10/11/1993 ông Hồng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00119/QSHĐĐ/06/16, thửa số 221, bản đồ số 04 diện tích 757 m2 đất ở vườn ao lâu dài. (trong đó tính cả diện tích đất ở và đất ao do ông Hồng mua của anh Tuấn). Ngày 30/07/2002, Chị Vũ Thị Tánh, Vũ Thị Luân, Vũ Thị Chuyển, Vũ Thị Bích Oanh, Vũ Anh Tú kiện làm đơn xin hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Vũ Anh Tuấn với ông Hồng vì lý do mọi người ở xa không biết anh Tuấn và chị Tánh bán nhà đất cho ông Hồng. Ông Hồng cũng không cho họ biết là mua nhà đất của anh Tuấn, mãi đến đầu năm 2002 họ mới biết... Bản án sơ thẩm số 40/DSST ngày 30/10/2002, Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì đã xử: - Chấp nhận đơn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất của chị Vũ Thị Luân, Vũ Thị Chuyển, Vũ Thị Bích Oanh, Vũ Anh Tú đối với anh Tuấn và ông Hồng. - Hủy một phần hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập giữa anh Tuấn và chị Tánh với ông Hồng lập ngày 06/04/1986. Buộc ông Hồng phải trả lại cho chị Luân, chị Chuyển, Chị Oanh, Anh Tú diện tích đất 150 m2. Do không đồng ý với Bản án sơ thẩm này ông Hồng đã kháng cáo. Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định tại Bản án Phúc thẩm số 39/DSPT ngày 13/03/2003: Sửa bản án sở thẩm và xử như sau: - Chấp nhận yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị Luân, Chuyển, Oanh, Tú đối với anh Tuấn và ông Hồng. - Hủy một phần hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh Tuấn và chị Tánh với ông Hồng lập ngày 06/04/1986. Buộc ông Hồng phải trả lại cho chị Luân, chị Chuyển, Chị Oanh, Anh Tú diện tích đất 147,85 m2 và 13,75 m2 ngõ đi chung với ông Hồng. Như vậy, Bản án sơ thẩm số 40/DSST ngày 30/10/2002, Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì và Bản án Phúc thẩm số 39/DSPT ngày 13/03/2003 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trên cơ sở xác định nguồn gốc nhà đất mà bên nguyên đơn đưa ra yêu cầu xin hủy hợp đồng, là nhà đất mà họ được thừa kế hợp pháp của cha mẹ họ để lại là hợp pháp. Việc anh Tuấn chị Tánh tự động bán toàn bộ nhà đất cho ông Hồng là vi phạm điều kiện chủ thể. Do đó, đã tuyên chấp nhận đơn yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất giữa anh Tuấn, chị Tánh với ông Hồng của các nguyên đơn là chị Luân, chị Chuyển, chị Oanh, anh Tú. Hủy một phần hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh Tuấn và chị Tánh với ông Hồng lập ngày 06/04/1986. Phần vô hiệu này được xác định là do anh Tuấn, chị Tánh đã tự ý bán toàn bộ ngôi nhà, đất ở, ao thuộc quyền sở hữu chung theo phần của 6 người (con của ông Dúc và bà Gái, những người được hưởng thừa kế theo pháp luật do ông Dúc và bà Gái không để lại di chúc, nhưng di sản để lại vẫn chưa được chia thừa kế cho những người thừa kế, do anh Tú quản lý). Một phần của hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với nhà ở, đất ở thuộc kỷ phần của anh Tuấn và chị Tánh có được do được hưởng thừa kế tài sản của cha, mẹ để lại cho họ. Và để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà Tòa án đã chấp nhận phần tài sản thuộc quyền sở hữu của anh Tuấn và chị Tánh đã bán cho ông Hồng vẫn có hiệu lực pháp luật và buộc anh Tuấn và chị Tánh phải bồi thường cho ông Hồng vì đã gây thiệt hại cho ông Hồng khi họ ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với ông Hồng. Tóm lại, các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các quy định về điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng, theo tinh thần chung của pháp luật thực định Việt Nam là Tòa án sẽ tuyên hủy toàn bộ hoặc một phần của hợp đồng liên quan đến sự vi phạm về điều kiện chủ thể khi phần vi phạm này là độc lập, có thể phân định được quyền và nghĩa vụ, lợi ích của chủ thể khác. * Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung - Nội dung hợp đồng không rõ ràng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các nội dung liên quan đến ranh giới nhà ở và đất ở có nhà, đất để lối đi chung, khoảng lưu không gian của diện tích nhà ở khi bán nhà ở là căn phòng thuộc các tầng trong một tòa nhà. - Bán nhà ở thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất " nhảy dù" mà có. - Bán nhà ở khi nhà ở đang là tài sản dùng làm tài sản thế chấp. - Bên bán nhà ở không thực hiện quyền ưu tiên mua của các đối tượng được ưu tiên mua (người đang thuê nhà ở, đồng sở hữu chủ khác), đã đem bán nhà ở cho người khác. - Bán nhà ở là loại nhà đang có tranh chấp về quyền sở hữu như nhà ở là tài sản thừa kế nhưng chưa chia. Đối với những tranh chấp về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở trong những năm vừa qua thường rất đa dạng, phức tạp, kéo dài và rất khó giải quyết, đặc biệt khi đối tượng nhà ở được xác lập quyền sở hữu qua nhiều chủ nhưng các thủ tục để hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu lại không được thực hiện triệt để qua các lần chuyển đổi. Đây là loại tranh chấp mà hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết nhưng đã vi phạm các quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở, đất ở không được phép hoặc bị hạn chế lưu thông trong những trường hợp cụ thể nhất định. Ví dụ: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh có đại diện bên nguyên đơn là chị Chuyển với đại diện của bị đơn là chị Chứ đã nêu ở trên, ta thấy việc anh Tuấn, chị Tánh tự động bán toàn bộ nhà đất thuộc quyền sở hữu chung của anh Tuấn, chị Tánh, chị Luân, chị Chuyển, anh Tú, chị Oanh do được thừa kế của cha mẹ để lại là sự vi phạm điều kiện về nội dung của hợp đồng mua bán, cụ thể là nhà đất - đối tượng của hợp đồng thuộc sở hữu chung của nhiều đồng sở hữu mà khi bán không được phép của các đồng sở hữu chủ. Do đó, khi có tranh chấp, Tòa án đã tuyên toàn bộ nội dung hợp đồng mua bán nhà đất không thuộc quyền sở hữu của anh Tuấn, chị Tánh với ông Hồng bị vô hiệu là hoàn toàn đúng đắn. * Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về hình thức và thủ tục mua bán nhà ở Những tranh chấp liên quan đến vi phạm về hình thức và thủ tục mua bán nhà ở chiếm một tỷ lệ đáng kể trong các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở, mà chủ yếu là việc các bên khi ký kết hợp đồng đã không lập thành văn bản, hoặc đã lập thành văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này thường xảy ra khi người mua và người bán có quan hệ huyết thống, bạn bè thân quen, tin tưởng nhau sau khi ký kết và thực hiện các điều kiện đã thỏa thuận nhưng do sự đột biến của thị trường đã làm cho nhà ở và đất ở tăng giá cao gấp nhiều lần làm phát sinh tranh chấp giữa các bên. Theo pháp luật hiện hành thì các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm về hình thức cũng là một trong những căn cứ để Tòa án tuyên hủy hợp đồng mà các bên đã ký kết khi có tranh chấp xảy ra. Vi phạm về hình thức, thủ tục mua bán nhà là loại tranh chấp mà bản chất của nó được dựa trên cơ sở người bán lợi dụng những quy định của pháp luật về các điều kiện, hình thức luật định mà họ đã làm đơn yêu cầu Tòa án xem xét hủy hợp đồng mua bán đã ký kết với bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho bản thân. Để đảm bảo các quan hệ mua bán nhà đất được xác lập trước ngày 01/7/1991 được ổn định Nghị quyết số 58//1998/NQ-UBTVQH ngày 24/08/1998, Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT- TANDTC- VKSNDTC ngày 25/01/1999 đã xác định tất cả các giao dịch về nhà đất xác lập trước ngày 01/07/1991 vi phạm về hình thức thì xử lý như sau: - Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, nghĩa là bên bán chưa nhận tiền và chưa giao nhà, bên mua chưa giao tiền và chưa nhận nhà, thì Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng. - Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mà bên bán chưa giao nhà, hoặc bên bán đã giao một phần hoặc toàn bộ nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì Toàn án buộc các bên phải thực hiện theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của bên bán nhà trong trường hợp này, Tòa án phải xác định rõ số tiền bên mua chưa trả tại thời điểm mua bán nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trị giá ngôi nhà đó, đồng thời quyết định việc định giá ngôi nhà đó tại thời điểm xét xử sơ thẩm để xác định rõ số tiền theo số phần trăm đã xác định được của trị giá nhà ở đó để buộc bên mua phải thanh toán cho bên bán và để tính án phí. Ví dụ: Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Doãn Thị Phương, bị đơn là anh Đào Thanh Tùng và anh Ngô Văn Tuân, nội dung vụ án như sau: Theo lời Chị Doãn trình bày: Ngày 21/03/1993 chị có mua của ông Phú 01 nhà cấp 4 trên diện tích đất 200 m2 tại Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội khi mua chị đưa tiền cho anh Tùng đứng tên giao dịch còn khi làm giấy tờ chị làm trực tiếp với ông Phú. Anh Tùng cũng mua của ông Phú một mảnh đất có diện tích 215 m2 giáp với nhà chị và cùng làm giấy tờ như nhau qua ủy ban nhân dân thị trấn xác nhận. Một thời gian sau, anh Tùng có nhu cầu bán mảnh đất của mình nhưng khách lại thích nhà đất của chị. Do gia đình chị và gia đình anh Tùng là bạn bè làm ăn với nhau nên chị và anh Tùng đã thỏa thuận đổi hai diện tích nhà đất cho nhau. Việc đổi nhà đất của chị và anh Tùng không có giấy tờ gì mà chỉ viết 01 giấy chuyển nhượng đất và hoa màu ngày 22/03/1993 để làm tin và hai bên đưa toàn bộ giấy tờ nhà đất của hai mảnh cho nhau. Ngày18/09/2001chị Phương vay anh Tùng 60.000.000 đồng. Khi vay chị có viết giấy cam kết vay tiền và ủy quyền bán đất theo yêu cầu của anh Tùng, chị Tiến. Vì chị cần tiên nên đã viết giấy ủy quyền ngày 18/09/2001 trong thời hạn 03 tháng nếu không trả được số nợ thì anh Tùng, chị Tiến mới được bán nhà với giá 300.000.000 đồng. Chưa đến thời hạn trả nợ, anh Tùng đã bán nhà của chị cho anh Tuân, không được sự đồng ý của chị. Nay chị làm đơn xin hủy hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Tùng và anh Tuân ngày 15/12/2001. Theo anh Tùng, ngày 21/03/1993 anh có mua của ông Phú 800 m2 đất ao. Sau đó, anh san lấp và tạm chia ra làm 04 mảnh nhỏ để bán, trên mỗi mảnh có một nhà tạm cấp 4. Anh bán cho khách 02 mảnh, bán cho chị Phương 01 mảnh với giá 70.000.000 đồng, còn anh giữ lại 01 mảnh. Anh là người đi gặp ông Phú để làm giấy tờ cho từng mảnh, có xác nhận của ủy ban nhân dân thị trấn Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội. Khi anh có nhu cầu bán đất thì chị Phương muốn lấy sang mảnh của anh vì mảnh của anh rộng hơn. Việc mua bán được viết giấy chuyển nhượng nhà và hoa màu ngày 22/03/1993 với giá cũ là 70.000.000 đồng không ai phải thanh toán cho ai, chứ không phải đổi như chị Phương khai. Ngày 18/09/2001 chị Phương vay của vợ chồng anh 60.000.000 đồng có giấy cam kết vay tiền và chị Phương có viết giấy ủy quyền cho vợ chồng anh gặp khách thì bán với giá 300.000.000 đồng. Ngày 15/12/2001 Anh đã bán cho anh Tuân mảnh đất như chị Phương ủy quyền. Sau khi bán anh có gọi chị Phương để trả tiền và trừ tiền nợ nhưng chị Phương không đồng ý và đưa đơn kiện hủy hợp đồng mua bán giữa anh và anh Tuân, anh không đồng ý. Nếu chị Phương cho rằng giấy ủy quyền là không hợp pháp thì việc mua bán nhà đất giữa anh và chị Phương cũng không hợp pháp và anh xin hủy hợp đồng mua bán nhà đất ngày 22/03/1993 giữa anh và chị Phương. Tại bản án số 11/DSST ngày 16/04/2003 của Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm quyết định: - Chấp nhận đơn xin hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị Phương với anh Tùng và anh Tuân. - Chấp nhận đơn phản tố hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Tùng với chị Phương. Anh Tùng và chị Phương đều có đơn kháng cáo bản bán sơ thẩm. Tại bản án phúc thẩm số 221/DSPT ngày 16/09/2003 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tuyên: - Hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Tùng và anh Tuấn lập ngày 15/12/2003 là vô hiệu, buộc anh Tùng phải hoàn trả số tiền bán nhà cho anh Tuân. - Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Tùng và chị Phương lập ngày 22/03/1993 là vô hiệu. Như vậy, do hợp đồng mua bán nhà ở do anh Tùng và chị Phương, anh Tùng và anh Tuấn xác lập bằng giấy viết tay, chỉ có xác nhận của ủy ban nhân dân thị trấn là không đúng với các quy định của Bộ luật dân sự về điều kiện hình thức và thủ tục mua bán nhà ở. Do đó, Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, Tòa án nhân dân Hà Nội đã căn cứ trên cơ sở các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 về điều kiện hình thức, thủ tục mua bán nhà ở tại Điều 443 và Điều 444 để tuyên hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Tùng và chị Phương cũng như hợp đồng giữa anh Tùng và anh Tuấn vô hiệu là đúng đắn. Tóm lại, trong những năm vừa qua việc giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày một nhiều với tính chất ngày càng phức tạp và gay gắt. Điều này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu là: - Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao nhưng quỹ nhà ở lại chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở và các giao dịch nhà ở tại các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế thương mại, các khu đô thị (sự mất cân đối cung, cầu về nhà ở tại các thành phố, thị xã trong cả nước). - Công tác quản lý về đất đai và nhà ở của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn nhiều hạn chế, bất cập về cả cơ chế hoạt động và đội ngũ cán bộ. - ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, song có một số nguyên nhân cơ bản như: tâm lý, văn hóa sống, trình độ nhận thức, điều kiện tiếp xúc với các quy định của pháp luật và các cơ quan công quyền còn nhiều hạn chế, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán nhà còn nhiều bất cập cả về phía quy định của pháp luật, cả về phía thực thi của các cán bộ công quyền có trách nhiệm hướng dẫn người dân thực hiện đúng đủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 3.2. Một số phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mỗi gia đình, cá nhân, do đó, khi xã hội càng phát triển, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân càng cao thì các giao dịch về nhà ở càng tăng nhanh. Tuy nhiên, qua kết quả khảo sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tình trạng giao dịch không chính quy (mua bán nhà ở, thừa kế nhà ở, cho thuê nhà ở) không làm thủ tục theo quy định của pháp luật chiếm tỷ lệ rất lớn, gây thất thu cho ngân sách nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp, kéo dài nhiều năm. Để các giao dịch nhà ở nói chung, giao dịch mua bán nhà ở nói riêng được thực hiện an toàn đúng quy luật vốn có của nó, Nhà nước cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời cũng phải đẩy mạnh công tác cải cách hành chính trong các cơ quan bảo vệ và áp dụng pháp luật, tạo ra cơ chế đồng bộ điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra hiện nay và trong tương lai. 3.2.1. Đối với các quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Về điều kiện cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được phép tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, tạo điều kiện khuyến khích người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Pháp luật cần phải sửa đổi nội dung Điều 18 Nghị định 60/ NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về "Cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam". Đây là quy định gián tiếp quyết định điều kiện người nước ngoài định cư ở Việt Nam được phép tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Theo quy định trên, chỉ có cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam mới có quyền sở hữu một nhà ở trên phần đất thuê của Nhà nước Việt Nam, tức là họ chỉ được phép tham gia một hợp đồng mua bán nhà ở để tạo lập một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ. Sự hạn chế quyền sở hữu nhà ở này đã kéo theo quy định hạn chế quyền tham gia đồng thời cùng một lúc nhiều hợp đồng mua bán nhà ở của các nhân nước ngoài. Mặt khác, với quy định này, đã gián tiếp phủ nhận quyền được phép kinh doanh nhà ở của các cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Trong khi việc xây dựng, phát triển nhà ở hiện nay của chúng ta đang rất thiếu vốn đầu tư đang cần có sự đầu tư của nước ngoài. Vì thế, pháp luật cần phải sửa đổi quy định quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài theo hướng: + Thứ nhất, pháp luật chỉ quy định việc thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài ở Việt Nam khi họ thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định về đối tượng được quyền sở hữu nhà ở (không hạn chế quyền sở hữu bao nhiêu nhà ở). Quy định như vậy sẽ đảm bảo cho người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, hoặc theo hợp đồng mua bán nhà ở mà họ thiết lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam. + Thứ hai, pháp luật cần có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để khinh doanh (cụ thể là để bán) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của cá nhân, tổ chức nước ngoài. Quy định như vậy sẽ có tính khái quát cao, dự liệu được hết các trường hợp quyền sở hữu nhà ở, quyền tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài. Mặt khác, quy định trên sẽ đảm bảo cơ sở pháp lý cho các chủ đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam có quyền tham gia các hợp đồng mua bán nhà ở. Về quyền ưu tiên mua nhà của một số chủ thể đặc biệt trong các trường hợp mua bán nhà ở Hiện nay, theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định: "Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 của Bộ luật này". Trong khi đó khoản 3 Điều 237 quy định: "Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền của mình, thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua". Như vậy, Điều 445 chỉ đưa ra dự liệu quyền được ưu tiên mua nhà ở thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu chủ mà chưa đưa ra thứ tự quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu chủ đối với người thuê nhà nếu ngôi nhà đem bán vừa thuộc sở hữu chung vừa đang cho người khác thuê. Do đó, để đảm bảo quyền lợi chính đáng không chỉ của các đồng sở hữu chủ và người đi thuê nhà ở trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu chung, mà ngôi nhà đó đang cho thuê thì pháp luật cần quy định rõ thứ tự quyền ưu tiên mua trước hết phải thuộc về các đồng sở hữu chủ, rồi mới đến quyền ưu tiên mua của người đang thuê. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thực định chưa có quy định nào đề cập đến quyền ưu tiên mua nhà của Nhà nước trong một số trường hợp đặc biệt như: việc mua nhà của Nhà nước là để phục vụ lợi ích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia, mua nhà để phục vụ nhu cầu công vụ. Các trường hợp đặc biệt này, nên chăng pháp luật cần phải quy định rõ quyền ưu tiên mua này được thực hiện đến đâu để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu nhà đem bán. Theo quan điểm của chúng tôi, Nhà nước là chủ thể được quyền ưu tiên mua ở hàng thứ nhất trong các chủ thể được quyền ưu tiên mua nhà, vì mục đích mua nhà ở của Nhà nước là nhằm phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, của cả xã hội, việc mua nhà ở của Nhà nước đem lại lợi ích chính đáng cho nhiều người. Tuy nhiên, chúng tôi không nhất trí với quan điểm xác định quyền ưu tiên mua của Nhà nước như quy định tại Điều 90 Dự án Luật nhà ở: Trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng nhà đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì Nhà nước được quyền ưu tiên mua trước nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không có giá trị pháp lý [26]. Theo quan điểm của chúng tôi, trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà ở đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì, Nhà nước nên áp dụng quyền trưng mua, hoặc trưng dụng có đền bù tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo Điều 23 Hiến pháp 1992, Điều 5 Dự án Luật nhà ở, chứ không thể tuyên hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý. Bởi vì, khi đó hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết là một trong những chứng cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và đối với Nhà nước trong trường hợp Nhà nước mua nhà mà họ đã ký kết hợp đồng. 3.2.2. Các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Pháp luật cần phải có những quy định rõ ràng hơn, cụ thể hơn các loại nhà ở được phép tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở. Việc xác định nhà ở nào là đối tượng được phép lưu thông trên thị trường bất động sản là một vấn đề cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, bởi lẽ trong giai đoạn hiện nay khi mà các hồ sơ về nhà ở, đất ở chưa được cấp giấy tờ hợp lệ còn chiếm tỷ lệ rất lớn. Trong khi các loại giấy tờ có giá trị tương đương giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (khi cơ quan nhà nước chưa kịp cấp giấy chứng nhận) còn chiếm tỷ lệ không nhỏ trong phạm vi cả nước. Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 1995 chỉ quy định hai trường hợp mua bán nhà ở đó là: bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung Điều 445 và bán nhà ở đang cho thuê Điều 446, hai điều luật này không dự liệu được hết các trường hợp mua bán nhà khác đã và đang xảy ra như: trường hợp bán nhà ở đang được hình thành trong tương lai, bán nhà ở theo hình thức trả góp, bán nhà ở thuộc hình thức sở hữu nhà nước... Vì thế, Bộ luật dân sự với mục đích xây dựng những quy định chung nhất, làm cơ sở pháp lý cho việc ban hành các đạo luật chuyên ngành, không nên quy định cụ thể các trường hợp mua bán nhà cụ thể như hiện nay. Việc quy định các trường hợp mua bán nhà cụ thể này sẽ được một đạo luật chuyên biệt điều chỉnh. Trong Dự án luật nhà ở theo Tờ trình số 63/CP-XDPL ngày 09/05/2005 của Chính phủ trình Quốc hội khóa XI, tại kỳ họp thứ 7 đã đưa ra các trường hợp mua bán nhà ở sau: mua bán nhà ở thương mại (Điều 37), mua bán nhà ở trả góp (Điều 87), mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung (Điều 88), mua bán nhà ở đang cho thuê (Điều 89). Như vậy, Dự án Luật Nhà ở cũng chưa đưa ra hết các trường hợp mua bán nhà cụ thể mà chỉ liệt kê một số trường hợp mua bán nhà cơ bản, thông dụng trong đời sống xã hội hiện nay. Theo quan điểm của chúng tôi, Dự án Luật nhà ở phải quy định rõ thêm các trường hợp mua bán nhà ở chung cư, mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê mà người thuê lại bán quyền được thuê nhà của mình cho người khác cũng cần phải có sự quy định rõ ràng hơn quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê nhà mà lại đem bán quyền thuê nhà của mình cho người khác, quyền và nghĩa vụ của người "mua" lại quyền thuê nhà. ở đây, pháp luật cần phải phân định rõ bản chất của quan hệ "bán" nhà cho thuê này là quan hệ chuyển nhượng quyền tài sản theo Điều 200 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2005. Bên cạnh đó, để đảm bảo quan hệ này diễn ra đúng pháp luật thì Nhà nước cũng phải xây dựng các quy định về thời hạn thuê nhà của Nhà nước để làm cơ sở gốc xác định các quan hệ phái sinh sau đó. 3.2.3. Các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những điều kiện quan trọng quyết định tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định, hầu hết tất cả các giao dịch về nhà ở đều phải được lập thành văn bản, có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Điều 443 Bộ luật dân sự 1995: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" [2]. Vấn đề đặt ra ở đây là việc chứng thực, chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như hiện nay có tác dụng như thế nào, cơ chế thực hiện ra sao để đảm bảo giảm bớt thời gian không cần thiết của các bên mua bán trong việc thực hiện thủ tục này. Bởi lẽ, khi quy định nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 11 Pháp lệnh nhà ở: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59]), nên các bên trong quan hệ mua bán phải thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình thì bên mua mới được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (nếu có), mới đăng ký trước bạ sang tên đổi chủ được. Do đó, các cơ quan nhà nước sẽ là người thẩm định tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên ký kết. Mặt khác, trên thực tế hiện nay, do tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải công chứng, chứng thực, trong khi công tác này chưa thực sự làm tốt đã dẫn đến hiện tượng người dân không tuân thủ trình tự này. Thay vào đó để đảm bảo cho các quan hệ mua bán có cơ sở pháp lý bên mua và bên bán thường chỉ đến ủy ban nhân dân phường, xã nơi có ngôi nhà để yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà giữa hai bên. Vì thế theo quan điểm của tác giả luận văn, pháp luật không cần quy định buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực như hiện nay, mà chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực trong một số trường hợp cụ thể hoặc theo yêu cầu của các bên. Pháp luật cũng cần phải có quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục mua bán nhà, tránh sự khó hiểu, hiểu theo nhiều nghĩa như Điều 444 Bộ luật dân sự năm 1995. Điều 444 có tên "Thủ tục mua bán nhà ở" trong khi đó nội dung điều luật quy định: "Các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu" [2]. Việc quy định các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là quy định thuộc về việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu theo Điều 174 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 11 Pháp lệnh nhà ở năm 1991: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký quyền và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59], chứ không phải thuộc về thủ tục mua bán nhà ở. Quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu là quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà ở) mà Bộ luật dân sự năm 1995 quy định tại khoản 2 Điều 434 quy định chung cho tất cả các hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu "đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó" [2]. Theo quan điểm của tác giả, các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà phải phân định được trình tự, thủ tục mang tính chất thủ tục hành chính mà bên mua và bên bán phải thực hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời đảm bảo sự khác biệt giữa nó với các quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. Cùng với việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung những điểm còn chồng chéo, thiếu hụt hiện nay trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nước cũng cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ từ phía các cơ quan chức năng, trong đó điều hết sức quan trọng là Nhà nước phải có các chính sách phát triển nhà ở hợp lý hơn trong tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như hiện nay, đặc biệt là nhà ở cho các cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp, sinh viên ở các thành phố, thị xã để từng bước bình ổn thị trường mua bán nhà đất đang rất phức tạp trong giai đoạn hiện nay, điều này sẽ gián tiếp làm cho việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tốt hơn. Tóm lại, qua nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở nước ta và tìm hiểu thực tiễn các hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra ở nước ta trong những năm vừa qua, theo quan điểm của chúng tôi, để cho pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được đi vào thực thi trong đời sống pháp luật, đạt được mục đích của Nhà nước thì khi ban hành văn bản pháp luật chúng ta cần phải: * Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, ban hành được đạo luật chuyên biệt để điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đạo luật gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở, nó sẽ là sự cụ thể hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, các lĩnh vực khác về nhà ở nói chung đã được Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định. * Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng các quy chế pháp lý để thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động, sẽ giúp người dân có thông tin đầy đủ hơn về nhà ở, đất ở để có thể lựa chọn được loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế của bản thân. Mặt khác, nó cũng làm cho các giao dịch mua bán chính quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho các giao dịch này tuân thủ tốt hơn các quy định của pháp luật. * Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước; tích cực thực hiện việc hoàn thành cải cách thủ tục hành chính để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân. * Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Tòa án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp; giải quyết kịp thời các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Kết luận chương 3 Nhà ở là tài sản quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân, mỗi gia đình và là tải có những đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Do tính chất của nhà ở là tư liệu tiêu dùng và là bất động sản, do đó, việc chuyển giao quyền sở hữu đối với loại tài sản này có những vấn đề phức tạp liên quan không những về chủ thể tham gia hợp đồng, mà còn những vấn đề phức tạp khác liên quan đến đối tượng, giá cả, hình thức và thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua. Những tranh chấp xung quanh quan hệ mua bán nhà ở thường diễn ra rất phức tạp, việc giải quyết những tranh chấp này thường nảy sinh những vấn đề không chỉ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Thực trạng giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập do nhiều nguyên nhân. Nhưng có nguyên nhân cơ bản là nội dung pháp luật nhìn chung còn có những điểm chưa phù hợp với nhiều quan hệ khá phổ biến trong xã hội, do cơ chế điều chỉnh của pháp luật, do ý thức và nhận thức tuân thủ pháp luật của nhân dân còn chưa được cao; đã không tránh khỏi những hành vi xâm phạm những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Những hạn chế và những bất cập của những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cần sớm được khắc phục, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện có hiệu quả, đồng thời tạo ra những cơ chế pháp lý giúp cho các cơ quan tiến hành tố tụng thực hiện được tốt nhất nhiệm vụ giải quyết những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Qua phân tích, đánh giá về thực trạng giải quyết những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và những bất cập của pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là những căn cứ để tác giả luận văn mạnh dạn có được những kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay và trong những giai đoạn tiếp theo. Kết luận Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở là nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Nhìn chung, những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở luôn được Nhà nước quan tâm. Chỉ riêng trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc các thành phần kinh tế và hình thức sở hữu đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn. Đặc biệt, từ khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành và sau đó là Bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta có hiệu lực pháp luật ngày 01/07/1996, thì những quy định pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đã từng bước được hoàn thiện và hiệu quả điều chỉnh của những quy định này ngày càng cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở của mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở theo những quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại những hạn chế nhất định: Những quy định về đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn những điểm chưa thật phù hợp với thực tế; những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở còn chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh đó còn có những quy định phức tạp hóa quan hệ dân sự thông thường và mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân sự về nhà ở, cần sớm được để tạo điều kiện cho mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân và các chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở được thuận lợi hơn nữa. Cơ chế của pháp luật thông thoáng là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự và mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu trong xã hội. Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung và về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, cần phải có những quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập. Đáp ứng những yêu cầu trên của xã hội trong giai đoạn hiện nay, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự mới thay thế Bộ luật dân sự năm 1995. Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đã có nhiều quy định mới quan trọng điều chỉnh các quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán nhà ở trong thời gian tới, đặc biệt là việc ban hành Luật nhà ở. danh mục tài liệu tham khảo 1. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 3. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 4. Bộ luật Hồng Đức. 5. Bộ Tư pháp (1995), "Bộ luật dân sự của nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam", Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề. 6. Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2000), "Kết quả khảo sát thực địa, điều tra xã hội học về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học pháp lý, (3). 7. Mạnh Bôn (2002), "Thắt chặt quản lý nhà, đất công", Báo Đầu tư, 78(875), ngày 01/07, tr. 1. 8. Các quy định mới của pháp luật về đất đai (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 9. Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. 10. Chính phủ (1945), Sắc lệnh số 90/SL ngày 10/10 về việc giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ. 11. Chính phủ (1950), Sắc lệnh số 92/SL ngày 22/5 về việc tiếp tục áp dụng các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ. 12. Chính phủ (1952), Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02 về Thể lệ trước bạ các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. 13. Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 5/7 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị. 14. Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP ngày 5/7 về mua bán và kinh doanh nhà ở. 15. Chính phủ (1996), Chỉ thị số 191/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 03/3 về việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị. 16. Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 2/10 về tổ chức và hoạt động Công chứng Nhà nước. 17. Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4 về phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991. 18. Chính phủ (1999), Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12 về lệ phí trước bạ. 19. Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12 về Công chứng, chứng thực. 20. Chính phủ (2000), Quyết định số 20/2000/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 03/02 về việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở, Hà Nội 21. Chính phủ (2001), Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 05/10 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. 22. Chính phủ (2001), Nghị định số 81/NĐ-CP ngày 05/10 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. 23. Chính phủ (2001), Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 05/12 về đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu đồng bằng sông Cửu Long năm 2002, Hà Nội. 24. Chính phủ (2002), Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 02/8 về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, Hà Nội. 25. Chính phủ (2002), Quyết định số 154/2002/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 12/11/2002 về chính sách cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và hộ dân thuộc diện chính sách ở các tỉnh Tây Nguyên mua trả chậm nhà ở, Hà Nội. 26. Chính phủ (2005), Tờ trình số 63/CP-XDPL ngày 09/05 của Chính phủ về Dự án Luật Nhà ở (tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI), Hà Nội. 27. Công báo (1994), Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994, (23). 28. Công báo (1995), Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, (6). 29. Công báo (1997), Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, (4). 30. Công báo (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, (17). 31. Công báo (2001), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, (32). 32. Công báo (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, (46). 33. Nguyễn Việt Cường (1997), Hỏi đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán tài sản, hợp đồng thuê nhà ở và phương hướng giải quyết tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 34. Dự án Chính sách pháp luật đất đai - TF 29167 của Chính phủ Việt Nam và Ngân hàng thế giới (1999), Khái niệm thị trường bất động sản, (Phụ lục 4 - Báo cáo phần B: Các khái niệm về thị trường bất động sản và cơ quan đăng ký thống nhất, tháng 1-1999), Hà Nội. 35. Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật (2002) Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội. 36. Đặng Đức Đạm (2002), "Một số ý kiến về chính sách quản lý đất đai", Kỷ yếu hội thảo: Về đánh giá tình hình và kiến nghị bổ sung, sửa đổi chính sách luật pháp đất đai, Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị Đề án chính sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 - 15/05. 37. Đảng Cộng sản Việt Nam - Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án chính sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương) (2002), Báo cáo tình hình thực hiện và kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Dự thảo lần 3), tháng 9 - Hà Nội. 38. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh. 39. "Giá nhà đất tăng 3 đến 10 lần" (2002), Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, 22(592) ngày 2/5, tr. 1. 40. Trần Ngọc Hiên (2002), "Thực trạng thị trường nhà, đất- Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước", Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Thị trường nhà, đất ở Hà Nội - Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội và Văn phòng Hội đồng nhân dân - ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tháng 04-2002. 41. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 42. Hoàng Việt luật lệ (1994), Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội. 43. Hội đồng Bộ trưởng (1991), Quyết định 297-CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ngày 2/10 về việc giải quyết một số vấn đề nhà ở. 44. Hội đồng Chính phủ (1979), Nghị định số 02/CP ngày 04/01 về việc ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn. 45. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP ngày 16/4 về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội. 46. Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 47. Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 48. Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 49. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 50. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 (1998), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 51. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 52. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (1999), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 53. Nguyễn Thị Mai (2001), "Một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Dân chủ và pháp luật, (2), tr. 32. 54. Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 55. Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam", Nhà nước và pháp luật, (8). 56. Nghị quyết của Quốc hội khóa IX về việc thi hành Bộ luật dân sự (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 57. Nghị quyết số 51/2001/QH về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 58. Phạm Duy Nghĩa (2002), "Lối ra cho thị trường nhà đất", Báo Tuổi trẻ Chủ nhật, (16), ngày 28/04. 59. Pháp lệnh nhà ở (1991), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 60. Quốc triều hình luật (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 61. Đặng Mạnh Tiến (1997), Hợp đồng mua bán nhà ở một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. 62. "Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các khu vực" (2003), Thời báo Kinh tế Việt Nam, 5(1040), ngày 08/01, tr. 2. 63. Tòa án nhân dân tối cao (1985), Báo cáo số 158/PC ngày 25/3/1985 về việc hướng dẫn xử lý một số tranh chấp về nhà ở. 64. Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao (1999), Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01 hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998 vê giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991, Hà Nội. 65. Trần Thái Tông (1237), Chiếu chỉ 1292. 66. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 67. ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2000), Quyết định số 38/2000/QĐ-UB- ĐT ngày 19/06 về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị; thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh. 68. ủy ban Thường vụ Quốc hội (1998), Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 24/8 về giao dịch dân sự về nhà ở trước ngày 01/7/1991, Hà Nội.