Luận văn Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng

mặt khác các chủ đầu tư thường lập Bảng thông số dự án có cao hơn mức thực tế là cách để Chủ đầu tư có thể vay vốn Ngân hàng dễ dàng hơn. Trên đây là thực trạng về tình hình thẩm định tài chính dự án của VPBank cũng như các Ngân hàng thương mại nói chung. Các vấn đề còn tồn tại chủ yếu về công tác thẩm định tài chính dự án và nguyên nhân của các mặt tồn tại. Tuy nhiên để giải quyết được các mặt tồn tại này cần phải có thời gian và Giải pháp. Do vậy “Giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án” là vấn đề quan trọng được quan tâm trong luận văn này. Để phân tích các giải pháp cụ thể, chúng ta sẽ nghiên cứu tiếp Chương III ở phần tiếp theo. 40 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN MINH HỌA VÀ GIẢI PHÁP TỔNG THỂ VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 3.1. PHÂN TÍCH DỰ ÁN MINH HỌA Dự án minh họa mang tính điển hình, phản ánh được thực trạng về tình hình thẩm định tài chính dự án tại các Ngân hàng thương mại hiện nay. Số liệu thẩm định tài chính của dự án sẽ được nêu chi tiết tại Phụ lục số 01: Tài chính dự án minh họa trong phần cuối luận văn này, sau đây ta sẽ đi vào thẩm định dự án: 3.1.1. Thông tin chung về dự án minh họa Tên dự án: dự án tòa nhà văn phòng cho thuê Địa chỉ: tại Phố Lớn, quận Đống Đa, Hà Nội. Chủ đầu tư: Tập đoàn A Bảng 3.1: Bảng thông số dự án và các giả định Chỉ tiêu Giá trị Đơn vị tính 1. Thông số quy hoạch Diện tích khu đất 3,760 mét vuông (m2) Diện tích xây dựng 2,256 mét vuông (m2) Hệ số sử dụng đất 14 lần Mật độ xây dựng 60% 60% Số tầng nổi 27 tầng Số tầng hầm 3 tầng Thời gian xây dựng 3 năm Thời gian khai thác (bao gồm cả thời gian xây dựng) 47 năm Diện tích sàn xây dựng 39.848 mét vuông (m2) + Văn phòng 31.584 mét vuông (m2) + Tầng kỹ thuật 188 mét vuông (m2) + Tầng hầm 8.076 mét vuông (m2) 2. Tổng mức đầu tư 731.480 Triệu VNĐ Tổng mức đầu tư xây dựng 605.841 Triệu VNĐ Lãi vay trong thời gian thi công xây dựng 125.639 Triệu VNĐ Tỷ lệ vốn tự có/tổng đầu tư chưa lãi vay (30%) 181.752 Triệu VNĐ Tỷ lệ vốn vay/ tổng đầu tư chưa lãi vay (70%) 424.089 Triệu VNĐ Lãi suất vay 18% năm Thời gian ân hạn gốc và lãi vay 03 năm Thời gian vay vốn 9 năm 41 3.Phương án khai thác Chỉ tiêu Giá trị Đơn vị tính 3.1.Cho thuê văn phòng thu tiền hàng năm (40% tổng diện tích) 12.637 mét vuông (m2) Giá cho thuê 35 USD/m2/tháng Công suất khai thác cho thuê 90% 90% 3.2.Cho thuê văn phòng thu tiền 1 lần (60% tổng diện tích) 18.950 mét vuông (m2) Giá cho thuê thu tiền một lần 3.000 USD/m2 Tiến độ thu tiền, thu đều trong 04 năm 04 năm 3.3.Cho thuê tầng hầm Số chỗ cho thuê ô tô 92 Chỗ cho thuê Giá cho thuê ô tô 40 USD/xe/tháng Số chỗ cho thuê xe máy 400 Chỗ cho thuê Giá cho thuê ô tô 40 USD/xe/tháng 4.Chi phí Chi phí vận hành tòa nhà 0,5% % Doanh thu Chi phí thuê đất hàng năm 294 trđ/năm 294 trđ/năm Chi phí quản lý bảo dưỡng 0,2% 0,2%CPXD 5. Chỉ tiêu tài chính đầu vào Tỉ suất chiết khấu bằng lãi suất vay Ngân hàng 18% Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% Tỷ giá USD/VNĐ 21.000 USD/VNĐ Tỷ lệ biến động tỷ giá 5% /năm Tỷ lệ biến động giá thuê 2% /năm Nhận xét : Bảng thông số được xây dựng trên các giả định tương đối cao so với tình hình thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hiện tại: - Giá cho thuê thu tiền hàng năm là 35 USD/tháng/m2 và tăng 2% mỗi năm. - Giá cho thuê thu tiền một lần là 3.000 USD/m2 - Công suất khai thác 90% diện tích ngay từ những năm đầu dự án đi vào hoạt động. 3.1.2. Thẩm định về tổng mức đầu tư Bảng 3.2 Tổng vốn đầu tư dự án Số TT Nội dung Đơn vị tính (triệu đồng) Thành tiền Trước thuế VAT 1 Chi phí xây dựng VNĐ 304,074 2 Chi phí thiết bị VNĐ 112,037 3 Chi phí tư vấn xây dựng VNĐ 22,964 4 Chi phí khác VNĐ 5,106 5 Chi phí dự phòng VNĐ 42,759 6 Chi phí quản lý dự án VNĐ 18,900 7 Chi phí được quyền thuê đất VNĐ 100,000 8 Lãi vay trong xây dựng VNĐ 125,639 42 Tổng mức đầu tư VNĐ 731,480 Nhận xét: Lãi vay ngân hàng trong thời gian thi công được tính vào tổng mức đầu tư. Phương pháp này sẽ dẫn đến tình trạng tổng giá trị đầu tư dự án phụ thuộc nhiều vào lãi vay trong thời gian xây dựng. Cùng một dự án đầu tư như nhau, tỷ lệ vay nợ khác nhau, lãi suất thời điểm vay khác nhau ... dẫn đến tổng giá trị đầu tư khác nhau. Điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn: mặc dù bản chất giá trị tài sản tạo ra từ dự án là bằng nhau và khả năng khai thác dự án là như nhau nhưng giá trị tài sản lại khác nhau => Phương pháp tính toán này rất không hợp lý. 3.1.3. Thẩm định chi phí khấu hao tài sản số định Bảng 3.3: Chi phí khấu hao tài sản cố định (Đơn vị tính: triệu VNĐ) Số TT Nội dung Nguyên giá Số năm khấu hao 1 2 ... 44 1 Nhà cửa - vật kiến trúc 619,443.24 47 13,180 13,180 ... 13,180 2 Thiết bị máy móc 112,036.91 ... Phần kiến trúc (thang máy) 32,001.60 10 3,200 3,200 ... Phần kiến trúc - thay thế 32,001.60 10 ... Hệ thống điện 31,739.24 7 4,534 4,534 ... Hệ thống cấp thoát nước 1,210.41 6 202 202 ... ĐHKK và thông gió 24,298.68 10 2,430 2,430 ... Phòng cháy chữa cháy 4,892.89 6 815 815 ... Hệ thống điện nhẹ 17,894.09 7 2,556 2,556 ... 3 Tổng cộng 731,480.15 26,917 26,917 ... 13,180 Nhận xét : Từ việc tính lãi vay trong thời gian thi công xây dựng vào giá trị đầu tư nên đã làm tăng tổng mức đầu tư. Do vậy khi tổng mức đầu tư được đưa vào tính khấu hao theo quy định thì chi phí lãi vay cũng được trích khấu hao. Khi lãi vay tăng => khấu hao tăng sẽ dẫn đến chi phí tăng => thu nhập trước thuế giảm => giảm thuế thu nhập doanh nghiệp => khuyến khích doanh nghiệp càng đi vay nhiều càng có lợi vì được lợi thuế, điều này rất không hợp lý. Thực tế việc sử dụng đòn bảy tài chính sẽ giúp doanh nghiệp tăng chi phí lãi vay hay lãi vay chính là “lá chắn thuế” cho doanh nghiệp. Tuy nhiên đòn bảy tài chính chỉ có ý nghĩa trong các giới hạn nhất định là khi lợi suất từ dự án cao hơn lãi suất vay Ngân hàng, chứ không có nghĩa khuyến khích doanh nghiệp vay càng nhiều càng tốt. Việc tính lãi vay vào tổng mức đầu tư như trên không phản ánh được khía cạnh này. 43 Tiếp theo chúng ta sẽ thẩm định tiếp đến Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đầu tư theo các giả định đã được nêu trong Bảng thông số dự án và đã được nêu tại Bảng 3.1, chương III, trang 33 - 34. 3.1.4. Thẩm định về hoạt động kinh doanh của dự án Bảng 3.4: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh: (Đơn vị tính: triệu VNĐ) Chỉ tiêu Năm 01 2014 Năm 02 2015 Năm 03 2016 ... Năm 45 2058 1. Doanh thu: 427,186 405,995 405,995 ... 107,526 1.1 Doanh thu cho thuê văn phòng 107,406 107,406 107,406 ... 107,406 1.2 Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần, thu đều trong 4 năm đầu 319,660 298,469 298,469 ... - Tiến độ bán hàng 25% 25% 25% ... 1.3 Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí 120 120 120 ... 120 - Hiệu suất cho thuê văn phòng (90%) 0.90 0.90 0.90 ... 0.90 - Hệ số biến động giá/năm (2%/năm) 0.02 0.02 0.02 ... 0.02 - Hệ số biến động tỷ giá/năm (5%/năm) 0.05 0.05 0.05 ... 0.05 2. Chi phí 4,088 3,976 3,976 ... 2,409 - CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu) 2,136 2,030 2,030 ... 538 - Chi phí duy tu bảo dưỡng0.2%/TTS) 1,463 1,463 1,463 ... 1,463 - Chi phí thuê đất 294 294 294 ... 294 Hệ số trượt giá 5%/năm 0.05 0.05 0.05 ... 0.05 3. Lợi nhuận trước thuế, lãi vay & Khấu hao (EBITDA) 423,099 402,019 402,019 ... 105,117 - Chi phi khấu hao TSCĐ 26,917 26,917 26,917 ... 13,180 4. Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) 89,951 71,951 53,951 ... 92,052 - Trả lãi vay trong vận hành 89,951 71,951 53,951 ... 5. Lợi nhuận trước thuế (EBT) 306,230 303,150 321,150 92,052 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 76,558 75,788 80,288 ... 23,013 6. Lợi nhuận ròng 229,673 227,363 240,863 ... 69,039 Nhận xét : - Thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện đang rất “ảm đạm” và chưa có dấu hiệu phục hồi trong vòng vài năm tới. Mặt khác chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng nhà nước và hạn chế cho vay của các Ngân hàng thương mại ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Theo khảo sát của các tổ chức chuyên môn về thị trường bất động sản tại Hà Nội “cung” đang vượt 44 “cầu”, giá cho thuê văn phòng hạng A chỉ giao động từ 25 - 27 USD/m2/tháng. Do vậy đối với dự án này, giả định giá cho thuê văn phòng 35 USD/tháng/m2, giá cho thuê văn phòng thu tiền một lần 3.000 USD/m2, công suất cho thuê ngay từ những năm đầu 90% là tương đối cao. Trường hợp các giả định thiếu chính xác sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán giá trị dòng tiền vào và chất lượng các chỉ tiêu được đánh giá hiệu quả dự án. 3.1.5. Thẩm định về dòng tiền dự án Bảng 3.5: Dòng tiền dự án (Cashflow) (Đơn vị tính: triệu VNĐ) Nội dung 2011 2012 2013 2014 ... 2058 Năm 0 1 2 3 ... 47 1. Dòng tiền ra 218,025 243,954 269,500 ... Chi phí đầu tư xây dựng 200,353 202,744 202,744 ... Chi lãi vay trong thời gian xây dựng 17,672 41,211 66,756 ... 2. Dòng tiền vào (EBITDA + TD) 324,053 ... 82,219 EBITDA sau thuế 6,729 ... 3,295 Quỹ khấu hao TSCĐ (Khấu hao* thuế) 317,324 ... 78,924 3.Dòng tiền cashflow -218,025 -243,954 -269,500 324,053 ... 82,021 Chiết khấu dòng tiền hiện tại -218,025 -206,741 -193,551 197,229 ... 34 Dồn tích dòng tiền chiết khấu -218,025 -424,767 -618,317 -421,089 ... 159,513 4.Kết quả chỉ tiêu tài chính dự án NPV 159,513 Triệu đồng IRR 23.85% Thời gian hoàn vốn PP - có chiết khấu 7.49 Năm Tỷ suất sinh lợi PI 1,22 Nhận xét: - Tỷ suất chiết khấu lấy bằng lãi suất vay Ngân hàng là chưa hợp lý không dựa trên nguyên tắc về cơ cấu vốn vay và vốn chủ. Đối với vốn chủ sở hữu đầu tư dự án, nhà đầu tư là người chịu rủi ro cuối cùng nên thường đòi hỏi tỷ suất sinh lời của vốn chủ sở hữu cao hơn so với vốn vay. Do vậy phải tính tỷ suất chiết khấu bằng chính chi phí vốn bình quân có trọng số WACC. - Kết quả các tiêu tài chính dự án: NPV>0, IRR > WACC, PI >1. Xét trên góc độ các chỉ tiêu tài chính thì dự án trên có hiệu quả. 45 3.1.6. Thẩm định độ nhạy dự án Sự thay đổi của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng sẽ gây biến động và ảnh hưởng đến các yếu tố đầu ra. Phân tích độ nhạy cho phép ta đánh giá độ chắc chắn về hiệu quả tài chính của một dự án đầu tư khi có những thay đổi bất lợi so với các giả định ban đầu. Đây là cơ sở đưa ra quyết định đầu tư hay loại bỏ dự án, củng cố thêm cho quyết định đầu tư hoặc đưa các biện pháp hạn chế rủi ro khi cần thiết. Đối với dự án yếu tố làm thay đổi hiệu quả tài chính của dự án chính là giá thuê và công suất khai thác. Bảng 3.6 Thẩm định độ nhạy dự án BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẬY CỦA DỰ ÁN DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI Chỉ tiêu NPV % Mức thay đổi của công suất khai thác 0% 159,513 -20% -10% 0% 5% 10% 0% -25% (35,750) (16,385) 6,854 19,635 32,416 Mức thay đổi của giá -10% 41,279 63,285 89,692 104,981 121,968 0% 105,470 129,676 174,701 175,542 194,228 5% 140,775 166,192 196,692 213,467 230,970 10% 176,080 202,707 234,660 252,234 269,808 DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI Chỉ tiêu IRR % Mức thay đổi của công suất khai thác 0% 23.85% -20% -10% 0% 5% 10% 0% -25% 16.62% 17.38% 18.25% 18.72% 19.18% Mức thay đổi của giá -10% 19.59% 20.39% 21.84% 22.40% 24.84% 0% 22.03% 22.86% 19.18% 24.36% 24.95% 5% 23.36% 24.20% 25.18% 25.70% 26.33% 10% 24.67% 25.53% 26.52% 27.05% 27.58% Nhận xét : - Khi giá cho thuê và công suất khai thác đúng như giả định không thay đổi thì NPV = 159,513 triệu đồng và IRR = 23,85%. - Khi giá giảm 25%, công suất giảm 20% NPV âm (35.750) triệu đồng, IRR = 16.62% < WACC => dự án không hiệu quả. - Khi giá giảm 25%, công suất giảm 10%, NPV vẫn âm (16.385) triệu đồng, IRR = 17.38% < WACC => dự án không hiệu quả. => Hiệu quả dự án nhạy cảm với giá cho thuê và công suất cho thuê. Ngưỡng rủi ro dự án có thể chấp nhận khi giá giảm 25% và công suất khai thác không thay đổi. Nếu quá giới hạn trên NPV sẽ âm, dự án không hiệu quả. 46 3.1.7. Giải pháp kỹ thuật về thẩm định tài chính dự án từ phân tích dự án minh họa Từ các phân tích dự án minh họa về phương pháp thẩm định cũng như các Bảng thông số giả định dự án. Bắt đầu từ thực trạng và các vấn đề còn tồn tại, chúng tôi đưa ra một số điều chỉnh đối với dữ liệu đầu vào và phương pháp thẩm định tài chính dự án như sau. Chi tiết tại Phụ lục số 02 : Bảng tài chính dự án sau khi điều chỉnh (trang 68). - Thứ nhất: Không tính lãi vay vào tổng mức đầu tư: loại bỏ lãi vay ra khỏi tổng giá trị đầu tư dự án => Tổng mức đầu tư dự án sẽ giảm từ 731.480 triệu đồng giảm xuống còn 605.841 triệu đồng. - Thứ hai : Tính tỷ suất chiết khấu WACC để chiết khấu dòng tiền: vì việc tính tỷ suất chiết khấu bằng lãi suất vay Ngân hàng là không hợp lý, mặt khác cơ cấu vốn vay 70% là tương đối cao. Chúng ta sẽ điều chỉnh lại cơ cấu vốn 50% vốn vay, 50% vốn chủ sở hữu. Áp dụng công thức số (1.5) tại Chương I để tính WACC. Giả định : Tỷ lệ vay nợ/tổng mức đầu tư là: 50% Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp: 25% RD: Lãi suất vay vốn 18%/năm RF: Lợi suất tài sản không có rủi ro, thường tương đương lãi suất trái phiếu kho bạc là: 12%/năm RM: Lợi suất của tài sản có độ rủi ro thị trường là: 24%/năm Hệ số β: Hệ số rủi ro ước lượng cổ phiếu: 1,1 Khi đó ta có: R E = 12% + (24% - 12%) x 1,1 = 25,2% Ta có WACC = 50% x 18% x (1-25%) + 50% x 25,2% = 19,35% Qua phần phân tích trên ta thấy có sự khác biệt giữa lãi suất vay Ngân hàng 18% và WACC là 19,35%. - Thứ ba: Điều chỉnh các giả định đầu vào: - Giá cho thuê trả tiền hàng năm từ 35 USD/m2/tháng xuống 30 USD/m2/tháng. - Giá cho thuê 47 năm thu tiền một lần từ 3.000 USD/m2 xuống 2.700 USD/m2 - Công suất khai thác từ 90%/năm xuống 80%/năm. 47 Bảng 3.7: Bảng thông số dự án đầu vào điều chỉnh như sau: Chỉ tiêu Giá trị Đơn vị tính 1. Thông số quy hoạch (không thay đổi so với Bảng 3.1) 2. Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư xây dựng 605.841 Triệu VNĐ Tỷ lệ vốn tự có/tổng đầu tư chưa lãi vay (50%) 181.752 Triệu VNĐ Tỷ lệ vốn vay/ tổng đầu tư chưa lãi vay (50%) 424.089 Triệu VNĐ Lãi suất vay 18% năm Thời gian ân hạn gốc và lãi vay 04 năm Thời gian vay vốn 10 năm 3.Phương án khai thác 3.1.Cho thuê văn phòng thu tiền hàng năm (40% tổng diện tích) 12.637 mét vuông (m2) Giá cho thuê 30 USD/m2/tháng Công suất khai thác cho thuê 80% 90% 3.2.Cho thuê văn phòng thu tiền 1 lần (60% tổng diện tích) 18.950 mét vuông (m2) Giá cho thuê thu tiền một lần 2.700 USD/m2 Tiền độ thu tiền, thu đều trong 04 năm 04 năm 4.Chi phí (không thay đổi so với Bảng 3.1) Chi phí vận hành tòa nhà 0,5% %Doanh thu Chi phí thuê đất hàng năm 294 trđ/năm 294 trđ/năm Chi phí quản lý bảo dưỡng 0,2% 0,2%CPXD 5. Chỉ tiêu tài chính đầu vào (chỉ số khác giữ nguyên Bảng 3.1) Tỉ suất chiết khấu WACC 19,35% - Thứ tư : Đánh giá tiến độ hoàn thành dự án. - Tiến độ hoàn thành dự án là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu, tiến độ thu tiền qua đó sẽ ảnh hưởng đến Bảng dòng tiền dự án. Trường hợp dự án không hoàn thành như dự kiến, chi phí phát sinh do giá nguyên vật liệu tăng => tổng mức đầu tư tăng => hiệu quả tài chính dự án giảm dòng tiền thu sẽ bị giảm và ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR, PI ... do giá trị thời gian của tiền tệ. Mặt khác dự án chậm tiến độ sẽ làm chi phí lãi vay tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận kế toán. Do vậy vấn đề thẩm định tiến độ hoàn thành dự án là một trong các giải pháp quan trọng. 48 - Theo kế hoạch ban đầu dự án bắt đầu thi công xây dựng từ năm 2011 - 2013, năm 2014 hoàn thành và bắt đầu đi vào khai thác. Nhưng trên thực tế trong quá trình thi công vì các lý do khác nhau các dự án thường có độ trễ nhất định so với dự kiến. Đối với dự án này, với tình hình khủng hoảng tài chính như hiện tại, Ngân hàng nhà nước đang thắt chặt tiền tệ … Việc vay được vốn từ các tổ chức tín dụng là vấn đề thực sự khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong khi vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vốn vay nên việc huy động đủ vốn để đáp ứng tiến độ đầu tư là một vấn đề khó khăn. Bảng 3.8: Dòng tiền dự án và các chỉ tiêu tài chính mới như sau: TT NỘI DUNG 2011 2012 2013 2014 … 2058 Năm 0 1 2 3 47 I Dòng tiền ra 200,353 202,744 202,744 … Tổng giá trị đầu tư theo tiến độ 200,353 202,744 202,744 … II Dòng tiền vào (EBITDA + TD) 266,426 … 62,655 1 Quỹ khấu hao TSCĐ (Khấu hao* thuế) 6,061 … 2,627 2 EBITDA sau thuế 260,365 … 60,028 III Dòng tiền (CF) -200,353 -202,744 -202,744 266,426 … 62,655 Chiết khấu dòng tiền hiện tại -200,353 -169,873 -142,332 156,715 … 15 Dồn tích dòng tiền chiết khấu -200,353 -370,226 -512,559 -355,844 … 92,968 IV Chỉ tiêu tài chính NPV (2011) 92,968 IRR 23.72% PP - Không chiết khấu 5.27 yrs PP - Có chiết khấu 8.17 yrs Hiệu quả dự án : NPV = 92,968 triệu đồng IRR = 23.72% Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 8.17 năm PI = 1.15 Nhận xét : dự án có NPV > 0, IRR > WACC, PI>1 => dự án vẫn có hiệu quả xét trên góc độ tài chính. Tuy nhiên các chỉ tiêu tài chính đã thay đổi nhiều so với phương pháp và hiệu quả thấp hơn so với các phương pháp và giả định cũ. + NPV giảm từ 159.513 triệu đồng xuống còn 92,968 triệu đồng. + IRR không có sự thay đổi nhiều, giảm từ 23.85% xuống 23.72% + Thời gian hoàn vốn có chiết khấu tăng từ 7,49 năm lên 8,17 năm. 49 + Chỉ số doanh lợi PI giảm từ 1,22 xuống còn 1,15. Từ việc thay đổi các giả định và yếu tố đầu vào không làm chỉ tiêu tài chính dự án biến đổi cùng chiều. Việc loại bỏ lãi vay không tính vào tổng mức đầu tư làm giá trị đầu tư giảm, dự án hiệu quả hơn. Nhưng điều chỉnh tỷ suất chiết khấu tăng, giá bán và công suất khai thác giảm thì hiệu quả tài chính lại giảm. Chúng ta thấy có sự khác biệt rõ rệt về kết quả tài chính dự án sau khi điều chỉnh các giả định và phương pháp tính tài chính dự án. Việc áp dụng các giải pháp này không chỉ cho nhà đầu tư kết quả tài chính dự án sát với thực tế mà còn giúp nhà đầu tư có căn cứ lý luận đúng, cơ sở chắc chắn hơn và thận trọng trong việc quyết định đầu tư và lựa chọn các dự án. Đồng thời việc áp dụng các giải pháp này giúp Ngân hàng sẽ có cơ sở để cân nhắc sẽ tài trợ vốn vào các dự án có hiệu quả hơn và bỏ qua các dự án kém hiệu quả hơn. Qua đó ta thấy việc áp dụng các giải pháp trên thực sự có ý nghĩa đối với quyết định của Ngân hàng trước khi đầu tư hoặc tài trợ dự án. 50 3.2. GIẢI PHÁP KỸ THUẬT TỔNG THỂ VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN Từ việc nhận thức vai trò của việc thẩm định tài dự án có ý nghĩa lớn trong việc thẩm định dự án và quyết định chất lượng tín dụng cũng như các khoản đầu tư của ngân hàng có hiệu quả. Ngoài là nó còn quyết định đến chất lượng danh mục tài sản có của Ngân hàng. Để hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án có thể áp dụng nhiều giải pháp khác nhau. Tuy nhiên trong phạm vi của luận văn này, từ thực trạng về thẩm định dự án chúng ta sẽ đi sâu phân tích tập trung đến một số giải pháp chính để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án như sau: 3.2.1. Không tính lãi vay vào tổng mức đầu tư và bảng tính dòng tiền dự án Từ việc tính lãi vay trong thời gian thi công xây dựng dự án vào tổng giá trị đầu tư dự án còn tồn tại các vấn đề bất cập. Do vậy với giải pháp điều chỉnh này tổng mức đầu tư sẽ giảm => Giá trị tài sản trích khấu hao giảm => dòng tiền chiết khấu sẽ giảm nhưng sát với thực tế hơn. Toàn bộ chi phí lãi vay trong quá trình đầu tư dự án sẽ được tính như một khoản chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư dự án. Thật vậy, bắt đầu tư việc phân tích ví dụ: nhà đầu tư cùng đầu tư dự án là A, giá trị đầu tư bằng nhau. Giả định các công ty cùng đầu tư dự án A nhưng mỗi nhà đầu tư lại có tỷ lệ vay nợ khác nhau, lãi vay trong thời gian thi công khác nhau, nếu tính lãi vay vào tổng đầu tư => tổng mức đầu tư dự án là khác khau. Điều này dẫn đến mâu thuẫn vì về nguyên tắc sau quá trình đầu tư giá trị dự án là như nhau, khả năng tạo ra dòng tiền dự án là như nhau. Do vậy giải pháp loại bỏ lãi vay ra khỏi tổng giá trị đầu tư là hoàn toàn hợp lý và sẽ giải quyết được vấn đề mâu thuẫn trên. Việc loại bỏ lãi vay vào tổng mức đầu tư sẽ làm tổng giá trị đầu tư giảm => dự án hiệu quả hơn. 3.2.2. Tính tỷ suất chiết khấu hay chi phí vốn bình quân theo công thức chuẩn hóa Hiện tại hầu hết các Ngân hàng đều đang áp dụng tỷ suất chiết khấu bằng lãi suất vay Ngân hàng. Tuy nhiên quan điểm nay không đúng đắn và cần phải thay đổi. Tỷ suất chiết khấu phải được tính toán chính xác, đây là cơ sở để xác định dòng tiền chiết khấu. Nếu việc xác định WACC không chính xác sẽ dẫn đến việc tính toán các giá trị NPV, IRR, PI không chuẩn sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. 51 Chúng ta sẽ áp dụng công thức tính WACC đã được nêu công thức 1.5 tại trang 18 phần 1.5.1.2. Chi phí vốn trung bình có trọng số trong chương I. WACC = ( V D ) x RD x (1-T) + ( V E ) x RE Ngoài việc xác định cơ cấu vốn, tỷ lệ vay bao nhiêu là hợp lý thì việc xác định RE là vấn đề hết sức quan trọng. Nhà đầu tư cần phải ước lượng, lượng hóa các giả định để xác định tỷ suất sinh lời kỳ vọng hợp lý. Tỷ suất sinh lời kỳ vọng trên được thể hiện bằng phương trình dưới đây hay còn được gọi là mô hình CAPM: RE = RF + (RM – RF)x β Vấn đề đặt ra đối với giải pháp này cần phải ước lượng để xác định lợi suất kỳ vọng của chủ đầu tư là bao nhiêu? Với mỗi nhà đầu tư khác nhau có cơ cấu vốn khác nhau và lợi suất kỳ vọng RE khác nhau. Bên cạnh đó giá trị RE phụ thuộc rất nhiều vào hệ số β. Hệ số β rất hữu ích khi ước tính chi phí sử dụng vốn của công ty, tuy nhiên trong thực tế việc ước lượng chỉ số này là khá khó khăn và phức tạp. Thông thường với những danh mục càng rủi ro thì lợi suất kỳ vọng của nhà đầu tư càng lớn và hệ số β càng cao. Nếu rủi ro của công ty đầu tư dự án bằng với rủi ro của danh mục m, nghĩa là hệ số β = 1. Nếu công ty đầu tư dự án có độ rủi ro cao hơn so với danh mục m thì hệ số β > 1 và ngược lại. Nhà đầu tư cần phải lượng hóa giá trị β để xác định lợi suất kỳ vọng. Mặt khác cơ cấu vay vốn với tỷ lệ bao nhiêu phần trăm là hợp lý. Qua đó sẽ xác định được tỷ suất chiết khấu WACC áp dụng vào việc tính dòng tiền dự án. Đối với tình hình thị trường đầu tư tại Việt Nam giai đoạn hiện nay đang gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng chung của cả nền kinh tế, khủng hoảng tài chính, suy thoái, lạm phát … Do vậy giải pháp đối với trường hợp này nhà đầu tư nên ước lượng β có giá trị > 1 để giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. 3.2.3. Đánh giá căn cứ và cơ sở để đưa ra các giả định 52 Một đặc điểm của dự án vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn và vòng đời dự án tương đối dài. Trong khi nền kinh tế hiện tại có rất nhiều biến động và rủi ro: chính sách kinh tế, khủng hoảng tài chính, lạm phát... Các chủ đầu tư dự án chỉ có thể có tầm nh́n chiến lược trong ngắn hạn còn trong dài hạn do các yếu tố ảnh hưởng biến động quá nhiều nên rất khó hoạch định. Do vậy đứng trên góc độ của ngân hàng để quản trị rủi ro được tốt nên đánh giá lại giả định và dựa trên các giả định “thận trọng”. Vì việc tài trợ dự án của Ngân hàng không hiệu quả sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của Ngân hàng. Trên thực tế các chủ đầu tư đang tính hiệu quả dự án trên các giả định rất khả quan về dự án, có thể các mức giả định thường được đánh giá trên mức khả thi của dự án. Do vậy trong quá trình thẩm định đòi hỏi cán bộ thẩm định cần tìm hiểu và phân tích sơ sở và căn cứ để đánh giá Bảng thông số dự án có chính xác không, khi đặt trong môi trường có biến động liệu các giả định có đạt được kết quả như dự tính. Nếu chưa đưa ra được các căn cứ thuyết phục thì nhà thẩm định cần phải điều chỉnh lại Bảng thông số dựa trên các giả định thận trọng để hạn chế rủi ro, có thể sử dụng các giải pháp sau: Một là: Thuê tư vấn đối với các dự án cần có chuyên môn sâu để thẩm định. Thực tế lĩnh vực kinh doanh rất đa dạng, để thẩm định được các giả định có chính xác hay không là việc tương đối khó đối với cán bộ thẩm định. Do mỗi dự án đầu tư đều cần phải có thông tin, kiến thức và sự am hiểu nhất định về ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh đó. Trường hợp Ngân hàng không có chuyên môn sâu thì có thể thuê tư vấn của các công ty hoặc đơn vị thẩm định độc lập. Qua các giải pháp này giúp Ngân hàng có thể có căn cứ cơ sở để đánh giá Bảng thông số dự án có phù hợp không? Có đáp ứng được các tiêu chuẩn trong ngành hay không? Nhu cầu thị trường đối với sản phẩm ra sao và mức giá bán dự kiến bao nhiêu là hợp lý? Hai là: Lập bảng tính độ nhạy dự án đối với các yếu tố đầu vào. Khi tất cả các yếu tố đầu vào thay đổi tăng hay giảm: tổng mức đầu tư, giá bán, doanh thu, chi phí, công suất khai thác, lãi suất ... sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả dự án như thế nào và chủ đầu tư hay nhà tài trợ dự án là Ngân hàng có thể chấp nhận rủi ro đến ngưỡng nào. Qua Bảng phân tích độ nhạy này giúp chủ đầu tư lượng hóa được các rủi ro và mức lợi nhuận tối đa có thể được hưởng. Việc tính độ nhạy có thể tính độ nhạy một chiều khi một yếu tố thay đổi hoặc độ nhạy hai chiều hay độ nhạy nhiều chiều khi các yếu tố thay đổi cùng một lúc. Qua đó đánh giá sự ảnh hưởng của các yếu tố đến hiệu quả dự án và “ngưỡng” chấp nhận rủi rocủa các nhà đầu tư. 53 Ba là: Đánh giá khả năng hoàn thành tiến độ dự án. Yếu tố này phụ thuộc vào việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết, khả năng huy động vốn, biến động giá nguyên vật liệu đầu vào, sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế ... Điều chỉnh các giả định ở mức thận trọng để đánh giá khả năng hoàn thành dự án. Trong trường hợp tình huống xấu nhất sẽ ảnh hưởng đến việc tăng tổng mức đầu tư và hiệu quả dự án như thế nào, qua đó xác định được ngưỡng “rủi ro” của dự án và giúp nhà đầu tư có căn cứ để quyết định đầu tư dự án. 3.2.4. Phân định rõ dòng tiền ròng dự án và thu nhập trong Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Do thực trạng trong việc tính dòng tiền, chủ đầu tư thường chưa phân định thu nhập trong Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và dòng tiền dự án. Về phương pháp xác định dòng tiền đã nêu chi tiết ở trang 15 mục 1.4.4. Dòng tiền dự án - Ngân lưu ròng (Cash Flow) trong Chương I của luận văn này. Để phân biệt hai dòng tiền này dựa trên cơ sở phân định như sau: Dòng tiền ròng của một dự án đầu tư là căn cứ để đánh giá dự án đầu tư, được xác định dựa trên số chênh lệch giữa dòng tiền nhận được và dòng tiền chi ra. Khái niệm này không giống khái niệm thu nhập trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh mà kế toán của doanh nghiệp lập. Tuy nhiên những dự báo về thu, chi của dự án được lập theo phương pháp kế toán là căn cứ để xác định thu nhập ròng của dự án. Theo phương pháp kế toán, kết quả hoạt động kinh doanh là việc xác định những khoản thu nhập, chi phí và chi tiêu trên cơ sở khi việc thu chi đã hoàn tất. Khấu hao và chi phí lãi vay đều được hạch toán vào chi phí của doanh nghiệp => thu nhập chịu thuế giảm, thuế TNDN giảm, tất cả các yếu tố đều ảnh hưởng đến lợi nhuận hay thu nhập từ hoạt động kinh doanh. Nhưng để xác định dòng tiền của một dự án đầu tư ta chỉ tính đến những khoản thu, chi tại thời điểm ghi nhận nó. Khấu hao được coi là một khoản thu của dự án vì không phải khoản chi bằng tiền mặt. Lãi vay là yếu tố không ảnh hưởng đến dòng tiền nên không tính đến lãi vay trong quá trình xác định dòng tiền dự án. Từ việc phân định dòng tiền chúng ta thấy sự khác biệt giữa Ngân lưu dòng và lợi nhuận kế toán. Việc đánh giá dự án cần dựa trên cơ sở đánh giá dòng tiền tăng thêm do dự án đầu tư đưa lại chứ không dựa vào lợi nhuận kế toán. Dòng tiền mặt cho phép nhà đầu tư biết được lượng tiền mặt thực có ở từng thời điểm mà doanh nghiệp được sử dụng để có các quyết định mới: dùng tiền để trả nợ hoặc trả lợi tức cho cổ đông hoặc tăng vốn luân chuyển hoặc đầu tư thêm tài sản cố 54 định... Nhưng lợi nhuận kế toán không giúp doanh nghiệp đưa ra được các quyết định như vậy mà vì lợi nhuận kế toán không phải dòng tiền, giá trị lợi nhuận lỗ lãi trang Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chỉ là giá trị sổ sách. Phân định rõ hai dòng tiền này thực sự có ý nghĩa quan trọng, vì chỉ tiêu tài chính dự án có chính xác hay không phụ thuộc rất lớn vào việc xác định Ngân lưu ròng. Nếu việc xác định Ngân lưu ròng của dự án không chính xác thì việc tính toán các chỉ số tài chính làm căn cứ trước khi đưa ra quyết định đầu tư sẽ không có ý nghĩa. Trên đây là toàn bộ các giải pháp kỹ thuật được đưa ra từ việc đánh giá thẩm định tài chính dự án trong thực tế. Việc thực hiện các giải pháp trên sẽ giúp chúng ta có căn cứ cơ sở để đánh giá hiệu quả dự án và quyết định đầu tư tài chính dự án. 55 KẾT LUẬN Đề tài “nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng VPBank” nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn để đưa ra các giải pháp nhằm nâng chất lượng thẩm định tài chính dự án tại VPBank thời điểm hiện tại. Đề tài đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận chung về tài chính dự án, thẩm định tài chính dự án. Phương pháp và các chỉ tiêu để đánh giá thẩm định tài chính dự án để người đọc có cái nhìn tổng quan chung về thẩm định tài chính dự án. Từ thực trạng về tình hình thẩm định tài chính dự án tại các Ngân hàng thương mại nói chung và VPbank nói riêng. Bằng việc phân tích dự án minh họa cụ thể đề tài đã đưa ra được quy trình về thẩm định tài chính dự án, đồng thời đề tài đã phát hiện ra những điểm tồn tại cơ bản và vấn đề bất cập trong quá trình thẩm tài chính dự án. Đề tài đã đưa ra các giải pháp đề giải quyết các vấn đề còn tồn tại, đưa ra quy trình và các giải pháp cụ thể như: loại bỏ lãi vay trong tổng mức đầu tư và dòng tiền dự án, tính chính xác tỷ suất chiết khấu WACC, phân biệt rõ dòng tiền dự án và thu nhập trong Bảng báo cáo kết quả kinh doanh, phân tích các giả định và phân tích độ nhạy để đánh giá sự ảnh hưởng khi các yếu tố đầu vào thay đổi ... để thẩm định tài chính dự án một các hiệu quả nhất. Công tác thẩm định tài chính dự án là một công việc hết sức phức tạp, đòi hỏi các Ngân hàng phải hoàn thiện dần qua thực tế và không chỉ dừng lại ở lý thuyết bởi thực tế hoạt động đầu tư và các yếu tố đầu vào luôn có sự biến động. Nâng cao chất lượng thẩm định dự án là một nhân tố quan trọng để tài trợ dự án một các an toàn và hiệu quả. Song việc nghiên cứu những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư là một vấn đề có phạm vi rộng lớn, phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng, đồng thời là việc đòi hỏi phải có thời gian dài. Giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định tài chính dự án không chỉ dừng lại trên lý thuyết mà nên áp dụng mô hình và một số chỉ tiêu của các nước phát triển đang sử dụng cùng với những giải pháp cụ thể về cơ chế chính sách là thực sự cần thiết để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án. Với phạm vi của đề tài này, với mong muốn sẽ đưa ra được một số giải pháp kỹ thuật cụ thể áp dụng trong công tác thẩm định tại chính dự án tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - nơi tôi đang công tác và các Ngân hàng thương mại nói chung. Tôi hi vọng rằng với các giải pháp đưa ra của luận văn này sẽ đưa ra các giải pháp này rất cấp thiết và thực sự có ý nghĩa để áp dụng vào công việc hiện tại chúng tôi đang làm tại đơn vị mình. 56 DANH MỤC VIẾT TẮT VPBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng WTO : Tổ chức thương mại thế giới TSCĐ : Tài sản cố định TSLĐ : Tài sản lưu động NHTM :Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng nhà nước WACC : Tỷ suất chiết khấu hay chi phí vốn bình quân Thuế TNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp ĐHKK : Điều hòa không khí KH: Khấu hao 57 CHÚ THÍCH Tiêu chuẩn văn phòng Hạng A: 1. Tổng diện tích từ 20.000 m2 trở lên 2. Diện tích sàn mỗi văn pḥng hợp lư từ 1.000 m2 trở lên 3. Vị trí: nằm ở khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt 4. Dịch vụ công nghệ: + Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70 m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị. có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động + Thang máy: Thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thang máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp. Ít nhất có một thang riêng vận chuyển hàng hoá + Điện: Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì + Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất. + Hệ thống thông minh của toà nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển. + Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy. 5. Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách thuê lựa chọn. 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. PGS.TS. Vũ Duy Hào, PGS.TS. Lưu Thị Hương (2009), Tài chính doanh nghiệp, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội. 2. PGS.TS. Nguyễn Đình Kiệm, TS. Bạch Đức Hiển (2008), Tài chính doanh nghiệp, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội. 3. TS. Nguyễn Minh Kiều (2008), Tài chính doanh nghiệp (lý thuyết, bài tập và bài giảng), Nhà xuát bản Thống kê, Hà Nội. 4. Nguyễn Tất Bình (2000), Phân tích hoạt động doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội. 5. Nguyễn Tấn Bình, Nguyễn Trần Huy (2009), Phân tích quản trị tài chính, Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội, 6. PGS.TS.Phan Thị Cúc, Ths.Đoàn Văn Huy, Ths.Trần Duy Vũ Ngọc Lan (2010), Hệ thống thông tin tài chính Ngân hàng, Nhà xuất bản Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh. 7. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật số: 47/2010/QH12 Luật các tổ chức tín dụng ngày 16/06/2010, Hà Nội. 8. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2010), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội. 9. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2009), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội. 10. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2008), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội. 11. Bộ tài chính (2009), Thông tư số 203/2009/TT - BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009, Hà Nội. Nguồn từ internet: 59 PHỤ LỤC 01: TÀI CHÍNH DỰ ÁN MINH HỌA Bảng 1: THÔNG SỐ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ LÁNG HẠ Địa điểm: Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ ĐVT CHỈ TIÊU % GIÁ TRỊ ĐVT 1. THÔNG SỐ QUY HOẠCH: 3. PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT) Diện tích khu đất 3,760.0 m2 Diện tích cho thuê V.P 40% 12,634 m2 Diện tích xây dựng 2,256.0 m2 Giá cho thuê 35 USD/m2/tháng Hệ số sử dụng đất 14.0 lần Diện tích chuyển nhượng V.P 60% 18,950 m2 Mật độ xây dựng 60% Giá bán 3,000 USD/m2 Số tầng nổi 27 tầng Cho thuê tính phí Số lượng Đơn giá (USD/m2) Số tầng hầm 3 tầng Ô tô 92 40 Thời gian xây dựng 3.0 năm Xe máy 400 4 2. CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU VÀO 4. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 731,480 Tr.VND Lãi suất vay vốn Ngân hàng 18% /năm (đã bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) Suất đầu tư trung bình 19.88 Tr.VND/m2 Trong đó: Tỉ suất chiết khấu tính NPV 18% /năm Diện tích sàn xây dựng 39,848 m2 Tổng mức đầu tư chưa có lãi vay: 605,841 Triệu đồng + Văn phòng 31,584 m2 Lãi vay trong xây dựng 125,639 Triệu đồng + Tầng kỹ thuật 188 m2 Tỷ giá VND/USD 21,000 + Tầng hầm 8,076 m2 5. TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT Tiền thuê đất 294 r.VND/năm Tốc độ tăng giá mỗi năm 2% Tỷ lệ vốn tự có 30% Tốc độ tăng tỷ giá 5% HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA: NPV 159,513 Tr.VND IRR 23.8% Thời gian hoàn vốn - không chiết khấu 5.3 Năm Thời gian hoàn vốn - chiết khấu 7.5 Năm 60 Bảng 2: TỔNG GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG STT NỘI DUNG ĐVT CÁCH TÍNH THÀNH TIỀN GHI CHÚ Trước VAT Sau VAT 1 Chi phí xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 304,074 334,482 GXL 2 Chi phí thiết bị VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 112,037 123,241 GTB 3 Chi phí tư vấn xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 22,964 25,261 GCPTV 4 Chi phí khác VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 5,106 5,616 GCPK 5 Chi phí dự phòng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 42,759 47,035 GDPP 6 Chi phí quản lý dự án Fland VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 18,900 20,790 GFLAND 7 Chi phí được quyền thuê đất VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 100,000 110,000 GGPMB 8 Lãi vay trong xây dựng VNĐ Theo bảng Vay ngân hàng 125,639 125,639 LV TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VNĐ 731,480 792,064 TMĐT Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phòng Chi phí FLand Chi phí được quyền thuê đất Lãi vay trong xây dựng 61 Bảng 3: BẢNG KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH ĐV: Triệu đồng TT NỘI DUNG NGUYÊN GIÁ Năm KH 1 2 3 4 5 6 7 … 44 I Giá trị tài sản 605,840.86 … I.1 Nhà cửa- vật kiến trúc 493,803.95 … (Toàn bộ chi phí trừ thiết bị) 493,803.95 47 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 … 10,506 … I.2 Thiết bị máy móc 112,036.91 … Phần kiến trúc (thang máy) 32,001.60 10 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 … Phần kiến trúc (thang máy)_thay thế 32,001.60 10 … Hệ thống điện 31,739.24 7 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 … Hệ thống cấp thoát nước 1,210.41 6 202 202 202 202 202 202 202 … ĐHKK và thông gió 24,298.68 10 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 … Phòng cháy chữa cháy 4,892.89 6 815 815 815 815 815 815 815 … Hệ thống điện nhẹ 17,894.09 7 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 … Tổng cộng 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 … 10,506 62 Bảng 4: BẢNG DOANH THU LỢI NHUẬN CHỈ TIÊU NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM 01 02 03 04 05 06 07 08 09 … 45 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2058 1. Doanh thu: 427,186 405,995 405,995 405,995 107,526 107,526 107,526 107,526 107,526 … 107,526 - Doanh thu cho thuê văn phòng 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 107,406 … 107,406 - Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần, thu đều trong 4 năm đầu 319,660 298,469 298,469 298,469 … -Tiến độ bán hàng (đối với VP bán dài hạn) 25% 25% 25% 25% … - Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí 120 120 120 120 120 120 120 120 120 … 120 - Hiệu suất cho thuê văn phòng 90.00% 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 … 0.90 - Hệ số biến động giá 2% 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 … 0.02 - Hệ số biến động tỷ giá 5% 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 … 0.05 … 2. Chi phí 4,088 3,976 3,976 3,976 2,409 2,409 2,409 2,409 2,409 … 2,295 - CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu) 0.5% 2,136 2,030 2,030 2,030 538 538 538 538 538 … 538 - Chi phí hành chính (duy tu bảo dưỡng/TS) 0.2% 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 1,463 … 1,463 - Chi phí khác thuê đất 294 294 294 294 294 294 294 294 294 … 294 Hệ số trượt giá 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 … Lợi nhuận trước thuế,KH và lãi vay (EBITDA) 423,099 402,019 402,019 402,019 105,117 105,117 105,117 105,117 105,117 … … - Chi phi khấu hao TSCD (KH) 26,917 26,917 26,917 26,917 26,917 26,917 25,900 18,810 18,810 … 13,180 Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) 396,181 375,101 375,101 375,101 78,199 78,199 79,217 86,307 86,307 … 92,052 - Trả lãi vay trong vận hành(LV) 89,951 71,951 53,951 35,951 17,951 4,476 … Lợi nhuận trước thuế (EBT) 306,230 303,150 321,150 339,150 60,248 73,724 79,217 86,307 86,307 … 92,052 63 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 76,558 75,788 80,288 84,788 15,062 18,431 19,804 21,577 21,577 … 23,013 Lợi nhuận ròng 229,673 227,363 240,863 254,363 45,186 55,293 59,412 64,730 64,730 69,039 Bảng 5: BẢNG DÒNG TIỀN DỰ ÁN (CASH FLOW) ĐV: triệu đồng ST T NỘI DUNG 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Năm 1 2 3 4 5 6 7 8 I Dòng tiền ra 218,025 243,954 269,500 1 Chi lãi vay trong thời gian xây dựng 17,672 41,211 66,756 2 CP xây dựng phân bổ theo tiến độ 200,353 202,744 202,744 II Dòng tiền vào (EBITDA + TD) 324,05 3 308,24 3 308,24 3 308,24 3 85,56 7 85,567 1 Quỹ khấu hao TSCĐ (KH * thuế) 6,729 6,729 6,729 6,729 6,729 6,729 2 EBITDA sau thuế 317,32 4 301,51 4 301,51 4 301,51 4 78,83 8 78,838 Dòng tiền -218,025 - 243,954 - 269,500 324,05 3 308,24 3 308,24 3 308,24 3 85,56 7 85,567 Chiết khấu dòng tiền hiện tại -218,025 - 206,741 - 193,551 197,22 9 158,98 9 134,73 6 114,18 3 26,86 2 22,764 Dồn tích dòng tiền chiết khấu -218,025 - 424,767 - 618,317 - 421,08 9 - 262,10 0 - 127,36 4 -13,181 13,68 1 36,445 III Chỉ tiêu tài chính 64 NPV (2011) 159,513 Tr.VNĐ IRR 23.85% Thời gian hoàn vốn không chiết khấu 5.32 Năm Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 7.49 Năm Bảng 6: BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY DỰ ÁN BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẬY CỦA DỰ ÁN DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI Chỉ tiêu NPV % Mức thay đổi của công suất khai thác 0% 159,513 -20% -10% 0% 5% 10% 0% -25% (35.750) (16.385) 6.854 19.635 32.416 Mức thay đổi của giá -10% 41.279 63.285 89.692 104.981 121.968 0% 105.470 129.676 174.701 175.542 194.228 5% 140.775 166.192 196.692 213.467 230.970 10% 176.080 202.707 234.660 252.234 269.808 DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI Chỉ tiêu IRR % Mức thay đổi của công suất khai thác 0% 23,85% -20% -5% 0% 5% 10% 0% -25% 16,62% 17,38% 18,25% 18,72% 19,18% Mức thay đổi của giá -10% 19,59% 20,39% 21,84% 22,40% 24,84% 0% 22,03% 22,86% 23,82% 24,36% 24,95% 5% 23,36% 24,20% 25,18% 25,70% 26,33% 10% 24,67% 25,53% 26,52% 27,05% 27,58% 65 PHỤ LUC̣ 02: TÀI CHÍNH DƯ ̣ÁN SAU KHI ĐIÊÙ CHỈNH Bảng 1: THÔNG SỐ ĐẦU TƯ 66 Bảng 2: TỔNG GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ 67 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ LÁNG HẠ Địa điểm: Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ ĐVT CHỈ TIÊU % GIÁ TRỊ ĐVT 1. THÔNG SỐ QUY HOẠCH: 3. PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT) Diện tích khu đất 3,760.0 m2 Diện tích cho thuê V.P 40% 12,634 m2 Diện tích xây dựng 2,256.0 m2 Giá cho thuê 35 USD/m2/tháng Hệ số sử dụng đất 14.0 lần Diện tích chuyển nhượng V.P 60% 18,950 m2 Mật độ xây dựng 60% Giá bán 3,000 USD/m2 Số tầng nổi 27 tầng Cho thuê tính phí Số lượng Đơn giá (USD/m2) Số tầng hầm 3 tầng Ô tô 92 40 Thời gian xây dựng 3.0 năm Xe máy 400 4 2. CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU VÀO 4. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 605,841 Tr.VND Lãi suất vay vốn Ngân hàng 18% /năm 5. TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU 19,35% /năm Suất đầu tư trung bình 19.88 Tr.VND/m2 Tỷ lệ vay vốn (D/V) 50% Tỉ suất chiết khấu tính WACC 19,35% /năm Tỷ lệ vốn chủ (E/V) 50% Diện tích sàn xây dựng 39,848 m2 Rf: Lợi suất tài sản không có rủi ro 12% /năm + Văn phòng 31,584 m2 Rm: Lợi suất TS rủi ro thị trường 24% + Tầng kỹ thuật 188 m2 Hệ số β: Hệ số rủi ro ước lượng CP 1,1 + Tầng hầm 8,076 m2 6. TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT Tiền thuê đất 294 Tr.VND/năm Tốc độ tăng giá mỗi năm 2% Tỷ giá VND/USD 21,000 Tỷ lệ vốn tự có 30% Tốc độ tăng tỷ giá 5% HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA: NPV 92,968 Tr.VND IRR 23.72% Thời gian hoàn vốn - không chiết khấu 5.27 Năm Thời gian hoàn vốn - chiết khấu 8.17 Năm KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG STT NỘI DUNG ĐVT CÁCH TÍNH THÀNH TIỀN GHI CHÚ Trước VAT Sau VAT 1 Chi phí xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 304,074 334,482 GXL 2 Chi phí thiết bị VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 112,037 123,241 GTB 3 Chi phí tư vấn xây dựng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 22,964 25,261 GCPTV 4 Chi phí khác VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 5,106 5,616 GCPK 5 Chi phí dự phòng VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 42,759 47,035 GDPP 6 Chi phí quản lý dự án Fland VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 18,900 20,790 GFLAND 7 Chi phí được quyền thuê đất VNĐ Theo bảng chi tiết VĐT 100,000 110,000 GGPMB TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VNĐ 605,841 666,425 TMĐT Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phòng Chi phí FLand Chi phí được quyền thuê đất Lãi vay trong xây dựng 68 Bảng 3: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ VÀ VAY VỐN NGÂN HÀNG (đơn vị: triệu đồng) NỘI DUNG THỜI GIAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Tổng CP đến năm 0 Quý 2/2011 2011 2012 2013 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Chi phí đầu tư: 167.000 26.677 6.677 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 605.841 Chi phí xây dựng 87.000 27.134 27.134 27.134 27.134 27.134 27.134 27.134 27.134 304.074 Chi phí thiết bị 14.005 14.005 14.005 14.005 14.005 14.005 14.005 14.005 112.037 Chi phí quyền thuê đất 80.000 20.000 100.000 Chi phí quản lý dự án 1.890 1.890 1.890 1.890 1.890 1.890 1.890 1.890 1.890 1.890 18.900 Chi phí tư vấn ĐTXD 2.871 2.871 2.871 2.871 2.871 2.871 2.871 2.871 22.964 Chi phí khác 511 511 511 511 511 511 511 511 511 511 5.106 Chi phí dự phòng 4.276 4.276 4.276 4.276 4.276 4.276 4.276 4.276 4.276 4.276 42.759 Huy động vốn: 167.000 26.677 6.677 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 50.686 605.841 Vốn tự có (30%) 50.100 8.003 2.003 15.206 15.206 15.206 15.206 15.206 15.206 15.206 15.206 181.752 Vốn vay ngân hàng (70%) 116.900 18.674 4.674 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 424.089 Cân đối (II)-(I) >=0 Nợ và lãi vay trong tg XD Nợ gốc vay cho đầu tư XD 116.900 18.674 4.674 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 35.480 424.089 Acc. Nợ gốc tính lãi 116.900 135.574 140.247 175.727 211.207 246.688 282.168 317.648 353.128 388.608 424.089 Lãi vay trong thời gian XD 5.261 6.101 6.311 7.908 9.504 11.101 12.698 14.294 15.891 17.487 19.084 125.639 Tổng nợ & lãi vay vốn 122.161 141.674 146.558 183.635 220.712 257.789 294.865 331.942 369.019 406.096 443.173 Thời gian vay 9 năm Thời gian ân hạn 3 năm kể từ lần rút vốn đầu tiên Kế hoạch trả nợ 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 2.021 2.024 Số vay phát sinh trong kỳ 140.247 141.921 141.921 Lãi vay xây dựng nhập gốc 17.672 41.211 66.756 Trả gốc tiền vay trong kỳ 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 49.728 Số dư cuối kỳ tính lãi 157.920 341.051 549.728 449.728 349.728 249.728 149.728 49.728 Cân đối KH trả nợ 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 2.021 2.024 KH + LNST lũy kế + LV đã trả + Dư tiền 290.44 3 379.351 482.7 72 600.7 06 532.7 43 480.5 08 Trả gốc tiền vay 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 49.728 Trả lãi vay 96.697 77.347 57.997 38.647 19.297 4.811 Chênh lệch nguồn 93.746 202.004 324.775 462.058 413.445 425.969 69 Bảng 4: KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH ĐV: Triệu đồng T T NỘI DUNG NGUYÊN GIÁ Năm KH 1 2 3 4 5 6 7 … 45 I Giá trị tài sản 605,840.86 … I.1 Nhà cửa- vật kiến trúc 493,803.95 … (Toàn bộ chi phí trừ thiết bị) 493,803.95 47 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 10,506 … 10,506 … I.2 Thiết bị máy móc 112,036.91 … Phần kiến trúc (thang máy) 32,001.60 10 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 3,200 … Phần kiến trúc (thang máy)_thay thế 32,001.60 10 … Hệ thống điện 31,739.24 7 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 4,534 … Hệ thống cấp thoát nước 1,210.41 6 202 202 202 202 202 202 202 … ĐHKK và thông gió 24,298.68 10 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 2,430 … Phòng cháy chữa cháy 4,892.89 6 815 815 815 815 815 815 815 … Hệ thống điện nhẹ 17,894.09 7 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 2,556 … Tổng cộng 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 24,244 … 10,506 Bảng 5: DOANH THU LỢI NHUẬN 70 CHỈ TIÊU NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM NĂM 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 1. Doanh thu: 350.575 350.576 350.576 350.576 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 81.953 - Doanh thu cho thuê văn phòng 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 81.833 - Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần, thu đều trong 4 năm đầu 268.622 268.622 268.622 268.622 -Tiến độ bán hàng (đối với VP bán dài hạn) 25% 25% 25% 25% - Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 - Hiệu suất cho thuê văn phòng 80% 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 0,80 - Hệ số biến động giá 2% 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 - Hệ số biến động tỷ giá 5% 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 2. Chi phí 3.422 3.422 3.422 3.422 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 2.011 - CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu) 0,5% 1.753 1.753 1.753 1.753 410 410 410 410 410 410 410 410 - Chi phí hành chính (duy tu bảo dưỡng/TS) 0,2% 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 1.212 - Chi phí khác thuê đất 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 294 - Hệ số trượt giá 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 Lợi nhuận trước thuế,KH và lãi vay (EBITDA) 347.154 347.154 347.154 347.154 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 79.942 - Chi phi khấu hao TSCD (KH) 23.614 23.614 23.614 23.614 23.614 23.614 22.597 15.506 15.506 15.506 13.076 13.076 Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) 323.540 323.540 323.540 323.540 56.328 56.328 57.345 64.436 64.436 64.436 66.866 66.866 - Trả lãi vay trong vận hành(LV) 96.697 77.347 57.997 38.647 19.297 4.811 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 226.843 246.193 265.543 284.893 37.031 51.517 57.345 64.436 64.436 64.436 66.866 66.866 - Thuế thu nhập doanh nghiệp 56.711 61.548 66.386 71.223 9.258 12.879 14.336 16.109 16.109 16.109 16.716 16.716 Lợi nhuận ròng 170.132 184.645 199.157 213.670 27.773 38.638 43.009 48.327 48.327 48.327 50.149 50.149 71 Bảng 6: BẢNG DÒNG TIỀN (CASH FLOW) ĐV: triệu đồng TT NỘI DUNG 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 … 2058 Năm 1 2 3 4 5 6 7 8 47 I Dòng tiền ra 200,353 202,744 202,744 … Chi phí theo tiến độ xây dựng 200,353 202,744 202,744 … … II Dòng tiền vào (EBITDA + TD) 266,426 266,427 266,427 266,427 66,018 66,018 … 62,655 1 Quỹ khấu hao TSCĐ (KH* thuế) 6,061 6,061 6,061 6,061 6,061 6,061 … 2,627 2 EBITDA sau thuế 260,365 260,365 260,365 260,365 59,957 59,957 … 60,028 … Dòng tiền -200,353 -202,744 -202,744 266,426 266,427 266,427 266,427 66,018 66,018 … 62,655 Chiết khấu dòng tiền hiện tại -200,353 -169,873 -142,332 156,715 131,307 110,018 92,181 19,138 16,035 … 15 Dồn tích dòng tiền chiết khấu -200,353 -370,226 -512,559 355,844 -224,537 - 114,518 -22,337 -3,199 12,837 … 92,968 III Chỉ tiêu tài chính NPV (2011) 92,968 Tr.VNĐ IRR 23.72% PP không chiết khấu 5.27 Năm PP có kể đến chiết khấu 8.17 Năm 72