Luận văn Nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay

Nhà nước làm hộ (nhất là doanh nghiệp nhà nước) và việc phải đi tự thỏa thuận giá đền bù với từng hộ dân là rất phức tạp. Điều này tác động xấu đến môi trường đầu tư, ảnh hưởng không tốt đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, nguồn thu của NSNN. - Giá đền bù đất của Nhà nước: cùng với phạm vi thu hồi đất của nhà nước đã thu hẹp lại so với trước đây như nêu trên thì công tác bồi thường đối với các dự án khi Nhà nước thu hồi đất cũng đang gặp những khó khăn do giá đền bù. Cụ thể là: khi Nhà nước thu hồi đất, giá đền bù hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi là giá do UBND các tỉnh, thành phố ban hành (giá thấp và cố định không điều chỉnh); nhưng đối với dự án do doanh nghiệp tự đền bù thì giá đền bù hỗ trợ là giá thỏa thuận giữa hai bên, giá này sát với giá thị trường và luôn cao hơn giá do Nhà nước ban hành. Điều này đã dẫn đến các dự án do Nhà nước thu hồi đất đã khó khăn càng khó khăn hơn vì người bị thu hồi đất khiếu kiện do có giá của doanh nghiệp đề bù để so sánh; ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, hiệu quả sử dụng đất. 2.3.5. Thu tiền sử dụng đất - Vấn đề chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất (bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần, tư nhân...) được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định người sử dụng đất được quyền chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất (sử dụng ổn định lâu dài); tiền sử dụng đất phải nộp là chênh lệch giữa giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ với tiền thuê đất đã nộp còn lại, chi phí đền bù hỗ trợ khi thuê đất (nếu có). Theo tổng hợp tại hơn 30 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo về giá đất đã ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP thì giá đất do địa phương đã ban hành mặc dù đã tăng phổ biến từ 240% đến 320% so với giá đất do địa phương ban hành trước ngày 1 tháng 1 năm 2005 nhưng còn thấp xa so với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này đã dẫn đến khi người sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ thu được lợi nhuận rất lớn mà không phải do doanh nghiệp tạo ra, thực tế khoản chênh lệch này là khoản thất thu của NSNN (với tư cách là chủ sở hữu). - Việc chuyển mục đích sử dụng đất: tương tự như trên, theo quy định hiện hành thì trong trường hợp tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất là đất phi nông nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở ổn định lâu dài, đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang làm đất phi nông nghiệp hoặc đất ở (nếu phù hợp với quy hoạch) thì tiền sử dụng đất phải nộp là chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại. Quy định này là hoàn toàn đúng, nhưng do giá đất địa phương ban hành thấp nên khi chuyển mục đích sử dụng, khoản chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường với giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành đúng ra phải thuộc về Nhà nước nhưng lại rơi vào túi của các tổ chức, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất. - Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không qua đấu giá: hiện nay, các trường hợp đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được Nhà nước giao đất theo hình thức chỉ định và không thu tiền sử dụng đất, sau thời gian sử dụng, nhiều đơn vị đề nghị cấp có thẩm quyền cho sử dụng vào mục đích kinh doanh, đề nghị bán chỉ định nộp tiền hoặc ghi tăng vốn cho đơn vị bằng giá trị QSDĐ với giá tính thu tiền sử dụng đất là giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Do giá đất ban hành thấp nên khi giao đất trong các trường hợp này cũng sẽ gây thất thu cho NSNN. - Xác định giá trị QSDĐ vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần hóa: hiện nay, để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước đủ sức hoạt động trên thị trường, nhất là trong giai đoạn nước ta chuẩn bị gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Nhà nước ta đang đẩy nhanh quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bên cạnh những việc đã đạt được thì cũng nảy sinh vướng mắc gây thất thu cho NSNN trong việc xác định giá trị QSDĐ của doanh nghiệp khi cổ phần hóa, cụ thể là: Theo quy định của Nghị định 187 thì khi chuyển sang cổ phần hóa, doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, và thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm xin giao đất, nhưng do giá đất các địa phương quy định hiện nay còn thấp xa so với giá thị trường nên đã dẫn đến thất thu của NSNN. - Cơ chế xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước: Năm 2001, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg ngày 24/5/2001 về xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địc bàn Thành phố Hồ Chí Minh (hiện nay đang nghiên cứu để nhân rộng trên phạm vi cả nước). Nội dung cốt yếu của cơ chế này là để sử dụng hiệu quả hơn đất đai thuộc sở hữu nhà nước đang do các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước sử dụng; Nhà nước cho phép các đơn vị được bán văn phòng, trụ sở nếu không có nhu cầu sử dụng, chuyển mục đích sử dụng từ đất cơ quan văn phòng sang các đất kinh doanh,... số tiền thu được từ việc này được để lại đầu tư nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh cho doanh nghiệp, xây dựng trụ sở khang trang cho đơn vị hành chính sự nghiệp. Sau 4 năm thực hiện quyết định này đã có 87% các cơ quan, doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thực hiện kê khai, báo cáo và để xuất phương án xử lý gần 7.000 cơ sở nhà đất với tổng diện tích là 135 triệu m2 đất và 11 triệu m2 nhà;dự kiến sau sắp xếp có thể giành ra 1.200 cơ sở nhà đất với gần 4 triệu m2 đất và 2 triệu m2 nhà để bố trí sử dụng vào mục đích khác có hiệu quả hơn. Đến nay đã thực hiện bán và cho chuyển mục đích sử dụng hơn 400 cơ sở nhà đất với số tiền thu được gần 6.000 tỷ đồng. Đây là nguồn lực đáng kể để giúp các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện di dời trụ sở làm việc theo quy hoạch, nâng cấp, hiện đại hóa trụ sở làm việc cũng như bổ sung vốn để đầu tư, nâng cao năng lực SXKD, tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, quá trình sắp xếp cũng đã tạo ra sự chuyển biến về nhận thức, nâng cao tinh thần trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm: đã khai thác được quỹ nhà đất thừa đưa vào sử dụng hoặc bán tạo vốn cho đầu tư phát triển, góp phần thực hiện quy hoạch đô thị Thành phố Hồ Chí Minh, cải tạo, chỉnh trang đô thị, đảm bảo môi trường. Kết quả nêu trên đã minh chứng cho một hướng đi, chủ trương đúng nhằm khai thác sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước để phát huy nguồn lực từ đất đai, tài sản công phục vụ phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng bên cạnh mặt tích cực, đến nay cơ chế này cũng có một số nhược điểm, vướng mắc: + Theo quy định của Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg, khi tổ chức sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất do tổ chức có chức năng định giá của Nhà nước xác định, Sở Tài chính thẩm định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Do đó, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất cũng đã sát giá chuyển nhượng thực tế hơn và hạn chế được thất thu tiền sử dụng đất do việc áp dụng giá đất do Ủy ban ban hành, nhưng thực tế giá này vẫn còn cách xa giá giao dịch thực tế trên thị trường, vẫn gây thất thu của NSNN. + Theo Luật Đất đai 2003 thì thẩm quyền giao đất, thu hồi đất không thuộc thủ tướng Chính phủ mà thuộc UBND tỉnh, thành phố; UBND quận, huyện; do đó, mối quan hệ trong quản lý trụ sở làm việc, cơ sở SXKD giữa Chính phủ, UBND các cấp, Bộ, ngành, công ty nhà nước chưa xác định rõ ràng dẫn đến phức tạp và có nhiều ý kiến khác nhau trong tổ chức thực hiện, nhất là ở khâu thực hiện thu hồi cơ sở nhà đất đang sử dụng không đúng mục đích, sử dụng lãng phí,... dẫn đến việc triển khai thực hiện chậm, thiếu sự thống nhất. + Việc đầu tư lại tiền chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp đã đưa vào danh sách cổ phần hóa và Nhà nước sẽ không giữ cổ phần chi phối đang là vấn đề có ý kiến khác nhau. + Nhiều doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa không đưa giá trị QSDĐ vào cổ phần mà xin thuê đất, sau khi cổ phần hóa lại xin chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất để hưởng giá do Ủy ban ban hành (thấp hơn giá Ủy ban phê duyệt theo Quyết định 80). + Việc sử dụng số tiền thu được từ việc sắp xếp lại nhà đất: theo quy định tại Quyết định 80 thì toàn bộ số tiền thu được từ việc bán nhà, chuyển nhượng QSDĐ được nộp vào tài khoản tạm giữ tại Kho bạc nhà nước và được đầu tư trở lại cho đơn vị theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt để nâng cao năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp, xây dựng trụ sở khang trang cho đơn vị hành chính sự nghiệp. Thực tế là hầu hết các đơn vị được sử dụng tiền luôn tìm cách lập dự án đầu tư làm sao để sử dụng hết số tiền thu được, không còn dư để phải nộp NSNN; việc này dẫn đến sử dụng lãng phí vốn đầu tư của NSNN. 2.3.6. Đối với việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị Ở nước ta, tại các đô thị lớn có rất nhiều các vị trí đất mặt tiền, diện tích rộng, thuận tiện cho kinh doanh đã được giao quyền sử dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhưng việc khai thác sử dụng cho có hiệu quả điều kiện "địa lợi" này thì rất ít doanh nghiệp làm được, có đơn vị tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất cũng không nộp được; nhiều đơn vị sử dụng sai mục đích như cho thuê, cho mượn, tự chia cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở,... Từ khi nền kinh tế nước ta chuyển sang hoạt động theo cơ chế thị trường, đất tại các vị trí này càng trở nên có giá trị, nhưng Nhà nước muốn thu hồi lại đất để sử dụng cho có hiệu quả hơn là rất khó khăn và hầu như chưa làm được. 2.3.7.Vấn đề bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê Chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; đây là một chính sách xã hội đúng đắn của nhà nước và đã tạo ra hàng vạn chỗ ở ổn định cho cho người dân mà chủ yếu là cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang là những người có thu nhập thấp có điều kiện để mua nhà với giá rẻ; nhưng cũng không ít trường hợp tạo ra thu nhập không hoàn toàn chính đáng cho người mua nhà hàng chục tỷ đồng mà thực tế đây là tiền của NSNN (được mua nhà ở vị trí có giá trị cao, diện tích rộng - biệt thự). Nguyên nhân chính là do chính sách ban hành chung cho cả nước, không lường hết các trường hợp cá biệt có diện tích rộng, giá trị cao và do giá UBND ban hành thấp. Đến nay, mặc dù giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã tăng từ 2 đến 7 lần giá đất ban hành trước đó nhưng vẫn còn thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế (cao nhất cũng chỉ bằng 78% giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế); đồng thời, theo quy định tại Nghị định số 61/CP thì mức thu tiền sử dụng đất chỉ bằng 40% giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành (ngoài ra còn nhiều chính sách hỗ trợ miễn giảm khác); do đó, mức thu tiền sử dụng đất cao nhất cũng chỉ bằng 31% giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế, người được mua nhà vẫn còn được hưởng 69%. 2.3.8. Việc giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian Từ trước đến nay, việc Nhà nước (đại diện là UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) giao đất và cho thuê đất thì chỉ có một số ít trường hợp nhà nước giao và cho thuê trực tiếp đối với người sử dụng đất, còn lại chủ yếu là giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian. cụ thể là: - Việc giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân chủ yếu thông qua các công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị. Nhà nước giao đất thô (chưa có hạ tầng) cho công ty với giá đất theo mục đích sử dụng mới - bán chỉ định theo giá do UBND tỉnh, thành phố quy định - và trừ đi chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng; sau khi công ty hoàn thành việc đầu tư cơ sở hạ tầng thì bán lại cho người sử dụng đất theo giá thị trường. - Khi giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, doanh nghiệp để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh (nhất là đối với các công ty nước ngoài) thì hầu hết là thông qua các công ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. Nhà nước cũng giao, cho thuê đất thô (chưa có hạ tầng) cho công ty với giá đất theo mục đích sử dụng mới - giao chỉ định theo giá do UBND tỉnh, thành phố quy định - và trừ đi chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhiều khoản hỗ trợ khác cho doanh nghiệp để khuyến khích đầu tư; sau khi công ty hoàn thành việc đầu tư cơ sở hạ tầng thì bán hoặc cho thuê lại đối với các nhà đầu tư theo giá thị trường. Việc giao đất, cho thuê đất qua tổ chức trung gian như trên có tác dụng là giảm bớt công việc của Nhà nước, Nhà nước không phải ứng vốn đền bù và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhưng dẫn đến hai hậu quả lớn là: Một là, gây thất thu cho NSNN vì giá đất nhà nước giao cho các công ty kinh doanh nhà, khu công nghiệp là giá rất thấp (theo giá ban hành và còn có nhiều chính sách hỗ trợ kèm theo), trong khi các công ty bán và cho thuê lại với giá thị trường, có lợi nhuận rất lớn; mà đúng ra đây là nguồn thu của NSNN. Qua khảo sát so sánh về giá bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất một số dự án tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì giá các công ty bán cho người sử dụng đất thường cao hơn từ 2 đến 4 lần so với giá nhà nước giao và giá này cũng chưa phải là giá thực tế trên thị trường mà người được mua vẫn còn hưởng lợi nhiều nếu bán lại. Hai là, môi trường đầu tư kém cạnh tranh do giá cho thuê đất để làm mặt bằng SXKD bị đẩy lên cao, và Nhà nước cũng không thực hiện điều chỉnh trực tiếp được đối với giá cho thuê này. Qua khảo sát thấy giá cho thuê thực tế đến người sử dụng đất cao hơn hàng chục lần so với giá thuê của nhà nước, cá biệt có nơi cho thuê cao gấp hàng trăm lần (phụ lục đính kèm). 2.3.9. Thị trường bất động sản Từ cuối năm 2004, đặc biệt từ đầu năm 2005 trở lại đây, một vấn đề mới nảy sinh là sự chìm lắng của thị trường BĐS, khối lượng các giao dịch nhà đất trên thị trường ngày càng giảm sút gần như đóng băng gây ảnh hưởng lớn đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của Nhà nước, tác động xấu đến nhiều lĩnh vực nhất là các công ty có hoạt động kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại. Việc thị trường BĐS đóng băng thực ra đã được báo trước do quy luật vận động của thị trường (từ khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang cơ chế KTTT định hướng XHCN đã có ít nhất hai chu kỳ tăng giảm giao dịch và giá giao dịch, lần đống băng gần đây vào năm 1994 - 1996 đã để lại những hậu quả nặng nề cho nền kinh tế); ngoài ra, những biểu hiện của thị trường trong năm 2003, 2004 là giá đất và khối lượng giao dịch tăng bất thường đã thể hiện đây là thị trường giao dịch ảo, nạn đầu cơ đất đai, kích cầu ảo lan tràn,... Nguyên nhân của việc giảm sút giao dịch ngoài nguyên nhân khách quan là tính quy luật của thị trường tăng giảm theo chu kỳ thì cũng có nguyên nhân chủ quan chính là việc buông lỏng quản lý quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước, thể hiện ra bằng việc hàng loạt các khu đô thị mới, khu dân cư được phê duyệt, được đầu tư mà không quan tâm đến nhu cầu và khả năng của dân cư. Nếu trong thời gian này, Nhà nước không có những giải pháp để can thiệp kịp thời, thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục giảm sút, thời gian đóng băng dài tác động xấu đến nền kinh tế, đối tượng chịu tác động xấu đầu tiên sẽ là các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 - Cùng với sự khôi phục và phát triển KTTT định hướng XHCN thì nhận thức về nguồn lực tài chính từ đất đai đã được quan tâm, bổ sung và phát triển tạo cơ sở cho những chuyển đổi không ngừng của hệ thống cơ chế chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. - Trong thời gian qua, kể từ khi đổi mới, các chính sách tài chính về đất đai đã không ngừng được sửa đổi bổ sung theo các yêu cầu phát triển của quan hệ đất đai trong nền KTTT. Trong hoạt động khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chúng ta đã đạt được những kết quả rất quan trọng, vừa tạo ra thế và lực mới góp phần thực hiện vai trò chủ đạo của nền kinh tế nhà nước thông qua lĩnh vực tài chính, vừa tạo lập được cơ chế quản lý sử dụng đất đai theo hướng hiệu quả. Tuy nhiên những thành quả đạt được chỉ là bước đầu, quá trình vận động của các quan hệ đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN đã và đang làm nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc mà các chính sách về đất đai, mà đặc biệt là các chính sách tài chính chưa theo kịp cả trên góc độ pháp lý và thực tiễn. Để giải quyết có hiệu quả vấn đề khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong nền KTTT định hướng XHCN, các chính sách về đất đai nói chung và chính sách về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai nói riêng cần tiếp tục triển khai thực hiện và hoàn thiện phù hợp với tình hình mới sau Luật đất đai năm 2003. Chương 3 NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI 3.1. QUAN ĐIỂM Nước ta đi lên chủ nghĩa xã hội với một xuất phát điểm thấp, nền sản xuất nông nghiệp lạc hậu - thuần nông, công nghiệp chưa phát triển, cơ sở vật chất nghèo nàn, thu nhập thấp, tích lũy từ nội địa nền kinh tế quốc dân chỉ đủ trang trải nhu cầu tiêu dùng, chưa có tích lũy cho đầu tư phát triển, cùng với thời kỳ dài của chế độ kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp đã càng kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Chủ trương đổi mới của Đảng và Nhà nước bắt đầu từ những năm cuối của thập kỷ 90 và cho đến nay đã đạt được những kết quả vô cùng to lớn. Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2010 được Đảng và Nhà nước ta coi là giai đoạn trung tâm của thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, làm cơ sở để đến năm 2020 xây dựng nước ta về cơ bản thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại, có khoa học công nghệ phát triển, đời sống nhân dân được nâng cao, xã hội ngày càng được công bằng, văn minh, thiên nhiên và môi trường được đảm bảo. Để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên đây, tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX Đảng ta đã yêu cầu "đẩy mạnh công cuộc đổi mới, tạo động lực giải phóng và phát huy mọi nguồn lực" trong đó "nội lực là quyết định, ngoại lực là quan trọng". Và đất đai là một trong các nguồn nội lực quyết định cho đầu tư phát triển. Quan điểm xây dựng và hoàn thiện chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới là: - Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao quyền sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân để đảm bảo mỗi mảnh đất phải có chủ sử dụng cụ thể. Do đó, phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa làm chức năng quản lý xã hội với người sử dụng đất để đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước trên hai nội dung cơ bản là quản lý mục đích sử dụng và đảm bảo quyền sở hữu đất của Nhà nước; đồng thời, phải đảm bảo quyền làm chủ của người sử dụng đất. - Đất đai có hạn, nhưng nhu cầu sử dụng của con người là vô hạn, đây là một thực tế khá rõ ràng ở nước ta; vì thế, đất đai là một tài nguyên quí hiếm phải được sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả. Sử dụng tiết kiệm đất đai được đặt ra như một quốc sách và phải được thể chế hóa thành các quy định của Nhà nước ở cả các biện pháp quản lý hành chính và kinh tế; trong đó phải coi trọng và ngày càng phải tăng cường các biện pháp quản lý kinh tế; và chỉ có tăng cường biện pháp này mới thực sự coi đất đai là một tài sản - tài nguyên quí hiếm. - Đất đai là tiềm năng là nguồn nội lực quan trọng cần phải được khai thác có hiệu quả để góp phần phát triển kinh tế xã hội; nhà nước và các tổ chức cá nhân sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đai có hiệu quả, từ đó tạo ra nguồn thu tài chính bằng tiền cho đất nước. 3.2. DỰ BÁO BIẾN ĐỘNG VỀ KHẢ NĂNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG NHỮNG NĂM TỚI Trong thời gian tới, dự báo sự biến động trong việc sử dụng đất đai liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là: Theo báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy giai đoạn 2005 đến 2010 các loại đất dự kiến sẽ có sự biến động như sau: - Diện tích đất nông nghiệp tăng 453.830 ha; - Diện tích đất lâm nghiệp tăng 2.354.170 ha; - Diện tích đất ở nông thôn giảm 102.950 ha; - Diện tích đất ở đô thị tăng 15.640 ha; - Diện tích đất phi nông nghiệp khác tăng 298.820 ha. Cụ thể như sau: Bảng 3.1: Dự kiến kế hoạch sử dụng đất đến 2010 Đơn vị: 1.000 ha Diện tích Cơ cấu Diện tích Cơ cấu Diện tích Cơ cấu Tổng diện tích 32.924,10 100,00% 32.924,10 100,00% 32.924,06 100,00% I Nhóm đất nông nghiệp 20.388,10 61,92% 23.048,20 70,00% 25.834,80 78,47% trong đó: 1 Đất nông nghiệp 8.793,80 26,71% 9.137,30 27,75% 9.591,13 29,13% 2 Đất lâm nghiệp 11.575,40 35,16% 13.889,50 42,19% 16.243,67 49,34% II Nhóm đất phi nông nghiệp 3.253,30 9,88% 3.506,40 10,65% 3.717,91 11,29% trong đó: 1 Đất ở 994,80 3,02% 915,30 2,78% 827,99 2,51% a Đất ở nông thôn 922,60 2,80% 831,60 2,53% 728,65 2,21% b Đất ở đô thị 72,20 0,22% 83,70 0,25% 99,34 0,30% 2 Đất phi nông nghiệp khác 2.258,50 6,86% 2.591,10 7,87% 2.889,92 8,78% III Nhóm đất chưa sử dụng 9.282,70 28,19% 6.369,50 19,35% 3.371,35 10,24% NĂM 2000 NĂM 2005 NĂM 2010 STT LOẠI ĐẤT Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Như vậy, các loại đất đều có xu hướng tăng lên làm ảnh hưởng đến nguồn thu của NSNN từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập doanh nghiệp và các khoản thu khác. Dự kiến từ nay đến năm 2010, các khoản thu từ đất sẽ đạt được như sau: Bảng 3.2: Dự kiến số thu NSNN từ đất đai Đơn vị: Tỷ đồng Tổng số 19.170 15.230 16.890 20.400 23.200 1 Thuế SD đất nông nghiệp 100 100 100 100 100 2 Thuế nhà đất 520 630 790 1.000 1.400 3 Thuế chuyển quyền SD đất 750 1.000 1.300 1.800 2.700 4 Thu cấp quyền SD đất 15.000 12.000 13.000 15.000 14.000 5 Tiền bán nhà thuộc SHNN 2.000 500 200 0 0 6 Tiền thuê đất (trong nước) 800 1.000 1.500 2.500 5.000 NĂM 2008 NĂM 2009 NĂM 2010 STT CHỈ TIÊU NĂM 2006 NĂM 2007 Nguồn: Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính. Căn cứ dự kiến nguồn thu đất đai: - Số thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp sẽ cơ bản là không còn nữa (dự kiến từ nay đến 2010 mỗi năm chỉ thu khoảng 100 tỷ đồng), vì theo Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc hội và hướng dẫn tại Nghị định số 129/2003/NĐ-CP ngày 03/11/2003 của Chính phủ về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp thì nhà nước đã thực hiện miễn thuế cho hầu hết các đối tượng nộp thuế; chỉ còn lại hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp mà không phải là nông dân thì nộp 50%. - Số thu từ thuế nhà đất tăng đều qua các năm vì thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ và có xu hướng tăng dần để sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường. - Thuế chuyển QSDĐ cũng có sự tăng lên với tốc độ khá cao do thị trường BĐS được Nhà nước đưa ra hoạt động công khai, minh bạch cùng với giá đất được điều chỉnh tăng hàng năm và Nhà nước sẽ có gắng cấp xong giấy chứng nhận QSDĐ trong năm 2005. - Thu tiền sử dụng đất có nhiều thay đổi: trong năm 2005 và 2006 có sự giảm xuống do việc đấu giá QSDĐ bị chững lại, nhưng bù đắp lại sẽ có một số trường hợp thực hiện chuyển đổi từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; sau đó thu tiền sử dụng đất sẽ tăng dần do chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, chính sách đấu giá QSDĐ được ban hành, hoàn thiện và ổn định. - Việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước sẽ có sự tăng đột biến trong năm 2005 và 2006 vì Chính phủ chỉ đạo các địa phương thực hiện dứt điểm vấn đề này trong năm 2005, có thể sẽ kéo dài sang một số tháng đầu năm 2006. - Tiền thuê đất trong năm 2006 sẽ bị giảm do việc nhiều doanh nghiệp muốn thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các năm sau sẽ có sự tăng trưởng ổn định vì việc thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp cho các doanh nghiệp giảm bớt chi phí, không phải đầu tư vốn lớn, thực hiện huy động vốn qua các kênh khác nên nhu cầu có quyền thế chấp giá trị QSDĐ cũng sẽ giảm dần. Với những vấn đề đặt ra trước chính sách tài chính về đất đai cũng như dự kiến biến động về khả năng khai thác nguồn lực tài chính nói trên, trước yêu cầu mới của công cuộc đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước để phát huy vai trò nguồn lực tài chính từ đất đai đồi hỏi phải có các giải pháp cụ thể. 3.3. GIẢI PHÁP 3.3.1 Hoàn thiện hệ thống quy hoạch tổng thể đất đai trên cả nước đến năm 2010 Quy hoạch là khoa học dự báo, để dự báo được cụ thể, chi tiết cần phải có thông tin đầy đủ về khả năng phát triển của tất cả các ngành kinh tế trong nền kinh tế quốc dân. Do nền kinh tế nước ta thuộc nền kinh tế của một nước đang phát triển nên có nhiều chỉ tiêu kinh tế luôn thay đổi, dẫn tới việc sử dụng đất đai và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vì thế cung luôn thay đổi theo. Quy hoạch sử dụng đất đai và mục đích sử dụng đất đai sẽ cung cấp cơ sở cho việc hoạch định chiến lược về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai một cách hiệu quả nhất. Trên phạm vi cả nước, quy hoạch sử dụng đất đai phải thể hiện được những nội dung cụ thể như: - Mô tả được thực trạng các nguồn lực đất đai trong cả nước một cách chính xác nhất; trong đó phải chỉ ra được lợi thế tuyệt đối và lợi thế so sánh của từng thửa đất cụ thể. - Thể hiện được dự báo sự biến động về diện tích đất đai và biến động về nhu cầu sử dụng đất đai trên cả nước. Trong sự biến động đó, đặc biệt phải nắm được thông tin chi tiết về sự tác động của công nghiệp hóa và đô thị hóa. Với những nội dung như vậy, đòi hỏi quá trình lập quy hoạch, điều tra xác nhận phải được tiến hành khoa học, khách quan nghiêm túc, số liệu hiện thực. Trên cơ sở đó để các cơ quan có liên quan dự kiến các biện pháp và cách thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong dài hạn. Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai thì nhất thiết Nhà nước phải nắm chắc được thông tin tổng thể về nguồn lực đất đai trong cả nước. Từ đó để có cơ sở để hoạch định các chính sách khai thác nguồn lực tài chính đất đai một cách hợp lý và hiệu quả nhất. Đặc biệt trong những năm tới đây sẽ có sự biến động lớn về cơ cấu đất đai do quá trình đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ; vì vậy, muốn khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai hiệu quả nhất thì thông tin về sự biến động đất đai theo tiến trình tăng trưởng và phát triển kinh tế đất nước cần phải được cụ thể hóa. Để làm được điều đó nhất thiết công tác quy hoạch phải đi trước một bước và phải tiến hành thật hiệu quả. Trong điều kiện nền KTTT định hướng XHCN, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc sử dụng đất đai đòi hỏi phải có chiến lược khai thác cụ thể. Từ chiến lược đó mà định ra chiến lược khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai sao cho có hiệu quả nhất.Thực hiện xây dựng chiến lược về khai thác nguồn lực từ đất đai sẽ là cơ sở định hướng cho hoạt động thực thi khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. 3.3.2. Cần ban hành đầy đủ và đồng bộ các cơ chế chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo Luật 2003 Cơ chế chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phải đảm bảo nhất quán trên cơ sở đất đai là sở hữu toàn dân; đồng thời đảm bảo quyền lợi kinh tế - tài chính của người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có những đột biến quá lớn trong chính sách; Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho SXKD; phải tính đủ giá trị của đất để giao cho doanh nghiệp nhà nước, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang sử dụng đất đai có hiệu quả, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả; hoàn thành dứt điểm việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ và sở hữu nhà trên toàn quốc trước hết là ở đô thị; tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung canh tác trong một số vùng có điều kiện. Trước mắt cần ban hành đầy đủ và đồng bộ các chính sách liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2003. - Các chính sách cần sớm ban hành theo đúng quy định của Luật để các địa phương áp dụng thống nhất, tránh khoảng trống về chính sách dễ dẫn đến thất thu cho NSNN bao gồm: Chính sách thu tiền thuê đất; chính sách đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất và cho thuê đất; chính sách xác định giá trị QSDĐ vào giá trị tài sản của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; chính sách thuế sử dụng đất. - Các chính sách ban hành trước Luật 2003 cần sớm nghiên cứu để sửa đổi bổ sung cho phù hợp với Luật và thực tế, tránh gây ra thay đổi lớn trong chính sách như: Các chính sách thuế liên quan đến đất đai (thuế suất vẫn giữ nguyên trong khi giá đất tăng gấp nhiều lần so với trước đó - đối tượng điều chỉnh chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); chính sách thu tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (hiện nay có địa phương bán theo giá cũ, có địa phương bán theo giá mới). 3.3.3. Về tổ chức thực hiện 3.3.3.1. Công tác tổ chức thực hiện việc khai thác nguồn lực tài chính đất đai thông qua giá đất Qua thực trạng giá đất do các địa phương ban hành hiện nay còn thấp hơn nhiều so với thực tế, dẫn đến khi thực hiện các chính sách tài chính đất đai nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng gây thất thu cho NSNN, khiếu kiện trong thực hiện; do vậy Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cần có chỉ đạo để các địa phương điều chỉnh lại bảng giá đất cho phù hợp với thực tế. Trước mắt đối với việc định giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất không qua đấu giá, chuyển từ thuê đất sang giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá trị QSDĐ vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần hóa là những việc dễ sinh khiếu kiện và gây thất thu lớn cho NSNN thì áp dụng giá đất sát với giá chuyển nhượng trên thị trường theo đúng nguyên tắc quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai là: "Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp". Phương pháp thực hiện cụ thể là: Giá đất để thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải là giá đất do tổ chức có chức năng định giá của nhà nước thực hiện định giá, cơ quan tài chính (Sở Tài chính) thẩm định lại trình UBND cấp tỉnh phê duyệt làm cơ sở để thu tiền sử dụng đất nộp vào NSNN, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; riêng đối với đất nông nghiệp cần điều chỉnh lại khung giá theo hướng tăng lên khi thu hồi đất để người nông dân đỡ thiệt thòi, có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp. 3.3.3.2. Với việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án nhà nước không thực hiện thu hồi đất mà doanh nghiệp tự thỏa thuận Để giữ ổn định môi trường đầu tư và doanh nghiệp dần thích ứng với hoạt động của KTTT, Chính phủ, các cơ quan ban ngành có liên quan và đặc biệt là chính quyền địa phương cần có những cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu thực hiện chính sách mới; ví dụ như: nếu doanh nghiệp đã thực hiện việc thỏa thuận đền bù, hỗ trợ tái định cư được một tỷ lệ nhất định diện tích đất theo dự án đầu tư (70%, 80%), mà những người có đất còn lại không chịu thỏa thuận, có những đòi hỏi quá đáng thì Nhà nước sẽ tham gia hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi đối với diện tích đất còn lại. Nhà nước thực hiện việc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường đất đai phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN. 3.3.3.3. Với Quyết định số 80 của Thủ tướng Chính phủ về sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Hiện nay, ngoài Thành phố Hồ Chí Minh thì còn nhiều địa phương khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng,... cũng có quỹ đất do các cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước sử dụng khá nhiều và chưa hiệu quả; do vậy cần nhân rộng mô hình này ra cho các địa phương khác để việc khai thác, sử dụng đất đai thuộc sở hữu nhà nước có hiệu quả hơn. Đồng thời, để khắc phục các vướng mắc như đã nêu trên, nhà nước cần sửa đổi cơ chế chính sách cho phù hợp, trong đó vấn đề quan trọng nhất liên quan đến việc khai thác sử dụng có hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai là phải kiểm soát thật chặt chẽ trong việc thẩm định nhu cầu đầu tư các dự án được sử dụng vốn từ nguồn kinh phí này; hoặc tốt nhất là nhà nước chỉ để lại cho đơn vị có đất một phần tiền trong tổng số tiền thu được, còn lại phải nộp vào NSNN để sử dụng cho các mục đích khác. 3.3.3.4. Tổ chức tốt việc thu hút tài chính từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng nền kinh tế Thực tế thời gian qua đã cho thấy cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một chính sách rất tốt để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, nhất là đối với các địa phương mà nguồn vốn đầu tư của ngân sách có hạn. Để việc sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được tiếp tục thực hiện theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho chính sách cũ đã hết hiệu lực, các cơ quan chức năng cần sớm nghiên cứu ban hành chính sách mới theo quy định của Luật đất đai năm 2003 là sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hình thức đấu thầu dự án và đấu giá đất trong cùng một gói thầu. Trong thời gian tới cần cho phép đa dạng các tổ chức, cá nhân có đủ năng lực tài chính đều có thể tham gia vào các dự án đổi quyền sử dụng đất lấy cơ sở hạ tầng, nhất là những địa phương nghèo, nhu cầu đầu tư để phát triển lớn, nguồn lực tại chỗ của ngân sách để đầu tư có hạn. Để có thể biến quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước phát huy được hiệu quả thực tế của nó thì cần có quy chế thông thoáng, phân cấp cho các địa phương có thể xã hội hóa được công tác thu hút nguồn lực tài chính thông qua đổi đất lấy hạ tầng. Nếu thực hiện được như vậy sẽ giảm bớt gánh nặng cho NSNN về đầu tư kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế khác của địa phương phát triển. 3.3.3.5. Thu hồi những diện tích đất đang sử dụng lãng phí, sai mục đích Trong thời gian vừa qua cho thấy, việc quỹ đất, đặc biệt là đất tại các đô thị lớn của các cơ quan hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước bị sử dụng sai mục đích hoặc sử dụng kém hiệu quả khá phổ biến. Thực tiễn cho thấy có một nghịch lý là, bên cạnh rất nhiều doanh nghiệp nhà nước được cấp QSDĐ với số lượng quỹ đất rất lớn, vị trí thuận lợi nhưng hiệu quả sử dụng rất thấp, không trả được tiền thuê đất cho Nhà nước, sử dụng sai mục đích như tự chia cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở; bên cạnh đó, có nhiều doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác lại không có đất để tiến hành SXKD. Vì vậy, để đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng có hiệu quả, thông qua đó Nhà nước sẽ khai thác tốt hơn nguồn lực tài chính từ đất đai thì cần đưa những diện tích đất còn chưa được sử dụng hiệu quả vào sử dụng. Chẳng hạn: Nhà nước cần kiên quyết thu hồi để khai thác, sử dụng có hiệu quả đối với đất của các cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang cho thuê, cho mượn, sử dụng sai mục đích được giao. Thực tế thời gian qua, cơ quan các cấp của Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản về việc này nhưng kết quả đạt được chưa cao. 3.3.3.6. Giải pháp để thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua hệ thống các quỹ nhà cho cán bộ công chức thuê Chính phủ cần có thông báo chính thức cho các địa phương về giá áp dụng bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, không để các địa phương vận dụng tùy tiện như hiện nay. Để hạn chế thất thoát NSNN khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê đối với các nhà có diện tích lớn, nhà nước cần bổ sung quy định về hạn mức, diện tích nhà đất được mua theo giá rẻ, miễn giảm 40%,... còn lại phải mua theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 3.3.3.7. Để tránh thất thu cho NSNN và nhà nước chủ động hơn trong việc cải thiện môi trường đầu tư khi giao đất, cho thuê đất qua khâu trung gian là các công ty đầu tư phát triển nhà, công ty đầu tư xây dựng khu công nghiệp; các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương nên thực hiện giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và trực tiếp cho nhà đầu tư thuê đất,... 3.3.3.8. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm xác định chủ trực tiếp sử dụng đất, phân biệt đất đã có chủ sử dụng, đất chưa có chủ sử dụng, đất do đơn vị hành chính sự nghiệp trực tiếp sử dụng,…; từ đó để nhà nước thực hiện các biện pháp khai thác, sử dụng và quản lý của mình. Muốn thực hiện nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì phải xử lý cho được những tồn tại về sử dụng đất để xác định rõ chủ sử dụng, đồng thời phải làm tốt công tác cải cách thủ tục hành chính và thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ hợp lý. 3.3.3.9. Trước việc thị trường BĐS đóng băng từ cuối năm 2004 đến nay, Nhà nước cần có những giải pháp để can thiệp vào thị trường, giảm thiểu sự tác động xấu đối với nền kinh tế là: - Trước mắt tạm dừng đầu tư hoặc cấp phép đầu tư các dự án khu đô thị, khu dân cư, trong đó tập trung vào các thành phố lớn. Đây là biện pháp giảm cung về nhà đất để không làm trầm trọng thêm sự mất cân đối về cung cầu hiện tại đã đang quá lớn. Biện pháp này sẽ làm ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho NSNN nhưng về lâu dài thì đây là giải pháp cần thiết. - Nhà nước thực hiện các biện pháp để kích cầu về nhà ở; có cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư, các ngân hàng thương mại tham gia kích cầu. Thực tế là nhu cầu về nhà ở trong dân cư còn rất cao, nhưng do giá nhà đất quá cao, bất hợp lý so với thu nhập và khả năng tài chính của dân để trả ngay 1 lần khi mua nhà; vì vậy nếu được sự hỗ trợ của Nhà nước và các nhà đầu tư, ngân hàng thì đây cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần lập lại cân đối cung cầu về nhà đất. Suy cho cùng thì đây cũng là giải pháp để giúp Nhà nước, các ngân hàng thương mại, vì trong giai đoạn hiện nay nếu Nhà nước không hỗ trợ, ngân hàng rút vốn đã cho vay, không tiếp tục cho vay vốn để đầu tư thì các công ty kinh doanh BĐS và các nhà đầu tư BĐS rất dễ phá sản khi thời gian đóng băng dài; tác động xấu đến các hoạt động khác của nền kinh tế, các ngân hàng cũng sẽ bị tác động theo. Trên đây là những giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đối với đất đai hiện hành trên quan điểm phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước và kinh nghiệm của một số nước trong quản lý đất đai, với mục đích khai thác tối đa nguồn nội lực đất đai phát triển kinh tế đất nước, phù hợp với thông lệ quốc tế để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình hồi nhập kinh tế quốc tế. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay là vấn đề hết sức khó khăn và phức tạp vì động chạm đến lợi ích kinh tế của rất nhiều nhóm chủ thể trong nền kinh tế. Vì vậy, cần tạo ra những điều kiện phù hợp để thúc đẩy quá trình này trên cơ sở giải quyết hài hòa các quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu với các chủ thể kinh tế khác. Do tính chất phức tạp của quan hệ kinh tế về đất đai, sự đa dạng về hình thức vận động của các nguồn tài chính từ đất đai cũng như hình thức khai thác các nguồn lực đó, việc nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta trong giai đoạn trước mắt và lâu dài chỉ có thể thực hiện thông qua hệ thống các giải pháp đồng bộ từ công tác quy hoạch tới thể chế hóa bằng chính sách các quan hệ đất đai và bộ máy thực hiện các chính sách về đất đai. KẾT LUẬN Đất đai, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của một quốc gia. Trong thời gian qua, cùng với sự đổi mới chung của đất nước, việc xây dựng chính sách, nhất là các chính sách tài chính đối với đất đai đã được đổi mới về cơ bản về nhận thức so với trước đó làm thức dậy nguồn tiềm năng từ đất; các cơ chế như: tạo vốn từ quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, thuế đất... đã tạo ra nguồn thu trực tiếp cho NSNN mỗi năm khoảng 12.000 tỷ đồng, là nguồn thu ổn định, bền vững của ngân sách địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn có thể khai thác tốt hơn nữa nguồn lực tài chính từ đất đai để đáp ứng yêu cầu phát triển của nền kinh tế; do vậy, tìm ra các giải pháp tài chính nhằm khai thác cao nhất nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế là một đòi hỏi cấp bách. Qua quá trình nghiên cứu nghiêm túc cả về cơ sở lý luận và thực tiễn, đề tài: "Nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay" đã thực hiện tổng hợp những cơ sở lý luận về nguồn lực đất đai, chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất đai và kinh nghiệm về chính sách tài chính đối với đất đai của một số nước trên thế giới; trên cơ sở phân tích hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai hiện hành của Việt Nam, rút ra những nhận xét về những mặt đã làm được và những tồn tại; từ đó đề xuất các giải pháp tài chính đối với đất đai nhằm khai thác tốt nguồn nội lực đất đai để phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước. Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đất đai là vấn đề phức tạp, vận động và phát triển không ngừng dưới tác động của lực lượng sản xuất và các quy luật của thị trường, do vậy luận văn mới chỉ bước đầu tham gia vào luận giải. Việc nghiên cứu về nguồn lực tài chính từ đất đai cần được tiếp tục bổ sung hoàn thiện và phát triển. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Kế hoạch và Đầu tư - Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (2002), Quá trình đổi mới về chế độ đất đai ở nông thôn Trung Quốc trong thế kỷ vừa qua, Hà Nội. 2. Các nghị định, quyết định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993 (1997), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 3. Các nghị định, quyết định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 4. Chính phủ (2002), Quyết định số 24/2002/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 01/2 về phê duyệt kết quả tổng kiểm kê đất năm 2000, Hà Nội. 5. Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính (2004), Một số báo cáo chuyên đề về đất đai của năm 1999 đến nay, Hà Nội. 6. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội. 7. Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội. 8. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 9. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 10. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa IX , Hà Nội. 11. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Báo cáo của Ban Chấp hành Trung ương đầu tháng 12/2002 một số ý kiến kết luận của Bộ Chính trị về tình hình thực hiện và kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, Hà Nội. 12. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khóa IX , Hà Nội. 13. Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ 9 Ban Chấp hành Trung ương khóa IX , Hà Nội. 14. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 15. LuËt Doanh nghiÖp (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 16. Luật Doanh nghiệp nhà nước năm 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 17. Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 18. Luật Đất đai năm 2003 (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và Luật sửa đổi (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 20. Luật khuyến khích đầu tư trong nước và Luật sửa đổi (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 21. Luật Ngân sách nhà nước (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 22. Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 23. C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 18, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 24. C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 23, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 25. C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 25, phần 2, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 26. C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 26, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 27. C.Mác - Ph.Ăngghen - Lênin (1979), Tuyển tập, tập 2, Nxb Sự thật, Hà Nội. 28. Nhóm nghiên cứu về việc quản lý đất đai tại Trung Quốc trong thời gian qua của Thủ tướng Chính phủ (2005), Báo cáo năm 2004, Hà Nội. 29. Thuế chuyển quyền sử dụng đất (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 30. Thuế nhà đất và các văn bản hướng dẫn (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 31. Tổng cục Địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường) (2002), Về kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội. 32. Văn phòng Chính phủ (2005), C¸c nghị quyết phiên họp thường kỳ của Chính phủ từ năm 2001 đến nay liên quan đến đất đai, Hà Nội. 33. Vụ Chính sách tài chính - Bộ Tài chính (2002), Hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất ở Việt Nam - khả năng và điều kiện áp dụng, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội. PHỤ LỤC Phụ lục 1 SO SÁNH GIÁ ĐẤT GIỮA THỰC TẾ VÀ BẢNG GIÁ DO ĐỊA PHƯƠNG BAN HÀNH I- Bảng so sánh giá đất Thành phố Hồ Chí Minh ban hành so với giá đất theo đấu giá, định giá để chuyển quyền sử dụng đất theo Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 STT Đường phố Vị trí Giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Giá bán theo QĐ 80/TTg Tỷ lệ (%) 1 Cách mạng Tháng 8 1 17.300,00 31.727,00 54,53% 2 Bến Chương Dương 1 12.900,00 17.378,00 74,23% 3 Đường Độc Lập 2 5.000,00 6.360,00 78,62% Nguồn: Kết quả định giá đất, đấu giá đất để thu tiền sử dụng đất để thực hiện Quyết định số 80/TTg tại Thành phố Hồ Chí Minh II- Bảng tổng hợp giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 ST T Đường phố Vị trí Giá theo 188 (đồng/m2) Giá thị trường (đồng/m2) Tỷ lệ (%) 1 Hoàng Sâm 1 17.000,00 52.000,00 32,69% 2 Nguyễn Phong Sắc 1 20.000,00 30.000,00 66,67% 3 Nguyễn Khang 1 15.000,00 45.000,00 30,00% Nguồn: Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản - Bộ Tài chính. Phụ lục 2 BẢNG SO SÁNH GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC CHO THUÊ VÀ CÁC CÔNG TY CHO THUÊ LẠI Đơn vị tính: USD TT Tên khu công nghiệp, khu chế xuất Địa phương Giá đất nhà nước cho thuê (chưa có hạ tầng) Giá đất cho thuê lại (đã đầu tư hạ tầng) Giá thuê/ giá thuê lại (tối thiểu - lần) 1 Khu công nghiệp Linh Trung Thành phố Hồ Chí Minh 0,18 0,18-2,0 10 2 Khu công nghiệp Tân Thuận Thành phố Hồ Chí Minh 0,06 1,9-2,6 31,6 3 Khu công nghiệp Tân Tạo Thành phố Hồ Chí Minh 0,009 1,1-1,3 4 Khu công nghiệp Vĩnh Lộc Thành phố Hồ Chí Minh 0,006 0,9-1,5 15 5 Khu công nghiệp Hiệp Phước Thành phố Hồ Chí Minh 0,004 0,8-1,0 20 6 Khu công nghiệp Tân Bình Thành phố Hồ Chí 0,005 0,9 18 Minh 7 Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp Thành phố Hồ Chí Minh 0,008 0,7-0,9 8 Khu công nghiệp Tây bắc Củ Chi Thành phố Hồ Chí Minh 0,031 0,57 9 Khu công nghiệp Lê Minh Xuân Thành phố Hồ Chí Minh 0,005 0,9 18 10 Khu công nghiệp Bình Chiểu Thành phố Hồ Chí Minh 0,007 2,25 11 Khu công nghiệp Biên Hòa 2 Đồng Nai 0,1 2,25 22,5 MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 6 1.1. Những vấn đề cơ bản về nguồn lực tài chính từ đất đai 6 1.2. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 20 1.3. Kinh nghiệm của một số nước 27 Chương 2: THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 37 2.1. Những chính sách của Nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta trong quá trình đổi mới 37 2.2. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 54 2.3. Những vấn đề đang đặt ra đối với việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay 62 Chương 3: NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI 77 3.1. Quan điểm 77 3.2. Dự báo biến động về khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong những năm tới 78 3.3. Giải pháp 81 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC 94