Luận văn Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển - tặng - cho quyền sử dụng đất (tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa). Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, Quyền sử dụng tài sản (đất) là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (đất)1 một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. 1.1.2. Chuyển quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng 1 Điều 192. Quyền sử dụng tài sản – Bộ luật dân sự 2005 9 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch. 1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định2. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái 2 Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác. * So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số 11 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều). * So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản: Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản. 12 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau: Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 13 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 1.3. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật. Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác. Nguyên tắc thứ hai là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng. 14 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 1.4. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” 3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất4; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất5; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của người sử dụng đất6; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật7; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết8. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì 3 Khoản 20 – điều 4 – Luật đất đai 2003 4 Khoản 1 - Điều 10 Luật đất đai năm 2003 5 Khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003 6 Khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003 7 Khoản 2,3,4,5,6 - Điều 105 Luật đất đai năm 2003 8 Khoản 1 - Điều 136 Luật đất đai 2003 15 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên. Thứ hai: Đất không có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài. Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không 16 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. 1.5. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 1.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.6.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: * Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau: Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác); 17 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng. * Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận; 2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người khác. 1.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: * Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. * Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 19 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau: 20 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai. Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Tiểu kết chương 1: Trong chương 1, tác giả đã trình bày một cách bao quát những vấn đề liên quan đến hợp đồng và đất đai mà sâu lắng nhất là vấn đề “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”…Với nội dung đi sâu vào phân tích những khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc v.v… của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trung gian của việc này là bản hợp đồng. Từ đó, tác giả muốn nói lên tầm quan trọng, tính hình thức của loại hình giao dịch nhạy cảm này. 21 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): 2.1. Sơ lược về VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk) là chi nhánh của VPLS Bình Minh & Cộng Sự có trụ sở chính tại Đà Nẵng do luật sư Nguyễn Huy Hiệp làm trưởng chi nhánh (số điện thoại: 0905 792 405). Email: nguyenhuyhiep@ymail.com Địa chỉ: 80 Phạm Ngọc Thanh - Phường An Bình - TX Buôn Hồ - Đăk Lăk. Trong đó trụ sở chính: Loại hình kinh doanh : Doanh Nghiệp Tư Nhân Tên đối ngoại : ABM LAW OFFICE Ban Lãnh Đạo : Trưởng Văn Phòng : Trương Văn Bình - 0983.258.441 Địa chỉ : 101 Yên Báy, Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng Điện thoại : 05113.565.869 Email : binhminhlaw@gmail.com Giấy phép KD : 32010047/TP/DKHD Mã số thuế : 0401369108 LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG Bào chữa cho các bị can, bị cáo người bị hại, trong các vụ án hình sự kinh tế, lao động và hành chính. Bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng trong các vụ việc dân sự, thương mại, hôn nhân và gia đình. Tư vấn pháp luật, soạn thảo đơn, văn bản, hợp đồng, di chúc theo yêu cầu của khách hàng. Đại diện theo ủy quyền, đảm nhận các công việc liên quan đến pháp luật cho các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị khách hàng trong phạm vi cả nước. 22 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Nhận bào chữa, tư vấn pháp luật miễn phí cho người có công cách mạng và người nghèo. 2.2. Thực trạng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 2.2.1 Bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợp đồng, tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có những quy định cụ thể về hình thức. Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003. “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực”. Như vậy theo quy định Luật Đất Đai 2003 thì mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực nếu không hợp đồng này sẽ không thỏa mãn điều kiện về hình thức của hợp đồng theo Điều 139 Bộ luật dân sự 1995 quy định . “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu thì phải bồi thường”. Từ hai quy định này Hội Đồng Thẩm Phán đã ban hành Nghị Quyết 02 (02/2004/HĐTP) hướng dẫn áp dụng pháp luật cho những tranh chấp về đất đai. Phần b3 tiểu mục 2.3 Hội đồng thẩm phán đã hướng dẫn như sau. “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền ) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng 23 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy với những trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau ngày 1 tháng 7 năm 2004 ngày mà Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thì sẽ công nhận phần diện tích đất đã xây dựng nhà hoặc trồng cây lâu năm với với những điều kiện về có giấy phép xây dựng và khi xây dựng không có tranh chấp. Vấn đề nẩy sinh khi Bộ Luật dân sự 2005 ra đời và có một số quy định mới về vấn đề hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì các giao dịch dân sự vi phạm điều kiện về hình thức không phải đương nhiên vô hiệu. Dù giao dịch dân sự có vi phạm điều kiện về hình thức mà các bên không khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì Toà án không xem xét, nếu trường hợp đương sự yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì theo quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự, thời gian tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức chỉ có hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, quá thời hạn này đương sự mới yêu cầu thì Toà án không chấp nhận yêu cầu đó. Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự là hợp đồng dân sự, nên các vụ án về hợp đồng dân sự đương nhiên áp dụng Điều 136 Bộ luật Dân sự. Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu vi phạm về mặt hình 24 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ thức sẽ là vi phạm tuyệt đối theo quy định của Bộ luật dân sự 1995 nhưng lại là tương đối theo quy định của Bộ luật dân sự 2005. Ví dụ, ngày 01/01/2005, Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng này chỉ vi phạm điều kiện về hình thức nhưng đến ngày 20/01/2007 (quá hai năm) một bên khởi kiện ra Toà án yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì Toà án bác yêu cầu của họ, công nhận hợp đồng mua bán. Tuy nhiên nếu ngày 01/10/2006 (trong thời hạn 2 năm) mà họ có đơn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì Toà án căn cứ Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong thời hạn 1 tháng. Quá thời hạn đó mà không thực hiện thì Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Trong trường hợp này bên nào có lỗi làm cho giao dịch dân sự vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Như vậy, Toà án chỉ áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch khi đương sự khởi kiện còn trong thời hiệu theo quy định của Điều 136 Bộ luật Dân sự. Như vậy Nghị quyết 02/2004/HĐTP dùng để hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự 1995 đã lỗi thời sau khi Bộ luật dân sự 2005 ra đời. Nhưng thực tế xét xử hiện nay tại các Tòa án vẫn sử dụng Nghị quyết 02/2004/HĐTP để giải quyết tranh chấp, khi đó một bên và thường là bên bán sẽ yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vi phạm điều kiện về hình thức. Trong trường hợp người mua không thỏa mãn các điều kiện quy định tại Phần b3 Tiểu mục 2.3 thì Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng và hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Như vậy khi mà giá trị của quyền sử dụng đất đang tăng từng ngày như hiện nay thì việc vẫn áp dụng Nghị quyết 02 thực sự đã gây ra thiệt hại rất lớn cho người mua trong quan hệ hợp đồng này. 25 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 2.2.2. Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 46 Nghị định 181 “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Điều này có nghĩa là kể từ thời điểm đăng ký tại tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì việc thực thi hợp đồng mới thực sự bắt đầu và khi đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Điều này là khó có thể chấp nhận được bởi: Thứ nhất, trên thực tế sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện các hành vi cam kết. Thứ hai, pháp luật không thể phủ nhận giá trị pháp lý của hợp đồng trong trường hợp này khi mà nó thỏa mãn các điều kiện quy định tại Bộ luật dân sự cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn trên thị trường quyền sử dụng đất hiện nay, có rất nhiều hợp đồng được ký kết mà các bên thỏa thuận phương thức thanh toán nhiều lần, nhiều kỳ. Khoảng thời gian này có thể kéo dài từ một đến hai năm và các thủ tục chuyển quyền chỉ được thực hiện sau khi các kỳ hạn thanh toán theo cam kết đã được thực hiện hoàn tất. Trong trường hợp đó, liệu những khoản tiền mà bên mua đã chuyển cho bên bán có liên quan gì đến hợp đồng hay không. Nếu không, thì khi tranh chấp xảy ra việc người bán trả lại những khoản tiền đó cho người mua sẽ như thế nào? Hậu quả cho xã hội sẽ ra sao khi người bán không muốn bán và người mua không muốn mua chỉ với lý do là hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực. Trong đời sống pháp lý, với vị trí của một điều khoản trong một văn bản hướng dẫn thi hành, Nghị định 181/2004/NĐ-CP không thể là rào cản đối với quá trình tuân thủ các quy định của các văn bản có vị trí pháp lý cao hơn, được ban hành trước đó, đặc biệt là Bộ luật Dân sự. Và nội dung này cũng không làm 26 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ thay đổi thói quen xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng của những người tham gia thiết lập trên thị trường quyền sử dụng đất. 2.3. Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại VPLS Bình Minh& Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): Việc giao kết hợ đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy.Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra; còn lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Tuy nhiên, qua thực tiễn tư vấn và giải quyết các hồ sơ tại văn phòng luật thì vi phạm về hình thức của hợp đồng chiếm tỉ lệ rất cao trong các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù Luật Đất Đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rất cụ thể về hình thức bắt buộc phải có của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực tế người dân vẫn giữ thói quen cũ, hoặc muốn trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nên chỉ làm giấy tay với nhau mà không công chứng, chứng thực chỉ khi nào đến xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ mới bổ sung tức là làm lại hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định về hình thức, điều này tuy tốn thời gian nhưng vẫn giải quyết được vấn đề phức tạp nhất là khi một bên thường là bên bán đất không muốn tiếp tục thực 27 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ hiện hợp đồng nữa, khi đó thời gian mà tòa án cho 2 bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng bên bán sẽ không thực hiện khi đó hợp đồng sẽ rơi vào tình trạng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hợp đồng sẽ rơi vào tình trạng vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành và tranh chấp giữa các bên phát sinh. Tuy nhiên không phải bất cứ hợp đồng nào khi vi phạm về mặt hình thức và một bên yêu cầu xin hủy hợp đồng hay không muốn hoàn thiện về mặt hình thức cho hợp đồng là Tòa án sẽ hủy hợp đồng đó mà Tòa án sẽ dựa vào các vản bản hướng dẫn thi hành cụ thể là Chương II, Tiểu Mục 2.3 Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất để giải quyết các trường hợp tranh chấp trên.Tuy nhiên cũng những phân tích ở trên hiện nay việc sử dụng Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán đã tạo ra không ít những vướng mắc khi một lượng lớn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại trong khi không đảm bảo điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng phần nhiều các hợp đồng này đã được giao kết trong khoảng những năm 2005 đến 2007 trong thời kỳ mà người dân chưa tiếp cận được với những quy định mới của pháp luật, điều này tạo ra những tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến ổn định của xã hội và gây cản trở cho hoạt động giao lưu dân sự. Tiểu kết chương 2: Bên cạnh những chuẩn mực về những điều kiện được đề cập tại chương 1, tại chương 2, với 02 thực trạng xoay quanh vấn đề mà tác giả đã đề cập (hình thức và thời hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), chúng ta đã phần nào định hướng được sự chênh vênh giữa thực tế và lý thuyết; hiểu thêm được những khó khăn nhất định trong việc áp dụng luật của các cán bộ Tòa Án Nhân Dân nói chung và luật sư tại nơi tôi thực tập nói riêng - văn phòng luật sư Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk) trong một “mạng lưới” đan xen, không nhất quán của hệ thống pháp luật điều chỉnh hiện hành, nhằm thực hiện vai trò, bổn phận của mình, sao cho đúng, chính xác, đảm bảo quyền , lợi ích hợp pháp của người yếu thế hơn trong tố tụng… 28 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 3.1.1. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế-xã hội: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ tài sản. Quan hệ này chịu sự chi phối có tính quyết định của quy luật thị trường mà đặc trưng là quy luật cung cầu. Pháp luật đất đai không thể bỏ qua yếu tố này. Mọi sự áp đặt cứng nhắc và thiếu tính hiện thực đều không có hoặc rất kém hiệu lực. Nội dung kinh tế của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở các quy định về chế độ, điều kiện cho thuê đất và giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các vấn đề tài chính khác liên quan đến sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định này phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì thế việc phân phối các lợi ích phải chú ý trước hết đến lợi ích quốc gia, tiếp đến là lợi ích chính đáng của mỗi người dân trong xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhưng cũng tránh việc tập trung hóa quyền quyết định sử dụng đất và quyền sử dụng đất trong tay thiểu số. 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế: Trong xu hướng hiện nay, các quốc gia muốn phát triển không thể độc lập với bên ngoài phải thiết lập các mối quan hệ bang giao rộng rãi. Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chúng ta đã chú ý hội nhập với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Trong quá trình đó Nhà nước ta đã có nhiều chính sách phù hợp bảo đảm môi trường pháp lý thông thoáng cho các tổ chức, các đơn vị kinh tế nước ngoài vào hợp tác đầu tư làm ăn tại Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài. Trong những năm qua tuy có chủ trương đúng đắn như vậy nhưng pháp luật của ta trong đó có Luật đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước ngoài. 29 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Nay Luật đất đai 2003 đã có nhiều quy định mới thông thoáng hơn. Chẳng hạn người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105, 107 Luật đất đai 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 Luật đất đai 2003 như các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần được hưởng các quyền và nghĩa vụ tương ứng theo quy định của pháp luật. Như vậy hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải luôn chú ý để bảo đảm sự xích lại gần nhau giữa pháp luật đất đai Việt Nam và pháp luật đất đai của các nước trên thế giới và theo thông lệ quốc tế. Qua đó nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích của các chủ thể đó đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, chính trị của Nhà nước Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế của Việt Nam với các nước trên thế giới. 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật: Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng. Trong mối quan hệ này, các quy phạm pháp luật, các ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Do vậy, đổi mới và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt trong mối quan hệ hữu cơ giữa cả hệ thống pháp luật. 30 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 3.2.1. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: Một là, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực hiện. Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất. 31 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động. Ba là, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu được phép tư vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trước khi quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai. Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá. Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trường nhưng thực ra thông tin là kết quả sau cùng trọng hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trường quyền sử dụng đất. Thực hiện đa dạng hóa, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng. 3.2.2. Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân: Hiện nay những tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần nhiều liên quan đến sự thiếu hiểu biết pháp luật về đất đai và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng của người dân, người dân một phần do thói quen một phần ngại phiền hà khi đến các cơ quan để yêu cầu công chứng chứng thực và một phần còn thiếu hiểu biết pháp luật đã khiến cho việc xử lý những giao dịch vô hiệu hay giải quyết các tranh chấp rất phức tạp gây nhiều khó khăn cho cơ quan chức năng và cả cho người dân vì vậy cùng với việc hoàn thiện và đơn giản hóa thủ tục hành chính ta phải tăng 32 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ cường tuyên truyền pháp luật xuống đến người dân để nâng cao trình độ pháp luật của người dân đó mới là cái gốc để hạn chế các tranh chấp hiện nay. Tiểu kết chương 3: Với những kinh nghiệm từ giảng viên hướng dẫn thực tập cũng như những kiến thức được tiếp thu tại nhà trường, đơn vị thực tập (cụ thể là luật sư hướng dẫn), tôi mạnh dạn đưa ra một số những phương hướng và giải pháp với tính chất tham khảo, mong muốn góp thêm một phần nhỏ bé công sức trong sự nghiệp hoàn thiện pháp luật của toàn dân. 33 GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ KẾT LUẬN Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội. Trước yêu cầu lành mạnh hóa nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nhu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính.