Luận văn Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

tục hành chính, xác lập cơ chế kiểm tra, kiểm soát và điều tiết thu nhập hợp lý trong lĩnh vực BĐS. Thành phố cần xây dựng một TTBĐS năng động, có khả năng giải tỏa những vướng mắc kìm hãm quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế. Muốn vậy, các biến đổi về cấu trúc và các yếu tố của TTBĐS cần được xác lập và vận hành hiệu quả như: hệ thống thông tin BĐS; trung tâm giao dịch và các giao dịch BĐS; giá cả BĐS; cung cầu BĐS; pháp luật BĐS và ý thức tuân thủ của công dân; dịch vụ hành chính phục vụ lĩnh vực BĐS,… Phát triển TTBĐS thành phố phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ. Chính sách tài chính, giá cả BĐS cũng phải phù hợp và ổn định trong từng thời kỳ, thường thời kỳ này nên là 10 - 15 năm. Phải thống nhất chế độ một giá trong lĩnh vực BĐS. Khung giá cả HHBĐS ban hành cần sát hợp với thị trường và được điều chỉnh, công bố thường kỳ vào ngày 1/1 Dương lịch hàng năm, khi biến động giá trần quá 30% cần điều chỉnh khung giá cả này. b) Định hướng đổi mới và tăng cường quản lý nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn TPHCM Khi chuyển từ một nền kinh tế kế hoạch hóa, tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường, tất yếu phải có sự thay đổi về vai trò, chức năng, khối lượng nhiệm vụ, quy mô và cách thức tổ chức, phương hướng và các công cụ quản lý của Nhà nước về kinh tế - xã hội nói chung, về QLNN đối với TTBĐS nói riêng. Có thể coi việc đổi mới QLNN đối với TTBĐS xuất phát từ hai yêu cầu: Thứ nhất, là do yêu cầu vận động nội tại ngay bên trong nền hành chính và bộ máy hành chính của chúng ta theo hướng Nhà nước pháp quyền XHCN. Thứ hai, là do yêu cầu từ sự phát triển và vận động của TTBĐS. Đổi mới và tăng cường công tác QLNN đối với TTBĐS là quá trình hết sức phức tạp, khó khăn, một phần, do thông tin của thị trường này thường bất đối xứng, không đầy đủ, thiếu chính xác, mặt khác, đất đai, BĐS có giá trị lớn nên đây cũng là vấn đề rất nhạy cảm về chính trị, xã hội. Hơn nữa, chúng ta đổi mới, xây dựng đất nước trong hoàn cảnh chưa có tiền lệ để noi theo mà phải vừa làm vừa thử nghiệm nên không thể nhanh chóng, giản đơn được. Tuy nhiên, cũng không phải vì vậy mà quá cứng nhắc, cẩn thận. Chúng ta cần phải đổi mới công tác QLNN một cách linh hoạt, thích hợp với từng khu vực, từng giai đoạn nhất định; cần tập trung vào những nội dung trọng tâm, chủ yếu để mang lại hiệu quả từng bước. Đổi mới và tăng cường công tác QLNN đối với TTBĐS cần tiếp cận theo hai hướng. Thứ nhất, đổi mới và tăng cường phương thức tác động, kiểm tra, kiểm soát sao cho có hiệu quả của Luật pháp và bộ máy QLNN đối với TTBĐS. Thứ hai, đó là đổi mới các yếu tố thuộc nội bộ nền hành chính Nhà nước nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước (thông qua việc "đột phá" vào khâu cải cách hành chính). Thêm vào đó, Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 khóa IX xác định mục đích, yêu cầu của quá trình đổi mới, tăng cường công tác QLNN đối với TTBĐS: "Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai [22, tr. 61-62]. Trên cơ sở như vậy, TP.HCM xác định rõ mục tiêu cụ thể của việc đổi mới và tăng cường công tác QLNN đối với TTBĐS trong thời gian tới là: - Phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai; khai thác sử dụng có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế của thành phố. - Tăng cường công tác QLNN về đất đai, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, pháp luật và nguyên tắc quản lý đô thị lớn. Hoàn thiện từng khâu trong cơ chế tổ chức hoạt động, kiểm soát và quản lý TTBĐS (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất). Hình thành đồng bộ các loại thị trường đầu vào và đầu ra của thành phố cùng các thể chế vận động phù hợp với kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế. Các cấp quản lý của thành phố phải chủ động đưa ra các biện pháp định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định TTBĐS khắc phục tình trạng tự phát, vô chính phủ, đầu cơ trái phép, ồ ạt vào BĐS. - Hoàn thiện hệ thống văn bản, quyết định, chỉ thị hướng dẫn về chính sách tài chính BĐS gồm cả hai góc độ: với đất đai, nhà cửa và các giao dịch BĐS. Đây là điều kiện cần để có thể tăng cường hiệu lực và hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS. Tuy nhiên, cũng phải đào tạo và rèn luyện cán bộ thực hiện để họ có đủ năng lực và "đạo đức chức nghiệp" thực hiện các vai trò, chức năng của QLNN đối với TTBĐS. - Có chính sách hỗ trợ về pháp lý thuận lợi để đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ, khuyến khích đầu tư kinh doanh, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ở; khuyến khích thu hút mọi nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển HHBĐS (làm tăng lượng cung cho thị trường), đặc biệt là trong công tác xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Từ mục tiêu cụ thể của quá trình đổi mới và tăng cường QLNN đối với TTBĐS ở TP.HCM như vậy, chúng ta đi vào nội dung các giải pháp cụ thể trong thời gian tới như sau. 3.2. Các Giải Pháp Chủ Yếu Để Đổi Mới, TĂNG Cường quản lý nhà nước Đối Với thị trường bất động sản TRÊN Địa Bàn thành phố hồ chí minh 3.2.1. Hình thành và hoàn thiện hệ thống sàn, trung tâm giao dịch bất động sản thống nhất trên địa bàn TP.HCM Đây là vấn đề rất quan trọng để tạo ra TTBĐS chính quy và phát huy hiệu quả các nguồn lực đất đai, nhà ở. Vừa qua, Chính phủ đã cho một số tỉnh trong đó có TP.HCM thí điểm thành lập hai loại "chợ" này. Sàn giao dịch BĐS là nơi thực hiện giao và cho thuê đất thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản về thủ tục nhằm đạt hiệu quả cao. Trung tâm giao dịch BĐS thực chất là một loại "chợ", nó cần tổ chức, hoạt động theo hướng xã hội hóa, nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch mua bán đất ở, nhà ở trên thị trường, góp phần tăng khả năng lưu thông của HHBĐS, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý hữu hiệu của Nhà nước. Thực ra, mô hình này đã có ở TP.HCM dưới dạng các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, chợ địa ốc như: trung tâm địa ốc ACB, trung tâm SACOMBANK, siêu thị địa ốc Maximark…, tuy nhiên những nơi này còn quá ít và chưa tạo điều kiện để các chủ thể có thể giao dịch BĐS. Nếu thực hiện tốt giải pháp này thì đây cũng là biện pháp để khắc phục tình trạng không có cơ quan nào chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chính thức, cũng như các tư vấn giao dịch đáng tin cậy để hỗ trợ cả người bán lẫn người mua khi tham gia giao dịch trên TTBĐS. Các trung tâm giao dịch này trước mắt phải thực hiện được các chức năng sau: niêm yết, cung cấp thông tin về các loại HHBĐS tham gia thị trường; thẩm định các chứng thư pháp lý, giá cả BĐS và thực hiện các dịch vụ pháp lý cần thiết cho các giao dịch thị trường; là "người trung gian" góp phần thực hiện "thanh toán an toàn" giữa các bên giao dịch và các chủ thể thị trường. Thực hiện tốt các biện pháp này sẽ là điều kiện để chính thức hóa và mở rộng quy mô TTBĐS, đồng thời tránh được các giao dịch nhỏ lẻ, không hợp pháp. Khi hai mô hình này hình thành hợp lý còn làm cho TTBĐS vận hành nhanh hơn, ổn định hơn và đồng vốn cũng như BĐS được quay vòng hiệu quả hơn; giúp TTBĐS phát triển bền vững, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. 3.2.2. Tổ chức, xây dựng và hoàn thiện bộ máy QLNN đối với lĩnh vực BĐS Trong thực trạng quản lý hiện nay, mảng đất đai thuộc Bộ Tài nguyên - Môi trường, mảng nhà ở thì do Bộ Xây dựng quản lý; xuống đến cấp thành phố thì có Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Xây dựng. Nhìn chung, tổ chức quản lý BĐS ở hai Sở này được hình thành bởi ba khối: Khối cơ quan QLNN chung, khối đơn vị sự nghiệp, khối sản xuất kinh doanh. Do vậy, công việc nhiều khi chồng chéo, có công việc hiện chưa rõ cơ quan nào, khối nào quản lý… Vì vậy, về lâu dài cần tách biệt các chức năng quản lý và hoạt động của từng khối. Chính phủ cùng các Bộ và Thành phố cần nghiên cứu để lập ra một cơ quan chuyên trách "Quản lý và phát triển TTBĐS". Cơ quan này chịu trách nhiệm trước thành phố và Chính phủ về tình hình hoạt động cũng như hiệu quả của TTBĐS. ở cấp Trung ương cũng lập một cơ quan hay ủy ban Quản lý TTBĐS tương tự như ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Tiếp đó, cần đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên môn giỏi và xây dựng cơ chế phân quyền hợp lý gồm phân quyền theo chức năng kỹ thuật và phân quyền theo lãnh thổ, địa bàn. Như vậy là, ở thành phố cần có một cơ quan quản lý TTBĐS chuyên trách, tư vấn, tham mưu cho thành phố các phương pháp phát triển TTBĐS trên địa bàn cũng như việc quản lý "Trung tâm giao dịch BĐS TP.HCM". Đây cũng là cơ quan chủ yếu phối hợp với các sở ngành khác của thành phố để phối hợp quản lý và phát triển TTBĐS. Cơ quan này cũng triển khai hướng dẫn các UBND cấp quận, huyện thực hiện các chính sách về đất đai, BĐS và công tác quản lý, kiểm tra, kiểm soát đối với lĩnh vực này (hiện nay TP.HCM đã thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS). Thành phố phải nhanh chóng xây dựng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trực thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường phục vụ công tác cấp hai loại giấy chứng nhận này. Trên cơ sở đó, phải xây dựng được quy chế sao cho các cơ quan quản lý hành chính có liên quan cần tự liên hệ với nhau và giải quyết hồ sơ, giấy tờ chứng nhận cho đất đai, BĐS. Người dân chỉ liên hệ với Văn phòng này theo phương thức "một cửa, một dấu" để có được giấy chứng nhận hoặc câu trả lời rõ ràng về việc có được cấp hay không được cấp giấy. Điều này, góp phần đơn giản hóa các thủ tục và tiết kiệm chi phí cho người dân; từ đây xây dựng một nền hành chính hiện đại, hiệu quả, "gần" và "thân" dân hơn. Có một nguyên tắc trong quản lý mà các nhà quản lý TTBĐS cần vận dụng, ví dụ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, là "đôi lúc nên biết chấp nhận lịch sử để lại và chủ động điều chỉnh để thích nghi với thực tế". Cần xây dựng quy chế thanh tra, kiểm tra, kiểm soát, xử phạt hữu hiệu cho cơ quan quản lý TTBĐS để từ đó lập lại kỷ cương trật tự trong việc lập, kinh doanh BĐS. Phải tăng cường các đội thi hành chính sách, pháp luật như Đội thi hành Luật Đất đai 2003, Đội quản lý, rà soát công tác cấp giấy chứng nhận, Độ xử phạt hành chính các hành vi vi phạm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, quy chế quản lý đô thị cũng như quản lý TTBĐS. Một giải pháp quan trọng khác gắn với bộ máy tổ chức quản lý đó là phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính công và dịch vụ công đối với lĩnh vực BĐS. Yêu cầu quan trọng của giải pháp này là phải phân biệt rõ ràng đâu là các hoạt động hành chính công quyền, đâu là hoạt động dịch vụ hành chính công (hay còn gọi là dịch vụ công). Như vậy, là bộ máy quản lý lĩnh vực BĐS nói chung, ngoài chức năng QLNN, còn có chức năng phục vụ trực tiếp nhu cầu liên quan tới BĐS của người dân và thu tiền dịch vụ ấy. BĐS là những tài sản có giá trị lớn vì vậy các chứng thư liên quan đến nó đều rất quan trọng. Thời gian qua, công tác xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất còn quá nhiêu khê, rườm rà và chậm chạp; do vậy chúng ta cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, hướng hoạt động hành chính công và dịch vụ công đi vào quỹ đạo "một cửa, một dấu" đơn giản, hiệu quả hơn. TP.HCM đang cố gắng đến 2004 thực hiện xong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở nên công tác này càng phải được đẩy mạnh trong thời gian tới. 3.2.3. Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ TTBĐS Hiện tại, ở TP.HCM có rất nhiều tổ chức tư vấn, môi giới, giao dịch BĐS do tư nhân, tổ chức, ngân hàng lập ra, tuy nhiên, đa số là không có giấy đăng ký kinh doanh, làm cho rất khó kiểm soát và đôi khi gây rối loạn thị trường. Do đó, cần sớm xây dựng và ban hành các quy định, quy chế về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ này, để cho các tổ chức này hoạt động lành mạnh, hiệu quả và Nhà nước dễ kiểm tra, kiểm soát. Thành phố cần quy định: tất cả các tổ chức, cá nhân hành nghề tư vấn môi giới giao dịch BĐS đều phải đăng ký với cơ quan QLNN, người hành nghề phải được đào tạo và có kiến thức cơ bản về TTBĐS và các kiến thức liên quan. Những người hành nghề tư vấn, môi giới giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn, môi giới như tính trung thực trong các thông tin, tính chính xác pháp lý của các giấy tờ chứng thư… Hoạt động dịch vụ môi giới, hỗ trợ trong TTBĐS hết sức cần thiết do BĐS có đặc tính là cố định, không thể đem ra trưng bày, giới thiệu cụ thể được. Bên cạnh đó, do giá trị BĐS thường rất lớn nên cần độ chính xác cao của các thông tin liên quan đến nó, vì vậy rất cần các tổ chức độc lập, "công tâm" thẩm định, xem xét và xác nhận các thông tin liên quan tới BĐS. Thời gian qua, hệ thống các trung tâm giao dịch BĐS của các ngân hàng, tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố đã hoạt động khá sôi nổi thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS, tuy nhiên, do thiếu sự quản lý chặt chẽ và bị cuốn theo vòng xoáy lợi nhuận trong kinh tế thị trường mà một số tổ chức, một số cơ sở, "cò nhà đất" đã lừa đảo, cung cấp thông tin thiếu chính xác về quy hoạch đất đai, nhà ở gây thiệt hại cho nhiều người dân và cho lợi ích chung của thành phố, có thể đơn cử như vụ án của lừa đảo Trần Văn Giao. Từ đây, TP.HCM cần kết hợp với các trung tâm nghiên cứu, giáo dục để đào tạo và rèn luyện một thế hệ doanh nhân mới có đủ cả tâm, cả tài để kinh doanh và phát triển HHBĐS cũng như TTBĐS. Do vậy, để TTBĐS thành phố hoạt động có trật tự và phát triển lành mạnh, đã đến lúc phải quy tụ các hoạt động trung gian môi giới, giao dịch BĐS về một đầu mối để quản lý. Đầu mối này có thể là "Trung tâm giao dịch BĐS TP.HCM" (là nơi tiến hành các giao dịch BĐS gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố…). Trung tâm này có thể có các chi nhánh đặt tại các quận khác nhau, có chức năng cung cấp thông tin chính thống về BĐS, TTBĐS là nơi thẩm định, đánh giá, niêm yết và môi giới BĐS. Đồng thời tại trung tâm này các cơ quan QLNN đối với TTBĐS có thể lập văn phòng giao dịch, giám sát, quản lý (ví dụ như văn phòng công chứng, văn phòng vật giá, trạm thu thuế, văn phòng đăng ký biến động BĐS, phòng lưu trữ tư liệu địa chính, nhà đất, các ngân hàng, các công ty kinh doanh BĐS…). Trung tâm này tương tự như sàn giao dịch chứng khoán, hoạt động theo sự chỉ đạo của thành phố, kinh phí hoạt động có thể từ: ngân sách thành phố; do khách hàng nộp phí hay tiền dịch vụ vào cửa,…; chi phí niêm yết, đăng ký hành nghề của cá nhân, tổ chức tại trung tâm. Khi mới thành lập, thành phố cần hỗ trợ nhiều từ ngân sách để xây dựng và hoàn thiện trung tâm, khi đã hoạt động ổn định thì sẽ dần theo cơ chế tự chủ tài chính và nộp một phần nguồn thu vào ngân sách thành phố. Ngoài ra, thành phố cần phát huy hơn nữa vai trò của Hiệp hội kinh doanh BĐS và tài sản cũng như Hiệp hội BĐS nhà đất nhằm điều tiết, điều chỉnh hoạt động của TTBĐS ngày càng hiệu quả hơn. 3.2.4. Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính bất động sản TTBĐS và thị trường tài chính có mối quan hệ biện chứng khăng khít với nhau trong quá trình phát triển của nền kinh tế quốc dân. Nhìn chung, có biện pháp, công cụ tài chính luôn có tác động thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của TTBĐS, đồng thời đó cũng là các công cụ để nhà nước điều tiết, tác động tới TTBĐS. Đầu tiên phải nhắc tới khung giá đất và giá đất cụ thể. Đây là cơ sở để các giao dịch diễn ra và cũng là cơ sở để áp thuế, tính lệ phí trước bạ… do đó nó phải được xây dựng "sát" với thị trường. Tuy nhiên giá thị trường này phải mang tính ổn định, xã hội chứ không phải là giá địa phương, cục bộ, giá "bong bóng". Khung giá đất là một trong những công cụ quan trọng nhất để điều tiết giá cả và ổn định TTBĐS; nó được coi là điểm "mấu chốt" mà Nhà nước có thể nắm để tác động hiệu quả vào TTBĐS. Đây là cơ sở để thành phố đưa ra giá đất cụ thể cho từng địa bàn, từng thời điểm giúp cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, động viên nguồn thuế từ đất đai, BĐS và ổn định giá cả trên TTBĐS. Luật Đất đai 2003, cũng quy định rõ việc lập khung giá đất do Bộ Tài chính và Chính phủ ban hành, giá cả phải sát với thị trường, được điều chỉnh bổ sung hàng năm (vào 1/1 Dương lịch). Các tỉnh, thành phố căn cứ vào đó để tính giá đất cụ thể cho địa phương mình. Việc xây dựng giá đất ở thành phố cần phải tiến hành chặt chẽ, thận trọng, khách quan, khoa học và căn cứ vào điều kiện mặt bằng kinh tế - xã hội chung để giá cả khả thi hơn; cố gắng thực hiện chế độ một giá nhằm triệt để xóa bỏ bao cấp về giá đất. Thành phố phải kết hợp với các bộ, ngành nghiên cứu để từng bước "tiền tệ hóa" quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp giao đất, cho thuê đất, đất giao không thu tiền, đất gắn với tài sản thuộc sử hữu nhà nước,… để tránh cơ chế xin - cho nhũng nhiễu. Cần phải tiếp tục nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế, phí, lệ phí về nhà đất (như thuế đầu cơ, thuế hạn điền…) nhằm khuyến khích người sử dụng có hiệu quả BĐS và thúc đẩy các giao dịch chính quy trên TTBĐS. Xây dựng các khoản thu tài chính (tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất với dự án sử dụng vốn trong nước và nước ngoài…) hợp lý để thông qua đó Nhà nước điều tiết địa tô chênh lệch hiệu quả hơn; khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, bồi bổ nâng cao giá trị của đất… Đồng thời, đây cũng là các công cụ tài chính mà thông qua đó Nhà nước điều tiết TTBĐS sao cho nó hoạt động đúng hướng và hiệu quả. Bên cạnh đó, cũng cần hoàn chỉnh các chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng đối với các dự án có sử dụng đất, đặc biệt với đất để đầu tư kinh doanh BĐS cần tạo điều kiện cho người dân bị di dời được mua nhà hoặc nền nhà tại dự án đó nhằm mục đích xuyên suốt là hợp lý và công bằng. Thành phố phải công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để người dân hiểu, làm theo và tạo sự đồng thuận trong xã hội. Thành phố nên quy định "cứng rắn": dự án đầu tư, kinh doanh BĐS chỉ được phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị được nơi tái định cư, đảm bảo nguyên tắc: chỗ ở mới phải tốt hơn chỗ ở cũ. Một số nhà nghiên cứu cho rằng, thành phố nên tiến hành gắn trái phiếu với nhà đất, BĐS. Điều này có thể tạo cho trái phiếu, cũng như TTBĐS có một sức hấp dẫn mới. Đồng thời, hình thành một kênh huy động tiền để giải quyết vấn đề nhà ở vốn đang bức xúc ở TP.HCM. Năm 2003, chỉ tính riêng các công trình khu dân cư mới có chủ đầu tư là doanh nghiệp nhà nước, đã có hơn 100 công trình đang được thực hiện. Việc hoàn tất dự án đòi hỏi nhiều vốn và mất khoảng 3 - 4 năm, do đó chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. Các nhà nghiên cứu đã đề nghị nên huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu chuyển đổi nhà đất. Trái phiếu này là một hình thức kết hợp giữa trái phiếu chuyển đổi và hoạt động kinh doanh mua bán BĐS. Với trái phiếu chuyển đổi, người sở hữu có thể chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu của tổ chức phát hành. Còn trong trường hợp của trái phiếu chuyển đổi nhà đất, người sở hữu có thể chuyển đổi trái phiếu sang quyền sử dụng đất tại một khu vực nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định với một mức giá được ấn định trước. Ví dụ: Khi mua 1 trái phiếu mệnh giá 10 triệu đồng, người sở hữu nó có thể chuyển đổi sang sử dụng 5m2 đất; như vậy giá đất là 2 triệu đồng/m2, từ đây nếu nhà đầu tư đó muốn thu tiền trước hạn chuyển đổi, họ có thể bán lại trái phiếu căn cứ vào giá trị khu đất tại thời điểm đó. Nếu lúc đó 1m2 có giá 2,5 triệu đồng/m2 thì họ có thể bán lại trái phiếu mệnh giá 10 triệu đồng ở khoảng 12,5 triệu đồng. Sự phù hợp của loại trái phiếu này có thể nhìn thấy qua 2 góc độ. Thứ nhất, nhu cầu về đất đai, BĐS của người dân thành phố còn rất lớn và tiền nhàn rỗi trong dân cũng còn khá nhiều. Thứ hai, người dân chưa có thói quen đầu tư kinh doanh và một yếu tố khác là họ chưa tin cậy vào trái phiếu chính phủ, trái phiếu đô thị của thành phố (với thời hạn 5 - 10 năm) chủ yếu do sợ đồng tiền mất giá. Do đó, với trái phiếu chuyển đổi nhà đất có thời gian chuyển đổi ngắn hơn, lại linh hoạt hơn trong thanh khoản nên có thể áp dụng để chủ đầu tư có vốn ổn định nhằm triển khai dự án và một phần vào đó sẽ tiết kiệm chi cho ngân sách nhà nước. Dễ thấy loại trái phiếu này sẽ giảm thiểu được rủi ro nên có sức hấp dẫn để người dân mua, ngoài ra có thể bổ sung thêm một loại hàng hóa cho thị trường chứng khoán thành phố. Ngoài ra, thành phố cần tiếp tục nghiên cứu triển khai các khoản thu mới về đất đai như thuế vượt hạn mức sử dụng đất ở đô thị: đánh vào những người nhiều đất ở hoặc đầu cơ tích tụ đất đai, từ đó hoặc là họ phải bán đất đi, hoặc là họ sẽ phải chịu thuế cao. Điều này sẽ có hiệu ứng làm giảm việc tích tụ, đầu cơ đất đai, BĐS. Cần lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà để phục vụ các dự án chung cư cho người nghèo, người thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Những biện pháp tài chính này nếu được vận dụng phù hợp sẽ có tác dụng thúc đẩy phát triển TTBĐS và tạo điều kiện để Nhà nước điều tiết, quản lý tốt hơn, hiệu quả hơn thị trường này. 3.2.5. Xây dựng, hoàn thiện khung khổ pháp lý cho TTBĐS Với giải pháp này, TP.HCM cần kiến nghị và hợp tác sâu sát hơn nữa với các cơ quan có thẩm quyền như Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành nhằm nghiên cứu, ban hành và thực hiện kịp thời, hiệu quả các cơ chế quản lý phù hợp với HHBĐS và TTBĐS. - Trước mắt, cần tập trung và khẩn trương ban hành hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 cũng như bộ máy cán bộ chuyên môn thực hiện. Luật Đất đai hiện rất có ảnh hưởng đến TTBĐS, nên việc sớm đưa luật này vào thực hiện là một biện pháp quan trọng để ổn định và phát triển TTBĐS. Luật Đất đai 2003 đã có nhiều bước tiến phù hợp với thực tế. Thứ nhất, Luật đã thể chế hóa được quan điểm và những định hướng trong chủ trương chính sách của Đảng về đất đai (đặc biệt là trong nghị quyết Trung ương 7 và Trung ương 9 khóa IX); thứ hai, Luật đã bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc đang đặt ra, đồng thời dự báo được những vấn đề về quản lý và sử dụng đất đai trong thời gian tới; thứ ba, Luật đã thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm đến dân chủ, đề cao vai trò của người dân [53, tr. 67-74]. Luật Đất đai lần này đánh dấu nhiều sự tiến bộ trong phát triển và quản lý TTBĐS, vấn đề là chúng ta triển khai thực hiện như thế nào và ra sao. Thành phố cần nhanh chóng xây dựng hệ thống các quy chế thực hiện Luật Đất đai. Luật lần này cũng quy định các điều kiện cụ thể để đất đai có thể tham gia TTBĐS, trong đó chứng thư quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thành phố đang quyết tâm đến năm 2004 sẽ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất để tạo cơ sở pháp lý cho HHBĐS lưu thông, giao dịch hợp pháp, công khai. Để nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhằm tăng "cung" cho TTBĐS thậm chí chúng ta cần "chấp nhận" một số sai sót từ hệ quả buông lỏng quản lý thời gian qua về đất đai, BĐS. Nên giải quyết từng khâu, từng mục tiêu trong công tác này; quy định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận cho 2 loại BĐS là nhà và đất tùy theo thực trạng hồ sơ và điều kiện lịch sử, cần cấp cho các đối tượng đang sử dụng ổn định và không tranh chấp nhằm dễ quản lý và tạo điều kiện cho họ tham gia phát triển TTBĐS. Ngoài ra, để sớm kiện toàn và phát triển lành mạnh TTBĐS chính quy, Quốc hội cùng các bộ, ngành và TP.HCM cần xúc tiến việc nghiên cứu, ban hành và triển khai thực hiện các văn bản luật sau: - Xây dựng Luật Kinh doanh BĐS: để điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến TTBĐS như: vấn đề sở hữu, các quy định về mua bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho vay, thừa kế, tặng cho BĐS; các mối quan hệ giữa quyền sở hữu BĐS và quyền sử dụng đất; các quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất đai, BĐS, Nhà nước nên chuyển dần từ vai trò là người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá; các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; quy định rõ về sân giao dịch BĐS và trung tâm giao dịch BĐS, cũng như các dịch vụ hành chính công liên quan đến vấn đề này; quy định về quản lý, kinh doanh BĐS thuộc sở hữu nhà nước và các quy định khác liên quan đến TTBĐS. Thực ra việc này có thể gọi là: tạo lập những quy định pháp lý mới cho các hoạt động đã hình thành từ lâu. Trước đây, có những lúc Nhà nước đồng nhất giữa xây lắp và đầu tư kinh doanh BĐS; còn vấn đề vướng mắc hiện nay là cách thức tính toán các chi phí đầu vào, điều tiết thu nhập doanh nghiệp chính xác, hợp lý nhằm tạo ra giá cả TTBĐS ổn định phù hợp với nền kinh tế chung. Cần phân biệt và làm rõ các quan hệ thị trường, phân biệt các quan hệ dân sự và hình sự trong lĩnh vực BĐS; thể chế hóa rõ ràng các nghĩa vụ, quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường như nhà đầu tư, môi giới, đo đạc, định giá, tư vấn, bảo hiểm, tín dụng, người mua, người bán… Luật này cũng nên xây dựng quy chế thích hợp nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ đầu tư xây dựng nhà cho người nghèo, thu nhập thấp, người có công với nước,… thông qua các công cụ tài chính và tín dụng BĐS. - Xây dựng Luật Nhà ở: Hiện nay Pháp lệnh nhà ở 1991 và Bộ Luật Dân sự 1995 cũng đã điều chỉnh một số quan hệ về nhà ở. Tuy nhiên, các văn bản trên chỉ đề cập đến những giao dịch dân sự về nhà ở, mà chưa nêu đủ các quan hệ sử dụng đất ở, về tranh chấp, khiếu nại, bồi thường trong các vấn đề nhà ở, đất ở phát sinh trong cơ chế hiện nay. Như chúng ta đều thấy, nhà ở rất quan trọng với con người, và là một bộ phận quan trọng nhất của BĐS, là một trong 2 thị trường nhánh quan trọng nhất của TTBĐS nên việc thể chế, thiết chế thành một hệ thống luật là vô cùng cần thiết, nhằm tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự và kinh tế đạt được ổn định, chính quy, hiệu quả trong đời sống xã hội. - Xây dựng Luật Quy hoạch đô thị: Hiện nay công tác này mới chỉ được điều chỉnh bằng hệ thống Nghị định, Thông tư về quy hoạch kiến trúc quản lý đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai nói chung mà chưa có một hệ thống luật đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Vướng mắc hiện tại nảy sinh là vấn đề thống nhất và phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng kiến trúc đô thị và với quy hoạch chi tiết trong không gian và thời gian cụ thể. Lực lượng cán bộ quy hoạch, kiến trúc của ta còn mỏng, lại do cơ chế chưa hợp lý nên ở thành phố thời gian qua xảy ra tình trạng "quy hoạch treo", " quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng" gây nhiều khó khăn, trở ngại cho TTBĐS. Quy hoạch đô thị còn chưa gắn kết, đôi lúc còn chưa thống nhất với kế hoạch mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố; chưa điều tiết các nguồn lực đầu tư để thực hiện quy hoạch hợp lý; quy hoạch đôi khi còn thiếu "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển; thiếu cơ chế hợp lý để quản lý đất đai BĐS trong khu vực quy hoạch; thiếu cơ chế cho dân tham gia trong quá trình lập và duyệt quy hoạch; vấn đề công bố quy hoạch, điều tiết giá cả BĐS trong khu vực quy hoạch,… Tất cả những tồn tại trên đều cần có biện pháp khắc phục và luật hóa chúng để có thể xử lý hợp pháp, chính xác các vấn đề đó, làm cơ sở cho việc phát triển và quản lý hiệu quả TTBĐS TP.HCM. - Triển khai Luật Xây dựng 2003: Cần nhanh chóng hướng dẫn thực hiện Luật này nhằm giải quyết các quan hệ BĐS nảy sinh trong quá trình xin phép xây dựng, xây dựng, hoàn công công trình, mua bán BĐS xây xong, sở hữu BĐS nhà ở… Đây là Luật góp phần quản lý hiệu quả các BĐS trên đất mà chúng ta đang cần thực hiện nhằm ổn định trật tự trên lĩnh vực xây dựng, góp phần hạn chế xây dựng tự phát, hay hiện tượng "phạt cho tồn tại" hiện nay. Điều này sẽ gián tiếp thu hẹp thị trường nhà trái phép và các giao dịch BĐS phi chính quy. - Cần xây dựng Luật Bảo hiểm BĐS: Đây là một loại dịch vụ tất yếu khi xã hội ngày càng phát triển. Cần sớm nhìn nhận và định hướng vấn đề này để góp phần phát huy tối đa lợi ích từ lĩnh vực kinh tế BĐS. Đây cũng là cơ sở giảm thiểu rủi ro cho người dân, làm cho nhà đầu tư tự tin, phấn khởi tham gia kinh doanh trên TTBĐS. - Xây dựng Luật Tín dụng BĐS: Đây là yếu tố quan trọng để kích thích phát triển TTBĐS. Cần thể chế hóa cơ chế huy động vốn, việc thế chấp, đăng ký thế chấp, vay vốn, bảo lãnh vay, huy động vốn phục vụ các dự án nhà ở cho đối tượng nghèo, chính sách… đây là các giải pháp cần thiết để thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững và lớn mạnh. - Xây dựng và hoàn thiện Luật Hộ khẩu, hộ tịch để tạo điều kiện cho người dân chuyển cư, chuyển nghề hợp pháp tại thành phố. Điều này góp phần thúc đẩy quy hoạch vùng, cụm công nghiệp, làng nghề, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội cũng như tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân sau khi mua bán BĐS tránh các nhũng nhiễu kiểu "nhà đòi hộ khẩu, hộ khẩu đòi nhà". Luật cần xây dựng, cân nhắc trên cơ sở đòi hỏi khách quan của sự phát triển đô thị cũng như yêu cầu của việc quản lý đô thị. Đây tuy là một Luật gián tiếp tác động đến TTBĐS, nhưng nếu chúng ta xây dựng và hoàn thiện kịp thời, hợp lý thì sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho sự phát triển và QLNN đối với TTBĐS. 3.2.6. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý và phát triển thị trường bất động sản Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN đối với lĩnh vực BĐS cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch và kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị Thành phố phát triển theo kiểu "vết dầu loang" đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Do đó, trong thời gian tới thành phố cần phải định hướng không gian phát triển rõ ràng và tập trung phát triển các trung tâm trọng điểm như: Trung tâm chính trị, tài chính "đầu não" Sài Gòn (gồm khu vực quận 1, quận 3); Trung tâm kinh tế Chợ Lớn; Trung tâm văn hóa, du lịch, đô thị hiện đại Thủ Thiêm; Trung tâm Nam Sài Gòn; Trung tâm Bắc Sài Gòn (Bình Chánh, Bình Tân); Tây Sài Gòn (Củ Chi); Đông Sài Gòn (Quận 9, Quận 2); Trung tâm du lịch sinh thái, dã ngoại Cần Giờ… Như vậy, thành phố cần phải lập các quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể phát triển quận, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển các ngành… mỗi loại quy hoạch này đều có tác động nhất định đến sự phát triển và công tác QLNN đối với TTBĐS. Thành phố cần nghiên cứu, áp dụng các phương pháp quy hoạch mới, kịp thời và hợp lý hơn để đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng về đất đai cho sản xuất kinh doanh cũng như đất ở của người dân. Cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ. Đặc biệt, thành phố cần tăng cường và củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo, có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng. Một yếu tố quan trọng để thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch là phải hoàn chỉnh cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các nội dung sau: - Phải áp dụng đúng các chế định của pháp luật về quy hoạch. Quy hoạch được UBND thành phố phê duyệt mới nhất là quy hoạch chính thức và có giá trị pháp lý. - Đất đai là nguồn vốn của xã hội, do đó khi quy hoạch đất vùng nào đó để làm dự án Thành phố nên có chủ trương để lại cho địa phương sở tại một tỷ lệ nhất định trong tiền thuê đất, hay giao đất (có thu tiền sử dụng từ người sử dụng). Đây là khoản tiền bù đắp cho cộng đồng dân cư, để đầu tư vào các dự án công ích, lợi ích tập thể như xây dựng cơ sở hạ tầng, đường sá, công viên, bệnh viện,… - Khi quy hoạch có dính đến tái định cư, thì nhất thiết công tác tái định cư phải đi trước việc triển khai dự án trên vùng đất bị giải tỏa. Điều này tạo điều kiện ổn định cuộc sống cho các hộ dân bị giải tỏa, tạo niềm tin cho nhân dân trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng; tránh được việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến cuộc sống nhân dân cũng như việc triển khai dự án. - Khi quy hoạch các KCN, KCX, Khu công nghệ cao cần tính đến việc bố trí nhà cho thuê phục vụ công nhân xa nhà. Thành phố cần quy định: các chủ dự án sản xuất kinh doanh có trên 100 lao động cần có chế độ hỗ trợ thêm để thực hiện các dự án cư xá cho công nhân thuê,… - Quy hoạch gắn liền với công tác dự báo, vì vậy thành phố cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ động phát triển TTBĐS cũng như quản lý thị trường này. Một yêu cầu nữa trong công tác quy hoạch là phải cố gắng duy trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm trong dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật của cộng đồng dân cư hiện hữu. 3.2.7. Giải pháp về đầu tư cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống các thị trường của TP.HCM Các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy đầu tư kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường được xem là đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS trong những năm tới. Các giải pháp được hướng tới là giải pháp tạo môi trường đầu tư thông thoáng, khuyến khích đầu tư qua quỹ hỗ trợ đầu tư; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất và nâng cấp các khu nhà ở lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tư phát triển nhà cao cấp cho đối tượng khá giả và nhà ở cho thuê, bán trả góp với đối với người nghèo, thu nhập thấp và đối tượng chính sách. Đây là các giải pháp nhằm tăng khả năng cung cấp HHBĐS, nhất là đất ở và đất sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu. Thành phố cần nhanh chóng xóa bỏ tình trạng "quy hoạch treo", thu hồi đất nông nghiệp kém năng suất và đất dự án chậm triển khai để phát triển quỹ đất mở rộng đô thị theo Luật Đất đai quy định. Bên cạnh đó mở rộng và khuyến khích hiệu quả các thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh BĐS theo luật doanh nghiệp và các luật khác có liên quan. Để thực hiện tốt chủ trương xã hội hóa vấn đề nhà ở, xóa bỏ bao cấp về nhà đất, thành phố cần đốc thúc mạnh mẽ Ban Chỉ đạo 80 để thi hành Quyết định 80/TTg và Nghị định 61/CP về bán nhà ở cho người đang thuê, đồng thời phải coi đây là một trong những giải pháp cấp bách trong thời gian tới. Hoạt động của TTBĐS không thể thoát ly với kinh tế hàng hóa cũng như với các thị trường khác trong nền kinh tế như: thị trường vốn; thị trường lao động; thị trường khoa học công nghệ; thị trường hàng tiêu dùng. Do vậy, thành phố phải có chiến lược "đi lên" đảm bảo sự phát triển đồng bộ của trường BĐS với các thị trường khác. Việc xây dựng, hoàn chỉnh thể chế hoạt động của TTBĐS phải đồng bộ và phù hợp với thể chế của các thị trường khác và ngược lại. Trước mắt, cần triển khai mở rộng và bảo đảm tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng BĐS, kể cả các BĐS đang trong quá trình đầu tư và sau đầu tư để cấp vốn tín dụng cho các thành phần kinh tế. Hoàn thiện cơ chế thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt góp vốn liên doanh bằng BĐS hoặc quyền sử dụng đất để thúc đẩy đầu tư sản xuất kinh doanh và thu hút vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI). Các giải pháp trên sẽ có tác dụng thúc đẩy TTBĐS thành phố phát triển và đây cũng là cơ sở để hình thành các cơ chế QLNN đối với thị trường này nhằm xây dựng TTBĐS TP.HCM phát triển lành mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. 3.2.8. Giải pháp về đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý bất động sản và thị trường bất động sản Trong xu thế phát triển hiện nay, bất kỳ cơ quan hay nhà quản lý nào cũng cần phải thay đổi, tích hợp công nghệ và kỹ năng quản lý để có thể quản lý và điều hành hiệu quả hệ thống quản lý của mình. Muốn làm được điều đó thì người lãnh đạo cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS phải cập nhật được kỹ thuật quản lý của thế giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm của đất nước, địa bàn mà đưa ra cơ chế phù hợp, hiệu quả. Trong công tác QLNN đối với TTBĐS thì việc quản lý, kiểm soát và xử lý được thông tin là khá quan trọng và cần thiết. Hơn nữa, TTBĐS là lĩnh vực có khối lượng thông tin rất lớn liên quan đến nhiều góc độ khác nhau như: cơ chế, chính sách đất đai; chính sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; chính sách nhà, đất cho diện chính sách có công, người nghèo… Như vậy, để quản lý và kiểm soát hiệu quả TTBĐS thì phải nắm bắt các thông tin này kịp thời, nhanh chóng và xử lý tốt thông tin phục vụ cho việc ra các quyết định quản lý. Ngày nay, cả thế giới đang bước vào kỷ nguyên của cách mạng thông tin và kỹ thuật số, nên việc điều hành và vận dụng các công nghệ, kỹ năng quản lý TTBĐS trên nền tảng tin học là hiện đại, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế và sẽ mang lại hiệu quả cao. Trước hết, TP.HCM phải đẩy mạnh việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa trên kỹ thuật thông tin địa lý toàn cầu (GIS) và hệ thống thông tin địa lý của thành phố (SAGOGIS). BĐS là một hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn nên nó phải được quản lý chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất, căn nhà. Hệ thống thông tin BĐS này phải được phủ sóng và cập nhật trên khắp địa bàn thành phố, thậm chí cho cả các tỉnh và đối tượng khác quan tâm; hệ thống này phải đảm bảo được tính "mở" và "động". Thông tin này phải được mở rộng cho mọi nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội của thành phố, cũng như các nhu cầu ăn ở, kinh doanh của nhân dân; nó phải được liên thông rộng rãi và được cập nhật thường xuyên. Mặt khác, con người là yếu tố quan trọng bậc nhất nên TP.HCM cần phải đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý thông tin BĐS cũng như TTBĐS có đủ khả năng kỹ thuật và các kỹ năng quản lý hiện đại, thông dụng trên thế giới ngày nay. Để hiện thực hóa giải pháp này, TP.HCM cần gắn chặt với việc cải cách hành chính theo hướng tinh, gọn và ISO trên địa bàn. Đây là giải pháp lâu dài, nhưng cần thực hiện theo lộ trình và bước đi vững chắc. Những giải pháp trên nếu được thực hiện đồng bộ, hợp lý thì sẽ giúp TP.HCM, cũng như nước ta quản lý TTBĐS ngày càng hiệu quả hơn. Kết Luận Cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã làm xuất hiện nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, đây là tiền đề xuất hiện TTBĐS. Như vậy, việc hình thành và phát triển TTBĐS là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường cũng như hệ thống thị trường đầu vào cho nền kinh tế. Để các thị trường vận hành và phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN thì vai trò quản lý của nhà nước là rất quan trọng. TTBĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hơn nữa, hàng hóa của TTBĐS là những hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh cũng như chính trị - xã hội. Vì vậy, không thể để thị trường vận động tự do, tự phát gây "méo mó", bất ổn và có thể dẫn đến "đổ vỡ" thị trường. TTBĐS TP.HCM thực tế đang cần sự quản lý của Nhà nước "đủ mạnh" và hữu hiệu nhằm đảm bảo cho các giao dịch kinh tế dân sự này thực sự dân chủ, công bằng; đây cũng chính là cách thể hiện sự chuyên chính của pháp luật, sự định hướng, điều tiết của Nhà nước nhằm phát triển thị trường trong ổn định và lành mạnh. Đất đai ít có khả năng tăng thêm, nhưng lại có khả năng sinh lợi dường như "vĩnh cửu" qua tác động của người sử dụng. Tiềm năng về đất đai, BĐS của thành phố là hết sức trù phú nhưng lại đang vận động thiếu trật tự và công bằng, hơn nữa TTBĐS là lĩnh vực rất nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống chính trị - xã hội của nhân dân thành phố. Do vậy, công tác quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS thành phố là cần thiết ở mọi nơi, mọi lúc và đối với mọi người, cũng như đối với bộ máy công quyền, với các nhà đầu tư; và càng là vấn đề cần thiết, quan trọng hơn nữa đối với người nghèo, người thu nhập thấp, đối tượng chính sách và những người cần đến sự hỗ trợ của Nhà nước, của xã hội. Do đó, để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, công tác quản lý của thành phố, một mặt, phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trò của nó trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, thành phố phải dùng những công cụ, biện pháp can thiệp vào TTBĐS một cách phù hợp nhằm đảm bảo công bằng xã hội và dùng chính vai trò, chức năng của thị trường này để giải quyết các chính sách xã hội, để thị trường này phát triển lành mạnh theo đúng định hướng XHCN. Với sự phân tích về tình hình TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và công tác QLNN đối với thị trường này thời gian qua, đã cho thấy mặt thành tựu, các vấn đề tồn tại và đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm củng cố và đổi mới công tác QLNN đối với thị trường, để TTBĐS ngày càng phát triển ổn định, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của thành phố. Qua đề tài mong rằng sẽ góp một phần nhỏ trong việc xây dựng thành công mô hình quản lý hữu hiệu để phát triển TTBĐS ngày càng tốt hơn, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, do trình độ và thời gian có hạn; tính chất, đối tượng, phạm vi nghiên cứu rất rộng, rất mới và phức tạp nên chắc chắn luận văn còn một số thiếu sót cần được bổ sung và kiểm nghiệm trong thực tế. Vì vậy, tác giả luận văn mong muốn nhận được sự chỉ dẫn của quý thầy cô, sự đóng góp của các anh chị quan tâm đến lĩnh vực nghiên cứu này. DANH Mục Tài Liệu THAM Khảo 1. Phạm Ngọc Anh (2003), Bước đầu tìm hiểu tư tưởng Hồ Chí Minh về kinh tế, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội. 3. Ban Chấp hành Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Báo cáo Tổng kết thực hiện Nghị quyết 7 của Thành ủy về phát triển các ngành dịch vụ - thương mại chủ yếu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh. 4. Ban Chỉ đạo 80 Thành phố Hồ Chí Minh (2001), Tài liệu hướng dẫn việc xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh. 5. Ban Tư tưởng - Văn hóa Trung ương (2003), Tài liệu nghiên cứu các Nghị quyết Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 6. Bộ Luật dân sự (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 7. Các quy định về giao đất, sử dụng đất, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đền bù thiệt hại khi thu hồi đất (2004), Nxb Lao động xã hội, Hà Nội. 8. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội. 9. Quang Chung (2002), "Đóng băng vì … giấy tờ!", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (608), tr. 12-13. 10. Cục lý luận Ban tuyên truyền Đảng Cộng sản Trung Quốc (2003), 25 vấn đề lý luận trong công cuộc cải cách mở cửa ở Trung Quốc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 11. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Niên giám thống kê 2001, thành phố Hồ Chí Minh. 12. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2003), Niên giám thống kê 2002, thành phố Hồ Chí Minh. 13. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Niên giám thống kê 2003, thành phố Hồ Chí Minh. 14. Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2003), Tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh tháng 12/2003, thành phố Hồ Chí Minh. 15. Nguyễn Sĩ Dũng (2003), "Bất động sản: những "tai biến" của việc không có thị trường", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (650), tr.38. 16. Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh (2000), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ bảy, thành phố Hồ Chí Minh. 17. Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội. 18. Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội. 19. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 20. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 21. Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị quyết của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, Hà Nội. 22. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 23. Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ chín Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 24. Nguyễn Cao Đức (2003), "Quá trình đô thị hóa các đô thị lớn ở Việt Nam giai đoạn 1990 - 2000: Thực trạng và giải pháp", Nghiên cứu kinh tế, (299), tr. 3-14. 25. Huy Đức (2003), "Đất đai - Luật và cuộc sống", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (692), tr. 28. 26. Hiến pháp Việt Nam (1946, 1959, 1980, 1992 và Nghị quyết sửa đổi và bổ sung một số điều của Hiến pháp 1992) (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 27. Khoa Quản lý kinh tế - Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh (2004), Giáo trình khoa học quản lý, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 28. "Luật Đất đai 1993" (1993), Công báo. 29. "Luật Đất đai sửa đổi 1998" (1998), Công báo. 30. "Luật Đất đai sửa đổi 2001" (2001), Công báo. 31. Luật Đất đai 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 32. "Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994" (1994), Công báo. 33. C.Mác - Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 34. Hồ Chí Minh (2003), Về tài nguyên đất đai và phát triển nông nghiệp, nông thôn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 35. Huy Nam (2004), "Chọn địa ốc hay chứng khoán?", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (692), tr. 28. 36. Phân viện Thành phố Hồ Chí Minh (1998), "Kỷ niệm 300 năm Sài Gòn - Thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học chính trị, (7), tr. 1-77. 37. Pháp lệnh Nhà ở 1991 (1991), Nxb Sự thật, Hà Nội. 38. Pháp lệnh Thuế nhà đất 1992 (1992), Nxb Sự thật, Hà Nội. 39. Phan Phùng Sanh (2004), "Giải pháp nào để bình ổn giá cả thị trường bất động sản", Sài Gòn đầu tư và xây dựng, (5), tr. 43-44. 40. Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Báo cáo tóm tắt chương trình nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, thành phố Hồ Chí Minh. 41. Thái Thanh (2003), "Trở lại những khái niệm cơ bản", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (667), tr.12-13. 42. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 43. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 44. Thời báo Kinh tế Việt Nam (2004), Kinh tế 2003 - 2004: Việt Nam và thế giới, Hà Nội. 45. Khánh Toàn, Phụng Thuật (2003), Trung Quốc sau Đặng Tiểu Bình, Nxb Thanh niên, Hà Nội. 46. Tổng cục Thống kê (2003), Kinh tế - xã hội Việt Nam 3 năm 2001 - 2003, Nxb Thống kê, Hà Nội. 47. Trường Đại học Luật Hà Nội (1996), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Giáo dục, Hà Nội. 48. Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh (2000), Kỷ yếu hội thảo: Đào tạo và nghiên cứu khoa học, Nxb Đại học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh. 49. Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Kỷ yếu hội thảo khoa học: Quản lý đất đai và thị trường bất động sản lần 2, thành phố Hồ Chí Minh. 50. ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Báo cáo của ủy ban nhân dân thành phố về tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng đầu năm 2002, thành phố Hồ Chí Minh. 51. Đàm Hải Vân (2004), "Phát triển thị trường bất động sản", Sài Gòn đầu tư và xây dựng, (5), tr.45-46. 52. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2003), Kinh tế Việt Nam 2002, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 53. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2004), Kinh tế Việt Nam 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 54. Vụ Chính sách tài chính (2003), Thuế tài sản - Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng tại Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 55. Nguyễn Hoàng Xanh (2003), "Những vấn đề đặt ra trong quá trình xử lý thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh", Phát triển kinh tế, (152), tr. 6-8. Môc lôc Trang Më ®Çu 1 Chương 1: cơ sở lý luận của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trong cơ chế thị trường ở việt nam 6 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 6 1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 17 1.3. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước và bài học rút ra 27 Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh 36 2.1. Quá trình phát triển và hiện trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 36 2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 53 2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 74 Chương 3: Định hướng và giải pháp tiếp tục đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh 78 3.1. Quan điểm, định hướng chung về đổi mới quản lý thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh 78 3.2. Các giải pháp chủ yếu để đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 86 Kết luận 104 Danh môc tµi liÖu tham kh¶o 106